Bundesgerichtshof Urteil, 24. Nov. 2017 - LwZR 5/16

ECLI:ECLI:DE:BGH:2017:241117ULWZR5.16.0
bei uns veröffentlicht am24.11.2017
vorgehend
Amtsgericht Magdeburg, 12 Lw 10/15, 29.07.2015
Oberlandesgericht Naumburg, 2 U 59/15, 12.05.2016

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
LwZR 5/16 Verkündet am:
24. November 2017
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Die in einem Landpachtvertrag von dem Pächter als Allgemeine Geschäfts-
bedingung gestellte Klausel, wonach ihm „ein Vorpachtrecht eingeräumt“
wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird, ist wegen
Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
unwirksam.
BGH, Urteil vom 24. November 2017 - LwZR 5/16 - OLG Naumburg
AG Magdeburg
ECLI:DE:BGH:2017:241117ULWZR5.16.0

Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Dr. Brückner und den Richter Dr. Göbel sowie die ehrenamtlichen Richter Karle und Kees

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil des Senats für Landwirtschaftssachen des Oberlandesgerichts Naumburg vom 12. Mai 2016 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Magdeburg vom 29. Juli 2015 geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird festgestellt, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten im Landpachtvertrag vom 1. März 2001 kein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden ist.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Streithelferin.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Der Kläger pachtete von dem Beklagten mit Landpachtvertrag vom 1. März 2001 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von ca. 10 ha für den Zeitraum vom 1. Oktober 2002 bis zum 30. September 2014. Das Vertragsmuster wurde von dem Kläger gestellt; er verwendete es auch in neun weiteren Pachtverträgen. In § 11 („Zusätzliche Vereinbarungen“) heißt es in Absatz 1: „Dem Pächter wird ein Vorpachtsrecht für die in § 1 aufgeführten Pacht- flächen eingeräumt.“
2
Am 8. Januar 2013 schloss der Beklagte über die streitgegenständlichen Flächen für die Dauer von 12 Jahren, beginnend am 1. Oktober 2014, einen Pachtvertrag mit der Streithelferin. Mit Schreiben vom 4. August 2014 forderte der Kläger den Beklagten erfolglos auf, ihm Auskunft über diesen Vertrag zu erteilen.
3
Mit seiner Klage hat der Kläger zunächst Auskunft über den Pachtvertrag sowie den Ersatz von Rechtsverfolgungskosten verlangt. Im Mai 2015 erlangte er in einem Parallelrechtsstreit mit der Streithelferin Kenntnis von dem Inhalt des Landpachtvertrages vom 8. Januar 2013. Im Juni 2015 erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten die Ausübung des Vorpachtrechts. Dem widersprach der Beklagte. Seinen ursprünglichen Auskunftsantrag hat der Kläger in der Hauptsache - einseitig - für erledigt erklärt. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die Erledigung des Auskunftsantrags festgestellt und auf den weiteren Antrag des Klägers festgestellt, dass zwischen den Parteien durch das ausgeübte Vorpachtrecht ein Landpachtvertrag mit dem Inhalt des Landpachtvertrages vom 8. Januar 2013 wirksam zustande gekommen ist. Zudem hat es den Beklagten zum Ersatz dem Kläger entstandener vorgerichtlicher Rechtsan- waltskosten nebst Zinsen verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat ebenso wie die Widerklage, mit der festgestellt werden soll, dass zwischen den Parteien in dem Landpachtvertrag vom 1. März 2001 kein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden ist, keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seine Berufungsanträge weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:


I.


4
Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat das Amtsgericht der Klage zu Recht stattgegeben, während die von dem Beklagten erstmalig in der Berufungsinstanz zulässig erhobene Zwischenfeststellungswiderklage unbegründet ist. Das in § 11 des Landpachtvertrages vom 1. März 2001 enthaltene Vorpachtrecht sei wirksam vereinbart worden. Die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu qualifizierende Regelung stelle keine überraschende Klausel im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB dar, da sie für einen sorgfältig handelnden Verpächter in der Situation des Beklagten nicht zu übersehen oder misszuverstehen gewesen sei. Die Klausel verstoße nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Grundsätzlich seien die Rechte und Pflichten aus einem Vorpachtrecht den gesetzlichen Regelungen zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht zu entnehmen. Werde „ein“ Vorpachtrecht ohne weitere Bestimmungen zum Umfang eingeräumt, bedeute dies, dass der Berechtigte das Vorpachtrecht nur einmal ausüben dürfe. Aus den Gesamtumständen des vorliegenden Landpachtverhältnisses, insbesondere aus dem auch für den Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbaren Interesse des Klägers an einer dauerhaften eigenen Bewirtschaftung der gepachteten Flächen, seien auch die Modalitäten der Ausübung des Vorpachtrechts erkennbar gewesen. Die Einräumung eines einmaligen Vorpachtrechts könne hier nur so verstanden werden , dass es den Vertragsparteien um denjenigen Vorpachtfall gegangen sei, der zeitlich unmittelbar im Anschluss an die Beendigung des soeben vereinbarten befristeten Pachtverhältnisses eintrete. Eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB lasse sich nicht feststellen. Insbesondere seien wirtschaftliche oder finanzielle Nachteile des Beklagten durch die Begründung des Vorpachtrechts nicht zu besorgen gewesen, weil es aus seiner Sicht nicht bedeutsam gewesen sei, von welchem Pächter der am Markt erzielbare Pachtpreis gezahlt werde.

II.


5
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Entscheidung über Klage und Widerklage hängt davon ab, ob zwischen den Parteien ein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden ist. Die von dem Berufungsgericht insoweit vorgenommene Auslegung ist bereits deshalb rechtsfehlerhaft, weil es von einem falschen rechtlichen Maßstab ausgeht.
6
1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Allgemeine Geschäftsbedingungen - um solche handelt es sich hier - nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen, und es kommt nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall an, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders und seiner Vertragspartner (Senat, Urteil vom 8. November 2002 - V ZR 78/02, ZfIR 2003, 198, 199; Urteil vom 12. Oktober 2007 - V ZR 283/06, NJW-RR 2008, 251 Rn. 8; BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 - VIII ZR 14/12, NJW 2013, 926 Rn. 13).
7
2. Demgegenüber stellt das Berufungsgericht zur Begründung seiner Auffassung, die Vorpachtklausel genüge dem Transparenzgebot, wesentlich auf die Gesamtumstände des zwischen den Parteien konkret geschlossenen Landpachtvertrages ab. Dies widerspricht der gebotenen objektiven, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierenden Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

III.


8
Das Berufungsurteil kann hiernach keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da Allgemeine Geschäftsbedingungen nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegen (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/08, NJW 2010, 2877 Rn. 11 mwN; Urteil vom 12. Dezember 2014 - V ZR 109/14, NJW-RR 2015, 1008 Rn. 12), kann der Senat die Klausel selbst prüfen. Da es auch keiner weiteren Feststellungen mehr bedarf, ist die Sache entscheidungsreif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Prüfung führt zu dem Ergebnis, dass die - wie hier - in einem Landpachtvertrag von dem Pächter als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Klausel, wonach ihm „ein Vorpachtrecht ein- geräumt“ wird,ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird, wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist.
9
1. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge hat, auch daraus ergeben , dass diese nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 14. Januar 2014 - XI ZR 355/12, BGHZ 199, 355 Rn. 23 mwN). Der Verwender muss die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschreiben, dass für ihn keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (vgl. BGH, Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, ZVertriebsR 2015, 243 Rn. 16; Urteil vom 5. Dezember 2012 - I ZR 23/11, GRUR 2013, 375 Rn. 35 - Missbrauch des Verteilungsplans; Urteil vom 6. Dezember 2007 - VII ZR 28/07, NJW-RR 2008, 615 Rn. 12 mwN; Urteil vom 3. Dezember 2015 - VII ZR 100/15, NJW 2016, 401 Rn. 22).
10
2. Wird bei der Überprüfung der Vorpachtklausel - wie geboten - auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders abgestellt, erweist sie sich als intransparent.
11
a) Ob sich die Unklarheit bereits daraus ergibt, dass einem durchschnittlichen Vertragspartner eines Landpachtvertrages nicht bewusst ist, was unter einem Vorpachtrecht zu verstehen ist, kann dahinstehen. Richtig ist allerdings, dass das Vorpachtrecht, obwohl es im Gesetz nicht geregelt ist, als Ausdruck der in § 311 Abs. 1 BGB normierten Vertragsfreiheit (BGH, Urteil vom 25. November 1987 - VIII ZR 283/86, BGHZ 102, 237, 240) allgemein anerkannt ist.
Vergleichbar mit einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, dessen Regeln (§§ 463 ff. BGB) grundsätzlich entsprechend anwendbar sind, kann der Vorpachtberechtigte durch einseitige bedingungsfeindliche Gestaltungserklärung bewirken, dass zwischen ihm und dem Verpächter als Vorpachtverpflichteten ein Pachtvertrag mit dem Inhalt zustande kommt, den der Verpächter mit dem Dritten vereinbart hat (vgl. nur BGH, Urteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75; BGH, Urteil vom 25. November 1987 - VIII ZR 283/86, BGHZ 102, 237, 240 - jeweils zur entsprechenden Anwendung von §§ 504 ff. BGB aF; BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 39/00, NJW 2002, 3016, 3019 zu einem Vormietrecht; Staudinger/Schaub, BGB [2013], § 581 Rn. 200; MüKoBGB/Westermann, 7. Aufl., § 463 Rn. 6). Für einen Landpachtvertrag , den die Parteien hier geschlossen haben, gilt entgegen der von der Revision aufgeworfenen Bedenken nichts anderes. Es ist kein Grund ersichtlich , warum bei der Verpachtung eines überwiegend zur Landwirtschaft genutzten Grundstücks im Sinne des § 585 Abs. 1 BGB die Vertragsautonomie der Vertragsbeteiligten eingeschränkt sein sollte.
12
b) Die Intransparenz folgt jedoch jedenfalls daraus, dass bei einem Vorpachtrecht , das einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt wird, unklar bleibt, für wie viele Fälle es gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt. Diese Unklarheit wird durch die grundsätzlich entsprechende Anwendung der Regeln des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts nicht behoben. Für den Verpächter sind deshalb die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgen, nicht hinreichend zu erkennen.
13
aa) Ob das dem Pächter eingeräumte Vorpachtrecht nur für einen Fall oder für mehrere Fälle gelten soll, lässt sich der Klausel nicht entnehmen.
14
(1) Wie die Revision zutreffend ausführt, kann alleine aus der Verwen- dung des Wortes „ein“ nicht zwingend- im Sinne eines Zahlworts - auf die Anzahl der möglichen Ausübungsfälle geschlossen werden, da sich das Wort grammatikalisch ebenso als unbestimmter Artikel zu dem Hauptwort „Vorpachtrecht“ verstehen lässt, ohne dessen Inhalt zu präjudizieren.
15
(2) Die für die nähere Ausgestaltung des Vorpachtrechts im Zweifel heranzuziehenden Regelungen des schuldrechtlichen Vorkaufrechts sind für eine weitere Konkretisierung ungeeignet, weil es insoweit einen entscheidenden Unterschied zu dem Vorpachtrecht gibt. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht besteht grundsätzlich - ohne Weitergabe der Vorkaufsverpflichtung an den Erwerber - allein gegenüber dem Vertragspartner und kann folglich nicht mehr ausgeübt werden, wenn die Sache, die Gegenstand des Vorkaufsrechts ist, an einen Dritten verkauft wurde, ohne dass das Vorkaufsrecht ausgeübt worden ist (vgl. BayObLGZ 1965, 153, 157; Staudinger/Schermeier, BGB [2013], § 463 Rn. 54). Während deshalb bei einem Vorkaufsrecht die Ausübung von vorneherein auf einen Fall beschränkt ist, liegt es bei der Vereinbarung eines Vorpachtrechts anders. Der Verpflichtete kann nach Ende des Pachtvertrages jeweils einen neuen Pachtvertrag über die Sache abschließen, auf die sich das Vorpachtrecht bezieht (so auch Brandenburgisches Oberlandesgericht, RdL 2016, 155 mit zustimmender Anmerkung Schuhmacher, jurisPR-AgrarR 6/2015 Anm. 2 sowie Urteil vom 4. Mai 2017 - 5 U (Lw) 117/15, juris Rn. 27). Für wie viele Pachtverträge dem Pächter das Vorpachtrecht eingeräumt werden soll, ergibt sich aus der Klausel nicht.
16
bb) Nicht hinreichend bestimmt ist zudem, für welchen Zeitraum das Vorpachtrecht bestehen soll, also der Verpächter mit der Ausübung des Vorpachtrechts rechnen muss. Hier kommen verschiedene Möglichkeiten in Be- tracht. So ist es denkbar, dass das Vorpachtrecht nur solche Verträge des Verpächters mit Dritten erfasst, deren Pachtzeit unmittelbar im Anschluss an den Pachtvertrag mit dem vorpachtberechtigten Pächter beginnt. Ob das Vorpachtrecht noch ausgeübt werden kann, wenn sich an den Pachtvertrag zunächst ein Zeitraum der Eigennutzung oder der fehlenden Verpachtung aus anderen Gründen anschließt und erst später wieder ein Pachtvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wird, bleibt in der Klausel offen (vgl. auch Brandenburgisches Oberlandesgericht, RdL 2016, 155 mit zustimmender Anmerkung Schuhmacher , jurisPR-AgrarR 6/2015 Anm. 2 sowie Urteil vom 4. Mai 2017 - 5 U (Lw) 117/15, juris Rn. 27). Ein solches Verständnis ist nicht ausgeschlossen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Hinweis des Klägers in der Revisionserwiderung, Landpachtverträge schlössen sich „nahtlos“ aneinander an, weil sie üblicherweise, beginnend jeweils am 1. Oktober, für 12 Jahre geschlossen würden und es praktisch auszuschließen sei, dass sich für Ackerland kein Nutzer finde. Dass der Verpächter die Pachtsache nach Auslaufen des Pachtvertrages möglicherweise selbst nutzen möchte, wird bei dieser Überlegung ausgeblendet. Unklar bleibt dann aber, wie lange nach Auslaufen des Pachtvertrages das Vorpachtrecht bestehen bleiben, und ob es sich möglicherweise um ein unbefristetes Recht des Pächters handeln soll. Die insoweit erforderliche Konkretisierung ergibt sich auch nicht aus den entsprechend heranzuziehenden Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts. Insbesondere hilft der Verweis der Revisionserwiderung auf § 469 Abs. 1 und Abs. 2 BGB nicht weiter, da in dieser Vorschrift nur die Mitteilungspflichten und die Ausübungsfrist bei einem tatsächlich bestehenden Vorkaufsrecht geregelt sind.

