Amtsgericht Neubrandenburg Urteil, 07. Sept. 2017 - 103 C 192/17
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Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Streitwert wird auf bis zu 4.500,00 EUR festgesetzt.
Tatbestand
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Der Kläger verlangt von der Beklagten Zahlung aufgrund einer Zusatzvereinbarung zu einem Mietvertrag. Die Parteien haben am 14.03./15.03.2016 einen Mietvertrag über eine Wohnung im 1. Obergeschoss links [74,88 m2], ... geschlossen. Gemäß § 2 des Mietvertrages sollte das Mietverhältnis am 01.04.2016 beginnen und auf unbestimmte Zeit laufen. Die Parteien haben vereinbart, dass bis zum 30.09.2017 eine Bruttomiete in Höhe von 500,00 EUR monatlich zu zahlen ist. Für die Zeit ab 01.10.2017 sollte eine Bruttomiete in Höhe von 789,76 EUR geleistet werden. Die Beklagte hat eine Mietsicherheit in Höhe von 1.280,00 EUR vertragsgemäß gezahlt.
- 2
Die Beklagte, die am ... geboren ist, war zu dem Zeitpunkt Studentin. Die Parteien haben eine Sonderzusatzvereinbarung zum Mietvertrag geschlossen.
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Diese lautet wie folgt:
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„1. Die Parteien haben am 14./15.03.2016 einen Mietvertrag über eine Zwei-ZimmerWohnung, belegen in der ... abgeschlossen. Hiernach steht es der Mieterin frei, das Mietverhältnis jederzeit zu kündigen.
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2. Im Hinblick auf dieses Kündigungsrecht verpflichtet sich die Mieterin bei ordentlicher oder außerordentlicher Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Vermieter zu einer bedingungslosen Abstandszahlung von 5.400,00 EUR, wenn sie eine solche Kündigung bis einschließlich 30.09.2020 ausspricht. Die Zahlung ist zwei Wochen nach Zustellung der Kündigung beim Vermieter fällig. Kündigungen nach dem 30.09.2020 lösen keine Zahlungspflicht mehr aus ...".
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Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarung wird auf Blatt ... der Akte verwiesen.
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Mit Schreiben vom 29.05.2016 hat die Beklagte das Mietverhältnis zum 31.08.2016 gekündigt.
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Der Kläger meint, die Sonderzusatzvereinbarung sei wirksam, da es das Kündigungsrecht der Beklagten gerade nicht ausgeschlossen werde und es sich auch nicht um einen Zeitmietvertrag handele.
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Der Kläger hat mit der Kaution Aufrechnung erklärt. Er hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 4.119,98 EUR zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom ... hat der Kläger in Höhe des Guthabens der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 in Höhe von 114,80 EUR Aufrechnung erklärt und den Rechtsstreit in dieser Höhe für erledigt erklärt.
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Der Kläger beantragt nun,
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die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 4.005,18 EUR nebst Zinsen in Höhe von 28,76 EUR für die Zeit vom 17.03.2017 bis zum 17.05.2017 sowie weiterer Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 4.005,18 EUR ab dem 18.05.2017 zu zahlen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagte meint, die Vereinbarung sei unwirksam, da der Beklagten einseitig die Kündigung des Vertrages verweigert werden. Im Übrigen sei sie auch deshalb unwirksam, weil es sich um Vertragsstrafe handele.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Verhandlungsprotokoll vom ... verwiesen.
Entscheidungsgründe
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Die Klage ist unbegründet.
- 17
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 5.400,00 EUR aus der Sonderzusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 15.03.2016.
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Es handelte sich nicht um einen Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB, da der Vertrag nicht automatisch an einen bestimmten Zeitpunkt enden sollte, sondern auf unbestimmte Zeit weiter laufen sollte.
