Amtsgericht Köln Urteil, 31. Mai 2015 - 213 C 116/14

Tatbestand:

1

Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 736,59 € nebst Zinsen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 geltend.

2

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die die Klägerin im Jahre 2007 von der Voreigentümerin kaufte. Die Klägerin wurde im Jahr 2008 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Mit Abtretungsvereinbarung vom 4. Dezember 2009 trat die Voreigentümerin der Klägerin sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab.

3

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 wurde von der Hausverwaltung erstellt und mit Schreiben vom 15. Dezember 2008 im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin unter namentlicher Bezeichnung der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Die Beklagte widersprach der Abrechnung.

4

Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 736,59 € nebst Zinsen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

5

Die Revision hat Erfolg.

I.

6

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung der für das Jahr 2007 verlangten Betriebskostennachforderung. Zwar sei die Abtretung der Ansprüche der früheren Vermieterin an die Klägerin wirksam vereinbart worden. Sie gehe aber ins Leere, weil der Zedentin mangels einer formell wirksamen Abrechnung kein Anspruch gegenüber der Beklagten auf Zahlung des Nachforderungsbetrags zugestanden habe.

8

Die Abrechnung sei in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser formell nicht ordnungsgemäß, weil sie die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht ausweise. Bei den genannten Kostenarten seien in der Abrechnung vorweg Abzüge vorgenommen worden, die sich aus der Abrechnung nicht ergäben. So habe die Vermietersei- te für den Hauswart eine größere Wirtschaftseinheit gebildet und für diese auch höhere Kosten gehabt. In der Abrechnung seien jedoch nur diejenigen Kostenanteile eingestellt worden, die sich rechnerisch nach dem Flächenanteil des Grundstücks an der Gesamtfläche ergäben, ohne dass sich dies der Abrechnung entnehmen lasse. Gleiches gelte für die Schornsteinfegerkosten. Hier habe die Beklagte erwidert, dass sich für sie (nur) Gesamtkosten von 7.900,24 € anhand von Belegen ergeben würden. In der Abrechnung fänden sich Gesamtkosten aber nur in Höhe von 995,45 €. Auch bei den Wasser- und Entwässerungskosten habe die Klägerin 5 % vorweg abgezogen, ohne dass dies der Abrechnung zu entnehmen sei, und damit die Gesamtkosten nicht mitgeteilt. Dass mit dem Abzug der Gartenwasserverbrauch habe berücksichtigt werden sollen, ändere daran nichts.

9

Ob der früheren Vermieterin auch deshalb kein Anspruch auf die Betriebskostennachforderung zustehe, weil die Abrechnung für das Jahr 2007 nicht für sie, sondern für die Erwerberin, die jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümerin gewesen sei, erteilt worden sei, oder ob sich aus den Umständen ergebe, dass die Abrechnung in jedem Falle die Abrechnungspflicht des Vermieters habe erfüllen sollen, könne dahinstehen.

II.

10

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2007 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung für die Kos- tenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

11

1. Die Klägerin ist entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung aktivlegitimiert , auch wenn nach einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter hinsichtlich der zu dem Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zu der Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zu der Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188 unter II 2 und Leitsatz). Das Berufungsgericht hat diese Frage dahinstehen lassen. Wie jedoch auch schon in seinen Ausführungen anklingt, ergab sich hier bereits aus dem Anschreiben vom 15. Dezember 2008 zu der Betriebskostenabrechnung und den Begleitumständen , dass die von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung in jedem Fall die Abrechnungspflicht des Vermieters erfüllen sollte. Aus der Formulierung "Wir haben Ihnen im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin des o.g. Objekts, … die Kosten für den Abrechnungszeitpunkt vom … bis … zusammengestellt" war für die Beklagte als Adressatin des Schreibens klar erkennbar, dass die Abrechnung für die Vermieterin des in der Abrechnung bezeichneten Objekts erteilt werden sollte. Die genaue Kenntnis der Person der Vermieterin (Klägerin oder Voreigentümerin) war für die Beklagte hingegen nicht von entscheidendem Interesse, zumal hier eine Hausverwaltung mit der Nebenkostenabrechnung beauftragt war. Die dem Schreiben vom 15. Dezember 2008 beizulegende Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind.

12

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen unwirksam.

13

Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr., z.B. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Positionen Wasser, Schornsteinfeger und Hauswart nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam , weil die Gesamtkosten nicht hinreichend ausgewiesen wären.

14

a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition - aus formellen Gründen - auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Danach genügt es nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile - schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, aaO Rn. 22 f.; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10).

15

b) Allerdings führt die vorgenannte Rechtsprechung des Senats dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit , dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. In der Literatur wird zudem kritisiert, dass ein Vermieter, der eine erforderliche Bereinigung um nicht umlagefähige Kosten vornimmt, mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn der Vorwegabzug aus der Abrechnung selbst nicht ersichtlich und deshalb aus formellen Gründen unwirksam ist, während dem Vermieter, der einen gebotenen Vorwegabzug unterlässt, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung nicht verwehrt ist (vgl. insoweit Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht , 6. Auflage, H Rn. 140).

16

Ob dieser Kritik Rechnung zu tragen ist, bedarf hier indes keiner Entscheidung. Denn die hier streitigen Abrechnungspositionen genügen - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - den Anforderungen der Senatsrechtsprechung.

17

aa) Hinsichtlich der Hauswartkosten weist die Revision zutreffend darauf hin, dass vermieterseits zwar dasselbe Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt worden ist, dieses jedoch für jeden Block gesondert abgerechnet hat. So ergibt sich bereits aus der von der Klägerin vorgelegten Rechnung der H. AG vom 8. Januar 2007 betreffend die Hauswartkosten für das Jahr 2007, dass für die von der Beklagten bewohnte Wohneinheit ein eigenständiger Rechnungsbetrag von 5.835,28 € erhoben wird. Wenn bereits das Hauswartunternehmen - wie hier - eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Es liegt dann schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt. In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird der vorgenannte Rechnungsbetrag daher ordnungsgemäß für die von der Beklagten bewohnte Einheit eingestellt.

18

bb) Ähnlich verhält es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Auch insoweit trägt die Begründung des Berufungsgerichts nicht. Die Beklagte hat in diesem Zusammenhang schon nicht geltend gemacht - worauf die Revision zutreffend hinweist -, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die Wohneinheit der Beklagten beziehen, von der Vermieterin in einem internen Rechenschritt auf die von der Beklagten bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden seien. Gerügt wird insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit. Dies wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen hätte.

19

cc) Bezüglich der Position Wasser ist in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag in Höhe von 3.322,88 € und als zu verteilende Kosten ein Betrag in Höhe von 3.156,74 € ausgewiesen. Entsprechendes gilt für die Entwässerungskosten , wo als Gesamtkosten 3.608,74 € angegeben werden und die zu verteilenden Kosten 3.428,30 € betragen. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wird und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten sind, geht somit aus der Abrechnung selbst hervor. Also steht auch hier kein interner Rechenschritt, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen könnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt wird.

III.

20

Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, weil der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da- mit die erforderlichen Feststellungen zur Höhe des geltend gemachten Anspruchs der Klägerin getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider

Tatbestand:

1

Die Beklagten sind Mieter einer preisgebundenen Wohnung der Klägerin in B. . In dem Gebäude befinden sich 103 Wohnungen sowie eine Gewerbeeinheit (Pizzeria). In der Schlusswirtschaftlichkeitsberechnung vom 12. Februar 2004 ist für die 103 Wohnungen eine Gesamtwohnfläche von 7.074,83 m2 und für die Gewerbeeinheit eine Nutzfläche von 154,23 m2 angegeben.

2

Die von den Beklagten monatlich geschuldete Miete setzt sich aus einer Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen zusammen. Nach § 2 Abs. 6 des Mietvertrages vom 4. Juli 1997 werden auf die Mieter stichwortartig beschriebene Betriebskosten im Sinne von Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsordnung umgelegt.

3

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung restlicher Miete in Höhe von 20,12 € und auf Feststellungder ab Juni 2009 geschuldeten Mieten in An- spruch. Außerdem macht sie Nachforderungen in Höhe von insgesamt 1.054,34 € aus den Abrechnungen über die kalten Betriebskosten für die Kalenderjahre 2005 bis 2007 - jeweils nebst Zinsen - geltend. Die von den Geschäftsführern der Klägerin unterzeichneten Abrechnungen vom 15. September 2006, vom 12. September 2007 und vom 12. September 2008 weisen Nachforderungen in Höhe von 659,84 €, 697,36 € und 507,04 € aus. In Anbetracht von Mietüberzahlungen der Beklagten verlangt die Klägerin noch Restzahlungen in Höhe von 532 € (für 2005), von 409,72 € (für 2006) und von 217,84 € (für 2007), zusammen also 1.159,56 €. Von der Nachforderung für das Jahr 2007 bringt sie zusätzlich einen Betrag von 105,22 € in Abzug (101,87 € für die Position Gebäudeversicherung, 1,29 € Teilabzug für die Position Gartenpflege sowie Korrektur der Position Umlagenausfallwagnis um 2,06 €). Ihre Nachforderung aus den Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2005 bis 2007 beläuft sich damit auf insgesamt 1.054,34 €.

4

Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 weisen jeweils unter anderem den erläuternden Zusatz auf: "Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, wurden vorweg abgezogen. Konnte nicht festgestellt werden, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder gewerblich genutzte Flächen entfielen, wurden die gewerblich genutzten Flächen in der Abrechnung entsprechend des Anteils ihrer Nutzfläche an der Wohn- und Nutzfläche der Verwaltungseinheit berücksichtigt."

5

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung einer Nebenkostennachforderung von 1.054,34 € gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

6

Die Revision hat Erfolg.

I.

7

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

8

Die Klägerin könne den aus den Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2005 bis 2007 geltend gemachten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.054,34 € vonden Beklagten nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB, § 20 NMV in Verbindung mit § 2 des Mietvertrags vom 4. Juli 1997 verlangen. Die Abrechnungsfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV werde nur durch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, die den Anforderungen des § 259 BGB genüge, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Weiter sei erforderlich, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt würden, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig seien. Denn für den Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt würden. Dies gelte auch beim preisgebundenen Wohnraum, zumal § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV für solche Kosten, die nicht für Wohnraum entstanden seien, zwingend einen Vorwegabzug vorsehe.

