Verwaltungsgericht Freiburg Urteil, 28. Juli 2016 - 2 K 1888/15

bei uns veröffentlicht am28.07.2016

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

 
Die Kläger begehren die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch eines Wohnhauses.
Die Kläger sind Eigentümer der Grundstücke Flst.-Nrn. ... und ... der Gemarkung ..., F. 7 und 9. Die Grundstücke sind mit zwei denkmalrechtlich geschützten Gebäuden und Nebengebäuden bebaut und wurden von den Klägern im Jahre 2009 erworben. Die Grundstücke sind ferner Teil der im Einvernehmen mit der Beklagten auf der Grundlage von §§ 34, 35 des Landesgesetzes zum Schutze der Kulturdenkmale vom 12.07.1949 (Badisches Denkmalschutzgesetz, GVBl 303) am 10.10.1956 in das amtliche Denkmalbuch eingetragenen, nach § 19 denkmalschutzgeschützten Gesamtanlage „Altstadt...“.
Die Kläger beantragten mit Datum vom 09.09.2010 die Erteilung eines Bauvorbescheids für den „Abbruch der bestehenden Wohnhäuser und Nebengebäude F. 7/9 sowie den Neubau einer Wohnanlage F. 7/9“.
Nachdem zunächst mit Bescheid der Beklagten vom 13.01.2011 der beantragte Bauvorbescheid abgelehnt worden war, wurde den Klägern auf ihren Widerspruch hin mit Bauvorbescheid der Beklagten vom 24.08.2011 eine Baugenehmigung für den Abbruch des Gebäudes F. 9 nebst Nebengebäuden und der Nebengebäude der F. 7 in Aussicht gestellt. Im Übrigen aber wurde die Erteilung eines Bauvorbescheides zum Abbruch des Hauptgebäudes F. 7 abgelehnt.
Am 11.03.2013 beantragten die Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung zum Abbruch des Hauptgebäudes/Wohnhauses F. 7. Dem Antrag war eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Klärung der Zumutbarkeit der Pflicht zur Erhaltung des Kulturdenkmals nach § 6 DSchG beigefügt.
Mit Bescheid der Beklagten vom 29.07.2013 lehnte die Beklagte die beantragte Genehmigung für den Abbruch des Gebäudes F. 7 ab. Zur Begründung wurde darauf abgestellt, dass die für den Abbruch denkmalschutzrechtlich erforderliche Unzumutbarkeit der Erhaltung nicht gegeben sei. Nach dem Ergebnis der „geprüften Wirtschaftlichkeitsberechnung“ sei die Sanierung des Gebäudes finanziell zumutbar, so dass das öffentliche Interesse an einer Erhaltung des Gebäudes das Interesse an einer Genehmigung des Abbruchs überwiege und somit nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 DSchG i. V. m. § 7 Abs. 3 DschG und § 28 Abs. 3 Satz 1 DSchG i. V. m. der Regelung des § 19 DSchG die beantragte Abbruchgenehmigung nicht erteilt werden könne.
Hiergegen legten die Kläger am 19.08.2013 Widerspruch ein. Im Rahmen des Widerspruchsverfahrens beriefen sie sich unter Vorlage des Gutachtens des Dipl. Ing. ... vom 02.10.2014 und dessen Wirtschaftlichkeitsberechnung weiterhin auf die denkmalrechtliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes F. 7.
Mit Widerspruchsbescheid ... vom 21.07.2015 wurde der Widerspruch zurückgewiesen. Zur Begründung wurde ausgeführt:
Es sei zunächst nach Abzug eines einmaligen öffentlichen Zuschusses in Höhe von 100.000 EUR von Investitionskosten von 433.034,59 EUR brutto auszugehen. Dieser Betrag sei zusätzlich um insgesamt 16.200 EUR zu reduzieren. Als Finanzierungskosten werde der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ein Zinssatz von 2 % zugrunde gelegt. Daraus ergebe sich ein Zins auf Fremdkapital i. H. v. 8.660,69 EUR. Bei den Verwaltungskosten werde davon ausgegangen, dass nur eine Wohneinheit zugrunde zu legen sei, weshalb Verwaltungskosten von nur 279,39 EUR angesetzt werden könnten. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Freiburg liege nach vollständiger Renovierung des Denkmals dessen Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurück, weshalb hier nach der zutreffenden Rechtsprechung der Kammer Instandhaltungskosten von 8,62 EUR pro m² anzusetzen seien, was bei einer Wohnfläche von 122 m² einem Betrag von 1.051,64 EUR entspreche.
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Auf der Grundlage einer aktuellen Internetrecherche sei seitens der Stadt ... in ihrem Schreiben vom 20.01.2015 von Mieteinnahmen i. H. v. 6,50 EUR/m² pro Monat auszugehen. Soweit die Kläger unter Verweis auf durchschnittliche Bestandsmieten der Baugenossenschaft ... oder auch des Eigenbetriebs ... der Stadt ... einen geringeren Mietpreis ansetzten, überzeuge dies nicht. Zum einen seien die Mietpreise der Baugenossenschaft als Vergleichsmaßstab untauglich, weil für die Aufnahme in die Baugenossenschaft ein Eintrittsgeld zu bezahlen sei. Die Wohnungen des Eigenbetriebs wiederum lägen außerhalb der Altstadt und würden auch deshalb als Vergleichsobjekte ausscheiden. Den von den Klägern vorgetragenen Nachteilen wie schlechter Schallschutz, geringe Geschosshöhe, nach heutigen Maßstäben schlechte Belichtung in den Wohnungen, Nachteile der Innendämmung und aufgrund von Feuchtigkeit nur eingeschränkt nutzbare Kellerräume stünde entgegen, dass nach der Sanierung grundsätzlich von einem komplett neu sanierten Gebäude der Altstadt von ... auszugehen sei. Im Übrigen sei bei einer Wohneinheit die Einschränkung beim Schallschutz nur untergeordnet.
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Aus alledem folge für den gesamten 12-Jahreszeitraum ein Ertrag/Überschuss von 10.168,34 EUR gegenüber dem vom Gutachter zum Zeitpunkt 10/2014 angenommenen Defizit. Damit sei die Zumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals gegeben.
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Die Kläger haben am 11.08.2015 Klage erhoben, zu deren Begründung sie ausführen, dass selbst unter Berücksichtigung der ... vorgenommenen Korrekturen nach einer erneuten Wirtschaftlichkeitsberechnung ihres Sachverständigen ... immer noch ein Gesamtdefizit für den 12-Jahreszeitraum von etwa 1.760,-- EUR vorliege. Im Übrigen seien die Ansätze der Beklagten zu korrigieren.
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Bei den Investitionskosten habe die Beklagte zu Recht die Kosten für die Innenhofgestaltung i. H. v. 7.500,-- EUR netto reduziert, was aus Sicht der Kläger zu Bruttoinvestitionskosten von 423.333,12 EUR führe. Unrichtig sei jedoch, die Abbruchkosten für den nichtdenkmalgerechten Sanitäranbau und die notwendigen Maßnahmen zur Wiederherstellung funktionsfähiger Installationen abzuziehen. Denn in die Wirtschaftlichkeitsberechnung gingen auch solche Instandhaltungskosten ein, die jeder Eigentümer für seine Immobilie aufwenden müsse. Der zuständige Denkmalpfleger ... habe im Übrigen die „Variante 0 im Bestand“, also den Erhalt des bestehenden Denkmalgebäudes als denkmalfachlich abgestimmte Variante bewertet. Die „Variante 0 im Bestand“ weise zwei Wohneinheiten auf, wobei aber der Anbau „Bad“ im EG nicht saniert oder in ausreichender Weise umgebaut werden könne. Aus diesen Gründen sei auch für die Reduzierung der geschätzten Kostenanteile bei den Baugewerken „technische Anlagen“ i. H. v. 2.000,-- EUR kein Raum.
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Bei den Finanzierungskosten seien höhere Zinsen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Denn die Werte in der von der Beklagten zugrunde gelegten Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank seien von Monat zu Monat recht unterschiedlich. Es könne nicht ohne Weiteres das aktuelle durchschnittliche Zinsniveau für allgemeine Baudarlehen zugrunde gelegt werden, vielmehr sei auf die tatsächliche Finanzierbarkeit abzustellen, wenn nur die denkmalgeschützte Immobilie als Kreditsicherheit zur Verfügung stehe. Auf die letzte Anfrage vor der Widerspruchsentscheidung an örtliche Banken habe die Bank einen Zinssatz für eine 100 %-Finanzierung mit Festschreibung auf 12 Jahre von 2,35 %, effektiv 2,38 mitgeteilt. Die Bank habe außerdem mitgeteilt, dass sie eine Finanzierung zu dem von der Bundesbank ermittelten Durchschnittswert aus Februar 2015 i. H. v. 2,02 % bei besicherten Darlehen mit einer Zinsbindung von über 10 Jahren für den Bedarf der Kläger nicht anbieten könne.
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Bei den Verwaltungskosten seien entsprechend der denkmalfachlichen Abstimmung in der Besprechung am 21.03.2014 ... 2 Wohneinheiten zu je 279,35 EUR jährlich einzustellen.
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Der Verweis der Widerspruchsbehörde auf die Auffassung der erkennenden Kammer zu den Instandhaltungskosten überzeuge nicht, weshalb es bei den Ausführungen des Sachverständigen ... bleibe. Es seien deshalb die vorgenommenen Rückstellungen i. H. v. 13,97 EUR je Quadratmeter in Ansatz zu bringen.
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Bei der Reparaturrücklage sei in Übereinstimmung mit der erkennenden Kammer im Urteil vom 19.11.2014 - 2 K 1505/13 - auf die Rückstellung von 1 % der Baukosten noch jeweils ein Aufschlag von 10 % für die Besonderheiten der Denkmalsanierung und von weiteren 10 % für Unvorhergesehenes vorzunehmen, weshalb eine Reparaturrücklage i. H. v. 1,2 % aus den Investitionskosten zuzüglich des Gebäuderestwertes einzustellen sei. Dieser Wert sei in die korrigierte Wirtschaftlichkeitsberechnung des Sachverständigen ... bereits eingeflossen.
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Bei den Erträgen könne weiterhin nicht die von der Beklagten zugrunde gelegte Internetrecherche für die Höhe der zu erwartenden Mieteinnahmen zugrunde gelegt werden.
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Die Steuerbelastung der Kläger bzw. deren steuerlichen Vorteile seien nach der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte in ihrer tatsächlichen Höhe zugrunde zu legen. Die Klägerin sei wegen Dienstunfähigkeit in den Ruhestand getreten. Mit Blick auf den Steuervorteil der Kläger werde auf den Einkommenssteuerbescheid für 2014 verwiesen. Daraus ergebe sich der bereits vom Steuerberater bestätigte Steuersatz von 16,28 % für die derzeitige Situation mit der bereits im Ruhestand befindlichen Klägerin und dem noch berufstätigen Kläger. Mit dem Eintritt in den Ruhestand des Klägers werde der durchschnittliche tarifliche Steuersatz erneut sinken und ab dem 01.04.2018 nur noch voraussichtlich 12,91 % betragen (vgl. Bestätigung Steuerberater vom 08.09.2015). Aus der tatsächlichen Steuerbelastung der Kläger ergebe sich mithin von vornherein ein jährliches Defizit in vierstelliger Höhe und ein Gesamtdefizit für den 12-Jahreszeitraum von mindestens 27.450,-- EUR. Die Beklagte lege hingegen fälschlicherweise die früheren Steuersätze von 22,03 % und 19,41 % zugrunde.
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Zu prüfen sei auch, ob daran festgehalten werden könne, dass für den Zeitraum, für den die Wirtschaftlichkeitsberechnung durchzuführen sei, von einem 12-Jahreszeitraum auszugehen sei. Denn zwischenzeitlich hätten mehrere Oberverwaltungsgerichte einen längeren Zeitraum von 15 Jahren zugrunde gelegt.
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Schließlich könne den Ausführungen der Beklagten und der Widerspruchsbehörde zum rückwärtigen Teil des Flst.-Nr. ... und Synergieeffekten zum Flst.-Nr. ... nicht gefolgt werden. Die Stellungnahmen ... gingen an der Sache vorbei, weil im Falle der Berücksichtigung einer Neubebauung selbstverständlich die dafür entstehenden Kosten in die dort erzielbaren Erträge ebenfalls mit ins Kalkül gezogen werden müssten. Darauf habe der Sachverständige ... bereits hingewiesen. Im Übrigen seien die Verhältnisse im rückwärtigen Hofbereich äußerst beengt; die Größe der Hof- und Freifläche betrage lediglich 80 m². Es werde davon ausgegangen, dass die Widerspruchsbehörde ihre Auffassung, es bestehe eine Verpflichtung für die Kläger, in Bezug auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung des Denkmalobjekts F. 7 auch das Nachbargrundstück F. 9 als wirtschaftliche Einheit miteinzubeziehen und mitzubetrachten, aufgebe.
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Auf die weiteren Ausführungen zur Zumutbarkeit der Erhaltung aus anderen Umständen komme es ebenfalls nicht an. Die Verkaufsbemühungen seien ausreichend. Die Ausführungen der Widerspruchsbehörde, wonach die Kläger ihrer Darlegungslast zu ihren Verkaufsbemühungen nicht hinreichend nachgekommen seien, seien nicht nachvollziehbar, zumal keiner der Interessenten nach dem Kaufpreis gefragt hätte. Auf der Internetseite des ... sei in Abstimmung mit ... ein Exposé eingestellt worden. Die Angabe zum Preis „VHB“ sei im Zuge dieser Abstimmung bisher weder beanstandet noch gar die Angabe einer konkreten Preisvorstellung gefordert worden. Auch in einem Zeitraum von nunmehr fast zwei Jahren hätten sich nur drei Interessenten gemeldet, die jedoch angesichts des Sanierungsbedarfs und der Sanierungskosten von einem Erwerb Abstand genommen hätten. Nach der Rechtsprechung sei nur ein konkret vorliegendes Angebot eines zur Erhaltung bereiten Käufers zu einem angemessenen Kaufpreis relevant. Nur dies könne einem Abbruchantrag entgegengehalten werden. Ein solches Angebot liege unabhängig von den Kaufpreisvorstellungen der Kläger definitiv nicht vor.
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Zuschüsse seien bei der Wirtschaftlichkeitsanalyse ferner nur in Abzug zu bringen, wenn sie schriftlich zugesichert seien. Der Vorhalt, die Kläger hätten keinen Antrag auf Bewilligung weiterer öffentlicher Zuwendungen gestellt, sei vorliegend nicht relevant. Ein Antrag auf Bewilligung weiterer öffentlicher Zuwendungen wäre von vornherein sachlich und rechtlich unbegründet gewesen, weil sich die Gegenseite auf die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung berufe. Zuwendungen hätten im Übrigen weder die Beklagte noch die höhere Denkmalschutzbehörde auch nur hilfsweise in Aussicht gestellt.
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Soweit endlich die Gegenseite die Erteilung einer Genehmigung wegen § 19 Abs. 2 DSchG von vornherein für ausgeschlossen halte, unterlägen auch besondere Unterschutzstellungen nach §§ 12 oder 19 dem Gebot der Zumutbarkeit nach § 6 DSchG. Unabhängig davon sei auch nach § 19 Abs. 2 DSchG eine Ermessensentscheidung zu treffen, bei der der Denkmalschutzbehörde eine sich bereits abzeichnende zulässige Veränderung des geschützten Bildes der Gesamtanlage nicht ignorieren dürfe.
25 
Die Kläger beantragen,
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den Bescheid der Beklagten vom 29.07.2013 und den Widerspruchsbescheid des ... vom 21.07.2015 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die denkmalrechtliche Genehmigung zum Abbruch des Wohnhauses F. 7 in ..., Flst.-Nr. ... zu erteilen;
27 
die Hinzuziehung des Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
28 
Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
30 
Zur Begründung führt sie aus, die Voraussetzungen für eine Abbruchgenehmigung nach § 8 Abs. 1 DSchG seien nicht gegeben, weil die Erhaltung den Klägern zuzumuten sei. Mit Blick auf die Baukosten/Sanierungskosten habe die Widerspruchsbehörde zu Recht Kosten i. H. v. 16.200,-- EUR für drei Rechnungsposten abgezogen. Diese würden den Abbruch des Sanitäranbaus im rückwärtigen Bereich des Erdgeschosses des Anwesens, Posten Nr. 01.804 i. H. v. 6.700,-- EUR, die infolge dessen entstandenen zusätzlichen Kosten für die Sanitärinstallation i. H. v. geschätzten 2.000,-- EUR (Nr. 4.01) und die Kosten für die anteiligen Arbeiten an der Gartengestaltung des Innenhofes i. H. v. 7.500,-- EUR (Nr. 5.01) betreffen. Daraus ergäben sich vorläufig Investitionskosten in Höhe von 416.834,59 EUR. Bei dieser Betrachtung werde zunächst dahingestellt, ob möglicherweise Kosten außer Betracht zu bleiben hätten, die dadurch entstanden sein könnten, dass an dem Anwesen F. 7 seit geraumer Zeit keine nennenswerten Instandhaltungsarbeiten oder Reparaturen mehr durchgeführt worden seien.
31 
Bei den Zinsen seien richtigerweise die von der Bundesbank veröffentlichten Zinssätze für die Vergabe von besichertem Wohnungsbau bzw. Modernisierungskrediten als Maßstab heranzuziehen. Nach ständiger Rechtsprechung seien Finanzierungskosten die Zinsen für das als Kredit aufzunehmende Sanierungskapital. Es sei ein marktüblicher Zinssatz zugrunde zu legen. Die Statistiken der Bundesbank basierten auf einer deutlich breiteren Datengrundlage als die gleichsam manuellen Anfragen der Kläger bei einzelnen Kreditinstituten. Der derzeitige Zinssatz sei daraus folgend mit 1,83 % anzusetzen. Bei diesem Wert habe nämlich nach der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank der durchschnittliche Effektivzinssatz für festverzinste, besicherte und unbesicherte Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit bis zu 10jähriger Laufzeit gelegen. Für Investitionskosten von 416.834,59 EUR folgten bei einem Zinssatz von 1,83 % Fremdkapitalzinsen von 7.628,07 EUR pro Jahr.
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Bei den sonstigen laufenden Verwaltungskosten/Wohneinheiten sei wohl von zwei Wohnungen auszugehen, weil der Anbau noch nicht abgebrochen sei und alternativ ein zweites Badezimmer jedenfalls den Rechnungsposten zufolge vorgesehen sei. Bei den Instandhaltungskosten falle bei 122 m² zu 8,62 EUR/m² der Betrag von 1.051,64 EUR an. Nach einer Sanierung sei von einem fiktiven Gebäudealter von 0 bis 22 Jahren i. S. von § 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 5 a der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnung nach dem 2. Wohnungsbaugesetz (2. Berechnungsverordnung - II. BV) auszugehen. Auch wenn ein sanierter Altbau einem Neubau nicht vollständig gleich zu stellen sei, sei hier zu sehen, dass die Wasserführung im Rahmen der Sanitärinstallation vollständig erneuert werde.
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Das Mietausfallwagnis belaufe sich bei einem Mietzins von 6,50 EUR pro Quadratmeter auf 190,32 EUR.
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Bei der Reparaturrücklage gehe auch die Beklagte von 1,2 % aus, bezogen auf die Sanierungskosten exklusiv Gebäuderestwert. Dies ergebe bei Sanierungskosten von 516.834,59 EUR Reparaturrücklagen von jährlich 6.202,02 EUR.
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Im Ergebnis sei in der Summe von jährlichen Kosten von 15.630,75 EUR auszugehen.
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Die erwartbaren Mieteinnahmen seien mit 6,50 EUR/m² anzusetzen, woraus sich Erträge bei 122 m² Wohnfläche x 6,50 EUR/m² x 12 Monate i. H. v. 9.516,-- EUR im Jahr ergäben.
37 
In Bezug auf den zu erwartenden Steuervorteil der Kläger seien indes nach wie vor Fragen offen. Es bestünden Unklarheiten bezüglich der für die Kläger zur Berechnung ihrer Steuervorteile zugrunde zu legenden Steuersätze. Für die konkreten Steuersätze seien seitens des Steuerberaterbüros unterschiedliche Zahlen übermittelt worden. Hintergrund sei der gesundheitsbedingte Eintritt der Klägerin in den vorläufigen Ruhestand. Eine Erklärung, wie das Steuerberaterbüro am 22.05.2014 einen Steuersatz von 22,03 % und nach der Pensionierung des Klägers von 19,41 % und am 27.04.2015 Steuersätze von 17,43 % und 13,59 % ermittelt habe, fehle. Denn die Bezüge der Klägerin wegen Dienstunfähigkeit seien 11 EUR höher veranschlagt und die Einkünfte des Klägers dürften nicht gesunken sein. Mit der überwiegenden Rechtsprechung sei auch von einem Betrachtungszeitraum von 12 Jahren auszugehen.
38 
Auf der Grundlage der alten Steuersätze ergebe sich ein positiver Saldo i. H. v. 9.742,09 EUR für 12 Jahre. Auf der Basis der neuen Steuersätze der Kläger ergebe sich dagegen ein negativer Saldo. Diese neuen Steuersätze seien jedoch weder schlüssig erklärt noch zu erklären und mit Blick auf die noch ausstehenden Steuerbescheide insbesondere nicht ausreichend substantiiert.
39 
Weiter seien mit der Widerspruchsbehörde die Verkaufsbemühungen der Kläger vor allem deshalb nicht ausreichend dargelegt, weil durch die Angabe des Verkaufsbasis mit „VHB“ nicht nachvollzogen werden könne, ob den Bemühungen angemessene Preisvorstellungen der Kläger zugrunde lägen. Die Nachprüfung zu ermöglichen bürde den Klägern die Darlegungslast auf. Hierzu gehöre die Offenlegung der Verhandlungsbasis als erster denknotwendiger Schritt. Die Rechtsprechung fordere darüber hinaus, dass seitens der Kläger die Angemessenheit der eigenen Preisvorstellungen durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder in sonstiger geeigneter Form belegt werde. Zumindest sei eine fachlich unterfütterte Plausibilisierung der eigenen Preisvorstellungen von den abbruchwilligen Klägern zu leisten. Bisher sei hingegen nicht einmal die Preisvorstellung als solche bekannt. Dies genüge der Darlegungslast nicht.
40 
Nach ständiger Rechtsprechung auch des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg seien die Kläger ferner verpflichtet, Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln zur Erhaltung eines Kulturdenkmales in Anspruch zu nehmen. Die Kläger hätten daher die Möglichkeit, einen weiteren Antrag auf Bewilligung weiterer öffentlicher Zuwendungen zu stellen, was bislang nicht geschehen sei. Sollte sich nämlich tatsächlich erweisen, dass eine korrekte Wirtschaftlichkeitsberechnung keinen positiven Saldo ergebe und das mögliche Defizit sich in einer Größenordnung von rund 13.500,-- EUR bewege, müsste zunächst die Beklagte als untere Denkmalschutzbehörde in Wahrnehmung ihres gesetzlichen Auftrags und in Abstimmung mit dem Land Baden-Württemberg entscheiden, ob eine unzumutbare Belastung der Kläger durch Zusage entsprechender Zuschüsse ausgeglichen werde. Sollte entschieden werden, dass keine weiteren Zuschüsse zugesagt werden könnten, müsste weiter entschieden werden, ob dann die von den Klägern begehrte Genehmigung nach § 8 DSchG erteilt werde oder von der Möglichkeit der Enteignung nach § 25 DSchG Gebrauch gemacht werde. In diesen Entscheidungen sei nicht determiniert, dass allein eine Entscheidung zugunsten der von den Klägern begehrten Genehmigung rechtmäßig wäre. Dies gelte erst recht auf der Grundlage des noch nicht vollständig von den Klägern dargelegten Sachverhalts.
41 
Nach alledem sei gegenwärtig die Unzumutbarkeit der Erhaltung des Fachwerkhauses F. 7 weder dargetan noch sonst ersichtlich. Die begehrte Genehmigung nach § 8 DSchG habe daher nicht rechtsfehlerfrei erteilt werden können. Auch im Übrigen sei das eröffnete Ermessen nicht dahin reduziert, dass nur die Entscheidung für die von den Klägern erstrebte Genehmigung nach § 8 Abs. 1 DSchG ermessensfehlerfrei möglich gewesen wäre.
42 
Unabhängig davon sei es jedenfalls zweifelhaft, ob die Kläger überhaupt ein Sachentscheidungsinteresse hätten, weil die Entscheidung über die Genehmigung nach § 8 DSchG von der Genehmigungsfähigkeit nach § 19 DSchG abhänge (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.11.2005 - 1 S 2953/04 -, juris). Davon abgesehen bestehe aber auch kein Anspruch auf Genehmigung nach § 19 Abs. 2 DSchG, weil die Voraussetzungen nicht erfüllt seien.
43 
Der Kammer liegen neben den Gerichtsakten die Akten der Beklagten (4 Hefte) nebst 2 Akten „Baudokumentation“, die Widerspruchsakten des ... (2 Hefte) sowie 1 Heft „Baudokumentation“, die Gerichtsakten aus dem Verfahren - ... - nebst den dortigen Verwaltungsakten der Beklagten (2 Hefte), die Widerspruchsakten des ... (1 Heft) und die Akten des Bebauungsplanes „...“ vor. Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf diese Akten und den Inhalt der Gerichtsakten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

 
44 
Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Ablehnung der beantragten denkmalrechtlichen Genehmigung durch den Bescheid der Beklagten vom 29.07.2013 und den Widerspruchsbescheid ... vom 21.07.2015 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten. Sie haben keinen Anspruch auf die begehrte Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes „F. 7“ in ..., Flst.-Nr. ..., § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
45 
Die Erteilung der denkmalrechtlichen Genehmigung zum Abbruch des Kulturdenkmals im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) richtet sich nach §§ 49, 58 Abs. 1 S. 1 der Landesbauordnung (LBO). Die Beklagte hat als untere Denkmalschutzbehörde (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 DSchG) die deshalb nach § 7 Abs. 3 i.V.m. § 8 Abs. 1 Nr. 1 DSchG erforderliche Zustimmung ermessensfehlerfrei versagt. Denn die entsprechend pflichtigen Kläger haben im Ergebnis nicht darlegen und nachweisen können, dass ihnen eine Erhaltung und denkmalgerechte Sanierung und Nutzung des Hauses „F. 7“ im Sinne des § 6 Satz 1 DSchG wirtschaftlich unzumutbar ist.
46 
Die allgemein anerkannte Notwendigkeit der Beachtung der in § 6 Satz 1 DSchG enthaltenen Begrenzung der denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflicht auf das Zumutbare auch bei der nach § 7 Abs. 3 i.V.m. § 8 DSchG zu treffenden Ermessensentscheidung über die Zustimmung zum Abbruch oder der Beeinträchtigung eines Kulturdenkmals findet ihren rechtlichen Grund darin, dass die durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Verfügungsbefugnis und Nutzungsberechtigung des privaten Eigentümers eines Kulturdenkmals über die denkmalschutzrechtlichen Bindungen in Form einer Inhalts- und Schrankenbestimmung ausgestaltet wird, die ihrerseits den Rahmen der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit vor allem den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten hat (grundlegend BVerfG, Beschluss vom 02.03.1999 - 1 BvL 7/91 -, juris). Bejaht die Denkmalschutzbehörde die Eigenschaft eines Gebäudes als Kulturdenkmal, hat sie zu prüfen, ob die Versagung der Zustimmung unverhältnismäßig ist; diese Frage ist anhand einer objektiv-objektbezogenen Vergleichsberechnung der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten einerseits und der möglichen Nutzungserträge andererseits sowie unter Berücksichtigung des Ranges des Kulturdenkmals zu beurteilen, der sich aufgrund der im Rahmen des § 2 Abs. 1 DSchG erforderlichen Interessenabwägung ergibt (näher hierzu VGH Bad.-Württ., Urteile vom 12.12.1985 - 5 S 2653/84 -, VBlBW 1987, 66; vom 10.05.1988 - 1 S 1949/87 -, VBlBW 1989, 18 und vom 27.05.1993 - 1 S 2588/92 -, juris; Haaß, Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz, NVwZ 2002, 1054). Maßgeblich ist hierbei der Zeitraum, in welchem die steuerliche Sonderabschreibung der denkmalbedingten Herstellungskosten gegeben ist (vgl. Haaß, a.a.O., S. 1059; zusammenfassend OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, juris). Dieser Zeitraum umfasst nach § 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG 12 Jahre (so auch bereits die hier erkennende Kammer im Urteil vom 19.11.2014 - 2 K 1505/13 -). Die tatsächlichen Voraussetzungen der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Kulturdenkmals sind nach dem Grundsatz der Amtsermittlung vorrangig durch das Gericht zu erforschen; bleiben diese jedoch unerweislich, geht dies zu Lasten des Eigentümers, der insoweit die Darlegungs- und (materielle) Beweislast trägt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.11.2009 – 7 B 25.09 –, NVwZ 2010, 256).
47 
Nach diesen Grundsätzen ist unter Berücksichtigung der von den Klägern im Verwaltungsverfahren vorgelegten und durch die gutachterliche Stellungnahme des von ihnen beauftragten Sachverständigen Dipl. Ing. ... vom 02.10.2014 vertieften Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Sanierung und dem Erhalt des Gebäudes „F. 7“ davon auszugehen, dass es den Klägern im hier maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht gelungen ist, die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung dieses Kulturdenkmals darzulegen und nachzuweisen.
I.
48 
Bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit unter Berücksichtigung von Erhaltungs- und Bewirtschaftungskosten (einschließlich Finanzierungskosten) lässt sich gar nicht feststellen, dass sich grundsätzlich ein negativer Saldo und eine daraus folgende Unzumutbarkeit der Erhaltung ergäbe.
49 
1. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind als Ausgangspunkt die Sanierungskosten für eine denkmalverträgliche Sanierung des Gebäudes „F. 7“ zu ermitteln. Als Sanierungskosten sind die gesamten Kosten anzuerkennen, welche die Erhaltung des Denkmals sichern und zugleich eine zeitgemäße Nutzung ermöglichen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Sanierungsaufwands ist dabei nicht nur der sog. denkmalpflegerische Mehraufwand zu erfassen, d.h. Kosten, die anfallen, weil es sich um ein Baudenkmal handelt. Vielmehr gehen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch solche Instandhaltungskosten ein, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden muss (vgl. Urteil der Kammer vom 19.11.2014, - 2 K 1505/13 -; vgl. auch BayVGH, Urteil vom 12.08.2015 - 1 B 12.79 -, juris m.w.N. unter ausdrücklicher Aufgabe seiner früheren gegenteiligen Auffassung im Urteil vom 18.10.2010 - 1 B 06.63 -, juris; OVG Saarl. Urteil vom 20.11.2008 - 2 A 269/08 -, juris; OVG NRW, Urteil vom 20.03.2009 - 10 A 1406/08 -, juris; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, a.a.O.). Es spielt nämlich aus der Sicht des in seinem Eigentumsrecht ggf. unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers keine Rolle, ob er aufgrund denkmalbedingter Sonderlasten bei der Restaurierung bzw. Erhaltung oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Darüber hinaus werden in die Wirtschaftlichkeitsberechnung sämtliche mit dem Objekt zu erzielenden Erträge eingestellt, weshalb auch der gesamte durch das Objekt entstehende Aufwand zu erfassen ist.
50 
Zu diesem Aufwand gehören zunächst auch die Kosten im Zusammenhang mit dem Anbau „Bad“. Denn nachdem das ... die „Variante 0 im Bestand“ als denkmalrechtlich abgestimmte Sanierungsvariante angesehen hat, die ausdrücklich zwei Wohneinheiten vorsah, bedeutet dies, dass nicht nur die Kosten für die Sanitärinstallation eines Bades für die zweite Wohneinheit zu den erforderlichen Sanierungskosten zählen, sondern auch die Kosten für den Abbruch des Anbaus, in dem sich bisher das zweite Bad befand. Die Kläger haben nämlich nachvollziehbar dargelegt, dass der Anbau „Bad“ aus dem Jahr 1968 in seinem aktuellen Zustand nicht (mehr) sanierungsfähig und als Bad sinnvoll nutzbar ist (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urteil vom 17.09.2008 - OVG 2 B 3.06 -, juris; HambOVG, Urteil vom 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 -, juris; Haaß, a.a.O., S. 1057). Hinzu kommt, dass die Wohnungen ohne eine entsprechende Modernisierung nicht vermietbar wären, wobei aber auch zu sehen ist, dass bei der dann möglichen Vermietung von zwei Wohneinheiten (eine WE mit ca. 30m², die zweite WE mit ca. 90 m²) auch höhere Mieterträge zu erwarten sind.
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Abzuziehen sind hingegen - nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten - 7.500,-- EUR netto für Außenanlagen. Ferner ist die Position 3.01- 01.101 „Baustelleinrichtung allgem.“ in Höhe von 9.000,- EUR um die Hälfte auf 4.500,-- EUR zu kürzen. Der Kläger hat auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung erklärt, mit einer Bebauung der F. 9 bisher nicht angefangen zu haben, weil es Sinn mache, beide Grundstücke (Anm.: F. 7 und 9) gemeinsam in Angriff zu nehmen. Dann ist aber davon auszugehen, dass die Kläger gerade auch - aus Praktikabilitäts- und Kostengründen - eine gemeinsame Baustelleneinrichtung (wie Baustellenkran, WC, Baustrom, Baucontainer) beabsichtigen, weshalb der Betrag entsprechend zu halbieren ist. Für den Ansatz eines höheren Betrags sieht die Kammer auch unter Berücksichtigung der Ausführungen von Dipl. Ing. ... hierzu in der mündlichen Verhandlung keine durchgreifenden Anhaltspunkte.
52 
Dies bedeutet für den Ansatz der Baukosten:
53 
Das Gutachten ... vom 02.10.2014 ermittelte bezogen auf die „Variante 0 im Bestand“ unter Berücksichtigung der Kostenrechnung nach DIN 276 der Architekten ... vom 21.01.2014 Baukosten von 412.077,49 EUR netto ohne Baukostensteigerung (Seite 9/10 des Gutachtens). Von diesen ermittelten Baukosten geht das Gericht - zugunsten der Kläger - ohne weitere Prüfung der einzelnen Positionen aus. Hiervon sind (s.o.) 7.500,-- EUR und 4.500,-- EUR abzuziehen:
54 
Baukosten netto
412.077,49 EUR
- Außenanlagen
7.500,00 EUR
- 1/2 Baustelleneinrichtung
4.500,00 EUR
        
400.077,49 EUR
55 
Dem Betrag von 400.077,49 EUR ist eine Baukostensteigerung von 8,7% hinzuzurechnen, woraus sich Netto-Baukosten von 434.884,23 EUR ergeben (400.077,49 EUR plus 8,7%). Unter Berücksichtigung von 19% Mehrwertsteuer errechnen sich Baukosten brutto von 517.512,23 EUR.
56 
Soweit die Kläger erstmals in der mündlichen Verhandlung eine Baukostensteigerung von insgesamt 14,4% geltend gemacht haben, folgt die Kammer dem nicht. Denn die bisher auf der Grundlage des Gutachtens ... vom 02.10.2014 in Ansatz gebrachten Sanierungskosten für das Gebäude mit einer Wohnfläche von 122 m² bewegen sich bereits jetzt in einem hohen oberen Bereich. So betragen allein die Herstellungs-/Sanierungskosten unter Berücksichtigung einer Baukostensteigerung von 8,7% 4.241,90 EUR/m² brutto ohne Grundstück, obwohl das gesamte Mauerwerk als „Gerüst“ schon steht. Es erscheint der Kammer daher nicht plausibel, pauschal eine Baukostensteigerung von 14,4% vorzunehmen, ohne dabei den Umstand zu berücksichtigen, dass bereits hohe Ausgangsbeträge bei den Sanierungskosten angesetzt sind. Hinzu kommt des Weiteren, dass die Entkernungsarbeiten durch die Firma ... nach dem Gutachten des Sachverständigen ... vom 02.10.2014 bereits ausgeführt sind, so dass der hierauf entfallene Betrag von 9.380,-- EUR (vgl. S. 9 des Gutachtens) ohnehin komplett aus der Berechnung der Baukostensteigerung (d.h. auch der Steigerung mit 8,7 %) herauszunehmen wäre. Hiervon sieht die Kammer indes - zugunsten der Kläger - aus Vereinfachungsgründen ab.
57 
Dem Hinweis der Beklagten auf einen möglichen Abzug von Kosten, die dadurch entstanden sein könnten, dass an dem Anwesen F. 7 seit langem keine nennenswerten Instandhaltungsarbeiten oder Reparaturen durchgeführt worden sein sollen, folgt die Kammer nicht. Das baden-württembergische Denkmalschutzgesetz sieht einen konkreten Abzug von anteiligen Sanierungskosten pro Jahr der schuldhaften Vernachlässigung der Erhaltungspflicht nämlich nicht vor. Der Eigentümer eines Kulturdenkmals ist gem. § 6 Satz 1 DSchG zwar zur Erhaltung verpflichtet, so dass eine Berücksichtigung der Vernachlässigung bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung grundsätzlich möglich ist. Vorliegend hat die Beklagte aber schon gar nicht konkret dazu vorgetragen, welche Beschädigungen auf einem schuldhaft verursachten Sanierungsstau beruhen könnten (vgl. auch VG Freiburg, Urteil vom 14.11.2012 - 2 K 1364/11-, n.v.; zur Anrechnung ersparter Aufwendungen oder Kaufkosten BayVGH, Urteil vom 18.10.2010 - 1 B 06.63 -, juris und OVG Nds., Urteil vom 24.03.2003 - 1 L 601/97 -, juris).
58 
Es kann ferner zugunsten der Kläger dahinstehen, ob bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Sanierung und Erhaltung des Gebäudes „F. 7“ nicht auch die Nutzungsvorteile und Kosten aus der ebenfalls beabsichtigen Neubebauung des in ihrem Eigentum stehenden angrenzenden Grundstücks „F. 9“ mit der Folge hätten berücksichtigt werden müssen, dass die notwendigen Sanierungskosten im Ergebnis reduziert werden könnten. Hierfür spricht immerhin, dass die Kläger im ursprünglichen Bauvorbescheidsverfahren (Verz.Nr. ...) einen Planentwurf vom 27.08.2010 einreichten (Bd. I, VAS 95), der u.a. eine gemeinsame Erschließung der F. 7 und 9 sowie eine gemeinsame Tiefgarage vorsah.
59 
Auch ohne Einbeziehung der F. 9 wäre aber zumindest eine funktionale und wirtschaftliche Abhängigkeit im Sinne einer funktionalen Bewirtschaftungseinheit in Bezug auf weitere bauliche Anlagen auf dem Vorhabengrundstück F. 7 selbst denkbar. Insoweit könnte nämlich in Erwägung zu ziehen sein, ob eine „Querfinanzierung“ des Denkmals aus den Erträgen möglicher anderer baulichen Anlagen, die noch im Bauvorbescheidsverfahren im hinteren Bereich der F. 7 (frühere Nebengebäude) vorgesehen waren, möglich wäre (zur einheitlichen wirtschaftlichen Betrachtung der Sachgesamtheit, zu der ein Kulturdenkmal gehört, vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 25.03.2003 - 1 S 190/03 -, juris; ebenso OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, a.a.O.). Da es letztlich auf diese Frage nicht entscheidungserheblich ankommt, war eine weitere Aufklärung nicht angezeigt.
60 
Hiernach bleibt es bei Kosten für eine denkmalverträgliche Sanierung des Gebäudes „F. 7“ in Höhe von 517.512,23 EUR brutto.
61 
2. Die Sanierungskosten sind maßgeblich für die Finanzierungskosten. Diese errechnen sich nach hier unstreitiger Auffassung der Beteiligten aus einer objektiv mit 100 % anzusetzenden Vollfinanzierung. Tilgungsleistungen bleiben im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, juris). Sie entsprechen dem Wertzuwachs des Objekts infolge der Investition.
62 
Von den Sanierungskosten sind vorliegend öffentliche Zuschüsse in Höhe von 100.000,-- EUR abzuziehen, so dass sich die Finanzierungskosten aus einem Betrag von 417.512,23 EUR errechnen.
63 
Die Finanzierungskosten sind mit dem derzeit durchschnittlichen marktüblichen Zinssatz anzusetzen und - entgegen der Ansicht der Kläger - der jeweils aktualisierten MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank zu entnehmen, die einen objektivierten Querschnitt der Neugeschäfte zwischen privaten Haushalten und den monitären Finanzinstituten (MFI) darstellt (vgl. BayVGH, Urteil vom 12.08.2015 - 1 B 12.79 -, juris; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, a.a.O.). Es kommt daher nicht auf das Angebot des schlechtesten oder besten Anbieters an. Denn nach der Rechtsprechung in Baden-Württemberg ist (s.o.) eine „objektiv-objektbezogene“ Betrachtung vorzunehmen. Hierbei wird auf das konkrete Kulturdenkmal und dessen Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeit abgestellt, während im Übrigen die Vermögensverhältnisse des Eigentümers außer Betracht bleiben (vgl. Hager u.a, Denkmalrecht Baden-Württemberg, 2. Aufl. 2016, § 6, 4.2., m.w.N.). Ausgehend von einer objektivierten Kostenermittlung ist dabei die Frage zu beantworten, ob sich das Kulturdenkmal „selbst trägt“.
64 
Soweit die Kläger demgegenüber der Auffassung sind, es sei verfassungsrechtlich geboten, bei der Höhe der Kreditzinsen auch subjektive Elemente einzubringen, würde eine solche Betrachtung die Gewichtung im Spannungsverhältnis zwischen Art. 14 GG und dem öffentlichen Interesse am Erhalt eines Kulturdenkmals auch unter Berücksichtigung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums unangemessen zugunsten des jeweiligen Eigentümers verändern. Denn die subjektiven Interessen des Bauherrn fließen bereits auf der Ertragsseite bei der Frage der steuerlichen Vorteile ein (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, a.a.O.). Das auf der Kostenebene (objektivierte) Rechenmodell sowohl in Bezug auf die Höhe der Sanierungskosten als auch in Bezug auf eine jeweils gedachte 100%-Finanzierung berücksichtigt im Übrigen gerade nicht, dass der Bauherr möglicherweise besonders günstige Baupreise erhält oder auf eine Finanzierung nicht oder nicht im Umfang von 100 % angewiesen ist. Im Interesse einer klaren objektiv-objektbezogenen Betrachtung hält die Kammer deshalb daran fest, dass subjektive Aspekte bei der Höhe des Finanzierungszinssatzes außer Betracht zu bleiben haben.
65 
Ungeachtet dessen ist für die Kammer im konkreten Einzelfall aber auch nicht ersichtlich, dass die Kläger, die als Beamte bzw. Ruhestandsbeamte ein regelmäßiges Einkommen haben und - wie dem Steuerbescheid 2014 zu entnehmen ist - Eigentümer mehrerer Immobilien sind, tatsächlich subjektiv nicht in der Lage wären, einen Kredit zu den durchschnittlichen MFI-Zinssätzen zu erhalten. Die Vorlage einer Bescheinigung der Bank genügt für eine solche Annahme jedenfalls nicht.
66 
Bei dem derzeit marktüblichen Zinssatz von durchschnittlich 1,83% für eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren (s. Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik vom 04.07.2016, Wohnungsbaukredite an private Haushalte) belaufen sich die Finanzierungskosten bei einem Investitionsvolumen von 417.512,23 EUR (417.512,23 x 0,0183) auf 7.640,47 EUR pro Jahr.
67 
3. Die auf der Kostenseite der Kläger weiter zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten für das Objekt errechnen sich in Anlehnung an §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz - Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) aus den Verwaltungskosten je Wohnung (vgl. § 26 Abs. 2 II. BV) und der Instandhaltungskostenpauschale (vgl. § 28 Abs. 2 II. BV, hier: Nr. 1).
68 
Dabei geht die Kammer mit den Beteiligten davon aus, dass die Verwaltungskosten nach § 26 Abs. 2 und 4 II. BV mit zweimal 279,35 EUR (= 558,70 EUR) festzusetzen sind.
69 
Die Instandhaltungskosten veranschlagt die Kammer mit 8,62 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche und damit auf 1.051,64 EUR, weil die Bezugsfertigkeit der dann komplett sanierten und neuwertigen Wohnung weniger als 22 Jahre zurückliegt mit der Folge, dass sich die Höhe der Instandhaltungskosten nach § 28 Abs. 2 Nr. 1 II. BV richtet. Denn anders als bei einer Teilsanierung wird vorliegend - mit Ausnahme des „Gemäuers“ - der gesamte Gebäudekomplex vollsaniert, so dass von einer Verlängerung der Restnutzungsdauer auszugehen ist. Es werden neue Wasser- und Abwasserleitungen verlegt. Die Elektrik wird komplett ausgetauscht, ebenfalls die Heizungsrohre/-anlagen. Neben neuen Bädern, Wänden, Fußböden, Fenstern bleiben letztlich nur die Mauern als Gerüst stehen. In einem solchen Fall kommt der vollsanierte Altbau einem Neubau gleich und es ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen des Sachverständigen der Kläger in der mündlichen Verhandlung nicht typischerweise von einem höheren Instandhaltungsaufwand auszugehen. Zu bedenken wäre umgekehrt allenfalls, nach Maßgabe des § 28 Abs. 3 II. BV noch einen Abschlag von derzeit 1,28 EUR/m² vorzunehmen, weil - vergleichsweise mit der Übernahme der Betriebskosten durch die Mieter - die üblichen Formularmietverträge regelmäßig die Verpflichtung der Mieter vorsehen, Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung selbst zu tragen. Von einem solchen Abschlag sieht die Kammer aber ab, nachdem die Beklagte insoweit bisher keine Prüfung vorgenommen hat.
70 
Schließlich stellt die Kammer auf der Kostenseite der Kläger das Mietausfallwagnis mit dem in § 29 Satz 3 II. BV bezeichneten Wert von 2% der Netto-Kaltmiete in die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein. Dies sind - bei einem nach der Sanierung nach Auffassung der Kammer realisierbaren - jährlichen Nutzwert des Gebäudes von 6,50/m² Mietzins (s.u.) in Höhe von 9.516,-- EUR im Ergebnis 190,32 EUR.
71 
Zur Reparaturrücklage hat die Kammer im Urteil vom 19.11.2014 - 2 K 1505/13 - bereits ausgeführt:
72 
„... Anstelle der bei einem zu erhaltenden Kulturdenkmal nicht möglichen Abschreibungen für einen Neubau berücksichtigt die Kammer weiter auf der Kostenseite der Kläger in Analogie zu § 25 Abs. 2 II. BV Rückstellungen für - einem Neubau vergleichbare - Totalsanierungen. Diese beziffert die Kammer - in Entsprechung einer 100jährigen Abschreibungszeit - mit 1% der Baukosten der aktuell notwendigen Totalsanierung zuzüglich eines Aufschlags von jeweils 10% für die Besonderheiten der Denkmalsanierung und für Unvorhergesehenes (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urt. v. 17.09.2008, a.a.O.; HambOVG, a.a.O.; NdsOVG, Urt. v. 24.03.2003, a.a.O.; ähnlich auch OVG S-A, Urt. v. 15.12.2011, a.a.O.)...“
73 
Daran wird in Übereinstimmung mit den Beteiligten festgehalten. Soweit die Kläger den Investitionskosten allerdings einen geschätzten Gebäuderestwert von 63.000,-- EUR hinzurechnen wollen, folgt die Kammer dem nicht. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung orientiert sich an den Sanierungskosten für das Denkmal. Es ist nicht ersichtlich, dass zusätzliche Baukosten dadurch entstehen, dass das Restgebäude erhalten bleibt. Aus diesem Grunde ist in Analogie zu § 25 Abs. 2 II. BV, wonach 1% der Baukosten als Abschreibung vorgesehen sind, zu verfahren, zumal die Besonderheiten der Denkmalsanierung mit einem Aufschlag von 10% bereits ausreichend abgegolten sein dürften. Damit ergibt sich der Wert von 6.210,14 EUR (517.512,23 EUR x 0,01 + 517,51 EUR + 517,51 EUR).
74 
Zusammenfassend folgt daraus, dass die Sanierung der F. 7 jährliche Kosten von 15.651,27 EUR verursachen wird:
75 
Summe jährliche Belastung:
        
Zinsen auf Fremdkapital
7.640,47 EUR
Verwaltungskosten
558,70 EUR
Instandhaltungskosten
1.051,64 EUR
Mietausfallwagnis
190,32 EUR
Reparaturrücklage
6.210,14 EUR
        
15.651,27 EUR
76 
4. Für die auf der Ertragsseite bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erwartenden Mieteinnahmen geht die Kammer von einer Miete von 6,50 EUR/m² aus. Sie hat allerdings keinen Zweifel daran, dass sich diese von der Beklagten auf der Ertragsseite angesetzte Netto-Kaltmiete am untersten Rand der ortsüblich zu erzielenden Miete bewegt. Zur Begründung wird zunächst auf die Ausführungen im Widerspruchsbescheid ... vom 21.07.2015 verwiesen, § 117 Abs. 5 VwGO. Auch nach einer von der Kammer vorgenommenen Internetrecherche (www...) liegt der derzeit zu erzielende Mietpreis für eine 100m² Wohnung bei 8,27 EUR/m² kalt. „Immowelt“ weist für ... eine Netto-Kaltmiete von 8,35 EUR für 40 - 80 m² Wohnfläche aus. Obwohl diese Internetrecherche der Kammer keine sachverständige Ermittlung darstellt und die angegebenen Preise nicht validiert werden können, werfen sie ein nachvollziehbares Schlaglicht auf den Mietmarkt der Beklagten. Insbesondere decken sich die gefundenen Mietpreise im Wesentlichen mit denen im Gutachten des Sachverständigen ... vom 02.10.2014, der bereits für das Jahr 2014 einen aktuellen Mietpreis in ... bei Neubau-Neuvermietung von 7,50 EUR/m² ermittelte. Dieser Wert dürfte in den vergangenen 2 Jahren weiter gestiegen sein.
77 
Soweit die Kläger demgegenüber mit dem Sachverständigen als Mietansatz den unteren Bereich der marktüblichen Bandbreite gewählt haben und lediglich eine Netto-Kaltmiete von 5,-- EUR/m² für erzielbar halten, ist dies - auch angesichts des Umstandes, dass der Quadratmeterpreis für nicht sanierte Wohnungen schon bei 4,50 EUR/m² liegt - nicht nachzuvollziehen. Entgegen der Auffassung der Kläger sind nämlich für die dann vollsanierten Wohnungen (s.o.), die sich in zentraler Lage in der Altstadt von ... befinden, auch die Preise für Neuvermietungen von Neubauten heranzuziehen. Ferner ist zu berücksichtigen, dass es nicht um die Vermietung einer 122 m² großen Wohnung geht, deren Quadratmetermietpreis in der Regel geringer als der von kleineren Wohnungen ist, sondern es werden zwei Wohneinheiten zu ca. 30 m² und ca. 90 m² zur Vermietung anstehen. Dabei ist auch in die Überlegung einzustellen, dass es sich bei historischen Immobilien um besonders attraktive Objekte handeln kann, die höhere Mieterwartungen rechtfertigen können (Hager, a.a.O., § 6, 4.2.1). Dass danach ein 1 Zimmer-Appartement mit separater Küche und Bad in der Altstadt von ... - als Hochschulstandort - für 195,-- EUR kalt (30 x 6,50) vermietet werden kann, ist offensichtlich und bedarf keiner weiteren Begründung, bewegt sich doch ein solcher Preis allein im Bereich dessen, was schon für einfache Studentenzimmer zu zahlen ist. Die von den Klägern angeführte Geschosshöhe von 2,10 m betrifft im Übrigen nur das Erdgeschoss (vgl. Pläne zur „Variante O im Bestand“, Querschnitt 3-3) und vermag - ebenso wenig wie die anderen „Bedenken“ der Kläger gegen eine höhere Miete - eine andere Beurteilung nicht überzeugend zu rechtfertigen.
78 
Bei zwei Wohneinheiten zu ca. 30 m² und ca. 90 m² (insgesamt laut Gutachten eine Wohnfläche von ca. 122 m²) und einem Mietansatz von 6,50 EUR/m² sind danach wenigstens Mieterträge von 9.516,-- EUR/pro Jahr anzusetzen.
79 
Damit stehen bisher der Kostenseite von 15.651,27 EUR Mieterträge von 9.516,-- EUR entgegen.
80 
5. Soweit schließlich bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Ertragsseite auch die mit der Erhaltung des Denkmals einhergehenden steuerlichen Vorteile zu verbuchen sind, kommt es auf die konkreten steuerlichen Vorteile, nicht aber auf abstrakt erzielbare Steuervorteile an. Denn während es - wie ausgeführt - für die Frage der Investitionskosten deshalb auf eine objektiv-objektbezogene Berechnung ankommt, weil dem Denkmaleigentümer nicht angesonnen werden darf, aus seinem eigenen Vermögen Mittel zur Sanierung aufzubringen und deshalb von einer hundertprozentigen Finanzierung der Sanierungskosten ausgegangen werden muss, sind seine subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse maßgeblich, soweit steuerliche Vergünstigungen einzustellen sind, deren Umfang von individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnissen abhängig ist (Strobl/Sieche, Denkmalschutzgesetz für Baden-Württemberg, 3. Aufl., § 6 Rdnr. 11; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urteile vom 10.05.1988 - 1 S 1949/87 -, a.a.O. und vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, a.a.O.). Nur konkret erzielbare Steuervergünstigungen vermindern die durch den Erhalt des Denkmals entstehende finanzielle Belastung. Wer keine Einnahmen erwirtschaftet, kann Belastungen durch den Erhalt eines Denkmals auch nicht steuermindernd absetzen, so dass diese auf ihm verbleiben und sein Vermögen reduzieren würden. Dies könnte dazu führen, dass er auf Vermögenssubstanz zum Erhalt seines Kulturdenkmals zurückgreifen muss, welches ihm nicht zumutbar ist (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, a.a.O.).
81 
Welche individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse bei der Prüfung der möglichen steuerlichen Vergünstigungen maßgeblich sind, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Es ist zu prüfen und - da es sich um in die Zukunft wirkende Steuervergünstigungen handelt - zu schätzen, welches Einkommen dem Denkmaleigentümer zuzurechnen ist, von dem die mögliche Steuervergünstigung in Abzug zu bringen ist.
82 
Die Grundlagen für eine solche Prüfung haben die Kläger bislang nicht substantiiert dargetan, weshalb auch zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung die künftigen steuerlichen Vorteile nicht ausreichend dargelegt und nachgewiesen wurden:
83 
Ausgehend vom Steuerbescheid für das Veranlagungsjahr 2014 fehlt es zunächst an einer Darlegung, woraus sich ergibt, dass die Einkünfte der Klägerin aus selbständiger Tätigkeit auch für die Jahre 2015 bis 2018 negativ sein werden und wie sich diese Einkünfte für die Zeit ab 2018 entwickeln werden. Soweit hier mit Schreiben der Steuerberater der Kläger vom 26.07.2016 lediglich darauf hingewiesen worden ist, die negativen Einkünfte würden voraussichtlich bis 2018 negativ sein, und die Kläger in der mündlichen Verhandlung darauf erklärt hatten, die Klägerin werde musikalische Früherziehung anbieten, ist nicht plausibel, weshalb diese (zukünftige?) Tätigkeit bis 2018 zu Negativeinkünften (und in welcher Höhe?) und ab 2018 zu positiven Einkünften (ebenfalls in welcher Höhe?) führen würde.
84 
Ebenso wenig haben die Kläger substantiiert und schlüssig dargelegt, ob die dem Steuerbescheid 2014 zu entnehmenden Abschreibungsbeträge für das Objekt „...“ (EW ...) in Höhe von - 10.876,-- EUR, für die „...“ (EW ...) in Höhe von - 33.809,-- EUR und die „...“ (EW ...) in Höhe von - 4.165,-- EUR weiterhin in dieser Höhe für den gesamten maßgeblichen § 7i EStG - Zeitraum geltend gemacht werden können. Dies ist - mit der Beklagten - deshalb zu hinterfragen, weil die Jahres-Afa für das Objekt „...“ nur 2.732,-- EUR, für die „...“ lediglich 4.075,-- EUR und für die „...“ nur 1.273,-- EUR beträgt. Wird hingegen - wie im Steuerbescheid 2014 - für die ... neben der Jahres-Afa ein Betrag von fast 30.000,-- EUR zusätzlich steuerlich abgeschrieben, müsste darlegt werden, ob es sich dabei um einen „Einmal-Effekt“ handelt und woraus sich diese Abschreibungssumme ergibt. Ferner wäre darzulegen, inwiefern diese auch künftig neben der Jahres-Afa und einer Abschreibung nach § 7i EStG für die kommenden 12 Jahre geltend gemacht werden können und welche Auswirkungen dies auf die jährliche Höhe des Steuersatzes hat. Für die Objekte „...“ und die „...“ gilt dies entsprechend.
85 
Die bisherigen Erläuterungen der Kläger und des Steuerberaters im Schreiben vom 26.07.2016 werden einer solchen substantiierten und schlüssigen Darlegung nicht gerecht, wenn es darin sinngemäß heißt, die Abschreibungen würden sich aus den Abschreibungslisten ergeben und es fielen im Betrachtungszeitraum (2018) immer die gleichen Abschreibungen an. Denn die in Ansatz gebrachten Abschreibungssummen für 2014 und 2018 decken sich gerade nicht mit der Jahres-Afa aus den Abschreibungslisten für die einzelnen Objekte, sondern übersteigen diese um ein Vielfaches. Aus diesem Grunde ist auch die Berechnung des Steuersatzes der Kläger vom 22.07.2016 für das Jahr 2018 mit 13,56% nicht schlüssig, werden dabei gerade die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von 5.714 EUR (für den Kläger) und von - 18.986,-- EUR (für die Klägerin) aus dem Steuerbescheid 2014 ohne weiteres übernommen und der Prognose - entgegen der Erläuterungen im Schreiben vom 26.07.2015 - zugrunde gelegt.
86 
Bei dieser Sachlage obliegt dem Gericht auch keine weitere Aufklärung des Sachverhalts. Denn die Kläger wurden bereits im Widerspruchsverfahren wie auch in der Klageerwiderung auf Unklarheiten bei der Angabe der (künftigen) Steuersätze hingewiesen. Zuletzt wurden sie mit Verfügung des Gerichts vom 21.07.2016 u.a. um konkrete und detaillierte Angaben zum Hintergrund der Einkünfte aus selbständiger Arbeit und zur Höhe der Abschreibungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und dem sich daraus zu prognostizierenden Steuersatz für den maßgeblichen 12-Jahreszeitraum gebeten. Die Kläger sind dem - wie ausgeführt - nicht ausreichend nachgekommen. Angesichts der fehlenden Angaben ist eine weitere Sachaufklärung nicht möglich.
II.
87 
Unabhängig davon, dass es nach dem oben Gesagten schon an einer ausreichenden Darlegung und am Nachweis eines negativen Saldos fehlt, ist von der Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals aus wirtschaftlichen Gründen aber auch erst dann auszugehen, wenn der Denkmaleigentümer darüber hinaus darlegt, dass er das Kulturdenkmal nicht zu einem angemessenen Preis verkaufen kann (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.12.2009 - 1 A 10547/09 -, juris; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 19.01.2016 - 1 A 275/14 -, juris). Auch daran fehlt es vorliegend.
88 
Bei einem reinen Investitionsobjekt - wie hier - erschöpft sich die Darlegungslast im Blick auf die Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals nicht in der Darstellung einer auf 12 Jahre beschränkten Einnahmenüberschussrechnung nach steuerrechtlichen Maßstäben. Denn selbst wenn eine solche zeitlich beschränkte Einnahmenüberschussrechnung ein jährliches Defizit ausweisen sollte, ist daraus allein in der Regel nicht zu schließen, die Erhaltung oder Nutzung des Denkmals sei wirtschaftlich unzumutbar. Die Einnahmenüberschussrechnung bildet das Ertragspotenzial des Denkmals als Investitionsobjekt nämlich nicht in vollem Umfang ab. Vermietungs- und Verpachtungsobjekte werden regelmäßig dazu genutzt, die (Einkommens-)Steuerlast des Eigentümers durch damit verbundene "negative Einkünfte" zu reduzieren. Bereits die Ausgestaltung der Finanzierung (Höhe des Darlehensbetrages, zugrunde gelegter Zinssatz, Tilgungszeitraum, Sollzinsbindung) erfolgt üblicherweise im Lichte der (individuellen) steuerrechtlichen Folgewirkungen. Nicht zuletzt wegen der mit diesen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten zusammenhängenden begrenzten Aussagekraft einer zeitlich beschränkten Einnahmenüberschussrechnung ist im Regelfall zu verlangen, dass ein Eigentümer, der sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des als Investitionsobjekt genutzten Denkmals beruft, zusätzlich nachweist, dass er sich erfolgslos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat (vgl. insgesamt OVG NRW, Urteil vom 13.09.2013 - 10 A 1069/12 - juris unter Hinweis auf BVerfG, Beschluss vom 02.03.1999 - 1 BvL 7/91 -, BRS 62 Nr. 214; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.12.2009 - 1 A 10547/09 -, a.a.O.).
89 
Vermag der Eigentümer des Denkmals keine ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Investitionsobjekts zu einem angemessenen Preis nachzuweisen, kann er sich nicht auf die Unzumutbarkeit seiner Erhaltung oder Nutzung berufen. Die Unverkäuflichkeit des Denkmals zu einem angemessenen Preis ist dabei entweder durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder in sonstiger geeigneter Form zu belegen. Dies ist erforderlich, um der Denkmalbehörde die Feststellung zu ermöglichen, ob das Denkmal tatsächlich unverkäuflich ist oder ob seine Veräußerung allein an den nicht angemessenen Preisvorstellungen des Eigentümers gescheitert ist, der letztlich auf die lukrativere Verwendung des Grundstücks ohne das Denkmal spekuliert (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.12.2009 - 1 A 10547/09 -, a.a.O.). Bei der Bewertung der Angemessenheit der Preisvorstellungen sind dabei sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. In der Regel wird in die Bewertung einzustellen sein, auf welchem Wege - insbesondere zu welchem Preis - der Eigentümer das Eigentum seinerseits erlangt hat, ob ihm die Denkmaleigenschaft und die eventuell bestehende Sanierungsbedürftigkeit des Objektes bekannt war, ob seit dem Eigentumsübergang eine Verschlechterung des Zustandes des Denkmals durch eine (pflichtwidrige) Vernachlässigung der denkmalpflegerisch notwendigen Erhaltungsmaßnahmen eingetreten ist und zu welchem Preis es der Eigentümer auf dem Immobilienmarkt (auch im Verhältnis zum Bodenwert) angeboten hat (vgl. OVG NRW, Urteil vom 13.09.2013 - 10 A 1069/12 -, a.a.O. und Hager, a.a.O., § 6, 4.3.1, m.w.N., wonach derjenige, der „sehenden Auges“ ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erwirbt, sich wegen der zu diesem Zeitpunkt ersichtlichen Instandsetzungskosten nicht auf „Unzumutbarkeit“ berufen kann (so BVerfG, Beschluss vom 14.04.2010 - 1 BvR 2140/08 -, juris)).
90 
Diesen Maßgaben zufolge sind die Kläger auch insoweit ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen. Die F. 7 ist ein reines Investitionsobjekt, das die Kläger im Jahre 2009 in Kenntnis der denkmalschutzrechtlichen Eigenschaft des Gebäudes erworben haben. Das Vorgehen der Kläger erweckt auch von Anfang an den Eindruck, dass sie allein die Beseitigung der Gebäude verfolgen würden, um einen Neubau errichten zu können (vgl. Bauvorbescheidsplanung sowie die von Anfang an beabsichtigte Errichtung einer Tiefgaragenzufahrt durch die Stadtmauer, die denknotwendig mit der Beseitigung der Denkmale einherging). Die wirtschaftliche Verwertung der Grundstücke steht im Vordergrund. Dem Vorbringen der Kläger lässt sich aber bisher nicht nachvollziehbar entnehmen, dass sie das Vorhabengrundstück nicht zu einem angemessenen Preis hätten veräußern können beziehungsweise künftig veräußern könnten. Zwar haben sie das Grundstück als Verkaufsobjekt inseriert und hatten nach ihren Angaben mit drei Interessenten Kontakt, ohne dass die Interessenten ein Angebot abgeben hätten. Dies genügt jedoch nicht für den Beleg von echten und ernsthaften Verkaufsbemühungen, zumal es lebensfremd erscheint, im Rahmen etwaiger Gespräche nicht zumindest die eigenen Preisvorstellungen zu signalisieren. Die fehlende Ernsthaftigkeit zeigt sich aber auch daran, dass der Kläger selbst auf Nachfrage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung nicht willens oder in der Lage war, den nach seiner Vorstellung zu erzielenden Verkaufspreis zu benennen. Rückschlüsse auf eine Unveräußerlichkeit des Denkmals lassen sich aus dem bisherigen unsubstantiierten Vorbringen jedenfalls nicht ziehen. Dabei fällt auf, dass die Kläger trotz des Gebäudezustandes und der Denkmaleigenschaft das Objekt im Jahr 2009 erworben haben, weshalb schon die damalige Kaufentscheidung der Kläger gegen die heute - 7 Jahre später - geltend gemachte Unveräußerlichkeit spricht. Diese Überlegung gilt umso mehr, weil - was allgemein bekannt ist - die Nachfrage nach Immobilien jeder Art - im Vergleich zu 2009 - eine massive Steigerung erfahren hat.
91 
Fehlt es insgesamt an einer ausreichenden Darlegung und dem Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit, kann dahinstehen, ob die Kläger - bei einem etwaigen negativen Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsberechnung - weitere öffentliche Mittel in Anspruch nehmen könnten. Gleichwohl ist hier festzuhalten, dass der Vertreter des Landesamtes für Denkmalpflege, ..., in der mündlichen Verhandlung aufzeigte, dass es noch Möglichkeiten für weitere Zuschüsse unter dem Stichwort „zuschussfähige Gewerke“ gebe. ... legte insoweit auch dar, dass das Objekt als Teil einer Gesamtanlage für die denkmalschutzrechtliche Bewertung des Objekts einen über dem Durchschnitt liegenden Wert habe, weshalb ein weiterer Zuschussantrag wohl erfolgversprechend wäre.
92 
Bei dieser Sachlage kommt es schließlich nicht mehr auf die Frage der Genehmigungsfähigkeit nach § 19 Abs. 2 S. 1 DSchG i.V.m. § 3 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 der Verordnung an (vgl. hierzu auch Ausführungen der Kammer im Urteil vom 14.11.2012 - 2 K 1364/11 -, wonach sich auch im Rahmen des § 19 DSchG die Frage der Unzumutbarkeit der Erhaltung des streitgegenständlichen Gebäudes stellen würde).
93 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Angesichts des Unterliegens der Kläger bedarf es keiner Entscheidung über die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren.
94 
Die Berufung wird gemäß §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen, weil sowohl die Frage der Ermittlung der Finanzierungskosten auf der Grundlage des marktüblichen Zinses nach der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank als auch die Frage der Berechnung der Instandhaltungskosten sowie der Reparaturrücklage grundsätzliche Bedeutung hat.

