Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 19. Apr. 2017 - 12 ZB 17.595

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 12.000 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem der Kläger sich gegen die von der Beklagten mit Bescheid vom 18. November 2014 verfügte und vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 bestätigte Anordnung wendet, die (zweckfremde) Nutzung einer angemieteten Wohnung als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer (sogenannte „Medizintouristen“) zu beenden, bleibt ohne Erfolg. Zulassungsgründe liegen - soweit dargelegt - nicht vor (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Die angefochtene Entscheidung vom 29. Juli 2015 begegnet im Ergebnis keinen ernstlichen Zweifeln an ihrer Richtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die angegriffene Verfügung vom 18. November 2014 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Mit Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken darstellt und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliegt, was eine Zweckentfremdung im Sinne von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und § 4 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) darstellt.

a) Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts bezeichnet die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben (so zutreffend VG Berlin, U.v. 16.8.2005 - 10 A 119.00 - juris, Rn. 30). Für einen derartigen Aufenthalt ist - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - juris, Rn. 27; U.v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris, Rn. 19; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12). Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13 m.w.N).

Letzteres ist, wovon das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14). Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14; siehe auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 17); diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13).

b) Auf dieser Grundlage hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Klägers darauf ausgerichtet ist, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Auf die konkrete - naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende - Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an.

Mangels Vorliegens einer nach § 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, ist das Verwaltungsgericht folglich mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Klägers auf die fortwährende (nicht lediglich vorübergehende) gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet ist.

c) Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Verwaltungsgericht auch mit Recht angenommen, dass der Bescheid der Beklagten vom 18. November 2014 hinreichend bestimmt ist (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Unter Heranziehung der Begründung des Bescheids ist für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden, gefordert wird. Es ist regelmäßig nicht erforderlich, dass sich der Inhalt eines Verwaltungsakts bereits allein aus dem Anordnungssatz präzise ergibt; vielmehr sind neben den bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen auch die beigefügte Begründung zur Bestimmung des Regelungsinhalts heranzuziehen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Aufl. 2014, § 37 Rn. 6). Der Festlegung einer zeitlichen Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer bedurfte es nicht. Ebenso wenig enthält der Bescheid Ermessensfehler. Die Nutzungsuntersagung ist auch keineswegs unverhältnismäßig. Die jeweils lediglich kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Wohnen geeigneten und bestimmten Räumlichkeiten verhindert die Inanspruchnahme des streitgegenständlichen Wohnraums durch den „regulären“ Wohnungsmarkt, mit anderen Worten durch Personen, die diesen Wohnraum zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung dringend benötigen. Etwaigen staatlichen Schutzpflichten im Hinblick auf den vom Verbot der Zweckentfremdung mittelbar betroffenen Personenkreis Schwerkranker aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG könnte allenfalls im Rahmen der Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nach § 5 Abs. 2, 1. Alt. ZeS Rechnung getragen werden. Der Kläger hat jedoch nicht dargelegt, dass er eine solche Genehmigung beantragt hat. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass einem derartigen vorrangigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse im Rahmen der nach § 5 Abs. 2 ZeS vorzunehmenden Abwägung, etwa mangels zumutbarer Möglichkeiten einer anderweitigen Unterbringung außerhalb von Gebieten mit Wohnraummangellage, Pensionen, Hotels oder in Rehakliniken, stets unter Zurückstellung des Gesichtspunkts der dauerhaften Erhaltung betroffenen Wohnraums zu entsprechen wäre.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung sind danach nicht gegeben.

2. Ebenso wenig weist die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), die sich nicht bereits im Berufungszulassungsverfahren hätten klären lassen und deshalb die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden.

3. Entgegen der Auffassung des Klägers besitzt die Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung als „Fremdenbeherbergung“ im Sinne von Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS einzuordnen ist, lässt sich ohne Weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und ist daher nicht im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzlich klärungsbedürftig (vgl. hierzu Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 38).

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher abzulehnen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog. Danach ist der geschätzte Jahresbetrag des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung maßgebend. Der Senat bemisst diesen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht auf 12.000 Euro pro Jahr.

5. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 29. Juli 2015 rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 43.200,- Euro festgesetzt.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die auf das Zweckentfremdungsrecht gestützte, mit einer Zwangsgeldandrohung versehene Anordnung der Antragsgegnerin vom 8. Juli 2015, die Nutzung des 1. bis 4. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses im Anwesen ...-Str., Vordergebäude als Pension zu beenden und wieder einer Wohnnutzung zuzuführen.

Die Beschwerde ist unbegründet und zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hat die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 8. Juli 2015 zu Recht versagt. Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO grundsätzlich beschränkt ist, sind nicht geeignet, den Beschluss des Verwaltungsgerichts entscheidungserheblich in Frage zu stellen.

Der Senat teilt nach einer im vorliegenden Rechtsschutzverfahren einzig möglichen summarischen Beurteilung der Sach- und Rechtslage im Ergebnis die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die seitens der Antragstellerin erfolgte Umwandlung der Wohnheimnutzung in eine Pensions-/Hotelnutzung eine nicht genehmigte Zweckentfremdung im Sinne des § 4 der Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 - ABl S.550) darstellt.

Die Ansicht der Antragstellerin, die im Jahre 1990 erfolgte Genehmigung eines Wohnheims habe bereits die Nutzungsänderung in einen Beherbergungsbetrieb zum Gegenstand gehabt, zumal der bestehende Beherbergungsbetrieb lediglich erweitert werden sollte und ein dauerhaftes Wohnen weder beantragt noch beabsichtigt gewesen sei, kann nicht geteilt werden. Ihr Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht habe verschiedene Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen, geht insgesamt fehl.

1. Die von der Antragstellerin behauptete damalige Genehmigung eines Frühstücksraums im Erdgeschoss entspricht - ungeachtet der von ihr insoweit nicht aufgezeigten Entscheidungserheblichkeit - nicht den genehmigten Bauvorlagen, in denen allein im 1. Obergeschoss ein Frühstücks- und Aufenthaltsraum eingezeichnet ist, der im Übrigen nicht von der streitgegenständlichen Anordnung vom 8. Juli 2015 erfasst ist. Ihr weiterer Einwand, nach den damaligen bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Art. 46 Abs. 2 Satz 1 BayBO a. F.) seien selbstständige Wohnungen (Mindestgröße 40 m², Notwendigkeit eines Abstellraums u. a.) nicht genehmigungsfähig gewesen, lässt zudem außer Acht, dass neben der Pension im Erdgeschoss und dem Frühstücksraum im 1. Obergeschoss ein Wohnheim genehmigt wurde.

Auch sind die darüber hinaus angeführten Gesichtspunkte, bereits vor dem Umbau 1990 habe sich im Erdgeschoss und im Rückgebäude eine Pension befunden und 1990 habe der „Kläger“ bereits drei Pensionsbetriebe geführt, nicht geeignet, die Auffassung der Antragstellerin zu stützen. Denn entscheidend ist vorliegend allein, was die Rechtsvorgänger der Antragstellerin nach Verfahrensgegenstand sowie Zweckbestimmung des Vorhabens zur Genehmigung gestellt haben und was in der Folge im Oktober 1990 - unter Anlegung eines objektivierenden Maßstabs (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15) - genehmigt wurde.

2. Danach ist die gegenwärtige Nutzung als Beherbergungsbetrieb nicht durch die am 4. Oktober 1990 erteilte Baugenehmigung abgedeckt. Die Annahme, die gegenwärtige Nutzung halte sich innerhalb der Variationsbreite der genehmigten Nutzung, entbehrt jeder tragfähigen Grundlage.

Mit dem Bescheid der Antragsgegnerin vom 4. Oktober 1990 wurde entsprechend den Bauvorlagen neben der Pension im Erdgeschoss und einem Frühstücks- und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss die Nutzungsänderung des 1. bis 4. Ober-geschosses sowie des Dachgeschosses in ein Wohnheim genehmigt. Im 2. bis 4. Obergeschoss befinden sich nach den genehmigten Plänen jeweils fünf Zimmer mit Bad, Kochecke und Möblierung und im Dachgeschoss vier Zimmer, ebenfalls mit Bad, Kochecke und Möblierung. Im 1. Obergeschoss fehlen in den Plänen die Kochecken, dort sind vier Zimmer mit Bad sowie eine Teeküche genehmigt.

Unter Berücksichtigung des in der Baugenehmigung erklärten Nutzungszwecks, so wie er sich bei objektiver Betrachtung aus den Bauvorlagen ergibt (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15), ist das Wohnheim erkennbar für eine Wohnnutzung geeignet. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin stellt sich die hier streitige Nutzung nach Maßgabe des Nutzungskonzepts des Bauherrn - allein auf dieses und nicht auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer kommt es an (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris, Rn. 12) - auch unzweifelhaft als Wohnnutzung dar. Die streitgegenständlichen Räume waren vom Verfügungsberechtigten für Wohnzwecke bestimmt.

2.1 Um den Begriff der Wohnnutzung in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl. § 3 Rn. 17). Maßgeblich ist dabei der Begriff des Wohnens, wie er im Jahr 1990 bei Erlass der Baugenehmigung verstanden wurde.

2.1.1 Eine Wohnnutzung nach Bauplanungsrecht zeichnet sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts aus (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris; OVG Lüneburg, U. v. 18.9.2014 - 1 KN 123/12 - juris, Rn. 22). Neben bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes ist hierzu erforderlich, dass Aufenthalts- und private Rückzugsräume geboten werden, die eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erst ermöglichen. Auch Wohnheime - etwa Studentenwohnheime - können daher als Wohngebäude einzustufen sein, wenn sie nach ihrer Zweckbestimmung und Ausstattung Wohnbedürfnisse erfüllen können und sollen (vgl. NdsOVG, U. v. 20.8.1987 - 6 A 166/85 -, BRS 47, Nr. 40). Die Grenzen des Wohnens sind allerdings überschritten, wenn das Gebäude - wie im Fall einer Unterkunft für Monteure - aufgrund seiner spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 11.5.2015 - 1 ME 31/15 - juris, Rn. 20).

Bei der Abgrenzung des Wohnraums, der vom Genehmigungserfordernis des bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung (ZwEWG v. 10.12.2007, GVBl 2007, 864) vom 10. Dezember 2007 geltenden Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVerbG) in Verbindung mit der seine Wirksamkeit für ein bestimmtes Gebiet auslösenden Landesverordnung erfasst wird, von anderen Nutzungsformen ist zunächst von dem eingangs bestimmten Begriff Wohnen bzw. „Wohnraum“ auszugehen. Es muss sich - unter Berücksichtigung der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung von Wohnraum - ebenfalls um Raum handeln, der bestimmt und geeignet ist, auf die Dauer bewohnt zu werden (vgl. BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, Rn. 27). Unter den Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fallen damit alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots der Zweckentfremdung sowohl nach Anlage und baulicher Ausstattung tatsächlich und baurechtlich (im Sinne materieller Baurechtsmäßigkeit) geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden (st. Rspr.; vgl. nur BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, BVerwG, U. v. 29.11.1985 - 8 C 105/83). Dieser Definition entspricht auch § 3 Abs. 1 und 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 a. a. O.). Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung - entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WobauG in der maßgeblichen Fassung der Bekanntmachungen vom 1.9.1976 (BGBl I, S. 2673) und 30.7.1980 (BGBl I, S. 1085) - einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd, sowie eine Toilette und ein Bad (st.Rsp., vgl. u. a. Urteile v. 15.11.1985 - 8 C 103/83 - juris, Rn.10 und vom 27.4.1990 - 8 C 19.88 - juris, Rn. 17 und v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris, Rn. 10).

Mit der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnens verbindet sich nicht der Gegensatz von längerer oder kürzerer oder von unbestimmter Dauer der Nutzung. Vielmehr kann das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel gehandhabt werden (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris). Auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit ist Wohnen. Der Sinn des Merkmals ist darin zu erblicken, ein Wohngebäude als die Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl., § 3 Rn. 17).

