Bundesfinanzhof Urteil, 12. Juli 2016 - IX R 21/15
Tenor
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Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 24. Oktober 2014 1 K 4103/12 E aufgehoben.
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Die Sache wird an das Finanzgericht Düsseldorf zurückverwiesen.
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Diesem wird die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens übertragen.
Tatbestand
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I. Im November 1998 erwarben die Kläger und Revisionskläger (Kläger) eine ca. 55 qm große Eigentumswohnung auf Z-Insel und vermieteten sie in den Jahren 1999 und 2000 an Feriengäste.
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Im Streitjahr 2001 gründeten die Kläger gemeinsam die A-GmbH und übertrugen ihr durch Vertrag u.a. die Verwaltung der Ferienwohnung. Nach dem Vertrag ist die Wohnung für die kurzfristige Vermietung an Feriengäste bestimmt; eine unentgeltliche Nutzung der Wohnung durch die Eigentümer ist ausgeschlossen. Vertragsgemäß schuldete die A-GmbH u.a. die "formale Abwicklung der Mietverträge", das Mietinkasso und die Abrechnung gegenüber den Auftraggebern. Die Auftraggeber verpflichteten sich, der A-GmbH die jeweiligen Preise und Vertragsbedingungen sowie die vorhandene Kundendatei zur Verfügung zu stellen. Für ihre Tätigkeit sollte die A-GmbH eine Vergütung von 20 % der erzielten Mieten zzgl. Umsatzsteuer erhalten. Die A-GmbH sollte ihre Vergütung von den vereinnahmten Mieten abziehen und darüber anhand der Mietverträge gegenüber den Klägern Rechnung legen. Den überschießenden Betrag hatte sie regelmäßig auf ein Konto der Kläger zu überweisen.
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Aus der Vermietung der Ferienwohnung ermittelten die Kläger für das Streitjahr 2001 einen Werbungskostenüberschuss von 29.141,13 DM (Einnahmen: 23.095,58 DM, Werbungskosten 52.236,71 DM). Die Anzahl der Vermietungstage erklärten sie nicht.
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Für das Streitjahr 2003 ermittelten die Kläger einen Werbungskostenüberschuss von 19.126 € (Einnahmen 10.406 €, Werbungskosten 29.532 €). Aus den Abrechnungen der A-GmbH ergibt sich, dass die Ferienwohnung in diesem Jahr an 136 Tagen vermietet war.
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Unstreitig entrichteten die Kläger in den Streitjahren die Zweitwohnungssteuer für die Ferienwohnung.
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Das ursprünglich für die Besteuerung der Kläger zuständige Finanzamt D berücksichtigte die Werbungskostenüberschüsse zunächst erklärungsgemäß. Die Bescheide ergingen insofern teilweise vorläufig, da die Einkünfteerzielungsabsicht noch nicht abschließend beurteilt werden könne.
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Am 12. Oktober 2011 änderte der zuständig gewordene Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) die Einkommensteuerbescheide für 2001 und 2003 und berücksichtigte die Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung der Ferienwohnung nicht mehr.
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Im Einspruchsverfahren beteuerten die Kläger erneut, eine Selbstnutzung habe zu keiner Zeit stattgefunden, eine Prognose zur Überschusserzielung sei deshalb nicht erforderlich. Hilfsweise legten sie eine Prognoseberechnung vor, aus der sich ergab, dass ab dem Jahr 2031 mit einem Gesamtüberschuss zu rechnen sei. Das FA wies die Einsprüche zurück. Die Kläger hätten in allen Jahren Zweitwohnungssteuer gezahlt, die nur bei einer Eigennutzung anfalle. Ihre Behauptung, die Wohnung nicht selbst genutzt zu haben, sei damit widerlegt. Außerdem sei möglicherweise die Grenze von 75 % der ortsüblichen Vermietungstage unterschritten. Insofern ging das FA für beide Jahre von 124 Vermietungstagen aus. Ortsüblich seien aber 170 Vermietungstage und darüber. Schließlich führe die von den Klägern vorgelegte Prognose erst nach 32 Jahren zu einem Einnahmenüberschuss und sei deshalb --von technischen Mängeln abgesehen-- von vornherein ungeeignet.
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Dagegen haben die Kläger Klage erhoben und zur Begründung u.a. ausgeführt, sie hätten die Wohnung in beiden Jahren nicht selbst genutzt und sich die Eigennutzung auch nicht vorbehalten. Zwar hätten sie die Zweitwohnungssteuer gezahlt. Daraus lasse sich aber nicht auf eine Eigennutzung der Wohnung schließen, denn sie hätten der Zweitwohnungssteuer nicht ausweichen können. Die Stadt Z habe ihnen bestätigt, dass in den Streitjahren durchschnittlich 125 Vermietungstage üblich gewesen seien. Diesen Wert habe die A-GmbH erreicht. Deshalb bedürfe es keiner Überschussprognose. Die gleichwohl freiwillig vorgelegte Überschussprognose sei nicht zu beanstanden. Der Beklagte verhalte sich widersprüchlich, wenn er selbst 170 und mehr Vermietungstage für üblich halte, eine entsprechend hohe Anzahl an Vermietungstagen in der Überschussprognose aber nicht anerkennen wolle.
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Das FA hat dem entgegengehalten, die Auskunft der Stadt Z sei nicht verbindlich und beziehe sich ausdrücklich nur auf die Vermietung durch den Eigentümer ohne Unterstützung eines Vermietungs- oder Vermittlungsunternehmens. Eine Überschussprognose sei erforderlich, da keine Überschüsse erzielt worden seien. Aus der von den Klägern vorgelegten Überschussprognose ergebe sich ein Überschuss erst ab dem Jahr 2031. Seit 2010 habe aber keine Vermietung mehr stattgefunden. Außerdem ende der Prognosezeitraum bereits am 31. Dezember 2029. Es treffe auch nicht zu, dass die Zweitwohnungssteuer immer gezahlt werden müsse.
