Bundesgerichtshof Urteil, 24. Nov. 2017 - LwZR 5/16

bei uns veröffentlicht am24.11.2017

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
LwZR 5/16 Verkündet am:
24. November 2017
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb, Cl
Die in einem Landpachtvertrag von dem Pächter als Allgemeine Geschäfts-
bedingung gestellte Klausel, wonach ihm „ein Vorpachtrecht eingeräumt“
wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird, ist wegen
Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
unwirksam.
BGH, Urteil vom 24. November 2017 - LwZR 5/16 - OLG Naumburg
AG Magdeburg
ECLI:DE:BGH:2017:241117ULWZR5.16.0

Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Dr. Brückner und den Richter Dr. Göbel sowie die ehrenamtlichen Richter Karle und Kees

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil des Senats für Landwirtschaftssachen des Oberlandesgerichts Naumburg vom 12. Mai 2016 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Magdeburg vom 29. Juli 2015 geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird festgestellt, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten im Landpachtvertrag vom 1. März 2001 kein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden ist.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Streithelferin.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Der Kläger pachtete von dem Beklagten mit Landpachtvertrag vom 1. März 2001 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von ca. 10 ha für den Zeitraum vom 1. Oktober 2002 bis zum 30. September 2014. Das Vertragsmuster wurde von dem Kläger gestellt; er verwendete es auch in neun weiteren Pachtverträgen. In § 11 („Zusätzliche Vereinbarungen“) heißt es in Absatz 1: „Dem Pächter wird ein Vorpachtsrecht für die in § 1 aufgeführten Pacht- flächen eingeräumt.“
2
Am 8. Januar 2013 schloss der Beklagte über die streitgegenständlichen Flächen für die Dauer von 12 Jahren, beginnend am 1. Oktober 2014, einen Pachtvertrag mit der Streithelferin. Mit Schreiben vom 4. August 2014 forderte der Kläger den Beklagten erfolglos auf, ihm Auskunft über diesen Vertrag zu erteilen.
3
Mit seiner Klage hat der Kläger zunächst Auskunft über den Pachtvertrag sowie den Ersatz von Rechtsverfolgungskosten verlangt. Im Mai 2015 erlangte er in einem Parallelrechtsstreit mit der Streithelferin Kenntnis von dem Inhalt des Landpachtvertrages vom 8. Januar 2013. Im Juni 2015 erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten die Ausübung des Vorpachtrechts. Dem widersprach der Beklagte. Seinen ursprünglichen Auskunftsantrag hat der Kläger in der Hauptsache - einseitig - für erledigt erklärt. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die Erledigung des Auskunftsantrags festgestellt und auf den weiteren Antrag des Klägers festgestellt, dass zwischen den Parteien durch das ausgeübte Vorpachtrecht ein Landpachtvertrag mit dem Inhalt des Landpachtvertrages vom 8. Januar 2013 wirksam zustande gekommen ist. Zudem hat es den Beklagten zum Ersatz dem Kläger entstandener vorgerichtlicher Rechtsan- waltskosten nebst Zinsen verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat ebenso wie die Widerklage, mit der festgestellt werden soll, dass zwischen den Parteien in dem Landpachtvertrag vom 1. März 2001 kein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden ist, keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seine Berufungsanträge weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:


I.


