Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 03. Mai 2018 - 13 A 16.2397

I. Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung wird unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Spruchausschusses beim Amt für Ländliche Entwicklung ... vom 10. Mai 2016 wie folgt geändert: Das klägerische Einlageflurstück 266 Gemarkung C. wird mit Wertzahl 100 bewertet.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Für die baren Auslagen des Gerichts wird ein Pauschsatz von 360,00 Euro erhoben. Das Verfahren ist gebührenpflichtig.

III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin ist mit dem Einlageflurstück 266 Teilnehmerin des am 24. April 1996 nach § 86 FlurbG angeordneten vereinfachten Flurbereinigungsverfahrens C. Durch notariellen Vertrag vom 20. Mai 2007 hatten ihre Eltern ihr das Einlageflurstück mit 0,4110 ha übertragen; die Eintragung im Grundbuch des Amtsgerichts B. erfolgte am 20. Juli 2007. Sie wendet sich mit ihrer Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung, mit der ihr Einlageflurstück als landwirtschaftliches Grundstück mit der Wertzahl 15 bewertet wurde, da es als Bauerwartungsland mit der Wertzahl 100 hätte eingewertet werden müssen.

Der um Sachverständige erweiterte Vorstand der beklagten Teilnehmergemeinschaft C. (TG C.) beschloss am 23. Februar 1999 und am 15. April 1999 die Grundsätze der Wertermittlung. In der Anlage 2 zum Beschluss vom 15. April 1999 ist unter lit. d) festgelegt, dass der Verkehrswert für die Ortsbereiche mit der Klasse 100 festgesetzt wird. Hierzu gehörten die Ortslage sowie Flächen, für die eine Bebauung nicht auszuschließen ist. Am 3. April 2002 stellte der Vorstand der beklagten TG die Ergebnisse der Wertermittlung fest.

Mit Vorstandsbeschluss vom 14. September 2006 wurden u.a. alle mit Wertklasse 100 eingewerteten Flurstücke vom Abzug nach § 47 FlurbG freigestellt und für die restlichen Flächen ein Abzugsfaktor von 3,3% beschlossen (Fortlaufende Niederschriften S. 272/273).

Mit Schreiben vom 8. Oktober 2006 sprachen sich die Eltern der Klägerin gegen einen von Osten her zum Ortsrand hin geplanten Feldweg aus und machten geltend, dass dieser das am Ortsrand gelegene Einlageflurstück 266 von der Hofstelle (Einlageflurstück 11) abtrennen würde.

Am 12. Februar 2007 lehnte der Vorstand der Beklagten die von den Eltern der Klägerin beantragte Einwertung des Einlageflurstücks mit Wertzahl 100 ab (FN S. 293). Das Grundstück werde landwirtschaftlich genutzt und liege außerhalb der Ortsabrundungssatzung. Die Wertzahl 15 sei unverändert beizubehalten. Um eine Gleichbehandlung mit benachbarten mit Wertzahl 100 bewerteten Grundstücken zu gewährleisten, die teilweise außerhalb der Ortsabrundungssatzung lägen, wurde beschlossen, diese Flurstücksteile ohne Änderung der Wertzahl 100 mit der Wertzahl 14 zum Abzug beizuziehen. In derselben Sitzung wurde der Vorstand über den Antrag an die Gemeinde zur Ausweisung eines Ferienhausgebiets im Bereich der Flurstücke 264, 265 und 266 informiert.

Mit einem von der Klägerin und ihren Eltern unterzeichneten Schreiben vom 19. Mai 2007 an den Vorstand der TG C. legten sie „Widerspruch“ gegen den geplanten Weg ein und führten u.a. aus, eine rückwärtige Erschließung der Flurstücke 266, 264 und 265 sei nicht notwendig, da diese Bauerwartungsland seien. Im Antwortschreiben der Beklagten vom 25. Mai 2007 wurde ihnen mitgeteilt, dass ein Widerspruch zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich sei, das Schreiben jedoch als Antrag an die TG betrachtet werde. Mit Schreiben vom 22. Juni 2007 teilte der Vorsitzende des Vorstands der TG C. der Klägerin mit, von der Gemeinde A. sei für ihr Grundstück die Möglichkeit der Aufstellung eines Bebauungsplans in Aussicht gestellt worden.

Am 19. Juli 2007 übersandte die Klägerin der Beklagten eine ihren Eltern erteilte schriftliche Vollmacht in Angelegenheiten des Wegs über Flurnummer 266.

Am 23. Mai und 31. Juli 2007 beschloss der Vorstand der TG C. den Flurbereinigungsplan Teil I. Hierdurch wurde der Klägerin das Abfindungsflurstück 779 zugeteilt. Das Abfindungsflurstück entspricht größtenteils dem Einlageflurstück und grenzt östlich an den bebauten Ortsbereich an. Im südlichen Bereich wurde es gegenüber dem Einlageflurstück für den Weg Abfindungsflurstück 780 verkleinert. Für das Einlageflurstück wurde ein Abzug nach § 47 FlurbG festgesetzt und das Abfindungsflurstück zu 100% zum Beitrag nach § 19 FlurbG herangezogen. Im Übrigen wurde für die Flächen im Ortsbereich, die durch die Maßnahmen der Flurentwicklung Vorteile haben, eine Heranziehung mit ¼ Anteil vorgesehen.

Am 2. August 2007 ordnete das ALE O. die vorläufige Besitzeinweisung spätestens zum 1. Oktober 2007 an.

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002 wurde vom 5. März bis 7. April 2008 öffentlich bekanntgemacht. Hiergegen legten die Eltern der Klägerin mit Schreiben vom 2. April 2008 am 7. April 2008 Widerspruch ein, in dem ausgeführt wurde „… hiermit legen wir Widerspruch gegen die Wertermittlungsergebnisse ein“. Dem Schreiben waren sechs Luftbilder mit handschriftlichen Anmerkungen beifügt. Mit einem von der Klägerin und ihren Eltern unterzeichnetem Schreiben vom 1. Juli 2008 beantragten sie die Aufnahme des Einlageflurstücks zum Ortsbereich nach den Grundsätzen der Wertermittlung, da es aufgrund der Zustimmung des Gemeinderats zum Antrag vom 21. Januar 2007 auf Ausweisung eines Baugebiets für die Flurnummern 264, 265 und 266 zum Bauerwartungsland geworden und dem Ortsbereich zuzuordnen sei.

Am 6. Oktober 2008 beschloss der Vorstand der Beklagten eine Änderung des ursprünglich am 5. März 2001 genehmigten Plans nach § 41 FlurbG (Wege- und Gewässerplan mit landschaftspflegerischem Begleitplan, FN S. 373/375). Darin war u.a. die Wegebaumaßnahme 116 149 (Abfindungsflurstück 780) am östlichen Rand der Ortschaft C. enthalten.

Mit Schreiben vom 20. Februar 2009 wurde den Eltern der Klägerin von der Beklagten mitgeteilt, dass ihrem Widerspruch vom 2. April 2008 nicht abgeholfen werde.

Der Anhörungstermin zum Flurbereinigungsplan Teil I fand am 17. März 2009 statt. Mit Schreiben vom 26. März 2009, eingegangen am 30. März 2009, legten die Klägerin sowie ihre Eltern Widerspruch ein und wandten sich u.a. gegen die Ausweisung des Wegs Abfindungsflurstück 780. Bisher grenze das Einlageflurstück 266 in einer Breite von 10 m an das Hofgrundstück Flurstück 11. Wenn dieser Zusammenhang entfiele, wäre die Weidehaltung unterbrochen, so dass auf dem Abfindungsflurstück 779 neue Stallungen oder Tränken errichtet werden müssten, was eine völlige Änderung der Betriebsstruktur und eine erhebliche Wertminderung des Besitzstands zur Folge hätte. Außerdem hätte die rückwärtige Erschließung für das Flurstück 779 und die benachbarten Flächen keinen Vorteil, weil dieser Bereich bereits von der T. Straße aus erschlossen sei.

Mit Bescheid vom 28. Mai 2010 genehmigte das ALE O. die Änderung des Plans nach § 41 FlurbG vom 6. Oktober 2008.

Mit Bescheid vom 21. August 2014 wies der Spruchausschuss bei dem ALE O. die Widersprüche der Klägerin und ihrer Eltern gegen den Flurbereinigungsplan als unbegründet zurück. Die Abfindung sei wertgleich. Der neu geplante Weg Abfindungsflurstück 780 sei nicht nachteilig, zumal in der elterlichen Hofstelle derzeit ohnehin keine Tierhaltung betrieben werde.

Durch Bescheid vom 20. Oktober 2014 erging die vorzeitige Ausführungsanordnung, wonach der neue Rechtszustand am 1. Februar 2015 eintrat.

Auf die von der Klägerin und ihren Eltern am 24. September 2014 beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht - erhobenen Klagen hat der erkennende Senat nach einer Beweiserhebung mittels Einnahme eines Augenscheins am 13. Juli 2015 und der Durchführung einer mündlichen Verhandlung mit Urteil vom 14. Juli 2015 den Widerspruchsbescheid vom 21. August 2014 aufgehoben und die Sache an den Spruchausschuss bei dem ALE O. zur erneuten Verhandlung und Bescheidung zurückverwiesen (vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2015 – 13 A 14.2106, 13 A 14.2108, 13 A 14.2109, 13 A 15.132 – RdL 2016, 14 = juris).

Mit Schreiben vom 14. Oktober 2015 teilten die Klägerin und ihre Eltern dem Spruchausschuss beim ALE mit, der Widerspruch werde vollumfänglich aufrechterhalten. Die Flurstücke 266 (alt) bzw. 779 (neu) seien nicht als Ortsbereich eingestuft; der gegenüber der Einlage veränderten Zuteilung werde widersprochen. Gegen den Weg Flurstück 780 werde erneut Widerspruch erhoben, da er die Hofstelle von der Weide trenne. Zudem werde man wegen des verfehlen Wegebaus mit einem erhöhtem Landabzug und Kostenbeitrag belastet.

Am 10. Mai 2016 erging ein Widerspruchsbescheid des Vorsitzenden des Spruchausschusses an die Klägerin, mit dem ihr Widerspruch vom 1. Juli 2008 als unzulässig abgewiesen wurde, da er nicht in der gesetzlich vorgesehenen Frist erhoben worden sei. Entgegen der Auffassung des Flurbereinigungsgerichts im Urteil vom 14. Juli 2015 könne das Schreiben vom 2. April 2008 nicht als Widerspruch der Klägerin gegen die Wertermittlung gewertet werden. Das Schreiben sei diesbezüglich weder auslegungsbedürftig noch auslegungsfähig. Es werde weder auf die Klägerin noch auf die Flurstücke 266 (alt) bzw. 779 (neu) hingewiesen, vielmehr würden dezidiert Flächen bzw. Wertzahlen angesprochen, die falsch bewertet seien bzw. einer Überprüfung bedürften. Dadurch werde der Prüfungsumfang eingeschränkt, denn es liege nur eine Teilanfechtung der Wertermittlung vor. Das Schreiben vom 1. Juli 2008 sei als gegen die Wertermittlung gerichtet zu werten, wahre aber nicht die gesetzliche Frist. Eine Zulassung komme weder nach § 134 Abs. 2 Satz 2 FlurbG noch nach § 134 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 FlurbG in Betracht. Eine offenbare und unbillige Härte liege nicht vor, da die begehrte Bewertung des Einlageflurstücks 266 mit Wertzahl 100 keinerlei Vorteile für die Widerspruchsführer hätte. Die Klägerin sei mit Abfindungsflurstück 779 an alter Stelle abgefunden worden, so dass für sie die Einwertung der fraglichen Fläche grundsätzlich ohne Belang sei.

Mit Schreiben vom 4. Juni 2016 erhoben die Klägerin sowie ihre Eltern (13 A 16.1127) gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung Klage beim Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht. Ihnen sei mit dem Schreiben vom 15. Februar 2007 mitgeteilt worden, dass die Einstufung als Ortsbereich nach der Ortsabrundungssatzung vorzunehmen und allein diese für die Bebaubarkeit entscheidend sei. Das Bauerwartungsland sei nicht in den Ortsbereich aufgenommen worden. In anderen Verfahren sei dies großzügig erfolgt. Obwohl es der Beklagten bekannt gewesen sei, dass am 21. Februar 2007 ein Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplans für Ferienhäuser auf den Flurstücken 264, 265, 266 gestellt worden sei, die durch eine positive Abstimmung im Gemeinderat zu Bauerwartungsland geworden seien, sei keine Einstufung in den Ortsbereich vorgenommen worden, auch auf den wiederholten Antrag vom 1. Juli 2008 nicht. Die Wertermittlung hätte von Amts wegen abgeändert werden müssen. Die Grundsätze der Wertermittlung seien nicht eingehalten worden; die Fehler bei der Ausführung der Wertermittlung erforderten eine Nachbesserung bzw. Richtigstellung. Zum Einwand, sie hätten mit der Einwertung mit Wertzahl 100 keinerlei Vorteil, wird geltend gemacht, dass bei einer entsprechenden Einwertung kein Kostenabzug von 219,84 € zu entrichten gewesen wäre und der Wegeabzug nach § 47 FlurbG mit 3,3% über 136 qm (133,28 €) nicht als Mehrausweisung hätte zurück gekauft werden müssen. Zudem hätte das Bauerwartungsland in seiner Größe und Lage nicht verändert werden dürfen bzw. kein Wegebau durchgeführt werden können. Auch werde die Einwertung mit Wertzahl 100 in Frage gestellt, da die Flurstücke 256 und 1 außerhalb der Ortsabrundungssatzung liegen würden und mit Wertzahl 100 eingestuft worden seien.

Am 4. November 2016 ergingen drei Widerspruchsbescheide an die Klägerin und ihre Eltern in Sachen Flurbereinigungsplan. Mit Schreiben vom 26. November 2016 erhoben die Klägerin und ihre Eltern am 29. November 2016 erneut Klage beim Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht - gegen die Flurbereinigungspläne der TG C. und der TG K., die unter den Aktenzeichen 13 A 16.2394, 13 A 16.2397 und 13 A 16.2398 anhängig sind.

Der Verwaltungsgerichtshof hat Beweis erhoben mittels Einnahme eines Augenscheins am 29. Mai 2017. In der mündlichen Verhandlung am 30. Mai 2017 wurde die Beigeladene als Empfängerin des Weges Abfindungsflurstücks 780 beigeladen und haben die Eltern der Klägerin ihre Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung (13 A 16.1127) zurückgenommen.

Die Klägerin beantragt,

das Einlageflurstück 266 mit Wertzahl 100 zu bewerten.

Der Vertreter der Beklagten beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Vertreter der Beigeladenen stellt keinen Antrag.

Wegen des Verlaufs sowie der Ergebnisse der Beweisaufnahme und der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschriften vom 29. und 30. Mai 2017 Bezug genommen. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakten und die vorgelegten Behördenakten auch in den Verfahren 13 A 14.2106, 13 A 14.2108, 13 A 14.2109 und 13 A 15.132 verwiesen.

Die Klage ist zulässig.

Der gegen den angefochtenen Verwaltungsakt erhobene Widerspruch (§ 141 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 FlurbG) als Prozessvoraussetzung ist nicht verspätet.

Indem die Klägerin das Einlageflurstück 266 erworben hat – die Eintragung im Grundbuch des Amtsgerichts B. erfolgte am 20. Juli 2007 –, ist sie nach § 15 Satz 1 FlurbG in die bisherige Verfahrensposition der Eltern eingetreten. Somit ist sie befugt, einen Rechtsbehelf im eigenen Namen weiterzuverfolgen (BVerwG, B.v. 1.11.1976 – V B 82.74 – RdL 1977, 323) und die gegenüber der Einlage veränderte Zuteilung mit dem Abfindungsflurstück 779 zu rügen.