Gründe

 
44 
Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Ablehnung der beantragten denkmalrechtlichen Genehmigung durch den Bescheid der Beklagten vom 29.07.2013 und den Widerspruchsbescheid ... vom 21.07.2015 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten. Sie haben keinen Anspruch auf die begehrte Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes „F. 7“ in ..., Flst.-Nr. ..., § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
45 
Die Erteilung der denkmalrechtlichen Genehmigung zum Abbruch des Kulturdenkmals im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) richtet sich nach §§ 49, 58 Abs. 1 S. 1 der Landesbauordnung (LBO). Die Beklagte hat als untere Denkmalschutzbehörde (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 DSchG) die deshalb nach § 7 Abs. 3 i.V.m. § 8 Abs. 1 Nr. 1 DSchG erforderliche Zustimmung ermessensfehlerfrei versagt. Denn die entsprechend pflichtigen Kläger haben im Ergebnis nicht darlegen und nachweisen können, dass ihnen eine Erhaltung und denkmalgerechte Sanierung und Nutzung des Hauses „F. 7“ im Sinne des § 6 Satz 1 DSchG wirtschaftlich unzumutbar ist.
46 
Die allgemein anerkannte Notwendigkeit der Beachtung der in § 6 Satz 1 DSchG enthaltenen Begrenzung der denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflicht auf das Zumutbare auch bei der nach § 7 Abs. 3 i.V.m. § 8 DSchG zu treffenden Ermessensentscheidung über die Zustimmung zum Abbruch oder der Beeinträchtigung eines Kulturdenkmals findet ihren rechtlichen Grund darin, dass die durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Verfügungsbefugnis und Nutzungsberechtigung des privaten Eigentümers eines Kulturdenkmals über die denkmalschutzrechtlichen Bindungen in Form einer Inhalts- und Schrankenbestimmung ausgestaltet wird, die ihrerseits den Rahmen der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit vor allem den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten hat (grundlegend BVerfG, Beschluss vom 02.03.1999 - 1 BvL 7/91 -, juris). Bejaht die Denkmalschutzbehörde die Eigenschaft eines Gebäudes als Kulturdenkmal, hat sie zu prüfen, ob die Versagung der Zustimmung unverhältnismäßig ist; diese Frage ist anhand einer objektiv-objektbezogenen Vergleichsberechnung der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten einerseits und der möglichen Nutzungserträge andererseits sowie unter Berücksichtigung des Ranges des Kulturdenkmals zu beurteilen, der sich aufgrund der im Rahmen des § 2 Abs. 1 DSchG erforderlichen Interessenabwägung ergibt (näher hierzu VGH Bad.-Württ., Urteile vom 12.12.1985 - 5 S 2653/84 -, VBlBW 1987, 66; vom 10.05.1988 - 1 S 1949/87 -, VBlBW 1989, 18 und vom 27.05.1993 - 1 S 2588/92 -, juris; Haaß, Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz, NVwZ 2002, 1054). Maßgeblich ist hierbei der Zeitraum, in welchem die steuerliche Sonderabschreibung der denkmalbedingten Herstellungskosten gegeben ist (vgl. Haaß, a.a.O., S. 1059; zusammenfassend OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, juris). Dieser Zeitraum umfasst nach § 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG 12 Jahre (so auch bereits die hier erkennende Kammer im Urteil vom 19.11.2014 - 2 K 1505/13 -). Die tatsächlichen Voraussetzungen der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Kulturdenkmals sind nach dem Grundsatz der Amtsermittlung vorrangig durch das Gericht zu erforschen; bleiben diese jedoch unerweislich, geht dies zu Lasten des Eigentümers, der insoweit die Darlegungs- und (materielle) Beweislast trägt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.11.2009 – 7 B 25.09 –, NVwZ 2010, 256).
47 
Nach diesen Grundsätzen ist unter Berücksichtigung der von den Klägern im Verwaltungsverfahren vorgelegten und durch die gutachterliche Stellungnahme des von ihnen beauftragten Sachverständigen Dipl. Ing. ... vom 02.10.2014 vertieften Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Sanierung und dem Erhalt des Gebäudes „F. 7“ davon auszugehen, dass es den Klägern im hier maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht gelungen ist, die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung dieses Kulturdenkmals darzulegen und nachzuweisen.
I.
48 
Bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit unter Berücksichtigung von Erhaltungs- und Bewirtschaftungskosten (einschließlich Finanzierungskosten) lässt sich gar nicht feststellen, dass sich grundsätzlich ein negativer Saldo und eine daraus folgende Unzumutbarkeit der Erhaltung ergäbe.
49 
1. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind als Ausgangspunkt die Sanierungskosten für eine denkmalverträgliche Sanierung des Gebäudes „F. 7“ zu ermitteln. Als Sanierungskosten sind die gesamten Kosten anzuerkennen, welche die Erhaltung des Denkmals sichern und zugleich eine zeitgemäße Nutzung ermöglichen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Sanierungsaufwands ist dabei nicht nur der sog. denkmalpflegerische Mehraufwand zu erfassen, d.h. Kosten, die anfallen, weil es sich um ein Baudenkmal handelt. Vielmehr gehen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch solche Instandhaltungskosten ein, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden muss (vgl. Urteil der Kammer vom 19.11.2014, - 2 K 1505/13 -; vgl. auch BayVGH, Urteil vom 12.08.2015 - 1 B 12.79 -, juris m.w.N. unter ausdrücklicher Aufgabe seiner früheren gegenteiligen Auffassung im Urteil vom 18.10.2010 - 1 B 06.63 -, juris; OVG Saarl. Urteil vom 20.11.2008 - 2 A 269/08 -, juris; OVG NRW, Urteil vom 20.03.2009 - 10 A 1406/08 -, juris; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, a.a.O.). Es spielt nämlich aus der Sicht des in seinem Eigentumsrecht ggf. unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers keine Rolle, ob er aufgrund denkmalbedingter Sonderlasten bei der Restaurierung bzw. Erhaltung oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Darüber hinaus werden in die Wirtschaftlichkeitsberechnung sämtliche mit dem Objekt zu erzielenden Erträge eingestellt, weshalb auch der gesamte durch das Objekt entstehende Aufwand zu erfassen ist.
50 
Zu diesem Aufwand gehören zunächst auch die Kosten im Zusammenhang mit dem Anbau „Bad“. Denn nachdem das ... die „Variante 0 im Bestand“ als denkmalrechtlich abgestimmte Sanierungsvariante angesehen hat, die ausdrücklich zwei Wohneinheiten vorsah, bedeutet dies, dass nicht nur die Kosten für die Sanitärinstallation eines Bades für die zweite Wohneinheit zu den erforderlichen Sanierungskosten zählen, sondern auch die Kosten für den Abbruch des Anbaus, in dem sich bisher das zweite Bad befand. Die Kläger haben nämlich nachvollziehbar dargelegt, dass der Anbau „Bad“ aus dem Jahr 1968 in seinem aktuellen Zustand nicht (mehr) sanierungsfähig und als Bad sinnvoll nutzbar ist (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urteil vom 17.09.2008 - OVG 2 B 3.06 -, juris; HambOVG, Urteil vom 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 -, juris; Haaß, a.a.O., S. 1057). Hinzu kommt, dass die Wohnungen ohne eine entsprechende Modernisierung nicht vermietbar wären, wobei aber auch zu sehen ist, dass bei der dann möglichen Vermietung von zwei Wohneinheiten (eine WE mit ca. 30m², die zweite WE mit ca. 90 m²) auch höhere Mieterträge zu erwarten sind.
51 
Abzuziehen sind hingegen - nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten - 7.500,-- EUR netto für Außenanlagen. Ferner ist die Position 3.01- 01.101 „Baustelleinrichtung allgem.“ in Höhe von 9.000,- EUR um die Hälfte auf 4.500,-- EUR zu kürzen. Der Kläger hat auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung erklärt, mit einer Bebauung der F. 9 bisher nicht angefangen zu haben, weil es Sinn mache, beide Grundstücke (Anm.: F. 7 und 9) gemeinsam in Angriff zu nehmen. Dann ist aber davon auszugehen, dass die Kläger gerade auch - aus Praktikabilitäts- und Kostengründen - eine gemeinsame Baustelleneinrichtung (wie Baustellenkran, WC, Baustrom, Baucontainer) beabsichtigen, weshalb der Betrag entsprechend zu halbieren ist. Für den Ansatz eines höheren Betrags sieht die Kammer auch unter Berücksichtigung der Ausführungen von Dipl. Ing. ... hierzu in der mündlichen Verhandlung keine durchgreifenden Anhaltspunkte.
52 
Dies bedeutet für den Ansatz der Baukosten:
53 
Das Gutachten ... vom 02.10.2014 ermittelte bezogen auf die „Variante 0 im Bestand“ unter Berücksichtigung der Kostenrechnung nach DIN 276 der Architekten ... vom 21.01.2014 Baukosten von 412.077,49 EUR netto ohne Baukostensteigerung (Seite 9/10 des Gutachtens). Von diesen ermittelten Baukosten geht das Gericht - zugunsten der Kläger - ohne weitere Prüfung der einzelnen Positionen aus. Hiervon sind (s.o.) 7.500,-- EUR und 4.500,-- EUR abzuziehen:
54 
Baukosten netto
412.077,49 EUR
- Außenanlagen
7.500,00 EUR
- 1/2 Baustelleneinrichtung
4.500,00 EUR
        
400.077,49 EUR
55 
Dem Betrag von 400.077,49 EUR ist eine Baukostensteigerung von 8,7% hinzuzurechnen, woraus sich Netto-Baukosten von 434.884,23 EUR ergeben (400.077,49 EUR plus 8,7%). Unter Berücksichtigung von 19% Mehrwertsteuer errechnen sich Baukosten brutto von 517.512,23 EUR.
56 
Soweit die Kläger erstmals in der mündlichen Verhandlung eine Baukostensteigerung von insgesamt 14,4% geltend gemacht haben, folgt die Kammer dem nicht. Denn die bisher auf der Grundlage des Gutachtens ... vom 02.10.2014 in Ansatz gebrachten Sanierungskosten für das Gebäude mit einer Wohnfläche von 122 m² bewegen sich bereits jetzt in einem hohen oberen Bereich. So betragen allein die Herstellungs-/Sanierungskosten unter Berücksichtigung einer Baukostensteigerung von 8,7% 4.241,90 EUR/m² brutto ohne Grundstück, obwohl das gesamte Mauerwerk als „Gerüst“ schon steht. Es erscheint der Kammer daher nicht plausibel, pauschal eine Baukostensteigerung von 14,4% vorzunehmen, ohne dabei den Umstand zu berücksichtigen, dass bereits hohe Ausgangsbeträge bei den Sanierungskosten angesetzt sind. Hinzu kommt des Weiteren, dass die Entkernungsarbeiten durch die Firma ... nach dem Gutachten des Sachverständigen ... vom 02.10.2014 bereits ausgeführt sind, so dass der hierauf entfallene Betrag von 9.380,-- EUR (vgl. S. 9 des Gutachtens) ohnehin komplett aus der Berechnung der Baukostensteigerung (d.h. auch der Steigerung mit 8,7 %) herauszunehmen wäre. Hiervon sieht die Kammer indes - zugunsten der Kläger - aus Vereinfachungsgründen ab.
57 
Dem Hinweis der Beklagten auf einen möglichen Abzug von Kosten, die dadurch entstanden sein könnten, dass an dem Anwesen F. 7 seit langem keine nennenswerten Instandhaltungsarbeiten oder Reparaturen durchgeführt worden sein sollen, folgt die Kammer nicht. Das baden-württembergische Denkmalschutzgesetz sieht einen konkreten Abzug von anteiligen Sanierungskosten pro Jahr der schuldhaften Vernachlässigung der Erhaltungspflicht nämlich nicht vor. Der Eigentümer eines Kulturdenkmals ist gem. § 6 Satz 1 DSchG zwar zur Erhaltung verpflichtet, so dass eine Berücksichtigung der Vernachlässigung bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung grundsätzlich möglich ist. Vorliegend hat die Beklagte aber schon gar nicht konkret dazu vorgetragen, welche Beschädigungen auf einem schuldhaft verursachten Sanierungsstau beruhen könnten (vgl. auch VG Freiburg, Urteil vom 14.11.2012 - 2 K 1364/11-, n.v.; zur Anrechnung ersparter Aufwendungen oder Kaufkosten BayVGH, Urteil vom 18.10.2010 - 1 B 06.63 -, juris und OVG Nds., Urteil vom 24.03.2003 - 1 L 601/97 -, juris).
58 
Es kann ferner zugunsten der Kläger dahinstehen, ob bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Sanierung und Erhaltung des Gebäudes „F. 7“ nicht auch die Nutzungsvorteile und Kosten aus der ebenfalls beabsichtigen Neubebauung des in ihrem Eigentum stehenden angrenzenden Grundstücks „F. 9“ mit der Folge hätten berücksichtigt werden müssen, dass die notwendigen Sanierungskosten im Ergebnis reduziert werden könnten. Hierfür spricht immerhin, dass die Kläger im ursprünglichen Bauvorbescheidsverfahren (Verz.Nr. ...) einen Planentwurf vom 27.08.2010 einreichten (Bd. I, VAS 95), der u.a. eine gemeinsame Erschließung der F. 7 und 9 sowie eine gemeinsame Tiefgarage vorsah.
59 
Auch ohne Einbeziehung der F. 9 wäre aber zumindest eine funktionale und wirtschaftliche Abhängigkeit im Sinne einer funktionalen Bewirtschaftungseinheit in Bezug auf weitere bauliche Anlagen auf dem Vorhabengrundstück F. 7 selbst denkbar. Insoweit könnte nämlich in Erwägung zu ziehen sein, ob eine „Querfinanzierung“ des Denkmals aus den Erträgen möglicher anderer baulichen Anlagen, die noch im Bauvorbescheidsverfahren im hinteren Bereich der F. 7 (frühere Nebengebäude) vorgesehen waren, möglich wäre (zur einheitlichen wirtschaftlichen Betrachtung der Sachgesamtheit, zu der ein Kulturdenkmal gehört, vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 25.03.2003 - 1 S 190/03 -, juris; ebenso OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, a.a.O.). Da es letztlich auf diese Frage nicht entscheidungserheblich ankommt, war eine weitere Aufklärung nicht angezeigt.
60 
Hiernach bleibt es bei Kosten für eine denkmalverträgliche Sanierung des Gebäudes „F. 7“ in Höhe von 517.512,23 EUR brutto.
61 
2. Die Sanierungskosten sind maßgeblich für die Finanzierungskosten. Diese errechnen sich nach hier unstreitiger Auffassung der Beteiligten aus einer objektiv mit 100 % anzusetzenden Vollfinanzierung. Tilgungsleistungen bleiben im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, juris). Sie entsprechen dem Wertzuwachs des Objekts infolge der Investition.
62 
Von den Sanierungskosten sind vorliegend öffentliche Zuschüsse in Höhe von 100.000,-- EUR abzuziehen, so dass sich die Finanzierungskosten aus einem Betrag von 417.512,23 EUR errechnen.
63 
Die Finanzierungskosten sind mit dem derzeit durchschnittlichen marktüblichen Zinssatz anzusetzen und - entgegen der Ansicht der Kläger - der jeweils aktualisierten MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank zu entnehmen, die einen objektivierten Querschnitt der Neugeschäfte zwischen privaten Haushalten und den monitären Finanzinstituten (MFI) darstellt (vgl. BayVGH, Urteil vom 12.08.2015 - 1 B 12.79 -, juris; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, a.a.O.). Es kommt daher nicht auf das Angebot des schlechtesten oder besten Anbieters an. Denn nach der Rechtsprechung in Baden-Württemberg ist (s.o.) eine „objektiv-objektbezogene“ Betrachtung vorzunehmen. Hierbei wird auf das konkrete Kulturdenkmal und dessen Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeit abgestellt, während im Übrigen die Vermögensverhältnisse des Eigentümers außer Betracht bleiben (vgl. Hager u.a, Denkmalrecht Baden-Württemberg, 2. Aufl. 2016, § 6, 4.2., m.w.N.). Ausgehend von einer objektivierten Kostenermittlung ist dabei die Frage zu beantworten, ob sich das Kulturdenkmal „selbst trägt“.
64 
Soweit die Kläger demgegenüber der Auffassung sind, es sei verfassungsrechtlich geboten, bei der Höhe der Kreditzinsen auch subjektive Elemente einzubringen, würde eine solche Betrachtung die Gewichtung im Spannungsverhältnis zwischen Art. 14 GG und dem öffentlichen Interesse am Erhalt eines Kulturdenkmals auch unter Berücksichtigung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums unangemessen zugunsten des jeweiligen Eigentümers verändern. Denn die subjektiven Interessen des Bauherrn fließen bereits auf der Ertragsseite bei der Frage der steuerlichen Vorteile ein (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, a.a.O.). Das auf der Kostenebene (objektivierte) Rechenmodell sowohl in Bezug auf die Höhe der Sanierungskosten als auch in Bezug auf eine jeweils gedachte 100%-Finanzierung berücksichtigt im Übrigen gerade nicht, dass der Bauherr möglicherweise besonders günstige Baupreise erhält oder auf eine Finanzierung nicht oder nicht im Umfang von 100 % angewiesen ist. Im Interesse einer klaren objektiv-objektbezogenen Betrachtung hält die Kammer deshalb daran fest, dass subjektive Aspekte bei der Höhe des Finanzierungszinssatzes außer Betracht zu bleiben haben.
65 
Ungeachtet dessen ist für die Kammer im konkreten Einzelfall aber auch nicht ersichtlich, dass die Kläger, die als Beamte bzw. Ruhestandsbeamte ein regelmäßiges Einkommen haben und - wie dem Steuerbescheid 2014 zu entnehmen ist - Eigentümer mehrerer Immobilien sind, tatsächlich subjektiv nicht in der Lage wären, einen Kredit zu den durchschnittlichen MFI-Zinssätzen zu erhalten. Die Vorlage einer Bescheinigung der Bank genügt für eine solche Annahme jedenfalls nicht.
66 
Bei dem derzeit marktüblichen Zinssatz von durchschnittlich 1,83% für eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren (s. Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik vom 04.07.2016, Wohnungsbaukredite an private Haushalte) belaufen sich die Finanzierungskosten bei einem Investitionsvolumen von 417.512,23 EUR (417.512,23 x 0,0183) auf 7.640,47 EUR pro Jahr.
67 
3. Die auf der Kostenseite der Kläger weiter zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten für das Objekt errechnen sich in Anlehnung an §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz - Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) aus den Verwaltungskosten je Wohnung (vgl. § 26 Abs. 2 II. BV) und der Instandhaltungskostenpauschale (vgl. § 28 Abs. 2 II. BV, hier: Nr. 1).
68 
Dabei geht die Kammer mit den Beteiligten davon aus, dass die Verwaltungskosten nach § 26 Abs. 2 und 4 II. BV mit zweimal 279,35 EUR (= 558,70 EUR) festzusetzen sind.
69 
Die Instandhaltungskosten veranschlagt die Kammer mit 8,62 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche und damit auf 1.051,64 EUR, weil die Bezugsfertigkeit der dann komplett sanierten und neuwertigen Wohnung weniger als 22 Jahre zurückliegt mit der Folge, dass sich die Höhe der Instandhaltungskosten nach § 28 Abs. 2 Nr. 1 II. BV richtet. Denn anders als bei einer Teilsanierung wird vorliegend - mit Ausnahme des „Gemäuers“ - der gesamte Gebäudekomplex vollsaniert, so dass von einer Verlängerung der Restnutzungsdauer auszugehen ist. Es werden neue Wasser- und Abwasserleitungen verlegt. Die Elektrik wird komplett ausgetauscht, ebenfalls die Heizungsrohre/-anlagen. Neben neuen Bädern, Wänden, Fußböden, Fenstern bleiben letztlich nur die Mauern als Gerüst stehen. In einem solchen Fall kommt der vollsanierte Altbau einem Neubau gleich und es ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen des Sachverständigen der Kläger in der mündlichen Verhandlung nicht typischerweise von einem höheren Instandhaltungsaufwand auszugehen. Zu bedenken wäre umgekehrt allenfalls, nach Maßgabe des § 28 Abs. 3 II. BV noch einen Abschlag von derzeit 1,28 EUR/m² vorzunehmen, weil - vergleichsweise mit der Übernahme der Betriebskosten durch die Mieter - die üblichen Formularmietverträge regelmäßig die Verpflichtung der Mieter vorsehen, Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung selbst zu tragen. Von einem solchen Abschlag sieht die Kammer aber ab, nachdem die Beklagte insoweit bisher keine Prüfung vorgenommen hat.
70 
Schließlich stellt die Kammer auf der Kostenseite der Kläger das Mietausfallwagnis mit dem in § 29 Satz 3 II. BV bezeichneten Wert von 2% der Netto-Kaltmiete in die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein. Dies sind - bei einem nach der Sanierung nach Auffassung der Kammer realisierbaren - jährlichen Nutzwert des Gebäudes von 6,50/m² Mietzins (s.u.) in Höhe von 9.516,-- EUR im Ergebnis 190,32 EUR.
71 
Zur Reparaturrücklage hat die Kammer im Urteil vom 19.11.2014 - 2 K 1505/13 - bereits ausgeführt:
72 
„... Anstelle der bei einem zu erhaltenden Kulturdenkmal nicht möglichen Abschreibungen für einen Neubau berücksichtigt die Kammer weiter auf der Kostenseite der Kläger in Analogie zu § 25 Abs. 2 II. BV Rückstellungen für - einem Neubau vergleichbare - Totalsanierungen. Diese beziffert die Kammer - in Entsprechung einer 100jährigen Abschreibungszeit - mit 1% der Baukosten der aktuell notwendigen Totalsanierung zuzüglich eines Aufschlags von jeweils 10% für die Besonderheiten der Denkmalsanierung und für Unvorhergesehenes (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urt. v. 17.09.2008, a.a.O.; HambOVG, a.a.O.; NdsOVG, Urt. v. 24.03.2003, a.a.O.; ähnlich auch OVG S-A, Urt. v. 15.12.2011, a.a.O.)...“
73 
Daran wird in Übereinstimmung mit den Beteiligten festgehalten. Soweit die Kläger den Investitionskosten allerdings einen geschätzten Gebäuderestwert von 63.000,-- EUR hinzurechnen wollen, folgt die Kammer dem nicht. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung orientiert sich an den Sanierungskosten für das Denkmal. Es ist nicht ersichtlich, dass zusätzliche Baukosten dadurch entstehen, dass das Restgebäude erhalten bleibt. Aus diesem Grunde ist in Analogie zu § 25 Abs. 2 II. BV, wonach 1% der Baukosten als Abschreibung vorgesehen sind, zu verfahren, zumal die Besonderheiten der Denkmalsanierung mit einem Aufschlag von 10% bereits ausreichend abgegolten sein dürften. Damit ergibt sich der Wert von 6.210,14 EUR (517.512,23 EUR x 0,01 + 517,51 EUR + 517,51 EUR).
74 
Zusammenfassend folgt daraus, dass die Sanierung der F. 7 jährliche Kosten von 15.651,27 EUR verursachen wird:
75 
Summe jährliche Belastung:
        
Zinsen auf Fremdkapital
7.640,47 EUR
Verwaltungskosten
558,70 EUR
Instandhaltungskosten
1.051,64 EUR
Mietausfallwagnis
190,32 EUR
Reparaturrücklage
6.210,14 EUR
        
15.651,27 EUR
76 
4. Für die auf der Ertragsseite bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erwartenden Mieteinnahmen geht die Kammer von einer Miete von 6,50 EUR/m² aus. Sie hat allerdings keinen Zweifel daran, dass sich diese von der Beklagten auf der Ertragsseite angesetzte Netto-Kaltmiete am untersten Rand der ortsüblich zu erzielenden Miete bewegt. Zur Begründung wird zunächst auf die Ausführungen im Widerspruchsbescheid ... vom 21.07.2015 verwiesen, § 117 Abs. 5 VwGO. Auch nach einer von der Kammer vorgenommenen Internetrecherche (www...) liegt der derzeit zu erzielende Mietpreis für eine 100m² Wohnung bei 8,27 EUR/m² kalt. „Immowelt“ weist für ... eine Netto-Kaltmiete von 8,35 EUR für 40 - 80 m² Wohnfläche aus. Obwohl diese Internetrecherche der Kammer keine sachverständige Ermittlung darstellt und die angegebenen Preise nicht validiert werden können, werfen sie ein nachvollziehbares Schlaglicht auf den Mietmarkt der Beklagten. Insbesondere decken sich die gefundenen Mietpreise im Wesentlichen mit denen im Gutachten des Sachverständigen ... vom 02.10.2014, der bereits für das Jahr 2014 einen aktuellen Mietpreis in ... bei Neubau-Neuvermietung von 7,50 EUR/m² ermittelte. Dieser Wert dürfte in den vergangenen 2 Jahren weiter gestiegen sein.
77 
Soweit die Kläger demgegenüber mit dem Sachverständigen als Mietansatz den unteren Bereich der marktüblichen Bandbreite gewählt haben und lediglich eine Netto-Kaltmiete von 5,-- EUR/m² für erzielbar halten, ist dies - auch angesichts des Umstandes, dass der Quadratmeterpreis für nicht sanierte Wohnungen schon bei 4,50 EUR/m² liegt - nicht nachzuvollziehen. Entgegen der Auffassung der Kläger sind nämlich für die dann vollsanierten Wohnungen (s.o.), die sich in zentraler Lage in der Altstadt von ... befinden, auch die Preise für Neuvermietungen von Neubauten heranzuziehen. Ferner ist zu berücksichtigen, dass es nicht um die Vermietung einer 122 m² großen Wohnung geht, deren Quadratmetermietpreis in der Regel geringer als der von kleineren Wohnungen ist, sondern es werden zwei Wohneinheiten zu ca. 30 m² und ca. 90 m² zur Vermietung anstehen. Dabei ist auch in die Überlegung einzustellen, dass es sich bei historischen Immobilien um besonders attraktive Objekte handeln kann, die höhere Mieterwartungen rechtfertigen können (Hager, a.a.O., § 6, 4.2.1). Dass danach ein 1 Zimmer-Appartement mit separater Küche und Bad in der Altstadt von ... - als Hochschulstandort - für 195,-- EUR kalt (30 x 6,50) vermietet werden kann, ist offensichtlich und bedarf keiner weiteren Begründung, bewegt sich doch ein solcher Preis allein im Bereich dessen, was schon für einfache Studentenzimmer zu zahlen ist. Die von den Klägern angeführte Geschosshöhe von 2,10 m betrifft im Übrigen nur das Erdgeschoss (vgl. Pläne zur „Variante O im Bestand“, Querschnitt 3-3) und vermag - ebenso wenig wie die anderen „Bedenken“ der Kläger gegen eine höhere Miete - eine andere Beurteilung nicht überzeugend zu rechtfertigen.
78 
Bei zwei Wohneinheiten zu ca. 30 m² und ca. 90 m² (insgesamt laut Gutachten eine Wohnfläche von ca. 122 m²) und einem Mietansatz von 6,50 EUR/m² sind danach wenigstens Mieterträge von 9.516,-- EUR/pro Jahr anzusetzen.
79 
Damit stehen bisher der Kostenseite von 15.651,27 EUR Mieterträge von 9.516,-- EUR entgegen.
80 
5. Soweit schließlich bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Ertragsseite auch die mit der Erhaltung des Denkmals einhergehenden steuerlichen Vorteile zu verbuchen sind, kommt es auf die konkreten steuerlichen Vorteile, nicht aber auf abstrakt erzielbare Steuervorteile an. Denn während es - wie ausgeführt - für die Frage der Investitionskosten deshalb auf eine objektiv-objektbezogene Berechnung ankommt, weil dem Denkmaleigentümer nicht angesonnen werden darf, aus seinem eigenen Vermögen Mittel zur Sanierung aufzubringen und deshalb von einer hundertprozentigen Finanzierung der Sanierungskosten ausgegangen werden muss, sind seine subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse maßgeblich, soweit steuerliche Vergünstigungen einzustellen sind, deren Umfang von individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnissen abhängig ist (Strobl/Sieche, Denkmalschutzgesetz für Baden-Württemberg, 3. Aufl., § 6 Rdnr. 11; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urteile vom 10.05.1988 - 1 S 1949/87 -, a.a.O. und vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, a.a.O.). Nur konkret erzielbare Steuervergünstigungen vermindern die durch den Erhalt des Denkmals entstehende finanzielle Belastung. Wer keine Einnahmen erwirtschaftet, kann Belastungen durch den Erhalt eines Denkmals auch nicht steuermindernd absetzen, so dass diese auf ihm verbleiben und sein Vermögen reduzieren würden. Dies könnte dazu führen, dass er auf Vermögenssubstanz zum Erhalt seines Kulturdenkmals zurückgreifen muss, welches ihm nicht zumutbar ist (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, a.a.O.).
81 
Welche individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse bei der Prüfung der möglichen steuerlichen Vergünstigungen maßgeblich sind, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Es ist zu prüfen und - da es sich um in die Zukunft wirkende Steuervergünstigungen handelt - zu schätzen, welches Einkommen dem Denkmaleigentümer zuzurechnen ist, von dem die mögliche Steuervergünstigung in Abzug zu bringen ist.
82 
Die Grundlagen für eine solche Prüfung haben die Kläger bislang nicht substantiiert dargetan, weshalb auch zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung die künftigen steuerlichen Vorteile nicht ausreichend dargelegt und nachgewiesen wurden:
83 
Ausgehend vom Steuerbescheid für das Veranlagungsjahr 2014 fehlt es zunächst an einer Darlegung, woraus sich ergibt, dass die Einkünfte der Klägerin aus selbständiger Tätigkeit auch für die Jahre 2015 bis 2018 negativ sein werden und wie sich diese Einkünfte für die Zeit ab 2018 entwickeln werden. Soweit hier mit Schreiben der Steuerberater der Kläger vom 26.07.2016 lediglich darauf hingewiesen worden ist, die negativen Einkünfte würden voraussichtlich bis 2018 negativ sein, und die Kläger in der mündlichen Verhandlung darauf erklärt hatten, die Klägerin werde musikalische Früherziehung anbieten, ist nicht plausibel, weshalb diese (zukünftige?) Tätigkeit bis 2018 zu Negativeinkünften (und in welcher Höhe?) und ab 2018 zu positiven Einkünften (ebenfalls in welcher Höhe?) führen würde.
84 
Ebenso wenig haben die Kläger substantiiert und schlüssig dargelegt, ob die dem Steuerbescheid 2014 zu entnehmenden Abschreibungsbeträge für das Objekt „...“ (EW ...) in Höhe von - 10.876,-- EUR, für die „...“ (EW ...) in Höhe von - 33.809,-- EUR und die „...“ (EW ...) in Höhe von - 4.165,-- EUR weiterhin in dieser Höhe für den gesamten maßgeblichen § 7i EStG - Zeitraum geltend gemacht werden können. Dies ist - mit der Beklagten - deshalb zu hinterfragen, weil die Jahres-Afa für das Objekt „...“ nur 2.732,-- EUR, für die „...“ lediglich 4.075,-- EUR und für die „...“ nur 1.273,-- EUR beträgt. Wird hingegen - wie im Steuerbescheid 2014 - für die ... neben der Jahres-Afa ein Betrag von fast 30.000,-- EUR zusätzlich steuerlich abgeschrieben, müsste darlegt werden, ob es sich dabei um einen „Einmal-Effekt“ handelt und woraus sich diese Abschreibungssumme ergibt. Ferner wäre darzulegen, inwiefern diese auch künftig neben der Jahres-Afa und einer Abschreibung nach § 7i EStG für die kommenden 12 Jahre geltend gemacht werden können und welche Auswirkungen dies auf die jährliche Höhe des Steuersatzes hat. Für die Objekte „...“ und die „...“ gilt dies entsprechend.
85 
Die bisherigen Erläuterungen der Kläger und des Steuerberaters im Schreiben vom 26.07.2016 werden einer solchen substantiierten und schlüssigen Darlegung nicht gerecht, wenn es darin sinngemäß heißt, die Abschreibungen würden sich aus den Abschreibungslisten ergeben und es fielen im Betrachtungszeitraum (2018) immer die gleichen Abschreibungen an. Denn die in Ansatz gebrachten Abschreibungssummen für 2014 und 2018 decken sich gerade nicht mit der Jahres-Afa aus den Abschreibungslisten für die einzelnen Objekte, sondern übersteigen diese um ein Vielfaches. Aus diesem Grunde ist auch die Berechnung des Steuersatzes der Kläger vom 22.07.2016 für das Jahr 2018 mit 13,56% nicht schlüssig, werden dabei gerade die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von 5.714 EUR (für den Kläger) und von - 18.986,-- EUR (für die Klägerin) aus dem Steuerbescheid 2014 ohne weiteres übernommen und der Prognose - entgegen der Erläuterungen im Schreiben vom 26.07.2015 - zugrunde gelegt.
86 
Bei dieser Sachlage obliegt dem Gericht auch keine weitere Aufklärung des Sachverhalts. Denn die Kläger wurden bereits im Widerspruchsverfahren wie auch in der Klageerwiderung auf Unklarheiten bei der Angabe der (künftigen) Steuersätze hingewiesen. Zuletzt wurden sie mit Verfügung des Gerichts vom 21.07.2016 u.a. um konkrete und detaillierte Angaben zum Hintergrund der Einkünfte aus selbständiger Arbeit und zur Höhe der Abschreibungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und dem sich daraus zu prognostizierenden Steuersatz für den maßgeblichen 12-Jahreszeitraum gebeten. Die Kläger sind dem - wie ausgeführt - nicht ausreichend nachgekommen. Angesichts der fehlenden Angaben ist eine weitere Sachaufklärung nicht möglich.
II.
87 
Unabhängig davon, dass es nach dem oben Gesagten schon an einer ausreichenden Darlegung und am Nachweis eines negativen Saldos fehlt, ist von der Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals aus wirtschaftlichen Gründen aber auch erst dann auszugehen, wenn der Denkmaleigentümer darüber hinaus darlegt, dass er das Kulturdenkmal nicht zu einem angemessenen Preis verkaufen kann (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.12.2009 - 1 A 10547/09 -, juris; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 19.01.2016 - 1 A 275/14 -, juris). Auch daran fehlt es vorliegend.
88 
Bei einem reinen Investitionsobjekt - wie hier - erschöpft sich die Darlegungslast im Blick auf die Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals nicht in der Darstellung einer auf 12 Jahre beschränkten Einnahmenüberschussrechnung nach steuerrechtlichen Maßstäben. Denn selbst wenn eine solche zeitlich beschränkte Einnahmenüberschussrechnung ein jährliches Defizit ausweisen sollte, ist daraus allein in der Regel nicht zu schließen, die Erhaltung oder Nutzung des Denkmals sei wirtschaftlich unzumutbar. Die Einnahmenüberschussrechnung bildet das Ertragspotenzial des Denkmals als Investitionsobjekt nämlich nicht in vollem Umfang ab. Vermietungs- und Verpachtungsobjekte werden regelmäßig dazu genutzt, die (Einkommens-)Steuerlast des Eigentümers durch damit verbundene "negative Einkünfte" zu reduzieren. Bereits die Ausgestaltung der Finanzierung (Höhe des Darlehensbetrages, zugrunde gelegter Zinssatz, Tilgungszeitraum, Sollzinsbindung) erfolgt üblicherweise im Lichte der (individuellen) steuerrechtlichen Folgewirkungen. Nicht zuletzt wegen der mit diesen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten zusammenhängenden begrenzten Aussagekraft einer zeitlich beschränkten Einnahmenüberschussrechnung ist im Regelfall zu verlangen, dass ein Eigentümer, der sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des als Investitionsobjekt genutzten Denkmals beruft, zusätzlich nachweist, dass er sich erfolgslos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat (vgl. insgesamt OVG NRW, Urteil vom 13.09.2013 - 10 A 1069/12 - juris unter Hinweis auf BVerfG, Beschluss vom 02.03.1999 - 1 BvL 7/91 -, BRS 62 Nr. 214; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.12.2009 - 1 A 10547/09 -, a.a.O.).
89 
Vermag der Eigentümer des Denkmals keine ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Investitionsobjekts zu einem angemessenen Preis nachzuweisen, kann er sich nicht auf die Unzumutbarkeit seiner Erhaltung oder Nutzung berufen. Die Unverkäuflichkeit des Denkmals zu einem angemessenen Preis ist dabei entweder durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder in sonstiger geeigneter Form zu belegen. Dies ist erforderlich, um der Denkmalbehörde die Feststellung zu ermöglichen, ob das Denkmal tatsächlich unverkäuflich ist oder ob seine Veräußerung allein an den nicht angemessenen Preisvorstellungen des Eigentümers gescheitert ist, der letztlich auf die lukrativere Verwendung des Grundstücks ohne das Denkmal spekuliert (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.12.2009 - 1 A 10547/09 -, a.a.O.). Bei der Bewertung der Angemessenheit der Preisvorstellungen sind dabei sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. In der Regel wird in die Bewertung einzustellen sein, auf welchem Wege - insbesondere zu welchem Preis - der Eigentümer das Eigentum seinerseits erlangt hat, ob ihm die Denkmaleigenschaft und die eventuell bestehende Sanierungsbedürftigkeit des Objektes bekannt war, ob seit dem Eigentumsübergang eine Verschlechterung des Zustandes des Denkmals durch eine (pflichtwidrige) Vernachlässigung der denkmalpflegerisch notwendigen Erhaltungsmaßnahmen eingetreten ist und zu welchem Preis es der Eigentümer auf dem Immobilienmarkt (auch im Verhältnis zum Bodenwert) angeboten hat (vgl. OVG NRW, Urteil vom 13.09.2013 - 10 A 1069/12 -, a.a.O. und Hager, a.a.O., § 6, 4.3.1, m.w.N., wonach derjenige, der „sehenden Auges“ ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erwirbt, sich wegen der zu diesem Zeitpunkt ersichtlichen Instandsetzungskosten nicht auf „Unzumutbarkeit“ berufen kann (so BVerfG, Beschluss vom 14.04.2010 - 1 BvR 2140/08 -, juris)).
90 
Diesen Maßgaben zufolge sind die Kläger auch insoweit ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen. Die F. 7 ist ein reines Investitionsobjekt, das die Kläger im Jahre 2009 in Kenntnis der denkmalschutzrechtlichen Eigenschaft des Gebäudes erworben haben. Das Vorgehen der Kläger erweckt auch von Anfang an den Eindruck, dass sie allein die Beseitigung der Gebäude verfolgen würden, um einen Neubau errichten zu können (vgl. Bauvorbescheidsplanung sowie die von Anfang an beabsichtigte Errichtung einer Tiefgaragenzufahrt durch die Stadtmauer, die denknotwendig mit der Beseitigung der Denkmale einherging). Die wirtschaftliche Verwertung der Grundstücke steht im Vordergrund. Dem Vorbringen der Kläger lässt sich aber bisher nicht nachvollziehbar entnehmen, dass sie das Vorhabengrundstück nicht zu einem angemessenen Preis hätten veräußern können beziehungsweise künftig veräußern könnten. Zwar haben sie das Grundstück als Verkaufsobjekt inseriert und hatten nach ihren Angaben mit drei Interessenten Kontakt, ohne dass die Interessenten ein Angebot abgeben hätten. Dies genügt jedoch nicht für den Beleg von echten und ernsthaften Verkaufsbemühungen, zumal es lebensfremd erscheint, im Rahmen etwaiger Gespräche nicht zumindest die eigenen Preisvorstellungen zu signalisieren. Die fehlende Ernsthaftigkeit zeigt sich aber auch daran, dass der Kläger selbst auf Nachfrage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung nicht willens oder in der Lage war, den nach seiner Vorstellung zu erzielenden Verkaufspreis zu benennen. Rückschlüsse auf eine Unveräußerlichkeit des Denkmals lassen sich aus dem bisherigen unsubstantiierten Vorbringen jedenfalls nicht ziehen. Dabei fällt auf, dass die Kläger trotz des Gebäudezustandes und der Denkmaleigenschaft das Objekt im Jahr 2009 erworben haben, weshalb schon die damalige Kaufentscheidung der Kläger gegen die heute - 7 Jahre später - geltend gemachte Unveräußerlichkeit spricht. Diese Überlegung gilt umso mehr, weil - was allgemein bekannt ist - die Nachfrage nach Immobilien jeder Art - im Vergleich zu 2009 - eine massive Steigerung erfahren hat.
91 
Fehlt es insgesamt an einer ausreichenden Darlegung und dem Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit, kann dahinstehen, ob die Kläger - bei einem etwaigen negativen Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsberechnung - weitere öffentliche Mittel in Anspruch nehmen könnten. Gleichwohl ist hier festzuhalten, dass der Vertreter des Landesamtes für Denkmalpflege, ..., in der mündlichen Verhandlung aufzeigte, dass es noch Möglichkeiten für weitere Zuschüsse unter dem Stichwort „zuschussfähige Gewerke“ gebe. ... legte insoweit auch dar, dass das Objekt als Teil einer Gesamtanlage für die denkmalschutzrechtliche Bewertung des Objekts einen über dem Durchschnitt liegenden Wert habe, weshalb ein weiterer Zuschussantrag wohl erfolgversprechend wäre.
92 
Bei dieser Sachlage kommt es schließlich nicht mehr auf die Frage der Genehmigungsfähigkeit nach § 19 Abs. 2 S. 1 DSchG i.V.m. § 3 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 der Verordnung an (vgl. hierzu auch Ausführungen der Kammer im Urteil vom 14.11.2012 - 2 K 1364/11 -, wonach sich auch im Rahmen des § 19 DSchG die Frage der Unzumutbarkeit der Erhaltung des streitgegenständlichen Gebäudes stellen würde).
93 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Angesichts des Unterliegens der Kläger bedarf es keiner Entscheidung über die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren.
94 
Die Berufung wird gemäß §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen, weil sowohl die Frage der Ermittlung der Finanzierungskosten auf der Grundlage des marktüblichen Zinses nach der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank als auch die Frage der Berechnung der Instandhaltungskosten sowie der Reparaturrücklage grundsätzliche Bedeutung hat.

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Verwaltungsgericht Freiburg Urteil, 28. Juli 2016 - 2 K 1888/15 zitiert 9 §§.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

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(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag au

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(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nic

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14


(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der All

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(1) Das Urteil ergeht "Im Namen des Volkes". Es ist schriftlich abzufassen und von den Richtern, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben, zu unterzeichnen. Ist ein Richter verhindert, seine Unterschrift beizufügen, so wird dies mit dem Hinderungsgr

Einkommensteuergesetz - EStG | § 7i Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen


(1) 1Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis

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Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 12. Aug. 2015 - 1 B 12.79

bei uns veröffentlicht am 12.08.2015

Gründe Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Aktenzeichen: 1 B 12.79 Im Namen des Volkes Urteil vom 12. August 2015 (VG München, Entscheidung vom 24. November 2009, Az.: M 1 K 09.939) 1. Senat Sachgebietsschl

Oberverwaltungsgericht des Saarlandes Urteil, 20. Nov. 2008 - 2 A 269/08

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Tenor Die Berufung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Revision wir

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(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Gründe

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Aktenzeichen: 1 B 12.79

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 12. August 2015

(VG München, Entscheidung vom 24. November 2009, Az.: M 1 K 09.939)

1. Senat

Sachgebietsschlüssel: 940

Hauptpunkte: Abbruch eines Baudenkmals; Anspruch auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis; wirtschaftliche Zumutbarkeit; keine Beschränkung auf sog. denkmalbedingten Mehraufwand; Zulässigkeit von Abschreibungen;

Rechtsquellen:

Leitsätze:

In der Verwaltungsstreitsache

...

gegen

Freistaat ...,

vertreten durch die Landesanwaltschaft ..., L-str. ..., M.,

- Beklagter -

wegen Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis (FlNr. 1027/4 Gemarkung S.);

hier: Berufung des Beklagten sowie Anschlussberufung der Kläger gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 24. November 2009,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 1. Senat, durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dhom, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Lorenz, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Dihm ohne weitere mündliche Verhandlung am 12. August 2015 folgendes Urteil:

I.

Unter Änderung von Nummer I des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 wird die Klage in vollem Umfang abgewiesen.

II.

Die Anschlussberufung der Kläger wird zurückgewiesen.

III.

Die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

IV.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

V.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Kläger begehren die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis für den Abbruch eines ehemaligen Bauernhauses.

Mit Bescheid vom 23. Februar 2009 lehnte das Landratsamt die Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals ab. Nach Auffassung des Landesamts für Denkmalpflege handelt es sich um ein einfaches, aber für die Zeit typisches Kleinbauernhaus aus dem 19. Jahrhundert. Die historische Bausubstanz und Ausstattung seien weitgehend erhalten und in jüngerer Zeit auch nicht wesentlich verändert worden. Der gute Gesamtzustand spreche für die Sanierungsfähigkeit und die Erhaltung des Gebäudes.

Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht haben die Kläger erstmals ein Gutachten vorgelegt, wonach Sanierungskosten in Höhe von ca. 1,1 Mio. € anfielen, um das Gebäude in einen denkmalgerechten Zustand zu versetzen. Insbesondere müsse zur Abwehr des aus dem Untergrund in das Mauerwerk drückenden Wassers das Gebäude mit einer wasserdichten Betonwanne unterfangen werden. Der Sanierungsaufwand sei bei jährlichen Mieteinnahmen von knapp 12.000 € wirtschaftlich nicht zumutbar. Der Beklagte hielt den von den Klägern angesetzten Sanierungsaufwand für deutlich überhöht. Mit Urteil vom 24. November 2009 hat das Verwaltungsgericht den Beklagten verpflichtet, über den Antrag der Kläger auf Erteilung der Abbrucherlaubnis unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden und im Übrigen die Klage auf Erteilung der Erlaubnis abgewiesen. Eine verlässliche Aussage darüber, ob den Klägern die Erhaltung des Denkmals zumutbar sei, lasse sich nach den vorliegenden Angaben der Beteiligten nicht treffen. Im Rahmen der Ermessensentscheidung habe das Landratsamt den Sachverhalt weiter aufzuklären.

Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung begehrt der Beklagte die Abweisung der Klage in vollem Umfang. Den Klägern stehe kein Anspruch auf Erteilung der Abbrucherlaubnis zu, weil sie durch die Sanierung nicht unzumutbar belastet würden, wofür sie die Darlegungs- und Beweislast treffe. Bei der erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung seien die Sanierungskosten - abzüglich der fiktiven Kosten für den in der Vergangenheit unterlassenen Bauunterhalt und der sogenannten bau- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten - sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Erträgen aus dem Denkmal und den bewilligten oder verbindlich in Aussicht gestellten Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln und den Steuervergünstigungen gegenüberzustellen. Die von den Klägern ermittelten Sanierungskosten seien deutlich überhöht. Auszugehen sei von einem Aufwand von maximal 2.500 € je Quadratmeter Wohnfläche. Die Instandhaltungskosten, die jeder Hauseigentümer aufwenden müsse, hätten außer Betracht zu bleiben, da der Eigentümer eines Denkmals bei der Zumutbarkeitsprüfung nicht besser gestellt werden dürfe als ein „normaler“ Hauseigentümer.

Nachdem die Kläger nach der Berufungsbegründung des Beklagten Anschlussberufung eingelegt hatten, hat der Senat nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 18. September 2012 mit Beweisbeschluss vom 28. August 2013 ein Sachverständigengutachten zum Zustand des Baudenkmals, zu den erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und den Kosten eingeholt, das der Sachverständige in der Fortsetzung der mündlichen Verhandlung am 24. März 2015 erläutert hat. In seinem Gutachten vom 2. März 2014, das mit Schreiben vom 6. Juni 2014 und vom 26. Januar 2015 ergänzt worden ist, schlägt der Sachverständige Maßnahmen zum Schutz der Fundamente und zur Wärmedämmung vor, die sich auf einen Betrag von 500.000 € belaufen. Die Errichtung einer wasserdichten Betonwanne sei nicht erforderlich; vielmehr genügten neben der Sanierung des Dachs wärmegedämmte Bodenplatten in den einzelnen Räumen und eine Abdichtung der Fundamente von außen.

Der Beklagte hält das vom gerichtlichen Sachverständigen vorgeschlagene Konzept für geeignet und angemessen. Nahezu alle vor dem Zweiten Weltkrieg errichteten Gebäude besäßen keine durchgehende Bodenplatte. Die Forderung nach einer dichten Wanne würde mangels wirtschaftlicher Zumutbarkeit häufig den Abbruch von Baudenkmälern nach sich ziehen.

Er beantragt,

unter Änderung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 die Klage in vollem Umfang abzuweisen und die Anschlussberufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen sowie unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 den Beklagten zu verpflichten, die beantragte denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes zu erteilen.

Ihnen stünde ein Anspruch auf die begehrte Erlaubnis zu, weil der Erhaltungsaufwand für das Baudenkmal wirtschaftlich nicht tragbar sei. Da sie ihrer denkmalrechtlichen Mitwirkungspflicht nachgekommen seien und mit einem Sachverständigengutachten dargelegt hätten, dass das Objekt sich nicht selbst trage, würden der verfassungsrechtliche Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und die Gewährleistung des Eigentums die Verwaltungsgerichte verpflichten, die Frage der Zumutbarkeit aufzuklären und die Sache spruchreif zu machen. Abgesehen von der Annahme unrealistisch niedriger Preise für die Dachsanierung sei zur Vermeidung von aufsteigender Bodenfeuchtigkeit eine durchgehende, abgedichtete Bodenplatte erforderlich, was der weitere von ihnen beauftragte Gutachter mit Schreiben vom 4. Oktober 2014 erneut bestätigt habe. Darüber hinaus müssten auch die Tilgungsleistungen im Rahmen der Darlehensfinanzierung zu ihren Gunsten berücksichtigt werden, weil spätestens nach 25 Jahren neuerlich Reparaturarbeiten erforderlich würden.

Da der Umfang der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Bayerischen Staatsministeriums für Bildung und Kultus, Wissenschaft und Kunst erfassten Betriebskosten in der mündlichen Verhandlung am 24. März 2015 nicht abschließend geklärt werden konnte, erklärten sich die Beteiligten mit einem Übergang in das schriftliche Verfahren einverstanden. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Mit Einverständnis der Beteiligten kann der Senat nach § 125 Abs. 1 Satz 1, § 101 Abs. 2 VwGO ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden. Die Anschlussberufung der Kläger bleibt erfolglos, weil der Erhalt des Baudenkmals wirtschaftlich zumutbar ist und den Klägern daher kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals zusteht (1). Die Berufung des Beklagten hat dagegen Erfolg, weil Gesichtspunkte, die eine erneute Ermessensentscheidung erforderlich machen, nicht erkennbar sind (2).

Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG kann die Erlaubnis zur Beseitigung eines Baudenkmals versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass gewichtige Gründe des Denkmalschutzes im Sinn der genannten Bestimmung sich in der Regel aus der die Eigenschaft als Baudenkmal begründenden Bedeutung des Bauwerks (Art. 1 Abs. 2 DSchG) ergeben. Allenfalls bei völlig unbedeutenden Baudenkmälern, deren Verfall so weit fortgeschritten ist, dass eine Sanierung von vornherein unmöglich ist, mag dies anders sein (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141). Dass dies anzunehmen wäre, wird auch von den Klägern nicht behauptet.

1. Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustands ist das den Behörden nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG eingeräumte Ermessen aus Gründen der Verhältnismäßigkeit unter angemessener Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226) aber in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 a. a. O.). Das ist nach einhelliger Auffassung der Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; VGH BW, U. v. 11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG RhPf, U. v. 26.5.2004 - 8 A 12009/03 - BauR 2005, 535; OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG Saarl. U. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 - BRS 73 Nr. 206; OVG MV, U. v. 18.3.2009 - 3 L 503/04 - juris; OVG NW, U. v. 4.5.2009 - 10 A 699/07 - BRS 74 Nr. 216; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206) der Fall, wenn der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist, das Objekt sich also wirtschaftlich nicht „selbst trägt“. In einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist der durch das Baudenkmal veranlasste Aufwand dem aus dem Objekt zu erzielenden Ertrag gegenüberzustellen. Zwar muss es der Eigentümer eines Baudenkmals angesichts des hohen Rangs des Denkmalschutzes und mit Blick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich hinnehmen, dass ihm eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 a. a. O.). Andererseits kann ihm nicht zugemutet werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften.

Zur Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ist es erforderlich, dass der Eigentümer die nach Möglichkeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmten, erforderlichen Sanierungsmaßnahmen für eine zeitgemäße Nutzung und den daraus resultierenden Aufwand sowie den mit dem Objekt zu erzielenden Ertrag in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegt, die einen prognostischen Zeitraum von etwa 15 Jahren erfasst (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v.17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192; OVG NW, U. v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris). Die den Eigentümer treffende Mitwirkungs- und Darlegungspflicht (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141) entspricht der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden nach Art. 4 und 5 DSchG bestehenden Aufgabenverteilung. Denn regelmäßig ist nur der Eigentümer in der Lage, ein geeignetes Nutzungs- und Sanierungskonzept für das Denkmal zu entwickeln und auf die Informationen zuzugreifen, die eine Bewertung der Sanierungsmaßnahmen in denkmalpflegerischer und wirtschaftlicher Hinsicht ermöglichen (vgl. BVerwG, B. v. 17.11.2009 - 7 B 25.09 - NVwZ 2010, 256). Kommt der Denkmaleigentümer dieser Darlegungspflicht, wenn auch möglicherweise erst im gerichtlichen Verfahren nach, so haben die Verwaltungsgerichte die Sache spruchreif zu machen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO) und, gegebenenfalls durch Einschaltung von Sachverständigen, aufzuklären, ob der Erhalt des Baudenkmals wirtschaftlich zumutbar ist, weil bei Verneinung dieser Frage ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Beseitigung des Denkmals besteht (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 a. a. O.). Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts handelt es sich insoweit nicht um Ermessenserwägungen, deren Ermittlung und Bewertung den Denkmalbehörden bei der Entscheidung über die begehrte Abbrucherlaubnis vorbehalten ist. Vielmehr unterliegt die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226; BVerwG, B. v. 7.2.2002 - 4 B 4.02 - BRS 66 Nr. 209) der vollen gerichtlichen Kontrolle (vgl. OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206).

1.1 Bei der Ermittlung des erforderlichen Sanierungsaufwands ist nicht nur der sog. denkmalpflegerische Mehraufwand zu erfassen, d. h. Kosten, die anfallen, weil es sich um ein Baudenkmal handelt. Vielmehr gehen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch solche Instandhaltungskosten ein, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden muss (vgl. OVG Saarl. U. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 - BRS 73 Nr. 206; OVG NW, U. v. 4.5.2009 - 10 A 699/07 - BRS 74 Nr. 216; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206). Da in die Wirtschaftlichkeitsberechnung sämtliche mit dem Objekt zu erzielenden Erträge eingestellt werden, ist auch der gesamte durch das Objekt entstehende Aufwand zu erfassen. An der im Urteil des Senats vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63 - (BayVBl. 2011, 303) vertretenen gegenteiligen Auffassung (so auch OVG MV, U. v. 18.3.2009 - 3 L 503/04 - juris) wird daher nicht mehr festgehalten. Das für die Begrenzung auf den denkmalpflegerischen Mehraufwand herangezogene Argument, der Denkmaleigentümer dürfe bei der Zumutbarkeitsprüfung nicht besser gestellt werden als ein „normaler Hauseigentümer“, der Belastungen seiner Immobilie ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu tragen habe, berücksichtigt nicht hinreichend, dass diese Aussage nur für sicherheitsrechtliche Maßnahmen gilt. § 177 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist zu entnehmen, dass der Eigentümer die Kosten für angeordnete Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur bei wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit zu übernehmen hat.

Allerdings sind aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Kosten für diejenigen Maßnahmen auszuscheiden, die erforderlich werden, weil der Eigentümer Erhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, zu denen er nach Art. 4 Abs. 1 DSchG oder aus sicherheitsrechtlichen Gründen (Art. 54 Abs. 2 und 4 BayBO) verpflichtet war, wobei die denkmalrechtliche Erhaltungspflicht von der Zumutbarkeit für den Eigentümer abhängt (vgl. BayVGH, U. v. 18.10.2010 a. a. O.), während sicherheitsrechtliche Verpflichtungen unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Eigentümers zu erfüllen sind (vgl. BVerwG, U. v. 11.4.1989 NJW 1989, 2638). Würden die sog. denkmal- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten für pflichtwidrig unterlassene Maßnahmen den Sanierungsaufwand nicht mindern, könnte der Eigentümer durch Vernachlässigung seiner Erhaltungsverpflichtungen letztlich eine Beseitigung des Denkmals erreichen (vgl. BayVGH, U. v.18.10.2010 a. a. O.). Abzuziehen vom Sanierungsaufwand sind auch Förderbeträge der öffentlichen Hand (zu den steuerrechtlichen Förderungen s. Nr. 1.3), die verbindlich zugesagt oder mit Sicherheit zu erwarten sind. Denn sie verringern den Aufwand des Eigentümers.

Da nach Auffassung des gerichtlich bestellten Sachverständigen, der sich die Beteiligten angeschlossen haben, keine denkmal- oder sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten in Abzug zu bringen sind und einmalige Zahlungen der öffentlichen Hand nur in Aussicht gestellt worden sind, wenn ohne sie die wirtschaftliche Zumutbarkeit nicht gewährleistet werden kann, ist im vorliegenden Fall ausschließlich der erforderliche Sanierungsaufwand zu ermitteln. Nach dem schlüssigen und überzeugenden Gutachten des vom Senat bestellten Sachverständigen vom 2. März 2014, dem sich der Senat anschließt, beläuft sich der Sanierungsaufwand nach Abzug der nicht zur Sanierung des Baudenkmals gehörenden Kosten für die Zaunanlagen und die Ergänzung der Kücheneinrichtung auf 500.000 € einschließlich Mehrwertsteuer. Dass damit das von den Klägern veranschlagte Kostenvolumen von rund 1,2 Mio. € deutlich unterschritten wird, ist darauf zurückzuführen, dass die von den Klägern vorgeschlagene Errichtung einer durchgehenden wasserdichten Betonwanne unter dem gesamten Gebäude nicht erforderlich ist, um die im Erdgeschoss des Baudenkmals auftretende Feuchtigkeit zu beseitigen. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die Feuchtigkeitsschäden nicht auf drückendes Wasser aus dem Untergrund, sondern in erster Linie auf Kondenswasser zurückzuführen. Da das in den letzten Jahren als Ferienhaus genutzte Gebäude nur kurze Zeit bewohnt und beheizt wird, können sich in der kalten Jahreszeit insbesondere die Außenwände nicht ausreichend erwärmen mit der Folge, dass die in der Raumluft enthaltene Feuchtigkeit an den ausgekühlten Wänden des Gebäudes kondensiert. Dafür spricht, dass die vom gerichtlichen Sachverständigen gemessenen Feuchtigkeitswerte der Wände vom Boden zur Decke hin zunehmen oder zumindest gleichbleiben. Würde über die Fundamente und den Boden des Gebäudes Wasser in nennenswertem Umfang in die Wände aufsteigen, müssten die Feuchtigkeitswerte im bodennahen Bereich der Wände deutlich höher liegen als im Deckenbereich. Zur Erzielung zeitgemäßer Wohnverhältnisse genügt es daher, in den einzelnen Räumen des Erdgeschosses eine wärmegedämmte Bodenplatte, an den Wänden wärmedämmende Silikatplatten und langgestreckte Warmwasserheizkörper in Bodennähe einzubauen, die von einer Zentralheizung erwärmt werden. Nach der Erklärung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 24. März 2015 ist eine durchgehende Bodenplatte unter den Fundamenten des Hauses selbst dann entbehrlich, wenn kapillar in den Wänden aufsteigende Feuchtigkeit für die Schäden in stärkerem Umfang als bisher festgestellt verantwortlich wäre. In diesem Fall kann dem Kapillareffekt durch Heizleitungen in den Wänden entgegengewirkt werden. Um darüber hinaus das Eindringen von Niederschlagswasser in die Streifenfundamente des Baudenkmals zu unterbinden, sind vor die Fundamente Wandscheiben aus wasserundurchlässigem Beton zu setzen. Was die Sanierung und Wärmedämmung des Daches angeht, ist der von den Klägern (ca. 50.000 € einschl. MWSt.) und dem gerichtlichen Sachverständigen (ca. 46.000 € einschl. MWSt.) ermittelte Kostenaufwand nahezu deckungsgleich. Soweit die Kläger die vom Sachverständigen für die Reparatur von Türen und Treppen angesetzten Kosten für zu niedrig halten, fällt das angesichts des von ihm für bisher nicht erkennbare Mängel angesetzten Pauschalbetrags von rund 35.000 €, um den er den Gesamtaufwand erhöht hat, nicht ins Gewicht.

1.2 Allerdings sind entgegen des bisher vom Bayerischen Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst im Schreiben vom 14. Januar 2009 verwendeten Schemas für die Wirtschaftlichkeitsberechnung, das der Senat im Urteil vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63 - (BayVBl. 2011, 303) noch als geeignete Grundlage ansah, nicht die Kosten der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, sondern lediglich die zur Finanzierung der Investitionen erforderlichen Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Da dem Sanierungsaufwand eine entsprechende Wertsteigerung des Objekts gegenübersteht, können die Instandsetzungskosten als solche und die bei der Rückführung eines Darlehens anfallenden Tilgungsleistungen nicht als Aufwand erfasst werden (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206; OVG NW, U. v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris). Geht man davon aus, dass die Sanierungskosten in voller Höhe bei dem derzeit marktüblichen Zinssatz von durchschnittlich 1,84% für eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren (s. Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik vom 30.7.2015, S. 4 Wohnungsbaukredite an private Haushalte) finanziert werden, so belaufen sich die Finanzierungskosten bei einem Investitionsvolumen von 500.000 € auf maximal 9.200 € pro Jahr; dabei wird aus Vereinfachungsgründen und zugunsten der Kläger nicht berücksichtigt, dass bei einem Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten der Zinsanteil gegenüber dem Tilgungsanteil kontinuierlich sinkt, so dass die reale Zinsbelastung deutlich unter dem Betrag von 9.200 € liegt. Sofern die Kläger Eigenkapital für die Sanierung einsetzen würden, wären dafür grundsätzlich Finanzierungskosten in Höhe der entgangenen Kapitalerträge anzusetzen.