IV.


17
Die Klage ist deshalb einschließlich des Antrags auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, für den es an einer Anspruchsgrundlage fehlt, abzuweisen , und der Widerklage ist stattzugeben.
18
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, § 101 Abs. 1 Halbs. 1 ZPO.
Stresemann Brückner Göbel

Vorinstanzen:
AG Magdeburg, Entscheidung vom 29.07.2015 - 12 Lw 10/15 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 12.05.2016 - 2 U 59/15 (Lw) -

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Tenor Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 24. Zivilsenats des Kammergerichts vom 31. März 2014 aufgehoben.

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(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 78/02 Verkündet am:
8. November 2002
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 133 C, 157 Ga; AGBG § 5
Auslegung einer Mehrerlösklausel
Bei einem Privatisierungsvertrag mit einem endgültigen Kaufpreis setzt eine Mehrerlösklausel
, die im Fall des Weiterverkaufs die Nachzahlung der Differenz zwischen
Verkehrswert und Weiterverkaufspreis vorsieht, voraus, daß ein höherer Weiterverkaufspreis
erzielt wird oder der Grundstückswert zwischen Erwerb und Weiterverkauf
gestiegen ist. Die spätere Feststellung, daß der ursprüngliche Verkaufspreis unter
dem Verkehrswert gelegen hat, löst die Nachzahlungspflicht nicht aus.
BGH, Urt. v. 8. November 2002 - V ZR 78/02 - OLG Rostock
LG Schwerin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. November 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Gaier und Dr. SchmidtRäntsch

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 7. Februar 2002 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Die Klägerin, die B. v. S. (BvS, vormals Treuhandanstalt), ist treuhänderische Verwalterin des Vermögens der Vereinigung organisationseigener Betriebe - Zentrale Druckerei-, Einkaufs- und Revisionsgesellschaft m.b.H. (VOB Zentrag), zu dem ein im Ostseebad B. gelegenes , 8.182 m² großes und mit einem Dreifamilienwohnhaus bebautes Grundstück gehörte. Nach der Wiedervereinigung stellte der Beklagte als früherer Miteigentümer des Grundstücks einen Antrag auf Rückübertragung nach dem Vermögensgesetz, der jedoch abschlägig beschieden wurde. Darüber hinaus bemühte er sich darum, das Grundstück zurückzukaufen. Die von der Liegenschaftsgesellschaft der Treuhandanstalt mbH (TLG) mit dem Vertrieb des Grundstücks beauftragte Immobilien-Management-Service GmbH (I-M-S GmbH) unterrichtete den Beklagten mit Schreiben vom 4. Oktober 1995 darüber , daß sich der von der TLG bestätigte Kaufpreis auf 287.000 DM belaufe.
Zu diesem Preis verkaufte die Klägerin das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 29. Februar 1996 an den Beklagten.
§ 6 des Kaufvertrags enthält unter der Überschrift „Mehrerlösabführung“ unter anderem folgende Regelungen:
„6.1 Veräußert der Käufer den Kaufgegenstand ganz oder teilweise bis einschließlich 31. Dezember 1997, so hat er den über dem (heutigen) Kaufpreis liegenden Mehrerlös in Höhe von 80 % abzuführen. Bei einer Veräußerung nach dem 31. Dezember 1997, aber bis einschließlich 31. Dezember 1999, sind 50 % des Mehrerlöses abzuführen. ... 6.2 Liegt der erzielte Kaufpreis unter dem Verkehrswert, sind 80 % bzw. 50 % des Betrages abzuführen, um den der zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehende Verkehrswert den Kaufpreis übersteigt. Liegt der Weiterverkaufspreis über dem Kaufpreis dieses Vertrages, jedoch unter dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Weiterverkaufes, führt der Käufer den Mehrerlös entsprechend Ziff. 6.1 und den Differenzbetrag entsprechend diesem Absatz an den Verkäufer ab. Kommt eine Einigung über den Verkehrswert zwischen den Parteien nicht zustande, ist dieser durch den Fachbeirat für Bewertung bei der TLG zu bestimmen. …“ Der Beklagte zahlte den vereinbarten Kaufpreis. Am 16. Dezember 1996 wurde zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 31. Dezember 1996 veräußerte er das Grundstück zum Preis von 287.000 DM an die H. N. I. V. GmbH. Dies teilte er der Klägerin im März 1998 mit. Ein daraufhin von der Klägerin beauftragter Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, daß der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Abschlusses beider Kaufverträge jeweils 1.560.000 DM betragen habe. Nach einer Stellungnahme des Fachbeirates für Bewertung der TLG vom 22. Februar 2000 soll sich der Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag 31. Dezember 1996 auf 2.210.000 DM belaufen haben.
Ausgehend von einem Verkehrswert in Höhe von mindestens 1.500.000 DM errechnet die Klägerin einen Anspruch auf Abführung eines fiktiven Mehrerlöses gemäß § 6 Nr. 6.2 Abs. 1 S. 1 des Kaufvertrags in Höhe von 970.400 DM. Hiervon macht sie im Wege der Teilklage einen Betrag in Höhe von 150.000 DM geltend. Die Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:


I.


Das Berufungsgericht qualifiziert die Mehrerlösklauseln in § 6 des zwischen den Parteien geschlossenen Grundstückskaufvertrags als Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die die Verpflichtung zur Abführung eines fiktiven Mehrerlöses regelnde Klausel in § 6 Nr. 6.2 Abs. 1 S. 1 stelle eine Preisnebenabrede dar, die der Inhaltskontrolle gemäß § 9 AGBG unterliege. Dieser Kontrolle halte die Bestimmung, die wirtschaftlich einer Nachbewertungsklausel gleichkomme, nicht stand. Die Klägerin habe an einer möglichen Wertsteigerung des Grundstücks partizipieren sollen, ohne irgendwelche Risiken zu tragen. Dagegen sei dem Beklagten nicht die Möglichkeit eingeräumt worden, eine Verringerung des Verkehrswerts geltend zu machen. Die Klausel sei für den Beklagten mit einem bei Vertragsschluß nicht einzuschätzenden finanziellen Risiko verbunden gewesen, zumal weder eine Obergrenze festgelegt noch die Möglichkeit einer Lösung vom Vertrag vorgesehen worden sei. Unwirksam sei auch die in § 6 Nr. 6.2 Abs. 2 geregelte Bestimmung des Verkehrswerts durch
den Fachbeirat für Bewertung der TLG, weil es sich hierbei nicht um eine unabhängige Stelle handele und dem Beklagten kein Ablehnungsrecht eingeräumt worden sei. Schließlich verstoße die Geltendmachung der Klageforderung wegen der großen Diskrepanz zwischen dem am 29. Februar 1996 vereinbarten Kaufpreis und dem durch die Klägerin nachträglich ermittelten Verkehrswert gegen die guten Sitten. Auf die hiermit verbundenen finanziellen Risiken habe die Klägerin den Beklagten nicht hingewiesen. Der Beklagte habe davon ausgehen dürfen, daß die Veräußerung an ihn zum Verkehrswert erfolgt sei und daß die Weiterveräußerung zum gleichen Preis deshalb keine Ansprüche der Klägerin habe auslösen können.