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002 wurde vom 5. März bis 7. April 2008 öffentlich bekanntgemacht. Die Eltern der Klägerin haben damit mit ihrem Schreiben vom 2. April 2008 am 7. April 2008 fristgerecht Widerspruch gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung eingelegt. Zwar war dieses Schreiben nicht auch von der Klägerin mitunterzeichnet und wurde nicht auf die von dieser ihren Eltern erteilten Vollmacht hingewiesen. Auch wurde darin nicht explizit das Einlageflurstück 266 genannt. Gleichwohl ist bei verständiger Würdigung der damit abgegebenen Erklärung aufgrund der der beklagten TG bekannten Umstände davon auszugehen, dass der Widerspruch auch im Namen der Klägerin erhoben wurde und insbesondere auch die Bewertung des Einlageflurstücks 266 umfasste. Insoweit sind Anträge nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB auszulegen und ist bei der Ermittlung des wirklichen Willens zu Gunsten des Bürgers davon auszugehen, dass er denjenigen Rechtsbehelf einlegen will, der nach Lage der Sache seinen Belangen entspricht und eingelegt werden muss, um den erkennbar angestrebten Erfolg zu erreichen (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, FlurbG, 9. Aufl. 2013, § 141 Rn. 1b).

Bereits mit Schreiben vom 8. Oktober 2006 hatten sich die Eltern der Klägerin, die zum damaligen Zeitpunkt noch Eigentümer des Einlageflurstücks 266 waren, gegen einen von Osten her zum Ortsrand hin geplanten Feldweg ausgesprochen und geltend gemacht, dass dieser Weg das am Ortsrand gelegene Flurstück von der Hofstelle (Einlageflurstück 11) abtrennen würde. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch die weitere Korrespondenz der Beteiligten, insbesondere der „vorzeitige“ Widerspruch vom 19. Mai 2007 gegen den geplanten Weg, in dem u.a. ausgeführt worden war, eine rückwärtige Erschließung der Flurstücke 266, 264 und 265 sei nicht notwendig, da dies Bauerwartungsland sei. Des Weiteren lag eine von der Klägerin ihren Eltern mit Schreiben vom 19. Juli 2007 nach § 120 FlurbG erteilte Vollmacht vor (s. Bl. 9 der Widerspruchsakte). Aufgrund dieser dem ALE und der TG bekannten Gesamtumstände war das Widerspruchsschreiben vom 2. April 2008 objektiv so aufzufassen, dass die Eltern hinsichtlich der Bewertung des Einlageflurstücks 266 im Namen der Klägerin, hinsichtlich der weiteren Punkte im eigenen Namen Widerspruch einlegen wollten. Hierfür spricht nicht zuletzt auch das von der Klägerin mitunterzeichnete Schreiben vom 1. Juli 2008, in dem unterstrichen wurde, dass das genannte Flurstück Bauerwartungsland sei.

Entgegen der Ansicht im Widerspruchsbescheid war der Widerspruch nicht als eine auf die darin genannten Flächen bzw. Wertzahlen beschränkte Teilanfechtung der Wertermittlung mit einer entsprechenden Einschränkung des Prüfungsumfangs anzusehen. Nach § 142 Abs. 3 FlurbG braucht u.a. im Falle einer Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung der Klageantrag nach Art, Umfang und Höhe nicht bestimmt zu sein, weshalb es für den nach § 103 Abs. 3 VwGO in der mündlichen Verhandlung erforderlichen Sachantrag ausreicht, wenn sich das Klagebegehren oder jedenfalls das Ziel der Klage aus der Bezeichnung des „Gegenstands“ des Klagebegehrens sowie dem vorgetragenen Akteninhalt hinreichend klar ergibt (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 142 Rn. 21). Für die Anfechtung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung ist anerkannt, dass zur Darlegung genügt, dass der Widerspruchsführer das nach seiner Ansicht nicht richtig bewertete Grundstück bezeichnet und sein Vorbringen die allgemeine Angriffsrichtung erkennen lässt (BVerwG, B.v. 12.2.1963 – I B 141.61 – BVerwGE 15, 271 = RdL 1963, 217 = RzF 3 zu § 134 II; U.v. 21.7.1959 – I C 39.59 – BVerwGE 9, 93 = MDR 1959, 1032 = RzF 2 zu § 32). Dies gilt wegen § 142 Abs. 3 FlurbG erst recht im Vorverfahren. Nur wenn diese Mindestangaben trotz Fristsetzung fehlen, ist der Widerspruch als unbegründet abzuweisen (BayVGH, U.v. 3.10.1975 – 85 XIII 73 – AgrarR 1976, 204 = RzF 7 zu § 32). Da aber keine Verpflichtung besteht, innerhalb der Widerspruchsfrist eine Widerspruchsbegründung vorzulegen, ist bei Zweifeln, ob der Widerspruch beschränkt sein soll, anzunehmen, dass die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang einer Nachprüfung unterzogen werden soll (BayVGH, U.v. 22.10.2014 – 13 A 14.1111 – RzF 14 zu § 32 = KommunalPraxisBY 2015, 106 -LS-; U.v. 3.10.1975 a.a.O.). Insoweit hat es die Behörde in der Hand, durch Nachfragen und Fristsetzungen den Umfang der Nachprüfung zu beschränken (BayVGH, U.v. 3.10.1975 a.a.O.).

Im Widerspruchsschreiben vom 2. April 2008 wurde zwar lediglich ausgeführt „… hiermit legen wir Widerspruch gegen die Wertermittlungsergebnisse ein. Ausführliche Dokumentation auf beiliegenden Luftbildern 1-6.“ Angesichts der im Interesse der Teilnehmer eines Flurbereinigungsverfahrens großzügigeren Regelungen zur Antragstellung und im Hinblick auf Art. 19 Abs. 4 GG, kommt eine Beschränkung des Widerspruch auf die in den anliegenden Luftbildern dargestellten Grundstücke im Sinn einer Teilanfechtung nicht in Betracht, zumal der Wunsch auf eine Bewertung des Einlageflurstücks 266 als Bauerwartungsland bekannt war. Insoweit hätte es die beklagte TG oder auch der Spruchausschuss in der Hand gehabt, durch eine schriftliche Nachfrage mit Fristsetzung eine Klarstellung herbeizuführen, ob die bemängelten Punkte abschließend sind oder nicht. Ohne eine solche bleibt es dabei, dass im Zweifel die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang einer Nachprüfung unterzogen werden soll und der Widerspruch auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist konkretisiert werden kann.

Da der Widerspruch der bevollmächtigten Eltern auch als Widerspruch der Klägerin zu verstehen ist, die ausschließlich mit dem Einlageflurstück 266 an dem Flurbereinigungsverfahren teilnimmt, war auch und gerade die Bewertung dieses Flurstücks Gegenstand des Widerspruchs gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002.

Der Klägerin fehlt auch nicht die für die Anfechtung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung erforderliche Klagebefugnis. Im Widerspruchsbescheid wird ausgeführt, die begehrte Bewertung des Einlageflurstücks 266 mit WZ 100 hätte keinerlei Vorteile für die Klägerin, da sie mit dem Abfindungsflurstück 779 an alter Stelle abgefunden worden und damit die Einwertung der fraglichen Fläche für sie grundsätzlich ohne Belang sei. Insoweit ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass bei einer Identität von Einlage- und Abfindungsflurstück die Wertermittlung mangels Rechtsverletzung nicht erfolgreich gerügt werden kann, da für den Fall, dass Einlage- und Abfindungsflächen identisch sind, eine Änderung der ermittelten Wertzahlen lediglich interne Berechnungsabläufe beeinflussen, das Zuteilungsergebnis jedoch unberührt lassen würde (vgl. BayVGH, U.v. 19.6.2006 – 13 A 05.957 – RdL 2007, 265; vgl. auch Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 32 Rn. 10). Neben der Identität von Einlage- und Abfindungsfläche bzw. der unveränderten Wiederzuteilung des Einlageflurstücks ist jedoch weiter Voraussetzung, dass der Flurbereinigungsplan für den betroffenen Teilnehmer keinen Abzug nach § 47 FlurbG und keine Belastung durch einen Beitrag gemäß § 19 FlurbG vorsieht (BayVGH, U.v. 19.6.2006 a.a.O.; OVG NW, U.v. 19.5.1992 – 9 G 11/86 – RdL 1995, 40 = RzF 12 zu § 32; vgl. auch Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 22 Rn. 10), da sich das Grundstück nur dann auf der Einlage- und der Abfindungsseite als neutraler durchlaufender Rechnungsposten darstellt.

Vorliegend fehlt es an beiden vorgenannten Voraussetzungen. Im Hinblick auf den neu ausgewiesenen Weg Abfindungsflurstück 790 wurde der Grundstückszuschnitt des Abfindungsflurstücks 779 gegenüber dem Einlageflurstück 266 verändert, so dass keine unveränderte Wiederzuteilung erfolgt ist. Zudem unterliegt das Einlageflurstück nach dem Flurbereinigungsplan dem Abzug nach § 47 FlurbG. Der Klägerin kann daher unter dem Gesichtspunkt der Identität von Einlage und Abfindung nicht die erforderliche Klagebefugnis abgesprochen werden kann.

Die Klage ist auch begründet (§ 138 Abs. 1 Satz 2, § 146 Nr. 2 FlurbG, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung durch die Beklagte am 3. April 2002 gemäß § 32 Satz 3 FlurbG, zu der ihr um auswärtige Sachverständige ergänzte Vorstand gemäß Art. 8 Satz 1 BayAGFlurbG zuständig war (vgl. Mayr in Linke/Mayr, Bayerisches Gesetz zur Ausführung des Flurbereinigungsgesetzes, 2012, Art. 8 Rn. 2), ist hinsichtlich des Einlageflurstücks 266 rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, da dieses nicht als landwirtschaftliches Grundstück, sondern als Bauerwartungsland zu bewerten war. Daher war in Wahrnehmung der Entscheidungsbefugnis nach § 144 Satz 1 FlurbG die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Spruchausschusses beim ALE O. vom 10. Mai 2016 dahingehend zu ändern, dass das klägerische Einlageflurstück 266 mit Wertzahl 100 bewertet wurde.

Der Wert der alten Grundstücke ist nach §§ 27 ff. FlurbG zu ermitteln. Maßgebend sind die Gegebenheiten im Zeitpunkt der Feststellung der Wertermittlungsergebnisse durch den Vorstand, also die damaligen Wertverhältnisse (vgl. BVerwG, B.v. 14.1.1971 – IV CB 145.68 – RdL 1971, 184; BayVGH, U.v. 24.5.2011 – 13 A 10.2193 – RdL 2012, 43 = VGH n.F. 64, 115; Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 27 Rn. 10). Abzustellen ist auf das Wirksamwerden des feststellenden Verwaltungsakts (Art. 43 Abs. 1 BayVwVfG), demnach auf die öffentliche Bekanntmachung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung im März/April 2008.

Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 FlurbG ist für landwirtschaftliche Grundstücke das Wertverhältnis in der Regel nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf ihre Entfernung vom Wirtschaftshof oder von der Ortslage nachhaltig gewähren können. Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind damit gemäß § 28 Abs. 1 FlurbG in der Regel nach dem Bodennutzungswert zu bewerten (Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 28 Rn. 1), wobei alle für den Wert wesentlichen Faktoren zu berücksichtigen sind. Dagegen hat nach § 29 Abs. 1 FlurbG die Wertermittlung für Bauflächen und Bauland sowie für bauliche Anlagen auf der Grundlage des Verkehrswerts zu erfolgen. Der Verkehrswert wird nach § 29 Abs. 2 FlurbG durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Den Begriff „Bauflächen“ definiert § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Er umfasst auch das sog. Bauerwartungsland (vgl. Ausschussbericht BT-Drs. 7/4169 S. 5). Einen besonderen Lagewert haben neben Baugrundstücken in der Regel auch solche Grundstücke, mit deren Bebauung bei der wahrscheinlichen baulichen Entwicklung erst in absehbarer Zeit zu rechnen ist (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 29 Rn. 11). Dass ein Grundstück außerhalb der Bebauungsgrenze oder eines durch einen Bauleitplan ausgewiesenen Gebiets liegt, schließt nicht immer aus, dass es in absehbarer Zeit Bauland werden kann und daher bereits einen entsprechenden Verkehrswert hat (BVerwG, U.v. 9.6.1959 – I CB 27.58 – BVerwGE 8, 343 = RdL 1959, 308). Ein besonderer Lagewert als Bauerwartungsland kann vielfach zeitlich vor der Einbeziehung des Grundstücks in die Bauleitplanung entstehen, etwa dann, wenn die tatsächliche bauliche Entwicklung im Gemeindegebiet der gemeindlichen Planung vorauseilt und diese bindet oder wenn bestimmte Planungsabsichten der Gemeinde vorzeitig bekannt werden (BVerwG, U.v. 15.10.1974 – V C 56.73 – BVerwGE 47, 96 = RdL 1975, 128 = AgrarR 1975, 101 = RzF 6 zu § 32). Liegt ein Grundstück im Außenbereich im Sinn des § 35 BauGB, so ist es nur ausnahmsweise Bauland. Dazu muss aus besonderen Gründen eine greifbare Aussicht auf Zulassung der Bebauung mit einem bestimmten Vorhaben bestehen (BVerwG, B.v. 8.8.1968 – IV B 174.67 – Buchholz § 44 FlurbG Nr. 13). Rein theoretische Möglichkeiten ohne reale Grundlagen schlagen sich dagegen im Verkehrswert des Grundstücks nicht nieder (BVerwG, U.v. 16.9.1975 – V C 32.75 – RdL 1976, 74). Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 der hier maßgeblichen Wertermittlungsverordnung (WertV vom 6.12.1988, BGBl. I S. 2209; die Immobilienwertermittlungsverordnung ist erst zum 1.7.2010 in Kraft getreten, § 24 ImmoWertV) sind Flächen Bauerwartungsland, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV kann sich diese Erwartung insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.

Hier liegt mit dem Einlageflurstück 266 Bauerwartungsland vor. Nach dem durchgeführten Augenschein und nach den Lageplänen liegt das Flurstück zwar außerhalb des Bebauungszusammenhangs des § 34 BauGB und damit im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB. Grundsätzlich endet der im Zusammenhang bebaute Ortsteil mit der letzten Bebauung, die sich ihr anschließenden selbständigen Flächen gehören zum Außenbereich (Söfker in Ernst//Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2017, § 34 Rn. 25 m.w.N.). Auch wird es nicht von der Ortsabrundungssatzung der Beigeladenen auf der Grundlage des § 34 Abs. 4 BauGB umfasst. Aufgrund des Beschlusses des Gemeinderats von A. vom 26. April 2007, mit dem sich dieser unter der Voraussetzung geklärter Grundstücksverhältnisse grundsätzlich zur Aufstellung eines Bebauungsplans zwecks Errichtung einer Ferienhausanlage auf den Flurstücken 264, 265 und 266 bereit erklärt hat, war das an sich außerhalb des Bebauungszusammenhangs und damit im Außenbereich gelegene Einlageflurstück 266 zum damaligen, für die Wertermittlung maßgeblichen Zeitpunkt (März/April 2008; vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2015 – 13 A 14.2106 u.a. – RdL 2016, 14 = juris Rn. 23) nach den am 23. Februar und 15. April 1999 beschlossenen Grundsätzen der Wertermittlung jedoch als Bauerwartungsland anzusehen und zu bewerten. Danach gehören zu den mit Wertzahl 100 zu bewertenden Ortsbereichen die Ortslage sowie Flächen, für die eine Bebauung nicht auszuschließen ist. Da sich die Bauerwartung nach § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV insbesondere auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde gründen kann, bestand aufgrund der Beschlussfassung des Gemeinderats vom 26. April 2007 im März/April die tatsächlich begründete Erwartung, dass das Einlageflurstück in absehbarer Zeit mit einer Ferienhausanlage bebaubar und damit zu außerlandwirtschaftlichen Zwecken nutzbar sein werde. Entsprechend ist auch das ALE O. in seinen Prüfungsanmerkungen im Jahr 2008 von der Einstufung als Bauerwartungsland ausgegangen (FN nach S. 348 – letzter Vermerk zu 2520/526). Dabei kann dahinstehen, ob die 1999 beschlossenen Grundsätze der Wertermittlung mit der Formulierung „eine Bebauung nicht auszuschließen ist“ über die Vorgaben des § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV hinausgehen, wonach eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten sein muss. Im Hinblick auf den für die Bewertung maßgeblichen Zeitpunkt steht auch nicht entgegen, dass der erste Bürgermeister der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung am 30. Mai 2017 erklärt hat, derzeit sei nicht abzusehen, dass für das Einlageflurstück 266 ein Bebauungsplan aufgestellt werde.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 147 Abs. 1 FlurbG, § 154 Abs. 1 VwGO. Es bestand keine Veranlassung, die Erstattung der Aufwendungen der Beigeladenen anzuordnen (§ 162 Abs. 3 VwGO). Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

I. Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung wird unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Spruchausschusses beim Amt für Ländliche Entwicklung ... vom 10. Mai 2016 wie folgt geändert: Das klägerische Einlageflurstück 266 Gemarkung C. wird mit Wertzahl 100 bewertet.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Für die baren Auslagen des Gerichts wird ein Pauschsatz von 360,00 Euro erhoben. Das Verfahren ist gebührenpflichtig.