2.1.2 Ob eine Nutzung in diesem Sinn auf Dauer angelegt ist, bestimmt sich maßgeblich nach dem Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes. Ermöglicht das Gebäude nach Ausstattung und Bestimmung das dauerhafte Wohnen, kann es grundsätzlich nicht darauf ankommen, ob die Wohnraummietverträge auf kurze oder lange Dauer, befristet oder auf unbestimmte Zeit geschlossen werden (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, § 3, Rn. 17). Eine bestimmte Mindestaufenthaltsdauer, durch die das Wohnen von anderen Nutzungsarten zu unterscheiden wäre, lässt sich freilich nicht festlegen. Demgegenüber bieten Beherbergungsbetriebe vom Nutzungskonzept her den von Tag zu Tag bzw. von Woche zu Woche reichenden kurzen Aufenthalt zum Zwecke der Übernachtung. Ein Beherbergungsbetrieb liegt allerdings nur dann vor, wenn die Räume regelmäßig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 - 4 B 78.89 - juris, Rn.3).

2.2 Gemessen an diesen Vorgaben ist nicht zweifelhaft, dass die im Oktober 1990 genehmigte Nutzung, soweit es die verfahrensgegenständlichen Räume betrifft, eine Wohnraumnutzung darstellt. Die Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigenständig zu gestalten, ist im vorliegenden Fall gegeben. Nach Ausstattung und Konzeption ist das 1990 genehmigte Wohnheim dafür geeignet, dass die Benutzer im Gegensatz zu einem Beherbergungsbetrieb in den jeweiligen Räumen ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 a. a. O.; BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89 - juris, Rn. 17). Auch wenn nach der Konzeption der Rechtsvorgänger der Antragstellerin der Aufenthalt der Bewohner entsprechend den Angaben der Antragstellerin im Verfahren überwiegend zeitlich begrenzt, in vielen Fällen auch nur über drei Monate erfolgte, schloss dies am Ort des Aufenthalts eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit im Hinblick auf eine Verlagerung des Lebensmittelpunktes entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht aus. Dem steht auch nicht entgegen, dass neben der Möblierung des jeweiligen Wohnraums Bettwäsche und Handtücher gestellt wurden und eine Zimmerreinigung vorgenommen worden sein soll. Ungeachtet dessen, dass diese Reinigung nur behauptet, nicht jedoch belegt wurde, hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf verwiesen, dass diese Dienstleistungen der besonderen Art der Wohnnutzung Rechnung tragen; an der Einordnung der Wohnnutzung als selbstbestimmter Nutzung ändert sich hierdurch nichts.

Auch die der Baugenehmigung beigefügte Auflage Ziffer 11 lit. l stellt diese Beurteilung nicht in Frage. Darin wird unter Bezugnahme auf Art 52 Abs. 1 BayBO a. F. (Stand 15.5.1989) verfügt, dass für das Wohnheim eine Brandschutzordnung, Brandschutzhinweise und eine Hausalarmierung zu schaffen sind. Der dem folgende Verweis (und nicht Hinweis) auf die „Richtlinien für den Brandschutz im Hotel- und Beherbergungsbetrieben vom Verband der Sachversicherer e.V., Köln“ war schon deshalb angezeigt, weil insoweit Regelungsgegenstand ein Wohnheim und nicht ein Beherbergungsbetrieb war.

Darüber hinaus differenziert die erteilte Baugenehmigung - entsprechend der Eingabeplanung - zwischen einer Pensionsnutzung im Erdgeschoss mit Frühstücksraum und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss und einer Nutzung als Wohnheim im restlichen Bereich des 1. Obergeschosses sowie im 2. bis 4. Obergeschoss und Dachgeschoss. Dieser vom Bauherrn vorgenommenen Differenzierung hätte es nicht bedurft, wenn beabsichtigt gewesen wäre, die Pension auch hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Räume zu erweitern.

Von diesem Verständnis des Regelungsgehaltes der Baugenehmigung sind offenkundig auch die Rechtsvorgänger der Antragstellerin in der Folge ausgegangen. Den Schreiben ihres Architekten vom 8. Dezember 2000 und vom 16. Januar 2001 an die Antragsgegnerin, wonach eine Umwandlung in eine Pension nicht erfolge und das Wohnheim ab dem 1. Obergeschoss bestehen bleibe, haben diese - unabhängig von der Frage einer Vertretungsberechtigung - nicht widersprochen, obwohl ihnen der Inhalt dieser Mitteilungen mit Schreiben der Antragsgegnerin vom 6. Februar 2001 zur Kenntnis gelangte.

3. Entgegen den Ausführungen der Antragstellerin hat sich das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss auch mit der Möglichkeit einer Genehmigung der Zweckentfremdung aufgrund überwiegender privater Interessen nach § 6 Abs. 2 der ZeS auseinandergesetzt, Anhaltspunkte für eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Antragstellerin jedoch nicht gefunden. Demgegenüber hat die Beschwerdebegründung allein auf eine Beeinträchtigung des Beherbergungsbetriebs der Antragstellerin verwiesen, ohne dies näher zu substantiieren.

4. Ebenso wenig zu beanstanden ist die nur im Rahmen des § 114 VwGO überprüfbare, von der Antragsgegnerin getroffene Ermessensentscheidung. Mit der Betonung der durch die angespannte Wohnungssituation in München begründeten Notwendigkeit der Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung des betroffenen Wohnraums, dem Hinweis auf die dem Verfügungsberechtigten innerhalb der in Ziffer 3 gesetzten Frist zumutbaren und möglichen Beendigung der zweckfremden Nutzung sowie der Bezugnahme auf das Fehlen weniger beeinträchtigender Mittel zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände, wird zwar knapp, aber im Hinblick auf die Zweckrichtung des Gesetzes, einer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegen zu wirken, noch ausreichend pflichtgemäßes Ermessen ausgeübt. Der vom Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang unter Hinweis auf ein Schreiben des Architekten vom 8. Dezember 2001 mit der Erwägung verneinte Vertrauensschutz der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe über viele Jahre darauf hingewiesen, dass die Räume als Wohnraum dem Zweckentfremdungsrecht unterliegen, musste seitens der Antragsgegnerin in die Ermessensentscheidung nicht eingestellt werden und macht die getroffene Entscheidung daher auch nicht ermessensfehlerhaft. Ungeachtet dessen existiert - wie bereits ausgeführt - ein Schreiben des Architekten der Rechtvorgänger der Antragstellerin vom 16. Januar 2001, wonach im Namen des Bauherrn bestätigt wird, dass es sich bei der Maßnahme (Einbau eines Personenaufzuges) nicht um eine Nutzungsänderung handle und sämtliche Wohneinheiten erhalten blieben.

Im Hinblick auf die dargelegte offensichtliche Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids überwiegt das Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin, zumal vorliegend ein besonderes (zusätzliches) öffentliches Interesse an der Anordnung des sofortigen Vollzugs besteht, das über jenes Interesse hinausreicht, welches den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang festgestellt, dass es unter Berücksichtigung der Wohnraumsituation im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, des sich kontinuierlich verschärfenden Wohnraummangels, des fehlenden Nachweises über die wirtschaftlichen Einbußen und des mangelnden Vertrauensschutzes rechtlich nicht zu beanstanden ist, dass die Antragsgegnerin dem besonderen öffentlichen Interesse, den gesetzwidrigen Zustand unverzüglich zu beenden, Vorrang vor den privaten Interessen der Antragstellerin an einer weiteren wirtschaftlich lukrativen, aber rechtswidrigen Nutzung eingeräumt hat. Die Beschwerde war daher zurückzuweisen.

5. Die Kostenentscheidung entspricht § 154 Abs. 2 VwGO; die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i. V. m. § 52 Abs. 1 i. V. m. Nr. 56.6.3 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und vom 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen.

Dieser Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar.

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 12.000 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem der Kläger sich gegen die von der Beklagten mit Bescheid vom 18. November 2014 verfügte und vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 bestätigte Anordnung wendet, die (zweckfremde) Nutzung einer angemieteten Wohnung als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer (sogenannte „Medizintouristen“) zu beenden, bleibt ohne Erfolg. Zulassungsgründe liegen - soweit dargelegt - nicht vor (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Die angefochtene Entscheidung vom 29. Juli 2015 begegnet im Ergebnis keinen ernstlichen Zweifeln an ihrer Richtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die angegriffene Verfügung vom 18. November 2014 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Mit Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken darstellt und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliegt, was eine Zweckentfremdung im Sinne von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und § 4 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) darstellt.

a) Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts bezeichnet die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben (so zutreffend VG Berlin, U.v. 16.8.2005 - 10 A 119.00 - juris, Rn. 30). Für einen derartigen Aufenthalt ist - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - juris, Rn. 27; U.v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris, Rn. 19; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12). Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13 m.w.N).

Letzteres ist, wovon das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14). Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14; siehe auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 17); diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13).

b) Auf dieser Grundlage hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Klägers darauf ausgerichtet ist, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Auf die konkrete - naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende - Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an.

Mangels Vorliegens einer nach § 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, ist das Verwaltungsgericht folglich mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Klägers auf die fortwährende (nicht lediglich vorübergehende) gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet ist.

c) Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Verwaltungsgericht auch mit Recht angenommen, dass der Bescheid der Beklagten vom 18. November 2014 hinreichend bestimmt ist (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Unter Heranziehung der Begründung des Bescheids ist für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden, gefordert wird. Es ist regelmäßig nicht erforderlich, dass sich der Inhalt eines Verwaltungsakts bereits allein aus dem Anordnungssatz präzise ergibt; vielmehr sind neben den bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen auch die beigefügte Begründung zur Bestimmung des Regelungsinhalts heranzuziehen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Aufl. 2014, § 37 Rn. 6). Der Festlegung einer zeitlichen Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer bedurfte es nicht. Ebenso wenig enthält der Bescheid Ermessensfehler. Die Nutzungsuntersagung ist auch keineswegs unverhältnismäßig. Die jeweils lediglich kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Wohnen geeigneten und bestimmten Räumlichkeiten verhindert die Inanspruchnahme des streitgegenständlichen Wohnraums durch den „regulären“ Wohnungsmarkt, mit anderen Worten durch Personen, die diesen Wohnraum zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung dringend benötigen. Etwaigen staatlichen Schutzpflichten im Hinblick auf den vom Verbot der Zweckentfremdung mittelbar betroffenen Personenkreis Schwerkranker aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG könnte allenfalls im Rahmen der Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nach § 5 Abs. 2, 1. Alt. ZeS Rechnung getragen werden. Der Kläger hat jedoch nicht dargelegt, dass er eine solche Genehmigung beantragt hat. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass einem derartigen vorrangigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse im Rahmen der nach § 5 Abs. 2 ZeS vorzunehmenden Abwägung, etwa mangels zumutbarer Möglichkeiten einer anderweitigen Unterbringung außerhalb von Gebieten mit Wohnraummangellage, Pensionen, Hotels oder in Rehakliniken, stets unter Zurückstellung des Gesichtspunkts der dauerhaften Erhaltung betroffenen Wohnraums zu entsprechen wäre.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung sind danach nicht gegeben.

2. Ebenso wenig weist die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), die sich nicht bereits im Berufungszulassungsverfahren hätten klären lassen und deshalb die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden.

3. Entgegen der Auffassung des Klägers besitzt die Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung als „Fremdenbeherbergung“ im Sinne von Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS einzuordnen ist, lässt sich ohne Weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und ist daher nicht im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzlich klärungsbedürftig (vgl. hierzu Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 38).

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher abzulehnen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog. Danach ist der geschätzte Jahresbetrag des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung maßgebend. Der Senat bemisst diesen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht auf 12.000 Euro pro Jahr.

5. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 29. Juli 2015 rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 43.200,- Euro festgesetzt.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die auf das Zweckentfremdungsrecht gestützte, mit einer Zwangsgeldandrohung versehene Anordnung der Antragsgegnerin vom 8. Juli 2015, die Nutzung des 1. bis 4. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses im Anwesen ...-Str., Vordergebäude als Pension zu beenden und wieder einer Wohnnutzung zuzuführen.

Die Beschwerde ist unbegründet und zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hat die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 8. Juli 2015 zu Recht versagt. Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO grundsätzlich beschränkt ist, sind nicht geeignet, den Beschluss des Verwaltungsgerichts entscheidungserheblich in Frage zu stellen.

Der Senat teilt nach einer im vorliegenden Rechtsschutzverfahren einzig möglichen summarischen Beurteilung der Sach- und Rechtslage im Ergebnis die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die seitens der Antragstellerin erfolgte Umwandlung der Wohnheimnutzung in eine Pensions-/Hotelnutzung eine nicht genehmigte Zweckentfremdung im Sinne des § 4 der Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 - ABl S.550) darstellt.