II.


Die hiergegen gerichtete Revision bleibt im Ergebnis ohne Erfolg. Der Klägerin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht zu.
1. Mögliche Grundlage eines Anspruchs der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung eines Betrags in Höhe der Differenz zwischen dem Verkehrswert des verkauften Grundstücks im Zeitpunkt des Weiterverkaufs und dem Kaufpreis, zu dem die Klägerin dem Beklagten das Grundstück seinerzeit verkauft hatte, kann hier nur § 6 Nr. 6.2 des Kaufvertrags der Parteien sein. Voraussetzung dafür wäre aber nicht nur, daß der Beklagte das Grundstück vor Ablauf der Bindungsfrist verkauft hat, sondern auch, daß der Beklagte bei diesem Weiterverkauf einen Kaufpreis erzielt hat, der über dem Erwerbspreis liegt, oder daß er eine zwischenzeitlich eingetretene Wertsteigerung nicht realisiert hat. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.
2. a) Der Revision ist allerdings zuzugeben, daß § 6 Nr. 6.2 des Vertrags dem Wortlaut nach nicht ausschließt, in dem von der Klägerin ihrer Klage zugrunde gelegten Sinne verstanden und so ausgelegt zu werden, daß eine Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks bei Weiterverkauf auch dann geschuldet sein soll, wenn - wie hier - ein Mehrerlös nicht erzielt wurde und der Verkehrswert zwischen Kauf und Weiterverkauf auch nicht gestiegen ist. Eine solche Auslegung wird aber den hier anzulegenden Maßstäben einer objektiven Auslegung nicht gerecht.

b) Bei der Klausel in § 6 Nr. 6.2 des Vertrags handelt es sich, wie das Berufungsgericht zu Recht festgestellt hat, um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Denn die Klägerin hat sie einseitig für eine Vielzahl von Verträgen vorgegeben und auch so verwendet. Dies wird von der Revision auch nicht in Zweifel gezogen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert. Sie sind deshalb nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGH, Urt. v. 9. Mai 2001, VIII ZR 208/00, NJW 2001, 2165, 2166; Urt. v. 25. Juni 1992, IX ZR 24/92, NJW 1992, 2629). Bei dieser einheitlichen Auslegung sind die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (BGH, Urt. v. 16. Juni 1999, IV ZR 44/98, NJW-RR 1999, 1473; Urt. v. 6. März 1996, IV ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857). Es kommt dabei nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders und seiner Vertragspartner an (BGHZ 60, 377, 380; Urt. v. 10. Dezember 1998, I ZR 162/96, NJW 1999, 1711, 1714).

c) Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist die Klausel in § 6 Nr. 6.2 des Vertrages der Parteien in dem Sinne zu verstehen, daß neben einem tatsächlich erzielten Mehrerlös auch ein in einer Wertsteigerung des Grundstücks liegender , nicht ausgeschöpfter Mehrwert ausgeglichen werden soll.
aa) Hierfür spricht zunächst das Verhältnis des § 6 zu § 2 des Vertrags. In § 2 ist der Kaufpreis endgültig festgelegt und in § 6 schon nach der Überschrift keine nachträgliche Überprüfung des Kaufpreises oder der ihm zugrunde liegenden Bewertung des Grundstücks vorgesehen. Bei dieser Struktur der Vertragsbedingungen kann der typische Vertragspartner der Klägerin in § 6 nur eine Regelung erwarten, die nach Erwerb eingetretene Vorteile abschöpfen soll. Dies muß nicht nur ein tatsächlich erzielter Mehrerlös sein, den § 6 Nr. 6.1 regelt. Es kann auch sein, daß der Erwerber in der Situation des Weiterverkaufs einen Wertvorteil hat, ihn aber nicht oder nicht voll ausschöpft. Einen solchen Fall will § 6 Nr. 6.2 ersichtlich regeln. Er besteht nach der Klausel darin, daß der Weiterverkaufspreis hinter dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Weiterverkaufs zurückbleibt. Dieser nicht ausgenutzte Mehrwert des Grundstücks soll in der in der Klausel im Einzelnen beschriebenen Weise abgeschöpft werden. Von einem durch diese Klausel abschöpfbaren Mehrwert kann aber nur gesprochen werden, wenn nach dem Ersterwerb eine Steigerung des Verkehrswerts eingetreten ist, die nicht auf Aufwendungen des Erwerbers zurückzuführen ist (vgl. § 6 Nr. 6.3 des Vertrags). Hier ist der Verkehrswert in dem kurzen Zeitraum bis zum Weiterverkauf aber nicht gestiegen. Es hat sich vielmehr ergeben, daß, wovon in der Revisionsinstanz auszugehen ist, schon der Erwerbspreis deutlich unter dem Verkehrswert lag. Das ist kein Mehrwert, mit dessen Abschöpfung der typische Erwerber rechnen kann. Ein Erwerber in der Lage des Beklagten kann nicht erwarten, daß ihm ein besonders günstiger Preis eingeräumt wird. Er kann und muß vielmehr mangels abweichender Um-
stände davon ausgehen, daß die Klägerin ihm das Grundstück entsprechend ihrer Verpflichtung zur bestmöglichen Verwertung des ihr zur Verwaltung übertragenen Vermögens der Parteien und Massenorganisationen (vgl. Anlage II Kapitel II Sachgebiet A Abschnitt III Nr. 1 des Einigungsvertrags, § 7 Abs. 1 S. 1 BHO, § 6 Abs. 1 HGrG; Horn, Das Zivil- und Wirtschaftsrecht im neuen Bundesgebiet , 2. Aufl., § 18 Rdn. 98; Weimar, DÖV 1991, 813, 818) zum Verkehrswert verkauft, zumal die Klägerin hierbei mit der Kommission zur Verwaltung des Vermögens der Parteien und Massenorganisationen zusammenzuwirken hat. Er braucht redlicherweise nicht damit zu rechnen, daß eine Klausel zur Abschöpfung von Vorteilen in einem Vertrag mit einem festen Kaufpreis eine verdeckte Nachbewertung des Erwerbspreises enthalten soll.
bb) Diese Auslegung wird dadurch bestätigt, daß die Parteien auch im übrigen davon ausgegangen sind, daß nicht nachträglich überprüft werden soll, ob der Erwerbspreis dem Verkehrswert entspricht. So haben sie in § 7 zwar für den Fall des nachträglichen Bekanntwerdens vermögensrechtlicher Ansprüche eine Verpflichtung des Erwerbers zur Freistellung der Klägerin vorgesehen. Diese ist aber auf eine Differenz zwischen Erwerbspreis und Wert von bis zu 10 % begrenzt. Bei einer weitergehenden Differenz ist gerade wegen des fest vereinbarten Preises keine Nachzahlungspflicht, sondern nur eine Pflicht zur Nachverhandlung und für den Fall von deren Scheitern ein beiderseitiges Recht zum Rücktritt vorgesehen. Damit ist für einen Sachverhalt, bei dem der typische Erwerber angesichts der gesetzlichen Vorgaben eine Durchbrechung des festen Preises noch am ehesten erwarten würde, eine Lösung gefunden worden, die der Erwartung des Erwerbers, daß der Preis verbindlich bleiben soll, besonders Rechnung trägt. Daraus muß der typische Erwerber ableiten, daß eine etwaige Differenz von Erwerbspreis und Verkehrswert in anderen Fällen keine Nachzahlungspflicht auslöst. Jedenfalls muß er davon ausgehen, daß eine sol-
che Pflicht nicht in einer Regelung enthalten ist, die mit dem Begriff „Mehrerlös“ auf nachträglich eingetretene Vorteile hindeutet und keinerlei Begrenzung einer Nachzahlungspflicht vorsieht.
cc) Ein anderes Verständnis dieser Klausel läßt sich schließlich auch nicht mit einem anderen Interesse der Klägerin begründen. Ein Restitutionsinteresse gegenüber dem Beklagten hat die Klägerin nicht verfolgt. In § 7 Nr. 7.1 des Vertrags heißt es ausdrücklich, daß der Beklagte nicht restitutionsberechtigt ist. Investitions- oder Sanierungspflichten, deren Durchsetzung eine konditionierte Pflicht zur Auskehrung der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert dienen könnte, sieht der Vertrag nicht vor. Gesichtspunkte, die sonst eine andere Auslegung der Klausel rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.
3. Greift die Klausel nach alledem nicht ein, weil der Beklagte einen Mehrerlös tatsächlich nicht erzielt hat und der Verkehrswert zwischen Kauf und Weiterverkauf nicht gestiegen ist, bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob die Klausel einer AGB-Kontrolle oder den Anforderungen des § 138 BGB standhalten würde.

III.


Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Krüger Gaier Schmidt-Räntsch
8
b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners zu Grunde zu legen, und es kommt nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall an, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders und seiner Vertragspartner (st. Rspr.; vgl. nur Senat, Urt. v. 8. November 2002, V ZR 78/02, WM 2003, 1241, 1242 m.w.N.).
13
a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, WuM 2010, 27 Rn. 11; vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, WM 2010, 1283 Rn. 19; BGH, Urteil vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19). Zweifel bei der Auslegung gehen nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders. Diese Auslegungsregel führt im Verbandsprozess dazu, dass bei einer mehrdeutigen Klausel von den möglichen Auslegungen diejenige zugrunde zu legen ist, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGH, Urteile vom 21. April 2009 - XI ZR 78/08, BGHZ 180, 257 Rn. 31; vom 29. April 2008 - KZR 2/07, aaO; Senatsurteil vom 27. September 2000 - VIII ZR 155/99, BGHZ 145, 203, 223).

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

Tenor

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 24. Zivilsenats des Kammergerichts vom 31. März 2014 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Der Kläger kaufte mit notariellem Vertrag vom 29. November 2007 von der Beklagten landwirtschaftliche Grundstücke unter Inanspruchnahme des in § 3 Abs. 7 AusglLeistG vorgesehenen Preisnachlasses von 35% des Verkehrswerts für 352.418,61 €. Ergänzend bestimmt der Kaufvertrag folgendes:

„Nach Ansicht des Käufers ergibt sich für ihn nach den Vorgaben des AusglLeistG und der FlErwV ein Anspruch darauf, die vertragsgegenständlichen Flächen zu einem günstigeren als dem vereinbarten Kaufpreis erwerben zu können. Er behält sich daher vor, gerichtlich die erfolgte Kaufpreisbildung und -höhe einer Prüfung zu unterziehen sowie einen Anspruch auf Anpassung des vereinbarten Kaufpreises geltend zu machen.