4
Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat das Amtsgericht der Klage zu Recht stattgegeben, während die von dem Beklagten erstmalig in der Berufungsinstanz zulässig erhobene Zwischenfeststellungswiderklage unbegründet ist. Das in § 11 des Landpachtvertrages vom 1. März 2001 enthaltene Vorpachtrecht sei wirksam vereinbart worden. Die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu qualifizierende Regelung stelle keine überraschende Klausel im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB dar, da sie für einen sorgfältig handelnden Verpächter in der Situation des Beklagten nicht zu übersehen oder misszuverstehen gewesen sei. Die Klausel verstoße nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Grundsätzlich seien die Rechte und Pflichten aus einem Vorpachtrecht den gesetzlichen Regelungen zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht zu entnehmen. Werde „ein“ Vorpachtrecht ohne weitere Bestimmungen zum Umfang eingeräumt, bedeute dies, dass der Berechtigte das Vorpachtrecht nur einmal ausüben dürfe. Aus den Gesamtumständen des vorliegenden Landpachtverhältnisses, insbesondere aus dem auch für den Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbaren Interesse des Klägers an einer dauerhaften eigenen Bewirtschaftung der gepachteten Flächen, seien auch die Modalitäten der Ausübung des Vorpachtrechts erkennbar gewesen. Die Einräumung eines einmaligen Vorpachtrechts könne hier nur so verstanden werden , dass es den Vertragsparteien um denjenigen Vorpachtfall gegangen sei, der zeitlich unmittelbar im Anschluss an die Beendigung des soeben vereinbarten befristeten Pachtverhältnisses eintrete. Eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB lasse sich nicht feststellen. Insbesondere seien wirtschaftliche oder finanzielle Nachteile des Beklagten durch die Begründung des Vorpachtrechts nicht zu besorgen gewesen, weil es aus seiner Sicht nicht bedeutsam gewesen sei, von welchem Pächter der am Markt erzielbare Pachtpreis gezahlt werde.

II.


5
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Entscheidung über Klage und Widerklage hängt davon ab, ob zwischen den Parteien ein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden ist. Die von dem Berufungsgericht insoweit vorgenommene Auslegung ist bereits deshalb rechtsfehlerhaft, weil es von einem falschen rechtlichen Maßstab ausgeht.
6
1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Allgemeine Geschäftsbedingungen - um solche handelt es sich hier - nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen, und es kommt nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall an, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders und seiner Vertragspartner (Senat, Urteil vom 8. November 2002 - V ZR 78/02, ZfIR 2003, 198, 199; Urteil vom 12. Oktober 2007 - V ZR 283/06, NJW-RR 2008, 251 Rn. 8; BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 - VIII ZR 14/12, NJW 2013, 926 Rn. 13).
7
2. Demgegenüber stellt das Berufungsgericht zur Begründung seiner Auffassung, die Vorpachtklausel genüge dem Transparenzgebot, wesentlich auf die Gesamtumstände des zwischen den Parteien konkret geschlossenen Landpachtvertrages ab. Dies widerspricht der gebotenen objektiven, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierenden Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

III.