Die Ansicht der Antragstellerin, die im Jahre 1990 erfolgte Genehmigung eines Wohnheims habe bereits die Nutzungsänderung in einen Beherbergungsbetrieb zum Gegenstand gehabt, zumal der bestehende Beherbergungsbetrieb lediglich erweitert werden sollte und ein dauerhaftes Wohnen weder beantragt noch beabsichtigt gewesen sei, kann nicht geteilt werden. Ihr Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht habe verschiedene Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen, geht insgesamt fehl.

1. Die von der Antragstellerin behauptete damalige Genehmigung eines Frühstücksraums im Erdgeschoss entspricht - ungeachtet der von ihr insoweit nicht aufgezeigten Entscheidungserheblichkeit - nicht den genehmigten Bauvorlagen, in denen allein im 1. Obergeschoss ein Frühstücks- und Aufenthaltsraum eingezeichnet ist, der im Übrigen nicht von der streitgegenständlichen Anordnung vom 8. Juli 2015 erfasst ist. Ihr weiterer Einwand, nach den damaligen bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Art. 46 Abs. 2 Satz 1 BayBO a. F.) seien selbstständige Wohnungen (Mindestgröße 40 m², Notwendigkeit eines Abstellraums u. a.) nicht genehmigungsfähig gewesen, lässt zudem außer Acht, dass neben der Pension im Erdgeschoss und dem Frühstücksraum im 1. Obergeschoss ein Wohnheim genehmigt wurde.

Auch sind die darüber hinaus angeführten Gesichtspunkte, bereits vor dem Umbau 1990 habe sich im Erdgeschoss und im Rückgebäude eine Pension befunden und 1990 habe der „Kläger“ bereits drei Pensionsbetriebe geführt, nicht geeignet, die Auffassung der Antragstellerin zu stützen. Denn entscheidend ist vorliegend allein, was die Rechtsvorgänger der Antragstellerin nach Verfahrensgegenstand sowie Zweckbestimmung des Vorhabens zur Genehmigung gestellt haben und was in der Folge im Oktober 1990 - unter Anlegung eines objektivierenden Maßstabs (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15) - genehmigt wurde.

2. Danach ist die gegenwärtige Nutzung als Beherbergungsbetrieb nicht durch die am 4. Oktober 1990 erteilte Baugenehmigung abgedeckt. Die Annahme, die gegenwärtige Nutzung halte sich innerhalb der Variationsbreite der genehmigten Nutzung, entbehrt jeder tragfähigen Grundlage.

Mit dem Bescheid der Antragsgegnerin vom 4. Oktober 1990 wurde entsprechend den Bauvorlagen neben der Pension im Erdgeschoss und einem Frühstücks- und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss die Nutzungsänderung des 1. bis 4. Ober-geschosses sowie des Dachgeschosses in ein Wohnheim genehmigt. Im 2. bis 4. Obergeschoss befinden sich nach den genehmigten Plänen jeweils fünf Zimmer mit Bad, Kochecke und Möblierung und im Dachgeschoss vier Zimmer, ebenfalls mit Bad, Kochecke und Möblierung. Im 1. Obergeschoss fehlen in den Plänen die Kochecken, dort sind vier Zimmer mit Bad sowie eine Teeküche genehmigt.

Unter Berücksichtigung des in der Baugenehmigung erklärten Nutzungszwecks, so wie er sich bei objektiver Betrachtung aus den Bauvorlagen ergibt (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15), ist das Wohnheim erkennbar für eine Wohnnutzung geeignet. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin stellt sich die hier streitige Nutzung nach Maßgabe des Nutzungskonzepts des Bauherrn - allein auf dieses und nicht auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer kommt es an (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris, Rn. 12) - auch unzweifelhaft als Wohnnutzung dar. Die streitgegenständlichen Räume waren vom Verfügungsberechtigten für Wohnzwecke bestimmt.

2.1 Um den Begriff der Wohnnutzung in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl. § 3 Rn. 17). Maßgeblich ist dabei der Begriff des Wohnens, wie er im Jahr 1990 bei Erlass der Baugenehmigung verstanden wurde.

2.1.1 Eine Wohnnutzung nach Bauplanungsrecht zeichnet sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts aus (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris; OVG Lüneburg, U. v. 18.9.2014 - 1 KN 123/12 - juris, Rn. 22). Neben bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes ist hierzu erforderlich, dass Aufenthalts- und private Rückzugsräume geboten werden, die eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erst ermöglichen. Auch Wohnheime - etwa Studentenwohnheime - können daher als Wohngebäude einzustufen sein, wenn sie nach ihrer Zweckbestimmung und Ausstattung Wohnbedürfnisse erfüllen können und sollen (vgl. NdsOVG, U. v. 20.8.1987 - 6 A 166/85 -, BRS 47, Nr. 40). Die Grenzen des Wohnens sind allerdings überschritten, wenn das Gebäude - wie im Fall einer Unterkunft für Monteure - aufgrund seiner spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 11.5.2015 - 1 ME 31/15 - juris, Rn. 20).

Bei der Abgrenzung des Wohnraums, der vom Genehmigungserfordernis des bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung (ZwEWG v. 10.12.2007, GVBl 2007, 864) vom 10. Dezember 2007 geltenden Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVerbG) in Verbindung mit der seine Wirksamkeit für ein bestimmtes Gebiet auslösenden Landesverordnung erfasst wird, von anderen Nutzungsformen ist zunächst von dem eingangs bestimmten Begriff Wohnen bzw. „Wohnraum“ auszugehen. Es muss sich - unter Berücksichtigung der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung von Wohnraum - ebenfalls um Raum handeln, der bestimmt und geeignet ist, auf die Dauer bewohnt zu werden (vgl. BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, Rn. 27). Unter den Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fallen damit alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots der Zweckentfremdung sowohl nach Anlage und baulicher Ausstattung tatsächlich und baurechtlich (im Sinne materieller Baurechtsmäßigkeit) geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden (st. Rspr.; vgl. nur BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, BVerwG, U. v. 29.11.1985 - 8 C 105/83). Dieser Definition entspricht auch § 3 Abs. 1 und 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 a. a. O.). Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung - entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WobauG in der maßgeblichen Fassung der Bekanntmachungen vom 1.9.1976 (BGBl I, S. 2673) und 30.7.1980 (BGBl I, S. 1085) - einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd, sowie eine Toilette und ein Bad (st.Rsp., vgl. u. a. Urteile v. 15.11.1985 - 8 C 103/83 - juris, Rn.10 und vom 27.4.1990 - 8 C 19.88 - juris, Rn. 17 und v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris, Rn. 10).

Mit der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnens verbindet sich nicht der Gegensatz von längerer oder kürzerer oder von unbestimmter Dauer der Nutzung. Vielmehr kann das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel gehandhabt werden (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris). Auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit ist Wohnen. Der Sinn des Merkmals ist darin zu erblicken, ein Wohngebäude als die Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl., § 3 Rn. 17).

2.1.2 Ob eine Nutzung in diesem Sinn auf Dauer angelegt ist, bestimmt sich maßgeblich nach dem Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes. Ermöglicht das Gebäude nach Ausstattung und Bestimmung das dauerhafte Wohnen, kann es grundsätzlich nicht darauf ankommen, ob die Wohnraummietverträge auf kurze oder lange Dauer, befristet oder auf unbestimmte Zeit geschlossen werden (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, § 3, Rn. 17). Eine bestimmte Mindestaufenthaltsdauer, durch die das Wohnen von anderen Nutzungsarten zu unterscheiden wäre, lässt sich freilich nicht festlegen. Demgegenüber bieten Beherbergungsbetriebe vom Nutzungskonzept her den von Tag zu Tag bzw. von Woche zu Woche reichenden kurzen Aufenthalt zum Zwecke der Übernachtung. Ein Beherbergungsbetrieb liegt allerdings nur dann vor, wenn die Räume regelmäßig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 - 4 B 78.89 - juris, Rn.3).

2.2 Gemessen an diesen Vorgaben ist nicht zweifelhaft, dass die im Oktober 1990 genehmigte Nutzung, soweit es die verfahrensgegenständlichen Räume betrifft, eine Wohnraumnutzung darstellt. Die Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigenständig zu gestalten, ist im vorliegenden Fall gegeben. Nach Ausstattung und Konzeption ist das 1990 genehmigte Wohnheim dafür geeignet, dass die Benutzer im Gegensatz zu einem Beherbergungsbetrieb in den jeweiligen Räumen ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 a. a. O.; BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89 - juris, Rn. 17). Auch wenn nach der Konzeption der Rechtsvorgänger der Antragstellerin der Aufenthalt der Bewohner entsprechend den Angaben der Antragstellerin im Verfahren überwiegend zeitlich begrenzt, in vielen Fällen auch nur über drei Monate erfolgte, schloss dies am Ort des Aufenthalts eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit im Hinblick auf eine Verlagerung des Lebensmittelpunktes entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht aus. Dem steht auch nicht entgegen, dass neben der Möblierung des jeweiligen Wohnraums Bettwäsche und Handtücher gestellt wurden und eine Zimmerreinigung vorgenommen worden sein soll. Ungeachtet dessen, dass diese Reinigung nur behauptet, nicht jedoch belegt wurde, hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf verwiesen, dass diese Dienstleistungen der besonderen Art der Wohnnutzung Rechnung tragen; an der Einordnung der Wohnnutzung als selbstbestimmter Nutzung ändert sich hierdurch nichts.

Auch die der Baugenehmigung beigefügte Auflage Ziffer 11 lit. l stellt diese Beurteilung nicht in Frage. Darin wird unter Bezugnahme auf Art 52 Abs. 1 BayBO a. F. (Stand 15.5.1989) verfügt, dass für das Wohnheim eine Brandschutzordnung, Brandschutzhinweise und eine Hausalarmierung zu schaffen sind. Der dem folgende Verweis (und nicht Hinweis) auf die „Richtlinien für den Brandschutz im Hotel- und Beherbergungsbetrieben vom Verband der Sachversicherer e.V., Köln“ war schon deshalb angezeigt, weil insoweit Regelungsgegenstand ein Wohnheim und nicht ein Beherbergungsbetrieb war.

Darüber hinaus differenziert die erteilte Baugenehmigung - entsprechend der Eingabeplanung - zwischen einer Pensionsnutzung im Erdgeschoss mit Frühstücksraum und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss und einer Nutzung als Wohnheim im restlichen Bereich des 1. Obergeschosses sowie im 2. bis 4. Obergeschoss und Dachgeschoss. Dieser vom Bauherrn vorgenommenen Differenzierung hätte es nicht bedurft, wenn beabsichtigt gewesen wäre, die Pension auch hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Räume zu erweitern.

Von diesem Verständnis des Regelungsgehaltes der Baugenehmigung sind offenkundig auch die Rechtsvorgänger der Antragstellerin in der Folge ausgegangen. Den Schreiben ihres Architekten vom 8. Dezember 2000 und vom 16. Januar 2001 an die Antragsgegnerin, wonach eine Umwandlung in eine Pension nicht erfolge und das Wohnheim ab dem 1. Obergeschoss bestehen bleibe, haben diese - unabhängig von der Frage einer Vertretungsberechtigung - nicht widersprochen, obwohl ihnen der Inhalt dieser Mitteilungen mit Schreiben der Antragsgegnerin vom 6. Februar 2001 zur Kenntnis gelangte.

3. Entgegen den Ausführungen der Antragstellerin hat sich das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss auch mit der Möglichkeit einer Genehmigung der Zweckentfremdung aufgrund überwiegender privater Interessen nach § 6 Abs. 2 der ZeS auseinandergesetzt, Anhaltspunkte für eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Antragstellerin jedoch nicht gefunden. Demgegenüber hat die Beschwerdebegründung allein auf eine Beeinträchtigung des Beherbergungsbetriebs der Antragstellerin verwiesen, ohne dies näher zu substantiieren.

4. Ebenso wenig zu beanstanden ist die nur im Rahmen des § 114 VwGO überprüfbare, von der Antragsgegnerin getroffene Ermessensentscheidung. Mit der Betonung der durch die angespannte Wohnungssituation in München begründeten Notwendigkeit der Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung des betroffenen Wohnraums, dem Hinweis auf die dem Verfügungsberechtigten innerhalb der in Ziffer 3 gesetzten Frist zumutbaren und möglichen Beendigung der zweckfremden Nutzung sowie der Bezugnahme auf das Fehlen weniger beeinträchtigender Mittel zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände, wird zwar knapp, aber im Hinblick auf die Zweckrichtung des Gesetzes, einer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegen zu wirken, noch ausreichend pflichtgemäßes Ermessen ausgeübt. Der vom Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang unter Hinweis auf ein Schreiben des Architekten vom 8. Dezember 2001 mit der Erwägung verneinte Vertrauensschutz der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe über viele Jahre darauf hingewiesen, dass die Räume als Wohnraum dem Zweckentfremdungsrecht unterliegen, musste seitens der Antragsgegnerin in die Ermessensentscheidung nicht eingestellt werden und macht die getroffene Entscheidung daher auch nicht ermessensfehlerhaft. Ungeachtet dessen existiert - wie bereits ausgeführt - ein Schreiben des Architekten der Rechtvorgänger der Antragstellerin vom 16. Januar 2001, wonach im Namen des Bauherrn bestätigt wird, dass es sich bei der Maßnahme (Einbau eines Personenaufzuges) nicht um eine Nutzungsänderung handle und sämtliche Wohneinheiten erhalten blieben.

Im Hinblick auf die dargelegte offensichtliche Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids überwiegt das Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin, zumal vorliegend ein besonderes (zusätzliches) öffentliches Interesse an der Anordnung des sofortigen Vollzugs besteht, das über jenes Interesse hinausreicht, welches den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang festgestellt, dass es unter Berücksichtigung der Wohnraumsituation im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, des sich kontinuierlich verschärfenden Wohnraummangels, des fehlenden Nachweises über die wirtschaftlichen Einbußen und des mangelnden Vertrauensschutzes rechtlich nicht zu beanstanden ist, dass die Antragsgegnerin dem besonderen öffentlichen Interesse, den gesetzwidrigen Zustand unverzüglich zu beenden, Vorrang vor den privaten Interessen der Antragstellerin an einer weiteren wirtschaftlich lukrativen, aber rechtswidrigen Nutzung eingeräumt hat. Die Beschwerde war daher zurückzuweisen.

5. Die Kostenentscheidung entspricht § 154 Abs. 2 VwGO; die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i. V. m. § 52 Abs. 1 i. V. m. Nr. 56.6.3 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und vom 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen.

Dieser Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar.

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 12.000 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem der Kläger sich gegen die von der Beklagten mit Bescheid vom 18. November 2014 verfügte und vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 bestätigte Anordnung wendet, die (zweckfremde) Nutzung einer angemieteten Wohnung als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer (sogenannte „Medizintouristen“) zu beenden, bleibt ohne Erfolg. Zulassungsgründe liegen - soweit dargelegt - nicht vor (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Die angefochtene Entscheidung vom 29. Juli 2015 begegnet im Ergebnis keinen ernstlichen Zweifeln an ihrer Richtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die angegriffene Verfügung vom 18. November 2014 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Mit Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken darstellt und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliegt, was eine Zweckentfremdung im Sinne von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und § 4 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) darstellt.

a) Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts bezeichnet die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben (so zutreffend VG Berlin, U.v. 16.8.2005 - 10 A 119.00 - juris, Rn. 30). Für einen derartigen Aufenthalt ist - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - juris, Rn. 27; U.v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris, Rn. 19; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12). Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13 m.w.N).

Letzteres ist, wovon das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14). Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14; siehe auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 17); diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13).

b) Auf dieser Grundlage hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Klägers darauf ausgerichtet ist, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Auf die konkrete - naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende - Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an.

Mangels Vorliegens einer nach § 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, ist das Verwaltungsgericht folglich mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Klägers auf die fortwährende (nicht lediglich vorübergehende) gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet ist.

c) Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Verwaltungsgericht auch mit Recht angenommen, dass der Bescheid der Beklagten vom 18. November 2014 hinreichend bestimmt ist (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Unter Heranziehung der Begründung des Bescheids ist für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden, gefordert wird. Es ist regelmäßig nicht erforderlich, dass sich der Inhalt eines Verwaltungsakts bereits allein aus dem Anordnungssatz präzise ergibt; vielmehr sind neben den bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen auch die beigefügte Begründung zur Bestimmung des Regelungsinhalts heranzuziehen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Aufl. 2014, § 37 Rn. 6). Der Festlegung einer zeitlichen Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer bedurfte es nicht. Ebenso wenig enthält der Bescheid Ermessensfehler. Die Nutzungsuntersagung ist auch keineswegs unverhältnismäßig. Die jeweils lediglich kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Wohnen geeigneten und bestimmten Räumlichkeiten verhindert die Inanspruchnahme des streitgegenständlichen Wohnraums durch den „regulären“ Wohnungsmarkt, mit anderen Worten durch Personen, die diesen Wohnraum zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung dringend benötigen. Etwaigen staatlichen Schutzpflichten im Hinblick auf den vom Verbot der Zweckentfremdung mittelbar betroffenen Personenkreis Schwerkranker aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG könnte allenfalls im Rahmen der Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nach § 5 Abs. 2, 1. Alt. ZeS Rechnung getragen werden. Der Kläger hat jedoch nicht dargelegt, dass er eine solche Genehmigung beantragt hat. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass einem derartigen vorrangigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse im Rahmen der nach § 5 Abs. 2 ZeS vorzunehmenden Abwägung, etwa mangels zumutbarer Möglichkeiten einer anderweitigen Unterbringung außerhalb von Gebieten mit Wohnraummangellage, Pensionen, Hotels oder in Rehakliniken, stets unter Zurückstellung des Gesichtspunkts der dauerhaften Erhaltung betroffenen Wohnraums zu entsprechen wäre.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung sind danach nicht gegeben.

2. Ebenso wenig weist die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), die sich nicht bereits im Berufungszulassungsverfahren hätten klären lassen und deshalb die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden.

3. Entgegen der Auffassung des Klägers besitzt die Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung als „Fremdenbeherbergung“ im Sinne von Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS einzuordnen ist, lässt sich ohne Weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und ist daher nicht im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzlich klärungsbedürftig (vgl. hierzu Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 38).

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher abzulehnen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog. Danach ist der geschätzte Jahresbetrag des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung maßgebend. Der Senat bemisst diesen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht auf 12.000 Euro pro Jahr.

5. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 29. Juli 2015 rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 43.200,- Euro festgesetzt.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die auf das Zweckentfremdungsrecht gestützte, mit einer Zwangsgeldandrohung versehene Anordnung der Antragsgegnerin vom 8. Juli 2015, die Nutzung des 1. bis 4. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses im Anwesen ...-Str., Vordergebäude als Pension zu beenden und wieder einer Wohnnutzung zuzuführen.

Die Beschwerde ist unbegründet und zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hat die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 8. Juli 2015 zu Recht versagt. Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO grundsätzlich beschränkt ist, sind nicht geeignet, den Beschluss des Verwaltungsgerichts entscheidungserheblich in Frage zu stellen.

Der Senat teilt nach einer im vorliegenden Rechtsschutzverfahren einzig möglichen summarischen Beurteilung der Sach- und Rechtslage im Ergebnis die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die seitens der Antragstellerin erfolgte Umwandlung der Wohnheimnutzung in eine Pensions-/Hotelnutzung eine nicht genehmigte Zweckentfremdung im Sinne des § 4 der Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 - ABl S.550) darstellt.

Die Ansicht der Antragstellerin, die im Jahre 1990 erfolgte Genehmigung eines Wohnheims habe bereits die Nutzungsänderung in einen Beherbergungsbetrieb zum Gegenstand gehabt, zumal der bestehende Beherbergungsbetrieb lediglich erweitert werden sollte und ein dauerhaftes Wohnen weder beantragt noch beabsichtigt gewesen sei, kann nicht geteilt werden. Ihr Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht habe verschiedene Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen, geht insgesamt fehl.

1. Die von der Antragstellerin behauptete damalige Genehmigung eines Frühstücksraums im Erdgeschoss entspricht - ungeachtet der von ihr insoweit nicht aufgezeigten Entscheidungserheblichkeit - nicht den genehmigten Bauvorlagen, in denen allein im 1. Obergeschoss ein Frühstücks- und Aufenthaltsraum eingezeichnet ist, der im Übrigen nicht von der streitgegenständlichen Anordnung vom 8. Juli 2015 erfasst ist. Ihr weiterer Einwand, nach den damaligen bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Art. 46 Abs. 2 Satz 1 BayBO a. F.) seien selbstständige Wohnungen (Mindestgröße 40 m², Notwendigkeit eines Abstellraums u. a.) nicht genehmigungsfähig gewesen, lässt zudem außer Acht, dass neben der Pension im Erdgeschoss und dem Frühstücksraum im 1. Obergeschoss ein Wohnheim genehmigt wurde.

Auch sind die darüber hinaus angeführten Gesichtspunkte, bereits vor dem Umbau 1990 habe sich im Erdgeschoss und im Rückgebäude eine Pension befunden und 1990 habe der „Kläger“ bereits drei Pensionsbetriebe geführt, nicht geeignet, die Auffassung der Antragstellerin zu stützen. Denn entscheidend ist vorliegend allein, was die Rechtsvorgänger der Antragstellerin nach Verfahrensgegenstand sowie Zweckbestimmung des Vorhabens zur Genehmigung gestellt haben und was in der Folge im Oktober 1990 - unter Anlegung eines objektivierenden Maßstabs (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15) - genehmigt wurde.

2. Danach ist die gegenwärtige Nutzung als Beherbergungsbetrieb nicht durch die am 4. Oktober 1990 erteilte Baugenehmigung abgedeckt. Die Annahme, die gegenwärtige Nutzung halte sich innerhalb der Variationsbreite der genehmigten Nutzung, entbehrt jeder tragfähigen Grundlage.

Mit dem Bescheid der Antragsgegnerin vom 4. Oktober 1990 wurde entsprechend den Bauvorlagen neben der Pension im Erdgeschoss und einem Frühstücks- und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss die Nutzungsänderung des 1. bis 4. Ober-geschosses sowie des Dachgeschosses in ein Wohnheim genehmigt. Im 2. bis 4. Obergeschoss befinden sich nach den genehmigten Plänen jeweils fünf Zimmer mit Bad, Kochecke und Möblierung und im Dachgeschoss vier Zimmer, ebenfalls mit Bad, Kochecke und Möblierung. Im 1. Obergeschoss fehlen in den Plänen die Kochecken, dort sind vier Zimmer mit Bad sowie eine Teeküche genehmigt.

Unter Berücksichtigung des in der Baugenehmigung erklärten Nutzungszwecks, so wie er sich bei objektiver Betrachtung aus den Bauvorlagen ergibt (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15), ist das Wohnheim erkennbar für eine Wohnnutzung geeignet. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin stellt sich die hier streitige Nutzung nach Maßgabe des Nutzungskonzepts des Bauherrn - allein auf dieses und nicht auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer kommt es an (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris, Rn. 12) - auch unzweifelhaft als Wohnnutzung dar. Die streitgegenständlichen Räume waren vom Verfügungsberechtigten für Wohnzwecke bestimmt.

2.1 Um den Begriff der Wohnnutzung in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl. § 3 Rn. 17). Maßgeblich ist dabei der Begriff des Wohnens, wie er im Jahr 1990 bei Erlass der Baugenehmigung verstanden wurde.

2.1.1 Eine Wohnnutzung nach Bauplanungsrecht zeichnet sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts aus (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris; OVG Lüneburg, U. v. 18.9.2014 - 1 KN 123/12 - juris, Rn. 22). Neben bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes ist hierzu erforderlich, dass Aufenthalts- und private Rückzugsräume geboten werden, die eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erst ermöglichen. Auch Wohnheime - etwa Studentenwohnheime - können daher als Wohngebäude einzustufen sein, wenn sie nach ihrer Zweckbestimmung und Ausstattung Wohnbedürfnisse erfüllen können und sollen (vgl. NdsOVG, U. v. 20.8.1987 - 6 A 166/85 -, BRS 47, Nr. 40). Die Grenzen des Wohnens sind allerdings überschritten, wenn das Gebäude - wie im Fall einer Unterkunft für Monteure - aufgrund seiner spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 11.5.2015 - 1 ME 31/15 - juris, Rn. 20).

Bei der Abgrenzung des Wohnraums, der vom Genehmigungserfordernis des bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung (ZwEWG v. 10.12.2007, GVBl 2007, 864) vom 10. Dezember 2007 geltenden Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVerbG) in Verbindung mit der seine Wirksamkeit für ein bestimmtes Gebiet auslösenden Landesverordnung erfasst wird, von anderen Nutzungsformen ist zunächst von dem eingangs bestimmten Begriff Wohnen bzw. „Wohnraum“ auszugehen. Es muss sich - unter Berücksichtigung der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung von Wohnraum - ebenfalls um Raum handeln, der bestimmt und geeignet ist, auf die Dauer bewohnt zu werden (vgl. BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, Rn. 27). Unter den Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fallen damit alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots der Zweckentfremdung sowohl nach Anlage und baulicher Ausstattung tatsächlich und baurechtlich (im Sinne materieller Baurechtsmäßigkeit) geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden (st. Rspr.; vgl. nur BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, BVerwG, U. v. 29.11.1985 - 8 C 105/83). Dieser Definition entspricht auch § 3 Abs. 1 und 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 a. a. O.). Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung - entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WobauG in der maßgeblichen Fassung der Bekanntmachungen vom 1.9.1976 (BGBl I, S. 2673) und 30.7.1980 (BGBl I, S. 1085) - einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd, sowie eine Toilette und ein Bad (st.Rsp., vgl. u. a. Urteile v. 15.11.1985 - 8 C 103/83 - juris, Rn.10 und vom 27.4.1990 - 8 C 19.88 - juris, Rn. 17 und v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris, Rn. 10).

Mit der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnens verbindet sich nicht der Gegensatz von längerer oder kürzerer oder von unbestimmter Dauer der Nutzung. Vielmehr kann das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel gehandhabt werden (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris). Auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit ist Wohnen. Der Sinn des Merkmals ist darin zu erblicken, ein Wohngebäude als die Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl., § 3 Rn. 17).

2.1.2 Ob eine Nutzung in diesem Sinn auf Dauer angelegt ist, bestimmt sich maßgeblich nach dem Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes. Ermöglicht das Gebäude nach Ausstattung und Bestimmung das dauerhafte Wohnen, kann es grundsätzlich nicht darauf ankommen, ob die Wohnraummietverträge auf kurze oder lange Dauer, befristet oder auf unbestimmte Zeit geschlossen werden (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, § 3, Rn. 17). Eine bestimmte Mindestaufenthaltsdauer, durch die das Wohnen von anderen Nutzungsarten zu unterscheiden wäre, lässt sich freilich nicht festlegen. Demgegenüber bieten Beherbergungsbetriebe vom Nutzungskonzept her den von Tag zu Tag bzw. von Woche zu Woche reichenden kurzen Aufenthalt zum Zwecke der Übernachtung. Ein Beherbergungsbetrieb liegt allerdings nur dann vor, wenn die Räume regelmäßig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 - 4 B 78.89 - juris, Rn.3).

2.2 Gemessen an diesen Vorgaben ist nicht zweifelhaft, dass die im Oktober 1990 genehmigte Nutzung, soweit es die verfahrensgegenständlichen Räume betrifft, eine Wohnraumnutzung darstellt. Die Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigenständig zu gestalten, ist im vorliegenden Fall gegeben. Nach Ausstattung und Konzeption ist das 1990 genehmigte Wohnheim dafür geeignet, dass die Benutzer im Gegensatz zu einem Beherbergungsbetrieb in den jeweiligen Räumen ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 a. a. O.; BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89 - juris, Rn. 17). Auch wenn nach der Konzeption der Rechtsvorgänger der Antragstellerin der Aufenthalt der Bewohner entsprechend den Angaben der Antragstellerin im Verfahren überwiegend zeitlich begrenzt, in vielen Fällen auch nur über drei Monate erfolgte, schloss dies am Ort des Aufenthalts eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit im Hinblick auf eine Verlagerung des Lebensmittelpunktes entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht aus. Dem steht auch nicht entgegen, dass neben der Möblierung des jeweiligen Wohnraums Bettwäsche und Handtücher gestellt wurden und eine Zimmerreinigung vorgenommen worden sein soll. Ungeachtet dessen, dass diese Reinigung nur behauptet, nicht jedoch belegt wurde, hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf verwiesen, dass diese Dienstleistungen der besonderen Art der Wohnnutzung Rechnung tragen; an der Einordnung der Wohnnutzung als selbstbestimmter Nutzung ändert sich hierdurch nichts.

Auch die der Baugenehmigung beigefügte Auflage Ziffer 11 lit. l stellt diese Beurteilung nicht in Frage. Darin wird unter Bezugnahme auf Art 52 Abs. 1 BayBO a. F. (Stand 15.5.1989) verfügt, dass für das Wohnheim eine Brandschutzordnung, Brandschutzhinweise und eine Hausalarmierung zu schaffen sind. Der dem folgende Verweis (und nicht Hinweis) auf die „Richtlinien für den Brandschutz im Hotel- und Beherbergungsbetrieben vom Verband der Sachversicherer e.V., Köln“ war schon deshalb angezeigt, weil insoweit Regelungsgegenstand ein Wohnheim und nicht ein Beherbergungsbetrieb war.

Darüber hinaus differenziert die erteilte Baugenehmigung - entsprechend der Eingabeplanung - zwischen einer Pensionsnutzung im Erdgeschoss mit Frühstücksraum und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss und einer Nutzung als Wohnheim im restlichen Bereich des 1. Obergeschosses sowie im 2. bis 4. Obergeschoss und Dachgeschoss. Dieser vom Bauherrn vorgenommenen Differenzierung hätte es nicht bedurft, wenn beabsichtigt gewesen wäre, die Pension auch hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Räume zu erweitern.

Von diesem Verständnis des Regelungsgehaltes der Baugenehmigung sind offenkundig auch die Rechtsvorgänger der Antragstellerin in der Folge ausgegangen. Den Schreiben ihres Architekten vom 8. Dezember 2000 und vom 16. Januar 2001 an die Antragsgegnerin, wonach eine Umwandlung in eine Pension nicht erfolge und das Wohnheim ab dem 1. Obergeschoss bestehen bleibe, haben diese - unabhängig von der Frage einer Vertretungsberechtigung - nicht widersprochen, obwohl ihnen der Inhalt dieser Mitteilungen mit Schreiben der Antragsgegnerin vom 6. Februar 2001 zur Kenntnis gelangte.

3. Entgegen den Ausführungen der Antragstellerin hat sich das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss auch mit der Möglichkeit einer Genehmigung der Zweckentfremdung aufgrund überwiegender privater Interessen nach § 6 Abs. 2 der ZeS auseinandergesetzt, Anhaltspunkte für eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Antragstellerin jedoch nicht gefunden. Demgegenüber hat die Beschwerdebegründung allein auf eine Beeinträchtigung des Beherbergungsbetriebs der Antragstellerin verwiesen, ohne dies näher zu substantiieren.

4. Ebenso wenig zu beanstanden ist die nur im Rahmen des § 114 VwGO überprüfbare, von der Antragsgegnerin getroffene Ermessensentscheidung. Mit der Betonung der durch die angespannte Wohnungssituation in München begründeten Notwendigkeit der Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung des betroffenen Wohnraums, dem Hinweis auf die dem Verfügungsberechtigten innerhalb der in Ziffer 3 gesetzten Frist zumutbaren und möglichen Beendigung der zweckfremden Nutzung sowie der Bezugnahme auf das Fehlen weniger beeinträchtigender Mittel zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände, wird zwar knapp, aber im Hinblick auf die Zweckrichtung des Gesetzes, einer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegen zu wirken, noch ausreichend pflichtgemäßes Ermessen ausgeübt. Der vom Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang unter Hinweis auf ein Schreiben des Architekten vom 8. Dezember 2001 mit der Erwägung verneinte Vertrauensschutz der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe über viele Jahre darauf hingewiesen, dass die Räume als Wohnraum dem Zweckentfremdungsrecht unterliegen, musste seitens der Antragsgegnerin in die Ermessensentscheidung nicht eingestellt werden und macht die getroffene Entscheidung daher auch nicht ermessensfehlerhaft. Ungeachtet dessen existiert - wie bereits ausgeführt - ein Schreiben des Architekten der Rechtvorgänger der Antragstellerin vom 16. Januar 2001, wonach im Namen des Bauherrn bestätigt wird, dass es sich bei der Maßnahme (Einbau eines Personenaufzuges) nicht um eine Nutzungsänderung handle und sämtliche Wohneinheiten erhalten blieben.

Im Hinblick auf die dargelegte offensichtliche Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids überwiegt das Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin, zumal vorliegend ein besonderes (zusätzliches) öffentliches Interesse an der Anordnung des sofortigen Vollzugs besteht, das über jenes Interesse hinausreicht, welches den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang festgestellt, dass es unter Berücksichtigung der Wohnraumsituation im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, des sich kontinuierlich verschärfenden Wohnraummangels, des fehlenden Nachweises über die wirtschaftlichen Einbußen und des mangelnden Vertrauensschutzes rechtlich nicht zu beanstanden ist, dass die Antragsgegnerin dem besonderen öffentlichen Interesse, den gesetzwidrigen Zustand unverzüglich zu beenden, Vorrang vor den privaten Interessen der Antragstellerin an einer weiteren wirtschaftlich lukrativen, aber rechtswidrigen Nutzung eingeräumt hat. Die Beschwerde war daher zurückzuweisen.

5. Die Kostenentscheidung entspricht § 154 Abs. 2 VwGO; die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i. V. m. § 52 Abs. 1 i. V. m. Nr. 56.6.3 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und vom 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen.

Dieser Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar.

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 12.000 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem der Kläger sich gegen die von der Beklagten mit Bescheid vom 18. November 2014 verfügte und vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 bestätigte Anordnung wendet, die (zweckfremde) Nutzung einer angemieteten Wohnung als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer (sogenannte „Medizintouristen“) zu beenden, bleibt ohne Erfolg. Zulassungsgründe liegen - soweit dargelegt - nicht vor (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Die angefochtene Entscheidung vom 29. Juli 2015 begegnet im Ergebnis keinen ernstlichen Zweifeln an ihrer Richtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die angegriffene Verfügung vom 18. November 2014 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Mit Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken darstellt und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliegt, was eine Zweckentfremdung im Sinne von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und § 4 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) darstellt.

a) Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts bezeichnet die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben (so zutreffend VG Berlin, U.v. 16.8.2005 - 10 A 119.00 - juris, Rn. 30). Für einen derartigen Aufenthalt ist - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - juris, Rn. 27; U.v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris, Rn. 19; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12). Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13 m.w.N).

Letzteres ist, wovon das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14). Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14; siehe auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 17); diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13).

b) Auf dieser Grundlage hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Klägers darauf ausgerichtet ist, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Auf die konkrete - naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende - Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an.

Mangels Vorliegens einer nach § 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, ist das Verwaltungsgericht folglich mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Klägers auf die fortwährende (nicht lediglich vorübergehende) gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet ist.

c) Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Verwaltungsgericht auch mit Recht angenommen, dass der Bescheid der Beklagten vom 18. November 2014 hinreichend bestimmt ist (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Unter Heranziehung der Begründung des Bescheids ist für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden, gefordert wird. Es ist regelmäßig nicht erforderlich, dass sich der Inhalt eines Verwaltungsakts bereits allein aus dem Anordnungssatz präzise ergibt; vielmehr sind neben den bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen auch die beigefügte Begründung zur Bestimmung des Regelungsinhalts heranzuziehen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Aufl. 2014, § 37 Rn. 6). Der Festlegung einer zeitlichen Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer bedurfte es nicht. Ebenso wenig enthält der Bescheid Ermessensfehler. Die Nutzungsuntersagung ist auch keineswegs unverhältnismäßig. Die jeweils lediglich kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Wohnen geeigneten und bestimmten Räumlichkeiten verhindert die Inanspruchnahme des streitgegenständlichen Wohnraums durch den „regulären“ Wohnungsmarkt, mit anderen Worten durch Personen, die diesen Wohnraum zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung dringend benötigen. Etwaigen staatlichen Schutzpflichten im Hinblick auf den vom Verbot der Zweckentfremdung mittelbar betroffenen Personenkreis Schwerkranker aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG könnte allenfalls im Rahmen der Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nach § 5 Abs. 2, 1. Alt. ZeS Rechnung getragen werden. Der Kläger hat jedoch nicht dargelegt, dass er eine solche Genehmigung beantragt hat. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass einem derartigen vorrangigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse im Rahmen der nach § 5 Abs. 2 ZeS vorzunehmenden Abwägung, etwa mangels zumutbarer Möglichkeiten einer anderweitigen Unterbringung außerhalb von Gebieten mit Wohnraummangellage, Pensionen, Hotels oder in Rehakliniken, stets unter Zurückstellung des Gesichtspunkts der dauerhaften Erhaltung betroffenen Wohnraums zu entsprechen wäre.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung sind danach nicht gegeben.

2. Ebenso wenig weist die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), die sich nicht bereits im Berufungszulassungsverfahren hätten klären lassen und deshalb die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden.

3. Entgegen der Auffassung des Klägers besitzt die Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung als „Fremdenbeherbergung“ im Sinne von Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS einzuordnen ist, lässt sich ohne Weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und ist daher nicht im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzlich klärungsbedürftig (vgl. hierzu Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 38).

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher abzulehnen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog. Danach ist der geschätzte Jahresbetrag des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung maßgebend. Der Senat bemisst diesen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht auf 12.000 Euro pro Jahr.

5. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 29. Juli 2015 rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 43.200,- Euro festgesetzt.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die auf das Zweckentfremdungsrecht gestützte, mit einer Zwangsgeldandrohung versehene Anordnung der Antragsgegnerin vom 8. Juli 2015, die Nutzung des 1. bis 4. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses im Anwesen ...-Str., Vordergebäude als Pension zu beenden und wieder einer Wohnnutzung zuzuführen.

Die Beschwerde ist unbegründet und zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hat die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 8. Juli 2015 zu Recht versagt. Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO grundsätzlich beschränkt ist, sind nicht geeignet, den Beschluss des Verwaltungsgerichts entscheidungserheblich in Frage zu stellen.

Der Senat teilt nach einer im vorliegenden Rechtsschutzverfahren einzig möglichen summarischen Beurteilung der Sach- und Rechtslage im Ergebnis die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die seitens der Antragstellerin erfolgte Umwandlung der Wohnheimnutzung in eine Pensions-/Hotelnutzung eine nicht genehmigte Zweckentfremdung im Sinne des § 4 der Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 - ABl S.550) darstellt.

Die Ansicht der Antragstellerin, die im Jahre 1990 erfolgte Genehmigung eines Wohnheims habe bereits die Nutzungsänderung in einen Beherbergungsbetrieb zum Gegenstand gehabt, zumal der bestehende Beherbergungsbetrieb lediglich erweitert werden sollte und ein dauerhaftes Wohnen weder beantragt noch beabsichtigt gewesen sei, kann nicht geteilt werden. Ihr Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht habe verschiedene Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen, geht insgesamt fehl.

1. Die von der Antragstellerin behauptete damalige Genehmigung eines Frühstücksraums im Erdgeschoss entspricht - ungeachtet der von ihr insoweit nicht aufgezeigten Entscheidungserheblichkeit - nicht den genehmigten Bauvorlagen, in denen allein im 1. Obergeschoss ein Frühstücks- und Aufenthaltsraum eingezeichnet ist, der im Übrigen nicht von der streitgegenständlichen Anordnung vom 8. Juli 2015 erfasst ist. Ihr weiterer Einwand, nach den damaligen bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Art. 46 Abs. 2 Satz 1 BayBO a. F.) seien selbstständige Wohnungen (Mindestgröße 40 m², Notwendigkeit eines Abstellraums u. a.) nicht genehmigungsfähig gewesen, lässt zudem außer Acht, dass neben der Pension im Erdgeschoss und dem Frühstücksraum im 1. Obergeschoss ein Wohnheim genehmigt wurde.

Auch sind die darüber hinaus angeführten Gesichtspunkte, bereits vor dem Umbau 1990 habe sich im Erdgeschoss und im Rückgebäude eine Pension befunden und 1990 habe der „Kläger“ bereits drei Pensionsbetriebe geführt, nicht geeignet, die Auffassung der Antragstellerin zu stützen. Denn entscheidend ist vorliegend allein, was die Rechtsvorgänger der Antragstellerin nach Verfahrensgegenstand sowie Zweckbestimmung des Vorhabens zur Genehmigung gestellt haben und was in der Folge im Oktober 1990 - unter Anlegung eines objektivierenden Maßstabs (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15) - genehmigt wurde.

2. Danach ist die gegenwärtige Nutzung als Beherbergungsbetrieb nicht durch die am 4. Oktober 1990 erteilte Baugenehmigung abgedeckt. Die Annahme, die gegenwärtige Nutzung halte sich innerhalb der Variationsbreite der genehmigten Nutzung, entbehrt jeder tragfähigen Grundlage.

Mit dem Bescheid der Antragsgegnerin vom 4. Oktober 1990 wurde entsprechend den Bauvorlagen neben der Pension im Erdgeschoss und einem Frühstücks- und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss die Nutzungsänderung des 1. bis 4. Ober-geschosses sowie des Dachgeschosses in ein Wohnheim genehmigt. Im 2. bis 4. Obergeschoss befinden sich nach den genehmigten Plänen jeweils fünf Zimmer mit Bad, Kochecke und Möblierung und im Dachgeschoss vier Zimmer, ebenfalls mit Bad, Kochecke und Möblierung. Im 1. Obergeschoss fehlen in den Plänen die Kochecken, dort sind vier Zimmer mit Bad sowie eine Teeküche genehmigt.

Unter Berücksichtigung des in der Baugenehmigung erklärten Nutzungszwecks, so wie er sich bei objektiver Betrachtung aus den Bauvorlagen ergibt (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15), ist das Wohnheim erkennbar für eine Wohnnutzung geeignet. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin stellt sich die hier streitige Nutzung nach Maßgabe des Nutzungskonzepts des Bauherrn - allein auf dieses und nicht auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer kommt es an (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris, Rn. 12) - auch unzweifelhaft als Wohnnutzung dar. Die streitgegenständlichen Räume waren vom Verfügungsberechtigten für Wohnzwecke bestimmt.

2.1 Um den Begriff der Wohnnutzung in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl. § 3 Rn. 17). Maßgeblich ist dabei der Begriff des Wohnens, wie er im Jahr 1990 bei Erlass der Baugenehmigung verstanden wurde.

2.1.1 Eine Wohnnutzung nach Bauplanungsrecht zeichnet sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts aus (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris; OVG Lüneburg, U. v. 18.9.2014 - 1 KN 123/12 - juris, Rn. 22). Neben bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes ist hierzu erforderlich, dass Aufenthalts- und private Rückzugsräume geboten werden, die eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erst ermöglichen. Auch Wohnheime - etwa Studentenwohnheime - können daher als Wohngebäude einzustufen sein, wenn sie nach ihrer Zweckbestimmung und Ausstattung Wohnbedürfnisse erfüllen können und sollen (vgl. NdsOVG, U. v. 20.8.1987 - 6 A 166/85 -, BRS 47, Nr. 40). Die Grenzen des Wohnens sind allerdings überschritten, wenn das Gebäude - wie im Fall einer Unterkunft für Monteure - aufgrund seiner spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 11.5.2015 - 1 ME 31/15 - juris, Rn. 20).

Bei der Abgrenzung des Wohnraums, der vom Genehmigungserfordernis des bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung (ZwEWG v. 10.12.2007, GVBl 2007, 864) vom 10. Dezember 2007 geltenden Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVerbG) in Verbindung mit der seine Wirksamkeit für ein bestimmtes Gebiet auslösenden Landesverordnung erfasst wird, von anderen Nutzungsformen ist zunächst von dem eingangs bestimmten Begriff Wohnen bzw. „Wohnraum“ auszugehen. Es muss sich - unter Berücksichtigung der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung von Wohnraum - ebenfalls um Raum handeln, der bestimmt und geeignet ist, auf die Dauer bewohnt zu werden (vgl. BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, Rn. 27). Unter den Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fallen damit alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots der Zweckentfremdung sowohl nach Anlage und baulicher Ausstattung tatsächlich und baurechtlich (im Sinne materieller Baurechtsmäßigkeit) geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden (st. Rspr.; vgl. nur BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, BVerwG, U. v. 29.11.1985 - 8 C 105/83). Dieser Definition entspricht auch § 3 Abs. 1 und 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 a. a. O.). Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung - entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WobauG in der maßgeblichen Fassung der Bekanntmachungen vom 1.9.1976 (BGBl I, S. 2673) und 30.7.1980 (BGBl I, S. 1085) - einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd, sowie eine Toilette und ein Bad (st.Rsp., vgl. u. a. Urteile v. 15.11.1985 - 8 C 103/83 - juris, Rn.10 und vom 27.4.1990 - 8 C 19.88 - juris, Rn. 17 und v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris, Rn. 10).

Mit der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnens verbindet sich nicht der Gegensatz von längerer oder kürzerer oder von unbestimmter Dauer der Nutzung. Vielmehr kann das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel gehandhabt werden (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris). Auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit ist Wohnen. Der Sinn des Merkmals ist darin zu erblicken, ein Wohngebäude als die Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl., § 3 Rn. 17).

2.1.2 Ob eine Nutzung in diesem Sinn auf Dauer angelegt ist, bestimmt sich maßgeblich nach dem Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes. Ermöglicht das Gebäude nach Ausstattung und Bestimmung das dauerhafte Wohnen, kann es grundsätzlich nicht darauf ankommen, ob die Wohnraummietverträge auf kurze oder lange Dauer, befristet oder auf unbestimmte Zeit geschlossen werden (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, § 3, Rn. 17). Eine bestimmte Mindestaufenthaltsdauer, durch die das Wohnen von anderen Nutzungsarten zu unterscheiden wäre, lässt sich freilich nicht festlegen. Demgegenüber bieten Beherbergungsbetriebe vom Nutzungskonzept her den von Tag zu Tag bzw. von Woche zu Woche reichenden kurzen Aufenthalt zum Zwecke der Übernachtung. Ein Beherbergungsbetrieb liegt allerdings nur dann vor, wenn die Räume regelmäßig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 - 4 B 78.89 - juris, Rn.3).

2.2 Gemessen an diesen Vorgaben ist nicht zweifelhaft, dass die im Oktober 1990 genehmigte Nutzung, soweit es die verfahrensgegenständlichen Räume betrifft, eine Wohnraumnutzung darstellt. Die Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigenständig zu gestalten, ist im vorliegenden Fall gegeben. Nach Ausstattung und Konzeption ist das 1990 genehmigte Wohnheim dafür geeignet, dass die Benutzer im Gegensatz zu einem Beherbergungsbetrieb in den jeweiligen Räumen ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 a. a. O.; BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89 - juris, Rn. 17). Auch wenn nach der Konzeption der Rechtsvorgänger der Antragstellerin der Aufenthalt der Bewohner entsprechend den Angaben der Antragstellerin im Verfahren überwiegend zeitlich begrenzt, in vielen Fällen auch nur über drei Monate erfolgte, schloss dies am Ort des Aufenthalts eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit im Hinblick auf eine Verlagerung des Lebensmittelpunktes entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht aus. Dem steht auch nicht entgegen, dass neben der Möblierung des jeweiligen Wohnraums Bettwäsche und Handtücher gestellt wurden und eine Zimmerreinigung vorgenommen worden sein soll. Ungeachtet dessen, dass diese Reinigung nur behauptet, nicht jedoch belegt wurde, hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf verwiesen, dass diese Dienstleistungen der besonderen Art der Wohnnutzung Rechnung tragen; an der Einordnung der Wohnnutzung als selbstbestimmter Nutzung ändert sich hierdurch nichts.

