I.
Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 15. Februar 2017 Az. M 9 K 16.2662, mit dem die Klage des Beschwerdeführers gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Nutzungsuntersagung abgewiesen wurde. Ferner wendet sich der Beschwerdeführer gegen den Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 19. April 2017 Az. 12 ZB 17.595, mit dem der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts München abgelehnt wurde, sowie gegen die Verwerfung der Anhörungsrüge des Beschwerdeführers durch Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 10. Mai 2017 Az. 12 ZB 17.883.
1. Der Beschwerdeführer ist seit 1. Dezember 2015 Mieter einer ca. 132 m2 großen Wohnung in München, die baurechtlich als Wohnraum ausgewiesen ist. Die Landeshauptstadt München gab dem Beschwerdeführer mit Bescheid vom 2. Juni 2016 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung von Zwangsgeldern auf, die Nutzung dieser Wohnung zum Zweck der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden und die Wohneinheit wieder Wohnzwecken zuzuführen. Nach den Ermittlungen der Stadt sei die Wohnung zu keinem Zeitpunkt vom Beschwerdeführer selbst bewohnt worden, sondern zur kurzfristigen Nutzung - insbesondere wegen medizinischer Behandlungen - an verschiedene wechselnde Personen aus dem arabischsprachigen Raum vermietet worden. Diese Zweckentfremdung könne nicht genehmigt werden.
2. Die dagegen erhobene Klage des Beschwerdeführers wies das Verwaltungsgericht München mit dem angegriffenen Urteil vom 15. Februar 2017 ab. Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung lägen vor. Rechtsgrundlage des Bescheids sei Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 LStVG i. V. m. Art. 2 und 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2013. Die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Vermietung an Personen, die sich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in München aufhielten, sei eine nicht nur vorübergehende gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung. Maßgeblich dafür sei das Nutzungskonzept des Beschwerdeführers, der das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sog. Medizintouristen professionell betreibe. Die Einlassung, auch die Nutzung durch wechselnde Touristen stelle ein Wohnen dar, sei im Hinblick auf den klaren Wortlaut der entsprechenden Vorschriften im Zweckentfremdungsrecht unerheblich. Dies gelte auch, soweit der Beschwerdeführer vortrage, die Medizintouristen würden für die Zeit ihres der Länge nach nicht von Anfang feststehenden Aufenthalts ihren Lebensmittelpunkt nach Deutschland verlegen und könnten dafür eine Aufenthaltserlaubnis erhalten, da maßgeblich der hier in allen Fällen stets vorübergehende Aufenthalt, gekoppelt an einen bestimmten Zweck, sei.
3. Den Antrag des Beschwerdeführers auf Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil lehnte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof durch den angegriffenen Beschluss vom 19. April 2017 ab. Mit Recht habe das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhielten, eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken darstelle und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliege, was eine Zweckentfremdung darstelle. Fremdenbeherbergung im Sinn des Zweckentfremdungsrechts bezeichne die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkämen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort hätten. Für einen derartigen Aufenthalt sei ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunkts prägend. Es fehle an einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit im Sinn einer „Heimstatt im Alltag“. Der Aufenthalt zeichne sich durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus. Dies sei regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zweck der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt werde. Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer könne insoweit nicht festgelegt werden; diese hänge vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab. Auf die konkrete Dauer des Aufenthalts komme es nicht an. Dem könne der Beschwerdeführer nicht entgegenhalten, die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen stelle nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts keine Beherbergung dar (vgl. BVerwG vom 8.5.1989 - 4 B 78.89 - juris Rn. 3). Diese Entscheidung beschränke sich auf den Beherbergungsbegriff im Bereich der Baunutzungsverordnung und habe für das streitgegenständliche Zweckentfremdungsrecht keine Bedeutung. Der Beschwerdeführer habe auch nicht aufgezeigt, dass er auf unbestimmte Dauer an „Medizintouristen“ vermiete, die ihren Lebensmittelpunkt durch Aufgabe ihres bisherigen Wohnsitzes endgültig an den Beherbergungsort verlagert hätten und die Geltungsdauer des diesen Personen erteilten Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lasse. Allein die Anmeldung in der Landeshauptstadt, ohne jeden Nachweis der Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes im Heimatland, reiche insoweit nicht aus. Auch der Hinweis, es handle sich um Aufenthaltserlaubnisse nach § 25 Abs. 4 Satz 1 AufenthG, könne insoweit nicht genügen, da diese Vorschrift sich ausdrücklich auf einen lediglich „vorübergehenden“ Aufenthalt beziehe. Der Bescheid sei ausreichend bestimmt; vom Beschwerdeführer werde nichts rechtlich Unmögliches verlangt. Schließlich sei die Zwangsgeldandrohung nicht unverhältnismäßig.