9

Diesen Anforderungen würden die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin nur teilweise gerecht. Hinsichtlich der Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Recycling Papier sei der erforderliche Vorwegabzug vorgenommen und hinreichend ausgewiesen worden. Die in der Abrechnung für das Jahr 2005 zusätzlich berücksichtigten Kosten für den Kabelanschluss seien für die jeweilige Mieteinheit angefallen, so dass ein Vorwegabzug nicht in Frage komme. Auch hinsichtlich der Wasserkosten sei, ohne dass dies letztlich entschieden werden müsse, kein weiterer Vorwegabzug notwendig. Zwar sehe § 21 Abs. 2 Satz 1 NMV im preisgebundenen Wohnraum vor, dass bei der Abrechnung der Umlage für die Kosten der Wasserversorgung zunächst die Kosten des Wasserverbrauchs abzuziehen seien, der nicht mit der üblichen Benutzung der Wohnungen zusammenhänge. Dem damit verbundenen Anliegen sicherzustellen , dass ein Wohnungsmieter nicht mit Kosten belastet werde, die allein oder in einem höheren Maße wegen der gewerblichen Nutzung in einem gemischt genutzten Objekt anfielen, würden die Abrechnungen der Klägerin jedoch gerecht. Denn sie lege nicht die Gesamtkosten des Wasserverbrauchs aller Nutzer ohne Vorwegabzug auf die Beklagten um, sondern berechne nur den mittels eines Einzelwasserzählers gemessenen und von dem Abrechnungsunternehmen B. dokumentierten individuellen Kaltwasserverbrauch der Beklagten.

10

Die Betriebskostenabrechnungen seien jedoch zumindest hinsichtlich der Positionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung , Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und Beleuchtung zu beanstanden, da insoweit ein Vorwegabzug nicht ausgewiesen worden sei. Ein solcher Abzug sei nach dem Wortlaut des § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV stets, also selbst dann vorzunehmen, wenn die unterschiedliche Nutzung auf die Höhe der Betriebskosten keinen oder einen nur unwesentlichen Einfluss habe. Der gebotene Vorwegabzug bestehe bei einer gleichen Belastung in einem prozentualen Abzug von den Gesamtkosten, der dem Verhältnis der Gewerbefläche zur gesamten Wohn- und Nutzfläche des Objektes entspreche. Da dies bei den genannten Positionen vorliegend nicht geschehen sei, seien die Abrechnungen wegen formeller Mängel unwirksam. Im Hinblick auf die beschriebenen gesetzlichen Vorgaben sei ein unterbliebener Vorwegabzug - anders als beim preisfreien Wohnraum - nicht erst für die materielle Richtigkeit einer Abrechnung von Bedeutung, sondern gehöre schon zu deren - im Vergleich zum preisfreien Wohnraum strengeren - formellen Anforderungen. Da die zu beanstandenden Kostenpositionen in ihrer Gesamtsumme jeweils höher seien als die hinsichtlich der Kalenderjahre 2005 bis 2007 geltend gemachten Nachforderungsbeträge, könne die Klägerin für die genannten Abrechnungsperioden keine Nachzahlungen beanspruchen.

II.

11

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Zahlungsanspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB, § 20 Abs. 1, 2, § 21 Abs. 1, 2 NMV, § 2 des Mietvertrages vom 4. Juli 1997 hinsichtlich der in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 aufgeführten Kostenpositionen Niederschlagswasser , Straßenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung, Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und Beleuchtung nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügen die Abrechnungen insoweit den an sie zu stellenden formellen Anforderungen. Dagegen sind die Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Re- cycling Papier, anders als das Berufungsgericht meint, nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden.

12

1. § 20 Abs. 3 NMV regelt als Gegenstück zu der für den preisfreien Wohnraum geltenden Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB die Abrechnungspflichten des Vermieters über Betriebskostenvorauszahlungen im preisgebundenen Wohnraum. Danach ist über die Betriebskosten, den Umlegungsbetrag und die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 20 Abs. 3 Satz 2 NMV), wobei alle oder mehrere Betriebskostenarten in einer Abrechnung erfasst werden dürfen (§ 20 Abs. 3 Satz 3 NMV). Weder § 556 Abs. 3 BGB noch § 20 Abs. 3 NMV treffen konkrete Vorgaben über die bei einer Betriebskostenabrechnung zu beachtenden formellen Erfordernisse, so dass auf allgemeine Grundsätze zurückzugreifen ist, soweit nicht § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV besondere Formerfordernisse aufstellt.

13

2. Ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 10; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, WuM 2011, 741 Rn. 10; vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 8; jeweils mwN [jeweils für den preisfreien Wohnraum]; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2 mwN [sowohl für preisfreien als auch für preisgebundenen Wohn- raum]; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, NJW 2010, 1198 Rn. 20 [für preisgebundenen Wohnraum]).

14

3. Die dafür erforderlichen Angaben sind in den Betriebskostenabrechnungen der Klägerin vom 15. September 2006, vom 12. September 2007 und vom 12. September 2008 enthalten, soweit die Positionen Wasser, Kabelanschluss , Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung, Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und Beleuchtung betroffen sind. Hinsichtlich der weiteren Kostenpositionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Recycling Papier fehlt es dagegen an der notwendigen Angabe der Gesamtkosten.

15

a) Der zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel lässt sich den Abrechnungen unschwer entnehmen. Bei nahezu allen Kostenpositionen wird die Wohnfläche der von den Beklagten bewohnten Wohnung (100,96 m2) mit der in der Schlusswirtschaftlichkeitsberechnung vom 12. Februar 2004 für die 103 Wohnungen ausgewiesenen Gesamtwohnfläche von 7.074,83 m2 oder mit der dort angegebenen gesamten Wohn- und Nutzfläche von 7.229,06 m2 (7.074,83 m2 zuzüglich 154,23 m2 Nutzfläche der Gewerbeeinheit) in Bezug gesetzt. Hiervon ausgenommen sind nur die Position Wasserkosten und - in der Abrechnung für das Jahr 2005 - die Kosten für den Kabelanschluss. Bei den Wasserkosten wurden von vornherein unmittelbar die für die Wohnung der Beklagten nach deren anteiligem Verbrauch konkret entstandenen Kosten in Ansatz gebracht. Die Kabelanschlusskosten wurden nicht nach Flächenanteil, sondern gleichmäßig auf die 104 vorhandenen Einheiten umgelegt. Auch der jeweils auf die Beklagten entfallende Kostenanteil und die von diesen geleisteten Vorauszahlungen sind in den Abrechnungen ausgewiesen. Schließlich sind bei den Kostenpositionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung , Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom, Beleuchtung und Wasser (dort in der beigefügten Kaltwasserabrechnung ) auch die umzulegenden Gesamtkosten der Wohnnutzung angegeben. Solche Angaben fehlen allerdings bei den Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Recycling Papier.

16

b) Die Abrechnungen sind entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deswegen formell mangelhaft, weil die Klägerin bei den Positionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung, Hausreinigung , allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und Beleuchtung keinen Vorwegabzug vorgenommen hat.

17

aa) Zwar sieht § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 NMV vor, dass Betriebskosten , die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen sind. Für den Fall, dass nicht festgestellt werden kann, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder auf Geschäftsraum entfallen, sind sie für den Wohnteil und den anderen Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit im Verhältnis des umbauten Raums oder der Wohn- und Nutzflächen aufzuteilen (§ 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 NMV).

18

bb) Die Vornahme eines entsprechenden Vorwegabzugs gehört entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts jedoch nicht zu den formellen Mindestanforderungen an eine Abrechnung, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit. Der Senat hat dies bereits mehrfach für den Fall einer Abrechnung im preisfreien Wohnraum entschieden (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11 ff.; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, aaO Rn. 11 ff.). Für den preisgebundenen Wohnraum gilt nichts anderes. In beiden Fällen richten sich die formellen Mindestanforderungen an eine Abrechnung nach den Vorgaben des § 259 BGB (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO). Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (vgl. Senatsurteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, NJW 2011, 368 Rn. 15). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, aaO mwN).

19

Daher berührt die Frage, ob in Ansatz gebrachte Kostenarten den vertraglichen Vereinbarungen oder den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, (nur) die materielle Richtigkeit einer Abrechnung und nicht deren formelle Mindestanforderungen (vgl. etwa Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12 mwN für die Umlage von Betriebskosten trotz fehlender Umlagevereinbarung bzw. trotz vereinbarter Pauschale). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Bestimmung des § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 NMV, die in den dort genannten Fällen zwingend einen Vorwegabzug verlangt. Denn diese Vorschrift beschränkt sich darauf, einen gesetzlichen Umlagemaßstab festzulegen (vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 - VIII ZR 341/03, WuM 2004, 666 unter II 1). Sie bestimmt damit nur, welche Betriebskosten (anteile) in materieller Hinsicht umlagefähig sind, und trifft folglich keine die formellen Anforderungen des § 259 BGB verschärfende Regelung.

20

Hierfür besteht auch - anders als die Revisionserwiderung meint - kein Bedürfnis. Denn der Mieter kann einer - den allgemeinen Mindestvorgaben des § 259 BGB entsprechenden - Betriebskostenabrechnung aufgrund der darin anzugebenden Gesamtflächen unschwer entnehmen, ob der gesetzlich vorge- schriebene Vorwegabzug erfolgt ist oder nicht. Ein unterbliebener Vorwegabzug berührt daher auch bei preisgebundenem Wohnraum die rechnerische Nachvollziehbarkeit einer Abrechnung nicht.

21

c) Soweit die Klägerin in ihren Abrechnungen einen Vorwegabzug für die Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Recycling Papier vorgenommen hat, erfüllen die Abrechnungen dagegen - anders als das Berufungsgericht meint - die formellen Mindestanforderungen nicht.

22

Nach der auch vom Berufungsgericht zitierten Rechtsprechung des Senats genügt es nicht, nur die um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigten Kosten mitzuteilen (vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, aaO Rn. 12). Dem Mieter muss vielmehr ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die ihm angelasteten Kosten (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 aaO mwN).

23

Diese für Betriebskostenabrechnungen im preisfreien Wohnraum entwickelten Grundsätze gelten - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - sinngemäß auch im preisgebundenen Wohnraum. Die danach erforderliche Angabe der für das Objekt bei den Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Recycling Papier anfallenden Gesamtkosten ist unterblieben. Die Klägerin hat stattdessen in den Abrechnungen nur die um den gesetzlichen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen und sich mit dem erläuternden Hinweis begnügt, dass ein solcher Vorwegabzug erfolgt ist. Dies genügt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht. Denn die Höhe des Vorwegabzugs erschließt sich für den Mieter hieraus nicht.

III.