Auch die der Baugenehmigung beigefügte Auflage Ziffer 11 lit. l stellt diese Beurteilung nicht in Frage. Darin wird unter Bezugnahme auf Art 52 Abs. 1 BayBO a. F. (Stand 15.5.1989) verfügt, dass für das Wohnheim eine Brandschutzordnung, Brandschutzhinweise und eine Hausalarmierung zu schaffen sind. Der dem folgende Verweis (und nicht Hinweis) auf die „Richtlinien für den Brandschutz im Hotel- und Beherbergungsbetrieben vom Verband der Sachversicherer e.V., Köln“ war schon deshalb angezeigt, weil insoweit Regelungsgegenstand ein Wohnheim und nicht ein Beherbergungsbetrieb war.

Darüber hinaus differenziert die erteilte Baugenehmigung - entsprechend der Eingabeplanung - zwischen einer Pensionsnutzung im Erdgeschoss mit Frühstücksraum und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss und einer Nutzung als Wohnheim im restlichen Bereich des 1. Obergeschosses sowie im 2. bis 4. Obergeschoss und Dachgeschoss. Dieser vom Bauherrn vorgenommenen Differenzierung hätte es nicht bedurft, wenn beabsichtigt gewesen wäre, die Pension auch hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Räume zu erweitern.

Von diesem Verständnis des Regelungsgehaltes der Baugenehmigung sind offenkundig auch die Rechtsvorgänger der Antragstellerin in der Folge ausgegangen. Den Schreiben ihres Architekten vom 8. Dezember 2000 und vom 16. Januar 2001 an die Antragsgegnerin, wonach eine Umwandlung in eine Pension nicht erfolge und das Wohnheim ab dem 1. Obergeschoss bestehen bleibe, haben diese - unabhängig von der Frage einer Vertretungsberechtigung - nicht widersprochen, obwohl ihnen der Inhalt dieser Mitteilungen mit Schreiben der Antragsgegnerin vom 6. Februar 2001 zur Kenntnis gelangte.

3. Entgegen den Ausführungen der Antragstellerin hat sich das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss auch mit der Möglichkeit einer Genehmigung der Zweckentfremdung aufgrund überwiegender privater Interessen nach § 6 Abs. 2 der ZeS auseinandergesetzt, Anhaltspunkte für eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Antragstellerin jedoch nicht gefunden. Demgegenüber hat die Beschwerdebegründung allein auf eine Beeinträchtigung des Beherbergungsbetriebs der Antragstellerin verwiesen, ohne dies näher zu substantiieren.

4. Ebenso wenig zu beanstanden ist die nur im Rahmen des § 114 VwGO überprüfbare, von der Antragsgegnerin getroffene Ermessensentscheidung. Mit der Betonung der durch die angespannte Wohnungssituation in München begründeten Notwendigkeit der Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung des betroffenen Wohnraums, dem Hinweis auf die dem Verfügungsberechtigten innerhalb der in Ziffer 3 gesetzten Frist zumutbaren und möglichen Beendigung der zweckfremden Nutzung sowie der Bezugnahme auf das Fehlen weniger beeinträchtigender Mittel zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände, wird zwar knapp, aber im Hinblick auf die Zweckrichtung des Gesetzes, einer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegen zu wirken, noch ausreichend pflichtgemäßes Ermessen ausgeübt. Der vom Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang unter Hinweis auf ein Schreiben des Architekten vom 8. Dezember 2001 mit der Erwägung verneinte Vertrauensschutz der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe über viele Jahre darauf hingewiesen, dass die Räume als Wohnraum dem Zweckentfremdungsrecht unterliegen, musste seitens der Antragsgegnerin in die Ermessensentscheidung nicht eingestellt werden und macht die getroffene Entscheidung daher auch nicht ermessensfehlerhaft. Ungeachtet dessen existiert - wie bereits ausgeführt - ein Schreiben des Architekten der Rechtvorgänger der Antragstellerin vom 16. Januar 2001, wonach im Namen des Bauherrn bestätigt wird, dass es sich bei der Maßnahme (Einbau eines Personenaufzuges) nicht um eine Nutzungsänderung handle und sämtliche Wohneinheiten erhalten blieben.

Im Hinblick auf die dargelegte offensichtliche Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids überwiegt das Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin, zumal vorliegend ein besonderes (zusätzliches) öffentliches Interesse an der Anordnung des sofortigen Vollzugs besteht, das über jenes Interesse hinausreicht, welches den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang festgestellt, dass es unter Berücksichtigung der Wohnraumsituation im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, des sich kontinuierlich verschärfenden Wohnraummangels, des fehlenden Nachweises über die wirtschaftlichen Einbußen und des mangelnden Vertrauensschutzes rechtlich nicht zu beanstanden ist, dass die Antragsgegnerin dem besonderen öffentlichen Interesse, den gesetzwidrigen Zustand unverzüglich zu beenden, Vorrang vor den privaten Interessen der Antragstellerin an einer weiteren wirtschaftlich lukrativen, aber rechtswidrigen Nutzung eingeräumt hat. Die Beschwerde war daher zurückzuweisen.

5. Die Kostenentscheidung entspricht § 154 Abs. 2 VwGO; die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i. V. m. § 52 Abs. 1 i. V. m. Nr. 56.6.3 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und vom 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen.

Dieser Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar.

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 12.000 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem der Kläger sich gegen die von der Beklagten mit Bescheid vom 18. November 2014 verfügte und vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 bestätigte Anordnung wendet, die (zweckfremde) Nutzung einer angemieteten Wohnung als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer (sogenannte „Medizintouristen“) zu beenden, bleibt ohne Erfolg. Zulassungsgründe liegen - soweit dargelegt - nicht vor (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Die angefochtene Entscheidung vom 29. Juli 2015 begegnet im Ergebnis keinen ernstlichen Zweifeln an ihrer Richtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die angegriffene Verfügung vom 18. November 2014 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Mit Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken darstellt und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliegt, was eine Zweckentfremdung im Sinne von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und § 4 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) darstellt.

a) Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts bezeichnet die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben (so zutreffend VG Berlin, U.v. 16.8.2005 - 10 A 119.00 - juris, Rn. 30). Für einen derartigen Aufenthalt ist - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - juris, Rn. 27; U.v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris, Rn. 19; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12). Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13 m.w.N).

Letzteres ist, wovon das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14). Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14; siehe auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 17); diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13).

b) Auf dieser Grundlage hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Klägers darauf ausgerichtet ist, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Auf die konkrete - naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende - Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an.

Mangels Vorliegens einer nach § 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, ist das Verwaltungsgericht folglich mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Klägers auf die fortwährende (nicht lediglich vorübergehende) gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet ist.

c) Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Verwaltungsgericht auch mit Recht angenommen, dass der Bescheid der Beklagten vom 18. November 2014 hinreichend bestimmt ist (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Unter Heranziehung der Begründung des Bescheids ist für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden, gefordert wird. Es ist regelmäßig nicht erforderlich, dass sich der Inhalt eines Verwaltungsakts bereits allein aus dem Anordnungssatz präzise ergibt; vielmehr sind neben den bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen auch die beigefügte Begründung zur Bestimmung des Regelungsinhalts heranzuziehen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Aufl. 2014, § 37 Rn. 6). Der Festlegung einer zeitlichen Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer bedurfte es nicht. Ebenso wenig enthält der Bescheid Ermessensfehler. Die Nutzungsuntersagung ist auch keineswegs unverhältnismäßig. Die jeweils lediglich kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Wohnen geeigneten und bestimmten Räumlichkeiten verhindert die Inanspruchnahme des streitgegenständlichen Wohnraums durch den „regulären“ Wohnungsmarkt, mit anderen Worten durch Personen, die diesen Wohnraum zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung dringend benötigen. Etwaigen staatlichen Schutzpflichten im Hinblick auf den vom Verbot der Zweckentfremdung mittelbar betroffenen Personenkreis Schwerkranker aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG könnte allenfalls im Rahmen der Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nach § 5 Abs. 2, 1. Alt. ZeS Rechnung getragen werden. Der Kläger hat jedoch nicht dargelegt, dass er eine solche Genehmigung beantragt hat. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass einem derartigen vorrangigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse im Rahmen der nach § 5 Abs. 2 ZeS vorzunehmenden Abwägung, etwa mangels zumutbarer Möglichkeiten einer anderweitigen Unterbringung außerhalb von Gebieten mit Wohnraummangellage, Pensionen, Hotels oder in Rehakliniken, stets unter Zurückstellung des Gesichtspunkts der dauerhaften Erhaltung betroffenen Wohnraums zu entsprechen wäre.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung sind danach nicht gegeben.

2. Ebenso wenig weist die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), die sich nicht bereits im Berufungszulassungsverfahren hätten klären lassen und deshalb die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden.

3. Entgegen der Auffassung des Klägers besitzt die Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung als „Fremdenbeherbergung“ im Sinne von Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS einzuordnen ist, lässt sich ohne Weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und ist daher nicht im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzlich klärungsbedürftig (vgl. hierzu Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 38).

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher abzulehnen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog. Danach ist der geschätzte Jahresbetrag des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung maßgebend. Der Senat bemisst diesen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht auf 12.000 Euro pro Jahr.

5. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 29. Juli 2015 rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 43.200,- Euro festgesetzt.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die auf das Zweckentfremdungsrecht gestützte, mit einer Zwangsgeldandrohung versehene Anordnung der Antragsgegnerin vom 8. Juli 2015, die Nutzung des 1. bis 4. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses im Anwesen ...-Str., Vordergebäude als Pension zu beenden und wieder einer Wohnnutzung zuzuführen.

Die Beschwerde ist unbegründet und zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hat die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 8. Juli 2015 zu Recht versagt. Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO grundsätzlich beschränkt ist, sind nicht geeignet, den Beschluss des Verwaltungsgerichts entscheidungserheblich in Frage zu stellen.

Der Senat teilt nach einer im vorliegenden Rechtsschutzverfahren einzig möglichen summarischen Beurteilung der Sach- und Rechtslage im Ergebnis die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die seitens der Antragstellerin erfolgte Umwandlung der Wohnheimnutzung in eine Pensions-/Hotelnutzung eine nicht genehmigte Zweckentfremdung im Sinne des § 4 der Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 - ABl S.550) darstellt.

Die Ansicht der Antragstellerin, die im Jahre 1990 erfolgte Genehmigung eines Wohnheims habe bereits die Nutzungsänderung in einen Beherbergungsbetrieb zum Gegenstand gehabt, zumal der bestehende Beherbergungsbetrieb lediglich erweitert werden sollte und ein dauerhaftes Wohnen weder beantragt noch beabsichtigt gewesen sei, kann nicht geteilt werden. Ihr Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht habe verschiedene Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen, geht insgesamt fehl.

1. Die von der Antragstellerin behauptete damalige Genehmigung eines Frühstücksraums im Erdgeschoss entspricht - ungeachtet der von ihr insoweit nicht aufgezeigten Entscheidungserheblichkeit - nicht den genehmigten Bauvorlagen, in denen allein im 1. Obergeschoss ein Frühstücks- und Aufenthaltsraum eingezeichnet ist, der im Übrigen nicht von der streitgegenständlichen Anordnung vom 8. Juli 2015 erfasst ist. Ihr weiterer Einwand, nach den damaligen bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Art. 46 Abs. 2 Satz 1 BayBO a. F.) seien selbstständige Wohnungen (Mindestgröße 40 m², Notwendigkeit eines Abstellraums u. a.) nicht genehmigungsfähig gewesen, lässt zudem außer Acht, dass neben der Pension im Erdgeschoss und dem Frühstücksraum im 1. Obergeschoss ein Wohnheim genehmigt wurde.

Auch sind die darüber hinaus angeführten Gesichtspunkte, bereits vor dem Umbau 1990 habe sich im Erdgeschoss und im Rückgebäude eine Pension befunden und 1990 habe der „Kläger“ bereits drei Pensionsbetriebe geführt, nicht geeignet, die Auffassung der Antragstellerin zu stützen. Denn entscheidend ist vorliegend allein, was die Rechtsvorgänger der Antragstellerin nach Verfahrensgegenstand sowie Zweckbestimmung des Vorhabens zur Genehmigung gestellt haben und was in der Folge im Oktober 1990 - unter Anlegung eines objektivierenden Maßstabs (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15) - genehmigt wurde.

2. Danach ist die gegenwärtige Nutzung als Beherbergungsbetrieb nicht durch die am 4. Oktober 1990 erteilte Baugenehmigung abgedeckt. Die Annahme, die gegenwärtige Nutzung halte sich innerhalb der Variationsbreite der genehmigten Nutzung, entbehrt jeder tragfähigen Grundlage.

Mit dem Bescheid der Antragsgegnerin vom 4. Oktober 1990 wurde entsprechend den Bauvorlagen neben der Pension im Erdgeschoss und einem Frühstücks- und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss die Nutzungsänderung des 1. bis 4. Ober-geschosses sowie des Dachgeschosses in ein Wohnheim genehmigt. Im 2. bis 4. Obergeschoss befinden sich nach den genehmigten Plänen jeweils fünf Zimmer mit Bad, Kochecke und Möblierung und im Dachgeschoss vier Zimmer, ebenfalls mit Bad, Kochecke und Möblierung. Im 1. Obergeschoss fehlen in den Plänen die Kochecken, dort sind vier Zimmer mit Bad sowie eine Teeküche genehmigt.

Unter Berücksichtigung des in der Baugenehmigung erklärten Nutzungszwecks, so wie er sich bei objektiver Betrachtung aus den Bauvorlagen ergibt (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15), ist das Wohnheim erkennbar für eine Wohnnutzung geeignet. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin stellt sich die hier streitige Nutzung nach Maßgabe des Nutzungskonzepts des Bauherrn - allein auf dieses und nicht auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer kommt es an (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris, Rn. 12) - auch unzweifelhaft als Wohnnutzung dar. Die streitgegenständlichen Räume waren vom Verfügungsberechtigten für Wohnzwecke bestimmt.

2.1 Um den Begriff der Wohnnutzung in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl. § 3 Rn. 17). Maßgeblich ist dabei der Begriff des Wohnens, wie er im Jahr 1990 bei Erlass der Baugenehmigung verstanden wurde.

2.1.1 Eine Wohnnutzung nach Bauplanungsrecht zeichnet sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts aus (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris; OVG Lüneburg, U. v. 18.9.2014 - 1 KN 123/12 - juris, Rn. 22). Neben bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes ist hierzu erforderlich, dass Aufenthalts- und private Rückzugsräume geboten werden, die eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erst ermöglichen. Auch Wohnheime - etwa Studentenwohnheime - können daher als Wohngebäude einzustufen sein, wenn sie nach ihrer Zweckbestimmung und Ausstattung Wohnbedürfnisse erfüllen können und sollen (vgl. NdsOVG, U. v. 20.8.1987 - 6 A 166/85 -, BRS 47, Nr. 40). Die Grenzen des Wohnens sind allerdings überschritten, wenn das Gebäude - wie im Fall einer Unterkunft für Monteure - aufgrund seiner spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 11.5.2015 - 1 ME 31/15 - juris, Rn. 20).

Bei der Abgrenzung des Wohnraums, der vom Genehmigungserfordernis des bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung (ZwEWG v. 10.12.2007, GVBl 2007, 864) vom 10. Dezember 2007 geltenden Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVerbG) in Verbindung mit der seine Wirksamkeit für ein bestimmtes Gebiet auslösenden Landesverordnung erfasst wird, von anderen Nutzungsformen ist zunächst von dem eingangs bestimmten Begriff Wohnen bzw. „Wohnraum“ auszugehen. Es muss sich - unter Berücksichtigung der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung von Wohnraum - ebenfalls um Raum handeln, der bestimmt und geeignet ist, auf die Dauer bewohnt zu werden (vgl. BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, Rn. 27). Unter den Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fallen damit alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots der Zweckentfremdung sowohl nach Anlage und baulicher Ausstattung tatsächlich und baurechtlich (im Sinne materieller Baurechtsmäßigkeit) geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden (st. Rspr.; vgl. nur BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, BVerwG, U. v. 29.11.1985 - 8 C 105/83). Dieser Definition entspricht auch § 3 Abs. 1 und 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 a. a. O.). Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung - entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WobauG in der maßgeblichen Fassung der Bekanntmachungen vom 1.9.1976 (BGBl I, S. 2673) und 30.7.1980 (BGBl I, S. 1085) - einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd, sowie eine Toilette und ein Bad (st.Rsp., vgl. u. a. Urteile v. 15.11.1985 - 8 C 103/83 - juris, Rn.10 und vom 27.4.1990 - 8 C 19.88 - juris, Rn. 17 und v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris, Rn. 10).

Mit der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnens verbindet sich nicht der Gegensatz von längerer oder kürzerer oder von unbestimmter Dauer der Nutzung. Vielmehr kann das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel gehandhabt werden (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris). Auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit ist Wohnen. Der Sinn des Merkmals ist darin zu erblicken, ein Wohngebäude als die Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl., § 3 Rn. 17).

2.1.2 Ob eine Nutzung in diesem Sinn auf Dauer angelegt ist, bestimmt sich maßgeblich nach dem Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes. Ermöglicht das Gebäude nach Ausstattung und Bestimmung das dauerhafte Wohnen, kann es grundsätzlich nicht darauf ankommen, ob die Wohnraummietverträge auf kurze oder lange Dauer, befristet oder auf unbestimmte Zeit geschlossen werden (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, § 3, Rn. 17). Eine bestimmte Mindestaufenthaltsdauer, durch die das Wohnen von anderen Nutzungsarten zu unterscheiden wäre, lässt sich freilich nicht festlegen. Demgegenüber bieten Beherbergungsbetriebe vom Nutzungskonzept her den von Tag zu Tag bzw. von Woche zu Woche reichenden kurzen Aufenthalt zum Zwecke der Übernachtung. Ein Beherbergungsbetrieb liegt allerdings nur dann vor, wenn die Räume regelmäßig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 - 4 B 78.89 - juris, Rn.3).

2.2 Gemessen an diesen Vorgaben ist nicht zweifelhaft, dass die im Oktober 1990 genehmigte Nutzung, soweit es die verfahrensgegenständlichen Räume betrifft, eine Wohnraumnutzung darstellt. Die Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigenständig zu gestalten, ist im vorliegenden Fall gegeben. Nach Ausstattung und Konzeption ist das 1990 genehmigte Wohnheim dafür geeignet, dass die Benutzer im Gegensatz zu einem Beherbergungsbetrieb in den jeweiligen Räumen ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 a. a. O.; BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89 - juris, Rn. 17). Auch wenn nach der Konzeption der Rechtsvorgänger der Antragstellerin der Aufenthalt der Bewohner entsprechend den Angaben der Antragstellerin im Verfahren überwiegend zeitlich begrenzt, in vielen Fällen auch nur über drei Monate erfolgte, schloss dies am Ort des Aufenthalts eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit im Hinblick auf eine Verlagerung des Lebensmittelpunktes entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht aus. Dem steht auch nicht entgegen, dass neben der Möblierung des jeweiligen Wohnraums Bettwäsche und Handtücher gestellt wurden und eine Zimmerreinigung vorgenommen worden sein soll. Ungeachtet dessen, dass diese Reinigung nur behauptet, nicht jedoch belegt wurde, hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf verwiesen, dass diese Dienstleistungen der besonderen Art der Wohnnutzung Rechnung tragen; an der Einordnung der Wohnnutzung als selbstbestimmter Nutzung ändert sich hierdurch nichts.

Auch die der Baugenehmigung beigefügte Auflage Ziffer 11 lit. l stellt diese Beurteilung nicht in Frage. Darin wird unter Bezugnahme auf Art 52 Abs. 1 BayBO a. F. (Stand 15.5.1989) verfügt, dass für das Wohnheim eine Brandschutzordnung, Brandschutzhinweise und eine Hausalarmierung zu schaffen sind. Der dem folgende Verweis (und nicht Hinweis) auf die „Richtlinien für den Brandschutz im Hotel- und Beherbergungsbetrieben vom Verband der Sachversicherer e.V., Köln“ war schon deshalb angezeigt, weil insoweit Regelungsgegenstand ein Wohnheim und nicht ein Beherbergungsbetrieb war.

Darüber hinaus differenziert die erteilte Baugenehmigung - entsprechend der Eingabeplanung - zwischen einer Pensionsnutzung im Erdgeschoss mit Frühstücksraum und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss und einer Nutzung als Wohnheim im restlichen Bereich des 1. Obergeschosses sowie im 2. bis 4. Obergeschoss und Dachgeschoss. Dieser vom Bauherrn vorgenommenen Differenzierung hätte es nicht bedurft, wenn beabsichtigt gewesen wäre, die Pension auch hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Räume zu erweitern.

Von diesem Verständnis des Regelungsgehaltes der Baugenehmigung sind offenkundig auch die Rechtsvorgänger der Antragstellerin in der Folge ausgegangen. Den Schreiben ihres Architekten vom 8. Dezember 2000 und vom 16. Januar 2001 an die Antragsgegnerin, wonach eine Umwandlung in eine Pension nicht erfolge und das Wohnheim ab dem 1. Obergeschoss bestehen bleibe, haben diese - unabhängig von der Frage einer Vertretungsberechtigung - nicht widersprochen, obwohl ihnen der Inhalt dieser Mitteilungen mit Schreiben der Antragsgegnerin vom 6. Februar 2001 zur Kenntnis gelangte.

3. Entgegen den Ausführungen der Antragstellerin hat sich das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss auch mit der Möglichkeit einer Genehmigung der Zweckentfremdung aufgrund überwiegender privater Interessen nach § 6 Abs. 2 der ZeS auseinandergesetzt, Anhaltspunkte für eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Antragstellerin jedoch nicht gefunden. Demgegenüber hat die Beschwerdebegründung allein auf eine Beeinträchtigung des Beherbergungsbetriebs der Antragstellerin verwiesen, ohne dies näher zu substantiieren.

4. Ebenso wenig zu beanstanden ist die nur im Rahmen des § 114 VwGO überprüfbare, von der Antragsgegnerin getroffene Ermessensentscheidung. Mit der Betonung der durch die angespannte Wohnungssituation in München begründeten Notwendigkeit der Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung des betroffenen Wohnraums, dem Hinweis auf die dem Verfügungsberechtigten innerhalb der in Ziffer 3 gesetzten Frist zumutbaren und möglichen Beendigung der zweckfremden Nutzung sowie der Bezugnahme auf das Fehlen weniger beeinträchtigender Mittel zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände, wird zwar knapp, aber im Hinblick auf die Zweckrichtung des Gesetzes, einer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegen zu wirken, noch ausreichend pflichtgemäßes Ermessen ausgeübt. Der vom Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang unter Hinweis auf ein Schreiben des Architekten vom 8. Dezember 2001 mit der Erwägung verneinte Vertrauensschutz der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe über viele Jahre darauf hingewiesen, dass die Räume als Wohnraum dem Zweckentfremdungsrecht unterliegen, musste seitens der Antragsgegnerin in die Ermessensentscheidung nicht eingestellt werden und macht die getroffene Entscheidung daher auch nicht ermessensfehlerhaft. Ungeachtet dessen existiert - wie bereits ausgeführt - ein Schreiben des Architekten der Rechtvorgänger der Antragstellerin vom 16. Januar 2001, wonach im Namen des Bauherrn bestätigt wird, dass es sich bei der Maßnahme (Einbau eines Personenaufzuges) nicht um eine Nutzungsänderung handle und sämtliche Wohneinheiten erhalten blieben.

Im Hinblick auf die dargelegte offensichtliche Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids überwiegt das Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin, zumal vorliegend ein besonderes (zusätzliches) öffentliches Interesse an der Anordnung des sofortigen Vollzugs besteht, das über jenes Interesse hinausreicht, welches den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang festgestellt, dass es unter Berücksichtigung der Wohnraumsituation im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, des sich kontinuierlich verschärfenden Wohnraummangels, des fehlenden Nachweises über die wirtschaftlichen Einbußen und des mangelnden Vertrauensschutzes rechtlich nicht zu beanstanden ist, dass die Antragsgegnerin dem besonderen öffentlichen Interesse, den gesetzwidrigen Zustand unverzüglich zu beenden, Vorrang vor den privaten Interessen der Antragstellerin an einer weiteren wirtschaftlich lukrativen, aber rechtswidrigen Nutzung eingeräumt hat. Die Beschwerde war daher zurückzuweisen.

5. Die Kostenentscheidung entspricht § 154 Abs. 2 VwGO; die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i. V. m. § 52 Abs. 1 i. V. m. Nr. 56.6.3 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und vom 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen.

Dieser Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar.