Verwaltungsgericht München Beschluss, 14. Juli 2017 - M 9 X 17.2044

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen eine aufgrund des Wohnraumzweckentfremdungsrechts ergangene Anordnung vom 2. Juni 2016, die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung zu beenden.

Der Kläger hat die hier verfahrensgegenständliche Wohnung Nr. 69, Erdgeschoss rechts im Anwesen E. Straße 12a aufgrund eines Mietvertrags mit dem Eigentümer Imad A. vom 27. November 2015 mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2015 angemietet. Gegen den Eigentümer der Wohnung hat die Beklagte ein Verfahren nach dem Zweckentfremdungsrecht durchgeführt und mit Bescheid vom 11. November 2015 die Nutzung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung untersagt sowie mit Bescheid vom 11. Februar 2016 das angedrohte Zwangsgeld unter Androhung eines erneuten Zwangsgelds für fällig erklärt. Einen Eilantrag des Eigentümers hat das Verwaltungsgericht München mit Beschluss vom 30. Mai 2016 (M 9 S. 16.1261) abgelehnt. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat die Beschwerde mit Beschluss vom 20. September 2016 verworfen (12 CS 16.1401). Weitere Verfahren des Eigentümers wurden eingestellt (M 9 K 16.1260, M 9 K 16.5075, M 9 S. 16.5076), nachdem diese für erledigt erklärt wurden.

Aufgrund von Ortsterminen am 28. Januar 2016, 10. März 2016, 14. April 2016 und weiterer Nachbarbeschwerden stellte die Beklagte fest, dass der Kläger als Mieter weiterhin die Wohnung gewerblich zu Fremdenverkehrszwecken an Touristen für einen täglichen Mietzins von 180,00 bis 200,00 Euro täglich kurzfristig untervermietete. Die Bewohner hielten sich nach ihren eigenen Angaben als Patienten bzw. deren Begleitung zum Zwecke der ärztlichen Behandlung in München auf.

Mit Bescheid vom 2. Juni 2016 forderte die Beklagte nach Anhörung den Kläger zur unverzüglichen Beendigung der Nutzung der Wohnung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung auf (Ziffer 1.) und verpflichtete ihn, nach Aufgabe der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung die Wohnung unverzüglich der Wohnnutzung zuzuführen (Ziffer 2.). Für den Fall, dass der Verpflichtung aus Ziffer 1. des Bescheides nicht binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheids Folge geleistet werde, wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 5.400,00 Euro angedroht (Ziffer 3.). Für den Fall, dass Ziffer 2. des Bescheids nicht innerhalb von drei Monaten ab Zustellung Folge geleistet werde, wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 5.400,00 Euro angedroht (Ziffer 4.). Die sofortige Vollziehung der Ziffern 1. und 2. des Bescheides wurde angeordnet (Ziffer 5.).

Der Kläger vermiete die baurechtlich 1981 als Wohnraum ausgewiesene 4-Zimmer-Wohnung fortlaufend kurzfristig an Touristen, die sich zur medizinischen Behandlung in München aufhielten. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf den Bescheid Bezug genommen.

Der Kläger hat am 13. Juni 2016 Klage erhoben und beantragt,

Der Bescheid vom 2. Juni 2016 wird aufgehoben.

Auf die Klagebegründung vom 9. Juli wird Bezug genommen.

Die Beklagte beantragte,

Klageabweisung.

Auf den Bescheid und die Ermittlungen werde Bezug genommen.

Ausweislich der Akten und der Erklärungen des Wohnungseigentümers sowie seines Bevollmächtigten in den diesen betreffenden Gerichtsverfahren wurde dem Kläger am 26. Oktober 2016 mit Wirkung zum 4. November 2016 gekündigt. Am 7. November 2016 wurde eine Räumungsklage erhoben, über die noch nicht entschieden wurde. Die Wohnung wurde nicht geräumt.

Nach erneuten Ermittlungen hat die Beklagte mit Bescheid vom 10. November 2016 das Zwangsgeld für fällig erklärt und ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von 10.800,00 Euro angedroht; über die Klage dagegen (M 9 K 16.5426) wurde noch nicht entschieden.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Der Bescheid vom 2. Juni 2016 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 VwGO.

Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung liegen vor. Rechtsgrundlage des Bescheids ist Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 Landesstraf- und Verordnungsgesetz (LStVG) i.V.m. Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2013. Die Überlassung der betroffenen Wohnung durch den Kläger an kurzfristig wechselnde Untermieter erfüllt den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit nach Art. 5 ZwEWG, da geschützter Wohnraum i.S.v. Art. 2, Art. 5 ZwEWG vorliegt. Die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Vermietung an Personen, die sich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in München aufhalten, ist eine nicht nur vorübergehende gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung, Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 12. Dezember 2013. Maßgeblich dafür ist das Nutzungskonzept des Klägers, der, wie aus zahlreichen Verfahren hinreichend bekannt ist, das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt, hier als Mieter (BayVGH, B.v. 30.9.2016 - 12 CS 16.1401). Die diesbezügliche Einlassung des Klägers, auch die Nutzung durch wechselnde Touristen stelle ein Wohnen dar, ist im Hinblick auf den klaren Wortlaut der entsprechenden Vorschriften im Zweckentfremdungsrecht unerheblich. Dies gilt auch, soweit der Kläger vorträgt, die Medizintouristen würden für die Zeit ihres der Länge nach nicht von Anfang feststehenden Aufenthalts ihren Lebensmittelpunkt nach Deutschland verlegen und könnten dafür eine Aufenthaltserlaubnis erhalten, da maßgeblich der hier in allen Fällen stets vorübergehende Aufenthalt, gekoppelt an einen bestimmten Zweck, ist.

Der Umstand, dass der Kläger trotz erfolgter Kündigung und trotz anhängiger Räumungsklage nach wie vor die Wohnung nicht herausgegeben hat, zeigt, dass er der richtige Adressat sowohl für die Nutzungsuntersagung als auch für die Verpflichtung, die Wohnung nach Beendigung der Nutzung zur Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen, ist. Dieser Verpflichtung kann er auch dadurch nachkommen, dass er die Wohnung aufgibt (BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899).

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 f. ZPO.

I. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III. Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 64.800,- EUR festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem der Kläger sich gegen eine aufgrund des Wohnraumzweckentfremdungsrechts ergangene Anordnung der Beklagten vom 2. Juni 2016, die Nutzung einer angemieteten Wohnung für die kurzfristige Unterbringung von wechselnden Personen (sog. „Medizintouristen“) zum Zwecke der Fremdenbeherbergung zu beenden, und die Abweisung seiner hiergegen gerichteten Klage durch das Verwaltungsgericht wendet, bleibt ohne Erfolg. Zulassungsgründe liegen - soweit dargelegt - nicht vor (§ 124 a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Die Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung begegnet keinen ernstlichen Zweifeln (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der angegriffene Bescheid vom 2. Juni 2016 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Mit Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, eine Überlassung zu anderen als zu Wohnzwecken darstellt und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliegt, was eine Zweckentfremdung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und § 4 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZES) darstellt.

a) Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts bezeichnet die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben (vgl. BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris, Rn. 4; VG Berlin, U.v. 16.8.2005 - 10 A 119.00 - juris, Rn. 30). Für einen derartigen Aufenthalt ist ein lediglich beherberungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - juris, Rn. 27; U.v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris, Rn. 19; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 -juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris, Rn. 4). Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13; B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris, Rn. 4).

Letzteres ist regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrundeliegende Nutzungskonzept (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14; B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris, Rn. 5). Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14; B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris, Rn. 5; s. auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 17); diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13; B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris, Rn. 5).

b) Auf dieser Grundlage hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Klägers darauf ausgerichtet ist, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Auf die konkrete -naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende - Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an.

aa) Dem vermag der Kläger nicht mit Erfolg entgegenzuhalten, die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen stelle nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts keine Beherbergung dar (vgl. BVerwG, B.v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - juris, Rn. 3). Der Kläger verkennt den spezifisch baurechtlichen Bezug dieser Aussage. Die Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts beschränken sich auf die Baunutzungsverordnung und die in dieser vorgegebene Unterscheidung zwischen allgemeiner Wohnnutzung und Feriennutzung. Diese Unterscheidung verbietet es nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts, den Begriff der Beherbergung - für den Bereich der Baunutzungsverordnung - so weit zu fassen, dass er auch die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen einschließt (vgl. BVerwG, B.v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - juris, Rn. 3). Für das vorliegend allein streitgegenständliche Zweckentfremdungsrecht kommt dieser Aussage indes keine Bedeutung zu. Dieses folgt vielmehr eigenen Maßstäben und Grundsätzen.

bb) Der Kläger hat auch im Berufungszulassungsverfahren nicht aufgezeigt, dass er auf unbestimmte Dauer an „Medizintouristen“ vermietet, die ihren Lebensmittelpunkt durch Aufgabe ihres bisherigen Wohnsitzes endgültig an den Beherbergungsort verlagert haben und die Geltungsdauer des diesen Personen erteilten Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - Umdruck, Rn. 5). Allein die Anmeldung in der Landeshauptstadt, ohne jeden Nachweis der Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes im Heimatland, reicht insoweit nicht aus. Entsprechende Meldebestätigungen bezeugen lediglich die Anmeldung eines aktuellen Wohnsitzes in München, nicht aber die endgültige Aufgabe des bisherigen („Erst „)Wohnsitzes im Herkunftsland und damit die Begründung einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ in München. Ebenso wenig hat sich der Kläger zur Geltungsdauer der den „Medizintouristen“ erteilten Aufenthaltserlaubnis verhalten. Allein der Hinweis, es handele sich um Aufenthaltserlaubnisse nach § 25 Abs. 4 Satz 1 AufenthG, kann insoweit nicht genügen, da diese Vorschrift sich ausdrücklich auf einen lediglich „vorübergehenden“ Aufenthalt (entsprechend der Behandlungsdauer) bezieht. Desgleichen vermag auch der angezogene Vergleich mit einem Studenten, der sich für die Dauer von zwei Semestern in München aufhält, nicht zu verfangen. Insoweit unterliegt die endgültige Verlagerung des Lebensmittelpunkts an den Studienort - schon aufgrund der Offenheit des weiteren Verbleibs bis zur Beendigung der Ausbildung - keinerlei Zweifeln. Ungeachtet dessen fehlt insoweit auch jeder Bezug zur Zweckentfremdung in Form einer gewerblichen Fremdenbeherbergung.

cc) Entgegen der Annahme des Klägers ist der Bescheid vom 2. Juni 2016 auch ausreichend bestimmt (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Für den Kläger ist hinreichend klar erkennbar, welches Verhalten, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden, gefordert wird.

dd) Ebenso wenig besteht ein Vollstreckungshindernis. Von dem Kläger wird nichts rechtlich Unmögliches verlangt. Er kann den mit den „Medizintouristen“ geschlossenen „Beherbergungsvertrag“, der sich in seinem wesentlichen Kern als Mietvertrag darstellt (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, 2014, Vorbem. 48 zu § 535), jederzeit gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB ordentlich innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 3 BGB analog kündigen. Wird ein „Beherbergungsvertrag“ nicht bereits von vornherein auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung, gestützt auf die Verkehrssitte, in der Regel eine (stillschweigende) Vereinbarung einer Kündigungsfrist anzunehmen, wie § 573 c Abs. 3 BGB sie enthält (so ausdrückl. Rolfs, in: Staudinger, BGB, 2014, § 573 c Rn. 40). Die ordentliche Kündigung des mit den „Medizintouristen“ bestehenden „Beherbergungsvertrags“ ist damit spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats zulässig (§ 573 c Abs. 3 BGB).

ee) Entgegen der Auffassung des Klägers erweist sich daher die in Ziff. 3 des Bescheides vom 2. Juni 2016 verfügte Androhung eines Zwangsgelds in Höhe von 5.400,- Euro für den Fall, dass der Verpflichtung aus Ziff. 1 des Bescheides (unverzügliche Beendigung der Nutzung der Wohnung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung) nicht binnen einer Frist von sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides Folge geleistet wird, keineswegs als unverhältnismäßig. Der Kläger konnte nach Zugang des Bescheids vom 2. Juni 2016 bis zum 15. Juni 2016 zum Ablauf des Monats Juni 2016 kündigen und damit die Sechswochenfrist einhalten.

ff) Ebenso wenig begegnet Ziff. 4 des Bescheides vom 2. Juni 2016 rechtlichen Bedenken, in welcher für den Fall, dass Ziff. 2 des Bescheids (Wiederzuführung zur Wohnnutzung) nicht innerhalb von drei Monaten ab Zustellung des Bescheides Folge geleistet wird, ein Zwangsgeld in Höhe von 5.400,- Euro angedroht wurde. Geht man von einer Beendigung des Beherbergungsvertrages zum 30. Juni 2016 aus, so blieb ausreichend Zeit, diese Verpflichtung umzusetzen. Für den Fall des Erforderlichwerdens einer Räumungsklage hätte auf entsprechenden Antrag oder bereits von Amts wegen eine Verlängerung der Frist erfolgen können.

Mangels Vorliegens einer nach § 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZES erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, ist das Verwaltungsgericht folglich mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Klägers auf die fortwährende (nicht lediglich vorübergehende) gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet ist.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung sind danach nicht gegeben.

2. Entgegen der Auffassung des Klägers besitzt die Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, ob die Vermietung an Personen, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung in Deutschland aufhalten, den Tatbestand der Zweckentfremdung von Wohnraum erfülle, lässt sich ohne weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und ist daher nicht im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzlich klärungsbedürftig (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 38). Eine aufgeworfene Rechtsfrage hat nicht schon deshalb grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO, weil zu ihr noch keine ausdrückliche höchstrichterliche Rechtsprechung vorliegt. Vielmehr fehlt es an der erforderlichen Klärungsbedürftigkeit bereits dann, wenn sich die Fragestellung - wie vorliegend - ohne weiteres anhand des bislang erreichten Klärungsstands in der Rechtsprechung beantworten lässt (vgl. Happ, in: Eyermann, a.a.O., § 124 Rn. 38).

3. Ebenso wenig ist die Berufung nach § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO zuzulassen. Soweit der Kläger eine Divergenz der Entscheidung des Verwaltungsgerichts von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unter Bezugnahme auf dessen Beschluss vom 8. Mai 1989 - 4 B 78.89 - juris, Rn. 3 zu begründen versucht, ist darauf hinzuweisen, dass sich eine behauptete Divergenz von Rechtssätzen im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO stets auf dieselbe Rechtsvorschrift beziehen muss (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 42). Bereits daran fehlt es. Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts befasst sich mit dem Begriff der Beherbergung im Baurecht, insbesondere in der Baunutzungsverordnung; das Urteil des Verwaltungsgerichts hingegen ist zu einem völlig anderen Rechtsgebiet - dem Zweckentfremdungsrecht - ergangen. Nicht einmal eine - hier von vornherein nicht bestehende - Vergleichbarkeit der Regelungsinhalte könnte eine Divergenz begründen (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 42).

Soweit der Kläger ferner eine Divergenz der Entscheidung des Verwaltungsgerichts vom Beschluss des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs vom 26. November 2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13 darin erblicken möchte, dass der Senat - anders als das Verwaltungsgericht - auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit als Wohnen angesehen habe, lässt er den Zusammenhang, in dem dieser Rechtssatz steht, unberücksichtigt. Mit der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnens verbindet sich gerade nicht der Gegensatz von längerer oder kürzerer oder einer unbestimmten Dauer der Nutzung. Vielmehr ist das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel zu handhaben. Der Sinn des Merkmals ist maßgeblich darin zu sehen, ein Wohngebäude als Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13 m.w.N.). Auf der Grundlage eben dieses Rechtssatzes hat das Verwaltungsgericht sein Urteil gefällt. Die Annahme einer Divergenz liegt daher auch und gerade vor dem Hintergrund der Entscheidung des Senats vom 7. Dezember 2015 - 12 ZB 15.2287 - juris, Rn. 4 gänzlich fern.

4. Gleiches gilt im Hinblick auf den ebenfalls geltend gemachten Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO. Das Verwaltungsgericht hat nicht wesentlichen Tatsachenvortrag des Klägers unbeachtet gelassen, es hat ihm lediglich nicht die von ihm gewünschte Bedeutung beigemessen. Dies begründet jedoch weder eine Verletzung rechtlichen Gehörs (vgl. BVerfGE 64, 1 [12]) noch einen Verfahrensmangel im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO. Der Kläger hat - wie bereits erwähnt - nicht nur in erster Instanz vor dem Verwaltungsgericht, sondern auch im Berufungszulassungsverfahren nicht nachvollziehbar darzulegen vermocht, dass er auf unbestimmte Dauer an (bisherige) „Medizintouristen“ vermietet, die ihren Lebensmittelpunkt unter Aufgabe ihres Wohnsitzes im Heimatland endgültig an den Beherbergungsort verlagern, und die Geltungsdauer deren Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lässt. Die Frage wurde ausweislich der Niederschrift über die mündliche Verhandlung in der Sitzung vom 15. Februar 2017 erörtert. Die Annahme einer Gehörsverletzung liegt daher von vornherein fern.

Ebenso wenig ist eine Verletzung des Amtsermittlungsgrundsatzes (§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO) zu erkennen. Der Kläger selbst hat in der Klagebegründung vom 9. Juli 2016 erklärt, dass er die streitgegenständliche Wohnung an verschiedene Personen weitervermietet hat. Diesen Vorgang hat das Verwaltungsgericht mit der Wortwahl, der Kläger vermiete „an kurzfristig wechselnde Untermieter“ bzw. vermiete „regelmäßig kurzzeitig“ zutreffend umschrieben. Auf die konkrete - naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende - Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an (vgl. auch bereits BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris, Rn. 6).

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher abzulehnen.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog. Danach ist der geschätzte Jahresbetrag des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung maßgebend. Der Senat bemisst diesen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht auf 64.800,- Euro pro Jahr.

6. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 15. Februar 2017 rechtskräftig (§ 124 a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 12.000 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem der Kläger sich gegen die von der Beklagten mit Bescheid vom 18. November 2014 verfügte und vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 bestätigte Anordnung wendet, die (zweckfremde) Nutzung einer angemieteten Wohnung als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer (sogenannte „Medizintouristen“) zu beenden, bleibt ohne Erfolg. Zulassungsgründe liegen - soweit dargelegt - nicht vor (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Die angefochtene Entscheidung vom 29. Juli 2015 begegnet im Ergebnis keinen ernstlichen Zweifeln an ihrer Richtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die angegriffene Verfügung vom 18. November 2014 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Mit Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken darstellt und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliegt, was eine Zweckentfremdung im Sinne von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und § 4 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) darstellt.

a) Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts bezeichnet die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben (so zutreffend VG Berlin, U.v. 16.8.2005 - 10 A 119.00 - juris, Rn. 30). Für einen derartigen Aufenthalt ist - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - juris, Rn. 27; U.v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris, Rn. 19; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12). Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13 m.w.N).

Letzteres ist, wovon das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14). Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14; siehe auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 17); diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13).

b) Auf dieser Grundlage hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Klägers darauf ausgerichtet ist, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Auf die konkrete - naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende - Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an.

Mangels Vorliegens einer nach § 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, ist das Verwaltungsgericht folglich mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Klägers auf die fortwährende (nicht lediglich vorübergehende) gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet ist.

c) Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Verwaltungsgericht auch mit Recht angenommen, dass der Bescheid der Beklagten vom 18. November 2014 hinreichend bestimmt ist (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Unter Heranziehung der Begründung des Bescheids ist für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden, gefordert wird. Es ist regelmäßig nicht erforderlich, dass sich der Inhalt eines Verwaltungsakts bereits allein aus dem Anordnungssatz präzise ergibt; vielmehr sind neben den bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen auch die beigefügte Begründung zur Bestimmung des Regelungsinhalts heranzuziehen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Aufl. 2014, § 37 Rn. 6). Der Festlegung einer zeitlichen Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer bedurfte es nicht. Ebenso wenig enthält der Bescheid Ermessensfehler. Die Nutzungsuntersagung ist auch keineswegs unverhältnismäßig. Die jeweils lediglich kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Wohnen geeigneten und bestimmten Räumlichkeiten verhindert die Inanspruchnahme des streitgegenständlichen Wohnraums durch den „regulären“ Wohnungsmarkt, mit anderen Worten durch Personen, die diesen Wohnraum zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung dringend benötigen. Etwaigen staatlichen Schutzpflichten im Hinblick auf den vom Verbot der Zweckentfremdung mittelbar betroffenen Personenkreis Schwerkranker aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG könnte allenfalls im Rahmen der Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nach § 5 Abs. 2, 1. Alt. ZeS Rechnung getragen werden. Der Kläger hat jedoch nicht dargelegt, dass er eine solche Genehmigung beantragt hat. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass einem derartigen vorrangigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse im Rahmen der nach § 5 Abs. 2 ZeS vorzunehmenden Abwägung, etwa mangels zumutbarer Möglichkeiten einer anderweitigen Unterbringung außerhalb von Gebieten mit Wohnraummangellage, Pensionen, Hotels oder in Rehakliniken, stets unter Zurückstellung des Gesichtspunkts der dauerhaften Erhaltung betroffenen Wohnraums zu entsprechen wäre.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung sind danach nicht gegeben.

2. Ebenso wenig weist die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), die sich nicht bereits im Berufungszulassungsverfahren hätten klären lassen und deshalb die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden.

3. Entgegen der Auffassung des Klägers besitzt die Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung als „Fremdenbeherbergung“ im Sinne von Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS einzuordnen ist, lässt sich ohne Weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und ist daher nicht im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzlich klärungsbedürftig (vgl. hierzu Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 38).

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher abzulehnen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog. Danach ist der geschätzte Jahresbetrag des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung maßgebend. Der Senat bemisst diesen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht auf 12.000 Euro pro Jahr.

5. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 29. Juli 2015 rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).