24

Das Berufungsurteil kann nach alledem keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif. Das Berufungsgericht hat bislang keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Abrechnungen getroffen. Solche Feststellungen sind zumindest hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2005 nicht entbehrlich, weil auch nach Abzug der formell nicht ordnungsgemäß abgerechneten Kostenpositionen eine Restforderung der Klägerin verbleibt. Der Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer

Tatbestand:

1

Der Beklagte ist Mieter einer in W. gelegenen Wohnung der Klägerin. Nach dem Mietvertrag vom 16./27. März 2000 hat der Mieter Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Am 13. Oktober 2003 rechnete die von der Klägerin beauftragte Grundstücksverwalterin über die Betriebs- und Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 2002 ab. Zu Lasten des Beklagten ergab sich eine Nachzahlungsforderung von 129,33 €. Die Abrechnung enthält Betriebskosten , bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge sind in der Abrechnung zum Teil mitgeteilt und erläutert. Bei den Posten "Grundsteuer" und "Wassergeld /Entwässerung" ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position "Hauswart" ist unvollständig mitgeteilt.

2

Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben , nachdem die Klägerin die Vorausabzüge durch Schriftsatz vom 3. Februar 2005 insgesamt erläutert hatte. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2002 zu. Die Abrechnung vom 13. Oktober 2003 entspreche nicht den Anforderungen des § 259 BGB, wonach unter anderem eine Zusammenstellung der Gesamtkosten zu verlangen sei. Der Begriff der Gesamtkosten erfasse sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Hinblick auf den jeweiligen Nebenkostenansatz entstünden. Der Vermieter dürfe die entstandenen Gesamtkosten nicht vorab um nicht umlagefähige Kosten bereinigen, ohne dies dem Mieter offen zu legen. Dabei handele es sich nicht nur um einen inhaltlichen, durch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksamkeit der Abrechnung führenden Fehler. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stelle die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels zwar einen inhaltlichen und damit heilbaren Fehler dar, weil der Mieter dies selbst erkennen könne; diese Möglichkeit sei ihm jedoch bei nicht ausgewiesenen Gesamtkosten verwehrt. Eine Korrektur sei der Klägerin durch den Schriftsatz vom 3. Februar 2005 nicht mehr möglich gewesen, weil die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits abgelaufen gewesen sei.

4

Die Abrechnung sei zwar nur hinsichtlich der Einzelpositionen "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" nicht fällig. Nach deren Abzug bestehe jedoch keine Nachzahlungsforderung mehr, so dass dahinstehen könne, ob die Abrechnung im Übrigen korrekt sei.

II.

5

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

6

1. Das Berufungsurteil ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Bezugnahme auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ist ausreichend (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zu Unrecht vermisst die Revision die Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen. Solche haben sich hier nicht ergeben. Übergangenen Parteivortrag zeigt die Revision nicht auf.

7

2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2002. Ihre Nachforderung in Höhe von 129,33 € ist durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen.

8

a) Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten , die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr. des Senats; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Klägerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamtkosten nicht in vollem Umfang gerecht.

9

b) Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war insofern fehlerhaft, als die Klägerin nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, nämlich im Hinblick auf die Posten "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" , vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen.

10

Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (SchmidtFutterer /Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 337; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 641, 642 f.; Schneider in Müller/Walther, Mietund Pachtrecht, Stand: November 2006, § 556 Rdnr. 338; MünchKommBGB/ Schmid, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 70; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 127).

11

c) Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Schmidt-Futterer/Langenberg , aaO, § 556 Rdnr. 465; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 640, 643; Kinne, GE 2004, 1572, 1574; ders., in Kinne/Schach/Bieber, Mietund Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 76, 85; Schneider, aaO; Beyerle, aaO; a.A. Lützenkirchen, NZM 2005, 8, 9). Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen - wie hier - unschwer herausgerechnet werden können (SchmidtFutterer /Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 467; Langenberg, NZM 2006, 640, 643; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3329; Staudinger /Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 121; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer , Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 74; Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 369; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 806; vgl. auch LG Berlin, GE 1997, 687, 688; LG Köln, WuM 2001, 496). Das verhilft der Klage jedoch nicht zum Erfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen festgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ansätze für "Grundsteuer", "Wassergeld /Entwässerung" sowie "Hauswart" kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen.

12

d) Eine Fehlerkorrektur hätte sich nur innerhalb der - hier am 31. Dezember 2003 abgelaufenen - Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugunsten des Vermieters auswirken können. Das gebieten Wortlaut und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann, wenn erforderliche Vorwegabzüge nicht mitgeteilt worden sind. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks.

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2006 und 2007.

2

Die Beklagten sind seit dem 16. April 2000 Mieter einer seit dem 1. Februar 2006 der Klägerin gehörenden Eigentumswohnung in M. , I. -Ring 22. Die Wohnung ist Bestandteil der Wohnungseigentumsanlage M. -Str. 1-21/ I. -Ring 22-38, die insgesamt 203 Wohnungen in mehreren Gebäuden mit 20 Hauseingängen umfasst. Die Parteien schlossen aus Anlass des Vermieterwechsels am 15. Januar 2006 einen neuen Mietvertrag für die Zeit ab 1. Februar 2006. In § 3 des Vertrags ist geregelt, dass die Beklagten für die im Vertrag näher bezeichneten Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten haben, über die jährlich abzurechnen ist.

3

Die Klägerin hat mit ihrer Klage Ausgleich der Nachforderungen aus den von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnungen vom 28. Dezember 2007 für das Abrechnungsjahr 2006 in Höhe von 1.167,60 € und vom 22. Juli 2008 für das Abrechnungsjahr 2007 in Höhe von 956,76 € begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 846,71 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Klägerin, mit der diese ihre Nachforderungen für das Jahr 2006 noch in Höhe von 1.164,25 € und für das Jahr 2007 in Höhe von 939,68 € - insgesamt 2.103,93 € nebst Zinsen - aufrechterhalten hat, ist ohne Erfolg geblieben. Auf die Anschlussberufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie ihre im Berufungsrechtszug geltend gemachten Ansprüche weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision hat Erfolg.

I.

5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6

Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 stünden der Klägerin nicht zu, weil beide Abrechnungen wegen formeller Mängel unwirksam seien.

7

Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 seien in Bezug auf die nach einem Quadratmeterschlüssel abgerechneten Kostenpositionen formell unwirksam, weil über diese Betriebskosten abgerechnet worden sei, ohne die Zusammensetzung der zugrunde gelegten Gesamtflächen und damit den Verteilungsschlüssel "Quadratmeter" hinreichend zu erläutern. Gegen die Zusammenfassung mehrerer Anwesen zu einer Abrechnungseinheit bestünden zwar vorliegend keine grundsätzlichen Bedenken, da in dem Mietvertrag keine gegenteilige Vereinbarung enthalten sei. Aus der klägerischen Abrechnung vom 28. Dezember 2007 ergebe sich auch hinreichend deutlich, dass es sich vorliegend um eine Abrechnungseinheit handele, die aus den Anwesen M. -St. 1 - 21 sowie I. -Ring 22 - 38 bestehe. Allerdings werde in der Abrechnung nicht erläutert, wie groß die einzelnen Anwesen seien. Aus den Angaben zu den einzelnen Kostenpositionen folge lediglich , dass die Fläche des Anwesens I. -Ring 22, in dem die Beklagten wohnten, eine Gesamtfläche von 623 qm aufweise (Kostenposition "Strom Allgemein" ), die Anwesen I. -Ring 22, 24 und 26 zusammen über eine Gesamtfläche von 1.617,36 qm verfügten (Kostenposition Müll) sowie sämtliche Anwesen zusammen eine Gesamtfläche von 14.065,66 qm hätten. Somit werde lediglich die Größe des Anwesens I. -Ring 22 offengelegt, die Größe der übrigen 19 Anwesen - die Wirtschaftseinheit bestehe aus insgesamt 20 Anwesen - werde hingegen nicht mitgeteilt. Ohne die Flächenangabe für jedes einzelne Anwesen, das Teil der Abrechnungseinheit sei, seien die in der Abrechnung aufgeführten unterschiedlichen Gesamtflächenangaben und somit die Art des Verteilungsschlüssels jedoch nicht nachvollziehbar.

8

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 sei auch insoweit formell unwirksam, als die Klägerin innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist in Bezug auf die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" nicht ordnungsgemäß abgerechnet habe. Die Abrechnung vom 28. Dezember 2007 weise für die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" Gesamtkosten in Höhe von 177.076,27 € und einen auf die Beklagten entfallenden Anteil in Höhe von 1.823,43 € aus. Die Zusammensetzung dieser Summe und der Umlageschlüssel würden aus der Abrechnung selbst nicht deutlich. Auch aus der in der Abrechnung enthaltenen Bezugnahme auf die den Beklagten vorliegenden, von dem Unternehmen M. B. am 16. August 2007 jeweils für den Zeitraum vom 1. bis 31. Januar 2006 und vom 1. Februar bis 31. Dezember 2006 erstellten Abrechnungen werde dies für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nicht ohne Weiteres deutlich. Denn die in der Abrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 genannte Summe von 1.823,43 € werde in den Abrechnungen von M. B. nicht erwähnt. Vielmehr ergebe sich diese Summe erst aus der Addition der in den Abrechnungen von M. B. ausgewiesenen Beträge. Damit genüge die Klägerin nicht ihrer Abrechnungspflicht gemäß § 259 BGB. Es sei nicht Aufgabe des Empfängers der Nebenkostenabrechnung, den Kostenanteil erst zu errechnen. Vielmehr müsse der in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesene Betrag unmittelbar in den in Bezug genommenen Abrechnungen als Summe genannt werden, andernfalls sei die Abrechnung nicht nachvollziehbar.

9

Bei dieser Sachlage seien die geltend gemachten Nachforderungen für die Abrechnungsjahre 2006 und 2007 unbegründet, ohne dass es dafür auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen ankomme.

II.

10

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin können die geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung versagt werden. Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts sind die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen unwirksam.

11

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt , dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (Senatsurteile vom 25. November 2009 - VIII ZR 323/08, juris, Tz. 11; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 f.; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Diesen Anforderungen genügen die Betriebskostenabrechnungen der Beklagten für die Jahre 2006 und 2007.

12

1. Mit Recht hat sich das Berufungsgericht nicht die Auffassung des Amtsgerichts zu eigen gemacht, nach der die Betriebskostenabrechnungen der Beklagten für die Jahre 2006 und 2007 deshalb unwirksam seien, weil die Kosten für Kaltwasser und Abwasser nicht gesondert ausgewiesen, sondern unter einer Position zusammengefasst worden seien. Der Vermieter darf, wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch den Zähler erfassten Frischwasser- verbrauch vorgenommen wird (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19). Das ist hier unstreitig der Fall.