III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin ist mit dem Einlageflurstück 266 Teilnehmerin des am 24. April 1996 nach § 86 FlurbG angeordneten vereinfachten Flurbereinigungsverfahrens C. Durch notariellen Vertrag vom 20. Mai 2007 hatten ihre Eltern ihr das Einlageflurstück mit 0,4110 ha übertragen; die Eintragung im Grundbuch des Amtsgerichts B. erfolgte am 20. Juli 2007. Sie wendet sich mit ihrer Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung, mit der ihr Einlageflurstück als landwirtschaftliches Grundstück mit der Wertzahl 15 bewertet wurde, da es als Bauerwartungsland mit der Wertzahl 100 hätte eingewertet werden müssen.

Der um Sachverständige erweiterte Vorstand der beklagten Teilnehmergemeinschaft C. (TG C.) beschloss am 23. Februar 1999 und am 15. April 1999 die Grundsätze der Wertermittlung. In der Anlage 2 zum Beschluss vom 15. April 1999 ist unter lit. d) festgelegt, dass der Verkehrswert für die Ortsbereiche mit der Klasse 100 festgesetzt wird. Hierzu gehörten die Ortslage sowie Flächen, für die eine Bebauung nicht auszuschließen ist. Am 3. April 2002 stellte der Vorstand der beklagten TG die Ergebnisse der Wertermittlung fest.

Mit Vorstandsbeschluss vom 14. September 2006 wurden u.a. alle mit Wertklasse 100 eingewerteten Flurstücke vom Abzug nach § 47 FlurbG freigestellt und für die restlichen Flächen ein Abzugsfaktor von 3,3% beschlossen (Fortlaufende Niederschriften S. 272/273).

Mit Schreiben vom 8. Oktober 2006 sprachen sich die Eltern der Klägerin gegen einen von Osten her zum Ortsrand hin geplanten Feldweg aus und machten geltend, dass dieser das am Ortsrand gelegene Einlageflurstück 266 von der Hofstelle (Einlageflurstück 11) abtrennen würde.

Am 12. Februar 2007 lehnte der Vorstand der Beklagten die von den Eltern der Klägerin beantragte Einwertung des Einlageflurstücks mit Wertzahl 100 ab (FN S. 293). Das Grundstück werde landwirtschaftlich genutzt und liege außerhalb der Ortsabrundungssatzung. Die Wertzahl 15 sei unverändert beizubehalten. Um eine Gleichbehandlung mit benachbarten mit Wertzahl 100 bewerteten Grundstücken zu gewährleisten, die teilweise außerhalb der Ortsabrundungssatzung lägen, wurde beschlossen, diese Flurstücksteile ohne Änderung der Wertzahl 100 mit der Wertzahl 14 zum Abzug beizuziehen. In derselben Sitzung wurde der Vorstand über den Antrag an die Gemeinde zur Ausweisung eines Ferienhausgebiets im Bereich der Flurstücke 264, 265 und 266 informiert.

Mit einem von der Klägerin und ihren Eltern unterzeichneten Schreiben vom 19. Mai 2007 an den Vorstand der TG C. legten sie „Widerspruch“ gegen den geplanten Weg ein und führten u.a. aus, eine rückwärtige Erschließung der Flurstücke 266, 264 und 265 sei nicht notwendig, da diese Bauerwartungsland seien. Im Antwortschreiben der Beklagten vom 25. Mai 2007 wurde ihnen mitgeteilt, dass ein Widerspruch zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich sei, das Schreiben jedoch als Antrag an die TG betrachtet werde. Mit Schreiben vom 22. Juni 2007 teilte der Vorsitzende des Vorstands der TG C. der Klägerin mit, von der Gemeinde A. sei für ihr Grundstück die Möglichkeit der Aufstellung eines Bebauungsplans in Aussicht gestellt worden.

Am 19. Juli 2007 übersandte die Klägerin der Beklagten eine ihren Eltern erteilte schriftliche Vollmacht in Angelegenheiten des Wegs über Flurnummer 266.

Am 23. Mai und 31. Juli 2007 beschloss der Vorstand der TG C. den Flurbereinigungsplan Teil I. Hierdurch wurde der Klägerin das Abfindungsflurstück 779 zugeteilt. Das Abfindungsflurstück entspricht größtenteils dem Einlageflurstück und grenzt östlich an den bebauten Ortsbereich an. Im südlichen Bereich wurde es gegenüber dem Einlageflurstück für den Weg Abfindungsflurstück 780 verkleinert. Für das Einlageflurstück wurde ein Abzug nach § 47 FlurbG festgesetzt und das Abfindungsflurstück zu 100% zum Beitrag nach § 19 FlurbG herangezogen. Im Übrigen wurde für die Flächen im Ortsbereich, die durch die Maßnahmen der Flurentwicklung Vorteile haben, eine Heranziehung mit ¼ Anteil vorgesehen.

Am 2. August 2007 ordnete das ALE O. die vorläufige Besitzeinweisung spätestens zum 1. Oktober 2007 an.

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002 wurde vom 5. März bis 7. April 2008 öffentlich bekanntgemacht. Hiergegen legten die Eltern der Klägerin mit Schreiben vom 2. April 2008 am 7. April 2008 Widerspruch ein, in dem ausgeführt wurde „… hiermit legen wir Widerspruch gegen die Wertermittlungsergebnisse ein“. Dem Schreiben waren sechs Luftbilder mit handschriftlichen Anmerkungen beifügt. Mit einem von der Klägerin und ihren Eltern unterzeichnetem Schreiben vom 1. Juli 2008 beantragten sie die Aufnahme des Einlageflurstücks zum Ortsbereich nach den Grundsätzen der Wertermittlung, da es aufgrund der Zustimmung des Gemeinderats zum Antrag vom 21. Januar 2007 auf Ausweisung eines Baugebiets für die Flurnummern 264, 265 und 266 zum Bauerwartungsland geworden und dem Ortsbereich zuzuordnen sei.

Am 6. Oktober 2008 beschloss der Vorstand der Beklagten eine Änderung des ursprünglich am 5. März 2001 genehmigten Plans nach § 41 FlurbG (Wege- und Gewässerplan mit landschaftspflegerischem Begleitplan, FN S. 373/375). Darin war u.a. die Wegebaumaßnahme 116 149 (Abfindungsflurstück 780) am östlichen Rand der Ortschaft C. enthalten.

Mit Schreiben vom 20. Februar 2009 wurde den Eltern der Klägerin von der Beklagten mitgeteilt, dass ihrem Widerspruch vom 2. April 2008 nicht abgeholfen werde.

Der Anhörungstermin zum Flurbereinigungsplan Teil I fand am 17. März 2009 statt. Mit Schreiben vom 26. März 2009, eingegangen am 30. März 2009, legten die Klägerin sowie ihre Eltern Widerspruch ein und wandten sich u.a. gegen die Ausweisung des Wegs Abfindungsflurstück 780. Bisher grenze das Einlageflurstück 266 in einer Breite von 10 m an das Hofgrundstück Flurstück 11. Wenn dieser Zusammenhang entfiele, wäre die Weidehaltung unterbrochen, so dass auf dem Abfindungsflurstück 779 neue Stallungen oder Tränken errichtet werden müssten, was eine völlige Änderung der Betriebsstruktur und eine erhebliche Wertminderung des Besitzstands zur Folge hätte. Außerdem hätte die rückwärtige Erschließung für das Flurstück 779 und die benachbarten Flächen keinen Vorteil, weil dieser Bereich bereits von der T. Straße aus erschlossen sei.

Mit Bescheid vom 28. Mai 2010 genehmigte das ALE O. die Änderung des Plans nach § 41 FlurbG vom 6. Oktober 2008.

Mit Bescheid vom 21. August 2014 wies der Spruchausschuss bei dem ALE O. die Widersprüche der Klägerin und ihrer Eltern gegen den Flurbereinigungsplan als unbegründet zurück. Die Abfindung sei wertgleich. Der neu geplante Weg Abfindungsflurstück 780 sei nicht nachteilig, zumal in der elterlichen Hofstelle derzeit ohnehin keine Tierhaltung betrieben werde.

Durch Bescheid vom 20. Oktober 2014 erging die vorzeitige Ausführungsanordnung, wonach der neue Rechtszustand am 1. Februar 2015 eintrat.

Auf die von der Klägerin und ihren Eltern am 24. September 2014 beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht - erhobenen Klagen hat der erkennende Senat nach einer Beweiserhebung mittels Einnahme eines Augenscheins am 13. Juli 2015 und der Durchführung einer mündlichen Verhandlung mit Urteil vom 14. Juli 2015 den Widerspruchsbescheid vom 21. August 2014 aufgehoben und die Sache an den Spruchausschuss bei dem ALE O. zur erneuten Verhandlung und Bescheidung zurückverwiesen (vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2015 – 13 A 14.2106, 13 A 14.2108, 13 A 14.2109, 13 A 15.132 – RdL 2016, 14 = juris).

Mit Schreiben vom 14. Oktober 2015 teilten die Klägerin und ihre Eltern dem Spruchausschuss beim ALE mit, der Widerspruch werde vollumfänglich aufrechterhalten. Die Flurstücke 266 (alt) bzw. 779 (neu) seien nicht als Ortsbereich eingestuft; der gegenüber der Einlage veränderten Zuteilung werde widersprochen. Gegen den Weg Flurstück 780 werde erneut Widerspruch erhoben, da er die Hofstelle von der Weide trenne. Zudem werde man wegen des verfehlen Wegebaus mit einem erhöhtem Landabzug und Kostenbeitrag belastet.

Am 10. Mai 2016 erging ein Widerspruchsbescheid des Vorsitzenden des Spruchausschusses an die Klägerin, mit dem ihr Widerspruch vom 1. Juli 2008 als unzulässig abgewiesen wurde, da er nicht in der gesetzlich vorgesehenen Frist erhoben worden sei. Entgegen der Auffassung des Flurbereinigungsgerichts im Urteil vom 14. Juli 2015 könne das Schreiben vom 2. April 2008 nicht als Widerspruch der Klägerin gegen die Wertermittlung gewertet werden. Das Schreiben sei diesbezüglich weder auslegungsbedürftig noch auslegungsfähig. Es werde weder auf die Klägerin noch auf die Flurstücke 266 (alt) bzw. 779 (neu) hingewiesen, vielmehr würden dezidiert Flächen bzw. Wertzahlen angesprochen, die falsch bewertet seien bzw. einer Überprüfung bedürften. Dadurch werde der Prüfungsumfang eingeschränkt, denn es liege nur eine Teilanfechtung der Wertermittlung vor. Das Schreiben vom 1. Juli 2008 sei als gegen die Wertermittlung gerichtet zu werten, wahre aber nicht die gesetzliche Frist. Eine Zulassung komme weder nach § 134 Abs. 2 Satz 2 FlurbG noch nach § 134 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 FlurbG in Betracht. Eine offenbare und unbillige Härte liege nicht vor, da die begehrte Bewertung des Einlageflurstücks 266 mit Wertzahl 100 keinerlei Vorteile für die Widerspruchsführer hätte. Die Klägerin sei mit Abfindungsflurstück 779 an alter Stelle abgefunden worden, so dass für sie die Einwertung der fraglichen Fläche grundsätzlich ohne Belang sei.

Mit Schreiben vom 4. Juni 2016 erhoben die Klägerin sowie ihre Eltern (13 A 16.1127) gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung Klage beim Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht. Ihnen sei mit dem Schreiben vom 15. Februar 2007 mitgeteilt worden, dass die Einstufung als Ortsbereich nach der Ortsabrundungssatzung vorzunehmen und allein diese für die Bebaubarkeit entscheidend sei. Das Bauerwartungsland sei nicht in den Ortsbereich aufgenommen worden. In anderen Verfahren sei dies großzügig erfolgt. Obwohl es der Beklagten bekannt gewesen sei, dass am 21. Februar 2007 ein Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplans für Ferienhäuser auf den Flurstücken 264, 265, 266 gestellt worden sei, die durch eine positive Abstimmung im Gemeinderat zu Bauerwartungsland geworden seien, sei keine Einstufung in den Ortsbereich vorgenommen worden, auch auf den wiederholten Antrag vom 1. Juli 2008 nicht. Die Wertermittlung hätte von Amts wegen abgeändert werden müssen. Die Grundsätze der Wertermittlung seien nicht eingehalten worden; die Fehler bei der Ausführung der Wertermittlung erforderten eine Nachbesserung bzw. Richtigstellung. Zum Einwand, sie hätten mit der Einwertung mit Wertzahl 100 keinerlei Vorteil, wird geltend gemacht, dass bei einer entsprechenden Einwertung kein Kostenabzug von 219,84 € zu entrichten gewesen wäre und der Wegeabzug nach § 47 FlurbG mit 3,3% über 136 qm (133,28 €) nicht als Mehrausweisung hätte zurück gekauft werden müssen. Zudem hätte das Bauerwartungsland in seiner Größe und Lage nicht verändert werden dürfen bzw. kein Wegebau durchgeführt werden können. Auch werde die Einwertung mit Wertzahl 100 in Frage gestellt, da die Flurstücke 256 und 1 außerhalb der Ortsabrundungssatzung liegen würden und mit Wertzahl 100 eingestuft worden seien.

Am 4. November 2016 ergingen drei Widerspruchsbescheide an die Klägerin und ihre Eltern in Sachen Flurbereinigungsplan. Mit Schreiben vom 26. November 2016 erhoben die Klägerin und ihre Eltern am 29. November 2016 erneut Klage beim Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht - gegen die Flurbereinigungspläne der TG C. und der TG K., die unter den Aktenzeichen 13 A 16.2394, 13 A 16.2397 und 13 A 16.2398 anhängig sind.

Der Verwaltungsgerichtshof hat Beweis erhoben mittels Einnahme eines Augenscheins am 29. Mai 2017. In der mündlichen Verhandlung am 30. Mai 2017 wurde die Beigeladene als Empfängerin des Weges Abfindungsflurstücks 780 beigeladen und haben die Eltern der Klägerin ihre Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung (13 A 16.1127) zurückgenommen.

Die Klägerin beantragt,

das Einlageflurstück 266 mit Wertzahl 100 zu bewerten.

Der Vertreter der Beklagten beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Vertreter der Beigeladenen stellt keinen Antrag.

Wegen des Verlaufs sowie der Ergebnisse der Beweisaufnahme und der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschriften vom 29. und 30. Mai 2017 Bezug genommen. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakten und die vorgelegten Behördenakten auch in den Verfahren 13 A 14.2106, 13 A 14.2108, 13 A 14.2109 und 13 A 15.132 verwiesen.

Die Klage ist zulässig.

Der gegen den angefochtenen Verwaltungsakt erhobene Widerspruch (§ 141 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 FlurbG) als Prozessvoraussetzung ist nicht verspätet.

Indem die Klägerin das Einlageflurstück 266 erworben hat – die Eintragung im Grundbuch des Amtsgerichts B. erfolgte am 20. Juli 2007 –, ist sie nach § 15 Satz 1 FlurbG in die bisherige Verfahrensposition der Eltern eingetreten. Somit ist sie befugt, einen Rechtsbehelf im eigenen Namen weiterzuverfolgen (BVerwG, B.v. 1.11.1976 – V B 82.74 – RdL 1977, 323) und die gegenüber der Einlage veränderte Zuteilung mit dem Abfindungsflurstück 779 zu rügen.

