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Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 27. Okt. 2009 - 5 K 3864/08

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27.10.2009

Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 27. Okt. 2009 - 5 K 3864/08

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 27. Okt. 2009 - 5 K 3864/08

Rechtsgebiete

Baugenehmigung

Bebauungsplan

Nutzungsuntersagung und -änderung

Sonstiges

Nachbarrecht

Gericht

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen eine baurechtliche Nutzungsuntersagung.

Der Kläger ist - nach seinen Angaben - als Untermieter Betreiber eines bordellartigen Betriebs im 1. und 2. Obergeschoss des straßenseitig errichteten dreigeschossigen Gebäudes (Vorderhaus), das zum Anwesen ... Straße ... (Flst.-Nr....) in H. gehört. Die Geschosse umfassen jeweils etwa 160 qm. Die Errichtung des Hauses wurde 1971 zu Wohn- und Bürozwecken genehmigt (Baugenehmigung vom 02.11.1971 mit Nachträgen vom 30.12.1971 und vom 13.07.1972). Im rückwärtigen Bereich des Anwesens stehen Lagerhallen. Diese und das Erdgeschoss des Vorderhauses werden auf der Grundlage einer Nutzungsänderungsgenehmigung vom 11.10.1991 von einer Schreinerei genutzt.

Das Anwesen ... Straße ... liegt im Geltungsbereich des aus dem Jahr 1960 stammenden Bebauungsplans „Gewerbegebiet Rohrbach-Süd“ der Beklagten. Der Bebauungsplan setzt für die Straßengevierte westlich und östlich der ... Straße jeweils ein Gewerbegebiet fest. Gemäß der 6. und 7. Änderung vom 03.12.1997 des Bebauungsplans sind darin ausnahmsweise im Gewerbegebiet zulässige Vergnügungsstätten ausgeschlossen; Wohnungen im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO sind als allgemein zulässig festgesetzt. Durch die 8. Änderung des Bebauungsplans vom 22.02.2006 wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen erweiterten Bestandsschutz vorhandener kultureller und kirchlicher Einrichtungen geschaffen.

In dem Anwesen ... Straße ... wird jedenfalls seit 1990 der Prostitution nachgegangen. In der näheren Umgebung gibt es ebenfalls seit längerem solche Betriebe, die teils genehmigt („...“ in ... Straße ..., Vorderhaus, 1. Obergeschoss; ferner ... Straße ..., Vorderhaus, Erdgeschoss sowie ... Straße ..., Untergeschoss) und teils nur geduldet (... Straße ..., Vorderhaus, 1. Obergeschoss) sind. Auf dem an das Anwesen ... Straße ... angrenzenden Eckgrundstück ... Straße ... wird eines der früher gewerblich genutzten Gebäude als Moschee genutzt. Auf den weiteren Grundstücke entlang der ... Straße findet sich überwiegend gewerbliche, aber auch vereinzelt Wohnnutzung sowie eine Dienststelle der Polizeidirektion H.. Auf den rückwärtigen Grundstücksflächen stehen überwiegend Lagergebäude und Betriebsgebäude.

Die Beklagte bemüht sich seit einiger Zeit, eine Ausweitung der bordellartigen Nutzung in der ... Straße mit baurechtlichen Mitteln zu verhindern.

Im Einzelnen entwickelte sich die bauliche Nutzung im Anwesen ... Straße ... wie folgt:

Im Jahr 1990 stellte die Polizeidirektion H. fest, dass dort drei Frauen im 2. Obergeschoss der Prostitution nachgingen. Unter dem 25.01.1991 und unter dem 02.01.1992 ist in den Baurechtsakten der Beklagten vermerkt, dass ein baurechtliches Einschreiten nicht möglich sei, weil diese Nutzungsart im Gewerbegebiet zugelassen werden könne. Aus einem 1991 geschlossenen, bis zum 30.04.2001 laufenden Mietvertrag ergibt sich, dass das 1. Obergeschoss zum Betrieb eines „Privatclubs“ und das 2. Obergeschoss als Wohnräume vermietet waren. Im Dezember 1991 wurde festgestellt, dass das 1. Obergeschoss nahezu vollständig und auch zwei Räume des 2. Obergeschosses zur Prostitution genutzt würden.

Seit Januar 1997 führte Frau ... in dem Anwesen einen bordellartigen Betrieb („...“). Im März 1998 vereinbarte die Eigentümerin des Anwesens, u.a. vertreten durch Frau ..., Herrn ... in den Mietvertrag aufzunehmen.

Im November 2005 teilte die Polizeidirektion H. mit, dass Frau ..., die in H. einen weiteren Betrieb dieser Art betreibe, seit dem 09.04.2003 für das Anwesen ... Straße ... eine „gewerbliche Zimmervermietung“ angemeldet habe; in den von ihr geführten Betrieben sei es in den zurückliegenden Jahren zu keinen größeren Beanstandungen gekommen.

Daraufhin äußerte die Beklagte unter dem 02.12.2005 gegenüber der Eigentümerin des Anwesens: Die Betreiberin des Bordells habe mitgeteilt, dass sie die Nutzung aufgebe. Sofern ein neuer Betreiber eine entsprechende Nutzung beabsichtige, würde es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung handeln. Eine weitere Nutzung als Bordell bzw. bordellartiger Betrieb sei im Bebauungsplan ausgeschlossen und deshalb nicht zulässig.

Mitte des Jahres 2006 eröffnete Herr ... im Anwesen ... Straße ... ein weiteres Bordell. Diese Nutzung wurde ihm untersagt. Sein Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz hatte keinen Erfolg (VG Karlsruhe, Beschl. v. 22.11.2006 - 5 K 1916/06). Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob Herr ... Klage (5 K 782/09).

Frau ... starb im Juni 2007.

Am 13.07./20.07.2007 vereinbarte die Beklagte mit Herrn ..., dass sie die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Räume im Erdgeschoss des Gebäudes ... Straße ... für eine Bordell-Nutzung gemäß dem Bauantrag vom 18.01.2007 erteile. Herr ... verpflichtete sich, die bislang im Gebäude ... Straße ... von ihm betriebene Bordellnutzung spätestens mit Erteilung der Baugenehmigung und der Aufnahme der genehmigten Nutzung im Erdgeschoss des Gebäudes ... Straße ... einzustellen. § 3 der Vereinbarung lautet:

„Sollte nach Aufnahme der genehmigten Bordell-Nutzung im Gebäude ... Straße ... und Einstellung der Bordell-Nutzung im Gebäude ... Straße ... durch den Bauherrn unmittelbar selbst oder mittelbar durch Dritte im Auftrag und auf Rechnung des Bauherrn eine Nutzung des Gebäudes ... Straße ... zu Zwecken der Prostitution wieder aufgenommen werden, so ist die Stadt berechtigt, die Baugenehmigung zur Bordell-Nutzung im Gebäude ... Straße ... … mit sofortiger Wirkung zu widerrufen. In die Baugenehmigung wird ein entsprechender Widerrufsvorbehalt aufgenommen.

Die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung im Erdgeschoss des Gebäudes ... Straße ... wurde am 27.08.2007 erteilt.

Am 29.09.2007 vermietete Herr ... das 1. und 2. Obergeschoss des Gebäudes ... Straße ... an den Kläger weiter. Als Zweck der Vermietung wird der „Betrieb einer gewerblichen Zimmervermietung betreffend das erste OG“ bezeichnet. Vereinbart wurde eine monatliche Nettokaltmiete von ... EUR für das 1. Obergeschoss und ... EUR für das 2. Obergeschoss, jeweils zzgl. Mehrwertsteuer. Die Polizeidirektion H. stellte fest, dass es am 01.10.2007 zu einem Betriebsübergang von Herrn ... auf den Kläger gekommen sei. Hinsichtlich Betriebseinrichtung und Öffnungszeiten habe sich nichts geändert. Herr ... habe im Gebäude ... Straße ... am gleichen Tag einen neuen bordellartigen Betrieb eröffnet.

Mit Verfügung vom 19.02.2008 untersagte die Beklagte dem Kläger unter dem Betreff „Vorhaben: Bordellartiger Betrieb im 1. Obergeschoss“ die Nutzung „der Räumlichkeiten im o.g. Gebäude“ ... Straße ... für einen bordellartigen Betrieb bzw. zwecks Ausübung der Prostitution unverzüglich, spätestens bis zum 29.02.2008, ordnete die sofortige Vollziehung an und drohte dem Kläger ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 EUR an. In den Gründen führte sie aus: Die Nutzungsänderung bedürfe einer - nicht beantragten - Baugenehmigung. Sie sei auch materiell rechtswidrig. Ihr stünden die Festsetzungen des Bebauungsplans entgegen. Vergnügungsstätten seien im festgesetzten Gewerbegebiet ausgeschlossen. Der Ausschluss sei im Bebauungsplan erfolgt, um das produzierende Gewerbe und Handelsbetriebe zu stärken und einem “Trading-Down-Effekt“ vorzubeugen. Sollten bordellartige Betriebe nicht als Vergnügungsstätten anzusehen sein, könne das Vorhaben dennoch nicht zugelassen werden, weil es im Sinne von § 15 Abs. 1 BauNVO nach Anzahl und Lage der Eigenart des Baugebiets widerspreche und von ihm Belästigungen und Störungen ausgehen könnten, die für die Umgebung unzumutbar seien. Mit dem zusätzlichen Bordellbetrieb in der ... Straße ..., von dessen Schließung die Baurechtsbehörde habe ausgehen müssen, würde sich die Zahl der ansässigen Bordelle von vier auf fünf erhöhen, der Gebietscharakter kippen und die „zentrierte Lage“ im Bereich der ... Straße zu einer „Roten Meile“ werden. In den vorangegangenen Verfahren bezüglich der Bordell-Nutzung des Anwesens ... Straße ... sei klar herausgestellt worden, dass der in Rede stehende Bereich allenfalls vier derartige Betriebe vertrage. Ansonsten entstünde der Eindruck eines Sondergebiets für bordellartige Betriebe. Außerdem sei zu befürchten, dass sich in absehbarer Zeit wegen des „Milieucharakters“ Probleme bei der Vermietung von Gewerbeflächen in der Umgebung ergäben.

Der Kläger erhob am 29.02.2008 Widerspruch und bezog in diesen auch die Androhung des Zwangsgelds ein.

Zugleich beantragte er beim Verwaltungsgericht vorläufigen Rechtsschutz. Diesen Antrag lehnte die erkennende Kammer mit Beschluss vom 08.07.2008 (5 K 544/08) ab. Dabei ließ sie offen, ob die Nutzungsuntersagung rechtmäßig sei. Abzulehnen sei der Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz jedenfalls deshalb, weil der Kläger die Nutzung ohne erforderliche Baugenehmigung aufgenommen habe.

Unter dem 05.03.2008 teilte die Polizeidirektion H. mit, dass neben den Räumen im 1. Obergeschoss offensichtlich auch Räume im 2. Obergeschoss des Gebäudes ... Straße ... zur Ausübung der Prostitution genutzt würden. Es bestehe der begründete Verdacht, dass der Kläger nur als Mittelsmann für Herrn ... diene. Der Kläger habe in dem Betrieb nie angetroffen werden können und habe trotz wiederholter Aufforderung keinen Kontakt zur Dienststelle aufgenommen. Unter dem 04.07.2008 teilte die Polizeidirektion mit, dass der bordellartige Betrieb in der ... Straße ... geschlossen sei. Kunden würden auf den bordellartigen Betrieb in der ... Straße ... („...“) hingewiesen.

Den Widerspruch des Klägers wies das Regierungspräsidium Karlsruhe mit Widerspruchsbescheid vom 17.12.2008 zurück. Es führte aus: Die untersagte Nutzung verstoße gegen den Bebauungsplan. Dies folge jedenfalls aus § 15 Abs. 1 BauNVO. Die vom Kläger verwirklichte Nutzung verstoße außerdem gegen die Vereinbarung von Herrn ... mit der Beklagten. Aus dieser ergebe sich, dass es Herrn ... verwehrt sei, die Räume Dritten zum Zwecke eines bordellartigen Betriebs zu vermieten.

Der Kläger hat bereits am 21.11.2008 Klage erhoben. Er trägt vor: Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liege nicht vor. Er führe den Betrieb von Frau ... bzw. Herrn ... nur fort. Es habe einen regelrechten Betriebsübergang gegeben. Die Räume seien ohne Unterbrechung seit 1990 für einen bordellartigen Betrieb genutzt worden. Die Nutzungsänderung im Jahre 1990 von der Wohn- und Büronutzung in eine bordellartige Nutzung sei verfahrensfrei gewesen, weil für diese keine weitergehenden Anforderungen gegolten hätten. Es gebe keine rechtliche Verbindung zwischen seinem Betrieb und der Vereinbarung, die Herr ... mit der Beklagten geschlossen habe. Herr ... verstoße nicht gegen § 3 der Vereinbarung mit der Beklagten. Selbst wenn er dies doch der Fall wäre, hätte dies keine Auswirkungen auf die von ihm fortgeführte Nutzung. Ansonsten läge eine unzulässige Klausel zu Lasten Dritter vor, die nichtig wäre. Die Nutzung als bordellartiger Betrieb sei auch materiell rechtmäßig. Im Bebauungsplan seien hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nur Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Dieser Ausschluss umfasse nach der Rechtsprechung u.a. der erkennenden Kammer nicht Bordelle. Im Betrieb des Klägers finde auch nicht etwa ein Animier- oder Barbetrieb statt. Die Nutzung verstoße ferner nicht gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Der Betrieb des Klägers sei nicht zusätzlich, weil er ihn ohne Unterbrechung fortgeführt habe. Er könne deshalb auch nicht den Gebietscharakter zum „Kippen“ bringen. Unabhängig hiervon sei die Befürchtung der Beklagten auch grundlos. Das optische Erscheinungsbild störe nicht. Wenn man die ... Straße durchfahre, erkenne man die bordellartigen Betriebe gar nicht. Es gebe keine entsprechende Werbung. Allenfalls sei jeweils die Adresse optisch leicht hervorgehoben. Jede Gaststätte sei lärmintensiver als sein Betrieb. Es sei nachvollziehbar, dass auf maximale Diskretion geachtet werde. Die ... Straße werde im Wesentlichen durch kleinere Gewerbe- und Handwerksbetriebe geprägt, u.a. eine Schlosserei, einen Heizungs- und Lüftungsbaubetrieb, eine Autolackiererei und eine Schreinerei.

Der Kläger beantragt,

die Verfügung der Beklagten vom 19.02.2008 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 17.12.2008 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor: Hinsichtlich der bordellartigen Nutzung auch des 2. Obergeschosses im Gebäude ... Straße ..., die am 16.12.2008 von der Polizeidirektion H. festgestellt worden sei - eine der dort tätigen Prostituierten habe die Wohnung von Herrn ... gemietet -, werde noch eine Nutzungsuntersagung erlassen werden. Die Nutzung des 1. Obergeschosses für dieselben Zwecke sei formell rechtswidrig, weil dafür eine Baugenehmigung nie erteilt worden sei. Der Kläger könne sich nicht auf Bestandsschutz berufen, weil das Wesen des Bestandsschutzes darin liege, dass eine einmal rechtmäßige Nutzung auch für die Zukunft eigentumskräftig geschützt werde. Die Nutzung als Bordell bzw. bordellartiger Betrieb sei aber nie genehmigt gewesen. Die Nutzung widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans und verstoße gegen § 15 Abs. 1 BauNVO. Entgegen des in der Vereinbarung mit Herrn ... zum Ausdruck kommenden Ziels habe sich die Zahl der Bordelle im Gewerbegebiet Rohrbach-Süd durch die Fortführung der bordellartigen Nutzung im Anwesen ... Straße ... erhöht. Hinzu gekommen sei nun sogar noch die entsprechende Nutzung im 2. Obergeschoss des Gebäudes. In der Rechtsprechung sei anerkannt worden, dass fünf Bordellbetriebe auf einer Strecke von 100 m wegen des möglichen anstößigen Verhaltens von Besuchern der Betriebe und wegen einer dem Ansehen anderer Unternehmen möglicherweise abträglichen Wirkung städtebaulich unverträglich seien.

Der Kammer liegen die Bauakten der Beklagten für das Anwesen ... Straße ... (3 Hefte), die Widerspruchsakten des Regierungspräsidiums Karlsruhe (ein Heft) und die Gerichtsakten im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes 5 K 544/08 sowie die Gerichtsakten und die dort beigezogenen Akten im Verfahren 5 K 782/09 vor.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist als Anfechtungsklage statthaft. Zweifel hinsichtlich ihrer Zulässigkeit im Übrigen bestehen allenfalls hinsichtlich des Rechtsschutzinteresses des Klägers. Die polizeilichen Feststellungen, wonach der Kläger nie anzutreffen gewesen sei und auch nie kooperiert habe, und der Umstand, dass jüngst das 2. Obergeschoss von Herrn Y. an eine dritte Person vermietet worden ist, weisen darauf hin, dass der Kläger nur als Strohmann auftritt und deshalb durch die Verfügung nicht belastet werden könnte. Ob dies tatsächlich der Fall ist, ließ sich allerdings in der mündlichen Verhandlung nicht klären.

Die Klage ist jedenfalls nicht begründet. Die Nutzungsuntersagung nebst Androhung eines Zwangsgelds ist rechtmäßig und verletzt den Kläger daher nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die Nutzungsuntersagung bezieht sich allein auf das 1. Obergeschoss des Anwesens. Dem Wortlaut im Entscheidungssatz nach ist sie zwar weiter gefasst („… der Räumlichkeiten im o.g. Gebäude …“) Im Betreff ist aber vom Vorhaben „Bordellartiger Betrieb im 1. OG“ die Rede. Dementsprechend sind auch die Beteiligten wie das Verwaltungsgericht im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes von einer entsprechenden Beschränkung ausgegangen. Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung mitgeteilt, dass sie nunmehr die Erweiterung der bordellartigen Nutzung in das 2. Obergeschoss gesondert untersagt habe.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist der Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids vom 17.12.2008.

Rechtsgrundlage für den Erlass der Nutzungsuntersagung ist § 65 Satz 2 LBO. Danach kann die Nutzung von Anlagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt, untersagt werden. Ein solcher Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften setzt bei einer seit längerem aufgenommenen Nutzung grundsätzlich voraus, dass sie nicht durch eine - erforderliche - Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. v. 22.01.1996 - 8 S 2964/95 - VBlBW 1996, 300 m.w.N.; Urt. v. 24.07.2002 - 5 S 149/01 - ESVGH 53, 30 = GewA 2003, 496).

Die bordellartige Nutzung des 1. Obergeschosses des Anwesens ist nicht durch eine erforderliche Baugenehmigung gedeckt. Genehmigt ist die Nutzung des Vorderhauses als Büro- und Wohnhaus. Die Genehmigungsakten sind zwar unvollständig und im Einzelnen auch unklar, weil die Nachträge zur Baugenehmigung vom 02.11.1971, welche sich mit dem Anbau einer Halle und mit der Aufstockung des Vorderhauses um ein 2. Obergeschoss befassen, nur durch grün geschriebene Datumseinträge auf den entsprechenden Plänen versehen sind; entsprechende (Änderungs-)Baugenehmigungen finden sich in den Bauakten nicht. Dem braucht die Kammer jedoch nicht weiter nachzugehen. Denn auch dann, wenn von entsprechenden Baugenehmigungen ausgegangen werden könnte, wäre der Übergang von einer Büro- bzw. von einer Wohnnutzung zu einer bordellartigen Nutzung von Anfang an, seit 1990, genehmigungspflichtig gewesen. Das folgt aus § 49 Abs. 1, § 2 Abs. 12 Nr. 1 und § 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO 1995 und den entsprechenden, zuvor geltenden Vorschriften. Nicht verfahrensfrei war und ist danach die Nutzungsänderung, weil für sie andere Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung. Insoweit kommt es allein darauf an, ob die Nutzungsänderung wegen ihrer städtebaulichen Auswirkungen auf das Plangebiet oder aus sonstigen Gründen unter anderen Gesichtspunkten rechtlich zu würdigen ist als die genehmigte Nutzung. Das ist bei einer bordellartigen Nutzung in einem Gewerbegebiet im Vergleich zu einer Büro- oder Wohnnutzung ohne Weiteres zu bejahten. Zwar handelt es sich jeweils um Nutzungen, die im Gewerbegebiet grundsätzlich, im Fall von Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise, zulässig sind (vgl. § 8 Abs. 2 Nr. 1, 2 und Abs. 3 Nr. 1 BauNVO; vgl. zur bauplanungsrechtlichen Einordnung von Bordellen im Folgenden). Bei der Aufnahme einer bordellartigen Nutzung im Gewerbegebiet stellt sich aber jeweils, anders als bei einer Büro- oder Wohnnutzung, die Frage, ob die Nutzung im konkreten Gewerbegebiet gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauNVO unzulässig ist. Maßgeblich hierfür sind die von einer bordellartigen Nutzung typischerweise ausgehenden besonderen städtebaulichen Störungen und sonstigen Auswirkungen (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83 - NJW 1984, 1574). Geänderte Anforderungen können sich außerdem auch hinsichtlich der Anforderungen an die Zahl der Stellplätze ergeben.

Das Genehmigungserfordernis kann der Kläger nicht mit der Erwägung in Zweifel ziehen, die bordellartige Nutzung habe seit 1990 ununterbrochen angedauert. Denn entscheidend ist nicht, ob sich die Nutzung in jüngerer Zeit geändert hat, sondern, ob sie sich gegenüber der genehmigten Nutzung verändert hat.

Ob die Nutzungsänderung seit ihrer Aufnahme fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt, erscheint allerdings fraglich. Dies hängt von den zwischen 1990 und 1997 gegebenen städtebaulichen Verhältnissen im Plangebiet ab, ob die bordellartige Nutzung zu jener Zeit nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung im Einzelfall dem Eigenart des Gewerbegebiets widersprach und deshalb gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig war. Diese Verhältnisse sind jedoch von der Beklagten nicht ermittelt worden und erschließen sich auch nicht aus den vorgelegten Akten.

Die Kammer kann jedoch auch diese Frage offenlassen. Denn ein durch die Aufnahme einer damals womöglich rechtmäßigen bordellartigen Nutzung entstandener Bestandsschutz ist jedenfalls mit dem Abschluss und dem Vollzug der Vereinbarung der Beklagten mit Herrn ... erloschen.

In dieser Vereinbarung hat Herr ... zwar nicht ausdrücklich auf den Bestandsschutz für die bordellartige Nutzung im Vorderhaus des Anwesens ... Straße ... verzichtet. Der Sache nach sollte aber mit der Vereinbarung nichts Anderes bewirkt werden. Die in § 3 der Vereinbarung enthaltenen Sanktionen bei einer Wiederaufnahme des bordellartigen Betriebs in der... Straße ... sind nicht etwa abschließend zu verstehen. Zumindest wäre es rechtsmissbräuchlich, dass sich Herr ... die Vorteile der Vereinbarung, die rechtliche Sicherung einer bordellartigen Nutzung im Anwesen ... Straße ... in einem im Einzelnen näher bestimmten Umfang gesichert, gleichwohl aber das 1. und 2. Obergeschoss des Vorderhauses des Anwesens ... Straße ... an den Kläger untervermietet hat.

Der Verlust des Bestandsschutzes für die niemals genehmigte Nutzung als bordellartiger Betrieb gilt nicht nur gegenüber Herrn ..., sondern auch im Verhältnis zum Kläger wie auch gegenüber dem Eigentümer des Anwesens.

In Bezug auf den Kläger folgt dies schon daraus, dass mit dem Untermietvertrag vom 29.09.2007 ersichtlich bezweckt wurde, den bordellartigen Betrieb fortzusetzen. Belegt wird dies bereits durch den - unstreitigen - unmittelbaren Betriebsübergang von Herrn ... auf den Kläger.

Unabhängig hiervon geht der Bestandsschutz für eine langjährig ausgeübte, geduldete Nutzung mit Wirkung gegenüber jedermann verloren, wenn derjenige, der die Nutzung ausübt, auf den Bestandsschutz verzichtet oder ihn aus anderen Gründen verliert. Insoweit kann nichts Anderes gelten als bei Erlöschen einer Baugenehmigung. Auch dieses beendet den Bestandsschutz. Dies ergibt sich aus Folgendem:

Ein Verzicht auf eine Baugenehmigung (vgl. § 43 Abs. 2 LVwVfG und hierzu Sauter, LBO für Bad.-Württ., § 58 LBO Rdnr. 38 und 152 m.w.N.) bewirkt, dass die Genehmigung auch ohne ausdrückliche Aufhebung durch die Baugenehmigungsbehörde erlischt. Dem steht nicht entgegen, dass die Baugenehmigung objektbezogen ist und auch für und gegen den Rechtsnachfolger gilt (§ 59 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 LBO). Denn sie wird gleichwohl nur auf Antrag erteilt und unterliegt der Disposition des Berechtigten (BVerwG, Urt. v. 15.12.1989 - 4 C 36.86 - BVerwGE 84, 209 = NVwZ 1990, 464 zu einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung). So hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG dem Berechtigten zum Schutze des Vertrauens in den Fortbestand einer bisherigen Rechtsposition je nach den konkreten Einzelumständen eine gewisse Zeitspanne einräumt, innerhalb derer der Bestandsschutz nachwirkt und noch Gelegenheit besteht, an den früheren Zustand anzuknüpfen. Jedoch überwiegt das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der veränderten bebauungsrechtlichen Ordnung, wenn der Berechtigte erkennbar von dem Bestandsschutz keinen Gebrauch mehr machen will (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.03.1988 - 4 C 21.85 - NVwZ 1989, 667 = juris Rdnr. 26; Beschl. v. 10.07.1987 - 4 B 147.87 - Buchholz 406.16 Nr. 44; vgl. zum Ganzen auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.11.1993 - 3 S 1120/92 - VBlBW 1994, 349).

Mithin kommt es allein darauf an, ob die bordellartige Nutzung seit der Aufnahme durch den Kläger materiell rechtswidrig ist. Dies ist der Fall.

Allerdings steht der Ausschluss von Vergnügungsstätten im Bebauungsplan „Gewerbegebiet Rohrbach-Süd“ der Beklagten in der Fassung der 6. und 7. Änderung vom 03.12.1997 einer bordellartigen Nutzung nicht entgegen. Denn bei einer solchen Nutzung handelt es sich um einen „Gewerbebetrieb aller Art“ im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO und nicht um eine Vergnügungsstätte im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO. Die Kammer folgt hinsichtlich dieser Rechtsfrage der wohl überwiegenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung (so schon Urt. v. 25.04.2006 - 5 K 1241/05; Beschl. v. 22.11.2006 - 5 K 1916/06 - und Beschl. v. 08.07.2008 - 5 K 544/08 -; vgl. zuletzt auch OVG HH, Beschl. v. 13.08.2009 - 2 Bs 102.09 - juris, Rdnr. 8 ff. mit umfassenden Nachweisen). Dem entspricht es, dass in der Verwaltungspraxis Vergnügungsstätten und bordellartige Betriebe häufig jeweils eigener Gegenstand von Ausschlussregelungen in Bebauungsplänen sind (vgl. Bayer. VGH, Urt. v. 01.12.2005 - 26 N 03.2351 - juris). Die bauplanungsrechtlichen Vorschriften über Vergnügungsstätten finden auf bordellartige Betriebe dagegen (nur) Anwendung, soweit in diesen zusätzlich Darbietungen zur gemeinsamen Unterhaltung der Besucher angeboten werden (VG Karlsruhe, Beschl. v. 30.07.2009 - 5 K 16317/09 - juris).

Materiellrechtlich unzulässig ist die untersagte Nutzung jedoch, weil eine weitere bordellartige Nutzung nach Anzahl, Lage und Umfang der Eigenart des Baugebiets widerspricht (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO; vgl. dazu Beschl. der Kammer vom 08.04.2009 - 5 K 358/09 - und hierzu VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 26.08.2009 - 3 S 1057/09 - beide juris).

Die Eigenart des Plangebiets „Gewerbegebiet Rohrbach-Süd“ ergibt sich für die Umgebung des Vorhabens aus den typisierenden Regelungen des § 8 BauNVO 1990, aus der örtlichen Situation, in die es "hineingeplant" worden ist sowie aus dem Planungswillen der Beklagten, soweit dieser in den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der hierfür gegebenen Begründung zum Ausdruck kommt.

Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Rohrbach-Süd“ der Beklagten in der Fassung 6. und 7. Änderung vom 03.12.1997 setzt für die Straßengevierte westlich und östlich der ... Straße jeweils ein Gewerbegebiet fest. Nördlich schließen sich weitläufige Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel an, westlich und südlich folgen weitflächige Industriegebiete. In den beiden Gewerbegebieten ausgeschlossen sind gemäß Nr. 1.2.2 der Textlichen Festsetzungen die ansonsten gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten Dagegen sind die ansonsten nur ausnahmsweise zulässigen Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, allgemein zulässig, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Mit der 8. Änderung des Bebauungsplans vom 22.02.2006 wurden zudem gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass vorhandene kirchliche und kulturelle Einrichtungen, so auch die Moschee auf dem Eckgrundstück... Straße/... Straße, einen erweiterten baulichen Bestandsschutz genießen.

In diesen rechtlichen Modifizierungen des Plangebietscharakters kommt nicht nur zum Ausdruck, dass die Beklagte das Plangebiet für das produzierende Gewerbe sowie unternehmensnahe Dienstleistungs- und Handwerksbetrieben sichern wollte (vgl. zuletzt Planbegründung zur 8. Änderung des Bebauungsplans S. 3), sondern auch, dass sie einem betriebsnahen Wohnen für Betriebsleiter und Aufsichtspersonen etc. und (vorhandenen) kulturellen und kirchlichen Einrichtungen einen höheren Stellenwert einräumen wollte. Damit hat sie auch dem aufgrund der Erstfassung des Bebauungsplans aus dem Jahr 1960 entwickelten vorhandenen Bestand Rechnung getragen. Die örtliche Situation entlang der ... Straße ist gekennzeichnet durch eher kleinräumige gewerbliche Bebauung mit Vorderhäusern, die überwiegend jeweils eine gemischte Büro- und Wohnnutzung vorsahen und größeren, rein gewerblich genutzten Lager- und Produktionsgebäuden im hinteren Bereich. Die insoweit in weiterem Umfang zugelassenen Nutzungen bedürfen in besonderer Weise des Schutzes vor baulichen Nutzungen, wie sie der Kläger verwirklichen will.

Der so geprägten Eigenart des Baugebiets widerspricht das Vorhaben des Klägers nach Lage, Zahl und Umfang.

Dagegen kann der Kläger nicht mit Erfolg einwenden, es handele sich um keine hinzukommende, weitere bauliche Nutzung, weil sie schon seit langem verwirklicht werde. Vielmehr ist - wie oben ausgeführt - der Bestandsschutz für die bordellartige Nutzung im 1. Obergeschoss des Anwesens ... Straße ... mit dem Vollzug der Vereinbarung von Herrn ... mit der Beklagten erloschen. Die Fortführung des bordellartigen Betriebs durch den Kläger ab September 2007 stellt sich deshalb als Neuaufnahme einer solchen Nutzung dar.

Aus dem Umstand, dass bordellartige Betriebe als Gewerbebetriebe eigener Art im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO eingeordnet werden, kann nicht geschlossen werden, dass sie ein Gewerbegebiet in der gleichen Art und Weise prägen wie die anderen in § 8 Abs. 2 Nr. 1 bis 4 BauNVO angeführten Nutzungsarten. Tatsächlich bestimmt eine Häufung solcher Betriebe oder auch die Ansiedlung nur eines solchen Betriebs von großem Umfang den Gebietscharakter ungleich stärker. Das ergibt sich aus insbesondere aus den von bordellartigen Betrieben regelmäßig ausgehenden städtebaulichen Wirkungen der milieubedingten Unruhe, des möglichen anstößigen Verhaltens von Kunden sowie einer Minderung des Ansehens benachbarter gewöhnlicher Gewerbebetriebe, welches zur Abwanderung und damit letztlich zum Kippen des Gebiets führen kann (BVerwG, Urt. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83 - a.a.O.). Solche städtebaulichen Auswirkungen bestehen trotz des Wandels der gesellschaftlichen Anschauungen auch heute noch (vgl. VG München, Urt. v. 25.04.2005 - M 8 K 04.5392 -; VG Augsburg, Urt. v. 18.07.2007 - Au 4 K 07.575 - und hierzu Bayer. VGH, Beschl. v. 13.02.2008 - 15 ZB 07.2200 - alle juris; VG Berlin, Urt. v. 06.05.2009 - 19 A 91.07 - GewA 2009, 322). Insbesondere gilt dies für den städtebaulich unerwünschten „Trading-Down-Effekt“ (vgl. etwa VGH Bad.-Württ., Urt. v. 03.03.2005 - 3 S 1524/04 - VBlBW 2006, 142).

Nicht ausschlaggebend ist, dass, wie der Kläger geltend macht, die vorhandenen bordellartigen Betriebe vergleichsweise unauffällig gestaltet sind und dort insbesondere keine aggressive Werbung betrieben wird. Denn maßgeblich für die Beurteilung, ob die Ansiedlung von bordellartigen Betrieben den normativ, durch Bebauungsplan bestimmten Gebietscharakter verändert, ist nicht die aktuelle betriebliche Gestaltung der bereits vorhandenen Betriebe, die jederzeit verändert werden kann, sondern ihr Vorhandensein an sich. Entscheidend sind insoweit ihre Anzahl, ihre Lage und ihr Umfang.

Insoweit gibt es schon jetzt in den beiden als eingeschränkte Gewerbegebiete festgesetzten Baugebiete westlich und östlich der ... Straße vier jeweils für einzelne Geschosse genehmigte bzw. geduldete bordellartige Betriebe mit Betriebsflächen von jeweils etwa 150 qm je Geschoss bis zu etwa 400 qm (in der ... Straße). Das Hinzukommen weiterer bordellartiger Betriebe würde den Gebietscharakter endgültig in Richtung eines entsprechenden Sondergebiets verändern. Dies gilt umso mehr, wenn man die Größe der Betriebsflächen berücksichtigt, um die es in den gegenwärtig anhängigen Verfahren des Klägers und von Herr ... geht. Allein die vom Kläger angefochtene und im vorliegenden Verfahren zu beurteilende Nutzungsuntersagung betrifft eine Betriebsfläche von 160 qm. Angestrebt sind darüber hinaus die Erweiterung des bordellartigen Betriebs des Klägers im 2. Obergeschoss sowie - vom Kläger des Verfahrens 5 K 782/09 - die Erweiterung des im Vorderhaus des Anwesens ... Straße ... genehmigten bordellartigen Betriebs in ein weiteres Geschoss. Hinzu kommt, dass sich die bordellartigen Betriebe in der ... Straße auf einem Abschnitt von etwa 100 m konzentrieren.

Soweit der Kläger im Verfahren 5 K 782/09 - entgegen der Auffassung des Klägers im vorliegenden Verfahren - die Auffassung vertritt, der Gebietscharakter habe sich bereits heute in Richtung eines „Rotlichtviertels“ verändert, vermag dem die Kammer nicht zu folgen. Vielmehr steht das Gebiet gerade „auf der Kippe“. Aus denselben Gründen haben die vorhandenen bordellartigen Betriebe kein solches Gewicht, dass die für die zulässige Art der baulichen Nutzung maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans außer Kraft getreten wären. Damit bleiben diese für die Anwendung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO maßgeblich.

Dass die Beklagte ihr somit gemäß § 65 Satz 2 LBO eröffnetes Ermessen fehlerhaft betätigt hätte (vgl. § 40 LVwVfG, § 114 VwGO), ist nicht ersichtlich.

Auch die Androhung eines Zwangsgeld ist rechtmäßig und verletzt den Kläger daher nicht in seinen Rechten (§§ 19, 20, 23 LVwVG).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Von einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung sieht die Kammer ab. Gründe für eine Zulassung der Berufung durch das Verwaltungsgericht liegen nicht vor (§ 124a Abs. 1 VwGO).

BESCHLUSS vom 16.11.2009

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 10.000,- EUR festgesetzt.

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Gründe

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist der Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids vom 17.12.2008.

Mithin kommt es allein darauf an, ob die bordellartige Nutzung seit der Aufnahme durch den Kläger materiell rechtswidrig ist. Dies ist der Fall.

Der so geprägten Eigenart des Baugebiets widerspricht das Vorhaben des Klägers nach Lage, Zahl und Umfang.

Dass die Beklagte ihr somit gemäß § 65 Satz 2 LBO eröffnetes Ermessen fehlerhaft betätigt hätte (vgl. § 40 LVwVfG, § 114 VwGO), ist nicht ersichtlich.

Auch die Androhung eines Zwangsgeld ist rechtmäßig und verletzt den Kläger daher nicht in seinen Rechten (§§ 19, 20, 23 LVwVG).

BESCHLUSS vom 16.11.2009

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 10.000,- EUR festgesetzt.

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 27. Okt. 2009 - 5 K 3864/08

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Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 27. Okt. 2009 - 5 K 3864/08 zitiert 10 §§.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nic

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Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 27. Okt. 2009 - 5 K 3864/08 zitiert oder wird zitiert von 3 Urteil(en).

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RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

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Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

Verwaltungsgericht Karlsruhe Beschluss, 08. Apr. 2009 - 5 K 358/09

Tenor

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 16. Oktober 2008 wird angeordnet.

Die Antragsgegnerin und der Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte.

Der Streitwert wird auf 7.500,-- EUR festgesetzt.

Gründe

Der Antrag, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für den Umbau einer Werkhalle zu vier Spielstätten anzuordnen, ist statthaft (§ 80a Abs. 3 und § 80 Abs. 5 VwGO, § 212a Abs. 1 BauGB und § 80 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 VwGO). Er ist auch sonst zulässig.

Soweit die Antragstellerin daneben auch beantragt, die Entscheidung der Antragsgegnerin vom 29.01.2009 aufzuheben, mit dem diese den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung gemäß § 80a Abs. 1 Nr. 2 VwGO abgelehnt hat, bedarf es dessen nicht; denn das Gericht trifft gemäß § 80a Abs. 3 VwGO selbständig eine Entscheidung über die Anordnung der aufschiebenden Wirkung. Beantragen kann die Antragstellerin dagegen eine Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Vornahme von Maßnahmen, mit denen eine Außervollzugsetzung der Baugenehmigung gesichert werden soll (§ 80a Abs. 3 und § 80 Abs. 5 Satz 3 VwGO).

Der Antrag ist auch begründet. Das Interesse der Antragstellerin an der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs überwiegt das öffentliche Interesse der Antragsgegnerin und das Interesse des Beigeladenen daran, dass die Baugenehmigung alsbald, schon vor Eintritt ihrer Bestandskraft, vollzogen werden kann. Maßgeblich hierfür ist, dass die Erfolgsaussichten des Widerspruchs zumindest offen sind. Es kommt ernstlich in Betracht, dass die Baugenehmigung rechtswidrig ist und die Antragstellerin in ihren Rechten verletzt.

Unstreitig beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens - der Umbau einer Werkhalle zu vier Spielstätten - gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO.

Es bedarf jedoch vertiefter Prüfung, ob die nähere Umgebung des Vorhabens dadurch gekennzeichnet ist, dass es dort keine Vergnügungsstätten gibt, und ob hieraus folgt, dass die Antragstellerin einen Anspruch auf Erhalt des Gebietscharakters hat.

In tatsächlicher Hinsicht ist unklar, wie weit die nähere Umgebung des Vorhabens reicht. Denn aus den Akten ergeben sich eine Reihe von Hinweisen darauf, dass im selben Gewerbegebiet weitere größere Vergnügungsstätten vorhanden sind. Dies lässt sich einem Vermerk über eine Rücksprache beim Ersten Bürgermeister der Antragsgegnerin vom 10.04.2008 entnehmen. In einem Übersichtsplan ist insoweit für das Anwesen Kurpfalzring ... eine Diskothek eingetragen, die allerdings nach Angaben des Beigeladenen schon vor geraumer Zeit geschlossen wurde.

In rechtlicher Hinsicht kommt in Betracht, insoweit ein faktisches eingeschränktes Gewerbegebiet anzunehmen, in dem Vergnügungsstätten ausgenommen sind. In einem Bebauungsplan könnte dies ohne Weiteres festgesetzt werden (§ 1 Abs. 6 und § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO). § 34 Abs. 2 BauGB lässt es aber wohl nicht zu, die Zulässigkeit von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich ergänzend auch danach zu beurteilen, ob sich diese nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfügen.

Nach § 34 Abs. 2 BauGB gilt: Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden.

Soweit ersichtlich besteht Übereinstimmung in Literatur und Rechtsprechung, dass - und hierfür spricht schon der Wortlaut des § 34 Abs. 2 BauGB - Vorhaben in einem Gebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB dann zulässig sind, wenn sie in der für das jeweilige Gebiet maßgeblichen Vorschrift der Baunutzungsverordnung als allgemein zulässig bezeichnet werden. Ob sie sich nach dem konkreten Gebietscharakter im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB einfügen, ist, soweit § 34 Abs. 2 BauGB anwendbar ist, nicht zusätzlich zu prüfen (BVerwG, Beschl. v. 12.02.1990 - 4 B 240.89 - NVwZ 1990, 474; Hofherr, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 34 Rdnr. 70). Insoweit ergibt sich die Zulässigkeit eines Vorhabens ggf. aus der Anwendung von § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB. Dass ein jüngst ergangener Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts als Öffnung für ein anderes Verständnis verstanden werden könnte (Beschl. v. 16.12.2008 - 4 B 68.08 - juris), liegt nicht nahe.

Gewichtigere Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Baugenehmigung ergeben sich daraus, dass fraglich ist, ob das Vorhaben noch als Ausnahme gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO zugelassen werden kann (vgl. auch die eine Zulässigkeit des Vorhabens verneinende Stellungnahme des Bauplanungsamts der Antragsgegnerin vom 08.04.2008 in einem ein ähnliches Vorhaben am selben Standort betreffenden Bauvorbescheidsverfahren). Wäre dies nicht der Fall, hätte die Antragstellerin, da ihr Betriebsgrundstück in der näheren Umgebung des Vorhabens, nämlich jenseits der Hugo-Stotz-Straße liegt, einen Anspruch auf Erhaltung des Gebietscharakters (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.09.1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151 = NJW 1994, 1546 = juris Rdnrn. 11 ff.).

Je nachdem, wie weit die Grenze der näheren Umgebung des Vorhabens zu ziehen ist, sind möglicherweise auch die oben erwähnte (genehmigte) Diskothek und etwa weiter vorhandene Vergnügungsstätten einzubeziehen. Zieht man die Grenzen enger mit der Folge, dass das Vorhaben in der näheren Umgebung die erste und bislang einzige Vergnügungsstätte ist, könnte sie gleichwohl für sich allein die Grenzen für eine Ausnahme überschreiten (vgl. ebenso zu einem vergleichbaren Fall VG Neustadt, Urt. v. 09.02.2009 - 4 K 1199/08.NW - juris). Insoweit muss berücksichtigt werden, dass das Vorhaben insgesamt nach Art eines Spiele-Centers vier Spielstätten umfasst, von denen jede einzelne eine Nutzfläche von 144 qm aufweist. Darin können jeweils 12, insgesamt also 48 Spielautomaten aufgestellt werden. Jede einzelne der Spielstätten dürfte dabei das Störungspotential einer kerngebietstypischen Spielstätte aufweisen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 02.11.2006 - 8 S 1891/05 - BauR 2007, 1373). Dass solche in einem Gewerbegebiet, anders als in einem Mischgebiet, als Ausnahme zulässig sind, bedeutet nicht, dass sie dort, gleich ob an verschiedenen Standorten oder unter einem Dach, in größerer Zahl zugelassen werden dürfen.

Schließlich könnte das Vorhaben, selbst wenn es als Ausnahme noch genehmigt werden dürfte, dem auch im Rahmen von § 34 Abs. 2 BauGB zu beachtenden Gebot der Rücksichtnahme widersprechen, wie es in § 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauNVO enthalten ist (BVerwG, Beschl. v. 16.12.2008, a.a.O.). Insoweit kommt insbesondere in Betracht, dass es nach der Zweckbestimmung der Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabens widerspricht (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO). Diese Vorschrift vermittelt einen Anspruch auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung eines Baugebiets (BVerwG, Beschl. v. 13.05.2002 - 4 BN 86.01 - NVwZ 2002, 1384).

Es spricht Einiges dafür, dass die nähere Umgebung des Vorhabens durch das Berufsbildungszentrum für etwa 350 Auszubildende und Studenten von Berufsakademien auf dem Grundstück der Antragstellerin geprägt wird. Um dies festzustellen, bedarf es voraussichtlich der Einnahme eines Augenscheins. Insoweit dürfte im Übrigen weniger von Gewicht sein, auf welcher Seite des Betriebsgeländes aktuell die Zufahrt für das Berufsbildungszentrum liegt. Auch sonst dürfte es sich, dies ist auch unbestritten, um ein vergleichsweise störungsfreies bzw., wie die Antragstellerin es bezeichnet, um ein gehobenes Gewerbegebiet handeln, was nach ihren Angaben auch entscheidend dafür war, dass das Berufsbildungszentrum dort angesiedelt wurde. In dieses Gewerbegebiet dürfte das Vorhaben mit seinen vier Spielstätten eine erhebliche Unruhe bringen. Insoweit bedarf es wohl keiner Prognose möglicher Störungen im Einzelfall. Denn die insoweit typisierende Baunutzungsverordnung geht selbst davon aus, dass kerngebietstypische Vergnügungsstätten ein hohes Störungspotential haben. Das dürfte zwar vor allem das Wohnen betreffen. In Betracht kommt aber auch, dass die typischen Störungen, die insbesondere von den Nutzern solcher Spielstätten ausgehen, in einem Gewerbegebiet, das von einem Berufsbildungszentrum mit geprägt wird, eine gebietsunverträgliche Unruhe bewirken. Zudem ist die Befürchtung der Antragstellerin, das Vorhaben werde ein „Abkippen“ des Gebiets („Trading-Down-Effekt“) einleiten, nicht ohne Weiteres von der Hand zu weisen.

Dass die Antragsgegnerin dem Rechtsvorgänger des Beigeladenen unter dem 14.05.2008 für ein ähnliches Vorhaben einen Bauvorbescheid erteilt hat, schließt einen öffentlich-rechtlichen Abwehranspruch der Antragstellerin nicht aus. Selbst wenn dieser Bauvorbescheid Bindungswirkung für den Beigeladenen im Verhältnis zur Antragsgegnerin entfalten könnte, gälte dies jedenfalls nicht für die Antragstellerin, denn ihr ist er, soweit aus der Akte des Bauvorbescheidsverfahrens ersichtlich ist, bislang nicht förmlich bekannt gegeben worden.

Soweit der Beigeladene darauf hinweist, dass die Antragstellerin an anderer Stelle im Stadtgebiet in unmittelbarer Nähe zu zwei Bordellen einen Bürokomplex errichtet habe, in dem auch Auszubildende tätig seien, ist dies für das vorliegende Verfahren rechtlich ohne Bedeutung.

Ist derzeit offen, ob die Baugenehmigung im Hauptsacheverfahren Erfolg haben wird, überwiegt das Interesse der Antragstellerin daran, dass sie vorläufig außer Vollzug gesetzt wird. Dem steht nicht entgegen, dass der Beigeladene Investitionen von erheblichem Umfang erbracht hat und dass der künftige Pächter sich darauf eingestellt hat, den Spielbetrieb mit 25 Mitarbeitern demnächst aufzunehmen. Denn der Beigeladene hat in Kenntnis davon, dass die Antragstellerin sich gegen das Vorhaben wendet, von der ihm erteilten Baufreigabe auf eigenes Risiko Gebrauch gemacht.

Dem - unselbständigen - Antrag der Antragstellerin, dem Beigeladenen aufzugeben, die Umbauarbeiten vorläufig einzustellen (richtig: die Antragsgegnerin zu verpflichten, Entsprechendes dem Beigeladenen aufzugeben), entspricht die Kammer nicht. Denn es ist nicht ersichtlich, dass der Beigeladene allein schon durch die Fertigstellung des Baus Rechte der Antragstellerin verletzen könnte. Zu gegebener Zeit - der Beigeladene hat eine Überlassung des Spielecenters nach Fertigstellung an den Pächter zum 15.04.2009 oder 01.05.2009 in Aussicht gestellt - wird die Antragsgegnerin allerdings zu erwägen haben, ob sie die Entscheidung der Kammer durch eine vorläufige Nutzungsuntersagung sichert oder hiermit bis zu einer Entscheidung in einem eventuellen Beschwerdeverfahren beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zuwartet.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, § 159 Satz 1 (i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO) und § 162 Abs. 3 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 53 Abs. 3 Nr. 2 und § 52 Abs. 1 GKG.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.: nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.: nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.: nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.: in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.: nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.: einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.: alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 03. März 2005 - 3 S 1524/04

Tenor

Die Anträge werden abgewiesen.

Die Antragstellerinnen tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragstellerinnen wenden sich gegen die am 3.2.2004 vom Gemeinderat der Antragsgegnerin beschlossene und am 26.2.2004 öffentlich bekannt gemachte Veränderungssperre für die Grundstücke ...-... (Flst.-Nr. 4260), ... (Flst.-Nr. 2970) und ... (Flst.-Nr. 4075) der Mannheimer Innenstadt, mit der die durch Aufstellungsbeschluss vom 1.4.2003 eingeleitete Bauleitplanung mit dem Ziel der Inkraftsetzung des Bebauungsplans Nr. 11/42 („Fortentwicklung eines Teilbereichs der Innenstadt Mannheims durch Ausschluss unerwünschter Nutzungen“) gesichert werden soll.

Der neue Bebauungsplan Nr. 11/42 soll den Bebauungsplan Nr. 11/40 („Bebauungsplan zur Festsetzung des Gebietscharakters und zur Regelung der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in der Kernzone der Innenstadt Mannheims“), den Bebauungsplan Nr. 13/7 („Grundstücke ...-... und ein Teilstück der K...straße“), den Bebauungsplan Nr. 13/33 („...“), den Bebauungsplan Nr. 13/34 („...“), den Bebauungsplan Nr. 13/36 („Bahnhofsvorplatz in Mannheim-Innenstadt“) sowie weitere Bebauungspläne teilweise ändern. Ausgewiesenes Ziel des künftigen Bebauungsplans Nr. 11/42 - und damit der Veränderungssperre - ist die Verhinderung eines so genannten „Trading-Down-Effektes“ in der Mannheimer Innenstadt. Hierunter wird ein Verdrängungsprozess des traditionellen Einzelhandels und seiner Käuferschichten verstanden durch bestimmte Vergnügungsstätten, insbesondere Sex-Shops, aber auch Spielhallen oder Diskotheken, die - auch weil sie zumindest teilweise nicht an die Beschränkungen des Landeschlussgesetzes gebunden sind - zur Bezahlung höherer Mietpreise bereit und in der Lage sind und so durch verstärkte Ansiedelung auf Grund ihres Erscheinungsbildes zu einer Niveauabsenkung des Gebiets führen, welches, nach sukzessiver Schließung der traditionellen Betriebe, schließlich in ein reines Vergnügungsviertel „umkippen“ kann. In dem, wie bisher, voraussichtlich überwiegend als Kerngebiet (MK) definierten Gebiet des neuen Bebauungsplans Nr. 11/42 soll die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und auch Sex-Shops umfassend geregelt werden. Die bisherige Regelung der dortigen Zulässigkeit von „Vergnügungsstätten nur in den Erdgeschossen“ genügt nach Ansicht des Gemeinderats der Antragsgegnerin auf Grund „entsprechender Tendenzen der jüngsten Zeit“ nicht mehr. Nach Aktenlage ist die angegriffene Veränderungssperre eine gezielte Reaktion auf drei, den geplanten Festsetzungen widersprechende Bauanträge hinsichtlich der drei von ihr betroffenen Grundstücke im künftigen Plangebiet.

Die Antragstellerin zu 1 ist Mieterin, die Antragstellerin zu 2 Eigentümerin eines dieser drei Grundstücke, nämlich des in ... gelegenen Flurstücks-Nr. 2970, das mit einem Mehrfamilien- und Geschäftshaus bebaut ist. Nach ihren Angaben hat die Antragstellerin zu 1 das Erdgeschoss sowie das 1. Obergeschoss dieses Gebäudes angemietet; die beiden Geschosse wurden zuvor als Schuhgeschäft und Kino genutzt. Die Antragstellerin zu 1 nutzt die Räumlichkeiten im Erdgeschoss nunmehr als Erotik-Shop. Zur Ergänzung desselben plant sie im früheren Kinobereich des Obergeschosses den Einbau von 12 Videokabinen, wofür sie schon am 31.10.2002 einen Vorbescheid beantragt hatte. Die Entscheidung hierüber wurde von der Antragsgegnerin gemäß § 15 BauGB mit Zurückstellungsbescheid vom 7.4.2003 im Hinblick auf die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 11/42 bis zum 6.4.2004 ausgesetzt. Ergänzend wurde darauf hingewiesen, dass dem Vorhaben auch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Stellplätze entgegenstehen könnte. Auch dieses Argument griff die Antragstellerin zu 1 mittels Widerspruchs an; ihr stehe auf Grund der letzten genehmigten Nutzung des Obergeschosses als Kino ein bestandsgeschütztes Guthaben von vier Stellplätzen zu, das die drei nun erforderlichen Plätze übersteige.

Die Antragstellerinnen sind der Auffassung, die Veränderungssperre sei rechtswidrig. Denn sie diene nicht der Sicherung einer zulässigen Planung, weil das verfolgte Planungsziel nicht zu einem rechtmäßigen Bebauungsplan führen könne; jedenfalls aber sei die Veränderungssperre nicht erforderlich. Auch liege hier der Fall einer unzulässigen Negativplanung vor. Auffallend sei zudem, dass der Planaufstellungsbeschluss vom 1.4.2003 für den Bebauungsplan Nr. 11/42 in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der „Hinhaltetaktik“ der Antragsgegnerin hinsichtlich der Erteilung des begehrten Bauvorbescheids stehe.

Nach der Zielsetzung des künftigen Bebauungsplans sollten „unerwünschte Nutzungen“ unterbunden werden; dies sei ein problematisches, weil rein voluntatives und rechtlich vollkommen offenes Merkmal. Die Antragsgegnerin plane insoweit im Übrigen weder die Verfolgung neuer Ziele, d.h. die Erfüllung eines künftigen Bedarfs, noch die Lenkung einer Entwicklung in geordnete Bahnen auf Grund geänderter Sachlage. Tatsächlich würden keine neuen Ziele verfolgt. Die vorgegebene Verhinderung eines „Trading-Down-Effekts“ sei bereits Ziel des bisherigen Bebauungsplans Nr. 11/40 gewesen, der allerdings kerngebietstypisch in den Erdgeschossen nur Vergnügungsstätten, nicht aber Sex-Shops, ausgeschlossen habe. Eine geänderte Sachlage im Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans könne nicht erkannt werden. Schon in der Begründung des Bebauungsplans Nr. 11/40 sei auf die verstärkte Ansiedelung einer bestimmten Art von Vergnügungsstätten hingewiesen worden. Mit der Veränderungssperre werde mithin schon keine rechtlich zulässige Planungsabsicht gesichert.

Der künftige Bebauungsplan Nr. 11/42 sei zudem voraussichtlich unangemessen und damit auch gemäß § 1 Abs. 6 bzw. Abs. 7 BauGB abwägungsfehlerhaft. Das vorgesehene weit reichende Verbot von Vergnügungsstätten widerspreche § 7 BauNVO und bedeute einen erheblichen Eingriff in die Grundrechte der Antragstellerinnen aus Art. 12 und Art. 14 GG. Die Planungsabsicht stehe einem übermäßigen Gewerbeverbot gleich. Mildere Mittel der Verhinderung von Attraktivitätsverlusten der Mannheimer Innenstadt seien nicht genutzt worden. Die Veränderungssperre sei mithin nicht erforderlich. Auch bei Zulassung der geplanten Videokabinen zeichne sich kein „Trading-Down-Effekt“ ab. Es sei zu betonen, dass die Antragstellerin zu 1 im Erdgeschoss des betroffenen Gebäudes bereits einen Erotik-Shop betreibe. Durch die Zulassung der 12 Videokabinen im Obergeschoss des Gebäudes werde eine „Verelendung“ der Innenstadt nicht ansatzweise herbeigeführt. Hierzu müssten schon viele weitere „unerwünschte Nutzungen“ hinzutreten, die nicht ersichtlich seien. Anders als im Falle der Antragstellerin zu 1 könnten sich weitere, später hinzutretende Nutzungswünsche nicht mehr auf die Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplans Nr. 11/40 berufen. Zur Erreichung des Planungsziels genüge es mithin, wenn die Errichtung weiterer Vergnügungsstätten zukünftig ausgeschlossen werde.

Am 25.6.2004 haben die Antragstellerinnen das Normenkontrollverfahren eingeleitet.

Sie beantragen,

die am 3.2.2004 beschlossene und am 26.2.2004 bekannt gemachte Veränderungssperre der Stadt Mannheim, betreffend die im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 11/42 gelegenen Grundstücke ... bis ... (Flst.-Nr. 4260), ...(Flst.-Nr. 2970) und ...(Flst.-Nr. 4075) in Mannheim-Innenstadt für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Anträge abzuweisen.

Sie trägt vor, die Veränderungssperre sei wirksam. Denn im vorliegenden Fall werde dem Gebot positiver Bauleitplanung hinreichend entsprochen. Es werde das Ziel verfolgt, die Innenstadt als attraktive Einkaufslage und Wohnstandort durch Eindämmung weiterer Vergnügungsstätten und Sex-Shops zu erhalten und fortzuentwickeln. Hierzu werde voraussichtlich im größten Teil des Plangebiets ein Kerngebiet (MK) sowie in einzelnen Bereichen Mischgebiet (MI) und Besonderes Wohngebiet (WB) festgesetzt; der Ausschluss der unerwünschten Nutzungen werde in differenzierter Weise im Wege der Gliederung nach § 1 Abs. 4-9 BauNVO erfolgen. Im Übrigen könnten ohnehin auch negative Planungsziele eine städtebauliche Planung rechtfertigen. Die hier auf Verhinderung einer Fehlentwicklung gerichtete Planung entspreche jedenfalls den Anforderungen des § 1 Abs. 3 BauGB und sei nicht lediglich vorgeschobenes Mittel, den Bauwunsch der Antragstellerin zu 1 zu durchkreuzen. Dies belegten auch die beiden anderen zurückgestellten Vorhaben auf den ebenfalls von der Veränderungssperre erfassten Grundstücken ...-... und ...

Der Umstand, dass in einem Teilbereich des künftigen Bebauungsplans Nr. 11/42 mit dem Bebauungsplan Nr. 11/40 bereits Regelungen zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten bestünden, hindere die Antragsgegnerin nicht an einer Änderung bzw. Verschärfung derselben sowie dem diesbezüglich sichernden Erlass einer Veränderungssperre. Die bisherigen Regelungen würden als unzureichend angesehen zur Bekämpfung des so genannten „Trading-Down-Effektes“. Zudem werde das Ziel verfolgt, schon die Ansiedelung von Sex-Shops zu steuern, für die es hier bisher keine hinreichenden Beschränkungen gebe.

Dieses Planungskonzept sei mit dem Instrumentarium bauplanerischer Festsetzungen auch erreichbar. Mittels § 1 Abs. 9 BauNVO könnte insbesondere die Unzulässigkeit von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsgeschäften mit überwiegendem Sex- und Erotiksortiment geregelt werden. Auch gehe die Behauptung der Antragstellerin zu 1 fehl, eine abwägungsgerechte Planung sei hier ausgeschlossen. Denn keineswegs plane die Antragsgegnerin ein vollständiges Verbot von Vergnügungsstätten. Vielmehr solle durch horizontale und vertikale Gliederung des Plangebiets ein genügender Spielraum für die Zulassung von Vergnügungsstätten und Sex-Shops gelassen und hierdurch auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz Rechnung getragen werden.

Zur Sicherung der Planung sei die Veränderungssperre räumlich erforderlich, weil zum Beschlusszeitpunkt nur hinsichtlich der drei betroffenen Grundstücke entsprechende Baugesuche vorgelegen hätten und hier die Möglichkeit der Zurückstellung ausgeschöpft worden sei, die demgegenüber bei eventuellen weiteren Vorhaben zunächst noch genutzt werden könne. Die Veränderungssperre sei auch sachlich gerechtfertigt, weil insoweit schon eine abstrakte Gefährdung des Sicherungszweckes genügen würde, die unzweifelhaft gegeben sei. Aber auch konkret trage die Zulassung einer Vergnügungsstätte im Obergeschoss des Erotik-Shops der Antragstellerin zu 1 mit 12 Videokabinen zur Vorführung von Sexfilmen selbstverständlich zu einer weiteren Niveauabsenkung bei. Schon jetzt könne für das Nachbargebäude zwischen dem Erotik-Shop der Antragstellerin zu 1 und einem weiteren Erotik-Shop an der anderen Gebäudeseite offenbar kein geeigneter Mieter mehr gefunden werden. Die Antragsgegnerin habe zudem auch im Hinblick auf das Stadtjubiläum im Jahr 2007 ein legitimes Interesse daran, die im Bebauungsplanentwurf dargestellten „unerwünschte Nutzungen“ im Plangebiet weitestgehend zu unterbinden. Im Bebauungsplanverfahren Nr. 11/42 sei am 7.12.2004 der Billigungsbeschluss ergangen; auch die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sei mittlerweile erfolgt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten und die dem Senat vorliegenden Akten der Antragsgegnerin verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die Normenkontrollanträge sind zulässig.

Die Normenkontrollanträge sind statthaft, denn die Antragstellerinnen wenden sich gegen eine Veränderungssperre, die als Satzung nach dem Baugesetzbuch beschlossen worden ist und deren Gültigkeit vom erkennenden Senat gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden kann.

Die Anträge sind auch im Übrigen zulässig. Die Antragsbefugnis gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO der Antragstellerin zu 2 ergibt sich aus ihrer Eigentümerstellung hinsichtlich des von der Veränderungssperre erfassten Grundstücks Flst.-Nr. 2970. Die Antragsbefugnis der Antragstellerin zu 1 ergibt sich aus dem Umstand, dass sie bezüglich dieses Grundstücks einen Mietvertrag abgeschlossen sowie als Bauherrin einen Vorbescheid beantragt hat, dem nunmehr auf Grund der angegriffenen Veränderungssperre nicht mehr entsprochen werden kann. Auch die Antragstellerin zu 1 kann mithin geltend machen, durch die angegriffene Satzung im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO möglicherweise in ihren Rechten verletzt zu sein (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.5.1994 - 4 NB 27.93 -, NVwZ 1995 S. 264; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.12.1991 - 8 S 14/89 -, NVwZ-RR 1993 S. 122; BayVGH, Urt. v. 29.8.1996 - 26 N 95.2983 -, NVwZ 1997 S. 1016).

II. Die Normenkontrollanträge sind jedoch nicht begründet.

Die Satzung der Antragsgegnerin über die Veränderungssperre begegnet weder in formell-rechtlicher noch in materiell-rechtlicher Hinsicht durchgreifenden Bedenken. Formelle Mängel sind nicht vorgetragen; solche sind auch nicht ersichtlich. Die Satzung steht auch im Übrigen in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Voraussetzungen:

1. Eine Gemeinde kann gemäß § 14 Abs. 1 BauGB zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre beschließen mit dem Inhalt, dass Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen (Nr. 1) bzw. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen (Nr. 2), sobald der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist. Auf Grund des vom Gemeinderat der Antragsgegnerin am 1.4.2003 erlassenen Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 11/42 konnte mithin am 3.2.2004 auch die angegriffene Veränderungssperre beschlossen werden.

Allein der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans genügt für die Wirksamkeit einer Satzung über eine Veränderungssperre jedoch nicht. Eine Veränderungssperre darf vielmehr insbesondere erst dann erlassen werden, wenn die Planung, die sie sichern soll, ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Die Planung muss dabei nicht bereits einen Stand erreicht haben, der nahezu den Abschluss des Verfahrens ermöglicht; ein detailliertes und abgewogenes Planungskonzept ist so nicht zu fordern. Ausreichend ist, dass sich aus dem Planaufstellungsbeschluss oder weiteren Verfahrensschritten wenigstens ansatzweise ersehen lässt, was Inhalt des zukünftigen Bebauungsplans sein soll.

Diesen Mindestanforderungen wird etwa genügt, wenn die Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre bereits einen bestimmten Baugebietstyp ins Auge gefasst und somit bereits positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt hat; eine reine Negativplanung, die sich darin erschöpft, einzelne Vorhaben auszuschließen, reicht nicht aus. Wenn selbst Vorstellungen über die angestrebte Art der baulichen Nutzung der betroffenen Grundflächen fehlen, ist der Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans noch offen. Die nachteiligen Wirkungen der Veränderungssperre wären - auch vor dem Hintergrund des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG - nicht erträglich, wenn sie zur Sicherung einer Planung dienen sollte, die sich in ihrem Inhalt in keiner Weise absehen lässt.

Ein Mindestmaß an konkreter planerischer Vorstellung gehört mithin zur Konzeption des § 14 BauGB, wie im Übrigen auch Abs. 2 Satz 1 der Norm verdeutlicht. Hiernach kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Ob der praktisch wichtigste öffentliche Belang, nämlich die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der beabsichtigten Planung, beeinträchtigt ist, kann aber nur beurteilt werden, wenn die planerischen Vorstellungen der Gemeinde nicht noch völlig offen sind (vgl. zu alledem: BVerwG, Urt. v. 19.2.2004 - 4 CN 16.03 -, NVwZ 2004 S. 858, und Beschl. v. 19.5.2004 - 4 BN 22.04 -, ; jeweils m.w.N.; vgl. zudem VGH Bad.-Württ., Urt. v. 19.11.2004 - 3 S 1091/04 - und Beschl. v. 4.2.1999 - 8 S 39/99 -, VBlBW 1999 S. 266).

Eine Veränderungssperre ist schließlich als Sicherungsmittel ungeeignet und damit unwirksam, wenn die beabsichtigte Bauleitplanung zwar im oben aufgezeigten Sinne schon hinreichend konkretisiert ist, sich jedoch das erkennbare Planungsziel im Wege planerischer Festsetzung nicht erreichen lässt, oder wenn dieses der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind, oder wenn der beabsichtigte Bauleitplan schon jetzt erkennbar schlechterdings nicht behebbare rechtliche Mängel aufweist (vgl. BVerwGE 34, 301; 81, 111 und Beschl. v. 21.12.1993 - 4 NB 40.93 -, NVwZ 1994 S. 685 sowie Senatsurteil v. 19.11.2004 - 3 S 1091/04 -).

2. Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze ist die angefochtene Veränderungssperre nicht zu beanstanden.

a. Die Antragsgegnerin hat hinreichend konkrete und positive Planungsvorstellungen für das Gebiet des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 11/42 entwickelt. Sie will primär einen so genannten „Trading-Down-Effekt“ in der Mannheimer Innenstadt verhindern. Positiv formuliert soll dies nach den in der Beschlussvorlage vom 4.3.2002 (Nr. 122/2003) differenziert aufgeführten Planungszielen der Standortsicherung und Aufwertung von Einzelhandel und Dienstleistung, die die Funktionserfüllung der Innenstadt leisten, dienen, der Sicherung der Funktion der Stadt als Oberzentrum, der Erfüllung der Ansprüche der Bewohner und Besucher an die Attraktivität der Innenstadt, der Erhaltung der Nutzungsvielfalt der Innenstadt sowie der Entgegenwirkung von gegenseitigen Beeinträchtigungen unterschiedlicher Nutzungen, sowie der Sicherung der Innenstadt als Wohnstandort.

In der Beschlussvorlage vom 4.3.2002 wird plausibel dargelegt, dass jüngste Entwicklungen im Innenstadtbereich Mannheims die Annahme nahe legen, dass auch in Zukunft mit einem weiteren Zuzug von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben mit überwiegend erotisch-sexuellem Angebot (Sex-Shops) zu rechnen ist. Es sei festzustellen, dass der nördliche Bereich der Kurpfalzstraße zwischen Marktplatz und Kurpfalzbrücke derzeit eine gute Attraktivität bei sehr jungen Einzelhandelskunden besitze, die es zu sichern und auszubauen gelte. Zum anderen sei auch wieder eine erfreuliche Tendenz zur Ansiedelung höherwertigen Handels, wie z.B. Boutiquen bzw. ein Juwelier, zu beobachten. Zudem sei die Anziehungskraft des Einzelhandels und damit der Einkaufsstadt Mannheim, trotz erheblicher Konkurrenz im Umland, derzeit ungebrochen. Für die Bevölkerung erfülle die Mannheimer Innenstadt so eine Reihe wichtiger Funktionen. Neben dem Wohnen, Arbeiten sowie der Freizeit- und Kulturgestaltung spiele die Versorgung mit Waren und Dienstleistungen eine bedeutende Rolle. Die Einkaufsattraktivität der Innenstadt zu sichern und - wenn möglich - noch auszubauen, sei von fundamentaler Bedeutung für den Mannheimer Einzelhandel und die Stadt insgesamt. Wichtig sei dabei die Positionierung Mannheims gegenüber den Mittelzentren und den beiden anderen Oberzentren der Region sowie den Standorten in den Gewerbe- bzw. Sondergebieten und den großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf der so genannten „grünen Wiese“. Dies alles gelte es durch die verstärkte Eindämmung von Vergnügungsstätten und insbesondere Sex-Shops zu sichern. Ziel der Wirtschafts- und Strukturpolitik der Stadt Mannheim sei es, hierdurch eine weitere Steigerung der Einkaufsattraktivität u.a. durch städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen und eine Verbesserung des Branchenmixes zu erreichen.

Wie der in den Akten enthaltene Vorentwurf zum Bebauungsplans Nr. 11/42 von Juni 2004 ergänzend illustriert, sind die positiven Vorstellungen der Antragsgegnerin über den Inhalt des künftigen Planes zwischenzeitlich mehr als nur im Mindestmaß entwickelt, sie sind offenkundig bereits recht weit gediehen. Das überwiegend als Kerngebiet (MK) definierte Bebauungsplangebiet soll hiernach voraussichtlich eingeteilt werden in Gebiete mit höchster (rot unterlegt), sehr hoher (gelb unterlegt), hoher (blau unterlegt) sowie normaler Schutzbedürftigkeit (grün unterlegt) hinsichtlich des „Trading-Down-Effekts“. Die einzelnen Gebiete wurden mittels insoweit „sensibler Bestandsbebauung“ (Schulen, Kirchen oder hochwertige Einzelhandelsbetriebe) schlüssig voneinander abgegrenzt. Hinsichtlich der nur als „normal schutzbedürftigen“ (grün unterlegten) Gebiete ist beabsichtigt, voraussichtlich keine Reglementierungen für Vergnügungsstätten und Sex-Shops festzusetzen, außer gegebenenfalls, wie bisher, die Beschränkung auf eine Nutzung nur der Erdgeschosse. Mithin werden voraussichtlich in einem angemessen großen Bereich der Mannheimer Innenstadt - nicht allerdings auf dem Grundstück der Antragstellerin zu 2 (dort derzeit vorgesehen: „höchste“ bzw. „hohe Schutzbedürftigkeit“) - weiterhin die ansonsten „unerwünschten Nutzungen“ in erheblichem Umfange kerngebietstypisch zulässig sein. Diese Konzeptionen der Antragsgegnerin genügen für die bei § 14 BauGB erforderliche Annahme eines Mindestmaßes an planerischen Vorstellungen.

b. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass sich das erkennbare Planungsziel der Antragsgegnerin der Verhinderung des „Trading-Down-Effektes“ in der Mannheimer Innenstadt im Wege planerischer Festsetzung - insbesondere mittels des Instrumentariums des § 1 Abs. 4-9 BauNVO - nicht erreichen ließe, sind von den Antragstellerinnen weder vorgetragen noch sonst erkennbar. Die Verhinderung des „Trading-Down-Effekts“ kann - angesichts der in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführten Belange einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung wie etwa der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung (Abs. 5 Satz 2 Nr. 1), der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen (Abs. 5 Satz 2 Nr. 2), der Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile (Abs. 5 Satz 2 Nr. 4), der Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge (Abs. 5 Satz 2 Nr. 6), und der Belange der Wirtschaft, gerade ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung (Abs. 5 Satz 2 Nr. 8) - auch nicht ernsthaft als ein Ziel angesehen werden, für dessen Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt wären. Vielmehr bestehen etwa gegen eine auf § 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO gestützte Regelung eines Bebauungsplans mit dem Inhalt, dass Sex-Shops in einem festgesetzten Kerngebiet nur ausnahmsweise zulässig sind, keine Bedenken, wenn und soweit - wie voraussichtlich hier - besondere städtebauliche Gründe, wie insbesondere die Verhinderung des „Trading-Down-Effekts“, eine solche Beschränkung rechtfertigen (so schon OVG NRW, Urt. v. 9.1.1989 - 10a NE 75/86 -, NVwZ 1990 S. 85; Beschl. v. 11.10.2001 - 10 A 2288/00 - ).

c. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der künftige Bebauungsplan Nr. 11/42 an schlechterdings nicht behebbaren Mängeln leiden könnte. Insbesondere der sinngemäß geltend gemachte Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB ist nicht erkennbar. Denn hiernach haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Nicht erforderlich ist ein Bebauungsplan, wenn seiner Verwirklichung auf unabsehbare Zeit rechtliche oder tatsächliche Hindernisse im Wege stehen. Das Tatbestandsmerkmal der Erforderlichkeit gilt dabei nicht nur für den Anlass, sondern auch für den Inhalt des Bebauungsplans, und zwar für jede Festsetzung (vgl. BVerwG, Urt. v. 31.8.2000 - 4 CN 6.99 -, DVBl. 2001 S. 377; Urt. v. 18.3.2004 - 4 BN 4.03 -, NVwZ 2004 S. 856).

Die Regelung des § 1 Abs. 3 BauGB erkennt damit die kommunale Planungshoheit an und räumt der Gemeinde Planungsermessen ein. Ein Bebauungsplan ist deshalb „erforderlich“ im Sinne dieser Vorschrift, soweit er nach der planerischen Konzeption der Gemeinde erforderlich ist. Dabei ist entscheidend, ob die getroffene Festsetzung „in ihrer eigentlichen gleichsam positiven Zielsetzung - heute und hier - gewollt und erforderlich ist“ (BVerwGE 40, 258 <262>). Sie darf mithin nicht nur das vorgeschobene Mittel sein, um einen Bauwunsch zu durchkreuzen. Letzteres kann aber nicht bereits dann angenommen werden, wenn die negative Zielrichtung im Vordergrund steht. Denn auch eine zunächst nur auf die Verhinderung einer - aus der Sicht der Gemeinde - Fehlentwicklung gerichtete Planung kann einen Inhalt haben, der rechtlich nicht zu beanstanden ist. Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind somit als „Negativplanung“ nicht schon dann wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 3 BauGB unwirksam, wenn ihr Hauptzweck in der Verhinderung bestimmter städtebaulich relevanter Nutzungen besteht. Sie sind vielmehr nur unzulässig, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprechen und also vorgeschoben sind, um eine andere Nutzung zu verhindern (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.12.1990 - 4 NB 8.90 -, DÖV 1991 S. 744).

Entgegen der Auffassung der Antragstellerinnen liegt bei Anwendung dieser Grundsätze keine unzulässige Negativplanung vor. Das detailliert dargelegte Planungsziel der Antragsgegnerin der Verhinderung eines „Trading-Down-Effektes“ in ihrer Innenstadt ist im Rahmen der oben aufgeführten städtebaulichen Belange des § 1 Abs. 5 BauGB nachvollziehbar und - in zulässiger Erweiterung und Verschärfung der Regelungen des bisherigen Bebauungsplans Nr. 11/40 - legitim und hält sich, auch unter Berücksichtigung der Grundrechtspositionen der Antragstellerinnen aus Art. 12 und Art. 14 Abs. 1 GG, im Rahmen des gemeindlichen Planungsermessens. Ersichtlich korrespondiert es mit der allgemeinen Wirtschafts- und Strukturpolitik der Antragsgegnerin und sichert diese bauplanungsrechtlich zulässig weiter ab (vgl. OVG NRW, Beschl. v. 11.10.2001 - 10 A 2288/00 - ; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.12.1991 - 8 S 14/89 -, NVwZ-RR 1993 S. 122; Nds. OVG, Urt. v. 11.9.1986 - 1 C 26/85 -, NVwZ 1987 S. 1091).

Dass es der Antragsgegnerin mit dem beabsichtigten Erlass des Bebauungsplans Nr. 11/42 zielgerichtet vorrangig um die Verhinderung der Erweiterung gerade des Erotik-Shops der Antragstellerin zu 2 im Obergeschoss des von ihr angemieteten Gebäudes gehen könnte, ist nicht ersichtlich. Ausweislich des Vorentwurfs zum Bebauungsplan Nr. 11/42 von Juni 2004 hat die Antragsgegnerin vielmehr ein ihre gesamte Innenstadt umspannendes planerisches Konzept entwickelt, das sie mit der angegriffenen Veränderungssperre - angesichts der drei vorliegenden, diesem Plankonzept widersprechenden Bauwünsche - plausibel zu sichern sucht. Dass die dargelegte Zielsetzung der Verhinderung eines „Trading-Down-Effektes“ in der Mannheimer Innenstadt von der Antragsgegnerin nur vorgeschoben worden sein könnte, mithin von ihr in Wahrheit andere Ziele verfolgt werden, ist nicht erkennbar.

3. Eine Unwirksamkeit der angegriffenen Veränderungssperre kann schließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Gebots gerechter Abwägung oder des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit angenommen werden.

Die Veränderungssperre unterliegt selbst nicht dem allgemeinen Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 6 bzw. Abs. 7 BauGB, sondern vielmehr der aufgezeigten Prüfung, ob sie zur Erreichung des mit ihr verfolgten Sicherungszwecks erforderlich ist. Deshalb ist nicht darauf abzustellen, ob der noch nicht beschlossene künftige Bebauungsplan in seinen Festsetzungen möglicherweise dem Abwägungsgebot entsprechen wird, sondern nur darauf, ob die beabsichtigte Planung überhaupt auf ein Ziel gerichtet ist, das im konkreten Fall mit den Mitteln der Bauleitplanung zulässigerweise erreicht werden kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 30.9.1992 - 4 NB 35.92 -, DÖV 1993 S. 250). Wie dargestellt, ist die Planung der Antragsgegnerin auf ein solches Ziel gerichtet. Auf die schriftsätzlich erhobene Behauptung der Antragstellerinnen, eine abwägungsgerechte Planung sei hier unter keinem möglichen Gesichtspunkt denkbar, - für die es keine hinreichenden Anhaltspunkte gibt und an der die Antragstellerinnen nach ihren Ausführungen in der mündlichen Verhandlung wohl auch nicht mehr festhalten - muss deshalb nicht weiter eingegangen werden.

Auch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wird hinreichend Genüge getan. Dass sich die Veränderungssperre räumlich allein auf die drei Grundstücke ...-..., ... und ... bezieht, ist nicht zu beanstanden. Da nach Aktenlage im Zeitpunkt der Beschlussfassung nur für diese drei Grundstücke Bauanträge vorlagen, die voraussichtlich den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 11/42 zuwiderlaufen und bei denen die Möglichkeit der Zurückstellung von Baugesuchen gemäß § 15 BauGB ausgeschöpft worden war, wäre vielmehr ein räumlich erweiterter Geltungsbereich nicht erforderlich gewesen. Eine Veränderungssperre kann auch für nur wenige Grundstücke oder sogar für nur ein einziges Grundstück erlassen werden (vgl. BVerwGE 51, 121). Die Erforderlichkeit und sachliche Angemessenheit der Veränderungssperre ergibt sich im Übrigen hinsichtlich des Vorhabens der Antragstellerinnen unzweifelhaft schon aus dem Umstand, dass dieses den voraussichtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 11/42 widerspricht. Auf die von den Antragstellerinnen aufgeworfene Frage, ob und in welchem Umfang negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne eines „Trading-Down-Effektes“ konkret durch die Erweiterung ihres Erotik-Shops ausgelöst würden, kommt es insoweit nicht an. Diese Frage könnte allenfalls in einem Ausnahmeverfahren gemäß § 14 Abs. 2 BauGB von entscheidungserheblicher Bedeutung sein.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 159 S. 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Zulassungsgründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Gründe

I. Die Normenkontrollanträge sind zulässig.

II. Die Normenkontrollanträge sind jedoch nicht begründet.

2. Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze ist die angefochtene Veränderungssperre nicht zu beanstanden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 159 S. 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Zulassungsgründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Sonstige Literatur

Rechtsmittelbelehrung

Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.

Die Beschwerde ist beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Schubertstraße 11, 68165 Mannheim oder Postfach 10 32 64, 68032 Mannheim, innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen.

Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

In der Begründung der Beschwerde muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung, von der das Urteil abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.

Für das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die Einlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder Beteiligte, soweit er einen Antrag stellt, durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst, Gebietskörperschaften auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen Spitzenverbandes des Landes, dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen.

Beschluss vom 2. März 2005

Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 5 ZPO und § 72 Nr. 1 GKG i.d.F. des Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes (BGBl. I 2004 S. 718) auf 40.000,-- EUR festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 114

Soweit die Verwaltungsbehörde ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, prüft das Gericht auch, ob der Verwaltungsakt oder die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Die Verwaltungsbehörde kann ihre Ermessenserwägungen hinsichtlich des Verwaltungsaktes auch noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124a

(2) Die Berufung ist, wenn sie von dem Verwaltungsgericht zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht einzulegen. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

(3) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 2 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe). Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung unzulässig.

(4) Wird die Berufung nicht in dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen, so ist die Zulassung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Stellung des Antrags hemmt die Rechtskraft des Urteils.

(5) Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht durch Beschluss. Die Berufung ist zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 dargelegt ist und vorliegt. Der Beschluss soll kurz begründet werden. Mit der Ablehnung des Antrags wird das Urteil rechtskräftig. Lässt das Oberverwaltungsgericht die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt; der Einlegung einer Berufung bedarf es nicht.

(6) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 5 innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Absatz 3 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 52 Verfahren vor Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.: vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.: vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.: vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.: bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro

angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.: die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.: im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.

Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 68 Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwerts

(1) Gegen den Beschluss, durch den der Wert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 63 Absatz 2), findet die Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 63 Absatz 3 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 66 Absatz 3, 4, 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.

(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Ablehnung der Wiedereinsetzung findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 66 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

Verwaltungsgericht Karlsruhe Beschluss, 08. Apr. 2009 - 5 K 358/09

Tenor

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 16. Oktober 2008 wird angeordnet.

Die Antragsgegnerin und der Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte.

Der Streitwert wird auf 7.500,-- EUR festgesetzt.

Gründe

Unstreitig beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens - der Umbau einer Werkhalle zu vier Spielstätten - gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, § 159 Satz 1 (i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO) und § 162 Abs. 3 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 53 Abs. 3 Nr. 2 und § 52 Abs. 1 GKG.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.: nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.: nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.: nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.: in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

1.: nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.: einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.: alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 03. März 2005 - 3 S 1524/04

Tenor

Die Anträge werden abgewiesen.

Die Antragstellerinnen tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Am 25.6.2004 haben die Antragstellerinnen das Normenkontrollverfahren eingeleitet.

Sie beantragen,

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Anträge abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten und die dem Senat vorliegenden Akten der Antragsgegnerin verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die Normenkontrollanträge sind zulässig.

II. Die Normenkontrollanträge sind jedoch nicht begründet.

2. Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze ist die angefochtene Veränderungssperre nicht zu beanstanden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 159 S. 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Zulassungsgründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Gründe

I. Die Normenkontrollanträge sind zulässig.

II. Die Normenkontrollanträge sind jedoch nicht begründet.

2. Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze ist die angefochtene Veränderungssperre nicht zu beanstanden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 159 S. 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Zulassungsgründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Sonstige Literatur

Rechtsmittelbelehrung

Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.

Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

In der Begründung der Beschwerde muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung, von der das Urteil abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.

Beschluss vom 2. März 2005

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 114

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124a

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 52 Verfahren vor Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(4) In Verfahren

1.: vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.: vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.: vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.: bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro

angenommen werden.

1.: die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.: im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 68 Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwerts

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.