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Die Sondervereinbarung ist wegen Verstoßes gegen § 573c Abs. 4 BGB bzw. § 573d Abs. 3 BGB i. V. m. §§ 138, 242 BGB unwirksam. Zwar ist ein befristeter Verzicht eines Mieters auf sein Kündigungsrecht wirksam. Dies wurde in der Vereinbarung aber nicht ausdrücklich formuliert. Sondern es wurde darauf abgestellt, dass die Beklagte weiterhin kündigen kann. Durch die Vereinbarung der Zahlung eines Betrages von 5.400,00 EUR, wenn sie die Kündigung vor dem 30.09.2020 erklärt, sollte sie aber faktisch an einer Kündigung gehindert werden. Die Vereinbarung sollte damit ausdrücklich die im Mietvertrag vorgesehene Möglichkeit der Beklagten, das jeder Mietvertrag jederzeit zu kündigen abändern. Bis zum 30.09.2020 sollte die Beklagte die einen Betrag von 5.400,00 EUR zahlen, wenn sie bis zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis kündigt. Die Beklagte war zu diesem Zeitpunkt Studentin. Zwar wird dadurch das Mietverhältnis nicht zu einem Zeitmietvertrag umgeändert, da der Kläger sich andererseits nicht auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat. Der Kläger konnte dementsprechend jederzeit auch das Mietverhältnis kündigen, sodass es sich um eine einseitige Verpflichtung der Beklagten zum Verzicht auf die Kündigung handelt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin zu diesem Zeitpunkt ... Jahre alt war und Studentin, der Kläger ..., der in der Vergangenheit auch regelmäßig Rechtsrat in einer Kolumne in einem wöchentlich erscheinenden Anzeigenblatt erteilte. Dementsprechend hat sich der Kläger sämtliche Rechte vorbehalten, der Beklagten aber die gleichen Rechte nicht gewährt. Hinzukommt, dass durch diese Vereinbarung auch das Recht der Beklagten, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, eingeschränkt wird. Durch die streitgegenständliche Vereinbarung wäre auch bei einer berechtigen außerordentlichen Kündigung die Beklagte finanziell daran gehindert, diese zu erklären.
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Im Mietvertrag haben die Parteien eine Mietsteigerung ab dem 01.10.2017 von 85 Prozent vereinbart. Die Miete läge damit deutlich über der Obergrenze des Mietspiegels der Stadt... . Danach hätte der Kläger bei einer sehr guten Ausstattung der streitgegenständlichen Mietwohnung maximal 7,00 EUR pro Quadratmeter, also höchstens 524,16 EUR Kaltmiete und nicht wie im Mietvertrag vereinbart, 640,00 EUR verlangen dürfen.
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Die Zahlungsvereinbarung ist unwirksam nach § 555 BGB. Es handelt sich bei der vereinbarten Zahlung von 5.400,00 EUR um eine Vertragsstrafe im Sinne des § 339 BGB. Die Zahlung diente dem Zweck, die Beklagte daran zu hindern, vor dem 30.09.2020 den Vertrag zu kündigen. Die Beklagte sollte mit der Zahlungsvereinbarung daran gehindert werden, diesen Vertrag vor diesem Zeitpunkt zu kündigen. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung gesagt, er wollte finanziell gesichert dastehen. Bei der vereinbarten Zahlung handelt es sich nicht um Schadensersatz, denn die Höhe der Zahlung ist nicht daran gekoppelt, ob der Kläger einen Nachmieter findet und ob dem Kläger überhaupt ein Schaden entsteht oder zeitlich danach gestaffelt, in welchem Zeitraum vor dem 30.09.2020 die Kündigung zugeht. Selbst wenn die Kündigung am 30.09.2020 zugegangen wäre, also am Tag des Ablaufs der genannten Frist, wäre der gesamte Betrag in Höhe von 5.400,00 EUR fällig gewesen. Gemäß § 555 BGB ist ein Vertragsstrafeversprechen im Mietrecht unwirksam. Hätte es sich um einen Schadensersatzbetrag gehandelt, wäre dieser zeitlich gestaffelt gewesen bzw. wäre der Beklagten auch die Möglichkeit offengehalten, durch Stellung eines Nachmieters der Verpflichtung zur Zahlung des Schadensersatzes zu entgehen.
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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11,711 ZPO. Der Streitwert bestimmt sich nach den § 48 GKG, § 3 ZPO.
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(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- 1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, - 2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder - 3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend.
(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). § 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam.
Verspricht der Schuldner dem Gläubiger für den Fall, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt, die Zahlung einer Geldsumme als Strafe, so ist die Strafe verwirkt, wenn er in Verzug kommt. Besteht die geschuldete Leistung in einem Unterlassen, so tritt die Verwirkung mit der Zuwiderhandlung ein.
Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) In bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten richten sich die Gebühren nach den für die Zuständigkeit des Prozessgerichts oder die Zulässigkeit des Rechtsmittels geltenden Vorschriften über den Wert des Streitgegenstands, soweit nichts anderes bestimmt ist. In Musterfeststellungsklagen nach Buch 6 der Zivilprozessordnung und in Rechtsstreitigkeiten aufgrund des Unterlassungsklagengesetzes darf der Streitwert 250 000 Euro nicht übersteigen.
(2) In nichtvermögensrechtlichen Streitigkeiten ist der Streitwert unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und der Bedeutung der Sache und der Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Parteien, nach Ermessen zu bestimmen. Der Wert darf nicht über eine Million Euro angenommen werden.
(3) Ist mit einem nichtvermögensrechtlichen Anspruch ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Anspruch, und zwar der höhere, maßgebend.
Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.