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002 wurde vom 5. März bis 7. April 2008 öffentlich bekanntgemacht. Die Eltern der Klägerin haben damit mit ihrem Schreiben vom 2. April 2008 am 7. April 2008 fristgerecht Widerspruch gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung eingelegt. Zwar war dieses Schreiben nicht auch von der Klägerin mitunterzeichnet und wurde nicht auf die von dieser ihren Eltern erteilten Vollmacht hingewiesen. Auch wurde darin nicht explizit das Einlageflurstück 266 genannt. Gleichwohl ist bei verständiger Würdigung der damit abgegebenen Erklärung aufgrund der der beklagten TG bekannten Umstände davon auszugehen, dass der Widerspruch auch im Namen der Klägerin erhoben wurde und insbesondere auch die Bewertung des Einlageflurstücks 266 umfasste. Insoweit sind Anträge nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB auszulegen und ist bei der Ermittlung des wirklichen Willens zu Gunsten des Bürgers davon auszugehen, dass er denjenigen Rechtsbehelf einlegen will, der nach Lage der Sache seinen Belangen entspricht und eingelegt werden muss, um den erkennbar angestrebten Erfolg zu erreichen (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, FlurbG, 9. Aufl. 2013, § 141 Rn. 1b).

Bereits mit Schreiben vom 8. Oktober 2006 hatten sich die Eltern der Klägerin, die zum damaligen Zeitpunkt noch Eigentümer des Einlageflurstücks 266 waren, gegen einen von Osten her zum Ortsrand hin geplanten Feldweg ausgesprochen und geltend gemacht, dass dieser Weg das am Ortsrand gelegene Flurstück von der Hofstelle (Einlageflurstück 11) abtrennen würde. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch die weitere Korrespondenz der Beteiligten, insbesondere der „vorzeitige“ Widerspruch vom 19. Mai 2007 gegen den geplanten Weg, in dem u.a. ausgeführt worden war, eine rückwärtige Erschließung der Flurstücke 266, 264 und 265 sei nicht notwendig, da dies Bauerwartungsland sei. Des Weiteren lag eine von der Klägerin ihren Eltern mit Schreiben vom 19. Juli 2007 nach § 120 FlurbG erteilte Vollmacht vor (s. Bl. 9 der Widerspruchsakte). Aufgrund dieser dem ALE und der TG bekannten Gesamtumstände war das Widerspruchsschreiben vom 2. April 2008 objektiv so aufzufassen, dass die Eltern hinsichtlich der Bewertung des Einlageflurstücks 266 im Namen der Klägerin, hinsichtlich der weiteren Punkte im eigenen Namen Widerspruch einlegen wollten. Hierfür spricht nicht zuletzt auch das von der Klägerin mitunterzeichnete Schreiben vom 1. Juli 2008, in dem unterstrichen wurde, dass das genannte Flurstück Bauerwartungsland sei.

Entgegen der Ansicht im Widerspruchsbescheid war der Widerspruch nicht als eine auf die darin genannten Flächen bzw. Wertzahlen beschränkte Teilanfechtung der Wertermittlung mit einer entsprechenden Einschränkung des Prüfungsumfangs anzusehen. Nach § 142 Abs. 3 FlurbG braucht u.a. im Falle einer Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung der Klageantrag nach Art, Umfang und Höhe nicht bestimmt zu sein, weshalb es für den nach § 103 Abs. 3 VwGO in der mündlichen Verhandlung erforderlichen Sachantrag ausreicht, wenn sich das Klagebegehren oder jedenfalls das Ziel der Klage aus der Bezeichnung des „Gegenstands“ des Klagebegehrens sowie dem vorgetragenen Akteninhalt hinreichend klar ergibt (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 142 Rn. 21). Für die Anfechtung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung ist anerkannt, dass zur Darlegung genügt, dass der Widerspruchsführer das nach seiner Ansicht nicht richtig bewertete Grundstück bezeichnet und sein Vorbringen die allgemeine Angriffsrichtung erkennen lässt (BVerwG, B.v. 12.2.1963 – I B 141.61 – BVerwGE 15, 271 = RdL 1963, 217 = RzF 3 zu § 134 II; U.v. 21.7.1959 – I C 39.59 – BVerwGE 9, 93 = MDR 1959, 1032 = RzF 2 zu § 32). Dies gilt wegen § 142 Abs. 3 FlurbG erst recht im Vorverfahren. Nur wenn diese Mindestangaben trotz Fristsetzung fehlen, ist der Widerspruch als unbegründet abzuweisen (BayVGH, U.v. 3.10.1975 – 85 XIII 73 – AgrarR 1976, 204 = RzF 7 zu § 32). Da aber keine Verpflichtung besteht, innerhalb der Widerspruchsfrist eine Widerspruchsbegründung vorzulegen, ist bei Zweifeln, ob der Widerspruch beschränkt sein soll, anzunehmen, dass die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang einer Nachprüfung unterzogen werden soll (BayVGH, U.v. 22.10.2014 – 13 A 14.1111 – RzF 14 zu § 32 = KommunalPraxisBY 2015, 106 -LS-; U.v. 3.10.1975 a.a.O.). Insoweit hat es die Behörde in der Hand, durch Nachfragen und Fristsetzungen den Umfang der Nachprüfung zu beschränken (BayVGH, U.v. 3.10.1975 a.a.O.).

Im Widerspruchsschreiben vom 2. April 2008 wurde zwar lediglich ausgeführt „… hiermit legen wir Widerspruch gegen die Wertermittlungsergebnisse ein. Ausführliche Dokumentation auf beiliegenden Luftbildern 1-6.“ Angesichts der im Interesse der Teilnehmer eines Flurbereinigungsverfahrens großzügigeren Regelungen zur Antragstellung und im Hinblick auf Art. 19 Abs. 4 GG, kommt eine Beschränkung des Widerspruch auf die in den anliegenden Luftbildern dargestellten Grundstücke im Sinn einer Teilanfechtung nicht in Betracht, zumal der Wunsch auf eine Bewertung des Einlageflurstücks 266 als Bauerwartungsland bekannt war. Insoweit hätte es die beklagte TG oder auch der Spruchausschuss in der Hand gehabt, durch eine schriftliche Nachfrage mit Fristsetzung eine Klarstellung herbeizuführen, ob die bemängelten Punkte abschließend sind oder nicht. Ohne eine solche bleibt es dabei, dass im Zweifel die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang einer Nachprüfung unterzogen werden soll und der Widerspruch auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist konkretisiert werden kann.

Da der Widerspruch der bevollmächtigten Eltern auch als Widerspruch der Klägerin zu verstehen ist, die ausschließlich mit dem Einlageflurstück 266 an dem Flurbereinigungsverfahren teilnimmt, war auch und gerade die Bewertung dieses Flurstücks Gegenstand des Widerspruchs gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002.

Der Klägerin fehlt auch nicht die für die Anfechtung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung erforderliche Klagebefugnis. Im Widerspruchsbescheid wird ausgeführt, die begehrte Bewertung des Einlageflurstücks 266 mit WZ 100 hätte keinerlei Vorteile für die Klägerin, da sie mit dem Abfindungsflurstück 779 an alter Stelle abgefunden worden und damit die Einwertung der fraglichen Fläche für sie grundsätzlich ohne Belang sei. Insoweit ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass bei einer Identität von Einlage- und Abfindungsflurstück die Wertermittlung mangels Rechtsverletzung nicht erfolgreich gerügt werden kann, da für den Fall, dass Einlage- und Abfindungsflächen identisch sind, eine Änderung der ermittelten Wertzahlen lediglich interne Berechnungsabläufe beeinflussen, das Zuteilungsergebnis jedoch unberührt lassen würde (vgl. BayVGH, U.v. 19.6.2006 – 13 A 05.957 – RdL 2007, 265; vgl. auch Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 32 Rn. 10). Neben der Identität von Einlage- und Abfindungsfläche bzw. der unveränderten Wiederzuteilung des Einlageflurstücks ist jedoch weiter Voraussetzung, dass der Flurbereinigungsplan für den betroffenen Teilnehmer keinen Abzug nach § 47 FlurbG und keine Belastung durch einen Beitrag gemäß § 19 FlurbG vorsieht (BayVGH, U.v. 19.6.2006 a.a.O.; OVG NW, U.v. 19.5.1992 – 9 G 11/86 – RdL 1995, 40 = RzF 12 zu § 32; vgl. auch Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 22 Rn. 10), da sich das Grundstück nur dann auf der Einlage- und der Abfindungsseite als neutraler durchlaufender Rechnungsposten darstellt.

Vorliegend fehlt es an beiden vorgenannten Voraussetzungen. Im Hinblick auf den neu ausgewiesenen Weg Abfindungsflurstück 790 wurde der Grundstückszuschnitt des Abfindungsflurstücks 779 gegenüber dem Einlageflurstück 266 verändert, so dass keine unveränderte Wiederzuteilung erfolgt ist. Zudem unterliegt das Einlageflurstück nach dem Flurbereinigungsplan dem Abzug nach § 47 FlurbG. Der Klägerin kann daher unter dem Gesichtspunkt der Identität von Einlage und Abfindung nicht die erforderliche Klagebefugnis abgesprochen werden kann.

Die Klage ist auch begründet (§ 138 Abs. 1 Satz 2, § 146 Nr. 2 FlurbG, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung durch die Beklagte am 3. April 2002 gemäß § 32 Satz 3 FlurbG, zu der ihr um auswärtige Sachverständige ergänzte Vorstand gemäß Art. 8 Satz 1 BayAGFlurbG zuständig war (vgl. Mayr in Linke/Mayr, Bayerisches Gesetz zur Ausführung des Flurbereinigungsgesetzes, 2012, Art. 8 Rn. 2), ist hinsichtlich des Einlageflurstücks 266 rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, da dieses nicht als landwirtschaftliches Grundstück, sondern als Bauerwartungsland zu bewerten war. Daher war in Wahrnehmung der Entscheidungsbefugnis nach § 144 Satz 1 FlurbG die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Spruchausschusses beim ALE O. vom 10. Mai 2016 dahingehend zu ändern, dass das klägerische Einlageflurstück 266 mit Wertzahl 100 bewertet wurde.

Der Wert der alten Grundstücke ist nach §§ 27 ff. FlurbG zu ermitteln. Maßgebend sind die Gegebenheiten im Zeitpunkt der Feststellung der Wertermittlungsergebnisse durch den Vorstand, also die damaligen Wertverhältnisse (vgl. BVerwG, B.v. 14.1.1971 – IV CB 145.68 – RdL 1971, 184; BayVGH, U.v. 24.5.2011 – 13 A 10.2193 – RdL 2012, 43 = VGH n.F. 64, 115; Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 27 Rn. 10). Abzustellen ist auf das Wirksamwerden des feststellenden Verwaltungsakts (Art. 43 Abs. 1 BayVwVfG), demnach auf die öffentliche Bekanntmachung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung im März/April 2008.

Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 FlurbG ist für landwirtschaftliche Grundstücke das Wertverhältnis in der Regel nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf ihre Entfernung vom Wirtschaftshof oder von der Ortslage nachhaltig gewähren können. Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind damit gemäß § 28 Abs. 1 FlurbG in der Regel nach dem Bodennutzungswert zu bewerten (Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 28 Rn. 1), wobei alle für den Wert wesentlichen Faktoren zu berücksichtigen sind. Dagegen hat nach § 29 Abs. 1 FlurbG die Wertermittlung für Bauflächen und Bauland sowie für bauliche Anlagen auf der Grundlage des Verkehrswerts zu erfolgen. Der Verkehrswert wird nach § 29 Abs. 2 FlurbG durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Den Begriff „Bauflächen“ definiert § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Er umfasst auch das sog. Bauerwartungsland (vgl. Ausschussbericht BT-Drs. 7/4169 S. 5). Einen besonderen Lagewert haben neben Baugrundstücken in der Regel auch solche Grundstücke, mit deren Bebauung bei der wahrscheinlichen baulichen Entwicklung erst in absehbarer Zeit zu rechnen ist (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 29 Rn. 11). Dass ein Grundstück außerhalb der Bebauungsgrenze oder eines durch einen Bauleitplan ausgewiesenen Gebiets liegt, schließt nicht immer aus, dass es in absehbarer Zeit Bauland werden kann und daher bereits einen entsprechenden Verkehrswert hat (BVerwG, U.v. 9.6.1959 – I CB 27.58 – BVerwGE 8, 343 = RdL 1959, 308). Ein besonderer Lagewert als Bauerwartungsland kann vielfach zeitlich vor der Einbeziehung des Grundstücks in die Bauleitplanung entstehen, etwa dann, wenn die tatsächliche bauliche Entwicklung im Gemeindegebiet der gemeindlichen Planung vorauseilt und diese bindet oder wenn bestimmte Planungsabsichten der Gemeinde vorzeitig bekannt werden (BVerwG, U.v. 15.10.1974 – V C 56.73 – BVerwGE 47, 96 = RdL 1975, 128 = AgrarR 1975, 101 = RzF 6 zu § 32). Liegt ein Grundstück im Außenbereich im Sinn des § 35 BauGB, so ist es nur ausnahmsweise Bauland. Dazu muss aus besonderen Gründen eine greifbare Aussicht auf Zulassung der Bebauung mit einem bestimmten Vorhaben bestehen (BVerwG, B.v. 8.8.1968 – IV B 174.67 – Buchholz § 44 FlurbG Nr. 13). Rein theoretische Möglichkeiten ohne reale Grundlagen schlagen sich dagegen im Verkehrswert des Grundstücks nicht nieder (BVerwG, U.v. 16.9.1975 – V C 32.75 – RdL 1976, 74). Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 der hier maßgeblichen Wertermittlungsverordnung (WertV vom 6.12.1988, BGBl. I S. 2209; die Immobilienwertermittlungsverordnung ist erst zum 1.7.2010 in Kraft getreten, § 24 ImmoWertV) sind Flächen Bauerwartungsland, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV kann sich diese Erwartung insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.

Hier liegt mit dem Einlageflurstück 266 Bauerwartungsland vor. Nach dem durchgeführten Augenschein und nach den Lageplänen liegt das Flurstück zwar außerhalb des Bebauungszusammenhangs des § 34 BauGB und damit im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB. Grundsätzlich endet der im Zusammenhang bebaute Ortsteil mit der letzten Bebauung, die sich ihr anschließenden selbständigen Flächen gehören zum Außenbereich (Söfker in Ernst//Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2017, § 34 Rn. 25 m.w.N.). Auch wird es nicht von der Ortsabrundungssatzung der Beigeladenen auf der Grundlage des § 34 Abs. 4 BauGB umfasst. Aufgrund des Beschlusses des Gemeinderats von A. vom 26. April 2007, mit dem sich dieser unter der Voraussetzung geklärter Grundstücksverhältnisse grundsätzlich zur Aufstellung eines Bebauungsplans zwecks Errichtung einer Ferienhausanlage auf den Flurstücken 264, 265 und 266 bereit erklärt hat, war das an sich außerhalb des Bebauungszusammenhangs und damit im Außenbereich gelegene Einlageflurstück 266 zum damaligen, für die Wertermittlung maßgeblichen Zeitpunkt (März/April 2008; vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2015 – 13 A 14.2106 u.a. – RdL 2016, 14 = juris Rn. 23) nach den am 23. Februar und 15. April 1999 beschlossenen Grundsätzen der Wertermittlung jedoch als Bauerwartungsland anzusehen und zu bewerten. Danach gehören zu den mit Wertzahl 100 zu bewertenden Ortsbereichen die Ortslage sowie Flächen, für die eine Bebauung nicht auszuschließen ist. Da sich die Bauerwartung nach § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV insbesondere auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde gründen kann, bestand aufgrund der Beschlussfassung des Gemeinderats vom 26. April 2007 im März/April die tatsächlich begründete Erwartung, dass das Einlageflurstück in absehbarer Zeit mit einer Ferienhausanlage bebaubar und damit zu außerlandwirtschaftlichen Zwecken nutzbar sein werde. Entsprechend ist auch das ALE O. in seinen Prüfungsanmerkungen im Jahr 2008 von der Einstufung als Bauerwartungsland ausgegangen (FN nach S. 348 – letzter Vermerk zu 2520/526). Dabei kann dahinstehen, ob die 1999 beschlossenen Grundsätze der Wertermittlung mit der Formulierung „eine Bebauung nicht auszuschließen ist“ über die Vorgaben des § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV hinausgehen, wonach eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten sein muss. Im Hinblick auf den für die Bewertung maßgeblichen Zeitpunkt steht auch nicht entgegen, dass der erste Bürgermeister der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung am 30. Mai 2017 erklärt hat, derzeit sei nicht abzusehen, dass für das Einlageflurstück 266 ein Bebauungsplan aufgestellt werde.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 147 Abs. 1 FlurbG, § 154 Abs. 1 VwGO. Es bestand keine Veranlassung, die Erstattung der Aufwendungen der Beigeladenen anzuordnen (§ 162 Abs. 3 VwGO). Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

I. Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung wird unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Spruchausschusses beim Amt für Ländliche Entwicklung ... vom 10. Mai 2016 wie folgt geändert: Das klägerische Einlageflurstück 266 Gemarkung C. wird mit Wertzahl 100 bewertet.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Für die baren Auslagen des Gerichts wird ein Pauschsatz von 360,00 Euro erhoben. Das Verfahren ist gebührenpflichtig.