13

2. Zu Unrecht beanstandet das Berufungsgericht jedoch, dass in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 die Abrechnung der Kostenpositionen, die nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden, nicht nachvollziehbar sei, weil nicht die Einzelflächen aller 20 Anwesen, aus denen die Wohnungseigentumsanlage bestehe, angegeben seien. Nach der Rechtsprechung des Senats sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteile vom 25. November 2009, aaO, und vom 19. November 2008, aaO). Nichts anderes gilt, wenn bei einer größeren Wohnungseigentumsanlage - wie hier - mehrere Gebäude oder Gebäudeteile für bestimmte Betriebskosten in zulässiger Weise zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden (vgl. dazu Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 3 a). Den genannten Anforderungen genügen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, soweit in ihnen die Umlegung bestimmter Kostenpositionen nach dem Anteil der Wohnfläche erfolgt ist.

14

a) Die Abrechnungen der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 und 22. Juli 2008 setzen für die nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten die Fläche der von den Beklagten gemieteten Wohnung (82,36 qm) ins Verhältnis zu der für die jeweilige Kostenposition maßgeblichen Gesamtfläche. Damit enthalten die Abrechnungen sowohl die Angabe des Verteilungsschlüssels als auch die für die Errechnung des Anteils des Mieters er- forderliche Angabe der Gesamtfläche, zu der die Wohnfläche des Mieters ins Verhältnis zu setzen ist. Als maßgebliche Gesamtfläche ist für die Position "Strom allgemein" die Gesamtfläche der im Gebäude I. -Ring 22 gelegenen Wohnungen (623 qm), für die Position "Strom allgemein/Außenanlage" die Gesamtfläche der in den Gebäuden I. -Ring 22, 24 und 26 gelegenen Wohnungen (1.617,36 qm) und für die übrigen Positionen die Gesamtfläche aller 203 Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage (14.065,66 qm) angegeben. Aus diesen Angaben und den in der Abrechnung angegebenen Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskosten lässt sich der in der Abrechnung angegebene Anteil der Beklagten an der betreffenden Betriebskostenposition ohne Weiteres rechnerisch nachvollziehen. Ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, berührt nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 3; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 11 ff., 13).

15

b) Das Berufungsgericht legt nicht dar, welchen Sinn es hätte haben sollen , in der Abrechnung auch die jeweilige Gesamtwohnfläche aller 20 einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile der Wohnungseigentumsanlage mitzuteilen. Für die Errechnung des flächenabhängigen Anteils der Beklagten an den Betriebskosten kommt es nur auf die Angabe der Gesamtfläche der Gebäude oder Gebäudeteile an, die in der Abrechnung für die jeweilige Betriebskostenposition zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst worden sind. Diese Gesamtflächen sind in den Betriebskostenabrechnungen angegeben.

16

3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung vom 28. Dezember 2007 für das Jahr 2006 auch nicht im Hinblick auf die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" unwirksam. Der in der Abrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 insoweit ausgewiesene Kostenanteil der Beklagten in Höhe von 1.823,43 € wird zwar in dieser Abrechnung selbst nicht erläutert, ist aber aufgrund der in der Abrechnung enthaltenen Bezugnahme auf die Abrechnungen von M. B. , die den Beklagten bereits vorlagen, gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar.

17

a) Die am 16. August 2007 von M. B. erstellte Jahresabrechnung 2006 für die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser" ist aufgegliedert in den Zeitraum vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und den Zeitraum vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits. In dieser Aufgliederung der Betriebskosten für Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser in zwei einander ergänzende Zeiträume, die durch den zum 1. Februar 2006 erfolgten Eigentumswechsel veranlasst war, liegt kein Verstoß gegen das in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Gebot jährlicher Abrechnung.

18

Eine nach dieser Bestimmung unzulässige Teilabrechnung liegt vor, wenn der Vermieter anstelle einer Gesamtabrechnung für das Abrechnungsjahr lediglich für einen Teil des Abrechnungsjahres über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten abrechnet (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 46; SchmidtFutterer /Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 302). Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Die Hausverwaltung der Klägerin hat mit ihrer Abrechnung vom 28. Dezember 2007 eine Gesamtabrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2006 und keine Teilabrechnung über die Vorauszahlungen für nur einen Teil des Jahres vorgenommen. Auch die Abrechnungen von M. B. für die Kostenposition "Heizung/Warm-/ Kalt-/und Abwasser", auf die die Betriebskostenabrechnung vom 28. Dezember 2007 Bezug nimmt, erfassen das gesamte Abrechnungsjahr 2006. In ihnen ist lediglich die Ermittlung des Kostenanteils der Beklagten in zwei einander ergänzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert worden. Darin liegt keine nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB unzulässige Teilabrechnung über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Eine solche zeitliche Aufgliederung des Kostenanteils des Mieters an einer bestimmten Betriebskostenposition kann durch sachliche Gründe gerechtfertigt oder sogar notwendig sein, wie etwa im Falle von Preissteigerungen während der Abrechnungsperiode. Ein hinreichender sachlicher Grund für eine solche Aufgliederung ist auch - wie hier - bei einem Eigentümerwechsel gegeben, um eine interne Abrechnung von Betriebskosten zwischen dem alten und dem neuen Vermieter innerhalb des laufenden Abrechnungsjahres zu ermöglichen.

19

b) Die Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 für das Jahr 2006 ist auch nicht, wie das Berufungsgericht gemeint hat, unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass die Abrechnungen von M. B. aufgrund ihrer Aufgliederung der Kostenposition "Heizung/ Warm-/Kalt-/und Abwasser" in den Zeitraum vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits so unübersichtlich wären, dass der Mieter sie nicht mehr nachvollziehen könnte. Das Berufungsgericht beanstandet insoweit lediglich, dass der in der Betriebskostenabrechnung vom 28. Dezember 2007 als Kostenanteil der Beklagten genannte Betrag von 1.823,43 € in den Abrechnungen von M. B. nicht ausdrücklich genannt ist. Dies trifft zwar zu, bedeutet aber nicht, dass dieser Betrag für den Mieter nicht nachvollziehbar und damit die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 hinsichtlich dieser Kostenposition unwirksam wäre. Denn für den durchschnittlich gebildeten Mieter ist aus den Abrechnungen von M. B. ohne Weiteres zu erkennen, dass es sich bei dem in der Betriebskostenabrechnung genannten Betrag von 1.823,43 € um die Summe der beiden deutlich ausgewiesenen Endbeträge (212,99 € und 1.610,44 €) aus den in Bezug genommenen Abrechnungen von M. B. die für Zeit vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits handelt. Angesichts dessen musste die Addition der beiden Beträge nicht in der Abrechnung selbst vorgenommen werden.

III.

20

Da die Revision Erfolg hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit das Berufungsgericht die weiteren streitigen Fragen, die es nicht näher bezeichnet hat, entscheiden und die erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 treffen kann. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider

Tatbestand:

1

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin im Bahnhofscenter D. -M. . Die Parteien streiten darüber, ob bei den Betriebskosten ein Vorwegabzug für die in den ersten drei Stockwerken des Komplexes untergebrachten gewerblichen Nutzer - unter anderem Lebensmittelgeschäft, Behörde, Gaststätte, Praxen von Ärzten und Steuerberatern - vorzunehmen ist.

2

Die Klägerin verlangt Bezahlung der sich aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 ergebenden Salden, insgesamt 1.841,71 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 1.828,06 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

3

Die Revision hat Erfolg.

I.

4

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :

5

Ein Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 stehe der Klägerin nicht zu. Die in den Abrechnungen ausgewiesenen Salden seien nicht fällig, weil die Abrechnungen in mehrfacher Hinsicht nicht den an sie zu stellenden formellen Anforderungen entsprächen.

6

Bei der Zusammenstellung der Gesamtkosten habe es die Klägerin unterlassen , die nicht auf die Wohnnutzung entfallenden Kosten zu ermitteln und das Ergebnis nachvollziehbar in der Abrechnung mitzuteilen. Ihre Auffassung, eine Vorerfassung sei nicht nötig, weil keine erhebliche Mehrbelastung der Beklagten als Wohnungsmieter stattfinde, könne nicht geteilt werden.

7

Hinsichtlich der Grundsteuer habe die Klägerin im Abrechnungsjahr 2005 - ohne das in der Abrechnung selbst darzulegen - aus den Gesamtkosten von 44.347,88 € einen auf die Wohnraummieter entfallenden Anteil von 6.106,70 € ermittelt und diesen Betrag nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die Wohnraummieter umgelegt. In den Folgeabrechnungen habe sie die gesamte Grundsteuer allein nach dem Flächenanteil umgelegt, ohne auch dies zu erläutern.

8

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Darlegungs- und Beweislast für erhebliche Mehrkosten bei gewerblicher Nutzung sei angesichts eines gewerblichen Nutzungsanteils von 87 % mit starkem Publikumsverkehr nicht anwendbar. Es liege auf der Hand, dass in den Bereichen Allgemeinstrom, Aufzug, Pflege der Außenanlagen, Müllabfuhr, Hausmeister, Hausreinigung sowie Heizung und Wartung erhebliche Mehrkosten entstünden. Ein Vergleich der Kosten für Allgemeinstrom und Gebäudereinigung mit den Durchschnittskosten nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zeige, dass den Beklagten deutlich zu hohe Kosten in Rechnung gestellt worden seien.

II.

9

Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der sich aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 ergebenden Salden nicht verneint werden. Die klagegegenständlichen Betriebskostenabrechnungen sind entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

10

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten , die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, Tz. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15; st. Rspr.). Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen der Klägerin gerecht.

11

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

12

Allerdings dürfen nach der Rechtsprechung des Senats die Kosten nicht vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt werden; in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen Angabe der "Gesamtkosten" (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244, Tz. 9 ff.).

13

Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor, denn die Klägerin hat die Gesamtkosten angegeben, die für den abzurechnenden Komplex entstanden sind. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern zu einer entsprechenden Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug.

14

2. Das Berufungsgericht hat ferner verkannt, dass ein formeller Fehler nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt führt, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden kön- nen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 11). Eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung verbleibt dem Vermieter dann insoweit, als sie auch ohne Berücksichtigung der unwirksam abgerechneten Positionen gerechtfertigt ist.

15

3. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts , die Abrechnungen der Klägerin hinsichtlich der Position "Grundsteuer" seien mangels ausreichender Erläuterung in der Abrechnung selbst nicht nachvollziehbar und genügten deshalb nicht den Mindestanforderungen.

16

a) Hinsichtlich der Abrechnungszeiträume 2006 und 2007 beanstandet das Berufungsgericht zu Unrecht, dass die Klägerin ohne weitere Erläuterung eine Umlage nach dem Flächenanteil vorgenommen habe. Einer Erläuterung bedarf es nicht, soweit ein Umlageschlüssel - wie der Flächenmaßstab - aus sich selbst heraus verständlich ist (Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO).

17

b) Bezüglich der Abrechnung für das Jahr 2005 hat das Berufungsgericht allerdings richtig gesehen, dass eine vorweg vorgenommene Aufteilung der Gesamtkosten der Grundsteuer auf die gewerblichen Mieter einerseits und die Wohnraummieter andererseits nachvollziehbar sein muss. Zur Wirksamkeit der Abrechnung ist insoweit erforderlich, dass für den Mieter die Gesamtkosten und der Rechenschritt ersichtlich sind, mit dem der dann weiter auf die Wohnraummieter aufgeteilte Betrag von 6.106,70 € ermittelt wurde.

18

In der Abrechnung der Klägerin ist der Gesamtbetrag der Grundsteuer - 44.347,88 € - angegeben; lediglich der Rechenschritt, mit dem die Klägerin den auf die Mietwohnungen entfallenden Betrag ermittelt hat, erschließt sich aus der Abrechnung selbst nicht. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, sind jedoch auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung mitgeteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag , anlässlich einer vorangegangenen Abrechnung oder auf eine Nachfrage des Mieters hin; dies muss lediglich vor Ablauf der Abrechnungsfrist geschehen (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 27). Das Amtsgericht hat insoweit zutreffend darauf abgestellt, dass die Klägerin den Beklagten bereits im Rechtsstreit über die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 mit Schriftsatz vom 11. Mai 2006 erläutert hat, dass sie die Aufteilung der Gesamtkosten für die Grundsteuer nach dem Verhältnis der Summe der Wohnflächen einerseits und der Summe der Gewerbeflächen andererseits auf beide Mietergruppen aufteilt und die Verteilung des so für die Wohnungen ermittelten Betrags auf die einzelnen Wohnungen nach dem Flächenmaßstab vornimmt. Damit hat die Klägerin letztlich die Verteilung insgesamt nach dem Flächenmaßstab durchgeführt und hierzu nur zwei Rechenschritte vorgenommen. Einer Wiederholung dieser Erläuterung in der für das Jahr 2005 am 6. September 2006 erteilten Abrechnung bedurfte es unter diesen Umständen nicht.

III.

19

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Abrechnungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

20

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:

21

Nach der Rechtsprechung des Senats, von der auch das Berufungsgericht im Ansatz ausgeht, ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen erforderlich , wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaß- stab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 30 f., sowie vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211, Tz. 15 f.).

22

Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächeanteil - wie hier - überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter maßgeblich sind. Dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, Tz. 16). Der Umstand, dass der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters. Denn auch in diesem Fall kann der Mieter hinsichtlich der hierfür erforderlichen Informationen Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen; soweit der Mieter danach weiterhin nicht in der Lage sein sollte, die für einen Vorwegabzug der Gewerbeflächen maßgebenden Tatsachen vorzutragen, während der Vermieter über die entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind, kommt zu Gunsten des Mieters eine Modifizierung seiner Darlegungslast nach den Grundsätzen über die sekundäre Behauptungslast (hier des Vermieters) in Betracht (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, Tz. 16).

23

Ob die Betriebskosten pro Quadratmeter bei den gewerblichen Einheiten wesentlich höher sind als bei den vermieteten Wohneinheiten, lässt sich nicht pauschal mit dem Hinweis auf erhöhten Publikumsverkehr der Gewerbeeinheiten oder durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten begründen, sondern kann nur anhand der konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und der Art der ge- werblichen Nutzung andererseits beurteilt werden. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren. So mag der von einem Discounter oder einer Gaststätte verursachte Publikumsverkehr je nach den örtlichen Gegebenheiten beim Turnus der Gebäudereinigung zu einer Vervielfachung mit entsprechenden Kostensteigerungen bei dieser Position der Betriebskosten führen, während die Gartenpflege oder Gebäudeversicherung nicht notwendig aufwendiger oder wesentlich teurer ist, wenn sie sich nicht auf einen reinen Wohnkomplex bezieht, sondern auf ein Gebäude, in dem auch Büros, Arztpraxen oder Läden untergebracht sind. Ball Milger Hessel Bünger Fetzer

Tatbestand:

1

Die Beklagten waren ab 1. Juli 1996 Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Klägerin in B. . Das Mietverhältnis ist zwischenzeitlich beendet. Die Klägerin macht restliche Mietansprüche für den Zeitraum von August 2005 bis Januar 2006 in Höhe von zuletzt 2.030,60 € und Nebenkostennachforderungen für die drei Abrechnungsperioden 2005/2006, 2006/2007 und 2007/2008 geltend, wobei sich die jeweilige Abrechnungsperiode auf die Zeitspanne von 1. Juli eines Jahres bis einschließlich 30. Juni des Folgejahres erstreckt. Die Abrechnungen für die genannten Zeiträume weisen Nachforderungen der Klägerin in Höhe von 671,37 € (Schreiben vom 12. Juni 2007), von 592,60 € und von 671,33 €, insgesamt also von 1.935,30 € aus. Hiervon bringt die Klägerin ein aus dem Abrechnungsjahr 2004/2005 resultierendes Guthaben der Beklagten von 99,90 € in Abzug, so dass eine Restforderung von 1.835,40 € verbleibt. Nach Verrechnung der Gesamtforderung in Höhe von 3.866 € (2.030,60 € + 1.835,40 €) mit dem Kautionsguthaben der Beklagten von 1.533,88 € beziffert die Klägerin ihre Restforderung zuletzt auf 2.332,12 €. Die Beklagten beanstanden, die Abrechnungen wiesen formelle Mängel auf, weil in ihnen ein Umlageschlüssel für die Gesamtkosten weder angegeben noch erläutert worden sei. Die im Revisionsverfahren allein noch im Streit stehende Abrechnung für den Zeitraum 2005/2006 lautet wie folgt: NEBENKOSTENABRECHNUNG für den Zeitraum 01.07.2005 - 30.06.2006 H. Str. in B. _________________________________________________________________________ Mieter: C. Ld-Nr.: Einheit Nr. _________________________________________________________________________ Kostenbezeichnung Gesamt Abrechnungsart Anteile Guthaben + Nachzahlung - _________________________________________________________________________

2

2 Aufzug € 961,15 : 100%x70%:1069m x120m € 75,53

2

2 Strom allgemein € 470,91 : 1353m x120m € 41,77

3

3 Wasser € 3.206,17 : 2020m x95,06m 150,89 €

2

2 Kaminfeger € 31,42 : 1587m x120m € 2,38

2

2 Wohngebäudevers. € 2.676,15 :2240m x120m 143,37 € Haus-u. Grundbesitzerhaftp.€ 160,65 : 16 Wohnungen € 10,04

2

2 Gewässer-Vers. € 173,53 : 2240m x120m € 9,30 Grundsteuer €7.765,70 nach Einheiten €313,97

2

2 Müllabfuhr € 2.652,23 : 1536m x120m 207,21 €

2

2 Straßenreinigung € 145,47 : 2240m x120m 7,79 €

3

3 Kanalgebühren € 5.615,60 :2020m x95,06m 264,28 €

2

2 Hausmeister € 2.603,62 : 100%x50%:1163m x120m € 134,32

2

2 Regenwassergebühr € 2.284,49 :1691,50m x139,81m 188,82 €

2

2 Allgemeine Kosten € 48,04 : 2240m x120m € 2,57 Nebenkosten € 1.552,22 + Heizkosten Brunata (Netto: € 1.027,30 + 16 % MwSt. = € 164,37) € 1.191,67 € 2.743,89 ./. Vorauszahlungen 2005-2006 € 2.072,52 NACHZAHLUNG 671,37 €

2

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 1.068,19 € (2.030,60 € Miete + 671,37 € Nebenkostennachzahlung für 2005/2006 - 99,90 € Nebenkostenguthaben - 1.533,88 € Kaution) nebst Verzugszinsen verurteilt; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten eine Ermäßigung der ausgesprochenen Verurteilung um 671,37 € auf 396,82 €.

Entscheidungsgründe:

3

Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.).

I.

4

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt:

5

Die Klägerin könne nach § 556 BGB für die Abrechnungsperiode 2005/2006 eine Nebenkostennachzahlung von 671,37 € verlangen. Die im ersten Rechtszug und im Berufungsverfahren gegen die Abrechnung vom 12. Juni 2007 erhobenen Einwendungen seien nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht worden. Von der Rügepflicht nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB seien auch Einwendungen gegen die formelle Richtigkeit einer Abrechnung - hier die Wahl des Umlageschlüssels - erfasst. Dass die Fälligkeit einer Nebenkostennachforderung eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus- setze, besage noch nicht, dass der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB nicht auch bei mit formellen Mängeln behafteten Abrechnungen eingreife. Der Sinn und Zweck des Einwendungsausschlusses liege darin, möglichst schnell Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche zu erhalten und zu einer "Befriedigung" zu gelangen. Dieses Ziel könne nur durch eine umfassende Rügepflicht erreicht werden. Daher seien die Beklagten mit ihren Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung für 2005/2006 ausgeschlossen und infolgedessen trotz deren auf formellen Mängeln beruhenden Unwirksamkeit zur Zahlung des dort ausgewiesenen Betrags von 671,37 € verpflichtet. Hinsichtlich der späteren Abrechnungen sei die Rüge des unzureichend dargelegten Umlageschlüssels rechtzeitig erhoben worden, so dass die Klage insoweit abzuweisen sei.

II.

6

Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

7

1. Die für den Zeitraum 2005/2006 erteilte Abrechnung vom 12. Juni 2007 ist - wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist - wegen formeller Mängel unwirksam.

8

a) Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Senats dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel , die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleis- teten Vorauszahlungen (st. Rspr.; Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN). Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO, und vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO). Diesen - an sich geringen - Anforderungen an die Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung wird das Abrechnungsschreiben der Klägerin vom 12. Juni 2007 nicht gerecht.