Neben den Finanzierungskosten sind auf der Aufwandseite auch die Bewirtschaftungskosten zu erfassen. Der Senat orientiert sich dabei - wie die übrigen Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435) - an den §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614). Allerdings können Betriebskosten nach § 27 II. BV nur angesetzt werden, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können (NdsOVG, U. v. 4.10.1984 a. a. O.). Ungeachtet der Tatsache, dass im vorliegenden Fall die Kläger das Gebäude nicht vermieten, sondern selbst nutzen, wäre eine Berücksichtigung der Betriebskosten, wie beispielsweise der Heizkosten, als Aufwand nur gerechtfertigt, wenn auf der Ertragsseite nicht nur die sog. Kaltmiete, sondern die Miete einschließlich der Nebenkosten in Ansatz gebracht würde. Da sich der Nutzungswert des Gebäudes im Regelfall aber an der Kaltmiete orientiert, sind Kosten, die vom Verbrauchsverhalten der jeweiligen Nutzer abhängen, im Rahmen der objektivierten Wirtschaftlichkeitsprüfung auszuscheiden. Da die Kläger sonstige nicht umlegbare Kosten nicht dargelegt haben, können vorliegend keine Betriebskosten angesetzt werden. Verwaltungskosten (§ 26 II. BV) und ein Mietausfallwagnis (§ 29 II. BV) fallen im vorliegenden Fall nicht an, weil die Kläger das Gebäude selbst bewohnen wollen.

Als Instandhaltungskosten erscheint dem Senat der auch vom Sachverständigen vorgeschlagene Betrag von 7,10 € je Quadratmeter Wohnfläche (§ 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 II. BV) angemessen; bei einer Wohnfläche von 178 m² ergibt sich damit ein jährlicher Betrag von 1.264 €.

Zudem ist auch bei einem Baudenkmal die Abschreibung vom erforderlichen Sanierungsaufwand zu berücksichtigen. Zwar lehnen die Oberverwaltungsgerichte Abschreibungen ab, weil diese ihrer Zweckbestimmung nach auf die Ersetzung des Objekts durch ein neues Wirtschaftsgut ausgerichtet sind, was mit dem Anspruch der Denkmalpflege, ein Gebäude auf Dauer zu erhalten, nicht zu vereinbaren ist. Anstelle von Abschreibungen werden allerdings Rücklagen für größere Reparaturen in Höhe von 1% der Sanierungskosten entsprechend der Abschreibungsregelung in § 25 Abs. 2 II. BV zugelassen (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206). Ungeachtet des Ziels der Denkmalpflege, Baudenkmäler auf Dauer zu erhalten, unterliegen aber auch Baudenkmäler durch Benutzung, Witterungseinflüsse und Zeitablauf einem stetigen Wertverlust, der bei einer betriebswirtschaftlichen Betrachtungsweise in Form der Abschreibung auf der Kostenseite der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen ist (vgl. Haaß in Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierung, 2. Aufl. 2008, Rn. 463). Könnte der unabwendbare Wertverlust nicht als Aufwand erfasst werden, hätte der Denkmaleigentümer diesen Vermögensverlust ohne Ausgleich hinzunehmen, was mit der Eigentumsgarantie nicht zu vereinbaren wäre. Nach Auffassung des Senats erscheint in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 2 II. BV eine jährliche Abschreibung in Höhe von 1% der berücksichtigungsfähigen Sanierungskosten angemessen. Der Vorschlag des Beklagten, den Wertverlust über eine auf 9 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhte Instandhaltungspauschale aufzufangen, erweist sich dagegen nicht als ausreichend. Wie ein Blick auf die Systematik der Zweiten Berechnungsverordnung zeigt, hält diese neben der je nach Alter des Gebäudes gestaffelten Instandhaltungspauschale auch eine Abschreibung für geboten.

Da der Eigentümer des Baudenkmals den eintretenden Wertverlust durch die Zahlung des Kaufpreises oder der Sanierungsmaßnahmen gleichsam „vorfinanziert“ hat, ist er nicht verpflichtet, den Betrag der Abschreibung für Reparaturen des Baudenkmals zurückzulegen. Der aus der Berücksichtigung von Reparaturrücklagen abgeleitete und im Urteil des 2. Senats des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 27. Januar 2010 - 2 B 09.250 - (nicht veröffentlicht) anklingende, die Entscheidung aber nicht tragende Ansatz, dass sich der Finanzierungsaufwand für anfallende Sanierungsmaßnahmen entsprechend der Höhe der in der Vergangenheit vorgenommenen oder unterlassenen Reparaturrücklagen reduzieren würde, verknüpft in unzulässiger Weise die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die über die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Sanierungsmaßnahmen in einem überschaubaren zukünftigen Zeitraum Auskunft gibt, mit der Verpflichtung des Eigentümers, im Rahmen des Zumutbaren das Denkmal zu erhalten (Art. 4 Abs. 1 DSchG). Ein Baudenkmal trägt sich wirtschaftlich nur dann selbst, wenn die Erträge aus dem Objekt ausreichen, auch den Wertverlust des Objekts auszugleichen.

1.3 Auf der Ertragsseite sind bei vermieteten Objekten die Mieteinnahmen, bei selbst genutzten Objekten der Gebrauchswert sowie zusätzlich die Steuervorteile für Baudenkmäler nach § 7i oder § 10f EStG anzusetzen (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141).

Die zu erwartenden Mieteinnahmen oder der Gebrauchswert bestimmen sich nach dem in der Region üblichen Mietzins für Objekte vergleichbarer Größe und Ausstattung. Nebenkosten werden nicht berücksichtigt, da sie in großem Umfang vom individuellen Verhalten der Nutzer abhängen und auf diese umgelegt werden können (s. Nr. 1.2). Bei einer „Kaltmiete“ von 7,13 € je Quadratmeter Wohnfläche, von der die Beteiligten übereinstimmend ausgehen, beläuft sich der Gebrauchswert für das Baudenkmal der Kläger mit einer Wohnfläche von 178 m² auf 15.230 € im Jahr.

Auch wenn die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach objektiven Kriterien zu ermitteln ist, sind die Vergünstigungen aus der erhöhten Absetzung für vermietete Baudenkmäler nach § 7i EStG und die Vergünstigung für zu Eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmäler nach § 10f EStG nach den individuellen Einkommensverhältnissen des jeweiligen Eigentümers zu ermitteln (vgl. VGH BW, U. v.11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - OVG 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192). Denn nur die konkret erzielbaren Steuervergünstigungen vermindern die durch den Erhalt des Denkmals entstehenden Belastungen. Soweit die Eigentümer entgegen ihrer materiellen Beweispflicht keine hinreichenden Angaben zur Ermittlung der Steuervorteile machen, ist vom maximalen Steuersatz des Einkommensteuergesetzes auszugehen (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 a. a. O.). Da die Kläger nicht substanziiert dargelegt haben, dass sie nach dem Eintritt des Klägers in den Ruhestand einem Steuersatz von 10% unterliegen, ist vom Spitzensteuersatz von 45% nach § 32a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG auszugehen. Bei diesem Steuersatz erzielen die Kläger in 10 Jahren einen Steuervorteil von 202.500 €, was bezogen auf 15 Jahre einem jährlichen Steuervorteil von 13.500 € entspricht. Geht man dennoch zugunsten der Kläger von einem Steuersatz von 10% aus, erzielen sie in 10 Jahren einen Steuervorteil von 45.000 €, was bezogen auf 15 Jahre einem jährlichen Steuervorteil von 3.000 € entspricht.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung führt daher entsprechend der nachfolgenden Aufstellung

Aufwand

Kapitalkosten für 500.000 €

9.200

Abschreibung

5.000

Laufende Instandhaltungskosten

1.264

Betriebskosten

0

Verwaltungskosten

0

Mietausfallwagnis

0

Aufwand gesamt pro Jahr

15.464

Ertrag

Gebrauchswert

15.230

jährlicher Steuervorteil nach § 10f EStG bei Steuersatz von 45%

jährlicher Steuervorteil nach § 10f EStG bei Steuersatz von 10%

13.500

3.000

Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 45%

Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 10%

28.730

18.230

Saldo bei Steuersatz von 45%

Saldo bei Steuersatz von 10%

+ 13.266

+ 2.766

zu einem jährlichen Überschuss von 13.266 €. Selbst wenn man den Steuervorteil nach § 10f EStG nur mit 3.000 € ansetzt, ergibt sich ein Überschuss von jährlich 2.766 €. Berücksichtigt man weiter, dass die jährliche Zinsbelastung niedriger liegt, als in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt, ist der Erhalt des Baudenkmals den Klägern in jedem Fall wirtschaftlich zuzumuten.

2. Da die Kläger keine aus ihrer persönlichen Situation sich ergebenden Gesichtspunkte vorgetragen haben, die trotz gewichtiger denkmalpflegerischer Gründe für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands die Erteilung der Abbrucherlaubnis im Weg einer Ermessensentscheidung rechtfertigen könnten, und auch sonst keine Gesichtspunkte ersichtlich sind, die zu einem Ermessensfehler des Landratsamts geführt haben könnten (vgl. BayVGH, U. v.18.10.2010 - 1 B 06.63 - BayVBl. 2011, 303), kommt ein Anspruch der Kläger auf eine erneute Ermessensentscheidung nicht in Betracht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 2, § 159 Satz 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO, §§ 708, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach § 133 VwGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig angefochten werden. Die Beschwerde ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. In der Beschwerdebegründung muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, von der die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.

Vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt nur die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen. Für die in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Angelegenheiten (u. a. Verfahren mit Bezügen zu Dienst- und Arbeitsverhältnissen) sind auch die dort bezeichneten Organisationen und juristischen Personen als Bevollmächtigte zugelassen. Sie müssen in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln.

Beschluss:

Unter Aufhebung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 wird der Streitwert für beide Rechtszüge auf jeweils 20.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1, § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG. Da die Kläger anstelle des Baudenkmals ein neues Wohnhaus errichten wollen, orientiert sich der Senat an Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ Beilage 2/2013).

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Parzelle Nr. 97/9 in Flur 2 der Gemarkung A-Stadt (Anwesen T. Straße 27) und begehren die Erteilung einer Genehmigung zum Abriss eines darauf etwa 1872 straßennah als Wohnhaus errichteten sowie seitlich auf der Grenze zum Nachbargrundstück (Parzelle Nr. 96/8) stehenden Gebäudes. Sie führen insoweit einen noch von ihren Rechtsvorgängern eingeleiteten Rechtsstreit fort. Die Kläger zu 1) bis 4) sind die Erben des im Verlaufe des zweitinstanzlichen Verfahrens verstorbenen Herrn Klaus B. (erstinstanzlich Kläger zu 1); die Klägerin zu 5) ist Rechtsnachfolgerin ihres nach Erhebung der Klage gestorbenen Ehemanns Willi J. und als solche erstinstanzliche Klägerin zu 2). Das streitgegenständliche, seit längerer Zeit ungenutzte Haus wird in der aktuellen Denkmalliste Saarland (vgl. das „Öffentliche Verzeichnis der Denkmäler im Saarland“ vom 14.12.2004, Amtsblatt 2004, 2441, 2564, wonach es sich bei der Anlage um ein „Wohnhaus, erbaut 1872“ handelt) als Einzeldenkmal geführt. Im hinteren Bereich des Grundstücks befindet sich ferner ein neueres eingeschossiges Gebäude, in dem eine Druckerei betrieben wird.

Bereits in einem Schreiben des damaligen Landeskonservatoramts vom Februar 1986 an die Oberfinanzdirektion A-Stadt aus Anlass eines seinerzeit vom Saarland erwogenen Ankaufs des Grundstücks heißt es, bei dem Gebäude handele es sich um ein Baudenkmal. Dieses sei außen in einem verwahrlosten Zustand, mit Schäden noch aus der Kriegszeit an der Fassade, im Übrigen jedoch im Zustand seiner Erbauungszeit. Das Haus sei bis zur Zerstörung des Pendants im Krieg eine Doppelhaushälfte gewesen und heute eines von ganz wenigen bis ins Detail erhaltenen Gebäuden seiner Zeit. Der Kauf durch das Land erfolgte nicht.

In einem im Auftrag des Konservatoramts von dem Dipl.-Ing. Dietmar K. erstellten Gutachten vom 30.3.1998 zu den Kosten für die denkmalgerechte Instandsetzung des Gebäudes heißt es, das 10,25 m x 11,85 m große zweieinhalbgeschossige Gebäude aus dem 19. Jahrhundert sei massiv aus Sandstein gebaut. Der Sockel bestehe aus Sandsteinquadermauerwerk. Es „mache den Anschein“, dass seit seiner Errichtung keinerlei Pflege- und Unterhaltungsarbeiten durchgeführt worden seien. Die aufgrund von Durchfeuchtung sowie durch Kriegssplitter verursachten Putzschäden seien zu beheben. Das Gebäude „scheine standfähig“ zu sein. Die Treppenanlage aus Holz sei stabil und noch brauchbar. Die Untersichten sollten zur Erhöhung des Brandschutzes eine Gipskartonverkleidung F 30 erhalten. Der Zustand der Holzbalkendecke „erscheine gut“. Sicherheitshalber sollte jedoch wegen des beschädigten Daches und wegen dementsprechend andauernder Durchfeuchtung mit einem Anteil von 10 bis 15 % reparaturbedürftiger Balkenköpfe der Holzdecke gerechnet werden. Das Gebäude habe weder Zentralheizung noch zeitgemäße Badeinrichtungen. Die elektrische Installation sei veraltet und unzureichend. Versorgungstechnisch müsse das Haus komplett neu mit Heizung, Bädern, WC-Anlagen und elektrischer Ausstattung eingerichtet werden. Das Gebäude „scheine sanierungsfähig“. Bei einem umbauten Raum von rund 1.450 m³ müsse mit reinen Baukosten (ohne Baunebenkosten) von rund 850.000,- DM bis 885.000,- DM gerechnet werden.

In einer Aktennotiz des Architekten Gerd A. aus A-Stadt über eine Besprechung vom 30.4.1998 mit Vertretern der Denkmalschutzbehörden heißt es zusammengefasst, die Gesamtkosten nach einer Sanierung des Gebäudes seien mit rund 1.375.000,- DM anzusetzen. Stelle man dem dadurch bedingten Finanzierungsaufwand die nach einer Instandsetzung erzielbaren Mieterträge einschließlich der Druckerei gegenüber, so ergebe sich ein monatliches Defizit.

Im Mai 2000 erteilte die Untere Bauaufsichtsbehörde den Rechtsvorgängern der Kläger im Einvernehmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde eine Baugenehmigung für die Sanierung und rückseitige Erweiterung des Gebäudes. (vgl. den Bauschein der UBA der Landeshauptstadt Saarbrücken vom 2.5.2000 – 99001528 – für die „Sanierung und Erweiterung eines denkmalgeschützten Gebäudes“) Die Genehmigung war mit besonderen denkmalschutzrechtlichen Auflagen versehen. Gebrauch gemacht wurde von ihr nicht.

Im August 2004 wurde der Rechtsvorgänger der Kläger zu 1) bis 4) von der Unteren Bauaufsichtsbehörde erstmals unter Hinweis auf bei einer Ortsbesichtigung festgestellte Mängel und Standsicherheitsbedenken aufgefordert, umgehend statische Untersuchungs- und Sicherungsmaßnahmen an dem Gebäude zu veranlassen.

Im Januar 2005 beantragten die Rechtsvorgänger der Kläger bei der damals zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde der Landeshauptstadt A-Stadt die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abrissgenehmigung für das streitgegenständliche Wohngebäude. Zur Begründung trugen sie vor, eine neuerliche Prüfung habe ergeben, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht mehr in Betracht komme und bereits zuvor nicht in Betracht gekommen wäre. Das Gutachten K. gehe von einem „scheinbar“ erhaltungswürdigen Zustand aus. Der Gutachter könne seinerzeit weder den Kenntnisstand von heute noch einen tieferen Einblick in die Bausubstanz gehabt haben. Er sei von 10 bis 15 % reparaturbedürftiger Balkenköpfe der Holzbalkendecke ausgegangen. Tatsächlich müssten die Decken jedoch komplett erneuert werden. Es habe sich gezeigt, dass zum damaligen Zeitpunkt bereits mehr oder weniger alle Balkenköpfe in Mitleidenschaft gezogen gewesen seien. Die Bewertung der Sanierungsfähigkeit sei daher zu relativieren. Auch aus der Aktennotiz vom 30.4.1998 werde deutlich, dass bereits zum damaligen Zeitpunkt eine Sanierung unwirtschaftlich gewesen sei. Selbst unter Zugrundelegung maximal erzielbarer steuerlicher Vorteile hätte sich ein jährliches Minus von mindestens 16.000,- DM ergeben. Im September 2004 habe der Statiker Dipl.-Ing. Sch. aus S. festgestellt, dass die Außenwände durch eine umlaufende Stahlkonstruktion, die Fensterstürze durch Abfangbalken und die Anbindung der Sandsteinelemente sowie die Deckenaufleger gesichert beziehungsweise wiederhergestellt werden müssten. Letzteres sei nur durch einen kompletten Austausch der Deckenbalken oder umfangreiche Anschlussarbeiten möglich, wozu das Gebäude fast vollständig entkernt werden müsse. Weiterhin seien massive Feuchteschäden festgestellt worden. Allein die Deckenarbeiten seien mit 40.000,- bis 50.000,- EUR, die Maßnahmen zur Sicherung der Außenwände mit ca. 30.000,- bis 40.000,- EUR zu veranschlagen.

Mit Bescheid vom 3.2.2005 versagte der seit der Neufassung des Saarländischen Denkmalschutzgesetzes (SDschG) zum 1.1.2005 (vgl. Art. 1 des Gesetzes Nr. 1554 zur Neuordnung des Saarländischen Denkmalrechts vom 19.5.2004, Amtsblatt 2004, 1498 ff.) zuständige Beklagte die Genehmigung zum Abriss des Gebäudes. Zur Begründung ist ausgeführt, das Wohnhaus sei eines der wenigen Exemplare klassizistischer Architektur in A-Stadt. Der konstruktive Zustand des Gebäudes und die Wirtschaftlichkeit einer notwendigen Instandsetzung seien im Jahre 1998 gutachterlich untersucht worden. Die im September 2004 festgestellten Schäden seien darin berücksichtigt. Auf dieser Grundlage sei ein Instandsetzungskonzept erarbeitet worden, das jedoch nicht realisiert worden sei. Seit dieser Zeit seien keine Bemühungen für den Erhalt des Gebäudes erkennbar geworden. Zum Nachweis der Unrentierlichkeit einer Sanierung bedürfe es einer exakten Kostenermittlung für die Instandsetzung nach der DIN 276.

Der Ablehnungsbescheid wurde am 11.2.2005 zur Post gegeben. Am 14.3.2005 haben die Rechtsvorgänger der Kläger vorliegende Klage erhoben.

In einem Schreiben der Unteren Bauaufsichtsbehörde an den Beklagten vom 19.4.2005 heißt es, ein mit der Untersuchung betrauter Statiker habe festgestellt, dass der Abbruch des Gebäudes aus Sicherheitsgründen dringend geboten und eine Sanierung nicht vertretbar sei. Eigene Untersuchungen seien zum selben Ergebnis gelangt. Der Eigentümer sehe sich durch den Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 3.2.2005 an einem Abbruch gehindert. Die Angelegenheit sei eilbedürftig. Aktuell seien Sicherungsmaßnahmen in erheblichem Umfang dringend notwendig und zwar auch im öffentlichen Straßenbereich und auf den Nachbargrundstücken. Unter dem 29.4.2005 wurden die Rechtsvorgänger der Kläger daraufhin bei Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit aufgefordert, das Gebäude unter anderem durch Anbringung eines Stahlrohrgerüstes und von Schutzbohlen vor den Fassaden sowie durch Einbau eines Stahlträgerkorsetts in jeder Deckenlage vor dem Einsturz zu sichern. Diese Verfügung hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 21.6.2006 – 5 K 85/05 – unter Verweis auf eine unterbliebene vorherige Anhörung aufgehoben.

Zur Begründung der vorliegenden Klage wurde geltend gemacht, die Abrissgenehmigung sei zu erteilen. Die Erhaltung des Denkmals sei unwirtschaftlich und damit unzumutbar. Die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung könnten nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert des Baudenkmals aufgewogen werden. Schon der Gutachter K. sei 1998 keineswegs von einer wirtschaftlichen Sanierungsfähigkeit des Gebäudes ausgegangen. Sein Gutachten beruhe auf unrichtigen Hypothesen und enthalte keine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsberechnung. Die Behauptung, die Sanierungskosten von 885.000,- DM lägen auf Neubauniveau, sei unzutreffend. Es gehe auch nicht darum, das Gebäude durch einen Neubau zu ersetzen. Schon die Berechnung in der Aktennotiz des Architekten A. vom 30.4.1998 habe eine monatliche Unterdeckung von über 5.000,- DM ergeben. Dabei seien Mietausfallwagnis, Instandhaltungsrücklagen, Baubetreuungskosten sowie die Steuern auf die Mieteinnahmen noch nicht einmal berücksichtigt. Selbst bei den vom Beklagten angenommenen Kosten und maximaler Steuerentlastung rechne sich das Objekt unter keinem Gesichtspunkt. Der von ihnen mit der Erstellung der vom Beklagten geforderten Kostenermittlung beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. Knut Schm. habe die Sanierungskosten auf über 500.000,- EUR geschätzt. Nach diesem Gutachten (vgl. hierzu die als Anlage K 13 zur Klagebegründung vom 23.6.2005 vorgelegte „Kostenschätzung nach DIN 276“ des Dipl.-Ing. Knut Schm. vom 8.6.2005, Blätter 57 ff. der Gerichtsakte (Band I.)) müsse von Finanzierungskosten von 39.500,- EUR pro Jahr ausgegangen werden. Bei gerechneten Mieteinnahmen von 15.817,32 EUR und einer Steuerersparnis von maximal 18.900,- EUR betrügen die potentiellen Einnahmen maximal 34.717,32 EUR. Diese Berechnung gehe vom denkbar günstigsten Fall aus und berücksichtige weder Baunebenkosten noch Mietausfallwagnis noch Instandhaltungsrücklage oder die Unwägbarkeiten bei den Steuern. Abriss und Neubau zusammen seien um mindestens ein Drittel billiger als die Sanierung.

Die Kläger haben beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 3.2.2005 zu verpflichten, die Genehmigung zum Abriss des Gebäudes T. Straße 27 in A-Stadt zu erteilen,

hilfsweise,

den Beklagten zu verpflichten, den Antrag auf Abriss des Gebäudes unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu bescheiden.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat geltend gemacht, angesichts der gesetzlichen Erhaltungspflichten des Eigentümers eines Baudenkmals komme es vorliegend auf den Erhaltungszustand bei Kenntniserlangung von der Denkmaleigenschaft in den 1980er Jahren an. Damals sei die Sanierung noch wirtschaftlich zu bewerkstelligen gewesen. Zur Erfüllung der Erhaltungspflicht müsse sich der Eigentümer auch um Zuschüsse bemühen.

Das Verwaltungsgericht hat am 14.6.2006 die Örtlichkeit besichtigt und anschließend Beweis zu der Frage erhoben, ob das Gebäude in statischer Hinsicht eine bauliche Substanz aufweist, die eine Instandsetzung unter Beachtung denkmalschutzrechtlicher Anforderungen noch ermöglicht. Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten des Dipl.-Ing. A. vom 26.4.2007 (vgl. Blätter 145 ff. der Gerichtsakten (Band I.)) verwiesen.

Nachdem anschließende Bemühungen, das Anwesen zu veräußern beziehungsweise dieses unter anderem dem Saarland zu schenken, fehlgeschlagen waren, hat das Verwaltungsgericht den Beklagten mit Urteil vom 7.11.2007 verpflichtet, die denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Abriss des Gebäudes zu erteilen. In der Begründung heißt es, der Anspruch des Eigentümers auf Erteilung der Genehmigung bestehe, wenn die Erhaltung beziehungsweise Instandsetzung dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zuzumuten sei, weil das Objekt entweder keine Erträge erbringe oder weil die laufenden Kosten die Erträge überstiegen. Das Denkmalschutzrecht verpflichte die Eigentümer nicht zum „Mäzenatentum“. Ein ständiges „Zuschießen“ aus eigenem Vermögen könne nicht verlangt werden. Das Fehlen der objektbezogenen Wirtschaftlichkeit hätten die Kläger hinsichtlich des sich in einem desolaten Zustand befindenden Gebäudes glaubhaft gemacht. Nach dem von ihnen entsprechend der Forderung des Beklagten vorgelegten Gutachten des Dipl.-Ing. Schm. ergebe sich selbst bei günstigster Betrachtung ein jährliches Defizit von 31.608,- EUR, das auch nicht durch steuerliche Möglichkeiten kompensiert werden könne. Hierzu bedürfe es einer Abschreibung von deutlich mehr als 60.000,- EUR, was denkmalbedingte Mehrkosten von mehr als 600.000,- EUR erforderte. Das sei mehr als die Renovierung insgesamt kosten solle. Unergiebig sei ferner der Einwand des Beklagten, dass die Kläger verpflichtet seien, einen Antrag auf Bewilligung von Fördermitteln des Landes zu beantragen. Die in dem Gutachten aufgeführten Kostenpositionen fielen überwiegend nicht unter die einschlägigen Förderrichtlinien, weil es sich dabei um Kosten handele, die darauf beruhten, dass das Haus den „Standard von vor über 100 Jahren“ habe und deshalb weder über eine Heizung noch über zeitgemäße sanitäre Einrichtungen verfüge. Die Förderung unterliege zudem haushaltsrechtlichen Vorbehalten. Dem entsprechend habe der Beklagte, obwohl er selbst Bewilligungsbehörde sei, keine konkreten Zuschüsse in Aussicht gestellt. Nichts anderes ergebe sich aus dem Umstand, dass erhöhte Erhaltungskosten, die ihre Ursache in dem bewussten Unterlassen notwendiger Erhaltungsmaßnahmen hätten, bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen seien. Zwar sei davon auszugehen, dass Feuchtigkeitsschäden wegen des durch das Dach eindringenden Regenwassers erst nach dem Auszug der früheren Mieter Ende 1999 entstanden seien. Die Behebung dieser Schäden mache indes nur einen Teil der in den Gutachten K. (1998) und Schm. (2005) veranschlagten Instandsetzungskosten aus. Die erzielbaren Nettomieteinnahmen ohne Bewirtschaftungskosten reichten gerade aus, um einen Kredit von 268.896,- EUR mit einem Zinssatz von 5 % zu bedienen. Unter zusätzlicher Berücksichtung einer Abschreibung von 2 % dürften die Baukosten einschließlich der Baugrunduntersuchung, der Kosten für etwaig notwendige Maßnahmen zur Stabilisierung des Fundaments und der Kosten für Baumaßnahmen im Zusammenhang mit verrotteten tragenden Holzteilen, die nicht im Zusammenhang mit Feuchtigkeitsschäden aufgrund eines Instandhaltungsrückstands entstanden seien, nicht mehr als 192.068,57 EUR betragen. Deswegen sei es ausgeschlossen, dass das Gebäude, hätte es heute den Zustand von 1986, mit diesem Betrag in einen statischen Erfordernissen und zeitgemäßen Wohn- und Arbeitsverhältnissen entsprechenden Zustand gebracht werden könnte. Auch der vom Gericht eingeschaltete Gutachter habe erklärt, er könne sich nicht vorstellen, dass eine Wiederherstellung des Gebäudes wirtschaftlich sinnvoll sein könnte.

Zur Begründung seiner vom Senat mit Beschluss vom 3.7.2008 – 2 A 486/07 – zugelassenen Berufung macht der Beklagte geltend, die Klage sei ungeachtet wirtschaftlicher Zumutbarkeitsfragen schon deshalb abzuweisen, weil sich die Kläger beziehungsweise ihre Rechtsvorgänger nicht ernsthaft um einen Verkauf des Objektes bemüht hätten. Der Anspruch auf Erteilung der Abrissgenehmigung sei auch aus anderen Gründen nicht gegeben. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach von einem Überwiegen privater Gründe gegenüber dem öffentlichen Erhaltungsinteresse immer auszugehen sei, wenn dem Eigentümer des Denkmals Erhaltungsmaßnahmen wirtschaftlich nicht zugemutet werden könnten, sei unzutreffend. Dass sich allein aus der auf die Person des jeweiligen Eigentümers bezogenen wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Instandsetzung ein Anspruch auf Erteilung einer Abrissgenehmigung ergebe, lasse sich dem Saarländischen Denkmalschutzgesetz nicht entnehmen. Wenn dem Eigentümer Instandhaltungsmaßnahmen nicht zugemutet werden könnten, führe dies zunächst nur dazu, dass er nach § 7 Abs. 1 SDschG nicht verpflichtet sei, solche Maßnahmen durchzuführen. Er bleibe aber grundsätzlich verpflichtet, das Denkmal in seinem aktuellen Zustand zu belassen. Bei der Abwägung der nach § 8 Abs. 5 SDschG zu berücksichtigenden Belange, seien nicht nur Art. 14 GG und § 7 SDschG, sondern auch Art. 34 SVerf und § 1 SDschG in den Blick zu nehmen. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung sei nicht die einzige Voraussetzung für das Überwiegen der privaten Belange. Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 2.3.1999 gebiete Art. 14 GG die Erteilung einer Abrissgenehmigung erst, wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern könne. Erst dann werde dessen Privatnützigkeit vollständig beseitigt. Die Glaubhaftmachung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit verlange ferner Angaben zu der Möglichkeit steuerlicher Vorteile. Die Kläger hätten sich zu ihren Einkünften aber nie erklärt. Ohne Angaben zu den Einkommensverhältnissen sei den Anforderungen an die Glaubhaftmachung nicht genügt. Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts seien erhöhte steuerliche Absetzungen nicht nur für denkmalschutzbedingte Mehraufwendungen möglich. Der Steuerpflichtige könne bei einem denkmalgeschützten Gebäude anteilig die Herstellungskosten für Baumaßnahmen absetzen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich seien. Zur sinnvollen Nutzung gehörten auch Maßnahmen zur Anpassung eines Baudenkmals an zeitgemäße Nutzungsverhältnisse. Dazu könnten Aufwendungen für eine Heizungsanlage, Toiletten, Badezimmer, Einbauküche und im Einzelfall sogar eine Aufzugsanlage zählen. Wenn man für die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit auf einen Vergleich der Sanierungs- und Modernisierungskosten mit den Baukosten für einen vergleichbaren Neubau abstelle, könne man nach dem vom Verwaltungsgericht eingeholten Sachverständigengutachten von der Zumutbarkeit ausgehen. Beurteile man die Frage wirtschaftlicher Zumutbarkeit der Erhaltung anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten mit den möglichen Nutzungserträgen, könnten nur die besonderen Belastungen des Denkmalschutzes berücksichtigt werden. Andernfalls werde der Denkmaleigentümer gegenüber einem „normalen“ Hauseigentümer privilegiert, der aufgrund baurechtlicher Bestimmungen verpflichtet sei, sein Gebäude instand zu halten. Lediglich die gegenüber dem normalen Eigentümer gesteigerte denkmalrechtliche Erhaltungspflicht setzte die Kenntnis oder das Kennen müssen von der Denkmaleigenschaft voraus. Diese Kenntnis hätten die Rechtsvorgänger der Kläger spätestens seit Februar 1986 gehabt. Sie seien aber nicht nur der denkmalrechtlichen, sondern auch der bauordnungsrechtlichen Erhaltungspflicht nicht nachgekommen. In einem bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde im Februar 2005 gestellten Abrissantrag hätten sie selbst vorgetragen, die Schäden, wie sie jetzt vorlägen, seien schon 1998 latent vorhanden gewesen. Daraus folge, dass in der Kostenschätzung des Ingenieurbüros Schm. aufgeführte Kostenpositionen für die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden an den Kellerwänden, am Putz, an den Deckenbalken und am Dach in Abzug zu bringen seien. Weiterhin abzuziehen seien die Kosten, die sich aus den Standsicherheitsproblemen ergäben. Insoweit gingen die Kläger selbst davon aus, dass diese schon zum Zeitpunkt der Beurteilung des Gebäudes durch den Architekten K. in einem größeren Ausmaß vorhanden gewesen seien. Nach dem Bauordnungsrecht müsse eine bauliche Anlage im Ganzen und in ihren Teilen standsicher sein. Folglich seien auch die 35.000,- EUR für Sicherungsmaßnahmen am Gebäude (Position 393) abzuziehen. Von den veranschlagten Kosten seien weiterhin Zuwendungen für die Instanzsetzung der Außenwände und Türen, den Sonnenschutz und die Deckenkonstruktionen (Positionen 334, 338 und 351) von insgesamt 12.508,- EUR in Abzug zu bringen. Da es die Eigentümer unterlassen hätten, öffentliche Fördermittel zu beantragen, müssten sie sich ferner so behandeln lassen, als ob sie die Förderung erhalten hätten. Im Übrigen werde die Notwendigkeit des Austauschs von 18 Innentüren und der Innentreppe bestritten. Das Verwaltungsgericht habe bei seiner Ortsbesichtigung festgestellt, dass die Zimmertüren teilweise gut, die Holztreppe in das erste Obergeschoss relativ gut und die Treppe in das Dachgeschoss sogar gut erhalten seien. Insofern seien die Renovierungskosten zu ermitteln. Nach Abzug der oben aufgeführten Positionen verblieben unter Berücksichtigung gestiegener Baupreise anrechenbare Baukosten in Höhe von 253.924,- EUR. Diese seien auf 215.835,- EUR zu kürzen, da von dem Erhaltungspflichtigen verlangt werden könne, 15 % des Erhaltungsaufwandes als Eigenkapital zur Verfügung zu stellen. Die jährlichen Finanzierungskosten beliefen sich daher auf 10.986,- EUR. Die vom Verwaltungsgericht in Ansatz gebrachte Abschreibung sei unberechtigt, zumindest überhöht. Nach der einschlägigen Berechnungsverordnung sei nur von jährlich 1 % der Baukosten auszugehen, was nach Abzug einen Ansatz der Gesamtkosten in Höhe von 13.144,- EUR rechtfertige. Dem stünden nach dem Gutachten Schm. jährliche Mieteinnahmen von 15.817,32 EUR gegenüber. Wenn man von einer Mietsteigerung ausginge, ergäben sich jährliche Einnahmen von 16.102,- EUR. Ziehe man davon pauschal Bewirtschaftungskosten von 15 % ab, ergebe dies Einnahmen von 13.697,- EUR. Auch die Mieteinnahmen aus der Druckerei seien als Einkünfte zu berücksichtigen. Das Verwaltungsgericht habe übersehen, dass zu einem Baudenkmal auch die das Gebäude umgebenden Freiflächen gehörten, wenn sie mit ihm eine Einheit von Denkmalwert bildeten. Der ursprünglich vorhandene Garten, der Teil des Denkmals „Stadtvilla“ gewesen sei, sei für die Errichtung des Druckereigebäudes umgenutzt worden. Davon profitierten die Eigentümer immer noch.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 7. November 2007 - 5 K 58/05 - die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung und tragen vor, die Auslegung des § 8 Abs. 5 SDschG durch den Beklagten verliere den Bezug zu Art. 14 GG. Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 2.3.1999 zeige dem Denkmalschutz deutliche Grenzen auf. Eines der Abwägungskriterien sei die Wirtschaftlichkeit. Das Bundesverfassungsgericht habe nicht die Vorgabe gemacht, dass der Eigentümer sein Objekt veräußern müsse. Angesichts der behaupteten Besonderheiten und der vorliegenden Schäden sei schon nicht ersichtlich, weshalb es sich bei dem streitgegenständlichen Anwesen um ein besonders erhaltenswertes Denkmal handeln solle. Sie beziehungsweise ihre Rechtsvorgänger hätten sich im Übrigen bemüht, das Anwesen zu veräußern und sogar zu verschenken. Sie könnten nicht gezwungen werden, sich auf einem Grundstücksmarkt zu „tummeln“, auf dem Liebhaber unwirtschaftliche Transaktionen tätigten. Auch eine Berücksichtigung der größtmöglichen Steuervorteile nach der Modellrechnung des Beklagten führe im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu keinem anderen Ergebnis. Ein Vergleich der Modernisierungskosten mit den Neubaukosten sei schon nicht tragfähig, weil es mit Blick auf Kosten für Abbruch und Entsorgung einen Unterschied mache, ob ein Neubau oder ein Altbau innen ausgebaut werde. Auch nach dem neuen Vortrag des Beklagten fehlten Anhaltspunkte für die Wirtschaftlichkeit einer Investition in die Erhaltung des Anwesens. Insbesondere seien von den Zahlen des Gutachters Schm. keine Abzüge zu machen. Gerade die Kosten für die Reparatur der Deckenkonstruktion zeigten, dass eine Beseitigung von Schäden unabhängig davon, ob sie sofort oder Jahre später beseitigt würden, die gleichen Kosten verursachen könne. Die Kosten für die Erneuerung des Daches seien ebenso wenig abzuziehen. Dieses habe aufgrund seines Zustandes ohnehin erneuert werden müssen. Hinsichtlich der fiktiven Zuwendungen verweisen die Kläger auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts. Auch ein Eigenkapitaleinsatz von 15 % könne nicht gefordert werden. Von den Mieteinnahmen müsse die darauf fällige Steuer abgezogen werden. Das Verwaltungsgericht habe auch zu Recht Abschreibungen in Höhe von 2 % angesetzt, weil die Investition zu einer Ertüchtigung des Gebäudes und damit zu einer einem Neubau ähnlichen Situation führen würde. Bewirtschaftungskosten seien mindestens in Höhe von 20 % der Mieteinnahmen anzusetzen. Die zusätzlichen Kosten für die Herstellung der Standsicherheit seien in der Berechnung des Beklagten noch nicht berücksichtigt. Die durch die Vermietung der Druckerei erzielten Mieteinnahmen hätten nichts mit der Wirtschaftlichkeit der von ihnen geforderten Investition zu tun. Die Druckerei sei ein vor Jahren errichteter Zweckbau, der in keinerlei Verbindung zu dem Denkmal stehe.

Der Senat hat die Örtlichkeit am 18.11.2008 in Augenschein genommen. Auf die darüber gefertigte Niederschrift wird Bezug genommen.

Der vom Verwaltungsgericht bestellte Gutachter Dipl.-Ing. A. hat sein Gutachten in der Sitzung am 20.11.2008 erläutert. Der Beklagte hat daraufhin im Rahmen dieser mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass eine objektive Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hinsichtlich einer Instandsetzung des Gebäudes aufgrund des vor Ort festgestellten sehr schlechten aktuellen Zustandes unabhängig von der Person des Eigentümers nunmehr zwingend zur Feststellung der Unwirtschaftlichkeit führen müsse. Dies sei allerdings auf die fehlende Unterhaltung durch die Kläger beziehungsweise ihre Rechtsvorgänger zurückzuführen. Des ungeachtet gebe es gegenwärtig einen Interessenten für das Anwesen, der in Verkaufsverhandlungen mit den Klägern stünde und das Gebäude erhalten wolle.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakten des vorliegenden Verfahren und des Verfahrens VG 5 K 85/05 sowie der zugehörigen Verwaltungsunterlagen verwiesen. Er war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere fristgemäß in einer den Anforderungen des § 124a Abs. 3 Satz 4 VwGO genügenden Weise begründet worden (§ 124a Abs. 6 VwGO), bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat der Verpflichtungsklage zu Recht entsprochen. Die Kläger haben einen Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 SDschG).

Die Voraussetzungen für die denkmalschutzrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit des geplanten Gebäudeabbruchs sind erfüllt. Nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 SDschG bedarf die Beseitigung von Baudenkmälern der Genehmigung. Bei dem streitgegenständlichen Gebäude auf dem Anwesen T. Straße 27 (Parzelle Nr. 97/9) handelt es sich um ein Baudenkmal im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 Satz 1 SDschG. Baudenkmäler sind bauliche Anlagen aus zurückliegenden und abgeschlossenen Epochen, an deren Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Dass das hier zur Rede stehende, als Einzeldenkmal („Wohnhaus, erbaut 1872“) in der Denkmalliste Saarland (vgl. das „Öffentliche Verzeichnis der Denkmäler im Saarland“ vom 14.12.2004, Amtsblatt 2004, 2441, 2564, so bereits die Vorläuferfassung der Liste vom 20.9.1989, Amtsblatt 1989, 1594, 1603) eingetragene Gebäude, das nach dem unwidersprochenen Vorbringen des Beklagten eines der wenigen im Wesentlichen noch im Originalzustand befindlichen Exemplare klassizistischer Architektur aus dem 19. Jahrhundert in A-Stadt ist, diese Voraussetzungen vor dem Verfall erfüllte, steht zwischen den Beteiligten nicht im Streit.

Entgegen der Auffassung der Kläger hat das Gebäude seine Denkmaleigenschaft nicht aufgrund seines zwischenzeitlich äußerst miserablen Erhaltungszustands verloren. Auch ein schlecht erhaltenes Denkmal ist grundsätzlich schützenswert. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn das Denkmal nicht mehr unter Wahrung seiner Identität erhalten werden kann, wenn also lediglich noch die Rekonstruktion eines (früheren) Denkmals als „Nachbau“ im Raume steht (Martin in Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, S. 633) oder wenn feststeht, dass das Denkmal in naher Zukunft unabwendbar untergehen wird. (vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219, OVG Schleswig, Urteil vom 6.7.2007 – 1 LB 5/06 –, NordÖR 2008, 270, VGH Kassel, Urteil vom 29.3.2001 – 4 UE 2331/93 –, BauR 2002, 705, VGH Mannheim, Urteil vom 10.5.1988 – 1 S 524/87 –, NVwZ-RR 1989, 238) Dass das Gebäude in diesem Sinne bereits denkmalschutzrechtlich „unrettbar“ verloren ist, kann noch nicht angenommen werden. Zwar ist nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung, insbesondere den Einlassungen des vor Ort anwesenden Sachverständigen A. und des teilnehmenden Mitarbeiters der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde, davon auszugehen, dass Teile des aufgrund mangelnder Statik des Baukörpers insgesamt akut einsturzbedrohten und verwahrlosten Gebäudes unrettbar verloren sind und im Falle einer Sanierung nur noch rekonstruiert werden könnten. Hinzu kommt, dass vor den dringend notwendigen Sicherungs- und Renovierungsmaßnahmen bisher wohl aus Kostengründen nicht in Angriff genommene Untersuchungen des Baugrundes erfolgen müssten, die eventuell dann eine aufwändige Ertüchtigung einer bisher unzureichenden Gründung erforderlich machen könnten. Zur Beantwortung der Frage, ob bei einer Instandhaltungs- oder Umbaumaßnahme die „Identität“ eines Gebäudes erhalten werden kann, ist jedoch anders als in der an technisch-konstruktive Gesichtpunkte anknüpfenden, unter Bestandsschutzgesichtspunkten entwickelten baurechtlichen Betrachtungsweise (Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, Kommentar, 7. Aufl. § 99 Rn. 30, BVerwG, Urteil vom 18.10.1974 – IV C 77.73 –, NJW 1975, 460 = BRS 28 Nr. 27, OVG des Saarlandes, Urteil vom 12.11.1991 – 2 R 590/88 – m.w.N.) eine wertende Gesamtbeurteilung mit Blick auf die speziell denkmalschutzrechtlichen Erhaltungsziele (§ 2 SDschG) vorzunehmen, zumal Baudenkmäler regelmäßig unter anderen Rahmenbedingungen, was etwa die verwandten Baumaterialien, die konstruktiven Eigenschaften oder die Bautechnik angeht, entstanden sind als zeitgenössische Gebäude. Dies rechtfertigt vorliegend noch die Annahme, dass das Gebäude – wenn auch mit ganz erheblichem finanziellem Aufwand und zum Teil aufwändigen baulichen Maßnahmen zur Wiederherstellung seiner Standsicherheit – grundsätzlich wieder in einer den ideellen öffentlichen Erhaltungsinteressen des Denkmalschutzes Rechnung tragenden Weise instand gesetzt werden könnte.

Genießt das Gebäude daher auch in seinem gegenwärtigen Zustand Denkmalschutz, so steht dem Erfordernis einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung für seine Beseitigung § 8 Abs. 8 Satz 1 SDschG nicht entgegen. Danach schließt eine gegebenenfalls notwendige, bei in der Denkmalliste eingetragenen Denkmälern lediglich mit Einvernehmen der Denkmalschutzbehörde zu erteilende Baugenehmigung die Genehmigung nach § 8 Abs. 1 SDschG ein. Der Abbruch des Gebäudes unterliegt indes nach der Neufassung der Landesbauordnung (Art. 1 des Gesetzes Nr. 1544 vom 18.2.2004, zuletzt geändert durch das Gesetz vom 21.11.2007, Amtsbl. 2008, S. 278) keinem Baugenehmigungserfordernis mehr (§ 60 Abs. 1 LBO 2004). Das im Rahmen der Verfahrensfreistellung in § 61 Abs. 4 Satz 2 LBO 2004 für Häuser bestimmter Gebäudeklassen (§ 2 Abs. 3 LBO 2004) vorgeschriebene Anzeigeverfahren entfaltet nicht die Konzentrationswirkung des § 8 Abs. 8 Satz 1 SDschG. (vgl. Bitz/Schwarz/Seiler-Dürr/Dürr, Baurecht Saarland, 2. Auflage 2005, Kp VI Rn. 9) Ob die streitgegenständliche Anlage aufgrund ihrer Größe der insoweit einschlägigen Gebäudeklasse 4 zuzuordnen ist, (so in Anwendung des § 2 Abs. 3 LBO 1996 die Baugenehmigung vom 2.5.2000, Beiblatt Nr. 2) spielt daher hier keine Rolle. Allein ein nachrichtlicher Hinweis auf die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes in einem Bebauungsplan (§ 9 Abs. 6 BauGB i.V.m. Ziffer 14.3 der PlanzVO 1990) begründet kein isoliertes planungsrechtliches Befreiungserfordernis (§§ 31 Abs. 2 BauGB, 68 Abs. 4 LBO 2004). Daher braucht vorliegend weder auf die entsprechende Darstellung („D“) in einer in der Akte der Unteren Bauaufsichtsbehörde zu findenden Ablichtung aus einem Bebauungsplan „Regierungsviertel“ der Landeshauptstadt A-Stadt noch auf die Frage der Bedeutung eines Befreiungserfordernisses im Rahmen des § 8 Abs. 8 SDschG eingegangen zu werden.

Aufgrund fristgerechter Ablehnung des Antrags durch den insoweit zuständigen Beklagten (§ 3 Abs. 1 Satz 1 SDschG) gilt die Genehmigung schließlich nicht nach § 8 Abs. 7 Satz 1 SDschG als erteilt.

Den Klägern steht indes ein Anspruch auf deren Erteilung zu. Die in § 8 Abs. 5 SDschG genannten rechtlichen Voraussetzungen des § 8 Abs. 5 SDschG liegen vor. Danach ist die Genehmigung für einen Abriss zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder andere öffentliche oder private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Baudenkmals überwiegen.

Der mit seinem Genehmigungsvorbehalt und den entsprechenden inhaltlichen Anforderungen insgesamt als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 GG, Art. 34 SVerf) zu begreifende § 8 SDschG unterliegt als solcher keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner grundlegenden Entscheidung vom 2.3.1999 (BVerfG, Beschluss vom 2.3.1999 – 1 BvL 7/91 –, BauR 1999, 1158) zum rheinland-pfälzischen Denkmalschutzgesetz den hohen Rang dieser Gemeinwohlaufgabe betont. Das Eigentum unterliegt insofern gesteigerter Sozialbindung. Der Eigentümer muss daher grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise rentablere Nutzungen des Grundstückes verwehrt werden. Die Grenze der Sozialpflichtigkeit ist allerdings dort überschritten, wo die Privatnützigkeit des Objekts entfällt, weil für das Baudenkmal keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Von daher steht es außer Frage, dass der Abriss eines Denkmals grundsätzlich einer präventiven behördlichen Kontrolle unterworfen werden darf. Ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt für die Beseitigung und die Veränderung von Denkmälern, das einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis ausschließt, wenn die für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechenden Gründe mehr Gewicht haben als die für die Beseitigung sprechenden privaten und öffentliche Belange, ist zum Schutz der Denkmäler auch grundsätzlich geeignet und erforderlich. (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141) Die Vorschrift des § 8 Abs. 5 SDschG genügt auch den sonstigen Anforderungen des Rechtsstaatsgebots (Art. 20 Abs. 3 GG) und der Eigentumsgarantie (Art. 14 GG). Insbesondere unterliegt keinen durchgreifenden Bedenken, dass der Landesgesetzgeber die Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis durch weit gefasste unbestimmte Rechtsbegriffe geregelt hat. Die von der Denkmalschutzbehörde, hier dem Beklagten, zu treffende Entscheidung ist als gesetzlich gebundene Abwägung ausgestaltet. Unter welchen Voraussetzungen Gründe des Denkmalschutzes einer Genehmigung entgegenstehen und wann sonstige, insbesondere private Belange des Eigentümers einen Anspruch auf Genehmigung des Abbruchs eines Denkmals einräumen, lässt sich den einschlägigen Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes hinreichend bestimmt entnehmen. Die Beurteilung des Vorliegens der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 8 Abs. 5 SDschG und damit der genannten verfassungsrechtlichen Vorgaben durch die Genehmigungsbehörde ist gerichtlich uneingeschränkt überprüfbar. (VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141, zum BayDschG, VGH Kassel, Urteil vom 29.3.2001 – 4 UE 2331/93 –, BauR 2002, 705)

Der Genehmigungsanspruch der Kläger ergibt sich allerdings nicht bereits aus der ersten Alternative des § 8 Abs. 5 SDschG, wonach die Genehmigung zu erteilen ist, wenn Gründe des Denkmalschutzes der Beseitigung nicht (mehr) entgegenstehen, (vgl. hierzu etwa Upmeier in Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, Denkmalrecht Nordrhein-Westfalen, 2. Auflage 1989, § 9 DSchG (NRW) Rn. 19 zur vergleichbaren Vorschrift des § 9 Abs. 2 DschG NRW) so dass kein Raum für eine Abwägung zwischen den Gründen des Denkmalschutzes und den sonstigen öffentlichen oder privaten Interessen ist. Hiervon kann im konkreten Fall nicht ausgegangen werden. Wie bereits ausgeführt, handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude nach wie vor um ein schützenswertes Baudenkmal im Sinne der §§ 1, 2 SDschG, Art. 34 Abs. 2 Satz 1 SVerf.

Ob bereits die danach zunächst vorzunehmende Abwägung dieser Belange (allein) mit für die Beseitigung sprechenden öffentlichen Interessen (§ 8 Abs. 5 2. Alt. SDschG), hier konkret mit den von dem auf Anordnung der Unteren Bauaufsichtsbehörde straßenseitig mit Schutzeinrichtungen gegen herabfallende Teile versehenen, auch aus Sicht des Sachverständigen A. akut einsturzbedrohten Gebäude in seinem gegenwärtigen Zustand ausgehenden Gefahren für Leib und Leben der Verkehrsteilnehmer in der T. Straße sowie sich auf angrenzenden Grundstücken aufhaltender Personen ausgehenden Gefahren einen Genehmigungsanspruch der Kläger begründet, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Dies käme dann in Betracht, wenn sich diesen Gefahren in einer für den Eigentümer nach Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten zumutbaren Weise allein durch den Abriss begegnen ließe. Das lässt sich gegenwärtig nicht feststellen. Dagegen spricht, dass die Untere Bauaufsichtsbehörde im Anschluss an die Ortsbesichtigung vom 18.11.2008, an der ihr bautechnisch fachkundiger Sachbearbeiter teilgenommen hatte, umgehend Anordnungen zur Gefahrenabwehr durch bauliche Sicherungsmaßnahmen an dem Gebäude getroffen hat. Dafür, dass diese ungeeignet oder in der konkreten Form den Eigentümern allein vom Aufwand her wirtschaftlich unzumutbar wären, bestehen keine Anhaltspunkte.

Der Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Beseitigung des Gebäudes ergibt sich jedenfalls, wie das Verwaltungsgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat, aus das Erhaltungsinteresse überwiegenden „privaten Interessen“ der Kläger (§ 8 Abs. 5 3. Alt. SDschG). Diese Vorschrift trägt dem Umstand Rechnung, dass der Gesetzgeber bei der ihm durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eingeräumten Befugnis, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, gehalten ist, der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums angemessen Rechnung zu tragen und die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten einem gerechten Ausgleich zuzuführen. Die in der erstinstanzlichen Entscheidung für die notwendige inhaltliche Konkretisierung dieser Vorgabe vorgenommene Anknüpfung an die Tatbestandsmerkmale des § 7 Abs. 1 SDschG ist entgegen der Ansicht des Beklagten ohne weiteres nachvollziehbar sowie vom Gesetzestext her letztlich auch einzig möglich und sinnvoll. Nach § 7 Abs. 1 Satz 2 SDschG fehlt die für die Erhaltungspflicht des Denkmaleigentümers vorausgesetzte wirtschaftliche Zumutbarkeit „insbesondere“, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge und den Gebrauchswert eines Baudenkmals aufgewogen werden können. Das Erfordernis der objektbezogenen Wirtschaftlichkeit einer Erhaltung war in der Vorläuferbestimmung des § 9 Abs. 1 SDschG 1977 nicht enthalten, wurde allerdings im Rahmen verfassungskonformer Interpretation der Vorschrift schon damals als ungeschriebenes Merkmal vorausgesetzt. (vgl. etwa OVG des Saarlandes, Beschluss vom 12.10.1992 – 2 W 17/92 -, SKZ 1993, 108, Leitsatz Nr. 54, Urteil vom 29.10.1991 – 2 R 63/90 –, BRS 52 Nr. 126) Besteht aufgrund einer negativen Wirtschaftlichkeitsbeurteilung keine dauerhafte Erhaltungs-, hier im Ergebnis Sanierungspflicht des Eigentümers hinsichtlich des Baudenkmals, so ist ihm grundsätzlich das Recht einzuräumen, das Bauwerk, das er unter denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten nicht erhalten muss, zu beseitigen und sein Eigentum einer anderweitigen Nutzung zuzuführen. Das gilt insbesondere für die Fälle, in denen – wie hier – aufgrund eines weitgehend fortgeschrittenen Verfalls eines Gebäudes dessen weiterer „Erhalt“ zeitnah umfangreiche Neu-, Umbau- und Instandsetzungsarbeiten erfordern würde.

Sollte aus denkmalschutzrechtlicher Sicht mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Schutzauftrag des Art. 34 Abs. 2 SVerf an den Staat ein öffentliches Bedürfnis bestehen, die unwirtschaftlichen und deswegen von dem privaten Eigentümer nicht zu verlangenden Investitionen zum Erhalt eines Baudenkmals zu tätigen, um dieses für die Allgemeinheit zu erhalten, so mag dadurch die Frage der rechtlichen Realisierbarkeit des Zugriffs nach Maßgabe der §§ 15 ff. SDschG, etwa einer Enteignung gegen Entschädigung (§ 16 SDschG), aufgeworfen sein. An der aus verfassungsrechtlichen Gründen ausscheidenden Pflicht des Eigentümers zum Erhalt aus seinen Mitteln unter diesen Voraussetzungen ändert das aber sicher nichts. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats, an der unter der Geltung der Neufassung des Saarländischen Denkmalschutzgesetzes (vgl. das Gesetz zur Neuordnung des saarländischen Denkmalrechts (Saarländisches Denkmalschutzgesetz – SDschG) vom 19.5.2004, Amtsblatt 2004, 1498 ff.) mit Blick auf Art. 14 GG uneingeschränkt festzuhalten ist, kann das Denkmalschutzrecht den privaten Eigentümer nicht zu einem „Mäzenatentum“ im Sinne dauerhafter nicht durch erzielbare Einnahmen gedeckter Aufwendung eigener finanzieller Mittel zur Sicherstellung der öffentlichen Denkmalschutzinteressen verpflichten. (vgl. etwa OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219) Das war auch nicht die Intention des Landesgesetzgebers bei der Neufassung des Denkmalschutzrechts im Jahre 2004, mit der das Wirtschaftlichkeitskriterium als Voraussetzung für das Bestehen einer Erhaltungspflicht des privaten Denkmaleigentümers erstmals ausdrücklich in § 7 Abs. 1 SDschG (anders § 9 Abs. 1 SDschG 1977) festgeschrieben wurde. In den Gesetzesmaterialen zu § 8 Abs. 5 SDschG (2004) ist vielmehr eindeutig klargestellt, dass der Denkmalschutz auch aus Sicht des Landesgesetzgebers „keinen absoluten Wert“ darstellt, sondern vielmehr im Rahmen der Abwägung in Konkurrenz zu anderen öffentlichen und auch privaten Belangen tritt. (vgl. Seite 33 der Landtagsdrucksache 12/1055 vom 28.1.2004 (Gesetzentwurf der Regierung des Saarlandes) zu § 8 Abs. 5 SDschG, wonach im Übrigen sogar erst beim Überwiegen denkmalschutzrechtlicher Belange andere Interessen zurücktreten sollen) Nicht jedes Denkmal – gleich in welchem Eigentum es steht – muss daher um seiner selbst willen und gar „um jeden Preis“ erhalten werden.

Dass es, wie der Beklagte meint, bereits einen Anspruch auf Genehmigung des Abrisses ausschließt, wenn sich der Eigentümer zuvor nicht – was auch immer das bedeuten mag – in „ausreichendem Maße“ bemüht hat, einen privaten, dem Anliegen des Denkmalschutzes „aufgeschlossener“ gegenüberstehenden „Investor“ zu finden, der bereit wäre, das Grundstück zu erwerben und das Gebäude unter Einsatz seines Vermögens zu erhalten, lässt sich dem Saarländischen Denkmalschutzgesetz nicht entnehmen. Dies erschiene schon aus verfassungsrechtlichen Gründen zumindest sehr zweifelhaft. Ein solcher „Suchauftrag“ mit anschließendem Veräußerungsgebot kann auch der vom Beklagten angeführten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1999 nicht entnommen werden. Eine Wirtschaftlichkeitsanalyse, die zum Ergebnis gelangt, dass von dem Gebäude kein vernünftiger Gebrauch gemacht werden kann, dürfte gleichzeitig zur wirtschaftlichen „Unverkäuflichkeit“ des Gebäudes in diesem Sinne führen. Ob sich darüber hinaus dann doch ein nicht nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten agierender Käufer („Liebhaber“) findet, ist eine andere Frage. Dies festzustellen, ist jedenfalls nicht Sache des Eigentümers.

Der Beklagte verkennt dabei auch, dass mit der Bejahung eines Genehmigungsanspruchs des aktuellen Eigentümers keine abschließende Entscheidung über das „Schicksal“ des Denkmals verbunden ist. Neben den erwähnten staatlichen Interventionsmöglichkeiten auf der Grundlage des § 16 SDschG zur Abwendung eines Verlusts denkmalschützwürdiger Anlagen begründet die Erteilung der Genehmigung nach § 8 Abs. 5 SDschG keine Pflicht zur Beseitigung. Selbst wenn – entsprechend den Behauptungen des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 20.11.2008 – ein an der Erhaltung des Denkmals interessierter und zur Vornahme der dazu erforderlichen objektiv unwirtschaftlichen Investitionen bereiter Privater vorhanden sein sollte, so würde sich allein aus dem Kauf des Anwesens auch für diesen keine Verpflichtung ergeben, ein solches Vorhaben später in die Tat umzusetzen und das Denkmal zu erhalten. Sollte er, etwa nach einem „Durchkalkulieren“ des notwendigen Ausmaßes des Einsatzes von Mitteln aus seinem Vermögen oder auch nur aufgrund geänderter Einstellung eine anderweitige Nutzung des Grundstücks unter Beseitigung des Baudenkmals vorziehen, so wäre er daran jedenfalls allein durch den Kauf der Immobilie nicht gehindert und auch er könnte seine geänderte Bewertung der beteiligten Interessen im Rahmen des § 8 Abs. 5 SDschG in gleicher Weise wie die Kläger zur Geltung bringen. Eine Verpflichtung seinerseits zum Erhalt trotz Unwirtschaftlichkeit ließe sich im Ergebnis nur im Rahmen des Kaufvertrages oder gesonderter Vereinbarungen mit der Denkmalschutzbehörde etwa gegen Zusage staatlicher Zuschüsse begründen. Sollten die dafür erforderlichen finanziellen Mittel nicht zur Verfügung stehen, so ließe sich der Umstand, dass der Staat entweder aufgrund einer Abwägung unter Berücksichtigung der Wertigkeit des konkret in Rede stehenden Baudenkmals nicht bereit oder aufgrund seiner Haushaltssituation nicht in der Lage ist, gegebenenfalls dem Schutzauftrag des Art. 34 Abs. 2 SVerf durch Erhalt der Anlage nachzukommen, vor dem Hintergrund der Bedeutung des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 GG, Art. 18 Abs. 1 SVerf) sicher nicht durch Ausweitung der privaten Opfergrenzen für den zum Abbruch entschlossenen Eigentümer bei der Anwendung und Auslegung der §§ 8 Abs. 5, 7 Abs. 1 SDschG kompensieren.

Sofern man vor diesem rechtlichen Hintergrund überhaupt einen Genehmigungsanspruch „jenseits“ der Vorgaben des § 7 Abs. 1 SDschG wegen unterlassener oder unzureichender Veräußerungsbemühungen der Kläger beziehungsweise ihrer Rechtsvorgänger in Betracht ziehen wollte, bliebe im vorliegenden Fall jedenfalls festzuhalten, dass entsprechende Bemühungen schon durch die Gerichtsakten des erstinstanzlichen Verfahrens eindeutig belegt werden, weswegen das Verwaltungsgericht seine Entscheidung in dem Rechtsstreit auch zeitweilig zurückgestellt hatte. Weshalb eine Veräußerung damals nicht zustande gekommen ist, kann dabei keine entscheidende Bedeutung erlangen. Bemerkenswert erscheint in dem Zusammenhang übrigens, dass nach dem Inhalt des Sitzungsprotokolls des Verwaltungsgerichts vom 11.7.2007 der Beklagte das Angebot der Kläger, dem Land „oder der öffentlichen Hand“ das Grundstück zu schenken, aus wirtschaftlichen Gründen abgelehnt hat. Schließlich ist nicht ersichtlich, weshalb der Beklagte selbst während des Jahre währenden Verfahrens gehindert gewesen sein sollte, das öffentliche Erhaltungsinteresse durch eigene Suche nach einem erhaltungswilligen „Liebhaber“ zu fördern. Von derartigen Unwägbarkeiten kann der gesetzlich normierte Genehmigungsanspruch eines nicht erhaltungswilligen Eigentümers aber nicht abhängen. Erheblichen rechtlichen Bedenken unterläge es darüber hinaus, im Falle des Vorhandenseins eines Interessenten einen Kontrahierungszwang als solchen, und wenn ja zu welchen finanziellen Bedingungen („Liebhaberpreisen“), allein aus dem Denkmalschutzrecht heraus zu konstruieren. Dies erscheint besonders problematisch in Fällen, in denen sich auf dem Grundstück noch andere, wirtschaftlich nutzbare Gebäude, hier die Druckerei, befinden. Nach der Verwaltungsakte stand das Anwesen im Übrigen seit Jahrzehnten zum Verkauf. Zum Beispiel war auch das Land, vertreten durch die Oberfinanzdirektion A-Stadt – nach der Lage im sog. „Regierungsviertel“ nachvollziehbar – schon 1986 an einem Kauf des Grundstücks interessiert, hat indes davon Abstand genommen, nachdem es auf die Denkmaleigenschaft des Hauses hingewiesen worden war.

Nach einem unbedingten Eigentumserwerb durch einen Käufer und dessen verbindlicher Erklärung, das Gebäude „koste es, was es wolle“ oder im Gegenzug für eine „belastbare“ Zusage staatlicher Unterstützung erhalten zu wollen, ließe sich nach allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Grundsätzen unter Umständen zur Vermeidung überflüssigen Verwaltungsaufwands ein Sachbescheidungsinteresse des früheren Eigentümers für die Entscheidung über seinen Genehmigungsantrag nach § 8 Abs. 1 SDschG mit entsprechenden prozessualen Konsequenzen für das Verpflichtungsbegehren verneinen. (vgl. dazu etwa Bitz/Schwarz/Seiler-Dürr/Dürr, Baurecht Saarland, 2. Auflage 2005, Kp. VII Rn 7) Vom Vorliegen dieser Voraussetzungen kann im hier maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Senats nach den Erklärungen der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung am 20.11.2008 jedenfalls keine Rede sein.

Nach den damit hier allein maßgeblichen Kriterien des § 7 Abs. 1 SDschG erweisen sich die auf die Beseitigung des Gebäudes gerichteten privaten Interessen der Kläger als vorrangig, so dass ihnen der geltend gemachte Genehmigungsanspruch zusteht. Die vor einer künftigen Nutzung des Gebäudes erforderliche Instandsetzung ist ihnen objektiv, das heißt objektbezogen unabhängig von ihren subjektiven Einkommens- und Vermögensverhältnissen, wirtschaftlich nicht zumutbar.

Der von dem Beklagten wohl in Anlehnung an Aussagen des von der Denkmalschutzbehörde beauftragten Gutachters K. (1998) angestellte Vergleich zwischen den Kosten eines Neubaus und denen einer Sanierung ist zur Ermittlung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Instandsetzung nicht geeignet. Zum einen lässt sich aufgrund dieser fiktiv-relativen Betrachtungsweise nicht die Frage beantworten, welche Belastung auf den Eigentümer im Fall der Ablehnung des Antrags auf Genehmigung der Beseitigung zukommt und ob er auf Dauer aus seinem Vermögen für den Erhalt des Denkmals zuschießen muss. Außerdem widerspräche es auch dem Leitbild des Denkmalschutzes, die Zumutbarkeit der Erhaltung und damit die Erhaltungswürdigkeit eines beschädigten Denkmals davon abhängig zu machen, ob ein denkmalschutzrechtlich irrelevanter Neubau für den Eigentümer billiger oder rentabler wäre. (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141)

Eine die Erhaltungspflicht ausschließende wirtschaftliche Unzumutbarkeit liegt daher dann vor, wenn bei einer Gegenüberstellung die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch erzielbare Erträge oder den Gebrauchswert des Baudenkmals aufgewogen werden können (Satz 2). Dabei ist ein Vergleich der prognostizierbaren Erträge mit den finanziellen Belastungen mit Blick auf eine dauerhafte Erhaltung des Kulturdenkmals anzustellen. (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; OVG Koblenz, Urteil vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210) Da es sich hierbei letztlich um eine prognostische Beurteilung handelt, geht der Gesetzgeber davon aus, dass die vom Eigentümer geltend gemachte Unwirtschaftlichkeit glaubhaft zu machen ist (§ 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG).

Das ist hier geschehen. Die Unwirtschaftlichkeit nach dem genannten Maßstab ergibt sich, wie das Verwaltungsgericht im Ergebnis zu Recht entschieden hat, bereits aus der von den Klägern entsprechend der Aufforderung des Beklagten im Ablehnungsbescheid vom 3.2.2005 vorgelegten, auf einzelne Gewerke bezogenen Ermittlung der Instandsetzungskosten nach DIN 276 des Dipl.-Ing. Knut Schm., der zu einem Sanierungsaufwand von über 500.000,- EUR gelangt und dem mögliche Einnahmen aus einer Vermietung der drei Etagen des Objekts gegenüberstellt. Sie steht nach der Ortsbesichtigung durch den Senat und den an deren Ergebnis anknüpfenden übereinstimmenden Bekundungen des Sachverständigen und der Beteiligten im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 20.11.2008 nicht mehr ernsthaft in Zweifel. Die Vertreter des Beklagten haben eingeräumt, dass aufgrund des inzwischen völlig desolaten Zustands der Anlage eine objektive Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hinsichtlich einer Instandsetzung des Gebäudes aufgrund des vor Ort festgestellten sehr schlechten baulichen Zustandes inzwischen für jeden Eigentümer insbesondere unabhängig von den notwendig individuell einkommensabhängig zu betrachtenden Möglichkeiten einer Steuerersparnis (vgl. OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026, VGH Mannheim, Beschluss vom 25.3.2003 – 1 S 190/03 –, NJW 2003, 2550, Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff.) zwingend zur Feststellung der Unwirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen an der Anlage führen müsse. Das ist ohne weiteres nachzuvollziehen, wobei vor dem Hintergrund eine ins Einzelne gehende Berechnung vorliegend entbehrlich ist.

Aus den erwähnten verfassungsrechtlichen Anforderungen, wonach sich das Denkmal auch mit Blick auf den Finanzierungsaufwand für eine Instandsetzung durch bei einer auf den Denkmalschutz Rücksicht nehmenden Nutzung zu erzielenden Einkünften „selbst tragen“ muss, (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141, VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026. Zu weit gehend dagegen Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff., der davon ausgeht, dass die Bejahung der Wirtschaftlichkeit voraussetze, der Eigentümer einen bestimmten Grundertrag, etwa eine um 10 % geminderte orts- und objektsübliche Rendite erzielt) weil von einem Privaten nicht verlangt werden kann, zur Förderung öffentlicher Interessen der Allgemeinheit auf sein Vermögen zurückzugreifen, (vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219; VGH Mannheim, Beschluss vom 25.3.2003 – 1 S 190/03 –, NJW 2003, 2550, und Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff..; Moench, Denkmalschutz und Eigentumsbeschränkung, BauR 1993, 420, 425 m.w.N.) lässt sich entgegen der Auffassung des Beklagten auch kein Eigenkapitalanteil von 15 % der ermittelten Investitionssumme in Abzug bringen. Entgegen der Ansicht des Beklagten sind ferner bei der Ermittlung der auf den abrisswilligen Eigentümer zukommenden Belastungen nicht nur „denkmalbedingte Mehrkosten“, sondern die notwendigen Kosten für eine Sanierung des Bauwerks insgesamt in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Allein eine Gegenüberstellung „denkmalbedingter Mehrkosten“ mit den etwaigen Erträgen, wäre nicht ansatzweise geeignet, eine Aussage über die Wirtschaftlichkeit des Objekts auf Dauer zu treffen. Diese kann nur aufgrund einer Gesamtbetrachtung der mit einem Objekt und seiner Instandsetzung verbundenen Aufwendungen und den Erträgen, bei denen ebenfalls nicht zwischen denkmalbedingten, etwa Steuervorteilen und Zuschüssen, und sonstigen Erträgen wie den Mieteinnahmen unterschieden wird, getroffen werden. Auf der Kostensseite ist daher der Finanzierungsaufwand für die Instandsetzung des Gebäudes insgesamt anzusetzen. Eine Differenzierung der vom Beklagten geforderten Art, die dieser bei der steuerlichen Behandlung der Sanierung im Übrigen selbst nicht vornimmt, scheint auch gar nicht möglich. Das sich weitgehend im „Originalzustand“ befindende Gebäude bedarf beispielsweise nach allen Gutachten und dem Ergebnis der Ortsbesichtigung zur Herstellung seiner Nutzbarkeit der kompletten neuzeitlichen Ergänzung im haustechnischen Bereich.

Aus Sicht des Senats erfasst die Kostenermittlung des Dipl.-Ing. Schm. den realistischerweise zu erwartenden Sanierungsaufwand ohnehin sehr unzureichend. Der von den Klägern gegebenenfalls zu tragende Finanzierungsaufwand beschränkt sich nicht nur auf die so genannten Herstellungskosten als reine Baukosten, sondern umfasst zusätzlich die in der Aufstellung nicht berücksichtigten Baunebenkosten sowie ebenfalls bisher nicht gesondert aufgeführte denkmalpflegerische Mehraufwendungen. Selbst wenn man hinsichtlich der Herstellungskosten nur den auf der Grundlage von DIN 276 ermittelten Betrag von rund 501.000,- EUR zugrunde legt, sind insofern je nach den Umständen des konkreten Projekts zwischen 18% und 25% Baunebenkosten zusätzlich in Ansatz zu bringen. (Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel, Baukosten 2008: Altbau, 19. Auflage, S. 36) Die Baunebenkosten sind in der DIN 276 unter der Kostengruppe 700 behandelt und schließen unter anderem die typischen Bauherrenaufgaben, die Vorbereitung der Objektplanung, vor allem aber Architekten und Ingenieurleistungen ein. Ausgehend von einem mittleren Ansatz von 21% Baunebenkosten würde sich die zu finanzierende Summe bereits auf 606.210,- EUR erhöhen. Hinzu kommen die denkmalpflegerischen Sonderaufwendungen. Allein die denkmalpflegerischen Auflagen, die in der im Jahre 2000 erteilten Baugenehmigung enthalten waren, (vgl. dazu Ziffer 1. in den Beiblättern zum Bauschein vom 2.5.2000 – 99001528 –) machen deutlich, dass auch hierfür ein nicht unerheblicher zusätzlicher Kostenfaktor anzusetzen wäre. Dort wurden unter anderem konkrete Anforderungen an die Ausführung des Daches und seiner Eindeckung, an Größe und Gestaltung von Dachgauben und Fenstern einschließlich der Klappläden sowie für eine Restaurierung der schon vom bloßen Augenschein her insbesondere im Sockelbereich stark in Mitleidenschaft gezogenen Sandsteinfassade sowie für eine Aufarbeitung der Türen und Böden im Innern des Gebäudes gestellt. Hinzu kommt, dass etwa zur Sanierung des Sandsteinmauerwerks und der Verzierungen insbesondere an der Fassade nicht nur besondere und daher teure Baumaterialien verwandt, sondern dass auch Handwerksbetriebe mit Spezialkenntnissen eingesetzt werden müssten, was darüber hinaus mit Blick auf den überdurchschnittlichen zeitlichen Aufwand die entsprechenden Kosten voraussichtlich deutlich erhöhen würde. In der Fachliteratur wird in dem Zusammenhang teilweise ein pauschaler Ansatz für diese Mehraufwendungen in Höhe von 5 % - 10 % der Bauwerkskosten als angemessen erachtet. (Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel, Baukosten 2008: Altbau, 19. Auflage, S. 27)

All diese Kosten sind zudem in ihrer wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit gegenwärtig ohnehin nur bedingt „kalkulierbar“. Nach den Ausführungen des Gutachters Dipl.Ing. A. sind zur Herstellung der nicht vorhandenen Standsicherheit des Gebäudes weitere Maßnahmen, etwa der Einbau von Ringankern im Bereich jeder Deckenlage im Gebäudeinnern geboten, wofür der Gutachter Kosten von jeweils 5.000,- EUR bis 10.000,- EUR genannt hat. (vgl. die Niederschrift über den Termin vor Ort am 18.11.2008, dort Seite 6) Bereits in seinem schriftlichen Gutachten vom 26.4.2007 (Seite 5) hatte der Gutachter zudem ausgeführt, dass vor einer Sanierung des Gebäudes eine „Baugrunduntersuchung mit Überprüfung und gegebenenfalls Ertüchtigung der vorhandenen Gründung“ durchgeführt werden müsse. Nach seinen Erfahrungen sei der bekannt schlechte Baugrund in der gesamten Umgebung des Grundstücks für ungleichmäßige Setzungen der Gebäude und in deren Gefolge für die an dem Haus der Kläger augenscheinlich zu Tage getretenen Rissbildungen in Decken und Wänden mitverantwortlich. Der bei dem Termin am 18.11.2008 vor Ort anwesende Sachbearbeiter der Unteren Bauaufsichtsbehörde hat auf seine Erfahrungen in dem örtlichen Umfeld hingewiesen, wonach hier sehr schlechte Baugrundverhältnisse herrschten, da es sich dabei teilweise um in vergangenen Jahrhunderten von der Saar „angeschwemmtes Material“ handele. Je nach dem Ergebnis der für sich genommen schon mehrere tausend Euro kostenden Untersuchungen würden sich daher aller Voraussicht nach weitere Sicherungsmaßnahmen am Fundament des Gebäudes als notwendig erweisen, etwa Baugrundinjizierungen mit Zementvermischungen oder ein Einbringen von Bohrpfählen, was notwendigerweise gegenwärtig nur geschätzt weitere Kosten in Höhe von 20.000,- EUR verursachen würde, (vgl. die Niederschrift über den Termin vor Ort am 18.11.2008, dort Seite 6) wobei der Gutachter nach dem Eindruck des Senats dabei sicher nicht zu übertrieben hohen, sondern eher zu vorsichtigen Schätzungen neigte. Diese weit reichenden Eingriffe im Fundamentbereich des ohnehin akut einsturzgefährdeten Bauwerks würden ferner zusätzliche Sicherungen während dieser Maßnahmen erfordern. Angesichts des so nur in Umrissen im Raum stehenden ganz erheblichen, sich jedenfalls deutlich über der Baukostenschätzung des Dipl.Ing. Schm. bewegenden Gesamtfinanzierungsaufwands spielt es letztlich keine Rolle, dass bei dieser Schätzung sowohl hinsichtlich der Innentreppen als auch bezüglich eines Teils der Türen die Kosten für eine Neuherstellung anstatt des Aufwands für eine Restaurierung angesetzt wurden. Die Kosten für eine fachgerechte Aufarbeitung der vorhandenen Türen und der Treppen dürften - wenn überhaupt – ohnedies nicht erheblich unter den Kosten für eine Neubeschaffung liegen. Inwieweit die mehrere Geschosse erschließende Holzinnentreppe – was bereits im Gutachten K. (1998) anklingt – einer feuerpolizeilichen Nachrüstung bedarf und zugänglich ist, soll hier nicht vertieft werden.

Weil das vor dem Hintergrund – ungeachtet möglicherweise von den Klägern zu erzielender steuerlicher Vorteile – zwingend negative Ergebnis einer objektiven Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bezogen auf den aktuellen Zustand der Anlage von dem Beklagten inzwischen nicht mehr bestritten wird, bedarf es vorliegend keiner detaillierten Gegenüberstellung der bei einer Nutzung des sanierten Gebäudes zu erzielenden Erträge, die sich nach den Berechnungen des Dipl.-Ing. Schm. bei einer dauerhaften Vermietung aller drei Geschosse und erzielbaren Quadratmeterpreisen von 6,- EUR/qm in Erd- und Obergeschoss beziehungsweise von 5,- EUR/qm im Dachgeschoss – allerdings vor Steuern – auf monatlich 1.318,11 EUR (pro Jahr: 15.817,32 EUR) belaufen würden. Die Einnahmen aus der Vermietung der Druckerei auf dem Grundstück, die in einem selbständigen Gebäude betrieben wird, kann dabei entgegen der Auffassung des Beklagten nicht zusätzlich in Ansatz gebracht werden. Das Gebäude „trägt sich“ im eingangs genannten Sinne unstreitig nicht. Auf der Ertragsseite müssten zudem die erforderlichen Bewirtschaftungskosten wie Abschreibungen für Substanzverlust beziehungsweise Rückstellungen, Verwaltungskosten, laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten, letztere soweit sie nicht auf die Mieter umgelegt werden können, abgezogen werden. (vgl. auch hierzu Haaß, NVwZ 2002, 1054, 1058) Hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibungen bietet sich in Anlehnung an die Rechtsprechung des OVG Koblenz (OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026) die Berechnung aufgrund eines Pauschalsatzes zwischen 15 % und 20 % der erzielbaren Mieteinnahmen an. (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026, in dem 20 % zu Gunsten des dortigen Bekl. zugrunde gelegt wurden, obwohl auch dieser Wert mit Blick auf die Stellungnahme eines Sachverständigen als äußerst niedrig bezeichnet wurde.)

Entgegen der Auffassung des Beklagten lässt sich eine Zumutbarkeit vorliegend auch nicht mit Blick auf eventuelle staatliche Zuwendungen und Zuschüsse annehmen. Zwar stellt die staatliche Subventionierung von Baumaßnahmen an Denkmälern grundsätzlich eine Möglichkeit dar, den Finanzierungsaufwand des Eigentümers zu reduzieren. Dies kann allerdings bei einer Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme nur dann in Ansatz gebracht werden, wenn eine staatliche Förderung verbindlich und konkret zugesagt ist. (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220 ; Haaß, NVwZ 2002, 1054, 1059 ; a.A. allerdings für den Fall der zurechenbar unterbliebenen Antragstellung: OVG Koblenz, Urteil vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210,) Bereits daran fehlt es hier. Nach dem zuvor Gesagten wäre zudem von der Höhe her eine beträchtliche Bezuschussung zur Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit der Sanierung von Nöten. Der Beklagte kann sich insoweit auch nicht auf ein Antragserfordernis zurückziehen. Nach Ziffer 1. der Denkmalförderrichtlinie vom 13.5.2008 (3. Verwaltungsvorschrift zur Änderung der Richtlinie für die Gewährung von Zuwendungen des Landes aus Mitteln der Denkmalpflege zur Erhaltung und Instandsetzung von Kulturdenkmälern (Denkmalförderrichtlinie -DFRL-) vom 15. April 2002 (GMBl. Saar 2002, 279), vom 13.5.2008, Amtsblatt 2008, 1007) besteht kein Anspruch des Antragstellers auf Gewährung einer Zuwendung. Vielmehr entscheidet der Beklagte als Bewilligungsbehörde im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel aufgrund seines pflichtgemäßen Ermessens. Einen bezifferbaren Zuschuss hat der Beklagte auch im Verlaufe der nun schon Jahre währenden Auseinandersetzungen um eine Instandsetzung des Gebäudes nie – insbesondere auch nicht nach Ergehen der erstinstanzlichen Entscheidung – in Aussicht gestellt.

Ist vor dem Hintergrund von einem Anspruch der Kläger auf Erteilung einer Genehmigung zum Abriss des Gebäudes auszugehen, so ergibt sich entgegen der Auffassung des Beklagten nichts anderes aus § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG. Danach sind Belastungen des Eigentümers durch erhöhte Erhaltungskosten, die dadurch verursacht worden sind, dass Erhaltungsmaßnahmen unter Missachtung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen unterlassen wurden, unbeachtlich, wenn der Verpflichtete von der Erhaltungspflicht Kenntnis hatte oder haben konnte. Entgegen der Auffassung des Beklagten kommt es in dem Zusammenhang schon vom klaren, an die „Erhaltungspflicht“ anknüpfenden Wortlaut der Bestimmung her nicht darauf an, inwieweit der Eigentümer in der Vergangenheit bauordnungsrechtlichen Verpflichtungen zur Gebäudeunterhaltung, etwa nach der baupolizeilichen Generalklausel (heute § 3 Abs. 1 LBO 2004) unzureichend nachgekommen ist. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften, auch etwa hinsichtlich der Standsicherheit (aktuell § 13 LBO 2004), dienen der Gefahrenabwehr, gebieten insoweit keinen „Erhalt“ des Gebäudes und hindern daher den Eigentümer im Grundsatz nicht, aus welchen Erwägungen heraus auch immer ein in seinem Eigentum befindliches Gebäude zu beseitigen.

Nach dem zuvor Gesagten und mit Blick auf den Umstand, dass das hier streitige Gebäude offensichtlich über viele Jahre, wenn nicht Jahrzehnte hinweg keinerlei Pflege erfahren hat und sich deswegen in einem Zustand ständig fortschreitenden Verfalls befindet, ist aus heutiger Sicht nicht mehr mit Gewissheit aufklärbar, in welchem konkreten Zustand sich das Haus zu dem danach maßgeblichen Zeitpunkt der Kenntnis oder des Kennenmüssens von einer denkmalschutzrechtlichen Pflicht zur Erhaltung befunden hat und ob damals noch eine Instandsetzung nach den zuvor geschilderten Grundsätzen wirtschaftlich zu bewerkstelligen gewesen wäre.

Als Zeitpunkt wurde vom Verwaltungsgericht mangels sonstiger Anhaltspunkte der Februar 1986 angenommen. Das erscheint jedenfalls nach Aktenlage nicht unzweifelhaft, da das dieser Annahme zugrunde liegende Antwortschreiben des Landeskonservatoramts, in dem auf die Denkmaleigenschaft hingewiesen wurde, an die damals an einem Kauf durch das Land interessierte Oberfinanzdirektion adressiert war, die sich im Sommer 1985 danach erkundigt hatte, (vgl. Bl. 3 der Verwaltungsunterlagen des Beklagten) und den Akten nicht entnommen werden kann, ob es sich hierbei um eine „interne“ Vorabanfrage handelte oder inwieweit die Rechtsvorgänger der Kläger damals in diesen Informationsfluss eingebunden waren. Für die vorliegende Entscheidung ist allerdings letztlich nicht entscheidend, ob auf das Jahr 1986 oder auf den Zeitpunkt der Veröffentlichung der Denkmalliste im Jahre 1989 abzustellen ist. (vgl. Bekanntmachung des Staatlichen Konservatoramts vom 20.9.1989, Amtsblatt 1989, 1594, 1603) Erkenntnisse zum Zustand des Gebäudes zur damaligen Zeit, die eine sichere Entscheidung oder auch nur eine zielführende weitere Sachaufklärung hinsichtlich der Kosten, die durch einen Investitionsrückstau seit dieser Zeit entstanden sind, zuließen, bestehen nicht. Den einzigen Anhaltspunkt für den Bauzustand 1986 stellt das besagte Schreiben dar. Danach war das Gebäude – wohlgemerkt nach Einschätzung der Denkmalschutzbehörde – bereits zum damaligen Zeitpunkt in einem „ziemlich verwahrlosten Zustand mit Schäden noch aus der Kriegszeit an der Fassade“ und „sonst noch unverändert gegenüber dem Zustand aus der Erbauungszeit“. Welche (zusätzlichen) Schäden, die nicht bereits 1986 vorhanden waren, durch das Unterlassen (weiterer) Unterhaltungsmaßnahmen seitens der Rechtsvorgänger der Kläger entstanden sind, ist mangels weiterer konkreter Anhaltspunkte für den damaligen Erhaltungszustand schon aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr ermittelbar. Die nach Aktenlage erste gutachterliche Feststellung zum Zustand des Gebäudes, auf die sich der Beklagte in seinem Vortrag bezieht, datiert aus dem Jahr 1998. Sie ist allerdings ebenfalls nicht geeignet, sichere Erkenntnisse über den damaligen Zustand zu geben. Der Gutachter K. hat im Auftrag der Denkmalschutzbehörde – bei dem angebotenen Honorar von 500,- DM verständlich – allenfalls eine oberflächliche Sichtkontrolle nach den Kriterien eines „ersten Anscheins“ vorgenommen. Das kommt in seiner Stellungnahme vom 30.3.1998 deutlich zum Ausdruck. So heißt es darin etwa, das Gebäude mache „den Anschein, als seien keinerlei Pflege- und Unterhaltungsarbeiten seit der Errichtung durchgeführt worden“, und dieses „scheine standfest“. Auf dieser Grundlage kann der abschließenden Aussage des Gutachters, das Gebäude „scheine sanierungsfähig“ keine belastbare Information über den bereits damals erreichten Grad des Verfalls entnommen werden, was auch die Schätzung des notwendigen Aufwands von 850.000,- DM bis 885.000,- DM relativiert. Dazu ist allerdings festzustellen, dass es sich dabei nach der ausdrücklichen Hervorhebung des Gutachters um „reine Baukosten (ohne Baunebenkosten)“ handelte, so dass im Ergebnis festgehalten werden kann, dass schon damals ein erheblicher Aufwand notwendig gewesen wäre, der betragsmäßig nicht weit von den Berechnungen des Gutachters Dipl.Ing. Knut Schm. im Jahre 2005 entfernt liegt.

Der Beklagte selbst hat in dem Berufungsverfahren in anderem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die Rechtsvorgänger der Kläger im Rahmen eines zuvor bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde gestellten Antrags auf Genehmigung des Abrisses darauf hingewiesen hätten, dass die heutigen Schäden an dem Gebäude bereits im Jahre 1998 „latent vorhanden“ gewesen seien, dieser Darstellung insoweit aber nicht widersprochen. Gleiches gilt für das ebenfalls im Berufungsvorbringen – wenngleich auch mit anderer Zielrichtung – vom Beklagten aufgenommene Argument, die Kläger machten ein Standsicherheitsproblem schon für den Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens K. (1998) geltend. Auch diese Umstände verdeutlichen, dass gesicherte Erkenntnisse zum konkreten Ausmaß des sicher schon damals gravierenden Schadensbildes aus heutiger Sicht nicht mehr zu erlangen sind. Bestimmte Probleme, wie beispielsweise der nur eingeschränkt taugliche Baugrund dürften schon seit langem virulent gewesen sein. Es ist durchaus nahe liegend, jedenfalls nicht zu widerlegen, dass bereits 1986/89 aufgrund auch davor jahrzehntelang unterlassener Pflege des Gebäudes Schädigungen eingetreten beziehungsweise angelegt waren, die eine wirtschaftlich zumutbare Instandsetzung bereits damals nicht mehr ermöglichten.

Die Unerweislichkeit der Tatsache, in welcher Höhe durch unterlassene Investitionen ab dem genannten Zeitpunkt zusätzliche Schäden und damit – für den Sanierungsfall – Kosten entstanden sind, führt nicht dazu, dass die gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG den Klägern obliegende Glaubhaftmachung der Unzumutbarkeit als nicht geführt angesehen werden müsste. Die Kläger haben als Eigentümer nach der Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der von ihnen zu erbringenden Maßnahmen bezogen auf den derzeitigen Zustand des Gebäudes glaubhaft gemacht. Demgegenüber trifft die Darlegungs- und Beweislast für alle Tatsachen, die die Sanierungskosten reduzieren, den Beklagten, so dass deren Unerweislichkeit vorliegend dazu führt, dass die kompletten Sanierungskosten in Ansatz zu bringen sind. Die unerweisliche Tatsache der seinerzeit noch gegebenen Wirtschaftlichkeit einer Sanierung ist – einschließlich der sich insoweit stellenden Frage der Kausalität – nach den Regeln der materiellen Beweislast vom Beklagten zu belegen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts beantwortet sich die Frage, wer die materielle Beweislast trägt, nach dem anzuwendenden materiellen Recht. Die Unerweislichkeit der Tatsachen, aus denen ein Beteiligter in dem Rechtsstreit für ihn günstige Rechtsfolgen herleitet, geht daher zu seinen Lasten, soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist.Etwas anderes hätte vorliegend mit Blick auf die Verteilung der Verantwortlichkeiten nur zu gelten, wenn eine vorwerfbare Zurechnung unterbliebener Unterhaltung quasi von Anfang möglich wäre, was indes mit Blick auf die nach der Vorschrift gebotene zeitliche Differenzierung nicht in Betracht kommt, oder wenn ausgeschlossen werden könnte, dass im maßgeblichen Zeitpunkt noch sicher von einer wirtschaftlich zumutbaren Sanierungsmöglichkeit ausgegangen werden konnte, wobei sich dann die Frage einer „Beweislastverteilung“ nicht stellen würde. Beides ist nach dem zuvor Gesagten nicht der Fall.

Der Senat hat in diesem Zusammenhang abschließend erwogen, ob das offensichtlich langjährige Nichteingreifen der Denkmalschutzbehörde trotz des Wissens um den fortschreitenden Verfall des Hauses es rechtfertigt, eine Vorwerfbarkeit gegenüber den Klägern nach Maßgabe des § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG generell zu verneinen beziehungsweise ob das die Befugnis des Beklagten, sich auf diese Bestimmung zu berufen, ausschließt. Nach § 3 Abs. 2 SDschG hat der Beklagte die Maßnahmen zu treffen, die ihm nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlich scheinen, um Kulturdenkmäler zu schützen, zu erhalten und um Gefahren von ihnen abzuwenden (Satz 1); darüber hinaus hat ihm der Landesgesetzgeber ausdrücklich die Befugnis zur Anordnung der Instandsetzung bei widerrechtlicher Beeinträchtigung eingeräumt (Satz 2). Entsprechende Pflichten und Befugnisse der Unteren Denkmalschutzbehörden ergaben sich davor aus § 9 Abs. 1 Satz 2 SDschG 1977. Dabei haben die Denkmalschutzbehörden eine eigenständige Bewertung des Sachverhalts vorzunehmen und selbst die Auswahl derjenigen Maßnahmen zu treffen, die erforderlich, geeignet und angemessen sind, ein Denkmal unter Würdigung des Eigentumsrechts des Eigentümers zu sichern. Geht es um die Sicherung der Denkmalsubstanz vor Zerstörung und Verfall, hat die Behörde den Umfang der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen und ihre Umsetzung vom Eigentümer zu fordern. (OVG Münster, Beschluss vom 24.4.2008 -10 B 360/08-, BauR 2008, 1873) Den Denkmalschutzbehörden war hier seit Jahrzehnten der „verwahrloste“ und im Sinne des Denkmalschutzes „Gefahr stiftende“ Zustand der Anlage bekannt, ohne dass auch nur ansatzweise zu erkennen wäre, dass Maßnahmen zur Abhilfe getroffen worden wären. Durch die zeitnahe Heranziehung der Rechtsvorgänger der Kläger wäre es nicht nur möglich gewesen, den Verfall des Denkmals zu verhindern. Die vom Verwaltungsgerichts wegen eines Anhörungsfehlers aufgehobene Verfügung des Beklagten vom 29.4.2005, mit der die Rechtsvorgänger der Kläger aufgefordert wurden, „die notwendige Sicherung des Gebäudes vorzunehmen“ betraf, wie insbesondere die Begründung der beigefügten Sofortvollzugsanordnung deutlich macht, nicht den Schutz des Denkmals, sondern vor allem die Abwehr von dem Gebäude ausgehender Gefahren für die Allgemeinheit. Einer abschließenden Entscheidung bedurfte das nach dem zuvor Gesagten hier indes nicht. Eine exakte zeitlich einzuordnende Zustandserfassung bezüglich des Ausmaßes der Schädigung der Bausubstanz und der bei Nichtbehebung zu deren Verschlechterung führender Mängel hätte jedenfalls zumindest genauere Erkenntnisse hinsichtlich des zeitlichen Fortschritts der Verwahrlosung der Anlage möglich gemacht.

Insgesamt ist in der Abwägung daher von einer Vorrangigkeit der im Übrigen durch die erwähnten polizeilichen Aspekte, die mit einer entsprechenden Verantwortlichkeit verknüpft sind, zusätzlich verstärkten privaten Belange gegenüber dem denkmalschutzrechtlichen Interesse an der Erhaltung des Gebäudes auszugehen. Daher war das Rechtsmittel des Beklagten zurückzuweisen und die Entscheidung des Verwaltungsgerichts zu bestätigen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht erfüllt.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 40.000,- EUR festgesetzt (§§ 63 Abs. 2 Satz 1, 47 Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG).

Dieser Beschluss ist nicht anfechtbar.

Gründe

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere fristgemäß in einer den Anforderungen des § 124a Abs. 3 Satz 4 VwGO genügenden Weise begründet worden (§ 124a Abs. 6 VwGO), bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat der Verpflichtungsklage zu Recht entsprochen. Die Kläger haben einen Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 SDschG).

Die Voraussetzungen für die denkmalschutzrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit des geplanten Gebäudeabbruchs sind erfüllt. Nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 SDschG bedarf die Beseitigung von Baudenkmälern der Genehmigung. Bei dem streitgegenständlichen Gebäude auf dem Anwesen T. Straße 27 (Parzelle Nr. 97/9) handelt es sich um ein Baudenkmal im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 Satz 1 SDschG. Baudenkmäler sind bauliche Anlagen aus zurückliegenden und abgeschlossenen Epochen, an deren Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Dass das hier zur Rede stehende, als Einzeldenkmal („Wohnhaus, erbaut 1872“) in der Denkmalliste Saarland (vgl. das „Öffentliche Verzeichnis der Denkmäler im Saarland“ vom 14.12.2004, Amtsblatt 2004, 2441, 2564, so bereits die Vorläuferfassung der Liste vom 20.9.1989, Amtsblatt 1989, 1594, 1603) eingetragene Gebäude, das nach dem unwidersprochenen Vorbringen des Beklagten eines der wenigen im Wesentlichen noch im Originalzustand befindlichen Exemplare klassizistischer Architektur aus dem 19. Jahrhundert in A-Stadt ist, diese Voraussetzungen vor dem Verfall erfüllte, steht zwischen den Beteiligten nicht im Streit.

Entgegen der Auffassung der Kläger hat das Gebäude seine Denkmaleigenschaft nicht aufgrund seines zwischenzeitlich äußerst miserablen Erhaltungszustands verloren. Auch ein schlecht erhaltenes Denkmal ist grundsätzlich schützenswert. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn das Denkmal nicht mehr unter Wahrung seiner Identität erhalten werden kann, wenn also lediglich noch die Rekonstruktion eines (früheren) Denkmals als „Nachbau“ im Raume steht (Martin in Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, S. 633) oder wenn feststeht, dass das Denkmal in naher Zukunft unabwendbar untergehen wird. (vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219, OVG Schleswig, Urteil vom 6.7.2007 – 1 LB 5/06 –, NordÖR 2008, 270, VGH Kassel, Urteil vom 29.3.2001 – 4 UE 2331/93 –, BauR 2002, 705, VGH Mannheim, Urteil vom 10.5.1988 – 1 S 524/87 –, NVwZ-RR 1989, 238) Dass das Gebäude in diesem Sinne bereits denkmalschutzrechtlich „unrettbar“ verloren ist, kann noch nicht angenommen werden. Zwar ist nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung, insbesondere den Einlassungen des vor Ort anwesenden Sachverständigen A. und des teilnehmenden Mitarbeiters der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde, davon auszugehen, dass Teile des aufgrund mangelnder Statik des Baukörpers insgesamt akut einsturzbedrohten und verwahrlosten Gebäudes unrettbar verloren sind und im Falle einer Sanierung nur noch rekonstruiert werden könnten. Hinzu kommt, dass vor den dringend notwendigen Sicherungs- und Renovierungsmaßnahmen bisher wohl aus Kostengründen nicht in Angriff genommene Untersuchungen des Baugrundes erfolgen müssten, die eventuell dann eine aufwändige Ertüchtigung einer bisher unzureichenden Gründung erforderlich machen könnten. Zur Beantwortung der Frage, ob bei einer Instandhaltungs- oder Umbaumaßnahme die „Identität“ eines Gebäudes erhalten werden kann, ist jedoch anders als in der an technisch-konstruktive Gesichtpunkte anknüpfenden, unter Bestandsschutzgesichtspunkten entwickelten baurechtlichen Betrachtungsweise (Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, Kommentar, 7. Aufl. § 99 Rn. 30, BVerwG, Urteil vom 18.10.1974 – IV C 77.73 –, NJW 1975, 460 = BRS 28 Nr. 27, OVG des Saarlandes, Urteil vom 12.11.1991 – 2 R 590/88 – m.w.N.) eine wertende Gesamtbeurteilung mit Blick auf die speziell denkmalschutzrechtlichen Erhaltungsziele (§ 2 SDschG) vorzunehmen, zumal Baudenkmäler regelmäßig unter anderen Rahmenbedingungen, was etwa die verwandten Baumaterialien, die konstruktiven Eigenschaften oder die Bautechnik angeht, entstanden sind als zeitgenössische Gebäude. Dies rechtfertigt vorliegend noch die Annahme, dass das Gebäude – wenn auch mit ganz erheblichem finanziellem Aufwand und zum Teil aufwändigen baulichen Maßnahmen zur Wiederherstellung seiner Standsicherheit – grundsätzlich wieder in einer den ideellen öffentlichen Erhaltungsinteressen des Denkmalschutzes Rechnung tragenden Weise instand gesetzt werden könnte.

Genießt das Gebäude daher auch in seinem gegenwärtigen Zustand Denkmalschutz, so steht dem Erfordernis einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung für seine Beseitigung § 8 Abs. 8 Satz 1 SDschG nicht entgegen. Danach schließt eine gegebenenfalls notwendige, bei in der Denkmalliste eingetragenen Denkmälern lediglich mit Einvernehmen der Denkmalschutzbehörde zu erteilende Baugenehmigung die Genehmigung nach § 8 Abs. 1 SDschG ein. Der Abbruch des Gebäudes unterliegt indes nach der Neufassung der Landesbauordnung (Art. 1 des Gesetzes Nr. 1544 vom 18.2.2004, zuletzt geändert durch das Gesetz vom 21.11.2007, Amtsbl. 2008, S. 278) keinem Baugenehmigungserfordernis mehr (§ 60 Abs. 1 LBO 2004). Das im Rahmen der Verfahrensfreistellung in § 61 Abs. 4 Satz 2 LBO 2004 für Häuser bestimmter Gebäudeklassen (§ 2 Abs. 3 LBO 2004) vorgeschriebene Anzeigeverfahren entfaltet nicht die Konzentrationswirkung des § 8 Abs. 8 Satz 1 SDschG. (vgl. Bitz/Schwarz/Seiler-Dürr/Dürr, Baurecht Saarland, 2. Auflage 2005, Kp VI Rn. 9) Ob die streitgegenständliche Anlage aufgrund ihrer Größe der insoweit einschlägigen Gebäudeklasse 4 zuzuordnen ist, (so in Anwendung des § 2 Abs. 3 LBO 1996 die Baugenehmigung vom 2.5.2000, Beiblatt Nr. 2) spielt daher hier keine Rolle. Allein ein nachrichtlicher Hinweis auf die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes in einem Bebauungsplan (§ 9 Abs. 6 BauGB i.V.m. Ziffer 14.3 der PlanzVO 1990) begründet kein isoliertes planungsrechtliches Befreiungserfordernis (§§ 31 Abs. 2 BauGB, 68 Abs. 4 LBO 2004). Daher braucht vorliegend weder auf die entsprechende Darstellung („D“) in einer in der Akte der Unteren Bauaufsichtsbehörde zu findenden Ablichtung aus einem Bebauungsplan „Regierungsviertel“ der Landeshauptstadt A-Stadt noch auf die Frage der Bedeutung eines Befreiungserfordernisses im Rahmen des § 8 Abs. 8 SDschG eingegangen zu werden.

Aufgrund fristgerechter Ablehnung des Antrags durch den insoweit zuständigen Beklagten (§ 3 Abs. 1 Satz 1 SDschG) gilt die Genehmigung schließlich nicht nach § 8 Abs. 7 Satz 1 SDschG als erteilt.

Den Klägern steht indes ein Anspruch auf deren Erteilung zu. Die in § 8 Abs. 5 SDschG genannten rechtlichen Voraussetzungen des § 8 Abs. 5 SDschG liegen vor. Danach ist die Genehmigung für einen Abriss zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder andere öffentliche oder private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Baudenkmals überwiegen.

Der mit seinem Genehmigungsvorbehalt und den entsprechenden inhaltlichen Anforderungen insgesamt als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 GG, Art. 34 SVerf) zu begreifende § 8 SDschG unterliegt als solcher keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner grundlegenden Entscheidung vom 2.3.1999 (BVerfG, Beschluss vom 2.3.1999 – 1 BvL 7/91 –, BauR 1999, 1158) zum rheinland-pfälzischen Denkmalschutzgesetz den hohen Rang dieser Gemeinwohlaufgabe betont. Das Eigentum unterliegt insofern gesteigerter Sozialbindung. Der Eigentümer muss daher grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise rentablere Nutzungen des Grundstückes verwehrt werden. Die Grenze der Sozialpflichtigkeit ist allerdings dort überschritten, wo die Privatnützigkeit des Objekts entfällt, weil für das Baudenkmal keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Von daher steht es außer Frage, dass der Abriss eines Denkmals grundsätzlich einer präventiven behördlichen Kontrolle unterworfen werden darf. Ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt für die Beseitigung und die Veränderung von Denkmälern, das einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis ausschließt, wenn die für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechenden Gründe mehr Gewicht haben als die für die Beseitigung sprechenden privaten und öffentliche Belange, ist zum Schutz der Denkmäler auch grundsätzlich geeignet und erforderlich. (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141) Die Vorschrift des § 8 Abs. 5 SDschG genügt auch den sonstigen Anforderungen des Rechtsstaatsgebots (Art. 20 Abs. 3 GG) und der Eigentumsgarantie (Art. 14 GG). Insbesondere unterliegt keinen durchgreifenden Bedenken, dass der Landesgesetzgeber die Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis durch weit gefasste unbestimmte Rechtsbegriffe geregelt hat. Die von der Denkmalschutzbehörde, hier dem Beklagten, zu treffende Entscheidung ist als gesetzlich gebundene Abwägung ausgestaltet. Unter welchen Voraussetzungen Gründe des Denkmalschutzes einer Genehmigung entgegenstehen und wann sonstige, insbesondere private Belange des Eigentümers einen Anspruch auf Genehmigung des Abbruchs eines Denkmals einräumen, lässt sich den einschlägigen Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes hinreichend bestimmt entnehmen. Die Beurteilung des Vorliegens der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 8 Abs. 5 SDschG und damit der genannten verfassungsrechtlichen Vorgaben durch die Genehmigungsbehörde ist gerichtlich uneingeschränkt überprüfbar. (VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141, zum BayDschG, VGH Kassel, Urteil vom 29.3.2001 – 4 UE 2331/93 –, BauR 2002, 705)

Der Genehmigungsanspruch der Kläger ergibt sich allerdings nicht bereits aus der ersten Alternative des § 8 Abs. 5 SDschG, wonach die Genehmigung zu erteilen ist, wenn Gründe des Denkmalschutzes der Beseitigung nicht (mehr) entgegenstehen, (vgl. hierzu etwa Upmeier in Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, Denkmalrecht Nordrhein-Westfalen, 2. Auflage 1989, § 9 DSchG (NRW) Rn. 19 zur vergleichbaren Vorschrift des § 9 Abs. 2 DschG NRW) so dass kein Raum für eine Abwägung zwischen den Gründen des Denkmalschutzes und den sonstigen öffentlichen oder privaten Interessen ist. Hiervon kann im konkreten Fall nicht ausgegangen werden. Wie bereits ausgeführt, handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude nach wie vor um ein schützenswertes Baudenkmal im Sinne der §§ 1, 2 SDschG, Art. 34 Abs. 2 Satz 1 SVerf.

Ob bereits die danach zunächst vorzunehmende Abwägung dieser Belange (allein) mit für die Beseitigung sprechenden öffentlichen Interessen (§ 8 Abs. 5 2. Alt. SDschG), hier konkret mit den von dem auf Anordnung der Unteren Bauaufsichtsbehörde straßenseitig mit Schutzeinrichtungen gegen herabfallende Teile versehenen, auch aus Sicht des Sachverständigen A. akut einsturzbedrohten Gebäude in seinem gegenwärtigen Zustand ausgehenden Gefahren für Leib und Leben der Verkehrsteilnehmer in der T. Straße sowie sich auf angrenzenden Grundstücken aufhaltender Personen ausgehenden Gefahren einen Genehmigungsanspruch der Kläger begründet, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Dies käme dann in Betracht, wenn sich diesen Gefahren in einer für den Eigentümer nach Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten zumutbaren Weise allein durch den Abriss begegnen ließe. Das lässt sich gegenwärtig nicht feststellen. Dagegen spricht, dass die Untere Bauaufsichtsbehörde im Anschluss an die Ortsbesichtigung vom 18.11.2008, an der ihr bautechnisch fachkundiger Sachbearbeiter teilgenommen hatte, umgehend Anordnungen zur Gefahrenabwehr durch bauliche Sicherungsmaßnahmen an dem Gebäude getroffen hat. Dafür, dass diese ungeeignet oder in der konkreten Form den Eigentümern allein vom Aufwand her wirtschaftlich unzumutbar wären, bestehen keine Anhaltspunkte.

Der Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Beseitigung des Gebäudes ergibt sich jedenfalls, wie das Verwaltungsgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat, aus das Erhaltungsinteresse überwiegenden „privaten Interessen“ der Kläger (§ 8 Abs. 5 3. Alt. SDschG). Diese Vorschrift trägt dem Umstand Rechnung, dass der Gesetzgeber bei der ihm durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eingeräumten Befugnis, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, gehalten ist, der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums angemessen Rechnung zu tragen und die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten einem gerechten Ausgleich zuzuführen. Die in der erstinstanzlichen Entscheidung für die notwendige inhaltliche Konkretisierung dieser Vorgabe vorgenommene Anknüpfung an die Tatbestandsmerkmale des § 7 Abs. 1 SDschG ist entgegen der Ansicht des Beklagten ohne weiteres nachvollziehbar sowie vom Gesetzestext her letztlich auch einzig möglich und sinnvoll. Nach § 7 Abs. 1 Satz 2 SDschG fehlt die für die Erhaltungspflicht des Denkmaleigentümers vorausgesetzte wirtschaftliche Zumutbarkeit „insbesondere“, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge und den Gebrauchswert eines Baudenkmals aufgewogen werden können. Das Erfordernis der objektbezogenen Wirtschaftlichkeit einer Erhaltung war in der Vorläuferbestimmung des § 9 Abs. 1 SDschG 1977 nicht enthalten, wurde allerdings im Rahmen verfassungskonformer Interpretation der Vorschrift schon damals als ungeschriebenes Merkmal vorausgesetzt. (vgl. etwa OVG des Saarlandes, Beschluss vom 12.10.1992 – 2 W 17/92 -, SKZ 1993, 108, Leitsatz Nr. 54, Urteil vom 29.10.1991 – 2 R 63/90 –, BRS 52 Nr. 126) Besteht aufgrund einer negativen Wirtschaftlichkeitsbeurteilung keine dauerhafte Erhaltungs-, hier im Ergebnis Sanierungspflicht des Eigentümers hinsichtlich des Baudenkmals, so ist ihm grundsätzlich das Recht einzuräumen, das Bauwerk, das er unter denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten nicht erhalten muss, zu beseitigen und sein Eigentum einer anderweitigen Nutzung zuzuführen. Das gilt insbesondere für die Fälle, in denen – wie hier – aufgrund eines weitgehend fortgeschrittenen Verfalls eines Gebäudes dessen weiterer „Erhalt“ zeitnah umfangreiche Neu-, Umbau- und Instandsetzungsarbeiten erfordern würde.

Sollte aus denkmalschutzrechtlicher Sicht mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Schutzauftrag des Art. 34 Abs. 2 SVerf an den Staat ein öffentliches Bedürfnis bestehen, die unwirtschaftlichen und deswegen von dem privaten Eigentümer nicht zu verlangenden Investitionen zum Erhalt eines Baudenkmals zu tätigen, um dieses für die Allgemeinheit zu erhalten, so mag dadurch die Frage der rechtlichen Realisierbarkeit des Zugriffs nach Maßgabe der §§ 15 ff. SDschG, etwa einer Enteignung gegen Entschädigung (§ 16 SDschG), aufgeworfen sein. An der aus verfassungsrechtlichen Gründen ausscheidenden Pflicht des Eigentümers zum Erhalt aus seinen Mitteln unter diesen Voraussetzungen ändert das aber sicher nichts. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats, an der unter der Geltung der Neufassung des Saarländischen Denkmalschutzgesetzes (vgl. das Gesetz zur Neuordnung des saarländischen Denkmalrechts (Saarländisches Denkmalschutzgesetz – SDschG) vom 19.5.2004, Amtsblatt 2004, 1498 ff.) mit Blick auf Art. 14 GG uneingeschränkt festzuhalten ist, kann das Denkmalschutzrecht den privaten Eigentümer nicht zu einem „Mäzenatentum“ im Sinne dauerhafter nicht durch erzielbare Einnahmen gedeckter Aufwendung eigener finanzieller Mittel zur Sicherstellung der öffentlichen Denkmalschutzinteressen verpflichten. (vgl. etwa OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219) Das war auch nicht die Intention des Landesgesetzgebers bei der Neufassung des Denkmalschutzrechts im Jahre 2004, mit der das Wirtschaftlichkeitskriterium als Voraussetzung für das Bestehen einer Erhaltungspflicht des privaten Denkmaleigentümers erstmals ausdrücklich in § 7 Abs. 1 SDschG (anders § 9 Abs. 1 SDschG 1977) festgeschrieben wurde. In den Gesetzesmaterialen zu § 8 Abs. 5 SDschG (2004) ist vielmehr eindeutig klargestellt, dass der Denkmalschutz auch aus Sicht des Landesgesetzgebers „keinen absoluten Wert“ darstellt, sondern vielmehr im Rahmen der Abwägung in Konkurrenz zu anderen öffentlichen und auch privaten Belangen tritt. (vgl. Seite 33 der Landtagsdrucksache 12/1055 vom 28.1.2004 (Gesetzentwurf der Regierung des Saarlandes) zu § 8 Abs. 5 SDschG, wonach im Übrigen sogar erst beim Überwiegen denkmalschutzrechtlicher Belange andere Interessen zurücktreten sollen) Nicht jedes Denkmal – gleich in welchem Eigentum es steht – muss daher um seiner selbst willen und gar „um jeden Preis“ erhalten werden.

Dass es, wie der Beklagte meint, bereits einen Anspruch auf Genehmigung des Abrisses ausschließt, wenn sich der Eigentümer zuvor nicht – was auch immer das bedeuten mag – in „ausreichendem Maße“ bemüht hat, einen privaten, dem Anliegen des Denkmalschutzes „aufgeschlossener“ gegenüberstehenden „Investor“ zu finden, der bereit wäre, das Grundstück zu erwerben und das Gebäude unter Einsatz seines Vermögens zu erhalten, lässt sich dem Saarländischen Denkmalschutzgesetz nicht entnehmen. Dies erschiene schon aus verfassungsrechtlichen Gründen zumindest sehr zweifelhaft. Ein solcher „Suchauftrag“ mit anschließendem Veräußerungsgebot kann auch der vom Beklagten angeführten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1999 nicht entnommen werden. Eine Wirtschaftlichkeitsanalyse, die zum Ergebnis gelangt, dass von dem Gebäude kein vernünftiger Gebrauch gemacht werden kann, dürfte gleichzeitig zur wirtschaftlichen „Unverkäuflichkeit“ des Gebäudes in diesem Sinne führen. Ob sich darüber hinaus dann doch ein nicht nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten agierender Käufer („Liebhaber“) findet, ist eine andere Frage. Dies festzustellen, ist jedenfalls nicht Sache des Eigentümers.

Der Beklagte verkennt dabei auch, dass mit der Bejahung eines Genehmigungsanspruchs des aktuellen Eigentümers keine abschließende Entscheidung über das „Schicksal“ des Denkmals verbunden ist. Neben den erwähnten staatlichen Interventionsmöglichkeiten auf der Grundlage des § 16 SDschG zur Abwendung eines Verlusts denkmalschützwürdiger Anlagen begründet die Erteilung der Genehmigung nach § 8 Abs. 5 SDschG keine Pflicht zur Beseitigung. Selbst wenn – entsprechend den Behauptungen des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 20.11.2008 – ein an der Erhaltung des Denkmals interessierter und zur Vornahme der dazu erforderlichen objektiv unwirtschaftlichen Investitionen bereiter Privater vorhanden sein sollte, so würde sich allein aus dem Kauf des Anwesens auch für diesen keine Verpflichtung ergeben, ein solches Vorhaben später in die Tat umzusetzen und das Denkmal zu erhalten. Sollte er, etwa nach einem „Durchkalkulieren“ des notwendigen Ausmaßes des Einsatzes von Mitteln aus seinem Vermögen oder auch nur aufgrund geänderter Einstellung eine anderweitige Nutzung des Grundstücks unter Beseitigung des Baudenkmals vorziehen, so wäre er daran jedenfalls allein durch den Kauf der Immobilie nicht gehindert und auch er könnte seine geänderte Bewertung der beteiligten Interessen im Rahmen des § 8 Abs. 5 SDschG in gleicher Weise wie die Kläger zur Geltung bringen. Eine Verpflichtung seinerseits zum Erhalt trotz Unwirtschaftlichkeit ließe sich im Ergebnis nur im Rahmen des Kaufvertrages oder gesonderter Vereinbarungen mit der Denkmalschutzbehörde etwa gegen Zusage staatlicher Zuschüsse begründen. Sollten die dafür erforderlichen finanziellen Mittel nicht zur Verfügung stehen, so ließe sich der Umstand, dass der Staat entweder aufgrund einer Abwägung unter Berücksichtigung der Wertigkeit des konkret in Rede stehenden Baudenkmals nicht bereit oder aufgrund seiner Haushaltssituation nicht in der Lage ist, gegebenenfalls dem Schutzauftrag des Art. 34 Abs. 2 SVerf durch Erhalt der Anlage nachzukommen, vor dem Hintergrund der Bedeutung des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 GG, Art. 18 Abs. 1 SVerf) sicher nicht durch Ausweitung der privaten Opfergrenzen für den zum Abbruch entschlossenen Eigentümer bei der Anwendung und Auslegung der §§ 8 Abs. 5, 7 Abs. 1 SDschG kompensieren.

Sofern man vor diesem rechtlichen Hintergrund überhaupt einen Genehmigungsanspruch „jenseits“ der Vorgaben des § 7 Abs. 1 SDschG wegen unterlassener oder unzureichender Veräußerungsbemühungen der Kläger beziehungsweise ihrer Rechtsvorgänger in Betracht ziehen wollte, bliebe im vorliegenden Fall jedenfalls festzuhalten, dass entsprechende Bemühungen schon durch die Gerichtsakten des erstinstanzlichen Verfahrens eindeutig belegt werden, weswegen das Verwaltungsgericht seine Entscheidung in dem Rechtsstreit auch zeitweilig zurückgestellt hatte. Weshalb eine Veräußerung damals nicht zustande gekommen ist, kann dabei keine entscheidende Bedeutung erlangen. Bemerkenswert erscheint in dem Zusammenhang übrigens, dass nach dem Inhalt des Sitzungsprotokolls des Verwaltungsgerichts vom 11.7.2007 der Beklagte das Angebot der Kläger, dem Land „oder der öffentlichen Hand“ das Grundstück zu schenken, aus wirtschaftlichen Gründen abgelehnt hat. Schließlich ist nicht ersichtlich, weshalb der Beklagte selbst während des Jahre währenden Verfahrens gehindert gewesen sein sollte, das öffentliche Erhaltungsinteresse durch eigene Suche nach einem erhaltungswilligen „Liebhaber“ zu fördern. Von derartigen Unwägbarkeiten kann der gesetzlich normierte Genehmigungsanspruch eines nicht erhaltungswilligen Eigentümers aber nicht abhängen. Erheblichen rechtlichen Bedenken unterläge es darüber hinaus, im Falle des Vorhandenseins eines Interessenten einen Kontrahierungszwang als solchen, und wenn ja zu welchen finanziellen Bedingungen („Liebhaberpreisen“), allein aus dem Denkmalschutzrecht heraus zu konstruieren. Dies erscheint besonders problematisch in Fällen, in denen sich auf dem Grundstück noch andere, wirtschaftlich nutzbare Gebäude, hier die Druckerei, befinden. Nach der Verwaltungsakte stand das Anwesen im Übrigen seit Jahrzehnten zum Verkauf. Zum Beispiel war auch das Land, vertreten durch die Oberfinanzdirektion A-Stadt – nach der Lage im sog. „Regierungsviertel“ nachvollziehbar – schon 1986 an einem Kauf des Grundstücks interessiert, hat indes davon Abstand genommen, nachdem es auf die Denkmaleigenschaft des Hauses hingewiesen worden war.

Nach einem unbedingten Eigentumserwerb durch einen Käufer und dessen verbindlicher Erklärung, das Gebäude „koste es, was es wolle“ oder im Gegenzug für eine „belastbare“ Zusage staatlicher Unterstützung erhalten zu wollen, ließe sich nach allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Grundsätzen unter Umständen zur Vermeidung überflüssigen Verwaltungsaufwands ein Sachbescheidungsinteresse des früheren Eigentümers für die Entscheidung über seinen Genehmigungsantrag nach § 8 Abs. 1 SDschG mit entsprechenden prozessualen Konsequenzen für das Verpflichtungsbegehren verneinen. (vgl. dazu etwa Bitz/Schwarz/Seiler-Dürr/Dürr, Baurecht Saarland, 2. Auflage 2005, Kp. VII Rn 7) Vom Vorliegen dieser Voraussetzungen kann im hier maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Senats nach den Erklärungen der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung am 20.11.2008 jedenfalls keine Rede sein.

Nach den damit hier allein maßgeblichen Kriterien des § 7 Abs. 1 SDschG erweisen sich die auf die Beseitigung des Gebäudes gerichteten privaten Interessen der Kläger als vorrangig, so dass ihnen der geltend gemachte Genehmigungsanspruch zusteht. Die vor einer künftigen Nutzung des Gebäudes erforderliche Instandsetzung ist ihnen objektiv, das heißt objektbezogen unabhängig von ihren subjektiven Einkommens- und Vermögensverhältnissen, wirtschaftlich nicht zumutbar.

Der von dem Beklagten wohl in Anlehnung an Aussagen des von der Denkmalschutzbehörde beauftragten Gutachters K. (1998) angestellte Vergleich zwischen den Kosten eines Neubaus und denen einer Sanierung ist zur Ermittlung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Instandsetzung nicht geeignet. Zum einen lässt sich aufgrund dieser fiktiv-relativen Betrachtungsweise nicht die Frage beantworten, welche Belastung auf den Eigentümer im Fall der Ablehnung des Antrags auf Genehmigung der Beseitigung zukommt und ob er auf Dauer aus seinem Vermögen für den Erhalt des Denkmals zuschießen muss. Außerdem widerspräche es auch dem Leitbild des Denkmalschutzes, die Zumutbarkeit der Erhaltung und damit die Erhaltungswürdigkeit eines beschädigten Denkmals davon abhängig zu machen, ob ein denkmalschutzrechtlich irrelevanter Neubau für den Eigentümer billiger oder rentabler wäre. (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141)

Eine die Erhaltungspflicht ausschließende wirtschaftliche Unzumutbarkeit liegt daher dann vor, wenn bei einer Gegenüberstellung die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch erzielbare Erträge oder den Gebrauchswert des Baudenkmals aufgewogen werden können (Satz 2). Dabei ist ein Vergleich der prognostizierbaren Erträge mit den finanziellen Belastungen mit Blick auf eine dauerhafte Erhaltung des Kulturdenkmals anzustellen. (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; OVG Koblenz, Urteil vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210) Da es sich hierbei letztlich um eine prognostische Beurteilung handelt, geht der Gesetzgeber davon aus, dass die vom Eigentümer geltend gemachte Unwirtschaftlichkeit glaubhaft zu machen ist (§ 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG).

Das ist hier geschehen. Die Unwirtschaftlichkeit nach dem genannten Maßstab ergibt sich, wie das Verwaltungsgericht im Ergebnis zu Recht entschieden hat, bereits aus der von den Klägern entsprechend der Aufforderung des Beklagten im Ablehnungsbescheid vom 3.2.2005 vorgelegten, auf einzelne Gewerke bezogenen Ermittlung der Instandsetzungskosten nach DIN 276 des Dipl.-Ing. Knut Schm., der zu einem Sanierungsaufwand von über 500.000,- EUR gelangt und dem mögliche Einnahmen aus einer Vermietung der drei Etagen des Objekts gegenüberstellt. Sie steht nach der Ortsbesichtigung durch den Senat und den an deren Ergebnis anknüpfenden übereinstimmenden Bekundungen des Sachverständigen und der Beteiligten im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 20.11.2008 nicht mehr ernsthaft in Zweifel. Die Vertreter des Beklagten haben eingeräumt, dass aufgrund des inzwischen völlig desolaten Zustands der Anlage eine objektive Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hinsichtlich einer Instandsetzung des Gebäudes aufgrund des vor Ort festgestellten sehr schlechten baulichen Zustandes inzwischen für jeden Eigentümer insbesondere unabhängig von den notwendig individuell einkommensabhängig zu betrachtenden Möglichkeiten einer Steuerersparnis (vgl. OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026, VGH Mannheim, Beschluss vom 25.3.2003 – 1 S 190/03 –, NJW 2003, 2550, Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff.) zwingend zur Feststellung der Unwirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen an der Anlage führen müsse. Das ist ohne weiteres nachzuvollziehen, wobei vor dem Hintergrund eine ins Einzelne gehende Berechnung vorliegend entbehrlich ist.

Aus den erwähnten verfassungsrechtlichen Anforderungen, wonach sich das Denkmal auch mit Blick auf den Finanzierungsaufwand für eine Instandsetzung durch bei einer auf den Denkmalschutz Rücksicht nehmenden Nutzung zu erzielenden Einkünften „selbst tragen“ muss, (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141, VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026. Zu weit gehend dagegen Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff., der davon ausgeht, dass die Bejahung der Wirtschaftlichkeit voraussetze, der Eigentümer einen bestimmten Grundertrag, etwa eine um 10 % geminderte orts- und objektsübliche Rendite erzielt) weil von einem Privaten nicht verlangt werden kann, zur Förderung öffentlicher Interessen der Allgemeinheit auf sein Vermögen zurückzugreifen, (vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219; VGH Mannheim, Beschluss vom 25.3.2003 – 1 S 190/03 –, NJW 2003, 2550, und Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff..; Moench, Denkmalschutz und Eigentumsbeschränkung, BauR 1993, 420, 425 m.w.N.) lässt sich entgegen der Auffassung des Beklagten auch kein Eigenkapitalanteil von 15 % der ermittelten Investitionssumme in Abzug bringen. Entgegen der Ansicht des Beklagten sind ferner bei der Ermittlung der auf den abrisswilligen Eigentümer zukommenden Belastungen nicht nur „denkmalbedingte Mehrkosten“, sondern die notwendigen Kosten für eine Sanierung des Bauwerks insgesamt in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Allein eine Gegenüberstellung „denkmalbedingter Mehrkosten“ mit den etwaigen Erträgen, wäre nicht ansatzweise geeignet, eine Aussage über die Wirtschaftlichkeit des Objekts auf Dauer zu treffen. Diese kann nur aufgrund einer Gesamtbetrachtung der mit einem Objekt und seiner Instandsetzung verbundenen Aufwendungen und den Erträgen, bei denen ebenfalls nicht zwischen denkmalbedingten, etwa Steuervorteilen und Zuschüssen, und sonstigen Erträgen wie den Mieteinnahmen unterschieden wird, getroffen werden. Auf der Kostensseite ist daher der Finanzierungsaufwand für die Instandsetzung des Gebäudes insgesamt anzusetzen. Eine Differenzierung der vom Beklagten geforderten Art, die dieser bei der steuerlichen Behandlung der Sanierung im Übrigen selbst nicht vornimmt, scheint auch gar nicht möglich. Das sich weitgehend im „Originalzustand“ befindende Gebäude bedarf beispielsweise nach allen Gutachten und dem Ergebnis der Ortsbesichtigung zur Herstellung seiner Nutzbarkeit der kompletten neuzeitlichen Ergänzung im haustechnischen Bereich.