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Das Finanzgericht (FG) hat die Kläger darauf hingewiesen, dass nach den ihm vorliegenden Mietverträgen die A-GmbH als Vermieterin im eigenen Namen aufgetreten sei. Ihr seien deshalb auch die Vermietungseinkünfte zuzurechnen. Die Kläger hätten dagegen nicht den Tatbestand der Vermietung erfüllt. Es hat die Kläger aufgefordert, Mietverträge aus den Streitjahren vorzulegen. Die Kläger haben darauf erwidert, mit der A-GmbH sei ein Verwaltungsvertrag geschlossen worden. Die Einkünfte hätten eindeutig sie und nicht die A-GmbH erzielt. Die Mietverträge haben die Kläger nicht vorgelegt.
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Das FG hat die Klage abgewiesen und zur Begründung u.a. ausgeführt, allenfalls die A-GmbH habe in Bezug auf die Ferienwohnung den Tatbestand der Vermietung erfüllt, nicht aber die Kläger. Vermieter sei, wer einem anderen eine Wohnung gegen Entgelt zur Nutzung überlasse. Maßgeblich sei insofern das Außenverhältnis. Für den Mieter müsse erkennbar sein, wer der Vermieter sei. Das gelte auch im Fall der Zwischenschaltung eines Verwalters. Für den Mieter müsse erkennbar sein, dass er es nur mit dem Verwalter zu tun habe, auch wenn der Eigentümer nicht benannt werde. Im Streitfall hätten die Mieter nicht erkennen können, dass die A-GmbH nicht Eigentümerin war und lediglich als Verwalterin hätte auftreten dürfen.
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Auf das Außenverhältnis komme es ausnahmsweise nicht an, wenn zwischen der als Vermieter nach außen auftretenden Person und einem Dritten als Treugeber ein Treuhandverhältnis anzunehmen sei. Dies sei jedoch nur unter strengen Voraussetzungen anzuerkennen. Da es sich bei der A-GmbH um eine den Klägern nahe stehende Person handele, seien sogar besonders strenge Anforderungen an die steuerliche Anerkennung zu stellen. Diesen Anforderungen werde der Vertrag vom 20. Juni 2001 nicht gerecht. Nach dem Vertrag hätte die A-GmbH lediglich als Verwalterin handeln dürfen; die Stellung einer Treuhänderin sei ihr nicht eingeräumt worden. Die Kläger hätten die Wohnung auch nicht an die A-GmbH vermietet.
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Mit ihrer Revision rügen die Kläger die Verletzung materiellen Rechts.
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Sie beantragen,
das angefochtene Urteil aufzuheben, die Einkommensteuerbescheide für 2001 und 2003 in Gestalt der Einspruchsentscheidungen vom 12. Oktober 2012 zu ändern und die Einkommensteuer 2001 und 2003 erklärungsgemäß niedriger festzusetzen.
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Das FA beantragt,
die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
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II. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das FG (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Das FG hat zu Unrecht angenommen, dass die A-GmbH die Einkünfte aus der Vermietung der Ferienwohnung erzielt hat. Die Kläger sind zwar mangels wirksamer Stellvertretung nicht Träger der Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen geworden. Die vermietende Tätigkeit der A-GmbH ist den Klägern jedoch als Treugebern zuzurechnen. Der Senat kann mangels Feststellung der ortsüblichen Anzahl der Vermietungstage nicht abschließend beurteilen, ob von der Überschusserzielungsabsicht der Kläger ohne Weiteres auszugehen oder ob eine Überschussprognose erforderlich ist.
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1. Einkünfte sind demjenigen zuzurechnen, der sie "erzielt". Einkünfte erzielt, wer einen der in § 2 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) aufgezählten Einkunftstatbestände erfüllt. Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer einem anderen eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter entgeltlich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nutzung überlässt und in diesem Zusammenhang Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag ist. Hinsichtlich des objektiven Tatbestands der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung kommt es mithin darauf an, wer die maßgebenden wirtschaftlichen Dispositionsbefugnisse über das Mietobjekt hat und damit eine Vermietertätigkeit selbst (oder durch einen gesetzlichen Vertreter bzw. Verwalter) ausübt; nicht entscheidend ist demgegenüber, wer rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer des Mietobjekts ist. Durch einen gesetzlichen Vertreter oder Verwalter vermietet, wem die Handlungen des Vertreters oder Verwalters (zivil- oder steuerrechtlich) zurechenbar sind.
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a) Träger der Rechte und Pflichten aus dem Miet- oder Pachtvertrag ist auch, wer sich beim Abschluss des Vertrags (zivilrechtlich) wirksam vertreten lässt.
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aa) Grundsätzlich kommt nur eine offene Stellvertretung in Betracht (§ 164 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs --BGB--). Tritt der Wille (des Vertreters), im fremden Namen zu handeln, beim Vertragsschluss nicht erkennbar hervor, treffen die Rechtswirkungen aus dem Geschäft den Vertreter und nicht den Vertretenen (§ 164 Abs. 2 BGB). Für den Mieter oder Pächter muss erkennbar sein, wer Vermieter oder Verpächter ist. Der Offenheitsgrundsatz dient primär dem Interesse und dem Schutz des Vertragspartners. Ausnahmen vom Offenheitsgrundsatz (Geschäft für den, den es angeht) setzen demgemäß voraus, dass es dem Vertragspartner gleichgültig ist, mit wem er den Vertrag schließt. Dies ist insbesondere anzunehmen bei Bargeschäften des täglichen Lebens. Davon ist indes nicht auszugehen bei der Buchung eines Hotelzimmers (vgl. FG Hamburg, Urteil vom 10. Juli 2014 6 K 125/13, juris, rechtskräftig) und auch nicht bei der Buchung einer Ferienwohnung.
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bb) Nach den insoweit bindenden Feststellungen des FG (§ 118 Abs. 2 FGO) hat die A-GmbH beim Abschluss der Mietverträge über die Ferienwohnung der Kläger im eigenen Namen gehandelt und konnten die Mieter auch aus den Umständen bei Vertragsschluss nicht erkennen, ob die A-GmbH ein Fremdgeschäft abschließen wollte. Da eine Ausnahme vom Offenheitsgrundsatz bei der Vermietung einer Ferienwohnung nicht in Betracht kommt, war Träger der Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen die A-GmbH. Davon ist das FG im Ausgangspunkt zu Recht ausgegangen.