9

b) Der genannten Abrechnung lässt sich der ihr zugrunde gelegte Verteilerschlüssel nicht hinreichend entnehmen. Sie enthält zwar Angaben zu den auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallenden Gesamtkosten und weist neben den geleisteten Vorauszahlungen auch den jeweils auf die Beklagten entfallenden Kostenanteil aus. Dagegen bezeichnet die Abrechnung den oder die verwendeten Umlageschlüssel nicht näher, sondern verwendet lediglich die nicht aussagekräftige Rubriküberschrift "Abrechnungsart". Aus dieser Bezeichnung wird nicht deutlich, ob eine Umlage nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen wurde.

10

Auch aus den in dieser Rubrik zu den jeweiligen Kostenpositionen aufgeführten Daten erschließt sich für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter (vgl. hierzu etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2 mwN) bei der überwiegenden Anzahl der Betriebskostenpositionen nicht, welche Flächenmaße verwendet worden sind. Die Abrechnung enthält neben den - durch die beigefügte Abrechnung der Brunata Metrona vom 20. Oktober 2006 erfassten - Heiz- kosten insgesamt vierzehn Kostenpositionen. Dabei werden bei zehn Positionen verschiedene in Quadratmetern ausgewiesene Flächen in ein Verhältnis zueinander gesetzt. Um welche Flächen es sich hierbei handelt, erschließt sich jedoch überwiegend nicht. Zwar liegt nahe, dass es sich bei der in neun Fällen als Anteil des Mieters angesetzten Fläche von 120 qm um die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche handelt. Die bei der Position "Regenwasser" angesetzte Fläche von 139,81 qm entzieht sich allerdings jeder näheren Einordnung. Vollständig im Dunkeln bleibt aber, welche Gesamtflächen zu den 120 qm (bzw. in einem Fall zu den 139,81 qm) in Bezug gesetzt wurden. Es werden sieben verschiedene Flächenmaße zugrunde gelegt, die von 1069 qm bis 2240 qm reichen. Anders als in dem der Senatsentscheidung vom 23. Juni 2010 (VIII ZR 227/09, NJW 2010, 3228 Rn. 14) zugrunde liegenden Fall lassen sich die Unterschiede in den angesetzten Gesamtflächen nicht dadurch erklären, dass mehrere Gebäude in wechselnder Zusammensetzung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Vorliegend betrifft die Abrechnung ein einzelnes Objekt. Zu den beschriebenen Unklarheiten kommt hinzu, dass bei den Kostenpositionen "Aufzug" und "Hauswart" eine weitere, nicht nachvollziehbare Größe Verwendung findet, da hierbei von der angegebenen Fläche (nur) ein bestimmter Vomhundertsatz (70 % bzw. 50 %) Berücksichtigung finden soll. Schon wegen dieser Mängel ist die erteilte Abrechnung hinsichtlich der genannten zehn Kostenpositionen wegen fehlender Nachvollziehbarkeit unwirksam.

11

Dahin gestellt bleiben kann auch, ob der Verteilerschlüssel bei den weiteren nach Verbrauch ("m3") abgerechneten Kostenpositionen "Wasser" und "Kanalgebühren" sowie bei der nach "Einheiten" umgelegten "Grundsteuer" nachvollziehbar angegeben ist. Denn selbst wenn diese drei Positionen - ebenso wie die weitere nach "Wohneinheiten" umgelegte Kostenposition "Haftpflichtversicherung" - den formellen Anforderungen an eine Abrechnung genügten, bliebe dies im Streitfall ohne Auswirkungen. Erstreckt sich ein formeller Fehler nicht auf alle Abrechnungspositionen, verbleibt einem Vermieter eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung zwar insoweit, als unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen gerechtfertigt ist (vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 11, und vom 10. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 14). Ausgehend von diesen Grundsätzen ergäbe sich aber selbst dann keine Nachforderung der Klägerin, wenn man die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung bei den vier zuletzt genannten Einzelpositionen und den Heizkosten bejahte und (nur) die von formellen Mängeln betroffenen, weiteren zehn Kostenpositionen aus der Abrechung herausrechnete. Auf die Beklagten entfiele dann lediglich ein - durch die geleisteten Vorauszahlungen (2.072,52 €) bereits beglichener - Betrag von 1.930,85 €.

12

2. Da die geltend gemachte Nachforderung nicht auf die oben genannten fünf Positionen gestützt werden kann und sie, soweit sie auf den übrigen zehn Positionen beruht, im Hinblick auf die der Abrechnung insoweit anhaftenden Mängel nicht fällig geworden ist (vgl. Senatsbeschluss vom 19. Dezember 1990 - VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188, 194, und Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, aaO Rn. 8), hat die Klägerin nach § 556 Abs. 1, 3 BGB keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten (671,37 €) für die Abrechnungsperiode 2005/2006. Eine - ohnehin nicht erfolgte - Nachholung der unterlassenen Angaben kommt nicht in Betracht, weil die in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung eingeräumte Jahresfrist längst verstrichen und die Klägerin daher mit ihrer Nachforderung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist (vgl. etwa Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, aaO Rn. 7, 8 mwN).

13

3. Das Berufungsgericht hat angenommen, die geltend gemachte Nachforderung sei gleichwohl geschuldet, weil die Beklagten Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung der Klägerin vom 12. Juni 2007 erst mehr als zwölf Monate nach deren Zugang erhoben hätten. Die Rügefrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gelte auch für die Beanstandung formeller Mängel der Betriebskostenabrechnung. Der Mieter sei daher mit derartigen Einwendungen nach Ablauf von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen. Hiergegen wendet sich die Revision mit Recht.

14

a) Die Frage, ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB unabhängig davon mit dem Zugang einer Nebenkostenabrechnung zu laufen beginnt, ob die Abrechnung den an ihre Wirksamkeit zu stellenden formellen Mindestanforderungen genügt, ist umstritten. Einige Stimmen im Schrifttum lassen für den Lauf der Einwendungsfrist und damit auch für das Eingreifen des in § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB geregelten Einwendungsausschlusses bereits den Zugang einer formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung genügen (vgl. etwa MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rn. 91; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556 Rn. 128, 129; Streyl, WuM 2005, 505, 506). Dabei wird zur Begründung auf die in den Gesetzesmaterialien angesprochene Zielsetzung verwiesen, nach Ablauf einer bestimmten Zeit Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche zu schaffen (MünchKommBGB/Schmid, aaO; Streyl, aaO S. 505) und durch einen Einwendungsausschluss umfangreiche Beweisaufnahmen über länger zurückliegende Abrechnungen zu vermeiden (vgl. Staudinger /Weitemeyer, aaO Rn. 128; Streyl, aaO). Nach anderer Auffassung soll die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur durch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen und damit wirksamen Abrechnung in Lauf gesetzt werden (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 499; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rn. 156; Lützenkirchen, NZM 2002, 512; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 460; ders., ZMR 2001, 937, 939; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 71; Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 556 Rn. 29; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 556 Rn. 13; vgl. auch LG Berlin, Urteile vom 15. Februar 2008 - 63 S 263/07, juris, und vom 21. Juli 2009, GE 2009, 1127). Zur Begründung wird überwiegend angeführt, ein Einwendungsausschluss führe in diesen Fällen zu widersprüchlichen Ergebnissen, weil dann ein Vermieter trotz mangelnder Fälligkeit der Nebenkostennachforderung den Mieter infolge Fristablaufs auf Zahlung in Anspruch nehmen könne (vgl. Lützenkirchen, aaO S. 512 f.), der Mieter aber umgekehrt einen - wegen der Unwirksamkeit der formell fehlerhaften Abrechnung bislang nicht erfüllten - Abrechnungsanspruch geltend machen könne (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO; LG Berlin, GE 2009, 1127).

15

b) Der Senat hat die vorliegend aufgeworfene Frage bislang offen gelassen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 1). Er beantwortet sie nun dahin, dass der Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Lauf setzt. Dies hat zur Folge, dass in den Fällen, in denen die Abrechnung hinsichtlich aller darin aufgeführten Kostenpositionen nicht den formellen Mindestanforderungen genügt, der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB insgesamt nicht greift. Sind dagegen nur einzelne, abtrennbare Kostenpositionen formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden , greift der Einwendungsausschluss nur hinsichtlich dieser Positionen nicht (so auch LG Berlin, aaO Rn. 7, 8).

16

aa) Dass ein Mieter mit Einwendungen gegen unwirksam abgerechnete Betriebskosten nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB ausgeschlossen ist, ergibt sich bereits aus dem Zusammenspiel der einzelnen Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB und der mit ihnen verfolgten gesetzgeberischen Zielsetzung. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Verpflichtung auferlegt, binnen einer Frist von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu übermitteln. Um den Vermieter zur Erfüllung dieser Pflicht anzuhalten, hat der Gesetzgeber eine verspätete Abrechnung mit dem Ausschluss von Nebenkostennachforderungen sanktioniert (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Spiegelbildlich zu dieser Pflicht ist im Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens auf den vom Rechtsausschuss des Bundestages aufgegriffenen Vorschlag des Bundesrates eine Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen die ihm zugegangene Abrechnung eingeführt worden (§ 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB). Der Bundesrat hielt die Aufnahme eines solchen Einwendungsausschlusses zur Vermeidung von aufwendigen und letztlich unergiebigen Beweisaufnahmen über lange zurückliegende Nebenkostenabrechnungen und aus Zumutbarkeitserwägungen für geboten (BT-Drucks. 14/4553, S. 87). Es sei dem Mieter zuzumuten, eine Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist zu prüfen und Beanstandungen zu erheben (BT-Drucks. 14/4553, aaO). Der Rechtsausschuss des Bundestages befürwortete die Einführung einer Ausschlussfrist für Einwendungen im Interesse der Ausgewogenheit und aus Gründen der Rechtssicherheit (BT-Drucks. 14/5663, S. 79). Hierdurch werde gewährleistet, dass absehbare Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehe (BT-Drucks. 14/5663, aaO).