Aus Sicht des Senats erfasst die Kostenermittlung des Dipl.-Ing. Schm. den realistischerweise zu erwartenden Sanierungsaufwand ohnehin sehr unzureichend. Der von den Klägern gegebenenfalls zu tragende Finanzierungsaufwand beschränkt sich nicht nur auf die so genannten Herstellungskosten als reine Baukosten, sondern umfasst zusätzlich die in der Aufstellung nicht berücksichtigten Baunebenkosten sowie ebenfalls bisher nicht gesondert aufgeführte denkmalpflegerische Mehraufwendungen. Selbst wenn man hinsichtlich der Herstellungskosten nur den auf der Grundlage von DIN 276 ermittelten Betrag von rund 501.000,- EUR zugrunde legt, sind insofern je nach den Umständen des konkreten Projekts zwischen 18% und 25% Baunebenkosten zusätzlich in Ansatz zu bringen. (Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel, Baukosten 2008: Altbau, 19. Auflage, S. 36) Die Baunebenkosten sind in der DIN 276 unter der Kostengruppe 700 behandelt und schließen unter anderem die typischen Bauherrenaufgaben, die Vorbereitung der Objektplanung, vor allem aber Architekten und Ingenieurleistungen ein. Ausgehend von einem mittleren Ansatz von 21% Baunebenkosten würde sich die zu finanzierende Summe bereits auf 606.210,- EUR erhöhen. Hinzu kommen die denkmalpflegerischen Sonderaufwendungen. Allein die denkmalpflegerischen Auflagen, die in der im Jahre 2000 erteilten Baugenehmigung enthalten waren, (vgl. dazu Ziffer 1. in den Beiblättern zum Bauschein vom 2.5.2000 – 99001528 –) machen deutlich, dass auch hierfür ein nicht unerheblicher zusätzlicher Kostenfaktor anzusetzen wäre. Dort wurden unter anderem konkrete Anforderungen an die Ausführung des Daches und seiner Eindeckung, an Größe und Gestaltung von Dachgauben und Fenstern einschließlich der Klappläden sowie für eine Restaurierung der schon vom bloßen Augenschein her insbesondere im Sockelbereich stark in Mitleidenschaft gezogenen Sandsteinfassade sowie für eine Aufarbeitung der Türen und Böden im Innern des Gebäudes gestellt. Hinzu kommt, dass etwa zur Sanierung des Sandsteinmauerwerks und der Verzierungen insbesondere an der Fassade nicht nur besondere und daher teure Baumaterialien verwandt, sondern dass auch Handwerksbetriebe mit Spezialkenntnissen eingesetzt werden müssten, was darüber hinaus mit Blick auf den überdurchschnittlichen zeitlichen Aufwand die entsprechenden Kosten voraussichtlich deutlich erhöhen würde. In der Fachliteratur wird in dem Zusammenhang teilweise ein pauschaler Ansatz für diese Mehraufwendungen in Höhe von 5 % - 10 % der Bauwerkskosten als angemessen erachtet. (Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel, Baukosten 2008: Altbau, 19. Auflage, S. 27)

All diese Kosten sind zudem in ihrer wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit gegenwärtig ohnehin nur bedingt „kalkulierbar“. Nach den Ausführungen des Gutachters Dipl.Ing. A. sind zur Herstellung der nicht vorhandenen Standsicherheit des Gebäudes weitere Maßnahmen, etwa der Einbau von Ringankern im Bereich jeder Deckenlage im Gebäudeinnern geboten, wofür der Gutachter Kosten von jeweils 5.000,- EUR bis 10.000,- EUR genannt hat. (vgl. die Niederschrift über den Termin vor Ort am 18.11.2008, dort Seite 6) Bereits in seinem schriftlichen Gutachten vom 26.4.2007 (Seite 5) hatte der Gutachter zudem ausgeführt, dass vor einer Sanierung des Gebäudes eine „Baugrunduntersuchung mit Überprüfung und gegebenenfalls Ertüchtigung der vorhandenen Gründung“ durchgeführt werden müsse. Nach seinen Erfahrungen sei der bekannt schlechte Baugrund in der gesamten Umgebung des Grundstücks für ungleichmäßige Setzungen der Gebäude und in deren Gefolge für die an dem Haus der Kläger augenscheinlich zu Tage getretenen Rissbildungen in Decken und Wänden mitverantwortlich. Der bei dem Termin am 18.11.2008 vor Ort anwesende Sachbearbeiter der Unteren Bauaufsichtsbehörde hat auf seine Erfahrungen in dem örtlichen Umfeld hingewiesen, wonach hier sehr schlechte Baugrundverhältnisse herrschten, da es sich dabei teilweise um in vergangenen Jahrhunderten von der Saar „angeschwemmtes Material“ handele. Je nach dem Ergebnis der für sich genommen schon mehrere tausend Euro kostenden Untersuchungen würden sich daher aller Voraussicht nach weitere Sicherungsmaßnahmen am Fundament des Gebäudes als notwendig erweisen, etwa Baugrundinjizierungen mit Zementvermischungen oder ein Einbringen von Bohrpfählen, was notwendigerweise gegenwärtig nur geschätzt weitere Kosten in Höhe von 20.000,- EUR verursachen würde, (vgl. die Niederschrift über den Termin vor Ort am 18.11.2008, dort Seite 6) wobei der Gutachter nach dem Eindruck des Senats dabei sicher nicht zu übertrieben hohen, sondern eher zu vorsichtigen Schätzungen neigte. Diese weit reichenden Eingriffe im Fundamentbereich des ohnehin akut einsturzgefährdeten Bauwerks würden ferner zusätzliche Sicherungen während dieser Maßnahmen erfordern. Angesichts des so nur in Umrissen im Raum stehenden ganz erheblichen, sich jedenfalls deutlich über der Baukostenschätzung des Dipl.Ing. Schm. bewegenden Gesamtfinanzierungsaufwands spielt es letztlich keine Rolle, dass bei dieser Schätzung sowohl hinsichtlich der Innentreppen als auch bezüglich eines Teils der Türen die Kosten für eine Neuherstellung anstatt des Aufwands für eine Restaurierung angesetzt wurden. Die Kosten für eine fachgerechte Aufarbeitung der vorhandenen Türen und der Treppen dürften - wenn überhaupt – ohnedies nicht erheblich unter den Kosten für eine Neubeschaffung liegen. Inwieweit die mehrere Geschosse erschließende Holzinnentreppe – was bereits im Gutachten K. (1998) anklingt – einer feuerpolizeilichen Nachrüstung bedarf und zugänglich ist, soll hier nicht vertieft werden.

Weil das vor dem Hintergrund – ungeachtet möglicherweise von den Klägern zu erzielender steuerlicher Vorteile – zwingend negative Ergebnis einer objektiven Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bezogen auf den aktuellen Zustand der Anlage von dem Beklagten inzwischen nicht mehr bestritten wird, bedarf es vorliegend keiner detaillierten Gegenüberstellung der bei einer Nutzung des sanierten Gebäudes zu erzielenden Erträge, die sich nach den Berechnungen des Dipl.-Ing. Schm. bei einer dauerhaften Vermietung aller drei Geschosse und erzielbaren Quadratmeterpreisen von 6,- EUR/qm in Erd- und Obergeschoss beziehungsweise von 5,- EUR/qm im Dachgeschoss – allerdings vor Steuern – auf monatlich 1.318,11 EUR (pro Jahr: 15.817,32 EUR) belaufen würden. Die Einnahmen aus der Vermietung der Druckerei auf dem Grundstück, die in einem selbständigen Gebäude betrieben wird, kann dabei entgegen der Auffassung des Beklagten nicht zusätzlich in Ansatz gebracht werden. Das Gebäude „trägt sich“ im eingangs genannten Sinne unstreitig nicht. Auf der Ertragsseite müssten zudem die erforderlichen Bewirtschaftungskosten wie Abschreibungen für Substanzverlust beziehungsweise Rückstellungen, Verwaltungskosten, laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten, letztere soweit sie nicht auf die Mieter umgelegt werden können, abgezogen werden. (vgl. auch hierzu Haaß, NVwZ 2002, 1054, 1058) Hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibungen bietet sich in Anlehnung an die Rechtsprechung des OVG Koblenz (OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026) die Berechnung aufgrund eines Pauschalsatzes zwischen 15 % und 20 % der erzielbaren Mieteinnahmen an. (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026, in dem 20 % zu Gunsten des dortigen Bekl. zugrunde gelegt wurden, obwohl auch dieser Wert mit Blick auf die Stellungnahme eines Sachverständigen als äußerst niedrig bezeichnet wurde.)

Entgegen der Auffassung des Beklagten lässt sich eine Zumutbarkeit vorliegend auch nicht mit Blick auf eventuelle staatliche Zuwendungen und Zuschüsse annehmen. Zwar stellt die staatliche Subventionierung von Baumaßnahmen an Denkmälern grundsätzlich eine Möglichkeit dar, den Finanzierungsaufwand des Eigentümers zu reduzieren. Dies kann allerdings bei einer Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme nur dann in Ansatz gebracht werden, wenn eine staatliche Förderung verbindlich und konkret zugesagt ist. (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220 ; Haaß, NVwZ 2002, 1054, 1059 ; a.A. allerdings für den Fall der zurechenbar unterbliebenen Antragstellung: OVG Koblenz, Urteil vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210,) Bereits daran fehlt es hier. Nach dem zuvor Gesagten wäre zudem von der Höhe her eine beträchtliche Bezuschussung zur Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit der Sanierung von Nöten. Der Beklagte kann sich insoweit auch nicht auf ein Antragserfordernis zurückziehen. Nach Ziffer 1. der Denkmalförderrichtlinie vom 13.5.2008 (3. Verwaltungsvorschrift zur Änderung der Richtlinie für die Gewährung von Zuwendungen des Landes aus Mitteln der Denkmalpflege zur Erhaltung und Instandsetzung von Kulturdenkmälern (Denkmalförderrichtlinie -DFRL-) vom 15. April 2002 (GMBl. Saar 2002, 279), vom 13.5.2008, Amtsblatt 2008, 1007) besteht kein Anspruch des Antragstellers auf Gewährung einer Zuwendung. Vielmehr entscheidet der Beklagte als Bewilligungsbehörde im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel aufgrund seines pflichtgemäßen Ermessens. Einen bezifferbaren Zuschuss hat der Beklagte auch im Verlaufe der nun schon Jahre währenden Auseinandersetzungen um eine Instandsetzung des Gebäudes nie – insbesondere auch nicht nach Ergehen der erstinstanzlichen Entscheidung – in Aussicht gestellt.

Ist vor dem Hintergrund von einem Anspruch der Kläger auf Erteilung einer Genehmigung zum Abriss des Gebäudes auszugehen, so ergibt sich entgegen der Auffassung des Beklagten nichts anderes aus § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG. Danach sind Belastungen des Eigentümers durch erhöhte Erhaltungskosten, die dadurch verursacht worden sind, dass Erhaltungsmaßnahmen unter Missachtung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen unterlassen wurden, unbeachtlich, wenn der Verpflichtete von der Erhaltungspflicht Kenntnis hatte oder haben konnte. Entgegen der Auffassung des Beklagten kommt es in dem Zusammenhang schon vom klaren, an die „Erhaltungspflicht“ anknüpfenden Wortlaut der Bestimmung her nicht darauf an, inwieweit der Eigentümer in der Vergangenheit bauordnungsrechtlichen Verpflichtungen zur Gebäudeunterhaltung, etwa nach der baupolizeilichen Generalklausel (heute § 3 Abs. 1 LBO 2004) unzureichend nachgekommen ist. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften, auch etwa hinsichtlich der Standsicherheit (aktuell § 13 LBO 2004), dienen der Gefahrenabwehr, gebieten insoweit keinen „Erhalt“ des Gebäudes und hindern daher den Eigentümer im Grundsatz nicht, aus welchen Erwägungen heraus auch immer ein in seinem Eigentum befindliches Gebäude zu beseitigen.

Nach dem zuvor Gesagten und mit Blick auf den Umstand, dass das hier streitige Gebäude offensichtlich über viele Jahre, wenn nicht Jahrzehnte hinweg keinerlei Pflege erfahren hat und sich deswegen in einem Zustand ständig fortschreitenden Verfalls befindet, ist aus heutiger Sicht nicht mehr mit Gewissheit aufklärbar, in welchem konkreten Zustand sich das Haus zu dem danach maßgeblichen Zeitpunkt der Kenntnis oder des Kennenmüssens von einer denkmalschutzrechtlichen Pflicht zur Erhaltung befunden hat und ob damals noch eine Instandsetzung nach den zuvor geschilderten Grundsätzen wirtschaftlich zu bewerkstelligen gewesen wäre.

Als Zeitpunkt wurde vom Verwaltungsgericht mangels sonstiger Anhaltspunkte der Februar 1986 angenommen. Das erscheint jedenfalls nach Aktenlage nicht unzweifelhaft, da das dieser Annahme zugrunde liegende Antwortschreiben des Landeskonservatoramts, in dem auf die Denkmaleigenschaft hingewiesen wurde, an die damals an einem Kauf durch das Land interessierte Oberfinanzdirektion adressiert war, die sich im Sommer 1985 danach erkundigt hatte, (vgl. Bl. 3 der Verwaltungsunterlagen des Beklagten) und den Akten nicht entnommen werden kann, ob es sich hierbei um eine „interne“ Vorabanfrage handelte oder inwieweit die Rechtsvorgänger der Kläger damals in diesen Informationsfluss eingebunden waren. Für die vorliegende Entscheidung ist allerdings letztlich nicht entscheidend, ob auf das Jahr 1986 oder auf den Zeitpunkt der Veröffentlichung der Denkmalliste im Jahre 1989 abzustellen ist. (vgl. Bekanntmachung des Staatlichen Konservatoramts vom 20.9.1989, Amtsblatt 1989, 1594, 1603) Erkenntnisse zum Zustand des Gebäudes zur damaligen Zeit, die eine sichere Entscheidung oder auch nur eine zielführende weitere Sachaufklärung hinsichtlich der Kosten, die durch einen Investitionsrückstau seit dieser Zeit entstanden sind, zuließen, bestehen nicht. Den einzigen Anhaltspunkt für den Bauzustand 1986 stellt das besagte Schreiben dar. Danach war das Gebäude – wohlgemerkt nach Einschätzung der Denkmalschutzbehörde – bereits zum damaligen Zeitpunkt in einem „ziemlich verwahrlosten Zustand mit Schäden noch aus der Kriegszeit an der Fassade“ und „sonst noch unverändert gegenüber dem Zustand aus der Erbauungszeit“. Welche (zusätzlichen) Schäden, die nicht bereits 1986 vorhanden waren, durch das Unterlassen (weiterer) Unterhaltungsmaßnahmen seitens der Rechtsvorgänger der Kläger entstanden sind, ist mangels weiterer konkreter Anhaltspunkte für den damaligen Erhaltungszustand schon aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr ermittelbar. Die nach Aktenlage erste gutachterliche Feststellung zum Zustand des Gebäudes, auf die sich der Beklagte in seinem Vortrag bezieht, datiert aus dem Jahr 1998. Sie ist allerdings ebenfalls nicht geeignet, sichere Erkenntnisse über den damaligen Zustand zu geben. Der Gutachter K. hat im Auftrag der Denkmalschutzbehörde – bei dem angebotenen Honorar von 500,- DM verständlich – allenfalls eine oberflächliche Sichtkontrolle nach den Kriterien eines „ersten Anscheins“ vorgenommen. Das kommt in seiner Stellungnahme vom 30.3.1998 deutlich zum Ausdruck. So heißt es darin etwa, das Gebäude mache „den Anschein, als seien keinerlei Pflege- und Unterhaltungsarbeiten seit der Errichtung durchgeführt worden“, und dieses „scheine standfest“. Auf dieser Grundlage kann der abschließenden Aussage des Gutachters, das Gebäude „scheine sanierungsfähig“ keine belastbare Information über den bereits damals erreichten Grad des Verfalls entnommen werden, was auch die Schätzung des notwendigen Aufwands von 850.000,- DM bis 885.000,- DM relativiert. Dazu ist allerdings festzustellen, dass es sich dabei nach der ausdrücklichen Hervorhebung des Gutachters um „reine Baukosten (ohne Baunebenkosten)“ handelte, so dass im Ergebnis festgehalten werden kann, dass schon damals ein erheblicher Aufwand notwendig gewesen wäre, der betragsmäßig nicht weit von den Berechnungen des Gutachters Dipl.Ing. Knut Schm. im Jahre 2005 entfernt liegt.

Der Beklagte selbst hat in dem Berufungsverfahren in anderem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die Rechtsvorgänger der Kläger im Rahmen eines zuvor bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde gestellten Antrags auf Genehmigung des Abrisses darauf hingewiesen hätten, dass die heutigen Schäden an dem Gebäude bereits im Jahre 1998 „latent vorhanden“ gewesen seien, dieser Darstellung insoweit aber nicht widersprochen. Gleiches gilt für das ebenfalls im Berufungsvorbringen – wenngleich auch mit anderer Zielrichtung – vom Beklagten aufgenommene Argument, die Kläger machten ein Standsicherheitsproblem schon für den Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens K. (1998) geltend. Auch diese Umstände verdeutlichen, dass gesicherte Erkenntnisse zum konkreten Ausmaß des sicher schon damals gravierenden Schadensbildes aus heutiger Sicht nicht mehr zu erlangen sind. Bestimmte Probleme, wie beispielsweise der nur eingeschränkt taugliche Baugrund dürften schon seit langem virulent gewesen sein. Es ist durchaus nahe liegend, jedenfalls nicht zu widerlegen, dass bereits 1986/89 aufgrund auch davor jahrzehntelang unterlassener Pflege des Gebäudes Schädigungen eingetreten beziehungsweise angelegt waren, die eine wirtschaftlich zumutbare Instandsetzung bereits damals nicht mehr ermöglichten.

Die Unerweislichkeit der Tatsache, in welcher Höhe durch unterlassene Investitionen ab dem genannten Zeitpunkt zusätzliche Schäden und damit – für den Sanierungsfall – Kosten entstanden sind, führt nicht dazu, dass die gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG den Klägern obliegende Glaubhaftmachung der Unzumutbarkeit als nicht geführt angesehen werden müsste. Die Kläger haben als Eigentümer nach der Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der von ihnen zu erbringenden Maßnahmen bezogen auf den derzeitigen Zustand des Gebäudes glaubhaft gemacht. Demgegenüber trifft die Darlegungs- und Beweislast für alle Tatsachen, die die Sanierungskosten reduzieren, den Beklagten, so dass deren Unerweislichkeit vorliegend dazu führt, dass die kompletten Sanierungskosten in Ansatz zu bringen sind. Die unerweisliche Tatsache der seinerzeit noch gegebenen Wirtschaftlichkeit einer Sanierung ist – einschließlich der sich insoweit stellenden Frage der Kausalität – nach den Regeln der materiellen Beweislast vom Beklagten zu belegen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts beantwortet sich die Frage, wer die materielle Beweislast trägt, nach dem anzuwendenden materiellen Recht. Die Unerweislichkeit der Tatsachen, aus denen ein Beteiligter in dem Rechtsstreit für ihn günstige Rechtsfolgen herleitet, geht daher zu seinen Lasten, soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist.Etwas anderes hätte vorliegend mit Blick auf die Verteilung der Verantwortlichkeiten nur zu gelten, wenn eine vorwerfbare Zurechnung unterbliebener Unterhaltung quasi von Anfang möglich wäre, was indes mit Blick auf die nach der Vorschrift gebotene zeitliche Differenzierung nicht in Betracht kommt, oder wenn ausgeschlossen werden könnte, dass im maßgeblichen Zeitpunkt noch sicher von einer wirtschaftlich zumutbaren Sanierungsmöglichkeit ausgegangen werden konnte, wobei sich dann die Frage einer „Beweislastverteilung“ nicht stellen würde. Beides ist nach dem zuvor Gesagten nicht der Fall.

Der Senat hat in diesem Zusammenhang abschließend erwogen, ob das offensichtlich langjährige Nichteingreifen der Denkmalschutzbehörde trotz des Wissens um den fortschreitenden Verfall des Hauses es rechtfertigt, eine Vorwerfbarkeit gegenüber den Klägern nach Maßgabe des § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG generell zu verneinen beziehungsweise ob das die Befugnis des Beklagten, sich auf diese Bestimmung zu berufen, ausschließt. Nach § 3 Abs. 2 SDschG hat der Beklagte die Maßnahmen zu treffen, die ihm nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlich scheinen, um Kulturdenkmäler zu schützen, zu erhalten und um Gefahren von ihnen abzuwenden (Satz 1); darüber hinaus hat ihm der Landesgesetzgeber ausdrücklich die Befugnis zur Anordnung der Instandsetzung bei widerrechtlicher Beeinträchtigung eingeräumt (Satz 2). Entsprechende Pflichten und Befugnisse der Unteren Denkmalschutzbehörden ergaben sich davor aus § 9 Abs. 1 Satz 2 SDschG 1977. Dabei haben die Denkmalschutzbehörden eine eigenständige Bewertung des Sachverhalts vorzunehmen und selbst die Auswahl derjenigen Maßnahmen zu treffen, die erforderlich, geeignet und angemessen sind, ein Denkmal unter Würdigung des Eigentumsrechts des Eigentümers zu sichern. Geht es um die Sicherung der Denkmalsubstanz vor Zerstörung und Verfall, hat die Behörde den Umfang der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen und ihre Umsetzung vom Eigentümer zu fordern. (OVG Münster, Beschluss vom 24.4.2008 -10 B 360/08-, BauR 2008, 1873) Den Denkmalschutzbehörden war hier seit Jahrzehnten der „verwahrloste“ und im Sinne des Denkmalschutzes „Gefahr stiftende“ Zustand der Anlage bekannt, ohne dass auch nur ansatzweise zu erkennen wäre, dass Maßnahmen zur Abhilfe getroffen worden wären. Durch die zeitnahe Heranziehung der Rechtsvorgänger der Kläger wäre es nicht nur möglich gewesen, den Verfall des Denkmals zu verhindern. Die vom Verwaltungsgerichts wegen eines Anhörungsfehlers aufgehobene Verfügung des Beklagten vom 29.4.2005, mit der die Rechtsvorgänger der Kläger aufgefordert wurden, „die notwendige Sicherung des Gebäudes vorzunehmen“ betraf, wie insbesondere die Begründung der beigefügten Sofortvollzugsanordnung deutlich macht, nicht den Schutz des Denkmals, sondern vor allem die Abwehr von dem Gebäude ausgehender Gefahren für die Allgemeinheit. Einer abschließenden Entscheidung bedurfte das nach dem zuvor Gesagten hier indes nicht. Eine exakte zeitlich einzuordnende Zustandserfassung bezüglich des Ausmaßes der Schädigung der Bausubstanz und der bei Nichtbehebung zu deren Verschlechterung führender Mängel hätte jedenfalls zumindest genauere Erkenntnisse hinsichtlich des zeitlichen Fortschritts der Verwahrlosung der Anlage möglich gemacht.

Insgesamt ist in der Abwägung daher von einer Vorrangigkeit der im Übrigen durch die erwähnten polizeilichen Aspekte, die mit einer entsprechenden Verantwortlichkeit verknüpft sind, zusätzlich verstärkten privaten Belange gegenüber dem denkmalschutzrechtlichen Interesse an der Erhaltung des Gebäudes auszugehen. Daher war das Rechtsmittel des Beklagten zurückzuweisen und die Entscheidung des Verwaltungsgerichts zu bestätigen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht erfüllt.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 40.000,- EUR festgesetzt (§§ 63 Abs. 2 Satz 1, 47 Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG).

Dieser Beschluss ist nicht anfechtbar.

Gründe

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Aktenzeichen: 1 B 12.79

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 12. August 2015

(VG München, Entscheidung vom 24. November 2009, Az.: M 1 K 09.939)

1. Senat

Sachgebietsschlüssel: 940

Hauptpunkte: Abbruch eines Baudenkmals; Anspruch auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis; wirtschaftliche Zumutbarkeit; keine Beschränkung auf sog. denkmalbedingten Mehraufwand; Zulässigkeit von Abschreibungen;

Rechtsquellen:

Leitsätze:

In der Verwaltungsstreitsache

...

gegen

Freistaat ...,

vertreten durch die Landesanwaltschaft ..., L-str. ..., M.,

- Beklagter -

wegen Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis (FlNr. 1027/4 Gemarkung S.);

hier: Berufung des Beklagten sowie Anschlussberufung der Kläger gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 24. November 2009,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 1. Senat, durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dhom, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Lorenz, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Dihm ohne weitere mündliche Verhandlung am 12. August 2015 folgendes Urteil:

I.

Unter Änderung von Nummer I des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 wird die Klage in vollem Umfang abgewiesen.

II.

Die Anschlussberufung der Kläger wird zurückgewiesen.

III.

Die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

IV.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

V.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Kläger begehren die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis für den Abbruch eines ehemaligen Bauernhauses.

Mit Bescheid vom 23. Februar 2009 lehnte das Landratsamt die Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals ab. Nach Auffassung des Landesamts für Denkmalpflege handelt es sich um ein einfaches, aber für die Zeit typisches Kleinbauernhaus aus dem 19. Jahrhundert. Die historische Bausubstanz und Ausstattung seien weitgehend erhalten und in jüngerer Zeit auch nicht wesentlich verändert worden. Der gute Gesamtzustand spreche für die Sanierungsfähigkeit und die Erhaltung des Gebäudes.

Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht haben die Kläger erstmals ein Gutachten vorgelegt, wonach Sanierungskosten in Höhe von ca. 1,1 Mio. € anfielen, um das Gebäude in einen denkmalgerechten Zustand zu versetzen. Insbesondere müsse zur Abwehr des aus dem Untergrund in das Mauerwerk drückenden Wassers das Gebäude mit einer wasserdichten Betonwanne unterfangen werden. Der Sanierungsaufwand sei bei jährlichen Mieteinnahmen von knapp 12.000 € wirtschaftlich nicht zumutbar. Der Beklagte hielt den von den Klägern angesetzten Sanierungsaufwand für deutlich überhöht. Mit Urteil vom 24. November 2009 hat das Verwaltungsgericht den Beklagten verpflichtet, über den Antrag der Kläger auf Erteilung der Abbrucherlaubnis unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden und im Übrigen die Klage auf Erteilung der Erlaubnis abgewiesen. Eine verlässliche Aussage darüber, ob den Klägern die Erhaltung des Denkmals zumutbar sei, lasse sich nach den vorliegenden Angaben der Beteiligten nicht treffen. Im Rahmen der Ermessensentscheidung habe das Landratsamt den Sachverhalt weiter aufzuklären.

Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung begehrt der Beklagte die Abweisung der Klage in vollem Umfang. Den Klägern stehe kein Anspruch auf Erteilung der Abbrucherlaubnis zu, weil sie durch die Sanierung nicht unzumutbar belastet würden, wofür sie die Darlegungs- und Beweislast treffe. Bei der erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung seien die Sanierungskosten - abzüglich der fiktiven Kosten für den in der Vergangenheit unterlassenen Bauunterhalt und der sogenannten bau- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten - sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Erträgen aus dem Denkmal und den bewilligten oder verbindlich in Aussicht gestellten Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln und den Steuervergünstigungen gegenüberzustellen. Die von den Klägern ermittelten Sanierungskosten seien deutlich überhöht. Auszugehen sei von einem Aufwand von maximal 2.500 € je Quadratmeter Wohnfläche. Die Instandhaltungskosten, die jeder Hauseigentümer aufwenden müsse, hätten außer Betracht zu bleiben, da der Eigentümer eines Denkmals bei der Zumutbarkeitsprüfung nicht besser gestellt werden dürfe als ein „normaler“ Hauseigentümer.

Nachdem die Kläger nach der Berufungsbegründung des Beklagten Anschlussberufung eingelegt hatten, hat der Senat nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 18. September 2012 mit Beweisbeschluss vom 28. August 2013 ein Sachverständigengutachten zum Zustand des Baudenkmals, zu den erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und den Kosten eingeholt, das der Sachverständige in der Fortsetzung der mündlichen Verhandlung am 24. März 2015 erläutert hat. In seinem Gutachten vom 2. März 2014, das mit Schreiben vom 6. Juni 2014 und vom 26. Januar 2015 ergänzt worden ist, schlägt der Sachverständige Maßnahmen zum Schutz der Fundamente und zur Wärmedämmung vor, die sich auf einen Betrag von 500.000 € belaufen. Die Errichtung einer wasserdichten Betonwanne sei nicht erforderlich; vielmehr genügten neben der Sanierung des Dachs wärmegedämmte Bodenplatten in den einzelnen Räumen und eine Abdichtung der Fundamente von außen.

Der Beklagte hält das vom gerichtlichen Sachverständigen vorgeschlagene Konzept für geeignet und angemessen. Nahezu alle vor dem Zweiten Weltkrieg errichteten Gebäude besäßen keine durchgehende Bodenplatte. Die Forderung nach einer dichten Wanne würde mangels wirtschaftlicher Zumutbarkeit häufig den Abbruch von Baudenkmälern nach sich ziehen.

Er beantragt,

unter Änderung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 die Klage in vollem Umfang abzuweisen und die Anschlussberufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen sowie unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 den Beklagten zu verpflichten, die beantragte denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes zu erteilen.

Ihnen stünde ein Anspruch auf die begehrte Erlaubnis zu, weil der Erhaltungsaufwand für das Baudenkmal wirtschaftlich nicht tragbar sei. Da sie ihrer denkmalrechtlichen Mitwirkungspflicht nachgekommen seien und mit einem Sachverständigengutachten dargelegt hätten, dass das Objekt sich nicht selbst trage, würden der verfassungsrechtliche Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und die Gewährleistung des Eigentums die Verwaltungsgerichte verpflichten, die Frage der Zumutbarkeit aufzuklären und die Sache spruchreif zu machen. Abgesehen von der Annahme unrealistisch niedriger Preise für die Dachsanierung sei zur Vermeidung von aufsteigender Bodenfeuchtigkeit eine durchgehende, abgedichtete Bodenplatte erforderlich, was der weitere von ihnen beauftragte Gutachter mit Schreiben vom 4. Oktober 2014 erneut bestätigt habe. Darüber hinaus müssten auch die Tilgungsleistungen im Rahmen der Darlehensfinanzierung zu ihren Gunsten berücksichtigt werden, weil spätestens nach 25 Jahren neuerlich Reparaturarbeiten erforderlich würden.

Da der Umfang der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Bayerischen Staatsministeriums für Bildung und Kultus, Wissenschaft und Kunst erfassten Betriebskosten in der mündlichen Verhandlung am 24. März 2015 nicht abschließend geklärt werden konnte, erklärten sich die Beteiligten mit einem Übergang in das schriftliche Verfahren einverstanden. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Mit Einverständnis der Beteiligten kann der Senat nach § 125 Abs. 1 Satz 1, § 101 Abs. 2 VwGO ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden. Die Anschlussberufung der Kläger bleibt erfolglos, weil der Erhalt des Baudenkmals wirtschaftlich zumutbar ist und den Klägern daher kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals zusteht (1). Die Berufung des Beklagten hat dagegen Erfolg, weil Gesichtspunkte, die eine erneute Ermessensentscheidung erforderlich machen, nicht erkennbar sind (2).

Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG kann die Erlaubnis zur Beseitigung eines Baudenkmals versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass gewichtige Gründe des Denkmalschutzes im Sinn der genannten Bestimmung sich in der Regel aus der die Eigenschaft als Baudenkmal begründenden Bedeutung des Bauwerks (Art. 1 Abs. 2 DSchG) ergeben. Allenfalls bei völlig unbedeutenden Baudenkmälern, deren Verfall so weit fortgeschritten ist, dass eine Sanierung von vornherein unmöglich ist, mag dies anders sein (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141). Dass dies anzunehmen wäre, wird auch von den Klägern nicht behauptet.

1. Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustands ist das den Behörden nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG eingeräumte Ermessen aus Gründen der Verhältnismäßigkeit unter angemessener Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226) aber in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 a. a. O.). Das ist nach einhelliger Auffassung der Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; VGH BW, U. v. 11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG RhPf, U. v. 26.5.2004 - 8 A 12009/03 - BauR 2005, 535; OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG Saarl. U. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 - BRS 73 Nr. 206; OVG MV, U. v. 18.3.2009 - 3 L 503/04 - juris; OVG NW, U. v. 4.5.2009 - 10 A 699/07 - BRS 74 Nr. 216; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206) der Fall, wenn der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist, das Objekt sich also wirtschaftlich nicht „selbst trägt“. In einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist der durch das Baudenkmal veranlasste Aufwand dem aus dem Objekt zu erzielenden Ertrag gegenüberzustellen. Zwar muss es der Eigentümer eines Baudenkmals angesichts des hohen Rangs des Denkmalschutzes und mit Blick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich hinnehmen, dass ihm eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 a. a. O.). Andererseits kann ihm nicht zugemutet werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften.

Zur Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ist es erforderlich, dass der Eigentümer die nach Möglichkeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmten, erforderlichen Sanierungsmaßnahmen für eine zeitgemäße Nutzung und den daraus resultierenden Aufwand sowie den mit dem Objekt zu erzielenden Ertrag in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegt, die einen prognostischen Zeitraum von etwa 15 Jahren erfasst (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v.17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192; OVG NW, U. v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris). Die den Eigentümer treffende Mitwirkungs- und Darlegungspflicht (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141) entspricht der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden nach Art. 4 und 5 DSchG bestehenden Aufgabenverteilung. Denn regelmäßig ist nur der Eigentümer in der Lage, ein geeignetes Nutzungs- und Sanierungskonzept für das Denkmal zu entwickeln und auf die Informationen zuzugreifen, die eine Bewertung der Sanierungsmaßnahmen in denkmalpflegerischer und wirtschaftlicher Hinsicht ermöglichen (vgl. BVerwG, B. v. 17.11.2009 - 7 B 25.09 - NVwZ 2010, 256). Kommt der Denkmaleigentümer dieser Darlegungspflicht, wenn auch möglicherweise erst im gerichtlichen Verfahren nach, so haben die Verwaltungsgerichte die Sache spruchreif zu machen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO) und, gegebenenfalls durch Einschaltung von Sachverständigen, aufzuklären, ob der Erhalt des Baudenkmals wirtschaftlich zumutbar ist, weil bei Verneinung dieser Frage ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Beseitigung des Denkmals besteht (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 a. a. O.). Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts handelt es sich insoweit nicht um Ermessenserwägungen, deren Ermittlung und Bewertung den Denkmalbehörden bei der Entscheidung über die begehrte Abbrucherlaubnis vorbehalten ist. Vielmehr unterliegt die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226; BVerwG, B. v. 7.2.2002 - 4 B 4.02 - BRS 66 Nr. 209) der vollen gerichtlichen Kontrolle (vgl. OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206).

1.1 Bei der Ermittlung des erforderlichen Sanierungsaufwands ist nicht nur der sog. denkmalpflegerische Mehraufwand zu erfassen, d. h. Kosten, die anfallen, weil es sich um ein Baudenkmal handelt. Vielmehr gehen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch solche Instandhaltungskosten ein, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden muss (vgl. OVG Saarl. U. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 - BRS 73 Nr. 206; OVG NW, U. v. 4.5.2009 - 10 A 699/07 - BRS 74 Nr. 216; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206). Da in die Wirtschaftlichkeitsberechnung sämtliche mit dem Objekt zu erzielenden Erträge eingestellt werden, ist auch der gesamte durch das Objekt entstehende Aufwand zu erfassen. An der im Urteil des Senats vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63 - (BayVBl. 2011, 303) vertretenen gegenteiligen Auffassung (so auch OVG MV, U. v. 18.3.2009 - 3 L 503/04 - juris) wird daher nicht mehr festgehalten. Das für die Begrenzung auf den denkmalpflegerischen Mehraufwand herangezogene Argument, der Denkmaleigentümer dürfe bei der Zumutbarkeitsprüfung nicht besser gestellt werden als ein „normaler Hauseigentümer“, der Belastungen seiner Immobilie ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu tragen habe, berücksichtigt nicht hinreichend, dass diese Aussage nur für sicherheitsrechtliche Maßnahmen gilt. § 177 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist zu entnehmen, dass der Eigentümer die Kosten für angeordnete Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur bei wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit zu übernehmen hat.

Allerdings sind aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Kosten für diejenigen Maßnahmen auszuscheiden, die erforderlich werden, weil der Eigentümer Erhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, zu denen er nach Art. 4 Abs. 1 DSchG oder aus sicherheitsrechtlichen Gründen (Art. 54 Abs. 2 und 4 BayBO) verpflichtet war, wobei die denkmalrechtliche Erhaltungspflicht von der Zumutbarkeit für den Eigentümer abhängt (vgl. BayVGH, U. v. 18.10.2010 a. a. O.), während sicherheitsrechtliche Verpflichtungen unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Eigentümers zu erfüllen sind (vgl. BVerwG, U. v. 11.4.1989 NJW 1989, 2638). Würden die sog. denkmal- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten für pflichtwidrig unterlassene Maßnahmen den Sanierungsaufwand nicht mindern, könnte der Eigentümer durch Vernachlässigung seiner Erhaltungsverpflichtungen letztlich eine Beseitigung des Denkmals erreichen (vgl. BayVGH, U. v.18.10.2010 a. a. O.). Abzuziehen vom Sanierungsaufwand sind auch Förderbeträge der öffentlichen Hand (zu den steuerrechtlichen Förderungen s. Nr. 1.3), die verbindlich zugesagt oder mit Sicherheit zu erwarten sind. Denn sie verringern den Aufwand des Eigentümers.

Da nach Auffassung des gerichtlich bestellten Sachverständigen, der sich die Beteiligten angeschlossen haben, keine denkmal- oder sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten in Abzug zu bringen sind und einmalige Zahlungen der öffentlichen Hand nur in Aussicht gestellt worden sind, wenn ohne sie die wirtschaftliche Zumutbarkeit nicht gewährleistet werden kann, ist im vorliegenden Fall ausschließlich der erforderliche Sanierungsaufwand zu ermitteln. Nach dem schlüssigen und überzeugenden Gutachten des vom Senat bestellten Sachverständigen vom 2. März 2014, dem sich der Senat anschließt, beläuft sich der Sanierungsaufwand nach Abzug der nicht zur Sanierung des Baudenkmals gehörenden Kosten für die Zaunanlagen und die Ergänzung der Kücheneinrichtung auf 500.000 € einschließlich Mehrwertsteuer. Dass damit das von den Klägern veranschlagte Kostenvolumen von rund 1,2 Mio. € deutlich unterschritten wird, ist darauf zurückzuführen, dass die von den Klägern vorgeschlagene Errichtung einer durchgehenden wasserdichten Betonwanne unter dem gesamten Gebäude nicht erforderlich ist, um die im Erdgeschoss des Baudenkmals auftretende Feuchtigkeit zu beseitigen. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die Feuchtigkeitsschäden nicht auf drückendes Wasser aus dem Untergrund, sondern in erster Linie auf Kondenswasser zurückzuführen. Da das in den letzten Jahren als Ferienhaus genutzte Gebäude nur kurze Zeit bewohnt und beheizt wird, können sich in der kalten Jahreszeit insbesondere die Außenwände nicht ausreichend erwärmen mit der Folge, dass die in der Raumluft enthaltene Feuchtigkeit an den ausgekühlten Wänden des Gebäudes kondensiert. Dafür spricht, dass die vom gerichtlichen Sachverständigen gemessenen Feuchtigkeitswerte der Wände vom Boden zur Decke hin zunehmen oder zumindest gleichbleiben. Würde über die Fundamente und den Boden des Gebäudes Wasser in nennenswertem Umfang in die Wände aufsteigen, müssten die Feuchtigkeitswerte im bodennahen Bereich der Wände deutlich höher liegen als im Deckenbereich. Zur Erzielung zeitgemäßer Wohnverhältnisse genügt es daher, in den einzelnen Räumen des Erdgeschosses eine wärmegedämmte Bodenplatte, an den Wänden wärmedämmende Silikatplatten und langgestreckte Warmwasserheizkörper in Bodennähe einzubauen, die von einer Zentralheizung erwärmt werden. Nach der Erklärung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 24. März 2015 ist eine durchgehende Bodenplatte unter den Fundamenten des Hauses selbst dann entbehrlich, wenn kapillar in den Wänden aufsteigende Feuchtigkeit für die Schäden in stärkerem Umfang als bisher festgestellt verantwortlich wäre. In diesem Fall kann dem Kapillareffekt durch Heizleitungen in den Wänden entgegengewirkt werden. Um darüber hinaus das Eindringen von Niederschlagswasser in die Streifenfundamente des Baudenkmals zu unterbinden, sind vor die Fundamente Wandscheiben aus wasserundurchlässigem Beton zu setzen. Was die Sanierung und Wärmedämmung des Daches angeht, ist der von den Klägern (ca. 50.000 € einschl. MWSt.) und dem gerichtlichen Sachverständigen (ca. 46.000 € einschl. MWSt.) ermittelte Kostenaufwand nahezu deckungsgleich. Soweit die Kläger die vom Sachverständigen für die Reparatur von Türen und Treppen angesetzten Kosten für zu niedrig halten, fällt das angesichts des von ihm für bisher nicht erkennbare Mängel angesetzten Pauschalbetrags von rund 35.000 €, um den er den Gesamtaufwand erhöht hat, nicht ins Gewicht.

1.2 Allerdings sind entgegen des bisher vom Bayerischen Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst im Schreiben vom 14. Januar 2009 verwendeten Schemas für die Wirtschaftlichkeitsberechnung, das der Senat im Urteil vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63 - (BayVBl. 2011, 303) noch als geeignete Grundlage ansah, nicht die Kosten der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, sondern lediglich die zur Finanzierung der Investitionen erforderlichen Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Da dem Sanierungsaufwand eine entsprechende Wertsteigerung des Objekts gegenübersteht, können die Instandsetzungskosten als solche und die bei der Rückführung eines Darlehens anfallenden Tilgungsleistungen nicht als Aufwand erfasst werden (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206; OVG NW, U. v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris). Geht man davon aus, dass die Sanierungskosten in voller Höhe bei dem derzeit marktüblichen Zinssatz von durchschnittlich 1,84% für eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren (s. Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik vom 30.7.2015, S. 4 Wohnungsbaukredite an private Haushalte) finanziert werden, so belaufen sich die Finanzierungskosten bei einem Investitionsvolumen von 500.000 € auf maximal 9.200 € pro Jahr; dabei wird aus Vereinfachungsgründen und zugunsten der Kläger nicht berücksichtigt, dass bei einem Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten der Zinsanteil gegenüber dem Tilgungsanteil kontinuierlich sinkt, so dass die reale Zinsbelastung deutlich unter dem Betrag von 9.200 € liegt. Sofern die Kläger Eigenkapital für die Sanierung einsetzen würden, wären dafür grundsätzlich Finanzierungskosten in Höhe der entgangenen Kapitalerträge anzusetzen.

Neben den Finanzierungskosten sind auf der Aufwandseite auch die Bewirtschaftungskosten zu erfassen. Der Senat orientiert sich dabei - wie die übrigen Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435) - an den §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614). Allerdings können Betriebskosten nach § 27 II. BV nur angesetzt werden, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können (NdsOVG, U. v. 4.10.1984 a. a. O.). Ungeachtet der Tatsache, dass im vorliegenden Fall die Kläger das Gebäude nicht vermieten, sondern selbst nutzen, wäre eine Berücksichtigung der Betriebskosten, wie beispielsweise der Heizkosten, als Aufwand nur gerechtfertigt, wenn auf der Ertragsseite nicht nur die sog. Kaltmiete, sondern die Miete einschließlich der Nebenkosten in Ansatz gebracht würde. Da sich der Nutzungswert des Gebäudes im Regelfall aber an der Kaltmiete orientiert, sind Kosten, die vom Verbrauchsverhalten der jeweiligen Nutzer abhängen, im Rahmen der objektivierten Wirtschaftlichkeitsprüfung auszuscheiden. Da die Kläger sonstige nicht umlegbare Kosten nicht dargelegt haben, können vorliegend keine Betriebskosten angesetzt werden. Verwaltungskosten (§ 26 II. BV) und ein Mietausfallwagnis (§ 29 II. BV) fallen im vorliegenden Fall nicht an, weil die Kläger das Gebäude selbst bewohnen wollen.

Als Instandhaltungskosten erscheint dem Senat der auch vom Sachverständigen vorgeschlagene Betrag von 7,10 € je Quadratmeter Wohnfläche (§ 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 II. BV) angemessen; bei einer Wohnfläche von 178 m² ergibt sich damit ein jährlicher Betrag von 1.264 €.

Zudem ist auch bei einem Baudenkmal die Abschreibung vom erforderlichen Sanierungsaufwand zu berücksichtigen. Zwar lehnen die Oberverwaltungsgerichte Abschreibungen ab, weil diese ihrer Zweckbestimmung nach auf die Ersetzung des Objekts durch ein neues Wirtschaftsgut ausgerichtet sind, was mit dem Anspruch der Denkmalpflege, ein Gebäude auf Dauer zu erhalten, nicht zu vereinbaren ist. Anstelle von Abschreibungen werden allerdings Rücklagen für größere Reparaturen in Höhe von 1% der Sanierungskosten entsprechend der Abschreibungsregelung in § 25 Abs. 2 II. BV zugelassen (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206). Ungeachtet des Ziels der Denkmalpflege, Baudenkmäler auf Dauer zu erhalten, unterliegen aber auch Baudenkmäler durch Benutzung, Witterungseinflüsse und Zeitablauf einem stetigen Wertverlust, der bei einer betriebswirtschaftlichen Betrachtungsweise in Form der Abschreibung auf der Kostenseite der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen ist (vgl. Haaß in Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierung, 2. Aufl. 2008, Rn. 463). Könnte der unabwendbare Wertverlust nicht als Aufwand erfasst werden, hätte der Denkmaleigentümer diesen Vermögensverlust ohne Ausgleich hinzunehmen, was mit der Eigentumsgarantie nicht zu vereinbaren wäre. Nach Auffassung des Senats erscheint in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 2 II. BV eine jährliche Abschreibung in Höhe von 1% der berücksichtigungsfähigen Sanierungskosten angemessen. Der Vorschlag des Beklagten, den Wertverlust über eine auf 9 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhte Instandhaltungspauschale aufzufangen, erweist sich dagegen nicht als ausreichend. Wie ein Blick auf die Systematik der Zweiten Berechnungsverordnung zeigt, hält diese neben der je nach Alter des Gebäudes gestaffelten Instandhaltungspauschale auch eine Abschreibung für geboten.

Da der Eigentümer des Baudenkmals den eintretenden Wertverlust durch die Zahlung des Kaufpreises oder der Sanierungsmaßnahmen gleichsam „vorfinanziert“ hat, ist er nicht verpflichtet, den Betrag der Abschreibung für Reparaturen des Baudenkmals zurückzulegen. Der aus der Berücksichtigung von Reparaturrücklagen abgeleitete und im Urteil des 2. Senats des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 27. Januar 2010 - 2 B 09.250 - (nicht veröffentlicht) anklingende, die Entscheidung aber nicht tragende Ansatz, dass sich der Finanzierungsaufwand für anfallende Sanierungsmaßnahmen entsprechend der Höhe der in der Vergangenheit vorgenommenen oder unterlassenen Reparaturrücklagen reduzieren würde, verknüpft in unzulässiger Weise die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die über die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Sanierungsmaßnahmen in einem überschaubaren zukünftigen Zeitraum Auskunft gibt, mit der Verpflichtung des Eigentümers, im Rahmen des Zumutbaren das Denkmal zu erhalten (Art. 4 Abs. 1 DSchG). Ein Baudenkmal trägt sich wirtschaftlich nur dann selbst, wenn die Erträge aus dem Objekt ausreichen, auch den Wertverlust des Objekts auszugleichen.

1.3 Auf der Ertragsseite sind bei vermieteten Objekten die Mieteinnahmen, bei selbst genutzten Objekten der Gebrauchswert sowie zusätzlich die Steuervorteile für Baudenkmäler nach § 7i oder § 10f EStG anzusetzen (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141).

Die zu erwartenden Mieteinnahmen oder der Gebrauchswert bestimmen sich nach dem in der Region üblichen Mietzins für Objekte vergleichbarer Größe und Ausstattung. Nebenkosten werden nicht berücksichtigt, da sie in großem Umfang vom individuellen Verhalten der Nutzer abhängen und auf diese umgelegt werden können (s. Nr. 1.2). Bei einer „Kaltmiete“ von 7,13 € je Quadratmeter Wohnfläche, von der die Beteiligten übereinstimmend ausgehen, beläuft sich der Gebrauchswert für das Baudenkmal der Kläger mit einer Wohnfläche von 178 m² auf 15.230 € im Jahr.

Auch wenn die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach objektiven Kriterien zu ermitteln ist, sind die Vergünstigungen aus der erhöhten Absetzung für vermietete Baudenkmäler nach § 7i EStG und die Vergünstigung für zu Eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmäler nach § 10f EStG nach den individuellen Einkommensverhältnissen des jeweiligen Eigentümers zu ermitteln (vgl. VGH BW, U. v.11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - OVG 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192). Denn nur die konkret erzielbaren Steuervergünstigungen vermindern die durch den Erhalt des Denkmals entstehenden Belastungen. Soweit die Eigentümer entgegen ihrer materiellen Beweispflicht keine hinreichenden Angaben zur Ermittlung der Steuervorteile machen, ist vom maximalen Steuersatz des Einkommensteuergesetzes auszugehen (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 a. a. O.). Da die Kläger nicht substanziiert dargelegt haben, dass sie nach dem Eintritt des Klägers in den Ruhestand einem Steuersatz von 10% unterliegen, ist vom Spitzensteuersatz von 45% nach § 32a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG auszugehen. Bei diesem Steuersatz erzielen die Kläger in 10 Jahren einen Steuervorteil von 202.500 €, was bezogen auf 15 Jahre einem jährlichen Steuervorteil von 13.500 € entspricht. Geht man dennoch zugunsten der Kläger von einem Steuersatz von 10% aus, erzielen sie in 10 Jahren einen Steuervorteil von 45.000 €, was bezogen auf 15 Jahre einem jährlichen Steuervorteil von 3.000 € entspricht.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung führt daher entsprechend der nachfolgenden Aufstellung

Aufwand

Kapitalkosten für 500.000 €

9.200

Abschreibung

5.000

Laufende Instandhaltungskosten

1.264

Betriebskosten

0

Verwaltungskosten

0

Mietausfallwagnis

0

Aufwand gesamt pro Jahr

15.464

Ertrag

Gebrauchswert

15.230

jährlicher Steuervorteil nach § 10f EStG bei Steuersatz von 45%

jährlicher Steuervorteil nach § 10f EStG bei Steuersatz von 10%

13.500

3.000

Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 45%

Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 10%

28.730

18.230

Saldo bei Steuersatz von 45%

Saldo bei Steuersatz von 10%

+ 13.266

+ 2.766

zu einem jährlichen Überschuss von 13.266 €. Selbst wenn man den Steuervorteil nach § 10f EStG nur mit 3.000 € ansetzt, ergibt sich ein Überschuss von jährlich 2.766 €. Berücksichtigt man weiter, dass die jährliche Zinsbelastung niedriger liegt, als in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt, ist der Erhalt des Baudenkmals den Klägern in jedem Fall wirtschaftlich zuzumuten.

2. Da die Kläger keine aus ihrer persönlichen Situation sich ergebenden Gesichtspunkte vorgetragen haben, die trotz gewichtiger denkmalpflegerischer Gründe für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands die Erteilung der Abbrucherlaubnis im Weg einer Ermessensentscheidung rechtfertigen könnten, und auch sonst keine Gesichtspunkte ersichtlich sind, die zu einem Ermessensfehler des Landratsamts geführt haben könnten (vgl. BayVGH, U. v.18.10.2010 - 1 B 06.63 - BayVBl. 2011, 303), kommt ein Anspruch der Kläger auf eine erneute Ermessensentscheidung nicht in Betracht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 2, § 159 Satz 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO, §§ 708, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach § 133 VwGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig angefochten werden. Die Beschwerde ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. In der Beschwerdebegründung muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, von der die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.

Vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt nur die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen. Für die in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Angelegenheiten (u. a. Verfahren mit Bezügen zu Dienst- und Arbeitsverhältnissen) sind auch die dort bezeichneten Organisationen und juristischen Personen als Bevollmächtigte zugelassen. Sie müssen in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln.

Beschluss:

Unter Aufhebung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 wird der Streitwert für beide Rechtszüge auf jeweils 20.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1, § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG. Da die Kläger anstelle des Baudenkmals ein neues Wohnhaus errichten wollen, orientiert sich der Senat an Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ Beilage 2/2013).

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Das Urteil ergeht "Im Namen des Volkes". Es ist schriftlich abzufassen und von den Richtern, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben, zu unterzeichnen. Ist ein Richter verhindert, seine Unterschrift beizufügen, so wird dies mit dem Hinderungsgrund vom Vorsitzenden oder, wenn er verhindert ist, vom dienstältesten beisitzenden Richter unter dem Urteil vermerkt. Der Unterschrift der ehrenamtlichen Richter bedarf es nicht.

(2) Das Urteil enthält

1.
die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten nach Namen, Beruf, Wohnort und ihrer Stellung im Verfahren,
2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Mitglieder, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben,
3.
die Urteilsformel,
4.
den Tatbestand,
5.
die Entscheidungsgründe,
6.
die Rechtsmittelbelehrung.

(3) Im Tatbestand ist der Sach- und Streitstand unter Hervorhebung der gestellten Anträge seinem wesentlichen Inhalt nach gedrängt darzustellen. Wegen der Einzelheiten soll auf Schriftsätze, Protokolle und andere Unterlagen verwiesen werden, soweit sich aus ihnen der Sach- und Streitstand ausreichend ergibt.

(4) Ein Urteil, das bei der Verkündung noch nicht vollständig abgefaßt war, ist vor Ablauf von zwei Wochen, vom Tag der Verkündung an gerechnet, vollständig abgefaßt der Geschäftsstelle zu übermitteln. Kann dies ausnahmsweise nicht geschehen, so ist innerhalb dieser zwei Wochen das von den Richtern unterschriebene Urteil ohne Tatbestand, Entscheidungsgründe und Rechtsmittelbelehrung der Geschäftsstelle zu übermitteln; Tatbestand, Entscheidungsgründe und Rechtsmittelbelehrung sind alsbald nachträglich niederzulegen, von den Richtern besonders zu unterschreiben und der Geschäftsstelle zu übermitteln.

(5) Das Gericht kann von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe absehen, soweit es der Begründung des Verwaltungsakts oder des Widerspruchsbescheids folgt und dies in seiner Entscheidung feststellt.

(6) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle hat auf dem Urteil den Tag der Zustellung und im Falle des § 116 Abs. 1 Satz 1 den Tag der Verkündung zu vermerken und diesen Vermerk zu unterschreiben. Werden die Akten elektronisch geführt, hat der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle den Vermerk in einem gesonderten Dokument festzuhalten. Das Dokument ist mit dem Urteil untrennbar zu verbinden.

(1)1Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.2Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist.3Bei einem im Inland belegenen Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, sind die Sätze 1 und 2 entsprechend anzuwenden.4Bei einem im Inland belegenen Gebäude oder Gebäudeteil, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist, kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen vornehmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind.5Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Baumaßnahmen im Sinne der Sätze 1 bis 4 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.6Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein.7Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind.8§ 7h Absatz 1 Satz 5 ist entsprechend anzuwenden.

(2)1Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine nicht offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude oder Gebäudeteil und für die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist.2Hat eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörden ihm Zuschüsse gewährt, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.

(3) § 7h Absatz 3 ist entsprechend anzuwenden.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nicht befugt.

(2) Die Berufung ist, wenn sie von dem Verwaltungsgericht zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht einzulegen. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

(3) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 2 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe). Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung unzulässig.

(4) Wird die Berufung nicht in dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen, so ist die Zulassung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Stellung des Antrags hemmt die Rechtskraft des Urteils.

(5) Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht durch Beschluss. Die Berufung ist zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 dargelegt ist und vorliegt. Der Beschluss soll kurz begründet werden. Mit der Ablehnung des Antrags wird das Urteil rechtskräftig. Lässt das Oberverwaltungsgericht die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt; der Einlegung einer Berufung bedarf es nicht.

(6) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 5 innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Absatz 3 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Gründe

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Aktenzeichen: 1 B 12.79

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 12. August 2015

(VG München, Entscheidung vom 24. November 2009, Az.: M 1 K 09.939)

1. Senat

Sachgebietsschlüssel: 940

Hauptpunkte: Abbruch eines Baudenkmals; Anspruch auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis; wirtschaftliche Zumutbarkeit; keine Beschränkung auf sog. denkmalbedingten Mehraufwand; Zulässigkeit von Abschreibungen;

Rechtsquellen:

Leitsätze:

In der Verwaltungsstreitsache

...

gegen

Freistaat ...,

vertreten durch die Landesanwaltschaft ..., L-str. ..., M.,

- Beklagter -

wegen Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis (FlNr. 1027/4 Gemarkung S.);

hier: Berufung des Beklagten sowie Anschlussberufung der Kläger gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 24. November 2009,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 1. Senat, durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dhom, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Lorenz, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Dihm ohne weitere mündliche Verhandlung am 12. August 2015 folgendes Urteil:

I.

Unter Änderung von Nummer I des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 wird die Klage in vollem Umfang abgewiesen.

II.

Die Anschlussberufung der Kläger wird zurückgewiesen.

III.

Die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

IV.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

V.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Kläger begehren die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis für den Abbruch eines ehemaligen Bauernhauses.

Mit Bescheid vom 23. Februar 2009 lehnte das Landratsamt die Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals ab. Nach Auffassung des Landesamts für Denkmalpflege handelt es sich um ein einfaches, aber für die Zeit typisches Kleinbauernhaus aus dem 19. Jahrhundert. Die historische Bausubstanz und Ausstattung seien weitgehend erhalten und in jüngerer Zeit auch nicht wesentlich verändert worden. Der gute Gesamtzustand spreche für die Sanierungsfähigkeit und die Erhaltung des Gebäudes.

Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht haben die Kläger erstmals ein Gutachten vorgelegt, wonach Sanierungskosten in Höhe von ca. 1,1 Mio. € anfielen, um das Gebäude in einen denkmalgerechten Zustand zu versetzen. Insbesondere müsse zur Abwehr des aus dem Untergrund in das Mauerwerk drückenden Wassers das Gebäude mit einer wasserdichten Betonwanne unterfangen werden. Der Sanierungsaufwand sei bei jährlichen Mieteinnahmen von knapp 12.000 € wirtschaftlich nicht zumutbar. Der Beklagte hielt den von den Klägern angesetzten Sanierungsaufwand für deutlich überhöht. Mit Urteil vom 24. November 2009 hat das Verwaltungsgericht den Beklagten verpflichtet, über den Antrag der Kläger auf Erteilung der Abbrucherlaubnis unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden und im Übrigen die Klage auf Erteilung der Erlaubnis abgewiesen. Eine verlässliche Aussage darüber, ob den Klägern die Erhaltung des Denkmals zumutbar sei, lasse sich nach den vorliegenden Angaben der Beteiligten nicht treffen. Im Rahmen der Ermessensentscheidung habe das Landratsamt den Sachverhalt weiter aufzuklären.

Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung begehrt der Beklagte die Abweisung der Klage in vollem Umfang. Den Klägern stehe kein Anspruch auf Erteilung der Abbrucherlaubnis zu, weil sie durch die Sanierung nicht unzumutbar belastet würden, wofür sie die Darlegungs- und Beweislast treffe. Bei der erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung seien die Sanierungskosten - abzüglich der fiktiven Kosten für den in der Vergangenheit unterlassenen Bauunterhalt und der sogenannten bau- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten - sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Erträgen aus dem Denkmal und den bewilligten oder verbindlich in Aussicht gestellten Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln und den Steuervergünstigungen gegenüberzustellen. Die von den Klägern ermittelten Sanierungskosten seien deutlich überhöht. Auszugehen sei von einem Aufwand von maximal 2.500 € je Quadratmeter Wohnfläche. Die Instandhaltungskosten, die jeder Hauseigentümer aufwenden müsse, hätten außer Betracht zu bleiben, da der Eigentümer eines Denkmals bei der Zumutbarkeitsprüfung nicht besser gestellt werden dürfe als ein „normaler“ Hauseigentümer.

Nachdem die Kläger nach der Berufungsbegründung des Beklagten Anschlussberufung eingelegt hatten, hat der Senat nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 18. September 2012 mit Beweisbeschluss vom 28. August 2013 ein Sachverständigengutachten zum Zustand des Baudenkmals, zu den erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und den Kosten eingeholt, das der Sachverständige in der Fortsetzung der mündlichen Verhandlung am 24. März 2015 erläutert hat. In seinem Gutachten vom 2. März 2014, das mit Schreiben vom 6. Juni 2014 und vom 26. Januar 2015 ergänzt worden ist, schlägt der Sachverständige Maßnahmen zum Schutz der Fundamente und zur Wärmedämmung vor, die sich auf einen Betrag von 500.000 € belaufen. Die Errichtung einer wasserdichten Betonwanne sei nicht erforderlich; vielmehr genügten neben der Sanierung des Dachs wärmegedämmte Bodenplatten in den einzelnen Räumen und eine Abdichtung der Fundamente von außen.

Der Beklagte hält das vom gerichtlichen Sachverständigen vorgeschlagene Konzept für geeignet und angemessen. Nahezu alle vor dem Zweiten Weltkrieg errichteten Gebäude besäßen keine durchgehende Bodenplatte. Die Forderung nach einer dichten Wanne würde mangels wirtschaftlicher Zumutbarkeit häufig den Abbruch von Baudenkmälern nach sich ziehen.

Er beantragt,

unter Änderung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 die Klage in vollem Umfang abzuweisen und die Anschlussberufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen sowie unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 den Beklagten zu verpflichten, die beantragte denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes zu erteilen.

Ihnen stünde ein Anspruch auf die begehrte Erlaubnis zu, weil der Erhaltungsaufwand für das Baudenkmal wirtschaftlich nicht tragbar sei. Da sie ihrer denkmalrechtlichen Mitwirkungspflicht nachgekommen seien und mit einem Sachverständigengutachten dargelegt hätten, dass das Objekt sich nicht selbst trage, würden der verfassungsrechtliche Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und die Gewährleistung des Eigentums die Verwaltungsgerichte verpflichten, die Frage der Zumutbarkeit aufzuklären und die Sache spruchreif zu machen. Abgesehen von der Annahme unrealistisch niedriger Preise für die Dachsanierung sei zur Vermeidung von aufsteigender Bodenfeuchtigkeit eine durchgehende, abgedichtete Bodenplatte erforderlich, was der weitere von ihnen beauftragte Gutachter mit Schreiben vom 4. Oktober 2014 erneut bestätigt habe. Darüber hinaus müssten auch die Tilgungsleistungen im Rahmen der Darlehensfinanzierung zu ihren Gunsten berücksichtigt werden, weil spätestens nach 25 Jahren neuerlich Reparaturarbeiten erforderlich würden.

Da der Umfang der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Bayerischen Staatsministeriums für Bildung und Kultus, Wissenschaft und Kunst erfassten Betriebskosten in der mündlichen Verhandlung am 24. März 2015 nicht abschließend geklärt werden konnte, erklärten sich die Beteiligten mit einem Übergang in das schriftliche Verfahren einverstanden. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Mit Einverständnis der Beteiligten kann der Senat nach § 125 Abs. 1 Satz 1, § 101 Abs. 2 VwGO ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden. Die Anschlussberufung der Kläger bleibt erfolglos, weil der Erhalt des Baudenkmals wirtschaftlich zumutbar ist und den Klägern daher kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals zusteht (1). Die Berufung des Beklagten hat dagegen Erfolg, weil Gesichtspunkte, die eine erneute Ermessensentscheidung erforderlich machen, nicht erkennbar sind (2).

Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG kann die Erlaubnis zur Beseitigung eines Baudenkmals versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass gewichtige Gründe des Denkmalschutzes im Sinn der genannten Bestimmung sich in der Regel aus der die Eigenschaft als Baudenkmal begründenden Bedeutung des Bauwerks (Art. 1 Abs. 2 DSchG) ergeben. Allenfalls bei völlig unbedeutenden Baudenkmälern, deren Verfall so weit fortgeschritten ist, dass eine Sanierung von vornherein unmöglich ist, mag dies anders sein (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141). Dass dies anzunehmen wäre, wird auch von den Klägern nicht behauptet.

1. Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustands ist das den Behörden nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG eingeräumte Ermessen aus Gründen der Verhältnismäßigkeit unter angemessener Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226) aber in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 a. a. O.). Das ist nach einhelliger Auffassung der Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; VGH BW, U. v. 11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG RhPf, U. v. 26.5.2004 - 8 A 12009/03 - BauR 2005, 535; OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG Saarl. U. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 - BRS 73 Nr. 206; OVG MV, U. v. 18.3.2009 - 3 L 503/04 - juris; OVG NW, U. v. 4.5.2009 - 10 A 699/07 - BRS 74 Nr. 216; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206) der Fall, wenn der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist, das Objekt sich also wirtschaftlich nicht „selbst trägt“. In einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist der durch das Baudenkmal veranlasste Aufwand dem aus dem Objekt zu erzielenden Ertrag gegenüberzustellen. Zwar muss es der Eigentümer eines Baudenkmals angesichts des hohen Rangs des Denkmalschutzes und mit Blick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich hinnehmen, dass ihm eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 a. a. O.). Andererseits kann ihm nicht zugemutet werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften.

Zur Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ist es erforderlich, dass der Eigentümer die nach Möglichkeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmten, erforderlichen Sanierungsmaßnahmen für eine zeitgemäße Nutzung und den daraus resultierenden Aufwand sowie den mit dem Objekt zu erzielenden Ertrag in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegt, die einen prognostischen Zeitraum von etwa 15 Jahren erfasst (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v.17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192; OVG NW, U. v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris). Die den Eigentümer treffende Mitwirkungs- und Darlegungspflicht (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141) entspricht der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden nach Art. 4 und 5 DSchG bestehenden Aufgabenverteilung. Denn regelmäßig ist nur der Eigentümer in der Lage, ein geeignetes Nutzungs- und Sanierungskonzept für das Denkmal zu entwickeln und auf die Informationen zuzugreifen, die eine Bewertung der Sanierungsmaßnahmen in denkmalpflegerischer und wirtschaftlicher Hinsicht ermöglichen (vgl. BVerwG, B. v. 17.11.2009 - 7 B 25.09 - NVwZ 2010, 256). Kommt der Denkmaleigentümer dieser Darlegungspflicht, wenn auch möglicherweise erst im gerichtlichen Verfahren nach, so haben die Verwaltungsgerichte die Sache spruchreif zu machen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO) und, gegebenenfalls durch Einschaltung von Sachverständigen, aufzuklären, ob der Erhalt des Baudenkmals wirtschaftlich zumutbar ist, weil bei Verneinung dieser Frage ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Beseitigung des Denkmals besteht (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 a. a. O.). Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts handelt es sich insoweit nicht um Ermessenserwägungen, deren Ermittlung und Bewertung den Denkmalbehörden bei der Entscheidung über die begehrte Abbrucherlaubnis vorbehalten ist. Vielmehr unterliegt die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226; BVerwG, B. v. 7.2.2002 - 4 B 4.02 - BRS 66 Nr. 209) der vollen gerichtlichen Kontrolle (vgl. OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206).

1.1 Bei der Ermittlung des erforderlichen Sanierungsaufwands ist nicht nur der sog. denkmalpflegerische Mehraufwand zu erfassen, d. h. Kosten, die anfallen, weil es sich um ein Baudenkmal handelt. Vielmehr gehen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch solche Instandhaltungskosten ein, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden muss (vgl. OVG Saarl. U. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 - BRS 73 Nr. 206; OVG NW, U. v. 4.5.2009 - 10 A 699/07 - BRS 74 Nr. 216; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206). Da in die Wirtschaftlichkeitsberechnung sämtliche mit dem Objekt zu erzielenden Erträge eingestellt werden, ist auch der gesamte durch das Objekt entstehende Aufwand zu erfassen. An der im Urteil des Senats vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63 - (BayVBl. 2011, 303) vertretenen gegenteiligen Auffassung (so auch OVG MV, U. v. 18.3.2009 - 3 L 503/04 - juris) wird daher nicht mehr festgehalten. Das für die Begrenzung auf den denkmalpflegerischen Mehraufwand herangezogene Argument, der Denkmaleigentümer dürfe bei der Zumutbarkeitsprüfung nicht besser gestellt werden als ein „normaler Hauseigentümer“, der Belastungen seiner Immobilie ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu tragen habe, berücksichtigt nicht hinreichend, dass diese Aussage nur für sicherheitsrechtliche Maßnahmen gilt. § 177 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist zu entnehmen, dass der Eigentümer die Kosten für angeordnete Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur bei wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit zu übernehmen hat.

Allerdings sind aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Kosten für diejenigen Maßnahmen auszuscheiden, die erforderlich werden, weil der Eigentümer Erhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, zu denen er nach Art. 4 Abs. 1 DSchG oder aus sicherheitsrechtlichen Gründen (Art. 54 Abs. 2 und 4 BayBO) verpflichtet war, wobei die denkmalrechtliche Erhaltungspflicht von der Zumutbarkeit für den Eigentümer abhängt (vgl. BayVGH, U. v. 18.10.2010 a. a. O.), während sicherheitsrechtliche Verpflichtungen unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Eigentümers zu erfüllen sind (vgl. BVerwG, U. v. 11.4.1989 NJW 1989, 2638). Würden die sog. denkmal- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten für pflichtwidrig unterlassene Maßnahmen den Sanierungsaufwand nicht mindern, könnte der Eigentümer durch Vernachlässigung seiner Erhaltungsverpflichtungen letztlich eine Beseitigung des Denkmals erreichen (vgl. BayVGH, U. v.18.10.2010 a. a. O.). Abzuziehen vom Sanierungsaufwand sind auch Förderbeträge der öffentlichen Hand (zu den steuerrechtlichen Förderungen s. Nr. 1.3), die verbindlich zugesagt oder mit Sicherheit zu erwarten sind. Denn sie verringern den Aufwand des Eigentümers.

Da nach Auffassung des gerichtlich bestellten Sachverständigen, der sich die Beteiligten angeschlossen haben, keine denkmal- oder sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten in Abzug zu bringen sind und einmalige Zahlungen der öffentlichen Hand nur in Aussicht gestellt worden sind, wenn ohne sie die wirtschaftliche Zumutbarkeit nicht gewährleistet werden kann, ist im vorliegenden Fall ausschließlich der erforderliche Sanierungsaufwand zu ermitteln. Nach dem schlüssigen und überzeugenden Gutachten des vom Senat bestellten Sachverständigen vom 2. März 2014, dem sich der Senat anschließt, beläuft sich der Sanierungsaufwand nach Abzug der nicht zur Sanierung des Baudenkmals gehörenden Kosten für die Zaunanlagen und die Ergänzung der Kücheneinrichtung auf 500.000 € einschließlich Mehrwertsteuer. Dass damit das von den Klägern veranschlagte Kostenvolumen von rund 1,2 Mio. € deutlich unterschritten wird, ist darauf zurückzuführen, dass die von den Klägern vorgeschlagene Errichtung einer durchgehenden wasserdichten Betonwanne unter dem gesamten Gebäude nicht erforderlich ist, um die im Erdgeschoss des Baudenkmals auftretende Feuchtigkeit zu beseitigen. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die Feuchtigkeitsschäden nicht auf drückendes Wasser aus dem Untergrund, sondern in erster Linie auf Kondenswasser zurückzuführen. Da das in den letzten Jahren als Ferienhaus genutzte Gebäude nur kurze Zeit bewohnt und beheizt wird, können sich in der kalten Jahreszeit insbesondere die Außenwände nicht ausreichend erwärmen mit der Folge, dass die in der Raumluft enthaltene Feuchtigkeit an den ausgekühlten Wänden des Gebäudes kondensiert. Dafür spricht, dass die vom gerichtlichen Sachverständigen gemessenen Feuchtigkeitswerte der Wände vom Boden zur Decke hin zunehmen oder zumindest gleichbleiben. Würde über die Fundamente und den Boden des Gebäudes Wasser in nennenswertem Umfang in die Wände aufsteigen, müssten die Feuchtigkeitswerte im bodennahen Bereich der Wände deutlich höher liegen als im Deckenbereich. Zur Erzielung zeitgemäßer Wohnverhältnisse genügt es daher, in den einzelnen Räumen des Erdgeschosses eine wärmegedämmte Bodenplatte, an den Wänden wärmedämmende Silikatplatten und langgestreckte Warmwasserheizkörper in Bodennähe einzubauen, die von einer Zentralheizung erwärmt werden. Nach der Erklärung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 24. März 2015 ist eine durchgehende Bodenplatte unter den Fundamenten des Hauses selbst dann entbehrlich, wenn kapillar in den Wänden aufsteigende Feuchtigkeit für die Schäden in stärkerem Umfang als bisher festgestellt verantwortlich wäre. In diesem Fall kann dem Kapillareffekt durch Heizleitungen in den Wänden entgegengewirkt werden. Um darüber hinaus das Eindringen von Niederschlagswasser in die Streifenfundamente des Baudenkmals zu unterbinden, sind vor die Fundamente Wandscheiben aus wasserundurchlässigem Beton zu setzen. Was die Sanierung und Wärmedämmung des Daches angeht, ist der von den Klägern (ca. 50.000 € einschl. MWSt.) und dem gerichtlichen Sachverständigen (ca. 46.000 € einschl. MWSt.) ermittelte Kostenaufwand nahezu deckungsgleich. Soweit die Kläger die vom Sachverständigen für die Reparatur von Türen und Treppen angesetzten Kosten für zu niedrig halten, fällt das angesichts des von ihm für bisher nicht erkennbare Mängel angesetzten Pauschalbetrags von rund 35.000 €, um den er den Gesamtaufwand erhöht hat, nicht ins Gewicht.

1.2 Allerdings sind entgegen des bisher vom Bayerischen Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst im Schreiben vom 14. Januar 2009 verwendeten Schemas für die Wirtschaftlichkeitsberechnung, das der Senat im Urteil vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63 - (BayVBl. 2011, 303) noch als geeignete Grundlage ansah, nicht die Kosten der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, sondern lediglich die zur Finanzierung der Investitionen erforderlichen Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Da dem Sanierungsaufwand eine entsprechende Wertsteigerung des Objekts gegenübersteht, können die Instandsetzungskosten als solche und die bei der Rückführung eines Darlehens anfallenden Tilgungsleistungen nicht als Aufwand erfasst werden (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206; OVG NW, U. v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris). Geht man davon aus, dass die Sanierungskosten in voller Höhe bei dem derzeit marktüblichen Zinssatz von durchschnittlich 1,84% für eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren (s. Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik vom 30.7.2015, S. 4 Wohnungsbaukredite an private Haushalte) finanziert werden, so belaufen sich die Finanzierungskosten bei einem Investitionsvolumen von 500.000 € auf maximal 9.200 € pro Jahr; dabei wird aus Vereinfachungsgründen und zugunsten der Kläger nicht berücksichtigt, dass bei einem Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten der Zinsanteil gegenüber dem Tilgungsanteil kontinuierlich sinkt, so dass die reale Zinsbelastung deutlich unter dem Betrag von 9.200 € liegt. Sofern die Kläger Eigenkapital für die Sanierung einsetzen würden, wären dafür grundsätzlich Finanzierungskosten in Höhe der entgangenen Kapitalerträge anzusetzen.

Neben den Finanzierungskosten sind auf der Aufwandseite auch die Bewirtschaftungskosten zu erfassen. Der Senat orientiert sich dabei - wie die übrigen Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435) - an den §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614). Allerdings können Betriebskosten nach § 27 II. BV nur angesetzt werden, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können (NdsOVG, U. v. 4.10.1984 a. a. O.). Ungeachtet der Tatsache, dass im vorliegenden Fall die Kläger das Gebäude nicht vermieten, sondern selbst nutzen, wäre eine Berücksichtigung der Betriebskosten, wie beispielsweise der Heizkosten, als Aufwand nur gerechtfertigt, wenn auf der Ertragsseite nicht nur die sog. Kaltmiete, sondern die Miete einschließlich der Nebenkosten in Ansatz gebracht würde. Da sich der Nutzungswert des Gebäudes im Regelfall aber an der Kaltmiete orientiert, sind Kosten, die vom Verbrauchsverhalten der jeweiligen Nutzer abhängen, im Rahmen der objektivierten Wirtschaftlichkeitsprüfung auszuscheiden. Da die Kläger sonstige nicht umlegbare Kosten nicht dargelegt haben, können vorliegend keine Betriebskosten angesetzt werden. Verwaltungskosten (§ 26 II. BV) und ein Mietausfallwagnis (§ 29 II. BV) fallen im vorliegenden Fall nicht an, weil die Kläger das Gebäude selbst bewohnen wollen.

Als Instandhaltungskosten erscheint dem Senat der auch vom Sachverständigen vorgeschlagene Betrag von 7,10 € je Quadratmeter Wohnfläche (§ 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 II. BV) angemessen; bei einer Wohnfläche von 178 m² ergibt sich damit ein jährlicher Betrag von 1.264 €.

Zudem ist auch bei einem Baudenkmal die Abschreibung vom erforderlichen Sanierungsaufwand zu berücksichtigen. Zwar lehnen die Oberverwaltungsgerichte Abschreibungen ab, weil diese ihrer Zweckbestimmung nach auf die Ersetzung des Objekts durch ein neues Wirtschaftsgut ausgerichtet sind, was mit dem Anspruch der Denkmalpflege, ein Gebäude auf Dauer zu erhalten, nicht zu vereinbaren ist. Anstelle von Abschreibungen werden allerdings Rücklagen für größere Reparaturen in Höhe von 1% der Sanierungskosten entsprechend der Abschreibungsregelung in § 25 Abs. 2 II. BV zugelassen (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206). Ungeachtet des Ziels der Denkmalpflege, Baudenkmäler auf Dauer zu erhalten, unterliegen aber auch Baudenkmäler durch Benutzung, Witterungseinflüsse und Zeitablauf einem stetigen Wertverlust, der bei einer betriebswirtschaftlichen Betrachtungsweise in Form der Abschreibung auf der Kostenseite der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen ist (vgl. Haaß in Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierung, 2. Aufl. 2008, Rn. 463). Könnte der unabwendbare Wertverlust nicht als Aufwand erfasst werden, hätte der Denkmaleigentümer diesen Vermögensverlust ohne Ausgleich hinzunehmen, was mit der Eigentumsgarantie nicht zu vereinbaren wäre. Nach Auffassung des Senats erscheint in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 2 II. BV eine jährliche Abschreibung in Höhe von 1% der berücksichtigungsfähigen Sanierungskosten angemessen. Der Vorschlag des Beklagten, den Wertverlust über eine auf 9 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhte Instandhaltungspauschale aufzufangen, erweist sich dagegen nicht als ausreichend. Wie ein Blick auf die Systematik der Zweiten Berechnungsverordnung zeigt, hält diese neben der je nach Alter des Gebäudes gestaffelten Instandhaltungspauschale auch eine Abschreibung für geboten.

Da der Eigentümer des Baudenkmals den eintretenden Wertverlust durch die Zahlung des Kaufpreises oder der Sanierungsmaßnahmen gleichsam „vorfinanziert“ hat, ist er nicht verpflichtet, den Betrag der Abschreibung für Reparaturen des Baudenkmals zurückzulegen. Der aus der Berücksichtigung von Reparaturrücklagen abgeleitete und im Urteil des 2. Senats des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 27. Januar 2010 - 2 B 09.250 - (nicht veröffentlicht) anklingende, die Entscheidung aber nicht tragende Ansatz, dass sich der Finanzierungsaufwand für anfallende Sanierungsmaßnahmen entsprechend der Höhe der in der Vergangenheit vorgenommenen oder unterlassenen Reparaturrücklagen reduzieren würde, verknüpft in unzulässiger Weise die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die über die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Sanierungsmaßnahmen in einem überschaubaren zukünftigen Zeitraum Auskunft gibt, mit der Verpflichtung des Eigentümers, im Rahmen des Zumutbaren das Denkmal zu erhalten (Art. 4 Abs. 1 DSchG). Ein Baudenkmal trägt sich wirtschaftlich nur dann selbst, wenn die Erträge aus dem Objekt ausreichen, auch den Wertverlust des Objekts auszugleichen.

1.3 Auf der Ertragsseite sind bei vermieteten Objekten die Mieteinnahmen, bei selbst genutzten Objekten der Gebrauchswert sowie zusätzlich die Steuervorteile für Baudenkmäler nach § 7i oder § 10f EStG anzusetzen (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141).

Die zu erwartenden Mieteinnahmen oder der Gebrauchswert bestimmen sich nach dem in der Region üblichen Mietzins für Objekte vergleichbarer Größe und Ausstattung. Nebenkosten werden nicht berücksichtigt, da sie in großem Umfang vom individuellen Verhalten der Nutzer abhängen und auf diese umgelegt werden können (s. Nr. 1.2). Bei einer „Kaltmiete“ von 7,13 € je Quadratmeter Wohnfläche, von der die Beteiligten übereinstimmend ausgehen, beläuft sich der Gebrauchswert für das Baudenkmal der Kläger mit einer Wohnfläche von 178 m² auf 15.230 € im Jahr.

Auch wenn die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach objektiven Kriterien zu ermitteln ist, sind die Vergünstigungen aus der erhöhten Absetzung für vermietete Baudenkmäler nach § 7i EStG und die Vergünstigung für zu Eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmäler nach § 10f EStG nach den individuellen Einkommensverhältnissen des jeweiligen Eigentümers zu ermitteln (vgl. VGH BW, U. v.11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - OVG 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192). Denn nur die konkret erzielbaren Steuervergünstigungen vermindern die durch den Erhalt des Denkmals entstehenden Belastungen. Soweit die Eigentümer entgegen ihrer materiellen Beweispflicht keine hinreichenden Angaben zur Ermittlung der Steuervorteile machen, ist vom maximalen Steuersatz des Einkommensteuergesetzes auszugehen (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 a. a. O.). Da die Kläger nicht substanziiert dargelegt haben, dass sie nach dem Eintritt des Klägers in den Ruhestand einem Steuersatz von 10% unterliegen, ist vom Spitzensteuersatz von 45% nach § 32a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG auszugehen. Bei diesem Steuersatz erzielen die Kläger in 10 Jahren einen Steuervorteil von 202.500 €, was bezogen auf 15 Jahre einem jährlichen Steuervorteil von 13.500 € entspricht. Geht man dennoch zugunsten der Kläger von einem Steuersatz von 10% aus, erzielen sie in 10 Jahren einen Steuervorteil von 45.000 €, was bezogen auf 15 Jahre einem jährlichen Steuervorteil von 3.000 € entspricht.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung führt daher entsprechend der nachfolgenden Aufstellung

Aufwand

Kapitalkosten für 500.000 €

9.200

Abschreibung

5.000

Laufende Instandhaltungskosten

1.264

Betriebskosten

0

Verwaltungskosten

0

Mietausfallwagnis

0

Aufwand gesamt pro Jahr

15.464

Ertrag

Gebrauchswert

15.230

jährlicher Steuervorteil nach § 10f EStG bei Steuersatz von 45%

jährlicher Steuervorteil nach § 10f EStG bei Steuersatz von 10%

13.500

3.000

Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 45%

Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 10%

28.730

18.230

Saldo bei Steuersatz von 45%

Saldo bei Steuersatz von 10%

+ 13.266

+ 2.766

zu einem jährlichen Überschuss von 13.266 €. Selbst wenn man den Steuervorteil nach § 10f EStG nur mit 3.000 € ansetzt, ergibt sich ein Überschuss von jährlich 2.766 €. Berücksichtigt man weiter, dass die jährliche Zinsbelastung niedriger liegt, als in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt, ist der Erhalt des Baudenkmals den Klägern in jedem Fall wirtschaftlich zuzumuten.

2. Da die Kläger keine aus ihrer persönlichen Situation sich ergebenden Gesichtspunkte vorgetragen haben, die trotz gewichtiger denkmalpflegerischer Gründe für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands die Erteilung der Abbrucherlaubnis im Weg einer Ermessensentscheidung rechtfertigen könnten, und auch sonst keine Gesichtspunkte ersichtlich sind, die zu einem Ermessensfehler des Landratsamts geführt haben könnten (vgl. BayVGH, U. v.18.10.2010 - 1 B 06.63 - BayVBl. 2011, 303), kommt ein Anspruch der Kläger auf eine erneute Ermessensentscheidung nicht in Betracht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 2, § 159 Satz 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO, §§ 708, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach § 133 VwGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig angefochten werden. Die Beschwerde ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. In der Beschwerdebegründung muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, von der die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.

Vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt nur die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen. Für die in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Angelegenheiten (u. a. Verfahren mit Bezügen zu Dienst- und Arbeitsverhältnissen) sind auch die dort bezeichneten Organisationen und juristischen Personen als Bevollmächtigte zugelassen. Sie müssen in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln.

Beschluss:

Unter Aufhebung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 wird der Streitwert für beide Rechtszüge auf jeweils 20.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1, § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG. Da die Kläger anstelle des Baudenkmals ein neues Wohnhaus errichten wollen, orientiert sich der Senat an Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ Beilage 2/2013).

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Parzelle Nr. 97/9 in Flur 2 der Gemarkung A-Stadt (Anwesen T. Straße 27) und begehren die Erteilung einer Genehmigung zum Abriss eines darauf etwa 1872 straßennah als Wohnhaus errichteten sowie seitlich auf der Grenze zum Nachbargrundstück (Parzelle Nr. 96/8) stehenden Gebäudes. Sie führen insoweit einen noch von ihren Rechtsvorgängern eingeleiteten Rechtsstreit fort. Die Kläger zu 1) bis 4) sind die Erben des im Verlaufe des zweitinstanzlichen Verfahrens verstorbenen Herrn Klaus B. (erstinstanzlich Kläger zu 1); die Klägerin zu 5) ist Rechtsnachfolgerin ihres nach Erhebung der Klage gestorbenen Ehemanns Willi J. und als solche erstinstanzliche Klägerin zu 2). Das streitgegenständliche, seit längerer Zeit ungenutzte Haus wird in der aktuellen Denkmalliste Saarland (vgl. das „Öffentliche Verzeichnis der Denkmäler im Saarland“ vom 14.12.2004, Amtsblatt 2004, 2441, 2564, wonach es sich bei der Anlage um ein „Wohnhaus, erbaut 1872“ handelt) als Einzeldenkmal geführt. Im hinteren Bereich des Grundstücks befindet sich ferner ein neueres eingeschossiges Gebäude, in dem eine Druckerei betrieben wird.

Bereits in einem Schreiben des damaligen Landeskonservatoramts vom Februar 1986 an die Oberfinanzdirektion A-Stadt aus Anlass eines seinerzeit vom Saarland erwogenen Ankaufs des Grundstücks heißt es, bei dem Gebäude handele es sich um ein Baudenkmal. Dieses sei außen in einem verwahrlosten Zustand, mit Schäden noch aus der Kriegszeit an der Fassade, im Übrigen jedoch im Zustand seiner Erbauungszeit. Das Haus sei bis zur Zerstörung des Pendants im Krieg eine Doppelhaushälfte gewesen und heute eines von ganz wenigen bis ins Detail erhaltenen Gebäuden seiner Zeit. Der Kauf durch das Land erfolgte nicht.

In einem im Auftrag des Konservatoramts von dem Dipl.-Ing. Dietmar K. erstellten Gutachten vom 30.3.1998 zu den Kosten für die denkmalgerechte Instandsetzung des Gebäudes heißt es, das 10,25 m x 11,85 m große zweieinhalbgeschossige Gebäude aus dem 19. Jahrhundert sei massiv aus Sandstein gebaut. Der Sockel bestehe aus Sandsteinquadermauerwerk. Es „mache den Anschein“, dass seit seiner Errichtung keinerlei Pflege- und Unterhaltungsarbeiten durchgeführt worden seien. Die aufgrund von Durchfeuchtung sowie durch Kriegssplitter verursachten Putzschäden seien zu beheben. Das Gebäude „scheine standfähig“ zu sein. Die Treppenanlage aus Holz sei stabil und noch brauchbar. Die Untersichten sollten zur Erhöhung des Brandschutzes eine Gipskartonverkleidung F 30 erhalten. Der Zustand der Holzbalkendecke „erscheine gut“. Sicherheitshalber sollte jedoch wegen des beschädigten Daches und wegen dementsprechend andauernder Durchfeuchtung mit einem Anteil von 10 bis 15 % reparaturbedürftiger Balkenköpfe der Holzdecke gerechnet werden. Das Gebäude habe weder Zentralheizung noch zeitgemäße Badeinrichtungen. Die elektrische Installation sei veraltet und unzureichend. Versorgungstechnisch müsse das Haus komplett neu mit Heizung, Bädern, WC-Anlagen und elektrischer Ausstattung eingerichtet werden. Das Gebäude „scheine sanierungsfähig“. Bei einem umbauten Raum von rund 1.450 m³ müsse mit reinen Baukosten (ohne Baunebenkosten) von rund 850.000,- DM bis 885.000,- DM gerechnet werden.

In einer Aktennotiz des Architekten Gerd A. aus A-Stadt über eine Besprechung vom 30.4.1998 mit Vertretern der Denkmalschutzbehörden heißt es zusammengefasst, die Gesamtkosten nach einer Sanierung des Gebäudes seien mit rund 1.375.000,- DM anzusetzen. Stelle man dem dadurch bedingten Finanzierungsaufwand die nach einer Instandsetzung erzielbaren Mieterträge einschließlich der Druckerei gegenüber, so ergebe sich ein monatliches Defizit.

Im Mai 2000 erteilte die Untere Bauaufsichtsbehörde den Rechtsvorgängern der Kläger im Einvernehmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde eine Baugenehmigung für die Sanierung und rückseitige Erweiterung des Gebäudes. (vgl. den Bauschein der UBA der Landeshauptstadt Saarbrücken vom 2.5.2000 – 99001528 – für die „Sanierung und Erweiterung eines denkmalgeschützten Gebäudes“) Die Genehmigung war mit besonderen denkmalschutzrechtlichen Auflagen versehen. Gebrauch gemacht wurde von ihr nicht.

Im August 2004 wurde der Rechtsvorgänger der Kläger zu 1) bis 4) von der Unteren Bauaufsichtsbehörde erstmals unter Hinweis auf bei einer Ortsbesichtigung festgestellte Mängel und Standsicherheitsbedenken aufgefordert, umgehend statische Untersuchungs- und Sicherungsmaßnahmen an dem Gebäude zu veranlassen.

Im Januar 2005 beantragten die Rechtsvorgänger der Kläger bei der damals zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde der Landeshauptstadt A-Stadt die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abrissgenehmigung für das streitgegenständliche Wohngebäude. Zur Begründung trugen sie vor, eine neuerliche Prüfung habe ergeben, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht mehr in Betracht komme und bereits zuvor nicht in Betracht gekommen wäre. Das Gutachten K. gehe von einem „scheinbar“ erhaltungswürdigen Zustand aus. Der Gutachter könne seinerzeit weder den Kenntnisstand von heute noch einen tieferen Einblick in die Bausubstanz gehabt haben. Er sei von 10 bis 15 % reparaturbedürftiger Balkenköpfe der Holzbalkendecke ausgegangen. Tatsächlich müssten die Decken jedoch komplett erneuert werden. Es habe sich gezeigt, dass zum damaligen Zeitpunkt bereits mehr oder weniger alle Balkenköpfe in Mitleidenschaft gezogen gewesen seien. Die Bewertung der Sanierungsfähigkeit sei daher zu relativieren. Auch aus der Aktennotiz vom 30.4.1998 werde deutlich, dass bereits zum damaligen Zeitpunkt eine Sanierung unwirtschaftlich gewesen sei. Selbst unter Zugrundelegung maximal erzielbarer steuerlicher Vorteile hätte sich ein jährliches Minus von mindestens 16.000,- DM ergeben. Im September 2004 habe der Statiker Dipl.-Ing. Sch. aus S. festgestellt, dass die Außenwände durch eine umlaufende Stahlkonstruktion, die Fensterstürze durch Abfangbalken und die Anbindung der Sandsteinelemente sowie die Deckenaufleger gesichert beziehungsweise wiederhergestellt werden müssten. Letzteres sei nur durch einen kompletten Austausch der Deckenbalken oder umfangreiche Anschlussarbeiten möglich, wozu das Gebäude fast vollständig entkernt werden müsse. Weiterhin seien massive Feuchteschäden festgestellt worden. Allein die Deckenarbeiten seien mit 40.000,- bis 50.000,- EUR, die Maßnahmen zur Sicherung der Außenwände mit ca. 30.000,- bis 40.000,- EUR zu veranschlagen.

Mit Bescheid vom 3.2.2005 versagte der seit der Neufassung des Saarländischen Denkmalschutzgesetzes (SDschG) zum 1.1.2005 (vgl. Art. 1 des Gesetzes Nr. 1554 zur Neuordnung des Saarländischen Denkmalrechts vom 19.5.2004, Amtsblatt 2004, 1498 ff.) zuständige Beklagte die Genehmigung zum Abriss des Gebäudes. Zur Begründung ist ausgeführt, das Wohnhaus sei eines der wenigen Exemplare klassizistischer Architektur in A-Stadt. Der konstruktive Zustand des Gebäudes und die Wirtschaftlichkeit einer notwendigen Instandsetzung seien im Jahre 1998 gutachterlich untersucht worden. Die im September 2004 festgestellten Schäden seien darin berücksichtigt. Auf dieser Grundlage sei ein Instandsetzungskonzept erarbeitet worden, das jedoch nicht realisiert worden sei. Seit dieser Zeit seien keine Bemühungen für den Erhalt des Gebäudes erkennbar geworden. Zum Nachweis der Unrentierlichkeit einer Sanierung bedürfe es einer exakten Kostenermittlung für die Instandsetzung nach der DIN 276.

Der Ablehnungsbescheid wurde am 11.2.2005 zur Post gegeben. Am 14.3.2005 haben die Rechtsvorgänger der Kläger vorliegende Klage erhoben.

In einem Schreiben der Unteren Bauaufsichtsbehörde an den Beklagten vom 19.4.2005 heißt es, ein mit der Untersuchung betrauter Statiker habe festgestellt, dass der Abbruch des Gebäudes aus Sicherheitsgründen dringend geboten und eine Sanierung nicht vertretbar sei. Eigene Untersuchungen seien zum selben Ergebnis gelangt. Der Eigentümer sehe sich durch den Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 3.2.2005 an einem Abbruch gehindert. Die Angelegenheit sei eilbedürftig. Aktuell seien Sicherungsmaßnahmen in erheblichem Umfang dringend notwendig und zwar auch im öffentlichen Straßenbereich und auf den Nachbargrundstücken. Unter dem 29.4.2005 wurden die Rechtsvorgänger der Kläger daraufhin bei Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit aufgefordert, das Gebäude unter anderem durch Anbringung eines Stahlrohrgerüstes und von Schutzbohlen vor den Fassaden sowie durch Einbau eines Stahlträgerkorsetts in jeder Deckenlage vor dem Einsturz zu sichern. Diese Verfügung hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 21.6.2006 – 5 K 85/05 – unter Verweis auf eine unterbliebene vorherige Anhörung aufgehoben.

Zur Begründung der vorliegenden Klage wurde geltend gemacht, die Abrissgenehmigung sei zu erteilen. Die Erhaltung des Denkmals sei unwirtschaftlich und damit unzumutbar. Die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung könnten nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert des Baudenkmals aufgewogen werden. Schon der Gutachter K. sei 1998 keineswegs von einer wirtschaftlichen Sanierungsfähigkeit des Gebäudes ausgegangen. Sein Gutachten beruhe auf unrichtigen Hypothesen und enthalte keine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsberechnung. Die Behauptung, die Sanierungskosten von 885.000,- DM lägen auf Neubauniveau, sei unzutreffend. Es gehe auch nicht darum, das Gebäude durch einen Neubau zu ersetzen. Schon die Berechnung in der Aktennotiz des Architekten A. vom 30.4.1998 habe eine monatliche Unterdeckung von über 5.000,- DM ergeben. Dabei seien Mietausfallwagnis, Instandhaltungsrücklagen, Baubetreuungskosten sowie die Steuern auf die Mieteinnahmen noch nicht einmal berücksichtigt. Selbst bei den vom Beklagten angenommenen Kosten und maximaler Steuerentlastung rechne sich das Objekt unter keinem Gesichtspunkt. Der von ihnen mit der Erstellung der vom Beklagten geforderten Kostenermittlung beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. Knut Schm. habe die Sanierungskosten auf über 500.000,- EUR geschätzt. Nach diesem Gutachten (vgl. hierzu die als Anlage K 13 zur Klagebegründung vom 23.6.2005 vorgelegte „Kostenschätzung nach DIN 276“ des Dipl.-Ing. Knut Schm. vom 8.6.2005, Blätter 57 ff. der Gerichtsakte (Band I.)) müsse von Finanzierungskosten von 39.500,- EUR pro Jahr ausgegangen werden. Bei gerechneten Mieteinnahmen von 15.817,32 EUR und einer Steuerersparnis von maximal 18.900,- EUR betrügen die potentiellen Einnahmen maximal 34.717,32 EUR. Diese Berechnung gehe vom denkbar günstigsten Fall aus und berücksichtige weder Baunebenkosten noch Mietausfallwagnis noch Instandhaltungsrücklage oder die Unwägbarkeiten bei den Steuern. Abriss und Neubau zusammen seien um mindestens ein Drittel billiger als die Sanierung.

Die Kläger haben beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 3.2.2005 zu verpflichten, die Genehmigung zum Abriss des Gebäudes T. Straße 27 in A-Stadt zu erteilen,

hilfsweise,

den Beklagten zu verpflichten, den Antrag auf Abriss des Gebäudes unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu bescheiden.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat geltend gemacht, angesichts der gesetzlichen Erhaltungspflichten des Eigentümers eines Baudenkmals komme es vorliegend auf den Erhaltungszustand bei Kenntniserlangung von der Denkmaleigenschaft in den 1980er Jahren an. Damals sei die Sanierung noch wirtschaftlich zu bewerkstelligen gewesen. Zur Erfüllung der Erhaltungspflicht müsse sich der Eigentümer auch um Zuschüsse bemühen.

Das Verwaltungsgericht hat am 14.6.2006 die Örtlichkeit besichtigt und anschließend Beweis zu der Frage erhoben, ob das Gebäude in statischer Hinsicht eine bauliche Substanz aufweist, die eine Instandsetzung unter Beachtung denkmalschutzrechtlicher Anforderungen noch ermöglicht. Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten des Dipl.-Ing. A. vom 26.4.2007 (vgl. Blätter 145 ff. der Gerichtsakten (Band I.)) verwiesen.

Nachdem anschließende Bemühungen, das Anwesen zu veräußern beziehungsweise dieses unter anderem dem Saarland zu schenken, fehlgeschlagen waren, hat das Verwaltungsgericht den Beklagten mit Urteil vom 7.11.2007 verpflichtet, die denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Abriss des Gebäudes zu erteilen. In der Begründung heißt es, der Anspruch des Eigentümers auf Erteilung der Genehmigung bestehe, wenn die Erhaltung beziehungsweise Instandsetzung dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zuzumuten sei, weil das Objekt entweder keine Erträge erbringe oder weil die laufenden Kosten die Erträge überstiegen. Das Denkmalschutzrecht verpflichte die Eigentümer nicht zum „Mäzenatentum“. Ein ständiges „Zuschießen“ aus eigenem Vermögen könne nicht verlangt werden. Das Fehlen der objektbezogenen Wirtschaftlichkeit hätten die Kläger hinsichtlich des sich in einem desolaten Zustand befindenden Gebäudes glaubhaft gemacht. Nach dem von ihnen entsprechend der Forderung des Beklagten vorgelegten Gutachten des Dipl.-Ing. Schm. ergebe sich selbst bei günstigster Betrachtung ein jährliches Defizit von 31.608,- EUR, das auch nicht durch steuerliche Möglichkeiten kompensiert werden könne. Hierzu bedürfe es einer Abschreibung von deutlich mehr als 60.000,- EUR, was denkmalbedingte Mehrkosten von mehr als 600.000,- EUR erforderte. Das sei mehr als die Renovierung insgesamt kosten solle. Unergiebig sei ferner der Einwand des Beklagten, dass die Kläger verpflichtet seien, einen Antrag auf Bewilligung von Fördermitteln des Landes zu beantragen. Die in dem Gutachten aufgeführten Kostenpositionen fielen überwiegend nicht unter die einschlägigen Förderrichtlinien, weil es sich dabei um Kosten handele, die darauf beruhten, dass das Haus den „Standard von vor über 100 Jahren“ habe und deshalb weder über eine Heizung noch über zeitgemäße sanitäre Einrichtungen verfüge. Die Förderung unterliege zudem haushaltsrechtlichen Vorbehalten. Dem entsprechend habe der Beklagte, obwohl er selbst Bewilligungsbehörde sei, keine konkreten Zuschüsse in Aussicht gestellt. Nichts anderes ergebe sich aus dem Umstand, dass erhöhte Erhaltungskosten, die ihre Ursache in dem bewussten Unterlassen notwendiger Erhaltungsmaßnahmen hätten, bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen seien. Zwar sei davon auszugehen, dass Feuchtigkeitsschäden wegen des durch das Dach eindringenden Regenwassers erst nach dem Auszug der früheren Mieter Ende 1999 entstanden seien. Die Behebung dieser Schäden mache indes nur einen Teil der in den Gutachten K. (1998) und Schm. (2005) veranschlagten Instandsetzungskosten aus. Die erzielbaren Nettomieteinnahmen ohne Bewirtschaftungskosten reichten gerade aus, um einen Kredit von 268.896,- EUR mit einem Zinssatz von 5 % zu bedienen. Unter zusätzlicher Berücksichtung einer Abschreibung von 2 % dürften die Baukosten einschließlich der Baugrunduntersuchung, der Kosten für etwaig notwendige Maßnahmen zur Stabilisierung des Fundaments und der Kosten für Baumaßnahmen im Zusammenhang mit verrotteten tragenden Holzteilen, die nicht im Zusammenhang mit Feuchtigkeitsschäden aufgrund eines Instandhaltungsrückstands entstanden seien, nicht mehr als 192.068,57 EUR betragen. Deswegen sei es ausgeschlossen, dass das Gebäude, hätte es heute den Zustand von 1986, mit diesem Betrag in einen statischen Erfordernissen und zeitgemäßen Wohn- und Arbeitsverhältnissen entsprechenden Zustand gebracht werden könnte. Auch der vom Gericht eingeschaltete Gutachter habe erklärt, er könne sich nicht vorstellen, dass eine Wiederherstellung des Gebäudes wirtschaftlich sinnvoll sein könnte.

Zur Begründung seiner vom Senat mit Beschluss vom 3.7.2008 – 2 A 486/07 – zugelassenen Berufung macht der Beklagte geltend, die Klage sei ungeachtet wirtschaftlicher Zumutbarkeitsfragen schon deshalb abzuweisen, weil sich die Kläger beziehungsweise ihre Rechtsvorgänger nicht ernsthaft um einen Verkauf des Objektes bemüht hätten. Der Anspruch auf Erteilung der Abrissgenehmigung sei auch aus anderen Gründen nicht gegeben. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach von einem Überwiegen privater Gründe gegenüber dem öffentlichen Erhaltungsinteresse immer auszugehen sei, wenn dem Eigentümer des Denkmals Erhaltungsmaßnahmen wirtschaftlich nicht zugemutet werden könnten, sei unzutreffend. Dass sich allein aus der auf die Person des jeweiligen Eigentümers bezogenen wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Instandsetzung ein Anspruch auf Erteilung einer Abrissgenehmigung ergebe, lasse sich dem Saarländischen Denkmalschutzgesetz nicht entnehmen. Wenn dem Eigentümer Instandhaltungsmaßnahmen nicht zugemutet werden könnten, führe dies zunächst nur dazu, dass er nach § 7 Abs. 1 SDschG nicht verpflichtet sei, solche Maßnahmen durchzuführen. Er bleibe aber grundsätzlich verpflichtet, das Denkmal in seinem aktuellen Zustand zu belassen. Bei der Abwägung der nach § 8 Abs. 5 SDschG zu berücksichtigenden Belange, seien nicht nur Art. 14 GG und § 7 SDschG, sondern auch Art. 34 SVerf und § 1 SDschG in den Blick zu nehmen. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung sei nicht die einzige Voraussetzung für das Überwiegen der privaten Belange. Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 2.3.1999 gebiete Art. 14 GG die Erteilung einer Abrissgenehmigung erst, wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern könne. Erst dann werde dessen Privatnützigkeit vollständig beseitigt. Die Glaubhaftmachung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit verlange ferner Angaben zu der Möglichkeit steuerlicher Vorteile. Die Kläger hätten sich zu ihren Einkünften aber nie erklärt. Ohne Angaben zu den Einkommensverhältnissen sei den Anforderungen an die Glaubhaftmachung nicht genügt. Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts seien erhöhte steuerliche Absetzungen nicht nur für denkmalschutzbedingte Mehraufwendungen möglich. Der Steuerpflichtige könne bei einem denkmalgeschützten Gebäude anteilig die Herstellungskosten für Baumaßnahmen absetzen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich seien. Zur sinnvollen Nutzung gehörten auch Maßnahmen zur Anpassung eines Baudenkmals an zeitgemäße Nutzungsverhältnisse. Dazu könnten Aufwendungen für eine Heizungsanlage, Toiletten, Badezimmer, Einbauküche und im Einzelfall sogar eine Aufzugsanlage zählen. Wenn man für die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit auf einen Vergleich der Sanierungs- und Modernisierungskosten mit den Baukosten für einen vergleichbaren Neubau abstelle, könne man nach dem vom Verwaltungsgericht eingeholten Sachverständigengutachten von der Zumutbarkeit ausgehen. Beurteile man die Frage wirtschaftlicher Zumutbarkeit der Erhaltung anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten mit den möglichen Nutzungserträgen, könnten nur die besonderen Belastungen des Denkmalschutzes berücksichtigt werden. Andernfalls werde der Denkmaleigentümer gegenüber einem „normalen“ Hauseigentümer privilegiert, der aufgrund baurechtlicher Bestimmungen verpflichtet sei, sein Gebäude instand zu halten. Lediglich die gegenüber dem normalen Eigentümer gesteigerte denkmalrechtliche Erhaltungspflicht setzte die Kenntnis oder das Kennen müssen von der Denkmaleigenschaft voraus. Diese Kenntnis hätten die Rechtsvorgänger der Kläger spätestens seit Februar 1986 gehabt. Sie seien aber nicht nur der denkmalrechtlichen, sondern auch der bauordnungsrechtlichen Erhaltungspflicht nicht nachgekommen. In einem bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde im Februar 2005 gestellten Abrissantrag hätten sie selbst vorgetragen, die Schäden, wie sie jetzt vorlägen, seien schon 1998 latent vorhanden gewesen. Daraus folge, dass in der Kostenschätzung des Ingenieurbüros Schm. aufgeführte Kostenpositionen für die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden an den Kellerwänden, am Putz, an den Deckenbalken und am Dach in Abzug zu bringen seien. Weiterhin abzuziehen seien die Kosten, die sich aus den Standsicherheitsproblemen ergäben. Insoweit gingen die Kläger selbst davon aus, dass diese schon zum Zeitpunkt der Beurteilung des Gebäudes durch den Architekten K. in einem größeren Ausmaß vorhanden gewesen seien. Nach dem Bauordnungsrecht müsse eine bauliche Anlage im Ganzen und in ihren Teilen standsicher sein. Folglich seien auch die 35.000,- EUR für Sicherungsmaßnahmen am Gebäude (Position 393) abzuziehen. Von den veranschlagten Kosten seien weiterhin Zuwendungen für die Instanzsetzung der Außenwände und Türen, den Sonnenschutz und die Deckenkonstruktionen (Positionen 334, 338 und 351) von insgesamt 12.508,- EUR in Abzug zu bringen. Da es die Eigentümer unterlassen hätten, öffentliche Fördermittel zu beantragen, müssten sie sich ferner so behandeln lassen, als ob sie die Förderung erhalten hätten. Im Übrigen werde die Notwendigkeit des Austauschs von 18 Innentüren und der Innentreppe bestritten. Das Verwaltungsgericht habe bei seiner Ortsbesichtigung festgestellt, dass die Zimmertüren teilweise gut, die Holztreppe in das erste Obergeschoss relativ gut und die Treppe in das Dachgeschoss sogar gut erhalten seien. Insofern seien die Renovierungskosten zu ermitteln. Nach Abzug der oben aufgeführten Positionen verblieben unter Berücksichtigung gestiegener Baupreise anrechenbare Baukosten in Höhe von 253.924,- EUR. Diese seien auf 215.835,- EUR zu kürzen, da von dem Erhaltungspflichtigen verlangt werden könne, 15 % des Erhaltungsaufwandes als Eigenkapital zur Verfügung zu stellen. Die jährlichen Finanzierungskosten beliefen sich daher auf 10.986,- EUR. Die vom Verwaltungsgericht in Ansatz gebrachte Abschreibung sei unberechtigt, zumindest überhöht. Nach der einschlägigen Berechnungsverordnung sei nur von jährlich 1 % der Baukosten auszugehen, was nach Abzug einen Ansatz der Gesamtkosten in Höhe von 13.144,- EUR rechtfertige. Dem stünden nach dem Gutachten Schm. jährliche Mieteinnahmen von 15.817,32 EUR gegenüber. Wenn man von einer Mietsteigerung ausginge, ergäben sich jährliche Einnahmen von 16.102,- EUR. Ziehe man davon pauschal Bewirtschaftungskosten von 15 % ab, ergebe dies Einnahmen von 13.697,- EUR. Auch die Mieteinnahmen aus der Druckerei seien als Einkünfte zu berücksichtigen. Das Verwaltungsgericht habe übersehen, dass zu einem Baudenkmal auch die das Gebäude umgebenden Freiflächen gehörten, wenn sie mit ihm eine Einheit von Denkmalwert bildeten. Der ursprünglich vorhandene Garten, der Teil des Denkmals „Stadtvilla“ gewesen sei, sei für die Errichtung des Druckereigebäudes umgenutzt worden. Davon profitierten die Eigentümer immer noch.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 7. November 2007 - 5 K 58/05 - die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung und tragen vor, die Auslegung des § 8 Abs. 5 SDschG durch den Beklagten verliere den Bezug zu Art. 14 GG. Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 2.3.1999 zeige dem Denkmalschutz deutliche Grenzen auf. Eines der Abwägungskriterien sei die Wirtschaftlichkeit. Das Bundesverfassungsgericht habe nicht die Vorgabe gemacht, dass der Eigentümer sein Objekt veräußern müsse. Angesichts der behaupteten Besonderheiten und der vorliegenden Schäden sei schon nicht ersichtlich, weshalb es sich bei dem streitgegenständlichen Anwesen um ein besonders erhaltenswertes Denkmal handeln solle. Sie beziehungsweise ihre Rechtsvorgänger hätten sich im Übrigen bemüht, das Anwesen zu veräußern und sogar zu verschenken. Sie könnten nicht gezwungen werden, sich auf einem Grundstücksmarkt zu „tummeln“, auf dem Liebhaber unwirtschaftliche Transaktionen tätigten. Auch eine Berücksichtigung der größtmöglichen Steuervorteile nach der Modellrechnung des Beklagten führe im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu keinem anderen Ergebnis. Ein Vergleich der Modernisierungskosten mit den Neubaukosten sei schon nicht tragfähig, weil es mit Blick auf Kosten für Abbruch und Entsorgung einen Unterschied mache, ob ein Neubau oder ein Altbau innen ausgebaut werde. Auch nach dem neuen Vortrag des Beklagten fehlten Anhaltspunkte für die Wirtschaftlichkeit einer Investition in die Erhaltung des Anwesens. Insbesondere seien von den Zahlen des Gutachters Schm. keine Abzüge zu machen. Gerade die Kosten für die Reparatur der Deckenkonstruktion zeigten, dass eine Beseitigung von Schäden unabhängig davon, ob sie sofort oder Jahre später beseitigt würden, die gleichen Kosten verursachen könne. Die Kosten für die Erneuerung des Daches seien ebenso wenig abzuziehen. Dieses habe aufgrund seines Zustandes ohnehin erneuert werden müssen. Hinsichtlich der fiktiven Zuwendungen verweisen die Kläger auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts. Auch ein Eigenkapitaleinsatz von 15 % könne nicht gefordert werden. Von den Mieteinnahmen müsse die darauf fällige Steuer abgezogen werden. Das Verwaltungsgericht habe auch zu Recht Abschreibungen in Höhe von 2 % angesetzt, weil die Investition zu einer Ertüchtigung des Gebäudes und damit zu einer einem Neubau ähnlichen Situation führen würde. Bewirtschaftungskosten seien mindestens in Höhe von 20 % der Mieteinnahmen anzusetzen. Die zusätzlichen Kosten für die Herstellung der Standsicherheit seien in der Berechnung des Beklagten noch nicht berücksichtigt. Die durch die Vermietung der Druckerei erzielten Mieteinnahmen hätten nichts mit der Wirtschaftlichkeit der von ihnen geforderten Investition zu tun. Die Druckerei sei ein vor Jahren errichteter Zweckbau, der in keinerlei Verbindung zu dem Denkmal stehe.

Der Senat hat die Örtlichkeit am 18.11.2008 in Augenschein genommen. Auf die darüber gefertigte Niederschrift wird Bezug genommen.

Der vom Verwaltungsgericht bestellte Gutachter Dipl.-Ing. A. hat sein Gutachten in der Sitzung am 20.11.2008 erläutert. Der Beklagte hat daraufhin im Rahmen dieser mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass eine objektive Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hinsichtlich einer Instandsetzung des Gebäudes aufgrund des vor Ort festgestellten sehr schlechten aktuellen Zustandes unabhängig von der Person des Eigentümers nunmehr zwingend zur Feststellung der Unwirtschaftlichkeit führen müsse. Dies sei allerdings auf die fehlende Unterhaltung durch die Kläger beziehungsweise ihre Rechtsvorgänger zurückzuführen. Des ungeachtet gebe es gegenwärtig einen Interessenten für das Anwesen, der in Verkaufsverhandlungen mit den Klägern stünde und das Gebäude erhalten wolle.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakten des vorliegenden Verfahren und des Verfahrens VG 5 K 85/05 sowie der zugehörigen Verwaltungsunterlagen verwiesen. Er war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere fristgemäß in einer den Anforderungen des § 124a Abs. 3 Satz 4 VwGO genügenden Weise begründet worden (§ 124a Abs. 6 VwGO), bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat der Verpflichtungsklage zu Recht entsprochen. Die Kläger haben einen Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 SDschG).

Die Voraussetzungen für die denkmalschutzrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit des geplanten Gebäudeabbruchs sind erfüllt. Nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 SDschG bedarf die Beseitigung von Baudenkmälern der Genehmigung. Bei dem streitgegenständlichen Gebäude auf dem Anwesen T. Straße 27 (Parzelle Nr. 97/9) handelt es sich um ein Baudenkmal im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 Satz 1 SDschG. Baudenkmäler sind bauliche Anlagen aus zurückliegenden und abgeschlossenen Epochen, an deren Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Dass das hier zur Rede stehende, als Einzeldenkmal („Wohnhaus, erbaut 1872“) in der Denkmalliste Saarland (vgl. das „Öffentliche Verzeichnis der Denkmäler im Saarland“ vom 14.12.2004, Amtsblatt 2004, 2441, 2564, so bereits die Vorläuferfassung der Liste vom 20.9.1989, Amtsblatt 1989, 1594, 1603) eingetragene Gebäude, das nach dem unwidersprochenen Vorbringen des Beklagten eines der wenigen im Wesentlichen noch im Originalzustand befindlichen Exemplare klassizistischer Architektur aus dem 19. Jahrhundert in A-Stadt ist, diese Voraussetzungen vor dem Verfall erfüllte, steht zwischen den Beteiligten nicht im Streit.

Entgegen der Auffassung der Kläger hat das Gebäude seine Denkmaleigenschaft nicht aufgrund seines zwischenzeitlich äußerst miserablen Erhaltungszustands verloren. Auch ein schlecht erhaltenes Denkmal ist grundsätzlich schützenswert. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn das Denkmal nicht mehr unter Wahrung seiner Identität erhalten werden kann, wenn also lediglich noch die Rekonstruktion eines (früheren) Denkmals als „Nachbau“ im Raume steht (Martin in Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, S. 633) oder wenn feststeht, dass das Denkmal in naher Zukunft unabwendbar untergehen wird. (vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219, OVG Schleswig, Urteil vom 6.7.2007 – 1 LB 5/06 –, NordÖR 2008, 270, VGH Kassel, Urteil vom 29.3.2001 – 4 UE 2331/93 –, BauR 2002, 705, VGH Mannheim, Urteil vom 10.5.1988 – 1 S 524/87 –, NVwZ-RR 1989, 238) Dass das Gebäude in diesem Sinne bereits denkmalschutzrechtlich „unrettbar“ verloren ist, kann noch nicht angenommen werden. Zwar ist nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung, insbesondere den Einlassungen des vor Ort anwesenden Sachverständigen A. und des teilnehmenden Mitarbeiters der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde, davon auszugehen, dass Teile des aufgrund mangelnder Statik des Baukörpers insgesamt akut einsturzbedrohten und verwahrlosten Gebäudes unrettbar verloren sind und im Falle einer Sanierung nur noch rekonstruiert werden könnten. Hinzu kommt, dass vor den dringend notwendigen Sicherungs- und Renovierungsmaßnahmen bisher wohl aus Kostengründen nicht in Angriff genommene Untersuchungen des Baugrundes erfolgen müssten, die eventuell dann eine aufwändige Ertüchtigung einer bisher unzureichenden Gründung erforderlich machen könnten. Zur Beantwortung der Frage, ob bei einer Instandhaltungs- oder Umbaumaßnahme die „Identität“ eines Gebäudes erhalten werden kann, ist jedoch anders als in der an technisch-konstruktive Gesichtpunkte anknüpfenden, unter Bestandsschutzgesichtspunkten entwickelten baurechtlichen Betrachtungsweise (Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, Kommentar, 7. Aufl. § 99 Rn. 30, BVerwG, Urteil vom 18.10.1974 – IV C 77.73 –, NJW 1975, 460 = BRS 28 Nr. 27, OVG des Saarlandes, Urteil vom 12.11.1991 – 2 R 590/88 – m.w.N.) eine wertende Gesamtbeurteilung mit Blick auf die speziell denkmalschutzrechtlichen Erhaltungsziele (§ 2 SDschG) vorzunehmen, zumal Baudenkmäler regelmäßig unter anderen Rahmenbedingungen, was etwa die verwandten Baumaterialien, die konstruktiven Eigenschaften oder die Bautechnik angeht, entstanden sind als zeitgenössische Gebäude. Dies rechtfertigt vorliegend noch die Annahme, dass das Gebäude – wenn auch mit ganz erheblichem finanziellem Aufwand und zum Teil aufwändigen baulichen Maßnahmen zur Wiederherstellung seiner Standsicherheit – grundsätzlich wieder in einer den ideellen öffentlichen Erhaltungsinteressen des Denkmalschutzes Rechnung tragenden Weise instand gesetzt werden könnte.

Genießt das Gebäude daher auch in seinem gegenwärtigen Zustand Denkmalschutz, so steht dem Erfordernis einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung für seine Beseitigung § 8 Abs. 8 Satz 1 SDschG nicht entgegen. Danach schließt eine gegebenenfalls notwendige, bei in der Denkmalliste eingetragenen Denkmälern lediglich mit Einvernehmen der Denkmalschutzbehörde zu erteilende Baugenehmigung die Genehmigung nach § 8 Abs. 1 SDschG ein. Der Abbruch des Gebäudes unterliegt indes nach der Neufassung der Landesbauordnung (Art. 1 des Gesetzes Nr. 1544 vom 18.2.2004, zuletzt geändert durch das Gesetz vom 21.11.2007, Amtsbl. 2008, S. 278) keinem Baugenehmigungserfordernis mehr (§ 60 Abs. 1 LBO 2004). Das im Rahmen der Verfahrensfreistellung in § 61 Abs. 4 Satz 2 LBO 2004 für Häuser bestimmter Gebäudeklassen (§ 2 Abs. 3 LBO 2004) vorgeschriebene Anzeigeverfahren entfaltet nicht die Konzentrationswirkung des § 8 Abs. 8 Satz 1 SDschG. (vgl. Bitz/Schwarz/Seiler-Dürr/Dürr, Baurecht Saarland, 2. Auflage 2005, Kp VI Rn. 9) Ob die streitgegenständliche Anlage aufgrund ihrer Größe der insoweit einschlägigen Gebäudeklasse 4 zuzuordnen ist, (so in Anwendung des § 2 Abs. 3 LBO 1996 die Baugenehmigung vom 2.5.2000, Beiblatt Nr. 2) spielt daher hier keine Rolle. Allein ein nachrichtlicher Hinweis auf die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes in einem Bebauungsplan (§ 9 Abs. 6 BauGB i.V.m. Ziffer 14.3 der PlanzVO 1990) begründet kein isoliertes planungsrechtliches Befreiungserfordernis (§§ 31 Abs. 2 BauGB, 68 Abs. 4 LBO 2004). Daher braucht vorliegend weder auf die entsprechende Darstellung („D“) in einer in der Akte der Unteren Bauaufsichtsbehörde zu findenden Ablichtung aus einem Bebauungsplan „Regierungsviertel“ der Landeshauptstadt A-Stadt noch auf die Frage der Bedeutung eines Befreiungserfordernisses im Rahmen des § 8 Abs. 8 SDschG eingegangen zu werden.

Aufgrund fristgerechter Ablehnung des Antrags durch den insoweit zuständigen Beklagten (§ 3 Abs. 1 Satz 1 SDschG) gilt die Genehmigung schließlich nicht nach § 8 Abs. 7 Satz 1 SDschG als erteilt.

Den Klägern steht indes ein Anspruch auf deren Erteilung zu. Die in § 8 Abs. 5 SDschG genannten rechtlichen Voraussetzungen des § 8 Abs. 5 SDschG liegen vor. Danach ist die Genehmigung für einen Abriss zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder andere öffentliche oder private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Baudenkmals überwiegen.

Der mit seinem Genehmigungsvorbehalt und den entsprechenden inhaltlichen Anforderungen insgesamt als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 GG, Art. 34 SVerf) zu begreifende § 8 SDschG unterliegt als solcher keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner grundlegenden Entscheidung vom 2.3.1999 (BVerfG, Beschluss vom 2.3.1999 – 1 BvL 7/91 –, BauR 1999, 1158) zum rheinland-pfälzischen Denkmalschutzgesetz den hohen Rang dieser Gemeinwohlaufgabe betont. Das Eigentum unterliegt insofern gesteigerter Sozialbindung. Der Eigentümer muss daher grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise rentablere Nutzungen des Grundstückes verwehrt werden. Die Grenze der Sozialpflichtigkeit ist allerdings dort überschritten, wo die Privatnützigkeit des Objekts entfällt, weil für das Baudenkmal keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Von daher steht es außer Frage, dass der Abriss eines Denkmals grundsätzlich einer präventiven behördlichen Kontrolle unterworfen werden darf. Ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt für die Beseitigung und die Veränderung von Denkmälern, das einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis ausschließt, wenn die für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechenden Gründe mehr Gewicht haben als die für die Beseitigung sprechenden privaten und öffentliche Belange, ist zum Schutz der Denkmäler auch grundsätzlich geeignet und erforderlich. (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141) Die Vorschrift des § 8 Abs. 5 SDschG genügt auch den sonstigen Anforderungen des Rechtsstaatsgebots (Art. 20 Abs. 3 GG) und der Eigentumsgarantie (Art. 14 GG). Insbesondere unterliegt keinen durchgreifenden Bedenken, dass der Landesgesetzgeber die Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis durch weit gefasste unbestimmte Rechtsbegriffe geregelt hat. Die von der Denkmalschutzbehörde, hier dem Beklagten, zu treffende Entscheidung ist als gesetzlich gebundene Abwägung ausgestaltet. Unter welchen Voraussetzungen Gründe des Denkmalschutzes einer Genehmigung entgegenstehen und wann sonstige, insbesondere private Belange des Eigentümers einen Anspruch auf Genehmigung des Abbruchs eines Denkmals einräumen, lässt sich den einschlägigen Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes hinreichend bestimmt entnehmen. Die Beurteilung des Vorliegens der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 8 Abs. 5 SDschG und damit der genannten verfassungsrechtlichen Vorgaben durch die Genehmigungsbehörde ist gerichtlich uneingeschränkt überprüfbar. (VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141, zum BayDschG, VGH Kassel, Urteil vom 29.3.2001 – 4 UE 2331/93 –, BauR 2002, 705)

Der Genehmigungsanspruch der Kläger ergibt sich allerdings nicht bereits aus der ersten Alternative des § 8 Abs. 5 SDschG, wonach die Genehmigung zu erteilen ist, wenn Gründe des Denkmalschutzes der Beseitigung nicht (mehr) entgegenstehen, (vgl. hierzu etwa Upmeier in Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, Denkmalrecht Nordrhein-Westfalen, 2. Auflage 1989, § 9 DSchG (NRW) Rn. 19 zur vergleichbaren Vorschrift des § 9 Abs. 2 DschG NRW) so dass kein Raum für eine Abwägung zwischen den Gründen des Denkmalschutzes und den sonstigen öffentlichen oder privaten Interessen ist. Hiervon kann im konkreten Fall nicht ausgegangen werden. Wie bereits ausgeführt, handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude nach wie vor um ein schützenswertes Baudenkmal im Sinne der §§ 1, 2 SDschG, Art. 34 Abs. 2 Satz 1 SVerf.

Ob bereits die danach zunächst vorzunehmende Abwägung dieser Belange (allein) mit für die Beseitigung sprechenden öffentlichen Interessen (§ 8 Abs. 5 2. Alt. SDschG), hier konkret mit den von dem auf Anordnung der Unteren Bauaufsichtsbehörde straßenseitig mit Schutzeinrichtungen gegen herabfallende Teile versehenen, auch aus Sicht des Sachverständigen A. akut einsturzbedrohten Gebäude in seinem gegenwärtigen Zustand ausgehenden Gefahren für Leib und Leben der Verkehrsteilnehmer in der T. Straße sowie sich auf angrenzenden Grundstücken aufhaltender Personen ausgehenden Gefahren einen Genehmigungsanspruch der Kläger begründet, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Dies käme dann in Betracht, wenn sich diesen Gefahren in einer für den Eigentümer nach Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten zumutbaren Weise allein durch den Abriss begegnen ließe. Das lässt sich gegenwärtig nicht feststellen. Dagegen spricht, dass die Untere Bauaufsichtsbehörde im Anschluss an die Ortsbesichtigung vom 18.11.2008, an der ihr bautechnisch fachkundiger Sachbearbeiter teilgenommen hatte, umgehend Anordnungen zur Gefahrenabwehr durch bauliche Sicherungsmaßnahmen an dem Gebäude getroffen hat. Dafür, dass diese ungeeignet oder in der konkreten Form den Eigentümern allein vom Aufwand her wirtschaftlich unzumutbar wären, bestehen keine Anhaltspunkte.

Der Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Beseitigung des Gebäudes ergibt sich jedenfalls, wie das Verwaltungsgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat, aus das Erhaltungsinteresse überwiegenden „privaten Interessen“ der Kläger (§ 8 Abs. 5 3. Alt. SDschG). Diese Vorschrift trägt dem Umstand Rechnung, dass der Gesetzgeber bei der ihm durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eingeräumten Befugnis, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, gehalten ist, der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums angemessen Rechnung zu tragen und die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten einem gerechten Ausgleich zuzuführen. Die in der erstinstanzlichen Entscheidung für die notwendige inhaltliche Konkretisierung dieser Vorgabe vorgenommene Anknüpfung an die Tatbestandsmerkmale des § 7 Abs. 1 SDschG ist entgegen der Ansicht des Beklagten ohne weiteres nachvollziehbar sowie vom Gesetzestext her letztlich auch einzig möglich und sinnvoll. Nach § 7 Abs. 1 Satz 2 SDschG fehlt die für die Erhaltungspflicht des Denkmaleigentümers vorausgesetzte wirtschaftliche Zumutbarkeit „insbesondere“, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge und den Gebrauchswert eines Baudenkmals aufgewogen werden können. Das Erfordernis der objektbezogenen Wirtschaftlichkeit einer Erhaltung war in der Vorläuferbestimmung des § 9 Abs. 1 SDschG 1977 nicht enthalten, wurde allerdings im Rahmen verfassungskonformer Interpretation der Vorschrift schon damals als ungeschriebenes Merkmal vorausgesetzt. (vgl. etwa OVG des Saarlandes, Beschluss vom 12.10.1992 – 2 W 17/92 -, SKZ 1993, 108, Leitsatz Nr. 54, Urteil vom 29.10.1991 – 2 R 63/90 –, BRS 52 Nr. 126) Besteht aufgrund einer negativen Wirtschaftlichkeitsbeurteilung keine dauerhafte Erhaltungs-, hier im Ergebnis Sanierungspflicht des Eigentümers hinsichtlich des Baudenkmals, so ist ihm grundsätzlich das Recht einzuräumen, das Bauwerk, das er unter denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten nicht erhalten muss, zu beseitigen und sein Eigentum einer anderweitigen Nutzung zuzuführen. Das gilt insbesondere für die Fälle, in denen – wie hier – aufgrund eines weitgehend fortgeschrittenen Verfalls eines Gebäudes dessen weiterer „Erhalt“ zeitnah umfangreiche Neu-, Umbau- und Instandsetzungsarbeiten erfordern würde.

