Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

 
Die Klägerin betreibt in dem Gebäude ... in ... eine Spielhalle mit einer Grundfläche von ca. 246 m². Am 30.06.2010 beantragte sie bei der Beklagten, ihr eine Baugenehmigung für die Umnutzung der Spielhalle zu einer Spielhalle und zu einem Billardcafé mit einer gemeinsamen Aufsicht zu erteilen. Die Spielhalle mit 146,99 m² soll zwölf Geldspielautomaten mit Gewinnausschüttung umfassen, das Billardcafé eine Fläche von 97,24 m².
Die Beklagte kam im Genehmigungsverfahren zu der Auffassung, dass eine Baugenehmigung in Aussicht gestellt werden könne, wenn eine Baulast des Inhalts eingegangen werde, die Nutzungseinheit „Billardcafé“ nicht mit Geldspielgeräten mit Gewinnmöglichkeit oder mit Geräten mit Darstellung von Gewalttätigkeiten, sexueller Handlungen oder Gewaltspielen (Kriegsspiele) auszustatten. Dies teilte sie der Klägerin durch Schreiben vom 20.12.2012 mit. Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin erklärten daraufhin durch Schreiben vom 03.02.2011, für die Forderung nach einer Baulast gebe es keine rechtliche Grundlage. Bei dem beantragten „Billardcafé“ handle es sich um eine gastronomische Nutzung, die selbst in einem Mischgebiet bauplanungsrechtlich uneingeschränkt zulässig sei. Versagungsgründe seien nicht ersichtlich. Ein wie auch immer zu begründender politischer Wunsch, keine Geldspielgeräte mit Gewinnmöglichkeit aufzustellen, sei ein im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens völlig irrelevanter Aspekt. Die Frage, ob überhaupt und gegebenenfalls wie viele Geldspielgeräte mit Gewinnmöglichkeit in einer Gaststätte aufzustellen seien, beantworte sich allein aufgrund der entsprechenden gewerberechtlichen Vorschriften. Dies sei zu gegebener Zeit Gegenstand des gewerberechtlichen Erlaubnisverfahrens gemäß § 33 c Abs. 3 GewO. Das Baugenehmigungsverfahren sei von der Beklagten willkürlich verzögert worden.
Die Beklagte teilte daraufhin durch Schreiben vom 08.02.2011 mit, aus den Bauvorlagen sei nicht ersichtlich, dass eine Teilung in zwei selbständige Nutzungseinheiten erfolgen solle. Vielmehr sei der Betrieb nur möglich, wenn eine räumliche Verbindung bestehen bleibe. Die Baulast, wonach sich der Eigentümer bzw. der Betreiber unwiderruflich verpflichte, die Nutzungseinheit „Billardcafé“ nicht mit Geldspielgeräten mit Gewinnmöglichkeit auszustatten, sei danach erforderlich, um mit dieser Gewerbeeinheit die Spieleverordnung (SpielVO) zu beachten. Die Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin seien nur für eine selbständige Gaststätte im Mischgebiet zutreffend.
Am 27.05.2011 erhob die Klägerin Untätigkeitsklage beim Verwaltungsgericht Stuttgart. Sie trägt vor, sie weigere sich zu Recht, die entsprechende Baulasterklärung abzugeben. Die Frage, ob und in welchem Umfang überhaupt Geldspielgeräte in dem zukünftigen Billardcafé aufgestellt würden oder nicht, sei kein im Baugenehmigungsverfahren maßgeblicher Aspekt. Hier sei allein relevant, dass eine Teilfläche der bisherigen bestandsgeschützten, kerngebietstypischen Spielhalle unter Verkleinerung der Spielhalle insgesamt in eine gaststättenrechtlich relevante Nutzung, nämlich in ein Billardcafé, in dem Alkohol ausgeschenkt werden könne, umgewandelt werden solle. Es handle sich nicht um ein Vorhaben im Sinne von § 29 BauGB.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verpflichten, ihr auf ihren Bauantrag vom 30.06.2010 die bauaufsichtliche Genehmigung zur Aufteilung einer Spielhalle in eine Spielhalle und ein Billardcafé auf dem Grundstück ... in ... zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie erwidert, ohne die Vereinbarung einer Baulast verstoße das Bauvorhaben gegen Vorgaben der BauNVO und der SpielVO. Aus den eingereichten Bauvorlagen müsse geschlossen werden, dass eine Teilung der Halle in zwei selbständige Nutzungseinheiten nicht erfolgen solle. Vielmehr sei der Betrieb in der beantragten Form nur möglich, wenn eine räumliche Verbindung der Nutzungseinheiten bestehe. Die bereits vorhandene Spielhalle werde daher lediglich um einen Raum für Billard- und Cafétische erweitert. Dies möge zwar im Sinne des Gewerberechts ein selbständiges Vorhaben begründen; da dieser Begriff mit dem baurechtlichen Begriff des Vorhabens allerdings nicht identisch sei, müsse auch die Spielhalle bei der Beurteilung der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit des Billardcafés aufgrund seiner konkreten Ausgestaltung berücksichtigt werden. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Billardcafés richte sich nach § 34 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. Für das vorliegende Gebiet existierten Baulinien vom 17.05.1911 und vom 19.02.1901. Der Bereich stelle einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil dar. Da die nähere Umgebung des Vorhabens Wohnbebauungen und gewerbliche Nutzungen umfasse, entspreche die Eigenart der näheren Umgebung dem in § 6 BauNVO bezeichneten Mischgebiet. Mit der in einem Mischgebiet zulässigen Art der baulichen Nutzung sei die Nutzungsänderung eines Teils der Halle in ein Billardcafé dann nicht mehr vereinbar, wenn die Aufstellung von Geldspielautomaten bezweckt werde. Mit der Erteilung der Baugenehmigung und der zu erwartenden Erteilung einer gewerberechtlichen Erlaubnis gehe die Möglichkeit einher, zusätzliche Geldspielautomaten aufstellen zu dürfen, § 3 Abs. 2 SpielVO. Eine solche Nutzung könne dann nicht mehr als mischgebietsverträglich angesehen werden, vielmehr sei sie als kerngebietstypische Nutzung zu beurteilen. Wenn die Aufstellung zusätzlicher Spielgeräte geplant sei, sei ein Übergewicht des Vergnügungsstättencharakters zu erwarten. Auch aus diesem Grund sei eine Baulast erforderlich. Unabhängig davon dürfe die Gesamtnutzung der Halle nicht außer Betracht bleiben. Die Rechtsprechung habe für die Spielverordnung in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung einen allgemein gültigen sogenannten Schwellenwert für die Abgrenzung einer mischgebietsverträglichen von einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte entwickelt, der auf 100 m² festgelegt worden sei. Das Billardcafé mit einer Nutzfläche von 97,24 m² liege zwar unter der problematischen Schwelle. Da diese allerdings nur einen Richtwert darstelle und bei einer Nutzung des Cafés zu Zwecken des Glücksspiels eine Addition der Fläche der Spielhalle die Folge sei, werde die Schwelle weit überschritten. Auch wenn man der Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg nach der Novellierung der Spielverordnung folge, ergebe sich keine andere Bewertung. Es seien nun Spielhallen mit acht Spielgeräten noch als mischgebietsverträglich anzusehen. Der VGH stelle nun, losgelöst von der Nutzungsfläche und der maximalen Anzahl an Spielgeräten, darauf ab, wie viele Besucherplätze nach der Planung insgesamt bestehen sollten. Hierbei würden Geldspielautomaten, sonstige Spielgeräte, Bistrotische und Theken berücksichtigt. Auch wenn man die mögliche Rechtsprechungsänderung zugrundelege, könne das Vorhaben nicht ohne Vereinbarung einer Baulast genehmigt werden. Bei voller Belegung aller Spielgeräte und Gästeplätze in der Spielhalle sei mit 32 Gästen und im Billardcafé mit 29 Gästen, also mit 61 Gästen insgesamt zu rechnen. Rechne man nun weitere Plätze hinzu, die durch das Aufstellen von Spielautomaten im Billardcafe entstehen könnten, sei der Grenzwert von 40 Besucherplätzen weit überschritten. Die Vereinbarung einer Baulast sei auch erforderlich, um dem Trend zur Beantragung von Mehrfachkonzessionen entgegenzuwirken. Zudem verstoße das Vorhaben ohne Vereinbarung einer Baulast gegen § 15 BauNVO. Die Nutzung in der Umgebung des Vorhabens sei überwiegend von Wohnzwecken geprägt; vereinzelt fänden sich daneben gewerblich genutzte Räume, lediglich ein Bistro sei in unmittelbarer Nähe. Da in demselben Gebäude bereits eine Spielhalle existiere, würde eine zusätzliche Nutzung des Billardcafés durch Geldspielgeräte nach der „Anzahl“ der Nutzung mit der Eigenart des Baugebiets im Widerspruch stehen. Außerdem bestehe ein Widerspruch zu dem „Umfang“ und der „Lage“ des Gebiets. Die Nutzung des Billardcafés mit Glücksspielgeräten würde in dem betroffenen Gebiet einen weiteren Schwerpunkt auf die Einrichtung von Glücksspielen legen und wäre daher geeignet, das Gebiet negativ zu prägen. Durch diese „Sogwirkung“ sei die Errichtung von weiteren Vergnügungsstätten zu erwarten. Hierdurch könne ein „Trading-down-Effekt“ entstehen. Auch die Zweckbestimmung des Vorhabens stehe zu der Eigenart des Baugebiets im Widerspruch. Die Nutzung als Billardcafé impliziere dem Wortlaut nach eine hauptsächliche Nutzung des Betriebs zur Tagzeit. Das zusätzliche Aufstellen von Geldspielautomaten hätte eine Ausweitung der Nutzung insbesondere auf die Abend- und Nachtstunden, die der Erholung der Wohnbevölkerung dienen sollten, zur Folge. Die zu befürchtenden Störungen seien zudem nicht mit § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO zu vereinbaren. Ein Anspruch auf die begehrte Nutzungsänderung ergebe sich auch nicht aus einem möglichen Bestandsschutz.
10 
Die einschlägigen Akten der Beklagten liegen dem Gericht vor. Auf sie sowie auf die Gerichtsakte wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

 
11 
Die Klage ist als Untätigkeitsklage zulässig. Der Bauantrag datiert vom 30.06.2010. Da die Klägerin sich weigert, die von der Beklagten geforderte Baulast einzugehen, hätte die Beklagte den Bauantrag längst bescheiden, nämlich ablehnen können (§ 75 S. 1 VwGO).
12 
Die Klage ist aber nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung.
13 
Das Bauvorhaben ist baugenehmigungspflichtig. Für die neue Nutzung gelten -beispielsweise im Hinblick auf die Zahl der Stellplätze und auf den Brandschutz- andere Anforderungen als für die bisherige Nutzung (§§ 49, 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO).
14 
Das Bauvorhaben kann aber nicht bauaufsichtlich genehmigt werden, weil ihm bauplanungsrechtliche Vorschriften entgegenstehen (§ 58 Abs. 1 S. 1 LBO).
15 
Entgegen der Ansicht des Prozessbevollmächtigten der Klägerin handelt es sich um ein Vorhaben, nämlich um eine Nutzungsänderung im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB. Daher gelten die §§ 30 ff. BauGB, und zwar im vorliegenden Fall § 34 BauGB (vgl. § 30 Abs. 3 BauGB). Für eine erleichterte Zulässigkeit des Vorhabens unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes ist kein Raum (vgl. BVerwG, Urteil vom 27.08.1998 - 4 C 5/98-, NVwZ 1999, 523 und juris).
16 
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichen Aspekten neu stellt (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.11.2010 -4 C 10/09-. BVerwGE 138, 166 und juris). Die Variationsbreite der bisherigen Nutzung wird auch dann überschritten, wenn das bisher charakteristische Nutzungsspektrum durch die Änderung erweitert wird (BVerwG, Urteil vom 27.08.1998 -4 C 5/98- a.a.O.). Nach diesen Kriterien sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 29 Abs. 1 BauGB erfüllt. Statt der bisherigen Spielhalle soll in einem Teil davon ein Billardcafé eingerichtet werden. Dadurch, dass nunmehr auch Alkohol ausgeschenkt werden kann und die Kundschaft eines Billardcafés nicht identisch mit derjenigen einer Spielhalle ist, wird das Nutzungsspektrum deutlich erweitert. Zudem stellt sich die weitere bodenrechtliche Frage, ob die neue Nutzung die Zulässigkeitsvoraussetzungen von § 15 Abs. 1 BauNVO erfüllt.
17 
Das Vorhaben ist nach § 34 Abs. 2 BauGB unzulässig. Diese Vorschrift ist einschlägig, weil die Eigenart der näheren Umgebung einem Mischgebiet im Sinne von § 6 BauNVO entspricht. Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören (§ 6 Abs. 1 BauNVO). Aus den von der Beklagten vorgelegten Plänen und Fotos, die in der mündlichen Verhandlung erörtert wurden, wird deutlich, dass sich in der Umgebung vor allem Wohnbebauung findet (zum Teil auch in dem Gebäude, in dem die Spielhalle untergebracht ist) und dass keine wesentlich störenden Gewerbebetriebe vorhanden sind. Auch der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat keine Einwände gegen die Qualifizierung als Mischgebiet vorgetragen.
18 
Die Nutzungsänderung betrifft - unabhängig von der gewerberechtlichen Beurteilung- ein mit der verbleibenden Spielhalle einheitliches Bauvorhaben. Das ergibt sich aus der räumlichen Lage der beiden Teile nebeneinander, der gemeinsamen Aufsicht, einem gemeinsamen Zugang und einem offenen Durchgang zu beiden Teilen. Die Einheitlichkeit hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung auch nicht bestritten. Damit soll aber eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte erstellt werden, die nicht in ein Mischgebiet gehört. Es handelt sich nämlich um einen zentralen, für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbaren Dienstleistungsbetrieb mit einem größeren Einzugsbereich (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28.07.1998 - 4 B 119/88-, NVwZ 1989, 50 und juris). Maßgebend hierfür ist die Größe des Betriebes. Bisher hatte sich in der Rechtsprechung zur Abgrenzung als Schwellenwert eine Grundfläche von etwa 100 qm ohne Nebenflächen herausgebildet (vgl. dazu VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.02.2011 - 3 S 445/09-, NVwZ-RR 2011, 510 und juris). Dieser Wert ist bei dem einheitlich zu betrachtenden Betrieb offensichtlich bei weitem überschritten. Die frühere Spielhalle hätte daher im Mischgebiet eigentlich schon gar nicht genehmigt werden dürfen. Aber auch wenn man mit dem VGH Baden-Württemberg (vgl. Urteil vom 22.02.2011 a.a.O.) aufgrund der Änderung der SpielVO zum 01.01.2006 auf die Anzahl der in dem Vorhaben geplanten Besucherplätze abstellt, und zwar unabhängig davon, ob es sich um Besucherplätze an Geldspielautomaten, an sonstigen Spielgeräten, an Bistrotischen oder an einer Theke handelt, und mehr als 40 Besucherplätze als kerngebietstypisch wertet, kommt man zu keinem anderen Ergebnis. Die Beklagte hat im Schriftsatz vom 29.08.2011 zutreffend ausgerechnet, dass bei voller Belegung des Betriebes mit 61 Gästen zu rechnen sei. Auch die Klägerin hat gegen die Berechnung keine Einwendungen erhoben. Diese Zahl liegt so deutlich über dem Schwellenwert von 40 Besucherplätzen, dass auch nach der neuen Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg ohne weiteres von einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte auszugehen ist.
19 
Auf die Frage, ob das Bauvorhaben zusätzlich gegen § 15 Abs. 1 BauNVO verstößt, kommt es daher nicht mehr an.
20 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Gründe

 
11 
Die Klage ist als Untätigkeitsklage zulässig. Der Bauantrag datiert vom 30.06.2010. Da die Klägerin sich weigert, die von der Beklagten geforderte Baulast einzugehen, hätte die Beklagte den Bauantrag längst bescheiden, nämlich ablehnen können (§ 75 S. 1 VwGO).
12 
Die Klage ist aber nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung.
13 
Das Bauvorhaben ist baugenehmigungspflichtig. Für die neue Nutzung gelten -beispielsweise im Hinblick auf die Zahl der Stellplätze und auf den Brandschutz- andere Anforderungen als für die bisherige Nutzung (§§ 49, 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO).
14 
Das Bauvorhaben kann aber nicht bauaufsichtlich genehmigt werden, weil ihm bauplanungsrechtliche Vorschriften entgegenstehen (§ 58 Abs. 1 S. 1 LBO).
15 
Entgegen der Ansicht des Prozessbevollmächtigten der Klägerin handelt es sich um ein Vorhaben, nämlich um eine Nutzungsänderung im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB. Daher gelten die §§ 30 ff. BauGB, und zwar im vorliegenden Fall § 34 BauGB (vgl. § 30 Abs. 3 BauGB). Für eine erleichterte Zulässigkeit des Vorhabens unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes ist kein Raum (vgl. BVerwG, Urteil vom 27.08.1998 - 4 C 5/98-, NVwZ 1999, 523 und juris).
16 
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichen Aspekten neu stellt (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.11.2010 -4 C 10/09-. BVerwGE 138, 166 und juris). Die Variationsbreite der bisherigen Nutzung wird auch dann überschritten, wenn das bisher charakteristische Nutzungsspektrum durch die Änderung erweitert wird (BVerwG, Urteil vom 27.08.1998 -4 C 5/98- a.a.O.). Nach diesen Kriterien sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 29 Abs. 1 BauGB erfüllt. Statt der bisherigen Spielhalle soll in einem Teil davon ein Billardcafé eingerichtet werden. Dadurch, dass nunmehr auch Alkohol ausgeschenkt werden kann und die Kundschaft eines Billardcafés nicht identisch mit derjenigen einer Spielhalle ist, wird das Nutzungsspektrum deutlich erweitert. Zudem stellt sich die weitere bodenrechtliche Frage, ob die neue Nutzung die Zulässigkeitsvoraussetzungen von § 15 Abs. 1 BauNVO erfüllt.
17 
Das Vorhaben ist nach § 34 Abs. 2 BauGB unzulässig. Diese Vorschrift ist einschlägig, weil die Eigenart der näheren Umgebung einem Mischgebiet im Sinne von § 6 BauNVO entspricht. Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören (§ 6 Abs. 1 BauNVO). Aus den von der Beklagten vorgelegten Plänen und Fotos, die in der mündlichen Verhandlung erörtert wurden, wird deutlich, dass sich in der Umgebung vor allem Wohnbebauung findet (zum Teil auch in dem Gebäude, in dem die Spielhalle untergebracht ist) und dass keine wesentlich störenden Gewerbebetriebe vorhanden sind. Auch der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat keine Einwände gegen die Qualifizierung als Mischgebiet vorgetragen.
18 
Die Nutzungsänderung betrifft - unabhängig von der gewerberechtlichen Beurteilung- ein mit der verbleibenden Spielhalle einheitliches Bauvorhaben. Das ergibt sich aus der räumlichen Lage der beiden Teile nebeneinander, der gemeinsamen Aufsicht, einem gemeinsamen Zugang und einem offenen Durchgang zu beiden Teilen. Die Einheitlichkeit hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung auch nicht bestritten. Damit soll aber eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte erstellt werden, die nicht in ein Mischgebiet gehört. Es handelt sich nämlich um einen zentralen, für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbaren Dienstleistungsbetrieb mit einem größeren Einzugsbereich (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28.07.1998 - 4 B 119/88-, NVwZ 1989, 50 und juris). Maßgebend hierfür ist die Größe des Betriebes. Bisher hatte sich in der Rechtsprechung zur Abgrenzung als Schwellenwert eine Grundfläche von etwa 100 qm ohne Nebenflächen herausgebildet (vgl. dazu VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.02.2011 - 3 S 445/09-, NVwZ-RR 2011, 510 und juris). Dieser Wert ist bei dem einheitlich zu betrachtenden Betrieb offensichtlich bei weitem überschritten. Die frühere Spielhalle hätte daher im Mischgebiet eigentlich schon gar nicht genehmigt werden dürfen. Aber auch wenn man mit dem VGH Baden-Württemberg (vgl. Urteil vom 22.02.2011 a.a.O.) aufgrund der Änderung der SpielVO zum 01.01.2006 auf die Anzahl der in dem Vorhaben geplanten Besucherplätze abstellt, und zwar unabhängig davon, ob es sich um Besucherplätze an Geldspielautomaten, an sonstigen Spielgeräten, an Bistrotischen oder an einer Theke handelt, und mehr als 40 Besucherplätze als kerngebietstypisch wertet, kommt man zu keinem anderen Ergebnis. Die Beklagte hat im Schriftsatz vom 29.08.2011 zutreffend ausgerechnet, dass bei voller Belegung des Betriebes mit 61 Gästen zu rechnen sei. Auch die Klägerin hat gegen die Berechnung keine Einwendungen erhoben. Diese Zahl liegt so deutlich über dem Schwellenwert von 40 Besucherplätzen, dass auch nach der neuen Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg ohne weiteres von einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte auszugehen ist.
19 
Auf die Frage, ob das Bauvorhaben zusätzlich gegen § 15 Abs. 1 BauNVO verstößt, kommt es daher nicht mehr an.
20 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Stuttgart Urteil, 20. März 2012 - 6 K 1922/11

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Verwaltungsgericht Stuttgart Urteil, 20. März 2012 - 6 K 1922/11 zitiert oder wird zitiert von 3 Urteil(en).

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(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

Ist über einen Widerspruch oder über einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden, so ist die Klage abweichend von § 68 zulässig. Die Klage kann nicht vor Ablauf von drei Monaten seit der Einlegung des Widerspruchs oder seit dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts erhoben werden, außer wenn wegen besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten ist. Liegt ein zureichender Grund dafür vor, daß über den Widerspruch noch nicht entschieden oder der beantragte Verwaltungsakt noch nicht erlassen ist, so setzt das Gericht das Verfahren bis zum Ablauf einer von ihm bestimmten Frist, die verlängert werden kann, aus. Wird dem Widerspruch innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist stattgegeben oder der Verwaltungsakt innerhalb dieser Frist erlassen, so ist die Hauptsache für erledigt zu erklären.

(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

Tatbestand

1

Die Klägerin ist eine als eingetragener Verein organisierte Pfarrgemeinde der Syrisch-Orthodoxen Kirche. Im Jahre 1994 beantragte sie die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung einer "Syrisch-Orthodoxen Kirche mit Mausoleum" sowie eines "Gemeindezentrums". In der Bauzeichnung für das Untergeschoss der Kirche war eine "Krypta" mit zehn Grabkammern eingezeichnet.

2

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans der Beigeladenen zu 1, der das gesamte Plangebiet als Industriegebiet (GI) festsetzt. In den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sind "Ausnahmen nach § 9 Abs. 3 BauNVO und Nebenanlagen nach § 14 BauNVO" zugelassen.

3

Die Beklagte erteilte der Klägerin die beantragte Baugenehmigung für das Kirchengebäude und das Gemeindezentrum. Hinsichtlich der Krypta lehnte sie den Antrag unter Hinweis auf das versagte gemeindliche Einvernehmen der Beigeladenen zu 1 ab. Die Klägerin erhob Widerspruch gegen die Ablehnung, ließ dann aber in der Bauzeichnung ihres Bauantrags die Zweckbestimmung "Krypta" durch "Abstellraum" ersetzen und die Grabkammern streichen. Die Beklagte hob daraufhin den ablehnenden Teil des Genehmigungsbescheides auf. Die Kirche ist mittlerweile errichtet und wird von der Klägerin als solche genutzt.

4

Im Jahre 2005 beantragte die Klägerin, im betreffenden Raum im Untergeschoss der Kirche eine Krypta "als privaten Bestattungsplatz ausdrücklich ausschließlich für verstorbene Geistliche" ihrer Kirche zu genehmigen. Entsprechend der ursprünglichen Planung ist der Einbau von zehn Grabkammern in Wandnischen vorgesehen, die nach Beisetzung durch dicht verfugte Stahlbetonplatten zur Raumseite hin verschlossen und mit beschrifteten Marmorverkleidungen versehen werden sollen. Die Krypta soll nur von außen zugänglich sein.

5

Das Gesundheitsamt beim Landratsamt Heilbronn stimmte der Krypta aus hygienischer Sicht unter Auflagen zu. Die Beigeladene zu 1 versagte wiederum das gemeindliche Einvernehmen. Die Beklagte lehnte den Bauantrag ab, der hiergegen gerichtete Widerspruch der Klägerin blieb ohne Erfolg.

6

Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte unter Aufhebung der ablehnenden Bescheide verpflichtet, über den Antrag der Klägerin auf Erteilung einer Baugenehmigung für den Einbau einer Krypta im Untergeschoss der Kirche unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

7

Auf die Berufung der Beklagten und der Beigeladenen zu 1 hat der Verwaltungsgerichtshof die erstinstanzliche Entscheidung geändert und die Klage insgesamt abgewiesen; die Berufung der Klägerin hat er zurückgewiesen. Die Umwandlung des betreffenden Abstellraums in eine Krypta sei eine genehmigungspflichtige, aber nicht genehmigungsfähige Nutzungsänderung. Sie sei bauplanungsrechtlich unzulässig, weil sie den Festsetzungen des qualifizierten Bebauungsplans widerspreche. Zwar handle es sich bei der Krypta um eine - städtebaulich gegenüber der Kirche eigenständig zu würdigende - Anlage für kirchliche Zwecke im Sinne des Ausnahmekatalogs des § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Sie sei jedoch wegen Unverträglichkeit mit dem Charakter eines Industriegebiets unzulässig. Das Ermessen für eine ausnahmsweise Zulassung nach § 31 Abs. 1 BauGB sei deshalb entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht eröffnet. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB komme ebenfalls nicht in Betracht. Es spreche alles dafür, dass die private Bestattungsanlage schon die Grundzüge der Planung berühre, die auf ein typisches, die gewerbliche Nutzungsbreite voll ausschöpfendes Industriegebiet ohne konfliktträchtige Ausnahmenutzungen gerichtet gewesen sei. Jedenfalls fehle es aber an Befreiungsgründen. Insbesondere erforderten es Gründe des Wohls der Allgemeinheit nicht, die Krypta trotz ihrer bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit an der vorgesehenen Stelle zu errichten. Dies gelte auch im Lichte der Art. 4 und Art. 140 GG i.V.m. Art. 137 Abs. 3 WRV. Das Bedürfnis, über eine Krypta in der eigenen Kirche zu verfügen, sei nicht zwingender Bestandteil der Religionsausübung der Klägerin. Der durch die Ablehnung unterhalb dieser Schwelle angesiedelte Eingriff in die Religionsausübungsfreiheit sei durch den Achtungsanspruch der Verstorbenen und das Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken gerechtfertigt, das im Industriegebiet weder nach seiner Typik noch nach seiner Eigenart gewährleistet sei. Eine diskriminierende Ungleichbehandlung im Verhältnis zur katholischen Kirche sei ebenfalls nicht zu erkennen.

8

Die Klägerin wendet sich mit ihrer Revision gegen die vorinstanzlichen Urteile und macht eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 4 Abs. 1 und 2 und Art. 3 Abs. 1 GG sowie ihrer Selbstverwaltungsgarantie aus Art. 140 GG i.V.m. Art. 137 ff. WRV geltend.

Entscheidungsgründe

9

Die Revision der Klägerin ist begründet. Das Berufungsurteil verstößt gegen Bundesrecht.

10

Die Einrichtung einer Krypta im Untergeschoss des Kirchengebäudes der Klägerin ist eine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB, deren bauplanungsrechtliche Zulässigkeit an §§ 30 ff. BauGB zu messen ist (1). Die Annahme des Verwaltungsgerichtshofs, dass diese Nutzungsänderung im Industriegebiet nicht im Wege einer Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden kann, weil sie mit dem typischen Charakter eines Industriegebiets unvereinbar ist, steht im Einklang mit Bundesrecht (2). Bundesrechtswidrig sind demgegenüber die Gründe, auf die der Verwaltungsgerichtshof seine Auffassung gestützt hat, dass die Krypta auch nicht im Wege einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB genehmigt werden könne (3). Da die Tatsachenfeststellungen des Verwaltungsgerichtshofs für eine abschließende Prüfung der Befreiungsvoraussetzungen nicht ausreichen, war die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an den Verwaltungsgerichtshof zurückzuverweisen (4).

11

1. Die beantragte Nutzung des Abstellraums im Untergeschoss des Kirchengebäudes der Klägerin als Krypta ist eine vom Vorhabenbegriff des § 29 Abs. 1 BauGB umfasste, mit geringfügigen baulichen Änderungen verbundene Nutzungsänderung.

12

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt (Urteil vom 18. Mai 1990 - BVerwG 4 C 49.89 - NVwZ 1991, 264 m.w.N.; Beschlüsse vom 14. April 2000 - BVerwG 4 B 28.00 - juris Rn. 6 und vom 7. November 2002 - BVerwG 4 B 64.02 - BRS 66 Nr. 70 S. 327). Die Variationsbreite der bisherigen Nutzung wird auch dann überschritten, wenn das bisher charakteristische Nutzungsspektrum durch die Änderung erweitert wird (Urteil vom 27. August 1998 - BVerwG 4 C 5.98 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 190 S. 64). So liegen die Dinge hier. Die Nutzung als Begräbnisstätte ist heute für eine Kirche nicht mehr charakteristisch. Im vorliegenden Fall wurde die Krypta zudem von der im Jahre 1994 erteilten Baugenehmigung für die Errichtung der Kirche ausdrücklich ausgenommen und sollte - auf Anregung des Regierungspräsidiums Stuttgart letztlich auch aus der Sicht der Klägerin - einem Nachtrags-Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleiben.

13

Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB und damit Gegenstand der bauplanungsrechtlichen Prüfung ist jedoch nicht - wie vom Verwaltungsgerichtshof angenommen - die Krypta als selbständige "Hauptanlage", sondern die Änderung von einer Kirche mit Abstellraum zu einer Kirche mit Krypta als Gesamtvorhaben. Geht es um die Änderung einer Nutzung, dürfen die bauliche Anlage und ihre Nutzung nicht getrennt beurteilt werden; sie bilden eine Einheit (Urteil vom 15. November 1974 - BVerwG 4 C 32.71 - BVerwGE 47, 185 <188>). Soll nicht die Nutzung der baulichen Anlage insgesamt, sondern - wie hier - lediglich eines bestimmten Teils der Anlage geändert werden, kann die bauplanungsrechtliche Prüfung hierauf nur beschränkt werden, wenn der betroffene Anlagenteil auch ein selbständiges Vorhaben sein könnte; er muss von dem Vorhaben im Übrigen abtrennbar sein (Urteil vom 17. Juni 1993 - BVerwG 4 C 17.91 - BRS 55 Nr. 72 S. 204). Daran fehlt es hier. Der streitgegenständliche, unter dem Altar gelegene Raum ist untrennbar mit der Kirche im Übrigen verbunden. Nur weil dies so ist, möchte die Klägerin in der Krypta ihre Gemeindepriester beisetzen. Der Verwaltungsgerichtshof hat festgestellt, dass nach den Glaubensvorstellungen der Klägerin die Verpflichtung besteht, syrisch-orthodoxe Priester in einem geweihten kirchlichen Bestattungsraum beizusetzen (UA S. 17 und 27). Kirche und Krypta stehen deshalb als Gesamtvorhaben zur bauplanungsrechtlichen Prüfung.

14

Die Nutzungsänderung ist auch städtebaulich relevant, weil durch die Aufnahme der neuen Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können (Urteil vom 18. Mai 1990 - BVerwG 4 C 49.89 - a.a.O.). Der Verwaltungsgerichtshof hat festgestellt, dass das Trauern und Gedenken nicht nur im Innern der Kirche unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden, sondern auch außerhalb des Kirchengebäudes bemerkbar sein werde. Wie sich aus den Äußerungen der Klägerin im Baugenehmigungsverfahren sowie aus den von ihr in Bezug genommenen externen Stellungnahmen zum Ritual des Totengedenkens ergebe, solle das Gedenken feierlich zelebriert werden; die Toten sollen mit gelegentlichen Feiern geehrt werden. Zudem sei es Brauch der syrisch-orthodoxen Christen, nach jedem samstäglichen Abendgottesdienst vor den Priestergruften Gedenkgebete zu zelebrieren und an bestimmten Sonntagen und an hohen kirchlichen Feiertagen die Gottesdienste mit einer feierlichen Prozession in die Krypta abzuschließen. Bereits diese Feststellungen rechtfertigen die Annahme, dass durch die beantragte Nutzungsänderung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, auch wenn der Verwaltungsgerichtshof Quantität und Dauer dieser "externen" Traueraktivitäten nicht näher beschrieben und sie "letztlich" selbst nicht für ausschlaggebend gehalten, sondern entscheidend auf die funktionsmäßige städtebauliche Qualität der Krypta als Begräbnisstätte abgestellt hat (UA S. 22).

15

2. Der Verwaltungsgerichtshof hat angenommen, dass eine Kirche mit Krypta zwar grundsätzlich unter die im Industriegebiet gemäß § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulassungsfähigen Anlagen für kirchliche Zwecke fällt, eine Ausnahme vorliegend aber wegen Unverträglichkeit dieser Nutzung mit dem typischen Charakter eines Industriegebiets nicht erteilt werden kann. Dagegen gibt es aus bundesrechtlicher Sicht nichts zu erinnern.

16

Das Kirchengrundstück liegt nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, der hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung für das gesamte Plangebiet ein Industriegebiet (GI) gemäß § 9 BauNVO festsetzt. Bedenken gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans hat der Verwaltungsgerichtshof nicht zu erkennen vermocht. Anhaltspunkte dafür haben sich auch im Revisionsverfahren nicht ergeben. Maßstab für die Zulässigkeit des Vorhabens ist deshalb grundsätzlich § 30 Abs. 1 BauGB. Im Industriegebiet ist eine Kirche mit Krypta nicht gemäß § 9 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig. Zu Recht konzentriert der Verwaltungsgerichtshof seine Prüfung deshalb zunächst auf die Frage, ob die beantragte Nutzungsänderung im Wege einer Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden kann.

17

a) Im Einklang mit Bundesrecht geht der Verwaltungsgerichtshof davon aus, dass das Vorhaben eine Anlage für kirchliche Zwecke im Sinne des § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ist. Unter diesen Begriff fallen Anlagen, die unmittelbar kirchlich-religiösen Zwecken dienen, wie insbesondere ein dem Gottesdienst dienendes Kirchengebäude. Die von der Klägerin errichtete Kirche erfüllt diese Voraussetzungen. Die Krypta ist - wie bereits dargelegt - untrennbar mit der Kirche verbunden. Sie ist nicht nur ein privater Bestattungsplatz im Sinne des § 9 BestattG, sondern, weil sie der Bestattung von Gemeindepriestern dienen soll, die nach der Glaubensvorstellung der Klägerin nur in einem geweihten kirchlichen Raum beigesetzt werden dürfen, selbst Anlage für kirchliche Zwecke.

18

b) In Übereinstimmung mit Bundesrecht geht der Verwaltungsgerichtshof davon aus, dass die ausnahmsweise Zulassungsfähigkeit der beantragten Nutzungsänderung aber am ungeschriebenen Tatbestandsmerkmal der Gebietsverträglichkeit scheitert.

19

Die Prüfung der Gebietsverträglichkeit rechtfertigt sich aus dem typisierenden Ansatz der Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung. Der Verordnungsgeber will durch die Zuordnung von Nutzungen zu den näher bezeichneten Baugebieten die vielfältigen und oft gegenläufigen Ansprüche an die Bodennutzung zu einem schonenden Ausgleich im Sinne überlegter Städtebaupolitik bringen. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn die vom Verordnungsgeber dem jeweiligen Baugebiet zugewiesene allgemeine Zweckbestimmung den Charakter des Gebiets eingrenzend bestimmt (Urteil vom 21. März 2002 - BVerwG 4 C 1.02 - BVerwGE 116, 155 <158>; Beschluss vom 28. Februar 2008 - BVerwG 4 B 60.07 - Buchholz 406.12 § 4 BauNVO Nr. 19 Rn. 6, jeweils m.w.N.). Zu Recht geht der Verwaltungsgerichtshof deshalb davon aus, dass die Gebietsverträglichkeit eine für die in einem Baugebiet allgemein zulässigen und erst recht für die ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungsarten ungeschriebene Zulässigkeitsvoraussetzung ist, der eine typisierende Betrachtungsweise zugrunde liegt und die der Einzelfallprüfung auf der Grundlage des § 15 Abs. 1 BauNVO vorgelagert ist.

20

Industriegebiete dienen gemäß § 9 Abs. 1 BauNVO ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Gewerbegebiete dienen gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Die Unterbringung erheblich störender Betriebe ist deshalb dem Industriegebiet vorbehalten und zugleich dessen Hauptzweck.

21

Von maßgeblicher Bedeutung für die Frage, welche Vorhaben mit dieser allgemeinen Zweckbestimmung des Industriegebiets unverträglich sind, sind die Anforderungen des jeweiligen Vorhabens an ein Gebiet, die Auswirkungen des Vorhabens auf ein Gebiet und die Erfüllung des spezifischen Gebietsbedarfs (Urteil vom 21. März 2002 a.a.O.). Da Industriegebiete der einzige Baugebietstyp der Baunutzungsverordnung sind, in dem erheblich störende Gewerbebetriebe untergebracht werden können, sind die in § 9 Abs. 3 BauNVO bezeichneten Nutzungsarten nur dann ohne Weiteres gebietsverträglich, wenn sie nicht störempfindlich sind und deshalb mit dem Hauptzweck des Industriegebiets nicht in Konflikt geraten können. Diese Voraussetzung erfüllt eine Kirche - mit oder ohne Krypta - bei typisierender Betrachtung nicht (vgl. auch Beschluss vom 20. Dezember 2005 - BVerwG 4 B 71.05 - Buchholz 406.12 § 8 BauNVO Nr. 21). Eine auf störunempfindliche Anlagen beschränkte ausnahmsweise Zulassungsfähigkeit von "Anlagen für kirchliche Zwecke" im Sinne des § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO führt auch nicht dazu, dass dieses Tatbestandsmerkmal leer liefe. Das gilt bereits deshalb, weil nicht alle Anlagen für kirchliche Zwecke in gleicher Weise störempfindlich sind (vgl. etwa die Beispiele bei Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Band V, Stand: Juni 2010, Rn. 82 zu § 4 BauNVO). Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen auch eine störempfindliche Nutzung gebietsverträglich sein kann, etwa weil sie einem aus dem Gebiet stammenden Bedarf folgt, kann offen bleiben, weil weder seitens der Verfahrensbeteiligten geltend gemacht worden noch sonst ersichtlich ist, dass hier derartige die Gebietsverträglichkeit begründende Umstände gegeben sein könnten.

22

3. Bundesrechtswidrig sind jedoch die Gründe, auf die der Verwaltungsgerichtshof seine Annahme gestützt hat, das Vorhaben könne auch nicht im Wege einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB genehmigt werden.

23

Ob die Umwandlung des Abstellraums in eine Krypta die Grundzüge der Planung berührt, hat der Verwaltungsgerichtshof nicht abschließend entschieden. Nach seiner Auffassung fehlt jedenfalls ein Befreiungsgrund. Auch Gründe des Wohls der Allgemeinheit erforderten es nicht, dass die Krypta trotz ihrer bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit an der vorgesehenen Stelle eingerichtet werde. Das gelte auch bei Bewertung der Grabstättennutzung im Licht der Art. 4 und 140 GG i.V.m. Art. 137 Abs. 3 WRV (UA S. 25). Die Bestattung der Gemeindepriester in der Hauskirche sei kein zwingender Bestandteil der Religionsausübung (UA S. 27). Der verbleibende Eingriff in die Religionsausübungsfreiheit sei gerechtfertigt. Die Krypta erfordere ein Umfeld der Ruhe und Andacht. Dieses Umfeld sei in dem Industriegebiet weder nach seiner Typik noch nach seiner Eigenart gewährleistet. Zudem befinde sich die Krypta nur wenige Meter von der Grenze zum östlichen Nachbargrundstück und nur ca. 17 m von der dortigen großen Produktionshalle entfernt. Diese Situation widerspreche der Würde der in solchem Umfeld bestatteten Toten in hohem Maße. Insofern werde der Achtungsanspruch der Verstorbenen verletzt, der sich nachwirkend aus Art. 1 Abs. 1 GG ergebe. Darüber hinaus werde bei objektiver Betrachtung auch das durch Art. 1 Abs. 1 GG geschützte Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken beeinträchtigt. Diese verfassungsimmanente Schranke setze sich gegenüber der Beeinträchtigung der Religionsausübungsfreiheit durch und sei auch verhältnismäßig. Dabei sei besonders zu berücksichtigen, dass die Krypta keinesfalls nur am vorgesehenen Ort, sondern (zusammen mit der Kirche) an anderer geeigneter Stelle errichtet werden könnte oder damals hätte errichtet werden können. Das Planungsrecht biete zahlreiche Möglichkeiten, um städtebaulich die Grundlagen für eine pietätvolle Begräbnisstätte zu schaffen (UA S. 28 f.).

24

Mit diesen Erwägungen kann das Vorliegen eines Befreiungsgrundes nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht verneint werden.

25

a) Gründe des Wohls der Allgemeinheit beschränken sich nicht auf spezifisch bodenrechtliche Belange, sondern erfassen alles, was gemeinhin unter öffentlichen Belangen oder öffentlichen Interessen zu verstehen ist, wie sie beispielhaft etwa in § 1 Abs. 5 und 6 BauGB aufgelistet sind (vgl. Urteil vom 9. Juni 1978 - BVerwG 4 C 54.75 - BVerwGE 56, 71 <76>). Vom Wortlaut des § 1 Abs. 6 Nr. 6 BauGB erfasst werden die Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge zwar nur, soweit sie von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellt werden. Die in den Glaubensvorstellungen wurzelnden Belange privatrechtlich organisierter Kirchen und Religionsgesellschaften sind jedoch ebenfalls als öffentliche Belange zu berücksichtigen, sei es als kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB oder als ein in dem nicht abschließenden Katalog des § 1 Abs. 6 BauGB nicht ausdrücklich erwähnter Belang (VGH München, Urteil vom 29. August 1996 - 26 N 95.2983 - VGH n.F. 49, 182 <186> = NVwZ 1997, 1016 <1017 f.> m.w.N.). Das gilt jedenfalls, wenn die betreffende Kirchengemeinde - wie dies bei der Klägerin der Fall sein dürfte - eine nicht unbedeutende Zahl von Mitgliedern hat.

26

b) Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern eine Befreiung im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht erst dann, wenn den Belangen der Allgemeinheit auf eine andere Weise als durch eine Befreiung nicht entsprochen werden könnte, sondern bereits dann, wenn es zur Wahrnehmung des jeweiligen öffentlichen Interesses "vernünftigerweise geboten" ist, mit Hilfe der Befreiung das Vorhaben an der vorgesehenen Stelle zu verwirklichen. Dass die Befreiung dem Gemeinwohl nur irgendwie nützlich oder dienlich ist, reicht demgegenüber nicht aus (Urteil vom 9. Juni 1978 a.a.O.; Beschluss vom 6. März 1996 - BVerwG 4 B 184.95 - Buchholz 406.11 § 31 BauGB Nr. 35). Maßgebend sind die Umstände des Einzelfalls. Dabei kann es auch auf - nach objektiven Kriterien zu beurteilende - Fragen der Zumutbarkeit ankommen (Urteil vom 9. Juni 1978 a.a.O. S. 77).

27

Der Verwaltungsgerichtshof hat festgestellt, dass das Bedürfnis der Klägerin, ihre verstorbenen Gemeindepriester in der eigenen Kirche beisetzen zu können, kein zwingender Bestandteil ihrer Religionsausübung ist. Nach ihrer Begräbnisregel sei es zwar verboten, syrisch-orthodoxe Priester zusammen mit den Gemeindeangehörigen auf normalen Friedhöfen zu bestatten. Es bestehe die Verpflichtung, diesen Personenkreis in einem geweihten kirchlichen Bestattungsraum beizusetzen. Die Beisetzung müsse jedoch nicht zwingend in der "Hauskirche" erfolgen (UA S. 27).

28

Diese Feststellungen stehen der Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht entgegen. Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern die Zulassung der Krypta auch, wenn Alternativen zur Beisetzung in der eigenen Kirche an sich in Betracht kommen, der Klägerin aber unter den gegebenen Umständen nicht zugemutet werden können. Dass die Klägerin theoretisch an anderer Stelle eine Kirche mit Krypta neu errichten könnte, genügt nicht. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs kann eine Befreiung auch nicht mit dem Argument verweigert werden, dass es planungsrechtlich bereits bei Errichtung der Kirche möglich gewesen wäre, an anderer geeigneter Stelle die Grundlagen für eine pietätvolle Begräbnisstätte zu schaffen. Maßgebend für die Zumutbarkeit ist vielmehr, ob der Klägerin tatsächlich zu nicht unangemessenen Bedingungen ein besser geeignetes Grundstück für die Errichtung einer Kirche mit Krypta auf dem Gebiet der Beklagten zur Verfügung gestanden hätte oder, wenn dies nicht der Fall war, ob sie sich bewusst auf die Errichtung einer Kirche ohne Krypta eingelassen hat. Feststellungen hierzu hat der Verwaltungsgerichtshof nicht getroffen. Anhaltspunkte dafür, dass der Klägerin ein besser geeignetes Grundstück zur Verfügung gestanden hätte, sind jedenfalls nach Aktenlage nicht ersichtlich. Ausweislich der Verwaltungsvorgänge hat das Regierungspräsidium selbst angeregt, dass über die Zulässigkeit einer Krypta im Rahmen eines Nachtragsbaugesuchs entschieden wird. Ausgehend hiervon dürfte der Klägerin nicht entgegengehalten werden können, dass sie den Anspruch auf eine Krypta nicht bereits vor Errichtung der Kirche gerichtlich geltend gemacht hat. Mangels tatsächlicher Feststellungen kann der Senat hierüber jedoch nicht abschließend entscheiden. Eine Bestattung der Gemeindepriester in einem niederländischen Kloster kann der Klägerin wegen der großen Entfernung von fast 500 km jedenfalls nicht zugemutet werden. Auch der Verwaltungsgerichtshof hat diesen Einwand "gut nachvollziehen" können (UA S. 27). Er hat ihn jedoch nicht - wie es geboten gewesen wäre - im Rahmen des "Erforderns" als für eine Befreiung sprechenden Umstand gewürdigt.

29

Die Annahme eines Befreiungsgrundes gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB scheitert auch nicht daran, dass die Krypta - wie der Verwaltungsgerichtshof anführt - an der vorgesehenen Stelle "bauplanungsrechtlich unzulässig" sei (UA S. 25). Richtig ist zwar, dass die Krypta weder allgemein zulässig ist noch im Wege einer Ausnahme zugelassen werden kann und - so ist zu ergänzen - wohl auch bereits die Kirche am betreffenden Standort nicht hätte genehmigt werden dürfen. Dies stellt jedoch kein Hindernis für die Erteilung einer Befreiung dar, sondern eröffnet im Gegenteil erst den Anwendungsbereich des § 31 Abs. 2 BauGB.

30

Schließlich darf bei der einzelfallbezogenen Prüfung des Befreiungsgrundes nicht unberücksichtigt bleiben, dass hier eine Nutzungserweiterung in Frage steht, die zwar bei typisierender Betrachtung gebietsunverträglich ist, aber "vernünftigerweise" an ein vorhandenes Kirchengebäude anknüpft, das aufgrund bestandskräftiger Baugenehmigung im genehmigten Umfang formal legal weitergenutzt werden darf. Das gilt umso mehr, wenn die bestandsgeschützte Kirchennutzung - wie hier - im Einvernehmen mit der Gemeinde genehmigt wurde, die Gemeinde also gewissermaßen selbst den Keim für "vernünftigerweise gebotene" Nutzungserweiterungen gelegt hat. Ob die sich aus der Würde der Toten und der Trauernden ergebenden städtebaulichen Anforderungen an eine Begräbnisstätte der Befreiung entgegen stehen, ist keine Frage des Befreiungsgrundes, sondern der weiteren Voraussetzung, dass die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein muss.

31

4. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO). Ob die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, hat der Verwaltungsgerichtshof nicht ausdrücklich geprüft. Auch mit den dargelegten grundrechtlichen Erwägungen verfehlt er die nach § 31 Abs. 2 BauGB anzulegenden Prüfungsmaßstäbe. Für eine eigene abschließende Beurteilung dieser Frage durch den Senat fehlt es an hinreichenden tatsächlichen Feststellungen (a). Nicht abschließend entschieden hat der Verwaltungsgerichtshof, ob die Grundzüge der Planung berührt werden. Auch der Senat ist hierzu nicht in der Lage (b).

32

a) Der Verwaltungsgerichtshof verfehlt die gemäß § 31 Abs. 2 BauGB anzulegenden Maßstäbe, soweit er der Religionsausübungsfreiheit der Klägerin den Achtungsanspruch der Toten und das Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken abstrakt gegenübergestellt und hierbei maßgebend auf die Typik und die Eigenart des Industriegebiets abgestellt hat, anstatt die Vereinbarkeit der Abweichung mit den öffentlichen Belangen anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu prüfen.

33

Geboten ist eine Betrachtung, die die bisherige Situation (hier: Kirche ohne Krypta) dem durch die Abweichung zu ermöglichenden Gesamtvorhaben (hier: Kirche mit Krypta) gegenüberstellt und die Vereinbarkeit des sich daraus ergebenden Unterschieds mit öffentlichen Belangen untersucht. Welche Umstände als öffentliche Belange im Sinne von § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung ausschließen, lässt sich nicht generell beantworten. In Betracht kommen insbesondere die in § 1 Abs. 5 und 6 BauGB genannten öffentlichen Belange (vgl. Urteil vom 9. Juni 1978 - BVerwG 4 C 54.75 - BVerwGE 56, 71 <78>), auch solche, die nicht in der gemeindlichen Planungskonzeption ihren Niederschlag gefunden haben (Roeser, in: Berliner Kommentar, 3. Aufl., Stand: August 2010, Rn. 17 zu § 31; vgl. auch Urteil vom 19. September 2002 - BVerwG 4 C 13.01 - BVerwGE 117, 50 <54>). Ist die Befreiung mit einem öffentlichen Belang in beachtlicher Weise unvereinbar, so vermag sich der die Befreiung rechtfertigende Gemeinwohlgrund im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht durchzusetzen (Urteil vom 9. Juni 1978 a.a.O. S. 77 f.). Da der Plan gerade unter den Nachbarn einen Ausgleich von Nutzungsinteressen zum Inhalt hat, muss ferner darauf abgehoben werden, ob in den durch den Bebauungsplan bewirkten nachbarlichen Interessenausgleich erheblich störend eingegriffen wird (Beschluss vom 6. März 1996 - BVerwG 4 B 184.95 - Buchholz 406.11 § 31 BauGB Nr. 35). Maßgebend sind stets die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls (Urteil vom 9. Juni 1978 a.a.O. S. 77).

34

Diesen bauplanungsrechtlichen Anforderungen werden die verfassungsrechtlichen Erwägungen des Verwaltungsgerichtshofs auch der Sache nach nicht in jeder Hinsicht gerecht. Zutreffend ist zwar, dass auch der Achtungsanspruch der Verstorbenen und das Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken als öffentliche Belange im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB in Betracht kommen, wobei offen bleiben kann, ob der Verwaltungsgerichtshof mit der Menschenwürdegarantie des Art. 1 Abs. 1 GG die richtige grundrechtliche Anknüpfung gewählt hat. Mit den abstrakten Erwägungen, dass eine Krypta ein städtebauliches Umfeld der Ruhe und Andacht erfordere, um der Totenruhe und der Würde der Toten Rechnung zu tragen, und dass dieses Umfeld in einem Industriegebiet weder nach seiner Typik noch nach seiner Eigenart gewährleistet sei, ferner, dass "bei objektiver Betrachtung" das Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken beeinträchtigt werde, lässt sich die Versagung einer Befreiung nicht begründen. Maßgebend ist, ob im konkreten Einzelfall ausnahmsweise auch eine Begräbnisstätte in einem Industriegebiet den sich aus der Würde der Toten und der Trauernden ergebenden städtebaulichen Anforderungen genügt. Soweit der Verwaltungsgerichtshof auch die konkreten örtlichen Verhältnisse in den Blick genommen und darauf abgehoben hat, dass sich die Krypta nur wenige Meter von der Grenze zum östlichen Nachbargrundstück und nur ca. 17 m von der dortigen großen Produktionshalle entfernt befinde, in der auch im Schichtbetrieb gearbeitet werde und teilweise auch Lkw-Verkehr im Grenzbereich stattfinde, was in hohem Maße der Würde der in solchem Umfeld bestatteten Toten widerspreche (UA S. 28), fehlen jedenfalls Feststellungen dazu, inwieweit dieser Belang durch die Geschäftigkeit und Betriebsamkeit der industriellen Umgebung konkret beeinträchtigt werden kann, obwohl die Krypta in dem gegenüber der Außenwelt abgeschirmten Kircheninnern gelegen ist. Ähnliches gilt, soweit der Verwaltungsgerichtshof "bei objektiver Betrachtung" auch das Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken beeinträchtigt sieht. Insoweit ist zudem zu berücksichtigen, dass die Beisetzung in einem geweihten Kirchenraum nach den Glaubensvorstellungen nicht nur der Syrisch-Orthodoxen Kirche eine besonders würdevolle Form der Bestattung ist.

35

Es fehlen auch Feststellungen, inwieweit durch die Zulassung der Abweichung nachbarliche Interessen konkret betroffen werden können, etwa, ob und gegebenenfalls in welcher Intensität gewerbliche Nutzungen in der Umgebung der Kirche durch die Krypta mit Nutzungseinschränkungen rechnen müssen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass mögliche Nutzungskonflikte bereits mit der Errichtung und Nutzung der Kirche entstanden sein dürften. Allein auf die Feststellung, dass das Trauern und Gedenken auch außerhalb des Kirchengebäudes "bemerkbar" sein werde (UA S. 21), kann die Ablehnung einer Befreiung nicht gestützt werden, weil dies auch auf die in einer Kirche ohne Krypta abgehaltenen Beerdigungs- und Trauergottesdienste zutrifft.

36

b) Mit der Formulierung, es spreche alles dafür, dass die private Bestattungsstätte die Grundzüge der Planung berühre, hat der Verwaltungsgerichtshof zwar deutlich gemacht, dass er dieser Auffassung zuneigt. Tragend festgelegt hat er sich insoweit aber nicht. Mangels ausreichender tatsächlicher Feststellungen lässt sich derzeit auch hierzu Abschließendes nicht sagen.

37

Ob die Grundzüge der Planung berührt sind, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwider läuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung in der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der (Um-)Planung möglich ist (Urteil vom 9. Juni 1978 a.a.O.; Beschlüsse vom 5. März 1999 - BVerwG 4 B 5.99 - Buchholz 406.11 § 31 BauGB Nr. 39 S. 2 und vom 19. Mai 2004 - BVerwG 4 B 35.04 - BRS 67 Nr. 83). Die Beantwortung der Frage, ob Grundzüge der Planung berührt werden, setzt einerseits die Feststellung voraus, was zum planerischen Grundkonzept gehört und andererseits die Feststellung, ob dieses planerische Grundkonzept gerade durch die in Frage stehende Befreiung berührt wird (vgl. Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Band II, Stand: Juni 2010, Rn. 35 zu § 31 BauGB).

38

Zur ersten Frage hat der Verwaltungsgerichtshof festgestellt, dass die Planung - zum maßgeblichen Zeitpunkt des Planerlasses im Jahr 1970, aber auch nach der tatsächlichen Bebauung - auf ein typisches, die gewerbliche Nutzungsbreite voll ausschöpfendes Industriegebiet ohne konfliktträchtige Ausnahmenutzungen gerichtet gewesen sei (UA S. 25). Weder die Festsetzungen noch die Begründung des Bebauungsplans enthielten Hinweise für die Absicht des Plangebers, das Baugebiet in einer vom Regelfall des § 9 Abs. 1 BauGB abweichenden Weise auszugestalten. Auch die seither verwirklichten Gewerbebetriebe in der näheren und weiteren Umgebung der Kirche ließen eine geradezu "klassische" Industriegebietsnutzung erkennen (UA S. 24), die vorhandenen Betriebe im Bebauungsplangebiet entsprächen der Nutzungsstruktur eines normtypischen Industriegebiets geradezu beispielhaft (UA S. 21). Diese Feststellungen haben zwar Tatsachen (§ 137 Abs. 2 VwGO) sowie die Auslegung des Bebauungsplans als Teil des nicht revisiblen Landesrechts (§ 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 560 ZPO) zum Gegenstand. Der Verwaltungsgerichtshof hat aber mehrere für die Grundzüge der Planung bedeutsame Umstände außer Acht gelassen. Soweit er auf den Zeitpunkt des Planerlasses im Jahr 1970 abstellt, hat er unberücksichtigt gelassen, dass die Plangeberin in Ziffer 1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans (konfliktträchtige) Ausnahmenutzungen gemäß § 9 Abs. 3 BauNVO ausdrücklich zugelassen hat. Auch wenn diese Festsetzung nicht über das hinausgeht, was gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 9 Abs. 3 BauNVO auch ohne sie gegolten hätte, bedarf es der Prüfung, welche Bedeutung dem Umstand, dass sich die Gemeinde gleichwohl zu einer ausdrücklichen Regelung veranlasst gesehen hat, bei der Bestimmung der Planungskonzeption beizumessen ist. Soweit der Verwaltungsgerichtshof auch auf die tatsächliche Bebauung im Industriegebiet abgestellt hat, hätte er nicht unberücksichtigt lassen dürfen, dass nicht nur Gewerbebetriebe verwirklicht wurden, sondern im Einvernehmen mit der Beigeladenen zu 1 auch die Kirche der Klägerin. Das ist ein Umstand, dem eine starke Indizwirkung für eine auch gegenüber konfliktträchtigen Ausnahmenutzungen offene Planungskonzeption zukommen kann.

39

Zu der weiteren Frage, ob die planerische Grundkonzeption durch die Befreiung berührt würde, hat der Verwaltungsgerichtshof keine Feststellungen getroffen. Verlässliche Rückschlüsse lassen auch die in anderem Zusammenhang getroffenen Feststellungen nicht zu. Diese Feststellungen wird der Verwaltungsgerichtshof nachzuholen haben, falls es für seine Entscheidung hierauf ankommt. Weil eine planerische Grundkonzeption durch ein Vorhaben nicht mehr berührt werden kann, wenn der mit der Planung verfolgte Interessenausgleich bereits durch die bisherige tatsächliche Entwicklung im Baugebiet nachhaltig gestört ist (zutreffend VGH München, Urteil vom 9. August 2007 - 25 B 05.1337 - juris Rn. 41; nachfolgend Beschluss vom 28. April 2008 - BVerwG 4 B 16.08 -), wird er sich hierbei auch mit der Frage auseinanderzusetzen haben, ob die Grundzüge der Planung bereits durch die Errichtung und Nutzung der Kirche nachhaltig gestört sind und deshalb durch das Hinzutreten der Krypta nicht mehr in einer ins Gewicht fallenden Weise berührt werden können.

(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 6. November 2008 - 4 K 764/08 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzung eines Einzelhandelsgeschäfts als Spielothek.
Am 08.05.2007 beantragte die Klägerin die Genehmigung für den „Umbau eines Einzelhandelsgeschäfts in eine Vergnügungsstätte/Spielothek“ auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... der Gemarkung der Beklagten. Die Spielothek soll im Erdgeschoss eines fünfstöckigen Gebäudekomplexes entstehen. Direkt neben dem Vorhaben befindet sich im gleichen Gebäudekomplex bereits eine Spielothek mit einer Grundfläche von 94 m², der ein Internetcafé mit einer Grundfläche von 31 m² angegliedert ist. Desweiteren befinden sich im Erdgeschoss des Gebäudekomplexes ein Einzelhandelsgeschäft für Motorradbedarf und ein Friseurgeschäft. Die oberen Geschosse werden ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans 5 - 9 a „...-Mitte“ in der Fassung der Änderungssatzung vom 07.06.1966, der für das Vorhabengrundstück ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO 1962 festsetzt.
Nach dem - im Laufe des Verwaltungsverfahrens geänderten - Bauantrag sollen auf einer Gesamtfläche von 100 m² (ursprünglich 108,3 m²) acht Geldspielautomaten, ein Billardtisch sowie ein Unterhaltungsgerät für Brett- und Kartenspiele aufgestellt werden. Die Spielothek soll wie die bereits vorhandene Spielothek werktags von 8.00 Uhr bis 24.00 Uhr und sonn- und feiertags von 9.00 Uhr bis 24.00 Uhr geöffnet sein und den selben Betreiber besitzen jedoch über keine baulichen Verbindungen zu der anderen Spielothek verfügen.
Mit Bescheid vom 18.01.2008 lehnte die Beklagten den Bauantrag ab, da das Bauvorhaben nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1962 in Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets als Mischgebiet mit vorwiegender Wohnnutzung stehe. Trotz der baulichen Trennung der beiden Spielotheken würden sie als ein Standort wahrgenommen. Der Wechsel von einer Spielhalle zur anderen wäre problemlos möglich, was die Attraktivität des Standorts deutlich erhöhe. Beide Betriebe würden durch „Mitnahmeeffekte“ voneinander profitieren. Eine derartige Konzentration von Vergnügungsstätten widerspreche sowohl hinsichtlich der Anzahl als auch der Lage der konkreten Eigenart des Baugebiets. Ob der von der Rechtsprechung für die Mischgebietsverträglichkeit einer Spielhalle entwickelte Schwellenwert von 100 m² angesichts der Änderung der Spielverordnung nach unten zu korrigieren sei mit der Folge, dass es sich bei der beantragten Nutzung um eine kerngebietstypische Spielhalle handele, könne offenbleiben.
Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin am 24.01.2008 Widerspruch ein, der nicht beschieden wurde.
Die von der Klägerin am 24.04.2008 erhobene Untätigkeitsklage hat das Verwaltungsgericht Freiburg nach Einnahme eines Augenscheins mit Urteil vom 06.11.2008 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Versagung der Baugenehmigung sei rechtmäßig, da das Vorhaben planungsrechtlichen Vorschriften widerspreche und die Klägerin daher nicht in ihren Rechten verletzt sei. Das Vorhaben sei nicht mischgebietsverträglich, denn es handele sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte, die im Mischgebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sei. Nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1962 könnten zwar grundsätzlich Spielotheken in einem Mischgebiet als „sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“ zulässig sein. Die von der Klägerin geplante Spielothek mit einer Grundfläche von 100 m² sei jedoch als kerngebietstypisch einzustufen, weil nach der Änderung der Spielverordnung der maßgebliche Schwellenwert von 100 m² auf etwa 80 m² nach unten zu korrigieren sei. Die Gesetzesnovelle habe zur Folge, dass auf einer Grundfläche von 100 m² statt bislang sechs Spielgeräten nunmehr acht Geräte aufgestellt werden dürften. Entgegen der Ansicht der Klägerin könne nicht davon ausgegangen werden, dass die neue Generation der Spielgeräte deutlich weniger Besucher anlocken würde als bislang. Mit einigen der Änderungen hinsichtlich Spieldauer, Spieleinsatz und Höchsteinsatz könnte die Attraktivität letztlich sogar eher gesteigert worden sein. Wesentliches Kriterium zur Abgrenzung von kerngebietstypischen zu mischgebietsverträglichen Spielotheken sei somit weiterhin die zulässige Zahl der Spielgeräte. Ausgehend von sechs Spielgeräten und einer Fläche von 12 m² je Geldspielgerät liege der Schwellenwert heute bei etwa 80 m². Denn bereits ab einer Grundfläche von 84 m² könnten nach der Spielverordnung n.F. sieben Spielgeräte aufgestellt werden. Selbst wenn man darüber hinausginge und auch bei sieben Spielgeräten typischerweise noch von einer Mischgebietsverträglichkeit der Spielothek ausginge, müsse die Grundfläche weniger als 96 m² (8 x 12 m²) betragen. Auch diesen Wert überschreite das Vorhaben der Klägerin. Ein anderes Ergebnis folge auch nicht aus dem konkreten Betriebskonzept und der konkreten Umgebung. Insbesondere wirke der fehlende Alkoholausschank wegen der Regelung des § 3 Abs. 3 SpielV nicht attraktivitätsmindernd. Auch die geplanten Öffnungszeiten von 8.00 Uhr (sonn- und feiertags 9.00 Uhr) bis 24.00 Uhr sprächen eher gegen ein Mischgebietsverträglichkeit der Spielothek. Daher komme es auch nicht mehr darauf an, ob aufgrund der Gefahr eines „trading-down-Effekts“ das Vorhaben nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1962 bauplanungsrechtlich unzulässig sei. Die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB komme nicht in Betracht, da eine solche im maßgeblichen Bebauungsplans nicht vorgesehen sei. Auch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB scheide aus, da es sich bei der maßgeblichen Festsetzung der Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan als Mischgebiet um einen Grundzug der Planung handele, der durch die Erteilung einer Befreiung für die von der Klägerin beantragte Nutzungsänderung berührt würde.
Gegen das ihr am 29.01.2009 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 17.02.2009 die vom Verwaltungsgericht gemäß § 124a Abs. 1 und § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassene Berufung eingelegt.
Zur Begründung trägt sie zusammengefasst im Wesentlichen vor: Der Schwellenwert sei nicht nach unten zu korrigieren, da die Zahl der Besucher und der von ihnen verursachten Störungen des Wohnens nicht allein von der Zahl der Spielgeräte, sondern von deren Art und Attraktivität abhänge. Aufgrund der Änderungen der Spielverordnung habe die Attraktivität der Geldspielgeräte abgenommen. Denn die Maximalgewinne seien gesunken, die Maximalverluste pro Stunde seien jedoch gestiegen. In die gleiche Richtung weise die Einführung einer mindestens fünfminütigen Spielpause nach einer Stunde ununterbrochenen Spielbetriebs sowie die Summenbegrenzung für die Speicherung von Geldbeträgen. Der verringerte Platzbedarf gehe darüber hinaus einher mit detaillierten Anforderungen an die Aufstellung der Geräte zur Vermeidung von Mehrfachbespielungen. Zur Reduktion der Attraktivität habe auch das umfassende Verbot von sogenannten Fun Games sowie von Geräten beigetragen, deren Gewinne ausschließlich in Weiterspielberechtigungen in Form von mehr als sechs Freispielen bestehen. Diese Unterhaltungsgeräte, die vormals ohne Einschränkung zulässig gewesen seien, hätten die Attraktivität von Spielhallen nicht unerheblich mitbestimmt. Die konkrete Situation des Vorhabens führe zu keinem anderen Ergebnis. Die geplanten Öffnungszeiten hielten sich im Rahmen dessen, was durch die in der Umgebung des Vorhabens befindlichen Gewerbebetriebe und Schank- und Speisewirtschaften ausgeschöpft werde. Darüber hinaus befänden sich in der Umgebung des Vorhabens mischgebietsübliche Gewerbebetriebe, die in einem allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig seien. Das Vorhaben verstoße zudem nicht gegen § 15 Abs. 1 BauNVO 1962. Das Vorhaben führe auch zusammen mit der benachbarten Spielothek nicht zu einer deutlichen Prägung der unmittelbaren oder der weiteren Umgebung. Denn es befänden sich dort sonst keine weiteren Spielotheken oder sonstigen Vergnügungsstätten.
Von dem Vorhaben gingen auch keine unzumutbaren Belästigungen im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO 1962 aus. Vor diesem Hintergrund könne auch ein „trading-down-Effekt“ ausgeschlossen werden.
10 
Die Klägerin beantragt,
11 
1. das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 06.11.2008 - 4 K 764/08 - zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 18.01.2008 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung für den Umbau und die Nutzungsänderung des bestehenden Einzelhandelsgeschäfts im Erdgeschoss des Gebäudes ... ... in ..., Flurstück-Nr. ... in eine Vergnügungsstätte/Spielothek mit einer Grundfläche von 100 m² zu erteilen.
12 
2. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
13 
Die Beklagte beantragt,
14 
die Berufung zurückzuweisen.
15 
Zur Begründung trägt sie vor: Das Vorhaben der Klägerin sei kerngebietstypisch, weil nach der Änderung der Spielverordnung der bisherige Schwellenwert von 100 m² Grundfläche für die Zulässigkeit einer Spielothek in einem Mischgebiet nicht mehr beibehalten werden könne. Bei der Einstufung einer Spielhalle als kerngebietstypisch oder mischgebietsverträglich komme der Anzahl der Spielgeräte die erheblichste Bedeutung zu. Sie entscheide über die Attraktivität einer Vergnügungsstätte. Je mehr Geldspielgeräte in einer Spielothek vorhanden seien, desto mehr Besucher fühlten sich durch die Spielothek angezogen. Die flächenmäßige Größe einer Vergnügungsstätte gebe dagegen keine Anhaltspunkte dafür, wie viele Besucher durch eine Spielhalle angezogen würden. Die Änderungen der Spielverordnung seien zudem ausschließlich unter ordnungsrechtlichen Gesichtspunkten erfolgt; bauplanungsrechtliche Gesichtspunkte habe der Normgeber nicht regeln wollen. Die Änderungen der Spielverordnung machten das Spielen an Geldspielgeräten auch nicht deutlich weniger attraktiv als bisher. Die nunmehr zwingenden Spielpausen ermöglichten dem Besucher, an ein anderes Gerät zu gehen, so dass das bislang bespielte Gerät für einen neuen Besucher frei werde. Mit dem Verbot der sog. Fun-Games habe der Gesetzgeber die fehlerhafte Einschätzung berichtigen wollen, die man bei der Einführung dieser Geräte hinsichtlich ihres Gefährdungspotenzials gehabt habe. Dagegen habe er mit dem Herabsetzen der Mindestgrundfläche für ein Geld- oder Warenspielgerät und dem Heraufsetzen der Gesamtzahl der Spielgeräte nicht etwa einen Ausgleich für die vermeintlich geringere Attraktivität der Spielhalle durch das Verbot der Fun-Games schaffen wollen. Eine Ausnahme oder Befreiung komme bereits aus den vom Verwaltungsgericht genannten Gründen nicht in Betracht. Darüber hinaus sei das Vorhaben nach § 15 Abs. 1 BauNVO unzulässig. Es störe in Verbindung mit der benachbarten Spielhalle die umliegende Wohnnutzung deutlich und stelle somit einen Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets dar. Die beiden benachbarten Spielhallen ergänzten sich und profitierten von Mitnahmeeffekt, was zur Erhöhung der jeweiligen Nutzung führen könne. Aufgrund ihrer unmittelbaren Nachbarschaft und der identischen Öffnungszeiten könnten sie von den Besuchern als ein Standort wahrgenommen werden. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass die beiden Spielhallen zusammen 15 Geldspielgeräte anbieten könnten. Von den beiden Spielhallen könnte darüber hinaus ein trading-down-Effekt ausgehen, denn es sei von negativen Auswirkungen auf das durch Wohnnutzungen und Dienstleistungsgewerbe geprägte Mischgebiet auszugehen. Das Vorhaben sei schließlich auch nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO 1962 unzulässig, da die unmittelbare Nachbarschaft ganz überwiegend von Wohnbebauung geprägt sei und das Vorhaben die bereits durch die vorhandene Spielhalle bestehende städtebauliche Spannungslage unerträglich verschärfe.
16 
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze verwiesen. Dem Senat liegt die das Vorhaben betreffende Bauakte sowie die die angrenzende Spielothek betreffende Bauakte der Beklagten vor. Sie waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung.

Entscheidungsgründe

 
A.
17 
Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere innerhalb der vom Senat - nach fristgerechtem Antrag - gewährten Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist rechtzeitig begründet worden (§ 124a Abs. 6 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 3 VwGO).
B.
18 
Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht Freiburg hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die von ihr begehrte Baugenehmigung zur Nutzung eines Einzelhandelsgeschäftes als Spielothek. Denn das Vorhaben verstößt gegen Vorschriften des Bauplanungsrechts; es ist mit § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vereinbar.
19 
Das Vorhaben beurteilt sich bauplanungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 und § 34 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit den Festsetzungen des einfachen Bebauungsplans 5 - 9 a „...-Mitte“ in der Fassung der Änderungssatzung vom 07.06.1966, der für das Vorhabengrundstück ein Mischgebiet festsetzt. Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung, ob die geplante Spielothek aufgrund ihrer Größe von 100 m² und acht Geldspielautomaten, einem Billardtisch sowie einem Unterhaltungsgerät für Karten- und Brettspiele mit dieser Festsetzung der Art der baulichen Nutzung noch vereinbar ist (dazu I.). Denn selbst wenn sie als noch mischgebietsverträglich, d.h. nicht kerngebietstypisch einzustufen ist, verstößt sie gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO (dazu II.).
I.
20 
Der Senat hat erhebliche Zweifel, ob - wie das Verwaltungsgericht angenommen hat - das Vorhaben die Anforderungen an eine kerngebietstypische Spielhalle erfüllt und bereits deshalb in einem Mischgebiet im Sinne des § 6 der Baunutzungsverordnung in der hier maßgeblichen Fassung vom 26.06.1962 - im Folgenden: BauNVO 1962 - unzulässig ist. Insbesondere stellt er infrage, ob das von der Rechtsprechung unter der Geltung der Spielverordnung in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung erarbeitete Merkmal für die Abgrenzung einer mischgebietsverträglichen zu einer kerngebietstypischen Spielhalle, der sogenannte Schwellenwert von 100 m² (dazu 1.), auch nach der Novellierung der Spielverordnung zum 01.01.2006 noch zur Anwendung kommen kann (dazu 2.).
21 
1. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO 1962 dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach Absatz 2 der Vorschrift sind neben Wohngebäuden (Nr. 1) unter anderem „sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“ (Nr. 4) allgemein zulässig. Vergnügungsstätten - wozu Spielhallen nach allgemeinem Verständnis zählen - werden in § 6 Abs. 2 BauNVO 1962 dagegen nicht ausdrücklich erwähnt. Sie sind nur im Katalog der allgemein zulässigen Nutzungen in einem Kerngebiet (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1962) genannt. Dennoch ging die Rechtsprechung und Literatur zumindest bereits unter der Geltung der Baunutzungsverordnung 1977 nahezu einhellig davon aus, dass eine Vergnügungsstätte nicht nur in Kerngebieten (und nach § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977 ausnahmsweise in besonderen Wohngebieten) zulässig ist, sondern dass sie eine besondere Art eines gewerblichen Betriebs darstellt und daher als „sonstiger Gewerbebetrieb“ beispielsweise auch in einem Mischgebiet zugelassen werden kann, wenn sie nicht dem Typus der Vergnügungsstätte entspricht, wie er für Einrichtungen in Kerngebieten kennzeichnend ist und keine wesentlichen Störungen der Wohnruhe vor allem am Abend und in der Nacht mit sich bringt (vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 64.79 -, BVerwGE 68, 207). Nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1977 waren in Mischgebieten „sonstige Gewerbebetriebe“ allgemein zulässig. Der noch in § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1962 und 1968 bei den sonstigen Gewerbebetrieben enthaltene Zusatz „nicht wesentlich störende“ ist seit der Fassung 1977 entfallen. Der Zusatz wurde wohl als überflüssig angesehen, weil nach der allgemeinen Gebietsbeschreibung in § 6 Abs. 1 BauNVO (sämtlicher Fassungen) Mischgebiete ohnehin nur der Unterbringung solcher Gewerbebetriebe dienen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Daher ist auch unter der Geltung der Baunutzungsverordnung 1962 eine Spielhalle in einem Mischgebiet als sonstiger Gewerbebetrieb zulässig, wenn sie nicht kerngebietstypisch ist und das Wohnen nicht wesentlich stört.
22 
Kerngebietstypisch sind nach allgemeiner Auffassung solche Vergnügungsstätten, die als „zentrale Dienstleistungsbetriebe“ einen „größeren Einzugsbereich haben“ und „für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen“. Allein ein übergemeindlicher Kundenstamm macht eine Einrichtung jedoch noch nicht zu einer zentralen kerngebietstypischen Einrichtung. Vielmehr muss eine gewisse Größe des Betriebes hinzukommen. Denn maßgebend für die Unverträglichkeit einer Vergnügungsstätte mit einer Wohnnutzung ist der Störungsgrad der Einrichtung. Dieser hängt entscheidend von der Größe des Betriebes ab (vgl. BVerwG, Urteil vom 21.02.1986 - 4 C 31.83 -, NVwZ 1986, 643). Die Betriebsgröße einer Spielhalle wird wiederum bestimmt durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte sowie die Zahl der Besucherplätze (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264).
23 
Wenngleich Einigkeit darüber besteht, dass die Abgrenzung von mischgebietsverträglichen Spielhallen und kerngebietstypischen Spielhallen nicht schematisch erfolgen kann, sondern eine Einzelfallentscheidung unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse erfordert, hat sich doch unter der Geltung der Spielverordnung in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung ein sogenannter Schwellenwert herausgebildet. Danach spricht bei Spielhallen bis zu einer Größe von ungefähr 100 m² vieles für eine Mischgebietsverträglichkeit, während Spielhallen, die diesen Schwellenwert überschreiten, eher als kerngebietstypisch einzustufen sind (vgl. z.B. VGH Baden-Württ., Urteil vom 20.08.1991 - 5 S 2881/90 -, NVwZ-RR 1992, 465; Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987 - 6 A 139/86 -, NVwZ 1988, 1141; OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 21.06.1994 - 11 A 1113/91 -, BRS 56 Nr. 58). Dieser Wert stellt allerdings keine starre Grenze, sondern nur einen Anhaltswert dar (vgl. VGH Baden-Württ., Beschluss vom 12.09.2002 - 8 S 1571/01 -, GewArch 2003, 214). Von der Betriebsfläche hängt ab, wie viele Geld- oder Warenspielgeräte in rechtlich zulässiger Weise aufgestellt werden können. Denn die entsprechende Regelung des § 3 Abs. 2 SpielV über die in einer Spielhalle maximal zulässige Anzahl von Geld- und Warenspielgeräten knüpft an die Betriebsfläche an. Art und Anzahl der Spielgeräte bestimmen wiederum maßgeblich die Attraktivität der Spielhalle und damit regelmäßig den Umfang des Zuspruchs sowie den Grad der mit der Benutzung der Spielhalle für die Wohnnutzung typischerweise verbundenen Störungen (vgl. OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 21.06.1994, a.a.O.). Solche Störungen werden insbesondere durch den An-, Abfahrts- und Parksuchverkehr ausgelöst, den der Betrieb verursacht. Der Betrieb der Spielgeräte selbst wird dagegen in der Regel kaum nennenswerte Geräuschemissionen verursachen, die ein Störungspotential für die umliegende Wohnnutzung darstellen. Insofern liegt eine andere Situation vor, als dies beispielsweise bei Gewerbsbetrieben mit lärmintensiven Maschinen der Fall ist, bei denen der Betrieb der Maschinen oft die maßgebende Geräuschquelle darstellt. Es liegt auf der Hand, dass der Grad der Störung mit der Anzahl der Besucher der Spielhalle zunimmt. Je größer eine Spielhalle ist, desto mehr Spielgeräte dürfen darin aufgestellt werden und desto mehr Besucher sind typischerweise zu erwarten. Die Größe der Spielhalle lässt somit Rückschlüsse auf den Grad der Störung zu, den die Spielhalle verursacht.
24 
Eine Art „Geburtsstunde“ des Schwellenwertes lässt sich in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und der Oberverwaltungsgerichte zwar nicht feststellen. Vielmehr hat sich die Rechtsprechung durch Einzelfallentscheidungen an diesen Wert „herangetastet“. Zur Herleitung des Schwellenwertes lässt sich jedoch zumindest Folgendes feststellen: Dem von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Schwellenwert von 100 m² für die Abgrenzung einer mischgebietsverträglichen zu einer kerngebietstypischen Spielhalle ist als Ausgangspunkt § 3 Abs. 2 SpielV zugrunde gelegt worden. Diese Vorschrift regelte in ihrer bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung, dass je 15 m² Grundfläche höchstens ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden durfte. Insgesamt war die Anzahl dieser Geräte auf zehn beschränkt. In Betrieben mit einer Nutzfläche von ca. 100 m² waren somit maximal sechs Geld- oder Warenspielgeräte zulässig. Solche Spielhallen wurden in aller Regel als mischgebietsverträglich eingestuft (vgl. VGH Baden-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -, BauR 2007, 1373); sie waren aus betriebswirtschaftlicher Sicht im mittleren Bereich anzusiedeln (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.08.1992 - 4 C 57.89 -, NVwZ-RR 1993, 66; Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987, a.a.O.).
25 
2. Aufgrund der Änderung der Spielverordnung zum 01.01.2006 darf nunmehr nicht mehr nur je 15 m² Grundfläche, sondern je 12 m² Grundfläche ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden. Gleichzeitig wurde die maximal zulässige Anzahl solcher Spielgeräte je Betrieb von zehn auf 12 erhöht. Legt man der Abgrenzung von mischgebietsverträglichen zu kerngebietstypischen Spielhallen weiterhin den Schwellenwert von 100 m² zugrunde, so sind nunmehr auch Spielhallen mit acht Spielgeräten mischgebietsverträglich.
26 
Die obigen Ausführungen zeigen jedoch, dass der Schwellenwert von 100 m² kein reiner Flächenwert ist. Vielmehr ist er mittelbar entwickelt worden und zwar durch eine Multiplikation der Spielgeräte mit dem „Grundwert“ von 15 m² je Spielgerät. Zusätzlich wurden Betriebe mit sechs Geldspielgeräten - wohl ausgehend von der maximal zulässigen Anzahl von insgesamt zehn Geräten und einem arithmetischen Mittel von fünf Geräten - als Betriebe im mittleren Bereich eingestuft (so BVerwG, Urteil vom 20.08.1992 - 4 C 57.89 -, a.a.O. und Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987, a.a.O. allerdings ohne nähere Begründung).
27 
Der Senat hat erhebliche Zweifel, ob unter der Geltung der neuen Spielverordnung der Abgrenzung von mischgebietsverträglichen zu kerngebietstypischen Spielhallen weiterhin der Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche zugrunde zu legen ist (von der Rspr. wurde dies bislang entweder offengelassen vgl. z.B. VGH Baden-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -‚ BauR 2007, 1373, oder es wurde ohne Erörterung dieser Frage weiterhin der Schwellenwert von 100 m² angewendet, vgl. Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45 [fünffache Überschreitung des Schwellenwertes] und BayVGH, Beschluss vom 11.02.2009 - 2 ZB 08.3309 -, juris). Zu denken wäre zunächst an eine Korrektur des Schwellenwertes nach unten - wie dies vom Verwaltungsgericht angenommen wurde -, weil auf 100 m² Nutzfläche nunmehr acht Geldspielgeräte aufgestellt werden dürfen (so auch VG Gelsenkirchen, Urteil vom 09.07.2008 - 10 K 2870/07 -, juris Rn. 24). Dies wäre insoweit folgerichtig, als das städtebauliche Störpotential einer Spielhalle nicht von ihrer Fläche als solche ausgeht, sondern von der Intensität der Nutzung dieser Fläche zum Aufstellen von Spielgeräten. Dieses Störpotential pro Spielgerät ist jedoch auch nach der Novellierung der Spielverordnung im Wesentlichen unverändert geblieben.
28 
Damit würde jedoch ausgeblendet, dass durch die Änderung der Spielverordnung eine ganz erhebliche Veränderung der Struktur einer Spielhalle ausgelöst wurde, die sich auch auf deren baurechtlich relevantes Störpotential ausgewirkt hat. Denn durch das Verbot der sogenannten Fun Games hat sich die Zahl der Besucher pro gewerberechtlich konzessionierter Spielhalle im Regelfall reduziert, so dass auch die Störungen der Wohnnutzung in der Umgebung dieser Spielhalle abgenommen haben.
29 
Bis zur Novellierung der Spielverordnung galten diese Fun Games nicht als Geldspielgeräte, sondern als erlaubnisfreie Unterhaltungsgeräte. Die an diesen Geräten gewonnenen Weiterspielberechtigungsmarken, sog. Tokens, wurden jedoch illegal in Geld getauscht, so dass die Geräte faktisch als Geldspielgeräte missbraucht wurden. Aufgrund der geringen Spielzeit von nur 2 bis 3 Sekunden sowie des unbeschränkten Einsatzes und der unbegrenzten Gewinn- und Verlustmöglichkeiten waren sie bei Spielern sehr beliebt. Da die Aufstellung der Geräte zudem keiner gesonderten Erlaubnis bedurfte, stieg ihre Zahl rasch an, wohingegen die Zahl der eigentlichen Geldspielgeräte stark abnahm (vgl. die Begründung des Verordnungsentwurfs BR-Drs. 655/05 vom 30.08.2005 S. 9). Diese Entwicklung wurde durch das Verbot der Fun Games gestoppt (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Novelle der Spielverordnung, BR-Drs. 881/10 vom 08.12.2010). Da das Hauptinteresse der Spieler jedoch dem Geldspiel gilt, ist die Aufstellung von Unterhaltungsgeräten ohne Geldgewinnmöglichkeit für die Betreiber von Spielhallen nicht lukrativ. Dies belegt exemplarisch der vorliegende Fall. Denn die Klägerin hat eine Spielhalle mit acht Geldspielgeräten, aber nur einem Unterhaltungsgerät und einem Billardtisch zur Genehmigung gestellt. Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen ist aber in der Spielhallenbranche eine Entwicklung zu Mehrfachkonzessionen zu beobachten. Dabei werden in unmittelbarer räumlicher Nähe - meist im selben Gebäude - mehrere gewerberechtlich selbständige Spielhallen betrieben, so dass dort den Spielern eine größere Anzahl an Geldspielgeräten zur Verfügung steht (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Verordnung der Spielverordnung, a.a.O. S. 40).
30 
Durch das Verbot der Fun Games hat sich das städtebauliche Störpotenzial einer Spielhalle nicht unerheblich geändert. Waren vor der Novellierung der Spielverordnung in einer Spielhalle neben einer gewerberechtlich begrenzten Zahl erlaubnispflichtiger Geldspielgeräte noch eine Vielzahl erlaubnisfreier Fun Games zu finden, stehen in den Spielhallen moderner Prägung ganz überwiegend nur noch Geldspielgeräte, deren Anzahl pro Betrieb durch die Spielverordnung begrenzt ist. Sonstige Spielgeräte, wie z.B. Billard, Dart, Kicker oder Flipper sind dagegen kaum vertreten (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Verordnung der Spielverordnung, a.a.O. S. 35). Wegen der normativ nicht begrenzten Zahl an Fun Games besaß eine Spielhalle vor der Novellierung der Spielverordnung im Regelfall deutlich mehr Besucherplätze als dies heute der Fall ist. Dies hat auch Auswirkungen auf deren städtebauliches Störungspotential. Denn eine Spielhalle, in der sich im Wesentlichen nur die nach der Spielverordnung zulässigen Geldspielgeräte befinden, besitzt weniger Besucherplätze und verursacht demzufolge weniger Störungen als eine Spielhalle mit einer größeren Anzahl weiterer Spielgeräte.
31 
Ein Festhalten an dem Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche und einer darauf zulässigen Anzahl von sechs bzw. jetzt acht Geldspielgeräten erscheint dem Senat angesichts der dargestellten tatsächlichen und rechtlichen Veränderungen nicht mehr sachgerecht. Vielmehr liegt es näher, für die Abgrenzung einer kerngebietstypischen zu einer mischgebietsverträglichen Spielhalle auf die Anzahl der in dem Vorhaben geplanten Besucherplätze abzustellen, und zwar losgelöst von den Regelungen der Spielverordnung über die zulässige Anzahl an Geldspielgeräten in einer Spielhalle bestimmter Größe sowie deren absoluter Obergrenze pro Konzession und unabhängig davon, ob es sich um Besucherplätze an Geldspielautomaten, an sonstigen Spielgeräten, an Bistrotischen oder an der Theke handelt. Legt man diesen Maßstab zugrunde, könnte dem Vorhaben der Klägerin die Mischgebietsverträglichkeit wohl nicht abgesprochen werden. Denn in deren geplanter Spielhalle sind neben den acht Geldspielgeräten nur noch ein weiteres Unterhaltungsgerät und ein Billardtisch vorgesehen. Bei voller „Belegung“ der Spielgeräte ist daher von 11 Gästen auszugehen. Hinzu kommen neun Plätze an Bistrotischen und der Theke. Insgesamt stehen daher in der Spielothek 20 Besucherplätze zur Verfügung. Diese Zahl ist regelmäßig wohl nicht geeignet, städtebaulich bedenkliche Unruhe in ein Mischgebiet zu tragen (nach Stüer, ZfWG 2010, 387, 388 sind mehr als 40 Besucherplätze ein Merkmal für eine kerngebietstypische Spielhalle). Denn der durch dieses Vorhaben ausgelöste An-, Abfahrts- und Parksuchverkehr dürfte aufgrund seines relativ geringen Umfangs dort nicht zu gebietsunverträglichen Lärmimmissionen führen. Die Nutzung der Spielhalle im Inneren verursacht kaum Geräusche und es liegen auch keine Erkenntnisse vor, dass durch die Gäste einer Spielhalle in der geplanten Größe auf dem Fußweg zur Spielhalle, auf dem Rückweg oder während des Aufenthalts vor der Spielhalle Geräusche verursacht werden, die das mischgebietsverträgliche Maß überschreiten. Dies gilt auch für die besonders sensiblen Abend- und Nachtstunden.
II.
32 
Das Vorhaben der Klägerin verstößt jedoch gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1962. Nach dieser Vorschrift ist eine in den §§ 2 bis 14 BauNVO 1962 genannte bauliche Anlage im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht. Der Widerspruch gegen eines der genannten Merkmale muss nicht so gravierend sein, dass bereits dieser - für sich genommen - zur Unzulässigkeit eines Vorhabens führt. Vielmehr kann ein Vorhaben auch dann unzulässig sein, wenn es bei Prüfung einzelner Tatbestandsmerkmale noch vertretbar wäre, es jedoch - wie hier - in der Gesamtschau mehrerer Merkmale zu städtebaulichen Unzuträglichkeiten führt (vgl. BayVGH, Urteil vom 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -, juris). Bei der Prüfung, ob ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets besteht, ist maßgeblich auf die jeweilige örtliche Situation abzustellen, in die ein Gebiet hineingeplant ist, sowie auf den jeweiligen Planungswillen, soweit er im zeichnerischen und textlichen Teil des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der Begründung zum Ausdruck gekommen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.12.2008 - 4 B 68.08 -, BRS 73 Nr. 82 und Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45). Es kommt mit anderen Worten entscheidend auf den konkreten Zuschnitt des Baugebiets an, der - auch wenn er sich innerhalb der Variationsbreite eines Mischgebiets im Sinne des § 6 BauNVO 1962 bewegt - von Baugebiet zu Baugebiet unterschiedlich sein kann.
33 
Der Bebauungsplan und seine Begründung geben zwar keine Anhaltspunkte dafür, dass der Plangeber bei Satzungsbeschluss die Ausweisung eines Mischgebiets bestimmter Prägung beabsichtigt hat. Die tatsächliche örtliche Situation ist jedoch stark von Wohnnutzung geprägt. Wenngleich die in einem Mischgebiet Ansässigen stets damit rechnen müssen, dass sämtliche nach § 6 Abs. 2 und 3 BauNVO zulässigen Nutzungen verwirklicht werden, sofern der Bebauungsplan nicht entsprechende Ausnahmen enthält, ist die tatsächliche Entwicklung eines Baugebiets bei der Prüfung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vollständig auszublenden (so aber „grundsätzlich“ Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, § 15 Rn. 12). Denn es handelt sich um eine Entscheidung „im Einzelfall“, die ohne Berücksichtigung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse nicht getroffen werden kann. Wollte man den Anwendungsbereich des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO auf solche Fälle beschränken, in denen der Plangeber einem Mischgebiet eine besondere Funktion zuerkannt hat, würde die Vorschrift weitgehend leerlaufen. Zudem würde verkannt, dass gerade Mischgebiete aufgrund ihrer relativ breiten Palette zulässiger Nutzungen sehr unterschiedliche Entwicklungen nehmen können. Dies hat im Übrigen auch der Gesetzgeber erkannt, indem er in der derzeit geltenden Baunutzungsverordnung 1990 bei der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten maßgeblich darauf abstellt, ob das Vorhaben in einem überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Teil des Mischgebiets verwirklicht werden soll (vgl. § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3 BauNVO 1990).
34 
Aus der von der Beklagten vorgelegten Aufstellung der Nutzungen in der Umgebung des Vorhabens sowie den ebenfalls vorgelegten Lichtbildern lässt sich entnehmen, dass die Gebäude des als Mischgebiet ausgewiesenen Baugebiets überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Denn die vier- bis fünfgeschossigen Häuser in der Umgebung enthalten zu einem erheblichen Teil ausschließlich Wohnungen (... 1, 3, 5 und 7 sowie ... 47, 49, 52, 56, 60 und 62). In den übrigen Häusern (...- ... 11 und 13, ... 50, 51 - 53, 54 55, 57 und 58) befinden sich zwar in den Erdgeschossen Einzelhandelsgeschäfte, Gewerbe-, Handwerks- und Büronutzungen sowie eine Gaststätte. Die restlichen Geschosse dieser Häuser werden jedoch zu Wohnzwecken genutzt. Mit der Eigenart dieses Baugebiets steht die von der Klägerin geplante Spielhalle im Widerspruch im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO.
35 
1. Nach „Anzahl“ kann eine Spielhalle der Eigenart eines Mischgebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb vorhanden ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, BVerwGE 68, 213). Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich zwar um die zweite Spielhalle im Baugebiet. Ob dieser Umstand allein hier zu dessen Unzulässigkeit führt, kann offenbleiben. Diese ergibt sich aber jedenfalls, wenn auch die Lage des Vorhabens sowie dessen Umfang und zusätzlich dessen Zweckbestimmung in den Blick genommen werden.
36 
2. Ein Widerspruch nach der „Lage“ kann vorliegen wenn, das Vorhaben aufgrund seines konkreten Standorts städtebauliche Unzuträglichkeiten in dem Baugebiet hervorruft (vgl. Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45; BayVGH, Urteil vom 15.12.2010, a.a.O.).
37 
Die Spielhalle der Klägerin soll in der oben beschriebenen, durch überwiegende Wohnnutzung geprägten Umgebung direkt neben einer bereits bestehenden Spielhalle errichtet werden. In dieser vorhandenen Spielhalle dürfen nach der baurechtlichen Genehmigung sechs Geldspielgeräte sowie mehrere Unterhaltungsgeräte betrieben werden; es ist baulich mit einem Internetcafé verbunden. Die vorhandene und die geplante Vergnügungsstätte sind zwar baulich getrennt. Sie besitzen gleichwohl eine deutlich größere Magnetwirkung als es zwei im Baugebiet verstreut liegende Spielhallen hätten. Dieser von den Betreibern solcher nebeneinanderliegender Spielhallen auch beabsichtigte Synergieeffekt führt zu einem höheren Besucheraufkommen und damit zu einer größeren Unruhe im Baugebiet. Der Senat teilt die Ansicht des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, dass ein Spielhallenstandort mit vielen Spielgeräten eine größere Anziehungskraft besitzt als Standorte mit wenigen Geräten, da das Risiko der Spieler, kein freies Spielgerät vorzufinden und eine Spielhalle an einem anderen Ort ansteuern zu müssen, reduziert ist. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass in der benachbarten Spielhalle - nach der Baugenehmigung - nicht nur sechs Geldspielgeräte zu finden sind, sondern zusätzlich mehrere Unterhaltungsgeräte sowie ein Billardtisch und ein Dartspiel aufgestellt werden dürfen und zudem ein Internetcafé betrieben werden darf. Der Senat lässt dabei außer Acht, dass diese Spielhalle derzeit wohl baurechtswidrig mit zwölf Geldspielgeräten betrieben wird, was die Magnetwirkung noch deutlich erhöht. Denn die Beklagte hat angekündigt, je nach Ausgang des vorliegenden Verfahrens gegen die ungenehmigte Nutzung vorgehen zu wollen. Auch bei einem genehmigungskonformen Betrieb wären an dem Standort - ohne Berücksichtigung der Theken- und Bistroplätze - ausweislich der zur Genehmigung gestellten und der bereits genehmigten Baupläne bereits 30 Besucherplätze vorhanden. Rechnet man die in den Plänen eingezeichneten Theken- und Bistroplätze hinzu, erhöht sich die Zahl auf 52 Plätze. Selbst wenn man unterstellt, dass die Theken- und Bistroplätze in den Spielhallenbereichen nicht in gleicher Intensität genutzt werden, wie die Besucherplätze an den Spielgeräten, ist an dem Standort eine Zahl an Besucherplätzen vorhanden, die geeignet ist, in diesem Baugebiet ein unzuträgliches Maß an Störungen hervorzurufen. Dieses Störpotential führt zusammen mit dem Umfang und unter zusätzlicher Berücksichtigung der Zweckbestimmung des Vorhabens zu dessen Unzulässigkeit nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO.
38 
3. Ein Widerspruch nach dem „Umfang“ kann sich sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht ergeben (vgl. BayVGH, Urteil vom 15.12.2010, a.a.O.). Von ihrer Größe her fällt die geplante Spielhalle im Verhältnis zu den Anlagen in der Umgebung nicht aus dem Rahmen. Für sich genommen gäbe auch ihr qualitativer Umfang keinen Anlass, an der Verträglichkeit des Vorhabens mit der Eigenart des Baugebiets zu zweifeln. In der Zusammenschau mit der Anzahl und insbesondere der Lage der Spielhalle, widerspricht sie jedoch dessen Eigenart. Denn das Vorhaben befindet sich - wie oben dargestellt - in einer vorwiegend durch Wohnnutzung geprägten Umgebung und besitzt gemeinsam mit der angrenzenden, bereits vorhandenen Spielhalle über 30 Spielerplätze bzw. ca. 50 Besucherplätze. Beide Spielhallen gemeinsam hätten aufgrund ihrer stärkeren Magnetwirkung einen größeren Einzugsbereich und wären geeignet, die gegebene Situation negativ in Bewegung zu bringen. Die beiden Spielhallen, die mit zusammen 14 Geldspielgeräten auch gewerberechtlich zwei Konzessionen erforderten (vgl. § 3 Abs. 2 SpielV), bildeten einen Schwerpunkt der Nutzungsart „Vergnügungsstätte“ in dem betroffenen Baugebiet und wären geeignet, dieses negativ zu prägen. Denn es entspricht einem städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten, zumindest wenn sie in einem Gebiet gehäuft vorhanden sind, negativ auf die Umgebung auswirken, indem sie den sogenannten trading-down-Effekt auslösen (BVerwG, Urteil vom 15.12.1994 - 4 C 13.93 -, NVwZ 1995, 698). Dieser Effekt wird durch die „Sogwirkung“ von Vergnügungsstätten verursacht. Denn je mehr solcher Nutzungen in einem bestimmten Gebiet bereits vorhanden sind, desto eher werden weitere folgen. Durch das verstärkte Nachrücken von Vergnügungsstätten in freiwerdende Fachgeschäfte verliert aber ein Baugebiet wie das vorliegende an Attraktivität mit der Folge weiterer Abwanderung von Einzelhandelsgeschäften und solcher Nutzungen, die sich eher unproblematisch mit einer Wohnnutzung vereinbaren lassen (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 21.12.1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42). Es kommt hinzu, dass häufig eine Konkurrenzsituation zwischen Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke sowie „normalen“ Gewerbebetrieben mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke eintreten wird. Dies führt tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und Mietpreise und damit zu einer Verdrängung von Gewerbebranchen mit schwächerer Finanzkraft (vgl. OVG Rheinl.-Pfalz, Beschluss vom 27.08.2009 - 8 A 10480/09 -, BRS 74, 85). Die beschriebene Entwicklung im Bereich der gewerblichen Nutzungen hat wiederum negative Auswirkungen auf die Qualität des Baugebiets als Wohnquartier, so dass insgesamt eine schleichende Verschlechterung der Gebietsqualität stattfindet.
39 
4. Der vorliegende Widerspruch des Vorhabens der Klägerin zur Eigenart des Baugebiets wird schließlich noch verstärkt durch die Zweckbestimmung des Vorhabens. Nach der „Zweckbestimmung“ widerspricht ein Vorhaben der Eigenart eines Baugebiets, wenn es sich zwar innerhalb der Bandbreite der regelmäßig oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen des Baugebiets hält, mit dem Baugebiet in seinem konkreten Zuschnitt und seiner konkreten Ausgestaltung jedoch nicht vereinbar ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, a.a.O.). Wenngleich das Vorhaben der Klägerin mit der Eigenart des Baugebiets nicht in dem Sinne in Widerspruch steht, dass es allein aus diesem Grund nach § 15 Abs. 1 Satz 1 VwGO unzulässig wäre, unterscheidet sich seine Zweckbestimmung doch von der Eigenart des konkreten Baugebiets. Denn das Vorhaben der Klägerin dient dem Zweck, eine Möglichkeit zum Amusement bis in die Nacht hinein zu schaffen. Es unterscheidet sich insbesondere durch seine geplante tägliche Öffnung bis 24 Uhr von den Öffnungszeiten der in dem Baugebiet neben der Wohnnutzung zulässigen und vorhandenen Einzelhandels- und Gewerbebetriebe. Deren Öffnungs- und Betriebszeiten enden regelmäßig spätestens um 22 Uhr. Verkaufsstellen müssen darüber hinaus an Sonn- und Feiertagen grundsätzlich geschlossen bleiben (vgl. § 3 Abs. 2 LadÖG). Die von der Klägerin geplante täglich Öffnungszeit erstreckt sich dagegen auch auf die der Ruhe und Erholung der Wohnbevölkerung dienenden späten Abendstunden und die Sonntage. Die Spielhalle zieht daher - wie oben ausgeführt gemeinsam mit der angrenzenden Spielothek - auch und gerade in dieser Zeit eine erhebliche Zahl von Besuchern an, die sich amüsieren wollen, was dem Ruhebedürfnis der Wohnbevölkerung zuwider läuft.
40 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt. Insbesondere kam eine Zulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache nicht in Betracht, da die Frage, ob der „Schwellenwert“ für die Abgrenzung von kerngebietstypischen zu mischgebietsverträglichen Spielhallen nach der Änderung der Spielverordnung nach unten zu korrigieren ist, für den Senat nicht entscheidungserheblich war.
41 
Beschluss vom 16. Februar 2011
42 
Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2004 auf 60.000,-- EUR festgesetzt.
43 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

 
A.
17 
Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere innerhalb der vom Senat - nach fristgerechtem Antrag - gewährten Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist rechtzeitig begründet worden (§ 124a Abs. 6 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 3 VwGO).
B.
18 
Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht Freiburg hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die von ihr begehrte Baugenehmigung zur Nutzung eines Einzelhandelsgeschäftes als Spielothek. Denn das Vorhaben verstößt gegen Vorschriften des Bauplanungsrechts; es ist mit § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vereinbar.
19 
Das Vorhaben beurteilt sich bauplanungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 und § 34 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit den Festsetzungen des einfachen Bebauungsplans 5 - 9 a „...-Mitte“ in der Fassung der Änderungssatzung vom 07.06.1966, der für das Vorhabengrundstück ein Mischgebiet festsetzt. Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung, ob die geplante Spielothek aufgrund ihrer Größe von 100 m² und acht Geldspielautomaten, einem Billardtisch sowie einem Unterhaltungsgerät für Karten- und Brettspiele mit dieser Festsetzung der Art der baulichen Nutzung noch vereinbar ist (dazu I.). Denn selbst wenn sie als noch mischgebietsverträglich, d.h. nicht kerngebietstypisch einzustufen ist, verstößt sie gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO (dazu II.).
I.
20 
Der Senat hat erhebliche Zweifel, ob - wie das Verwaltungsgericht angenommen hat - das Vorhaben die Anforderungen an eine kerngebietstypische Spielhalle erfüllt und bereits deshalb in einem Mischgebiet im Sinne des § 6 der Baunutzungsverordnung in der hier maßgeblichen Fassung vom 26.06.1962 - im Folgenden: BauNVO 1962 - unzulässig ist. Insbesondere stellt er infrage, ob das von der Rechtsprechung unter der Geltung der Spielverordnung in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung erarbeitete Merkmal für die Abgrenzung einer mischgebietsverträglichen zu einer kerngebietstypischen Spielhalle, der sogenannte Schwellenwert von 100 m² (dazu 1.), auch nach der Novellierung der Spielverordnung zum 01.01.2006 noch zur Anwendung kommen kann (dazu 2.).
21 
1. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO 1962 dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach Absatz 2 der Vorschrift sind neben Wohngebäuden (Nr. 1) unter anderem „sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“ (Nr. 4) allgemein zulässig. Vergnügungsstätten - wozu Spielhallen nach allgemeinem Verständnis zählen - werden in § 6 Abs. 2 BauNVO 1962 dagegen nicht ausdrücklich erwähnt. Sie sind nur im Katalog der allgemein zulässigen Nutzungen in einem Kerngebiet (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1962) genannt. Dennoch ging die Rechtsprechung und Literatur zumindest bereits unter der Geltung der Baunutzungsverordnung 1977 nahezu einhellig davon aus, dass eine Vergnügungsstätte nicht nur in Kerngebieten (und nach § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977 ausnahmsweise in besonderen Wohngebieten) zulässig ist, sondern dass sie eine besondere Art eines gewerblichen Betriebs darstellt und daher als „sonstiger Gewerbebetrieb“ beispielsweise auch in einem Mischgebiet zugelassen werden kann, wenn sie nicht dem Typus der Vergnügungsstätte entspricht, wie er für Einrichtungen in Kerngebieten kennzeichnend ist und keine wesentlichen Störungen der Wohnruhe vor allem am Abend und in der Nacht mit sich bringt (vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 64.79 -, BVerwGE 68, 207). Nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1977 waren in Mischgebieten „sonstige Gewerbebetriebe“ allgemein zulässig. Der noch in § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1962 und 1968 bei den sonstigen Gewerbebetrieben enthaltene Zusatz „nicht wesentlich störende“ ist seit der Fassung 1977 entfallen. Der Zusatz wurde wohl als überflüssig angesehen, weil nach der allgemeinen Gebietsbeschreibung in § 6 Abs. 1 BauNVO (sämtlicher Fassungen) Mischgebiete ohnehin nur der Unterbringung solcher Gewerbebetriebe dienen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Daher ist auch unter der Geltung der Baunutzungsverordnung 1962 eine Spielhalle in einem Mischgebiet als sonstiger Gewerbebetrieb zulässig, wenn sie nicht kerngebietstypisch ist und das Wohnen nicht wesentlich stört.
22 
Kerngebietstypisch sind nach allgemeiner Auffassung solche Vergnügungsstätten, die als „zentrale Dienstleistungsbetriebe“ einen „größeren Einzugsbereich haben“ und „für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen“. Allein ein übergemeindlicher Kundenstamm macht eine Einrichtung jedoch noch nicht zu einer zentralen kerngebietstypischen Einrichtung. Vielmehr muss eine gewisse Größe des Betriebes hinzukommen. Denn maßgebend für die Unverträglichkeit einer Vergnügungsstätte mit einer Wohnnutzung ist der Störungsgrad der Einrichtung. Dieser hängt entscheidend von der Größe des Betriebes ab (vgl. BVerwG, Urteil vom 21.02.1986 - 4 C 31.83 -, NVwZ 1986, 643). Die Betriebsgröße einer Spielhalle wird wiederum bestimmt durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte sowie die Zahl der Besucherplätze (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264).
23 
Wenngleich Einigkeit darüber besteht, dass die Abgrenzung von mischgebietsverträglichen Spielhallen und kerngebietstypischen Spielhallen nicht schematisch erfolgen kann, sondern eine Einzelfallentscheidung unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse erfordert, hat sich doch unter der Geltung der Spielverordnung in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung ein sogenannter Schwellenwert herausgebildet. Danach spricht bei Spielhallen bis zu einer Größe von ungefähr 100 m² vieles für eine Mischgebietsverträglichkeit, während Spielhallen, die diesen Schwellenwert überschreiten, eher als kerngebietstypisch einzustufen sind (vgl. z.B. VGH Baden-Württ., Urteil vom 20.08.1991 - 5 S 2881/90 -, NVwZ-RR 1992, 465; Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987 - 6 A 139/86 -, NVwZ 1988, 1141; OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 21.06.1994 - 11 A 1113/91 -, BRS 56 Nr. 58). Dieser Wert stellt allerdings keine starre Grenze, sondern nur einen Anhaltswert dar (vgl. VGH Baden-Württ., Beschluss vom 12.09.2002 - 8 S 1571/01 -, GewArch 2003, 214). Von der Betriebsfläche hängt ab, wie viele Geld- oder Warenspielgeräte in rechtlich zulässiger Weise aufgestellt werden können. Denn die entsprechende Regelung des § 3 Abs. 2 SpielV über die in einer Spielhalle maximal zulässige Anzahl von Geld- und Warenspielgeräten knüpft an die Betriebsfläche an. Art und Anzahl der Spielgeräte bestimmen wiederum maßgeblich die Attraktivität der Spielhalle und damit regelmäßig den Umfang des Zuspruchs sowie den Grad der mit der Benutzung der Spielhalle für die Wohnnutzung typischerweise verbundenen Störungen (vgl. OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 21.06.1994, a.a.O.). Solche Störungen werden insbesondere durch den An-, Abfahrts- und Parksuchverkehr ausgelöst, den der Betrieb verursacht. Der Betrieb der Spielgeräte selbst wird dagegen in der Regel kaum nennenswerte Geräuschemissionen verursachen, die ein Störungspotential für die umliegende Wohnnutzung darstellen. Insofern liegt eine andere Situation vor, als dies beispielsweise bei Gewerbsbetrieben mit lärmintensiven Maschinen der Fall ist, bei denen der Betrieb der Maschinen oft die maßgebende Geräuschquelle darstellt. Es liegt auf der Hand, dass der Grad der Störung mit der Anzahl der Besucher der Spielhalle zunimmt. Je größer eine Spielhalle ist, desto mehr Spielgeräte dürfen darin aufgestellt werden und desto mehr Besucher sind typischerweise zu erwarten. Die Größe der Spielhalle lässt somit Rückschlüsse auf den Grad der Störung zu, den die Spielhalle verursacht.
24 
Eine Art „Geburtsstunde“ des Schwellenwertes lässt sich in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und der Oberverwaltungsgerichte zwar nicht feststellen. Vielmehr hat sich die Rechtsprechung durch Einzelfallentscheidungen an diesen Wert „herangetastet“. Zur Herleitung des Schwellenwertes lässt sich jedoch zumindest Folgendes feststellen: Dem von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Schwellenwert von 100 m² für die Abgrenzung einer mischgebietsverträglichen zu einer kerngebietstypischen Spielhalle ist als Ausgangspunkt § 3 Abs. 2 SpielV zugrunde gelegt worden. Diese Vorschrift regelte in ihrer bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung, dass je 15 m² Grundfläche höchstens ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden durfte. Insgesamt war die Anzahl dieser Geräte auf zehn beschränkt. In Betrieben mit einer Nutzfläche von ca. 100 m² waren somit maximal sechs Geld- oder Warenspielgeräte zulässig. Solche Spielhallen wurden in aller Regel als mischgebietsverträglich eingestuft (vgl. VGH Baden-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -, BauR 2007, 1373); sie waren aus betriebswirtschaftlicher Sicht im mittleren Bereich anzusiedeln (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.08.1992 - 4 C 57.89 -, NVwZ-RR 1993, 66; Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987, a.a.O.).
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2. Aufgrund der Änderung der Spielverordnung zum 01.01.2006 darf nunmehr nicht mehr nur je 15 m² Grundfläche, sondern je 12 m² Grundfläche ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden. Gleichzeitig wurde die maximal zulässige Anzahl solcher Spielgeräte je Betrieb von zehn auf 12 erhöht. Legt man der Abgrenzung von mischgebietsverträglichen zu kerngebietstypischen Spielhallen weiterhin den Schwellenwert von 100 m² zugrunde, so sind nunmehr auch Spielhallen mit acht Spielgeräten mischgebietsverträglich.
26 
Die obigen Ausführungen zeigen jedoch, dass der Schwellenwert von 100 m² kein reiner Flächenwert ist. Vielmehr ist er mittelbar entwickelt worden und zwar durch eine Multiplikation der Spielgeräte mit dem „Grundwert“ von 15 m² je Spielgerät. Zusätzlich wurden Betriebe mit sechs Geldspielgeräten - wohl ausgehend von der maximal zulässigen Anzahl von insgesamt zehn Geräten und einem arithmetischen Mittel von fünf Geräten - als Betriebe im mittleren Bereich eingestuft (so BVerwG, Urteil vom 20.08.1992 - 4 C 57.89 -, a.a.O. und Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987, a.a.O. allerdings ohne nähere Begründung).
27 
Der Senat hat erhebliche Zweifel, ob unter der Geltung der neuen Spielverordnung der Abgrenzung von mischgebietsverträglichen zu kerngebietstypischen Spielhallen weiterhin der Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche zugrunde zu legen ist (von der Rspr. wurde dies bislang entweder offengelassen vgl. z.B. VGH Baden-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -‚ BauR 2007, 1373, oder es wurde ohne Erörterung dieser Frage weiterhin der Schwellenwert von 100 m² angewendet, vgl. Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45 [fünffache Überschreitung des Schwellenwertes] und BayVGH, Beschluss vom 11.02.2009 - 2 ZB 08.3309 -, juris). Zu denken wäre zunächst an eine Korrektur des Schwellenwertes nach unten - wie dies vom Verwaltungsgericht angenommen wurde -, weil auf 100 m² Nutzfläche nunmehr acht Geldspielgeräte aufgestellt werden dürfen (so auch VG Gelsenkirchen, Urteil vom 09.07.2008 - 10 K 2870/07 -, juris Rn. 24). Dies wäre insoweit folgerichtig, als das städtebauliche Störpotential einer Spielhalle nicht von ihrer Fläche als solche ausgeht, sondern von der Intensität der Nutzung dieser Fläche zum Aufstellen von Spielgeräten. Dieses Störpotential pro Spielgerät ist jedoch auch nach der Novellierung der Spielverordnung im Wesentlichen unverändert geblieben.
28 
Damit würde jedoch ausgeblendet, dass durch die Änderung der Spielverordnung eine ganz erhebliche Veränderung der Struktur einer Spielhalle ausgelöst wurde, die sich auch auf deren baurechtlich relevantes Störpotential ausgewirkt hat. Denn durch das Verbot der sogenannten Fun Games hat sich die Zahl der Besucher pro gewerberechtlich konzessionierter Spielhalle im Regelfall reduziert, so dass auch die Störungen der Wohnnutzung in der Umgebung dieser Spielhalle abgenommen haben.
29 
Bis zur Novellierung der Spielverordnung galten diese Fun Games nicht als Geldspielgeräte, sondern als erlaubnisfreie Unterhaltungsgeräte. Die an diesen Geräten gewonnenen Weiterspielberechtigungsmarken, sog. Tokens, wurden jedoch illegal in Geld getauscht, so dass die Geräte faktisch als Geldspielgeräte missbraucht wurden. Aufgrund der geringen Spielzeit von nur 2 bis 3 Sekunden sowie des unbeschränkten Einsatzes und der unbegrenzten Gewinn- und Verlustmöglichkeiten waren sie bei Spielern sehr beliebt. Da die Aufstellung der Geräte zudem keiner gesonderten Erlaubnis bedurfte, stieg ihre Zahl rasch an, wohingegen die Zahl der eigentlichen Geldspielgeräte stark abnahm (vgl. die Begründung des Verordnungsentwurfs BR-Drs. 655/05 vom 30.08.2005 S. 9). Diese Entwicklung wurde durch das Verbot der Fun Games gestoppt (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Novelle der Spielverordnung, BR-Drs. 881/10 vom 08.12.2010). Da das Hauptinteresse der Spieler jedoch dem Geldspiel gilt, ist die Aufstellung von Unterhaltungsgeräten ohne Geldgewinnmöglichkeit für die Betreiber von Spielhallen nicht lukrativ. Dies belegt exemplarisch der vorliegende Fall. Denn die Klägerin hat eine Spielhalle mit acht Geldspielgeräten, aber nur einem Unterhaltungsgerät und einem Billardtisch zur Genehmigung gestellt. Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen ist aber in der Spielhallenbranche eine Entwicklung zu Mehrfachkonzessionen zu beobachten. Dabei werden in unmittelbarer räumlicher Nähe - meist im selben Gebäude - mehrere gewerberechtlich selbständige Spielhallen betrieben, so dass dort den Spielern eine größere Anzahl an Geldspielgeräten zur Verfügung steht (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Verordnung der Spielverordnung, a.a.O. S. 40).
30 
Durch das Verbot der Fun Games hat sich das städtebauliche Störpotenzial einer Spielhalle nicht unerheblich geändert. Waren vor der Novellierung der Spielverordnung in einer Spielhalle neben einer gewerberechtlich begrenzten Zahl erlaubnispflichtiger Geldspielgeräte noch eine Vielzahl erlaubnisfreier Fun Games zu finden, stehen in den Spielhallen moderner Prägung ganz überwiegend nur noch Geldspielgeräte, deren Anzahl pro Betrieb durch die Spielverordnung begrenzt ist. Sonstige Spielgeräte, wie z.B. Billard, Dart, Kicker oder Flipper sind dagegen kaum vertreten (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Verordnung der Spielverordnung, a.a.O. S. 35). Wegen der normativ nicht begrenzten Zahl an Fun Games besaß eine Spielhalle vor der Novellierung der Spielverordnung im Regelfall deutlich mehr Besucherplätze als dies heute der Fall ist. Dies hat auch Auswirkungen auf deren städtebauliches Störungspotential. Denn eine Spielhalle, in der sich im Wesentlichen nur die nach der Spielverordnung zulässigen Geldspielgeräte befinden, besitzt weniger Besucherplätze und verursacht demzufolge weniger Störungen als eine Spielhalle mit einer größeren Anzahl weiterer Spielgeräte.
31 
Ein Festhalten an dem Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche und einer darauf zulässigen Anzahl von sechs bzw. jetzt acht Geldspielgeräten erscheint dem Senat angesichts der dargestellten tatsächlichen und rechtlichen Veränderungen nicht mehr sachgerecht. Vielmehr liegt es näher, für die Abgrenzung einer kerngebietstypischen zu einer mischgebietsverträglichen Spielhalle auf die Anzahl der in dem Vorhaben geplanten Besucherplätze abzustellen, und zwar losgelöst von den Regelungen der Spielverordnung über die zulässige Anzahl an Geldspielgeräten in einer Spielhalle bestimmter Größe sowie deren absoluter Obergrenze pro Konzession und unabhängig davon, ob es sich um Besucherplätze an Geldspielautomaten, an sonstigen Spielgeräten, an Bistrotischen oder an der Theke handelt. Legt man diesen Maßstab zugrunde, könnte dem Vorhaben der Klägerin die Mischgebietsverträglichkeit wohl nicht abgesprochen werden. Denn in deren geplanter Spielhalle sind neben den acht Geldspielgeräten nur noch ein weiteres Unterhaltungsgerät und ein Billardtisch vorgesehen. Bei voller „Belegung“ der Spielgeräte ist daher von 11 Gästen auszugehen. Hinzu kommen neun Plätze an Bistrotischen und der Theke. Insgesamt stehen daher in der Spielothek 20 Besucherplätze zur Verfügung. Diese Zahl ist regelmäßig wohl nicht geeignet, städtebaulich bedenkliche Unruhe in ein Mischgebiet zu tragen (nach Stüer, ZfWG 2010, 387, 388 sind mehr als 40 Besucherplätze ein Merkmal für eine kerngebietstypische Spielhalle). Denn der durch dieses Vorhaben ausgelöste An-, Abfahrts- und Parksuchverkehr dürfte aufgrund seines relativ geringen Umfangs dort nicht zu gebietsunverträglichen Lärmimmissionen führen. Die Nutzung der Spielhalle im Inneren verursacht kaum Geräusche und es liegen auch keine Erkenntnisse vor, dass durch die Gäste einer Spielhalle in der geplanten Größe auf dem Fußweg zur Spielhalle, auf dem Rückweg oder während des Aufenthalts vor der Spielhalle Geräusche verursacht werden, die das mischgebietsverträgliche Maß überschreiten. Dies gilt auch für die besonders sensiblen Abend- und Nachtstunden.
II.
32 
Das Vorhaben der Klägerin verstößt jedoch gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1962. Nach dieser Vorschrift ist eine in den §§ 2 bis 14 BauNVO 1962 genannte bauliche Anlage im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht. Der Widerspruch gegen eines der genannten Merkmale muss nicht so gravierend sein, dass bereits dieser - für sich genommen - zur Unzulässigkeit eines Vorhabens führt. Vielmehr kann ein Vorhaben auch dann unzulässig sein, wenn es bei Prüfung einzelner Tatbestandsmerkmale noch vertretbar wäre, es jedoch - wie hier - in der Gesamtschau mehrerer Merkmale zu städtebaulichen Unzuträglichkeiten führt (vgl. BayVGH, Urteil vom 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -, juris). Bei der Prüfung, ob ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets besteht, ist maßgeblich auf die jeweilige örtliche Situation abzustellen, in die ein Gebiet hineingeplant ist, sowie auf den jeweiligen Planungswillen, soweit er im zeichnerischen und textlichen Teil des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der Begründung zum Ausdruck gekommen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.12.2008 - 4 B 68.08 -, BRS 73 Nr. 82 und Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45). Es kommt mit anderen Worten entscheidend auf den konkreten Zuschnitt des Baugebiets an, der - auch wenn er sich innerhalb der Variationsbreite eines Mischgebiets im Sinne des § 6 BauNVO 1962 bewegt - von Baugebiet zu Baugebiet unterschiedlich sein kann.
33 
Der Bebauungsplan und seine Begründung geben zwar keine Anhaltspunkte dafür, dass der Plangeber bei Satzungsbeschluss die Ausweisung eines Mischgebiets bestimmter Prägung beabsichtigt hat. Die tatsächliche örtliche Situation ist jedoch stark von Wohnnutzung geprägt. Wenngleich die in einem Mischgebiet Ansässigen stets damit rechnen müssen, dass sämtliche nach § 6 Abs. 2 und 3 BauNVO zulässigen Nutzungen verwirklicht werden, sofern der Bebauungsplan nicht entsprechende Ausnahmen enthält, ist die tatsächliche Entwicklung eines Baugebiets bei der Prüfung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vollständig auszublenden (so aber „grundsätzlich“ Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, § 15 Rn. 12). Denn es handelt sich um eine Entscheidung „im Einzelfall“, die ohne Berücksichtigung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse nicht getroffen werden kann. Wollte man den Anwendungsbereich des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO auf solche Fälle beschränken, in denen der Plangeber einem Mischgebiet eine besondere Funktion zuerkannt hat, würde die Vorschrift weitgehend leerlaufen. Zudem würde verkannt, dass gerade Mischgebiete aufgrund ihrer relativ breiten Palette zulässiger Nutzungen sehr unterschiedliche Entwicklungen nehmen können. Dies hat im Übrigen auch der Gesetzgeber erkannt, indem er in der derzeit geltenden Baunutzungsverordnung 1990 bei der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten maßgeblich darauf abstellt, ob das Vorhaben in einem überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Teil des Mischgebiets verwirklicht werden soll (vgl. § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3 BauNVO 1990).
34 
Aus der von der Beklagten vorgelegten Aufstellung der Nutzungen in der Umgebung des Vorhabens sowie den ebenfalls vorgelegten Lichtbildern lässt sich entnehmen, dass die Gebäude des als Mischgebiet ausgewiesenen Baugebiets überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Denn die vier- bis fünfgeschossigen Häuser in der Umgebung enthalten zu einem erheblichen Teil ausschließlich Wohnungen (... 1, 3, 5 und 7 sowie ... 47, 49, 52, 56, 60 und 62). In den übrigen Häusern (...- ... 11 und 13, ... 50, 51 - 53, 54 55, 57 und 58) befinden sich zwar in den Erdgeschossen Einzelhandelsgeschäfte, Gewerbe-, Handwerks- und Büronutzungen sowie eine Gaststätte. Die restlichen Geschosse dieser Häuser werden jedoch zu Wohnzwecken genutzt. Mit der Eigenart dieses Baugebiets steht die von der Klägerin geplante Spielhalle im Widerspruch im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO.
35 
1. Nach „Anzahl“ kann eine Spielhalle der Eigenart eines Mischgebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb vorhanden ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, BVerwGE 68, 213). Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich zwar um die zweite Spielhalle im Baugebiet. Ob dieser Umstand allein hier zu dessen Unzulässigkeit führt, kann offenbleiben. Diese ergibt sich aber jedenfalls, wenn auch die Lage des Vorhabens sowie dessen Umfang und zusätzlich dessen Zweckbestimmung in den Blick genommen werden.
36 
2. Ein Widerspruch nach der „Lage“ kann vorliegen wenn, das Vorhaben aufgrund seines konkreten Standorts städtebauliche Unzuträglichkeiten in dem Baugebiet hervorruft (vgl. Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45; BayVGH, Urteil vom 15.12.2010, a.a.O.).
37 
Die Spielhalle der Klägerin soll in der oben beschriebenen, durch überwiegende Wohnnutzung geprägten Umgebung direkt neben einer bereits bestehenden Spielhalle errichtet werden. In dieser vorhandenen Spielhalle dürfen nach der baurechtlichen Genehmigung sechs Geldspielgeräte sowie mehrere Unterhaltungsgeräte betrieben werden; es ist baulich mit einem Internetcafé verbunden. Die vorhandene und die geplante Vergnügungsstätte sind zwar baulich getrennt. Sie besitzen gleichwohl eine deutlich größere Magnetwirkung als es zwei im Baugebiet verstreut liegende Spielhallen hätten. Dieser von den Betreibern solcher nebeneinanderliegender Spielhallen auch beabsichtigte Synergieeffekt führt zu einem höheren Besucheraufkommen und damit zu einer größeren Unruhe im Baugebiet. Der Senat teilt die Ansicht des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, dass ein Spielhallenstandort mit vielen Spielgeräten eine größere Anziehungskraft besitzt als Standorte mit wenigen Geräten, da das Risiko der Spieler, kein freies Spielgerät vorzufinden und eine Spielhalle an einem anderen Ort ansteuern zu müssen, reduziert ist. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass in der benachbarten Spielhalle - nach der Baugenehmigung - nicht nur sechs Geldspielgeräte zu finden sind, sondern zusätzlich mehrere Unterhaltungsgeräte sowie ein Billardtisch und ein Dartspiel aufgestellt werden dürfen und zudem ein Internetcafé betrieben werden darf. Der Senat lässt dabei außer Acht, dass diese Spielhalle derzeit wohl baurechtswidrig mit zwölf Geldspielgeräten betrieben wird, was die Magnetwirkung noch deutlich erhöht. Denn die Beklagte hat angekündigt, je nach Ausgang des vorliegenden Verfahrens gegen die ungenehmigte Nutzung vorgehen zu wollen. Auch bei einem genehmigungskonformen Betrieb wären an dem Standort - ohne Berücksichtigung der Theken- und Bistroplätze - ausweislich der zur Genehmigung gestellten und der bereits genehmigten Baupläne bereits 30 Besucherplätze vorhanden. Rechnet man die in den Plänen eingezeichneten Theken- und Bistroplätze hinzu, erhöht sich die Zahl auf 52 Plätze. Selbst wenn man unterstellt, dass die Theken- und Bistroplätze in den Spielhallenbereichen nicht in gleicher Intensität genutzt werden, wie die Besucherplätze an den Spielgeräten, ist an dem Standort eine Zahl an Besucherplätzen vorhanden, die geeignet ist, in diesem Baugebiet ein unzuträgliches Maß an Störungen hervorzurufen. Dieses Störpotential führt zusammen mit dem Umfang und unter zusätzlicher Berücksichtigung der Zweckbestimmung des Vorhabens zu dessen Unzulässigkeit nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO.
38 
3. Ein Widerspruch nach dem „Umfang“ kann sich sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht ergeben (vgl. BayVGH, Urteil vom 15.12.2010, a.a.O.). Von ihrer Größe her fällt die geplante Spielhalle im Verhältnis zu den Anlagen in der Umgebung nicht aus dem Rahmen. Für sich genommen gäbe auch ihr qualitativer Umfang keinen Anlass, an der Verträglichkeit des Vorhabens mit der Eigenart des Baugebiets zu zweifeln. In der Zusammenschau mit der Anzahl und insbesondere der Lage der Spielhalle, widerspricht sie jedoch dessen Eigenart. Denn das Vorhaben befindet sich - wie oben dargestellt - in einer vorwiegend durch Wohnnutzung geprägten Umgebung und besitzt gemeinsam mit der angrenzenden, bereits vorhandenen Spielhalle über 30 Spielerplätze bzw. ca. 50 Besucherplätze. Beide Spielhallen gemeinsam hätten aufgrund ihrer stärkeren Magnetwirkung einen größeren Einzugsbereich und wären geeignet, die gegebene Situation negativ in Bewegung zu bringen. Die beiden Spielhallen, die mit zusammen 14 Geldspielgeräten auch gewerberechtlich zwei Konzessionen erforderten (vgl. § 3 Abs. 2 SpielV), bildeten einen Schwerpunkt der Nutzungsart „Vergnügungsstätte“ in dem betroffenen Baugebiet und wären geeignet, dieses negativ zu prägen. Denn es entspricht einem städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten, zumindest wenn sie in einem Gebiet gehäuft vorhanden sind, negativ auf die Umgebung auswirken, indem sie den sogenannten trading-down-Effekt auslösen (BVerwG, Urteil vom 15.12.1994 - 4 C 13.93 -, NVwZ 1995, 698). Dieser Effekt wird durch die „Sogwirkung“ von Vergnügungsstätten verursacht. Denn je mehr solcher Nutzungen in einem bestimmten Gebiet bereits vorhanden sind, desto eher werden weitere folgen. Durch das verstärkte Nachrücken von Vergnügungsstätten in freiwerdende Fachgeschäfte verliert aber ein Baugebiet wie das vorliegende an Attraktivität mit der Folge weiterer Abwanderung von Einzelhandelsgeschäften und solcher Nutzungen, die sich eher unproblematisch mit einer Wohnnutzung vereinbaren lassen (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 21.12.1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42). Es kommt hinzu, dass häufig eine Konkurrenzsituation zwischen Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke sowie „normalen“ Gewerbebetrieben mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke eintreten wird. Dies führt tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und Mietpreise und damit zu einer Verdrängung von Gewerbebranchen mit schwächerer Finanzkraft (vgl. OVG Rheinl.-Pfalz, Beschluss vom 27.08.2009 - 8 A 10480/09 -, BRS 74, 85). Die beschriebene Entwicklung im Bereich der gewerblichen Nutzungen hat wiederum negative Auswirkungen auf die Qualität des Baugebiets als Wohnquartier, so dass insgesamt eine schleichende Verschlechterung der Gebietsqualität stattfindet.
39 
4. Der vorliegende Widerspruch des Vorhabens der Klägerin zur Eigenart des Baugebiets wird schließlich noch verstärkt durch die Zweckbestimmung des Vorhabens. Nach der „Zweckbestimmung“ widerspricht ein Vorhaben der Eigenart eines Baugebiets, wenn es sich zwar innerhalb der Bandbreite der regelmäßig oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen des Baugebiets hält, mit dem Baugebiet in seinem konkreten Zuschnitt und seiner konkreten Ausgestaltung jedoch nicht vereinbar ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, a.a.O.). Wenngleich das Vorhaben der Klägerin mit der Eigenart des Baugebiets nicht in dem Sinne in Widerspruch steht, dass es allein aus diesem Grund nach § 15 Abs. 1 Satz 1 VwGO unzulässig wäre, unterscheidet sich seine Zweckbestimmung doch von der Eigenart des konkreten Baugebiets. Denn das Vorhaben der Klägerin dient dem Zweck, eine Möglichkeit zum Amusement bis in die Nacht hinein zu schaffen. Es unterscheidet sich insbesondere durch seine geplante tägliche Öffnung bis 24 Uhr von den Öffnungszeiten der in dem Baugebiet neben der Wohnnutzung zulässigen und vorhandenen Einzelhandels- und Gewerbebetriebe. Deren Öffnungs- und Betriebszeiten enden regelmäßig spätestens um 22 Uhr. Verkaufsstellen müssen darüber hinaus an Sonn- und Feiertagen grundsätzlich geschlossen bleiben (vgl. § 3 Abs. 2 LadÖG). Die von der Klägerin geplante täglich Öffnungszeit erstreckt sich dagegen auch auf die der Ruhe und Erholung der Wohnbevölkerung dienenden späten Abendstunden und die Sonntage. Die Spielhalle zieht daher - wie oben ausgeführt gemeinsam mit der angrenzenden Spielothek - auch und gerade in dieser Zeit eine erhebliche Zahl von Besuchern an, die sich amüsieren wollen, was dem Ruhebedürfnis der Wohnbevölkerung zuwider läuft.
40 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt. Insbesondere kam eine Zulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache nicht in Betracht, da die Frage, ob der „Schwellenwert“ für die Abgrenzung von kerngebietstypischen zu mischgebietsverträglichen Spielhallen nach der Änderung der Spielverordnung nach unten zu korrigieren ist, für den Senat nicht entscheidungserheblich war.
41 
Beschluss vom 16. Februar 2011
42 
Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2004 auf 60.000,-- EUR festgesetzt.
43 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Ist über einen Widerspruch oder über einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden, so ist die Klage abweichend von § 68 zulässig. Die Klage kann nicht vor Ablauf von drei Monaten seit der Einlegung des Widerspruchs oder seit dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts erhoben werden, außer wenn wegen besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten ist. Liegt ein zureichender Grund dafür vor, daß über den Widerspruch noch nicht entschieden oder der beantragte Verwaltungsakt noch nicht erlassen ist, so setzt das Gericht das Verfahren bis zum Ablauf einer von ihm bestimmten Frist, die verlängert werden kann, aus. Wird dem Widerspruch innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist stattgegeben oder der Verwaltungsakt innerhalb dieser Frist erlassen, so ist die Hauptsache für erledigt zu erklären.

(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

Tatbestand

1

Die Klägerin ist eine als eingetragener Verein organisierte Pfarrgemeinde der Syrisch-Orthodoxen Kirche. Im Jahre 1994 beantragte sie die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung einer "Syrisch-Orthodoxen Kirche mit Mausoleum" sowie eines "Gemeindezentrums". In der Bauzeichnung für das Untergeschoss der Kirche war eine "Krypta" mit zehn Grabkammern eingezeichnet.

2

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans der Beigeladenen zu 1, der das gesamte Plangebiet als Industriegebiet (GI) festsetzt. In den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sind "Ausnahmen nach § 9 Abs. 3 BauNVO und Nebenanlagen nach § 14 BauNVO" zugelassen.

3

Die Beklagte erteilte der Klägerin die beantragte Baugenehmigung für das Kirchengebäude und das Gemeindezentrum. Hinsichtlich der Krypta lehnte sie den Antrag unter Hinweis auf das versagte gemeindliche Einvernehmen der Beigeladenen zu 1 ab. Die Klägerin erhob Widerspruch gegen die Ablehnung, ließ dann aber in der Bauzeichnung ihres Bauantrags die Zweckbestimmung "Krypta" durch "Abstellraum" ersetzen und die Grabkammern streichen. Die Beklagte hob daraufhin den ablehnenden Teil des Genehmigungsbescheides auf. Die Kirche ist mittlerweile errichtet und wird von der Klägerin als solche genutzt.

4

Im Jahre 2005 beantragte die Klägerin, im betreffenden Raum im Untergeschoss der Kirche eine Krypta "als privaten Bestattungsplatz ausdrücklich ausschließlich für verstorbene Geistliche" ihrer Kirche zu genehmigen. Entsprechend der ursprünglichen Planung ist der Einbau von zehn Grabkammern in Wandnischen vorgesehen, die nach Beisetzung durch dicht verfugte Stahlbetonplatten zur Raumseite hin verschlossen und mit beschrifteten Marmorverkleidungen versehen werden sollen. Die Krypta soll nur von außen zugänglich sein.

5

Das Gesundheitsamt beim Landratsamt Heilbronn stimmte der Krypta aus hygienischer Sicht unter Auflagen zu. Die Beigeladene zu 1 versagte wiederum das gemeindliche Einvernehmen. Die Beklagte lehnte den Bauantrag ab, der hiergegen gerichtete Widerspruch der Klägerin blieb ohne Erfolg.

6

Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte unter Aufhebung der ablehnenden Bescheide verpflichtet, über den Antrag der Klägerin auf Erteilung einer Baugenehmigung für den Einbau einer Krypta im Untergeschoss der Kirche unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

7

Auf die Berufung der Beklagten und der Beigeladenen zu 1 hat der Verwaltungsgerichtshof die erstinstanzliche Entscheidung geändert und die Klage insgesamt abgewiesen; die Berufung der Klägerin hat er zurückgewiesen. Die Umwandlung des betreffenden Abstellraums in eine Krypta sei eine genehmigungspflichtige, aber nicht genehmigungsfähige Nutzungsänderung. Sie sei bauplanungsrechtlich unzulässig, weil sie den Festsetzungen des qualifizierten Bebauungsplans widerspreche. Zwar handle es sich bei der Krypta um eine - städtebaulich gegenüber der Kirche eigenständig zu würdigende - Anlage für kirchliche Zwecke im Sinne des Ausnahmekatalogs des § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Sie sei jedoch wegen Unverträglichkeit mit dem Charakter eines Industriegebiets unzulässig. Das Ermessen für eine ausnahmsweise Zulassung nach § 31 Abs. 1 BauGB sei deshalb entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht eröffnet. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB komme ebenfalls nicht in Betracht. Es spreche alles dafür, dass die private Bestattungsanlage schon die Grundzüge der Planung berühre, die auf ein typisches, die gewerbliche Nutzungsbreite voll ausschöpfendes Industriegebiet ohne konfliktträchtige Ausnahmenutzungen gerichtet gewesen sei. Jedenfalls fehle es aber an Befreiungsgründen. Insbesondere erforderten es Gründe des Wohls der Allgemeinheit nicht, die Krypta trotz ihrer bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit an der vorgesehenen Stelle zu errichten. Dies gelte auch im Lichte der Art. 4 und Art. 140 GG i.V.m. Art. 137 Abs. 3 WRV. Das Bedürfnis, über eine Krypta in der eigenen Kirche zu verfügen, sei nicht zwingender Bestandteil der Religionsausübung der Klägerin. Der durch die Ablehnung unterhalb dieser Schwelle angesiedelte Eingriff in die Religionsausübungsfreiheit sei durch den Achtungsanspruch der Verstorbenen und das Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken gerechtfertigt, das im Industriegebiet weder nach seiner Typik noch nach seiner Eigenart gewährleistet sei. Eine diskriminierende Ungleichbehandlung im Verhältnis zur katholischen Kirche sei ebenfalls nicht zu erkennen.

8

Die Klägerin wendet sich mit ihrer Revision gegen die vorinstanzlichen Urteile und macht eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 4 Abs. 1 und 2 und Art. 3 Abs. 1 GG sowie ihrer Selbstverwaltungsgarantie aus Art. 140 GG i.V.m. Art. 137 ff. WRV geltend.

Entscheidungsgründe

9

Die Revision der Klägerin ist begründet. Das Berufungsurteil verstößt gegen Bundesrecht.

10

Die Einrichtung einer Krypta im Untergeschoss des Kirchengebäudes der Klägerin ist eine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB, deren bauplanungsrechtliche Zulässigkeit an §§ 30 ff. BauGB zu messen ist (1). Die Annahme des Verwaltungsgerichtshofs, dass diese Nutzungsänderung im Industriegebiet nicht im Wege einer Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden kann, weil sie mit dem typischen Charakter eines Industriegebiets unvereinbar ist, steht im Einklang mit Bundesrecht (2). Bundesrechtswidrig sind demgegenüber die Gründe, auf die der Verwaltungsgerichtshof seine Auffassung gestützt hat, dass die Krypta auch nicht im Wege einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB genehmigt werden könne (3). Da die Tatsachenfeststellungen des Verwaltungsgerichtshofs für eine abschließende Prüfung der Befreiungsvoraussetzungen nicht ausreichen, war die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an den Verwaltungsgerichtshof zurückzuverweisen (4).

11

1. Die beantragte Nutzung des Abstellraums im Untergeschoss des Kirchengebäudes der Klägerin als Krypta ist eine vom Vorhabenbegriff des § 29 Abs. 1 BauGB umfasste, mit geringfügigen baulichen Änderungen verbundene Nutzungsänderung.

12

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt (Urteil vom 18. Mai 1990 - BVerwG 4 C 49.89 - NVwZ 1991, 264 m.w.N.; Beschlüsse vom 14. April 2000 - BVerwG 4 B 28.00 - juris Rn. 6 und vom 7. November 2002 - BVerwG 4 B 64.02 - BRS 66 Nr. 70 S. 327). Die Variationsbreite der bisherigen Nutzung wird auch dann überschritten, wenn das bisher charakteristische Nutzungsspektrum durch die Änderung erweitert wird (Urteil vom 27. August 1998 - BVerwG 4 C 5.98 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 190 S. 64). So liegen die Dinge hier. Die Nutzung als Begräbnisstätte ist heute für eine Kirche nicht mehr charakteristisch. Im vorliegenden Fall wurde die Krypta zudem von der im Jahre 1994 erteilten Baugenehmigung für die Errichtung der Kirche ausdrücklich ausgenommen und sollte - auf Anregung des Regierungspräsidiums Stuttgart letztlich auch aus der Sicht der Klägerin - einem Nachtrags-Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleiben.

13

Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB und damit Gegenstand der bauplanungsrechtlichen Prüfung ist jedoch nicht - wie vom Verwaltungsgerichtshof angenommen - die Krypta als selbständige "Hauptanlage", sondern die Änderung von einer Kirche mit Abstellraum zu einer Kirche mit Krypta als Gesamtvorhaben. Geht es um die Änderung einer Nutzung, dürfen die bauliche Anlage und ihre Nutzung nicht getrennt beurteilt werden; sie bilden eine Einheit (Urteil vom 15. November 1974 - BVerwG 4 C 32.71 - BVerwGE 47, 185 <188>). Soll nicht die Nutzung der baulichen Anlage insgesamt, sondern - wie hier - lediglich eines bestimmten Teils der Anlage geändert werden, kann die bauplanungsrechtliche Prüfung hierauf nur beschränkt werden, wenn der betroffene Anlagenteil auch ein selbständiges Vorhaben sein könnte; er muss von dem Vorhaben im Übrigen abtrennbar sein (Urteil vom 17. Juni 1993 - BVerwG 4 C 17.91 - BRS 55 Nr. 72 S. 204). Daran fehlt es hier. Der streitgegenständliche, unter dem Altar gelegene Raum ist untrennbar mit der Kirche im Übrigen verbunden. Nur weil dies so ist, möchte die Klägerin in der Krypta ihre Gemeindepriester beisetzen. Der Verwaltungsgerichtshof hat festgestellt, dass nach den Glaubensvorstellungen der Klägerin die Verpflichtung besteht, syrisch-orthodoxe Priester in einem geweihten kirchlichen Bestattungsraum beizusetzen (UA S. 17 und 27). Kirche und Krypta stehen deshalb als Gesamtvorhaben zur bauplanungsrechtlichen Prüfung.

14

Die Nutzungsänderung ist auch städtebaulich relevant, weil durch die Aufnahme der neuen Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können (Urteil vom 18. Mai 1990 - BVerwG 4 C 49.89 - a.a.O.). Der Verwaltungsgerichtshof hat festgestellt, dass das Trauern und Gedenken nicht nur im Innern der Kirche unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden, sondern auch außerhalb des Kirchengebäudes bemerkbar sein werde. Wie sich aus den Äußerungen der Klägerin im Baugenehmigungsverfahren sowie aus den von ihr in Bezug genommenen externen Stellungnahmen zum Ritual des Totengedenkens ergebe, solle das Gedenken feierlich zelebriert werden; die Toten sollen mit gelegentlichen Feiern geehrt werden. Zudem sei es Brauch der syrisch-orthodoxen Christen, nach jedem samstäglichen Abendgottesdienst vor den Priestergruften Gedenkgebete zu zelebrieren und an bestimmten Sonntagen und an hohen kirchlichen Feiertagen die Gottesdienste mit einer feierlichen Prozession in die Krypta abzuschließen. Bereits diese Feststellungen rechtfertigen die Annahme, dass durch die beantragte Nutzungsänderung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, auch wenn der Verwaltungsgerichtshof Quantität und Dauer dieser "externen" Traueraktivitäten nicht näher beschrieben und sie "letztlich" selbst nicht für ausschlaggebend gehalten, sondern entscheidend auf die funktionsmäßige städtebauliche Qualität der Krypta als Begräbnisstätte abgestellt hat (UA S. 22).

15

2. Der Verwaltungsgerichtshof hat angenommen, dass eine Kirche mit Krypta zwar grundsätzlich unter die im Industriegebiet gemäß § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulassungsfähigen Anlagen für kirchliche Zwecke fällt, eine Ausnahme vorliegend aber wegen Unverträglichkeit dieser Nutzung mit dem typischen Charakter eines Industriegebiets nicht erteilt werden kann. Dagegen gibt es aus bundesrechtlicher Sicht nichts zu erinnern.

16

Das Kirchengrundstück liegt nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, der hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung für das gesamte Plangebiet ein Industriegebiet (GI) gemäß § 9 BauNVO festsetzt. Bedenken gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans hat der Verwaltungsgerichtshof nicht zu erkennen vermocht. Anhaltspunkte dafür haben sich auch im Revisionsverfahren nicht ergeben. Maßstab für die Zulässigkeit des Vorhabens ist deshalb grundsätzlich § 30 Abs. 1 BauGB. Im Industriegebiet ist eine Kirche mit Krypta nicht gemäß § 9 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig. Zu Recht konzentriert der Verwaltungsgerichtshof seine Prüfung deshalb zunächst auf die Frage, ob die beantragte Nutzungsänderung im Wege einer Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden kann.

17

a) Im Einklang mit Bundesrecht geht der Verwaltungsgerichtshof davon aus, dass das Vorhaben eine Anlage für kirchliche Zwecke im Sinne des § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ist. Unter diesen Begriff fallen Anlagen, die unmittelbar kirchlich-religiösen Zwecken dienen, wie insbesondere ein dem Gottesdienst dienendes Kirchengebäude. Die von der Klägerin errichtete Kirche erfüllt diese Voraussetzungen. Die Krypta ist - wie bereits dargelegt - untrennbar mit der Kirche verbunden. Sie ist nicht nur ein privater Bestattungsplatz im Sinne des § 9 BestattG, sondern, weil sie der Bestattung von Gemeindepriestern dienen soll, die nach der Glaubensvorstellung der Klägerin nur in einem geweihten kirchlichen Raum beigesetzt werden dürfen, selbst Anlage für kirchliche Zwecke.

18

b) In Übereinstimmung mit Bundesrecht geht der Verwaltungsgerichtshof davon aus, dass die ausnahmsweise Zulassungsfähigkeit der beantragten Nutzungsänderung aber am ungeschriebenen Tatbestandsmerkmal der Gebietsverträglichkeit scheitert.

19

Die Prüfung der Gebietsverträglichkeit rechtfertigt sich aus dem typisierenden Ansatz der Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung. Der Verordnungsgeber will durch die Zuordnung von Nutzungen zu den näher bezeichneten Baugebieten die vielfältigen und oft gegenläufigen Ansprüche an die Bodennutzung zu einem schonenden Ausgleich im Sinne überlegter Städtebaupolitik bringen. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn die vom Verordnungsgeber dem jeweiligen Baugebiet zugewiesene allgemeine Zweckbestimmung den Charakter des Gebiets eingrenzend bestimmt (Urteil vom 21. März 2002 - BVerwG 4 C 1.02 - BVerwGE 116, 155 <158>; Beschluss vom 28. Februar 2008 - BVerwG 4 B 60.07 - Buchholz 406.12 § 4 BauNVO Nr. 19 Rn. 6, jeweils m.w.N.). Zu Recht geht der Verwaltungsgerichtshof deshalb davon aus, dass die Gebietsverträglichkeit eine für die in einem Baugebiet allgemein zulässigen und erst recht für die ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungsarten ungeschriebene Zulässigkeitsvoraussetzung ist, der eine typisierende Betrachtungsweise zugrunde liegt und die der Einzelfallprüfung auf der Grundlage des § 15 Abs. 1 BauNVO vorgelagert ist.

20

Industriegebiete dienen gemäß § 9 Abs. 1 BauNVO ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Gewerbegebiete dienen gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Die Unterbringung erheblich störender Betriebe ist deshalb dem Industriegebiet vorbehalten und zugleich dessen Hauptzweck.

21

Von maßgeblicher Bedeutung für die Frage, welche Vorhaben mit dieser allgemeinen Zweckbestimmung des Industriegebiets unverträglich sind, sind die Anforderungen des jeweiligen Vorhabens an ein Gebiet, die Auswirkungen des Vorhabens auf ein Gebiet und die Erfüllung des spezifischen Gebietsbedarfs (Urteil vom 21. März 2002 a.a.O.). Da Industriegebiete der einzige Baugebietstyp der Baunutzungsverordnung sind, in dem erheblich störende Gewerbebetriebe untergebracht werden können, sind die in § 9 Abs. 3 BauNVO bezeichneten Nutzungsarten nur dann ohne Weiteres gebietsverträglich, wenn sie nicht störempfindlich sind und deshalb mit dem Hauptzweck des Industriegebiets nicht in Konflikt geraten können. Diese Voraussetzung erfüllt eine Kirche - mit oder ohne Krypta - bei typisierender Betrachtung nicht (vgl. auch Beschluss vom 20. Dezember 2005 - BVerwG 4 B 71.05 - Buchholz 406.12 § 8 BauNVO Nr. 21). Eine auf störunempfindliche Anlagen beschränkte ausnahmsweise Zulassungsfähigkeit von "Anlagen für kirchliche Zwecke" im Sinne des § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO führt auch nicht dazu, dass dieses Tatbestandsmerkmal leer liefe. Das gilt bereits deshalb, weil nicht alle Anlagen für kirchliche Zwecke in gleicher Weise störempfindlich sind (vgl. etwa die Beispiele bei Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Band V, Stand: Juni 2010, Rn. 82 zu § 4 BauNVO). Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen auch eine störempfindliche Nutzung gebietsverträglich sein kann, etwa weil sie einem aus dem Gebiet stammenden Bedarf folgt, kann offen bleiben, weil weder seitens der Verfahrensbeteiligten geltend gemacht worden noch sonst ersichtlich ist, dass hier derartige die Gebietsverträglichkeit begründende Umstände gegeben sein könnten.

22

3. Bundesrechtswidrig sind jedoch die Gründe, auf die der Verwaltungsgerichtshof seine Annahme gestützt hat, das Vorhaben könne auch nicht im Wege einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB genehmigt werden.

23

Ob die Umwandlung des Abstellraums in eine Krypta die Grundzüge der Planung berührt, hat der Verwaltungsgerichtshof nicht abschließend entschieden. Nach seiner Auffassung fehlt jedenfalls ein Befreiungsgrund. Auch Gründe des Wohls der Allgemeinheit erforderten es nicht, dass die Krypta trotz ihrer bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit an der vorgesehenen Stelle eingerichtet werde. Das gelte auch bei Bewertung der Grabstättennutzung im Licht der Art. 4 und 140 GG i.V.m. Art. 137 Abs. 3 WRV (UA S. 25). Die Bestattung der Gemeindepriester in der Hauskirche sei kein zwingender Bestandteil der Religionsausübung (UA S. 27). Der verbleibende Eingriff in die Religionsausübungsfreiheit sei gerechtfertigt. Die Krypta erfordere ein Umfeld der Ruhe und Andacht. Dieses Umfeld sei in dem Industriegebiet weder nach seiner Typik noch nach seiner Eigenart gewährleistet. Zudem befinde sich die Krypta nur wenige Meter von der Grenze zum östlichen Nachbargrundstück und nur ca. 17 m von der dortigen großen Produktionshalle entfernt. Diese Situation widerspreche der Würde der in solchem Umfeld bestatteten Toten in hohem Maße. Insofern werde der Achtungsanspruch der Verstorbenen verletzt, der sich nachwirkend aus Art. 1 Abs. 1 GG ergebe. Darüber hinaus werde bei objektiver Betrachtung auch das durch Art. 1 Abs. 1 GG geschützte Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken beeinträchtigt. Diese verfassungsimmanente Schranke setze sich gegenüber der Beeinträchtigung der Religionsausübungsfreiheit durch und sei auch verhältnismäßig. Dabei sei besonders zu berücksichtigen, dass die Krypta keinesfalls nur am vorgesehenen Ort, sondern (zusammen mit der Kirche) an anderer geeigneter Stelle errichtet werden könnte oder damals hätte errichtet werden können. Das Planungsrecht biete zahlreiche Möglichkeiten, um städtebaulich die Grundlagen für eine pietätvolle Begräbnisstätte zu schaffen (UA S. 28 f.).

24

Mit diesen Erwägungen kann das Vorliegen eines Befreiungsgrundes nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht verneint werden.

25

a) Gründe des Wohls der Allgemeinheit beschränken sich nicht auf spezifisch bodenrechtliche Belange, sondern erfassen alles, was gemeinhin unter öffentlichen Belangen oder öffentlichen Interessen zu verstehen ist, wie sie beispielhaft etwa in § 1 Abs. 5 und 6 BauGB aufgelistet sind (vgl. Urteil vom 9. Juni 1978 - BVerwG 4 C 54.75 - BVerwGE 56, 71 <76>). Vom Wortlaut des § 1 Abs. 6 Nr. 6 BauGB erfasst werden die Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge zwar nur, soweit sie von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellt werden. Die in den Glaubensvorstellungen wurzelnden Belange privatrechtlich organisierter Kirchen und Religionsgesellschaften sind jedoch ebenfalls als öffentliche Belange zu berücksichtigen, sei es als kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB oder als ein in dem nicht abschließenden Katalog des § 1 Abs. 6 BauGB nicht ausdrücklich erwähnter Belang (VGH München, Urteil vom 29. August 1996 - 26 N 95.2983 - VGH n.F. 49, 182 <186> = NVwZ 1997, 1016 <1017 f.> m.w.N.). Das gilt jedenfalls, wenn die betreffende Kirchengemeinde - wie dies bei der Klägerin der Fall sein dürfte - eine nicht unbedeutende Zahl von Mitgliedern hat.

26

b) Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern eine Befreiung im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht erst dann, wenn den Belangen der Allgemeinheit auf eine andere Weise als durch eine Befreiung nicht entsprochen werden könnte, sondern bereits dann, wenn es zur Wahrnehmung des jeweiligen öffentlichen Interesses "vernünftigerweise geboten" ist, mit Hilfe der Befreiung das Vorhaben an der vorgesehenen Stelle zu verwirklichen. Dass die Befreiung dem Gemeinwohl nur irgendwie nützlich oder dienlich ist, reicht demgegenüber nicht aus (Urteil vom 9. Juni 1978 a.a.O.; Beschluss vom 6. März 1996 - BVerwG 4 B 184.95 - Buchholz 406.11 § 31 BauGB Nr. 35). Maßgebend sind die Umstände des Einzelfalls. Dabei kann es auch auf - nach objektiven Kriterien zu beurteilende - Fragen der Zumutbarkeit ankommen (Urteil vom 9. Juni 1978 a.a.O. S. 77).

27

Der Verwaltungsgerichtshof hat festgestellt, dass das Bedürfnis der Klägerin, ihre verstorbenen Gemeindepriester in der eigenen Kirche beisetzen zu können, kein zwingender Bestandteil ihrer Religionsausübung ist. Nach ihrer Begräbnisregel sei es zwar verboten, syrisch-orthodoxe Priester zusammen mit den Gemeindeangehörigen auf normalen Friedhöfen zu bestatten. Es bestehe die Verpflichtung, diesen Personenkreis in einem geweihten kirchlichen Bestattungsraum beizusetzen. Die Beisetzung müsse jedoch nicht zwingend in der "Hauskirche" erfolgen (UA S. 27).

28

Diese Feststellungen stehen der Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht entgegen. Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern die Zulassung der Krypta auch, wenn Alternativen zur Beisetzung in der eigenen Kirche an sich in Betracht kommen, der Klägerin aber unter den gegebenen Umständen nicht zugemutet werden können. Dass die Klägerin theoretisch an anderer Stelle eine Kirche mit Krypta neu errichten könnte, genügt nicht. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs kann eine Befreiung auch nicht mit dem Argument verweigert werden, dass es planungsrechtlich bereits bei Errichtung der Kirche möglich gewesen wäre, an anderer geeigneter Stelle die Grundlagen für eine pietätvolle Begräbnisstätte zu schaffen. Maßgebend für die Zumutbarkeit ist vielmehr, ob der Klägerin tatsächlich zu nicht unangemessenen Bedingungen ein besser geeignetes Grundstück für die Errichtung einer Kirche mit Krypta auf dem Gebiet der Beklagten zur Verfügung gestanden hätte oder, wenn dies nicht der Fall war, ob sie sich bewusst auf die Errichtung einer Kirche ohne Krypta eingelassen hat. Feststellungen hierzu hat der Verwaltungsgerichtshof nicht getroffen. Anhaltspunkte dafür, dass der Klägerin ein besser geeignetes Grundstück zur Verfügung gestanden hätte, sind jedenfalls nach Aktenlage nicht ersichtlich. Ausweislich der Verwaltungsvorgänge hat das Regierungspräsidium selbst angeregt, dass über die Zulässigkeit einer Krypta im Rahmen eines Nachtragsbaugesuchs entschieden wird. Ausgehend hiervon dürfte der Klägerin nicht entgegengehalten werden können, dass sie den Anspruch auf eine Krypta nicht bereits vor Errichtung der Kirche gerichtlich geltend gemacht hat. Mangels tatsächlicher Feststellungen kann der Senat hierüber jedoch nicht abschließend entscheiden. Eine Bestattung der Gemeindepriester in einem niederländischen Kloster kann der Klägerin wegen der großen Entfernung von fast 500 km jedenfalls nicht zugemutet werden. Auch der Verwaltungsgerichtshof hat diesen Einwand "gut nachvollziehen" können (UA S. 27). Er hat ihn jedoch nicht - wie es geboten gewesen wäre - im Rahmen des "Erforderns" als für eine Befreiung sprechenden Umstand gewürdigt.

29

Die Annahme eines Befreiungsgrundes gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB scheitert auch nicht daran, dass die Krypta - wie der Verwaltungsgerichtshof anführt - an der vorgesehenen Stelle "bauplanungsrechtlich unzulässig" sei (UA S. 25). Richtig ist zwar, dass die Krypta weder allgemein zulässig ist noch im Wege einer Ausnahme zugelassen werden kann und - so ist zu ergänzen - wohl auch bereits die Kirche am betreffenden Standort nicht hätte genehmigt werden dürfen. Dies stellt jedoch kein Hindernis für die Erteilung einer Befreiung dar, sondern eröffnet im Gegenteil erst den Anwendungsbereich des § 31 Abs. 2 BauGB.

30

Schließlich darf bei der einzelfallbezogenen Prüfung des Befreiungsgrundes nicht unberücksichtigt bleiben, dass hier eine Nutzungserweiterung in Frage steht, die zwar bei typisierender Betrachtung gebietsunverträglich ist, aber "vernünftigerweise" an ein vorhandenes Kirchengebäude anknüpft, das aufgrund bestandskräftiger Baugenehmigung im genehmigten Umfang formal legal weitergenutzt werden darf. Das gilt umso mehr, wenn die bestandsgeschützte Kirchennutzung - wie hier - im Einvernehmen mit der Gemeinde genehmigt wurde, die Gemeinde also gewissermaßen selbst den Keim für "vernünftigerweise gebotene" Nutzungserweiterungen gelegt hat. Ob die sich aus der Würde der Toten und der Trauernden ergebenden städtebaulichen Anforderungen an eine Begräbnisstätte der Befreiung entgegen stehen, ist keine Frage des Befreiungsgrundes, sondern der weiteren Voraussetzung, dass die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein muss.

31

4. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO). Ob die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, hat der Verwaltungsgerichtshof nicht ausdrücklich geprüft. Auch mit den dargelegten grundrechtlichen Erwägungen verfehlt er die nach § 31 Abs. 2 BauGB anzulegenden Prüfungsmaßstäbe. Für eine eigene abschließende Beurteilung dieser Frage durch den Senat fehlt es an hinreichenden tatsächlichen Feststellungen (a). Nicht abschließend entschieden hat der Verwaltungsgerichtshof, ob die Grundzüge der Planung berührt werden. Auch der Senat ist hierzu nicht in der Lage (b).

32

a) Der Verwaltungsgerichtshof verfehlt die gemäß § 31 Abs. 2 BauGB anzulegenden Maßstäbe, soweit er der Religionsausübungsfreiheit der Klägerin den Achtungsanspruch der Toten und das Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken abstrakt gegenübergestellt und hierbei maßgebend auf die Typik und die Eigenart des Industriegebiets abgestellt hat, anstatt die Vereinbarkeit der Abweichung mit den öffentlichen Belangen anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu prüfen.

33

Geboten ist eine Betrachtung, die die bisherige Situation (hier: Kirche ohne Krypta) dem durch die Abweichung zu ermöglichenden Gesamtvorhaben (hier: Kirche mit Krypta) gegenüberstellt und die Vereinbarkeit des sich daraus ergebenden Unterschieds mit öffentlichen Belangen untersucht. Welche Umstände als öffentliche Belange im Sinne von § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung ausschließen, lässt sich nicht generell beantworten. In Betracht kommen insbesondere die in § 1 Abs. 5 und 6 BauGB genannten öffentlichen Belange (vgl. Urteil vom 9. Juni 1978 - BVerwG 4 C 54.75 - BVerwGE 56, 71 <78>), auch solche, die nicht in der gemeindlichen Planungskonzeption ihren Niederschlag gefunden haben (Roeser, in: Berliner Kommentar, 3. Aufl., Stand: August 2010, Rn. 17 zu § 31; vgl. auch Urteil vom 19. September 2002 - BVerwG 4 C 13.01 - BVerwGE 117, 50 <54>). Ist die Befreiung mit einem öffentlichen Belang in beachtlicher Weise unvereinbar, so vermag sich der die Befreiung rechtfertigende Gemeinwohlgrund im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht durchzusetzen (Urteil vom 9. Juni 1978 a.a.O. S. 77 f.). Da der Plan gerade unter den Nachbarn einen Ausgleich von Nutzungsinteressen zum Inhalt hat, muss ferner darauf abgehoben werden, ob in den durch den Bebauungsplan bewirkten nachbarlichen Interessenausgleich erheblich störend eingegriffen wird (Beschluss vom 6. März 1996 - BVerwG 4 B 184.95 - Buchholz 406.11 § 31 BauGB Nr. 35). Maßgebend sind stets die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls (Urteil vom 9. Juni 1978 a.a.O. S. 77).

34

Diesen bauplanungsrechtlichen Anforderungen werden die verfassungsrechtlichen Erwägungen des Verwaltungsgerichtshofs auch der Sache nach nicht in jeder Hinsicht gerecht. Zutreffend ist zwar, dass auch der Achtungsanspruch der Verstorbenen und das Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken als öffentliche Belange im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB in Betracht kommen, wobei offen bleiben kann, ob der Verwaltungsgerichtshof mit der Menschenwürdegarantie des Art. 1 Abs. 1 GG die richtige grundrechtliche Anknüpfung gewählt hat. Mit den abstrakten Erwägungen, dass eine Krypta ein städtebauliches Umfeld der Ruhe und Andacht erfordere, um der Totenruhe und der Würde der Toten Rechnung zu tragen, und dass dieses Umfeld in einem Industriegebiet weder nach seiner Typik noch nach seiner Eigenart gewährleistet sei, ferner, dass "bei objektiver Betrachtung" das Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken beeinträchtigt werde, lässt sich die Versagung einer Befreiung nicht begründen. Maßgebend ist, ob im konkreten Einzelfall ausnahmsweise auch eine Begräbnisstätte in einem Industriegebiet den sich aus der Würde der Toten und der Trauernden ergebenden städtebaulichen Anforderungen genügt. Soweit der Verwaltungsgerichtshof auch die konkreten örtlichen Verhältnisse in den Blick genommen und darauf abgehoben hat, dass sich die Krypta nur wenige Meter von der Grenze zum östlichen Nachbargrundstück und nur ca. 17 m von der dortigen großen Produktionshalle entfernt befinde, in der auch im Schichtbetrieb gearbeitet werde und teilweise auch Lkw-Verkehr im Grenzbereich stattfinde, was in hohem Maße der Würde der in solchem Umfeld bestatteten Toten widerspreche (UA S. 28), fehlen jedenfalls Feststellungen dazu, inwieweit dieser Belang durch die Geschäftigkeit und Betriebsamkeit der industriellen Umgebung konkret beeinträchtigt werden kann, obwohl die Krypta in dem gegenüber der Außenwelt abgeschirmten Kircheninnern gelegen ist. Ähnliches gilt, soweit der Verwaltungsgerichtshof "bei objektiver Betrachtung" auch das Recht der Angehörigen und Trauernden auf ein würdevolles Gedenken beeinträchtigt sieht. Insoweit ist zudem zu berücksichtigen, dass die Beisetzung in einem geweihten Kirchenraum nach den Glaubensvorstellungen nicht nur der Syrisch-Orthodoxen Kirche eine besonders würdevolle Form der Bestattung ist.

35

Es fehlen auch Feststellungen, inwieweit durch die Zulassung der Abweichung nachbarliche Interessen konkret betroffen werden können, etwa, ob und gegebenenfalls in welcher Intensität gewerbliche Nutzungen in der Umgebung der Kirche durch die Krypta mit Nutzungseinschränkungen rechnen müssen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass mögliche Nutzungskonflikte bereits mit der Errichtung und Nutzung der Kirche entstanden sein dürften. Allein auf die Feststellung, dass das Trauern und Gedenken auch außerhalb des Kirchengebäudes "bemerkbar" sein werde (UA S. 21), kann die Ablehnung einer Befreiung nicht gestützt werden, weil dies auch auf die in einer Kirche ohne Krypta abgehaltenen Beerdigungs- und Trauergottesdienste zutrifft.

36

b) Mit der Formulierung, es spreche alles dafür, dass die private Bestattungsstätte die Grundzüge der Planung berühre, hat der Verwaltungsgerichtshof zwar deutlich gemacht, dass er dieser Auffassung zuneigt. Tragend festgelegt hat er sich insoweit aber nicht. Mangels ausreichender tatsächlicher Feststellungen lässt sich derzeit auch hierzu Abschließendes nicht sagen.

37

Ob die Grundzüge der Planung berührt sind, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwider läuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung in der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der (Um-)Planung möglich ist (Urteil vom 9. Juni 1978 a.a.O.; Beschlüsse vom 5. März 1999 - BVerwG 4 B 5.99 - Buchholz 406.11 § 31 BauGB Nr. 39 S. 2 und vom 19. Mai 2004 - BVerwG 4 B 35.04 - BRS 67 Nr. 83). Die Beantwortung der Frage, ob Grundzüge der Planung berührt werden, setzt einerseits die Feststellung voraus, was zum planerischen Grundkonzept gehört und andererseits die Feststellung, ob dieses planerische Grundkonzept gerade durch die in Frage stehende Befreiung berührt wird (vgl. Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Band II, Stand: Juni 2010, Rn. 35 zu § 31 BauGB).

38

Zur ersten Frage hat der Verwaltungsgerichtshof festgestellt, dass die Planung - zum maßgeblichen Zeitpunkt des Planerlasses im Jahr 1970, aber auch nach der tatsächlichen Bebauung - auf ein typisches, die gewerbliche Nutzungsbreite voll ausschöpfendes Industriegebiet ohne konfliktträchtige Ausnahmenutzungen gerichtet gewesen sei (UA S. 25). Weder die Festsetzungen noch die Begründung des Bebauungsplans enthielten Hinweise für die Absicht des Plangebers, das Baugebiet in einer vom Regelfall des § 9 Abs. 1 BauGB abweichenden Weise auszugestalten. Auch die seither verwirklichten Gewerbebetriebe in der näheren und weiteren Umgebung der Kirche ließen eine geradezu "klassische" Industriegebietsnutzung erkennen (UA S. 24), die vorhandenen Betriebe im Bebauungsplangebiet entsprächen der Nutzungsstruktur eines normtypischen Industriegebiets geradezu beispielhaft (UA S. 21). Diese Feststellungen haben zwar Tatsachen (§ 137 Abs. 2 VwGO) sowie die Auslegung des Bebauungsplans als Teil des nicht revisiblen Landesrechts (§ 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 560 ZPO) zum Gegenstand. Der Verwaltungsgerichtshof hat aber mehrere für die Grundzüge der Planung bedeutsame Umstände außer Acht gelassen. Soweit er auf den Zeitpunkt des Planerlasses im Jahr 1970 abstellt, hat er unberücksichtigt gelassen, dass die Plangeberin in Ziffer 1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans (konfliktträchtige) Ausnahmenutzungen gemäß § 9 Abs. 3 BauNVO ausdrücklich zugelassen hat. Auch wenn diese Festsetzung nicht über das hinausgeht, was gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 9 Abs. 3 BauNVO auch ohne sie gegolten hätte, bedarf es der Prüfung, welche Bedeutung dem Umstand, dass sich die Gemeinde gleichwohl zu einer ausdrücklichen Regelung veranlasst gesehen hat, bei der Bestimmung der Planungskonzeption beizumessen ist. Soweit der Verwaltungsgerichtshof auch auf die tatsächliche Bebauung im Industriegebiet abgestellt hat, hätte er nicht unberücksichtigt lassen dürfen, dass nicht nur Gewerbebetriebe verwirklicht wurden, sondern im Einvernehmen mit der Beigeladenen zu 1 auch die Kirche der Klägerin. Das ist ein Umstand, dem eine starke Indizwirkung für eine auch gegenüber konfliktträchtigen Ausnahmenutzungen offene Planungskonzeption zukommen kann.

39

Zu der weiteren Frage, ob die planerische Grundkonzeption durch die Befreiung berührt würde, hat der Verwaltungsgerichtshof keine Feststellungen getroffen. Verlässliche Rückschlüsse lassen auch die in anderem Zusammenhang getroffenen Feststellungen nicht zu. Diese Feststellungen wird der Verwaltungsgerichtshof nachzuholen haben, falls es für seine Entscheidung hierauf ankommt. Weil eine planerische Grundkonzeption durch ein Vorhaben nicht mehr berührt werden kann, wenn der mit der Planung verfolgte Interessenausgleich bereits durch die bisherige tatsächliche Entwicklung im Baugebiet nachhaltig gestört ist (zutreffend VGH München, Urteil vom 9. August 2007 - 25 B 05.1337 - juris Rn. 41; nachfolgend Beschluss vom 28. April 2008 - BVerwG 4 B 16.08 -), wird er sich hierbei auch mit der Frage auseinanderzusetzen haben, ob die Grundzüge der Planung bereits durch die Errichtung und Nutzung der Kirche nachhaltig gestört sind und deshalb durch das Hinzutreten der Krypta nicht mehr in einer ins Gewicht fallenden Weise berührt werden können.

(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 6. November 2008 - 4 K 764/08 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzung eines Einzelhandelsgeschäfts als Spielothek.
Am 08.05.2007 beantragte die Klägerin die Genehmigung für den „Umbau eines Einzelhandelsgeschäfts in eine Vergnügungsstätte/Spielothek“ auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... der Gemarkung der Beklagten. Die Spielothek soll im Erdgeschoss eines fünfstöckigen Gebäudekomplexes entstehen. Direkt neben dem Vorhaben befindet sich im gleichen Gebäudekomplex bereits eine Spielothek mit einer Grundfläche von 94 m², der ein Internetcafé mit einer Grundfläche von 31 m² angegliedert ist. Desweiteren befinden sich im Erdgeschoss des Gebäudekomplexes ein Einzelhandelsgeschäft für Motorradbedarf und ein Friseurgeschäft. Die oberen Geschosse werden ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans 5 - 9 a „...-Mitte“ in der Fassung der Änderungssatzung vom 07.06.1966, der für das Vorhabengrundstück ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO 1962 festsetzt.
Nach dem - im Laufe des Verwaltungsverfahrens geänderten - Bauantrag sollen auf einer Gesamtfläche von 100 m² (ursprünglich 108,3 m²) acht Geldspielautomaten, ein Billardtisch sowie ein Unterhaltungsgerät für Brett- und Kartenspiele aufgestellt werden. Die Spielothek soll wie die bereits vorhandene Spielothek werktags von 8.00 Uhr bis 24.00 Uhr und sonn- und feiertags von 9.00 Uhr bis 24.00 Uhr geöffnet sein und den selben Betreiber besitzen jedoch über keine baulichen Verbindungen zu der anderen Spielothek verfügen.
Mit Bescheid vom 18.01.2008 lehnte die Beklagten den Bauantrag ab, da das Bauvorhaben nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1962 in Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets als Mischgebiet mit vorwiegender Wohnnutzung stehe. Trotz der baulichen Trennung der beiden Spielotheken würden sie als ein Standort wahrgenommen. Der Wechsel von einer Spielhalle zur anderen wäre problemlos möglich, was die Attraktivität des Standorts deutlich erhöhe. Beide Betriebe würden durch „Mitnahmeeffekte“ voneinander profitieren. Eine derartige Konzentration von Vergnügungsstätten widerspreche sowohl hinsichtlich der Anzahl als auch der Lage der konkreten Eigenart des Baugebiets. Ob der von der Rechtsprechung für die Mischgebietsverträglichkeit einer Spielhalle entwickelte Schwellenwert von 100 m² angesichts der Änderung der Spielverordnung nach unten zu korrigieren sei mit der Folge, dass es sich bei der beantragten Nutzung um eine kerngebietstypische Spielhalle handele, könne offenbleiben.
Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin am 24.01.2008 Widerspruch ein, der nicht beschieden wurde.
Die von der Klägerin am 24.04.2008 erhobene Untätigkeitsklage hat das Verwaltungsgericht Freiburg nach Einnahme eines Augenscheins mit Urteil vom 06.11.2008 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Versagung der Baugenehmigung sei rechtmäßig, da das Vorhaben planungsrechtlichen Vorschriften widerspreche und die Klägerin daher nicht in ihren Rechten verletzt sei. Das Vorhaben sei nicht mischgebietsverträglich, denn es handele sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte, die im Mischgebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sei. Nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1962 könnten zwar grundsätzlich Spielotheken in einem Mischgebiet als „sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“ zulässig sein. Die von der Klägerin geplante Spielothek mit einer Grundfläche von 100 m² sei jedoch als kerngebietstypisch einzustufen, weil nach der Änderung der Spielverordnung der maßgebliche Schwellenwert von 100 m² auf etwa 80 m² nach unten zu korrigieren sei. Die Gesetzesnovelle habe zur Folge, dass auf einer Grundfläche von 100 m² statt bislang sechs Spielgeräten nunmehr acht Geräte aufgestellt werden dürften. Entgegen der Ansicht der Klägerin könne nicht davon ausgegangen werden, dass die neue Generation der Spielgeräte deutlich weniger Besucher anlocken würde als bislang. Mit einigen der Änderungen hinsichtlich Spieldauer, Spieleinsatz und Höchsteinsatz könnte die Attraktivität letztlich sogar eher gesteigert worden sein. Wesentliches Kriterium zur Abgrenzung von kerngebietstypischen zu mischgebietsverträglichen Spielotheken sei somit weiterhin die zulässige Zahl der Spielgeräte. Ausgehend von sechs Spielgeräten und einer Fläche von 12 m² je Geldspielgerät liege der Schwellenwert heute bei etwa 80 m². Denn bereits ab einer Grundfläche von 84 m² könnten nach der Spielverordnung n.F. sieben Spielgeräte aufgestellt werden. Selbst wenn man darüber hinausginge und auch bei sieben Spielgeräten typischerweise noch von einer Mischgebietsverträglichkeit der Spielothek ausginge, müsse die Grundfläche weniger als 96 m² (8 x 12 m²) betragen. Auch diesen Wert überschreite das Vorhaben der Klägerin. Ein anderes Ergebnis folge auch nicht aus dem konkreten Betriebskonzept und der konkreten Umgebung. Insbesondere wirke der fehlende Alkoholausschank wegen der Regelung des § 3 Abs. 3 SpielV nicht attraktivitätsmindernd. Auch die geplanten Öffnungszeiten von 8.00 Uhr (sonn- und feiertags 9.00 Uhr) bis 24.00 Uhr sprächen eher gegen ein Mischgebietsverträglichkeit der Spielothek. Daher komme es auch nicht mehr darauf an, ob aufgrund der Gefahr eines „trading-down-Effekts“ das Vorhaben nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1962 bauplanungsrechtlich unzulässig sei. Die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB komme nicht in Betracht, da eine solche im maßgeblichen Bebauungsplans nicht vorgesehen sei. Auch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB scheide aus, da es sich bei der maßgeblichen Festsetzung der Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan als Mischgebiet um einen Grundzug der Planung handele, der durch die Erteilung einer Befreiung für die von der Klägerin beantragte Nutzungsänderung berührt würde.
Gegen das ihr am 29.01.2009 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 17.02.2009 die vom Verwaltungsgericht gemäß § 124a Abs. 1 und § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassene Berufung eingelegt.
Zur Begründung trägt sie zusammengefasst im Wesentlichen vor: Der Schwellenwert sei nicht nach unten zu korrigieren, da die Zahl der Besucher und der von ihnen verursachten Störungen des Wohnens nicht allein von der Zahl der Spielgeräte, sondern von deren Art und Attraktivität abhänge. Aufgrund der Änderungen der Spielverordnung habe die Attraktivität der Geldspielgeräte abgenommen. Denn die Maximalgewinne seien gesunken, die Maximalverluste pro Stunde seien jedoch gestiegen. In die gleiche Richtung weise die Einführung einer mindestens fünfminütigen Spielpause nach einer Stunde ununterbrochenen Spielbetriebs sowie die Summenbegrenzung für die Speicherung von Geldbeträgen. Der verringerte Platzbedarf gehe darüber hinaus einher mit detaillierten Anforderungen an die Aufstellung der Geräte zur Vermeidung von Mehrfachbespielungen. Zur Reduktion der Attraktivität habe auch das umfassende Verbot von sogenannten Fun Games sowie von Geräten beigetragen, deren Gewinne ausschließlich in Weiterspielberechtigungen in Form von mehr als sechs Freispielen bestehen. Diese Unterhaltungsgeräte, die vormals ohne Einschränkung zulässig gewesen seien, hätten die Attraktivität von Spielhallen nicht unerheblich mitbestimmt. Die konkrete Situation des Vorhabens führe zu keinem anderen Ergebnis. Die geplanten Öffnungszeiten hielten sich im Rahmen dessen, was durch die in der Umgebung des Vorhabens befindlichen Gewerbebetriebe und Schank- und Speisewirtschaften ausgeschöpft werde. Darüber hinaus befänden sich in der Umgebung des Vorhabens mischgebietsübliche Gewerbebetriebe, die in einem allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig seien. Das Vorhaben verstoße zudem nicht gegen § 15 Abs. 1 BauNVO 1962. Das Vorhaben führe auch zusammen mit der benachbarten Spielothek nicht zu einer deutlichen Prägung der unmittelbaren oder der weiteren Umgebung. Denn es befänden sich dort sonst keine weiteren Spielotheken oder sonstigen Vergnügungsstätten.
Von dem Vorhaben gingen auch keine unzumutbaren Belästigungen im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO 1962 aus. Vor diesem Hintergrund könne auch ein „trading-down-Effekt“ ausgeschlossen werden.
10 
Die Klägerin beantragt,
11 
1. das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 06.11.2008 - 4 K 764/08 - zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 18.01.2008 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung für den Umbau und die Nutzungsänderung des bestehenden Einzelhandelsgeschäfts im Erdgeschoss des Gebäudes ... ... in ..., Flurstück-Nr. ... in eine Vergnügungsstätte/Spielothek mit einer Grundfläche von 100 m² zu erteilen.
12 
2. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
13 
Die Beklagte beantragt,
14 
die Berufung zurückzuweisen.
15 
Zur Begründung trägt sie vor: Das Vorhaben der Klägerin sei kerngebietstypisch, weil nach der Änderung der Spielverordnung der bisherige Schwellenwert von 100 m² Grundfläche für die Zulässigkeit einer Spielothek in einem Mischgebiet nicht mehr beibehalten werden könne. Bei der Einstufung einer Spielhalle als kerngebietstypisch oder mischgebietsverträglich komme der Anzahl der Spielgeräte die erheblichste Bedeutung zu. Sie entscheide über die Attraktivität einer Vergnügungsstätte. Je mehr Geldspielgeräte in einer Spielothek vorhanden seien, desto mehr Besucher fühlten sich durch die Spielothek angezogen. Die flächenmäßige Größe einer Vergnügungsstätte gebe dagegen keine Anhaltspunkte dafür, wie viele Besucher durch eine Spielhalle angezogen würden. Die Änderungen der Spielverordnung seien zudem ausschließlich unter ordnungsrechtlichen Gesichtspunkten erfolgt; bauplanungsrechtliche Gesichtspunkte habe der Normgeber nicht regeln wollen. Die Änderungen der Spielverordnung machten das Spielen an Geldspielgeräten auch nicht deutlich weniger attraktiv als bisher. Die nunmehr zwingenden Spielpausen ermöglichten dem Besucher, an ein anderes Gerät zu gehen, so dass das bislang bespielte Gerät für einen neuen Besucher frei werde. Mit dem Verbot der sog. Fun-Games habe der Gesetzgeber die fehlerhafte Einschätzung berichtigen wollen, die man bei der Einführung dieser Geräte hinsichtlich ihres Gefährdungspotenzials gehabt habe. Dagegen habe er mit dem Herabsetzen der Mindestgrundfläche für ein Geld- oder Warenspielgerät und dem Heraufsetzen der Gesamtzahl der Spielgeräte nicht etwa einen Ausgleich für die vermeintlich geringere Attraktivität der Spielhalle durch das Verbot der Fun-Games schaffen wollen. Eine Ausnahme oder Befreiung komme bereits aus den vom Verwaltungsgericht genannten Gründen nicht in Betracht. Darüber hinaus sei das Vorhaben nach § 15 Abs. 1 BauNVO unzulässig. Es störe in Verbindung mit der benachbarten Spielhalle die umliegende Wohnnutzung deutlich und stelle somit einen Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets dar. Die beiden benachbarten Spielhallen ergänzten sich und profitierten von Mitnahmeeffekt, was zur Erhöhung der jeweiligen Nutzung führen könne. Aufgrund ihrer unmittelbaren Nachbarschaft und der identischen Öffnungszeiten könnten sie von den Besuchern als ein Standort wahrgenommen werden. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass die beiden Spielhallen zusammen 15 Geldspielgeräte anbieten könnten. Von den beiden Spielhallen könnte darüber hinaus ein trading-down-Effekt ausgehen, denn es sei von negativen Auswirkungen auf das durch Wohnnutzungen und Dienstleistungsgewerbe geprägte Mischgebiet auszugehen. Das Vorhaben sei schließlich auch nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO 1962 unzulässig, da die unmittelbare Nachbarschaft ganz überwiegend von Wohnbebauung geprägt sei und das Vorhaben die bereits durch die vorhandene Spielhalle bestehende städtebauliche Spannungslage unerträglich verschärfe.
16 
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze verwiesen. Dem Senat liegt die das Vorhaben betreffende Bauakte sowie die die angrenzende Spielothek betreffende Bauakte der Beklagten vor. Sie waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung.

Entscheidungsgründe

 
A.
17 
Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere innerhalb der vom Senat - nach fristgerechtem Antrag - gewährten Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist rechtzeitig begründet worden (§ 124a Abs. 6 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 3 VwGO).
B.
18 
Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht Freiburg hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die von ihr begehrte Baugenehmigung zur Nutzung eines Einzelhandelsgeschäftes als Spielothek. Denn das Vorhaben verstößt gegen Vorschriften des Bauplanungsrechts; es ist mit § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vereinbar.
19 
Das Vorhaben beurteilt sich bauplanungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 und § 34 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit den Festsetzungen des einfachen Bebauungsplans 5 - 9 a „...-Mitte“ in der Fassung der Änderungssatzung vom 07.06.1966, der für das Vorhabengrundstück ein Mischgebiet festsetzt. Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung, ob die geplante Spielothek aufgrund ihrer Größe von 100 m² und acht Geldspielautomaten, einem Billardtisch sowie einem Unterhaltungsgerät für Karten- und Brettspiele mit dieser Festsetzung der Art der baulichen Nutzung noch vereinbar ist (dazu I.). Denn selbst wenn sie als noch mischgebietsverträglich, d.h. nicht kerngebietstypisch einzustufen ist, verstößt sie gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO (dazu II.).
I.
20 
Der Senat hat erhebliche Zweifel, ob - wie das Verwaltungsgericht angenommen hat - das Vorhaben die Anforderungen an eine kerngebietstypische Spielhalle erfüllt und bereits deshalb in einem Mischgebiet im Sinne des § 6 der Baunutzungsverordnung in der hier maßgeblichen Fassung vom 26.06.1962 - im Folgenden: BauNVO 1962 - unzulässig ist. Insbesondere stellt er infrage, ob das von der Rechtsprechung unter der Geltung der Spielverordnung in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung erarbeitete Merkmal für die Abgrenzung einer mischgebietsverträglichen zu einer kerngebietstypischen Spielhalle, der sogenannte Schwellenwert von 100 m² (dazu 1.), auch nach der Novellierung der Spielverordnung zum 01.01.2006 noch zur Anwendung kommen kann (dazu 2.).
21 
1. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO 1962 dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach Absatz 2 der Vorschrift sind neben Wohngebäuden (Nr. 1) unter anderem „sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“ (Nr. 4) allgemein zulässig. Vergnügungsstätten - wozu Spielhallen nach allgemeinem Verständnis zählen - werden in § 6 Abs. 2 BauNVO 1962 dagegen nicht ausdrücklich erwähnt. Sie sind nur im Katalog der allgemein zulässigen Nutzungen in einem Kerngebiet (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1962) genannt. Dennoch ging die Rechtsprechung und Literatur zumindest bereits unter der Geltung der Baunutzungsverordnung 1977 nahezu einhellig davon aus, dass eine Vergnügungsstätte nicht nur in Kerngebieten (und nach § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977 ausnahmsweise in besonderen Wohngebieten) zulässig ist, sondern dass sie eine besondere Art eines gewerblichen Betriebs darstellt und daher als „sonstiger Gewerbebetrieb“ beispielsweise auch in einem Mischgebiet zugelassen werden kann, wenn sie nicht dem Typus der Vergnügungsstätte entspricht, wie er für Einrichtungen in Kerngebieten kennzeichnend ist und keine wesentlichen Störungen der Wohnruhe vor allem am Abend und in der Nacht mit sich bringt (vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 64.79 -, BVerwGE 68, 207). Nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1977 waren in Mischgebieten „sonstige Gewerbebetriebe“ allgemein zulässig. Der noch in § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1962 und 1968 bei den sonstigen Gewerbebetrieben enthaltene Zusatz „nicht wesentlich störende“ ist seit der Fassung 1977 entfallen. Der Zusatz wurde wohl als überflüssig angesehen, weil nach der allgemeinen Gebietsbeschreibung in § 6 Abs. 1 BauNVO (sämtlicher Fassungen) Mischgebiete ohnehin nur der Unterbringung solcher Gewerbebetriebe dienen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Daher ist auch unter der Geltung der Baunutzungsverordnung 1962 eine Spielhalle in einem Mischgebiet als sonstiger Gewerbebetrieb zulässig, wenn sie nicht kerngebietstypisch ist und das Wohnen nicht wesentlich stört.
22 
Kerngebietstypisch sind nach allgemeiner Auffassung solche Vergnügungsstätten, die als „zentrale Dienstleistungsbetriebe“ einen „größeren Einzugsbereich haben“ und „für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen“. Allein ein übergemeindlicher Kundenstamm macht eine Einrichtung jedoch noch nicht zu einer zentralen kerngebietstypischen Einrichtung. Vielmehr muss eine gewisse Größe des Betriebes hinzukommen. Denn maßgebend für die Unverträglichkeit einer Vergnügungsstätte mit einer Wohnnutzung ist der Störungsgrad der Einrichtung. Dieser hängt entscheidend von der Größe des Betriebes ab (vgl. BVerwG, Urteil vom 21.02.1986 - 4 C 31.83 -, NVwZ 1986, 643). Die Betriebsgröße einer Spielhalle wird wiederum bestimmt durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte sowie die Zahl der Besucherplätze (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264).
23 
Wenngleich Einigkeit darüber besteht, dass die Abgrenzung von mischgebietsverträglichen Spielhallen und kerngebietstypischen Spielhallen nicht schematisch erfolgen kann, sondern eine Einzelfallentscheidung unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse erfordert, hat sich doch unter der Geltung der Spielverordnung in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung ein sogenannter Schwellenwert herausgebildet. Danach spricht bei Spielhallen bis zu einer Größe von ungefähr 100 m² vieles für eine Mischgebietsverträglichkeit, während Spielhallen, die diesen Schwellenwert überschreiten, eher als kerngebietstypisch einzustufen sind (vgl. z.B. VGH Baden-Württ., Urteil vom 20.08.1991 - 5 S 2881/90 -, NVwZ-RR 1992, 465; Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987 - 6 A 139/86 -, NVwZ 1988, 1141; OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 21.06.1994 - 11 A 1113/91 -, BRS 56 Nr. 58). Dieser Wert stellt allerdings keine starre Grenze, sondern nur einen Anhaltswert dar (vgl. VGH Baden-Württ., Beschluss vom 12.09.2002 - 8 S 1571/01 -, GewArch 2003, 214). Von der Betriebsfläche hängt ab, wie viele Geld- oder Warenspielgeräte in rechtlich zulässiger Weise aufgestellt werden können. Denn die entsprechende Regelung des § 3 Abs. 2 SpielV über die in einer Spielhalle maximal zulässige Anzahl von Geld- und Warenspielgeräten knüpft an die Betriebsfläche an. Art und Anzahl der Spielgeräte bestimmen wiederum maßgeblich die Attraktivität der Spielhalle und damit regelmäßig den Umfang des Zuspruchs sowie den Grad der mit der Benutzung der Spielhalle für die Wohnnutzung typischerweise verbundenen Störungen (vgl. OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 21.06.1994, a.a.O.). Solche Störungen werden insbesondere durch den An-, Abfahrts- und Parksuchverkehr ausgelöst, den der Betrieb verursacht. Der Betrieb der Spielgeräte selbst wird dagegen in der Regel kaum nennenswerte Geräuschemissionen verursachen, die ein Störungspotential für die umliegende Wohnnutzung darstellen. Insofern liegt eine andere Situation vor, als dies beispielsweise bei Gewerbsbetrieben mit lärmintensiven Maschinen der Fall ist, bei denen der Betrieb der Maschinen oft die maßgebende Geräuschquelle darstellt. Es liegt auf der Hand, dass der Grad der Störung mit der Anzahl der Besucher der Spielhalle zunimmt. Je größer eine Spielhalle ist, desto mehr Spielgeräte dürfen darin aufgestellt werden und desto mehr Besucher sind typischerweise zu erwarten. Die Größe der Spielhalle lässt somit Rückschlüsse auf den Grad der Störung zu, den die Spielhalle verursacht.
24 
Eine Art „Geburtsstunde“ des Schwellenwertes lässt sich in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und der Oberverwaltungsgerichte zwar nicht feststellen. Vielmehr hat sich die Rechtsprechung durch Einzelfallentscheidungen an diesen Wert „herangetastet“. Zur Herleitung des Schwellenwertes lässt sich jedoch zumindest Folgendes feststellen: Dem von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Schwellenwert von 100 m² für die Abgrenzung einer mischgebietsverträglichen zu einer kerngebietstypischen Spielhalle ist als Ausgangspunkt § 3 Abs. 2 SpielV zugrunde gelegt worden. Diese Vorschrift regelte in ihrer bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung, dass je 15 m² Grundfläche höchstens ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden durfte. Insgesamt war die Anzahl dieser Geräte auf zehn beschränkt. In Betrieben mit einer Nutzfläche von ca. 100 m² waren somit maximal sechs Geld- oder Warenspielgeräte zulässig. Solche Spielhallen wurden in aller Regel als mischgebietsverträglich eingestuft (vgl. VGH Baden-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -, BauR 2007, 1373); sie waren aus betriebswirtschaftlicher Sicht im mittleren Bereich anzusiedeln (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.08.1992 - 4 C 57.89 -, NVwZ-RR 1993, 66; Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987, a.a.O.).
25 
2. Aufgrund der Änderung der Spielverordnung zum 01.01.2006 darf nunmehr nicht mehr nur je 15 m² Grundfläche, sondern je 12 m² Grundfläche ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden. Gleichzeitig wurde die maximal zulässige Anzahl solcher Spielgeräte je Betrieb von zehn auf 12 erhöht. Legt man der Abgrenzung von mischgebietsverträglichen zu kerngebietstypischen Spielhallen weiterhin den Schwellenwert von 100 m² zugrunde, so sind nunmehr auch Spielhallen mit acht Spielgeräten mischgebietsverträglich.
26 
Die obigen Ausführungen zeigen jedoch, dass der Schwellenwert von 100 m² kein reiner Flächenwert ist. Vielmehr ist er mittelbar entwickelt worden und zwar durch eine Multiplikation der Spielgeräte mit dem „Grundwert“ von 15 m² je Spielgerät. Zusätzlich wurden Betriebe mit sechs Geldspielgeräten - wohl ausgehend von der maximal zulässigen Anzahl von insgesamt zehn Geräten und einem arithmetischen Mittel von fünf Geräten - als Betriebe im mittleren Bereich eingestuft (so BVerwG, Urteil vom 20.08.1992 - 4 C 57.89 -, a.a.O. und Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987, a.a.O. allerdings ohne nähere Begründung).
27 
Der Senat hat erhebliche Zweifel, ob unter der Geltung der neuen Spielverordnung der Abgrenzung von mischgebietsverträglichen zu kerngebietstypischen Spielhallen weiterhin der Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche zugrunde zu legen ist (von der Rspr. wurde dies bislang entweder offengelassen vgl. z.B. VGH Baden-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -‚ BauR 2007, 1373, oder es wurde ohne Erörterung dieser Frage weiterhin der Schwellenwert von 100 m² angewendet, vgl. Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45 [fünffache Überschreitung des Schwellenwertes] und BayVGH, Beschluss vom 11.02.2009 - 2 ZB 08.3309 -, juris). Zu denken wäre zunächst an eine Korrektur des Schwellenwertes nach unten - wie dies vom Verwaltungsgericht angenommen wurde -, weil auf 100 m² Nutzfläche nunmehr acht Geldspielgeräte aufgestellt werden dürfen (so auch VG Gelsenkirchen, Urteil vom 09.07.2008 - 10 K 2870/07 -, juris Rn. 24). Dies wäre insoweit folgerichtig, als das städtebauliche Störpotential einer Spielhalle nicht von ihrer Fläche als solche ausgeht, sondern von der Intensität der Nutzung dieser Fläche zum Aufstellen von Spielgeräten. Dieses Störpotential pro Spielgerät ist jedoch auch nach der Novellierung der Spielverordnung im Wesentlichen unverändert geblieben.
28 
Damit würde jedoch ausgeblendet, dass durch die Änderung der Spielverordnung eine ganz erhebliche Veränderung der Struktur einer Spielhalle ausgelöst wurde, die sich auch auf deren baurechtlich relevantes Störpotential ausgewirkt hat. Denn durch das Verbot der sogenannten Fun Games hat sich die Zahl der Besucher pro gewerberechtlich konzessionierter Spielhalle im Regelfall reduziert, so dass auch die Störungen der Wohnnutzung in der Umgebung dieser Spielhalle abgenommen haben.
29 
Bis zur Novellierung der Spielverordnung galten diese Fun Games nicht als Geldspielgeräte, sondern als erlaubnisfreie Unterhaltungsgeräte. Die an diesen Geräten gewonnenen Weiterspielberechtigungsmarken, sog. Tokens, wurden jedoch illegal in Geld getauscht, so dass die Geräte faktisch als Geldspielgeräte missbraucht wurden. Aufgrund der geringen Spielzeit von nur 2 bis 3 Sekunden sowie des unbeschränkten Einsatzes und der unbegrenzten Gewinn- und Verlustmöglichkeiten waren sie bei Spielern sehr beliebt. Da die Aufstellung der Geräte zudem keiner gesonderten Erlaubnis bedurfte, stieg ihre Zahl rasch an, wohingegen die Zahl der eigentlichen Geldspielgeräte stark abnahm (vgl. die Begründung des Verordnungsentwurfs BR-Drs. 655/05 vom 30.08.2005 S. 9). Diese Entwicklung wurde durch das Verbot der Fun Games gestoppt (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Novelle der Spielverordnung, BR-Drs. 881/10 vom 08.12.2010). Da das Hauptinteresse der Spieler jedoch dem Geldspiel gilt, ist die Aufstellung von Unterhaltungsgeräten ohne Geldgewinnmöglichkeit für die Betreiber von Spielhallen nicht lukrativ. Dies belegt exemplarisch der vorliegende Fall. Denn die Klägerin hat eine Spielhalle mit acht Geldspielgeräten, aber nur einem Unterhaltungsgerät und einem Billardtisch zur Genehmigung gestellt. Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen ist aber in der Spielhallenbranche eine Entwicklung zu Mehrfachkonzessionen zu beobachten. Dabei werden in unmittelbarer räumlicher Nähe - meist im selben Gebäude - mehrere gewerberechtlich selbständige Spielhallen betrieben, so dass dort den Spielern eine größere Anzahl an Geldspielgeräten zur Verfügung steht (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Verordnung der Spielverordnung, a.a.O. S. 40).
30 
Durch das Verbot der Fun Games hat sich das städtebauliche Störpotenzial einer Spielhalle nicht unerheblich geändert. Waren vor der Novellierung der Spielverordnung in einer Spielhalle neben einer gewerberechtlich begrenzten Zahl erlaubnispflichtiger Geldspielgeräte noch eine Vielzahl erlaubnisfreier Fun Games zu finden, stehen in den Spielhallen moderner Prägung ganz überwiegend nur noch Geldspielgeräte, deren Anzahl pro Betrieb durch die Spielverordnung begrenzt ist. Sonstige Spielgeräte, wie z.B. Billard, Dart, Kicker oder Flipper sind dagegen kaum vertreten (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Verordnung der Spielverordnung, a.a.O. S. 35). Wegen der normativ nicht begrenzten Zahl an Fun Games besaß eine Spielhalle vor der Novellierung der Spielverordnung im Regelfall deutlich mehr Besucherplätze als dies heute der Fall ist. Dies hat auch Auswirkungen auf deren städtebauliches Störungspotential. Denn eine Spielhalle, in der sich im Wesentlichen nur die nach der Spielverordnung zulässigen Geldspielgeräte befinden, besitzt weniger Besucherplätze und verursacht demzufolge weniger Störungen als eine Spielhalle mit einer größeren Anzahl weiterer Spielgeräte.
31 
Ein Festhalten an dem Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche und einer darauf zulässigen Anzahl von sechs bzw. jetzt acht Geldspielgeräten erscheint dem Senat angesichts der dargestellten tatsächlichen und rechtlichen Veränderungen nicht mehr sachgerecht. Vielmehr liegt es näher, für die Abgrenzung einer kerngebietstypischen zu einer mischgebietsverträglichen Spielhalle auf die Anzahl der in dem Vorhaben geplanten Besucherplätze abzustellen, und zwar losgelöst von den Regelungen der Spielverordnung über die zulässige Anzahl an Geldspielgeräten in einer Spielhalle bestimmter Größe sowie deren absoluter Obergrenze pro Konzession und unabhängig davon, ob es sich um Besucherplätze an Geldspielautomaten, an sonstigen Spielgeräten, an Bistrotischen oder an der Theke handelt. Legt man diesen Maßstab zugrunde, könnte dem Vorhaben der Klägerin die Mischgebietsverträglichkeit wohl nicht abgesprochen werden. Denn in deren geplanter Spielhalle sind neben den acht Geldspielgeräten nur noch ein weiteres Unterhaltungsgerät und ein Billardtisch vorgesehen. Bei voller „Belegung“ der Spielgeräte ist daher von 11 Gästen auszugehen. Hinzu kommen neun Plätze an Bistrotischen und der Theke. Insgesamt stehen daher in der Spielothek 20 Besucherplätze zur Verfügung. Diese Zahl ist regelmäßig wohl nicht geeignet, städtebaulich bedenkliche Unruhe in ein Mischgebiet zu tragen (nach Stüer, ZfWG 2010, 387, 388 sind mehr als 40 Besucherplätze ein Merkmal für eine kerngebietstypische Spielhalle). Denn der durch dieses Vorhaben ausgelöste An-, Abfahrts- und Parksuchverkehr dürfte aufgrund seines relativ geringen Umfangs dort nicht zu gebietsunverträglichen Lärmimmissionen führen. Die Nutzung der Spielhalle im Inneren verursacht kaum Geräusche und es liegen auch keine Erkenntnisse vor, dass durch die Gäste einer Spielhalle in der geplanten Größe auf dem Fußweg zur Spielhalle, auf dem Rückweg oder während des Aufenthalts vor der Spielhalle Geräusche verursacht werden, die das mischgebietsverträgliche Maß überschreiten. Dies gilt auch für die besonders sensiblen Abend- und Nachtstunden.
II.
32 
Das Vorhaben der Klägerin verstößt jedoch gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1962. Nach dieser Vorschrift ist eine in den §§ 2 bis 14 BauNVO 1962 genannte bauliche Anlage im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht. Der Widerspruch gegen eines der genannten Merkmale muss nicht so gravierend sein, dass bereits dieser - für sich genommen - zur Unzulässigkeit eines Vorhabens führt. Vielmehr kann ein Vorhaben auch dann unzulässig sein, wenn es bei Prüfung einzelner Tatbestandsmerkmale noch vertretbar wäre, es jedoch - wie hier - in der Gesamtschau mehrerer Merkmale zu städtebaulichen Unzuträglichkeiten führt (vgl. BayVGH, Urteil vom 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -, juris). Bei der Prüfung, ob ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets besteht, ist maßgeblich auf die jeweilige örtliche Situation abzustellen, in die ein Gebiet hineingeplant ist, sowie auf den jeweiligen Planungswillen, soweit er im zeichnerischen und textlichen Teil des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der Begründung zum Ausdruck gekommen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.12.2008 - 4 B 68.08 -, BRS 73 Nr. 82 und Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45). Es kommt mit anderen Worten entscheidend auf den konkreten Zuschnitt des Baugebiets an, der - auch wenn er sich innerhalb der Variationsbreite eines Mischgebiets im Sinne des § 6 BauNVO 1962 bewegt - von Baugebiet zu Baugebiet unterschiedlich sein kann.
33 
Der Bebauungsplan und seine Begründung geben zwar keine Anhaltspunkte dafür, dass der Plangeber bei Satzungsbeschluss die Ausweisung eines Mischgebiets bestimmter Prägung beabsichtigt hat. Die tatsächliche örtliche Situation ist jedoch stark von Wohnnutzung geprägt. Wenngleich die in einem Mischgebiet Ansässigen stets damit rechnen müssen, dass sämtliche nach § 6 Abs. 2 und 3 BauNVO zulässigen Nutzungen verwirklicht werden, sofern der Bebauungsplan nicht entsprechende Ausnahmen enthält, ist die tatsächliche Entwicklung eines Baugebiets bei der Prüfung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vollständig auszublenden (so aber „grundsätzlich“ Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, § 15 Rn. 12). Denn es handelt sich um eine Entscheidung „im Einzelfall“, die ohne Berücksichtigung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse nicht getroffen werden kann. Wollte man den Anwendungsbereich des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO auf solche Fälle beschränken, in denen der Plangeber einem Mischgebiet eine besondere Funktion zuerkannt hat, würde die Vorschrift weitgehend leerlaufen. Zudem würde verkannt, dass gerade Mischgebiete aufgrund ihrer relativ breiten Palette zulässiger Nutzungen sehr unterschiedliche Entwicklungen nehmen können. Dies hat im Übrigen auch der Gesetzgeber erkannt, indem er in der derzeit geltenden Baunutzungsverordnung 1990 bei der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten maßgeblich darauf abstellt, ob das Vorhaben in einem überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Teil des Mischgebiets verwirklicht werden soll (vgl. § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3 BauNVO 1990).
34 
Aus der von der Beklagten vorgelegten Aufstellung der Nutzungen in der Umgebung des Vorhabens sowie den ebenfalls vorgelegten Lichtbildern lässt sich entnehmen, dass die Gebäude des als Mischgebiet ausgewiesenen Baugebiets überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Denn die vier- bis fünfgeschossigen Häuser in der Umgebung enthalten zu einem erheblichen Teil ausschließlich Wohnungen (... 1, 3, 5 und 7 sowie ... 47, 49, 52, 56, 60 und 62). In den übrigen Häusern (...- ... 11 und 13, ... 50, 51 - 53, 54 55, 57 und 58) befinden sich zwar in den Erdgeschossen Einzelhandelsgeschäfte, Gewerbe-, Handwerks- und Büronutzungen sowie eine Gaststätte. Die restlichen Geschosse dieser Häuser werden jedoch zu Wohnzwecken genutzt. Mit der Eigenart dieses Baugebiets steht die von der Klägerin geplante Spielhalle im Widerspruch im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO.
35 
1. Nach „Anzahl“ kann eine Spielhalle der Eigenart eines Mischgebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb vorhanden ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, BVerwGE 68, 213). Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich zwar um die zweite Spielhalle im Baugebiet. Ob dieser Umstand allein hier zu dessen Unzulässigkeit führt, kann offenbleiben. Diese ergibt sich aber jedenfalls, wenn auch die Lage des Vorhabens sowie dessen Umfang und zusätzlich dessen Zweckbestimmung in den Blick genommen werden.
36 
2. Ein Widerspruch nach der „Lage“ kann vorliegen wenn, das Vorhaben aufgrund seines konkreten Standorts städtebauliche Unzuträglichkeiten in dem Baugebiet hervorruft (vgl. Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45; BayVGH, Urteil vom 15.12.2010, a.a.O.).
37 
Die Spielhalle der Klägerin soll in der oben beschriebenen, durch überwiegende Wohnnutzung geprägten Umgebung direkt neben einer bereits bestehenden Spielhalle errichtet werden. In dieser vorhandenen Spielhalle dürfen nach der baurechtlichen Genehmigung sechs Geldspielgeräte sowie mehrere Unterhaltungsgeräte betrieben werden; es ist baulich mit einem Internetcafé verbunden. Die vorhandene und die geplante Vergnügungsstätte sind zwar baulich getrennt. Sie besitzen gleichwohl eine deutlich größere Magnetwirkung als es zwei im Baugebiet verstreut liegende Spielhallen hätten. Dieser von den Betreibern solcher nebeneinanderliegender Spielhallen auch beabsichtigte Synergieeffekt führt zu einem höheren Besucheraufkommen und damit zu einer größeren Unruhe im Baugebiet. Der Senat teilt die Ansicht des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, dass ein Spielhallenstandort mit vielen Spielgeräten eine größere Anziehungskraft besitzt als Standorte mit wenigen Geräten, da das Risiko der Spieler, kein freies Spielgerät vorzufinden und eine Spielhalle an einem anderen Ort ansteuern zu müssen, reduziert ist. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass in der benachbarten Spielhalle - nach der Baugenehmigung - nicht nur sechs Geldspielgeräte zu finden sind, sondern zusätzlich mehrere Unterhaltungsgeräte sowie ein Billardtisch und ein Dartspiel aufgestellt werden dürfen und zudem ein Internetcafé betrieben werden darf. Der Senat lässt dabei außer Acht, dass diese Spielhalle derzeit wohl baurechtswidrig mit zwölf Geldspielgeräten betrieben wird, was die Magnetwirkung noch deutlich erhöht. Denn die Beklagte hat angekündigt, je nach Ausgang des vorliegenden Verfahrens gegen die ungenehmigte Nutzung vorgehen zu wollen. Auch bei einem genehmigungskonformen Betrieb wären an dem Standort - ohne Berücksichtigung der Theken- und Bistroplätze - ausweislich der zur Genehmigung gestellten und der bereits genehmigten Baupläne bereits 30 Besucherplätze vorhanden. Rechnet man die in den Plänen eingezeichneten Theken- und Bistroplätze hinzu, erhöht sich die Zahl auf 52 Plätze. Selbst wenn man unterstellt, dass die Theken- und Bistroplätze in den Spielhallenbereichen nicht in gleicher Intensität genutzt werden, wie die Besucherplätze an den Spielgeräten, ist an dem Standort eine Zahl an Besucherplätzen vorhanden, die geeignet ist, in diesem Baugebiet ein unzuträgliches Maß an Störungen hervorzurufen. Dieses Störpotential führt zusammen mit dem Umfang und unter zusätzlicher Berücksichtigung der Zweckbestimmung des Vorhabens zu dessen Unzulässigkeit nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO.
38 
3. Ein Widerspruch nach dem „Umfang“ kann sich sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht ergeben (vgl. BayVGH, Urteil vom 15.12.2010, a.a.O.). Von ihrer Größe her fällt die geplante Spielhalle im Verhältnis zu den Anlagen in der Umgebung nicht aus dem Rahmen. Für sich genommen gäbe auch ihr qualitativer Umfang keinen Anlass, an der Verträglichkeit des Vorhabens mit der Eigenart des Baugebiets zu zweifeln. In der Zusammenschau mit der Anzahl und insbesondere der Lage der Spielhalle, widerspricht sie jedoch dessen Eigenart. Denn das Vorhaben befindet sich - wie oben dargestellt - in einer vorwiegend durch Wohnnutzung geprägten Umgebung und besitzt gemeinsam mit der angrenzenden, bereits vorhandenen Spielhalle über 30 Spielerplätze bzw. ca. 50 Besucherplätze. Beide Spielhallen gemeinsam hätten aufgrund ihrer stärkeren Magnetwirkung einen größeren Einzugsbereich und wären geeignet, die gegebene Situation negativ in Bewegung zu bringen. Die beiden Spielhallen, die mit zusammen 14 Geldspielgeräten auch gewerberechtlich zwei Konzessionen erforderten (vgl. § 3 Abs. 2 SpielV), bildeten einen Schwerpunkt der Nutzungsart „Vergnügungsstätte“ in dem betroffenen Baugebiet und wären geeignet, dieses negativ zu prägen. Denn es entspricht einem städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten, zumindest wenn sie in einem Gebiet gehäuft vorhanden sind, negativ auf die Umgebung auswirken, indem sie den sogenannten trading-down-Effekt auslösen (BVerwG, Urteil vom 15.12.1994 - 4 C 13.93 -, NVwZ 1995, 698). Dieser Effekt wird durch die „Sogwirkung“ von Vergnügungsstätten verursacht. Denn je mehr solcher Nutzungen in einem bestimmten Gebiet bereits vorhanden sind, desto eher werden weitere folgen. Durch das verstärkte Nachrücken von Vergnügungsstätten in freiwerdende Fachgeschäfte verliert aber ein Baugebiet wie das vorliegende an Attraktivität mit der Folge weiterer Abwanderung von Einzelhandelsgeschäften und solcher Nutzungen, die sich eher unproblematisch mit einer Wohnnutzung vereinbaren lassen (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 21.12.1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42). Es kommt hinzu, dass häufig eine Konkurrenzsituation zwischen Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke sowie „normalen“ Gewerbebetrieben mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke eintreten wird. Dies führt tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und Mietpreise und damit zu einer Verdrängung von Gewerbebranchen mit schwächerer Finanzkraft (vgl. OVG Rheinl.-Pfalz, Beschluss vom 27.08.2009 - 8 A 10480/09 -, BRS 74, 85). Die beschriebene Entwicklung im Bereich der gewerblichen Nutzungen hat wiederum negative Auswirkungen auf die Qualität des Baugebiets als Wohnquartier, so dass insgesamt eine schleichende Verschlechterung der Gebietsqualität stattfindet.
39 
4. Der vorliegende Widerspruch des Vorhabens der Klägerin zur Eigenart des Baugebiets wird schließlich noch verstärkt durch die Zweckbestimmung des Vorhabens. Nach der „Zweckbestimmung“ widerspricht ein Vorhaben der Eigenart eines Baugebiets, wenn es sich zwar innerhalb der Bandbreite der regelmäßig oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen des Baugebiets hält, mit dem Baugebiet in seinem konkreten Zuschnitt und seiner konkreten Ausgestaltung jedoch nicht vereinbar ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, a.a.O.). Wenngleich das Vorhaben der Klägerin mit der Eigenart des Baugebiets nicht in dem Sinne in Widerspruch steht, dass es allein aus diesem Grund nach § 15 Abs. 1 Satz 1 VwGO unzulässig wäre, unterscheidet sich seine Zweckbestimmung doch von der Eigenart des konkreten Baugebiets. Denn das Vorhaben der Klägerin dient dem Zweck, eine Möglichkeit zum Amusement bis in die Nacht hinein zu schaffen. Es unterscheidet sich insbesondere durch seine geplante tägliche Öffnung bis 24 Uhr von den Öffnungszeiten der in dem Baugebiet neben der Wohnnutzung zulässigen und vorhandenen Einzelhandels- und Gewerbebetriebe. Deren Öffnungs- und Betriebszeiten enden regelmäßig spätestens um 22 Uhr. Verkaufsstellen müssen darüber hinaus an Sonn- und Feiertagen grundsätzlich geschlossen bleiben (vgl. § 3 Abs. 2 LadÖG). Die von der Klägerin geplante täglich Öffnungszeit erstreckt sich dagegen auch auf die der Ruhe und Erholung der Wohnbevölkerung dienenden späten Abendstunden und die Sonntage. Die Spielhalle zieht daher - wie oben ausgeführt gemeinsam mit der angrenzenden Spielothek - auch und gerade in dieser Zeit eine erhebliche Zahl von Besuchern an, die sich amüsieren wollen, was dem Ruhebedürfnis der Wohnbevölkerung zuwider läuft.
40 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt. Insbesondere kam eine Zulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache nicht in Betracht, da die Frage, ob der „Schwellenwert“ für die Abgrenzung von kerngebietstypischen zu mischgebietsverträglichen Spielhallen nach der Änderung der Spielverordnung nach unten zu korrigieren ist, für den Senat nicht entscheidungserheblich war.
41 
Beschluss vom 16. Februar 2011
42 
Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2004 auf 60.000,-- EUR festgesetzt.
43 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

 
A.
17 
Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere innerhalb der vom Senat - nach fristgerechtem Antrag - gewährten Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist rechtzeitig begründet worden (§ 124a Abs. 6 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 3 VwGO).
B.
18 
Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht Freiburg hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die von ihr begehrte Baugenehmigung zur Nutzung eines Einzelhandelsgeschäftes als Spielothek. Denn das Vorhaben verstößt gegen Vorschriften des Bauplanungsrechts; es ist mit § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vereinbar.
19 
Das Vorhaben beurteilt sich bauplanungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 und § 34 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit den Festsetzungen des einfachen Bebauungsplans 5 - 9 a „...-Mitte“ in der Fassung der Änderungssatzung vom 07.06.1966, der für das Vorhabengrundstück ein Mischgebiet festsetzt. Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung, ob die geplante Spielothek aufgrund ihrer Größe von 100 m² und acht Geldspielautomaten, einem Billardtisch sowie einem Unterhaltungsgerät für Karten- und Brettspiele mit dieser Festsetzung der Art der baulichen Nutzung noch vereinbar ist (dazu I.). Denn selbst wenn sie als noch mischgebietsverträglich, d.h. nicht kerngebietstypisch einzustufen ist, verstößt sie gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO (dazu II.).
I.
20 
Der Senat hat erhebliche Zweifel, ob - wie das Verwaltungsgericht angenommen hat - das Vorhaben die Anforderungen an eine kerngebietstypische Spielhalle erfüllt und bereits deshalb in einem Mischgebiet im Sinne des § 6 der Baunutzungsverordnung in der hier maßgeblichen Fassung vom 26.06.1962 - im Folgenden: BauNVO 1962 - unzulässig ist. Insbesondere stellt er infrage, ob das von der Rechtsprechung unter der Geltung der Spielverordnung in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung erarbeitete Merkmal für die Abgrenzung einer mischgebietsverträglichen zu einer kerngebietstypischen Spielhalle, der sogenannte Schwellenwert von 100 m² (dazu 1.), auch nach der Novellierung der Spielverordnung zum 01.01.2006 noch zur Anwendung kommen kann (dazu 2.).
21 
1. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO 1962 dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach Absatz 2 der Vorschrift sind neben Wohngebäuden (Nr. 1) unter anderem „sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“ (Nr. 4) allgemein zulässig. Vergnügungsstätten - wozu Spielhallen nach allgemeinem Verständnis zählen - werden in § 6 Abs. 2 BauNVO 1962 dagegen nicht ausdrücklich erwähnt. Sie sind nur im Katalog der allgemein zulässigen Nutzungen in einem Kerngebiet (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1962) genannt. Dennoch ging die Rechtsprechung und Literatur zumindest bereits unter der Geltung der Baunutzungsverordnung 1977 nahezu einhellig davon aus, dass eine Vergnügungsstätte nicht nur in Kerngebieten (und nach § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977 ausnahmsweise in besonderen Wohngebieten) zulässig ist, sondern dass sie eine besondere Art eines gewerblichen Betriebs darstellt und daher als „sonstiger Gewerbebetrieb“ beispielsweise auch in einem Mischgebiet zugelassen werden kann, wenn sie nicht dem Typus der Vergnügungsstätte entspricht, wie er für Einrichtungen in Kerngebieten kennzeichnend ist und keine wesentlichen Störungen der Wohnruhe vor allem am Abend und in der Nacht mit sich bringt (vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 64.79 -, BVerwGE 68, 207). Nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1977 waren in Mischgebieten „sonstige Gewerbebetriebe“ allgemein zulässig. Der noch in § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1962 und 1968 bei den sonstigen Gewerbebetrieben enthaltene Zusatz „nicht wesentlich störende“ ist seit der Fassung 1977 entfallen. Der Zusatz wurde wohl als überflüssig angesehen, weil nach der allgemeinen Gebietsbeschreibung in § 6 Abs. 1 BauNVO (sämtlicher Fassungen) Mischgebiete ohnehin nur der Unterbringung solcher Gewerbebetriebe dienen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Daher ist auch unter der Geltung der Baunutzungsverordnung 1962 eine Spielhalle in einem Mischgebiet als sonstiger Gewerbebetrieb zulässig, wenn sie nicht kerngebietstypisch ist und das Wohnen nicht wesentlich stört.
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Kerngebietstypisch sind nach allgemeiner Auffassung solche Vergnügungsstätten, die als „zentrale Dienstleistungsbetriebe“ einen „größeren Einzugsbereich haben“ und „für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen“. Allein ein übergemeindlicher Kundenstamm macht eine Einrichtung jedoch noch nicht zu einer zentralen kerngebietstypischen Einrichtung. Vielmehr muss eine gewisse Größe des Betriebes hinzukommen. Denn maßgebend für die Unverträglichkeit einer Vergnügungsstätte mit einer Wohnnutzung ist der Störungsgrad der Einrichtung. Dieser hängt entscheidend von der Größe des Betriebes ab (vgl. BVerwG, Urteil vom 21.02.1986 - 4 C 31.83 -, NVwZ 1986, 643). Die Betriebsgröße einer Spielhalle wird wiederum bestimmt durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte sowie die Zahl der Besucherplätze (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264).
23 
Wenngleich Einigkeit darüber besteht, dass die Abgrenzung von mischgebietsverträglichen Spielhallen und kerngebietstypischen Spielhallen nicht schematisch erfolgen kann, sondern eine Einzelfallentscheidung unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse erfordert, hat sich doch unter der Geltung der Spielverordnung in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung ein sogenannter Schwellenwert herausgebildet. Danach spricht bei Spielhallen bis zu einer Größe von ungefähr 100 m² vieles für eine Mischgebietsverträglichkeit, während Spielhallen, die diesen Schwellenwert überschreiten, eher als kerngebietstypisch einzustufen sind (vgl. z.B. VGH Baden-Württ., Urteil vom 20.08.1991 - 5 S 2881/90 -, NVwZ-RR 1992, 465; Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987 - 6 A 139/86 -, NVwZ 1988, 1141; OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 21.06.1994 - 11 A 1113/91 -, BRS 56 Nr. 58). Dieser Wert stellt allerdings keine starre Grenze, sondern nur einen Anhaltswert dar (vgl. VGH Baden-Württ., Beschluss vom 12.09.2002 - 8 S 1571/01 -, GewArch 2003, 214). Von der Betriebsfläche hängt ab, wie viele Geld- oder Warenspielgeräte in rechtlich zulässiger Weise aufgestellt werden können. Denn die entsprechende Regelung des § 3 Abs. 2 SpielV über die in einer Spielhalle maximal zulässige Anzahl von Geld- und Warenspielgeräten knüpft an die Betriebsfläche an. Art und Anzahl der Spielgeräte bestimmen wiederum maßgeblich die Attraktivität der Spielhalle und damit regelmäßig den Umfang des Zuspruchs sowie den Grad der mit der Benutzung der Spielhalle für die Wohnnutzung typischerweise verbundenen Störungen (vgl. OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 21.06.1994, a.a.O.). Solche Störungen werden insbesondere durch den An-, Abfahrts- und Parksuchverkehr ausgelöst, den der Betrieb verursacht. Der Betrieb der Spielgeräte selbst wird dagegen in der Regel kaum nennenswerte Geräuschemissionen verursachen, die ein Störungspotential für die umliegende Wohnnutzung darstellen. Insofern liegt eine andere Situation vor, als dies beispielsweise bei Gewerbsbetrieben mit lärmintensiven Maschinen der Fall ist, bei denen der Betrieb der Maschinen oft die maßgebende Geräuschquelle darstellt. Es liegt auf der Hand, dass der Grad der Störung mit der Anzahl der Besucher der Spielhalle zunimmt. Je größer eine Spielhalle ist, desto mehr Spielgeräte dürfen darin aufgestellt werden und desto mehr Besucher sind typischerweise zu erwarten. Die Größe der Spielhalle lässt somit Rückschlüsse auf den Grad der Störung zu, den die Spielhalle verursacht.
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Eine Art „Geburtsstunde“ des Schwellenwertes lässt sich in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und der Oberverwaltungsgerichte zwar nicht feststellen. Vielmehr hat sich die Rechtsprechung durch Einzelfallentscheidungen an diesen Wert „herangetastet“. Zur Herleitung des Schwellenwertes lässt sich jedoch zumindest Folgendes feststellen: Dem von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Schwellenwert von 100 m² für die Abgrenzung einer mischgebietsverträglichen zu einer kerngebietstypischen Spielhalle ist als Ausgangspunkt § 3 Abs. 2 SpielV zugrunde gelegt worden. Diese Vorschrift regelte in ihrer bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung, dass je 15 m² Grundfläche höchstens ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden durfte. Insgesamt war die Anzahl dieser Geräte auf zehn beschränkt. In Betrieben mit einer Nutzfläche von ca. 100 m² waren somit maximal sechs Geld- oder Warenspielgeräte zulässig. Solche Spielhallen wurden in aller Regel als mischgebietsverträglich eingestuft (vgl. VGH Baden-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -, BauR 2007, 1373); sie waren aus betriebswirtschaftlicher Sicht im mittleren Bereich anzusiedeln (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.08.1992 - 4 C 57.89 -, NVwZ-RR 1993, 66; Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987, a.a.O.).
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2. Aufgrund der Änderung der Spielverordnung zum 01.01.2006 darf nunmehr nicht mehr nur je 15 m² Grundfläche, sondern je 12 m² Grundfläche ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden. Gleichzeitig wurde die maximal zulässige Anzahl solcher Spielgeräte je Betrieb von zehn auf 12 erhöht. Legt man der Abgrenzung von mischgebietsverträglichen zu kerngebietstypischen Spielhallen weiterhin den Schwellenwert von 100 m² zugrunde, so sind nunmehr auch Spielhallen mit acht Spielgeräten mischgebietsverträglich.
26 
Die obigen Ausführungen zeigen jedoch, dass der Schwellenwert von 100 m² kein reiner Flächenwert ist. Vielmehr ist er mittelbar entwickelt worden und zwar durch eine Multiplikation der Spielgeräte mit dem „Grundwert“ von 15 m² je Spielgerät. Zusätzlich wurden Betriebe mit sechs Geldspielgeräten - wohl ausgehend von der maximal zulässigen Anzahl von insgesamt zehn Geräten und einem arithmetischen Mittel von fünf Geräten - als Betriebe im mittleren Bereich eingestuft (so BVerwG, Urteil vom 20.08.1992 - 4 C 57.89 -, a.a.O. und Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987, a.a.O. allerdings ohne nähere Begründung).
27 
Der Senat hat erhebliche Zweifel, ob unter der Geltung der neuen Spielverordnung der Abgrenzung von mischgebietsverträglichen zu kerngebietstypischen Spielhallen weiterhin der Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche zugrunde zu legen ist (von der Rspr. wurde dies bislang entweder offengelassen vgl. z.B. VGH Baden-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -‚ BauR 2007, 1373, oder es wurde ohne Erörterung dieser Frage weiterhin der Schwellenwert von 100 m² angewendet, vgl. Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45 [fünffache Überschreitung des Schwellenwertes] und BayVGH, Beschluss vom 11.02.2009 - 2 ZB 08.3309 -, juris). Zu denken wäre zunächst an eine Korrektur des Schwellenwertes nach unten - wie dies vom Verwaltungsgericht angenommen wurde -, weil auf 100 m² Nutzfläche nunmehr acht Geldspielgeräte aufgestellt werden dürfen (so auch VG Gelsenkirchen, Urteil vom 09.07.2008 - 10 K 2870/07 -, juris Rn. 24). Dies wäre insoweit folgerichtig, als das städtebauliche Störpotential einer Spielhalle nicht von ihrer Fläche als solche ausgeht, sondern von der Intensität der Nutzung dieser Fläche zum Aufstellen von Spielgeräten. Dieses Störpotential pro Spielgerät ist jedoch auch nach der Novellierung der Spielverordnung im Wesentlichen unverändert geblieben.
28 
Damit würde jedoch ausgeblendet, dass durch die Änderung der Spielverordnung eine ganz erhebliche Veränderung der Struktur einer Spielhalle ausgelöst wurde, die sich auch auf deren baurechtlich relevantes Störpotential ausgewirkt hat. Denn durch das Verbot der sogenannten Fun Games hat sich die Zahl der Besucher pro gewerberechtlich konzessionierter Spielhalle im Regelfall reduziert, so dass auch die Störungen der Wohnnutzung in der Umgebung dieser Spielhalle abgenommen haben.
29 
Bis zur Novellierung der Spielverordnung galten diese Fun Games nicht als Geldspielgeräte, sondern als erlaubnisfreie Unterhaltungsgeräte. Die an diesen Geräten gewonnenen Weiterspielberechtigungsmarken, sog. Tokens, wurden jedoch illegal in Geld getauscht, so dass die Geräte faktisch als Geldspielgeräte missbraucht wurden. Aufgrund der geringen Spielzeit von nur 2 bis 3 Sekunden sowie des unbeschränkten Einsatzes und der unbegrenzten Gewinn- und Verlustmöglichkeiten waren sie bei Spielern sehr beliebt. Da die Aufstellung der Geräte zudem keiner gesonderten Erlaubnis bedurfte, stieg ihre Zahl rasch an, wohingegen die Zahl der eigentlichen Geldspielgeräte stark abnahm (vgl. die Begründung des Verordnungsentwurfs BR-Drs. 655/05 vom 30.08.2005 S. 9). Diese Entwicklung wurde durch das Verbot der Fun Games gestoppt (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Novelle der Spielverordnung, BR-Drs. 881/10 vom 08.12.2010). Da das Hauptinteresse der Spieler jedoch dem Geldspiel gilt, ist die Aufstellung von Unterhaltungsgeräten ohne Geldgewinnmöglichkeit für die Betreiber von Spielhallen nicht lukrativ. Dies belegt exemplarisch der vorliegende Fall. Denn die Klägerin hat eine Spielhalle mit acht Geldspielgeräten, aber nur einem Unterhaltungsgerät und einem Billardtisch zur Genehmigung gestellt. Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen ist aber in der Spielhallenbranche eine Entwicklung zu Mehrfachkonzessionen zu beobachten. Dabei werden in unmittelbarer räumlicher Nähe - meist im selben Gebäude - mehrere gewerberechtlich selbständige Spielhallen betrieben, so dass dort den Spielern eine größere Anzahl an Geldspielgeräten zur Verfügung steht (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Verordnung der Spielverordnung, a.a.O. S. 40).
30 
Durch das Verbot der Fun Games hat sich das städtebauliche Störpotenzial einer Spielhalle nicht unerheblich geändert. Waren vor der Novellierung der Spielverordnung in einer Spielhalle neben einer gewerberechtlich begrenzten Zahl erlaubnispflichtiger Geldspielgeräte noch eine Vielzahl erlaubnisfreier Fun Games zu finden, stehen in den Spielhallen moderner Prägung ganz überwiegend nur noch Geldspielgeräte, deren Anzahl pro Betrieb durch die Spielverordnung begrenzt ist. Sonstige Spielgeräte, wie z.B. Billard, Dart, Kicker oder Flipper sind dagegen kaum vertreten (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Verordnung der Spielverordnung, a.a.O. S. 35). Wegen der normativ nicht begrenzten Zahl an Fun Games besaß eine Spielhalle vor der Novellierung der Spielverordnung im Regelfall deutlich mehr Besucherplätze als dies heute der Fall ist. Dies hat auch Auswirkungen auf deren städtebauliches Störungspotential. Denn eine Spielhalle, in der sich im Wesentlichen nur die nach der Spielverordnung zulässigen Geldspielgeräte befinden, besitzt weniger Besucherplätze und verursacht demzufolge weniger Störungen als eine Spielhalle mit einer größeren Anzahl weiterer Spielgeräte.
31 
Ein Festhalten an dem Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche und einer darauf zulässigen Anzahl von sechs bzw. jetzt acht Geldspielgeräten erscheint dem Senat angesichts der dargestellten tatsächlichen und rechtlichen Veränderungen nicht mehr sachgerecht. Vielmehr liegt es näher, für die Abgrenzung einer kerngebietstypischen zu einer mischgebietsverträglichen Spielhalle auf die Anzahl der in dem Vorhaben geplanten Besucherplätze abzustellen, und zwar losgelöst von den Regelungen der Spielverordnung über die zulässige Anzahl an Geldspielgeräten in einer Spielhalle bestimmter Größe sowie deren absoluter Obergrenze pro Konzession und unabhängig davon, ob es sich um Besucherplätze an Geldspielautomaten, an sonstigen Spielgeräten, an Bistrotischen oder an der Theke handelt. Legt man diesen Maßstab zugrunde, könnte dem Vorhaben der Klägerin die Mischgebietsverträglichkeit wohl nicht abgesprochen werden. Denn in deren geplanter Spielhalle sind neben den acht Geldspielgeräten nur noch ein weiteres Unterhaltungsgerät und ein Billardtisch vorgesehen. Bei voller „Belegung“ der Spielgeräte ist daher von 11 Gästen auszugehen. Hinzu kommen neun Plätze an Bistrotischen und der Theke. Insgesamt stehen daher in der Spielothek 20 Besucherplätze zur Verfügung. Diese Zahl ist regelmäßig wohl nicht geeignet, städtebaulich bedenkliche Unruhe in ein Mischgebiet zu tragen (nach Stüer, ZfWG 2010, 387, 388 sind mehr als 40 Besucherplätze ein Merkmal für eine kerngebietstypische Spielhalle). Denn der durch dieses Vorhaben ausgelöste An-, Abfahrts- und Parksuchverkehr dürfte aufgrund seines relativ geringen Umfangs dort nicht zu gebietsunverträglichen Lärmimmissionen führen. Die Nutzung der Spielhalle im Inneren verursacht kaum Geräusche und es liegen auch keine Erkenntnisse vor, dass durch die Gäste einer Spielhalle in der geplanten Größe auf dem Fußweg zur Spielhalle, auf dem Rückweg oder während des Aufenthalts vor der Spielhalle Geräusche verursacht werden, die das mischgebietsverträgliche Maß überschreiten. Dies gilt auch für die besonders sensiblen Abend- und Nachtstunden.
II.
32 
Das Vorhaben der Klägerin verstößt jedoch gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1962. Nach dieser Vorschrift ist eine in den §§ 2 bis 14 BauNVO 1962 genannte bauliche Anlage im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht. Der Widerspruch gegen eines der genannten Merkmale muss nicht so gravierend sein, dass bereits dieser - für sich genommen - zur Unzulässigkeit eines Vorhabens führt. Vielmehr kann ein Vorhaben auch dann unzulässig sein, wenn es bei Prüfung einzelner Tatbestandsmerkmale noch vertretbar wäre, es jedoch - wie hier - in der Gesamtschau mehrerer Merkmale zu städtebaulichen Unzuträglichkeiten führt (vgl. BayVGH, Urteil vom 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -, juris). Bei der Prüfung, ob ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets besteht, ist maßgeblich auf die jeweilige örtliche Situation abzustellen, in die ein Gebiet hineingeplant ist, sowie auf den jeweiligen Planungswillen, soweit er im zeichnerischen und textlichen Teil des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der Begründung zum Ausdruck gekommen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.12.2008 - 4 B 68.08 -, BRS 73 Nr. 82 und Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45). Es kommt mit anderen Worten entscheidend auf den konkreten Zuschnitt des Baugebiets an, der - auch wenn er sich innerhalb der Variationsbreite eines Mischgebiets im Sinne des § 6 BauNVO 1962 bewegt - von Baugebiet zu Baugebiet unterschiedlich sein kann.
33 
Der Bebauungsplan und seine Begründung geben zwar keine Anhaltspunkte dafür, dass der Plangeber bei Satzungsbeschluss die Ausweisung eines Mischgebiets bestimmter Prägung beabsichtigt hat. Die tatsächliche örtliche Situation ist jedoch stark von Wohnnutzung geprägt. Wenngleich die in einem Mischgebiet Ansässigen stets damit rechnen müssen, dass sämtliche nach § 6 Abs. 2 und 3 BauNVO zulässigen Nutzungen verwirklicht werden, sofern der Bebauungsplan nicht entsprechende Ausnahmen enthält, ist die tatsächliche Entwicklung eines Baugebiets bei der Prüfung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vollständig auszublenden (so aber „grundsätzlich“ Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, § 15 Rn. 12). Denn es handelt sich um eine Entscheidung „im Einzelfall“, die ohne Berücksichtigung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse nicht getroffen werden kann. Wollte man den Anwendungsbereich des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO auf solche Fälle beschränken, in denen der Plangeber einem Mischgebiet eine besondere Funktion zuerkannt hat, würde die Vorschrift weitgehend leerlaufen. Zudem würde verkannt, dass gerade Mischgebiete aufgrund ihrer relativ breiten Palette zulässiger Nutzungen sehr unterschiedliche Entwicklungen nehmen können. Dies hat im Übrigen auch der Gesetzgeber erkannt, indem er in der derzeit geltenden Baunutzungsverordnung 1990 bei der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten maßgeblich darauf abstellt, ob das Vorhaben in einem überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Teil des Mischgebiets verwirklicht werden soll (vgl. § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3 BauNVO 1990).
34 
Aus der von der Beklagten vorgelegten Aufstellung der Nutzungen in der Umgebung des Vorhabens sowie den ebenfalls vorgelegten Lichtbildern lässt sich entnehmen, dass die Gebäude des als Mischgebiet ausgewiesenen Baugebiets überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Denn die vier- bis fünfgeschossigen Häuser in der Umgebung enthalten zu einem erheblichen Teil ausschließlich Wohnungen (... 1, 3, 5 und 7 sowie ... 47, 49, 52, 56, 60 und 62). In den übrigen Häusern (...- ... 11 und 13, ... 50, 51 - 53, 54 55, 57 und 58) befinden sich zwar in den Erdgeschossen Einzelhandelsgeschäfte, Gewerbe-, Handwerks- und Büronutzungen sowie eine Gaststätte. Die restlichen Geschosse dieser Häuser werden jedoch zu Wohnzwecken genutzt. Mit der Eigenart dieses Baugebiets steht die von der Klägerin geplante Spielhalle im Widerspruch im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO.
35 
1. Nach „Anzahl“ kann eine Spielhalle der Eigenart eines Mischgebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb vorhanden ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, BVerwGE 68, 213). Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich zwar um die zweite Spielhalle im Baugebiet. Ob dieser Umstand allein hier zu dessen Unzulässigkeit führt, kann offenbleiben. Diese ergibt sich aber jedenfalls, wenn auch die Lage des Vorhabens sowie dessen Umfang und zusätzlich dessen Zweckbestimmung in den Blick genommen werden.
36 
2. Ein Widerspruch nach der „Lage“ kann vorliegen wenn, das Vorhaben aufgrund seines konkreten Standorts städtebauliche Unzuträglichkeiten in dem Baugebiet hervorruft (vgl. Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45; BayVGH, Urteil vom 15.12.2010, a.a.O.).
37 
Die Spielhalle der Klägerin soll in der oben beschriebenen, durch überwiegende Wohnnutzung geprägten Umgebung direkt neben einer bereits bestehenden Spielhalle errichtet werden. In dieser vorhandenen Spielhalle dürfen nach der baurechtlichen Genehmigung sechs Geldspielgeräte sowie mehrere Unterhaltungsgeräte betrieben werden; es ist baulich mit einem Internetcafé verbunden. Die vorhandene und die geplante Vergnügungsstätte sind zwar baulich getrennt. Sie besitzen gleichwohl eine deutlich größere Magnetwirkung als es zwei im Baugebiet verstreut liegende Spielhallen hätten. Dieser von den Betreibern solcher nebeneinanderliegender Spielhallen auch beabsichtigte Synergieeffekt führt zu einem höheren Besucheraufkommen und damit zu einer größeren Unruhe im Baugebiet. Der Senat teilt die Ansicht des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, dass ein Spielhallenstandort mit vielen Spielgeräten eine größere Anziehungskraft besitzt als Standorte mit wenigen Geräten, da das Risiko der Spieler, kein freies Spielgerät vorzufinden und eine Spielhalle an einem anderen Ort ansteuern zu müssen, reduziert ist. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass in der benachbarten Spielhalle - nach der Baugenehmigung - nicht nur sechs Geldspielgeräte zu finden sind, sondern zusätzlich mehrere Unterhaltungsgeräte sowie ein Billardtisch und ein Dartspiel aufgestellt werden dürfen und zudem ein Internetcafé betrieben werden darf. Der Senat lässt dabei außer Acht, dass diese Spielhalle derzeit wohl baurechtswidrig mit zwölf Geldspielgeräten betrieben wird, was die Magnetwirkung noch deutlich erhöht. Denn die Beklagte hat angekündigt, je nach Ausgang des vorliegenden Verfahrens gegen die ungenehmigte Nutzung vorgehen zu wollen. Auch bei einem genehmigungskonformen Betrieb wären an dem Standort - ohne Berücksichtigung der Theken- und Bistroplätze - ausweislich der zur Genehmigung gestellten und der bereits genehmigten Baupläne bereits 30 Besucherplätze vorhanden. Rechnet man die in den Plänen eingezeichneten Theken- und Bistroplätze hinzu, erhöht sich die Zahl auf 52 Plätze. Selbst wenn man unterstellt, dass die Theken- und Bistroplätze in den Spielhallenbereichen nicht in gleicher Intensität genutzt werden, wie die Besucherplätze an den Spielgeräten, ist an dem Standort eine Zahl an Besucherplätzen vorhanden, die geeignet ist, in diesem Baugebiet ein unzuträgliches Maß an Störungen hervorzurufen. Dieses Störpotential führt zusammen mit dem Umfang und unter zusätzlicher Berücksichtigung der Zweckbestimmung des Vorhabens zu dessen Unzulässigkeit nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO.
38 
3. Ein Widerspruch nach dem „Umfang“ kann sich sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht ergeben (vgl. BayVGH, Urteil vom 15.12.2010, a.a.O.). Von ihrer Größe her fällt die geplante Spielhalle im Verhältnis zu den Anlagen in der Umgebung nicht aus dem Rahmen. Für sich genommen gäbe auch ihr qualitativer Umfang keinen Anlass, an der Verträglichkeit des Vorhabens mit der Eigenart des Baugebiets zu zweifeln. In der Zusammenschau mit der Anzahl und insbesondere der Lage der Spielhalle, widerspricht sie jedoch dessen Eigenart. Denn das Vorhaben befindet sich - wie oben dargestellt - in einer vorwiegend durch Wohnnutzung geprägten Umgebung und besitzt gemeinsam mit der angrenzenden, bereits vorhandenen Spielhalle über 30 Spielerplätze bzw. ca. 50 Besucherplätze. Beide Spielhallen gemeinsam hätten aufgrund ihrer stärkeren Magnetwirkung einen größeren Einzugsbereich und wären geeignet, die gegebene Situation negativ in Bewegung zu bringen. Die beiden Spielhallen, die mit zusammen 14 Geldspielgeräten auch gewerberechtlich zwei Konzessionen erforderten (vgl. § 3 Abs. 2 SpielV), bildeten einen Schwerpunkt der Nutzungsart „Vergnügungsstätte“ in dem betroffenen Baugebiet und wären geeignet, dieses negativ zu prägen. Denn es entspricht einem städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten, zumindest wenn sie in einem Gebiet gehäuft vorhanden sind, negativ auf die Umgebung auswirken, indem sie den sogenannten trading-down-Effekt auslösen (BVerwG, Urteil vom 15.12.1994 - 4 C 13.93 -, NVwZ 1995, 698). Dieser Effekt wird durch die „Sogwirkung“ von Vergnügungsstätten verursacht. Denn je mehr solcher Nutzungen in einem bestimmten Gebiet bereits vorhanden sind, desto eher werden weitere folgen. Durch das verstärkte Nachrücken von Vergnügungsstätten in freiwerdende Fachgeschäfte verliert aber ein Baugebiet wie das vorliegende an Attraktivität mit der Folge weiterer Abwanderung von Einzelhandelsgeschäften und solcher Nutzungen, die sich eher unproblematisch mit einer Wohnnutzung vereinbaren lassen (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 21.12.1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42). Es kommt hinzu, dass häufig eine Konkurrenzsituation zwischen Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke sowie „normalen“ Gewerbebetrieben mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke eintreten wird. Dies führt tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und Mietpreise und damit zu einer Verdrängung von Gewerbebranchen mit schwächerer Finanzkraft (vgl. OVG Rheinl.-Pfalz, Beschluss vom 27.08.2009 - 8 A 10480/09 -, BRS 74, 85). Die beschriebene Entwicklung im Bereich der gewerblichen Nutzungen hat wiederum negative Auswirkungen auf die Qualität des Baugebiets als Wohnquartier, so dass insgesamt eine schleichende Verschlechterung der Gebietsqualität stattfindet.
39 
4. Der vorliegende Widerspruch des Vorhabens der Klägerin zur Eigenart des Baugebiets wird schließlich noch verstärkt durch die Zweckbestimmung des Vorhabens. Nach der „Zweckbestimmung“ widerspricht ein Vorhaben der Eigenart eines Baugebiets, wenn es sich zwar innerhalb der Bandbreite der regelmäßig oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen des Baugebiets hält, mit dem Baugebiet in seinem konkreten Zuschnitt und seiner konkreten Ausgestaltung jedoch nicht vereinbar ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, a.a.O.). Wenngleich das Vorhaben der Klägerin mit der Eigenart des Baugebiets nicht in dem Sinne in Widerspruch steht, dass es allein aus diesem Grund nach § 15 Abs. 1 Satz 1 VwGO unzulässig wäre, unterscheidet sich seine Zweckbestimmung doch von der Eigenart des konkreten Baugebiets. Denn das Vorhaben der Klägerin dient dem Zweck, eine Möglichkeit zum Amusement bis in die Nacht hinein zu schaffen. Es unterscheidet sich insbesondere durch seine geplante tägliche Öffnung bis 24 Uhr von den Öffnungszeiten der in dem Baugebiet neben der Wohnnutzung zulässigen und vorhandenen Einzelhandels- und Gewerbebetriebe. Deren Öffnungs- und Betriebszeiten enden regelmäßig spätestens um 22 Uhr. Verkaufsstellen müssen darüber hinaus an Sonn- und Feiertagen grundsätzlich geschlossen bleiben (vgl. § 3 Abs. 2 LadÖG). Die von der Klägerin geplante täglich Öffnungszeit erstreckt sich dagegen auch auf die der Ruhe und Erholung der Wohnbevölkerung dienenden späten Abendstunden und die Sonntage. Die Spielhalle zieht daher - wie oben ausgeführt gemeinsam mit der angrenzenden Spielothek - auch und gerade in dieser Zeit eine erhebliche Zahl von Besuchern an, die sich amüsieren wollen, was dem Ruhebedürfnis der Wohnbevölkerung zuwider läuft.
40 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt. Insbesondere kam eine Zulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache nicht in Betracht, da die Frage, ob der „Schwellenwert“ für die Abgrenzung von kerngebietstypischen zu mischgebietsverträglichen Spielhallen nach der Änderung der Spielverordnung nach unten zu korrigieren ist, für den Senat nicht entscheidungserheblich war.
41 
Beschluss vom 16. Februar 2011
42 
Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2004 auf 60.000,-- EUR festgesetzt.
43 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.