Wohnung: Für Nutzung als Kindertagesstätte ist Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich

Das mussten sich die Betreiber einer Kindertageseinrichtung in Hamburg sagen lassen. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) der Hansestadt machte deutlich, dass in einer Kindertageseinrichtung weder Kinder noch ihre Erzieher wohnen würden. Die zu einer solchen Tageseinrichtung umgebaute Wohnung würde daher keinen Wohnzwecken dienen. Es liege somit eine Zweckentfremdung im Sinn des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vor. Im Ergebnis hätten die Betreiber zuvor eine Zweckentfremdungsgenehmigung einholen müssen (OVG Hamburg, 2 BS 174/11).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

OVG Hamburg: Beschluss vom 03.11.2011 - Az: 2 Bs 174/11

Die Zustimmung oder das Einvernehmen einer anderen Behörde oder sonstigen Stelle gilt im Verfahren auf Erteilung einer Baugenehmigung mit Konzentrationswirkung (§ 62 Abs. 1 HBauO) nach der Fiktionsregelung des § 70 Abs. 6 Satz 3 HBauO nur dann als erteilt, wenn der Gesetzgeber diesen ein solches qualifiziertes Mitwirkungsrecht ausdrücklich zugewiesen hat.

Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß § 9 Abs. 1 HmbWoSchG soll in seinem räumlichen Geltungsbereich die Umwandlung von Wohnraum in andere Nutzungstypen in der Regel verhindern.

Ein öffentliches Interesse an einer bestimmten Nutzung im räumlichen Geltungsbereich des Zweckentfremdungsverbots - hier: einer Kindertageseinrichtung - führt allein nicht bereits zu einem vorrangigen öffentlichen Interesse, hinter dem der Schutz von Wohnraum vor einer Zweckentfremdung regelhaft zurückzutreten hat. Ein vorrangiges öffentliches Interesse setzt vielmehr voraus, dass für die Einrichtung oder Erweiterung einer derartigen Einrichtung gerade an dieser Stelle des Stadtgebiets ein dringender Bedarf besteht und andere Räumlichkeiten als Alternative nicht zur Verfügung stehen oder aus anderen als finanziellen Gründen nicht bereit gestellt werden können.

Ein vorrangiges berechtigtes Interesse des Eigentümers an der Genehmigung einer Zweckentfremdung von Wohnraum besteht, wenn der Wohnraum nicht mehr erhaltungswürdig ist oder wenn durch die Versagung der Genehmigung die Existenz des Eigentümers jedenfalls ernsthaft gefährdet würde, nicht aber wenn eine Betriebserweiterung unter Aufgabe von Wohnraum lediglich besonders zweckmäßig ist.

Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 25. August 2011 wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.


Gründe

Der Antragsteller begehrt, die Antragsgegnerin durch Erlass einer einstweiligen Anordnung zu verpflichten, ihm die Nutzung des Obergeschosses des Gebäudes W.-straße X für den Betrieb einer Kindestagesstätte bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache zu genehmigen.