III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin ist mit dem Einlageflurstück 266 Teilnehmerin des am 24. April 1996 nach § 86 FlurbG angeordneten vereinfachten Flurbereinigungsverfahrens C. Durch notariellen Vertrag vom 20. Mai 2007 hatten ihre Eltern ihr das Einlageflurstück mit 0,4110 ha übertragen; die Eintragung im Grundbuch des Amtsgerichts B. erfolgte am 20. Juli 2007. Sie wendet sich mit ihrer Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung, mit der ihr Einlageflurstück als landwirtschaftliches Grundstück mit der Wertzahl 15 bewertet wurde, da es als Bauerwartungsland mit der Wertzahl 100 hätte eingewertet werden müssen.

Der um Sachverständige erweiterte Vorstand der beklagten Teilnehmergemeinschaft C. (TG C.) beschloss am 23. Februar 1999 und am 15. April 1999 die Grundsätze der Wertermittlung. In der Anlage 2 zum Beschluss vom 15. April 1999 ist unter lit. d) festgelegt, dass der Verkehrswert für die Ortsbereiche mit der Klasse 100 festgesetzt wird. Hierzu gehörten die Ortslage sowie Flächen, für die eine Bebauung nicht auszuschließen ist. Am 3. April 2002 stellte der Vorstand der beklagten TG die Ergebnisse der Wertermittlung fest.

Mit Vorstandsbeschluss vom 14. September 2006 wurden u.a. alle mit Wertklasse 100 eingewerteten Flurstücke vom Abzug nach § 47 FlurbG freigestellt und für die restlichen Flächen ein Abzugsfaktor von 3,3% beschlossen (Fortlaufende Niederschriften S. 272/273).

Mit Schreiben vom 8. Oktober 2006 sprachen sich die Eltern der Klägerin gegen einen von Osten her zum Ortsrand hin geplanten Feldweg aus und machten geltend, dass dieser das am Ortsrand gelegene Einlageflurstück 266 von der Hofstelle (Einlageflurstück 11) abtrennen würde.

Am 12. Februar 2007 lehnte der Vorstand der Beklagten die von den Eltern der Klägerin beantragte Einwertung des Einlageflurstücks mit Wertzahl 100 ab (FN S. 293). Das Grundstück werde landwirtschaftlich genutzt und liege außerhalb der Ortsabrundungssatzung. Die Wertzahl 15 sei unverändert beizubehalten. Um eine Gleichbehandlung mit benachbarten mit Wertzahl 100 bewerteten Grundstücken zu gewährleisten, die teilweise außerhalb der Ortsabrundungssatzung lägen, wurde beschlossen, diese Flurstücksteile ohne Änderung der Wertzahl 100 mit der Wertzahl 14 zum Abzug beizuziehen. In derselben Sitzung wurde der Vorstand über den Antrag an die Gemeinde zur Ausweisung eines Ferienhausgebiets im Bereich der Flurstücke 264, 265 und 266 informiert.

Mit einem von der Klägerin und ihren Eltern unterzeichneten Schreiben vom 19. Mai 2007 an den Vorstand der TG C. legten sie „Widerspruch“ gegen den geplanten Weg ein und führten u.a. aus, eine rückwärtige Erschließung der Flurstücke 266, 264 und 265 sei nicht notwendig, da diese Bauerwartungsland seien. Im Antwortschreiben der Beklagten vom 25. Mai 2007 wurde ihnen mitgeteilt, dass ein Widerspruch zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich sei, das Schreiben jedoch als Antrag an die TG betrachtet werde. Mit Schreiben vom 22. Juni 2007 teilte der Vorsitzende des Vorstands der TG C. der Klägerin mit, von der Gemeinde A. sei für ihr Grundstück die Möglichkeit der Aufstellung eines Bebauungsplans in Aussicht gestellt worden.

Am 19. Juli 2007 übersandte die Klägerin der Beklagten eine ihren Eltern erteilte schriftliche Vollmacht in Angelegenheiten des Wegs über Flurnummer 266.

Am 23. Mai und 31. Juli 2007 beschloss der Vorstand der TG C. den Flurbereinigungsplan Teil I. Hierdurch wurde der Klägerin das Abfindungsflurstück 779 zugeteilt. Das Abfindungsflurstück entspricht größtenteils dem Einlageflurstück und grenzt östlich an den bebauten Ortsbereich an. Im südlichen Bereich wurde es gegenüber dem Einlageflurstück für den Weg Abfindungsflurstück 780 verkleinert. Für das Einlageflurstück wurde ein Abzug nach § 47 FlurbG festgesetzt und das Abfindungsflurstück zu 100% zum Beitrag nach § 19 FlurbG herangezogen. Im Übrigen wurde für die Flächen im Ortsbereich, die durch die Maßnahmen der Flurentwicklung Vorteile haben, eine Heranziehung mit ¼ Anteil vorgesehen.

Am 2. August 2007 ordnete das ALE O. die vorläufige Besitzeinweisung spätestens zum 1. Oktober 2007 an.

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002 wurde vom 5. März bis 7. April 2008 öffentlich bekanntgemacht. Hiergegen legten die Eltern der Klägerin mit Schreiben vom 2. April 2008 am 7. April 2008 Widerspruch ein, in dem ausgeführt wurde „… hiermit legen wir Widerspruch gegen die Wertermittlungsergebnisse ein“. Dem Schreiben waren sechs Luftbilder mit handschriftlichen Anmerkungen beifügt. Mit einem von der Klägerin und ihren Eltern unterzeichnetem Schreiben vom 1. Juli 2008 beantragten sie die Aufnahme des Einlageflurstücks zum Ortsbereich nach den Grundsätzen der Wertermittlung, da es aufgrund der Zustimmung des Gemeinderats zum Antrag vom 21. Januar 2007 auf Ausweisung eines Baugebiets für die Flurnummern 264, 265 und 266 zum Bauerwartungsland geworden und dem Ortsbereich zuzuordnen sei.

Am 6. Oktober 2008 beschloss der Vorstand der Beklagten eine Änderung des ursprünglich am 5. März 2001 genehmigten Plans nach § 41 FlurbG (Wege- und Gewässerplan mit landschaftspflegerischem Begleitplan, FN S. 373/375). Darin war u.a. die Wegebaumaßnahme 116 149 (Abfindungsflurstück 780) am östlichen Rand der Ortschaft C. enthalten.

Mit Schreiben vom 20. Februar 2009 wurde den Eltern der Klägerin von der Beklagten mitgeteilt, dass ihrem Widerspruch vom 2. April 2008 nicht abgeholfen werde.

Der Anhörungstermin zum Flurbereinigungsplan Teil I fand am 17. März 2009 statt. Mit Schreiben vom 26. März 2009, eingegangen am 30. März 2009, legten die Klägerin sowie ihre Eltern Widerspruch ein und wandten sich u.a. gegen die Ausweisung des Wegs Abfindungsflurstück 780. Bisher grenze das Einlageflurstück 266 in einer Breite von 10 m an das Hofgrundstück Flurstück 11. Wenn dieser Zusammenhang entfiele, wäre die Weidehaltung unterbrochen, so dass auf dem Abfindungsflurstück 779 neue Stallungen oder Tränken errichtet werden müssten, was eine völlige Änderung der Betriebsstruktur und eine erhebliche Wertminderung des Besitzstands zur Folge hätte. Außerdem hätte die rückwärtige Erschließung für das Flurstück 779 und die benachbarten Flächen keinen Vorteil, weil dieser Bereich bereits von der T. Straße aus erschlossen sei.

Mit Bescheid vom 28. Mai 2010 genehmigte das ALE O. die Änderung des Plans nach § 41 FlurbG vom 6. Oktober 2008.

Mit Bescheid vom 21. August 2014 wies der Spruchausschuss bei dem ALE O. die Widersprüche der Klägerin und ihrer Eltern gegen den Flurbereinigungsplan als unbegründet zurück. Die Abfindung sei wertgleich. Der neu geplante Weg Abfindungsflurstück 780 sei nicht nachteilig, zumal in der elterlichen Hofstelle derzeit ohnehin keine Tierhaltung betrieben werde.

Durch Bescheid vom 20. Oktober 2014 erging die vorzeitige Ausführungsanordnung, wonach der neue Rechtszustand am 1. Februar 2015 eintrat.

Auf die von der Klägerin und ihren Eltern am 24. September 2014 beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht - erhobenen Klagen hat der erkennende Senat nach einer Beweiserhebung mittels Einnahme eines Augenscheins am 13. Juli 2015 und der Durchführung einer mündlichen Verhandlung mit Urteil vom 14. Juli 2015 den Widerspruchsbescheid vom 21. August 2014 aufgehoben und die Sache an den Spruchausschuss bei dem ALE O. zur erneuten Verhandlung und Bescheidung zurückverwiesen (vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2015 – 13 A 14.2106, 13 A 14.2108, 13 A 14.2109, 13 A 15.132 – RdL 2016, 14 = juris).

Mit Schreiben vom 14. Oktober 2015 teilten die Klägerin und ihre Eltern dem Spruchausschuss beim ALE mit, der Widerspruch werde vollumfänglich aufrechterhalten. Die Flurstücke 266 (alt) bzw. 779 (neu) seien nicht als Ortsbereich eingestuft; der gegenüber der Einlage veränderten Zuteilung werde widersprochen. Gegen den Weg Flurstück 780 werde erneut Widerspruch erhoben, da er die Hofstelle von der Weide trenne. Zudem werde man wegen des verfehlen Wegebaus mit einem erhöhtem Landabzug und Kostenbeitrag belastet.

Am 10. Mai 2016 erging ein Widerspruchsbescheid des Vorsitzenden des Spruchausschusses an die Klägerin, mit dem ihr Widerspruch vom 1. Juli 2008 als unzulässig abgewiesen wurde, da er nicht in der gesetzlich vorgesehenen Frist erhoben worden sei. Entgegen der Auffassung des Flurbereinigungsgerichts im Urteil vom 14. Juli 2015 könne das Schreiben vom 2. April 2008 nicht als Widerspruch der Klägerin gegen die Wertermittlung gewertet werden. Das Schreiben sei diesbezüglich weder auslegungsbedürftig noch auslegungsfähig. Es werde weder auf die Klägerin noch auf die Flurstücke 266 (alt) bzw. 779 (neu) hingewiesen, vielmehr würden dezidiert Flächen bzw. Wertzahlen angesprochen, die falsch bewertet seien bzw. einer Überprüfung bedürften. Dadurch werde der Prüfungsumfang eingeschränkt, denn es liege nur eine Teilanfechtung der Wertermittlung vor. Das Schreiben vom 1. Juli 2008 sei als gegen die Wertermittlung gerichtet zu werten, wahre aber nicht die gesetzliche Frist. Eine Zulassung komme weder nach § 134 Abs. 2 Satz 2 FlurbG noch nach § 134 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 FlurbG in Betracht. Eine offenbare und unbillige Härte liege nicht vor, da die begehrte Bewertung des Einlageflurstücks 266 mit Wertzahl 100 keinerlei Vorteile für die Widerspruchsführer hätte. Die Klägerin sei mit Abfindungsflurstück 779 an alter Stelle abgefunden worden, so dass für sie die Einwertung der fraglichen Fläche grundsätzlich ohne Belang sei.

Mit Schreiben vom 4. Juni 2016 erhoben die Klägerin sowie ihre Eltern (13 A 16.1127) gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung Klage beim Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht. Ihnen sei mit dem Schreiben vom 15. Februar 2007 mitgeteilt worden, dass die Einstufung als Ortsbereich nach der Ortsabrundungssatzung vorzunehmen und allein diese für die Bebaubarkeit entscheidend sei. Das Bauerwartungsland sei nicht in den Ortsbereich aufgenommen worden. In anderen Verfahren sei dies großzügig erfolgt. Obwohl es der Beklagten bekannt gewesen sei, dass am 21. Februar 2007 ein Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplans für Ferienhäuser auf den Flurstücken 264, 265, 266 gestellt worden sei, die durch eine positive Abstimmung im Gemeinderat zu Bauerwartungsland geworden seien, sei keine Einstufung in den Ortsbereich vorgenommen worden, auch auf den wiederholten Antrag vom 1. Juli 2008 nicht. Die Wertermittlung hätte von Amts wegen abgeändert werden müssen. Die Grundsätze der Wertermittlung seien nicht eingehalten worden; die Fehler bei der Ausführung der Wertermittlung erforderten eine Nachbesserung bzw. Richtigstellung. Zum Einwand, sie hätten mit der Einwertung mit Wertzahl 100 keinerlei Vorteil, wird geltend gemacht, dass bei einer entsprechenden Einwertung kein Kostenabzug von 219,84 € zu entrichten gewesen wäre und der Wegeabzug nach § 47 FlurbG mit 3,3% über 136 qm (133,28 €) nicht als Mehrausweisung hätte zurück gekauft werden müssen. Zudem hätte das Bauerwartungsland in seiner Größe und Lage nicht verändert werden dürfen bzw. kein Wegebau durchgeführt werden können. Auch werde die Einwertung mit Wertzahl 100 in Frage gestellt, da die Flurstücke 256 und 1 außerhalb der Ortsabrundungssatzung liegen würden und mit Wertzahl 100 eingestuft worden seien.

Am 4. November 2016 ergingen drei Widerspruchsbescheide an die Klägerin und ihre Eltern in Sachen Flurbereinigungsplan. Mit Schreiben vom 26. November 2016 erhoben die Klägerin und ihre Eltern am 29. November 2016 erneut Klage beim Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht - gegen die Flurbereinigungspläne der TG C. und der TG K., die unter den Aktenzeichen 13 A 16.2394, 13 A 16.2397 und 13 A 16.2398 anhängig sind.

Der Verwaltungsgerichtshof hat Beweis erhoben mittels Einnahme eines Augenscheins am 29. Mai 2017. In der mündlichen Verhandlung am 30. Mai 2017 wurde die Beigeladene als Empfängerin des Weges Abfindungsflurstücks 780 beigeladen und haben die Eltern der Klägerin ihre Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung (13 A 16.1127) zurückgenommen.

Die Klägerin beantragt,

das Einlageflurstück 266 mit Wertzahl 100 zu bewerten.

Der Vertreter der Beklagten beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Vertreter der Beigeladenen stellt keinen Antrag.

Wegen des Verlaufs sowie der Ergebnisse der Beweisaufnahme und der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschriften vom 29. und 30. Mai 2017 Bezug genommen. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakten und die vorgelegten Behördenakten auch in den Verfahren 13 A 14.2106, 13 A 14.2108, 13 A 14.2109 und 13 A 15.132 verwiesen.

Die Klage ist zulässig.

Der gegen den angefochtenen Verwaltungsakt erhobene Widerspruch (§ 141 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 FlurbG) als Prozessvoraussetzung ist nicht verspätet.

Indem die Klägerin das Einlageflurstück 266 erworben hat – die Eintragung im Grundbuch des Amtsgerichts B. erfolgte am 20. Juli 2007 –, ist sie nach § 15 Satz 1 FlurbG in die bisherige Verfahrensposition der Eltern eingetreten. Somit ist sie befugt, einen Rechtsbehelf im eigenen Namen weiterzuverfolgen (BVerwG, B.v. 1.11.1976 – V B 82.74 – RdL 1977, 323) und die gegenüber der Einlage veränderte Zuteilung mit dem Abfindungsflurstück 779 zu rügen.

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002 wurde vom 5. März bis 7. April 2008 öffentlich bekanntgemacht. Die Eltern der Klägerin haben damit mit ihrem Schreiben vom 2. April 2008 am 7. April 2008 fristgerecht Widerspruch gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung eingelegt. Zwar war dieses Schreiben nicht auch von der Klägerin mitunterzeichnet und wurde nicht auf die von dieser ihren Eltern erteilten Vollmacht hingewiesen. Auch wurde darin nicht explizit das Einlageflurstück 266 genannt. Gleichwohl ist bei verständiger Würdigung der damit abgegebenen Erklärung aufgrund der der beklagten TG bekannten Umstände davon auszugehen, dass der Widerspruch auch im Namen der Klägerin erhoben wurde und insbesondere auch die Bewertung des Einlageflurstücks 266 umfasste. Insoweit sind Anträge nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB auszulegen und ist bei der Ermittlung des wirklichen Willens zu Gunsten des Bürgers davon auszugehen, dass er denjenigen Rechtsbehelf einlegen will, der nach Lage der Sache seinen Belangen entspricht und eingelegt werden muss, um den erkennbar angestrebten Erfolg zu erreichen (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, FlurbG, 9. Aufl. 2013, § 141 Rn. 1b).