4. Die vom Beschwerdeführer erhobene Anhörungsrüge verwarf der Bayerische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 10. Mai 2017 als unzulässig. Das Vorbringen des Beschwerdeführers setze den Ausführungen des Senats lediglich seine spezifische Sicht der Dinge entgegen. Darin, dass der Senat dem Vortrag des Beschwerdeführers in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nicht gefolgt sei, liege kein Gehörsverstoß.
II.
1. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 118 Abs. 1, Art. 103 Abs. 1 (hilfsweise Art. 101) i. V. m. Art. 3 Abs. 1 Satz 1 sowie Art. 86 Abs. 1 Satz 2 BV.
a) Art. 118 Abs. 1 BV sei verletzt, da sich die angegriffenen Entscheidungen von der allgemeinen Auffassung des Begriffs der Fremdenbeherbergung, insbesondere von den Vorgaben des Bundesverwaltungsgerichts in seinem Beschluss vom 8. Mai 1989 (Az. 4 B 78.89), entfernten. Nach der Auffassung des Verwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs komme es auf die Verlagerung des Lebensmittelpunkts zur Begründung einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit an und nicht auf die unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ohne die Inanspruchnahme von Nebenleistungen (so aber das Bundesverwaltungsgericht). Beide Definitionen schlössen sich jedoch aus. Wenn eine Fremdenbeherbergung nur dann vorliege, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt würden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten, dann schließe dieser Sprachgebrauch ein anderes Kriterium wie die Verlagerung des Lebensmittelpunkts aus. Die Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs, wonach der Rechtsauffassung des Bundesverwaltungsgerichts im zweckentfremdungsrechtlichen Verfahren keine Bedeutung zukomme, sei willkürlich. Der Verwaltungsgerichtshof habe selbst in seinem Beschluss vom 26. November 2015 (Az. 12 CS 15.2269) die Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts in einem zweckentfremdungsrechtlichen Verfahren herangezogen und damit zum Ausdruck gebracht, dass diese Rechtsauffassung auch im Zweckentfremdungsrecht anzuwenden sei. Der Verstoß gegen das Willkürverbot ergebe sich aus der Auffassung, es komme maßgeblich auf den stets vorübergehenden Aufenthalt, gekoppelt an einen bestimmten Zweck, an, obwohl es nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zusätzlich auf die abhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises (durch die Inanspruchnahme von Nebenleistungen) ankomme. Willkürlich sei auch die Definition des Beherbergungsbegriffs des Verwaltungsgerichtshofs, wonach Fremdenbeherbergung dadurch gekennzeichnet sein solle, dass Wohnraum an Personen überlassen werde, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkämen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort hätten. Danach wäre nämlich jede Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung eine Fremdenbeherbergung. Die auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens schließe aber einen sog. Zweitwohnsitz nicht aus, wenn dieser in (un) regelmäßigen Abständen regelmäßig bewohnt werde. Entscheidend sei, dass über die Zweitwohnung eine Besitzherrschaft bestehe und der Verfügungsberechtigte den Zweitwohnsitz als Häuslichkeit betrachte.
Die Behörde könne zwar grundsätzlich jede Nutzung, die keine Wohnnutzung darstelle, einer Genehmigungspflicht unterwerfen. Allerdings sei die zweckentfremdungsrechtliche Relevanz einer Nutzung nach dem Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsverbots zu ermitteln, der in der Erhaltung des Bestands von geeignetem Wohnraum für die Versorgung der Bevölkerung bestehe. Der Beschwerdeführer habe dargelegt, dass die Nutzer der Wohnung über eine Aufenthaltserlaubnis verfügten, die sie von der Gruppe der Touristen wesentlich unterscheide. Die Bedeutung des Aufenthaltstitels habe auch der Verwaltungsgerichtshof in seinem Beschluss vom 9. Mai 2016 (Az. 12 CS 16.899) erkannt. Nunmehr vertrete er die Auffassung, der Aufenthaltstitel beziehe sich ausdrücklich nur auf einen lediglich „vorübergehenden Aufenthalt“. Dies sei offensichtlich willkürlich. Der Inhaber eines solchen Aufenthaltstitels könne sich grundsätzlich mindestens sechs Monate unabhängig von seiner tatsächlichen Behandlungsdauer im Bundesgebiet aufhalten. Zum anderen solle der Aufenthaltstitel lediglich die Verlagerung des Lebensmittelpunkts in die neue Wohnung plausibel erscheinen lassen. Jedenfalls sei die Absicht, dem Nutzer als Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis gegen dessen erklärten Willen einen Aufenthalt in einem Hotel oder außerhalb von Gebieten mit Wohnraummangellage aufzuzwingen, nicht vertretbar. Das Verwaltungsgericht München habe dem Aufenthaltstitel schon keine Entscheidungserheblichkeit beigemessen und sich damit in nicht vertretbarer Weise gegen den Inhalt des Beschlusses des Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Mai 2016 gestellt.
Es sei auch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vertretbar, den Beschwerdeführer zu verpflichten, einen Nachweis darüber zu erbringen, dass der aus dem Ausland kommende Mieter seine in seiner Heimat liegende Wohnung aufgegeben habe. Da dieses Postulat nicht auch gegenüber jedem anderen Vermieter erhoben werden könne, verletze es den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht auf Gleichbehandlung. Zudem habe er vorgetragen, dass er seine Mieter mietvertraglich verpflichte, zu versichern, dass sie ihren Lebensmittelpunkt durch Aufgabe ihrer bisherigen Wohnung in die neue Wohnung verlegten und an keinem anderen Ort eine Wohnung hätten.
b) Es liege zudem eine Verletzung von Art. 103 Abs. 1 (hilfsweise Art. 101) i. V. m. Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BV vor. Zum Grundrecht auf Eigentum zähle auch das Besitzrecht des Mieters. Die durch die angegriffenen Entscheidungen bestätigte Untersagungsverfügung stelle einen rechtswidrigen Eingriff dar. Dadurch, dass das Verwaltungsgericht nicht erkannt und für entscheidungsunerheblich gehalten habe, dass der angefochtene Bescheid vom 2. Juni 2016 unbestimmt sei, habe es dessen Rechtswidrigkeit nicht festgestellt und damit die Möglichkeit des Beschwerdeführers unterbunden, die Wohnung an Personen zu vermieten, die sich zum Zweck einer medizinischen Behandlung in München aufhielten. Die Verwendung des Begriffs „Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung“ genüge dem verfassungsrechtlichen Bestimmtheitsgebot nicht. Das Verwaltungsgericht Göttingen (Beschluss vom 30.1.2009 - 2 B 252/08 - Rn. 11) habe festgestellt, dass es bei objektiver Betrachtung für den Adressaten einer entsprechenden Verfügung nicht erkennbar sei, was die untersagte weitere Nutzung als Beherbergungsbetrieb beinhalte. Unbestimmt sei auch der Begriff der „Beendigung einer rechtswidrigen Nutzung“. Dem angefochtenen Beschluss vom 19. April 2017 lasse sich entnehmen, dass der Beschwerdeführer verpflichtet sei, das Mietverhältnis mit seinen Nutzern zu kündigen. Auf welchen Kündigungsgrund die Kündigung gestützt werden solle, lasse das Gericht aber offen. Eine Vertragsverletzung durch die Nutzer liege nicht vor; somit wäre eine Kündigung aussichtslos und kein geeignetes Mittel, zu dem der Beschwerdeführer verpflichtet werden könne. Zudem stelle dies einen Eingriff in die Privatautonomie der Vertragspartner dar, der auch im Vollzug der Zweckentfremdungsverordnung nicht zulässig sei und die allgemeine Handlungsfreiheit des Beschwerdeführers verfassungswidrig einschränke. Weder aus der Begründung des Bescheids noch aus den gerichtlichen Entscheidungen werde für den Beschwerdeführer erkennbar, welches Verhalten von ihm erwartet werde.
c) Schließlich liege eine Verletzung des Art. 86 Abs. 1 Satz 2 BV (Recht auf den gesetzlichen Richter) vor, weil der Zugang zur Berufungsinstanz in unzumutbarer Weise erschwert werde. Das Verwaltungsgericht habe die Berufung trotz grundsätzlicher Bedeutung der Sache und einer absehbaren Divergenz nicht zugelassen. Der Verwaltungsgerichtshof habe zudem den Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils außer Acht gelassen.
2. Das (damalige) Bayerische Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr hält die Verfassungsbeschwerde teilweise für unzulässig, jedenfalls aber für unbegründet, da die gerügten Verfassungsverstöße nicht vorlägen.
III.
Die Verfassungsbeschwerde ist nur zum Teil zulässig.
1. Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig, soweit sie sich gegen den Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 10. Mai 2017 richtet, weil diese Entscheidung über die Anhörungsrüge keine eigenständige Beschwer schafft. Die eine Nachholung rechtlichen Gehörs (hier: § 152 a VwGO) ablehnende Entscheidung lässt allenfalls eine bereits durch die Ausgangsentscheidung eingetretene Verletzung des rechtlichen Gehörs fortbestehen, indem die „Selbstkorrektur“ durch die Fachgerichte unterbleibt (ständige Rechtsprechung; vgl. VerfGH vom 2.10.2013 VerfGHE 66, 179/186; vom 2.5.2018 - Vf. 58-VI-17 - juris Rn. 19).
2. Soweit der Beschwerdeführer die Verletzung seines Eigentumsrechts (Art. 103 Abs. 1 BV) und hilfsweise der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 101 BV) in Verbindung mit dem Rechtsstaatsgebot (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BV) sowie des Rechts auf den gesetzlichen Richter (Art. 86 Abs. 1 Satz 2 BV) geltend macht, ist die Verfassungsbeschwerde mangels hinreichend substanziierter Darlegung eines Grundrechtsverstoßes unzulässig.
Nach Art. 51 Abs. 1 Satz 1 VfGHG ist in einer Verfassungsbeschwerde das verfassungsmäßige Recht, dessen Verletzung der Beschwerdeführer rügt, zu bezeichnen. Der Beschwerdeführer darf sich dabei nicht damit begnügen, irgendeine ein verfassungsmäßiges Recht verbürgende Norm der Bayerischen Verfassung anzuführen und als verletzt zu benennen. Es muss vielmehr - jedenfalls in groben Umrissen - erkennbar sein, inwiefern durch eine Maßnahme oder Entscheidung ein solches Recht verletzt sein soll. Auf der Grundlage des Vortrags in der Verfassungsbeschwerde muss die behauptete Grundrechtsverletzung zumindest möglich erscheinen. Die bloße Behauptung, eine gerichtliche oder behördliche Entscheidung sei unrichtig oder fehlerhaft, genügt nicht den Anforderungen an die Begründung einer Verfassungsbeschwerde (ständige Rechtsprechung; vgl. VerfGH vom 14.9.2009 BayVBl 2010, 250/251; vom 20.3.2018 - Vf. 64-VI-17 - juris Rn. 12).
Der Verfassungsgerichtshof überprüft gerichtliche Entscheidungen nur in engen Grenzen. Er ist kein Rechtsmittelgericht; es ist nicht seine Aufgabe, fachgerichtliche Entscheidungen dahingehend zu kontrollieren, ob die tatsächlichen Feststellungen zutreffen oder ob die Gesetze richtig ausgelegt und angewandt wurden. Im Rahmen der Verfassungsbeschwerde beschränkt sich die Prüfung vielmehr auf die Frage, ob die Gerichte gegen vom Beschwerdeführer bezeichnete Normen der Bayerischen Verfassung verstoßen haben, die ein in zulässiger Weise als verletzt gerügtes subjektives Recht des Beschwerdeführers verbürgen. Gegenüber der Anwendung von Bundesrecht, das wegen seines höheren Rangs nicht am Maßstab der Bayerischen Verfassung überprüft werden kann, beschränkt sich die Prüfung darauf, ob das Gericht willkürlich gehandelt hat (Art. 118 Abs. 1 BV) (VerfGH vom 24.10.2017 - Vf. 9-VI-17 - juris Rn. 35). In verfahrensrechtlicher Hinsicht überprüft der Verfassungsgerichtshof Entscheidungen, die in einem bundesrechtlich geregelten Verfahren ergangen sind, auch daraufhin, ob ein Verfahrensgrundrecht der Bayerischen Verfassung verletzt wurde, das, wie z. B. das Recht auf den gesetzlichen Richter gemäß Art. 86 Abs. 1 Satz 2 BV, mit gleichem Inhalt im Grundgesetz gewährleistet ist (ständige Rechtsprechung; vgl. VerfGH vom 26.6.2013 VerfGHE 66, 94/96 ff.; vom 13.4.2015 BayVBl 2016, 193 Rn. 11; vom 27.1.2016 BayVBl 2016, 671 Rn. 24). Hinsichtlich der Anwendung von Landesrecht, im hiesigen Ausgangsverfahren vor allem der Bestimmungen des Zweckentfremdungsrechts, ist zu prüfen, ob maßgebende Rechtssätze der Bayerischen Verfassung außer Acht gelassen wurden. Letzteres ist der Fall, wenn das Gericht den Wertgehalt einer ein subjektives Recht verbürgenden Norm der Bayerischen Verfassung und ihre in das einfache Recht hineinwirkende Bedeutung - ihre Ausstrahlungswirkung - verkannt hat (ständige Rechtsprechung; vgl. VerfGH vom 25.9.2012 VerfGHE 65, 170/177; vom 5.3.2013 VerfGHE 66, 22/27; BayVBl 2016, 671 Rn. 24).
a) In materieller Hinsicht trägt der Beschwerdeführer vor, die Auffassung der Fachgerichte zur hinreichenden Bestimmtheit der Nutzungsuntersagung sei verfassungsrechtlich nicht haltbar. Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG stelle eine Konkretisierung des verfassungsrechtlichen Bestimmtheitsgebots dar. Die Verwendung des Begriffs „Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung“ im Bescheid vom 2. Juni 2016 genüge den Anforderungen an das Bestimmtheitsgebot nicht. Der Beschwerdeführer wendet sich damit gegen die gerichtliche Auslegung des Begriffs der Fremdenbeherbergung im Sinn des Zweckentfremdungsrechts sowie des Begriffs der Beendigung einer rechtswidrigen Nutzung. Aus der Verfassungsbeschwerde wird jedoch nicht deutlich, inwiefern die Fachgerichte damit und mit ihrer Feststellung, der angefochtene Bescheid sei ausreichend bestimmt, den Wertgehalt der genannten materiellen Grundrechte und ihre in das einfache Recht hineinwirkende Bedeutung - ihre Ausstrahlungswirkung - verkannt hätten (vgl. VerfGH vom 15.3.2007 VerfGHE 60, 58/61 f.; vom 16.8.2017 BayVBl 2018, 375 Rn. 33 m. w. N.). Auf der Grundlage der in den angegriffenen Gerichtsentscheidungen vertretenen materiellrechtlichen Auffassung lässt sich ohne Weiteres eindeutig bestimmen, welches Verhalten die angefochtene Nutzungsuntersagung vom Beschwerdeführer verlangt, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer (Medizintouristen) im Rahmen des von den Fachgerichten festgestellten Nutzungskonzepts unverzüglich zu beenden.
b) Nicht hinreichend substanziiert dargelegt ist auch die Verfahrensrüge, die angegriffenen Entscheidungen verletzten das Recht des Beschwerdeführers auf den gesetzlichen Richter (Art. 86 Abs. 1 Satz 2 BV).
aa) Ein Verfassungsverstoß kann nicht damit begründet werden, dass das Verwaltungsgericht die Berufung nicht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache oder wegen Divergenz (vgl. § 124 Abs. 2 Nrn. 3 und 4 VwGO) zugelassen hat. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts ist insoweit schon nicht der maßgebliche Prüfungsgegenstand, da der Verwaltungsgerichtshof bei einer behaupteten fehlerhaften Nichtzulassung der Berufung - wie hier - durch den Zulassungsantrag mit dieser Frage befasst wird und hierüber in eigener Zuständigkeit abschließend entscheidet.
bb) Der Beschwerdeführer macht ferner geltend, der Verwaltungsgerichtshof hätte die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung „Fremdenbeherbergung“ im Sinn des Zweckentfremdungsrechts darstelle, zulassen müssen. Das Gericht habe zwar ausgeführt, die Frage lasse sich ohne Weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts beantworten, aber nicht angegeben, wie. Der Zugang zur Berufungsinstanz sei somit in unzumutbarer Weise erschwert. Mit dieser Rüge verfehlt die Verfassungsbeschwerde den Inhalt der angegriffenen Gerichtsentscheidung. Der Verwaltungsgerichtshof hat im Rahmen des Zulassungsgrundes der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) zunächst den Begriff der Fremdenbeherbergung ausgelegt (Rn. 4 f.) und dann auf den konkreten Fall angewendet (Rn. 6 ff.). Wenn er anschließend den Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) mit Blick auf die vom Beschwerdeführer aufgeworfene Rechtsfrage verneint, liegt es auf der Hand, dass er sich auf das zuvor ausführlich dargelegte Begriffsverständnis stützt und dieses nicht nochmals wiederholt. Davon, dass das Gericht die Frage selbst nicht habe beantworten können und deshalb die Berufung hätte zulassen müssen, kann ersichtlich keine Rede sein.
cc) Inwieweit die Tatsache, dass der Verwaltungsgerichtshof in seiner Entscheidung (Rn. 9) von einem „Beherbergungsvertrag“ spricht, der sich in seinem wesentlichen Kern als Mietvertrag darstelle, einen grundsätzlichen Klärungsbedarf auslösen sollte, erschließt sich nicht.
dd) Auch die vom Beschwerdeführer behauptete Divergenz zur Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 26. November 2015 (Az. 12 CS 15.2269 - juris) trägt keine substanziierte Rüge eines Verfassungsverstoßes. In seinem Antrag auf Zulassung der Berufung vom 12. April 2017 (S. 9) hat der Beschwerdeführer eine Divergenz unter Benennung folgender Passage in Rn. 13 dieses Beschlusses behauptet: „Auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit ist Wohnen“. Demgegenüber behauptet er in der Verfassungsbeschwerde (S. 13) unter Hinweis auf Rn. 14 eine Divergenz zu einer anderen Passage dieser Entscheidung. Da er dieses Argument im fachgerichtlichen Verfahren nicht geltend gemacht hat, kann er im Verfassungsbeschwerdeverfahren damit nicht gehört werden. Unbeschadet dessen hat sich der Verwaltungsgerichtshof in der angegriffenen Entscheidung (Rn. 17) eingehend mit der behaupteten Divergenz auseinandergesetzt und erläutert, dass das Kriterium der Dauerhaftigkeit des Wohnens flexibel zu handhaben sei. Der Sinn des Merkmals sei maßgeblich darin zu sehen, ein Wohngebäude im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichneten. Mangels Divergenz ist somit auch kein Raum für einen Grundrechtsverstoß.
IV.
Die Verfassungsbeschwerde ist im Übrigen jedenfalls unbegründet.
Ein Verstoß der angegriffenen Entscheidungen gegen das Willkürverbot (Art. 118 Abs. 1 BV) liegt nicht vor.
Willkürlich wäre eine gerichtliche Entscheidung nur dann, wenn sie bei Würdigung der die Verfassung beherrschenden Grundsätze nicht mehr verständlich wäre und sich der Schluss aufdrängte, sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Selbst eine fehlerhafte Anwendung einfachen Rechts begründet allein noch keinen Verstoß gegen Art. 118 Abs. 1 BV. Die Entscheidung dürfte unter keinem Gesichtspunkt rechtlich vertretbar erscheinen; sie müsste schlechthin unhaltbar, offensichtlich sachwidrig, eindeutig unangemessen sein (ständige Rechtsprechung; vgl. VerfGH vom 7.8.2013 VerfGHE 66, 144/152; vom 12.3.2018 - Vf. 40-VI-17 - juris Rn. 28).
Davon kann hier nicht die Rede sein.
1. Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers wurde die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 8. Mai 1989 (NVwZ 1989, 1060) zur Definition des Begriffs der Beherbergung nicht willkürlich missachtet. Der Verwaltungsgerichtshof hat vielmehr nachvollziehbar erläutert, dass sich die Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die Baunutzungsverordnung und die dort vorgegebene Unterscheidung zwischen allgemeiner Wohnnutzung und Feriennutzung beschränkten. Diese Unterscheidung verbiete es nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts, den Begriff der Beherbergung - für den Bereich der Baunutzungsverordnung - so weit zu fassen, dass er auch die mietweise Überlassung von Wohnungen einschließe. Für das Zweckentfremdungsrecht komme dieser Aussage indes keine Bedeutung zu. Dieses folge vielmehr eigenen Maßstäben und Grundsätzen.
2. Der Vortrag des Beschwerdeführers, der Verwaltungsgerichtshof habe in einem anderen zweckentfremdungsrechtlichen Verfahren (BayVGH vom 26.11.2015 -12 CS 15.2269 - juris Rn. 14) selbst die Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts herangezogen, lässt ebenso wenig auf Willkür schließen. Der Verwaltungsgerichtshof hat zwar die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zitiert, sie aber nur als Grundlage für seine Einschätzung herangezogen, dass eine im Jahr 1990 baurechtlich genehmigte Nutzung eine Wohnnutzung dargestellt habe und keine Beherbergung (vgl. BayVGH, a. a. O., Rn. 15 ff.). Dazu stehen die Begrifflichkeiten im Zweckentfremdungsrecht nicht in Widerspruch.
3. Nicht willkürlich ist auch die Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs, Fremdenbeherbergung im Sinn des Zweckentfremdungsrechts bezeichne die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkämen und die ihre (eigentliche) Wohnung an einem anderen Ort hätten. Daraus ergibt sich entgegen der Meinung des Beschwerdeführers nicht, dass jede Nutzung einer Zweitwohnung eine Fremdenbeherbergung darstellt. Vielmehr hat der Verwaltungsgerichtshof hervorgehoben, dass es beim beherbergungsartigen Unterkommen an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinn einer „Heimstatt im Alltag“ fehle. Es ist nicht erkennbar, warum einer Zweitwohnung bei entsprechender Ausgestaltung nicht dauerhaft der Charakter einer derartigen zweiten „Heimstatt im Alltag“ zukommen sollte.
4. Nicht willkürlich ist ferner die gerichtliche Auffassung, das Vorliegen von Aufenthaltserlaubnissen nach § 25 Abs. 4 Satz 1 AufenthG hindere nicht die Annahme einer Fremdenbeherbergung. Der Verwaltungsgerichtshof vertritt insoweit in nachvollziehbarer Weise die Auffassung, derartige Aufenthaltstitel bezögen sich ausdrücklich auf einen lediglich „vorübergehenden“ Aufenthalt und böten nach dem Vorbringen des Beschwerdeführers kein Argument gegen die Annahme einer Zweckentfremdung.
5. Es besteht auch kein willkürlicher Widerspruch zur Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Mai 2016 (Az. 12 CS 16.899). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers enthält diese Entscheidung nicht die Aussage, dass allein schon die Geltungsdauer eines Aufenthaltstitels die Verlagerung des Lebensmittelpunkts plausibel erscheinen lasse. Vielmehr wird dort die Verlagerung des Lebensmittelpunkts an den Beherbergungsort durch Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes mit der Einschränkung versehen, dass dies nur in Betracht komme, sofern die Geltungsdauer des Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lasse.
6. Inwieweit die vom Beschwerdeführer behauptete Absicht, Nutzern mit Aufenthaltserlaubnissen einen Aufenthalt im Hotel oder außerhalb von Gebieten mit Wohnraummangellage aufzuzwingen, überhaupt gegeben, unvertretbar oder gar verfassungswidrig sein soll, wird nicht dargelegt.
7. Eine willkürliche Ungleichbehandlung ist auch nicht insoweit dargelegt, als der Beschwerdeführer nach seinem Vortrag nachweisen müsste, dass seine aus dem Ausland kommenden Mieter ihren Lebensmittelpunkt nach München verlagert hätten, Vermieter im Übrigen einen derartigen Nachweis aber nicht erbringen müssten. Die Vermietung zum Zweck eines medizinischer Behandlung dienenden Aufenthalts stellt einen völlig anderen Sachverhalt dar als die Vermietung zu anderen Zwecken, insbesondere zu Wohnzwecken. Der Gleichheitssatz verbietet jedoch grundsätzlich nur, gleiche Sachverhalte in willkürlicher Weise ungleich und ungleiche Sachverhalte in willkürlicher Weise gleich zu behandeln (VerfGH vom 21.2.2018 - Vf. 54-VI-16 - juris Rn. 46).
V.
Das Verfahren ist kostenfrei (Art. 27 Abs. 1 Satz 1 VfGHG).
