Verwaltungsgericht Schwerin Urteil, 09. Okt. 2014 - 2 A 1666/11

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 12. Januar 2006 hinsichtlich der Absätze 2 bis 4 wird geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1. und 2. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 3. im Berufungsverfahren sind nicht erstattungsfähig; diese trägt sie selbst.

Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vom Gericht festgesetzten Kosten abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Beteiligten streiten um einen Anspruch des Klägers auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen die Nutzung eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück.

Der Kläger ist Eigentümer des Flurstücks x der Flur y der Gemarkung D.. Südlich an sein Grundstück grenzt das Flurstück x/2, das im Eigentum der Beigeladenen zu 1. und 2. steht. Das Grundstück des Klägers ist mit einem Einfamilienhaus bebaut, das dem Kläger und seiner Familie als Zweitwohnsitz dient. Auf dem Flurstück x/2 haben die Beigeladenen zu 1. und 2. ein Wohnhaus errichtet. Eine Baugenehmigung ist nicht erteilt worden, da die Baugenehmigungsbehörde die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 64 LBauO M-V a.F. als gegeben angenommen hat. Das Gebäude weist keine in sich abgeschlossene (zweite) Wohnung auf.

Die Grundstücke des Klägers und der Beigeladenen zu 1. und 2. liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 7 "Wohnpark D. Dreieck" der Gemeinde Di..

Am 28.08.1996 beschloss die Gemeindevertretung die Aufstellung des Bebauungsplanes "Wohnpark D. Dreieck". In der Sitzung am 26.02.1996 beschloss die Gemeinde diesen Bebauungsplan als Satzung. Die Baufelder sind als allgemeines Wohngebiet mit einer GRZ von 0,3, offener Bauweise, Einzelhäusern und einem Vollgeschoss sowie einer Traufhöhe von 3,8 m festgesetzt. Im Textteil ist unter anderem die Art der baulichen Nutzung wie folgt festgesetzt:

"1.1. Im allgemeinen Wohngebiet sind alle unter § 4 Abs. 3 BauNVO genannten Ausnahmen ausgenommen Ferienappartements nicht zulässig."

Weiter ist festgesetzt:

"3. Beschränkung der höchst zulässigen Zahl von Wohnungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB

3.1. In den Baufeldern 1, 2, 3, 4, 4 a und 5 ist maximal eine Wohnung pro Gebäude zulässig."

In der Begründung zum Bebauungsplan heißt es unter 2. "Anlass der Planung":

"Ein stetig steigender Bedarf an Wohnungen in der Gemeinde, der sich aus ca. 80 Wohnungssuchenden mit einem großen Anteil an Eigenheimbauwilligen aus der Gemeinde ergibt, machte die Ausweisung von neuen Wohnbauflächen zur Deckung des dringenden Wohnungsbedarfes der Gemeinde im Rahmen des Flächennutzungsplanes notwendig."

Unter 5.1 "Städtebaulich-Räumliches Konzept" heißt es weiter:

"Im Bebauungsplanentwurf wird entsprechend den Zielvorstellungen der Gemeinde Di. als Art der baulichen Nutzung allgemeines Wohngebiet/WA festgesetzt:

Alle in der BauNVO genannten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden ausgeschlossen, um möglichst Beeinträchtigungen auszuschließen.

Lediglich Ferienapartments bleiben zulässig, um der touristisch interessanten Lage Rechnung zu tragen.

Im gesamten Baugebiet sind Einzelhäuser festgesetzt. Bei den vorgeschlagenen 28 Baugrundstücken ergeben sich maximal 32 Wohneinheiten. Durch die Festsetzung der höchst zulässigen Zahl von Wohnungen auf eine Wohnung je Gebäude, mit Ausnahme der Baufelder Nr. 1 A und 3 A ist beabsichtigt, die ortstypische Bebauung weiterzuführen.

Diese vier Grundstücke ermöglichen durch ihre große Grundstücksgröße bzw. die günstige Erschließungssituation als Eckgrundstück die Festlegung von zwei Wohnungen je Gebäude."

Die erste Änderung des Bebauungsplanes nebst Abwägung wurde von der Gemeindevertretung am 03.11.1999 beschlossen. Die textliche Festsetzung zur Wohnungsbegrenzung lautet jetzt wie folgt:

"3.1. In den Baufeldern 1, 1b, 2, 2a, 3, 4, 4a und 5 ist maximal eine Wohnung pro Gebäude zulässig.

3.2. In den Baufeldern 1a, 3a und 3b sind maximal zwei Wohnungen pro Gebäude zulässig."

In der Begründung des geänderten Bebauungsplanes findet sich dazu die Aussage:

"4.3 Anzahl der Wohneinheiten/Gebäude

Die maximal erlaubte Anzahl der Wohneinheiten/Gebäude wird für die Baufelder 1a, 3a sowie 3b auf zwei festgesetzt.

Da lediglich für die o.g. drei Baufelder im Bebauungsplan Nr. 7 keine Angabe zu den maximalen Wohneinheiten/Gebäude erfolgt ist, kam es in der Baupraxis zu Irritationen und Unstimmigkeiten, die eine konkrete Festsetzung im Rahmen der vereinfachten Änderung erforderlich macht."

Die Flurstücke x und x/2 liegen im Baufeld 5.

Die erste Änderung des Bebauungsplanes wurde im Mai 2000 bekannt gemacht.

Mit Schreiben vom 09.04.2003 wandten sich der Kläger und seine Ehefrau als Eigentümer des Flurstücks x an das Amt Darß/Fischland und teilten mit, dass das Gebäude auf dem Nachbargrundstück x/2 unter Verstoß gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans genutzt würde, da es fast ausschließlich ganzjährig an Feriengäste vermietet sei. Vor dem Haus befinde sich seit etwa zwei Jahren eine Werbetafel mit einer Telefonnummer, unter der man das ganze Wohnhaus mieten könne. Es werde um die Einleitung eines Ordnungswidrigkeitenverfahrens gebeten. Mit Schreiben vom 05.06.2003 übersandte der Kläger dem Beklagten einen Internetausdruck mit einer Vermietungsanzeige für das Gebäude der Beigeladenen zu 1. und 2. Der Beklagte führte am 25.08.2003 im Beisein der Beigeladenen zu 1. und 2. und ohne Unterrichtung des Klägers eine Ortsbesichtigung durch. Im Ergebnis dieser Ortsbesichtigung teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass das Gebäude der Beigeladenen zu 1. und 2. gemäß den eingereichten Unterlagen errichtet worden sei. Es gebe keinerlei Anzeichen, dass eine Vermietung im größeren Umfange stattfinde. Die Inneneinrichtung des Hauses lasse keinerlei Schluss auf eine Vermietung zu. Es gebe keine abgeschlossenen Ferienwohnungen. Die angegebene Internetadresse werde seit Jahren nicht gepflegt. Er sehe daher keine Veranlassung auf öffentlich-rechtlichem Wege einzuschreiten.

Der Kläger legte daraufhin mit Schreiben vom 05.03.2004 an den Beklagten einen Detekteibericht über Personen vor, die das Wohnhaus der Beigeladenen zu 1. und 2. im Jahre 2003 genutzt haben. Mit Schreiben vom 12.03.2004 beantragte der Kläger beim Beklagten, den Eigentümern des Grundstückes Flur y Flurstück x/2 in Di. D. die Vermietung des vorbezeichneten Grundbesitzes an Feriengäste zu untersagen. Diesen Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 12.07.2004 ab. Ein Verstoß gegen die Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 7 liege nicht vor. Das Gebäude sei eindeutig nicht ein Ferienappartement bzw. eine Ferienwohnung. Es stelle sich als eine Nutzungseinheit dar und werde von einem wechselnden Personenkreis genutzt. In diesem Haus werde überwiegend gewohnt. Ein Beherbergungsbetrieb liege nicht vor. Die von der Nutzung des Hauses ausgehende Störung der Wohnruhe sei in einem allgemeinen Wohngebiet hinzunehmen, wenn es sich um übliche Störungen handele. Bei nicht hinnehmbaren Störungen sei die Präferenz über zivilrechtliche Unterlassungsansprüche zu sehen.