Bereits mit Schreiben vom 8. Oktober 2006 hatten sich die Eltern der Klägerin, die zum damaligen Zeitpunkt noch Eigentümer des Einlageflurstücks 266 waren, gegen einen von Osten her zum Ortsrand hin geplanten Feldweg ausgesprochen und geltend gemacht, dass dieser Weg das am Ortsrand gelegene Flurstück von der Hofstelle (Einlageflurstück 11) abtrennen würde. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch die weitere Korrespondenz der Beteiligten, insbesondere der „vorzeitige“ Widerspruch vom 19. Mai 2007 gegen den geplanten Weg, in dem u.a. ausgeführt worden war, eine rückwärtige Erschließung der Flurstücke 266, 264 und 265 sei nicht notwendig, da dies Bauerwartungsland sei. Des Weiteren lag eine von der Klägerin ihren Eltern mit Schreiben vom 19. Juli 2007 nach § 120 FlurbG erteilte Vollmacht vor (s. Bl. 9 der Widerspruchsakte). Aufgrund dieser dem ALE und der TG bekannten Gesamtumstände war das Widerspruchsschreiben vom 2. April 2008 objektiv so aufzufassen, dass die Eltern hinsichtlich der Bewertung des Einlageflurstücks 266 im Namen der Klägerin, hinsichtlich der weiteren Punkte im eigenen Namen Widerspruch einlegen wollten. Hierfür spricht nicht zuletzt auch das von der Klägerin mitunterzeichnete Schreiben vom 1. Juli 2008, in dem unterstrichen wurde, dass das genannte Flurstück Bauerwartungsland sei.

Entgegen der Ansicht im Widerspruchsbescheid war der Widerspruch nicht als eine auf die darin genannten Flächen bzw. Wertzahlen beschränkte Teilanfechtung der Wertermittlung mit einer entsprechenden Einschränkung des Prüfungsumfangs anzusehen. Nach § 142 Abs. 3 FlurbG braucht u.a. im Falle einer Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung der Klageantrag nach Art, Umfang und Höhe nicht bestimmt zu sein, weshalb es für den nach § 103 Abs. 3 VwGO in der mündlichen Verhandlung erforderlichen Sachantrag ausreicht, wenn sich das Klagebegehren oder jedenfalls das Ziel der Klage aus der Bezeichnung des „Gegenstands“ des Klagebegehrens sowie dem vorgetragenen Akteninhalt hinreichend klar ergibt (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 142 Rn. 21). Für die Anfechtung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung ist anerkannt, dass zur Darlegung genügt, dass der Widerspruchsführer das nach seiner Ansicht nicht richtig bewertete Grundstück bezeichnet und sein Vorbringen die allgemeine Angriffsrichtung erkennen lässt (BVerwG, B.v. 12.2.1963 – I B 141.61 – BVerwGE 15, 271 = RdL 1963, 217 = RzF 3 zu § 134 II; U.v. 21.7.1959 – I C 39.59 – BVerwGE 9, 93 = MDR 1959, 1032 = RzF 2 zu § 32). Dies gilt wegen § 142 Abs. 3 FlurbG erst recht im Vorverfahren. Nur wenn diese Mindestangaben trotz Fristsetzung fehlen, ist der Widerspruch als unbegründet abzuweisen (BayVGH, U.v. 3.10.1975 – 85 XIII 73 – AgrarR 1976, 204 = RzF 7 zu § 32). Da aber keine Verpflichtung besteht, innerhalb der Widerspruchsfrist eine Widerspruchsbegründung vorzulegen, ist bei Zweifeln, ob der Widerspruch beschränkt sein soll, anzunehmen, dass die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang einer Nachprüfung unterzogen werden soll (BayVGH, U.v. 22.10.2014 – 13 A 14.1111 – RzF 14 zu § 32 = KommunalPraxisBY 2015, 106 -LS-; U.v. 3.10.1975 a.a.O.). Insoweit hat es die Behörde in der Hand, durch Nachfragen und Fristsetzungen den Umfang der Nachprüfung zu beschränken (BayVGH, U.v. 3.10.1975 a.a.O.).

Im Widerspruchsschreiben vom 2. April 2008 wurde zwar lediglich ausgeführt „… hiermit legen wir Widerspruch gegen die Wertermittlungsergebnisse ein. Ausführliche Dokumentation auf beiliegenden Luftbildern 1-6.“ Angesichts der im Interesse der Teilnehmer eines Flurbereinigungsverfahrens großzügigeren Regelungen zur Antragstellung und im Hinblick auf Art. 19 Abs. 4 GG, kommt eine Beschränkung des Widerspruch auf die in den anliegenden Luftbildern dargestellten Grundstücke im Sinn einer Teilanfechtung nicht in Betracht, zumal der Wunsch auf eine Bewertung des Einlageflurstücks 266 als Bauerwartungsland bekannt war. Insoweit hätte es die beklagte TG oder auch der Spruchausschuss in der Hand gehabt, durch eine schriftliche Nachfrage mit Fristsetzung eine Klarstellung herbeizuführen, ob die bemängelten Punkte abschließend sind oder nicht. Ohne eine solche bleibt es dabei, dass im Zweifel die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang einer Nachprüfung unterzogen werden soll und der Widerspruch auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist konkretisiert werden kann.

Da der Widerspruch der bevollmächtigten Eltern auch als Widerspruch der Klägerin zu verstehen ist, die ausschließlich mit dem Einlageflurstück 266 an dem Flurbereinigungsverfahren teilnimmt, war auch und gerade die Bewertung dieses Flurstücks Gegenstand des Widerspruchs gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002.

Der Klägerin fehlt auch nicht die für die Anfechtung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung erforderliche Klagebefugnis. Im Widerspruchsbescheid wird ausgeführt, die begehrte Bewertung des Einlageflurstücks 266 mit WZ 100 hätte keinerlei Vorteile für die Klägerin, da sie mit dem Abfindungsflurstück 779 an alter Stelle abgefunden worden und damit die Einwertung der fraglichen Fläche für sie grundsätzlich ohne Belang sei. Insoweit ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass bei einer Identität von Einlage- und Abfindungsflurstück die Wertermittlung mangels Rechtsverletzung nicht erfolgreich gerügt werden kann, da für den Fall, dass Einlage- und Abfindungsflächen identisch sind, eine Änderung der ermittelten Wertzahlen lediglich interne Berechnungsabläufe beeinflussen, das Zuteilungsergebnis jedoch unberührt lassen würde (vgl. BayVGH, U.v. 19.6.2006 – 13 A 05.957 – RdL 2007, 265; vgl. auch Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 32 Rn. 10). Neben der Identität von Einlage- und Abfindungsfläche bzw. der unveränderten Wiederzuteilung des Einlageflurstücks ist jedoch weiter Voraussetzung, dass der Flurbereinigungsplan für den betroffenen Teilnehmer keinen Abzug nach § 47 FlurbG und keine Belastung durch einen Beitrag gemäß § 19 FlurbG vorsieht (BayVGH, U.v. 19.6.2006 a.a.O.; OVG NW, U.v. 19.5.1992 – 9 G 11/86 – RdL 1995, 40 = RzF 12 zu § 32; vgl. auch Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 22 Rn. 10), da sich das Grundstück nur dann auf der Einlage- und der Abfindungsseite als neutraler durchlaufender Rechnungsposten darstellt.

Vorliegend fehlt es an beiden vorgenannten Voraussetzungen. Im Hinblick auf den neu ausgewiesenen Weg Abfindungsflurstück 790 wurde der Grundstückszuschnitt des Abfindungsflurstücks 779 gegenüber dem Einlageflurstück 266 verändert, so dass keine unveränderte Wiederzuteilung erfolgt ist. Zudem unterliegt das Einlageflurstück nach dem Flurbereinigungsplan dem Abzug nach § 47 FlurbG. Der Klägerin kann daher unter dem Gesichtspunkt der Identität von Einlage und Abfindung nicht die erforderliche Klagebefugnis abgesprochen werden kann.

Die Klage ist auch begründet (§ 138 Abs. 1 Satz 2, § 146 Nr. 2 FlurbG, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung durch die Beklagte am 3. April 2002 gemäß § 32 Satz 3 FlurbG, zu der ihr um auswärtige Sachverständige ergänzte Vorstand gemäß Art. 8 Satz 1 BayAGFlurbG zuständig war (vgl. Mayr in Linke/Mayr, Bayerisches Gesetz zur Ausführung des Flurbereinigungsgesetzes, 2012, Art. 8 Rn. 2), ist hinsichtlich des Einlageflurstücks 266 rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, da dieses nicht als landwirtschaftliches Grundstück, sondern als Bauerwartungsland zu bewerten war. Daher war in Wahrnehmung der Entscheidungsbefugnis nach § 144 Satz 1 FlurbG die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Spruchausschusses beim ALE O. vom 10. Mai 2016 dahingehend zu ändern, dass das klägerische Einlageflurstück 266 mit Wertzahl 100 bewertet wurde.

Der Wert der alten Grundstücke ist nach §§ 27 ff. FlurbG zu ermitteln. Maßgebend sind die Gegebenheiten im Zeitpunkt der Feststellung der Wertermittlungsergebnisse durch den Vorstand, also die damaligen Wertverhältnisse (vgl. BVerwG, B.v. 14.1.1971 – IV CB 145.68 – RdL 1971, 184; BayVGH, U.v. 24.5.2011 – 13 A 10.2193 – RdL 2012, 43 = VGH n.F. 64, 115; Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 27 Rn. 10). Abzustellen ist auf das Wirksamwerden des feststellenden Verwaltungsakts (Art. 43 Abs. 1 BayVwVfG), demnach auf die öffentliche Bekanntmachung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung im März/April 2008.

Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 FlurbG ist für landwirtschaftliche Grundstücke das Wertverhältnis in der Regel nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf ihre Entfernung vom Wirtschaftshof oder von der Ortslage nachhaltig gewähren können. Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind damit gemäß § 28 Abs. 1 FlurbG in der Regel nach dem Bodennutzungswert zu bewerten (Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 28 Rn. 1), wobei alle für den Wert wesentlichen Faktoren zu berücksichtigen sind. Dagegen hat nach § 29 Abs. 1 FlurbG die Wertermittlung für Bauflächen und Bauland sowie für bauliche Anlagen auf der Grundlage des Verkehrswerts zu erfolgen. Der Verkehrswert wird nach § 29 Abs. 2 FlurbG durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Den Begriff „Bauflächen“ definiert § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Er umfasst auch das sog. Bauerwartungsland (vgl. Ausschussbericht BT-Drs. 7/4169 S. 5). Einen besonderen Lagewert haben neben Baugrundstücken in der Regel auch solche Grundstücke, mit deren Bebauung bei der wahrscheinlichen baulichen Entwicklung erst in absehbarer Zeit zu rechnen ist (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 29 Rn. 11). Dass ein Grundstück außerhalb der Bebauungsgrenze oder eines durch einen Bauleitplan ausgewiesenen Gebiets liegt, schließt nicht immer aus, dass es in absehbarer Zeit Bauland werden kann und daher bereits einen entsprechenden Verkehrswert hat (BVerwG, U.v. 9.6.1959 – I CB 27.58 – BVerwGE 8, 343 = RdL 1959, 308). Ein besonderer Lagewert als Bauerwartungsland kann vielfach zeitlich vor der Einbeziehung des Grundstücks in die Bauleitplanung entstehen, etwa dann, wenn die tatsächliche bauliche Entwicklung im Gemeindegebiet der gemeindlichen Planung vorauseilt und diese bindet oder wenn bestimmte Planungsabsichten der Gemeinde vorzeitig bekannt werden (BVerwG, U.v. 15.10.1974 – V C 56.73 – BVerwGE 47, 96 = RdL 1975, 128 = AgrarR 1975, 101 = RzF 6 zu § 32). Liegt ein Grundstück im Außenbereich im Sinn des § 35 BauGB, so ist es nur ausnahmsweise Bauland. Dazu muss aus besonderen Gründen eine greifbare Aussicht auf Zulassung der Bebauung mit einem bestimmten Vorhaben bestehen (BVerwG, B.v. 8.8.1968 – IV B 174.67 – Buchholz § 44 FlurbG Nr. 13). Rein theoretische Möglichkeiten ohne reale Grundlagen schlagen sich dagegen im Verkehrswert des Grundstücks nicht nieder (BVerwG, U.v. 16.9.1975 – V C 32.75 – RdL 1976, 74). Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 der hier maßgeblichen Wertermittlungsverordnung (WertV vom 6.12.1988, BGBl. I S. 2209; die Immobilienwertermittlungsverordnung ist erst zum 1.7.2010 in Kraft getreten, § 24 ImmoWertV) sind Flächen Bauerwartungsland, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV kann sich diese Erwartung insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.

Hier liegt mit dem Einlageflurstück 266 Bauerwartungsland vor. Nach dem durchgeführten Augenschein und nach den Lageplänen liegt das Flurstück zwar außerhalb des Bebauungszusammenhangs des § 34 BauGB und damit im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB. Grundsätzlich endet der im Zusammenhang bebaute Ortsteil mit der letzten Bebauung, die sich ihr anschließenden selbständigen Flächen gehören zum Außenbereich (Söfker in Ernst//Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2017, § 34 Rn. 25 m.w.N.). Auch wird es nicht von der Ortsabrundungssatzung der Beigeladenen auf der Grundlage des § 34 Abs. 4 BauGB umfasst. Aufgrund des Beschlusses des Gemeinderats von A. vom 26. April 2007, mit dem sich dieser unter der Voraussetzung geklärter Grundstücksverhältnisse grundsätzlich zur Aufstellung eines Bebauungsplans zwecks Errichtung einer Ferienhausanlage auf den Flurstücken 264, 265 und 266 bereit erklärt hat, war das an sich außerhalb des Bebauungszusammenhangs und damit im Außenbereich gelegene Einlageflurstück 266 zum damaligen, für die Wertermittlung maßgeblichen Zeitpunkt (März/April 2008; vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2015 – 13 A 14.2106 u.a. – RdL 2016, 14 = juris Rn. 23) nach den am 23. Februar und 15. April 1999 beschlossenen Grundsätzen der Wertermittlung jedoch als Bauerwartungsland anzusehen und zu bewerten. Danach gehören zu den mit Wertzahl 100 zu bewertenden Ortsbereichen die Ortslage sowie Flächen, für die eine Bebauung nicht auszuschließen ist. Da sich die Bauerwartung nach § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV insbesondere auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde gründen kann, bestand aufgrund der Beschlussfassung des Gemeinderats vom 26. April 2007 im März/April die tatsächlich begründete Erwartung, dass das Einlageflurstück in absehbarer Zeit mit einer Ferienhausanlage bebaubar und damit zu außerlandwirtschaftlichen Zwecken nutzbar sein werde. Entsprechend ist auch das ALE O. in seinen Prüfungsanmerkungen im Jahr 2008 von der Einstufung als Bauerwartungsland ausgegangen (FN nach S. 348 – letzter Vermerk zu 2520/526). Dabei kann dahinstehen, ob die 1999 beschlossenen Grundsätze der Wertermittlung mit der Formulierung „eine Bebauung nicht auszuschließen ist“ über die Vorgaben des § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV hinausgehen, wonach eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten sein muss. Im Hinblick auf den für die Bewertung maßgeblichen Zeitpunkt steht auch nicht entgegen, dass der erste Bürgermeister der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung am 30. Mai 2017 erklärt hat, derzeit sei nicht abzusehen, dass für das Einlageflurstück 266 ein Bebauungsplan aufgestellt werde.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 147 Abs. 1 FlurbG, § 154 Abs. 1 VwGO. Es bestand keine Veranlassung, die Erstattung der Aufwendungen der Beigeladenen anzuordnen (§ 162 Abs. 3 VwGO). Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

I. Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung wird unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Spruchausschusses beim Amt für Ländliche Entwicklung ... vom 10. Mai 2016 wie folgt geändert: Das klägerische Einlageflurstück 266 Gemarkung C. wird mit Wertzahl 100 bewertet.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Für die baren Auslagen des Gerichts wird ein Pauschsatz von 360,00 Euro erhoben. Das Verfahren ist gebührenpflichtig.

III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin ist mit dem Einlageflurstück 266 Teilnehmerin des am 24. April 1996 nach § 86 FlurbG angeordneten vereinfachten Flurbereinigungsverfahrens C. Durch notariellen Vertrag vom 20. Mai 2007 hatten ihre Eltern ihr das Einlageflurstück mit 0,4110 ha übertragen; die Eintragung im Grundbuch des Amtsgerichts B. erfolgte am 20. Juli 2007. Sie wendet sich mit ihrer Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung, mit der ihr Einlageflurstück als landwirtschaftliches Grundstück mit der Wertzahl 15 bewertet wurde, da es als Bauerwartungsland mit der Wertzahl 100 hätte eingewertet werden müssen.

Der um Sachverständige erweiterte Vorstand der beklagten Teilnehmergemeinschaft C. (TG C.) beschloss am 23. Februar 1999 und am 15. April 1999 die Grundsätze der Wertermittlung. In der Anlage 2 zum Beschluss vom 15. April 1999 ist unter lit. d) festgelegt, dass der Verkehrswert für die Ortsbereiche mit der Klasse 100 festgesetzt wird. Hierzu gehörten die Ortslage sowie Flächen, für die eine Bebauung nicht auszuschließen ist. Am 3. April 2002 stellte der Vorstand der beklagten TG die Ergebnisse der Wertermittlung fest.

Mit Vorstandsbeschluss vom 14. September 2006 wurden u.a. alle mit Wertklasse 100 eingewerteten Flurstücke vom Abzug nach § 47 FlurbG freigestellt und für die restlichen Flächen ein Abzugsfaktor von 3,3% beschlossen (Fortlaufende Niederschriften S. 272/273).

Mit Schreiben vom 8. Oktober 2006 sprachen sich die Eltern der Klägerin gegen einen von Osten her zum Ortsrand hin geplanten Feldweg aus und machten geltend, dass dieser das am Ortsrand gelegene Einlageflurstück 266 von der Hofstelle (Einlageflurstück 11) abtrennen würde.

Am 12. Februar 2007 lehnte der Vorstand der Beklagten die von den Eltern der Klägerin beantragte Einwertung des Einlageflurstücks mit Wertzahl 100 ab (FN S. 293). Das Grundstück werde landwirtschaftlich genutzt und liege außerhalb der Ortsabrundungssatzung. Die Wertzahl 15 sei unverändert beizubehalten. Um eine Gleichbehandlung mit benachbarten mit Wertzahl 100 bewerteten Grundstücken zu gewährleisten, die teilweise außerhalb der Ortsabrundungssatzung lägen, wurde beschlossen, diese Flurstücksteile ohne Änderung der Wertzahl 100 mit der Wertzahl 14 zum Abzug beizuziehen. In derselben Sitzung wurde der Vorstand über den Antrag an die Gemeinde zur Ausweisung eines Ferienhausgebiets im Bereich der Flurstücke 264, 265 und 266 informiert.

Mit einem von der Klägerin und ihren Eltern unterzeichneten Schreiben vom 19. Mai 2007 an den Vorstand der TG C. legten sie „Widerspruch“ gegen den geplanten Weg ein und führten u.a. aus, eine rückwärtige Erschließung der Flurstücke 266, 264 und 265 sei nicht notwendig, da diese Bauerwartungsland seien. Im Antwortschreiben der Beklagten vom 25. Mai 2007 wurde ihnen mitgeteilt, dass ein Widerspruch zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich sei, das Schreiben jedoch als Antrag an die TG betrachtet werde. Mit Schreiben vom 22. Juni 2007 teilte der Vorsitzende des Vorstands der TG C. der Klägerin mit, von der Gemeinde A. sei für ihr Grundstück die Möglichkeit der Aufstellung eines Bebauungsplans in Aussicht gestellt worden.

Am 19. Juli 2007 übersandte die Klägerin der Beklagten eine ihren Eltern erteilte schriftliche Vollmacht in Angelegenheiten des Wegs über Flurnummer 266.

Am 23. Mai und 31. Juli 2007 beschloss der Vorstand der TG C. den Flurbereinigungsplan Teil I. Hierdurch wurde der Klägerin das Abfindungsflurstück 779 zugeteilt. Das Abfindungsflurstück entspricht größtenteils dem Einlageflurstück und grenzt östlich an den bebauten Ortsbereich an. Im südlichen Bereich wurde es gegenüber dem Einlageflurstück für den Weg Abfindungsflurstück 780 verkleinert. Für das Einlageflurstück wurde ein Abzug nach § 47 FlurbG festgesetzt und das Abfindungsflurstück zu 100% zum Beitrag nach § 19 FlurbG herangezogen. Im Übrigen wurde für die Flächen im Ortsbereich, die durch die Maßnahmen der Flurentwicklung Vorteile haben, eine Heranziehung mit ¼ Anteil vorgesehen.

Am 2. August 2007 ordnete das ALE O. die vorläufige Besitzeinweisung spätestens zum 1. Oktober 2007 an.

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002 wurde vom 5. März bis 7. April 2008 öffentlich bekanntgemacht. Hiergegen legten die Eltern der Klägerin mit Schreiben vom 2. April 2008 am 7. April 2008 Widerspruch ein, in dem ausgeführt wurde „… hiermit legen wir Widerspruch gegen die Wertermittlungsergebnisse ein“. Dem Schreiben waren sechs Luftbilder mit handschriftlichen Anmerkungen beifügt. Mit einem von der Klägerin und ihren Eltern unterzeichnetem Schreiben vom 1. Juli 2008 beantragten sie die Aufnahme des Einlageflurstücks zum Ortsbereich nach den Grundsätzen der Wertermittlung, da es aufgrund der Zustimmung des Gemeinderats zum Antrag vom 21. Januar 2007 auf Ausweisung eines Baugebiets für die Flurnummern 264, 265 und 266 zum Bauerwartungsland geworden und dem Ortsbereich zuzuordnen sei.

Am 6. Oktober 2008 beschloss der Vorstand der Beklagten eine Änderung des ursprünglich am 5. März 2001 genehmigten Plans nach § 41 FlurbG (Wege- und Gewässerplan mit landschaftspflegerischem Begleitplan, FN S. 373/375). Darin war u.a. die Wegebaumaßnahme 116 149 (Abfindungsflurstück 780) am östlichen Rand der Ortschaft C. enthalten.

Mit Schreiben vom 20. Februar 2009 wurde den Eltern der Klägerin von der Beklagten mitgeteilt, dass ihrem Widerspruch vom 2. April 2008 nicht abgeholfen werde.

Der Anhörungstermin zum Flurbereinigungsplan Teil I fand am 17. März 2009 statt. Mit Schreiben vom 26. März 2009, eingegangen am 30. März 2009, legten die Klägerin sowie ihre Eltern Widerspruch ein und wandten sich u.a. gegen die Ausweisung des Wegs Abfindungsflurstück 780. Bisher grenze das Einlageflurstück 266 in einer Breite von 10 m an das Hofgrundstück Flurstück 11. Wenn dieser Zusammenhang entfiele, wäre die Weidehaltung unterbrochen, so dass auf dem Abfindungsflurstück 779 neue Stallungen oder Tränken errichtet werden müssten, was eine völlige Änderung der Betriebsstruktur und eine erhebliche Wertminderung des Besitzstands zur Folge hätte. Außerdem hätte die rückwärtige Erschließung für das Flurstück 779 und die benachbarten Flächen keinen Vorteil, weil dieser Bereich bereits von der T. Straße aus erschlossen sei.

Mit Bescheid vom 28. Mai 2010 genehmigte das ALE O. die Änderung des Plans nach § 41 FlurbG vom 6. Oktober 2008.

Mit Bescheid vom 21. August 2014 wies der Spruchausschuss bei dem ALE O. die Widersprüche der Klägerin und ihrer Eltern gegen den Flurbereinigungsplan als unbegründet zurück. Die Abfindung sei wertgleich. Der neu geplante Weg Abfindungsflurstück 780 sei nicht nachteilig, zumal in der elterlichen Hofstelle derzeit ohnehin keine Tierhaltung betrieben werde.

Durch Bescheid vom 20. Oktober 2014 erging die vorzeitige Ausführungsanordnung, wonach der neue Rechtszustand am 1. Februar 2015 eintrat.

Auf die von der Klägerin und ihren Eltern am 24. September 2014 beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht - erhobenen Klagen hat der erkennende Senat nach einer Beweiserhebung mittels Einnahme eines Augenscheins am 13. Juli 2015 und der Durchführung einer mündlichen Verhandlung mit Urteil vom 14. Juli 2015 den Widerspruchsbescheid vom 21. August 2014 aufgehoben und die Sache an den Spruchausschuss bei dem ALE O. zur erneuten Verhandlung und Bescheidung zurückverwiesen (vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2015 – 13 A 14.2106, 13 A 14.2108, 13 A 14.2109, 13 A 15.132 – RdL 2016, 14 = juris).

Mit Schreiben vom 14. Oktober 2015 teilten die Klägerin und ihre Eltern dem Spruchausschuss beim ALE mit, der Widerspruch werde vollumfänglich aufrechterhalten. Die Flurstücke 266 (alt) bzw. 779 (neu) seien nicht als Ortsbereich eingestuft; der gegenüber der Einlage veränderten Zuteilung werde widersprochen. Gegen den Weg Flurstück 780 werde erneut Widerspruch erhoben, da er die Hofstelle von der Weide trenne. Zudem werde man wegen des verfehlen Wegebaus mit einem erhöhtem Landabzug und Kostenbeitrag belastet.

Am 10. Mai 2016 erging ein Widerspruchsbescheid des Vorsitzenden des Spruchausschusses an die Klägerin, mit dem ihr Widerspruch vom 1. Juli 2008 als unzulässig abgewiesen wurde, da er nicht in der gesetzlich vorgesehenen Frist erhoben worden sei. Entgegen der Auffassung des Flurbereinigungsgerichts im Urteil vom 14. Juli 2015 könne das Schreiben vom 2. April 2008 nicht als Widerspruch der Klägerin gegen die Wertermittlung gewertet werden. Das Schreiben sei diesbezüglich weder auslegungsbedürftig noch auslegungsfähig. Es werde weder auf die Klägerin noch auf die Flurstücke 266 (alt) bzw. 779 (neu) hingewiesen, vielmehr würden dezidiert Flächen bzw. Wertzahlen angesprochen, die falsch bewertet seien bzw. einer Überprüfung bedürften. Dadurch werde der Prüfungsumfang eingeschränkt, denn es liege nur eine Teilanfechtung der Wertermittlung vor. Das Schreiben vom 1. Juli 2008 sei als gegen die Wertermittlung gerichtet zu werten, wahre aber nicht die gesetzliche Frist. Eine Zulassung komme weder nach § 134 Abs. 2 Satz 2 FlurbG noch nach § 134 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 FlurbG in Betracht. Eine offenbare und unbillige Härte liege nicht vor, da die begehrte Bewertung des Einlageflurstücks 266 mit Wertzahl 100 keinerlei Vorteile für die Widerspruchsführer hätte. Die Klägerin sei mit Abfindungsflurstück 779 an alter Stelle abgefunden worden, so dass für sie die Einwertung der fraglichen Fläche grundsätzlich ohne Belang sei.

Mit Schreiben vom 4. Juni 2016 erhoben die Klägerin sowie ihre Eltern (13 A 16.1127) gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung Klage beim Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht. Ihnen sei mit dem Schreiben vom 15. Februar 2007 mitgeteilt worden, dass die Einstufung als Ortsbereich nach der Ortsabrundungssatzung vorzunehmen und allein diese für die Bebaubarkeit entscheidend sei. Das Bauerwartungsland sei nicht in den Ortsbereich aufgenommen worden. In anderen Verfahren sei dies großzügig erfolgt. Obwohl es der Beklagten bekannt gewesen sei, dass am 21. Februar 2007 ein Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplans für Ferienhäuser auf den Flurstücken 264, 265, 266 gestellt worden sei, die durch eine positive Abstimmung im Gemeinderat zu Bauerwartungsland geworden seien, sei keine Einstufung in den Ortsbereich vorgenommen worden, auch auf den wiederholten Antrag vom 1. Juli 2008 nicht. Die Wertermittlung hätte von Amts wegen abgeändert werden müssen. Die Grundsätze der Wertermittlung seien nicht eingehalten worden; die Fehler bei der Ausführung der Wertermittlung erforderten eine Nachbesserung bzw. Richtigstellung. Zum Einwand, sie hätten mit der Einwertung mit Wertzahl 100 keinerlei Vorteil, wird geltend gemacht, dass bei einer entsprechenden Einwertung kein Kostenabzug von 219,84 € zu entrichten gewesen wäre und der Wegeabzug nach § 47 FlurbG mit 3,3% über 136 qm (133,28 €) nicht als Mehrausweisung hätte zurück gekauft werden müssen. Zudem hätte das Bauerwartungsland in seiner Größe und Lage nicht verändert werden dürfen bzw. kein Wegebau durchgeführt werden können. Auch werde die Einwertung mit Wertzahl 100 in Frage gestellt, da die Flurstücke 256 und 1 außerhalb der Ortsabrundungssatzung liegen würden und mit Wertzahl 100 eingestuft worden seien.

Am 4. November 2016 ergingen drei Widerspruchsbescheide an die Klägerin und ihre Eltern in Sachen Flurbereinigungsplan. Mit Schreiben vom 26. November 2016 erhoben die Klägerin und ihre Eltern am 29. November 2016 erneut Klage beim Verwaltungsgerichtshof - Flurbereinigungsgericht - gegen die Flurbereinigungspläne der TG C. und der TG K., die unter den Aktenzeichen 13 A 16.2394, 13 A 16.2397 und 13 A 16.2398 anhängig sind.

Der Verwaltungsgerichtshof hat Beweis erhoben mittels Einnahme eines Augenscheins am 29. Mai 2017. In der mündlichen Verhandlung am 30. Mai 2017 wurde die Beigeladene als Empfängerin des Weges Abfindungsflurstücks 780 beigeladen und haben die Eltern der Klägerin ihre Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung (13 A 16.1127) zurückgenommen.

Die Klägerin beantragt,

das Einlageflurstück 266 mit Wertzahl 100 zu bewerten.

Der Vertreter der Beklagten beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Vertreter der Beigeladenen stellt keinen Antrag.

Wegen des Verlaufs sowie der Ergebnisse der Beweisaufnahme und der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschriften vom 29. und 30. Mai 2017 Bezug genommen. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakten und die vorgelegten Behördenakten auch in den Verfahren 13 A 14.2106, 13 A 14.2108, 13 A 14.2109 und 13 A 15.132 verwiesen.

Die Klage ist zulässig.

Der gegen den angefochtenen Verwaltungsakt erhobene Widerspruch (§ 141 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 FlurbG) als Prozessvoraussetzung ist nicht verspätet.

Indem die Klägerin das Einlageflurstück 266 erworben hat – die Eintragung im Grundbuch des Amtsgerichts B. erfolgte am 20. Juli 2007 –, ist sie nach § 15 Satz 1 FlurbG in die bisherige Verfahrensposition der Eltern eingetreten. Somit ist sie befugt, einen Rechtsbehelf im eigenen Namen weiterzuverfolgen (BVerwG, B.v. 1.11.1976 – V B 82.74 – RdL 1977, 323) und die gegenüber der Einlage veränderte Zuteilung mit dem Abfindungsflurstück 779 zu rügen.

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002 wurde vom 5. März bis 7. April 2008 öffentlich bekanntgemacht. Die Eltern der Klägerin haben damit mit ihrem Schreiben vom 2. April 2008 am 7. April 2008 fristgerecht Widerspruch gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung eingelegt. Zwar war dieses Schreiben nicht auch von der Klägerin mitunterzeichnet und wurde nicht auf die von dieser ihren Eltern erteilten Vollmacht hingewiesen. Auch wurde darin nicht explizit das Einlageflurstück 266 genannt. Gleichwohl ist bei verständiger Würdigung der damit abgegebenen Erklärung aufgrund der der beklagten TG bekannten Umstände davon auszugehen, dass der Widerspruch auch im Namen der Klägerin erhoben wurde und insbesondere auch die Bewertung des Einlageflurstücks 266 umfasste. Insoweit sind Anträge nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB auszulegen und ist bei der Ermittlung des wirklichen Willens zu Gunsten des Bürgers davon auszugehen, dass er denjenigen Rechtsbehelf einlegen will, der nach Lage der Sache seinen Belangen entspricht und eingelegt werden muss, um den erkennbar angestrebten Erfolg zu erreichen (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, FlurbG, 9. Aufl. 2013, § 141 Rn. 1b).

Bereits mit Schreiben vom 8. Oktober 2006 hatten sich die Eltern der Klägerin, die zum damaligen Zeitpunkt noch Eigentümer des Einlageflurstücks 266 waren, gegen einen von Osten her zum Ortsrand hin geplanten Feldweg ausgesprochen und geltend gemacht, dass dieser Weg das am Ortsrand gelegene Flurstück von der Hofstelle (Einlageflurstück 11) abtrennen würde. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch die weitere Korrespondenz der Beteiligten, insbesondere der „vorzeitige“ Widerspruch vom 19. Mai 2007 gegen den geplanten Weg, in dem u.a. ausgeführt worden war, eine rückwärtige Erschließung der Flurstücke 266, 264 und 265 sei nicht notwendig, da dies Bauerwartungsland sei. Des Weiteren lag eine von der Klägerin ihren Eltern mit Schreiben vom 19. Juli 2007 nach § 120 FlurbG erteilte Vollmacht vor (s. Bl. 9 der Widerspruchsakte). Aufgrund dieser dem ALE und der TG bekannten Gesamtumstände war das Widerspruchsschreiben vom 2. April 2008 objektiv so aufzufassen, dass die Eltern hinsichtlich der Bewertung des Einlageflurstücks 266 im Namen der Klägerin, hinsichtlich der weiteren Punkte im eigenen Namen Widerspruch einlegen wollten. Hierfür spricht nicht zuletzt auch das von der Klägerin mitunterzeichnete Schreiben vom 1. Juli 2008, in dem unterstrichen wurde, dass das genannte Flurstück Bauerwartungsland sei.

Entgegen der Ansicht im Widerspruchsbescheid war der Widerspruch nicht als eine auf die darin genannten Flächen bzw. Wertzahlen beschränkte Teilanfechtung der Wertermittlung mit einer entsprechenden Einschränkung des Prüfungsumfangs anzusehen. Nach § 142 Abs. 3 FlurbG braucht u.a. im Falle einer Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung der Klageantrag nach Art, Umfang und Höhe nicht bestimmt zu sein, weshalb es für den nach § 103 Abs. 3 VwGO in der mündlichen Verhandlung erforderlichen Sachantrag ausreicht, wenn sich das Klagebegehren oder jedenfalls das Ziel der Klage aus der Bezeichnung des „Gegenstands“ des Klagebegehrens sowie dem vorgetragenen Akteninhalt hinreichend klar ergibt (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 142 Rn. 21). Für die Anfechtung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung ist anerkannt, dass zur Darlegung genügt, dass der Widerspruchsführer das nach seiner Ansicht nicht richtig bewertete Grundstück bezeichnet und sein Vorbringen die allgemeine Angriffsrichtung erkennen lässt (BVerwG, B.v. 12.2.1963 – I B 141.61 – BVerwGE 15, 271 = RdL 1963, 217 = RzF 3 zu § 134 II; U.v. 21.7.1959 – I C 39.59 – BVerwGE 9, 93 = MDR 1959, 1032 = RzF 2 zu § 32). Dies gilt wegen § 142 Abs. 3 FlurbG erst recht im Vorverfahren. Nur wenn diese Mindestangaben trotz Fristsetzung fehlen, ist der Widerspruch als unbegründet abzuweisen (BayVGH, U.v. 3.10.1975 – 85 XIII 73 – AgrarR 1976, 204 = RzF 7 zu § 32). Da aber keine Verpflichtung besteht, innerhalb der Widerspruchsfrist eine Widerspruchsbegründung vorzulegen, ist bei Zweifeln, ob der Widerspruch beschränkt sein soll, anzunehmen, dass die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang einer Nachprüfung unterzogen werden soll (BayVGH, U.v. 22.10.2014 – 13 A 14.1111 – RzF 14 zu § 32 = KommunalPraxisBY 2015, 106 -LS-; U.v. 3.10.1975 a.a.O.). Insoweit hat es die Behörde in der Hand, durch Nachfragen und Fristsetzungen den Umfang der Nachprüfung zu beschränken (BayVGH, U.v. 3.10.1975 a.a.O.).

Im Widerspruchsschreiben vom 2. April 2008 wurde zwar lediglich ausgeführt „… hiermit legen wir Widerspruch gegen die Wertermittlungsergebnisse ein. Ausführliche Dokumentation auf beiliegenden Luftbildern 1-6.“ Angesichts der im Interesse der Teilnehmer eines Flurbereinigungsverfahrens großzügigeren Regelungen zur Antragstellung und im Hinblick auf Art. 19 Abs. 4 GG, kommt eine Beschränkung des Widerspruch auf die in den anliegenden Luftbildern dargestellten Grundstücke im Sinn einer Teilanfechtung nicht in Betracht, zumal der Wunsch auf eine Bewertung des Einlageflurstücks 266 als Bauerwartungsland bekannt war. Insoweit hätte es die beklagte TG oder auch der Spruchausschuss in der Hand gehabt, durch eine schriftliche Nachfrage mit Fristsetzung eine Klarstellung herbeizuführen, ob die bemängelten Punkte abschließend sind oder nicht. Ohne eine solche bleibt es dabei, dass im Zweifel die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang einer Nachprüfung unterzogen werden soll und der Widerspruch auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist konkretisiert werden kann.

Da der Widerspruch der bevollmächtigten Eltern auch als Widerspruch der Klägerin zu verstehen ist, die ausschließlich mit dem Einlageflurstück 266 an dem Flurbereinigungsverfahren teilnimmt, war auch und gerade die Bewertung dieses Flurstücks Gegenstand des Widerspruchs gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002.

Der Klägerin fehlt auch nicht die für die Anfechtung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung erforderliche Klagebefugnis. Im Widerspruchsbescheid wird ausgeführt, die begehrte Bewertung des Einlageflurstücks 266 mit WZ 100 hätte keinerlei Vorteile für die Klägerin, da sie mit dem Abfindungsflurstück 779 an alter Stelle abgefunden worden und damit die Einwertung der fraglichen Fläche für sie grundsätzlich ohne Belang sei. Insoweit ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass bei einer Identität von Einlage- und Abfindungsflurstück die Wertermittlung mangels Rechtsverletzung nicht erfolgreich gerügt werden kann, da für den Fall, dass Einlage- und Abfindungsflächen identisch sind, eine Änderung der ermittelten Wertzahlen lediglich interne Berechnungsabläufe beeinflussen, das Zuteilungsergebnis jedoch unberührt lassen würde (vgl. BayVGH, U.v. 19.6.2006 – 13 A 05.957 – RdL 2007, 265; vgl. auch Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 32 Rn. 10). Neben der Identität von Einlage- und Abfindungsfläche bzw. der unveränderten Wiederzuteilung des Einlageflurstücks ist jedoch weiter Voraussetzung, dass der Flurbereinigungsplan für den betroffenen Teilnehmer keinen Abzug nach § 47 FlurbG und keine Belastung durch einen Beitrag gemäß § 19 FlurbG vorsieht (BayVGH, U.v. 19.6.2006 a.a.O.; OVG NW, U.v. 19.5.1992 – 9 G 11/86 – RdL 1995, 40 = RzF 12 zu § 32; vgl. auch Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 22 Rn. 10), da sich das Grundstück nur dann auf der Einlage- und der Abfindungsseite als neutraler durchlaufender Rechnungsposten darstellt.

Vorliegend fehlt es an beiden vorgenannten Voraussetzungen. Im Hinblick auf den neu ausgewiesenen Weg Abfindungsflurstück 790 wurde der Grundstückszuschnitt des Abfindungsflurstücks 779 gegenüber dem Einlageflurstück 266 verändert, so dass keine unveränderte Wiederzuteilung erfolgt ist. Zudem unterliegt das Einlageflurstück nach dem Flurbereinigungsplan dem Abzug nach § 47 FlurbG. Der Klägerin kann daher unter dem Gesichtspunkt der Identität von Einlage und Abfindung nicht die erforderliche Klagebefugnis abgesprochen werden kann.

Die Klage ist auch begründet (§ 138 Abs. 1 Satz 2, § 146 Nr. 2 FlurbG, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung durch die Beklagte am 3. April 2002 gemäß § 32 Satz 3 FlurbG, zu der ihr um auswärtige Sachverständige ergänzte Vorstand gemäß Art. 8 Satz 1 BayAGFlurbG zuständig war (vgl. Mayr in Linke/Mayr, Bayerisches Gesetz zur Ausführung des Flurbereinigungsgesetzes, 2012, Art. 8 Rn. 2), ist hinsichtlich des Einlageflurstücks 266 rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, da dieses nicht als landwirtschaftliches Grundstück, sondern als Bauerwartungsland zu bewerten war. Daher war in Wahrnehmung der Entscheidungsbefugnis nach § 144 Satz 1 FlurbG die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Spruchausschusses beim ALE O. vom 10. Mai 2016 dahingehend zu ändern, dass das klägerische Einlageflurstück 266 mit Wertzahl 100 bewertet wurde.

Der Wert der alten Grundstücke ist nach §§ 27 ff. FlurbG zu ermitteln. Maßgebend sind die Gegebenheiten im Zeitpunkt der Feststellung der Wertermittlungsergebnisse durch den Vorstand, also die damaligen Wertverhältnisse (vgl. BVerwG, B.v. 14.1.1971 – IV CB 145.68 – RdL 1971, 184; BayVGH, U.v. 24.5.2011 – 13 A 10.2193 – RdL 2012, 43 = VGH n.F. 64, 115; Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 27 Rn. 10). Abzustellen ist auf das Wirksamwerden des feststellenden Verwaltungsakts (Art. 43 Abs. 1 BayVwVfG), demnach auf die öffentliche Bekanntmachung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung im März/April 2008.

Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 FlurbG ist für landwirtschaftliche Grundstücke das Wertverhältnis in der Regel nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf ihre Entfernung vom Wirtschaftshof oder von der Ortslage nachhaltig gewähren können. Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind damit gemäß § 28 Abs. 1 FlurbG in der Regel nach dem Bodennutzungswert zu bewerten (Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 28 Rn. 1), wobei alle für den Wert wesentlichen Faktoren zu berücksichtigen sind. Dagegen hat nach § 29 Abs. 1 FlurbG die Wertermittlung für Bauflächen und Bauland sowie für bauliche Anlagen auf der Grundlage des Verkehrswerts zu erfolgen. Der Verkehrswert wird nach § 29 Abs. 2 FlurbG durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Den Begriff „Bauflächen“ definiert § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Er umfasst auch das sog. Bauerwartungsland (vgl. Ausschussbericht BT-Drs. 7/4169 S. 5). Einen besonderen Lagewert haben neben Baugrundstücken in der Regel auch solche Grundstücke, mit deren Bebauung bei der wahrscheinlichen baulichen Entwicklung erst in absehbarer Zeit zu rechnen ist (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 29 Rn. 11). Dass ein Grundstück außerhalb der Bebauungsgrenze oder eines durch einen Bauleitplan ausgewiesenen Gebiets liegt, schließt nicht immer aus, dass es in absehbarer Zeit Bauland werden kann und daher bereits einen entsprechenden Verkehrswert hat (BVerwG, U.v. 9.6.1959 – I CB 27.58 – BVerwGE 8, 343 = RdL 1959, 308). Ein besonderer Lagewert als Bauerwartungsland kann vielfach zeitlich vor der Einbeziehung des Grundstücks in die Bauleitplanung entstehen, etwa dann, wenn die tatsächliche bauliche Entwicklung im Gemeindegebiet der gemeindlichen Planung vorauseilt und diese bindet oder wenn bestimmte Planungsabsichten der Gemeinde vorzeitig bekannt werden (BVerwG, U.v. 15.10.1974 – V C 56.73 – BVerwGE 47, 96 = RdL 1975, 128 = AgrarR 1975, 101 = RzF 6 zu § 32). Liegt ein Grundstück im Außenbereich im Sinn des § 35 BauGB, so ist es nur ausnahmsweise Bauland. Dazu muss aus besonderen Gründen eine greifbare Aussicht auf Zulassung der Bebauung mit einem bestimmten Vorhaben bestehen (BVerwG, B.v. 8.8.1968 – IV B 174.67 – Buchholz § 44 FlurbG Nr. 13). Rein theoretische Möglichkeiten ohne reale Grundlagen schlagen sich dagegen im Verkehrswert des Grundstücks nicht nieder (BVerwG, U.v. 16.9.1975 – V C 32.75 – RdL 1976, 74). Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 der hier maßgeblichen Wertermittlungsverordnung (WertV vom 6.12.1988, BGBl. I S. 2209; die Immobilienwertermittlungsverordnung ist erst zum 1.7.2010 in Kraft getreten, § 24 ImmoWertV) sind Flächen Bauerwartungsland, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV kann sich diese Erwartung insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.

Hier liegt mit dem Einlageflurstück 266 Bauerwartungsland vor. Nach dem durchgeführten Augenschein und nach den Lageplänen liegt das Flurstück zwar außerhalb des Bebauungszusammenhangs des § 34 BauGB und damit im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB. Grundsätzlich endet der im Zusammenhang bebaute Ortsteil mit der letzten Bebauung, die sich ihr anschließenden selbständigen Flächen gehören zum Außenbereich (Söfker in Ernst//Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2017, § 34 Rn. 25 m.w.N.). Auch wird es nicht von der Ortsabrundungssatzung der Beigeladenen auf der Grundlage des § 34 Abs. 4 BauGB umfasst. Aufgrund des Beschlusses des Gemeinderats von A. vom 26. April 2007, mit dem sich dieser unter der Voraussetzung geklärter Grundstücksverhältnisse grundsätzlich zur Aufstellung eines Bebauungsplans zwecks Errichtung einer Ferienhausanlage auf den Flurstücken 264, 265 und 266 bereit erklärt hat, war das an sich außerhalb des Bebauungszusammenhangs und damit im Außenbereich gelegene Einlageflurstück 266 zum damaligen, für die Wertermittlung maßgeblichen Zeitpunkt (März/April 2008; vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2015 – 13 A 14.2106 u.a. – RdL 2016, 14 = juris Rn. 23) nach den am 23. Februar und 15. April 1999 beschlossenen Grundsätzen der Wertermittlung jedoch als Bauerwartungsland anzusehen und zu bewerten. Danach gehören zu den mit Wertzahl 100 zu bewertenden Ortsbereichen die Ortslage sowie Flächen, für die eine Bebauung nicht auszuschließen ist. Da sich die Bauerwartung nach § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV insbesondere auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde gründen kann, bestand aufgrund der Beschlussfassung des Gemeinderats vom 26. April 2007 im März/April die tatsächlich begründete Erwartung, dass das Einlageflurstück in absehbarer Zeit mit einer Ferienhausanlage bebaubar und damit zu außerlandwirtschaftlichen Zwecken nutzbar sein werde. Entsprechend ist auch das ALE O. in seinen Prüfungsanmerkungen im Jahr 2008 von der Einstufung als Bauerwartungsland ausgegangen (FN nach S. 348 – letzter Vermerk zu 2520/526). Dabei kann dahinstehen, ob die 1999 beschlossenen Grundsätze der Wertermittlung mit der Formulierung „eine Bebauung nicht auszuschließen ist“ über die Vorgaben des § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV hinausgehen, wonach eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten sein muss. Im Hinblick auf den für die Bewertung maßgeblichen Zeitpunkt steht auch nicht entgegen, dass der erste Bürgermeister der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung am 30. Mai 2017 erklärt hat, derzeit sei nicht abzusehen, dass für das Einlageflurstück 266 ein Bebauungsplan aufgestellt werde.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 147 Abs. 1 FlurbG, § 154 Abs. 1 VwGO. Es bestand keine Veranlassung, die Erstattung der Aufwendungen der Beigeladenen anzuordnen (§ 162 Abs. 3 VwGO). Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.