Verwaltungsgericht München Urteil, 27. Apr. 2015 - M 8 K 14.191

bei uns veröffentlicht am27.04.2015

Gericht

Verwaltungsgericht München

Gründe

Bayerisches Verwaltungsgericht München

Aktenzeichen: M 8 K 14.191

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 27. April 2015

8. Kammer

Sachgebiets-Nr. 920

Hauptpunkte:

sanierungsbedingter Ausgleichsbetrag;

Sanierungsgebiet ...;

Berechnung nach der modifizierten Mietspiegelmethode

Rechtsquellen:

In der Verwaltungsstreitsache

... - Kläger -

bevollmächtigt: Rechtsanwälte ...

gegen

... - Beklagte -

wegen Ausgleichsbeiträge ...-str. 101 Fl.Nr. ... Gem. ...

erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht München, 8. Kammer,

durch die Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht ..., den Richter am Verwaltungsgericht ..., die Richterin ..., die ehrenamtliche Richterin ..., die ehrenamtliche Richterin ... aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 27. April 2015 am 27. April 2015 folgendes Urteil:

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks ... Str. 101 (Rückgebäude), Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., das eine Grundstücksfläche von 317 m² und eine Geschossfläche von 1.097 m² aufweist.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes im Bereich ... Straße/... Straße/... Straße - bis zum ... Platz/...-straße - bis zum ... Platz (Block ... v. ...7.1976, rechtsverbindlich seit dem ...3.1977).

Mit Beschluss des Stadtrates vom ... April 2009 wurde nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen die Aufhebung der Sanierungssatzungen der Blöcke ..., ..., ... und ... im Stadtteil ... beschlossen; der Beschluss wurde am ... Juni 2009 im Amtsblatt der Beklagten Nr. ... bekanntgemacht.

Das von der Beklagten bei dem Bewertungsamt des Kommunalreferates der Beklagten in Auftrag gegebene Gutachten vom 2. September 2009 über den sanierungsbedingten Ausgleichsbetrag für das streitgegenständliche Anwesen ergab einen sanierungsbedingten Ausgleichsbetrag in Höhe von 11.620,- EUR. Als Bewertungsmethode wurde die „modifizierte Mietspiegelmethode“ angewandt, nach der sich aus dem Mietspiegel von 2009 ein wohnlagebedingter Zuschlag von durchschnittlicher Lage zuguter Lage in Höhe von 0,56 EUR/m² Wohnfläche entnehmen lasse.

Weiterhin wurden in dem Gutachten vom 2. September 2009 die vorgenommenen Maßnahmen auf S. 18 ff. detailliert beschrieben, ebenso wie die Erfolge der Sanierung auf S. 22 ff. Die genaue Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung lässt sich dem Gutachten auf S. 33 ff. entnehmen, wobei sich aufgrund der dargestellten Berechnungen eine sanierungsbedingte Veränderung für die Wohnfläche von 0,84 EUR/m² Wohnfläche pro Jahr und für die Dienstleistungs- und Gewerbefläche eine entsprechende Veränderung von 0,60 EUR/m² ergab.

Mit Schreiben vom 8. September 2009 informierte die Beklagte den Kläger über die Erhebung des Ausgleichsbetrages in Höhe von 10.458,- EUR (11.620,- EUR abzügl. eines Wertermittlungsabschlages i. H. v. 10%) und gab dem Kläger die Möglichkeit zur Stellungnahme.

In der Folgezeit erhob der Kläger bzw. dessen Bevollmächtigter in diversen Schreiben eine Reihe von Einwendungen gegen die Erhebung des Ausgleichsbetrages, denen mit diversen Stellungnahmen der Beklagten bzw. deren Kommunalreferat entgegengetreten wurde.

Die Einwendungen der Klagepartei bzw. die Erwiderungen der Beklagten lassen sich wie folgt zusammenfassen:

- die vom Kläger geltend gemachten Mietausfallkosten seien nicht anrechenbar, da nach den gesetzlichen Vorgaben eventuelle negative Einflüsse durch sanierungsbedingte Maßnahmen nicht berücksichtigt werden würden,

- entgegen der Ansicht des Klägers sei durch die Sanierung eine Lageverbesserung eingetreten, da im Sanierungsblock ... fast alle Gebäude saniert und heutigen Wohnbedürfnissen angepasst worden seien. Störende Gewerbebetriebe seien verlagert worden; die Wohnnutzung sei planungsrechtlich durch „WA“ (vorher „MK“) abgesichert worden. Zusätzlich seien in der ... Str. 113 oberirdische Stellplätze in eine Tiefgarage verlagert worden. Durch den Abbruch von verschiedenen - im Einzelnen aufgeführten (Anm. des Verfassers) - Seiten- und Rückgebäuden sei die Frei- und Grünflächensituation sowie das Kleinklima und Wohnumfeld verbessert worden. Die Maßnahmen hätten dazu geführt, das Gesamterscheinungsbild des Sanierungsblockes ... anzuheben, sowie die Grünausstattung und die Belichtungsverhältnisse zu verbessern. Ein weiterer Sanierungseffekt ergebe sich durch die nahezu abgeschlossene Sanierung der angrenzenden Sanierungsblöcke, da hierdurch eine zusätzliche Verbesserung des Wohnwertes und der Umfeldbedingungen geschaffen worden sei.

- Die Verpflichtung zur Herstellung von 7 Stellplätzen für den Kläger habe nichts mit der Sanierung zu tun, sondern basiere auf einer Vereinbarung mit der MGS sowie der Baugenehmigung vom ... September 1994. Im Sanierungsblock seien 485 zusätzliche Stellplätze geschaffen bzw. erworben worden, um die oberirdische Parkplatzsituation zu entspannen. Für das Bewertungsgrundstück seien insgesamt 9 Stellplätze vorhanden, die jedoch nicht ausreichten, um die für das Anwesen erforderlichen Stellplätze nachzuweisen (11 Wohneinheiten, 2 Gewerbeeinheiten). Daher profitiere auch das klägerische Anwesen von der im Zuge der Sanierung durchgeführten Maßnahmen, wodurch sich auch insoweit eine Mietwertsteigerung ergebe.

- Die Kritik an den im Bewertungsgutachten herangezogenen Daten erfolge pauschal und ohne entsprechende Konkretisierung, so dass insoweit keine Stellungnahme möglich sei.

- Die von der Klagepartei angeführte Einschränkung des Geh- und Fahrtrechtes durch die Sanierung habe sich bei einer entsprechenden Ortsbesichtigung nicht bestätigt. Es bestehe nach wie vor eine Zufahrtsmöglichkeit zum Binnengrundstück ... Str. 101, die auch weiterhin gemäß dem Grundbucheintrag durch ein Geh- und Fahrtrecht gesichert sei, wobei der Umfang dieser Dienstbarkeit nicht im Grundbuch beschrieben sei. Eine unzulässige Einschränkung aufgrund des Tores könne nicht erkannt werden. Der Pfosten im Zufahrtsbereich zwischen der ... Str. 87 und 99 sei aus brandschutztechnischen Gründen notwendig; auch dadurch sei keine Einschränkung des Geh- und Fahrtrechtes erkennbar, da der Pfosten zu öffnen sei.

- Die Sanierungssatzung vom 17. März 1977 mit der 24 Sanierungsblöcke gebildet worden seien, sei nicht nichtig; die einzelnen Sanierungsblöcke seien detailliert beschrieben.

- Soweit die Klagepartei eine Verbesserung bestreite, ergebe sich die nachweisliche Verbesserung der Gesamtverhältnisse aus den angeführten Maßnahmen sowie den in den Akten befindlichen Fotos vom Zustand des Sanierungsgebietes vor und nach der Sanierung.

- Die Berechnung mit Anfangs- und Endwert finde ihre gesetzliche Grundlage in § 154 Abs. 2 BauGB, wobei der Anfangswert nicht für einzelne Anwesen festgesetzt worden sei, sondern für Teilbereiche des jeweiligen Sanierungsblockes. Hierbei seien gewisse Unwägbarkeiten bei der Einwertung der einzelnen Lagekriterien möglich, jedoch in sehr geringem Maße. Diese Unsicherheiten würden durch den Sicherheitsabschlag kompensiert.

- Der Endwert sei nicht zu hoch angesetzt worden, ebenso wenig wie Aspekte doppelt berücksichtigt worden seien. Bei den einzelnen Kriterien wie „Ortsteilinteresse“, „Infrastruktur“ usw. würden alle für die Bodenwertsteigerung maßgeblichen Kriterien im Einzelnen bewertet.

- Die differenzierte Wertermittlung für Wohn- und Gewerbenutzungen sei üblich; abgesehen davon bedeute diese für den Kläger einen Vorteil, da die Bodenwertsteigerung bei der Gewerbenutzung geringer angesetzt worden sei.

- Hinsichtlich des Einwandes der Klagepartei, die Bodenwert- und Mietwerterhöhungen seien auf die allgemeine Marktentwicklung zurückzuführen, sei festzustellen, dass auch die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung werterhöhenden Einfluss habe, dennoch stelle die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung einen zusätzlichen Mehrwert dar.

Am ... Dezember 2013 erließ die Beklagte gegenüber dem Kläger folgenden Bescheid:

1. Für das Anwesen ... Str. 101 (Rückgebäude) wird folgender Ausgleichsbetrag festgesetzt:

Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für das Anwesen ... Str. 101 11.620,- EUR

- Wertermittlungsabschlag in Höhe von 10% 1.162,- EUR

= Ausgleichsbetrag: 10.458,- EUR

2. Der Betrag ist entsprechend der Zahlungsaufforderung des Referates für Stadtplanung und Bauordnung zur Zahlung fällig.