Die Verkäuferin erklärt, dass sie bei der Kaufpreisbildung, die sie dem Käufer im Einzelnen dargelegt hat, nicht von niedrigeren Werten als den von ihr festgestellten und anhand anderer vergleichbarer Verkäufe in der Region abgeleiteten Vergleichswerten ausgehen durfte. Anderenfalls würde sie bei Vereinbarung eines niedrigeren Kaufpreises eine ggf. europarechtswidrige Beihilfe gewähren, zumindest aber einen höheren Preisnachlass als den durch das AusglLeistG vorgegebenen 35%igen Abschlag vom Verkehrswert.

Die Parteien sind sich jedoch darüber einig, dass sie den Vertrag entsprechend einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung ggf. anpassen werden. Die Einigkeit besteht jedoch auch darüber, dass der Vertrag mit dem vereinbarten Kaufpreis Bestand haben soll, sofern der Käufer den sich vorbehaltenen Kaufpreisanpassungsanspruch nicht weiterverfolgt oder ggf. durch ein Gericht rechtskräftig festgestellt wird, dass ihm ein solcher nicht zusteht.“

2

Der Kläger zahlte den vereinbarten Kaufpreis zu dem vereinbarten Fälligkeitstermin am 29. Februar 2008 an die Beklagte. Mit Schreiben vom 8. September 2011 erhob er Widerspruch gegen die Kaufpreisermittlung. Ein Gutachten vom 27. Dezember 2011 kam zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert für den Kaufgegenstand zum Stichtag 29. November 2007 nur 357.000 € betragen habe. Der Kläger meint, ihm stehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter 120.368,61 € zu. Die Beklagte beruft sich auf Verjährung.

3

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Kammergericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Antrag weiter.

Entscheidungsgründe

I.

4

Das Berufungsgericht hält den geltend gemachten Anspruch jedenfalls für verjährt. Sowohl für den Anspruch auf Anpassung des Kaufpreises als auch für einen aus der Anpassung resultierenden Rückzahlungsanspruch gelte nicht die Verjährungsfrist von zehn Jahren nach § 196 BGB, sondern die regelmäßige Verjährungsfrist. Diese habe mit Vertragsschluss begonnen. Die Anpassungsregelung sei auch nicht als ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB anzusehen mit der Folge, dass erst die rechtskräftige Feststellung der geschuldeten Leistung durch Gerichtsurteil den Lauf der Verjährung auslöse. Denn die Anpassung des Kaufpreises richte sich nach dem tatsächlichen Verkehrswert. Dem Beginn der Verjährung stehe auch nicht die fehlende Kenntnis des Klägers von der Person des Schuldners und den den Anspruch begründenden Umständen entgegen. Der Kläger sei unmittelbar nach Vertragsschluss in der Lage gewesen, seinen möglichen Rückzahlungsanspruch gerichtlich geltend zu machen. An dieser Beurteilung ändere es nichts, wenn als Beginn der Verjährung nicht der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages, sondern derjenige der Kaufpreiszahlung zugrunde gelegt werde. Dann beginne die Verjährung zwar nicht schon am 1. Januar 2008, sondern erst am 1. Januar 2009. Die dreijährige Frist habe der Kläger durch seine am 29. Dezember 2011 eingereichte Klage aber dennoch nicht gewahrt, weil er den Kostenvorschuss zu spät habe einzahlen lassen.

II.

5

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch ist nicht verjährt.

6

1. Das Berufungsgericht geht allerdings zutreffend davon aus, dass dem Kläger ein Rückzahlungsanspruch zusteht, wenn sich der Verkehrswert, der der Berechnung des vereinbarten Kaufpreises zugrunde liegt, als überhöht erweist.

7

a) Die Parteien haben in § 2 Nr. 4 des Kaufvertrags vereinbart, den Kaufvertrag an das Ergebnis einer gerichtlichen Überprüfung des Verkehrswerts anzupassen. Diese Anpassung kann bei dem von dem Kläger erwarteten und für das Revisionsverfahren zu unterstellenden Ergebnis dieser Prüfung nur in einer Herabsetzung des Kaufpreises und in einem vertraglichen Rückzahlungsanspruch des Klägers bestehen. Denn der Kläger hatte zunächst den vereinbarten - möglicherweise überhöhten - Kaufpreis bei Fälligkeit zu zahlen und konnte eine Reduktion des Kaufpreises erst nach rechtskräftiger Feststellung verlangen, dass der für die Berechnung des Kaufpreises nach § 3 Abs. 7 AusglLeistG zugrunde gelegte Verkehrswert niedriger als von der Beklagten angenommen ist.

8

b) Den Rückzahlungsanspruch kann der Kläger unmittelbar geltend machen. Wer eine Anpassung des Vertrags verlangen kann, muss nicht erst diese durchsetzen. Er kann, unabhängig davon, auf welcher Grundlage sie erfolgt, auch unmittelbar die Ansprüche geltend machen, die sich aus der Anpassung ergeben (Senat, Urteile vom 24. November 1995 - V ZR 174/94, NJW 1996, 1054, 1056 für § 315 Abs. 3 BGB, vom 30. September 2011- V ZR 17/11, BGHZ 191, 139 Rn. 34 für § 313 Abs. 1 BGB und vom 12. Mai 2006 - V ZR 97/05, NJW 2006, 2843 Rn. 27 für einen Vorvertrag).

9

2. Richtig ist ferner, dass dieser Anspruch im Sinne sowohl von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB als auch im Sinne von § 200 BGB nicht erst mit dem Ergebnis der vorbehaltenen gerichtlichen Überprüfung entsteht. Wenn der Verkehrswert von der Beklagten oder von dem Gericht entsprechend § 315 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 2 BGB nach billigem Ermessen zu bestimmen oder wie durch einen Schiedsgutachter nach § 317, § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB für die Parteien verbindlich festzustellen wäre, entstünde er zwar erst mit dem Abschluss einer gerichtlichen Überprüfung (vgl. Senat, Urteil vom 24. November 1995 - V ZR 174/94, NJW 1996, 1054, 1056; BGH, Urteil vom 4. Juli 2013 - III ZR 52/12, WM 2013, 1452 Rn. 33). So ist es bei der Ermittlung des Verkehrswerts und des davon abhängigen Kaufpreises bei Verkäufen nach § 3 AusglLeistG aber nicht.

10

a) Ein Leistungsbestimmungsrecht setzt nach § 315 Abs. 1 und 3 BGB voraus, dass einer der Vertragsschließenden die Leistung nach billigem Ermessen bestimmen soll. Das ist hier nach Ansicht des Klägers die Beklagte, die den von ihm geschuldeten Kaufpreis nach billigem Ermessen zu bestimmen habe. Denkbar wäre auch eine Anpassungsklausel, nach welcher die Bestimmung der Leistung entsprechend den § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB durch Urteil erfolgen soll (Senat, Urteile vom 7. April 1978 - V ZR 141/75, BGHZ 71, 276, 284 und vom 3. Februar 1995 - V ZR 222/93, NJW 1995, 1360). Ein solches Leistungsbestimmungsrecht ist nur anzunehmen, wenn die Leistung nicht schon in dem Vertrag und den in dem Vertrag in Bezug genommenen Vorschriften oder Regelwerken festgelegt ist, sondern letztlich erst durch die Entscheidung der bestimmungsberechtigten Vertragspartei festgelegt wird (Senat, Urteil vom 5. Juli 1991 - V ZR 117/90, NJW-RR 1992, 142 und BGH, Urteil vom 23. November 1994 - IV ZR 124/93, BGHZ 128, 54, 57 f.; Erman/Hager, BGB, 14. Aufl., § 315 Rn. 7). Dabei wäre es unschädlich, wenn das Ermessen der Vertragspartei gebunden wäre. Es muss nur überhaupt bestehen (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2006 - VIII ZR 270/05, NJW 2007, 210 Rn. 19). Bei einer der Schiedsgutachtenabrede ähnlichen Vereinbarung käme es darauf an, dass die von der Partei oder dem Dritten vorzunehmende Feststellung - hier des Verkehrswerts - und die Ausfüllung der damit gegebenenfalls verbundenen Wertungsspielräume einer gerichtlichen Überprüfung entzogen sein sollen (BGH, Urteil vom 4. Juli 2013 - III ZR 52/12, WM 2013, 1452 Rn. 28).

11

b) Ein Recht der Beklagten, den Kaufpreis in diesem Sinne verbindlich festzulegen oder festzustellen, verneint das Berufungsgericht zu Recht.

12

aa) Die Auslegung der maßgeblichen Regelung in § 2 Nr. 4 des Kaufvertrags der Parteien unterliegt zwar der vollständigen Überprüfung durch den Senat, weil es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04, BGHZ 163, 321, 323). Die Beklagte verwendet sie in einer Vielzahl von Verträgen (vgl. KG, NL-BzAR 2011, 27, dazu Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZR 192/10, ZOV 2011, 120). Die Auslegung des Berufungsgerichts ist aber auch in diesem erweiterten Prüfungsrahmen nicht zu beanstanden, sondern zutreffend.

13

bb) Schon dem Wortlaut der Klausel lässt sich eine Befugnis der Beklagten oder des Gerichts zur verbindlichen Festlegung oder Feststellung des Kaufpreises nach billigem Ermessen entsprechend § 315 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 2, § 317, § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht entnehmen. Denn darin wird dem Kläger eine gerichtliche Überprüfung des Verkehrswerts gerade vorbehalten. Davon sind auch die Oberlandesgerichte ausgegangen, die im Zusammenhang mit der Klausel § 315 Abs. 3 BGB erwähnt haben (KG, NL-BzAR 2011, 27, 29 und OLG Dresden, RdL 2014, 96, 97).

14

cc) Die am Wortlaut orientierte Auslegung wird durch den Vertragszweck bestätigt. Der Kaufvertrag dient der Erfüllung des Erwerbsanspruchs des Klägers nach § 3 Abs. 1 AusglLeistG. Nach dieser Vorschrift kann der Kläger von der Beklagten den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen nicht nur in dem in § 3 Abs. 3 AusglLeistG festgelegten Umfang, sondern auch zu dem in § 3 Abs. 7 Satz 1 AusglLeistG festgelegten Preis verlangen. Von diesem Preis dürfte die Beklagte nicht abweichen. Sie darf die Bedingungen, zu denen die Verkäufe nach § 3 AusglLeistG durchgeführt werden, nicht privatautonom, also abweichend von den gesetzlich bestimmten Voraussetzungen festlegen (Senat, Urteil vom 4. Mai 2007 - V ZR 162/06, ZOV 2007, 30 Rn. 9; vgl. auch Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 158/05, WM 2006, 2101 Rn. 22). Das gilt auch für den Verkaufspreis.