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b) Auf das Außenverhältnis kommt es indes nicht an, wenn die vom Treuhänder erzielten Einkünfte dem Treugeber (steuerlich) zuzurechnen sind. Dies kommt auch in Betracht, wenn ein Treuhänder Mietverträge im eigenen Namen für einen Treugeber abschließt. Maßgeblich ist insoweit nicht § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 2 der Abgabenordnung; diese Vorschrift betrifft nur die Treuhand bei Wirtschaftsgütern. Bei der Vermietung (Nutzungsüberlassung) kommt aber nur eine Treuhand hinsichtlich der Nutzungsbefugnis in Betracht. Dabei handelt es sich steuerrechtlich nicht um ein eigenständiges Wirtschaftsgut.
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aa) Nach der Rechtsprechung des Senats setzt die Zurechnung vom Treuhänder erzielter Einkünfte beim Treugeber voraus, dass der Treuhänder ausschließlich auf Rechnung und Gefahr des Treugebers handelt (vgl. Senatsurteil vom 25. Mai 2011 IX R 25/10, BFH/NV 2011, 1677, m.w.N.), und dass der Treugeber nach der Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses und nach den sonstigen Umständen gegenüber dem Treuhänder eine derart beherrschende Stellung einnimmt, dass er wirtschaftlich die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis trägt. Werden Vermietungsleistungen über einen im eigenen Namen handelnden Treuhänder angeboten, so muss der Treugeber über den unmittelbar Handelnden das Marktgeschehen beherrschen. Das ist nur dann der Fall, wenn der Treugeber wesentlichen Einfluss auf die vertragliche Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses hat, dem Treuhänder Weisungen für die Begründung und Ausgestaltung des Mietverhältnisses geben kann und tatsächlich gibt, und wenn er das Treugut, das Grundlage des Mietverhältnisses ist, entweder dem Treuhänder überträgt oder die Auswahl des Treuguts bestimmt und das Treugut jederzeit ohne wesentliche wirtschaftliche Einbußen herausverlangen kann. Nicht ausreichend für die Zurechnung der Einkünfte beim Treugeber ist, dass ihm das wirtschaftliche Ergebnis der Vermietung zugutekommt. Gegen eine beherrschende Stellung des Treugebers spricht es, wenn der Treuhänder ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat (grundlegend zum Ganzen Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 27. Januar 1993 IX R 269/87, BFHE 170, 383, BStBl II 1994, 615; diese Anforderungen als überzogen kritisierend Drüen, in: Kirchhof/Söhn/Mellinghoff, EStG, § 21 Rz B 211).
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bb) Das FG hat angenommen, dem Verwaltervertrag lasse sich nicht entnehmen, dass die A-GmbH die Stellung einer Treuhänderin haben sollte. Diese Auslegung findet in dem Vertrag jedoch keine Stütze. Hat das FG (wie hier) den Inhalt des Vertrags festgestellt, kann der BFH die Auslegung selbst vornehmen.
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Dem FG ist zuzugeben, dass sich dem Vertrag nicht entnehmen lässt, ob die A-GmbH die Wohnung im eigenen Namen vermieten durfte oder ob ihr dies untersagt war. Der Vertrag lässt dies offen. Dies spricht jedoch nicht gegen die Annahme einer Treuhand.
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Die Vertragsformulierung, wonach die A-GmbH u.a. die "formale Abwicklung der Mietverträge" schuldete, deutet darauf hin, dass die A-GmbH allenfalls im Außenverhältnis (formal) aus den Mietverträgen verpflichtet sein sollte, während die Wirkungen der Verträge im Innenverhältnis (wirtschaftlich) die Kläger treffen sollten. Aus dem Vertrag ergibt sich auch, dass die Kläger die von der A-GmbH "formal" abzuschließenden Mietverträge inhaltlich bestimmten. So enthält der Vertrag die Verpflichtung der Auftraggeber, der Auftragnehmerin die "erforderlichen Informationen über Preis und Vertragsbedingungen" zur Verfügung zu stellen. Dabei handelt es sich um die wesentlichen Elemente der Verträge. Für ein Handeln der A-GmbH auf Rechnung und Gefahr der Kläger spricht auch der Umstand, dass die A-GmbH für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben eine Vergütung erhalten sollte. Die A-GmbH war zwar berechtigt und verpflichtet, die Mieten einzuziehen und ihre Vergütung von den vereinnahmten Mieten abzuziehen. Sie war jedoch im Übrigen zur laufenden Rechnungslegung und regelmäßigen Auszahlung der Einnahmenüberschüsse verpflichtet. Auch aus diesen Regelungen ergibt sich, dass die A-GmbH die Vermietungseinnahmen grundsätzlich als fremd behandeln musste. Nicht die Kläger, sondern die A-GmbH war am Ergebnis der Vermietung beteiligt. Schließlich waren die Kläger unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten berechtigt, das Treugut (Nutzungsbefugnis an der Ferienwohnung) voraussetzungslos und ohne Einbußen von der A-GmbH zurückzufordern.
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Zu Unrecht hat das FG ferner angenommen, dass an die Anerkennung der Treuhand im Streitfall deshalb besonders strenge Anforderungen gestellt werden müssten, weil die A-GmbH eine den Klägern nahe stehende Person war. Umgekehrt ergibt sich, worauf die Kläger zu Recht hinweisen, gerade aus dem Umstand, dass die Kläger gemeinsam die A-GmbH beherrschten, dass sie auch die Durchführung des Verwaltungsvertrags und des darin liegenden Treuhandverhältnisses beherrschten. Zu Recht hat deshalb das FG an der tatsächlichen Durchführung des Treuhandvertrags keinen Zweifel geäußert. Auf die erst im Revisionsverfahren thematisierte bilanzielle Behandlung des Treuhandverhältnisses kommt es nicht an, da die Feststellung der Treuhand im Streitfall nicht auf Indizien gestützt werden muss.