Der Antragsteller ist ein anerkannter, gemeinnütziger Träger der freien Jugendhilfe und Eigentümer des Grundstücks W.-straße X. Die Antragsgegnerin erteilte ihm mit Bescheid vom 14. April 2009 eine Nutzungsgenehmigung für den Betrieb einer Kindertageseinrichtung im Souterrain und Erdgeschoss des Gebäudes W.-straße X, das in seinem Obergeschoss noch über eine Wohnung verfügt. Am 1. Oktober 2009 beantragte der Antragsteller im Baugenehmigungsverfahren mit Konzentrationswirkung die Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung für die im Obergeschoss befindliche Wohnung, da diese fortan auch für den Betrieb der Kindertageseinrichtung genutzt werden sollte. Mit Bescheid vom 29. Januar 2010 lehnte die Antragsgegnerin den Antrag zunächst gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO ab. Auf den Widerspruch des Antragstellers hob sie den Ablehnungsbescheid mit Widerspruchsbescheid vom 26. Juli 2010 auf und setzte anschließend die Genehmigungsprüfung für die Nutzungsänderung fort. Am 20. Januar 2011 erhob der Antragsteller beim Verwaltungsgericht Untätigkeitsklage (9 K 151/11). Die Antragsgegnerin lehnte sodann mit Bescheid vom 3. Februar 2011 den Antrag auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung ab, weil die für die Umnutzung der Wohnung erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung gemäß § 10 HmbWoSchG zu versagen sei. Zur Begründung führte sie u. a. aus, dass im sog. Haupteinzugsgebiet der Kindertageseinrichtung W.-straße, dem Stadtteil H.-West, eine wohngebietsbezogene Bedarfsdeckung an Kindertagesplätzen gegeben sei. Die weitere Einrichtung von Kindertagesplätzen möge zwar sinnvoll sein, das hohe öffentliche Wohnraumschutzinteresse verbiete es jedoch, hierfür Wohnraum in Anspruch zu nehmen. Es sei nicht nachgewiesen worden, dass sonstiger (Gewerbe-)Raum für die Schaffung weiterer Kindertagesplätze im Haupteinzugsgebiet der W.-straße nicht zur Verfügung stehe. Den Widerspruch des Antragstellers vom 15. Februar 2011 wies die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 25. Februar 2011 zurück. Daraufhin stellte der Antragsteller mit Schriftsatz vom 4. März 2011 seine Klage auf ein Verpflichtungsbegehren um.

Am 19. Juli 2011 hat der Antragsteller den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gestellt, den das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 25. August 2011 abgelehnt hat. Zur Begründung heißt es u. a., dass dem Antragsteller nicht mit der erforderlichen überwiegenden Wahrscheinlichkeit ein Anordnungsanspruch auf Erteilung einer Genehmigung zum Umbau und zur Nutzungsänderung des Obergeschosses für eine Kindertageseinrichtung zustehe. Dem Anspruch dürfte entgegenstehen, dass der Antragsteller für die Umnutzung des bisher zu Wohnzwecken genutzten Obergeschosses in eine Kindertageseinrichtung einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe, die ihm aller Voraussicht nach zu Recht versagt worden sei. Die Genehmigungsvoraussetzungen des § 10 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG seien nicht glaubhaft gemacht worden. Selbst wenn es richtig sei, dass die Schaffung von Kita-Plätzen im öffentlichen Interesse liege und im Stadtteil H.-West ein Mangel an Kita-Plätzen bestehe, folge daraus kein öffentliches Interesse, dass neue Kita-Plätze allgemein oder zumindest in diesem Gebiet ausgerechnet unter Inanspruchnahme von Wohnraum geschaffen würden. Ein öffentliches Interesse könnte allenfalls in Betracht zu ziehen sein, wenn Gewerberaum in einem größeren Umkreis nicht zu erlangen wäre. Des Weiteren sei nichts für ein berechtigtes Interesse des Verfügungsberechtigten an der zweckfremden Nutzung von Wohnraum dargetan, welches das allgemeine - und grundsätzlich vorrangige - öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiege. Ein solches Interesse ergebe sich nicht aus dem bloßen Umstand, dass in dem Obergeschoss des Hauses (zufällig) Fläche zur Erweiterung der Kindertageseinrichtung vorhanden wäre. Denn dieses Interesse sei lediglich wirtschaftlicher Natur. Hinzu komme, dass das Interesse des Antragstellers an einer Erweiterung des Kita-Betriebes auf das Obergeschoss nicht schutzwürdig sei, weil er seine Standortentscheidung in voller Kenntnis des Umstandes getroffen habe, dass ihm dort nur eine beschränkte Fläche zur Verfügung stehen werde und eine räumliche Ausweitung ausdrücklich nicht in Aussicht gestellt worden sei.

Die zulässige Beschwerde des Antragstellers hat in der Sache keinen Erfolg. Die Beschwerde ist unbegründet, weil die mit ihr dargelegten Gründe, auf deren Prüfung das Beschwerdegericht gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 und 6 VwGO beschränkt ist, es nicht rechtfertigen, den erstinstanzlichen Beschluss zu ändern und, wie von dem Antragsteller gemäß § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO beantragt, die Antragsgegnerin im Wege der einstweiligen Anordnung zu verpflichten, ihm die Nutzung des Obergeschosses des Gebäudes W.- straße X für den Betrieb einer Kindestagesstätte bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache zu genehmigen. Der Antragsteller vermag mit der Beschwerdebegründung die allein entscheidungstragende Annahme des Verwaltungsgerichts, er habe das Bestehen eines Anordnungsanspruches nicht glaubhaft gemacht (§ 123 Abs. 3 VwGO i. V. m. § 920 Abs. 2 ZPO), nicht zu erschüttern. Der Erlass einer einstweiligen Anordnung ist deshalb nicht nötig, um wesentliche Nachteile von dem Antragsteller abzuwenden. Ihm steht nämlich nach allen gegenwärtig ersichtlichen Umständen schon der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG nicht zu.

Die Rechtsansicht des Antragstellers, die Nutzung der im Obergeschoss befindlichen Wohnung als Kindertageseinrichtung sei gemäß § 9 HmbWoSchG überhaupt nicht genehmigungsbedürftig, weil dadurch eine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes nicht eintrete, ist unzutreffend. Der Antragsteller meint, dass die Nutzung der Wohnung als Kindertageseinrichtung Wohnzwecken i. S.d. § 9 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 HmbWoSchG diene, so dass es keiner Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe. Der Begriff „Wohnzwecke“ in § 9 HmbWoSchG sei genauso auszulegen wie der Begriff „Wohnbedürfnisse“ in § 10 Abs. 4 Abschnitt „Wohngebiet W“ Satz 1 BPVO. Zu letzterem habe das Beschwerdegericht aber entschieden, dass die Nutzung eines Gebäudes durch eine Kindertageseinrichtung Wohnbedürfnissen diene. Außerdem sei zu beachten, dass die Nutzung zu sozialen Zwecken, wie bei einer Kindertageseinrichtung, gerade nicht der Aufzählung von typischen Zweckentfremdungsfällen in § 9 Abs. 2 Satz 3 HmbWoSchG unterfalle.

Eine Zweckentfremdung im Sinn des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes liegt nach dessen § 9 Abs. 2 Satz 1 vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird. Eine eigene Definition des Begriffes „Wohnzwecke“ enthält das Gesetz nicht. Im allgemeinen Sprachgebrauch umfasst er sämtliche Tätigkeiten, die den Sammelbegriff des Wohnens ausmachen. Vom Wohnen ist die vor-übergehende Unterbringung zu unterscheiden, durch die ein Mittelpunkt des häuslichen Lebens nicht begründet wird.

Daher wohnen weder Kinder noch ihre Erzieher in der Kindertageseinrichtung und dient diese auch keinen Wohnzwecken i. S.d. § 9 Abs. 2 Satz 1 HmbWoSchG. Von diesem Begriffsverständnis ist ersichtlich auch der Gesetzgeber ausgegangen, wenn er in der Begründung zum Gesetzentwurf für das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz erläutert, dass „die Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen … ein … überwiegendes öffentliches Interesse“ als Genehmigungsgrund für eine Zweckentfremdung begründen kann. Auf diese Möglichkeit würde es aber nicht ankommen, wenn der Antragsteller Recht hätte, dass eine Kindertageseinrichtung als soziale Einrichtung bereits Wohnzecken diene.

Ebenso wenig überzeugt die Rechtsansicht des Antragstellers, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung gemäß § 70 Abs. 6 Satz 3 HBauO jedenfalls als erteilt gelte, weil das Fachamt für Wohnraumschutz die Genehmigung nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde verweigert habe.

Bedarf die Erteilung der Baugenehmigung der Zustimmung oder des Einvernehmens einer anderen Behörde oder sonstigen Stelle, so gilt diese nach § 70 Abs. 6 Satz 3 HBauO als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist nach Satz 1 verweigert wird. Die Stellungnahmen der beteiligten Behörden und Stellen sind grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Eingang der vollständigen Unterlagen abzugeben (§ 70 Abs. 6 Satz 1 HBauO).

Auf eine Fiktionswirkung nach § 70 Abs. 6 Satz 3 HBauO kann sich der Antragsteller bereits deshalb nicht berufen, weil es bei der Mitwirkung des Fachamtes für Wohnraumschutz an der Beteiligungsform der Zustimmung oder des Einvernehmens fehlt. Nur wenn der Gesetzgeber einer anderen Behörde oder sonstigen Stelle als der Genehmigungsbehörde ein solches qualifiziertes Mitwirkungsrecht ausdrücklich zugewiesen hat, ist dieses in der Weise zu berücksichtigen, dass die Bauaufsichtsbehörde nicht selbst die Zustimmung oder das Einvernehmen erklärt. Über ein solches qualifiziertes gesetzlich normiertes Mitwirkungsrecht verfügt aber das Fachamt für Wohnraumschutz nicht. Seine Mitwirkung ist gemäß § 70 Abs. 5 Fall 2 HBauO lediglich geboten, weil seine Entscheidung wegen der Konzentrationswirkung der Baugenehmigung entfällt. Die Bauaufsichtsbehörde bleibt somit im Baugenehmigungsverfahren mit Konzentrationswirkung nach außen gegenüber dem Antragsteller für die Erteilung oder Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung verantwortlich.

Dem Antragsteller ist nicht darin zu folgen, dass die Antragsgegnerin gemäß § 38 Abs. 1 HmbVwVfG zur Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung verpflichtet sei, weil diese mit Schreiben vom 3. Juni 2004 bereits wirksam zugesichert worden sei. Das Amt für Wohnraumschutz hat in diesem Schreiben gegenüber der Vertreterin des früheren Grundstückseigentümers bestätigt, dass nach der Stellungnahme der Behörde für Bildung und Sport an der beabsichtigten zweckfremden Nutzung der Obergeschosswohnung W.- straße X als Kindergarten ein öffentliches Interesse bestehe. Die begehrte Zweckentfremdungsgenehmigung könne somit erteilt werden. Dazu sei dann lediglich ein formloser Antrag unter Beifügung eines Wohnungsgrundrisses und einer Vollmacht der Eigentümer sowie die bereits erwähnte Wohnungsbesichtigung erforderlich, wozu ein Termin vereinbart werden solle.

Wie sich aus § 38 Abs. 1 Satz 1 HmbVwVfG ergibt, handelt es sich bei der Zusicherung um eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen. Ob eine behördliche Erklärung mit dem für eine Zusicherung erforderlichen Bindungswillen abgegeben wurde, ist durch Auslegung nach der im öffentlichen Recht entsprechend anwendbaren Regel des § 133 BGB zu ermitteln; maßgebend ist danach der erklärte Wille, wie ihn der Empfänger bei Würdigung des objektiven Erklärungswerts und der weiteren Begleitumstände, insbesondere des Zwecks der Erklärung, verstehen konnte.

Nach dem Willen des Amtes für Wohnraumschutz, wie er objektiv erkennbar in dessen Schreiben vom 3. Juni 2004 zum Ausdruck kommt, wurde die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung auf der Basis des seinerzeitigen Sachstandes einer als leer stehend gemeldeten Wohnung unter der Maßgabe zugesichert, dass zuvor die Antragstellung, die Vorlage einer Vertretungsvollmacht und eines Wohnungsgrundrisses sowie eine Wohnungsbesichtigung erfolgen. Auf dieses Schreiben reagierte jedoch die Vertreterin des früheren Grundstückseigentümers nicht. Die Antragsgegnerin stellte daraufhin am 23. November 2004 vor Ort fest, dass die Wohnung im Obergeschoss des Gebäudes W.- straße X erneut zu Wohnzwecken vermietet worden war. Der frühere Kindergarten hatte von der zunächst beabsichtigten Anmietung der Wohnung Abstand genommen. Die Sachlage hatte sich damit nach Abgabe der Zusicherung derart geändert, dass die Behörde bei Kenntnis der nachtäglich eingetretenen Änderung die Zusicherung nicht gegeben hätte, so dass sie gemäß § 38 Abs. 3 HmbVwVfG an die Zusicherung nicht mehr gebunden war. Denn die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für eine bewohnte Wohnung kommt nicht in Betracht. Der Antragsteller kann deshalb aus der Zusicherung keine Rechte mehr ableiten.

Das Verwaltungsgericht hat entgegen den Einwendungen des Antragstellers zutreffend festgestellt, dass die Voraussetzungen für die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG nicht vorliegen. Nach dieser Vorschrift ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten die Genehmigung nach § 9 HmbWoSchG zur Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken zu erteilen, wenn ein öffentliches oder ein berechtigtes Interesse an der zweckfremden Nutzung vorliegt, welches das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegt.

Der Antragsteller trägt hierzu vor, dass das Verwaltungsgericht ein öffentliches Interesse an der Nutzung der Wohnung als Kindertageseinrichtung zu Unrecht verneint, weil es verkannt habe, dass Kindertageseinrichtungen in einem nicht besonders geschützten Wohngebiet nach § 10 Abs. 4 BPVO grundsätzlich zulässig seien, während sie in Gewerbegebieten gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO als Anlagen für soziale Zwecke nur ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Ein öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung bestehe, weil der Bedarf an Kindertagesplätzen im Stadtteil H. -West nicht gedeckt sei und die Antragsgegnerin das öffentliche Interesse selbst bereits anerkannt habe, indem sie mit Bescheid vom 29. Juni 2010 ihm eine Zuwendung für die Schaffung von Krippenplätzen für Kinder unter drei Jahren in der Kindertageseinrichtung W.- straße X gewährt habe. Des Weiteren habe er als Verfügungsberechtigter (und Grundrechtsschutz durch Art. 14 Abs. 1 GG genießender Grundstückseigentümer) ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung als Kindertageseinrichtung, weil die Fläche lediglich der problemlosen Erweiterung der von ihm in den beiden Untergeschossen bereits betriebenen Kindertageseinrichtung dienen solle. Von der erteilten baurechtlichen Genehmigung, die die Nutzung des Souterrains und Erdgeschosses als Kindertageseinrichtung für bis zu 44 Kindern erlaube, könne kein Gebrauch gemacht werden, weil in den beiden unteren Geschossen mit einer anerkannten pädagogischen Fläche von 84 m2 lediglich Platz für ungefähr 28 Kinder sei. Diese Raumnot habe auch schon unter dem früheren Träger der Kindertageseinrichtung bestanden. Die „Regelgruppengröße“ müsse erreicht werden, weil nur so der Betrieb im Kita-Gutscheinsystem wirtschaftlich sinnvoll sei. Das öffentliche und sein berechtigtes Interesse an der Schaffung von 19 zusätzlichen Kindertagesplätzen überwiege das Interesse an dem Erhalt der bloß einen Wohneinheit in dem Gebäude erheblich. Dies zeige sich schon daran, dass die Antragsgegnerin für die Nutzung des Wohnraums im Souterrain und Erdgeschoss eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt habe. Außerdem bestehe ein Rechtsanspruch der Eltern auf einen Kindertagesplatz in zumutbarer Entfernung zur Wohnung. Gewerbeflächen in einem größeren Umkreis als H .-West, auf die das Verwaltungsgericht verwiesen habe, seien hierfür ungeeignet. Auch habe er bei dem Erwerb des Grundstücks darauf vertrauen dürfen, dass von der Antragsgegnerin eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt werde, weil das öffentliche Interesse an der Schaffung von Kindertagesplätzen seit 2004, als die Zusicherung für eine Zweckentfremdungsgenehmigung für die obere Wohnung gegeben worden sei, gewachsen sei, während sich die Sachlage hinsichtlich der Wohnraumverknappung seitdem nicht verändert habe. In der Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung liege zudem eine Verletzung des Grundrechts auf Gleichbehandlung aus Art. 3 GG, weil die Antragsgegnerin nicht nur ihm für die Kindertageseinrichtungen in der W.- straße Y, T.-straße, R.-straße und W.-allee Zweckentfremdungsgenehmigungen erteilt habe, sondern, wie anzunehmen sei, auch zahlreichen anderen Trägern. Letztlich sei das Interesse am Erhalt der Wohnung im Obergeschoss herabgesetzt, weil die dortige Wohnnutzung erheblichen Lärmbelästigungen - auch wenn diese sozialadäquat seien -ausgesetzt sei, die durch die Nutzung der beiden Untergeschosse als Kindertageseinrichtung verursacht würden.

Bei dem im dritten Abschnitt des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes durch Art. 3 des Gesetzes zur Umsetzung der Föderalismusreform im Wohnungswesen vom 19. Februar 2008 eingefügten „Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ handelt es sich um ein repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt. Wenn in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, die Zweckentfremdung von Wohnraum genehmigungspflichtig gemacht wird, so steht außer Zweifel, dass im Interesse der Versorgung mit Wohnraum dessen Zweckentfremdung prinzipiell verhindert werden soll. Für den Verfügungsberechtigten ist damit erkennbar, dass er in aller Regel mit einer Genehmigung nicht wird rechnen können. In der Bürgerschaftsdrucksache 18/7191 zu der Gesetzesänderung heißt es auf Seite 6 unmissverständlich, dass weiterhin eine „restriktive Handhabung“ Platz greifen soll, wenn von dem Zweckentfremdungsverbot Gebiete nicht freigestellt worden sind. Insbesondere zentral gelegene Stadtteile, wozu auch der hier betroffene Stadtteil H.-West zu zählen ist, seien nach wie vor einem erheblichen Zweckentfremdungsdruck ausgesetzt. Eine Genehmigung kommt somit immer nur als Ausnahme von dem allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraumes. In § 10 HmbWoSchG sind die Genehmigungsgründe zur Ausnahme vom Zweckentfremdungsgebot geregelt.

Vor diesem Hintergrund ist zwar anzuerkennen, dass grundsätzlich an der Niederlassung einer Kindertageseinrichtung ebenso wie an deren Erweiterung z. B. durch das Hinzufügen von weiteren Räumen (neben privaten Interessen) auch ein öffentliches Interesse besteht. Doch ist dieses öffentliche Interesse - in der Regel - gegenüber dem gesetzlich begründeten und damit herausgehobenen öffentlichen Interesse am Bestandsschutz von dem Zweckentfremdungsgebot unterliegendem Wohnraum als untergeordnet zu qualifizieren. So ist Eltern angesichts steigender Mieten (insbesondere in attraktiven innerstädtischen Lagen) mit einem Angebot an Kindertagesplätzen nur gedient, wenn ihnen in der Nähe auch ausreichend Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht. Die Anerkennung eines vorrangigen öffentlichen Interesses an der Zweckentfremdung setzt deshalb voraus, dass für die Einrichtung oder Erweiterung der sozialen Anlage gerader an dieser Stelle des Stadtgebiets ein dringender Bedarf besteht und dass gewerblicher Raum als Alternative nicht zur Verfügung steht oder aus anderen als finanziellen Gründen nicht bereitgestellt werden kann.

Nach diesen Maßstäben ist das Verwaltungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass der Antragsteller ein vorrangiges öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung des Wohnraums nicht glaubhaft gemacht hat, ohne dass dies mit der Beschwerdebegründung erschüttert würde.

Der Antragsteller legt bereits nicht dar, dass gewerblicher Raum - als Alternative zu einer Erweiterung der Kindertageseinrichtung durch die Verwendung der Obergeschosswohnung - in den Stadtteilen H.-West, H.-Ost oder Eimsbüttel nicht zur Verfügung steht. Ein Ausweichen jedenfalls auf die beiden anderen Stadtteile ist auch nicht unzumutbar, wie bereits die Tatsache zeigt, dass der Antragsteller mit nicht wenigen Eltern aus diesen Stadtteilen ebenfalls Betreuungsverträge für die Kindertageseinrichtung W.-straße X geschlossen hat. Die Stadtteile liegen wegen ihrer geringen Größe und innerstädtisch starken Verflechtung derart dicht beisammen, dass Eltern auch Kindertageseinrichtungen aus einem benachbarten Stadtteil ohne weiteres in Anspruch nehmen. Die Ausführungen des Antragstellers zur lediglich ausnahmsweisen Zulässigkeit von Anlagen für soziale Zwecke in Gewerbegebieten nach § 8 Abs. 3 BauNVO liegen neben der Sache. Das Verwaltungsgericht hat als alternativen Standort für die Erweiterung der Kindertageseinrichtung den Antragsteller nicht auf Gewerbegebiete, sondern auf Gewerberaum in Wohngebieten verwiesen. Dabei sei daran erinnert, dass in dem vorliegenden nicht besonders geschützten Wohngebiet gemäß § 10 Abs. 4 Abschnitt „Wohngebiet W“ Satz 2 BPVO kleinere Läden und kleine nicht störende handwerkliche Betriebe für die Bedürfnisse der Anwohner zulässig sind. Erfahrungsgemäß werden in innerstädtischen Wohngebieten für solche Betriebe auch Räumlichkeiten angeboten.

Ohne Bedeutung ist ferner die Bezugnahme des Antragstellers auf den Zuwendungsbescheid der Antragsgegnerin vom 29. Juni 2010 für den Krippenausbau, weil die Gewährung des Zuschusses für den im Obergeschoss vorzunehmenden Umbau des Gebäudes W.-straße X nur unter dem Widerrufsvorbehalt erfolgte, dass eine Nutzungsgenehmigung für die Kindertagesbetreuung im Obergeschoss durch die Bauaufsichtsbehörde erteilt und vorgelegt werde. Die Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung ist hierdurch also in keiner Weise präjudiziert. Vielmehr wird umgekehrt gerade der Fortbestand der Zuschussgewährung von der anschließenden Erteilung der Nutzungsgenehmigung abhängig gemacht.

Abgesehen davon lässt sich allein aufgrund des Einwandes des Antragstellers, dass zum 31. Dezember 2010 die Zahl der Kinder im Alter von bis zu sechs Jahren im Stadtteil H.West 688 betragen habe, während die Antragsgegnerin in ihrer Kindertagesplatzbedarfsrechnung vom 21. Mai 2010 noch die Zahl der Kinder zum 31. Dezember 2009 von 631 zugrunde gelegt habe, nicht feststellen, dass gerade im Stadtteil H.-West ein dringender Bedarf für die Erweiterung der Kindertageseinrichtung in der W.-straße X durch die Verwendung von Wohnraum besteht. Hierfür wäre vielmehr eine Aktualisierung des gesamten Zahlenwerks unter Einbeziehung der anderen Kindertageseinrichtungen und des aktuellen Angebots an Tagespflegeplätzen erforderlich gewesen. Angesichts der bereits angesprochenen engen Verflechtung der drei Stadtteile H.-West, H.-Ost und E. wird man im Übrigen bei einer erstmaligen und lediglich geringfügigen Unterdeckung der Versorgung mit Kindertagesplätzen für den Stadtteil H.-West nicht bereits von einem dringenden Bedarf für eine Zweckentfremdung von Wohnraum ausgehen können. Insoweit würde sich vielmehr auch die Frage stellen, ob nicht ein zeitweiser Ausgleich durch die beiden anderen Stadtteile erfolgen kann. Was eine Verletzung des Anspruchs des Antragsstellers auf Gleichbehandlung aus Art. 3 Abs. 1 GG anbelangt, fehlt es an Darlegungen, inwieweit die Bedarfssituation an Kindertagesplätzen in den Stadtteilen E. (hinsichtlich der T.-straße und W.-allee) und O. (hinsichtlich der R.-straße) oder in den anderen von ihm in Bezug genommenen Stadtteilen vergleichbar ist.

Der Antragsteller dringt ebenso wenig mit seiner Kritik durch, das Verwaltungsgericht habe sein vorrangiges berechtigtes Interesse an der Zweckentfremdung zu Unrecht verneint.

Der Eigentümer von Wohnraum hat ein vorrangiges berechtigtes Interesse an der Genehmigung einer Zweckentfremdung, wenn der Wohnraum nicht mehr erhaltungswürdig ist oder wenn durch die Genehmigungsversagung seine Existenz ursächlich und unausweichlich vernichtet oder ernsthaft gefährdet würde. Das reine Interesse des Eigentümers an der Erweiterung eines bestehenden Betriebes vermag mit Blick auf den Sinn und Gehalt des Zweckentfremdungsgebots und den daraus resultierenden Ausnahmecharakter einer Zweckentfremdungsgenehmigung dagegen deren Erteilung nicht zu rechtfertigen.

Dass die Wohnung im Obergeschoss nicht mehr erhaltungswürdig ist, vermag das Beschwerdegericht nach dem Vorbringen des Antragstellers nicht festzustellen. Trotz des seit mehr als zwei Jahrzehnten bestehenden Kindergartenbetriebs im Souterrain und Erdgeschoss ist die Obergeschosswohnung fortlaufend vermietet gewesen. Anhaltspunkte dafür, dass die Wohnung nunmehr wegen unzumutbarer Lärmbelästigungen durch den Kindertagesbetrieb vom Wohnungsmarkt nicht mehr angenommen würde, bestehen nicht. Davon abgesehen sieht die für das Souterrain und Erdgeschoss erteilte Nutzungsgenehmigung vom 14. April 2009 vor, dass hinsichtlich der Obergeschosswohnung ein ausreichender Schallschutz gewährleistet sein muss. Des Weiteren lässt sich dem Beschwerdevorbringen nicht entnehmen, dass die wirtschaftliche Existenz des Antragstellers durch die Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung ernsthaft gefährdet wäre. Der Umstand, dass eine Erweiterung der Kindertageseinrichtung im selben Gebäude naheliegend und besonders zweckmäßig ist, reicht allein nicht aus, um ein vorrangiges berechtigtes Interesse an der Zweckentfremdung zu begründen. Dies gilt auch für die Behauptung des Antragstellers, er habe bei dem Erwerb des Grundstücks darauf vertraut, dass ihm die Zweckentfremdungsgenehmigung für das Obergeschoss erteilt werde, weil er darum gewusst habe, dass in der Vergangenheit ihre Erteilung schon einmal dem früheren Kindergartenträger zugesichert worden war. Denn so lange das enttäuschte Vertrauen nicht zu einer Existenzgefährdung des Antragstellers führt, hat es nicht das Gewicht, um das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnungsbestandes zu verdrängen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwertes bleibt einem gesonderten Beschluss vorbehalten.