15

dd) Aus dem vorgeschriebenen Verfahren bei dem Abschluss von Kaufverträgen nach § 3 AusglLeistG ergibt sich entgegen der Ansicht des Klägers nichts anderes. Die Beklagte hat den - in § 3 Abs. 7 Satz 1 AusglLeistG als „Wertansatz“ bezeichneten - Kaufpreis nach § 9 Abs. 1 Satz 2 FlErwV nicht zu bestimmen, sondern nach Maßgabe des (hier einschlägigen) § 5 FlErwV und den in dieser Vorschrift in Bezug genommenen Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (dazu: Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZR 192/10, ZOV 2011, 120 Rn. 7) zu „ermitteln“. Die Ermittlung des Kaufpreises durch die Beklagte bindet weder den Käufer noch die Privatisierungsstelle selbst. Beide dürfen nach dem hier noch maßgeblichen § 5 Abs. 1 Satz 4 FlErwV in der bis zum 10. Juli 2009 geltenden Fassung die Bestimmung des Verkehrswerts durch ein Verkehrswertgutachten nach § 192 BauGB durch den zuständigen Gutachterausschuss verlangen.

16

ee) Ein Bestimmungsrecht lässt sich auch nicht, wie der Kläger meint, aus § 3a AusglLeistG ableiten. Danach gelten Kaufverträge nach § 3 AusglLeistG, die vor dem 28. Januar 1999 abgeschlossen wurden, mit der Maßgabe als bestätigt, dass der Verkäufer bei Verträgen mit anderen als den in § 3 Abs. 2 Satz 3 oder § 3 Abs. 5 Satz 1 bezeichneten Personen den Kaufpreis nach den Absätzen 2 und 3 bestimmt. Zweck dieser Regelung war es, die durch einen Verstoß des deutschen Gesetzgebers gegen das Beihilfeverbot des Gemeinschaftsrechts nichtig gewordenen Kaufverträge zu heilen. Ein Preisanhebungsrecht des Verkäufers hat der Gesetzgeber vorgesehen, weil die Heilung nur durch Beseitigung des Verstoßes erfolgen konnte (Begründung des Entwurfs eines Vermögensrechtsergänzungsgesetzes in BT-Drucks. 14/1932 S. 16). Dass dazu in die Verträge eine besondere Anhebungsermächtigung eingefügt wurde, zeigt, dass die Beklagte als Privatisierungsstelle ohne eine solche besondere Regelung gerade nicht berechtigt ist, den Verkaufspreis nach billigem Ermessen festzulegen.

17

3. Unzutreffend ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, der aus einer geschuldeten Anpassung des Kaufvertrags folgende Rückzahlungsanspruch unterliege ebenso wie der Anspruch auf Anpassung selbst der regelmäßigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB. Der Anspruch verjährt vielmehr nach § 196 BGB in einer Frist von zehn Jahren.

18

a) Diese Frist gilt, vorbehaltlich besonderer Regelungen wie § 902 BGB, für jeden Anspruch auf eine Verfügung über ein Recht an einem Grundstück und für jeden Anspruch auf die Gegenleistung für diese Verfügung. Unerheblich ist, auf welchem Rechtsgrund der Anspruch beruht (Senat, Urteil vom 25. Januar 2008 - V ZR 118/07, NJW-RR 2008, 824 Rn. 20 f.). Deshalb gilt § 196 BGB nicht nur für die wechselseitigen Primäransprüche aus einem Vertrag, der eine Verfügung über ein Grundstück zum Gegenstand hat (dazu: Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 14. Aufl., § 196 Rn. 6), sondern auch für die Sekundäransprüche und für die wechselseitigen Bereicherungsansprüche bei Nichtigkeit eines solchen Vertrags (Senat, Urteile vom 25. Januar 2008 - V ZR 118/07, NJW-RR 2008, 824 Rn. 20 f. und vom 6. Februar 2009 - V ZR 26/08, NVwZ-RR 2009, 412 Rn. 30). Es kommt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht darauf an, ob ein nichtiger oder gescheiterter Vertrag vollständig rückabgewickelt wird. Der Anspruch auf die Gegenleistung verjährt auch dann nach § 196 BGB, wenn der Anspruch auf die Rückabwicklung der Verfügung nicht geltend gemacht wird oder gar nicht besteht, etwa weil es nicht zu einer Verfügung gekommen ist (Senat, Urteil vom 25. Januar 2008 - V ZR 118/07, aaO Rn. 24). Gegenstand des Anspruchs muss nicht die gesamte Gegenleistung sein. Wenn die Gegenleistung für die Verfügung über das Grundstück mehrere Komponenten hat, genügt es, wenn der Zahlungsanspruch eine davon ist (Senat, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 95/12, NJW 2014, 1000 Rn. 11, 14). Entsprechendes gilt für die Rückabwicklung der Gegenleistung, die sich auf Teile der insgesamt geschuldeten Leistung beschränken kann (Senat, Urteil vom 25. Januar 2008 - V ZR 118/07, aaO Rn. 27).

19

b) Nach diesen Grundsätzen unterliegt der Rückzahlungsanspruch des Klägers der Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB.

20

aa) Das folgt allerdings, anders als der Kläger meint, nicht daraus, dass der Kaufvertrag der Parteien wegen Verstoßes gegen § 3 Abs. 7 Satz 1 AusglLeistG teilnichtig wäre. Ein solcher Verstoß liegt nämlich nicht vor. Er wird durch die Anpassungsregelung in § 2 Nr. 4 des Vertrags gerade vermieden. Diese Regelung stellt sicher, dass der Kläger im Ergebnis nur den gesetzlich vorgeschriebenen Preis von 65% des (tatsächlichen) Verkehrswerts bezahlen muss.

21

bb) Der Rückzahlungsanspruch des Klägers unterliegt aber deshalb der Verjährungsfrist des § 196 BGB, weil er auf Rückabwicklung von Teilen der im Vertrag vereinbarten Gegenleistung gerichtet ist. Der Kaufpreis durfte den in § 3 Abs. 7 Satz 1 AuslLeistG bestimmten Betrag nicht überschreiten. Ob der dazu von der Beklagten ermittelte Verkehrswert zutraf, war zwischen den Parteien streitig. Sie mussten deshalb eine Regelung treffen, die sicherstellte, dass im Ergebnis nur der gesetzlich festgelegte Kaufpreis zu zahlen war. Ob sie dazu einen möglicherweise zu niedrigen Kaufpreis verbunden mit einem Nachforderungsrecht der Beklagten vereinbarten oder - wie hier - umgekehrt einen möglicherweise überhöhten Kaufpreis verbunden mit einem Rückforderungsrecht des Klägers, ist für die Anwendbarkeit von § 196 BGB gleichgültig. Gegenstand des Anspruchs ist im einen wie im anderen Fall ein Teil des Kaufpreises, mithin der Gegenleistung für die Verfügung im Sinne von § 196 BGB.

22

c) An diesem Ergebnis ändert entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nichts, dass der Anspruch der Parteien nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung eines Vertrags bei Wegfall der Geschäftsgrundlage der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen soll (in diesem Sinne: Bamberger/Roth/Unberath, BGB, 3. Aufl., § 313 Rn. 95; MünchKomm-BGB/Finkenauer, 6. Aufl., § 313 Rn. 109; NK-BGB/Krebs, 2. Aufl., § 313 Rn. 97; Soergel/Teichmann, BGB, 13. Aufl., § 313 Rn. 152; BeckOK-UrhG/Ahlberg/Götting, Stand: 1. September 2013, § 32 Rn. 98). Ob dem insbesondere bei Grundstückskaufverträgen zu folgen wäre, ist hier nicht zu entscheiden. Der Anpassungsanspruch des Klägers nach § 2 Nr. 4 des Kaufvertrags dient nämlich keiner der Anpassung eines Vertrags an den Wegfall der Geschäftsgrundlage vergleichbaren Gestaltungsaufgabe. Er soll lediglich eine Überprüfung des Kaufpreises ermöglichen und zu einer Rückzahlung des überzahlten Kaufpreises führen, wenn der Preisberechnung nach § 3 Abs. 7 AusglLeistG, § 4 FlErwV ein überhöhter Verkehrswert zugrunde liegt. Ein solcher Anspruch unterliegt nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist. Er ist dem bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch des Käufers bei Nichtigkeit des Vertrags vergleichbar, der nach der erwähnten Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 25. Januar 2008 - V ZR 118/07, NJW-RR 2008, 824 Rn. 20 f.) gemäß § 196 BGB verjährt.

III.

23

Der Anspruch des Klägers ist danach nicht verjährt. Da Feststellungen zum Verkehrswert fehlen, ist die Sache nicht entscheidungsreif. Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dieses wird nach Maßgabe der Wertermittlungsverordnung (dazu Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZR 192/10, ZOV 2011, 120 Rn. 7-9) festzustellen haben, ob der Verkehrswert der verkauften Flächen bei Vertragsschluss niedriger war, als bei der Berechnung des vereinbarten Verkaufspreises angenommen.

Stresemann     

        

Schmidt-Räntsch     

        

     Brückner

        

Weinland     

        

RiBGH Dr. Göbel ist infolge
Urlaubs an der Unterschrift
gehindert.
Karlsruhe, den 9. Januar 2015

        
                          

Die Vorsitzende
Stresemann

        

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

16
aa) Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragsgegners auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist daher nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 37; vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f.; vom 23. Februar 2011 - XII ZR 101/09, NJW-RR 2011, 1144 Rn. 10; vom 15. Mai 2013 - IV ZR 33/11, VersR 2013, 888 Rn. 45; jeweils mwN). Der Verwender muss folglich einerseits die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschreiben, dass für ihn keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO; vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, aaO; vom 5. Dezember 2012 - I ZR 23/11, GRUR 2013, 375 Rn. 35; vom 23. Februar 2011 - XII ZR 101/09, aaO; vom 14. Januar 2014 - XI ZR 355/12, WM 2014, 307 Rn. 23; jeweils mwN). Der Vertragspartner soll andererseits ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach seine Rechte feststellen können, damit er nicht von deren Durchsetzung abgehalten wird (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 31 mwN).
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a) Der Verwender ist nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB gehalten, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners in Allgemeinen Geschäftsbedingungen klar, einfach und präzise darzustellen. Dieses Transparenzgebot schließt das Bestimmtheitsgebot ein und verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 121/04, BGHZ 164, 11, 16 mwN; Urteil vom 31. Mai 2012 - I ZR 73/10, GRUR 2012, 1031 Rn. 34 = WRP 2012,1107 - Honorarbedingungen Freie Journalisten).
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aa) Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge hat, auch daraus ergeben , dass diese nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen soweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 14. Januar 2014 - XI ZR 355/12, BGHZ 199, 355 Rn. 23 m.w.N.). Der Verwender muss die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschreiben, dass für ihn keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (vgl. BGH, Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, ZVertriebsR 2015, 243 Rn. 16; Urteil vom 5. Dezember 2012 - I ZR 23/11, GRUR 2013, 375 Rn. 35 - Missbrauch des Verteilungsplans; Urteil vom 6. Dezember 2007 - VII ZR 28/07, NJW-RR 2008, 615 Rn. 12 m.w.N.). Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz einer Vertragsklausel auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGH, Urteil vom 23. Februar 2011 - XII ZR 101/09, NJW-RR 2011, 1144 Rn. 10 m.w.N.). Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11, NJW 2014, 3722 Rn. 25; Urteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09, NJW 2012, 54 Rn. 16).