Den dagegen eingelegten Widerspruch des Klägers wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 14.10.2004 zurück.

Der Kläger erhob zum Verwaltungsgericht Greifswald Klage. Er hat in der mündlichen Verhandlung beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 12.07.2004 und des Widerspruchsbescheides vom 14.10.2004 zu verpflichten, gegenüber dem Beigeladenen zu 1. und 2. ein Verbot zu erlassen, das darauf errichtete Gebäude an Feriengäste zu vermieten, sowie, dem Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten nachzukommen,

hilfsweise: festzustellen, dass das Gebäude der Beigeladenen zu 1. und 2. von den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den örtlichen Bauvorschriften abweicht.

Das Verwaltungsgericht hat mit dem auf die mündliche Verhandlung vom 12.01.2006 ergangenen angefochtenen Urteil den Beklagten verpflichtet, gegenüber den Beigeladenen zu 1. und 2. die Nutzung des Hauses N. 13, Flurstück x/2 der Flur 2 der Gemarkung D. als Ferienhaus zu untersagen und im Übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass das Haus der Beigeladenen zu 1. und 2. im Widerspruch zu den öffentlich-rechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 7 genutzt werde. Es stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beigeladenen zu 1. und 2. ihr Haus an einen wechselnden Personenkreis zu Ferienzwecken überließen. Soweit die Beigeladenen zu 1. und 2. ihr Haus auch selbst als Zweitwohnsitz nutzten und hierfür auch zur Zahlung von Zweitwohnungssteuer herangezogen würden, ändere dies am Vorliegen einer Nutzung des Hauses durch einen ständig wechselnden Personenkreis zu Ferienzwecken nichts. Da das Haus keine weitere in sich abgeschlossene Wohneinheit aufweise, sondern insgesamt eine Wohneinheit bilde, seien die Beigeladenen zu 1. und 2. in den Zeiten ihres Aufenthalts in dem Haus lediglich Teil des ständig wechselnden Personenkreises, von dem das Haus genutzt werde. Der Bebauungsplan Nr. 7 habe auf der Grundlage von § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO Ferienappartements für allgemein zulässig erklärt. Der Begriff des Ferienappartements entspreche dem Begriff der Ferienwohnung als einer in sich abgeschlossenen Wohneinheit innerhalb eines weitere Räumlichkeiten aufweisenden Hauses, die dazu geeignet und bestimmt seien, überwiegend und auf Dauer einen wechselnden Personenkreis zu Erholungszwecken zu dienen. Aus der Begründung ergebe sich, dass der Plangeber dem Bauherrn ermöglichen wolle, in einer nach § 4 Abs. 1 BauNVO allgemein zulässigen baulichen Anlage, insbesondere bei einem Wohngebäude, zusätzlich Ferienwohnungen zur Vermietung an wechselnde Feriengäste einzurichten. In Auslegung der Festsetzung des Bebauungsplans hält das Verwaltungsgericht Wohngebäude für zulässig, die eine Wohnung aufweisen und im Rahmen des durch den Bebauungsplan zugelassenen Maßes der baulichen Nutzung Ferienappartements als in sich abgeschlossene, von der Dauerwohnung getrennte Einheiten enthalten. Das Haus der Beigeladenen zu 1. und 2. werde gegenüber seiner Eignung und insbesondere seiner Bestimmung nach als (nur eine Wohneinheit ausweisendes) Ferienhaus genutzt. Der Kläger habe auch einen Anspruch auf Untersagung der Nutzung des Hauses durch den Beklagten. Ihm stehe der bauplanungsrechtliche Anspruch auf Bewahrung der Gebietsart gegen den Beklagten zu. Die Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung am Bebauungsplan seien grundsätzlich nachbarschützend, sodass ein im Plangebiet belegener Nachbar einen Anspruch auf Erhaltung der Eigenart des Baugebiets habe. Es komme nicht darauf an, ob die dem Bebauungsplan widersprechende Nutzung zu spürbaren Beeinträchtigungen des Klägers führe. Maßgebend sei allein, dass die Nutzung des Hauses der Beigeladenen zu 1. und 2. als Ferienhaus den Festsetzungen des Bebauungsplans zur Gebietsart widerspreche, indem sie derjenige in einem Sondergebiet nach § 10 Abs. 4 BauNVO entspreche.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat zugelassene Berufung der Beigeladenen zu 1. und 2. und des Beklagten.

Die Beigeladenen zu 1. und 2. begründen ihre Berufung im Wesentlichen damit, dass die ursprünglich geplante Vermietung des Hauses als Ferienhaus nach Fertigstellung des Hauses nicht weiterverfolgt worden sei. Die Eintragung im Internet sei inhaltlich teilweise falsch und auch nie gepflegt worden. Im Jahre 2003 sei die Löschung der Interneteintragung erfolgt. Ein Hinweis auf eine Ferienvermietung sei auf dem 2003 entfernten Schild vor ihrem Haus nicht enthalten gewesen. Es stehe nur noch ein Schild mit der Aufschrift "Haus am Wind" vor dem Haus. Sie nutzten - was näher ausgeführt wird - das Haus im Wesentlichen zu eigenen Erholungszwecken, wobei davon auch die Nutzung durch Familienangehörige mitumfasst sei. Sie nutzten ca. 90 bis 100 Tage im Jahr das Haus für sich selbst. Gelegentlich seien auch entferntere Bekannte bzw. Dritte in das Haus gelassen worden. Im Zeitraum von Juli 2001 bis Juli 2005 habe es 190 Fremdübernachtungen dieser Art gegeben. Weder aus einer Kennzeichenliste, die in dem Verfahren des Nachbarn Or. (3 L 75/06) vorgelegt worden sei noch aus den Detekteiberichten ergebe sich etwas für die vom Verwaltungsgericht angenommene überwiegende Fremdnutzung durch Vermietung an Feriengäste. Die Liste der Detektei vermerke nicht die Kennzeichen ihrer sowie ihrer Kinder Fahrzeuge und vermittele daher den falschen Eindruck überwiegender Fremdbesucher. Von einer Ferienhausnutzung könne unter diesen Umständen keine Rede sein. Es gebe weder einen ständigen noch einen überwiegend wechselnden Urlauberkreis, der das Haus nutze.

Selbst wenn von einer Ferienhausnutzung ausgegangen werde, würde dies nicht im Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes stehen. Dieser erlaube - was näher ausgeführt wird - sehr wohl eine Nutzung eines Einfamilienhauses als Ferienhaus. Selbst bei Unwirksamkeit des Bebauungsplanes füge sich die Nutzung des Gebäudes in die nähere Umgebung ein, da auch die dortigen Grundstücke jedenfalls teilweise für Ferienzwecke genutzt würden. Eine Ermessensreduzierung auf Null sei nicht zu erkennen. Der Kläger sei nicht in nachbarschützenden Vorschriften verletzt, weil die Festsetzung hinsichtlich der Art der Nutzung und etwaige Beschränkungen der Zahl der Wohnungen im Gebäude nicht nachbarschützend seien.