Sollte aus denkmalschutzrechtlicher Sicht mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Schutzauftrag des Art. 34 Abs. 2 SVerf an den Staat ein öffentliches Bedürfnis bestehen, die unwirtschaftlichen und deswegen von dem privaten Eigentümer nicht zu verlangenden Investitionen zum Erhalt eines Baudenkmals zu tätigen, um dieses für die Allgemeinheit zu erhalten, so mag dadurch die Frage der rechtlichen Realisierbarkeit des Zugriffs nach Maßgabe der §§ 15 ff. SDschG, etwa einer Enteignung gegen Entschädigung (§ 16 SDschG), aufgeworfen sein. An der aus verfassungsrechtlichen Gründen ausscheidenden Pflicht des Eigentümers zum Erhalt aus seinen Mitteln unter diesen Voraussetzungen ändert das aber sicher nichts. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats, an der unter der Geltung der Neufassung des Saarländischen Denkmalschutzgesetzes (vgl. das Gesetz zur Neuordnung des saarländischen Denkmalrechts (Saarländisches Denkmalschutzgesetz – SDschG) vom 19.5.2004, Amtsblatt 2004, 1498 ff.) mit Blick auf Art. 14 GG uneingeschränkt festzuhalten ist, kann das Denkmalschutzrecht den privaten Eigentümer nicht zu einem „Mäzenatentum“ im Sinne dauerhafter nicht durch erzielbare Einnahmen gedeckter Aufwendung eigener finanzieller Mittel zur Sicherstellung der öffentlichen Denkmalschutzinteressen verpflichten. (vgl. etwa OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219) Das war auch nicht die Intention des Landesgesetzgebers bei der Neufassung des Denkmalschutzrechts im Jahre 2004, mit der das Wirtschaftlichkeitskriterium als Voraussetzung für das Bestehen einer Erhaltungspflicht des privaten Denkmaleigentümers erstmals ausdrücklich in § 7 Abs. 1 SDschG (anders § 9 Abs. 1 SDschG 1977) festgeschrieben wurde. In den Gesetzesmaterialen zu § 8 Abs. 5 SDschG (2004) ist vielmehr eindeutig klargestellt, dass der Denkmalschutz auch aus Sicht des Landesgesetzgebers „keinen absoluten Wert“ darstellt, sondern vielmehr im Rahmen der Abwägung in Konkurrenz zu anderen öffentlichen und auch privaten Belangen tritt. (vgl. Seite 33 der Landtagsdrucksache 12/1055 vom 28.1.2004 (Gesetzentwurf der Regierung des Saarlandes) zu § 8 Abs. 5 SDschG, wonach im Übrigen sogar erst beim Überwiegen denkmalschutzrechtlicher Belange andere Interessen zurücktreten sollen) Nicht jedes Denkmal – gleich in welchem Eigentum es steht – muss daher um seiner selbst willen und gar „um jeden Preis“ erhalten werden.

Dass es, wie der Beklagte meint, bereits einen Anspruch auf Genehmigung des Abrisses ausschließt, wenn sich der Eigentümer zuvor nicht – was auch immer das bedeuten mag – in „ausreichendem Maße“ bemüht hat, einen privaten, dem Anliegen des Denkmalschutzes „aufgeschlossener“ gegenüberstehenden „Investor“ zu finden, der bereit wäre, das Grundstück zu erwerben und das Gebäude unter Einsatz seines Vermögens zu erhalten, lässt sich dem Saarländischen Denkmalschutzgesetz nicht entnehmen. Dies erschiene schon aus verfassungsrechtlichen Gründen zumindest sehr zweifelhaft. Ein solcher „Suchauftrag“ mit anschließendem Veräußerungsgebot kann auch der vom Beklagten angeführten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1999 nicht entnommen werden. Eine Wirtschaftlichkeitsanalyse, die zum Ergebnis gelangt, dass von dem Gebäude kein vernünftiger Gebrauch gemacht werden kann, dürfte gleichzeitig zur wirtschaftlichen „Unverkäuflichkeit“ des Gebäudes in diesem Sinne führen. Ob sich darüber hinaus dann doch ein nicht nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten agierender Käufer („Liebhaber“) findet, ist eine andere Frage. Dies festzustellen, ist jedenfalls nicht Sache des Eigentümers.

Der Beklagte verkennt dabei auch, dass mit der Bejahung eines Genehmigungsanspruchs des aktuellen Eigentümers keine abschließende Entscheidung über das „Schicksal“ des Denkmals verbunden ist. Neben den erwähnten staatlichen Interventionsmöglichkeiten auf der Grundlage des § 16 SDschG zur Abwendung eines Verlusts denkmalschützwürdiger Anlagen begründet die Erteilung der Genehmigung nach § 8 Abs. 5 SDschG keine Pflicht zur Beseitigung. Selbst wenn – entsprechend den Behauptungen des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 20.11.2008 – ein an der Erhaltung des Denkmals interessierter und zur Vornahme der dazu erforderlichen objektiv unwirtschaftlichen Investitionen bereiter Privater vorhanden sein sollte, so würde sich allein aus dem Kauf des Anwesens auch für diesen keine Verpflichtung ergeben, ein solches Vorhaben später in die Tat umzusetzen und das Denkmal zu erhalten. Sollte er, etwa nach einem „Durchkalkulieren“ des notwendigen Ausmaßes des Einsatzes von Mitteln aus seinem Vermögen oder auch nur aufgrund geänderter Einstellung eine anderweitige Nutzung des Grundstücks unter Beseitigung des Baudenkmals vorziehen, so wäre er daran jedenfalls allein durch den Kauf der Immobilie nicht gehindert und auch er könnte seine geänderte Bewertung der beteiligten Interessen im Rahmen des § 8 Abs. 5 SDschG in gleicher Weise wie die Kläger zur Geltung bringen. Eine Verpflichtung seinerseits zum Erhalt trotz Unwirtschaftlichkeit ließe sich im Ergebnis nur im Rahmen des Kaufvertrages oder gesonderter Vereinbarungen mit der Denkmalschutzbehörde etwa gegen Zusage staatlicher Zuschüsse begründen. Sollten die dafür erforderlichen finanziellen Mittel nicht zur Verfügung stehen, so ließe sich der Umstand, dass der Staat entweder aufgrund einer Abwägung unter Berücksichtigung der Wertigkeit des konkret in Rede stehenden Baudenkmals nicht bereit oder aufgrund seiner Haushaltssituation nicht in der Lage ist, gegebenenfalls dem Schutzauftrag des Art. 34 Abs. 2 SVerf durch Erhalt der Anlage nachzukommen, vor dem Hintergrund der Bedeutung des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 GG, Art. 18 Abs. 1 SVerf) sicher nicht durch Ausweitung der privaten Opfergrenzen für den zum Abbruch entschlossenen Eigentümer bei der Anwendung und Auslegung der §§ 8 Abs. 5, 7 Abs. 1 SDschG kompensieren.

Sofern man vor diesem rechtlichen Hintergrund überhaupt einen Genehmigungsanspruch „jenseits“ der Vorgaben des § 7 Abs. 1 SDschG wegen unterlassener oder unzureichender Veräußerungsbemühungen der Kläger beziehungsweise ihrer Rechtsvorgänger in Betracht ziehen wollte, bliebe im vorliegenden Fall jedenfalls festzuhalten, dass entsprechende Bemühungen schon durch die Gerichtsakten des erstinstanzlichen Verfahrens eindeutig belegt werden, weswegen das Verwaltungsgericht seine Entscheidung in dem Rechtsstreit auch zeitweilig zurückgestellt hatte. Weshalb eine Veräußerung damals nicht zustande gekommen ist, kann dabei keine entscheidende Bedeutung erlangen. Bemerkenswert erscheint in dem Zusammenhang übrigens, dass nach dem Inhalt des Sitzungsprotokolls des Verwaltungsgerichts vom 11.7.2007 der Beklagte das Angebot der Kläger, dem Land „oder der öffentlichen Hand“ das Grundstück zu schenken, aus wirtschaftlichen Gründen abgelehnt hat. Schließlich ist nicht ersichtlich, weshalb der Beklagte selbst während des Jahre währenden Verfahrens gehindert gewesen sein sollte, das öffentliche Erhaltungsinteresse durch eigene Suche nach einem erhaltungswilligen „Liebhaber“ zu fördern. Von derartigen Unwägbarkeiten kann der gesetzlich normierte Genehmigungsanspruch eines nicht erhaltungswilligen Eigentümers aber nicht abhängen. Erheblichen rechtlichen Bedenken unterläge es darüber hinaus, im Falle des Vorhandenseins eines Interessenten einen Kontrahierungszwang als solchen, und wenn ja zu welchen finanziellen Bedingungen („Liebhaberpreisen“), allein aus dem Denkmalschutzrecht heraus zu konstruieren. Dies erscheint besonders problematisch in Fällen, in denen sich auf dem Grundstück noch andere, wirtschaftlich nutzbare Gebäude, hier die Druckerei, befinden. Nach der Verwaltungsakte stand das Anwesen im Übrigen seit Jahrzehnten zum Verkauf. Zum Beispiel war auch das Land, vertreten durch die Oberfinanzdirektion A-Stadt – nach der Lage im sog. „Regierungsviertel“ nachvollziehbar – schon 1986 an einem Kauf des Grundstücks interessiert, hat indes davon Abstand genommen, nachdem es auf die Denkmaleigenschaft des Hauses hingewiesen worden war.

Nach einem unbedingten Eigentumserwerb durch einen Käufer und dessen verbindlicher Erklärung, das Gebäude „koste es, was es wolle“ oder im Gegenzug für eine „belastbare“ Zusage staatlicher Unterstützung erhalten zu wollen, ließe sich nach allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Grundsätzen unter Umständen zur Vermeidung überflüssigen Verwaltungsaufwands ein Sachbescheidungsinteresse des früheren Eigentümers für die Entscheidung über seinen Genehmigungsantrag nach § 8 Abs. 1 SDschG mit entsprechenden prozessualen Konsequenzen für das Verpflichtungsbegehren verneinen. (vgl. dazu etwa Bitz/Schwarz/Seiler-Dürr/Dürr, Baurecht Saarland, 2. Auflage 2005, Kp. VII Rn 7) Vom Vorliegen dieser Voraussetzungen kann im hier maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Senats nach den Erklärungen der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung am 20.11.2008 jedenfalls keine Rede sein.

Nach den damit hier allein maßgeblichen Kriterien des § 7 Abs. 1 SDschG erweisen sich die auf die Beseitigung des Gebäudes gerichteten privaten Interessen der Kläger als vorrangig, so dass ihnen der geltend gemachte Genehmigungsanspruch zusteht. Die vor einer künftigen Nutzung des Gebäudes erforderliche Instandsetzung ist ihnen objektiv, das heißt objektbezogen unabhängig von ihren subjektiven Einkommens- und Vermögensverhältnissen, wirtschaftlich nicht zumutbar.

Der von dem Beklagten wohl in Anlehnung an Aussagen des von der Denkmalschutzbehörde beauftragten Gutachters K. (1998) angestellte Vergleich zwischen den Kosten eines Neubaus und denen einer Sanierung ist zur Ermittlung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Instandsetzung nicht geeignet. Zum einen lässt sich aufgrund dieser fiktiv-relativen Betrachtungsweise nicht die Frage beantworten, welche Belastung auf den Eigentümer im Fall der Ablehnung des Antrags auf Genehmigung der Beseitigung zukommt und ob er auf Dauer aus seinem Vermögen für den Erhalt des Denkmals zuschießen muss. Außerdem widerspräche es auch dem Leitbild des Denkmalschutzes, die Zumutbarkeit der Erhaltung und damit die Erhaltungswürdigkeit eines beschädigten Denkmals davon abhängig zu machen, ob ein denkmalschutzrechtlich irrelevanter Neubau für den Eigentümer billiger oder rentabler wäre. (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141)

Eine die Erhaltungspflicht ausschließende wirtschaftliche Unzumutbarkeit liegt daher dann vor, wenn bei einer Gegenüberstellung die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch erzielbare Erträge oder den Gebrauchswert des Baudenkmals aufgewogen werden können (Satz 2). Dabei ist ein Vergleich der prognostizierbaren Erträge mit den finanziellen Belastungen mit Blick auf eine dauerhafte Erhaltung des Kulturdenkmals anzustellen. (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; OVG Koblenz, Urteil vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210) Da es sich hierbei letztlich um eine prognostische Beurteilung handelt, geht der Gesetzgeber davon aus, dass die vom Eigentümer geltend gemachte Unwirtschaftlichkeit glaubhaft zu machen ist (§ 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG).

Das ist hier geschehen. Die Unwirtschaftlichkeit nach dem genannten Maßstab ergibt sich, wie das Verwaltungsgericht im Ergebnis zu Recht entschieden hat, bereits aus der von den Klägern entsprechend der Aufforderung des Beklagten im Ablehnungsbescheid vom 3.2.2005 vorgelegten, auf einzelne Gewerke bezogenen Ermittlung der Instandsetzungskosten nach DIN 276 des Dipl.-Ing. Knut Schm., der zu einem Sanierungsaufwand von über 500.000,- EUR gelangt und dem mögliche Einnahmen aus einer Vermietung der drei Etagen des Objekts gegenüberstellt. Sie steht nach der Ortsbesichtigung durch den Senat und den an deren Ergebnis anknüpfenden übereinstimmenden Bekundungen des Sachverständigen und der Beteiligten im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 20.11.2008 nicht mehr ernsthaft in Zweifel. Die Vertreter des Beklagten haben eingeräumt, dass aufgrund des inzwischen völlig desolaten Zustands der Anlage eine objektive Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hinsichtlich einer Instandsetzung des Gebäudes aufgrund des vor Ort festgestellten sehr schlechten baulichen Zustandes inzwischen für jeden Eigentümer insbesondere unabhängig von den notwendig individuell einkommensabhängig zu betrachtenden Möglichkeiten einer Steuerersparnis (vgl. OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026, VGH Mannheim, Beschluss vom 25.3.2003 – 1 S 190/03 –, NJW 2003, 2550, Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff.) zwingend zur Feststellung der Unwirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen an der Anlage führen müsse. Das ist ohne weiteres nachzuvollziehen, wobei vor dem Hintergrund eine ins Einzelne gehende Berechnung vorliegend entbehrlich ist.

Aus den erwähnten verfassungsrechtlichen Anforderungen, wonach sich das Denkmal auch mit Blick auf den Finanzierungsaufwand für eine Instandsetzung durch bei einer auf den Denkmalschutz Rücksicht nehmenden Nutzung zu erzielenden Einkünften „selbst tragen“ muss, (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141, VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026. Zu weit gehend dagegen Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff., der davon ausgeht, dass die Bejahung der Wirtschaftlichkeit voraussetze, der Eigentümer einen bestimmten Grundertrag, etwa eine um 10 % geminderte orts- und objektsübliche Rendite erzielt) weil von einem Privaten nicht verlangt werden kann, zur Förderung öffentlicher Interessen der Allgemeinheit auf sein Vermögen zurückzugreifen, (vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219; VGH Mannheim, Beschluss vom 25.3.2003 – 1 S 190/03 –, NJW 2003, 2550, und Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff..; Moench, Denkmalschutz und Eigentumsbeschränkung, BauR 1993, 420, 425 m.w.N.) lässt sich entgegen der Auffassung des Beklagten auch kein Eigenkapitalanteil von 15 % der ermittelten Investitionssumme in Abzug bringen. Entgegen der Ansicht des Beklagten sind ferner bei der Ermittlung der auf den abrisswilligen Eigentümer zukommenden Belastungen nicht nur „denkmalbedingte Mehrkosten“, sondern die notwendigen Kosten für eine Sanierung des Bauwerks insgesamt in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Allein eine Gegenüberstellung „denkmalbedingter Mehrkosten“ mit den etwaigen Erträgen, wäre nicht ansatzweise geeignet, eine Aussage über die Wirtschaftlichkeit des Objekts auf Dauer zu treffen. Diese kann nur aufgrund einer Gesamtbetrachtung der mit einem Objekt und seiner Instandsetzung verbundenen Aufwendungen und den Erträgen, bei denen ebenfalls nicht zwischen denkmalbedingten, etwa Steuervorteilen und Zuschüssen, und sonstigen Erträgen wie den Mieteinnahmen unterschieden wird, getroffen werden. Auf der Kostensseite ist daher der Finanzierungsaufwand für die Instandsetzung des Gebäudes insgesamt anzusetzen. Eine Differenzierung der vom Beklagten geforderten Art, die dieser bei der steuerlichen Behandlung der Sanierung im Übrigen selbst nicht vornimmt, scheint auch gar nicht möglich. Das sich weitgehend im „Originalzustand“ befindende Gebäude bedarf beispielsweise nach allen Gutachten und dem Ergebnis der Ortsbesichtigung zur Herstellung seiner Nutzbarkeit der kompletten neuzeitlichen Ergänzung im haustechnischen Bereich.

Aus Sicht des Senats erfasst die Kostenermittlung des Dipl.-Ing. Schm. den realistischerweise zu erwartenden Sanierungsaufwand ohnehin sehr unzureichend. Der von den Klägern gegebenenfalls zu tragende Finanzierungsaufwand beschränkt sich nicht nur auf die so genannten Herstellungskosten als reine Baukosten, sondern umfasst zusätzlich die in der Aufstellung nicht berücksichtigten Baunebenkosten sowie ebenfalls bisher nicht gesondert aufgeführte denkmalpflegerische Mehraufwendungen. Selbst wenn man hinsichtlich der Herstellungskosten nur den auf der Grundlage von DIN 276 ermittelten Betrag von rund 501.000,- EUR zugrunde legt, sind insofern je nach den Umständen des konkreten Projekts zwischen 18% und 25% Baunebenkosten zusätzlich in Ansatz zu bringen. (Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel, Baukosten 2008: Altbau, 19. Auflage, S. 36) Die Baunebenkosten sind in der DIN 276 unter der Kostengruppe 700 behandelt und schließen unter anderem die typischen Bauherrenaufgaben, die Vorbereitung der Objektplanung, vor allem aber Architekten und Ingenieurleistungen ein. Ausgehend von einem mittleren Ansatz von 21% Baunebenkosten würde sich die zu finanzierende Summe bereits auf 606.210,- EUR erhöhen. Hinzu kommen die denkmalpflegerischen Sonderaufwendungen. Allein die denkmalpflegerischen Auflagen, die in der im Jahre 2000 erteilten Baugenehmigung enthalten waren, (vgl. dazu Ziffer 1. in den Beiblättern zum Bauschein vom 2.5.2000 – 99001528 –) machen deutlich, dass auch hierfür ein nicht unerheblicher zusätzlicher Kostenfaktor anzusetzen wäre. Dort wurden unter anderem konkrete Anforderungen an die Ausführung des Daches und seiner Eindeckung, an Größe und Gestaltung von Dachgauben und Fenstern einschließlich der Klappläden sowie für eine Restaurierung der schon vom bloßen Augenschein her insbesondere im Sockelbereich stark in Mitleidenschaft gezogenen Sandsteinfassade sowie für eine Aufarbeitung der Türen und Böden im Innern des Gebäudes gestellt. Hinzu kommt, dass etwa zur Sanierung des Sandsteinmauerwerks und der Verzierungen insbesondere an der Fassade nicht nur besondere und daher teure Baumaterialien verwandt, sondern dass auch Handwerksbetriebe mit Spezialkenntnissen eingesetzt werden müssten, was darüber hinaus mit Blick auf den überdurchschnittlichen zeitlichen Aufwand die entsprechenden Kosten voraussichtlich deutlich erhöhen würde. In der Fachliteratur wird in dem Zusammenhang teilweise ein pauschaler Ansatz für diese Mehraufwendungen in Höhe von 5 % - 10 % der Bauwerkskosten als angemessen erachtet. (Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel, Baukosten 2008: Altbau, 19. Auflage, S. 27)

All diese Kosten sind zudem in ihrer wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit gegenwärtig ohnehin nur bedingt „kalkulierbar“. Nach den Ausführungen des Gutachters Dipl.Ing. A. sind zur Herstellung der nicht vorhandenen Standsicherheit des Gebäudes weitere Maßnahmen, etwa der Einbau von Ringankern im Bereich jeder Deckenlage im Gebäudeinnern geboten, wofür der Gutachter Kosten von jeweils 5.000,- EUR bis 10.000,- EUR genannt hat. (vgl. die Niederschrift über den Termin vor Ort am 18.11.2008, dort Seite 6) Bereits in seinem schriftlichen Gutachten vom 26.4.2007 (Seite 5) hatte der Gutachter zudem ausgeführt, dass vor einer Sanierung des Gebäudes eine „Baugrunduntersuchung mit Überprüfung und gegebenenfalls Ertüchtigung der vorhandenen Gründung“ durchgeführt werden müsse. Nach seinen Erfahrungen sei der bekannt schlechte Baugrund in der gesamten Umgebung des Grundstücks für ungleichmäßige Setzungen der Gebäude und in deren Gefolge für die an dem Haus der Kläger augenscheinlich zu Tage getretenen Rissbildungen in Decken und Wänden mitverantwortlich. Der bei dem Termin am 18.11.2008 vor Ort anwesende Sachbearbeiter der Unteren Bauaufsichtsbehörde hat auf seine Erfahrungen in dem örtlichen Umfeld hingewiesen, wonach hier sehr schlechte Baugrundverhältnisse herrschten, da es sich dabei teilweise um in vergangenen Jahrhunderten von der Saar „angeschwemmtes Material“ handele. Je nach dem Ergebnis der für sich genommen schon mehrere tausend Euro kostenden Untersuchungen würden sich daher aller Voraussicht nach weitere Sicherungsmaßnahmen am Fundament des Gebäudes als notwendig erweisen, etwa Baugrundinjizierungen mit Zementvermischungen oder ein Einbringen von Bohrpfählen, was notwendigerweise gegenwärtig nur geschätzt weitere Kosten in Höhe von 20.000,- EUR verursachen würde, (vgl. die Niederschrift über den Termin vor Ort am 18.11.2008, dort Seite 6) wobei der Gutachter nach dem Eindruck des Senats dabei sicher nicht zu übertrieben hohen, sondern eher zu vorsichtigen Schätzungen neigte. Diese weit reichenden Eingriffe im Fundamentbereich des ohnehin akut einsturzgefährdeten Bauwerks würden ferner zusätzliche Sicherungen während dieser Maßnahmen erfordern. Angesichts des so nur in Umrissen im Raum stehenden ganz erheblichen, sich jedenfalls deutlich über der Baukostenschätzung des Dipl.Ing. Schm. bewegenden Gesamtfinanzierungsaufwands spielt es letztlich keine Rolle, dass bei dieser Schätzung sowohl hinsichtlich der Innentreppen als auch bezüglich eines Teils der Türen die Kosten für eine Neuherstellung anstatt des Aufwands für eine Restaurierung angesetzt wurden. Die Kosten für eine fachgerechte Aufarbeitung der vorhandenen Türen und der Treppen dürften - wenn überhaupt – ohnedies nicht erheblich unter den Kosten für eine Neubeschaffung liegen. Inwieweit die mehrere Geschosse erschließende Holzinnentreppe – was bereits im Gutachten K. (1998) anklingt – einer feuerpolizeilichen Nachrüstung bedarf und zugänglich ist, soll hier nicht vertieft werden.

Weil das vor dem Hintergrund – ungeachtet möglicherweise von den Klägern zu erzielender steuerlicher Vorteile – zwingend negative Ergebnis einer objektiven Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bezogen auf den aktuellen Zustand der Anlage von dem Beklagten inzwischen nicht mehr bestritten wird, bedarf es vorliegend keiner detaillierten Gegenüberstellung der bei einer Nutzung des sanierten Gebäudes zu erzielenden Erträge, die sich nach den Berechnungen des Dipl.-Ing. Schm. bei einer dauerhaften Vermietung aller drei Geschosse und erzielbaren Quadratmeterpreisen von 6,- EUR/qm in Erd- und Obergeschoss beziehungsweise von 5,- EUR/qm im Dachgeschoss – allerdings vor Steuern – auf monatlich 1.318,11 EUR (pro Jahr: 15.817,32 EUR) belaufen würden. Die Einnahmen aus der Vermietung der Druckerei auf dem Grundstück, die in einem selbständigen Gebäude betrieben wird, kann dabei entgegen der Auffassung des Beklagten nicht zusätzlich in Ansatz gebracht werden. Das Gebäude „trägt sich“ im eingangs genannten Sinne unstreitig nicht. Auf der Ertragsseite müssten zudem die erforderlichen Bewirtschaftungskosten wie Abschreibungen für Substanzverlust beziehungsweise Rückstellungen, Verwaltungskosten, laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten, letztere soweit sie nicht auf die Mieter umgelegt werden können, abgezogen werden. (vgl. auch hierzu Haaß, NVwZ 2002, 1054, 1058) Hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibungen bietet sich in Anlehnung an die Rechtsprechung des OVG Koblenz (OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026) die Berechnung aufgrund eines Pauschalsatzes zwischen 15 % und 20 % der erzielbaren Mieteinnahmen an. (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026, in dem 20 % zu Gunsten des dortigen Bekl. zugrunde gelegt wurden, obwohl auch dieser Wert mit Blick auf die Stellungnahme eines Sachverständigen als äußerst niedrig bezeichnet wurde.)

Entgegen der Auffassung des Beklagten lässt sich eine Zumutbarkeit vorliegend auch nicht mit Blick auf eventuelle staatliche Zuwendungen und Zuschüsse annehmen. Zwar stellt die staatliche Subventionierung von Baumaßnahmen an Denkmälern grundsätzlich eine Möglichkeit dar, den Finanzierungsaufwand des Eigentümers zu reduzieren. Dies kann allerdings bei einer Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme nur dann in Ansatz gebracht werden, wenn eine staatliche Förderung verbindlich und konkret zugesagt ist. (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220 ; Haaß, NVwZ 2002, 1054, 1059 ; a.A. allerdings für den Fall der zurechenbar unterbliebenen Antragstellung: OVG Koblenz, Urteil vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210,) Bereits daran fehlt es hier. Nach dem zuvor Gesagten wäre zudem von der Höhe her eine beträchtliche Bezuschussung zur Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit der Sanierung von Nöten. Der Beklagte kann sich insoweit auch nicht auf ein Antragserfordernis zurückziehen. Nach Ziffer 1. der Denkmalförderrichtlinie vom 13.5.2008 (3. Verwaltungsvorschrift zur Änderung der Richtlinie für die Gewährung von Zuwendungen des Landes aus Mitteln der Denkmalpflege zur Erhaltung und Instandsetzung von Kulturdenkmälern (Denkmalförderrichtlinie -DFRL-) vom 15. April 2002 (GMBl. Saar 2002, 279), vom 13.5.2008, Amtsblatt 2008, 1007) besteht kein Anspruch des Antragstellers auf Gewährung einer Zuwendung. Vielmehr entscheidet der Beklagte als Bewilligungsbehörde im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel aufgrund seines pflichtgemäßen Ermessens. Einen bezifferbaren Zuschuss hat der Beklagte auch im Verlaufe der nun schon Jahre währenden Auseinandersetzungen um eine Instandsetzung des Gebäudes nie – insbesondere auch nicht nach Ergehen der erstinstanzlichen Entscheidung – in Aussicht gestellt.

Ist vor dem Hintergrund von einem Anspruch der Kläger auf Erteilung einer Genehmigung zum Abriss des Gebäudes auszugehen, so ergibt sich entgegen der Auffassung des Beklagten nichts anderes aus § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG. Danach sind Belastungen des Eigentümers durch erhöhte Erhaltungskosten, die dadurch verursacht worden sind, dass Erhaltungsmaßnahmen unter Missachtung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen unterlassen wurden, unbeachtlich, wenn der Verpflichtete von der Erhaltungspflicht Kenntnis hatte oder haben konnte. Entgegen der Auffassung des Beklagten kommt es in dem Zusammenhang schon vom klaren, an die „Erhaltungspflicht“ anknüpfenden Wortlaut der Bestimmung her nicht darauf an, inwieweit der Eigentümer in der Vergangenheit bauordnungsrechtlichen Verpflichtungen zur Gebäudeunterhaltung, etwa nach der baupolizeilichen Generalklausel (heute § 3 Abs. 1 LBO 2004) unzureichend nachgekommen ist. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften, auch etwa hinsichtlich der Standsicherheit (aktuell § 13 LBO 2004), dienen der Gefahrenabwehr, gebieten insoweit keinen „Erhalt“ des Gebäudes und hindern daher den Eigentümer im Grundsatz nicht, aus welchen Erwägungen heraus auch immer ein in seinem Eigentum befindliches Gebäude zu beseitigen.

Nach dem zuvor Gesagten und mit Blick auf den Umstand, dass das hier streitige Gebäude offensichtlich über viele Jahre, wenn nicht Jahrzehnte hinweg keinerlei Pflege erfahren hat und sich deswegen in einem Zustand ständig fortschreitenden Verfalls befindet, ist aus heutiger Sicht nicht mehr mit Gewissheit aufklärbar, in welchem konkreten Zustand sich das Haus zu dem danach maßgeblichen Zeitpunkt der Kenntnis oder des Kennenmüssens von einer denkmalschutzrechtlichen Pflicht zur Erhaltung befunden hat und ob damals noch eine Instandsetzung nach den zuvor geschilderten Grundsätzen wirtschaftlich zu bewerkstelligen gewesen wäre.

Als Zeitpunkt wurde vom Verwaltungsgericht mangels sonstiger Anhaltspunkte der Februar 1986 angenommen. Das erscheint jedenfalls nach Aktenlage nicht unzweifelhaft, da das dieser Annahme zugrunde liegende Antwortschreiben des Landeskonservatoramts, in dem auf die Denkmaleigenschaft hingewiesen wurde, an die damals an einem Kauf durch das Land interessierte Oberfinanzdirektion adressiert war, die sich im Sommer 1985 danach erkundigt hatte, (vgl. Bl. 3 der Verwaltungsunterlagen des Beklagten) und den Akten nicht entnommen werden kann, ob es sich hierbei um eine „interne“ Vorabanfrage handelte oder inwieweit die Rechtsvorgänger der Kläger damals in diesen Informationsfluss eingebunden waren. Für die vorliegende Entscheidung ist allerdings letztlich nicht entscheidend, ob auf das Jahr 1986 oder auf den Zeitpunkt der Veröffentlichung der Denkmalliste im Jahre 1989 abzustellen ist. (vgl. Bekanntmachung des Staatlichen Konservatoramts vom 20.9.1989, Amtsblatt 1989, 1594, 1603) Erkenntnisse zum Zustand des Gebäudes zur damaligen Zeit, die eine sichere Entscheidung oder auch nur eine zielführende weitere Sachaufklärung hinsichtlich der Kosten, die durch einen Investitionsrückstau seit dieser Zeit entstanden sind, zuließen, bestehen nicht. Den einzigen Anhaltspunkt für den Bauzustand 1986 stellt das besagte Schreiben dar. Danach war das Gebäude – wohlgemerkt nach Einschätzung der Denkmalschutzbehörde – bereits zum damaligen Zeitpunkt in einem „ziemlich verwahrlosten Zustand mit Schäden noch aus der Kriegszeit an der Fassade“ und „sonst noch unverändert gegenüber dem Zustand aus der Erbauungszeit“. Welche (zusätzlichen) Schäden, die nicht bereits 1986 vorhanden waren, durch das Unterlassen (weiterer) Unterhaltungsmaßnahmen seitens der Rechtsvorgänger der Kläger entstanden sind, ist mangels weiterer konkreter Anhaltspunkte für den damaligen Erhaltungszustand schon aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr ermittelbar. Die nach Aktenlage erste gutachterliche Feststellung zum Zustand des Gebäudes, auf die sich der Beklagte in seinem Vortrag bezieht, datiert aus dem Jahr 1998. Sie ist allerdings ebenfalls nicht geeignet, sichere Erkenntnisse über den damaligen Zustand zu geben. Der Gutachter K. hat im Auftrag der Denkmalschutzbehörde – bei dem angebotenen Honorar von 500,- DM verständlich – allenfalls eine oberflächliche Sichtkontrolle nach den Kriterien eines „ersten Anscheins“ vorgenommen. Das kommt in seiner Stellungnahme vom 30.3.1998 deutlich zum Ausdruck. So heißt es darin etwa, das Gebäude mache „den Anschein, als seien keinerlei Pflege- und Unterhaltungsarbeiten seit der Errichtung durchgeführt worden“, und dieses „scheine standfest“. Auf dieser Grundlage kann der abschließenden Aussage des Gutachters, das Gebäude „scheine sanierungsfähig“ keine belastbare Information über den bereits damals erreichten Grad des Verfalls entnommen werden, was auch die Schätzung des notwendigen Aufwands von 850.000,- DM bis 885.000,- DM relativiert. Dazu ist allerdings festzustellen, dass es sich dabei nach der ausdrücklichen Hervorhebung des Gutachters um „reine Baukosten (ohne Baunebenkosten)“ handelte, so dass im Ergebnis festgehalten werden kann, dass schon damals ein erheblicher Aufwand notwendig gewesen wäre, der betragsmäßig nicht weit von den Berechnungen des Gutachters Dipl.Ing. Knut Schm. im Jahre 2005 entfernt liegt.

Der Beklagte selbst hat in dem Berufungsverfahren in anderem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die Rechtsvorgänger der Kläger im Rahmen eines zuvor bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde gestellten Antrags auf Genehmigung des Abrisses darauf hingewiesen hätten, dass die heutigen Schäden an dem Gebäude bereits im Jahre 1998 „latent vorhanden“ gewesen seien, dieser Darstellung insoweit aber nicht widersprochen. Gleiches gilt für das ebenfalls im Berufungsvorbringen – wenngleich auch mit anderer Zielrichtung – vom Beklagten aufgenommene Argument, die Kläger machten ein Standsicherheitsproblem schon für den Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens K. (1998) geltend. Auch diese Umstände verdeutlichen, dass gesicherte Erkenntnisse zum konkreten Ausmaß des sicher schon damals gravierenden Schadensbildes aus heutiger Sicht nicht mehr zu erlangen sind. Bestimmte Probleme, wie beispielsweise der nur eingeschränkt taugliche Baugrund dürften schon seit langem virulent gewesen sein. Es ist durchaus nahe liegend, jedenfalls nicht zu widerlegen, dass bereits 1986/89 aufgrund auch davor jahrzehntelang unterlassener Pflege des Gebäudes Schädigungen eingetreten beziehungsweise angelegt waren, die eine wirtschaftlich zumutbare Instandsetzung bereits damals nicht mehr ermöglichten.

Die Unerweislichkeit der Tatsache, in welcher Höhe durch unterlassene Investitionen ab dem genannten Zeitpunkt zusätzliche Schäden und damit – für den Sanierungsfall – Kosten entstanden sind, führt nicht dazu, dass die gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG den Klägern obliegende Glaubhaftmachung der Unzumutbarkeit als nicht geführt angesehen werden müsste. Die Kläger haben als Eigentümer nach der Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der von ihnen zu erbringenden Maßnahmen bezogen auf den derzeitigen Zustand des Gebäudes glaubhaft gemacht. Demgegenüber trifft die Darlegungs- und Beweislast für alle Tatsachen, die die Sanierungskosten reduzieren, den Beklagten, so dass deren Unerweislichkeit vorliegend dazu führt, dass die kompletten Sanierungskosten in Ansatz zu bringen sind. Die unerweisliche Tatsache der seinerzeit noch gegebenen Wirtschaftlichkeit einer Sanierung ist – einschließlich der sich insoweit stellenden Frage der Kausalität – nach den Regeln der materiellen Beweislast vom Beklagten zu belegen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts beantwortet sich die Frage, wer die materielle Beweislast trägt, nach dem anzuwendenden materiellen Recht. Die Unerweislichkeit der Tatsachen, aus denen ein Beteiligter in dem Rechtsstreit für ihn günstige Rechtsfolgen herleitet, geht daher zu seinen Lasten, soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist.Etwas anderes hätte vorliegend mit Blick auf die Verteilung der Verantwortlichkeiten nur zu gelten, wenn eine vorwerfbare Zurechnung unterbliebener Unterhaltung quasi von Anfang möglich wäre, was indes mit Blick auf die nach der Vorschrift gebotene zeitliche Differenzierung nicht in Betracht kommt, oder wenn ausgeschlossen werden könnte, dass im maßgeblichen Zeitpunkt noch sicher von einer wirtschaftlich zumutbaren Sanierungsmöglichkeit ausgegangen werden konnte, wobei sich dann die Frage einer „Beweislastverteilung“ nicht stellen würde. Beides ist nach dem zuvor Gesagten nicht der Fall.

Der Senat hat in diesem Zusammenhang abschließend erwogen, ob das offensichtlich langjährige Nichteingreifen der Denkmalschutzbehörde trotz des Wissens um den fortschreitenden Verfall des Hauses es rechtfertigt, eine Vorwerfbarkeit gegenüber den Klägern nach Maßgabe des § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG generell zu verneinen beziehungsweise ob das die Befugnis des Beklagten, sich auf diese Bestimmung zu berufen, ausschließt. Nach § 3 Abs. 2 SDschG hat der Beklagte die Maßnahmen zu treffen, die ihm nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlich scheinen, um Kulturdenkmäler zu schützen, zu erhalten und um Gefahren von ihnen abzuwenden (Satz 1); darüber hinaus hat ihm der Landesgesetzgeber ausdrücklich die Befugnis zur Anordnung der Instandsetzung bei widerrechtlicher Beeinträchtigung eingeräumt (Satz 2). Entsprechende Pflichten und Befugnisse der Unteren Denkmalschutzbehörden ergaben sich davor aus § 9 Abs. 1 Satz 2 SDschG 1977. Dabei haben die Denkmalschutzbehörden eine eigenständige Bewertung des Sachverhalts vorzunehmen und selbst die Auswahl derjenigen Maßnahmen zu treffen, die erforderlich, geeignet und angemessen sind, ein Denkmal unter Würdigung des Eigentumsrechts des Eigentümers zu sichern. Geht es um die Sicherung der Denkmalsubstanz vor Zerstörung und Verfall, hat die Behörde den Umfang der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen und ihre Umsetzung vom Eigentümer zu fordern. (OVG Münster, Beschluss vom 24.4.2008 -10 B 360/08-, BauR 2008, 1873) Den Denkmalschutzbehörden war hier seit Jahrzehnten der „verwahrloste“ und im Sinne des Denkmalschutzes „Gefahr stiftende“ Zustand der Anlage bekannt, ohne dass auch nur ansatzweise zu erkennen wäre, dass Maßnahmen zur Abhilfe getroffen worden wären. Durch die zeitnahe Heranziehung der Rechtsvorgänger der Kläger wäre es nicht nur möglich gewesen, den Verfall des Denkmals zu verhindern. Die vom Verwaltungsgerichts wegen eines Anhörungsfehlers aufgehobene Verfügung des Beklagten vom 29.4.2005, mit der die Rechtsvorgänger der Kläger aufgefordert wurden, „die notwendige Sicherung des Gebäudes vorzunehmen“ betraf, wie insbesondere die Begründung der beigefügten Sofortvollzugsanordnung deutlich macht, nicht den Schutz des Denkmals, sondern vor allem die Abwehr von dem Gebäude ausgehender Gefahren für die Allgemeinheit. Einer abschließenden Entscheidung bedurfte das nach dem zuvor Gesagten hier indes nicht. Eine exakte zeitlich einzuordnende Zustandserfassung bezüglich des Ausmaßes der Schädigung der Bausubstanz und der bei Nichtbehebung zu deren Verschlechterung führender Mängel hätte jedenfalls zumindest genauere Erkenntnisse hinsichtlich des zeitlichen Fortschritts der Verwahrlosung der Anlage möglich gemacht.

Insgesamt ist in der Abwägung daher von einer Vorrangigkeit der im Übrigen durch die erwähnten polizeilichen Aspekte, die mit einer entsprechenden Verantwortlichkeit verknüpft sind, zusätzlich verstärkten privaten Belange gegenüber dem denkmalschutzrechtlichen Interesse an der Erhaltung des Gebäudes auszugehen. Daher war das Rechtsmittel des Beklagten zurückzuweisen und die Entscheidung des Verwaltungsgerichts zu bestätigen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht erfüllt.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 40.000,- EUR festgesetzt (§§ 63 Abs. 2 Satz 1, 47 Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG).

Dieser Beschluss ist nicht anfechtbar.

Gründe

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere fristgemäß in einer den Anforderungen des § 124a Abs. 3 Satz 4 VwGO genügenden Weise begründet worden (§ 124a Abs. 6 VwGO), bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat der Verpflichtungsklage zu Recht entsprochen. Die Kläger haben einen Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 SDschG).

Die Voraussetzungen für die denkmalschutzrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit des geplanten Gebäudeabbruchs sind erfüllt. Nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 SDschG bedarf die Beseitigung von Baudenkmälern der Genehmigung. Bei dem streitgegenständlichen Gebäude auf dem Anwesen T. Straße 27 (Parzelle Nr. 97/9) handelt es sich um ein Baudenkmal im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 Satz 1 SDschG. Baudenkmäler sind bauliche Anlagen aus zurückliegenden und abgeschlossenen Epochen, an deren Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Dass das hier zur Rede stehende, als Einzeldenkmal („Wohnhaus, erbaut 1872“) in der Denkmalliste Saarland (vgl. das „Öffentliche Verzeichnis der Denkmäler im Saarland“ vom 14.12.2004, Amtsblatt 2004, 2441, 2564, so bereits die Vorläuferfassung der Liste vom 20.9.1989, Amtsblatt 1989, 1594, 1603) eingetragene Gebäude, das nach dem unwidersprochenen Vorbringen des Beklagten eines der wenigen im Wesentlichen noch im Originalzustand befindlichen Exemplare klassizistischer Architektur aus dem 19. Jahrhundert in A-Stadt ist, diese Voraussetzungen vor dem Verfall erfüllte, steht zwischen den Beteiligten nicht im Streit.

Entgegen der Auffassung der Kläger hat das Gebäude seine Denkmaleigenschaft nicht aufgrund seines zwischenzeitlich äußerst miserablen Erhaltungszustands verloren. Auch ein schlecht erhaltenes Denkmal ist grundsätzlich schützenswert. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn das Denkmal nicht mehr unter Wahrung seiner Identität erhalten werden kann, wenn also lediglich noch die Rekonstruktion eines (früheren) Denkmals als „Nachbau“ im Raume steht (Martin in Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, S. 633) oder wenn feststeht, dass das Denkmal in naher Zukunft unabwendbar untergehen wird. (vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219, OVG Schleswig, Urteil vom 6.7.2007 – 1 LB 5/06 –, NordÖR 2008, 270, VGH Kassel, Urteil vom 29.3.2001 – 4 UE 2331/93 –, BauR 2002, 705, VGH Mannheim, Urteil vom 10.5.1988 – 1 S 524/87 –, NVwZ-RR 1989, 238) Dass das Gebäude in diesem Sinne bereits denkmalschutzrechtlich „unrettbar“ verloren ist, kann noch nicht angenommen werden. Zwar ist nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung, insbesondere den Einlassungen des vor Ort anwesenden Sachverständigen A. und des teilnehmenden Mitarbeiters der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde, davon auszugehen, dass Teile des aufgrund mangelnder Statik des Baukörpers insgesamt akut einsturzbedrohten und verwahrlosten Gebäudes unrettbar verloren sind und im Falle einer Sanierung nur noch rekonstruiert werden könnten. Hinzu kommt, dass vor den dringend notwendigen Sicherungs- und Renovierungsmaßnahmen bisher wohl aus Kostengründen nicht in Angriff genommene Untersuchungen des Baugrundes erfolgen müssten, die eventuell dann eine aufwändige Ertüchtigung einer bisher unzureichenden Gründung erforderlich machen könnten. Zur Beantwortung der Frage, ob bei einer Instandhaltungs- oder Umbaumaßnahme die „Identität“ eines Gebäudes erhalten werden kann, ist jedoch anders als in der an technisch-konstruktive Gesichtpunkte anknüpfenden, unter Bestandsschutzgesichtspunkten entwickelten baurechtlichen Betrachtungsweise (Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, Kommentar, 7. Aufl. § 99 Rn. 30, BVerwG, Urteil vom 18.10.1974 – IV C 77.73 –, NJW 1975, 460 = BRS 28 Nr. 27, OVG des Saarlandes, Urteil vom 12.11.1991 – 2 R 590/88 – m.w.N.) eine wertende Gesamtbeurteilung mit Blick auf die speziell denkmalschutzrechtlichen Erhaltungsziele (§ 2 SDschG) vorzunehmen, zumal Baudenkmäler regelmäßig unter anderen Rahmenbedingungen, was etwa die verwandten Baumaterialien, die konstruktiven Eigenschaften oder die Bautechnik angeht, entstanden sind als zeitgenössische Gebäude. Dies rechtfertigt vorliegend noch die Annahme, dass das Gebäude – wenn auch mit ganz erheblichem finanziellem Aufwand und zum Teil aufwändigen baulichen Maßnahmen zur Wiederherstellung seiner Standsicherheit – grundsätzlich wieder in einer den ideellen öffentlichen Erhaltungsinteressen des Denkmalschutzes Rechnung tragenden Weise instand gesetzt werden könnte.

Genießt das Gebäude daher auch in seinem gegenwärtigen Zustand Denkmalschutz, so steht dem Erfordernis einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung für seine Beseitigung § 8 Abs. 8 Satz 1 SDschG nicht entgegen. Danach schließt eine gegebenenfalls notwendige, bei in der Denkmalliste eingetragenen Denkmälern lediglich mit Einvernehmen der Denkmalschutzbehörde zu erteilende Baugenehmigung die Genehmigung nach § 8 Abs. 1 SDschG ein. Der Abbruch des Gebäudes unterliegt indes nach der Neufassung der Landesbauordnung (Art. 1 des Gesetzes Nr. 1544 vom 18.2.2004, zuletzt geändert durch das Gesetz vom 21.11.2007, Amtsbl. 2008, S. 278) keinem Baugenehmigungserfordernis mehr (§ 60 Abs. 1 LBO 2004). Das im Rahmen der Verfahrensfreistellung in § 61 Abs. 4 Satz 2 LBO 2004 für Häuser bestimmter Gebäudeklassen (§ 2 Abs. 3 LBO 2004) vorgeschriebene Anzeigeverfahren entfaltet nicht die Konzentrationswirkung des § 8 Abs. 8 Satz 1 SDschG. (vgl. Bitz/Schwarz/Seiler-Dürr/Dürr, Baurecht Saarland, 2. Auflage 2005, Kp VI Rn. 9) Ob die streitgegenständliche Anlage aufgrund ihrer Größe der insoweit einschlägigen Gebäudeklasse 4 zuzuordnen ist, (so in Anwendung des § 2 Abs. 3 LBO 1996 die Baugenehmigung vom 2.5.2000, Beiblatt Nr. 2) spielt daher hier keine Rolle. Allein ein nachrichtlicher Hinweis auf die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes in einem Bebauungsplan (§ 9 Abs. 6 BauGB i.V.m. Ziffer 14.3 der PlanzVO 1990) begründet kein isoliertes planungsrechtliches Befreiungserfordernis (§§ 31 Abs. 2 BauGB, 68 Abs. 4 LBO 2004). Daher braucht vorliegend weder auf die entsprechende Darstellung („D“) in einer in der Akte der Unteren Bauaufsichtsbehörde zu findenden Ablichtung aus einem Bebauungsplan „Regierungsviertel“ der Landeshauptstadt A-Stadt noch auf die Frage der Bedeutung eines Befreiungserfordernisses im Rahmen des § 8 Abs. 8 SDschG eingegangen zu werden.

Aufgrund fristgerechter Ablehnung des Antrags durch den insoweit zuständigen Beklagten (§ 3 Abs. 1 Satz 1 SDschG) gilt die Genehmigung schließlich nicht nach § 8 Abs. 7 Satz 1 SDschG als erteilt.

Den Klägern steht indes ein Anspruch auf deren Erteilung zu. Die in § 8 Abs. 5 SDschG genannten rechtlichen Voraussetzungen des § 8 Abs. 5 SDschG liegen vor. Danach ist die Genehmigung für einen Abriss zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder andere öffentliche oder private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Baudenkmals überwiegen.

Der mit seinem Genehmigungsvorbehalt und den entsprechenden inhaltlichen Anforderungen insgesamt als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 GG, Art. 34 SVerf) zu begreifende § 8 SDschG unterliegt als solcher keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner grundlegenden Entscheidung vom 2.3.1999 (BVerfG, Beschluss vom 2.3.1999 – 1 BvL 7/91 –, BauR 1999, 1158) zum rheinland-pfälzischen Denkmalschutzgesetz den hohen Rang dieser Gemeinwohlaufgabe betont. Das Eigentum unterliegt insofern gesteigerter Sozialbindung. Der Eigentümer muss daher grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise rentablere Nutzungen des Grundstückes verwehrt werden. Die Grenze der Sozialpflichtigkeit ist allerdings dort überschritten, wo die Privatnützigkeit des Objekts entfällt, weil für das Baudenkmal keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Von daher steht es außer Frage, dass der Abriss eines Denkmals grundsätzlich einer präventiven behördlichen Kontrolle unterworfen werden darf. Ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt für die Beseitigung und die Veränderung von Denkmälern, das einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis ausschließt, wenn die für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechenden Gründe mehr Gewicht haben als die für die Beseitigung sprechenden privaten und öffentliche Belange, ist zum Schutz der Denkmäler auch grundsätzlich geeignet und erforderlich. (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141) Die Vorschrift des § 8 Abs. 5 SDschG genügt auch den sonstigen Anforderungen des Rechtsstaatsgebots (Art. 20 Abs. 3 GG) und der Eigentumsgarantie (Art. 14 GG). Insbesondere unterliegt keinen durchgreifenden Bedenken, dass der Landesgesetzgeber die Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis durch weit gefasste unbestimmte Rechtsbegriffe geregelt hat. Die von der Denkmalschutzbehörde, hier dem Beklagten, zu treffende Entscheidung ist als gesetzlich gebundene Abwägung ausgestaltet. Unter welchen Voraussetzungen Gründe des Denkmalschutzes einer Genehmigung entgegenstehen und wann sonstige, insbesondere private Belange des Eigentümers einen Anspruch auf Genehmigung des Abbruchs eines Denkmals einräumen, lässt sich den einschlägigen Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes hinreichend bestimmt entnehmen. Die Beurteilung des Vorliegens der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 8 Abs. 5 SDschG und damit der genannten verfassungsrechtlichen Vorgaben durch die Genehmigungsbehörde ist gerichtlich uneingeschränkt überprüfbar. (VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141, zum BayDschG, VGH Kassel, Urteil vom 29.3.2001 – 4 UE 2331/93 –, BauR 2002, 705)

Der Genehmigungsanspruch der Kläger ergibt sich allerdings nicht bereits aus der ersten Alternative des § 8 Abs. 5 SDschG, wonach die Genehmigung zu erteilen ist, wenn Gründe des Denkmalschutzes der Beseitigung nicht (mehr) entgegenstehen, (vgl. hierzu etwa Upmeier in Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, Denkmalrecht Nordrhein-Westfalen, 2. Auflage 1989, § 9 DSchG (NRW) Rn. 19 zur vergleichbaren Vorschrift des § 9 Abs. 2 DschG NRW) so dass kein Raum für eine Abwägung zwischen den Gründen des Denkmalschutzes und den sonstigen öffentlichen oder privaten Interessen ist. Hiervon kann im konkreten Fall nicht ausgegangen werden. Wie bereits ausgeführt, handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude nach wie vor um ein schützenswertes Baudenkmal im Sinne der §§ 1, 2 SDschG, Art. 34 Abs. 2 Satz 1 SVerf.

Ob bereits die danach zunächst vorzunehmende Abwägung dieser Belange (allein) mit für die Beseitigung sprechenden öffentlichen Interessen (§ 8 Abs. 5 2. Alt. SDschG), hier konkret mit den von dem auf Anordnung der Unteren Bauaufsichtsbehörde straßenseitig mit Schutzeinrichtungen gegen herabfallende Teile versehenen, auch aus Sicht des Sachverständigen A. akut einsturzbedrohten Gebäude in seinem gegenwärtigen Zustand ausgehenden Gefahren für Leib und Leben der Verkehrsteilnehmer in der T. Straße sowie sich auf angrenzenden Grundstücken aufhaltender Personen ausgehenden Gefahren einen Genehmigungsanspruch der Kläger begründet, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Dies käme dann in Betracht, wenn sich diesen Gefahren in einer für den Eigentümer nach Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten zumutbaren Weise allein durch den Abriss begegnen ließe. Das lässt sich gegenwärtig nicht feststellen. Dagegen spricht, dass die Untere Bauaufsichtsbehörde im Anschluss an die Ortsbesichtigung vom 18.11.2008, an der ihr bautechnisch fachkundiger Sachbearbeiter teilgenommen hatte, umgehend Anordnungen zur Gefahrenabwehr durch bauliche Sicherungsmaßnahmen an dem Gebäude getroffen hat. Dafür, dass diese ungeeignet oder in der konkreten Form den Eigentümern allein vom Aufwand her wirtschaftlich unzumutbar wären, bestehen keine Anhaltspunkte.

Der Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Beseitigung des Gebäudes ergibt sich jedenfalls, wie das Verwaltungsgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat, aus das Erhaltungsinteresse überwiegenden „privaten Interessen“ der Kläger (§ 8 Abs. 5 3. Alt. SDschG). Diese Vorschrift trägt dem Umstand Rechnung, dass der Gesetzgeber bei der ihm durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eingeräumten Befugnis, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, gehalten ist, der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums angemessen Rechnung zu tragen und die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten einem gerechten Ausgleich zuzuführen. Die in der erstinstanzlichen Entscheidung für die notwendige inhaltliche Konkretisierung dieser Vorgabe vorgenommene Anknüpfung an die Tatbestandsmerkmale des § 7 Abs. 1 SDschG ist entgegen der Ansicht des Beklagten ohne weiteres nachvollziehbar sowie vom Gesetzestext her letztlich auch einzig möglich und sinnvoll. Nach § 7 Abs. 1 Satz 2 SDschG fehlt die für die Erhaltungspflicht des Denkmaleigentümers vorausgesetzte wirtschaftliche Zumutbarkeit „insbesondere“, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge und den Gebrauchswert eines Baudenkmals aufgewogen werden können. Das Erfordernis der objektbezogenen Wirtschaftlichkeit einer Erhaltung war in der Vorläuferbestimmung des § 9 Abs. 1 SDschG 1977 nicht enthalten, wurde allerdings im Rahmen verfassungskonformer Interpretation der Vorschrift schon damals als ungeschriebenes Merkmal vorausgesetzt. (vgl. etwa OVG des Saarlandes, Beschluss vom 12.10.1992 – 2 W 17/92 -, SKZ 1993, 108, Leitsatz Nr. 54, Urteil vom 29.10.1991 – 2 R 63/90 –, BRS 52 Nr. 126) Besteht aufgrund einer negativen Wirtschaftlichkeitsbeurteilung keine dauerhafte Erhaltungs-, hier im Ergebnis Sanierungspflicht des Eigentümers hinsichtlich des Baudenkmals, so ist ihm grundsätzlich das Recht einzuräumen, das Bauwerk, das er unter denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten nicht erhalten muss, zu beseitigen und sein Eigentum einer anderweitigen Nutzung zuzuführen. Das gilt insbesondere für die Fälle, in denen – wie hier – aufgrund eines weitgehend fortgeschrittenen Verfalls eines Gebäudes dessen weiterer „Erhalt“ zeitnah umfangreiche Neu-, Umbau- und Instandsetzungsarbeiten erfordern würde.

Sollte aus denkmalschutzrechtlicher Sicht mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Schutzauftrag des Art. 34 Abs. 2 SVerf an den Staat ein öffentliches Bedürfnis bestehen, die unwirtschaftlichen und deswegen von dem privaten Eigentümer nicht zu verlangenden Investitionen zum Erhalt eines Baudenkmals zu tätigen, um dieses für die Allgemeinheit zu erhalten, so mag dadurch die Frage der rechtlichen Realisierbarkeit des Zugriffs nach Maßgabe der §§ 15 ff. SDschG, etwa einer Enteignung gegen Entschädigung (§ 16 SDschG), aufgeworfen sein. An der aus verfassungsrechtlichen Gründen ausscheidenden Pflicht des Eigentümers zum Erhalt aus seinen Mitteln unter diesen Voraussetzungen ändert das aber sicher nichts. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats, an der unter der Geltung der Neufassung des Saarländischen Denkmalschutzgesetzes (vgl. das Gesetz zur Neuordnung des saarländischen Denkmalrechts (Saarländisches Denkmalschutzgesetz – SDschG) vom 19.5.2004, Amtsblatt 2004, 1498 ff.) mit Blick auf Art. 14 GG uneingeschränkt festzuhalten ist, kann das Denkmalschutzrecht den privaten Eigentümer nicht zu einem „Mäzenatentum“ im Sinne dauerhafter nicht durch erzielbare Einnahmen gedeckter Aufwendung eigener finanzieller Mittel zur Sicherstellung der öffentlichen Denkmalschutzinteressen verpflichten. (vgl. etwa OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219) Das war auch nicht die Intention des Landesgesetzgebers bei der Neufassung des Denkmalschutzrechts im Jahre 2004, mit der das Wirtschaftlichkeitskriterium als Voraussetzung für das Bestehen einer Erhaltungspflicht des privaten Denkmaleigentümers erstmals ausdrücklich in § 7 Abs. 1 SDschG (anders § 9 Abs. 1 SDschG 1977) festgeschrieben wurde. In den Gesetzesmaterialen zu § 8 Abs. 5 SDschG (2004) ist vielmehr eindeutig klargestellt, dass der Denkmalschutz auch aus Sicht des Landesgesetzgebers „keinen absoluten Wert“ darstellt, sondern vielmehr im Rahmen der Abwägung in Konkurrenz zu anderen öffentlichen und auch privaten Belangen tritt. (vgl. Seite 33 der Landtagsdrucksache 12/1055 vom 28.1.2004 (Gesetzentwurf der Regierung des Saarlandes) zu § 8 Abs. 5 SDschG, wonach im Übrigen sogar erst beim Überwiegen denkmalschutzrechtlicher Belange andere Interessen zurücktreten sollen) Nicht jedes Denkmal – gleich in welchem Eigentum es steht – muss daher um seiner selbst willen und gar „um jeden Preis“ erhalten werden.

Dass es, wie der Beklagte meint, bereits einen Anspruch auf Genehmigung des Abrisses ausschließt, wenn sich der Eigentümer zuvor nicht – was auch immer das bedeuten mag – in „ausreichendem Maße“ bemüht hat, einen privaten, dem Anliegen des Denkmalschutzes „aufgeschlossener“ gegenüberstehenden „Investor“ zu finden, der bereit wäre, das Grundstück zu erwerben und das Gebäude unter Einsatz seines Vermögens zu erhalten, lässt sich dem Saarländischen Denkmalschutzgesetz nicht entnehmen. Dies erschiene schon aus verfassungsrechtlichen Gründen zumindest sehr zweifelhaft. Ein solcher „Suchauftrag“ mit anschließendem Veräußerungsgebot kann auch der vom Beklagten angeführten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1999 nicht entnommen werden. Eine Wirtschaftlichkeitsanalyse, die zum Ergebnis gelangt, dass von dem Gebäude kein vernünftiger Gebrauch gemacht werden kann, dürfte gleichzeitig zur wirtschaftlichen „Unverkäuflichkeit“ des Gebäudes in diesem Sinne führen. Ob sich darüber hinaus dann doch ein nicht nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten agierender Käufer („Liebhaber“) findet, ist eine andere Frage. Dies festzustellen, ist jedenfalls nicht Sache des Eigentümers.

Der Beklagte verkennt dabei auch, dass mit der Bejahung eines Genehmigungsanspruchs des aktuellen Eigentümers keine abschließende Entscheidung über das „Schicksal“ des Denkmals verbunden ist. Neben den erwähnten staatlichen Interventionsmöglichkeiten auf der Grundlage des § 16 SDschG zur Abwendung eines Verlusts denkmalschützwürdiger Anlagen begründet die Erteilung der Genehmigung nach § 8 Abs. 5 SDschG keine Pflicht zur Beseitigung. Selbst wenn – entsprechend den Behauptungen des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 20.11.2008 – ein an der Erhaltung des Denkmals interessierter und zur Vornahme der dazu erforderlichen objektiv unwirtschaftlichen Investitionen bereiter Privater vorhanden sein sollte, so würde sich allein aus dem Kauf des Anwesens auch für diesen keine Verpflichtung ergeben, ein solches Vorhaben später in die Tat umzusetzen und das Denkmal zu erhalten. Sollte er, etwa nach einem „Durchkalkulieren“ des notwendigen Ausmaßes des Einsatzes von Mitteln aus seinem Vermögen oder auch nur aufgrund geänderter Einstellung eine anderweitige Nutzung des Grundstücks unter Beseitigung des Baudenkmals vorziehen, so wäre er daran jedenfalls allein durch den Kauf der Immobilie nicht gehindert und auch er könnte seine geänderte Bewertung der beteiligten Interessen im Rahmen des § 8 Abs. 5 SDschG in gleicher Weise wie die Kläger zur Geltung bringen. Eine Verpflichtung seinerseits zum Erhalt trotz Unwirtschaftlichkeit ließe sich im Ergebnis nur im Rahmen des Kaufvertrages oder gesonderter Vereinbarungen mit der Denkmalschutzbehörde etwa gegen Zusage staatlicher Zuschüsse begründen. Sollten die dafür erforderlichen finanziellen Mittel nicht zur Verfügung stehen, so ließe sich der Umstand, dass der Staat entweder aufgrund einer Abwägung unter Berücksichtigung der Wertigkeit des konkret in Rede stehenden Baudenkmals nicht bereit oder aufgrund seiner Haushaltssituation nicht in der Lage ist, gegebenenfalls dem Schutzauftrag des Art. 34 Abs. 2 SVerf durch Erhalt der Anlage nachzukommen, vor dem Hintergrund der Bedeutung des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 GG, Art. 18 Abs. 1 SVerf) sicher nicht durch Ausweitung der privaten Opfergrenzen für den zum Abbruch entschlossenen Eigentümer bei der Anwendung und Auslegung der §§ 8 Abs. 5, 7 Abs. 1 SDschG kompensieren.

Sofern man vor diesem rechtlichen Hintergrund überhaupt einen Genehmigungsanspruch „jenseits“ der Vorgaben des § 7 Abs. 1 SDschG wegen unterlassener oder unzureichender Veräußerungsbemühungen der Kläger beziehungsweise ihrer Rechtsvorgänger in Betracht ziehen wollte, bliebe im vorliegenden Fall jedenfalls festzuhalten, dass entsprechende Bemühungen schon durch die Gerichtsakten des erstinstanzlichen Verfahrens eindeutig belegt werden, weswegen das Verwaltungsgericht seine Entscheidung in dem Rechtsstreit auch zeitweilig zurückgestellt hatte. Weshalb eine Veräußerung damals nicht zustande gekommen ist, kann dabei keine entscheidende Bedeutung erlangen. Bemerkenswert erscheint in dem Zusammenhang übrigens, dass nach dem Inhalt des Sitzungsprotokolls des Verwaltungsgerichts vom 11.7.2007 der Beklagte das Angebot der Kläger, dem Land „oder der öffentlichen Hand“ das Grundstück zu schenken, aus wirtschaftlichen Gründen abgelehnt hat. Schließlich ist nicht ersichtlich, weshalb der Beklagte selbst während des Jahre währenden Verfahrens gehindert gewesen sein sollte, das öffentliche Erhaltungsinteresse durch eigene Suche nach einem erhaltungswilligen „Liebhaber“ zu fördern. Von derartigen Unwägbarkeiten kann der gesetzlich normierte Genehmigungsanspruch eines nicht erhaltungswilligen Eigentümers aber nicht abhängen. Erheblichen rechtlichen Bedenken unterläge es darüber hinaus, im Falle des Vorhandenseins eines Interessenten einen Kontrahierungszwang als solchen, und wenn ja zu welchen finanziellen Bedingungen („Liebhaberpreisen“), allein aus dem Denkmalschutzrecht heraus zu konstruieren. Dies erscheint besonders problematisch in Fällen, in denen sich auf dem Grundstück noch andere, wirtschaftlich nutzbare Gebäude, hier die Druckerei, befinden. Nach der Verwaltungsakte stand das Anwesen im Übrigen seit Jahrzehnten zum Verkauf. Zum Beispiel war auch das Land, vertreten durch die Oberfinanzdirektion A-Stadt – nach der Lage im sog. „Regierungsviertel“ nachvollziehbar – schon 1986 an einem Kauf des Grundstücks interessiert, hat indes davon Abstand genommen, nachdem es auf die Denkmaleigenschaft des Hauses hingewiesen worden war.

Nach einem unbedingten Eigentumserwerb durch einen Käufer und dessen verbindlicher Erklärung, das Gebäude „koste es, was es wolle“ oder im Gegenzug für eine „belastbare“ Zusage staatlicher Unterstützung erhalten zu wollen, ließe sich nach allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Grundsätzen unter Umständen zur Vermeidung überflüssigen Verwaltungsaufwands ein Sachbescheidungsinteresse des früheren Eigentümers für die Entscheidung über seinen Genehmigungsantrag nach § 8 Abs. 1 SDschG mit entsprechenden prozessualen Konsequenzen für das Verpflichtungsbegehren verneinen. (vgl. dazu etwa Bitz/Schwarz/Seiler-Dürr/Dürr, Baurecht Saarland, 2. Auflage 2005, Kp. VII Rn 7) Vom Vorliegen dieser Voraussetzungen kann im hier maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Senats nach den Erklärungen der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung am 20.11.2008 jedenfalls keine Rede sein.

Nach den damit hier allein maßgeblichen Kriterien des § 7 Abs. 1 SDschG erweisen sich die auf die Beseitigung des Gebäudes gerichteten privaten Interessen der Kläger als vorrangig, so dass ihnen der geltend gemachte Genehmigungsanspruch zusteht. Die vor einer künftigen Nutzung des Gebäudes erforderliche Instandsetzung ist ihnen objektiv, das heißt objektbezogen unabhängig von ihren subjektiven Einkommens- und Vermögensverhältnissen, wirtschaftlich nicht zumutbar.

Der von dem Beklagten wohl in Anlehnung an Aussagen des von der Denkmalschutzbehörde beauftragten Gutachters K. (1998) angestellte Vergleich zwischen den Kosten eines Neubaus und denen einer Sanierung ist zur Ermittlung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Instandsetzung nicht geeignet. Zum einen lässt sich aufgrund dieser fiktiv-relativen Betrachtungsweise nicht die Frage beantworten, welche Belastung auf den Eigentümer im Fall der Ablehnung des Antrags auf Genehmigung der Beseitigung zukommt und ob er auf Dauer aus seinem Vermögen für den Erhalt des Denkmals zuschießen muss. Außerdem widerspräche es auch dem Leitbild des Denkmalschutzes, die Zumutbarkeit der Erhaltung und damit die Erhaltungswürdigkeit eines beschädigten Denkmals davon abhängig zu machen, ob ein denkmalschutzrechtlich irrelevanter Neubau für den Eigentümer billiger oder rentabler wäre. (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141)

Eine die Erhaltungspflicht ausschließende wirtschaftliche Unzumutbarkeit liegt daher dann vor, wenn bei einer Gegenüberstellung die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch erzielbare Erträge oder den Gebrauchswert des Baudenkmals aufgewogen werden können (Satz 2). Dabei ist ein Vergleich der prognostizierbaren Erträge mit den finanziellen Belastungen mit Blick auf eine dauerhafte Erhaltung des Kulturdenkmals anzustellen. (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; OVG Koblenz, Urteil vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210) Da es sich hierbei letztlich um eine prognostische Beurteilung handelt, geht der Gesetzgeber davon aus, dass die vom Eigentümer geltend gemachte Unwirtschaftlichkeit glaubhaft zu machen ist (§ 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG).

Das ist hier geschehen. Die Unwirtschaftlichkeit nach dem genannten Maßstab ergibt sich, wie das Verwaltungsgericht im Ergebnis zu Recht entschieden hat, bereits aus der von den Klägern entsprechend der Aufforderung des Beklagten im Ablehnungsbescheid vom 3.2.2005 vorgelegten, auf einzelne Gewerke bezogenen Ermittlung der Instandsetzungskosten nach DIN 276 des Dipl.-Ing. Knut Schm., der zu einem Sanierungsaufwand von über 500.000,- EUR gelangt und dem mögliche Einnahmen aus einer Vermietung der drei Etagen des Objekts gegenüberstellt. Sie steht nach der Ortsbesichtigung durch den Senat und den an deren Ergebnis anknüpfenden übereinstimmenden Bekundungen des Sachverständigen und der Beteiligten im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 20.11.2008 nicht mehr ernsthaft in Zweifel. Die Vertreter des Beklagten haben eingeräumt, dass aufgrund des inzwischen völlig desolaten Zustands der Anlage eine objektive Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hinsichtlich einer Instandsetzung des Gebäudes aufgrund des vor Ort festgestellten sehr schlechten baulichen Zustandes inzwischen für jeden Eigentümer insbesondere unabhängig von den notwendig individuell einkommensabhängig zu betrachtenden Möglichkeiten einer Steuerersparnis (vgl. OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026, VGH Mannheim, Beschluss vom 25.3.2003 – 1 S 190/03 –, NJW 2003, 2550, Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff.) zwingend zur Feststellung der Unwirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen an der Anlage führen müsse. Das ist ohne weiteres nachzuvollziehen, wobei vor dem Hintergrund eine ins Einzelne gehende Berechnung vorliegend entbehrlich ist.

Aus den erwähnten verfassungsrechtlichen Anforderungen, wonach sich das Denkmal auch mit Blick auf den Finanzierungsaufwand für eine Instandsetzung durch bei einer auf den Denkmalschutz Rücksicht nehmenden Nutzung zu erzielenden Einkünften „selbst tragen“ muss, (vgl. VGH München, Urteil vom 27.9.2007 – 1 B 00.2474 –, BayVBl. 2008, 141, VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026. Zu weit gehend dagegen Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff., der davon ausgeht, dass die Bejahung der Wirtschaftlichkeit voraussetze, der Eigentümer einen bestimmten Grundertrag, etwa eine um 10 % geminderte orts- und objektsübliche Rendite erzielt) weil von einem Privaten nicht verlangt werden kann, zur Förderung öffentlicher Interessen der Allgemeinheit auf sein Vermögen zurückzugreifen, (vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.6.1994 – 2 W 6/94 –, BRS 56 Nr. 219; VGH Mannheim, Beschluss vom 25.3.2003 – 1 S 190/03 –, NJW 2003, 2550, und Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220; Haaß, NVwZ 2002, 1054 ff..; Moench, Denkmalschutz und Eigentumsbeschränkung, BauR 1993, 420, 425 m.w.N.) lässt sich entgegen der Auffassung des Beklagten auch kein Eigenkapitalanteil von 15 % der ermittelten Investitionssumme in Abzug bringen. Entgegen der Ansicht des Beklagten sind ferner bei der Ermittlung der auf den abrisswilligen Eigentümer zukommenden Belastungen nicht nur „denkmalbedingte Mehrkosten“, sondern die notwendigen Kosten für eine Sanierung des Bauwerks insgesamt in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Allein eine Gegenüberstellung „denkmalbedingter Mehrkosten“ mit den etwaigen Erträgen, wäre nicht ansatzweise geeignet, eine Aussage über die Wirtschaftlichkeit des Objekts auf Dauer zu treffen. Diese kann nur aufgrund einer Gesamtbetrachtung der mit einem Objekt und seiner Instandsetzung verbundenen Aufwendungen und den Erträgen, bei denen ebenfalls nicht zwischen denkmalbedingten, etwa Steuervorteilen und Zuschüssen, und sonstigen Erträgen wie den Mieteinnahmen unterschieden wird, getroffen werden. Auf der Kostensseite ist daher der Finanzierungsaufwand für die Instandsetzung des Gebäudes insgesamt anzusetzen. Eine Differenzierung der vom Beklagten geforderten Art, die dieser bei der steuerlichen Behandlung der Sanierung im Übrigen selbst nicht vornimmt, scheint auch gar nicht möglich. Das sich weitgehend im „Originalzustand“ befindende Gebäude bedarf beispielsweise nach allen Gutachten und dem Ergebnis der Ortsbesichtigung zur Herstellung seiner Nutzbarkeit der kompletten neuzeitlichen Ergänzung im haustechnischen Bereich.

Aus Sicht des Senats erfasst die Kostenermittlung des Dipl.-Ing. Schm. den realistischerweise zu erwartenden Sanierungsaufwand ohnehin sehr unzureichend. Der von den Klägern gegebenenfalls zu tragende Finanzierungsaufwand beschränkt sich nicht nur auf die so genannten Herstellungskosten als reine Baukosten, sondern umfasst zusätzlich die in der Aufstellung nicht berücksichtigten Baunebenkosten sowie ebenfalls bisher nicht gesondert aufgeführte denkmalpflegerische Mehraufwendungen. Selbst wenn man hinsichtlich der Herstellungskosten nur den auf der Grundlage von DIN 276 ermittelten Betrag von rund 501.000,- EUR zugrunde legt, sind insofern je nach den Umständen des konkreten Projekts zwischen 18% und 25% Baunebenkosten zusätzlich in Ansatz zu bringen. (Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel, Baukosten 2008: Altbau, 19. Auflage, S. 36) Die Baunebenkosten sind in der DIN 276 unter der Kostengruppe 700 behandelt und schließen unter anderem die typischen Bauherrenaufgaben, die Vorbereitung der Objektplanung, vor allem aber Architekten und Ingenieurleistungen ein. Ausgehend von einem mittleren Ansatz von 21% Baunebenkosten würde sich die zu finanzierende Summe bereits auf 606.210,- EUR erhöhen. Hinzu kommen die denkmalpflegerischen Sonderaufwendungen. Allein die denkmalpflegerischen Auflagen, die in der im Jahre 2000 erteilten Baugenehmigung enthalten waren, (vgl. dazu Ziffer 1. in den Beiblättern zum Bauschein vom 2.5.2000 – 99001528 –) machen deutlich, dass auch hierfür ein nicht unerheblicher zusätzlicher Kostenfaktor anzusetzen wäre. Dort wurden unter anderem konkrete Anforderungen an die Ausführung des Daches und seiner Eindeckung, an Größe und Gestaltung von Dachgauben und Fenstern einschließlich der Klappläden sowie für eine Restaurierung der schon vom bloßen Augenschein her insbesondere im Sockelbereich stark in Mitleidenschaft gezogenen Sandsteinfassade sowie für eine Aufarbeitung der Türen und Böden im Innern des Gebäudes gestellt. Hinzu kommt, dass etwa zur Sanierung des Sandsteinmauerwerks und der Verzierungen insbesondere an der Fassade nicht nur besondere und daher teure Baumaterialien verwandt, sondern dass auch Handwerksbetriebe mit Spezialkenntnissen eingesetzt werden müssten, was darüber hinaus mit Blick auf den überdurchschnittlichen zeitlichen Aufwand die entsprechenden Kosten voraussichtlich deutlich erhöhen würde. In der Fachliteratur wird in dem Zusammenhang teilweise ein pauschaler Ansatz für diese Mehraufwendungen in Höhe von 5 % - 10 % der Bauwerkskosten als angemessen erachtet. (Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel, Baukosten 2008: Altbau, 19. Auflage, S. 27)

All diese Kosten sind zudem in ihrer wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit gegenwärtig ohnehin nur bedingt „kalkulierbar“. Nach den Ausführungen des Gutachters Dipl.Ing. A. sind zur Herstellung der nicht vorhandenen Standsicherheit des Gebäudes weitere Maßnahmen, etwa der Einbau von Ringankern im Bereich jeder Deckenlage im Gebäudeinnern geboten, wofür der Gutachter Kosten von jeweils 5.000,- EUR bis 10.000,- EUR genannt hat. (vgl. die Niederschrift über den Termin vor Ort am 18.11.2008, dort Seite 6) Bereits in seinem schriftlichen Gutachten vom 26.4.2007 (Seite 5) hatte der Gutachter zudem ausgeführt, dass vor einer Sanierung des Gebäudes eine „Baugrunduntersuchung mit Überprüfung und gegebenenfalls Ertüchtigung der vorhandenen Gründung“ durchgeführt werden müsse. Nach seinen Erfahrungen sei der bekannt schlechte Baugrund in der gesamten Umgebung des Grundstücks für ungleichmäßige Setzungen der Gebäude und in deren Gefolge für die an dem Haus der Kläger augenscheinlich zu Tage getretenen Rissbildungen in Decken und Wänden mitverantwortlich. Der bei dem Termin am 18.11.2008 vor Ort anwesende Sachbearbeiter der Unteren Bauaufsichtsbehörde hat auf seine Erfahrungen in dem örtlichen Umfeld hingewiesen, wonach hier sehr schlechte Baugrundverhältnisse herrschten, da es sich dabei teilweise um in vergangenen Jahrhunderten von der Saar „angeschwemmtes Material“ handele. Je nach dem Ergebnis der für sich genommen schon mehrere tausend Euro kostenden Untersuchungen würden sich daher aller Voraussicht nach weitere Sicherungsmaßnahmen am Fundament des Gebäudes als notwendig erweisen, etwa Baugrundinjizierungen mit Zementvermischungen oder ein Einbringen von Bohrpfählen, was notwendigerweise gegenwärtig nur geschätzt weitere Kosten in Höhe von 20.000,- EUR verursachen würde, (vgl. die Niederschrift über den Termin vor Ort am 18.11.2008, dort Seite 6) wobei der Gutachter nach dem Eindruck des Senats dabei sicher nicht zu übertrieben hohen, sondern eher zu vorsichtigen Schätzungen neigte. Diese weit reichenden Eingriffe im Fundamentbereich des ohnehin akut einsturzgefährdeten Bauwerks würden ferner zusätzliche Sicherungen während dieser Maßnahmen erfordern. Angesichts des so nur in Umrissen im Raum stehenden ganz erheblichen, sich jedenfalls deutlich über der Baukostenschätzung des Dipl.Ing. Schm. bewegenden Gesamtfinanzierungsaufwands spielt es letztlich keine Rolle, dass bei dieser Schätzung sowohl hinsichtlich der Innentreppen als auch bezüglich eines Teils der Türen die Kosten für eine Neuherstellung anstatt des Aufwands für eine Restaurierung angesetzt wurden. Die Kosten für eine fachgerechte Aufarbeitung der vorhandenen Türen und der Treppen dürften - wenn überhaupt – ohnedies nicht erheblich unter den Kosten für eine Neubeschaffung liegen. Inwieweit die mehrere Geschosse erschließende Holzinnentreppe – was bereits im Gutachten K. (1998) anklingt – einer feuerpolizeilichen Nachrüstung bedarf und zugänglich ist, soll hier nicht vertieft werden.

Weil das vor dem Hintergrund – ungeachtet möglicherweise von den Klägern zu erzielender steuerlicher Vorteile – zwingend negative Ergebnis einer objektiven Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bezogen auf den aktuellen Zustand der Anlage von dem Beklagten inzwischen nicht mehr bestritten wird, bedarf es vorliegend keiner detaillierten Gegenüberstellung der bei einer Nutzung des sanierten Gebäudes zu erzielenden Erträge, die sich nach den Berechnungen des Dipl.-Ing. Schm. bei einer dauerhaften Vermietung aller drei Geschosse und erzielbaren Quadratmeterpreisen von 6,- EUR/qm in Erd- und Obergeschoss beziehungsweise von 5,- EUR/qm im Dachgeschoss – allerdings vor Steuern – auf monatlich 1.318,11 EUR (pro Jahr: 15.817,32 EUR) belaufen würden. Die Einnahmen aus der Vermietung der Druckerei auf dem Grundstück, die in einem selbständigen Gebäude betrieben wird, kann dabei entgegen der Auffassung des Beklagten nicht zusätzlich in Ansatz gebracht werden. Das Gebäude „trägt sich“ im eingangs genannten Sinne unstreitig nicht. Auf der Ertragsseite müssten zudem die erforderlichen Bewirtschaftungskosten wie Abschreibungen für Substanzverlust beziehungsweise Rückstellungen, Verwaltungskosten, laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten, letztere soweit sie nicht auf die Mieter umgelegt werden können, abgezogen werden. (vgl. auch hierzu Haaß, NVwZ 2002, 1054, 1058) Hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibungen bietet sich in Anlehnung an die Rechtsprechung des OVG Koblenz (OVG Koblenz, Urteile vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210, und vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026) die Berechnung aufgrund eines Pauschalsatzes zwischen 15 % und 20 % der erzielbaren Mieteinnahmen an. (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 30.3.2006 – 1 A 10178/05 –, BauR 2006, 1026, in dem 20 % zu Gunsten des dortigen Bekl. zugrunde gelegt wurden, obwohl auch dieser Wert mit Blick auf die Stellungnahme eines Sachverständigen als äußerst niedrig bezeichnet wurde.)

Entgegen der Auffassung des Beklagten lässt sich eine Zumutbarkeit vorliegend auch nicht mit Blick auf eventuelle staatliche Zuwendungen und Zuschüsse annehmen. Zwar stellt die staatliche Subventionierung von Baumaßnahmen an Denkmälern grundsätzlich eine Möglichkeit dar, den Finanzierungsaufwand des Eigentümers zu reduzieren. Dies kann allerdings bei einer Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme nur dann in Ansatz gebracht werden, wenn eine staatliche Förderung verbindlich und konkret zugesagt ist. (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220 ; Haaß, NVwZ 2002, 1054, 1059 ; a.A. allerdings für den Fall der zurechenbar unterbliebenen Antragstellung: OVG Koblenz, Urteil vom 26.5.2004 – 8 A 12009/03 –, BRS 67 Nr. 210,) Bereits daran fehlt es hier. Nach dem zuvor Gesagten wäre zudem von der Höhe her eine beträchtliche Bezuschussung zur Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit der Sanierung von Nöten. Der Beklagte kann sich insoweit auch nicht auf ein Antragserfordernis zurückziehen. Nach Ziffer 1. der Denkmalförderrichtlinie vom 13.5.2008 (3. Verwaltungsvorschrift zur Änderung der Richtlinie für die Gewährung von Zuwendungen des Landes aus Mitteln der Denkmalpflege zur Erhaltung und Instandsetzung von Kulturdenkmälern (Denkmalförderrichtlinie -DFRL-) vom 15. April 2002 (GMBl. Saar 2002, 279), vom 13.5.2008, Amtsblatt 2008, 1007) besteht kein Anspruch des Antragstellers auf Gewährung einer Zuwendung. Vielmehr entscheidet der Beklagte als Bewilligungsbehörde im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel aufgrund seines pflichtgemäßen Ermessens. Einen bezifferbaren Zuschuss hat der Beklagte auch im Verlaufe der nun schon Jahre währenden Auseinandersetzungen um eine Instandsetzung des Gebäudes nie – insbesondere auch nicht nach Ergehen der erstinstanzlichen Entscheidung – in Aussicht gestellt.

Ist vor dem Hintergrund von einem Anspruch der Kläger auf Erteilung einer Genehmigung zum Abriss des Gebäudes auszugehen, so ergibt sich entgegen der Auffassung des Beklagten nichts anderes aus § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG. Danach sind Belastungen des Eigentümers durch erhöhte Erhaltungskosten, die dadurch verursacht worden sind, dass Erhaltungsmaßnahmen unter Missachtung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen unterlassen wurden, unbeachtlich, wenn der Verpflichtete von der Erhaltungspflicht Kenntnis hatte oder haben konnte. Entgegen der Auffassung des Beklagten kommt es in dem Zusammenhang schon vom klaren, an die „Erhaltungspflicht“ anknüpfenden Wortlaut der Bestimmung her nicht darauf an, inwieweit der Eigentümer in der Vergangenheit bauordnungsrechtlichen Verpflichtungen zur Gebäudeunterhaltung, etwa nach der baupolizeilichen Generalklausel (heute § 3 Abs. 1 LBO 2004) unzureichend nachgekommen ist. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften, auch etwa hinsichtlich der Standsicherheit (aktuell § 13 LBO 2004), dienen der Gefahrenabwehr, gebieten insoweit keinen „Erhalt“ des Gebäudes und hindern daher den Eigentümer im Grundsatz nicht, aus welchen Erwägungen heraus auch immer ein in seinem Eigentum befindliches Gebäude zu beseitigen.

Nach dem zuvor Gesagten und mit Blick auf den Umstand, dass das hier streitige Gebäude offensichtlich über viele Jahre, wenn nicht Jahrzehnte hinweg keinerlei Pflege erfahren hat und sich deswegen in einem Zustand ständig fortschreitenden Verfalls befindet, ist aus heutiger Sicht nicht mehr mit Gewissheit aufklärbar, in welchem konkreten Zustand sich das Haus zu dem danach maßgeblichen Zeitpunkt der Kenntnis oder des Kennenmüssens von einer denkmalschutzrechtlichen Pflicht zur Erhaltung befunden hat und ob damals noch eine Instandsetzung nach den zuvor geschilderten Grundsätzen wirtschaftlich zu bewerkstelligen gewesen wäre.

Als Zeitpunkt wurde vom Verwaltungsgericht mangels sonstiger Anhaltspunkte der Februar 1986 angenommen. Das erscheint jedenfalls nach Aktenlage nicht unzweifelhaft, da das dieser Annahme zugrunde liegende Antwortschreiben des Landeskonservatoramts, in dem auf die Denkmaleigenschaft hingewiesen wurde, an die damals an einem Kauf durch das Land interessierte Oberfinanzdirektion adressiert war, die sich im Sommer 1985 danach erkundigt hatte, (vgl. Bl. 3 der Verwaltungsunterlagen des Beklagten) und den Akten nicht entnommen werden kann, ob es sich hierbei um eine „interne“ Vorabanfrage handelte oder inwieweit die Rechtsvorgänger der Kläger damals in diesen Informationsfluss eingebunden waren. Für die vorliegende Entscheidung ist allerdings letztlich nicht entscheidend, ob auf das Jahr 1986 oder auf den Zeitpunkt der Veröffentlichung der Denkmalliste im Jahre 1989 abzustellen ist. (vgl. Bekanntmachung des Staatlichen Konservatoramts vom 20.9.1989, Amtsblatt 1989, 1594, 1603) Erkenntnisse zum Zustand des Gebäudes zur damaligen Zeit, die eine sichere Entscheidung oder auch nur eine zielführende weitere Sachaufklärung hinsichtlich der Kosten, die durch einen Investitionsrückstau seit dieser Zeit entstanden sind, zuließen, bestehen nicht. Den einzigen Anhaltspunkt für den Bauzustand 1986 stellt das besagte Schreiben dar. Danach war das Gebäude – wohlgemerkt nach Einschätzung der Denkmalschutzbehörde – bereits zum damaligen Zeitpunkt in einem „ziemlich verwahrlosten Zustand mit Schäden noch aus der Kriegszeit an der Fassade“ und „sonst noch unverändert gegenüber dem Zustand aus der Erbauungszeit“. Welche (zusätzlichen) Schäden, die nicht bereits 1986 vorhanden waren, durch das Unterlassen (weiterer) Unterhaltungsmaßnahmen seitens der Rechtsvorgänger der Kläger entstanden sind, ist mangels weiterer konkreter Anhaltspunkte für den damaligen Erhaltungszustand schon aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr ermittelbar. Die nach Aktenlage erste gutachterliche Feststellung zum Zustand des Gebäudes, auf die sich der Beklagte in seinem Vortrag bezieht, datiert aus dem Jahr 1998. Sie ist allerdings ebenfalls nicht geeignet, sichere Erkenntnisse über den damaligen Zustand zu geben. Der Gutachter K. hat im Auftrag der Denkmalschutzbehörde – bei dem angebotenen Honorar von 500,- DM verständlich – allenfalls eine oberflächliche Sichtkontrolle nach den Kriterien eines „ersten Anscheins“ vorgenommen. Das kommt in seiner Stellungnahme vom 30.3.1998 deutlich zum Ausdruck. So heißt es darin etwa, das Gebäude mache „den Anschein, als seien keinerlei Pflege- und Unterhaltungsarbeiten seit der Errichtung durchgeführt worden“, und dieses „scheine standfest“. Auf dieser Grundlage kann der abschließenden Aussage des Gutachters, das Gebäude „scheine sanierungsfähig“ keine belastbare Information über den bereits damals erreichten Grad des Verfalls entnommen werden, was auch die Schätzung des notwendigen Aufwands von 850.000,- DM bis 885.000,- DM relativiert. Dazu ist allerdings festzustellen, dass es sich dabei nach der ausdrücklichen Hervorhebung des Gutachters um „reine Baukosten (ohne Baunebenkosten)“ handelte, so dass im Ergebnis festgehalten werden kann, dass schon damals ein erheblicher Aufwand notwendig gewesen wäre, der betragsmäßig nicht weit von den Berechnungen des Gutachters Dipl.Ing. Knut Schm. im Jahre 2005 entfernt liegt.

Der Beklagte selbst hat in dem Berufungsverfahren in anderem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die Rechtsvorgänger der Kläger im Rahmen eines zuvor bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde gestellten Antrags auf Genehmigung des Abrisses darauf hingewiesen hätten, dass die heutigen Schäden an dem Gebäude bereits im Jahre 1998 „latent vorhanden“ gewesen seien, dieser Darstellung insoweit aber nicht widersprochen. Gleiches gilt für das ebenfalls im Berufungsvorbringen – wenngleich auch mit anderer Zielrichtung – vom Beklagten aufgenommene Argument, die Kläger machten ein Standsicherheitsproblem schon für den Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens K. (1998) geltend. Auch diese Umstände verdeutlichen, dass gesicherte Erkenntnisse zum konkreten Ausmaß des sicher schon damals gravierenden Schadensbildes aus heutiger Sicht nicht mehr zu erlangen sind. Bestimmte Probleme, wie beispielsweise der nur eingeschränkt taugliche Baugrund dürften schon seit langem virulent gewesen sein. Es ist durchaus nahe liegend, jedenfalls nicht zu widerlegen, dass bereits 1986/89 aufgrund auch davor jahrzehntelang unterlassener Pflege des Gebäudes Schädigungen eingetreten beziehungsweise angelegt waren, die eine wirtschaftlich zumutbare Instandsetzung bereits damals nicht mehr ermöglichten.

Die Unerweislichkeit der Tatsache, in welcher Höhe durch unterlassene Investitionen ab dem genannten Zeitpunkt zusätzliche Schäden und damit – für den Sanierungsfall – Kosten entstanden sind, führt nicht dazu, dass die gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG den Klägern obliegende Glaubhaftmachung der Unzumutbarkeit als nicht geführt angesehen werden müsste. Die Kläger haben als Eigentümer nach der Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der von ihnen zu erbringenden Maßnahmen bezogen auf den derzeitigen Zustand des Gebäudes glaubhaft gemacht. Demgegenüber trifft die Darlegungs- und Beweislast für alle Tatsachen, die die Sanierungskosten reduzieren, den Beklagten, so dass deren Unerweislichkeit vorliegend dazu führt, dass die kompletten Sanierungskosten in Ansatz zu bringen sind. Die unerweisliche Tatsache der seinerzeit noch gegebenen Wirtschaftlichkeit einer Sanierung ist – einschließlich der sich insoweit stellenden Frage der Kausalität – nach den Regeln der materiellen Beweislast vom Beklagten zu belegen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts beantwortet sich die Frage, wer die materielle Beweislast trägt, nach dem anzuwendenden materiellen Recht. Die Unerweislichkeit der Tatsachen, aus denen ein Beteiligter in dem Rechtsstreit für ihn günstige Rechtsfolgen herleitet, geht daher zu seinen Lasten, soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist.Etwas anderes hätte vorliegend mit Blick auf die Verteilung der Verantwortlichkeiten nur zu gelten, wenn eine vorwerfbare Zurechnung unterbliebener Unterhaltung quasi von Anfang möglich wäre, was indes mit Blick auf die nach der Vorschrift gebotene zeitliche Differenzierung nicht in Betracht kommt, oder wenn ausgeschlossen werden könnte, dass im maßgeblichen Zeitpunkt noch sicher von einer wirtschaftlich zumutbaren Sanierungsmöglichkeit ausgegangen werden konnte, wobei sich dann die Frage einer „Beweislastverteilung“ nicht stellen würde. Beides ist nach dem zuvor Gesagten nicht der Fall.

Der Senat hat in diesem Zusammenhang abschließend erwogen, ob das offensichtlich langjährige Nichteingreifen der Denkmalschutzbehörde trotz des Wissens um den fortschreitenden Verfall des Hauses es rechtfertigt, eine Vorwerfbarkeit gegenüber den Klägern nach Maßgabe des § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG generell zu verneinen beziehungsweise ob das die Befugnis des Beklagten, sich auf diese Bestimmung zu berufen, ausschließt. Nach § 3 Abs. 2 SDschG hat der Beklagte die Maßnahmen zu treffen, die ihm nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlich scheinen, um Kulturdenkmäler zu schützen, zu erhalten und um Gefahren von ihnen abzuwenden (Satz 1); darüber hinaus hat ihm der Landesgesetzgeber ausdrücklich die Befugnis zur Anordnung der Instandsetzung bei widerrechtlicher Beeinträchtigung eingeräumt (Satz 2). Entsprechende Pflichten und Befugnisse der Unteren Denkmalschutzbehörden ergaben sich davor aus § 9 Abs. 1 Satz 2 SDschG 1977. Dabei haben die Denkmalschutzbehörden eine eigenständige Bewertung des Sachverhalts vorzunehmen und selbst die Auswahl derjenigen Maßnahmen zu treffen, die erforderlich, geeignet und angemessen sind, ein Denkmal unter Würdigung des Eigentumsrechts des Eigentümers zu sichern. Geht es um die Sicherung der Denkmalsubstanz vor Zerstörung und Verfall, hat die Behörde den Umfang der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen und ihre Umsetzung vom Eigentümer zu fordern. (OVG Münster, Beschluss vom 24.4.2008 -10 B 360/08-, BauR 2008, 1873) Den Denkmalschutzbehörden war hier seit Jahrzehnten der „verwahrloste“ und im Sinne des Denkmalschutzes „Gefahr stiftende“ Zustand der Anlage bekannt, ohne dass auch nur ansatzweise zu erkennen wäre, dass Maßnahmen zur Abhilfe getroffen worden wären. Durch die zeitnahe Heranziehung der Rechtsvorgänger der Kläger wäre es nicht nur möglich gewesen, den Verfall des Denkmals zu verhindern. Die vom Verwaltungsgerichts wegen eines Anhörungsfehlers aufgehobene Verfügung des Beklagten vom 29.4.2005, mit der die Rechtsvorgänger der Kläger aufgefordert wurden, „die notwendige Sicherung des Gebäudes vorzunehmen“ betraf, wie insbesondere die Begründung der beigefügten Sofortvollzugsanordnung deutlich macht, nicht den Schutz des Denkmals, sondern vor allem die Abwehr von dem Gebäude ausgehender Gefahren für die Allgemeinheit. Einer abschließenden Entscheidung bedurfte das nach dem zuvor Gesagten hier indes nicht. Eine exakte zeitlich einzuordnende Zustandserfassung bezüglich des Ausmaßes der Schädigung der Bausubstanz und der bei Nichtbehebung zu deren Verschlechterung führender Mängel hätte jedenfalls zumindest genauere Erkenntnisse hinsichtlich des zeitlichen Fortschritts der Verwahrlosung der Anlage möglich gemacht.

Insgesamt ist in der Abwägung daher von einer Vorrangigkeit der im Übrigen durch die erwähnten polizeilichen Aspekte, die mit einer entsprechenden Verantwortlichkeit verknüpft sind, zusätzlich verstärkten privaten Belange gegenüber dem denkmalschutzrechtlichen Interesse an der Erhaltung des Gebäudes auszugehen. Daher war das Rechtsmittel des Beklagten zurückzuweisen und die Entscheidung des Verwaltungsgerichts zu bestätigen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht erfüllt.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 40.000,- EUR festgesetzt (§§ 63 Abs. 2 Satz 1, 47 Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG).

Dieser Beschluss ist nicht anfechtbar.

Gründe

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Aktenzeichen: 1 B 12.79

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 12. August 2015

(VG München, Entscheidung vom 24. November 2009, Az.: M 1 K 09.939)

1. Senat

Sachgebietsschlüssel: 940

Hauptpunkte: Abbruch eines Baudenkmals; Anspruch auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis; wirtschaftliche Zumutbarkeit; keine Beschränkung auf sog. denkmalbedingten Mehraufwand; Zulässigkeit von Abschreibungen;

Rechtsquellen:

Leitsätze:

In der Verwaltungsstreitsache

...

gegen

Freistaat ...,

vertreten durch die Landesanwaltschaft ..., L-str. ..., M.,

- Beklagter -

wegen Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis (FlNr. 1027/4 Gemarkung S.);

hier: Berufung des Beklagten sowie Anschlussberufung der Kläger gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 24. November 2009,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 1. Senat, durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dhom, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Lorenz, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Dihm ohne weitere mündliche Verhandlung am 12. August 2015 folgendes Urteil:

I.

Unter Änderung von Nummer I des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 wird die Klage in vollem Umfang abgewiesen.

II.

Die Anschlussberufung der Kläger wird zurückgewiesen.

III.

Die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

IV.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

V.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Kläger begehren die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis für den Abbruch eines ehemaligen Bauernhauses.

Mit Bescheid vom 23. Februar 2009 lehnte das Landratsamt die Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals ab. Nach Auffassung des Landesamts für Denkmalpflege handelt es sich um ein einfaches, aber für die Zeit typisches Kleinbauernhaus aus dem 19. Jahrhundert. Die historische Bausubstanz und Ausstattung seien weitgehend erhalten und in jüngerer Zeit auch nicht wesentlich verändert worden. Der gute Gesamtzustand spreche für die Sanierungsfähigkeit und die Erhaltung des Gebäudes.

Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht haben die Kläger erstmals ein Gutachten vorgelegt, wonach Sanierungskosten in Höhe von ca. 1,1 Mio. € anfielen, um das Gebäude in einen denkmalgerechten Zustand zu versetzen. Insbesondere müsse zur Abwehr des aus dem Untergrund in das Mauerwerk drückenden Wassers das Gebäude mit einer wasserdichten Betonwanne unterfangen werden. Der Sanierungsaufwand sei bei jährlichen Mieteinnahmen von knapp 12.000 € wirtschaftlich nicht zumutbar. Der Beklagte hielt den von den Klägern angesetzten Sanierungsaufwand für deutlich überhöht. Mit Urteil vom 24. November 2009 hat das Verwaltungsgericht den Beklagten verpflichtet, über den Antrag der Kläger auf Erteilung der Abbrucherlaubnis unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden und im Übrigen die Klage auf Erteilung der Erlaubnis abgewiesen. Eine verlässliche Aussage darüber, ob den Klägern die Erhaltung des Denkmals zumutbar sei, lasse sich nach den vorliegenden Angaben der Beteiligten nicht treffen. Im Rahmen der Ermessensentscheidung habe das Landratsamt den Sachverhalt weiter aufzuklären.

Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung begehrt der Beklagte die Abweisung der Klage in vollem Umfang. Den Klägern stehe kein Anspruch auf Erteilung der Abbrucherlaubnis zu, weil sie durch die Sanierung nicht unzumutbar belastet würden, wofür sie die Darlegungs- und Beweislast treffe. Bei der erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung seien die Sanierungskosten - abzüglich der fiktiven Kosten für den in der Vergangenheit unterlassenen Bauunterhalt und der sogenannten bau- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten - sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Erträgen aus dem Denkmal und den bewilligten oder verbindlich in Aussicht gestellten Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln und den Steuervergünstigungen gegenüberzustellen. Die von den Klägern ermittelten Sanierungskosten seien deutlich überhöht. Auszugehen sei von einem Aufwand von maximal 2.500 € je Quadratmeter Wohnfläche. Die Instandhaltungskosten, die jeder Hauseigentümer aufwenden müsse, hätten außer Betracht zu bleiben, da der Eigentümer eines Denkmals bei der Zumutbarkeitsprüfung nicht besser gestellt werden dürfe als ein „normaler“ Hauseigentümer.

Nachdem die Kläger nach der Berufungsbegründung des Beklagten Anschlussberufung eingelegt hatten, hat der Senat nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 18. September 2012 mit Beweisbeschluss vom 28. August 2013 ein Sachverständigengutachten zum Zustand des Baudenkmals, zu den erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und den Kosten eingeholt, das der Sachverständige in der Fortsetzung der mündlichen Verhandlung am 24. März 2015 erläutert hat. In seinem Gutachten vom 2. März 2014, das mit Schreiben vom 6. Juni 2014 und vom 26. Januar 2015 ergänzt worden ist, schlägt der Sachverständige Maßnahmen zum Schutz der Fundamente und zur Wärmedämmung vor, die sich auf einen Betrag von 500.000 € belaufen. Die Errichtung einer wasserdichten Betonwanne sei nicht erforderlich; vielmehr genügten neben der Sanierung des Dachs wärmegedämmte Bodenplatten in den einzelnen Räumen und eine Abdichtung der Fundamente von außen.

Der Beklagte hält das vom gerichtlichen Sachverständigen vorgeschlagene Konzept für geeignet und angemessen. Nahezu alle vor dem Zweiten Weltkrieg errichteten Gebäude besäßen keine durchgehende Bodenplatte. Die Forderung nach einer dichten Wanne würde mangels wirtschaftlicher Zumutbarkeit häufig den Abbruch von Baudenkmälern nach sich ziehen.

Er beantragt,

unter Änderung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 die Klage in vollem Umfang abzuweisen und die Anschlussberufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen sowie unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 den Beklagten zu verpflichten, die beantragte denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes zu erteilen.

Ihnen stünde ein Anspruch auf die begehrte Erlaubnis zu, weil der Erhaltungsaufwand für das Baudenkmal wirtschaftlich nicht tragbar sei. Da sie ihrer denkmalrechtlichen Mitwirkungspflicht nachgekommen seien und mit einem Sachverständigengutachten dargelegt hätten, dass das Objekt sich nicht selbst trage, würden der verfassungsrechtliche Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und die Gewährleistung des Eigentums die Verwaltungsgerichte verpflichten, die Frage der Zumutbarkeit aufzuklären und die Sache spruchreif zu machen. Abgesehen von der Annahme unrealistisch niedriger Preise für die Dachsanierung sei zur Vermeidung von aufsteigender Bodenfeuchtigkeit eine durchgehende, abgedichtete Bodenplatte erforderlich, was der weitere von ihnen beauftragte Gutachter mit Schreiben vom 4. Oktober 2014 erneut bestätigt habe. Darüber hinaus müssten auch die Tilgungsleistungen im Rahmen der Darlehensfinanzierung zu ihren Gunsten berücksichtigt werden, weil spätestens nach 25 Jahren neuerlich Reparaturarbeiten erforderlich würden.

Da der Umfang der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Bayerischen Staatsministeriums für Bildung und Kultus, Wissenschaft und Kunst erfassten Betriebskosten in der mündlichen Verhandlung am 24. März 2015 nicht abschließend geklärt werden konnte, erklärten sich die Beteiligten mit einem Übergang in das schriftliche Verfahren einverstanden. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Mit Einverständnis der Beteiligten kann der Senat nach § 125 Abs. 1 Satz 1, § 101 Abs. 2 VwGO ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden. Die Anschlussberufung der Kläger bleibt erfolglos, weil der Erhalt des Baudenkmals wirtschaftlich zumutbar ist und den Klägern daher kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals zusteht (1). Die Berufung des Beklagten hat dagegen Erfolg, weil Gesichtspunkte, die eine erneute Ermessensentscheidung erforderlich machen, nicht erkennbar sind (2).

Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG kann die Erlaubnis zur Beseitigung eines Baudenkmals versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass gewichtige Gründe des Denkmalschutzes im Sinn der genannten Bestimmung sich in der Regel aus der die Eigenschaft als Baudenkmal begründenden Bedeutung des Bauwerks (Art. 1 Abs. 2 DSchG) ergeben. Allenfalls bei völlig unbedeutenden Baudenkmälern, deren Verfall so weit fortgeschritten ist, dass eine Sanierung von vornherein unmöglich ist, mag dies anders sein (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141). Dass dies anzunehmen wäre, wird auch von den Klägern nicht behauptet.

1. Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustands ist das den Behörden nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG eingeräumte Ermessen aus Gründen der Verhältnismäßigkeit unter angemessener Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226) aber in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 a. a. O.). Das ist nach einhelliger Auffassung der Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; VGH BW, U. v. 11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG RhPf, U. v. 26.5.2004 - 8 A 12009/03 - BauR 2005, 535; OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG Saarl. U. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 - BRS 73 Nr. 206; OVG MV, U. v. 18.3.2009 - 3 L 503/04 - juris; OVG NW, U. v. 4.5.2009 - 10 A 699/07 - BRS 74 Nr. 216; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206) der Fall, wenn der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist, das Objekt sich also wirtschaftlich nicht „selbst trägt“. In einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist der durch das Baudenkmal veranlasste Aufwand dem aus dem Objekt zu erzielenden Ertrag gegenüberzustellen. Zwar muss es der Eigentümer eines Baudenkmals angesichts des hohen Rangs des Denkmalschutzes und mit Blick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich hinnehmen, dass ihm eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 a. a. O.). Andererseits kann ihm nicht zugemutet werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften.

Zur Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ist es erforderlich, dass der Eigentümer die nach Möglichkeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmten, erforderlichen Sanierungsmaßnahmen für eine zeitgemäße Nutzung und den daraus resultierenden Aufwand sowie den mit dem Objekt zu erzielenden Ertrag in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegt, die einen prognostischen Zeitraum von etwa 15 Jahren erfasst (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v.17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192; OVG NW, U. v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris). Die den Eigentümer treffende Mitwirkungs- und Darlegungspflicht (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141) entspricht der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden nach Art. 4 und 5 DSchG bestehenden Aufgabenverteilung. Denn regelmäßig ist nur der Eigentümer in der Lage, ein geeignetes Nutzungs- und Sanierungskonzept für das Denkmal zu entwickeln und auf die Informationen zuzugreifen, die eine Bewertung der Sanierungsmaßnahmen in denkmalpflegerischer und wirtschaftlicher Hinsicht ermöglichen (vgl. BVerwG, B. v. 17.11.2009 - 7 B 25.09 - NVwZ 2010, 256). Kommt der Denkmaleigentümer dieser Darlegungspflicht, wenn auch möglicherweise erst im gerichtlichen Verfahren nach, so haben die Verwaltungsgerichte die Sache spruchreif zu machen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO) und, gegebenenfalls durch Einschaltung von Sachverständigen, aufzuklären, ob der Erhalt des Baudenkmals wirtschaftlich zumutbar ist, weil bei Verneinung dieser Frage ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Beseitigung des Denkmals besteht (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 a. a. O.). Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts handelt es sich insoweit nicht um Ermessenserwägungen, deren Ermittlung und Bewertung den Denkmalbehörden bei der Entscheidung über die begehrte Abbrucherlaubnis vorbehalten ist. Vielmehr unterliegt die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226; BVerwG, B. v. 7.2.2002 - 4 B 4.02 - BRS 66 Nr. 209) der vollen gerichtlichen Kontrolle (vgl. OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206).

1.1 Bei der Ermittlung des erforderlichen Sanierungsaufwands ist nicht nur der sog. denkmalpflegerische Mehraufwand zu erfassen, d. h. Kosten, die anfallen, weil es sich um ein Baudenkmal handelt. Vielmehr gehen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch solche Instandhaltungskosten ein, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden muss (vgl. OVG Saarl. U. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 - BRS 73 Nr. 206; OVG NW, U. v. 4.5.2009 - 10 A 699/07 - BRS 74 Nr. 216; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206). Da in die Wirtschaftlichkeitsberechnung sämtliche mit dem Objekt zu erzielenden Erträge eingestellt werden, ist auch der gesamte durch das Objekt entstehende Aufwand zu erfassen. An der im Urteil des Senats vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63 - (BayVBl. 2011, 303) vertretenen gegenteiligen Auffassung (so auch OVG MV, U. v. 18.3.2009 - 3 L 503/04 - juris) wird daher nicht mehr festgehalten. Das für die Begrenzung auf den denkmalpflegerischen Mehraufwand herangezogene Argument, der Denkmaleigentümer dürfe bei der Zumutbarkeitsprüfung nicht besser gestellt werden als ein „normaler Hauseigentümer“, der Belastungen seiner Immobilie ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu tragen habe, berücksichtigt nicht hinreichend, dass diese Aussage nur für sicherheitsrechtliche Maßnahmen gilt. § 177 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist zu entnehmen, dass der Eigentümer die Kosten für angeordnete Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur bei wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit zu übernehmen hat.

Allerdings sind aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Kosten für diejenigen Maßnahmen auszuscheiden, die erforderlich werden, weil der Eigentümer Erhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, zu denen er nach Art. 4 Abs. 1 DSchG oder aus sicherheitsrechtlichen Gründen (Art. 54 Abs. 2 und 4 BayBO) verpflichtet war, wobei die denkmalrechtliche Erhaltungspflicht von der Zumutbarkeit für den Eigentümer abhängt (vgl. BayVGH, U. v. 18.10.2010 a. a. O.), während sicherheitsrechtliche Verpflichtungen unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Eigentümers zu erfüllen sind (vgl. BVerwG, U. v. 11.4.1989 NJW 1989, 2638). Würden die sog. denkmal- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten für pflichtwidrig unterlassene Maßnahmen den Sanierungsaufwand nicht mindern, könnte der Eigentümer durch Vernachlässigung seiner Erhaltungsverpflichtungen letztlich eine Beseitigung des Denkmals erreichen (vgl. BayVGH, U. v.18.10.2010 a. a. O.). Abzuziehen vom Sanierungsaufwand sind auch Förderbeträge der öffentlichen Hand (zu den steuerrechtlichen Förderungen s. Nr. 1.3), die verbindlich zugesagt oder mit Sicherheit zu erwarten sind. Denn sie verringern den Aufwand des Eigentümers.

Da nach Auffassung des gerichtlich bestellten Sachverständigen, der sich die Beteiligten angeschlossen haben, keine denkmal- oder sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten in Abzug zu bringen sind und einmalige Zahlungen der öffentlichen Hand nur in Aussicht gestellt worden sind, wenn ohne sie die wirtschaftliche Zumutbarkeit nicht gewährleistet werden kann, ist im vorliegenden Fall ausschließlich der erforderliche Sanierungsaufwand zu ermitteln. Nach dem schlüssigen und überzeugenden Gutachten des vom Senat bestellten Sachverständigen vom 2. März 2014, dem sich der Senat anschließt, beläuft sich der Sanierungsaufwand nach Abzug der nicht zur Sanierung des Baudenkmals gehörenden Kosten für die Zaunanlagen und die Ergänzung der Kücheneinrichtung auf 500.000 € einschließlich Mehrwertsteuer. Dass damit das von den Klägern veranschlagte Kostenvolumen von rund 1,2 Mio. € deutlich unterschritten wird, ist darauf zurückzuführen, dass die von den Klägern vorgeschlagene Errichtung einer durchgehenden wasserdichten Betonwanne unter dem gesamten Gebäude nicht erforderlich ist, um die im Erdgeschoss des Baudenkmals auftretende Feuchtigkeit zu beseitigen. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die Feuchtigkeitsschäden nicht auf drückendes Wasser aus dem Untergrund, sondern in erster Linie auf Kondenswasser zurückzuführen. Da das in den letzten Jahren als Ferienhaus genutzte Gebäude nur kurze Zeit bewohnt und beheizt wird, können sich in der kalten Jahreszeit insbesondere die Außenwände nicht ausreichend erwärmen mit der Folge, dass die in der Raumluft enthaltene Feuchtigkeit an den ausgekühlten Wänden des Gebäudes kondensiert. Dafür spricht, dass die vom gerichtlichen Sachverständigen gemessenen Feuchtigkeitswerte der Wände vom Boden zur Decke hin zunehmen oder zumindest gleichbleiben. Würde über die Fundamente und den Boden des Gebäudes Wasser in nennenswertem Umfang in die Wände aufsteigen, müssten die Feuchtigkeitswerte im bodennahen Bereich der Wände deutlich höher liegen als im Deckenbereich. Zur Erzielung zeitgemäßer Wohnverhältnisse genügt es daher, in den einzelnen Räumen des Erdgeschosses eine wärmegedämmte Bodenplatte, an den Wänden wärmedämmende Silikatplatten und langgestreckte Warmwasserheizkörper in Bodennähe einzubauen, die von einer Zentralheizung erwärmt werden. Nach der Erklärung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 24. März 2015 ist eine durchgehende Bodenplatte unter den Fundamenten des Hauses selbst dann entbehrlich, wenn kapillar in den Wänden aufsteigende Feuchtigkeit für die Schäden in stärkerem Umfang als bisher festgestellt verantwortlich wäre. In diesem Fall kann dem Kapillareffekt durch Heizleitungen in den Wänden entgegengewirkt werden. Um darüber hinaus das Eindringen von Niederschlagswasser in die Streifenfundamente des Baudenkmals zu unterbinden, sind vor die Fundamente Wandscheiben aus wasserundurchlässigem Beton zu setzen. Was die Sanierung und Wärmedämmung des Daches angeht, ist der von den Klägern (ca. 50.000 € einschl. MWSt.) und dem gerichtlichen Sachverständigen (ca. 46.000 € einschl. MWSt.) ermittelte Kostenaufwand nahezu deckungsgleich. Soweit die Kläger die vom Sachverständigen für die Reparatur von Türen und Treppen angesetzten Kosten für zu niedrig halten, fällt das angesichts des von ihm für bisher nicht erkennbare Mängel angesetzten Pauschalbetrags von rund 35.000 €, um den er den Gesamtaufwand erhöht hat, nicht ins Gewicht.

1.2 Allerdings sind entgegen des bisher vom Bayerischen Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst im Schreiben vom 14. Januar 2009 verwendeten Schemas für die Wirtschaftlichkeitsberechnung, das der Senat im Urteil vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63 - (BayVBl. 2011, 303) noch als geeignete Grundlage ansah, nicht die Kosten der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, sondern lediglich die zur Finanzierung der Investitionen erforderlichen Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Da dem Sanierungsaufwand eine entsprechende Wertsteigerung des Objekts gegenübersteht, können die Instandsetzungskosten als solche und die bei der Rückführung eines Darlehens anfallenden Tilgungsleistungen nicht als Aufwand erfasst werden (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206; OVG NW, U. v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris). Geht man davon aus, dass die Sanierungskosten in voller Höhe bei dem derzeit marktüblichen Zinssatz von durchschnittlich 1,84% für eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren (s. Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik vom 30.7.2015, S. 4 Wohnungsbaukredite an private Haushalte) finanziert werden, so belaufen sich die Finanzierungskosten bei einem Investitionsvolumen von 500.000 € auf maximal 9.200 € pro Jahr; dabei wird aus Vereinfachungsgründen und zugunsten der Kläger nicht berücksichtigt, dass bei einem Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten der Zinsanteil gegenüber dem Tilgungsanteil kontinuierlich sinkt, so dass die reale Zinsbelastung deutlich unter dem Betrag von 9.200 € liegt. Sofern die Kläger Eigenkapital für die Sanierung einsetzen würden, wären dafür grundsätzlich Finanzierungskosten in Höhe der entgangenen Kapitalerträge anzusetzen.

Neben den Finanzierungskosten sind auf der Aufwandseite auch die Bewirtschaftungskosten zu erfassen. Der Senat orientiert sich dabei - wie die übrigen Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435) - an den §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614). Allerdings können Betriebskosten nach § 27 II. BV nur angesetzt werden, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können (NdsOVG, U. v. 4.10.1984 a. a. O.). Ungeachtet der Tatsache, dass im vorliegenden Fall die Kläger das Gebäude nicht vermieten, sondern selbst nutzen, wäre eine Berücksichtigung der Betriebskosten, wie beispielsweise der Heizkosten, als Aufwand nur gerechtfertigt, wenn auf der Ertragsseite nicht nur die sog. Kaltmiete, sondern die Miete einschließlich der Nebenkosten in Ansatz gebracht würde. Da sich der Nutzungswert des Gebäudes im Regelfall aber an der Kaltmiete orientiert, sind Kosten, die vom Verbrauchsverhalten der jeweiligen Nutzer abhängen, im Rahmen der objektivierten Wirtschaftlichkeitsprüfung auszuscheiden. Da die Kläger sonstige nicht umlegbare Kosten nicht dargelegt haben, können vorliegend keine Betriebskosten angesetzt werden. Verwaltungskosten (§ 26 II. BV) und ein Mietausfallwagnis (§ 29 II. BV) fallen im vorliegenden Fall nicht an, weil die Kläger das Gebäude selbst bewohnen wollen.

Als Instandhaltungskosten erscheint dem Senat der auch vom Sachverständigen vorgeschlagene Betrag von 7,10 € je Quadratmeter Wohnfläche (§ 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 II. BV) angemessen; bei einer Wohnfläche von 178 m² ergibt sich damit ein jährlicher Betrag von 1.264 €.

Zudem ist auch bei einem Baudenkmal die Abschreibung vom erforderlichen Sanierungsaufwand zu berücksichtigen. Zwar lehnen die Oberverwaltungsgerichte Abschreibungen ab, weil diese ihrer Zweckbestimmung nach auf die Ersetzung des Objekts durch ein neues Wirtschaftsgut ausgerichtet sind, was mit dem Anspruch der Denkmalpflege, ein Gebäude auf Dauer zu erhalten, nicht zu vereinbaren ist. Anstelle von Abschreibungen werden allerdings Rücklagen für größere Reparaturen in Höhe von 1% der Sanierungskosten entsprechend der Abschreibungsregelung in § 25 Abs. 2 II. BV zugelassen (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206). Ungeachtet des Ziels der Denkmalpflege, Baudenkmäler auf Dauer zu erhalten, unterliegen aber auch Baudenkmäler durch Benutzung, Witterungseinflüsse und Zeitablauf einem stetigen Wertverlust, der bei einer betriebswirtschaftlichen Betrachtungsweise in Form der Abschreibung auf der Kostenseite der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen ist (vgl. Haaß in Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierung, 2. Aufl. 2008, Rn. 463). Könnte der unabwendbare Wertverlust nicht als Aufwand erfasst werden, hätte der Denkmaleigentümer diesen Vermögensverlust ohne Ausgleich hinzunehmen, was mit der Eigentumsgarantie nicht zu vereinbaren wäre. Nach Auffassung des Senats erscheint in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 2 II. BV eine jährliche Abschreibung in Höhe von 1% der berücksichtigungsfähigen Sanierungskosten angemessen. Der Vorschlag des Beklagten, den Wertverlust über eine auf 9 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhte Instandhaltungspauschale aufzufangen, erweist sich dagegen nicht als ausreichend. Wie ein Blick auf die Systematik der Zweiten Berechnungsverordnung zeigt, hält diese neben der je nach Alter des Gebäudes gestaffelten Instandhaltungspauschale auch eine Abschreibung für geboten.

Da der Eigentümer des Baudenkmals den eintretenden Wertverlust durch die Zahlung des Kaufpreises oder der Sanierungsmaßnahmen gleichsam „vorfinanziert“ hat, ist er nicht verpflichtet, den Betrag der Abschreibung für Reparaturen des Baudenkmals zurückzulegen. Der aus der Berücksichtigung von Reparaturrücklagen abgeleitete und im Urteil des 2. Senats des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 27. Januar 2010 - 2 B 09.250 - (nicht veröffentlicht) anklingende, die Entscheidung aber nicht tragende Ansatz, dass sich der Finanzierungsaufwand für anfallende Sanierungsmaßnahmen entsprechend der Höhe der in der Vergangenheit vorgenommenen oder unterlassenen Reparaturrücklagen reduzieren würde, verknüpft in unzulässiger Weise die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die über die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Sanierungsmaßnahmen in einem überschaubaren zukünftigen Zeitraum Auskunft gibt, mit der Verpflichtung des Eigentümers, im Rahmen des Zumutbaren das Denkmal zu erhalten (Art. 4 Abs. 1 DSchG). Ein Baudenkmal trägt sich wirtschaftlich nur dann selbst, wenn die Erträge aus dem Objekt ausreichen, auch den Wertverlust des Objekts auszugleichen.

1.3 Auf der Ertragsseite sind bei vermieteten Objekten die Mieteinnahmen, bei selbst genutzten Objekten der Gebrauchswert sowie zusätzlich die Steuervorteile für Baudenkmäler nach § 7i oder § 10f EStG anzusetzen (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141).

Die zu erwartenden Mieteinnahmen oder der Gebrauchswert bestimmen sich nach dem in der Region üblichen Mietzins für Objekte vergleichbarer Größe und Ausstattung. Nebenkosten werden nicht berücksichtigt, da sie in großem Umfang vom individuellen Verhalten der Nutzer abhängen und auf diese umgelegt werden können (s. Nr. 1.2). Bei einer „Kaltmiete“ von 7,13 € je Quadratmeter Wohnfläche, von der die Beteiligten übereinstimmend ausgehen, beläuft sich der Gebrauchswert für das Baudenkmal der Kläger mit einer Wohnfläche von 178 m² auf 15.230 € im Jahr.

Auch wenn die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach objektiven Kriterien zu ermitteln ist, sind die Vergünstigungen aus der erhöhten Absetzung für vermietete Baudenkmäler nach § 7i EStG und die Vergünstigung für zu Eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmäler nach § 10f EStG nach den individuellen Einkommensverhältnissen des jeweiligen Eigentümers zu ermitteln (vgl. VGH BW, U. v.11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - OVG 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192). Denn nur die konkret erzielbaren Steuervergünstigungen vermindern die durch den Erhalt des Denkmals entstehenden Belastungen. Soweit die Eigentümer entgegen ihrer materiellen Beweispflicht keine hinreichenden Angaben zur Ermittlung der Steuervorteile machen, ist vom maximalen Steuersatz des Einkommensteuergesetzes auszugehen (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 a. a. O.). Da die Kläger nicht substanziiert dargelegt haben, dass sie nach dem Eintritt des Klägers in den Ruhestand einem Steuersatz von 10% unterliegen, ist vom Spitzensteuersatz von 45% nach § 32a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG auszugehen. Bei diesem Steuersatz erzielen die Kläger in 10 Jahren einen Steuervorteil von 202.500 €, was bezogen auf 15 Jahre einem jährlichen Steuervorteil von 13.500 € entspricht. Geht man dennoch zugunsten der Kläger von einem Steuersatz von 10% aus, erzielen sie in 10 Jahren einen Steuervorteil von 45.000 €, was bezogen auf 15 Jahre einem jährlichen Steuervorteil von 3.000 € entspricht.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung führt daher entsprechend der nachfolgenden Aufstellung

Aufwand

Kapitalkosten für 500.000 €

9.200

Abschreibung

5.000

Laufende Instandhaltungskosten

1.264

Betriebskosten

0

Verwaltungskosten

0

Mietausfallwagnis

0

Aufwand gesamt pro Jahr

15.464

Ertrag

Gebrauchswert

15.230

jährlicher Steuervorteil nach § 10f EStG bei Steuersatz von 45%

jährlicher Steuervorteil nach § 10f EStG bei Steuersatz von 10%

13.500

3.000

Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 45%

Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 10%

28.730

18.230

Saldo bei Steuersatz von 45%

Saldo bei Steuersatz von 10%

+ 13.266

+ 2.766

zu einem jährlichen Überschuss von 13.266 €. Selbst wenn man den Steuervorteil nach § 10f EStG nur mit 3.000 € ansetzt, ergibt sich ein Überschuss von jährlich 2.766 €. Berücksichtigt man weiter, dass die jährliche Zinsbelastung niedriger liegt, als in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt, ist der Erhalt des Baudenkmals den Klägern in jedem Fall wirtschaftlich zuzumuten.

2. Da die Kläger keine aus ihrer persönlichen Situation sich ergebenden Gesichtspunkte vorgetragen haben, die trotz gewichtiger denkmalpflegerischer Gründe für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands die Erteilung der Abbrucherlaubnis im Weg einer Ermessensentscheidung rechtfertigen könnten, und auch sonst keine Gesichtspunkte ersichtlich sind, die zu einem Ermessensfehler des Landratsamts geführt haben könnten (vgl. BayVGH, U. v.18.10.2010 - 1 B 06.63 - BayVBl. 2011, 303), kommt ein Anspruch der Kläger auf eine erneute Ermessensentscheidung nicht in Betracht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 2, § 159 Satz 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO, §§ 708, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach § 133 VwGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig angefochten werden. Die Beschwerde ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. In der Beschwerdebegründung muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, von der die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.

Vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt nur die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen. Für die in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Angelegenheiten (u. a. Verfahren mit Bezügen zu Dienst- und Arbeitsverhältnissen) sind auch die dort bezeichneten Organisationen und juristischen Personen als Bevollmächtigte zugelassen. Sie müssen in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln.

Beschluss:

Unter Aufhebung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 wird der Streitwert für beide Rechtszüge auf jeweils 20.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1, § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG. Da die Kläger anstelle des Baudenkmals ein neues Wohnhaus errichten wollen, orientiert sich der Senat an Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ Beilage 2/2013).

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Das Urteil ergeht "Im Namen des Volkes". Es ist schriftlich abzufassen und von den Richtern, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben, zu unterzeichnen. Ist ein Richter verhindert, seine Unterschrift beizufügen, so wird dies mit dem Hinderungsgrund vom Vorsitzenden oder, wenn er verhindert ist, vom dienstältesten beisitzenden Richter unter dem Urteil vermerkt. Der Unterschrift der ehrenamtlichen Richter bedarf es nicht.

(2) Das Urteil enthält

1.
die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten nach Namen, Beruf, Wohnort und ihrer Stellung im Verfahren,
2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Mitglieder, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben,
3.
die Urteilsformel,
4.
den Tatbestand,
5.
die Entscheidungsgründe,
6.
die Rechtsmittelbelehrung.

(3) Im Tatbestand ist der Sach- und Streitstand unter Hervorhebung der gestellten Anträge seinem wesentlichen Inhalt nach gedrängt darzustellen. Wegen der Einzelheiten soll auf Schriftsätze, Protokolle und andere Unterlagen verwiesen werden, soweit sich aus ihnen der Sach- und Streitstand ausreichend ergibt.

(4) Ein Urteil, das bei der Verkündung noch nicht vollständig abgefaßt war, ist vor Ablauf von zwei Wochen, vom Tag der Verkündung an gerechnet, vollständig abgefaßt der Geschäftsstelle zu übermitteln. Kann dies ausnahmsweise nicht geschehen, so ist innerhalb dieser zwei Wochen das von den Richtern unterschriebene Urteil ohne Tatbestand, Entscheidungsgründe und Rechtsmittelbelehrung der Geschäftsstelle zu übermitteln; Tatbestand, Entscheidungsgründe und Rechtsmittelbelehrung sind alsbald nachträglich niederzulegen, von den Richtern besonders zu unterschreiben und der Geschäftsstelle zu übermitteln.

(5) Das Gericht kann von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe absehen, soweit es der Begründung des Verwaltungsakts oder des Widerspruchsbescheids folgt und dies in seiner Entscheidung feststellt.

(6) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle hat auf dem Urteil den Tag der Zustellung und im Falle des § 116 Abs. 1 Satz 1 den Tag der Verkündung zu vermerken und diesen Vermerk zu unterschreiben. Werden die Akten elektronisch geführt, hat der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle den Vermerk in einem gesonderten Dokument festzuhalten. Das Dokument ist mit dem Urteil untrennbar zu verbinden.

(1)1Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.2Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist.3Bei einem im Inland belegenen Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, sind die Sätze 1 und 2 entsprechend anzuwenden.4Bei einem im Inland belegenen Gebäude oder Gebäudeteil, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist, kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen vornehmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind.5Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Baumaßnahmen im Sinne der Sätze 1 bis 4 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.6Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein.7Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind.8§ 7h Absatz 1 Satz 5 ist entsprechend anzuwenden.

(2)1Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine nicht offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude oder Gebäudeteil und für die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist.2Hat eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörden ihm Zuschüsse gewährt, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.

(3) § 7h Absatz 3 ist entsprechend anzuwenden.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nicht befugt.

(2) Die Berufung ist, wenn sie von dem Verwaltungsgericht zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht einzulegen. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

(3) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 2 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe). Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung unzulässig.

(4) Wird die Berufung nicht in dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen, so ist die Zulassung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Stellung des Antrags hemmt die Rechtskraft des Urteils.

(5) Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht durch Beschluss. Die Berufung ist zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 dargelegt ist und vorliegt. Der Beschluss soll kurz begründet werden. Mit der Ablehnung des Antrags wird das Urteil rechtskräftig. Lässt das Oberverwaltungsgericht die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt; der Einlegung einer Berufung bedarf es nicht.

(6) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 5 innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Absatz 3 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.