3. Das Verfahren ist kostenfrei.

Zur Begründung wurden im Wesentlichen die Vorgeschichte der Erhebung des Ausgleiches sowie die gesetzliche Grundlage für den Ausgleichsbetrag dargelegt.

Hinsichtlich Ziff. 2 wurde ausgeführt, dass der Betrag 1 Monat nach Bekanntgabe des Bescheides fällig werde.

Für den Bescheid vom ... Dezember 2013 findet sich kein Zustellungsnachweis in den Akten.

Mit einem am 20. Januar 2014 beim Verwaltungsgericht München eingegangenen Schriftsatz vom 16. Januar 2014 erhoben die Bevollmächtigten des Klägers Klage und beantragten,

den Bescheid der Beklagten vom ... Dezember 2013 aufzuheben.

Mit Schreiben vom 21. Januar 2014 teilte die Beklagte der Klagepartei mit, dass aufgrund der Klage die Aussetzung der Vollziehung bis 1 Monat nach Zustellung des Urteils gewährt würde.

Mit Schriftsatz vom 20. März 2014 begründeten die Bevollmächtigten des Klägers die Klage wie folgt:

„Die Satzung vom 17. März 2007 sei nichtig, weil die Grenzen des Sanierungsgebiets bzw. die Aufteilung in 24 Blöcke nicht nachvollziehbar und ermessensfehlerhaft sei. Die Einbeziehung des streitgegenständlichen Grundstücks sei rechtswidrig, nachdem auf diesem Grundstück im Zuge der Sanierung keine Sanierungsmaßnahmen vorgesehen gewesen seien und auch nicht vorgenommen worden wären. Für das Grundstück des Klägers ergebe sich keine Werterhöhung, sondern im Gegenteil eine Wertminderung. Zu rügen sei auch, dass die Beklagte keinen sachverständigen Dritten oder Gutachterausschuss herangezogen habe, sondern die Bewertung durch das hauseigene Bewertungsamt habe durchführen lassen. Das Ertragswertverfahren sei ungenau und nicht sachgerecht. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei geklärt, dass grundsätzlich das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV) anzuwenden sei, vorausgesetzt, dass ausreichende Daten zur Verfügung stünden. Der Kläger bestreite, dass in Ermangelung vergleichbarer Gebiete keine ausreichenden Daten für das Vergleichswertverfahren zur Verfügung stehen würden. Ein Anfangswert - wie von der Beklagten angenommen - sei dem Gutachten vom 2. September 2009 nicht zu entnehmen. Das Gutachten selber räume Unwägbarkeiten ein, die entscheidungserheblich seien. Schon deshalb hätte die Beklagte gemäß § 155 Abs. 3 BauGB von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages absehen müssen. Der Endwert sei falsch; es bestehe kein gestiegenes Ortsteilinteresse. Der Kläger bestreite die vor der Sanierung mangelhafte Infrastruktur.“

Soweit die Beklagte zur Erläuterung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf verschiedene Maßnahmen Bezug nehme, beträfen diese nicht den Block ... Auch seien diese Maßnahmen bereits bei der Infrastrukturverbesserung angeführt worden, weshalb nicht nachvollziehbar sei, diese nochmals bei dem Ortsteilinteresse zu berücksichtigen. Ebenso sei die Verlagerung immissionsträchtiger Betriebe bei dem Ortsteilinteresse bereits berücksichtigt.

Eine Lageverbesserung durch geänderte Grünausstattung werde bestritten. Kleine Grünflächen auf dem klägerischen Grundstück seien schon vor der Sanierung vorhanden gewesen. Hinzu komme, dass es sich bei den genannten Grünanlagen um private handele, die die Beklagte über die MGS gewinnbringend an die Erwerber der Wohnanlage veräußert habe.

Die Stellplatzsituation sei nach wie vor angespannt; auch dieses Kriterium sei schon im Ortsteilinteresse berücksichtigt. Die Beklagte habe sich die Stellplatzverpflichtung im Zweifel ablösen lassen; der Kläger jedenfalls sei verpflichtet worden, bislang nicht nachgewiesene Stellplätze durch den Erwerb von 7 Stellplätzen in der benachbarten, von der MGS errichteten Tiefgarage auszugleichen. Er könne daher nicht über § 154 BauGB nochmals herangezogen werden.

Die Mikrolage habe keine erkennbare Aufwertung erfahren; die zugrunde liegenden Erwägungen seien bereits im Ortsteilinteresse enthalten.

Für jede einzelne der von der Klagepartei aufgestellten Behauptungen wurde angekündigt, eine Beweiserhebung durch entsprechende Sachverständigengutachten zu beantragen.

Weiterhin wurde ausgeführt, dass die Beklagte selbst einräume, dass nicht sanierungsbedingte Maßnahmen und Entwicklungen Einfluss auf das Mietgefüge hätten. Die 37,- EUR/m² Grundstücksfläche durch die Sanierung seien durch nichts belegt. Aufgrund der geringen Höhe der bei den einzelnen Kriterien angeblich herbeigeführten Bodenwerterhöhungen stelle sich schon die Frage, warum nicht 0,00 EUR/m² angesetzt worden seien. Schließlich habe die Sanierung bei dem Kläger zu einer Bodenwertminderung geführt, da hierdurch die Zufahrt und Zuwegung zum klägerischen Grundstück - das vor der Sanierung sowohl zu Fuß als auch mit Fahrzeugen über die ... Straße erreichbar gewesen sei - durch einen Hotelanbau erheblich verschmälert worden seien. Die MGS habe den Hofbereich auf den an das Anwesen des Klägers angrenzenden Flächen in einer für den Kläger nachteiligen Weise gestaltet. So sei ein an dem Anwesen des Klägers vorbeiführender öffentlicher Weg ein auch mit kleinen Krafträdern zu nutzender Durchgangsbereich von der rückseitigen ... Straße zur ... Straße geworden. Um die Zuwegung zum Grundstück des Klägers benutzen zu können, müssten ein Drehflügeltor sowie Sperrpfosten aufwendig bedient werden. Es werde bestritten, dass der Beklagten ein ausgleichsfähiger, zusätzlicher Aufwand entstanden sei, der die Heranziehung des Grundstücks des Klägers notwendig mache. Schließlich sei die Aufrundung von 3.386 auf 3.390 im Rahmen der Plausibilitätskontrolle ungerechtfertigt.

Der Klagebegründung vom 20. März 2014 war ein Urteil des Oberlandesgerichts München vom 8. August 2012 beigelegt, wonach die Weg ... Str. 8, 8 a - Beklagte - verurteilt wurde, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Beeinträchtigung des Geh- und Fahrtrechtes hinsichtlich des Öffnens und Schließens des Drehflügeltores zu beseitigen.

Weiterhin lag ein Urteil des Landgerichts München I bei, wonach die Klage des Klägers hinsichtlich der Beseitigung der Sperrpfosten abgewiesen worden war; die Entscheidung des LG München I - Az: 2 O 27811/12 (ohne Datum - Anm. des Verfassers) war mit Beschluss des OLG München vom 23. Oktober 2013 - Az: 8 U 244113 - bestätigt worden.

Mit Schriftsatz vom 3. Juni 2014 beantragte die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurden im Wesentlichen die bisherigen ausführlichen Stellungnahmen zu den Einwendungen des Klägers nochmals detailliert vertieft und unter Benennung der einzelnen Entscheidungen dargestellt, dass die Bewertungsmethoden der Beklagten von der Rechtsprechung bestätigt worden seien.

Die Verwaltungsstreitsache wurde am 27. April 2015 mündlich verhandelt.

Der Bevollmächtigte des Klägers stellte keinen der im Schriftsatz vom 20. März 2014 angekündigten Beweisanträge.

Im Übrigen stellten die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts-, die vorgelegte Behördenakte, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 27. April 2015 sowie das ausführliche schriftsätzliche Vorbringen - auch in den Behördenakten - verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

Der Bescheid der Beklagten vom ... Dezember 2013 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO).

1. Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) haben Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes ihres Grundstücks entspricht; Miteigentümer (nach Bruchteilen) sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen.

Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert).

Gegenstand der „Abschöpfung“ durch Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 BauGB ist ausschließlich der Bodenwert des Grundstücks, d. h. das einzelne Grundstück im unbebauten Zustand; es bleiben sämtliche sich auf die Bebauung des jeweiligen Grundstücks beziehende wertbildende Maßnahmen außer Betracht (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, § 154 Rn. 23 f.).

Auf den Ausgleichsbetrag sind gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, anzurechnen (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., § 155 Rn. 8 f.).

1.1 Die Beklagte ist rechtlich nicht verpflichtet, bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung eines Grundstücks zur Erhebung des Ausgleichsbetrages das Vergleichswertverfahren anzuwenden.

Nach § 28 Abs. 1 der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV - vom 6. Dezember 1988, die am 1. Januar 1990 in Kraft getreten ist und bis zum 30. Juni 2010 - somit zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages, dem Inkrafttreten der Aufhebungssatzung nach § 162 Abs. 2 BauGB am 10. Juni 2009 galt) sind § 26 für die Ermittlung des Anfangswertes und § 27 für die Ermittlung des Endwertes entsprechend anzuwenden (vgl. Bielenberg/Koogmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Komm. Bd. 1, § 28 WertV II, Rn. 16, 27).

Zur Ermittlung des Anfangswertes sind Vergleichsgrundstücke und Ertragsverhältnisse möglichst aus Gebieten heranzuziehen, die neben den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen (§§ 4 und 5 WertV) auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet wird. Aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung dürfen Vergleichsgrundstücke und Ertragsverhältnisse nur herangezogen werden, wenn die entsprechenden Kaufpreise oder Ertragsverhältnisse nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann (§ 26 Abs. 1 WertV).