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.

(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 39/00 Verkündet am:
3. Juli 2002
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
Zur Auslegung eines Mietvorvertrages über Kinoräume, die als Teil eines Gesamtkomplexes
erst noch errichtet werden sollen, sowie zum Auskunftsrecht aus einem
Vormietrecht.
BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 39/00 - OLG München
LG München I
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. Mai 2002 durch die Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Fuchs
und Dr. Ahlt

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Endurteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 24. November 1999 aufgehoben und das Endurteil der 14. Kammer für Handelssachen des Landgerichts München I vom 15. Juni 1998 abgeändert. Es wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, mit der Klägerin , soweit im Gebäudekomplex M. , B.straße , Filmtheater und Multiplex errichtet werden, einen Mietvertrag abzuschließen , der dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorvertrag entspricht. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin den Inhalt des mit der Firma V. Ltd., A. , abgeschlossenen Pachtvertrages samt allen Nebenabreden und Zusätzen über das Anwesen B.straße mitzuteilen. Der Beklagten werden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten darüber, ob der Klägerin aus einem Mietvorvertrag und einem Vormietrecht gegen die Beklagte Rechte zustehen. Die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgänger betrieben seit 1956 im Anwesen B.straûe in M. den "M. -Filmpalast", ein Filmtheater mit vier Kinos und einer Gesamtfläche von 2.300 m², sowie einer Besucherkapazität von 1.460 Sitzplätzen, seit 1979 als Pächterin aufgrund eines Pachtvertrages mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der L. AG. Der Vertrag zwischen der L. AG und der Klägerin vom 28. Juni 1978 enthält in § 3 folgende Regelung: "1. Der Pachtvertrag beginnt am 01.01.1979. Er wird auf die Dauer von 15 Jahren (i.w. fünfzehn Jahren) fest abgeschlossen und läuft bis zum 31.12.1993. 2. Ein Jahr vor Ablauf der Pachtzeit verpflichten sich beide Parteien, nach Möglichkeit den Vertrag um mindestens 5 Jahre zu verlängern, soweit über die Pachtbedingungen Einigkeit erzielt werden kann. 3. Die Pächterin erhält in jedem Fall ein Vorpachtrecht."
Die Beklagte erwarb Ende des Jahres 1993 das Anwesen B.straûe von der L. AG. Im ersten Halbjahr 1994 kam es zu Verhandlungen zwischen ihr und der Klägerin wegen der Verlängerung des Vertrages vom 28. Juni 1978. Diese führten am 3./4. Mai 1994 zum Abschluû des sogenannten "Nachtrags Nr. 1" zum Vertrag vom 28. Juni 1978. Dieser lautet auszugsweise :
I. 1. In § 3 bzw. III. der o.g. Mietverträge ist die Mietdauer jeweils bis zum 31.12.1993 begrenzt. Ergänzend ist vereinbart, daû die Parteien sich verpflichten, ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit Vereinbarungen über eine Vertragsverlängerung aufzunehmen. Wegen des Verkaufs des Objektes wurden mit dem Voreigentümer jedoch keine abschlieûenden Verhandlungen geführt. Der Mieter hat ein Vormietrecht. 2. Unter Berücksichtigung dieses Vormietrechts werden beide Mietverhältnisse zunächst um drei Jahre, d.h. bis zum 31.12.1996 verlängert. Es wird eine Kündigungsfrist von 6 Monaten vereinbart. Erfolgt keine termingerechte Kündigung, verlängern sich die Mietverträge jeweils um ein weiteres Jahr. II. .... III.1. Dem Mieter ist bekannt, daû die Vermieterin eine Umstrukturierung /Modernisierung des Gesamtobjektes B.straûe , S.straûe , Z.straûe , mit dem Ziel der baulichen und wirtschaftlichen Optimierung anstrebt. Diese Bemühungen bewertet der Mieter positiv. Die Planung befindet sich derzeit noch im Vorstadium, so daû heute weder über künftige Nutzungsmöglichkeiten, Lage von Räumlichkeiten für die Kinos noch über längere Vertragslaufzeiten verbindliche Aussagen getroffen werden können. 2. Sofern ein neues Konzept die Beibehaltung von Kinos beinhaltet, erklärt der Mieter jedoch bereits heute unwiderruflich sein Einverständnis zu einer Umverlagerung seines Mietbereiches und die Vermieterin erklärt, in das Objekt keinen weiteren Kinobetreiber aufzunehmen nachdem ein Vertrag gemäû Ziffer IV. dieses Nachtrages abgeschlossen wurde. Die genaue Gröûe und Lage der Fläche wird zwischen Vermieterin und Mieter zu gegebener Zeit noch festgelegt. IV. 1. Nach dem 31.12.1996 verpflichtet sich der Mieter im Falle der Realisierung eines Umbaus/Neubaus die jetzt genutzten Flächen entsprechend der erforderlichen Ablaufplanung kurzfristig (innerhalb von drei Monaten) ganz oder teilweise nach schriftlicher Aufforderung durch die Vermieterin zurückzugeben. Der Mieter akzeptiert bereits jetzt, daû sein Geschäftsbetrieb je nach Umfang der Baumaûnahmen eventuell ganz oder zum Teil zum Erliegen kommt
bzw. nur eingeschränkt möglich ist. Sofern möglich, wird die Vermieterin Interimsflächen zur vorübergehenden Nutzung anbieten. Demgemäû verringern/erhöhen sich die Mindestmieten um die jeweils gültige qm/Miete entsprechend. 2. Die Parteien verpflichten sich, im Fall der Realisierung des Vorhabens gemäû III. Ziffer 2. über neue Flächen einen neuen Mietvertrag mit folgenden Festkonditionen abzuschlieûen: a: Mietdauer: 10 Jahre + 5 Jahre Option b: Umsatzmiete mit Mindestmiete c: Mietpreiskoppelung der Mindestmiete an den Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Haushaltes von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen, 1980 = 100 (Ausgangspunkt ist der Indexstand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses), Veränderung bei jeweils um mehr als 7,5 Punkte) d: Ausbau der Räumlichkeiten zu Lasten des Mieters e: Übernahme sämtlicher Instandhaltungskosten, ausgenommen Dach und Fach f: Vollumlage der Betriebs- und Heizkosten g: Umlage von üblichen Verwalterkosten gemäû einem Verteilungsschlüssel nach anteiligen m², sofern ein Verwalter für die Gesamtimmobilie bestellt wird h: Verpflichtung zur Werbegemeinschaft, falls Gründung erfolgt
3. Kommt es trotz Realisierung des Umbaus/Neubaus zu keiner Einigung über den Neuabschluû eines Mietvertrages, so erhalten beide Seiten abweichend von Ziffer 2. dieses Nachtrages ein einmaliges Sonderkündigungsrecht. Die Kündigung ist binnen vier Wochen nachdem eine der Vertragsparteien das Scheitern der Verhandlungen schriftlich erklärt hat, auszusprechen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende. 4. Sollte - aus welchen Gründen auch immer - die Umstrukturierung des Objektes durch die Vermieterin nicht erfolgen, so sind die vor-
stehenden Regelungen IV. in Ziffer 1. bis 3. hinfällig. Andere Rechte stehen dem Mieter nicht zu. Die Vermieterin wird bemüht sein, die durch Baumaûnahmen zu erwartenden Beeinträchtigungen so gering wie möglich zu halten. Weder aus der Durchführung der Baumaûnahmen und den damit verbundenen Beeinträchtigungen noch aus der gänzlichen Schlieûung bzw. Teilschlieûung des Objektes kann der Mieter gegen die Vermieterin Ansprüche irgendwelcher Art herleiten.
Ende 1996 entschloû sich die Beklagte, den M. -Komplex komplett abzureiûen - was zwischenzeitlich geschehen ist - und einen Neubau zum Betrieb eines sogenannten "Multiplex"-Kinos zu errichten, bestehend aus 14 Kinos auf einer Gesamtfläche von ca. 10.000 m² mit insgesamt ca. 4.500 Sitzplätzen sowie Läden, gastronomischen Einrichtungen, Büros und einer Tiefgarage. Die Vorstellung der Beklagten ging dahin, den neu errichteten M. -Komplex als einheitliches Kino- und Entertainment-Center zu gestalten, dessen Betrieb einem Generalmieter übergeben werden sollte. Die Beklagte verhandelte bereits mit der C./K.-Gruppe über deren Eintritt als Generalmieter. Am 12. August 1996 fand zwischen den Parteien eine Unterredung statt, bei der die Beklagte die Klägerin unter anderem über den geplanten Abschluû eines Generalmietvertrages und über die Konditionen eines solchen Vertrages unterrichtete. Gegenstand des Gesprächs war auch ein mögliches Vormietrecht der Klägerin sowie die Höhe einer möglichen Abgeltung dieses Rechts. Die Beklagte forderte die Klägerin auf, bis 15. September 1996 eine Entscheidung über den Abschluû eines Generalmietvertrages mitzuteilen. Mit Schreiben vom 9. Oktober 1996 erklärte die Klägerin, daû sie als Generalmieterin nicht in Frage komme, da dies auch eine grundsätzliche Änderung der vertraglichen Vereinbarung vom 3./4. Mai 1994 darstelle, und stellte Schadensersatzforderungen in Aussicht.
Ihre Klage, festzustellen, daû die Beklagte verpflichtet ist, mit der Klägerin einen dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorvertrag entsprechenden Mietvertrag abzuschlieûen , hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, an sie 2 Mio. DM nebst Zinsen zu bezahlen, hat das Landgericht abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat die Klägerin beantragt festzustellen, daû die Beklagte verpflichtet ist, mit der Klägerin einen dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorvertrag entsprechenden Mietvertrag abzuschlieûen , soweit im Gebäudekomplex M. , B.straûe , F i l m theater oder Multiplex errichtet werden, hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, auf der Grundlage des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994, Ziffer IV. 2. ein Angebot auf Abschluû eines Miet-/Pachtvertrages betreffend die im Anwesen "M. " B.straûe in M. entstehenden Kinos an die Klägerin abzugeben, ferner die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin den Inhalt des mit der Firma V. Ltd., A. , abgeschlossenen Pachtvertrages samt allen Nebenabreden und Zusätzen über das Anwesen B.straûe mitzuteilen. Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Revision, mit der sie ihre Berufungsanträge weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Verurteilung der Beklagten nach den Hauptanträgen der Klägerin.