8
Das Berufungsurteil kann hiernach keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da Allgemeine Geschäftsbedingungen nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegen (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/08, NJW 2010, 2877 Rn. 11 mwN; Urteil vom 12. Dezember 2014 - V ZR 109/14, NJW-RR 2015, 1008 Rn. 12), kann der Senat die Klausel selbst prüfen. Da es auch keiner weiteren Feststellungen mehr bedarf, ist die Sache entscheidungsreif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Prüfung führt zu dem Ergebnis, dass die - wie hier - in einem Landpachtvertrag von dem Pächter als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Klausel, wonach ihm „ein Vorpachtrecht ein- geräumt“ wird,ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird, wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist.
9
1. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge hat, auch daraus ergeben , dass diese nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 14. Januar 2014 - XI ZR 355/12, BGHZ 199, 355 Rn. 23 mwN). Der Verwender muss die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschreiben, dass für ihn keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (vgl. BGH, Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, ZVertriebsR 2015, 243 Rn. 16; Urteil vom 5. Dezember 2012 - I ZR 23/11, GRUR 2013, 375 Rn. 35 - Missbrauch des Verteilungsplans; Urteil vom 6. Dezember 2007 - VII ZR 28/07, NJW-RR 2008, 615 Rn. 12 mwN; Urteil vom 3. Dezember 2015 - VII ZR 100/15, NJW 2016, 401 Rn. 22).
10
2. Wird bei der Überprüfung der Vorpachtklausel - wie geboten - auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders abgestellt, erweist sie sich als intransparent.
11
a) Ob sich die Unklarheit bereits daraus ergibt, dass einem durchschnittlichen Vertragspartner eines Landpachtvertrages nicht bewusst ist, was unter einem Vorpachtrecht zu verstehen ist, kann dahinstehen. Richtig ist allerdings, dass das Vorpachtrecht, obwohl es im Gesetz nicht geregelt ist, als Ausdruck der in § 311 Abs. 1 BGB normierten Vertragsfreiheit (BGH, Urteil vom 25. November 1987 - VIII ZR 283/86, BGHZ 102, 237, 240) allgemein anerkannt ist.
Vergleichbar mit einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, dessen Regeln (§§ 463 ff. BGB) grundsätzlich entsprechend anwendbar sind, kann der Vorpachtberechtigte durch einseitige bedingungsfeindliche Gestaltungserklärung bewirken, dass zwischen ihm und dem Verpächter als Vorpachtverpflichteten ein Pachtvertrag mit dem Inhalt zustande kommt, den der Verpächter mit dem Dritten vereinbart hat (vgl. nur BGH, Urteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75; BGH, Urteil vom 25. November 1987 - VIII ZR 283/86, BGHZ 102, 237, 240 - jeweils zur entsprechenden Anwendung von §§ 504 ff. BGB aF; BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 39/00, NJW 2002, 3016, 3019 zu einem Vormietrecht; Staudinger/Schaub, BGB [2013], § 581 Rn. 200; MüKoBGB/Westermann, 7. Aufl., § 463 Rn. 6). Für einen Landpachtvertrag , den die Parteien hier geschlossen haben, gilt entgegen der von der Revision aufgeworfenen Bedenken nichts anderes. Es ist kein Grund ersichtlich , warum bei der Verpachtung eines überwiegend zur Landwirtschaft genutzten Grundstücks im Sinne des § 585 Abs. 1 BGB die Vertragsautonomie der Vertragsbeteiligten eingeschränkt sein sollte.
12
b) Die Intransparenz folgt jedoch jedenfalls daraus, dass bei einem Vorpachtrecht , das einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt wird, unklar bleibt, für wie viele Fälle es gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt. Diese Unklarheit wird durch die grundsätzlich entsprechende Anwendung der Regeln des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts nicht behoben. Für den Verpächter sind deshalb die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgen, nicht hinreichend zu erkennen.
13
aa) Ob das dem Pächter eingeräumte Vorpachtrecht nur für einen Fall oder für mehrere Fälle gelten soll, lässt sich der Klausel nicht entnehmen.
14
(1) Wie die Revision zutreffend ausführt, kann alleine aus der Verwen- dung des Wortes „ein“ nicht zwingend- im Sinne eines Zahlworts - auf die Anzahl der möglichen Ausübungsfälle geschlossen werden, da sich das Wort grammatikalisch ebenso als unbestimmter Artikel zu dem Hauptwort „Vorpachtrecht“ verstehen lässt, ohne dessen Inhalt zu präjudizieren.
15
(2) Die für die nähere Ausgestaltung des Vorpachtrechts im Zweifel heranzuziehenden Regelungen des schuldrechtlichen Vorkaufrechts sind für eine weitere Konkretisierung ungeeignet, weil es insoweit einen entscheidenden Unterschied zu dem Vorpachtrecht gibt. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht besteht grundsätzlich - ohne Weitergabe der Vorkaufsverpflichtung an den Erwerber - allein gegenüber dem Vertragspartner und kann folglich nicht mehr ausgeübt werden, wenn die Sache, die Gegenstand des Vorkaufsrechts ist, an einen Dritten verkauft wurde, ohne dass das Vorkaufsrecht ausgeübt worden ist (vgl. BayObLGZ 1965, 153, 157; Staudinger/Schermeier, BGB [2013], § 463 Rn. 54). Während deshalb bei einem Vorkaufsrecht die Ausübung von vorneherein auf einen Fall beschränkt ist, liegt es bei der Vereinbarung eines Vorpachtrechts anders. Der Verpflichtete kann nach Ende des Pachtvertrages jeweils einen neuen Pachtvertrag über die Sache abschließen, auf die sich das Vorpachtrecht bezieht (so auch Brandenburgisches Oberlandesgericht, RdL 2016, 155 mit zustimmender Anmerkung Schuhmacher, jurisPR-AgrarR 6/2015 Anm. 2 sowie Urteil vom 4. Mai 2017 - 5 U (Lw) 117/15, juris Rn. 27). Für wie viele Pachtverträge dem Pächter das Vorpachtrecht eingeräumt werden soll, ergibt sich aus der Klausel nicht.
16
bb) Nicht hinreichend bestimmt ist zudem, für welchen Zeitraum das Vorpachtrecht bestehen soll, also der Verpächter mit der Ausübung des Vorpachtrechts rechnen muss. Hier kommen verschiedene Möglichkeiten in Be- tracht. So ist es denkbar, dass das Vorpachtrecht nur solche Verträge des Verpächters mit Dritten erfasst, deren Pachtzeit unmittelbar im Anschluss an den Pachtvertrag mit dem vorpachtberechtigten Pächter beginnt. Ob das Vorpachtrecht noch ausgeübt werden kann, wenn sich an den Pachtvertrag zunächst ein Zeitraum der Eigennutzung oder der fehlenden Verpachtung aus anderen Gründen anschließt und erst später wieder ein Pachtvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wird, bleibt in der Klausel offen (vgl. auch Brandenburgisches Oberlandesgericht, RdL 2016, 155 mit zustimmender Anmerkung Schuhmacher , jurisPR-AgrarR 6/2015 Anm. 2 sowie Urteil vom 4. Mai 2017 - 5 U (Lw) 117/15, juris Rn. 27). Ein solches Verständnis ist nicht ausgeschlossen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Hinweis des Klägers in der Revisionserwiderung, Landpachtverträge schlössen sich „nahtlos“ aneinander an, weil sie üblicherweise, beginnend jeweils am 1. Oktober, für 12 Jahre geschlossen würden und es praktisch auszuschließen sei, dass sich für Ackerland kein Nutzer finde. Dass der Verpächter die Pachtsache nach Auslaufen des Pachtvertrages möglicherweise selbst nutzen möchte, wird bei dieser Überlegung ausgeblendet. Unklar bleibt dann aber, wie lange nach Auslaufen des Pachtvertrages das Vorpachtrecht bestehen bleiben, und ob es sich möglicherweise um ein unbefristetes Recht des Pächters handeln soll. Die insoweit erforderliche Konkretisierung ergibt sich auch nicht aus den entsprechend heranzuziehenden Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts. Insbesondere hilft der Verweis der Revisionserwiderung auf § 469 Abs. 1 und Abs. 2 BGB nicht weiter, da in dieser Vorschrift nur die Mitteilungspflichten und die Ausübungsfrist bei einem tatsächlich bestehenden Vorkaufsrecht geregelt sind.

IV.


17
Die Klage ist deshalb einschließlich des Antrags auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, für den es an einer Anspruchsgrundlage fehlt, abzuweisen , und der Widerklage ist stattzugeben.
18
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, § 101 Abs. 1 Halbs. 1 ZPO.
Stresemann Brückner Göbel

Vorinstanzen:
AG Magdeburg, Entscheidung vom 29.07.2015 - 12 Lw 10/15 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 12.05.2016 - 2 U 59/15 (Lw) -

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12

aa) Die Auslegung der maßgeblichen Regelung in § 2 Nr. 4 des Kaufvertrags der Parteien unterliegt zwar der vollständigen Überprüfung durch den Senat, weil es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04, BGHZ 163, 321, 323). Die Beklagte verwendet sie in einer Vielzahl von Verträgen (vgl. KG, NL-BzAR 2011, 27, dazu Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZR 192/10, ZOV 2011, 120). Die Auslegung des Berufungsgerichts ist aber auch in diesem erweiterten Prüfungsrahmen nicht zu beanstanden, sondern zutreffend.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.

35
a) Der Verwender ist nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB gehalten, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners in Allgemeinen Geschäftsbedingungen klar, einfach und präzise darzustellen. Dieses Transparenzgebot schließt das Bestimmtheitsgebot ein und verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 121/04, BGHZ 164, 11, 16 mwN; Urteil vom 31. Mai 2012 - I ZR 73/10, GRUR 2012, 1031 Rn. 34 = WRP 2012,1107 - Honorarbedingungen Freie Journalisten).
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aa) Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge hat, auch daraus ergeben , dass diese nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen soweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 14. Januar 2014 - XI ZR 355/12, BGHZ 199, 355 Rn. 23 m.w.N.). Der Verwender muss die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschreiben, dass für ihn keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (vgl. BGH, Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, ZVertriebsR 2015, 243 Rn. 16; Urteil vom 5. Dezember 2012 - I ZR 23/11, GRUR 2013, 375 Rn. 35 - Missbrauch des Verteilungsplans; Urteil vom 6. Dezember 2007 - VII ZR 28/07, NJW-RR 2008, 615 Rn. 12 m.w.N.). Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz einer Vertragsklausel auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGH, Urteil vom 23. Februar 2011 - XII ZR 101/09, NJW-RR 2011, 1144 Rn. 10 m.w.N.). Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11, NJW 2014, 3722 Rn. 25; Urteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09, NJW 2012, 54 Rn. 16).
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Endurteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 24. November 1999 aufgehoben und das Endurteil der 14. Kammer für Handelssachen des Landgerichts München I vom 15. Juni 1998 abgeändert. Es wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, mit der Klägerin , soweit im Gebäudekomplex M. , B.straße , Filmtheater und Multiplex errichtet werden, einen Mietvertrag abzuschließen , der dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorvertrag entspricht. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin den Inhalt des mit der Firma V. Ltd., A. , abgeschlossenen Pachtvertrages samt allen Nebenabreden und Zusätzen über das Anwesen B.straße mitzuteilen. Der Beklagten werden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.
Von Rechts wegen
Die Revision gegen das Urteil 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 7. Februar 2002 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
8
b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners zu Grunde zu legen, und es kommt nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall an, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders und seiner Vertragspartner (st. Rspr.; vgl. nur Senat, Urt. v. 8. November 2002, V ZR 78/02, WM 2003, 1241, 1242 m.w.N.).
13
a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, WuM 2010, 27 Rn. 11; vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, WM 2010, 1283 Rn. 19; BGH, Urteil vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19). Zweifel bei der Auslegung gehen nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders. Diese Auslegungsregel führt im Verbandsprozess dazu, dass bei einer mehrdeutigen Klausel von den möglichen Auslegungen diejenige zugrunde zu legen ist, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGH, Urteile vom 21. April 2009 - XI ZR 78/08, BGHZ 180, 257 Rn. 31; vom 29. April 2008 - KZR 2/07, aaO; Senatsurteil vom 27. September 2000 - VIII ZR 155/99, BGHZ 145, 203, 223).
16
aa) Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragsgegners auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist daher nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 37; vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f.; vom 23. Februar 2011 - XII ZR 101/09, NJW-RR 2011, 1144 Rn. 10; vom 15. Mai 2013 - IV ZR 33/11, VersR 2013, 888 Rn. 45; jeweils mwN). Der Verwender muss folglich einerseits die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschreiben, dass für ihn keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO; vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, aaO; vom 5. Dezember 2012 - I ZR 23/11, GRUR 2013, 375 Rn. 35; vom 23. Februar 2011 - XII ZR 101/09, aaO; vom 14. Januar 2014 - XI ZR 355/12, WM 2014, 307 Rn. 23; jeweils mwN). Der Vertragspartner soll andererseits ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach seine Rechte feststellen können, damit er nicht von deren Durchsetzung abgehalten wird (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 31 mwN).

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.

(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.

(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

(1) Durch den Landpachtvertrag wird ein Grundstück mit den seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden (Betrieb) oder ein Grundstück ohne solche Gebäude überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet. Landwirtschaft sind die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, sowie die gartenbauliche Erzeugung.

(2) Für Landpachtverträge gelten § 581 Abs. 1 und die §§ 582 bis 583a sowie die nachfolgenden besonderen Vorschriften.

(3) Die Vorschriften über Landpachtverträge gelten auch für Pachtverhältnisse über forstwirtschaftliche Grundstücke, wenn die Grundstücke zur Nutzung in einem überwiegend landwirtschaftlichen Betrieb verpachtet werden.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).