17

bb) Maßgebend für die Einführung einer Ausschlussfrist für die Erhebung von Einwendungen war damit nicht allein der Beschleunigungsgedanke, vielmehr sollte ein angemessener Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern gefunden werden. Beiden Seiten sollte jeweils eine Frist von zwölf Monaten zur Erstellung beziehungsweise zur Prüfung einer Abrechnung zur Verfügung stehen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die jeweiligen Rechte und Pflichten bei der Nebenkostenabrechnung zeitlich gestaffelt sind. Aus- gangspunkt des Regelungssystems in § 556 Abs. 3 Satz 2 bis 6 BGB ist die Erteilung einer den formellen Anforderungen genügenden Abrechnung. Nach allgemeiner Meinung wird - auch wenn dies im Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht hinreichend zum Ausdruck kommt - die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nur durch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt (vgl. etwa Senatsurteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1 a mwN, und vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, aaO). Mit einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung genügt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht; vielmehr kann der Mieter in diesem Fall eine erneute Abrechnung verlangen (vgl. etwa Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 13 i.V.m. Rn. 8 mwN). Solange nur eine formell fehlerhafte Abrechnung vorliegt, fehlt es an einer ausreichenden Beurteilungsgrundlage für eine zuverlässige inhaltliche Überprüfung der in ihr angestellten Berechnungen. Damit ist der Mieter regelmäßig daran gehindert, die Richtigkeit einer solchen Abrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Einwendungsfrist hinreichend zu prüfen (ebenso Soergel/Heintzmann, aaO). Würde also die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB bereits mit dem Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung in Gang gesetzt, würde letztlich die Ausgewogenheit der beiderseitigen fristgebundenen Pflichten in Frage gestellt: Obwohl der Vermieter seine Abrechnungspflicht noch nicht erfüllt hätte, würden die der Abrechnung anhaftenden Mängel nach Ablauf der Einwendungsfrist "geheilt". Dies würde zu einer unangemessenen Verlagerung der den Vermieter treffenden Pflichten auf den Mieter führen.

18

cc) Diese Überlegungen werden nicht durch die weitere Zielsetzung des Gesetzgebers in Frage gestellt, eine möglichst rasche Abwicklung von Abrechnungsprozessen zu gewährleisten. Dem Gesetzgeber war offenkundig nicht daran gelegen, dem Mieter auch dann Einwendungen abzuschneiden, wenn dieser über keine ausreichende Prüfungsgrundlage verfügt. Er wollte lediglich im Interesse der Rechtssicherheit sicherstellen, dass in absehbarer Zeit Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche geschaffen wird. Dieses Ziel wird aber im Falle einer mit formellen Mängeln behafteten und damit unwirksamen Abrechnung schon dadurch erreicht, dass die darin ausgewiesene Nachforderung des Vermieters nicht fällig wird und nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auch nicht mehr nachträglich fällig gestellt werden kann (vgl. etwa Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, aaO Rn. 12 mwN).

19

dd) Danach ist im Streitfall die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hinsichtlich der formell nicht ordnungsgemäß abgerechneten (zehn) Kostenpositionen nicht in Gang gesetzt worden. Da es insoweit an der Fälligkeit der geltend gemachten Nachforderung fehlt und die weiteren fünf Positionen - wie oben (II 1 b) aufgezeigt - keine Nachforderung der Klägerin begründen, steht ihr der vom Berufungsgericht zuerkannte Betrag von 671,37 € nicht zu.

III.

20

Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben, soweit es die Beklagten zur Nachzahlung von 671,37 € Nebenkosten zuzüglich Verzugszinsen für den Abrechnungszeitraum 2005/2006 verurteilt hat (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache entscheidungsreif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Berufungsurteil ist dahin abzuändern, dass die Verurteilung der Beklagten auf 396,82 € nebst Verzugszinsen ermäßigt wird. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger

Tatbestand:

1

Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 736,59 € nebst Zinsen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 geltend.

2

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die die Klägerin im Jahre 2007 von der Voreigentümerin kaufte. Die Klägerin wurde im Jahr 2008 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Mit Abtretungsvereinbarung vom 4. Dezember 2009 trat die Voreigentümerin der Klägerin sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab.

3

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 wurde von der Hausverwaltung erstellt und mit Schreiben vom 15. Dezember 2008 im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin unter namentlicher Bezeichnung der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Die Beklagte widersprach der Abrechnung.

4

Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 736,59 € nebst Zinsen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

5

Die Revision hat Erfolg.

I.

6

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung der für das Jahr 2007 verlangten Betriebskostennachforderung. Zwar sei die Abtretung der Ansprüche der früheren Vermieterin an die Klägerin wirksam vereinbart worden. Sie gehe aber ins Leere, weil der Zedentin mangels einer formell wirksamen Abrechnung kein Anspruch gegenüber der Beklagten auf Zahlung des Nachforderungsbetrags zugestanden habe.

8

Die Abrechnung sei in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser formell nicht ordnungsgemäß, weil sie die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht ausweise. Bei den genannten Kostenarten seien in der Abrechnung vorweg Abzüge vorgenommen worden, die sich aus der Abrechnung nicht ergäben. So habe die Vermietersei- te für den Hauswart eine größere Wirtschaftseinheit gebildet und für diese auch höhere Kosten gehabt. In der Abrechnung seien jedoch nur diejenigen Kostenanteile eingestellt worden, die sich rechnerisch nach dem Flächenanteil des Grundstücks an der Gesamtfläche ergäben, ohne dass sich dies der Abrechnung entnehmen lasse. Gleiches gelte für die Schornsteinfegerkosten. Hier habe die Beklagte erwidert, dass sich für sie (nur) Gesamtkosten von 7.900,24 € anhand von Belegen ergeben würden. In der Abrechnung fänden sich Gesamtkosten aber nur in Höhe von 995,45 €. Auch bei den Wasser- und Entwässerungskosten habe die Klägerin 5 % vorweg abgezogen, ohne dass dies der Abrechnung zu entnehmen sei, und damit die Gesamtkosten nicht mitgeteilt. Dass mit dem Abzug der Gartenwasserverbrauch habe berücksichtigt werden sollen, ändere daran nichts.

9

Ob der früheren Vermieterin auch deshalb kein Anspruch auf die Betriebskostennachforderung zustehe, weil die Abrechnung für das Jahr 2007 nicht für sie, sondern für die Erwerberin, die jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümerin gewesen sei, erteilt worden sei, oder ob sich aus den Umständen ergebe, dass die Abrechnung in jedem Falle die Abrechnungspflicht des Vermieters habe erfüllen sollen, könne dahinstehen.

II.

10

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2007 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung für die Kos- tenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

11

1. Die Klägerin ist entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung aktivlegitimiert , auch wenn nach einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter hinsichtlich der zu dem Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zu der Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zu der Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188 unter II 2 und Leitsatz). Das Berufungsgericht hat diese Frage dahinstehen lassen. Wie jedoch auch schon in seinen Ausführungen anklingt, ergab sich hier bereits aus dem Anschreiben vom 15. Dezember 2008 zu der Betriebskostenabrechnung und den Begleitumständen , dass die von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung in jedem Fall die Abrechnungspflicht des Vermieters erfüllen sollte. Aus der Formulierung "Wir haben Ihnen im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin des o.g. Objekts, … die Kosten für den Abrechnungszeitpunkt vom … bis … zusammengestellt" war für die Beklagte als Adressatin des Schreibens klar erkennbar, dass die Abrechnung für die Vermieterin des in der Abrechnung bezeichneten Objekts erteilt werden sollte. Die genaue Kenntnis der Person der Vermieterin (Klägerin oder Voreigentümerin) war für die Beklagte hingegen nicht von entscheidendem Interesse, zumal hier eine Hausverwaltung mit der Nebenkostenabrechnung beauftragt war. Die dem Schreiben vom 15. Dezember 2008 beizulegende Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind.

12

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen unwirksam.

13

Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr., z.B. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Positionen Wasser, Schornsteinfeger und Hauswart nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam , weil die Gesamtkosten nicht hinreichend ausgewiesen wären.

14

a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition - aus formellen Gründen - auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Danach genügt es nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile - schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, aaO Rn. 22 f.; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10).

15

b) Allerdings führt die vorgenannte Rechtsprechung des Senats dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit , dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. In der Literatur wird zudem kritisiert, dass ein Vermieter, der eine erforderliche Bereinigung um nicht umlagefähige Kosten vornimmt, mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn der Vorwegabzug aus der Abrechnung selbst nicht ersichtlich und deshalb aus formellen Gründen unwirksam ist, während dem Vermieter, der einen gebotenen Vorwegabzug unterlässt, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung nicht verwehrt ist (vgl. insoweit Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht , 6. Auflage, H Rn. 140).

16

Ob dieser Kritik Rechnung zu tragen ist, bedarf hier indes keiner Entscheidung. Denn die hier streitigen Abrechnungspositionen genügen - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - den Anforderungen der Senatsrechtsprechung.

17

aa) Hinsichtlich der Hauswartkosten weist die Revision zutreffend darauf hin, dass vermieterseits zwar dasselbe Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt worden ist, dieses jedoch für jeden Block gesondert abgerechnet hat. So ergibt sich bereits aus der von der Klägerin vorgelegten Rechnung der H. AG vom 8. Januar 2007 betreffend die Hauswartkosten für das Jahr 2007, dass für die von der Beklagten bewohnte Wohneinheit ein eigenständiger Rechnungsbetrag von 5.835,28 € erhoben wird. Wenn bereits das Hauswartunternehmen - wie hier - eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Es liegt dann schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt. In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird der vorgenannte Rechnungsbetrag daher ordnungsgemäß für die von der Beklagten bewohnte Einheit eingestellt.

18

bb) Ähnlich verhält es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Auch insoweit trägt die Begründung des Berufungsgerichts nicht. Die Beklagte hat in diesem Zusammenhang schon nicht geltend gemacht - worauf die Revision zutreffend hinweist -, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die Wohneinheit der Beklagten beziehen, von der Vermieterin in einem internen Rechenschritt auf die von der Beklagten bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden seien. Gerügt wird insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit. Dies wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen hätte.

19

cc) Bezüglich der Position Wasser ist in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag in Höhe von 3.322,88 € und als zu verteilende Kosten ein Betrag in Höhe von 3.156,74 € ausgewiesen. Entsprechendes gilt für die Entwässerungskosten , wo als Gesamtkosten 3.608,74 € angegeben werden und die zu verteilenden Kosten 3.428,30 € betragen. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wird und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten sind, geht somit aus der Abrechnung selbst hervor. Also steht auch hier kein interner Rechenschritt, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen könnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt wird.

III.

20

Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, weil der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da- mit die erforderlichen Feststellungen zur Höhe des geltend gemachten Anspruchs der Klägerin getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider

Tatbestand:

1

Die durch ein Wohnraummietverhältnis verbundenen Parteien streiten über eine Nachforderung der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010. Die Abrechnung der Klägerin weist für die Beklagten Betriebskosten in Höhe von insgesamt 2.785,51 € aus, wovon 1.041,91 € auf die Heizkosten entfallen. Nach Abzug der von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.382,51 €, die sie im vorliegenden Rechtsstreit nebst Zinsen geltend macht.