Zur Ermittlung des Endwertes ist der Zustand des Gebiets nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme zugrunde zu legen, es sei denn - was vorliegend nicht der Fall ist -, dass die zu berücksichtigende rechtliche und tatsächliche Neuordnung noch nicht abgeschlossen ist (vgl. § 27 WertV).

§ 28 Abs. 2 WertV legt fest, dass der für die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung des Grundstücks maßgebende Anfangs- und Endwert auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln ist. Für den Ermittlungszeitpunkt ist vorliegend, da für den Sanierungsblock ... - in dem das streitgegenständliche Grundstück liegt - gemäß § 162 Abs. 1 und 3 BauGB die Aufhebung über die förmliche Festlegung des betreffenden Sanierungsgebietes vom Stadtrat der Beklagten am 20. April 2009 beschlossen wurde, der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Aufhebung durch Satzung am 10. Juni 2009 maßgebend (§ 28 Abs. 2 WertV).

1.2 Wie die durch die Sanierung bedingte Bodenwerterhöhung (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB) bei bebauten Grundstücken, wie vorliegend, zu ermitteln ist, ergibt sich aus § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV. § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV legt insoweit klarstellend fest, dass bebauten Grundstücken der Wert des Bodens ohne Bebauung zugrunde zu legen ist und bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwertes dieser durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist (vgl. Bielenberg/Koogmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, a. a. O., § 28 WertV II Rn. 88). Die Festlegung in § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV, bei bebauten Grundstücken den - fiktiven - Wert ohne Bebauung zugrunde zu legen, besagt ausschließlich, dass die andere Möglichkeit der Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke in der Form des Bodenwertanteils am Gesamtwert des bebauten Grundstücks ausscheidet.

Neben der durch § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV festgelegten Art der sogenannten direkten oder unmittelbaren Bodenwertermittlung legt die WertV in § 26 Abs. 1 als Grundsatz fest („möglichst“), dass zur Ermittlung des Anfangswertes des Bodenwertes des „ausgleichsbetragspflichtigen Grundstücks“ nur solche unbebauten Grundstücke zum Wertvergleich heranziehbar sind, die in Gebieten liegen, die einerseits nach den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen (bauplanungsrechtliche Qualität des Gebiets überhaupt, Art und Maß der baulichen Nutzung, Lagemerkmale wie Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage, Umwelteinflüsse) als auch andererseits hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind, wobei für solchermaßen vergleichbare Gebiete in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet werden darf (d. h. sogenannte Vorwirkungseffekte [= Anziehen der Bodenwerte wegen der Aussicht auf Sanierung] nicht vorliegen dürfen).

Bei der Ermittlung des Anfangswertes und des Endwertes ist zumindest im Regelfall nach den Grundsätzen der WertV zu verfahren. Zwar richtet sich die WertV an die nach den §§ 192 ff. BauGB gebildeten Gutachterausschüsse; ihr kommt keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zu (BVerwG, U. v. 17.5.2002 - 4 C 6/01, DVBl. 2002, S. 1479 ff. unter Hinweis auf Kleiber in Bielenberg/Koogmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, D 2 WertV Vorbem. Rn. 14 m. w. N.).

Zu den allgemein anerkannten Grundsätzen der WertV (vgl. BVerwG, U. v. 17.05.2002 - 4 C 6/01, DVBl. 2002, S. 1479 ff. unter Verweis auf BGH, U. v. 12.01.2001 - V ZR 420/99, NJW-RR 2001, S. 732) gehört der in § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV enthaltene Grundsatz, dass der Anfangs- und Endwert durch Vergleich zu ermitteln sind (vgl. BVerwG, U. v. 17.5.2002 a. a. O.; Gegenstand des Rechtsstreits war die Zulässigkeit des Rückgriffs auf eine Kaufpreisvereinbarung).

1.3. Zur Ermittlung des Anfangswertes und des Endwertes schreibt die WertV auch keine bestimmte Methode vor. Nach § 15 Abs. 2, § 21 Abs. 2 WertV ist der Bodenwert nur in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 f. WertV; unter Heranziehung von Kaufpreisen und daneben oder anstelle geeigneter Bodenrichtwerte oder nach § 12 ermittelten Vergleichsfaktoren mit Zu- oder Abschlägen nach § 14) zu ermitteln. Ferner ist die WertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend. Wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden (vgl. BVerwG, U. v. 17.5.2002 a. a. O.). Die von der WertV geregelten Bewertungsverfahren sind nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit den jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist. Im Vordergrund steht die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln (§ 154 BauGB). Wenn dazu das Vergleichswertverfahren, die von der WertV für die Ermittlung des Bodenwertes vorgesehene Regelmethode, mangels ausreichender Daten nicht geeignet ist, steht die WertV der Anwendung einer anderen geeigneten Methode nicht entgegen (vgl. BVerwG, U. v. 17.5.2002 a. a. O.; BVerwG, B. v. 16.01.1996 - 4 B 69/95, NVwZ-RR 1997, S. 155 f.).

Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit des festgesetzten Ausgleichsbetrages ist, dass bei der Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der WertV beachtet werden und die Bodenwerterhöhung aufgrund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode ermittelt wurde (vgl. BVerwG, U. v. 17.05.2002, a. a. O.).

Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (BVerwG, B. v. 16.11.2004 - 4 B 71.04, Buchholz 406.11, § 154 BauGB Nr. 5 und B. v. 18.02.2014 - 4 B 46/13 - juris).

2. Die von der Beklagten vorgenommene Wertermittlung im Gutachten vom 2. September 2009 entspricht diesen rechtlichen Anforderungen:

2.1. Entsprechend § 28 Abs. 2 WertV erfolgte die Ermittlung des Anfangs- und Endwertes des Grundstücks... Str. 101 auf denselben Zeitpunkt, dem Abschluss der Sanierungsmaßnahme nach dieser Aufhebung durch Satzung vom 20. April 2009 zum 10. Juni 2009 (vgl. 1.5.4.1 und 1.5.4.2 des Gutachtens).

2.2. Gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV erfolgte die Wertermittlung durch Vergleich, wobei der Bodenwert für das zu bewertende Grundstück isoliert ermittelt wurde.

2.3. Die Beklagte war nach § 28 Abs. 1 i. V. m. § 26 Abs. 1, § 27 Abs. 1 WertV nicht gehalten, den Ausgleichsbetrag für die Bodenwerterhöhung im Vergleichswertverfahren (siehe §§ 13, 14 WertV) zu ermitteln.

Bei dem Vergleichswertverfahren wären für die Bemessung des Anfangswertes des Grundstücks ... Str. 101 primär Kaufpreise zum maßgeblichen Bewertungszeitpunkt - also in zeitlicher Nähe zum 10. Juni 2009 - von unbebauten Grundstücken heranzuziehen, die in Gebieten liegen, die zum Ermittlungsstichtag sowohl nach den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen (Bebaubarkeit) als auch hinsichtlich vorhandener städtebaulicher Missstände mit den im Jahr 1977 im Sanierungsgebiet ... anzutreffenden städtebaulichen Missständen vergleichbar sind. Anstelle von oder neben Kaufpreisen für Vergleichsgrundstücke können geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden.

Die Beklagte geht zu Recht davon aus, dass es in ... zum Ermittlungsstichtag keine Gebiete mehr gibt, die sowohl nach den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen (§§ 4, 5, insbesondere § 5 Abs. 6 WertV) als auch hinsichtlich vorhandener städtebaulicher Missstände wie sie 1977 im Sanierungsgebiet... vorlagen, vergleichbar sind.

Da das Vergleichswertverfahren, die von der WertV für die Ermittlung des Bodenwertes vorgesehene Regelmethode, mangels ausreichender Daten nicht geeignet ist, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Die WertV steht dem nicht entgegen (vgl. BVerwG, B. v. 16.01.1996, a. a. O.; B. v. 16.11.2004, a. a. O. und B. v. 18.02.2014, a. a. O.).

Entsprechend § 15 Abs. 1 WertV wurde die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung auf der Grundlage der Ertragssteigerung nach den §§ 16 bis 18 WertV ermittelt. Die Beklagte hat in einem ersten Schritt entsprechend § 16 Abs. 1 WertV den nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks (= Rohertrag abzüglich der bodenbezogenen Bewirtschaftungskosten) ermittelt.

Die Wahl der Bezugsgröße „Quadratmeter“ für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ermöglicht und gewährleistet die Anwendbarkeit der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung aller im förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke auf einer einheitlichen Basis.

2.4. Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung wird im Hinblick auf Wohnnutzung wie folgt ermittelt:

a) Entsprechend der Rohertragsermittlung nach § 16 Abs. 1 WertV wird eine quadratmeterbezogene Spannbreite für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ermittelt, die um die bodenbezogenen Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis) in Anlehnung an § 26 II. Berechnungsverordnung um 6% reduziert wird (4.4.1.2.3 des Gutachtens).

b) Bedingt durch die Heranziehung des Mietspiegels 2009 für ..., der den lagebezogenen Teil getrennt vom wohnungsbezogenen Anteil wertmäßig erfasst, bedarf es nicht der Erfassung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach vorheriger Ermittlung der sanierungsbedingten Erhöhung des Wertes des gesamten Grundstücks (einschließlich der baulichen Anlagen). Dieser Ansatz erfolgt aber zur Plausibilitätskontrolle.

c) Hieran anschließend erfolgt nach Anwendung der Berechnung auf das zu bewertende Objekt im Einzelnen die Kapitalisierung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung entsprechend § 16 Abs. 3 WertV. Bei der Erfassung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu einem einheitlichen Stichzeitpunkt erfolgte sachgemäß kein vorheriger Abzug des gebundenen Kapitals.

2.5 Im ersten Schritt wird entsprechend § 16 Abs. 1 Satz 1 WertV der „Reinertrag des Grundstücks“ unter Heranziehung von Mietvergleichen unter Strukturierung in drei Lagekategorien aus den sich jeweils ergebenden durchschnittlichen Quadratmetermieten der Gebäudeanteil ausgeschieden. Der um den Gebäudeanteil bereinigte jeweilige durchschnittliche quadratmeterbezogene Mietwert (entsprechend dem Rohertrag in § 16 Abs. 1 WertV) ergibt nach Abzug der bodenbezogenen Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis, insgesamt mit 6% angesetzt) die zur Erfassung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung maximal mögliche Spannbreite.

2.5.1 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung bei Wohnnutzung des Baubestandes im Einzelnen:

(= entsprechend § 16 Abs. 1 WertV „Reinertragsermittlung“ - siehe oben):

Die Heranziehung des Mietspiegels für ... 2009 als Datenbasis für die gutachterliche Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung wohngenutzter Grundstücke begegnet keinen rechtlichen Bedenken, da der Mietspiegel gerade für die Lagewertbeurteilung eines Grundstücks als maßgebliche Größe des Bodenwertes eines Grundstücks (siehe oben) eine geeignete, isolierte Datenausweisung beinhaltet (vgl. insoweit BayVGH, B. v. 18.07.2003 - 2 CS 03.1406 - juris).

Die Einwendungen der Klagepartei gegen die Verwertbarkeit eines Mietspiegels gehen fehl, weil insoweit gerade nicht auf das konkrete Objekt abgestellt wird, sondern auf dessen Lagewertkomponenten.

Die Übernahme des Lagezuschlages für die guten Lagen in ... aus dem Mietspiegel für ... 2009 und die hieraus von der Beklagten ermittelte maximale Lagewertspanne ist rechtlich nicht zu beanstanden, da dies entsprechend den Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehbar ist.

Die Festlegung der maximal möglichen, sanierungsbedingten Lagewertveränderung des Grundstücks um 1,13 EUR/m² Wohnfläche (WF), festgelegt mit minus 0,60 EUR/m² Wohnfläche als Abschlag und plus DM 0,53/m² Wohnfläche als Zuschlag (nach Abzug der bodenbezogenen Bewirtschaftungskosten), d. h. die Festlegung der maximal möglichen Lagewertveränderung eines Grundstücks ist nachvollziehbar.

Da sich in den Mietspiegeln 2007 und 2009 die Lagezuschläge von „durchschnittlicher“ zu „guter“ Wohnlage im Vergleich zu den vorhergehenden Mietspiegeln 2003 und 2005 verringert haben und die Entwicklung auf dem Mietmarkt gezeigt hat, dass sich der Lageabschlag (von „durchschnittlicher“ zu „einfacher“ Wohnlage) in der Höhe des Betrages dem Lagezuschlag (von „durchschnittlicher“ zu „guter“ Wohnlage) angenähert hat, erscheint die Beibehaltung der relativen Differenz - zwischen Zu- und Abschlag - (S. 29 des Gutachtens v. 02.09.2009) nachvollziehbar. Hieraus ergibt sich ein maximaler Zuschlag von 0,56 EUR/m² Wohnfläche sowie ein maximaler Abschlag von 0,64 EUR/m² Wohnfläche, mit der Folge der maximal möglichen sanierungsbedingten Bodenwert-(Lagewert-)veränderung von 1,20 EUR/m², der aufgrund des in ... überwiegend vorzufindenden homogenen Mietgefüges angemessen und plausibel ist.

Dem Umstand, dass die Lagewerteinschätzung eines Grundstücks sich aus verschiedenen Teilaspekten speist, die ihrerseits im Grundstücksverkehr unterschiedliche Wertschätzung erfahren, trägt die Beklagte in der Begutachtung dadurch Rechnung, dass die maximal mögliche Lagewertspanne eine Feindifferenzierung in der Form eines Feinrasters erfährt. Sämtliche 8 Einzelkriterien dieses Feinrasters, die jedes für sich wohnungsbezogen lagewertmitbestimmend sind, erfassen in ihrer Ausdifferenziertheit umfassend alle diesbezüglichen Lagewertschätzungseinflüsse. Die Gewichtung der Einzelkriterien, das heißt ihr jeweiliger prozentualer Anteil an der Lagewertgesamteinschätzung und die Ausdifferenzierung jedes Lagekriteriums in 9 Abstufungen (6.1.1.1/S .45 des Gutachtens) sind plausibel und nachvollziehbar. Dies gilt sowohl für die Bewertung vor als auch nach der Sanierung. Bei den relativen Abweichungen vom durchschnittlichen Wohnbezirk nach den entsprechenden Graden wird nach Einschätzung des Gerichts eine sehr vorsichtige, für die Klagepartei günstige Bewertung vorgenommen. Dies wird letztlich auch durch den Einwand der Klagepartei - bei den zum Teil gegen „Null“ angesetzten Beträgen könne gleich auf eine Ausgleichszahlung verzichtet werden - bestätigt. Die im Rahmen der nicht zu beanstandenden Bewertung berechneten Zahlen sind rechnerisch richtig angesetzt. Dies gilt auch im Hinblick auf die vorgenommenen Rundungen, die - entgegen der Ansicht der Klagepartei - nicht nur darin bestehen, dass Beträge aufgerundet werden; vielmehr wird entsprechend der allgemein gültigen rechnerischen Regeln auch abgerundet. Als Beispiel hierfür findet sich auf S. 45 des Gutachtens der Ansatz „Nr. 6 - Helligkeit, Verschattung, nach Sanierung mit 0,00 EUR Zuschlag“, nach dem hier von 0,003 EUR als rechnerischer Wert von 0,50% aus 0,006 EUR abgerundet wurde.

Der Einwand der Klagepartei, dass die Einzelkriterien des Feinrasters zumindest teilweise identisch seien, weshalb Aspekte der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung doppelt angesetzt worden seien, überzeugt nicht. Wie auch der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt hat, mag zwar beim Kriterium „Ortsteilinteresse“ das eine oder andere Kriterium des Feinrasters - wie zum Beispiel Infrastruktur oder auch Immissionen - eine Rolle spielen; eine Identität der Kriterien besteht allerdings nicht, wie auch die Tatsache, dass in manchen Stadtbezirken trotz Defiziten bei der Infrastruktur oder auch der Verkehrserschließung ein starkes Ortsteilinteresse besteht, belegt. Wie auch im Gutachten dargelegt, besteht daher das Ortsteilinteresse nicht nur aus einer Addition der weiteren Kriterien, sondern zum Beispiel auch aus der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie dem subjektiv empfundenen Renommee des Ortsteils.

Dementsprechend hat die erkennende Kammer keinen Zweifel daran, dass das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet „...“ durch die Sanierung insgesamt eine Aufwertung durch die entsprechende Lageverbesserung erfahren hat.

3. Im Einzelnen ist im Hinblick auf die oben genannten Darlegungen zu den Einwendungen der Klagepartei Folgendes festzustellen:

3.1 Abgesehen davon, dass die Behauptung der Klagepartei, die Sanierungssatzung vom 17. März 1977 sei nichtig, durch nichts konkretisiert wurde, bestehen keinerlei Anhaltspunkte für die Rechtsunwirksamkeit der genannten Satzung. Die Sanierungssatzung vom 17. März 1977 war bereits Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren (U. des erkennenden Gerichts v. 27.06.2005 - M 8 K 04.5456 und B. v. 28.04.2003 - M 8 S 03.930, bestätigt durch BayVGH, B. v. 18.07.2003 - 2 CS 03.1406 - jeweils juris) und blieb hierbei unbeanstandet.

Die Behauptung der Klagepartei, die Grenzen des Sanierungsblockes ... seien nicht klar festgelegt, erscheint dem Gericht in keiner Weise nachvollziehbar. Die Grenzen des Sanierungsblockes ... wurden sowohl durch die Eingrenzung des entsprechenden Quartiers mit den sie umgebenden Straßen beschrieben, als auch im Lageplan eindeutig dargestellt.

3.2 Auch die Behauptung der Klagepartei, es seien durch die Sanierung keinerlei Verbesserungen im Sanierungsgebiet eingetreten, lässt sich durch die im Gutachten vom 2. September 2009 dargestellten Maßnahmen - die auch durch entsprechende Fotos vor und nach der Sanierung belegt werden - eindeutig widerlegen.

Dementsprechend entbehrt auch die Behauptung, die geltend gemachte Bodenwerterhöhung sei ausschließlich auf die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung zurückzuführen, jeder Grundlage.

Es ist offensichtlich und bedarf daher keiner weiteren Erörterung, dass die anhand der Plausibilitätskontrolle festgestellte, sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in Höhe von 37,- EUR/m² Grundstücksfläche nicht der Bodenwerterhöhung entspricht, die das streitgegenständliche Grundstück - und auch die Grundstücke in der Umgebung bzw. nahezu im gesamten Stadtgebiet - im Rahmen der allgemeinen Entwicklung von 1977 bis 2009 erfahren hat.

3.3 Entgegen der Auffassung der Klagepartei ist der Ansatz des Anfangswertes im Gutachten der Beklagten vom 2. September 2009 nicht zu beanstanden.

Die Festsetzung entspricht § 154 Abs. 2 BauGB; hierbei wird der Anfangswert zurecht nicht für einzelne Anwesen festgesetzt, sondern für Teilbereiche des jeweiligen Sanierungsblockes, weshalb für die Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ein konkreter Anfangswert für jedes Grundstück nicht notwendig ist. Die Angabe dient lediglich der Plausibilitätskotrolle, nachdem die Berechnung bei der Wohnnutzung auf der modifizierten Mietspiegelmethode beruht. Wie oben dargelegt, wurde diese Methode bereits mehrfach in der Rechtsprechung bestätigt (VG München, B. v. 21.03.2005 - M 8 S 05.373 und v. 28.04.2003 - M 8 S 03.930, bestätigt durch B. des BayVGH v. 18.07.2003 - 2 CS 03.1406 - jeweils a. a. O.).

3.4 Die Kritik der Klagepartei an der Berechnung des Endwertes entspricht letztlich den Einwendungen gegen die modifizierte Mietspiegelmethode und gegen die Annahme einer Verbesserung der Situation des Blocks ... durch die Sanierung, weshalb insoweit auf die hierzu getroffenen Feststellungen unter 3.2 und 3.3 verwiesen wird.

3.5 Soweit sich der Kläger gegen die Differenzierung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung hinsichtlich der Wohnnutzung einerseits und der Gewerbenutzung andererseits wendet, ist festzustellen, dass sich die Berechnungsmethode der Bodenwerterhöhung für die gewerbliche Nutzung an der für die Wohnnutzung orientiert, weshalb insoweit auf die Ausführungen unter Ziff. 2.5.1 verwiesen wird.

Im Übrigen ist festzustellen, dass die Werterhöhung bezüglich der Gewerbenutzung geringer angesetzt wurde, als die der Wohnnutzung, weshalb umso weniger Bedenken gegen die Richtigkeit dieses Ansatzes bestehen.

3.6 Gleiches gilt hinsichtlich des Vorbringens der Klagepartei bezüglich der Verbesserung der Grünausstattung.

Die Aufwertung des Sanierungsgebietes und damit der Lagewert des Grundstückes - auch des streitgegenständlichen - hängt nicht von der Einzelausstattung ab, sondern von der Attraktivität der Umgebung, die auch und vor allem durch entsprechende Grün- und Freiflächen deutlich gesteigert wird. Dies gilt auch für die Sanierung von zwar nicht allgemein zugänglichen, aber doch von einem weiteren größeren Personenkreis einsehbaren Innenhöfen, weil insoweit die Lebensqualität im Gebiet insgesamt angehoben wird, was wiederum als entsprechendes „Ambiente“ Auswirkungen auf den Lagewert hat. Diese Wirkung ist auch nicht - wie die Klagepartei meint - „blockisoliert“ zu betrachten, da die Einteilung in Sanierungsblöcke eine verwaltungstechnische Maßnahme ist, weshalb die Aufwertung sich nachvollziehbarer Weise nicht an diesen Grenzen orientiert, sondern an der Umgebung, soweit sie auf das betreffende Anwesen wirkt. Diese Feststellung gilt gleichermaßen auch für die Maßnahmen zur Verbesserung der Infrastruktur, die sich - entgegen der Auffassung der Klagepartei - lagewertverbessernd auswirken, soweit diese fußläufig zu erreichen sind.

3.7 Der Einwand, dass die Parkplatzsituation nach wie vor nicht zufriedenstellend sei, greift ebenfalls nicht durch, da weder das Gutachten noch die entsprechende Bewertung hiervon ausgehen; vielmehr stellt das Gutachten bezüglich der Wohnnutzung eine deutliche Verbesserung - die auch detailliert nachgewiesen wird - mit dem Hinweis fest, dass das Parkplatzangebot auch heute noch - aufgrund des allgemein gestiegenen Verkehrsaufkommens - knapp bemessen sei. Der Hinweis, dass ohne die mit enormen öffentlichen Aufwand erstellten Tiefgaragenplätze die Situation heute deutlich schlechter sei, ist insoweit nachvollziehbar.

Die konkrete Situation auf dem streitgegenständlichen Grundstück spielt für die Bewertung des Kriteriums „Parkplatzangebot“ keine Rolle. Insoweit ist auch der Einwand der Klagepartei, dass sich die Beklagte zum Teil hat Stellplätze ablösen lassen und der Kläger verpflichtet worden sei, für sein Grundstück 7 Stellplätze nachzuweisen, irrelevant.

3.8 Weder die von der Klagepartei angegebenen Mietausfallkosten noch die behaupteten Einschränkungen beim Geh- und Fahrtrecht können lagewertmindernd angerechnet werden. Auf der Basis des § 154 Abs. 1 BauGB sowie den entsprechenden Bestimmungen der WertV errechnet sich die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung allein aus der Lageverbesserung durch einen Vergleich des Zustandes vor und nach der Sanierung. Hierauf haben eventuelle negative Einflüsse durch sanierungsbedingte Maßnahmen während der Dauer der Sanierung keine Auswirkung und können daher bei der Bewertungsmethode auch nicht erfasst werden.

Das Geh- und Fahrtrecht zugunsten des klägerischen Grundstücks besteht unbestrittener Weise nach wie vor. Die von der Klagepartei angeführten Beschränkungen durch ein Drehflügeltor bzw. Sperrpfosten sind - wie auch die vorgelegten Entscheidungen des LG München I und des OLG München zeigen - privatrechtlicher Natur und stehen in keinem Zusammenhang mit der geltend gemachten Bodenwerterhöhung.

3.9 Auch die Einwände des Klägers gegen die Bewertung der Bodenwerterhöhung durch das städtische Bewertungsamt sowie die Aufrundung bei der Plausibilitätskontrolle greifen nicht durch.

Das Bewertungsamt stellt eine vom Kommunalreferat sowie vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung fachlich unabhängige und weisungsungebundene Stelle zur Grundstücks- und Gebäudebewertung dar, weshalb die entsprechenden Gutachten bzw. Berechnungen zur Bodenwertsteigerung der Grundstücke in den Sanierungsgebieten in zahlreichen Entscheidungen (VG München, U. v. 27.06.2005 - M 8 K 04.5456, B. v. 21.03.2005 - M 8 S 05.373 und BayVGH, B. v. 18.07.2003 - 2 CS 03.1406 sowie vom 31.03.2003 - a. a. O.) unbeanstandet akzeptiert wurden. Auch die vom Kläger beanstandete Aufrundung von 3.386,- EUR auf 3.390,- EUR im Rahmen der Plausibilitätskontrolle der Bodenwerterhöhung begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

3.10 Soweit die Klagepartei vorbringt, eine Wertminderung des Grundstücks sei im Zuge der Sanierung dadurch eingetreten, dass ein Durchgang in der Nähe des streitgegenständlichen Grundstückes nunmehr auch für Krafträder befahrbar sei, ist festzustellen, dass dieser Einwand im Hinblick auf ein etwaiges Störungspotential der Ausgestaltung dieses Durchganges zulasten des streitgegenständlichen Grundstücks nicht konkretisiert wurde. Die dem Lageplan zu entnehmende Gebäudesituierung weist keine Möglichkeit auf, einen solchen Durchgang von der ... Straße zur ... Straße in der Nähe des streitgegenständlichen Grundstücks zu führen. Vielmehr endet die Durchfahrt auf der Fl.Nr. ... von der ... Straße aus am Mittelgebäude ... Str. 8. Südöstlich des streitgegenständlichen Rückgebäudes lässt die Gebäudesituierung ebenfalls keine Durchfahrt zwischen der ... und der ... Straße zu. Insoweit ist auch dieser Einwand nicht geeignet, die von der Beklagten festgestellte Lagewertverbesserung des streitgegenständlichen Grundstücks zu relativieren.

4. Abschließend ist festzustellen, dass das Gericht keinerlei Zweifel an einer deutlichen Aufwertung des Sanierungsgebietes „...“ durch die Sanierung hat. Die Bewertungs- und Berechnungsmethode der Beklagten ist - wie oben ausführlich dargelegt - nicht zu beanstanden.

Im Übrigen wurde auf das Ergebnis der insoweit nicht zu beanstandenden Berechnungen zusätzlich ein 10%iger Abschlag durchgeführt. In diesem Zusammenhang wird auf die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B. v. 31.3.2003 und 18.7.2003 - jeweils a. a. O.) verwiesen, wonach an den Nachweis der Richtigkeit des Ausgleichsbeitrages umso geringere Anforderungen zu stellen sind, als an der grundsätzlichen Berechtigung für seine Erhebung keine ernstlichen Zweifel bestehen können und die Höhe selbst offensichtlich maßvoll ist.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 Abs. 1 VwGO, §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 10.458,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

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(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.
die Sanierung durchgeführt ist oder
2.
die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.
die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.
die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.
Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 420/99 Verkündet am:
12. Januar 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-----------------------------------
ZPO § 286 B; WertV 1988
Die Wertermittlungsverordnung 1988 enthält allgemein anerkannte Grundsätze für
die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken; ihre Anwendbarkeit ist nicht auf
die Wertermittlung durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt.
BGH, Urt. v. 12. Januar 2001 - V ZR 420/99 - OLG Naumburg
LG Stendal
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 19. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Die Mutter der Klägerin war Miteigentümerin zu 1/2 der im Zentrum der beklagten Gemeinde liegenden Flurstücke und . Ihr Eigentumsanteil ging aufgrund der Verordnung vom 17. Februar 1952 in Volkseigentum über, nachdem sie am 8. Juni 1953 das Gebiet der DDR ohne Beachtung der polizeilichen Meldevorschriften verlassen hatte. Sie stellte am 9. Juli 1990 einen Rückübertragungsantrag nach §§ 3, 30 VermG. Mit Bescheid vom 9. Juni 1992 ordnete die Oberfinanzdirektion M. der Beklagten, die bereits als Eigentümerin des Flurstücks im Grundbuch eingetragen war, das Flurstück zu. Am 8. Juni 1994 erließ die Beklagte einen Investitionsvorrangbescheid,
in welchem für die beiden Flurstücke ein besonderer Investitionszweck festgestellt wurde, weil auf ihnen zwei Verkaufseinrichtungen und sechs Wohnungen errichtet werden sollten. Die Beklagte verkaufte beide Flurstücke am 30. Juni 1994 für 200.000 DM an einen Herrn N. .
Die Mutter der Klägerin starb am 21. November 1994; die Klägerin ist Alleinerbin.
Mit Teilbescheid des A. kreises S. v om 17. Januar 1996 wurde der Antrag der Klägerin auf Übertragung von Miteigentum an den Flurstücken und abgelehnt. Zugleich wurde ihre Berechtigung nach § 2 VermG und die Verpflichtung der Beklagten zur Auszahlung der Hälfte des Veräußerungserlöses an die Klägerin festgestellt. Diesen Betrag abzüglich eines Hypothekenablösungsbetrages von 1.250 DM bezahlte die Beklagte an die Klägerin.
Mit der Behauptung, die Flurstücke seien wesentlich mehr wert gewesen , es habe zahlreiche Kaufinteressenten gegeben, die weit mehr als 200.000 DM gezahlt hätten, verlangt die Klägerin von der Beklagten die Zahlung weiterer 100.000 DM. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision erstrebt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.


Das Berufungsgericht hält die Klage nach § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3 InVorG für begründet. Es nimmt als Verkehrswert der beiden Flurstücke im maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt (Juni 1994) einen Betrag von 406.410 DM an. Zu diesem Wert gelangt es aufgrund eines vom Landgericht eingeholten Sachverständigengutachtens, in dem ein Sachwert von 505.000 DM und ein Ertragswert von 119.000 DM ermittelt wurde. Das Berufungsgericht schätzt den Verkehrswert auf der Grundlage von 20 % des Ertragswerts und 80 % des Sachwerts abzüglich eines im Hinblick auf die damalige Marktlage vorzunehmenden Abschlags von 5 %. Die Miteigentumsanteile bewertet es mit der Hälfte des Verkehrswerts.

II.


Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die Klägerin gegen die Beklagte grundsätzlich einen Anspruch nach § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3 InVorG hat. Berechtigter im Sinne dieser Vorschrift ist derjenige, dessen Übertragungsanspruch durch den Erlaß eines Investitionsvorrangbescheids entfallen ist. Das war hier die Mutter der Klägerin, in deren Rechtsposition sie als Alleinerbin eingetreten ist.
2. Mit Erfolg rügt die Revision jedoch die Ermittlung des Verkehrswerts der Miteigentumsanteile. Das vom Landgericht eingeholte Sachverständigengutachten , auf das sich das Berufungsgericht stützt, beruht nämlich auf falschen Erwägungen.

a) Zutreffend wendet die Sachverständige allerdings die Vorschriften der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 (WertV 88, BGBl. I S. 2209) an. Sie gelten nicht nur bei Wertermittlungen in Durchführung des Baugesetzbuches, sondern enthalten für nahezu alle Bereiche anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (Kleiber/Simon/Weyers, WertV 88, 3. Aufl., § 1 Rdn. 4). Ob sie deswegen auch für alle Sachverständigen verbindlich sind (so Zimmermann, in: Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, Anh. II, Rdn. 141), braucht hier nicht entschieden zu werden; denn die Anwendbarkeit der WertV 88 ist jedenfalls nicht auf die Wertermittlung durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt (vgl. Senatsurt. v. 17. Mai 1991, V ZR 104/90, NJW 1991, 2698).

b) Zu Unrecht wirft die Revision dem Berufungsgericht auch vor, es habe nicht erkannt, daß der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils im allgemeinen geringer sei als der entsprechende Bruchteil des Verkehrswerts des Grundstücks. Zwar ist es denkbar, daß ein rechtlich für sich verkäuflicher Bruchteilsanteil am Eigentum tatsächlich nur schwer zu verkaufen ist, weil der Miteigentümer in seiner Verfügungsmacht über das Grundstück erheblich eingeschränkt und der Kreis möglicher Käufer für solche Miteigentumsanteile sehr begrenzt ist (vgl. VGH München, GuG 1992, 29, 32). Ob aber bereits deswegen generell ein Abschlag von dem rechnerischen Anteil an dem Verkehrswert
des gesamten Grundstücks gerechtfertigt ist, kann hier offen bleiben; denn es wurden nicht etwa Miteigentumsanteile, sondern die gesamten Grundstücke veräußert. In diesem Fall haben die Anteile denselben Wert, wie er dem entsprechenden rechnerischen Bruchteil an dem Verkehrswert der Grundstücke entspricht.

c) Unbegründet ist die Rüge der Revision, die Sachverständige stütze sich bei der Wertermittlung ausschließlich auf das Sachwertverfahren. Denn die Sachverständige hat auch den Ertragswert der Grundstücke ermittelt.
Das Sachwertverfahren bietet sich grundsätzlich zur Wertermittlung von eigengenutzten bebauten Grundstücken an (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März 1993, III ZR 24/92, BGHR BauGB § 194 Wertermittlung 4; Urt. v. 6. April 1995, III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 913). Das Ertragswertverfahren ist demgegenüber bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende Erträge ausgerichtet sind, angebracht (vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018; Urt. v. 6. April 1995, aaO; Senatsurt. v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, NJW 1997, 129). Welcher der beiden Methoden der Tatrichter den Vorzug gibt, liegt in seinem Ermessen (Senatsurt. v. 25. Oktober 1996, aaO). Das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob das gewählte Verfahren nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet ist, den vollen Gegenwert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren (vgl. BGH, Urt. v. 6. April 1995, aaO, 912). Danach ist es hier nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht den Verkehrswert nicht ausschließlich nach dem Sachwert, sondern zusätzlich auch nach dem Ertragswert ermittelt hat. Die Gewichtung der auf die Ergebnisse der Methoden entfallenden Anteile hält sich im Rahmen des dem Tatrichter durch § 287 ZPO
gewährten Beurteilungsspielraums (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März 1993, aaO). Deswegen kommt es auf die weiteren Angriffe der Revision gegen die Anwendung des Sachwertverfahrens nicht an.

d) Zu Unrecht wirft die Revision schließlich der Sachverständigen eine fehlerhafte Ermittlung des Gebäudewerts vor. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WertV sind zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entsprechenden Raum-, Flächen- oder sonstigen Bezugseinheiten der Gebäude zu vervielfachen. Dabei kommen als Raum- oder Flächeninhalt u.a. der umbaute Raum nach DIN 277/1950 oder der Rauminhalt bzw. die Bruttogrundfläche nach DIN 277/1973/1987 in Betracht. Der umbaute Raum nach DIN 277/1950 ist auch nach der II. BV maßgebend; die Berechnung des Rauminhalts nach der DIN 277/1973/1987 hat demgegenüber bislang keine Bedeutung erlangt (Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl., § 22 WertV, Rd. 9). Da es dem Sachverständigen grundsätzlich freisteht, auf welche Weise er den Herstellungswert ermittelt (Kleiber/Simon/Weyers, aaO, § 22 WertV, Rdn. 10), war die Gutachterin nicht gehalten, ihren Berechnungen die DIN 277/1987 zugrunde zu legen.

e) Das Berufungsurteil hat jedoch deswegen keinen Bestand, weil die Sachverständige die Besonderheiten des Grundstücksmarkts in der beklagten Gemeinde nicht berücksichtigt hat. Wie aus den Ausführungen im letzten Absatz auf S. 18 des Gutachtens hervorgeht, war sie sich zwar bewußt, daß der Sachwert durch die allgemeine Immobilienlage nach oben oder unten korrigiert werden kann. Ausführungen zur konkreten Marktsituation enthält das Gutachten allerdings nicht. Sie sind aber deswegen erforderlich, weil nach § 7 Abs. 1
Satz 2 WertV die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen ist. Auch enthält der Prozeßvortrag der Beklagten durchaus Anhaltspunkte, die eine Auseinandersetzung mit der konkreten Grundstücksmarktsituation erforderten. Danach wurden die Grundstücke im Wege der öffentlichen Ausschreibung angeboten , ohne daß sich ein Interessent gefunden hätte, der mehr als 200.000 DM bezahlen wollte. Läßt sich aber ein ermittelter Verkehrswert trotz geschäftsüblicher Veräußerungsanstrengungen als Kaufpreis nicht realisieren, kann dies als deutlicher Hinweis auf eine nicht marktgerechte Verkehrswertermittlung verstanden werden (Kleiber/Simon/Weyers, aaO, II Rdn. 19). Daß die Sachverständige dieses Problem nicht erkannt hat, ergibt sich aus ihrer Anhörung vor dem Landgericht; dort unterschied sie zwischen Verkehrswert und Marktwert und meinte, ein Gebäude könne einen hohen Verkehrswert haben, aber völlig unverkäuflich sein. Dies läßt § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV außer acht.

f) Im übrigen läßt sich dem Gutachten nicht sicher entnehmen, ob die Sachverständige bei ihrer Wertermittlung berücksichtigt hat, daß eines der Gebäude unter Denkmalschutz stand. Zwar ist auf Seite 15 bei der Beschreibung eines Nebengebäudes vermerkt "Saalanbau denkmalgeschützt". Aber wie sich dieser Umstand (vgl. § 5 Abs. 1 und 2 WertV), der entsprechend der Vorgabe des § 194 BauGB bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden muß, weil die Denkmaleigenschaft den Verkehrswert des Grundstücks beeinflußt (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, aaO, VI Rdn. 137), auf die Wertermittlung ausgewirkt hat, ist nicht erkennbar.

g) Mit Erfolg rügt die Revision auch, daß das Berufungsgericht ohne Darlegung eigener Sachkunde einen Abschlag von 5 % aufgrund der Besonderheiten der Marktlage in den neuen Bundesländern vornimmt. Damit weicht
es von Wertungen der Sachverständigen ab, ohne die für seine eigene Wertung erforderlichen Kenntnisse aufzuzeigen. Fehlen sie, hätten seine Ausführungen nur nach entsprechender Beratung durch Sachverständige erfolgen können (vgl. BGH, Urt. v. 21. Januar 1997, VI ZR 86/96, NJW 1997, 1446).

III.


Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es erhält damit Gelegenheit, ein weiteres Gutachten einzuholen oder wenigstens eine Ergänzung des vorliegenden Gutachtens anzuordnen (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1994, IV ZR 126/93, NJWRR 1994, 1112; Urt. v. 29. November 1995, VIII ZR 278/94, NJW 1996, 730, 731).
Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Gründe

1

Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 und 3 VwGO gestützte Beschwerde hat keinen Erfolg.

2

1. Das Beschwerdevorbringen ergibt nicht, dass die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen wäre.

3

Grundsätzlich bedeutsam im Sinne von § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO ist eine Rechtssache dann, wenn in dem angestrebten Revisionsverfahren die Klärung einer bisher höchstrichterlich ungeklärten, in ihrer Bedeutung über den der Beschwerde zugrunde liegenden Einzelfall hinausgehenden, klärungsbedürftigen und entscheidungserheblichen Rechtsfrage des revisiblen Rechts (§ 137 Abs. 1 VwGO) zu erwarten ist. In der Beschwerdebegründung muss dargelegt (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), d.h. näher ausgeführt werden, dass und inwieweit eine bestimmte Rechtsfrage des Bundesrechts im allgemeinen Interesse klärungsbedürftig und warum ihre Klärung in dem beabsichtigten Revisionsverfahren zu erwarten ist (stRspr, so bereits Beschluss vom 2. Oktober 1961 - BVerwG 8 B 78.61 - BVerwGE 13, 90 <91>; siehe auch Beschluss vom 1. Februar 2011 - BVerwG 7 B 45.10 - juris Rn. 15). Daran fehlt es hier.

4

Die Beschwerde wirft folgende Fragen auf:

Ist es bei der Ermittlung von Bodenwerten in kaufpreisarmen Lagen gesetzeskonform, Marktdaten vollständig durch modellhafte Berechnungen zu ersetzen, ohne marktnähere Erkenntnismöglichkeiten (Vergleich mit der Entwicklung an anderen Immobilienmärkten) auszuschöpfen? Ist ein Verzicht auf Vergleichsdaten aus anderen Gemeinden ohne nachvollziehbare Begründung zulässig?

5

Diese Fragen führen nicht zur Zulassung der Revision, weil sie sich in einem Revisionsverfahren nicht stellen würden. Nach den Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts hat der Sachverständige trotz unzureichender sanierungsunbeeinflusster Vergleichskaufpreise unbebauter Grundstücke in S. und der nicht vergleichbaren Verhältnisse in Bad N., R. und Bad B. davon abgesehen, den Grundstücksmarkt in anderen vergleichbaren Städten - etwa N., B., L. oder A. - in den Blick zu nehmen. Der Sachverständige habe hierzu in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt, die Kaufpreise in den von S. weiter entfernt gelegenen Städten - insbesondere den genannten - seien aufgrund abweichender Werteinflüsse nicht mit der Situation in S. vergleichbar, so dass die Ermittlung von Kaufpreisen in solchen Städten die Aussagekraft des Gutachtens nicht erhöht hätte (UA S. 12). An die tatrichterliche Würdigung, dass ein Vergleich mit der Entwicklung an anderen Immobilienmärkten keine zusätzlichen Erkenntnisse erbracht hätte, ist der Senat nach § 137 Abs. 2 VwGO gebunden, da sie die Klägerin nicht mit zulässigen und begründeten Verfahrensrügen erschüttert.

6

Im Übrigen ist in der Rechtsprechung des Senats bereits geklärt, dass das Vergleichswertverfahren nur anzuwenden ist, wenn ausreichend Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden (Beschluss vom 16. Januar 1996 - BVerwG 4 B 69.95 - BRS 58 Nr. 243 = NVwZ-RR 1997, 155 <156>). Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (Beschlüsse vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 5 = BRS 67 Nr. 226 und vom 16. Januar 1996 a.a.O.). Das Oberverwaltungsgericht hat mit für den Senat bindender Wirkung (§ 137 Abs. 2 VwGO) festgestellt, dass es vorliegend keine marktnäheren Erkenntnismöglichkeiten gab, um die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung des klägerischen Grundstücks im Wege des Vergleichswertverfahrens zu bestimmen. Es hat daher das vom Sachverständigen angewandte Vergleichsfaktorverfahren gebilligt (UA S. 12, 13). Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichen Maße geeignet ist wie die in der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 - ImmoWertV - (BGBl. I S. 639) geregelten Methoden, die Steigerung des Bodenwerts zuverlässig abzubilden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage (Beschlüsse vom 16. November 2004 a.a.O. = juris Rn. 8 und vom 28. Juli 2010 - BVerwG 4 B 11.10 - ZfBR 2010, 695 = juris Rn. 5).

7

Die weiter aufgeworfene Frage, ob die Entwicklung der Mietpreise in einem Sanierungsgebiet als unmittelbarer Indikator für die Entwicklung von Bodenwerten herangezogen werden kann, bezieht sich ebenfalls auf die Wertermittlungsmethode und damit auf eine Tatfrage. Unabhängig davon hat der vom Oberverwaltungsgericht beauftragte Gutachter die Bodenwertsteigerung nicht allein nach der Entwicklung der Mietpreise im Sanierungsgebiet beurteilt, sondern unter Anwendung eines Vergleichsfaktorverfahrens, so dass sich die Frage in einem Revisionsverfahren auch nicht stellen würde.

8

Schließlich führt die Frage, ob bei der Erhebung von Ausgleichsbeträgen ein Modell zur Bodenwertermittlung zu Grunde gelegt werden darf, dessen wesentlicher wertbestimmender Faktor (hier: Mieten) nicht transparent und nachvollziehbar gemacht worden ist, nicht zur Zulassung der Revision. Insofern handelt es sich lediglich um eine in eine Grundsatzfrage gekleidete Kritik an der Beweiswürdigung des Berufungsgerichts. Damit lässt sich die grundsätzliche Bedeutung einer Rechtssache jedoch nicht belegen.

9

2. Die Revision ist auch nicht wegen eines Verfahrensfehlers zuzulassen. Insofern genügt die Beschwerde schon nicht den Darlegungsanforderungen gemäß § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO.

10

Nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO ist die Revision zuzulassen, wenn ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Ein Verfahrensmangel ist nur dann im Sinne von § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO ausreichend bezeichnet, wenn er sowohl in den ihn (vermeintlich) begründenden Tatsachen als auch in seiner rechtlichen Würdigung substantiiert dargetan wird (stRspr, siehe etwa Beschlüsse vom 19. August 1997 - BVerwG 7 B 261.97 - Buchholz 310 § 133 VwGO Nr. 26 S. 14 f., vom 1. Dezember 2000 - BVerwG 9 B 549.00 - Buchholz 310 § 133 VwGO Nr. 60 S. 18 f. und vom 21. Mai 2012 - BVerwG 7 B 70.11 - juris Rn. 10). Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen der Klägerin nicht, denn sie bezeichnet schon keinen Verfahrensfehler, der dem Oberverwaltungsgericht unterlaufen sein soll.

11

Bei wohlwollendem Verständnis der Beschwerdeschrift könnte allenfalls angenommen werden, die Klägerin wolle eine Verletzung der gerichtlichen Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) rügen. Dazu hätte aber substantiiert dargelegt werden müssen, hinsichtlich welcher tatsächlichen Umstände der Aufklärungsbedarf bestanden hat, welche für geeignet und erforderlich gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür in Betracht gekommen wären und welche tatsächlichen Feststellungen bei Durchführung der unterbliebenen Sachverhaltsaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären; weiterhin hätte dargelegt werden müssen, dass bereits im Verfahren vor dem Tatsachengericht, insbesondere in der mündlichen Verhandlung, entweder auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung, deren Unterbleiben nunmehr gerügt wird, hingewirkt worden ist oder dass sich dem Gericht die bezeichneten Ermittlungen auch ohne ein solches Hinwirken von sich aus hätten aufdrängen müssen. Denn die Aufklärungsrüge stellt kein Mittel dar, um Versäumnisse eines Verfahrensbeteiligten in der Tatsacheninstanz, vor allem das Unterlassen der Stellung von Beweisanträgen zu kompensieren (stRspr, z.B. Beschluss vom 20. September 2007 - BVerwG 4 B 38.07 - juris Rn. 3). Auch diesen Anforderungen genügt die Beschwerde nicht. Das Oberverwaltungsgericht hat vorliegend zur Klärung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dieses Gutachten hat es eingehend überprüft und für überzeugend befunden. Nach seinem, im Hinblick auf die Beurteilung eines Verfahrensmangels allein maßgeblichen materiellrechtlichen Standpunkt (stRspr, vgl. etwa Urteil vom 14. Januar 1998 - BVerwG 11 C 11.96 - BVerwGE 106, 115 <119>; Beschlüsse vom 25. Januar 2005 - BVerwG 9 B 38.04 - NVwZ 2005, 447 <449> = juris Rn. 21, insoweit nicht veröffentlicht in Buchholz 406.25 § 43 BImSchG Nr. 22, vom 20. Dezember 2010 - BVerwG 5 B 38.10 - juris Rn. 18 und vom 28. März 2013 - BVerwG 4 B 15.12 - BauR 2013, 1248 = juris Rn. 8) war damit der entscheidungserhebliche Sachverhalt hinreichend aufgeklärt (§ 86 Abs. 1 VwGO). Es wäre daher Sache der Klägerin gewesen, durch einen entsprechenden Beweisantrag gegebenenfalls eine weitere Aufklärung des Sachverhalts in Bezug auf die umstrittene Bodenwertsteigerung ihres Grundstücks herbeizuführen. Einen Beweisantrag hat sie jedoch nicht gestellt.

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

(1) Die Beteiligten können vor dem Verwaltungsgericht den Rechtsstreit selbst führen.

(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte vor dem Verwaltungsgericht vertretungsbefugt nur

1.
Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen,
2.
volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und Streitgenossen, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht,
3.
Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer, Personen und Vereinigungen im Sinne der §§ 3a und 3c des Steuerberatungsgesetzes im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 3a des Steuerberatungsgesetzes, zu beschränkter geschäftsmäßiger Hilfeleistung in Steuersachen nach den §§ 3d und 3e des Steuerberatungsgesetzes berechtigte Personen im Rahmen dieser Befugnisse sowie Gesellschaften im Sinne des § 3 Satz 1 Nummer 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch Personen im Sinne des § 3 Satz 2 des Steuerberatungsgesetzes handeln, in Abgabenangelegenheiten,
3a.
Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer, Personen und Vereinigungen im Sinne der §§ 3a und 3c des Steuerberatungsgesetzes im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 3a des Steuerberatungsgesetzes, zu beschränkter geschäftsmäßiger Hilfeleistung in Steuersachen nach den §§ 3d und 3e des Steuerberatungsgesetzes berechtigte Personen im Rahmen dieser Befugnisse sowie Gesellschaften im Sinne des § 3 Satz 1 Nummer 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch Personen im Sinne des § 3 Satz 2 des Steuerberatungsgesetzes handeln, in Angelegenheiten finanzieller Hilfeleistungen im Rahmen staatlicher Hilfsprogramme zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie, wenn und soweit diese Hilfsprogramme eine Einbeziehung der Genannten als prüfende Dritte vorsehen,
4.
berufsständische Vereinigungen der Landwirtschaft für ihre Mitglieder,
5.
Gewerkschaften und Vereinigungen von Arbeitgebern sowie Zusammenschlüsse solcher Verbände für ihre Mitglieder oder für andere Verbände oder Zusammenschlüsse mit vergleichbarer Ausrichtung und deren Mitglieder,
6.
Vereinigungen, deren satzungsgemäße Aufgaben die gemeinschaftliche Interessenvertretung, die Beratung und Vertretung der Leistungsempfänger nach dem sozialen Entschädigungsrecht oder der behinderten Menschen wesentlich umfassen und die unter Berücksichtigung von Art und Umfang ihrer Tätigkeit sowie ihres Mitgliederkreises die Gewähr für eine sachkundige Prozessvertretung bieten, für ihre Mitglieder in Angelegenheiten der Kriegsopferfürsorge und des Schwerbehindertenrechts sowie der damit im Zusammenhang stehenden Angelegenheiten,
7.
juristische Personen, deren Anteile sämtlich im wirtschaftlichen Eigentum einer der in den Nummern 5 und 6 bezeichneten Organisationen stehen, wenn die juristische Person ausschließlich die Rechtsberatung und Prozessvertretung dieser Organisation und ihrer Mitglieder oder anderer Verbände oder Zusammenschlüsse mit vergleichbarer Ausrichtung und deren Mitglieder entsprechend deren Satzung durchführt, und wenn die Organisation für die Tätigkeit der Bevollmächtigten haftet.
Bevollmächtigte, die keine natürlichen Personen sind, handeln durch ihre Organe und mit der Prozessvertretung beauftragten Vertreter.

(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Prozesshandlungen eines nicht vertretungsbefugten Bevollmächtigten und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind bis zu seiner Zurückweisung wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.

(4) Vor dem Bundesverwaltungsgericht und dem Oberverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht oder einem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind nur die in Absatz 2 Satz 1 bezeichneten Personen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Vor dem Bundesverwaltungsgericht sind auch die in Absatz 2 Satz 2 Nr. 5 bezeichneten Organisationen einschließlich der von ihnen gebildeten juristischen Personen gemäß Absatz 2 Satz 2 Nr. 7 als Bevollmächtigte zugelassen, jedoch nur in Angelegenheiten, die Rechtsverhältnisse im Sinne des § 52 Nr. 4 betreffen, in Personalvertretungsangelegenheiten und in Angelegenheiten, die in einem Zusammenhang mit einem gegenwärtigen oder früheren Arbeitsverhältnis von Arbeitnehmern im Sinne des § 5 des Arbeitsgerichtsgesetzes stehen, einschließlich Prüfungsangelegenheiten. Die in Satz 5 genannten Bevollmächtigten müssen durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln. Vor dem Oberverwaltungsgericht sind auch die in Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 bezeichneten Personen und Organisationen als Bevollmächtigte zugelassen. Ein Beteiligter, der nach Maßgabe der Sätze 3, 5 und 7 zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten.

(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören. Ehrenamtliche Richter dürfen, außer in den Fällen des Absatzes 2 Satz 2 Nr. 1, nicht vor einem Spruchkörper auftreten, dem sie angehören. Absatz 3 Satz 1 und 2 gilt entsprechend.

(6) Die Vollmacht ist schriftlich zu den Gerichtsakten einzureichen. Sie kann nachgereicht werden; hierfür kann das Gericht eine Frist bestimmen. Der Mangel der Vollmacht kann in jeder Lage des Verfahrens geltend gemacht werden. Das Gericht hat den Mangel der Vollmacht von Amts wegen zu berücksichtigen, wenn nicht als Bevollmächtigter ein Rechtsanwalt auftritt. Ist ein Bevollmächtigter bestellt, sind die Zustellungen oder Mitteilungen des Gerichts an ihn zu richten.

(7) In der Verhandlung können die Beteiligten mit Beiständen erscheinen. Beistand kann sein, wer in Verfahren, in denen die Beteiligten den Rechtsstreit selbst führen können, als Bevollmächtigter zur Vertretung in der Verhandlung befugt ist. Das Gericht kann andere Personen als Beistand zulassen, wenn dies sachdienlich ist und hierfür nach den Umständen des Einzelfalls ein Bedürfnis besteht. Absatz 3 Satz 1 und 3 und Absatz 5 gelten entsprechend. Das von dem Beistand Vorgetragene gilt als von dem Beteiligten vorgebracht, soweit es nicht von diesem sofort widerrufen oder berichtigt wird.

(1) Kammerrechtsbeistände stehen in den nachfolgenden Vorschriften einem Rechtsanwalt gleich:

1.
§ 79 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 Satz 1, § 88 Absatz 2, § 121 Absatz 2 bis 4, § 122 Absatz 1, den §§ 126, 130d und 133 Absatz 2, den §§ 135, 157 und 169 Absatz 2, den §§ 174, 195 und 317 Absatz 5 Satz 2, § 348 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 Buchstabe d, § 397 Absatz 2 und § 702 Absatz 2 Satz 2 der Zivilprozessordnung,
2.
§ 10 Absatz 2 Satz 1, § 11 Satz 4, § 13 Absatz 4, den §§ 14b und 78 Absatz 2 bis 4 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit,
3.
§ 11 Absatz 2 Satz 1 und § 46g des Arbeitsgerichtsgesetzes,
4.
den §§ 65d und 73 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 5 des Sozialgerichtsgesetzes, wenn nicht die Erlaubnis das Sozial- und Sozialversicherungsrecht ausschließt,
5.
den §§ 55d und 67 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 4 der Verwaltungsgerichtsordnung,
6.
den §§ 52d und 62 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 4 der Finanzgerichtsordnung, wenn die Erlaubnis die geschäftsmäßige Hilfeleistung in Steuersachen umfasst.

(2) Registrierte Erlaubnisinhaber stehen im Sinn von § 79 Abs. 2 Satz 1 der Zivilprozessordnung, § 10 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit, § 11 Abs. 2 Satz 1 des Arbeitsgerichtsgesetzes, § 73 Abs. 2 Satz 1 des Sozialgerichtsgesetzes, § 67 Abs. 2 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung und § 62 Abs. 2 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung einem Rechtsanwalt gleich, soweit ihnen die gerichtliche Vertretung oder das Auftreten in der Verhandlung

1.
nach dem Umfang ihrer bisherigen Erlaubnis,
2.
als Prozessagent durch Anordnung der Justizverwaltung nach § 157 Abs. 3 der Zivilprozessordnung in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung,
3.
durch eine für die Erteilung der Erlaubnis zum mündlichen Verhandeln vor den Sozialgerichten zuständige Stelle,
4.
nach § 67 der Verwaltungsgerichtsordnung in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung oder
5.
nach § 13 des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung
gestattet war. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bis 3 ist der Umfang der Befugnis zu registrieren und im Rechtsdienstleistungsregister bekanntzumachen.

(3) Das Gericht weist registrierte Erlaubnisinhaber, soweit sie nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 zur gerichtlichen Vertretung oder zum Auftreten in der Verhandlung befugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Prozesshandlungen eines nicht vertretungsbefugten Bevollmächtigten und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind bis zu seiner Zurückweisung wirksam. Das Gericht kann registrierten Erlaubnisinhabern durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung oder das weitere Auftreten in der Verhandlung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.§ 335 Abs. 1 Nr. 5 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.