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Nach alldem ist die vermietende Tätigkeit der A-GmbH den Klägern zuzurechnen.
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2. Die fehlerhafte Auslegung des Vertrags durch das FG stellt einen Rechtsfehler dar. Seine Entscheidung kann deshalb keinen Bestand haben.
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3. Die Sache ist nicht spruchreif. Der Senat kann nicht abschließend beurteilen, ob von der Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger auszugehen oder ob eine Überschussprognose erforderlich ist.
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a) Von der Einkünfteerzielungsabsicht ist bei der Vermietung einer Ferienwohnung nach der Rechtsprechung des Senats ohne Weiteres auszugehen, wenn die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird. Unerheblich ist es insoweit, ob die Ferienwohnung in Eigenregie vermietet oder ob mit der Vermietung (wie hier) ein Dritter beauftragt wird. Ob der Steuerpflichtige die Ferienwohnung selbst genutzt hat, muss das FG --notfalls anhand von Indizien-- feststellen (zu den Indizien vgl. Blümich/Schallmoser, § 21 EStG Rz 177). Insofern wird auch zu berücksichtigen sein, dass das FA aufgrund konkreter tatsächlicher Feststellungen für die Jahre 1999 und 2001 bereits zu dem Schluss gekommen war, dass den Kläger die Behauptung fehlender Selbstnutzung nicht zu widerlegen sei.
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b) Unabhängig davon bedarf es einer Überschussprognose auch bei fehlender Selbstnutzung, wenn die tatsächlich erzielte Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit erheblich (d.h. um mehr als 25 %) unterschreitet. Hinsichtlich der ortsüblichen Vermietungszeiten stehen sich die Behauptungen der Kläger (120 bis 130 Tage gemäß Mitteilung der Stadt Z) und des FA (170 und mehr Tage) gegenüber. Das FG wird insofern aufgrund eigener tatsächlicher Ermittlungen festzustellen haben, von welchem Wert auszugehen ist. Hinsichtlich der tatsächlich verwirklichten Vermietungszeiten weist der Senat darauf hin, dass die Wohnung nach den Angaben der Kläger in der Einkommensteuererklärung für 2003 nicht an 124, sondern an 136 Tagen vermietet war. Die niedrigere Annahme des FA in der Einspruchsentscheidung beruht offenbar auf einem Rechenfehler (Summenbildung in der Abrechnung III. Quartal 2003 vom 20. September 2003, Einkommensteuerakte Bl. 46). Dem sind die Kläger in der Klagebegründung ohne eigene Überprüfung gefolgt. Daraus ist jedoch nicht zu schließen, dass die Anzahl von 124 Tagen unstreitig ist. Im finanzgerichtlichen Verfahren kommt es auf den wahren Sachverhalt an. Für das Jahr 2001 haben die Kläger keine Angaben über die Anzahl der Vermietungstage gemacht. Diese sind deshalb zu schätzen. Dabei ist jedoch nicht wie in der Einspruchsentscheidung von derselben Anzahl an Tagen wie im Jahr 2003 auszugehen, denn die im Jahr 2001 aus der Vermietung erzielten Einnahmen waren deutlich höher als die im Jahr 2003 erzielten Einnahmen. Dies muss die Schätzung berücksichtigen.
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c) Sollte nach allem eine Überschussprognose nicht erforderlich sein, ist der Klage stattzugeben.
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d) Kommt es dagegen auf die Überschussprognose an, weist der Senat darauf hin, dass die Kläger insofern nicht an den von ihrem Steuerberater eingereichten Berechnungen festzuhalten sind. Die Prognose kann selbstverständlich fortentwickelt oder auch korrigiert werden. Der Umstand, dass die Kläger die Vermietung der Ferienwohnung im Jahr 2010 oder 2011 aufgegeben haben, wirkt nicht in der Weise auf die Streitjahre zurück, dass die Einkünfteerzielungsabsicht in diesen Jahren deswegen entfällt. Die Prognose ist vielmehr aus der Sicht ex ante und auf den Schluss des jeweiligen Veranlagungszeitraums aufzustellen. Nachträgliche tatsächliche Veränderungen wirken auf sie nicht zurück.
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4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 143 Abs. 2 FGO.
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Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
1
Tatbestand:
2Die Beteiligten streiten über die Frage, ob die Kläger in den Streitjahren 2001 und 2003 durch Vermietung einer in ihrem Eigentum stehenden Ferienwohnung auf A-Insel negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben.
3Die Kläger erwarben … 1998 eine ca. 55 m² große Eigentumswohnung in dem Objekt B-Straße, A-Insel zum Preis von 575.000.- DM, die sie in den Jahren 1999 und 2000 nach Aktenlage im eigenen Namen an Feriengäste vermieteten. Mit Gesellschaftsvertrag vom ….2001 gründeten die Kläger zu je 1/2 Anteil die C-GmbH – im Folgenden: C-GmbH - mit Sitz in D-Stadt, deren Gegenstand die Verwaltung, Vermietung und Vermittlung sowie der Handel mit Immobilien sein sollte. Zur Geschäftsführerin wurde die Klägerin bestellt.
4Am ….2001 schlossen die Kläger und die C-GmbH einen Vertrag, wonach die C-GmbH die Verwaltung der im Besitz der Kläger bzw. der Klägerin stehenden und zur Vemietung bestimmten Immobilen übernimmt und hierfür eine Vergütung von 20 % der erzielten Mieten zzgl. Umsatzsteuer erhält. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vertrag vom ….2001 Bezug genommen.
5Ab dem Jahr 2001 - vor der Gründung der C-GmbH fand in 2001 keine Vermietung statt - erfolgte die Vermietung der Ferienwohnung auf A-Insel durch die C-GmbH. Nach den dem Gericht vorliegenden formularmäßigen Mietverträgen aus 2005 (…), die - wie die Kläger in der mündlichen Verhandlung bestätigt haben - den in den Streitjahren geschlossenen Mietverträgen entsprechen, trat die C-GmbH dabei gegenüber den jeweiligen Mietern im eigenen Namen als Vermieter auf. Auch die Mietzahlungen erfolgten auf ein Konto der C-GmbH bei der Bank D-Stadt.
6In ihren Einkommensteuererklärungen 2001 und 2003 machten die Kläger bei Bruttomieteinnahmen von 23.095.- DM (2001) und 10.406.- € (2003) Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung auf A-Insel in Höhe von ./. 29.141.- DM (2001) und ./. 19.126.- € (2003) geltend. Das … zuständige Finanzamt D-Stadt - im Folgenden: FA - berücksichtigte die erklärten Einkünfte erklärungsgemäß, die Einkommensteuerbescheide 2001 und 2003 vom 27.12.2002 und 29.09.2004 ergingen jedoch insoweit vorläufig, da die Einkünfteerzielungsabsicht noch nicht abschließend geprüft werden könne. Am 04.10.2005 ergingen für beide Streitjahre in anderen Punkten geänderte Bescheide; auch diese Bescheide enthielten hinsichtlich der Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung auf A-Insel einen Vorläufigkeitsvermerk.
7Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung 2005 ließ das FA die für diesen Veranlagungszeitraum erklärten Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung auf A-Insel in Höhe von ./. 17.326.- € unberücksichtigt. Die hiergegen gerichtete Klage (Aktenzeichen 9 K 4122/07 E) nahmen die Kläger im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 02.11.2009 zurück. Im Anschluss daran erließ das FA am 12.11.2009 geänderte Einkommensteuerbescheide 2001 und 2003, mit denen es die Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung auch in diesen Veranlagungszeiträumen nicht mehr berücksichtigte.
8Hiergegen legten die Kläger Einspruch ein und machten geltend, die Verluste seien steuerlich anzuerkennen. Die Wohnung werde ausschließlich fremdvermietet und der ortsübliche Vermietungsdurchschnitt von 120 bis 130 Tagen pro Jahr werde erreicht (153 Vermietungstage in 2001 und 140 Vermietungstage in 2003). Eine Überschussprognose sei deshalb nicht erforderlich.
9Daraufhin erließ das FA am 29.10.2010 nochmals geänderte Einkommensteuerbescheide 2001 und 2003, mit denen es die Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung erneut und wiederum vorläufig berücksichtigte. Es bleibe abzuwarten, ob ein Totalüberschuss erwirtschaftet werde, insbesondere im Hinblick auf die angekündigte Ablösung der auf der Immobilie lastenden Hypotheken.
10Nachdem die Kläger – wohl im Jahr 2011 – erklärt hatten, die Wohnung ab 2010 nicht mehr zu vermieten, erließ der … Beklagte am 12.10.2011 wiederum geänderte Einkommensteuerbescheide 2001 und 2003, mit denen er die Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung nun wieder unberücksichtigt ließ. Den hiergegen eingelegten Einspruch wies er mit Einspruchsentscheidung vom 12.10.2012 als unbegründet zurück. Er führte aus, der Einspruch sei schon deshalb unbegründet, weil die Kläger für die Jahre bis einschließlich 2005 Zweitwohnungssteuer entrichtet hätten, die nur dann zu entrichten sei, wenn auch eine Eigennutzung vorgesehen sei. Auch sei fraglich, ob die Vermietungstage die Grenze von 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit erreicht habe. Laut Auskunft des Fremdenverkehrsbüros A-Insel könne von durchschnittlich 170 Vermietungstagen ausgegangen werden; diese Anzahl legten auch Banken bei entsprechenden Immobilienfinanzierungen zugrunde. Eine Verkehrswertermittlung für ein Erbbaurecht an einem Grundstück auf A-Insel berücksichtige durchschnittlich 180 Vermietungstage; laut Auskunft eines Betriebsprüfers des FA E-Stadt betrage die durchschnittliche Vermietungsdauer sogar 190 Tage. Somit sei eine Überschussprognose erforderlich, die von den Klägern auch erstellt worden sei. Danach ergebe sich erst ab 2031 – also erst 32 Jahre nach dem Erwerb – ein Totalüberschuss. Zudem gehe die Prognose von einer stetigen Steigerung der Vermietungstage bis auf 185 Tage aus, ohne schlüssig darzulegen, worauf diese Annahme beruhe.
11Mit der hiergegen gerichteten Klage machen die Kläger geltend:
12Der Beklagte verlange im Streitfall zu Unrecht eine Überschussprognose. Weder sei die Ferienwohnung von den Klägern in den Streitjahren selbst genutzt worden noch hätten sie sich eine Selbstnutzung vorbehalten. Unerheblich sei, dass die Fremdvermietung durch eine GmbH erfolgt sei, an der die Kläger zu je 50 % beteiligt gewesen seien. Gegen eine fehlende Selbstnutzung spreche auch nicht, dass die Kläger für die fragliche Wohnung Zweitwohnungssteuer entrichtet hätten, da diese immer zu zahlen sei. Zudem erreiche die Vermietung durch die C-GmbH die ortsübliche durchschnittliche Vermietungszeit. Ausweislich des Schreibens der A-Insel vom ….2008 liege diese bei ca. 125 Vermietungstagen im Jahr (…).
13Rein vorsorglich hätten die Kläger gleichwohl eine Überschussprognose erstellt, wonach ab 2031 ein Totalüberschuss erzielt werde. Soweit der Beklagte beanstande, dass die Kläger hierbei von bis zu 185 Vermietungstagen ausgingen, sei dies widersprüchlich, weil der Beklagte in der Einspruchsentscheidung selbst von durchschnittlich mindestens 170 Vermietungstagen ausgehe.