2

Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe eines Betrages von 978,71 € nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen und die Anschlussberufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den geltend gemachten Anspruch in Höhe eines Betrages von 1.041,91 € weiter.

Entscheidungsgründe:

3

Die Revision hat überwiegend Erfolg.

I.

4

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

5

Bei den Positionen Entwässerung/Schmutzwasser, Müllabfuhr und Wasser sei die Abrechnung der Klägerin um insgesamt 403,74 € zu kürzen, weil die Klägerin insoweit zu Unrecht nach Personenzahl abgerechnet habe und die gebotene Abrechnung nach Wohnfläche zu entsprechend geringeren Kosten zu Lasten der Beklagten führe.

6

Die Heizkosten mit dem von der Klägerin errechneten Betrag von 1.041,91 € hätten für die Nachforderung ebenfalls außer Betracht zu bleiben, da die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Heizkosten aus formellen Gründen unwirksam sei. Denn die Klägerin habe als Gesamtkosten einen bereits bereinigten Betrag angegeben, ohne dies in ihrer Abrechnung deutlich zu machen. Die Klägerin erhalte von ihrem Energieversorger jahresübergreifende Abrechnungen. Aus diesen Abrechnungen werde in einer "Simulationsrechnung" des Energieversorgers, die auf den internen Zwischenabrechnungen des Hausmeisters zum Jahresende basiere, der auf das jeweilige Kalenderjahr entfallende Betrag der Abrechnung errechnet. Diese Vorgehensweise sei aus der den Beklagten erteilten Betriebskostenabrechnung aber nicht ersichtlich, weil dort lediglich der Gesamtbetrag der auf die beschriebene Weise ermittelten, auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Brennstoffkosten aufgeführt sei. Damit seien nicht umlagefähige Kosten vorab ausgeschieden worden, ohne dass dies dem Mieter mitgeteilt und dieser so in die Lage versetzt worden sei, den Vorwegabzug nachzuprüfen.

II.

7

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Heizkosten nicht aus formellen Gründen unwirksam.

8

Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraussetzt. Dies heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - der Vermieter aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschrit- te beeinträchtigt, denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.

9

Etwas anderes folgt auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenbestandteile, etwa bei den Hauswartkosten (vgl. Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22 Rn. 22 f.; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10). Eine derartige Kostenbereinigung ist mit der hier vorliegenden Konstellation, dass der Vermieter aus jahresübergreifenden Abrechnungen die auf das Kalenderjahr entfallenden Kosten ermitteln muss, nicht vergleichbar. Im Übrigen hat der Senat bereits angedeutet, dass an der genannten Rechtsprechung zur Erforderlichkeit auch der Angabe nicht umlagefähiger Kosten möglicherweise nicht festzuhalten sein wird (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 15 f.).

III.

10

Das Urteil des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben, soweit es wegen der von ihm angenommenen Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung eine Betriebskostennachforderung der Klägerin verneint hat. Da die Revision die von den Vorinstanzen vorgenommene Kürzung der von der Klägerin begehrten Nachforderung (1.382,51 €) um 403,74 € (wegen des falschen Umlageschlüssels bei einigen weiteren Betriebskostenpositionen) nicht angegriffen hat, verbleibt von der Nachforderung rechnerisch ein Betrag von 978,77 €. Deshalb ist das Berufungsurteil (nur) insoweit aufzuheben, als es hiervon zum Nachteil der Klägerin abweicht (§ 562 Abs. 1 ZPO); die weitergehende Revision ist zurückzuweisen.

11

Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Heizkostenabrechnung getroffen hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger

Tatbestand:

1

Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 736,59 € nebst Zinsen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 geltend.

2

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die die Klägerin im Jahre 2007 von der Voreigentümerin kaufte. Die Klägerin wurde im Jahr 2008 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Mit Abtretungsvereinbarung vom 4. Dezember 2009 trat die Voreigentümerin der Klägerin sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab.

3

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 wurde von der Hausverwaltung erstellt und mit Schreiben vom 15. Dezember 2008 im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin unter namentlicher Bezeichnung der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Die Beklagte widersprach der Abrechnung.

4

Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 736,59 € nebst Zinsen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

5

Die Revision hat Erfolg.

I.

6

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung der für das Jahr 2007 verlangten Betriebskostennachforderung. Zwar sei die Abtretung der Ansprüche der früheren Vermieterin an die Klägerin wirksam vereinbart worden. Sie gehe aber ins Leere, weil der Zedentin mangels einer formell wirksamen Abrechnung kein Anspruch gegenüber der Beklagten auf Zahlung des Nachforderungsbetrags zugestanden habe.

8

Die Abrechnung sei in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser formell nicht ordnungsgemäß, weil sie die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht ausweise. Bei den genannten Kostenarten seien in der Abrechnung vorweg Abzüge vorgenommen worden, die sich aus der Abrechnung nicht ergäben. So habe die Vermietersei- te für den Hauswart eine größere Wirtschaftseinheit gebildet und für diese auch höhere Kosten gehabt. In der Abrechnung seien jedoch nur diejenigen Kostenanteile eingestellt worden, die sich rechnerisch nach dem Flächenanteil des Grundstücks an der Gesamtfläche ergäben, ohne dass sich dies der Abrechnung entnehmen lasse. Gleiches gelte für die Schornsteinfegerkosten. Hier habe die Beklagte erwidert, dass sich für sie (nur) Gesamtkosten von 7.900,24 € anhand von Belegen ergeben würden. In der Abrechnung fänden sich Gesamtkosten aber nur in Höhe von 995,45 €. Auch bei den Wasser- und Entwässerungskosten habe die Klägerin 5 % vorweg abgezogen, ohne dass dies der Abrechnung zu entnehmen sei, und damit die Gesamtkosten nicht mitgeteilt. Dass mit dem Abzug der Gartenwasserverbrauch habe berücksichtigt werden sollen, ändere daran nichts.

9

Ob der früheren Vermieterin auch deshalb kein Anspruch auf die Betriebskostennachforderung zustehe, weil die Abrechnung für das Jahr 2007 nicht für sie, sondern für die Erwerberin, die jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümerin gewesen sei, erteilt worden sei, oder ob sich aus den Umständen ergebe, dass die Abrechnung in jedem Falle die Abrechnungspflicht des Vermieters habe erfüllen sollen, könne dahinstehen.

II.

10

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2007 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung für die Kos- tenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

11

1. Die Klägerin ist entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung aktivlegitimiert , auch wenn nach einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter hinsichtlich der zu dem Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zu der Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zu der Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188 unter II 2 und Leitsatz). Das Berufungsgericht hat diese Frage dahinstehen lassen. Wie jedoch auch schon in seinen Ausführungen anklingt, ergab sich hier bereits aus dem Anschreiben vom 15. Dezember 2008 zu der Betriebskostenabrechnung und den Begleitumständen , dass die von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung in jedem Fall die Abrechnungspflicht des Vermieters erfüllen sollte. Aus der Formulierung "Wir haben Ihnen im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin des o.g. Objekts, … die Kosten für den Abrechnungszeitpunkt vom … bis … zusammengestellt" war für die Beklagte als Adressatin des Schreibens klar erkennbar, dass die Abrechnung für die Vermieterin des in der Abrechnung bezeichneten Objekts erteilt werden sollte. Die genaue Kenntnis der Person der Vermieterin (Klägerin oder Voreigentümerin) war für die Beklagte hingegen nicht von entscheidendem Interesse, zumal hier eine Hausverwaltung mit der Nebenkostenabrechnung beauftragt war. Die dem Schreiben vom 15. Dezember 2008 beizulegende Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind.

12

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen unwirksam.

13

Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr., z.B. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Positionen Wasser, Schornsteinfeger und Hauswart nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam , weil die Gesamtkosten nicht hinreichend ausgewiesen wären.

14

a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition - aus formellen Gründen - auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Danach genügt es nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile - schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, aaO Rn. 22 f.; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10).

15

b) Allerdings führt die vorgenannte Rechtsprechung des Senats dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit , dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. In der Literatur wird zudem kritisiert, dass ein Vermieter, der eine erforderliche Bereinigung um nicht umlagefähige Kosten vornimmt, mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn der Vorwegabzug aus der Abrechnung selbst nicht ersichtlich und deshalb aus formellen Gründen unwirksam ist, während dem Vermieter, der einen gebotenen Vorwegabzug unterlässt, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung nicht verwehrt ist (vgl. insoweit Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht , 6. Auflage, H Rn. 140).

16

Ob dieser Kritik Rechnung zu tragen ist, bedarf hier indes keiner Entscheidung. Denn die hier streitigen Abrechnungspositionen genügen - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - den Anforderungen der Senatsrechtsprechung.

17

aa) Hinsichtlich der Hauswartkosten weist die Revision zutreffend darauf hin, dass vermieterseits zwar dasselbe Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt worden ist, dieses jedoch für jeden Block gesondert abgerechnet hat. So ergibt sich bereits aus der von der Klägerin vorgelegten Rechnung der H. AG vom 8. Januar 2007 betreffend die Hauswartkosten für das Jahr 2007, dass für die von der Beklagten bewohnte Wohneinheit ein eigenständiger Rechnungsbetrag von 5.835,28 € erhoben wird. Wenn bereits das Hauswartunternehmen - wie hier - eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Es liegt dann schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt. In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird der vorgenannte Rechnungsbetrag daher ordnungsgemäß für die von der Beklagten bewohnte Einheit eingestellt.

18

bb) Ähnlich verhält es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Auch insoweit trägt die Begründung des Berufungsgerichts nicht. Die Beklagte hat in diesem Zusammenhang schon nicht geltend gemacht - worauf die Revision zutreffend hinweist -, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die Wohneinheit der Beklagten beziehen, von der Vermieterin in einem internen Rechenschritt auf die von der Beklagten bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden seien. Gerügt wird insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit. Dies wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen hätte.

19

cc) Bezüglich der Position Wasser ist in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag in Höhe von 3.322,88 € und als zu verteilende Kosten ein Betrag in Höhe von 3.156,74 € ausgewiesen. Entsprechendes gilt für die Entwässerungskosten , wo als Gesamtkosten 3.608,74 € angegeben werden und die zu verteilenden Kosten 3.428,30 € betragen. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wird und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten sind, geht somit aus der Abrechnung selbst hervor. Also steht auch hier kein interner Rechenschritt, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen könnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt wird.

III.

20

Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, weil der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da- mit die erforderlichen Feststellungen zur Höhe des geltend gemachten Anspruchs der Klägerin getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider