| |
|
| | Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere innerhalb der vom Senat - nach fristgerechtem Antrag - gewährten Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist rechtzeitig begründet worden (§ 124a Abs. 6 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 3 VwGO). |
|
| | Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht Freiburg hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die von ihr begehrte Baugenehmigung zur Nutzung eines Einzelhandelsgeschäftes als Spielothek. Denn das Vorhaben verstößt gegen Vorschriften des Bauplanungsrechts; es ist mit § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vereinbar. |
|
| | Das Vorhaben beurteilt sich bauplanungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 und § 34 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit den Festsetzungen des einfachen Bebauungsplans 5 - 9 a „...-Mitte“ in der Fassung der Änderungssatzung vom 07.06.1966, der für das Vorhabengrundstück ein Mischgebiet festsetzt. Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung, ob die geplante Spielothek aufgrund ihrer Größe von 100 m² und acht Geldspielautomaten, einem Billardtisch sowie einem Unterhaltungsgerät für Karten- und Brettspiele mit dieser Festsetzung der Art der baulichen Nutzung noch vereinbar ist (dazu I.). Denn selbst wenn sie als noch mischgebietsverträglich, d.h. nicht kerngebietstypisch einzustufen ist, verstößt sie gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO (dazu II.). |
|
| | Der Senat hat erhebliche Zweifel, ob - wie das Verwaltungsgericht angenommen hat - das Vorhaben die Anforderungen an eine kerngebietstypische Spielhalle erfüllt und bereits deshalb in einem Mischgebiet im Sinne des § 6 der Baunutzungsverordnung in der hier maßgeblichen Fassung vom 26.06.1962 - im Folgenden: BauNVO 1962 - unzulässig ist. Insbesondere stellt er infrage, ob das von der Rechtsprechung unter der Geltung der Spielverordnung in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung erarbeitete Merkmal für die Abgrenzung einer mischgebietsverträglichen zu einer kerngebietstypischen Spielhalle, der sogenannte Schwellenwert von 100 m² (dazu 1.), auch nach der Novellierung der Spielverordnung zum 01.01.2006 noch zur Anwendung kommen kann (dazu 2.). |
|
| | 1. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO 1962 dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach Absatz 2 der Vorschrift sind neben Wohngebäuden (Nr. 1) unter anderem „sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“ (Nr. 4) allgemein zulässig. Vergnügungsstätten - wozu Spielhallen nach allgemeinem Verständnis zählen - werden in § 6 Abs. 2 BauNVO 1962 dagegen nicht ausdrücklich erwähnt. Sie sind nur im Katalog der allgemein zulässigen Nutzungen in einem Kerngebiet (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1962) genannt. Dennoch ging die Rechtsprechung und Literatur zumindest bereits unter der Geltung der Baunutzungsverordnung 1977 nahezu einhellig davon aus, dass eine Vergnügungsstätte nicht nur in Kerngebieten (und nach § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977 ausnahmsweise in besonderen Wohngebieten) zulässig ist, sondern dass sie eine besondere Art eines gewerblichen Betriebs darstellt und daher als „sonstiger Gewerbebetrieb“ beispielsweise auch in einem Mischgebiet zugelassen werden kann, wenn sie nicht dem Typus der Vergnügungsstätte entspricht, wie er für Einrichtungen in Kerngebieten kennzeichnend ist und keine wesentlichen Störungen der Wohnruhe vor allem am Abend und in der Nacht mit sich bringt (vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 64.79 -, BVerwGE 68, 207). Nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1977 waren in Mischgebieten „sonstige Gewerbebetriebe“ allgemein zulässig. Der noch in § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1962 und 1968 bei den sonstigen Gewerbebetrieben enthaltene Zusatz „nicht wesentlich störende“ ist seit der Fassung 1977 entfallen. Der Zusatz wurde wohl als überflüssig angesehen, weil nach der allgemeinen Gebietsbeschreibung in § 6 Abs. 1 BauNVO (sämtlicher Fassungen) Mischgebiete ohnehin nur der Unterbringung solcher Gewerbebetriebe dienen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Daher ist auch unter der Geltung der Baunutzungsverordnung 1962 eine Spielhalle in einem Mischgebiet als sonstiger Gewerbebetrieb zulässig, wenn sie nicht kerngebietstypisch ist und das Wohnen nicht wesentlich stört. |
|
| | Kerngebietstypisch sind nach allgemeiner Auffassung solche Vergnügungsstätten, die als „zentrale Dienstleistungsbetriebe“ einen „größeren Einzugsbereich haben“ und „für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen“. Allein ein übergemeindlicher Kundenstamm macht eine Einrichtung jedoch noch nicht zu einer zentralen kerngebietstypischen Einrichtung. Vielmehr muss eine gewisse Größe des Betriebes hinzukommen. Denn maßgebend für die Unverträglichkeit einer Vergnügungsstätte mit einer Wohnnutzung ist der Störungsgrad der Einrichtung. Dieser hängt entscheidend von der Größe des Betriebes ab (vgl. BVerwG, Urteil vom 21.02.1986 - 4 C 31.83 -, NVwZ 1986, 643). Die Betriebsgröße einer Spielhalle wird wiederum bestimmt durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte sowie die Zahl der Besucherplätze (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264). |
|
| | Wenngleich Einigkeit darüber besteht, dass die Abgrenzung von mischgebietsverträglichen Spielhallen und kerngebietstypischen Spielhallen nicht schematisch erfolgen kann, sondern eine Einzelfallentscheidung unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse erfordert, hat sich doch unter der Geltung der Spielverordnung in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung ein sogenannter Schwellenwert herausgebildet. Danach spricht bei Spielhallen bis zu einer Größe von ungefähr 100 m² vieles für eine Mischgebietsverträglichkeit, während Spielhallen, die diesen Schwellenwert überschreiten, eher als kerngebietstypisch einzustufen sind (vgl. z.B. VGH Baden-Württ., Urteil vom 20.08.1991 - 5 S 2881/90 -, NVwZ-RR 1992, 465; Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987 - 6 A 139/86 -, NVwZ 1988, 1141; OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 21.06.1994 - 11 A 1113/91 -, BRS 56 Nr. 58). Dieser Wert stellt allerdings keine starre Grenze, sondern nur einen Anhaltswert dar (vgl. VGH Baden-Württ., Beschluss vom 12.09.2002 - 8 S 1571/01 -, GewArch 2003, 214). Von der Betriebsfläche hängt ab, wie viele Geld- oder Warenspielgeräte in rechtlich zulässiger Weise aufgestellt werden können. Denn die entsprechende Regelung des § 3 Abs. 2 SpielV über die in einer Spielhalle maximal zulässige Anzahl von Geld- und Warenspielgeräten knüpft an die Betriebsfläche an. Art und Anzahl der Spielgeräte bestimmen wiederum maßgeblich die Attraktivität der Spielhalle und damit regelmäßig den Umfang des Zuspruchs sowie den Grad der mit der Benutzung der Spielhalle für die Wohnnutzung typischerweise verbundenen Störungen (vgl. OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 21.06.1994, a.a.O.). Solche Störungen werden insbesondere durch den An-, Abfahrts- und Parksuchverkehr ausgelöst, den der Betrieb verursacht. Der Betrieb der Spielgeräte selbst wird dagegen in der Regel kaum nennenswerte Geräuschemissionen verursachen, die ein Störungspotential für die umliegende Wohnnutzung darstellen. Insofern liegt eine andere Situation vor, als dies beispielsweise bei Gewerbsbetrieben mit lärmintensiven Maschinen der Fall ist, bei denen der Betrieb der Maschinen oft die maßgebende Geräuschquelle darstellt. Es liegt auf der Hand, dass der Grad der Störung mit der Anzahl der Besucher der Spielhalle zunimmt. Je größer eine Spielhalle ist, desto mehr Spielgeräte dürfen darin aufgestellt werden und desto mehr Besucher sind typischerweise zu erwarten. Die Größe der Spielhalle lässt somit Rückschlüsse auf den Grad der Störung zu, den die Spielhalle verursacht. |
|
| | Eine Art „Geburtsstunde“ des Schwellenwertes lässt sich in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und der Oberverwaltungsgerichte zwar nicht feststellen. Vielmehr hat sich die Rechtsprechung durch Einzelfallentscheidungen an diesen Wert „herangetastet“. Zur Herleitung des Schwellenwertes lässt sich jedoch zumindest Folgendes feststellen: Dem von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Schwellenwert von 100 m² für die Abgrenzung einer mischgebietsverträglichen zu einer kerngebietstypischen Spielhalle ist als Ausgangspunkt § 3 Abs. 2 SpielV zugrunde gelegt worden. Diese Vorschrift regelte in ihrer bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung, dass je 15 m² Grundfläche höchstens ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden durfte. Insgesamt war die Anzahl dieser Geräte auf zehn beschränkt. In Betrieben mit einer Nutzfläche von ca. 100 m² waren somit maximal sechs Geld- oder Warenspielgeräte zulässig. Solche Spielhallen wurden in aller Regel als mischgebietsverträglich eingestuft (vgl. VGH Baden-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -, BauR 2007, 1373); sie waren aus betriebswirtschaftlicher Sicht im mittleren Bereich anzusiedeln (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.08.1992 - 4 C 57.89 -, NVwZ-RR 1993, 66; Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987, a.a.O.). |
|
| | 2. Aufgrund der Änderung der Spielverordnung zum 01.01.2006 darf nunmehr nicht mehr nur je 15 m² Grundfläche, sondern je 12 m² Grundfläche ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden. Gleichzeitig wurde die maximal zulässige Anzahl solcher Spielgeräte je Betrieb von zehn auf 12 erhöht. Legt man der Abgrenzung von mischgebietsverträglichen zu kerngebietstypischen Spielhallen weiterhin den Schwellenwert von 100 m² zugrunde, so sind nunmehr auch Spielhallen mit acht Spielgeräten mischgebietsverträglich. |
|
| | Die obigen Ausführungen zeigen jedoch, dass der Schwellenwert von 100 m² kein reiner Flächenwert ist. Vielmehr ist er mittelbar entwickelt worden und zwar durch eine Multiplikation der Spielgeräte mit dem „Grundwert“ von 15 m² je Spielgerät. Zusätzlich wurden Betriebe mit sechs Geldspielgeräten - wohl ausgehend von der maximal zulässigen Anzahl von insgesamt zehn Geräten und einem arithmetischen Mittel von fünf Geräten - als Betriebe im mittleren Bereich eingestuft (so BVerwG, Urteil vom 20.08.1992 - 4 C 57.89 -, a.a.O. und Nds. OVG, Urteil vom 11.09.1987, a.a.O. allerdings ohne nähere Begründung). |
|
| | Der Senat hat erhebliche Zweifel, ob unter der Geltung der neuen Spielverordnung der Abgrenzung von mischgebietsverträglichen zu kerngebietstypischen Spielhallen weiterhin der Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche zugrunde zu legen ist (von der Rspr. wurde dies bislang entweder offengelassen vgl. z.B. VGH Baden-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -‚ BauR 2007, 1373, oder es wurde ohne Erörterung dieser Frage weiterhin der Schwellenwert von 100 m² angewendet, vgl. Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45 [fünffache Überschreitung des Schwellenwertes] und BayVGH, Beschluss vom 11.02.2009 - 2 ZB 08.3309 -, juris). Zu denken wäre zunächst an eine Korrektur des Schwellenwertes nach unten - wie dies vom Verwaltungsgericht angenommen wurde -, weil auf 100 m² Nutzfläche nunmehr acht Geldspielgeräte aufgestellt werden dürfen (so auch VG Gelsenkirchen, Urteil vom 09.07.2008 - 10 K 2870/07 -, juris Rn. 24). Dies wäre insoweit folgerichtig, als das städtebauliche Störpotential einer Spielhalle nicht von ihrer Fläche als solche ausgeht, sondern von der Intensität der Nutzung dieser Fläche zum Aufstellen von Spielgeräten. Dieses Störpotential pro Spielgerät ist jedoch auch nach der Novellierung der Spielverordnung im Wesentlichen unverändert geblieben. |
|
| | Damit würde jedoch ausgeblendet, dass durch die Änderung der Spielverordnung eine ganz erhebliche Veränderung der Struktur einer Spielhalle ausgelöst wurde, die sich auch auf deren baurechtlich relevantes Störpotential ausgewirkt hat. Denn durch das Verbot der sogenannten Fun Games hat sich die Zahl der Besucher pro gewerberechtlich konzessionierter Spielhalle im Regelfall reduziert, so dass auch die Störungen der Wohnnutzung in der Umgebung dieser Spielhalle abgenommen haben. |
|
| | Bis zur Novellierung der Spielverordnung galten diese Fun Games nicht als Geldspielgeräte, sondern als erlaubnisfreie Unterhaltungsgeräte. Die an diesen Geräten gewonnenen Weiterspielberechtigungsmarken, sog. Tokens, wurden jedoch illegal in Geld getauscht, so dass die Geräte faktisch als Geldspielgeräte missbraucht wurden. Aufgrund der geringen Spielzeit von nur 2 bis 3 Sekunden sowie des unbeschränkten Einsatzes und der unbegrenzten Gewinn- und Verlustmöglichkeiten waren sie bei Spielern sehr beliebt. Da die Aufstellung der Geräte zudem keiner gesonderten Erlaubnis bedurfte, stieg ihre Zahl rasch an, wohingegen die Zahl der eigentlichen Geldspielgeräte stark abnahm (vgl. die Begründung des Verordnungsentwurfs BR-Drs. 655/05 vom 30.08.2005 S. 9). Diese Entwicklung wurde durch das Verbot der Fun Games gestoppt (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Novelle der Spielverordnung, BR-Drs. 881/10 vom 08.12.2010). Da das Hauptinteresse der Spieler jedoch dem Geldspiel gilt, ist die Aufstellung von Unterhaltungsgeräten ohne Geldgewinnmöglichkeit für die Betreiber von Spielhallen nicht lukrativ. Dies belegt exemplarisch der vorliegende Fall. Denn die Klägerin hat eine Spielhalle mit acht Geldspielgeräten, aber nur einem Unterhaltungsgerät und einem Billardtisch zur Genehmigung gestellt. Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen ist aber in der Spielhallenbranche eine Entwicklung zu Mehrfachkonzessionen zu beobachten. Dabei werden in unmittelbarer räumlicher Nähe - meist im selben Gebäude - mehrere gewerberechtlich selbständige Spielhallen betrieben, so dass dort den Spielern eine größere Anzahl an Geldspielgeräten zur Verfügung steht (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Verordnung der Spielverordnung, a.a.O. S. 40). |
|
| | Durch das Verbot der Fun Games hat sich das städtebauliche Störpotenzial einer Spielhalle nicht unerheblich geändert. Waren vor der Novellierung der Spielverordnung in einer Spielhalle neben einer gewerberechtlich begrenzten Zahl erlaubnispflichtiger Geldspielgeräte noch eine Vielzahl erlaubnisfreier Fun Games zu finden, stehen in den Spielhallen moderner Prägung ganz überwiegend nur noch Geldspielgeräte, deren Anzahl pro Betrieb durch die Spielverordnung begrenzt ist. Sonstige Spielgeräte, wie z.B. Billard, Dart, Kicker oder Flipper sind dagegen kaum vertreten (vgl. den Bericht zur Evaluierung der Fünften Verordnung der Spielverordnung, a.a.O. S. 35). Wegen der normativ nicht begrenzten Zahl an Fun Games besaß eine Spielhalle vor der Novellierung der Spielverordnung im Regelfall deutlich mehr Besucherplätze als dies heute der Fall ist. Dies hat auch Auswirkungen auf deren städtebauliches Störungspotential. Denn eine Spielhalle, in der sich im Wesentlichen nur die nach der Spielverordnung zulässigen Geldspielgeräte befinden, besitzt weniger Besucherplätze und verursacht demzufolge weniger Störungen als eine Spielhalle mit einer größeren Anzahl weiterer Spielgeräte. |
|
| | Ein Festhalten an dem Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche und einer darauf zulässigen Anzahl von sechs bzw. jetzt acht Geldspielgeräten erscheint dem Senat angesichts der dargestellten tatsächlichen und rechtlichen Veränderungen nicht mehr sachgerecht. Vielmehr liegt es näher, für die Abgrenzung einer kerngebietstypischen zu einer mischgebietsverträglichen Spielhalle auf die Anzahl der in dem Vorhaben geplanten Besucherplätze abzustellen, und zwar losgelöst von den Regelungen der Spielverordnung über die zulässige Anzahl an Geldspielgeräten in einer Spielhalle bestimmter Größe sowie deren absoluter Obergrenze pro Konzession und unabhängig davon, ob es sich um Besucherplätze an Geldspielautomaten, an sonstigen Spielgeräten, an Bistrotischen oder an der Theke handelt. Legt man diesen Maßstab zugrunde, könnte dem Vorhaben der Klägerin die Mischgebietsverträglichkeit wohl nicht abgesprochen werden. Denn in deren geplanter Spielhalle sind neben den acht Geldspielgeräten nur noch ein weiteres Unterhaltungsgerät und ein Billardtisch vorgesehen. Bei voller „Belegung“ der Spielgeräte ist daher von 11 Gästen auszugehen. Hinzu kommen neun Plätze an Bistrotischen und der Theke. Insgesamt stehen daher in der Spielothek 20 Besucherplätze zur Verfügung. Diese Zahl ist regelmäßig wohl nicht geeignet, städtebaulich bedenkliche Unruhe in ein Mischgebiet zu tragen (nach Stüer, ZfWG 2010, 387, 388 sind mehr als 40 Besucherplätze ein Merkmal für eine kerngebietstypische Spielhalle). Denn der durch dieses Vorhaben ausgelöste An-, Abfahrts- und Parksuchverkehr dürfte aufgrund seines relativ geringen Umfangs dort nicht zu gebietsunverträglichen Lärmimmissionen führen. Die Nutzung der Spielhalle im Inneren verursacht kaum Geräusche und es liegen auch keine Erkenntnisse vor, dass durch die Gäste einer Spielhalle in der geplanten Größe auf dem Fußweg zur Spielhalle, auf dem Rückweg oder während des Aufenthalts vor der Spielhalle Geräusche verursacht werden, die das mischgebietsverträgliche Maß überschreiten. Dies gilt auch für die besonders sensiblen Abend- und Nachtstunden. |
|
| | Das Vorhaben der Klägerin verstößt jedoch gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1962. Nach dieser Vorschrift ist eine in den §§ 2 bis 14 BauNVO 1962 genannte bauliche Anlage im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht. Der Widerspruch gegen eines der genannten Merkmale muss nicht so gravierend sein, dass bereits dieser - für sich genommen - zur Unzulässigkeit eines Vorhabens führt. Vielmehr kann ein Vorhaben auch dann unzulässig sein, wenn es bei Prüfung einzelner Tatbestandsmerkmale noch vertretbar wäre, es jedoch - wie hier - in der Gesamtschau mehrerer Merkmale zu städtebaulichen Unzuträglichkeiten führt (vgl. BayVGH, Urteil vom 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -, juris). Bei der Prüfung, ob ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets besteht, ist maßgeblich auf die jeweilige örtliche Situation abzustellen, in die ein Gebiet hineingeplant ist, sowie auf den jeweiligen Planungswillen, soweit er im zeichnerischen und textlichen Teil des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der Begründung zum Ausdruck gekommen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.12.2008 - 4 B 68.08 -, BRS 73 Nr. 82 und Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45). Es kommt mit anderen Worten entscheidend auf den konkreten Zuschnitt des Baugebiets an, der - auch wenn er sich innerhalb der Variationsbreite eines Mischgebiets im Sinne des § 6 BauNVO 1962 bewegt - von Baugebiet zu Baugebiet unterschiedlich sein kann. |
|
| | Der Bebauungsplan und seine Begründung geben zwar keine Anhaltspunkte dafür, dass der Plangeber bei Satzungsbeschluss die Ausweisung eines Mischgebiets bestimmter Prägung beabsichtigt hat. Die tatsächliche örtliche Situation ist jedoch stark von Wohnnutzung geprägt. Wenngleich die in einem Mischgebiet Ansässigen stets damit rechnen müssen, dass sämtliche nach § 6 Abs. 2 und 3 BauNVO zulässigen Nutzungen verwirklicht werden, sofern der Bebauungsplan nicht entsprechende Ausnahmen enthält, ist die tatsächliche Entwicklung eines Baugebiets bei der Prüfung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vollständig auszublenden (so aber „grundsätzlich“ Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, § 15 Rn. 12). Denn es handelt sich um eine Entscheidung „im Einzelfall“, die ohne Berücksichtigung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse nicht getroffen werden kann. Wollte man den Anwendungsbereich des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO auf solche Fälle beschränken, in denen der Plangeber einem Mischgebiet eine besondere Funktion zuerkannt hat, würde die Vorschrift weitgehend leerlaufen. Zudem würde verkannt, dass gerade Mischgebiete aufgrund ihrer relativ breiten Palette zulässiger Nutzungen sehr unterschiedliche Entwicklungen nehmen können. Dies hat im Übrigen auch der Gesetzgeber erkannt, indem er in der derzeit geltenden Baunutzungsverordnung 1990 bei der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten maßgeblich darauf abstellt, ob das Vorhaben in einem überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Teil des Mischgebiets verwirklicht werden soll (vgl. § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3 BauNVO 1990). |
|
| | Aus der von der Beklagten vorgelegten Aufstellung der Nutzungen in der Umgebung des Vorhabens sowie den ebenfalls vorgelegten Lichtbildern lässt sich entnehmen, dass die Gebäude des als Mischgebiet ausgewiesenen Baugebiets überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Denn die vier- bis fünfgeschossigen Häuser in der Umgebung enthalten zu einem erheblichen Teil ausschließlich Wohnungen (... 1, 3, 5 und 7 sowie ... 47, 49, 52, 56, 60 und 62). In den übrigen Häusern (...- ... 11 und 13, ... 50, 51 - 53, 54 55, 57 und 58) befinden sich zwar in den Erdgeschossen Einzelhandelsgeschäfte, Gewerbe-, Handwerks- und Büronutzungen sowie eine Gaststätte. Die restlichen Geschosse dieser Häuser werden jedoch zu Wohnzwecken genutzt. Mit der Eigenart dieses Baugebiets steht die von der Klägerin geplante Spielhalle im Widerspruch im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. |
|
| | 1. Nach „Anzahl“ kann eine Spielhalle der Eigenart eines Mischgebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb vorhanden ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, BVerwGE 68, 213). Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich zwar um die zweite Spielhalle im Baugebiet. Ob dieser Umstand allein hier zu dessen Unzulässigkeit führt, kann offenbleiben. Diese ergibt sich aber jedenfalls, wenn auch die Lage des Vorhabens sowie dessen Umfang und zusätzlich dessen Zweckbestimmung in den Blick genommen werden. |
|
| | 2. Ein Widerspruch nach der „Lage“ kann vorliegen wenn, das Vorhaben aufgrund seines konkreten Standorts städtebauliche Unzuträglichkeiten in dem Baugebiet hervorruft (vgl. Beschluss des Senats vom 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45; BayVGH, Urteil vom 15.12.2010, a.a.O.). |
|
| | Die Spielhalle der Klägerin soll in der oben beschriebenen, durch überwiegende Wohnnutzung geprägten Umgebung direkt neben einer bereits bestehenden Spielhalle errichtet werden. In dieser vorhandenen Spielhalle dürfen nach der baurechtlichen Genehmigung sechs Geldspielgeräte sowie mehrere Unterhaltungsgeräte betrieben werden; es ist baulich mit einem Internetcafé verbunden. Die vorhandene und die geplante Vergnügungsstätte sind zwar baulich getrennt. Sie besitzen gleichwohl eine deutlich größere Magnetwirkung als es zwei im Baugebiet verstreut liegende Spielhallen hätten. Dieser von den Betreibern solcher nebeneinanderliegender Spielhallen auch beabsichtigte Synergieeffekt führt zu einem höheren Besucheraufkommen und damit zu einer größeren Unruhe im Baugebiet. Der Senat teilt die Ansicht des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, dass ein Spielhallenstandort mit vielen Spielgeräten eine größere Anziehungskraft besitzt als Standorte mit wenigen Geräten, da das Risiko der Spieler, kein freies Spielgerät vorzufinden und eine Spielhalle an einem anderen Ort ansteuern zu müssen, reduziert ist. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass in der benachbarten Spielhalle - nach der Baugenehmigung - nicht nur sechs Geldspielgeräte zu finden sind, sondern zusätzlich mehrere Unterhaltungsgeräte sowie ein Billardtisch und ein Dartspiel aufgestellt werden dürfen und zudem ein Internetcafé betrieben werden darf. Der Senat lässt dabei außer Acht, dass diese Spielhalle derzeit wohl baurechtswidrig mit zwölf Geldspielgeräten betrieben wird, was die Magnetwirkung noch deutlich erhöht. Denn die Beklagte hat angekündigt, je nach Ausgang des vorliegenden Verfahrens gegen die ungenehmigte Nutzung vorgehen zu wollen. Auch bei einem genehmigungskonformen Betrieb wären an dem Standort - ohne Berücksichtigung der Theken- und Bistroplätze - ausweislich der zur Genehmigung gestellten und der bereits genehmigten Baupläne bereits 30 Besucherplätze vorhanden. Rechnet man die in den Plänen eingezeichneten Theken- und Bistroplätze hinzu, erhöht sich die Zahl auf 52 Plätze. Selbst wenn man unterstellt, dass die Theken- und Bistroplätze in den Spielhallenbereichen nicht in gleicher Intensität genutzt werden, wie die Besucherplätze an den Spielgeräten, ist an dem Standort eine Zahl an Besucherplätzen vorhanden, die geeignet ist, in diesem Baugebiet ein unzuträgliches Maß an Störungen hervorzurufen. Dieses Störpotential führt zusammen mit dem Umfang und unter zusätzlicher Berücksichtigung der Zweckbestimmung des Vorhabens zu dessen Unzulässigkeit nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. |
|
| | 3. Ein Widerspruch nach dem „Umfang“ kann sich sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht ergeben (vgl. BayVGH, Urteil vom 15.12.2010, a.a.O.). Von ihrer Größe her fällt die geplante Spielhalle im Verhältnis zu den Anlagen in der Umgebung nicht aus dem Rahmen. Für sich genommen gäbe auch ihr qualitativer Umfang keinen Anlass, an der Verträglichkeit des Vorhabens mit der Eigenart des Baugebiets zu zweifeln. In der Zusammenschau mit der Anzahl und insbesondere der Lage der Spielhalle, widerspricht sie jedoch dessen Eigenart. Denn das Vorhaben befindet sich - wie oben dargestellt - in einer vorwiegend durch Wohnnutzung geprägten Umgebung und besitzt gemeinsam mit der angrenzenden, bereits vorhandenen Spielhalle über 30 Spielerplätze bzw. ca. 50 Besucherplätze. Beide Spielhallen gemeinsam hätten aufgrund ihrer stärkeren Magnetwirkung einen größeren Einzugsbereich und wären geeignet, die gegebene Situation negativ in Bewegung zu bringen. Die beiden Spielhallen, die mit zusammen 14 Geldspielgeräten auch gewerberechtlich zwei Konzessionen erforderten (vgl. § 3 Abs. 2 SpielV), bildeten einen Schwerpunkt der Nutzungsart „Vergnügungsstätte“ in dem betroffenen Baugebiet und wären geeignet, dieses negativ zu prägen. Denn es entspricht einem städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten, zumindest wenn sie in einem Gebiet gehäuft vorhanden sind, negativ auf die Umgebung auswirken, indem sie den sogenannten trading-down-Effekt auslösen (BVerwG, Urteil vom 15.12.1994 - 4 C 13.93 -, NVwZ 1995, 698). Dieser Effekt wird durch die „Sogwirkung“ von Vergnügungsstätten verursacht. Denn je mehr solcher Nutzungen in einem bestimmten Gebiet bereits vorhanden sind, desto eher werden weitere folgen. Durch das verstärkte Nachrücken von Vergnügungsstätten in freiwerdende Fachgeschäfte verliert aber ein Baugebiet wie das vorliegende an Attraktivität mit der Folge weiterer Abwanderung von Einzelhandelsgeschäften und solcher Nutzungen, die sich eher unproblematisch mit einer Wohnnutzung vereinbaren lassen (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 21.12.1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42). Es kommt hinzu, dass häufig eine Konkurrenzsituation zwischen Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke sowie „normalen“ Gewerbebetrieben mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke eintreten wird. Dies führt tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und Mietpreise und damit zu einer Verdrängung von Gewerbebranchen mit schwächerer Finanzkraft (vgl. OVG Rheinl.-Pfalz, Beschluss vom 27.08.2009 - 8 A 10480/09 -, BRS 74, 85). Die beschriebene Entwicklung im Bereich der gewerblichen Nutzungen hat wiederum negative Auswirkungen auf die Qualität des Baugebiets als Wohnquartier, so dass insgesamt eine schleichende Verschlechterung der Gebietsqualität stattfindet. |
|
| | 4. Der vorliegende Widerspruch des Vorhabens der Klägerin zur Eigenart des Baugebiets wird schließlich noch verstärkt durch die Zweckbestimmung des Vorhabens. Nach der „Zweckbestimmung“ widerspricht ein Vorhaben der Eigenart eines Baugebiets, wenn es sich zwar innerhalb der Bandbreite der regelmäßig oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen des Baugebiets hält, mit dem Baugebiet in seinem konkreten Zuschnitt und seiner konkreten Ausgestaltung jedoch nicht vereinbar ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, a.a.O.). Wenngleich das Vorhaben der Klägerin mit der Eigenart des Baugebiets nicht in dem Sinne in Widerspruch steht, dass es allein aus diesem Grund nach § 15 Abs. 1 Satz 1 VwGO unzulässig wäre, unterscheidet sich seine Zweckbestimmung doch von der Eigenart des konkreten Baugebiets. Denn das Vorhaben der Klägerin dient dem Zweck, eine Möglichkeit zum Amusement bis in die Nacht hinein zu schaffen. Es unterscheidet sich insbesondere durch seine geplante tägliche Öffnung bis 24 Uhr von den Öffnungszeiten der in dem Baugebiet neben der Wohnnutzung zulässigen und vorhandenen Einzelhandels- und Gewerbebetriebe. Deren Öffnungs- und Betriebszeiten enden regelmäßig spätestens um 22 Uhr. Verkaufsstellen müssen darüber hinaus an Sonn- und Feiertagen grundsätzlich geschlossen bleiben (vgl. § 3 Abs. 2 LadÖG). Die von der Klägerin geplante täglich Öffnungszeit erstreckt sich dagegen auch auf die der Ruhe und Erholung der Wohnbevölkerung dienenden späten Abendstunden und die Sonntage. Die Spielhalle zieht daher - wie oben ausgeführt gemeinsam mit der angrenzenden Spielothek - auch und gerade in dieser Zeit eine erhebliche Zahl von Besuchern an, die sich amüsieren wollen, was dem Ruhebedürfnis der Wohnbevölkerung zuwider läuft. |
|
| | Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt. Insbesondere kam eine Zulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache nicht in Betracht, da die Frage, ob der „Schwellenwert“ für die Abgrenzung von kerngebietstypischen zu mischgebietsverträglichen Spielhallen nach der Änderung der Spielverordnung nach unten zu korrigieren ist, für den Senat nicht entscheidungserheblich war. |
|
| | Beschluss vom 16. Februar 2011 |
|
| | Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2004 auf 60.000,-- EUR festgesetzt. |
|
| | Dieser Beschluss ist unanfechtbar. |
|
Referenzen - Gesetze
Referenzen - Urteile