14Aufgrund des Hinweises des Gerichts vom 10.07.2014, dass die dem Gericht vorliegenden Mietverträge mit den Feriengästen durch die C-GmbH im eigenen Namen und nicht durch die Kläger abgeschlossen worden seien und deshalb nicht erkennbar sei, inwiefern die Kläger vorliegend den Tatbestand der Vermietung und Verpachtung verwirklicht hätten, haben die Kläger vorgetragen, der C-GmbH obliege nach dem mit den Klägern geschlossenen Vertrag lediglich die Verwaltung der Wohnung, die sie im Namen und auf Rechnung der Kläger durchführe. Entscheidend für die Zurechnung von Einnahmen sei, wer den Tatbestand der Einkunftserzielung erfüllen solle. Diese seien vor dem Hintergrund des Verwaltungsvertrages eindeutig die Kläger und nicht die C-GmbH. Die C-GmbH werde bei der Vermietung zumindest als Treuhänderin für die Kläger tätig, so dass diesen als Treugebern die Einkünfte zuzurechnen seien.
15Die Kläger beantragen sinngemäß,
16die Einkommensteuerbescheide 2001 und 2003 vom 12.10.2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 12.10.2012 dahingehend zu ändern, dass die Einkommensteuer entsprechend den eingereichten Einkommensteuererklärungen auf 115.490.- € (2001) und 218.770.- € (2003) festgesetzt wird, hilfsweise, die Revision zuzulassen.
17Der Beklagte beantragt,
18die Klage abzuweisen.
19Er macht geltend: Nach der Überschussprognose der Kläger ergebe sich erst ab 2031 ein Totalüberschuss; der Prognosezeitraum ende jedoch bereits am 31.12.2029. Auch treffe es nicht zu, dass immer Zweitwohnungssteuer zu zahlen sei. Voraussetzung sei vielmehr, dass jemand die Zweitwohnung neben der Hauptwohnung zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs innehabe. Soweit die Kläger sich zur Frage der ortsüblichen durchschnittlichen Vermietungszeit auf das Schreiben der A-Insel vom ….2008 beriefen, handele es sich dabei nicht um eine verbindliche Auskunft. Zudem bezögen sich die Angaben nur auf von den jeweiligen Vermietern eigenständig vermietete Objekte.
20Entscheidungsgründe:
21Die Klage ist unbegründet.
22Die angefochtenen Einkommensteuerbescheide 2001 und 2003 vom 12.10.2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 12.10.2012 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten.
23Der Beklagte ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass die Kläger in den Streitjahren 2001 und 2003 keine (negativen) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus der in ihrem Eigentum stehenden Ferienwohnung B-Straße auf A-Insel erzielt haben.
24Unabhängig davon, ob die genannte Wohnung nach den von der Rechtsprechung für die Vermietung von Ferienwohnungen entwickelten Grundsätzen (vgl. BFH, Urteile vom 06.11.2001 IX R 97/00, BStBl II 2002, 726 und vom 26.10.2004 IX R 57/02, BStBl II 2005, 388; Beschluss vom 14.01.2010 IX B 146/09, BFH/NV 2010, 869) mit Einkünfteerzielungsabsicht vermietet worden ist, haben in den Streitjahren nicht die Kläger, sondern hat allenfalls die C-GmbH den Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG verwirklicht.
251. Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer einem anderen eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter entgeltlich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nutzung überlässt und in diesem Zusammenhang Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag ist (BFH-Urteil vom 21.01.2014 IX R 10/13, BFH/NV 2014, 836 m. w. N.). Nicht entscheidend ist demgegenüber, wer rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer des Mietobjekts ist. Entscheidend ist grundsätzlich das Außenverhältnis zum Mieter (vgl. Kulosa in Schmidt, § 21 EStG Rn. 31; Heuermann in Blümich, § 21 EStG Rn. 41).
26Nach diesen Grundsätzen ist die Vermietungstätigkeit einkommensteuerrechtlich vorliegend nicht den Klägern, sondern der C-GmbH zuzurechnen. Nach den der Vermietungstätigkeit in den Streitjahren zugrunde liegenden Mietverträgen über die Wohnung B-Straße auf A-Insel ist allein die C-GmbH Trägerin der Rechte und Pflichten aus diesen Verträgen, da sie im Außenverhältnis gegenüber den Mietern im eigenen Namen als Vermieterin aufgetreten ist und auch die Mieten im eigenen Namen vereinnahmt hat. Zwar verwirklicht auch derjenige den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, der sich bei der Vermietung eines Vertreters oder Verwalters bedient. Da für die Zurechnung von Vermietungseinkünften jedoch regelmäßig auf das Außenverhältnisses zum Mieter abzustellen ist, muss für den Mieter grundsätzlich erkennbar sein, dass ein in die Vermietung eingeschalteter Vertreter oder Verwalter die Vermietung nicht im eigenen Namen und für eigene Rechnung, sondern für einen Dritten durchführt, auch wenn dieser namentlich nicht benannt wird. So ist es etwa, wenn ein Verwalter im Mietvertrag darauf hinweist, dass die Vermietung im Namen und für Rechnung des Eigentümers erfolgt. Im Streitfall enthalten die formularmäßig abgeschlossenen Mietverträge jedoch keinen derartigen Hinweis und war für die Mieter auch aus den Gesamtumständen nicht erkennbar, dass die C-GmbH im Innenverhältnis zu den Klägern lediglich als Verwalterin tätig werden sollte.
272. Das Außenverhältnis zum Mieter ist für die Zurechnung von Vermietungseinkünften ausnahmsweise jedoch dann nicht entscheidend, wenn zwischen der als Vermieter nach außen auftretenden Person als Treuhänder und einem Dritten als Treugeber ein einkommensteuerrechtlich anzuerkennendes Treuhandverhältnis vorliegt, der Treuhänder ausschließlich auf Rechnung und Gefahr des Treugebers handelt und dieser nach der Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses und nach den sonstigen Umständen gegenüber dem Treuhänder eine derart beherrschende Stellung einnimmt, dass er wirtschaftlich die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis trägt (BFH, Urteil vom 27.01.1993 IX R 269/87, BStBl II 1994, 615). Für die Zurechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist indes nicht allein maßgebend, wem letztlich der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zugutekommt bzw. wer das Risiko eines Überschusses der Werbungskosten über die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung trägt (BFH, Beschluss vom 15.01.1998 IX B 25/97, BFH/NV 1998, 994 m. w. N.).