Die Beigeladenen zu 1. und 2. beantragen,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 12.01.2006 zu ändern und die Klage im vollen Umfang abzuweisen.

Der Beklagte begründet seine Berufung im Wesentlichen damit, die Festsetzungen des Bebauungsplanes seien so zu verstehen, dass Ferienappartements als Nutzungsform des Beherbergungsgewerbes zulässig seien. Diese Nutzungsform führten auch die Beigeladenen zu 1. und 2. durch. Eine Veränderung des Gebietscharakters sei nicht zu befürchten, solange das Wohnen im Baugebiet vorherrsche. Eine solche Nutzung herrsche im Wohngebiet vor. Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 12.01.2006 zu ändern und die Klage im vollen Umfang abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil.

Für die weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Behördenakte, die in Kopie vorliegenden Vorgänge hinsichtlich der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7 und der 1. Änderung dieses Bebauungsplanes und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung verwiesen.

I. Die Berufungen der Beigeladenen zu 1. und 2. und des Beklagten haben Erfolg. Das angefochtene Urteil ist zu ändern und die Klage abzuweisen. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Verpflichtung des Beklagten zum Erlass einer Verfügung, durch die den Beigeladenen zu 1. und 2. die Nutzung des Gebäudes auf dem Flurstück 18/2 der Flur 2 der Gemarkung D. zu Ferienzwecken untersagt wird. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 80 Abs. 2 LBauO M-V (vom 18.04.2006, GVOBl. S. 102).

Voraussetzung für den Anspruch eines Dritten auf Einschreiten oder jedenfalls einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde hierüber ist nach der Rechtsprechung des Senats, dass die Errichtung oder Nutzung einer baulichen Anlage öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht und dadurch den Dritten in subjektiven Rechten verletzt (vgl. OVG Greifswald, U. v. 02.07.2003 - 3 L 157/02 - NordÖR 2004, 25 = LKV 2004, 188).

a) Ob das Gebäude ohne Baugenehmigung nach § 64 LBauO a.F. errichtet werden durfte, kann dahinstehen, da die Beachtung des Baugenehmigungsverfahrens als solches keine subjektiven Rechte vermittelt (vgl. BVerwG, U. v. 15.10.1990 - 7 C 55/89, 56/89 - BVerwGE 85, 368).

b) Die Verletzung materieller subjektiver Rechte ist nicht festzustellen.

Sie ergeben sich nicht aus dem vom Verwaltungsgericht als subjektives Recht herangezogenen Gebietserhaltungsanspruch. Dieser Gebietserhaltungsanspruch setzt voraus, dass das Grundstück des Klägers und das Grundstück, dessen Nutzung als mit dem Gebietscharakter unvereinbar angesehen wird, im Geltungsbereich des gleichen Bebauungsplanes liegen und dieser Bebauungsplan wirksam ist. Weiter setzt der Gebietserhaltungsanspruch voraus, dass die ausgeübte Nutzung von drittschützenden Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht gedeckt wird. Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor.

aa) Die von den Beigeladenen zu 1. und 2. persönlich ausgeübte Nutzung des Flurstücks x/2 wird von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gedeckt. Der Kläger selbst hat in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass die Beigeladenen zu 1. und 2. selbst das Gebäude auf dem Flurstück x/2 zum Zweck des Wohnens nutzen. Auch nach der Überzeugung des Senats wohnen die Beigeladenen zu 1. und 2. im Sinne des § 4 Abs. 1 BauNVO dort. Der bauplanungsrechtliche Begriff des Wohnens ist gesetzlich nicht definiert, doch ist er durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthaltes geprägt (BVerwG, B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - BauR 1996, 676 = BRS 58, Nr. 56). Die auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens schließt einen sogenannten Zweitwohnsitz nicht aus, wenn dieser in (un)regelmäßigen Abständen regelmäßig bewohnt wird. Entscheidend ist, dass über die Zweitwohnung eine Besitzherrschaft besteht und der Verfügungsberechtigte den Zweitwohnsitz als Häuslichkeit betrachtet (Fickert/Fieseler, BauNVO 10. Aufl. 2002, § 3 Rn. 1.2). Diese Voraussetzungen für ein Wohnen am Zweitwohnsitz liegen vor. Die Beigeladenen zu 1. und 2. sind Eigentümer des Hauses, halten sich nach den insoweit übereinstimmenden Darstellungen der Beteiligten immer wieder in dem Haus auf und betrachten es nach ihrer eigenen glaubwürdigen Darstellung als Teil ihrer Häuslichkeit. Dem widerspricht nicht der Umstand, dass sie ihr Haus in D. in der Zeit, in der sie selbst dort nicht wohnen, anderen Personen zum Aufenthalt überlassen. Der Senat sieht keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beigeladenen zu 1. und 2. dadurch die Häuslichkeit dieses Gebäudes und die Eigengestaltung der Haushaltsführung aufgegeben haben. Der Senat hat daher keine Notwendigkeit gesehen, die Fremdnutzung des Gebäudes im Einzelnen festzustellen, insbesondere welcher Personenkreis diese Fremdnutzung ausübt.

bb) Der Senat kann offenlassen, ob die von den Beigeladenen zu 1. und 2. ausgeübte Überlassung des gesamten Hauses an Dritte zu Ferienzwecken von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gedeckt ist. Selbst wenn sich diese Art der Nutzung als gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes objektiv verstoßend erweisen sollte, weil der Bebauungsplan, wie das Verwaltungsgericht annimmt, in Wohngebäuden eine abgeschlossene zum Dauerwohnen geeignete Wohnung festsetzt, verletzt nach Überzeugung des Senats die durch die Beigeladenen zu 1. und 2. ausgeübte Nutzung des Gebäudes den Kläger nicht in einem Gebietserhaltungsanspruch.

(1) Wird unterstellt, dass der Bebauungsplan Nr. 7 wirksam ist, verletzt die durch die Beigeladenen zu 1. und 2. ausgeübte Nutzung des auf dem Flurstück x/2 aufstehenden Gebäudes den Kläger nicht in subjektiven, durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes begründeten Rechten. Das gilt auch dann, wenn davon auszugehen sein sollte, dass die Überlassung des Hauses an Dritte nicht als Wohnen anzusehen ist.

Allerdings haben die Festsetzungen von Baugebieten in einem Bebauungsplan kraft Bundesrecht grundsätzlich nachbarschützende Wirkung für die Eigentümer von Grundstücken innerhalb des Baugebietes. Ausnahmsweise zugelassene Nutzungsarten entfalten aber grundsätzlich keine drittschützende Wirkung, solange die Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt und kein Verstoß gegen das in § 15 BauNVO enthaltene Gebot der Rücksichtnahme vorliegt (Reidt in: Gelzer/Bracher/ Reidt, Bauplanungsrecht 7. Aufl. 2005, Rn 1869). Die hier in Betracht kommenden Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung als Wohnen ist hinsichtlich eines Dritten, dessen Grundstück - wie das des Klägers - im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen, drittschützend.

Drittschützende Wirkung entfaltet die Festsetzung eines Baugebietes nach § 4 Abs. 1 BauNVO bundesrechtlich regelmäßig gegenüber Eigentümern von Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplanes, weil diese durch die Gebietsfestsetzung in den eigenen Nutzungsmöglichkeiten beschränkt werden und im Gegenzug auf die Einhaltung dieser Bindung durch die anderen Eigentümer im Plangebiet einen daraus erwachsenden Anspruch haben (vgl. BVerwG, U. v. 11.05.1989 - 4 C 1.88 - BVerwGE 82, 61 [75]). Das gilt hier auch, soweit neben der Wohnung die Nutzung durch Ferienappartements zulässig ist. MaW: Eine Nutzung, die weder als Wohnen noch als Nutzung als Ferienappartement angesehen werden kann, ist unzulässig und löst den Gebietserhaltungsanspruch aus.

Demgegenüber ist die Festsetzung der Begrenzung der zulässigen Nutzung mit Ferienappartements gegenüber Eigentümern innerhalb des Plangebietes nicht drittschützend. Nach den Darlegungen des Vertreters der Beigeladenen zu 3. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat handelt es sich nicht um die Ausnahme vom generellen Ausschluss aller sonst ausnahmsweise möglichen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO. Vielmehr sollte es ermöglicht werden, im Zusammenhang mit einer Wohnung im gleichen Gebäude auch ein Ferienappartement zu errichten. Es sollte die in diesem Gebiet übliche Nutzung von Wohnhäusern mit Einliegerwohnungen oder einzelnen Zimmern, die zu Ferienzwecken vermietet werden, festgeschrieben werden. Diese Nutzung sollte nicht lediglich als Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB zulässig sein. Ihrem Sinn und Zweck nach dient sie im hier zu entscheidenden konkreten Einzelfall allein Interessen der Allgemeinheit, nämlich der Ermöglichung der Ausnutzung der touristisch interessanten Lage; insoweit blieben Beeinträchtigungen außer Betracht (vgl. Abschnitt 5.1 der Begründung des Bebauungsplanes). Die Festsetzung erfolgte zudem ohne zahlenmäßige Begrenzung. Insoweit ergeben sich die Grenzen der Nutzung mit Ferienappartements nur aus den Festsetzungen über die Bebaubarkeit der einzelnen Baufelder. Durch diese Festsetzung der Zulässigkeit von Ferienappartements wird das allgemeine Wohngebiet auch durch einen (häufig) wechselnden Personenkreis charakterisiert, der sich zu einem bestimmten, vom bloßen Wohnen unterscheidbaren Nutzungszweck dort aufhält. Es handelt sich somit um eine Feingliederung der Gebietsart nach Maßgabe des § 1 Abs. 4 ff. BauNVO.

Aus den oben dargelegten Grundsätzen einer Schicksalsgemeinschaft von Grundstückseigentümern innerhalb eines Plangebietes folgt nicht, dass ein uneingeschränkter Gebietserhaltungsanspruch hinsichtlich solcher Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung besteht, die sich aus einer Feingliederung der Gebietsart nach Maßgabe des § 1 Abs. 4 ff. BauNVO ergibt. Bei einer solchen Feinsteuerung kommt es vielmehr darauf an, ob dem Bebauungsplan selbst zu entnehmen ist, dass auch ihr nachbarschützende Wirkung zukommen soll (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 11.12.2003 - 1 ME 302/03 -, NVwZ 2004, 1010). Derartige Anhaltspunkte sind im vorliegenden Fall nicht erkennbar. Die Begründung des Bebauungsplans macht vielmehr deutlich, dass die Feinsteuerung durch Zulassung von Ferienappartements allein objektiven städtebaulichen Gesichtspunkten folgte. Wird eine solche Nutzung ermöglicht, liegt darin auch dann keine Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs eines Nachbarn, der Eigentum im Plangebiet besitzt, wenn ein ganzes Haus und nicht einzelne Ferienappartements innerhalb eines Wohngebäudes in dieser Weise genutzt werden kann. Typischerweise leben in Ferienappartements nicht nur Einzelgäste oder Ehepaare, sondern Familien und größere Gruppen von Urlaubern. Dies hängt von der Größe der Ferienappartements ab, die im Bebauungsplan nicht geregelt worden ist. Die sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zum Wohnen im Sinne von § 4 Abs. 1 BauNVO aufhaltenden Personen haben keinen Anspruch darauf, dass dort keine oder nur eine bestimmte Art der ausnahmsweise zugelassenen Feriennutzung stattfindet. Die von den Nutzern der Ferienappartements ausgehenden Lebensäußerungen müssen die übrigen im allgemeinen Wohngebiet lebenden Personen im Rahmen der allgemeinen Gesetze hinnehmen.

Soweit der Kläger weiter geltend macht, dadurch dass das Gebäude der Beigeladenen zu 1. und 2. keine eigenständige Wohnung aufweise, und damit das gesamte Gebäude zu Ferienzwecken genutzt werde, wird der Kläger auch in Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung nicht in seinen Rechten verletzt. Die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung hat grundsätzlich keine nachbarschützende Wirkung (vgl. BVerwG, B. v. 23.06.1995 - 4 B 52/95 - NVwZ 1996, 170). Sie dient hier der im Allgemeininteresse liegenden Wahrung des Charakters des Ortsteiles D., der nicht einer verdichteten Bebauung durch alleinige Ferienwohnungen zugeführt werden soll.

Der Kläger kann sich nicht auf eine rücksichtlose Nutzung im Sinne des § 15 BauNVO berufen. Dass die tatsächlich ausgeübte Nutzung des Gebäudes auf dem Flurstück x/2 ihn rücksichtslos beeinträchtigt, ist nicht erkennbar. Gelegentliche Lärmbelästigungen durch Ferienbewohner des Gebäudes erlauben nicht den Rückschluss, dass die ausgeübte Nutzung als solche auch unter Abwägung der Schutzwürdigkeit des Klägers rücksichtslos ist. In diesem Zusammenhang macht der Kläger geltend, die Störungen ergäben sich daraus, dass in dem Haus der Beigeladenen zu 1. und 2. häufiger sich eine größere Anzahl von Personen aufhalte, die sich teilweise auch nachts im Freien aufhielten und dabei ruhestörenden Lärm verursachten. Es kann dahinstehen, ob diesem Vortrag des Klägers zu folgen ist, denn aus ihm ergeben sich keine Gesichtspunkte, die eine Rücksichtslosigkeit im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO begründen könnten. Hier sind nämlich nur städtebauliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Maßgebend sind Nachteile und Belästigungen, aus denen Konflikte zu anderen Nutzungsarten entstehen können. Daher begründet weder eine Belegungsdichte als solche noch Unzuträglichkeiten durch anstößiges Verhalten von Besuchern und Bewohnern einen Verstoß gegen § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO (vgl. Bielenberg in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB § 15 BauNVO Rn. 29 m.w.N.).

(2) Wird die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes unterstellt, ist eine Verletzung des Klägers in subjektiven Rechten ebenfalls nicht erkennbar. Das Gebäude der Beigeladenen zu 1. und 2. liegt aufgrund der Bebauung der Flurstücke x und x/2 und der Nachbargrundstücke auf der gleichen Straßenseite innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB. Aus § 34 Abs. 1 BauGB leitet sich ein subjektives Recht nur ab, wenn die besonderen Voraussetzungen der Verletzung des subjektiven Rücksichtnahmegebotes vorliegen. Das subjektive Rücksichtnahmegebot ist nur dann verletzt, wenn es zu einer dem Betroffenen unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstücks in städtebaulicher Hinsicht kommt. Dafür ist aus den obigen Erwägungen zu § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO hier nichts ersichtlich.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Beigeladenen zu 1. und 2. haben sich durch Antragstellung im erst- und zweitinstanzlichen in ein Kostenrisiko begeben. Für diesen Fall entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Senats, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären. Die Beigeladene zu 3. hat im zweitinstanzlichen Verfahren keinen Antrag gestellt, so dass nach diesen Erwägungen deren außergerichtliche Kosten nicht erstattungsfähig sind.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 2 VwGO, 708 Nr.10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sieht der Senat nicht.

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

Der Kläger hat beantragt,

den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

Der Kläger beantragt,

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

(1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

(2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

(3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11 – LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

(4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

(5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 12. Januar 2006 hinsichtlich der Absätze 2 bis 4 wird geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1. und 2. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 3. im Berufungsverfahren sind nicht erstattungsfähig; diese trägt sie selbst.

Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vom Gericht festgesetzten Kosten abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Beteiligten streiten um einen Anspruch des Klägers auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen die Nutzung eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück.

Der Kläger ist Eigentümer des Flurstücks x der Flur y der Gemarkung D.. Südlich an sein Grundstück grenzt das Flurstück x/2, das im Eigentum der Beigeladenen zu 1. und 2. steht. Das Grundstück des Klägers ist mit einem Einfamilienhaus bebaut, das dem Kläger und seiner Familie als Zweitwohnsitz dient. Auf dem Flurstück x/2 haben die Beigeladenen zu 1. und 2. ein Wohnhaus errichtet. Eine Baugenehmigung ist nicht erteilt worden, da die Baugenehmigungsbehörde die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 64 LBauO M-V a.F. als gegeben angenommen hat. Das Gebäude weist keine in sich abgeschlossene (zweite) Wohnung auf.

Die Grundstücke des Klägers und der Beigeladenen zu 1. und 2. liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 7 "Wohnpark D. Dreieck" der Gemeinde Di..

Am 28.08.1996 beschloss die Gemeindevertretung die Aufstellung des Bebauungsplanes "Wohnpark D. Dreieck". In der Sitzung am 26.02.1996 beschloss die Gemeinde diesen Bebauungsplan als Satzung. Die Baufelder sind als allgemeines Wohngebiet mit einer GRZ von 0,3, offener Bauweise, Einzelhäusern und einem Vollgeschoss sowie einer Traufhöhe von 3,8 m festgesetzt. Im Textteil ist unter anderem die Art der baulichen Nutzung wie folgt festgesetzt:

"1.1. Im allgemeinen Wohngebiet sind alle unter § 4 Abs. 3 BauNVO genannten Ausnahmen ausgenommen Ferienappartements nicht zulässig."

Weiter ist festgesetzt:

"3. Beschränkung der höchst zulässigen Zahl von Wohnungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB

3.1. In den Baufeldern 1, 2, 3, 4, 4 a und 5 ist maximal eine Wohnung pro Gebäude zulässig."

In der Begründung zum Bebauungsplan heißt es unter 2. "Anlass der Planung":

"Ein stetig steigender Bedarf an Wohnungen in der Gemeinde, der sich aus ca. 80 Wohnungssuchenden mit einem großen Anteil an Eigenheimbauwilligen aus der Gemeinde ergibt, machte die Ausweisung von neuen Wohnbauflächen zur Deckung des dringenden Wohnungsbedarfes der Gemeinde im Rahmen des Flächennutzungsplanes notwendig."

Unter 5.1 "Städtebaulich-Räumliches Konzept" heißt es weiter:

"Im Bebauungsplanentwurf wird entsprechend den Zielvorstellungen der Gemeinde Di. als Art der baulichen Nutzung allgemeines Wohngebiet/WA festgesetzt:

Alle in der BauNVO genannten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden ausgeschlossen, um möglichst Beeinträchtigungen auszuschließen.

Lediglich Ferienapartments bleiben zulässig, um der touristisch interessanten Lage Rechnung zu tragen.

Im gesamten Baugebiet sind Einzelhäuser festgesetzt. Bei den vorgeschlagenen 28 Baugrundstücken ergeben sich maximal 32 Wohneinheiten. Durch die Festsetzung der höchst zulässigen Zahl von Wohnungen auf eine Wohnung je Gebäude, mit Ausnahme der Baufelder Nr. 1 A und 3 A ist beabsichtigt, die ortstypische Bebauung weiterzuführen.

Diese vier Grundstücke ermöglichen durch ihre große Grundstücksgröße bzw. die günstige Erschließungssituation als Eckgrundstück die Festlegung von zwei Wohnungen je Gebäude."

Die erste Änderung des Bebauungsplanes nebst Abwägung wurde von der Gemeindevertretung am 03.11.1999 beschlossen. Die textliche Festsetzung zur Wohnungsbegrenzung lautet jetzt wie folgt:

"3.1. In den Baufeldern 1, 1b, 2, 2a, 3, 4, 4a und 5 ist maximal eine Wohnung pro Gebäude zulässig.

3.2. In den Baufeldern 1a, 3a und 3b sind maximal zwei Wohnungen pro Gebäude zulässig."

In der Begründung des geänderten Bebauungsplanes findet sich dazu die Aussage:

"4.3 Anzahl der Wohneinheiten/Gebäude

Die maximal erlaubte Anzahl der Wohneinheiten/Gebäude wird für die Baufelder 1a, 3a sowie 3b auf zwei festgesetzt.

Da lediglich für die o.g. drei Baufelder im Bebauungsplan Nr. 7 keine Angabe zu den maximalen Wohneinheiten/Gebäude erfolgt ist, kam es in der Baupraxis zu Irritationen und Unstimmigkeiten, die eine konkrete Festsetzung im Rahmen der vereinfachten Änderung erforderlich macht."

Die Flurstücke x und x/2 liegen im Baufeld 5.

Die erste Änderung des Bebauungsplanes wurde im Mai 2000 bekannt gemacht.

Mit Schreiben vom 09.04.2003 wandten sich der Kläger und seine Ehefrau als Eigentümer des Flurstücks x an das Amt Darß/Fischland und teilten mit, dass das Gebäude auf dem Nachbargrundstück x/2 unter Verstoß gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans genutzt würde, da es fast ausschließlich ganzjährig an Feriengäste vermietet sei. Vor dem Haus befinde sich seit etwa zwei Jahren eine Werbetafel mit einer Telefonnummer, unter der man das ganze Wohnhaus mieten könne. Es werde um die Einleitung eines Ordnungswidrigkeitenverfahrens gebeten. Mit Schreiben vom 05.06.2003 übersandte der Kläger dem Beklagten einen Internetausdruck mit einer Vermietungsanzeige für das Gebäude der Beigeladenen zu 1. und 2. Der Beklagte führte am 25.08.2003 im Beisein der Beigeladenen zu 1. und 2. und ohne Unterrichtung des Klägers eine Ortsbesichtigung durch. Im Ergebnis dieser Ortsbesichtigung teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass das Gebäude der Beigeladenen zu 1. und 2. gemäß den eingereichten Unterlagen errichtet worden sei. Es gebe keinerlei Anzeichen, dass eine Vermietung im größeren Umfange stattfinde. Die Inneneinrichtung des Hauses lasse keinerlei Schluss auf eine Vermietung zu. Es gebe keine abgeschlossenen Ferienwohnungen. Die angegebene Internetadresse werde seit Jahren nicht gepflegt. Er sehe daher keine Veranlassung auf öffentlich-rechtlichem Wege einzuschreiten.

Der Kläger legte daraufhin mit Schreiben vom 05.03.2004 an den Beklagten einen Detekteibericht über Personen vor, die das Wohnhaus der Beigeladenen zu 1. und 2. im Jahre 2003 genutzt haben. Mit Schreiben vom 12.03.2004 beantragte der Kläger beim Beklagten, den Eigentümern des Grundstückes Flur y Flurstück x/2 in Di. D. die Vermietung des vorbezeichneten Grundbesitzes an Feriengäste zu untersagen. Diesen Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 12.07.2004 ab. Ein Verstoß gegen die Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 7 liege nicht vor. Das Gebäude sei eindeutig nicht ein Ferienappartement bzw. eine Ferienwohnung. Es stelle sich als eine Nutzungseinheit dar und werde von einem wechselnden Personenkreis genutzt. In diesem Haus werde überwiegend gewohnt. Ein Beherbergungsbetrieb liege nicht vor. Die von der Nutzung des Hauses ausgehende Störung der Wohnruhe sei in einem allgemeinen Wohngebiet hinzunehmen, wenn es sich um übliche Störungen handele. Bei nicht hinnehmbaren Störungen sei die Präferenz über zivilrechtliche Unterlassungsansprüche zu sehen.

Den dagegen eingelegten Widerspruch des Klägers wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 14.10.2004 zurück.

Der Kläger erhob zum Verwaltungsgericht Greifswald Klage. Er hat in der mündlichen Verhandlung beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 12.07.2004 und des Widerspruchsbescheides vom 14.10.2004 zu verpflichten, gegenüber dem Beigeladenen zu 1. und 2. ein Verbot zu erlassen, das darauf errichtete Gebäude an Feriengäste zu vermieten, sowie, dem Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten nachzukommen,

hilfsweise: festzustellen, dass das Gebäude der Beigeladenen zu 1. und 2. von den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den örtlichen Bauvorschriften abweicht.

Das Verwaltungsgericht hat mit dem auf die mündliche Verhandlung vom 12.01.2006 ergangenen angefochtenen Urteil den Beklagten verpflichtet, gegenüber den Beigeladenen zu 1. und 2. die Nutzung des Hauses N. 13, Flurstück x/2 der Flur 2 der Gemarkung D. als Ferienhaus zu untersagen und im Übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass das Haus der Beigeladenen zu 1. und 2. im Widerspruch zu den öffentlich-rechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 7 genutzt werde. Es stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beigeladenen zu 1. und 2. ihr Haus an einen wechselnden Personenkreis zu Ferienzwecken überließen. Soweit die Beigeladenen zu 1. und 2. ihr Haus auch selbst als Zweitwohnsitz nutzten und hierfür auch zur Zahlung von Zweitwohnungssteuer herangezogen würden, ändere dies am Vorliegen einer Nutzung des Hauses durch einen ständig wechselnden Personenkreis zu Ferienzwecken nichts. Da das Haus keine weitere in sich abgeschlossene Wohneinheit aufweise, sondern insgesamt eine Wohneinheit bilde, seien die Beigeladenen zu 1. und 2. in den Zeiten ihres Aufenthalts in dem Haus lediglich Teil des ständig wechselnden Personenkreises, von dem das Haus genutzt werde. Der Bebauungsplan Nr. 7 habe auf der Grundlage von § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO Ferienappartements für allgemein zulässig erklärt. Der Begriff des Ferienappartements entspreche dem Begriff der Ferienwohnung als einer in sich abgeschlossenen Wohneinheit innerhalb eines weitere Räumlichkeiten aufweisenden Hauses, die dazu geeignet und bestimmt seien, überwiegend und auf Dauer einen wechselnden Personenkreis zu Erholungszwecken zu dienen. Aus der Begründung ergebe sich, dass der Plangeber dem Bauherrn ermöglichen wolle, in einer nach § 4 Abs. 1 BauNVO allgemein zulässigen baulichen Anlage, insbesondere bei einem Wohngebäude, zusätzlich Ferienwohnungen zur Vermietung an wechselnde Feriengäste einzurichten. In Auslegung der Festsetzung des Bebauungsplans hält das Verwaltungsgericht Wohngebäude für zulässig, die eine Wohnung aufweisen und im Rahmen des durch den Bebauungsplan zugelassenen Maßes der baulichen Nutzung Ferienappartements als in sich abgeschlossene, von der Dauerwohnung getrennte Einheiten enthalten. Das Haus der Beigeladenen zu 1. und 2. werde gegenüber seiner Eignung und insbesondere seiner Bestimmung nach als (nur eine Wohneinheit ausweisendes) Ferienhaus genutzt. Der Kläger habe auch einen Anspruch auf Untersagung der Nutzung des Hauses durch den Beklagten. Ihm stehe der bauplanungsrechtliche Anspruch auf Bewahrung der Gebietsart gegen den Beklagten zu. Die Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung am Bebauungsplan seien grundsätzlich nachbarschützend, sodass ein im Plangebiet belegener Nachbar einen Anspruch auf Erhaltung der Eigenart des Baugebiets habe. Es komme nicht darauf an, ob die dem Bebauungsplan widersprechende Nutzung zu spürbaren Beeinträchtigungen des Klägers führe. Maßgebend sei allein, dass die Nutzung des Hauses der Beigeladenen zu 1. und 2. als Ferienhaus den Festsetzungen des Bebauungsplans zur Gebietsart widerspreche, indem sie derjenige in einem Sondergebiet nach § 10 Abs. 4 BauNVO entspreche.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat zugelassene Berufung der Beigeladenen zu 1. und 2. und des Beklagten.

Die Beigeladenen zu 1. und 2. begründen ihre Berufung im Wesentlichen damit, dass die ursprünglich geplante Vermietung des Hauses als Ferienhaus nach Fertigstellung des Hauses nicht weiterverfolgt worden sei. Die Eintragung im Internet sei inhaltlich teilweise falsch und auch nie gepflegt worden. Im Jahre 2003 sei die Löschung der Interneteintragung erfolgt. Ein Hinweis auf eine Ferienvermietung sei auf dem 2003 entfernten Schild vor ihrem Haus nicht enthalten gewesen. Es stehe nur noch ein Schild mit der Aufschrift "Haus am Wind" vor dem Haus. Sie nutzten - was näher ausgeführt wird - das Haus im Wesentlichen zu eigenen Erholungszwecken, wobei davon auch die Nutzung durch Familienangehörige mitumfasst sei. Sie nutzten ca. 90 bis 100 Tage im Jahr das Haus für sich selbst. Gelegentlich seien auch entferntere Bekannte bzw. Dritte in das Haus gelassen worden. Im Zeitraum von Juli 2001 bis Juli 2005 habe es 190 Fremdübernachtungen dieser Art gegeben. Weder aus einer Kennzeichenliste, die in dem Verfahren des Nachbarn Or. (3 L 75/06) vorgelegt worden sei noch aus den Detekteiberichten ergebe sich etwas für die vom Verwaltungsgericht angenommene überwiegende Fremdnutzung durch Vermietung an Feriengäste. Die Liste der Detektei vermerke nicht die Kennzeichen ihrer sowie ihrer Kinder Fahrzeuge und vermittele daher den falschen Eindruck überwiegender Fremdbesucher. Von einer Ferienhausnutzung könne unter diesen Umständen keine Rede sein. Es gebe weder einen ständigen noch einen überwiegend wechselnden Urlauberkreis, der das Haus nutze.

Selbst wenn von einer Ferienhausnutzung ausgegangen werde, würde dies nicht im Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes stehen. Dieser erlaube - was näher ausgeführt wird - sehr wohl eine Nutzung eines Einfamilienhauses als Ferienhaus. Selbst bei Unwirksamkeit des Bebauungsplanes füge sich die Nutzung des Gebäudes in die nähere Umgebung ein, da auch die dortigen Grundstücke jedenfalls teilweise für Ferienzwecke genutzt würden. Eine Ermessensreduzierung auf Null sei nicht zu erkennen. Der Kläger sei nicht in nachbarschützenden Vorschriften verletzt, weil die Festsetzung hinsichtlich der Art der Nutzung und etwaige Beschränkungen der Zahl der Wohnungen im Gebäude nicht nachbarschützend seien.

Die Beigeladenen zu 1. und 2. beantragen,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 12.01.2006 zu ändern und die Klage im vollen Umfang abzuweisen.

Der Beklagte begründet seine Berufung im Wesentlichen damit, die Festsetzungen des Bebauungsplanes seien so zu verstehen, dass Ferienappartements als Nutzungsform des Beherbergungsgewerbes zulässig seien. Diese Nutzungsform führten auch die Beigeladenen zu 1. und 2. durch. Eine Veränderung des Gebietscharakters sei nicht zu befürchten, solange das Wohnen im Baugebiet vorherrsche. Eine solche Nutzung herrsche im Wohngebiet vor. Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 12.01.2006 zu ändern und die Klage im vollen Umfang abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil.

Für die weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Behördenakte, die in Kopie vorliegenden Vorgänge hinsichtlich der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7 und der 1. Änderung dieses Bebauungsplanes und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung verwiesen.

I. Die Berufungen der Beigeladenen zu 1. und 2. und des Beklagten haben Erfolg. Das angefochtene Urteil ist zu ändern und die Klage abzuweisen. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Verpflichtung des Beklagten zum Erlass einer Verfügung, durch die den Beigeladenen zu 1. und 2. die Nutzung des Gebäudes auf dem Flurstück 18/2 der Flur 2 der Gemarkung D. zu Ferienzwecken untersagt wird. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 80 Abs. 2 LBauO M-V (vom 18.04.2006, GVOBl. S. 102).

Voraussetzung für den Anspruch eines Dritten auf Einschreiten oder jedenfalls einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde hierüber ist nach der Rechtsprechung des Senats, dass die Errichtung oder Nutzung einer baulichen Anlage öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht und dadurch den Dritten in subjektiven Rechten verletzt (vgl. OVG Greifswald, U. v. 02.07.2003 - 3 L 157/02 - NordÖR 2004, 25 = LKV 2004, 188).

a) Ob das Gebäude ohne Baugenehmigung nach § 64 LBauO a.F. errichtet werden durfte, kann dahinstehen, da die Beachtung des Baugenehmigungsverfahrens als solches keine subjektiven Rechte vermittelt (vgl. BVerwG, U. v. 15.10.1990 - 7 C 55/89, 56/89 - BVerwGE 85, 368).

b) Die Verletzung materieller subjektiver Rechte ist nicht festzustellen.

Sie ergeben sich nicht aus dem vom Verwaltungsgericht als subjektives Recht herangezogenen Gebietserhaltungsanspruch. Dieser Gebietserhaltungsanspruch setzt voraus, dass das Grundstück des Klägers und das Grundstück, dessen Nutzung als mit dem Gebietscharakter unvereinbar angesehen wird, im Geltungsbereich des gleichen Bebauungsplanes liegen und dieser Bebauungsplan wirksam ist. Weiter setzt der Gebietserhaltungsanspruch voraus, dass die ausgeübte Nutzung von drittschützenden Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht gedeckt wird. Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor.

aa) Die von den Beigeladenen zu 1. und 2. persönlich ausgeübte Nutzung des Flurstücks x/2 wird von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gedeckt. Der Kläger selbst hat in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass die Beigeladenen zu 1. und 2. selbst das Gebäude auf dem Flurstück x/2 zum Zweck des Wohnens nutzen. Auch nach der Überzeugung des Senats wohnen die Beigeladenen zu 1. und 2. im Sinne des § 4 Abs. 1 BauNVO dort. Der bauplanungsrechtliche Begriff des Wohnens ist gesetzlich nicht definiert, doch ist er durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthaltes geprägt (BVerwG, B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - BauR 1996, 676 = BRS 58, Nr. 56). Die auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens schließt einen sogenannten Zweitwohnsitz nicht aus, wenn dieser in (un)regelmäßigen Abständen regelmäßig bewohnt wird. Entscheidend ist, dass über die Zweitwohnung eine Besitzherrschaft besteht und der Verfügungsberechtigte den Zweitwohnsitz als Häuslichkeit betrachtet (Fickert/Fieseler, BauNVO 10. Aufl. 2002, § 3 Rn. 1.2). Diese Voraussetzungen für ein Wohnen am Zweitwohnsitz liegen vor. Die Beigeladenen zu 1. und 2. sind Eigentümer des Hauses, halten sich nach den insoweit übereinstimmenden Darstellungen der Beteiligten immer wieder in dem Haus auf und betrachten es nach ihrer eigenen glaubwürdigen Darstellung als Teil ihrer Häuslichkeit. Dem widerspricht nicht der Umstand, dass sie ihr Haus in D. in der Zeit, in der sie selbst dort nicht wohnen, anderen Personen zum Aufenthalt überlassen. Der Senat sieht keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beigeladenen zu 1. und 2. dadurch die Häuslichkeit dieses Gebäudes und die Eigengestaltung der Haushaltsführung aufgegeben haben. Der Senat hat daher keine Notwendigkeit gesehen, die Fremdnutzung des Gebäudes im Einzelnen festzustellen, insbesondere welcher Personenkreis diese Fremdnutzung ausübt.

bb) Der Senat kann offenlassen, ob die von den Beigeladenen zu 1. und 2. ausgeübte Überlassung des gesamten Hauses an Dritte zu Ferienzwecken von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gedeckt ist. Selbst wenn sich diese Art der Nutzung als gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes objektiv verstoßend erweisen sollte, weil der Bebauungsplan, wie das Verwaltungsgericht annimmt, in Wohngebäuden eine abgeschlossene zum Dauerwohnen geeignete Wohnung festsetzt, verletzt nach Überzeugung des Senats die durch die Beigeladenen zu 1. und 2. ausgeübte Nutzung des Gebäudes den Kläger nicht in einem Gebietserhaltungsanspruch.

(1) Wird unterstellt, dass der Bebauungsplan Nr. 7 wirksam ist, verletzt die durch die Beigeladenen zu 1. und 2. ausgeübte Nutzung des auf dem Flurstück x/2 aufstehenden Gebäudes den Kläger nicht in subjektiven, durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes begründeten Rechten. Das gilt auch dann, wenn davon auszugehen sein sollte, dass die Überlassung des Hauses an Dritte nicht als Wohnen anzusehen ist.

Allerdings haben die Festsetzungen von Baugebieten in einem Bebauungsplan kraft Bundesrecht grundsätzlich nachbarschützende Wirkung für die Eigentümer von Grundstücken innerhalb des Baugebietes. Ausnahmsweise zugelassene Nutzungsarten entfalten aber grundsätzlich keine drittschützende Wirkung, solange die Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt und kein Verstoß gegen das in § 15 BauNVO enthaltene Gebot der Rücksichtnahme vorliegt (Reidt in: Gelzer/Bracher/ Reidt, Bauplanungsrecht 7. Aufl. 2005, Rn 1869). Die hier in Betracht kommenden Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung als Wohnen ist hinsichtlich eines Dritten, dessen Grundstück - wie das des Klägers - im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen, drittschützend.

Drittschützende Wirkung entfaltet die Festsetzung eines Baugebietes nach § 4 Abs. 1 BauNVO bundesrechtlich regelmäßig gegenüber Eigentümern von Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplanes, weil diese durch die Gebietsfestsetzung in den eigenen Nutzungsmöglichkeiten beschränkt werden und im Gegenzug auf die Einhaltung dieser Bindung durch die anderen Eigentümer im Plangebiet einen daraus erwachsenden Anspruch haben (vgl. BVerwG, U. v. 11.05.1989 - 4 C 1.88 - BVerwGE 82, 61 [75]). Das gilt hier auch, soweit neben der Wohnung die Nutzung durch Ferienappartements zulässig ist. MaW: Eine Nutzung, die weder als Wohnen noch als Nutzung als Ferienappartement angesehen werden kann, ist unzulässig und löst den Gebietserhaltungsanspruch aus.

Demgegenüber ist die Festsetzung der Begrenzung der zulässigen Nutzung mit Ferienappartements gegenüber Eigentümern innerhalb des Plangebietes nicht drittschützend. Nach den Darlegungen des Vertreters der Beigeladenen zu 3. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat handelt es sich nicht um die Ausnahme vom generellen Ausschluss aller sonst ausnahmsweise möglichen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO. Vielmehr sollte es ermöglicht werden, im Zusammenhang mit einer Wohnung im gleichen Gebäude auch ein Ferienappartement zu errichten. Es sollte die in diesem Gebiet übliche Nutzung von Wohnhäusern mit Einliegerwohnungen oder einzelnen Zimmern, die zu Ferienzwecken vermietet werden, festgeschrieben werden. Diese Nutzung sollte nicht lediglich als Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB zulässig sein. Ihrem Sinn und Zweck nach dient sie im hier zu entscheidenden konkreten Einzelfall allein Interessen der Allgemeinheit, nämlich der Ermöglichung der Ausnutzung der touristisch interessanten Lage; insoweit blieben Beeinträchtigungen außer Betracht (vgl. Abschnitt 5.1 der Begründung des Bebauungsplanes). Die Festsetzung erfolgte zudem ohne zahlenmäßige Begrenzung. Insoweit ergeben sich die Grenzen der Nutzung mit Ferienappartements nur aus den Festsetzungen über die Bebaubarkeit der einzelnen Baufelder. Durch diese Festsetzung der Zulässigkeit von Ferienappartements wird das allgemeine Wohngebiet auch durch einen (häufig) wechselnden Personenkreis charakterisiert, der sich zu einem bestimmten, vom bloßen Wohnen unterscheidbaren Nutzungszweck dort aufhält. Es handelt sich somit um eine Feingliederung der Gebietsart nach Maßgabe des § 1 Abs. 4 ff. BauNVO.

Aus den oben dargelegten Grundsätzen einer Schicksalsgemeinschaft von Grundstückseigentümern innerhalb eines Plangebietes folgt nicht, dass ein uneingeschränkter Gebietserhaltungsanspruch hinsichtlich solcher Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung besteht, die sich aus einer Feingliederung der Gebietsart nach Maßgabe des § 1 Abs. 4 ff. BauNVO ergibt. Bei einer solchen Feinsteuerung kommt es vielmehr darauf an, ob dem Bebauungsplan selbst zu entnehmen ist, dass auch ihr nachbarschützende Wirkung zukommen soll (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 11.12.2003 - 1 ME 302/03 -, NVwZ 2004, 1010). Derartige Anhaltspunkte sind im vorliegenden Fall nicht erkennbar. Die Begründung des Bebauungsplans macht vielmehr deutlich, dass die Feinsteuerung durch Zulassung von Ferienappartements allein objektiven städtebaulichen Gesichtspunkten folgte. Wird eine solche Nutzung ermöglicht, liegt darin auch dann keine Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs eines Nachbarn, der Eigentum im Plangebiet besitzt, wenn ein ganzes Haus und nicht einzelne Ferienappartements innerhalb eines Wohngebäudes in dieser Weise genutzt werden kann. Typischerweise leben in Ferienappartements nicht nur Einzelgäste oder Ehepaare, sondern Familien und größere Gruppen von Urlaubern. Dies hängt von der Größe der Ferienappartements ab, die im Bebauungsplan nicht geregelt worden ist. Die sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zum Wohnen im Sinne von § 4 Abs. 1 BauNVO aufhaltenden Personen haben keinen Anspruch darauf, dass dort keine oder nur eine bestimmte Art der ausnahmsweise zugelassenen Feriennutzung stattfindet. Die von den Nutzern der Ferienappartements ausgehenden Lebensäußerungen müssen die übrigen im allgemeinen Wohngebiet lebenden Personen im Rahmen der allgemeinen Gesetze hinnehmen.

Soweit der Kläger weiter geltend macht, dadurch dass das Gebäude der Beigeladenen zu 1. und 2. keine eigenständige Wohnung aufweise, und damit das gesamte Gebäude zu Ferienzwecken genutzt werde, wird der Kläger auch in Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung nicht in seinen Rechten verletzt. Die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung hat grundsätzlich keine nachbarschützende Wirkung (vgl. BVerwG, B. v. 23.06.1995 - 4 B 52/95 - NVwZ 1996, 170). Sie dient hier der im Allgemeininteresse liegenden Wahrung des Charakters des Ortsteiles D., der nicht einer verdichteten Bebauung durch alleinige Ferienwohnungen zugeführt werden soll.

Der Kläger kann sich nicht auf eine rücksichtlose Nutzung im Sinne des § 15 BauNVO berufen. Dass die tatsächlich ausgeübte Nutzung des Gebäudes auf dem Flurstück x/2 ihn rücksichtslos beeinträchtigt, ist nicht erkennbar. Gelegentliche Lärmbelästigungen durch Ferienbewohner des Gebäudes erlauben nicht den Rückschluss, dass die ausgeübte Nutzung als solche auch unter Abwägung der Schutzwürdigkeit des Klägers rücksichtslos ist. In diesem Zusammenhang macht der Kläger geltend, die Störungen ergäben sich daraus, dass in dem Haus der Beigeladenen zu 1. und 2. häufiger sich eine größere Anzahl von Personen aufhalte, die sich teilweise auch nachts im Freien aufhielten und dabei ruhestörenden Lärm verursachten. Es kann dahinstehen, ob diesem Vortrag des Klägers zu folgen ist, denn aus ihm ergeben sich keine Gesichtspunkte, die eine Rücksichtslosigkeit im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO begründen könnten. Hier sind nämlich nur städtebauliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Maßgebend sind Nachteile und Belästigungen, aus denen Konflikte zu anderen Nutzungsarten entstehen können. Daher begründet weder eine Belegungsdichte als solche noch Unzuträglichkeiten durch anstößiges Verhalten von Besuchern und Bewohnern einen Verstoß gegen § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO (vgl. Bielenberg in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB § 15 BauNVO Rn. 29 m.w.N.).

(2) Wird die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes unterstellt, ist eine Verletzung des Klägers in subjektiven Rechten ebenfalls nicht erkennbar. Das Gebäude der Beigeladenen zu 1. und 2. liegt aufgrund der Bebauung der Flurstücke x und x/2 und der Nachbargrundstücke auf der gleichen Straßenseite innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB. Aus § 34 Abs. 1 BauGB leitet sich ein subjektives Recht nur ab, wenn die besonderen Voraussetzungen der Verletzung des subjektiven Rücksichtnahmegebotes vorliegen. Das subjektive Rücksichtnahmegebot ist nur dann verletzt, wenn es zu einer dem Betroffenen unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstücks in städtebaulicher Hinsicht kommt. Dafür ist aus den obigen Erwägungen zu § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO hier nichts ersichtlich.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Beigeladenen zu 1. und 2. haben sich durch Antragstellung im erst- und zweitinstanzlichen in ein Kostenrisiko begeben. Für diesen Fall entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Senats, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären. Die Beigeladene zu 3. hat im zweitinstanzlichen Verfahren keinen Antrag gestellt, so dass nach diesen Erwägungen deren außergerichtliche Kosten nicht erstattungsfähig sind.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 2 VwGO, 708 Nr.10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sieht der Senat nicht.