1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, der Feststellungsantrag sei unzulässig. Ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung der Verpflichtung der Beklagten (§ 256 Abs. 1 ZPO) sei nicht gegeben. Die erstrebte Feststellung führe nämlich nicht zu einer sachgemäûen, prozeûökonomisch sinnvollen Entscheidung der zwischen den Parteien bestehenden Streitigkeiten. Eine abschlieûende Entscheidung über die Streitpunkte könne die Klägerin nur im Wege einer Leistungsklage erreichen, die ihr auch möglich sei. Der von der Klägerin gestellte Hilfsantrag auf Abgabe eines Angebots der Beklagten sei zulässig , jedoch nicht begründet. Die Voraussetzungen für die Annahme eines Vorvertrages seien zwar erfüllt. Voraussetzung sei, daû Regelungen mit einem solchen Maû an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit getroffen seien, daû im Streitfall der Inhalt des Vertrags richterlich festgesetzt werden könne. Ein gewerblicher Mietvorvertrag sei in der Regel hinreichend bestimmt, wenn eine Einigung über das Mietobjekt, die Mietdauer und den Mietzins erzielt worden sei, wobei die Ausgestaltung näherer Vertragsbedingungen weiteren Verhandlungen vorbehalten bleiben könnten. Die Mietdauer sei eindeutig festgelegt. Der Mietzins - Umsatzmiete mit Mindestmiete - sei jedenfalls bestimmbar ; auch der Mietgegenstand sei ausreichend geregelt. Die Parteien seien sich einig gewesen, daû, soweit möglich, eine Zuweisung der der bisherigen Nutzung entsprechenden Flächen zum Betrieb eines Kinos am Standort "M. - Komplex" erfolgen solle. Der gesamte Regelungsinhalt der Vereinbarung ergebe , daû ein vorvertraglicher Bindungswille bestanden habe. Die Parteien hätten jedoch angesichts der in Aussicht genommenen weitgehenden Umstrukturierungsmaûnahmen einen Verhandlungsbedarf für gegeben erachtet. Die Beklagte habe die Klägerin darüber informiert, daû der M. -Komplex abgerissen und die Errichtung eines Multiplex-Kinos mit 14 Sälen und 4.500 Sitzplätzen auf einer Fläche von 10.000 m² unter der Leitung eines Generalmieters geplant sei. Die Klägerin habe die Beklagte aufge-
fordert zu erklären, ob die Möglichkeit bestehe, das Objekt als Generalmieter selbst zu übernehmen. Die Klägerin habe sich ihrer nach dem Vertrag bestehenden Verhandlungspflicht mit dem Hinweis, sie komme als Generalmieter nicht in Frage, entzogen. Damit habe sie den Vertrag selbst nicht erfüllt. Die Klägerin habe es endgültig abgelehnt, das Objekt als Generalmieter zu führen, und an dieser Auffassung auch noch in der Schluûverhandlung vor dem Oberlandesgericht festgehalten. Hinsichtlich der Nutzung des in ihrem Eigentum stehenden Gebäudekomplexes sei die Beklagte keinen Beschränkungen unterlegen. Sie sei nicht gehindert gewesen, aus wirtschaftlichen Erwägungen eine grundlegend andere Gestaltung des Filmtheaters zu planen und durchzuführen, insbesondere auch einen Generalmietvertrag mit dem neuen Betreiber abzuschlieûen. Der Antrag der Klägerin auf Erteilung der Auskunft sei zulässig, jedoch unbegründet. Eine Verpflichtung der Beklagten, der Klägerin analog § 510 BGB a.F. (= §§ 463 ff. BGB n.F.) den Inhalt des mit dem australischen Unternehmen geschlossenen Vertrags mitzuteilen, bestehe nicht. Aus der Vereinbarung in Ziffer I. und II. des Nachtrags vom 3./4. Mai 1994 zu den Miet- bzw. Pachtverträgen von 1978 ergebe sich zwar, daû das vereinbarte Vormietrecht weiter wirksam sein solle. Die Ablehnung eines Generalmietvertrags durch die Klägerin bedeute aber, daû die Klägerin sich geweigert habe, ihr Vormietrecht auszuüben. Dafür spreche insbesondere auch, daû die Klägerin erstinstanzlich hilfsweise zur Abgeltung des Vormietrechts einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 2 Mio. DM geltend gemacht habe. Die Klägerin sei davon ausgegangen, daû die Beklagte bereits einen Vertrag mit einem Dritten, nämlich der C. /K.-Gruppe abgeschlossen habe, was tatsächlich jedoch nicht der Fall gewesen sei.
2. Die Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
a) Das Berufungsgericht hat die Feststellungsklage zu Unrecht als unzulässig erachtet. Für eine Feststellungsklage ist zwar im allgemeinen kein Raum, wenn eine Leistungsklage möglich ist, die das Rechtsschutzinteresse des Klägers ebenso wahren würde (st.Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 1994 - V ZR 34/92 - NJW-RR 1994, 1272/1273 m.N.). Will eine Partei aus einem Vorvertrag den Abschluû eines Hauptvertrages erreichen, so hat sie im Regelfall auf Annahme eines konkreten, von ihr selbst abgegebenen Angebots zu klagen (BGH, Urteil vom 18. November 1993 - IX ZR 256/92 - NJW-RR 1994, 317, 318 m.w.N.; Staudinger/Bork BGB 13. Bearbeitung Vorbem. zu §§ 145 ff. Rdn. 67). Dies war der Klägerin jedoch, wie die Revision zu Recht geltend macht, wegen der Besonderheiten des vorliegenden Falles nicht möglich. Sie kennt die Details der errichteten Bauten nicht und weiû im einzelnen nicht, welche Räume für Kinos vorgesehen sind. Die Möglichkeit, im Wege der Leistungsklage auf Abgabe eines Angebots zu klagen, wie es die Klägerin mit ihrem Hilfsantrag getan hat, wäre ebenfalls mit unzumutbaren Schwierigkeiten verbunden. Der Klageantrag auf Abschluû eines nach einem Vorvertrag geschuldeten Hauptvertrages muû grundsätzlich den gesamten Vertragsinhalt umfassen (BGH, Urteil vom 18. November 1994 aaO). Bestimmt genug ist der Leistungsantrag nur, wenn er alles enthält, was nach den Vorstellungen der Klägerin den Inhalt der Verpflichtung der Beklagten zum Abschluû des gewünschten Vertrages bilden soll. Andernfalls bestünde die Gefahr, daû es wegen noch ausstehender Regelungen zu weiteren Rechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien kommt. Für eine stückweise Herbeiführung des Gesamtvertrages im Wege von Teilleistungsklagen ist ein
Rechtsschutzbedürfnis aber grundsätzlich nicht anzuerkennen (BGH, Urteil vom 18. November 1994 aaO). Die Beklagte hatte hier einen erheblichen Spielraum hinsichtlich der Details. Es bestünde die Gefahr, daû der Streit der Parteien, wenn die Beklagte ein Angebot abgäbe, im Vollstreckungsverfahren fortgesetzt würde. In solchen Fällen ist aber der Klageantrag als nicht hinreichend bestimmt anzusehen (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97 - NJW 1999, 954). Demgegenüber kann ein Feststellungsverfahren zur Erledigung der aufgetretenen Streitpunkte führen. Dafür liegen hier ausreichende Anhaltspunkte vor. Die Parteien streiten nicht um Details des Mietvertrages, sondern darum, ob die Beklagte überhaupt an die Klägerin vermieten muû bzw. ob es ausreichend ist, wenn sie der Klägerin einen Generalmietvertrag angeboten hat. Der Klägerin geht es nur um die Feststellung, daû sich die Beklagte nicht einseitig vom Vertrag lossagen kann, sondern ein Angebot bezüglich der errichteten Kinoräume abgeben muû.
b) Die Feststellungsklage ist auch begründet. Die Beklagte ist verpflichtet , mit der Klägerin, soweit im Gebäudekomplex M. , B.straûe , Filmtheater oder Multiplex errichtet werden, einen dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorvertrag entsprechenden Mietvertrag abzuschlieûen. Das Berufungsgericht geht davon aus, daû die Parteien einen bindenden Vorvertrag geschlossen haben und daû der Klägerin ein Vormietrecht zustand, wenn auch die Beklagte hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks freie Hand haben sollte. Dieses im Wege der Auslegung gefundene Ergebnis ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Insofern sind Rechtsfehler nicht zu erkennen. aa) Ziffer IV. 2. des Nachtrags vom 3./4. Mai 1994 beinhaltet einen bindenden Mietvorvertrag. Die Vertragsparteien haben über das Mietobjekt und die
Mietdauer eine ausreichende Einigung erzielt. Zu Recht bejaht das Oberlandesgericht auch die für einen Vorvertrag erforderliche Einigung über die Miete. Es reicht aus, daû sie - notfalls mit sachverständiger Hilfe - bestimmbar ist. Selbst ohne jegliche Vereinbarung über den Mietzins kann sogar ein Mietvertrag zustande kommen, sofern sich die Parteien bindend über eine entgeltliche Überlassung des Gebrauchs der Mietsache einigen. Dann kann im konkreten Fall ein angemessener oder ortsüblicher Mietzins als vereinbart gelten (Senatsurteil vom 2. Oktober 1991 - XII ZR 88/90 - WuM 1992, 312, 313). Danach ist die Beklagte verpflichtet, der Klägerin nach den Umbaumaûnahmen einen Mietvertrag mit 10 Jahren Laufzeit plus 5 Jahren Option anzubieten. Die Verpflichtung besteht, wenn die Beklagte auf ihrem Areal weiterhin Kinos vorsieht, und erstreckt sich auf sämtliche Kinos. Einzelheiten, insbesondere Umfang und Lage, sollten noch Vereinbarungssache sein; sie hängen von der Art des Umbaus ab, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht bekannt war. bb) Nach Auffassung des Berufungsgerichts unterlag die Beklagte hinsichtlich der Nutzung des in ihrem Eigentum stehenden Gebäudekomplexes keinen Beschränkungen. Das ist zwar im Grundsatz zutreffend und wird von der Revision auch nicht in Frage gestellt. Die Beklagte hätte danach z.B. von der Errichtung von Kinoräumen ganz absehen und eine andere Nutzung als bisher vorsehen können. Im Mietvorvertrag wird sie in ihrer Gestaltungsfreiheit hinsichtlich des Geländes nicht beschränkt. Das ändert aber nichts daran, daû sie wegen der Vermietung tatsächlich errichteter Kinoräume an den Mietvorvertrag gebunden ist. cc) Unzutreffend ist aber die Ansicht des Berufungsgerichts, daû die Beklagte den Vorvertrag durch Anbieten eines Generalmietvertrages erfüllen konnte. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat die Beklagte der Klägerin die neu gestalteten Räume entsprechend ihrer Verpflichtung angeboten mit der
Folge, daû sie kein weiteres Angebot mehr machen muûte, weil die Klägerin Verhandlungen über dieses Angebot abgelehnt hat. Das Berufungsgericht stellt entscheidend darauf ab, da die Beklagte hinsichtlich der Nutzung des Komplexes keinen Beschränkungen unterlag, sei sie auch berechtigt gewesen, für das gesamte Gelände einen Generalmieter zu suchen. Eine Auslegung dahin, daû die Beklagte ihre Verpflichtung aus dem Vorvertrag auch durch Anbieten eines Generalmietvertrages erfüllen kann, widerspricht aber dem mit der Absprache verfolgten Zweck und beachtet die beiderseitige Interessenlage nicht. (1) Zwar ist die Auslegung von Individualvereinbarungen grundsätzlich Sache des Tatrichters. Diese Auslegung bindet aber das Revisionsgericht u.a. dann nicht, wenn sie unter Verletzung gesetzlicher Auslegungsgrundsätze (§§ 133, 157 BGB) oder der Denkgesetze vorgenommen wurde (BGHZ 135, 269, 273). Das ist hier der Fall. Das Berufungsgericht hat angenommen, es liege ein bindender Mietvorvertrag vor. Der Mietgegenstand sei - da bestimmbar - ausreichend geregelt. Die Parteien seien sich einig gewesen, daû, soweit möglich , eine Zuweisung der der bisherigen Nutzung entsprechenden Flächen zum Betrieb eines Kinos am Standort "M. -Komplex" erfolgen solle. Andererseits geht das Berufungsgericht davon aus, daû die Klägerin verpflichtet sein solle, den gesamten Komplex zu übernehmen. Diese Auslegung ist widersprüchlich , so daû der Senat nicht an sie gebunden ist (Senatsurteil vom 17. September 1980 - IVb ZR 550/80 - FamRZ 1980, 1104). (2) Der Senat kann die gebotene Auslegung selbst vornehmen, weil weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erforderlich sind (BGHZ 121, 284, 289). Er legt die getroffene Vereinbarung dahin aus, daû der Beklagte der Klägerin Kinos zur Miete überlassen muû, falls solche errichtet werden, die Klägerin aber weitere Räume wie Restaurants, Geschäfte und die Tiefgarage nicht anmieten muû.
Bis zum Abschluû des "Nachtrags Nr. 1" hatte die Klägerin nur Kinoräume und damit nur einen Teil des Gesamtkomplexes gemietet. Ein groûer Teil wurde anderweitig genutzt. Ziffer III. Nr. 2 spricht von einer "Umverlagerung seines Mietbereiches", falls ein neues Konzept die Beibehaltung von Kinos beinhaltet. Im Gegenzug verpflichtete sich die Vermieterin, keine weiteren Kinobetreiber aufzunehmen. Dieser Konkurrenzschutz wäre nicht verständlich, wenn die Klägerin von vornherein den gesamten Komplex hätte anmieten sollen. Schlieûlich sieht IV. Nr. 2 g "die Umlage von üblichen Verwalterkosten gemäû einem Verteilungsschlüssel nach anteiligen m²" vor, sofern ein Verwalter für die Gesamtimmobilie bestellt wird. Auch diese Regelung wäre nicht sinnvoll, wenn die Klägerin verpflichtet sein sollte, den gesamten Komplex zu übernehmen. Dies bedeutet, daû die Parteien einen Mietvorvertrag über neu errichtete Kinoräume abgeschlossen haben. Zwar ist die Beklagte nicht verpflichtet, Kinos zu errichten. Sie ist frei, wie sie das Objekt künftig nutzen will. Sind nach dem Umbau im "M. " weiter Kinos vorhanden, so ist die Klägerin aber befugt, diese zu betreiben, wie sie bzw. ihr Rechtsvorgänger es seit 1956 getan haben. (3) Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Es mag durchaus zutreffen, daû der Neubau einen Umfang angenommen hat, den die Parteien bei Abschluû des Vorvertrages nicht vorausgesehen haben. Die Beklagte hatte sich aber zur Vermietung der künftigen Kinos verpflichtet, unabhängig davon, wie die Gestaltung des Komplexes im einzelnen aussehen würde. Damit muû sie auch das Risiko tragen, daû die - versprochene - Einzelvermietung wirtschaftlich ungünstiger ist als die Überlassung an einen Gesamtmieter. (4) Mit dem Antrag auf Abschluû eines Generalmietvertrages hat die Beklagte der Klägerin zwar (auch) Kinos angeboten. Sie wollte damit aber die Klä-
gerin zwingen, nicht nur die Kinos, sondern auch die übrigen Gewerbeflächen (Läden, Restaurants, Büros und Tiefgaragen) anzumieten. Die Klägerin hätte damit nur die Möglichkeit gehabt, alles zu nehmen oder die Kinos nicht zu bekommen. Damit konnte die Beklagte ihre Verpflichtung aus dem Mietvorvertrag nicht erfüllen. Sie hat ein "aliud" angeboten. Dieses muûte die Klägerin weder annehmen noch darüber verhandeln. Sie kann vielmehr verlangen, daû ihr die Kinos nach Maûgabe des Mietvorvertrages angeboten werden.
c) Die Klägerin kann auch die begehrte Auskunft verlangen. Zu Recht ist das Oberlandesgericht davon ausgegangen, daû der Klägerin ein Vormietrecht zusteht. Aus der Vereinbarung in Ziffer I. und II. des Nachtrags Nr. 1 vom 3./4. Mai 1994 zu dem Pachtvertrag von 1978 ergibt sich, daû das ursprünglich zwischen den Parteien des Pachtvertrages vereinbarte Vormietrecht weiter wirksam sein sollte und nicht, wie die Beklagte meint, mit dem Nachtrag vom 3./4. Mai 1994 abschlieûend berücksichtigt und beseitigt worden ist. Zutreffend weist das Berufungsgericht darauf hin, daû Ziffer I. der Vereinbarung der Interpretation der Beklagten ausdrücklich widerspricht, weil eindeutig zum Ausdruck kommt, daû der Klägerin ein Mietvorrecht zustehen soll. Aufgrund des Vormietrechts ist der Berechtigte befugt, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Verpflichteten ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu begründen, wie es der Verpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat (BGHZ 55, 71, 74). Um überprüfen zu können, ob die Ausübung eines Vormietrechts möglich und sinnvoll ist, muû der Berechtigte den Inhalt des Mietvertrages kennen. § 510 BGB a.F., der dem Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Verpflichteten ein Auskunftsrecht einräumt, ist insoweit auf Vormiet- und Vorpachtverträge analog anzuwenden (BGH, Urteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69 - NJW 1971, 422, 423, 424).
Von einer solchen Auskunftspflicht geht auch das Berufungsgericht aus, ist aber der Meinung, daû die Klägerin ihr Vormietrecht nicht ausüben will und ihr deshalb auch kein Anspruch auf Auskunft zusteht. Diese auf einer Auslegung des Verhaltens der Vertragsparteien beruhende Auffassung ist unzutreffend. Zwar ist der Senat auch insoweit nur zu einer eingeschränkten Überprüfung befugt. Die Auslegung durch das Berufungsgericht bindet den Senat aber nicht, weil sie von unzutreffenden rechtlichen Überlegungen ausgeht und die Interessen der Klägerin nicht ausreichend berücksichtigt. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, ist der Senat auch insoweit selbst zur Auslegung befugt (BGHZ 124, 39, 45). aa) Die Rechtsprechung verlangt für einen wirksamen Verzicht auf ein Vorkaufsrecht den Abschluû eines Erlaûvertrages (st.Rspr. des BGH; BGH, Urteil vom 10. Juni 1966 - VII ZR 177/64 - WM 1966, 893, 895). Für den Verzicht auf ein Mietvorrecht gilt nichts anderes. Das Oberlandesgericht hat eine Einigung über einen Verzicht nicht festgestellt. Ein ausreichender Sachvortrag in dieser Richtung ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht aufgezeigt. bb) Die Klägerin verhält sich auch nicht treuwidrig (vgl. BGH aaO; BGH, Urteil vom 3. Februar 1966 - II ZR 230/63 - WM 1966, 511, 512), wenn sie auf ihrem Vormietrecht besteht. In der Ablehnung des ihr angebotenen Generalmietvertrages liegt kein Verzicht der Klägerin auf ihre Rechte aus dem Vormietvertrag. Das Vertragsangebot der Beklagten hat mit dem Vormietrecht nichts zu tun. Das Vormietrecht gibt der Klägerin nicht das Recht, von der Verpflichteten die Abgabe eines Mietangebots zu verlangen. Es berechtigt den Inhaber vielmehr , durch einseitige Erklärung ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu begründen , wie es der Verpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat. Diese Rechtsstellung kann der Verpflichtete nicht durch ein eigenes Mietvertragsangebot
beeinträchtigen, das anzunehmen der Berechtigte nicht verpflichtet ist. Würde die Ablehnung eines Mietvertragsangebotes als Verzicht auf das Vormietrecht gewertet, so wäre es für den Verpflichteten ein Leichtes, das Vormietrecht auszuschalten. Er könnte durch ein ungünstiges Angebot auf diesem Wege den Berechtigten von der Ausübung seines Vormietrechtes abhalten. Das kann nicht rechtens sein. Aus dem Umstand, daû die Klägerin in erster Instanz hilfsweise zur Abgeltung des Vormietrechts einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 2 Mio. DM geltend gemacht hat, kann man entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ebenfalls nicht schlieûen, daû die Klägerin ihr Vormietrecht nicht ausüben will. Die Klägerin hat Schadensersatz von der Beklagten verlangt, weil diese durch Abschluû eines Mietvertrages mit der C./K. -Gruppe ihr xxVormietrecht verletzt habe. Die Klägerin muûte zumindest mit der Möglichkeit rechnen, daû die Beklagte mit dieser Firma einen Generalmietvertrag abgeschlossen haben könnte, in den sie nicht eintreten wollte, und daû die Beklagte auf diese Weise ihr Vormietrecht bezüglich der Kinoräume umgangen hätte.
3. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO a.F.). Gerber Sprick Weber-Monecke
Fuchs Bundesrichter Dr. Ahlt ist erkrankt und kann deshalb nicht unterschreiben. Gerber

(1) Durch den Landpachtvertrag wird ein Grundstück mit den seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden (Betrieb) oder ein Grundstück ohne solche Gebäude überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet. Landwirtschaft sind die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, sowie die gartenbauliche Erzeugung.

(2) Für Landpachtverträge gelten § 581 Abs. 1 und die §§ 582 bis 583a sowie die nachfolgenden besonderen Vorschriften.

(3) Die Vorschriften über Landpachtverträge gelten auch für Pachtverhältnisse über forstwirtschaftliche Grundstücke, wenn die Grundstücke zur Nutzung in einem überwiegend landwirtschaftlichen Betrieb verpachtet werden.

(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.

(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.