28Im Streitfall fehlt es an einem hinreichend klar und eindeutig vereinbarten Treuhandverhältnis zwischen den Klägern und der C-GmbH, das es nach dem Inhalt der getroffenen Vereinbarung und ihrer tatsächlichen Durchführung rechtfertigen würde, den Klägern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hinsichtlich der zivilrechtlich von der C-GmbH vermieteten Wohnung zuzurechnen. Der zwischen den Klägern und der C-GmbH am ….2001 geschlossene Vertrag entspricht diesen Anforderungen nicht, zumal es sich bei den Klägern und der C-GmbH um nahestehende Personen handelt und somit strenge Anforderungen an die steuerliche Anerkennung einer behaupteten Treuhandvereinbarung zu stellen sind. Der Vertrag vom ….2001 regelt, dass die C-GmbH die im Besitz der Kläger stehenden und zur Vermietung bestimmten Immobilien gegen eine Netto-Vergütung von 20 % der erzielten Miete kaufmännisch und technisch verwaltet, wozu u. a. die Suche nach Mietern, die formale Abwicklung der Mietverträge, die zeit- und vertragsgerechte Bereitstellung der Immobilien für die Mieter, die Abrechnung gegenüber den Mietern, das Mietinkasso und die Abrechnung gegenüber den Klägern gehört. Nach Anlage 1 zu dem Vertrag steht der C-GmbH das ausschließliche Vermietungsrecht für die Wohnung B-Straße auf A-Insel zu. Bei dem Vertrag vom ….2001 handelt es sich um einen Verwaltervertrag, dem aber nicht entnommen werden kann, dass der C-GmbH die Stellung einer Treuhänderin eingeräumt werden sollte, die die Immobilien im eigenen Namen vermietet. Dementsprechend haben die Kläger mit Schriftsatz vom 29.07.2014 auch vorgetragen, dass der C-GmbH nach diesem Vertrag lediglich die Verwaltung der Wohnung obliege, die sie im Namen und auf Rechnung der Kläger durchführe.
293. Die Kläger haben den Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG auch nicht durch eine Vermietung der Wohnung an die C-GmbH verwirklicht. Der Umstand, dass die C-GmbH die von ihr vereinnahmten Mieten – nach Abzug ihrer in dem Verwaltungsvertrag vereinbarten Vergütung - an die Kläger ausgezahlt hat, führt nicht zur Annahme eines Mietverhältnisses zwischen den Klägern und der C-GmbH.
304. Der Beklagte war auch verfahrensrechtlich zum Erlass der angefochtenen Bescheide berechtigt. Die vorangegangenen Einkommensteuerbescheide 2001 und 2003 vom 29.10.2010 ergingen hinsichtlich der Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung auf A-Insel vorläufig, so dass der Beklagte diese Bescheide nach § 165 Abs. 2 Satz 1 AO ändern konnte.
31Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
32Die Revision war nicht zuzulassen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung im Streitfall eine Entscheidung des BFH (§ 115 Abs. 2 FGO).
(1) Ist die Revision unzulässig, so verwirft der Bundesfinanzhof sie durch Beschluss.
(2) Ist die Revision unbegründet, so weist der Bundesfinanzhof sie zurück.
(3) Ist die Revision begründet, so kann der Bundesfinanzhof
- 1.
in der Sache selbst entscheiden oder - 2.
das angefochtene Urteil aufheben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverweisen.
(4) Ergeben die Entscheidungsgründe zwar eine Verletzung des bestehenden Rechts, stellt sich die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.
(5) Das Gericht, an das die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen ist, hat seiner Entscheidung die rechtliche Beurteilung des Bundesfinanzhofs zugrunde zu legen.
(6) Die Entscheidung über die Revision bedarf keiner Begründung, soweit der Bundesfinanzhof Rügen von Verfahrensmängeln nicht für durchgreifend erachtet. Das gilt nicht für Rügen nach § 119 und, wenn mit der Revision ausschließlich Verfahrensmängel geltend gemacht werden, für Rügen, auf denen die Zulassung der Revision beruht.
(1)1Der Einkommensteuer unterliegen
- 1.
Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, - 2.
Einkünfte aus Gewerbebetrieb, - 3.
Einkünfte aus selbständiger Arbeit, - 4.
Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, - 5.
Einkünfte aus Kapitalvermögen, - 6.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, - 7.
sonstige Einkünfte im Sinne des § 22,
(2)1Einkünfte sind
- 1.
bei Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb und selbständiger Arbeit der Gewinn (§§ 4 bis 7k und 13a), - 2.
bei den anderen Einkunftsarten der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 8 bis 9a).
(3) Die Summe der Einkünfte, vermindert um den Altersentlastungsbetrag, den Entlastungsbetrag für Alleinerziehende und den Abzug nach § 13 Absatz 3, ist der Gesamtbetrag der Einkünfte.
(4) Der Gesamtbetrag der Einkünfte, vermindert um die Sonderausgaben und die außergewöhnlichen Belastungen, ist das Einkommen.
(5)1Das Einkommen, vermindert um die Freibeträge nach § 32 Absatz 6 und um die sonstigen vom Einkommen abzuziehenden Beträge, ist das zu versteuernde Einkommen; dieses bildet die Bemessungsgrundlage für die tarifliche Einkommensteuer.2Knüpfen andere Gesetze an den Begriff des zu versteuernden Einkommens an, ist für deren Zweck das Einkommen in allen Fällen des § 32 um die Freibeträge nach § 32 Absatz 6 zu vermindern.
(5a)1Knüpfen außersteuerliche Rechtsnormen an die in den vorstehenden Absätzen definierten Begriffe (Einkünfte, Summe der Einkünfte, Gesamtbetrag der Einkünfte, Einkommen, zu versteuerndes Einkommen) an, erhöhen sich für deren Zwecke diese Größen um die nach § 32d Absatz 1 und nach § 43 Absatz 5 zu besteuernden Beträge sowie um die nach § 3 Nummer 40 steuerfreien Beträge und mindern sich um die nach § 3c Absatz 2 nicht abziehbaren Beträge.2Knüpfen außersteuerliche Rechtsnormen an die in den Absätzen 1 bis 3 genannten Begriffe (Einkünfte, Summe der Einkünfte, Gesamtbetrag der Einkünfte) an, mindern sich für deren Zwecke diese Größen um die nach § 10 Absatz 1 Nummer 5 abziehbaren Kinderbetreuungskosten.
(5b) Soweit Rechtsnormen dieses Gesetzes an die in den vorstehenden Absätzen definierten Begriffe (Einkünfte, Summe der Einkünfte, Gesamtbetrag der Einkünfte, Einkommen, zu versteuerndes Einkommen) anknüpfen, sind Kapitalerträge nach § 32d Absatz 1 und § 43 Absatz 5 nicht einzubeziehen.
(6)1Die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um den Unterschiedsbetrag nach § 32c Absatz 1 Satz 2, die anzurechnenden ausländischen Steuern und die Steuerermäßigungen, vermehrt um die Steuer nach § 32d Absatz 3 und 4, die Steuer nach § 34c Absatz 5 und den Zuschlag nach § 3 Absatz 4 Satz 2 des Forstschäden-Ausgleichsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. August 1985 (BGBl. I S. 1756), das zuletzt durch Artikel 412 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, ist die festzusetzende Einkommensteuer.2Wurde der Gesamtbetrag der Einkünfte in den Fällen des § 10a Absatz 2 um Sonderausgaben nach § 10a Absatz 1 gemindert, ist für die Ermittlung der festzusetzenden Einkommensteuer der Anspruch auf Zulage nach Abschnitt XI der tariflichen Einkommensteuer hinzuzurechnen; bei der Ermittlung der dem Steuerpflichtigen zustehenden Zulage bleibt die Erhöhung der Grundzulage nach § 84 Satz 2 außer Betracht.3Wird das Einkommen in den Fällen des § 31 um die Freibeträge nach § 32 Absatz 6 gemindert, ist der Anspruch auf Kindergeld nach Abschnitt X der tariflichen Einkommensteuer hinzuzurechnen; nicht jedoch für Kalendermonate, in denen durch Bescheid der Familienkasse ein Anspruch auf Kindergeld festgesetzt, aber wegen § 70 Absatz 1 Satz 2 nicht ausgezahlt wurde.
(7)1Die Einkommensteuer ist eine Jahressteuer.2Die Grundlagen für ihre Festsetzung sind jeweils für ein Kalenderjahr zu ermitteln.3Besteht während eines Kalenderjahres sowohl unbeschränkte als auch beschränkte Einkommensteuerpflicht, so sind die während der beschränkten Einkommensteuerpflicht erzielten inländischen Einkünfte in eine Veranlagung zur unbeschränkten Einkommensteuerpflicht einzubeziehen.
(8) Die Regelungen dieses Gesetzes zu Ehegatten und Ehen sind auch auf Lebenspartner und Lebenspartnerschaften anzuwenden.
(1)1Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind
- 1.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht); - 2.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen; - 3.
Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Gerechtigkeiten und Gefällen; - 4.
Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, auch dann, wenn die Einkünfte im Veräußerungspreis von Grundstücken enthalten sind und die Miet- oder Pachtzinsen sich auf einen Zeitraum beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war.
(2)1Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.2Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.
(3) Einkünfte der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten Art sind Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören.
(1) Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll.
(2) Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.
(3) Die Vorschriften des Absatzes 1 finden entsprechende Anwendung, wenn eine gegenüber einem anderen abzugebende Willenserklärung dessen Vertreter gegenüber erfolgt.
(1) Die Revision kann nur darauf gestützt werden, dass das angefochtene Urteil auf der Verletzung von Bundesrecht beruhe. Soweit im Fall des § 33 Abs. 1 Nr. 4 die Vorschriften dieses Unterabschnitts durch Landesgesetz für anwendbar erklärt werden, kann die Revision auch darauf gestützt werden, dass das angefochtene Urteil auf der Verletzung von Landesrecht beruhe.
(2) Der Bundesfinanzhof ist an die in dem angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen gebunden, es sei denn, dass in bezug auf diese Feststellungen zulässige und begründete Revisionsgründe vorgebracht sind.
(3) Wird die Revision auf Verfahrensmängel gestützt und liegt nicht zugleich eine der Voraussetzungen des § 115 Abs. 2 Nr. 1 und 2 vor, so ist nur über die geltend gemachten Verfahrensmängel zu entscheiden. Im Übrigen ist der Bundesfinanzhof an die geltend gemachten Revisionsgründe nicht gebunden.
(1) Wirtschaftsgüter sind dem Eigentümer zuzurechnen.
(2) Abweichend von Absatz 1 gelten die folgenden Vorschriften:
- 1.
Übt ein anderer als der Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über ein Wirtschaftsgut in der Weise aus, dass er den Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausschließen kann, so ist ihm das Wirtschaftsgut zuzurechnen. Bei Treuhandverhältnissen sind die Wirtschaftsgüter dem Treugeber, beim Sicherungseigentum dem Sicherungsgeber und beim Eigenbesitz dem Eigenbesitzer zuzurechnen. - 2.
Wirtschaftsgüter, die mehreren zur gesamten Hand zustehen, werden den Beteiligten anteilig zugerechnet, soweit eine getrennte Zurechnung für die Besteuerung erforderlich ist.
(1)1Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind
- 1.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht); - 2.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen; - 3.
Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Gerechtigkeiten und Gefällen; - 4.
Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, auch dann, wenn die Einkünfte im Veräußerungspreis von Grundstücken enthalten sind und die Miet- oder Pachtzinsen sich auf einen Zeitraum beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war.
(2)1Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.2Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.
(3) Einkünfte der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten Art sind Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören.