Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 09. Apr. 2014 - 9 K 13.01367

1. Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheids vom 4. Juli 2013 verpflichtet, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v. H. des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin begehrt die baurechtliche Genehmigung zur Nutzungsänderung einer Eisdiele in ein Wettbüro mit Anbringung von Werbeanlagen und wendet sich gegen die bauaufsichtliche Anordnung der Beklagten, die ihr die Nutzung von Räumen als Wettbüro untersagt und ihr die Beseitigung von angebrachten Werbeanlagen aufgibt.

Im September 2012 beantragte die Klägerin die bauaufsichtliche Genehmigung zur Nutzungsänderung von Eisdiele zu Wettbüro „...“ und Folienbeklebung auf den Schaufensterflächen als Werbung. Die Nutzung als Wettbüro soll in einem Teil der Räumlichkeiten des Erdgeschosses des Anwesens ... Straße ... in ... (Grundstück Fl. Nr. ..., Gemarkung ...) stattfinden. Das siebengeschossige Wohn- und Geschäftshaus wurde im Jahre 1963 bauaufsichtlich genehmigt (im Erdgeschoss: Ladennutzung; im streitgegenständlichen Bereich des Erdgeschosses - Nr. ... des Aufteilungsplans zur Abgeschlossenheitserklärung -: Ladennutzung mit Bestuhlung, siehe Lageplan ..., Baugenehmigung vom 3. September 1963).

Anlässlich eines Antrags des Betreibers des Eiscafes im streitgegenständlichen Bereich des Anwesens auf Außenbestuhlung ist in einem Aktenvermerk der Beklagten vom 4. April 2000 folgendes ausgeführt: Aus dem Schriftverkehr im Altakt sei zu entnehmen, dass die Nutzung als Eiscafe der Beklagten bekannt gewesen sei. Die Cafe-Nutzung müsse also als Bestand akzeptiert werden (GRF ca. 85 qm).

Nach den vorgelegten Plänen der Klägerin (in der Fassung der Tektur vom 8. Januar 2013 - Errichtung eines Lagerraums -) stellt sich das Vorhaben wie folgt dar:

Die Räume „Wettbüro“ haben eine Gesamtfläche von 98,78 m² (vgl. Grundriss M 1:100), die übrigen Flächen (Lager, WC’s, Kellerabgang) betragen 14,01 m². Der als „Wettbüro“ gekennzeichnete Raum ist mit Tischen, zahlreichen Sitzgelegenheiten und einem Tresen ausgestattet. Als Werbeanlagen wurden beantragt: Beklebungen der Schaufensterscheiben und Scheiben der Eingangstüren mit zwei übergroßen Fußballerfiguren in Rot sowie roten Streifen und Quadraten mit den Aufschriften „...“ und „...“. Die Farbgestaltung ist rot mit weißer Schrift und hellgrauem Hintergrund, das Material besteht aus Glasdekor- bzw. Milchglasfolie. Nach der Berechnung der Beklagten betrage die beklebte Fläche insgesamt 10,07 m².

Nach der Betriebsbeschreibung der Beklagten vom 21. September 2012 werden im Wettbüro des „...“ den Kunden PCs mit Internetzugang zur Verfügung gestellt, die sich nach zeitlichen Tarifen unterscheiden und entsprechend der Nutzungsdauer des Internetzugangs an der Kasse abgerechnet würden. Auf Fernsehbildschirmen und einer Großprojektion würden verschiedene Sportereignisse live übertragen. Zur Verfügung stünden hierbei diverse Pay-TV-Programme (Premiere usw.), wodurch es dem Kunden in gesellschaftlicher Atmosphäre ermöglicht werde, zeitgleich an diversen Sportereignissen wie z. B. Fußball, Boxen, Formel I usw. teilzuhaben. Es stünden verschiedene Eingabegeräte zur Verfügung, mit denen Live-Wetten auf die Sportereignisse abgegeben werden könnten. Es könnten alternativ aber auch Wettscheine an der Kasse abgegeben werden. Dort würden zudem die Gewinne ausgezahlt. Mittels Aushang würden die Kunden auf eine Hotline zur Spielsuchtprävention hingewiesen. Den Kunden werde ein Kaffee-Selbstbedienungsautomat zur Verfügung gestellt. Sie könnten zudem gekühlte, nicht alkoholische Getränke an der Kasse käuflich erwerben. Ein Ausschank oder die Ausgabe von Speisen werde nicht angeboten. Eine Nutzung als Gaststätte sei ausdrücklich nicht vorgesehen. Geldspielautomaten würden nicht aufgestellt. Die Zahl der Beschäftigten belaufe sich auf zwei Personen. Es werde täglich mit dem Besuch von 40 bis 50 Kunden gerechnet. Die Öffnungszeiten seien Montag bis Freitag von 11.00 Uhr bis 23.00 Uhr und Samstag und Sonntag jeweils von 10.00 Uhr bis 23.00 Uhr.

Das Baugrundstück liegt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (außerhalb der Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplans Nr. ...). Das streitgegenständliche Wohn- und Geschäftshaus befindet sich mit seiner nördlichen, östlichen und südlichen Außenwand unmittelbar an der Geltungsbereichsgrenze des einfachen Bebauungsplans Nr. ..., der sich östlich des Anwesens erstreckt und Mischgebiet festsetzt.

Bei einer Ortseinsicht der Beklagten im Dezember 2012 wurde festgestellt, dass die beantragte Nutzung als Wettbüro bereits aufgenommen und die Werbeanlagen bereits angebracht wurden.

Am 4. Juli 2013 erließ die Beklagte folgenden Bescheid:

„1. Für das o. g. Vorhaben wird die Genehmigung versagt.

2. Die ordnungswidrige Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Anwesens ...- ... Straße ... als Wettbüro wird hiermit untersagt. Die Nutzung ist innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Unanfechtbarkeit dieses Bescheids einzustellen.

3. Sämtliche Werbeanlagen, welche im Erdgeschoss des Anwesens ... Straße ... für die Wettbüronutzung angebracht wurden, in Form von:

a) drei Schaufensterbeklebungen

b) zwei Beklebungen an der Eingangstüre

c) einer Beklebung quer über die Eingangstüre („...“) und

d) einer Beklebung quer über die Eingangstüre und die Schaufenster („...“) sind innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Unanfechtbarkeit dieses Bescheids zu beseitigen.

4. (Zwangsgeldandrohungen) ...“

Zur Begründung wurde ausgeführt, eine Genehmigung nach Art. 68 BayBO habe nicht erteilt werden können, da das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspreche. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richte sich im Hinblick auf die Art nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO (Mischgebiet). Nachdem das Anwesen ... Straße ... direkt auf der Baugrenze des einfachen Bebauungsplans Nr. ... liege, der an dieser Stelle eine blaue Baulinie festsetze, gelte für das beantragte Vorhaben derselbe Gebietscharakter wie für den Bereich innerhalb der Geltungsbereichsgrenze. Dieser Bereich werde als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO eingestuft. Bei dem Bauquartier, in dem sich das Vorhaben befinde, handele es sich um ein Mischgebiet, das in den Obergeschossen von einer überwiegenden Wohnnutzung geprägt sei. Bei dem Wettbüro handele es sich um eine Vergnügungsstätte. Bezüglich der Einstufung von Annahmestellen für Wettenvermittlung als Vergnügungsstätten werde auf einschlägige Gerichtsurteile verwiesen. Das Wettbüro im Anwesen ... Straße ... könnte grundsätzlich ausnahmsweise im faktischen Mischgebiet zugelassen werden (§ 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, § 6 Abs. 3 BauNVO). Ausnahmsweise zulässige Anlagen könnten bereits nach ihrer Anzahl der Eigenart des konkreten Baugebiets widersprechen. Eine im Baugebiet lediglich ausnahmsweise zulässige Anlage sei unzulässig, wenn es ansonsten zu einer Häufung solcher Anlagen im Baugebiet käme. Aufgrund der örtlichen Gegebenheit ergebe sich im vorliegenden Einzelfall die Gebietsunverträglichkeit gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO. Die Ortsbegehung durch das Stadtplanungsamt am 22. Mai 2013 habe ergeben, dass sich in der näheren Umgebung außer den Vergnügungsstätten an den Standorten ... Straße ..., ..., ..., ... und ... unmittelbar gegenüber dem Anwesen ... Straße ... in der ... Straße ... eine weitere Vergnügungsstätte (Wettbüro) befinde. Somit ergebe sich ein Gesamtbild, bei dem durchaus von einer den Gebietscharakter des Mischgebiets gefährdenden Häufung ausgegangen werden könne. Ein Trading-Down-Effekt sei dann zu befürchten, wenn durch eine konzentrierte Ansiedlung von Vergnügungsbetrieben die Attraktivität für andere Gewerbebetriebe einerseits gemindert, andererseits aber auch ein Verdrängungsprozess zum Nachteil des herkömmlichen Gewerbes letztlich dadurch eingeleitet werde, dass Vergnügungsbetriebe aufgrund ihrer vergleichsweise höheren Ertragsmöglichkeit bei geringem Investitionsaufwand in der Lage seien, höhere Pachten zu zahlen und so die Immobilienpreise in einer Weise stiegen, dass eine Betriebsansiedlung anderer Gewerbe auf Dauer nicht lohnend sei. Hierdurch würden bodenrechtliche Spannungen ausgelöst, was sich durch die Ortseinsicht bestätigt habe. Bereits heute zeigten sich ihn der näheren Umgebung etliche Leerstände (jeweils erdgeschossig: ...-straße... und ..., ... und ...), die auf einen möglichen Verdrängungsprozess herkömmlichen Gewerbes (u. a. Pelzverkauf) hindeuten könnten. Das beantragte Vorhaben stelle sich daher in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nach § 15 Abs. 1 BauNVO als nicht genehmigungsfähig dar.

Bei der Werbeanlage handele es sich um Beklebungen für die nicht genehmigungsfähige Nutzungsänderung. Da sie als untergeordnete Nebenanlage des Hauptvorhabens einzustufen sei, sei sie bereits deshalb ebenfalls nicht genehmigungsfähig. Außerdem verstoße die Werbeanlage gegen § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 c der Satzung der Stadt... über Werbeanlagen - WaS -. Die Werbeanlage befinde sich in einem Gebiet, das vorwiegend durch Wohn-, Büro- und Einzelhandelsnutzungen geprägt sei, so dass Zone D einschlägig sei und demnach Fenster- und Schaufensterbeklebungen mit einem Beklebungsanteil über 50% der Fensterfläche unzulässig seien. Vorliegend handele es sich um vollflächige Fenster- bzw. Schaufensterbeklebungen. Eine unter § 4 Nrn. 1 bis 4 WaS aufgezählte Ausnahme liege nicht vor. Auch die Voraussetzungen für die Erteilung einer Abweichung gemäß § 5 WaS i. V. m. Art. 63 BayBO lägen nicht vor. Die vollflächig angebrachten Schaufensterbeklebungen widersprächen den ortsgestalterischen Zielen der Werbeanlagensatzung.

Gemäß Art. 76 Satz 2 BayBO werde in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens die nicht genehmigte Nutzung untersagt. Für diese Rechtsgrundlage reiche allein die formelle Illegalität des Vorhabens. Das beantragte und bereits ausgeführte Vorhaben sei auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Die Anordnung auf Nutzungseinstellung sei in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens geboten, weil auch durch Änderungen kein den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechender rechtmäßiger Zustand geschaffen werden könne und daher ein öffentliches Interesse an der Nutzungseinstellung bestehe. Das Vorhaben sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Eine Nutzungsuntersagung sei das einzige Mittel, durch das wieder ein rechtmäßiger Zustand geschaffen werden könne.

Die Klägerin hat am 29. Juli 2013 gegen den Bescheid Klage erhoben und trägt zur Begründung vor:

Die Klägerin habe gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung. Das Vorhaben liege innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Es bestehe kein Bebauungsplan für dieses Gebiet. Die Beklagte qualifiziere vorliegend das relevante Gebiet in korrekter Weise als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO. Die Klägerin plane ein Wettbüro im Erdgeschoss des Anwesens ... Straße ... Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei für die Beurteilung, ob es sich um eine sogenannte kerngebietstypische Vergnügungsstätte handele, auf die Größe des Betriebs abzustellen. Der „Schwellenwert“ sei entsprechend der Rechtsprechung für Spielhallen ab ca. 100 m² Nutzfläche festzusetzen. Die Nutzfläche der geplanten Räumlichkeiten betrage ausweislich der Bauvorlagen lediglich 98,95 qm (und nicht 103,12 m² wie von der Beklagten vorgetragen). Es sei darauf hingewiesen, dass bei Bemessung der Nutzfläche etwaige Serviceflächen und Nebenräume außer Betracht zu bleiben hätten. Vorsorglich sei klargestellt, dass selbst bei einer Gesamtnutzfläche von 103,12 m² eine nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte vorliege und diese mithin gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO zulässig sei. In der Rechtsprechung werde betont, dass der „Schwellenwert“ von 100 m² Nutzfläche keine starre Grenze darstelle, sondern nur als Anhaltswert und damit als Faustregel zu verstehen sei. Maßgeblich sei die örtliche Situation, eine mögliche minimale Überschreitung sei somit nicht zu beanstanden. Die beantragte Wettbüronutzung liege vorliegend in den Teilen des Mischgebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt seien und sei deshalb grundsätzlich zulässig (§ 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO). Die Beurteilung, ob die gewerbliche Nutzung in der unmittelbaren Umgebung des Vorhabens überwiege, erfordere eine wertende Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung aller gebietsprägenden Faktoren und erschöpfe sich nicht in einer rein rechnerischen (quantitativen) Betrachtungsweise. Die Beklagte habe sich mit einer Zulassung des Vorhabens gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nur sehr unzureichend auseinandergesetzt. Die gewerblichen Nutzungen um das Anwesen in der ... Straße ... seien von ihr vollkommen ausgeblendet worden. Stattdessen stelle sie lediglich fest, dass es sich bei dem Gebiet um ein Mischgebiet handele, das „in den Obergeschossen von einer überwiegenden Wohnnutzung geprägt sei“. Diese Beurteilung entspreche jedoch schon nicht der „wertenden Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung aller gebietsprägenden Faktoren“, die für die Prüfung nach einer überwiegend gewerblichen Nutzung des Gebiets vorzunehmen sei. Die unmittelbare Umgebung der ... Straße ... sei bei genauerer Betrachtung und unter Berücksichtigung aller gebietsprägenden Faktoren überwiegend durch gewerbliche Nutzung gekennzeichnet. Insbesondere der Bereich der Kreuzung ... Straße/...-straße weise deutlich eine überwiegend gewerbliche Prägung auf. So würden dort sämtliche Gebäude im Erdgeschoss gewerblich genutzt. Im gleichen Anwesen ... Straße ... befänden sich beispielsweise ein Juwelier, ein Frisör, ein Bäcker und ein Zahnarzt. In der direkten Nachbarschaft in Entfernung von nicht einmal 100 m seien mehrere Restaurants, ein Sonnenstudio, eine Gaststätte, ein Elektronikfachgeschäft, ein Teppichgeschäft, eine Metzgerei, mehrere Bäckereien und Cafes sowie ein Supermarkt vorzufinden. Schließlich würden die Gebäude oberhalb der jeweiligen Erdgeschosse auch nicht ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. So seien dort in unmittelbarer Umgebung beispielsweise Heilpraktiker, Ärzte, Rechtsanwälte und Physiotherapeuten ansässig. Schräg gegenüber befände sich schließlich ein weiteres Wettbüro. Das Gebiet um das streitgegenständliche Anwesen werde somit überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt. Das Vorhaben der Klägerin sei bereits nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO zulässig.

Ungeachtet davon sei das geplante Wettbüro aber auch gemäß § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zuzulassen. In Teilen des Mischgebiets, die nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt seien, könnten nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten ausnahmsweise zugelassen werden. Es seien keine Gründe ersichtlich, der Klägerin die Zulassung zu versagen. So erweise sich deren Vorhaben insbesondere nicht als rücksichtslos im Sinne von § 15 Abs. 1 BauNVO. Eine erhebliche Häufung von Vergnügungsstätten in der Umgebung des Anwesens der Klägerin sei - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht festzustellen. Zumal auch eine pauschale Bezugnahme auf § 15 Abs. 1 BauNVO die Ablehnung des Bauantrags nicht tragen könne. Insbesondere befinde sich das Vorhaben nicht in einem Umfeld, das von Vergnügungsstätten derart geprägt sei, dass andere Nutzungsformen bereits in diesem Teilbereich des Gebiets weitgehend verdrängt würden. Somit könne weder von einer Entwicklung der ... Straße hin zu einem Vergnügungsviertel noch von einem Trading-Down-Effekt des Viertels im Falle einer Zulassung des beantragten Vorhabens die Rede sein. Zu berücksichtigen sei auch, dass die beantragte Nutzung der Räumlichkeiten als Wettbüro ein vergleichsweise geringes Störpotential aufweise und ein dominantes Erscheinungsbild dieses Vergnügungsgewerbes - gerade aufgrund der Werberestriktionen und eingeschränkten Öffnungszeiten - nicht zu erwarten stehe. Denn der hier maßgebliche Bereich der ... Straße sei geprägt durch eine Vielzahl unterschiedlicher Gewerbebetriebe, so dass eine tatsächliche oder auch nur optische Dominanz des Wettbüros nicht zu befürchten sei. Im Übrigen gingen von dem beantragten Wettbüro auch keine Beeinträchtigungen und Störungen der umliegenden Wohnnutzung aus, die unzumutbar wären. Dabei seien auch die Vorbelastungen zu berücksichtigen, denen die Wohnbebauung bereits ausgesetzt sei (Straßen- und Bahnverkehr).

Schließlich sei auch die Anbringung der Werbeanlagen nach alledem zulässig und verstoße nicht gegen eine örtliche Bauvorschrift. Die Anwendung der Werbeanlagensatzung der Stadt ... führe nicht zu einer Unzulässigkeit der Schaufensterbeklebungen gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 4 c WaS. So lägen zum einen die Voraussetzungen für die Erteilung einer Abweichung von den Vorschriften der Werbeanlagensatzung vor. Beim größten Teil der Schaufensterbeklebung handele es sich um eine neutrale, matt satinierte Folie, die einer von vorneherein satinierten Glasscheibe gleichkomme. Satinierte Glasscheiben seien per se im Erdgeschoss eines Gebäudes nicht verboten bzw. trügen zu keinerlei störender Auffälligkeit bei. Die tatsächlich der Werbung dienende Fläche liege bei unter 50% der Fensterfläche. Die Schaufensterbeklebungen widersprächen daher nicht den ortsgestalterischen Zielen der Werbeanlagensatzung. Aus den angeführten Gründen folge auch die Rechtswidrigkeit der Untersagungs- und Beseitigungsverfügung des Bescheids vom 4. Juli 2013.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 4. Juli 2013 zu verpflichten, eine Baugenehmigung für das Vorhaben zur Nutzungsänderung von Gaststätte in Wettbüro, sowie Anbringung von Schaufensterbeklebungen auf dem Anwesen ... Straße ... (Fl. Nr. ..., Gemarkung ...) zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Wettbüro sei bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 2 i. V. m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nicht allgemein zulässig. Bei einer wertenden Gesamtbetrachtung bestehe ein deutliches Übergewicht der Wohnbebauung gegenüber der gewerblichen Nutzung. Die im Erdgeschossbereich anzutreffende gewerbliche Nutzung (ev. sogar nach § 4 Abs. 2 BauNVO in einem WA zulässig) habe entgegen der Auffassung der Klägervertreter auch qualitativ kein solches Gewicht, dass von einer überwiegenden Prägung durch die gewerbliche Nutzung gesprochen werden könnte. Das Wettbüro könne auch nicht ausnahmsweise nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 Abs. 3 BauNVO zugelassen werden. Bei einer Zulassung käme es zu einer Häufung von Vergnügungsstätten.

Das Gericht hat am 9. April 2014 Beweis durch Einnahme eines Augenscheins am Vorhabensgrundstück und dessen näherer Umgebung erhoben.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- sowie die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen, hinsichtlich des Verlaufs von Augenschein und mündlicher Verhandlung wird auf die Niederschrift verwiesen.

Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 4. Juli 2013 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1, Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Dem beantragten Bauvorhaben stehen keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind (Art. 68 Abs.1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO). Prüfungsmaßstab sind nach Art. 59 Abs.1 Nr.1 BayBO im vereinfachten Genehmigungsverfahren die Vorschriften über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (§§ 29 bis 38 BauGB) sowie die Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinne des Art. 81 Abs. 1 BayBO.

1. Die baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung (Art. 55 Abs.1, Art. 57 Abs. 4 Nr.1 BayBO) in ein Wettbüro ist insbesondere bauplanungsrechtlich zulässig.

Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine ihrer Art nach als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte einzustufende Nutzung (dazu 1.1). Die nach dem Ergebnis des gerichtlichen Augenscheins maßgebliche nähere Umgebung des Vorhabens ist als überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägter Teil eines faktischen Mischgebiets zu qualifizieren (dazu 1.2), so dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des beantragten Vorhabens seiner Art nach aus § 34 Abs. 1, 2 Halbsatz 2 BauGB i. V. m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO ergibt. Auch § 15 Abs. 1 BauNVO steht nicht entgegen (dazu 1.3).

1.1 Das beantragte Bauvorhaben ist bei Würdigung aller Umstände nach der Art der Nutzung als nicht kerngebietstypische ( i. S. des § 4a Abs.3 Nr.2 BauNVO)Vergnügungsstätte einzustufen.

Vergnügungsstätten sind besondere Gewerbebetriebe, die in unterschiedlicher Weise unter Ansprache des Geselligkeitsbedürfnisses, des Spiel- oder Sexualtriebs der kommerziellen Freizeitgestaltung und der Zerstreuung dienen (vgl. Roeser in König/Roeser/Stock, BauNVO, 3.Aufl. 2014, § 7 Rn. 16).Prägend für das Leistungsangebot des klägerischen Wettbüros ist die kommerzielle Unterhaltung der Gäste durch Teilnahme am Wettspiel in geselliger Runde.

Kerngebietstypische Vergnügungsstätten sind solche, die wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, insbesondere weil sie einen größeren Einzugsbereich haben und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen (BVerwG, U.v.21.2.1986 - 4C 31.83- BauR 1986, 417ff.)

Das beantragte Wettbüro ist im Hinblick auf seine Größe und Ausstattung nicht als eine nur im Kerngebiet zulässige Vergnügungsstätte anzusehen, sondern es ist vielmehr davon auszugehen, dass sich die Anziehungskraft des Wettbüros aller Wahrscheinlichkeit nach in Grenzen halten wird und die Zahl der Besucher überschaubar bleibt. Es gibt keine Hinweise dafür, dass das Wettbüro der Klägerin sich an ein Kundenpublikum aus einem überörtlichen Einzugsbereich richtet. Hierfür fehlt es schon an einem ausreichenden Platzangebot im Wettlokal und an einer überörtlichen Werbung.

Es erscheint sachgerecht die für die Abgrenzung einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte bei Spielhallen als Schwellenwert von der Rechtsprechung entwickelte Nutzfläche von 100 m² auch in Bezug auf ein solches Wettlokal, das eine ähnliche Vergnügungsstätte darstellt anzuwenden (BVerwG, B. v. 29.10.1992 - 4 B 103/92 - NVwZ-RR 1993, 287 f.; BayVGH, U.v.24.3.2011 -2 B 11,59 - BauR 20011, 1785ff.). Nach der reduzierten, hier streitgegenständlichen Planung erreicht das Wettbüro der Klägerin mit einer Nutzfläche von 98,78 m² diesen Schwellenwert nicht. Besonderheiten, die eine abweichende Beurteilung erfordern könnten, existieren nicht. Die Gegebenheiten sprechen dafür, dass das zu erwartende Störpotential kein Ausmaß erreichen wird, das nur in einem Kerngebiet als zulässig erachtet werden könnte.

1.2. Das Vorhabensgrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes. Der Bereich ist dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB) zuzurechnen.

Die maßgebliche Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem faktischen Mischgebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO. Diese Einschätzung wird durch die Feststellungen im Rahmen des gerichtlichen Augenscheins bestätigt und ist im Grundsatz auch zwischen den Beteiligten unstreitig. In einem solchen „faktischen“ Mischgebiet sind Vergnügungsstätten i. S. des § 4 a Abs.3 Nr.2 BauNVO (sog. nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten) in den Teilen des Gebiets allgemein zulässig, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind (§ 6 Abs. 2 Nr.8 BauNVO).

1.2.1 Der Umgriff des maßgeblichen Teils des Mischgebiets konzentriert sich vorliegend -entsprechend dem Einwirkungsbereich des klägerischen Vorhabens -auf die Bebauung entlang der ... Straße, insbesondere in unmittelbarer Nähe zum Kreuzungsbereich ... Straße/...-straße/...-straße. In nördlicher Richtung entlang der ... Straße reicht der Einwirkungsbereich des beantragten Vorhabens allenfalls bis zur Kreuzung ... Straße/...-straße/...-straße, in südlicher Richtung bis zur Einmündung der ...-straße/...-straße in die ... Straße.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (B. v.13.6.2005 - 4 B 36/05 - BauR 2005,188) ist bei der nach § 6 Abs. 2 Nr.8 BauNVO vorzunehmenden Beurteilung, ob ein Gebietsteil eines Mischgebietes überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt ist, eine wertende Gesamtbetrachtung vorzunehmen. Der Bereich für die Abgrenzung des nach § 6 Abs.2 Nr. 8 BauNVO abzugrenzenden Teilgebiets muss so weit gezogen werden, wie sich die konkrete Vergnügungsstätte in städtebaulich relevanter Weise auswirken kann.

Das nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO maßgebliche Teilgebiet, das weder mit dem Mischgebiet selbst noch mit der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gleichzusetzen ist, ist nach dem Schutzgedanken der Vorschrift abzugrenzen. Diese bezweckt mit den einschränkenden tatbestandlichen Voraussetzungen, vor allem nachteilige Auswirkungen von Vergnügungsstätten auf die Wohnnutzung und andere sensible Nutzungen zu vermeiden. Zum maßgeblichen Teilgebiet gehören deshalb alle Flächen, auf denen oder von denen aus deutlich erkennbar ist, dass sich „hier bzw. in der Gegend“ eine Vergnügungsstätte befindet. Einzubeziehen sind namentlich auch die vom Ziel- und Quellverkehr betroffenen Gebietsteile, wenn dieser noch deutlich als besonderer, weil auf die Vergnügungsstätte bezogener Verkehr erkennbar ist, desgleichen auch die von Besuchern der Vergnügungsstätte in Anspruch genommenen Stellplätze sowie ihre Zu- und Abfahrten(vgl. BayVGH, U.v.18.8.1995 - 26 B 94.952 - juris m. w. N.).

Nach dem Ergebnis des Augenscheins ist das von dem beantragten - und derzeit bereits betriebenen- Wettbüro ausgehende Störpotential auf sensible Nutzungen im benachbarten Bereich (hier Wohnnutzungen in den Obergeschossen) in der in den Erdgeschossen durchweg und z. T. auch in den Obergeschossen von gewerblicher Nutzung geprägten Umgebung eher gering einzustufen. Dementsprechend ist auch der maßgebliche Umgriff nicht allzu weit um das beantragte Vorhaben zu ziehen.

Nach der Betriebsbeschreibung der Klägerin sind für das Wettbüro Öffnungszeiten von Montag bis Freitag von 11.00 Uhr bis 23.00 Uhr und Samstag und Sonntag jeweils von 10.00 Uhr bis 23.00 Uhr vorgesehen. Die in der Nähe des Vorhabens befindliche Gastronomie (wie z. B. .../Chinesisches Restaurant, ... Str. ...; .../Schnellrestaurant, ... Str. ...; Asiatisches Restaurant, ... Str. ...) sowie das dem klägerischen Vorhaben gegenüberliegende Wettbüro (... Str. ...) haben ähnliche Öffnungszeiten. Die Öffnungszeiten der Spielhalle im Kreuzungsbereich (... Str. ...) gehen weit darüber hinaus. Die ... Straße ist eine viel befahrene Straße und eine Hauptverkehrsachse Richtung Innenstadt/Bahnhof mit einer Straßenbahnlinie. Aufgrund dieser örtlichen Gegebenheiten ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Existenz des klägerischen Wettbüros in der ... Straße im Hinblick auf den zu erwartenden Ziel- und Quellverkehr oder den Parksuchverkehr spürbar wäre. Selbst bei dem klägerseits angegebenen Kundenaufkommen in einer Größenordnung von 40 bis 50 Personen über die Öffnungszeiten verteilt, fiele der von dem Vorhaben ausgelöste Verkehr, ohne dass es auf die konkreten Zahlen ankäme, auf der viel befahrenen ... Straße selbst dann nicht ins Gewicht, wenn jeder der potentiellen Besucher ausnahmslos mit dem eigenen Pkw anfahren würde. Wegen der tagsüber von den verschiedenen gewerblichen Nutzungen (z. B. Lebensmittelgeschäfte, Gastronomiebetriebe, Läden, Metzger, Bäcker, Frisör, Optiker, Wettbüro, Spielhalle) ausgehenden Geschäftigkeit (v. a. Ziel-, Quell- und Parksuchverkehr), sowie der Funktion der ... Straße für den Durchgangsverkehr fiele auch ein möglicher dem beantragten Vorhaben zurechenbarer Parksuchverkehr kaum ins Gewicht.

1.2.2 In der so eingegrenzten näheren Umgebung des Vorhabens ist die Bebauung überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass die Frage einer überwiegenden gewerblichen Prägung nicht allein anhand einer grundstücksbezogenen Betrachtung entschieden werden kann. Auch eine rechnerische Gegenüberstellung der gewerblich genutzten Geschossflächen und der Wohngeschossflächen oder der Baumassen liefert für sich genommen noch keine verlässlichen Kriterien. Erforderlich ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung aller gebietsprägender Faktoren, aus der sich ergibt, ob die gewerblichen Nutzungen im betreffenden Gebietsteil vorherrschen. Hierbei kann auch von Bedeutung sein, in welchem Maße die Erdgeschossebene gewerblich genutzt ist und inwieweit die gewerbliche Nutzung bis in die Obergeschosse reicht (BVerwG, B. v. 7.2.1994 - 4 B 179/93 - NVwZ-RR 1994, 486). Es kommt auch qualitativ darauf an, um welche Art von Gewerbe es sich handelt und wie dieses im Gebiet und in den einzelnen Häusern verteilt ist (BayVGH, B. v. 6.2.2013 - 2 ZB 11.2321 - juris). Weiter ist mit der Rechtsprechung davon auszugehen, dass allein wegen der gewerblichen Nutzung der Erdgeschosse nicht schon eine überwiegende gewerbliche Prägung angenommen werden kann. Die unterschiedlichen Geschosse der Bebauung können nicht als Teile des Baugebiets angesehen werden (vgl. BayVGH, B. v 16.10.2007 - 2 ZB 07.1996 - juris).

Die nach diesen Maßstäben durchzuführende Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung aller gebietsprägenden Faktoren ergibt vorliegend bei Würdigung der tatsächlichen Gegebenheiten im maßgeblichen Umgriff eine überwiegend gewerbliche Prägung:

Dieses Ergebnis folgt noch nicht aus einer zahlenmäßigen Gegenüberstellung von gewerblich- und wohngenutzter Fläche. In den Erdgeschossebenen des maßgeblichen Umgriffs sind zwar ausnahmslos gewerbliche Nutzungen -wie auch in vielen anderen innerstädtischen Bereichen- vorhanden, die Besonderheit des vorliegenden Falles ergibt sich für die Kammer aber daraus, dass es sich bei den gewerblichen Nutzungen - insbesondere in dem hier prägenden Kreuzungsbereich - nicht um eher „kleinmaßstäbliche“ Nutzungen mit Gebietsversorgungscharakter und mit geringem Störpotential für die vorhandene Wohnnutzung handelt, sondern um gewerbliche Nutzungen, bei denen z. B. wegen ihrer flächenmäßigen Ausdehnung von einem größeren Einzugsbereich der Kundschaft auszugehen ist (z. B. Spielhalle - Erweiterung auf insgesamt ca. 137 m² Nutzfläche zuletzt genehmigt mit Bescheid vom 10.12.2001-, Wettbüro - genehmigt 1975,Nutzfläche ca. 150 m²-, Gastronomie z. B. Restaurant ..., „... - Cafe“ - mit augenscheinlich erheblichem Platzbedarf). Das Störpotential der vorhandenen Gewerbebetriebe einschließlich ihrer Werbeanlagen ist sowohl wegen der sich im maßgeblichen Umgriff bei Tag entfaltenden Geschäftigkeit, sowie der auf die Art dieser Gewerbebetriebe zurückzuführenden Nachtaktivität (Zeit von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) im maßgeblichen Bereich höher einzustufen als typischerweise in einem Mischgebiet. Im Hinblick auf ihre Öffnungszeiten entfalten insbesondere Spielhalle, Gastronomie und das genehmigte Wettbüro eine nicht unerhebliche Nachtaktivität. Die gewerbliche Prägung tritt daher in den Vordergrund, auch wenn die flächenmäßige Ausdehnung der Wohnnutzungen in den Obergeschossen einen erheblichen Anteil einnimmt. Bereits diese genannten im maßgeblichen Umgriff vorhandenen und in besonderer Weise in Erscheinung tretenden gewerblichen Nutzungen reichen aus, um die gewerbliche Prägung als beherrschendes Element wahrzunehmen.

Hinzu treten weitere Faktoren, die für diese Zuordnung sprechen. Die gewerbliche Nutzung beschränkt sich vorliegend nicht nur auf die Erdgeschossebene, sondern erstreckt sich zum Teil (insbesondere Anwesen ...-str. ...) auch auf das erste Obergeschoss. Da sich das Gebäude unmittelbar am Kreuzungsbereich befindet und die gewerbliche Nutzung (Orientteppichladen) nach außen hin großflächig erscheint, geht davon auch eine bedeutende Wirkung aus. Der im Erdgeschoss befindliche ...-Markt (genehmigte Netto-Verkaufsfläche von 681m²), der im darüber liegenden gesamten ersten Obergeschoss liegende Orientteppichladen und die bis in das vierte Obergeschoss reichenden Werbeanlagen vermitteln trotz der in den oberen Geschossen des 6-stöckigen Anwesens vorgefundenen Wohnnutzung eine gewerbliche Prägung dieses Gebäudes. Ebenso ist das in Sichtbeziehung zum klägerischen Vorhaben stehende Anwesen ...-straße... in den Obergeschossen überwiegend gewerblich genutzt. Daneben sei auch auf die über der Spielhalle im ersten Obergeschoss befindliche freiberufliche Nutzung (Krankengymnastik), sowie die gewerbliche Nutzung „...“ und „... Zeitarbeit“ im ersten und zweiten Obergeschoss hingewiesen, ebenso auf die sich im gesamten Gebäude erstreckenden gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzungen im Eckanwesen ... Str. ... (...).

Ohne dass es noch darauf ankäme unterstützt auch das erhebliche Verkehrsaufkommen in der ... Straße mit Straßenbahnlinie und der gerade rund um den Kreuzungsbereich im Hinblick auf das Störpotential der vorhandenen gewerblichen Nutzungen gewonnene „großstädtische“ Eindruck die Charakterisierung als überwiegend gewerbliche Prägung.

1.3 Dem im faktischen Mischgebiet nach § 6 Abs. 2 Nr.8 BauNVO allgemein zulässigen Wettbüro der Klägerin steht auch nicht § 15 Abs. 1 BauNVO entgegen.

Nach § 15 Abs.1 Satz 1 BauNVO kann eine nach § 6 BauNVO allgemein zulässige Nutzung im Einzelfall unzulässig sein, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Mischgebiets widerspricht. Die Beklagte beruft sich vorliegend auf das Merkmal „Anzahl“.

Allgemeiner Gesichtspunkt bei der Beurteilung der Anzahl der Anlagen ist, dass Anlagen dieser Art bereits in einer solchen Fülle verwirklicht worden sind oder noch verwirklicht werden sollen, dass hierdurch der Gebietscharakter beeinträchtigt wird. Durch die Häufung bestimmter Arten baulicher Anlagen in einem räumlichen Bereich kann dieser eine bestimmte Prägung erfahren, die sich negativ auf die städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich und seine Nachbarschaft auswirkt. Während einzelne Anlagen dieser Art städtebaulich vertretbar erscheinen, führt die Häufung zu den genannten Auswirkungen (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Bd. VI, Stand April 2013, § 15 BauNVO, Rn. 15).Ab welcher Anzahl ein neu hinzutretendes Vorhaben der Eigenart des Baugebiets widerspricht, ist allein nach städtebaulichen Gesichtspunkten zu beurteilen. Die Anzahl bietet nur Handhaben, bestimmte städtebauliche Fehlentwicklungen zu verhindern. Keinesfalls darf dieses Kriterium zu einer mittelbaren Bedürfnisprüfung führen (Roeser in König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 15 Rn.18). Eine städtebauliche Begründung kann allerdings darin erblickt werden, dass eine Häufung bestimmter Anlagen eintritt, die in dem betreffenden Baugebiet zwar zulässig sind, die aber den Gebietscharakter nicht bestimmen, und dass durch die Häufung der Gebietscharakter in dem betreffenden Bereich verloren geht oder sonst beeinträchtigt wird.

Soweit sich die Beklagte zur Begründung der Gebietsunverträglichkeit des beantragten Wettbüros im vorliegenden Einzelfall (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO) darauf beruft, dass sich in der näheren Umgebung außer an den Standorten... Str. ..., ..., ...,... und ...(Spielhallen) auch schräg gegenüber ein genehmigtes Wettbüro befände und sich aus dem Gesamtbild heraus eine den Gebietscharakter des Mischgebiets gefährdende Häufung ergebe sowie ein Trading-Down-Effekt zu befürchten sei, kann dem nicht gefolgt werden. Ein Trading-Down-Effekt ist dann zu befürchten, wenn durch eine konzentrierte Ansiedlung von Vergnügungsbetrieben in einem Baugebiet dessen Attraktivität für andere Gewerbebetriebe einerseits gemindert, andererseits aber auch ein Verdrängungsprozess zum Nachteil des herkömmlichen Gewerbes letztlich dadurch eingeleitet wird, dass Vergnügungsbetriebe aufgrund ihrer vergleichsweise höheren Ertragsmöglichkeit bei geringerem Investitionsaufwand in der Lage sind, höhere Pachten zu zahlen und so die Immobilienpreise in einer Weise steigen, so dass eine Betriebsansiedlung anderer Gewerbe auf Dauer nicht lohnend ist (vgl. BVerwG, B. v.4.9.2008 - 4 BN 9/08 - BauR 2009, 76ff.).

Nach den Feststellungen des gerichtlichen Augenscheins ist nicht zu erkennen, dass mit der Zulassung des klägerischen Betriebs die Zahl der Vergnügungsstätten in der näheren Umgebung ein solches Maß erreicht, dass eine schleichende Entwicklung zu einem Vergnügungsviertel zu erwarten ist bzw. ein Verdrängungsprozess im Sinne eines Trading-Down-Effekts zulasten der herkömmlichen Gewerbe zu befürchten ist. In der näheren Umgebung des beantragten Vorhabens befinden sich folgende Vergnügungsstätten : Im engen Umgriff (vgl. oben Nr.1.2) in jeweils ca. 50 m Entfernung das Wettbüro ... Str.... sowie die Spielhalle ... Str. ..., in einem weiteren Umgriff, im Anschluss an das unter Nr. 1.2 maßgeblich eingegrenzte Gebiet in nördlicher Richtung in ca. 150 m Entfernung eine Spielhalle/... Str. ... (ca. 200 m² Nutzfläche) sowie in südlicher Richtung in ca. 120 m Entfernung zwei Spielhallen ... Str. ... und ... (ca. 100 m² und 200 m² Nutzfläche, genehmigt in den Jahren 1998 bzw. 1987). Trotz der seit Jahren vorhandenen - angesichts der Fläche wohl im wesentlichen kerngebietstypischen- Vergnügungsstätten hat die Kammer beim Augenschein die Überzeugung gewonnen, dass durch das Vorhaben der Klägerin eine städtebauliche Fehlentwicklung gerade in dem maßgeblichen Umgriff des gewerblich geprägten Teils des Mischgebiets nicht prognostiziert werden kann. Dies wird durch die tatsächliche Entwicklung in der näheren Umgebung des Vorhabens in der Vergangenheit, die Beurteilungsgrundlage für die in die Zukunft reichende Prognose sein muss, bestätigt. Nimmt man nur den oben beschriebenen maßgeblichen Umgriff in den Blick, haben weder die seit 1982 bestehende und in den Jahren 1996 und 2001 erweiterte Spielhalle, noch das seit 1993 bestehende Wettbüro in dem eng bebauten Innenstadtbereich zu einem spürbaren „Trading Down- Effekt“ geführt. Es finden sich vielmehr unmittelbar nebeneinander verschiedene gewerbliche Nutzungen, wie z. B. die für den Innenstadtbereich typischen der Gebietsversorgung dienende Nutzungen wie kleine Läden, Frisör, Optiker, Apotheke, Metzger sowie Lebensmittelmärkte (..., ...-Markt) einerseits und Gastronomie und Vergnügungsstätten andererseits, sowie auch eine Fülle verschiedener freiberuflicher Nutzungen. Es scheint so, als ob die verschiedenen Nutzungen unbehelligt voneinander geblieben sind und in diesem dicht bebauten innerstädtischen Bereich auch in der vorhandenen Mischung verschiedenartiger gewerblicher Betriebe nebeneinander existieren können. Wenn die Befürchtungen der Beklagten hinsichtlich der städtebaulichen Folgen des klägerischen Wettlokals zuträfen, dann wäre naheliegend, dass ein solcher Verdrängungsprozess im gesamten engeren Nahbereich bereits eingetreten wäre. Hierfür ist aber nichts ersichtlich (vgl. auch VG Neustadt (W.-straße), U.v.12.8.2010 - 4 K 272/10.NW - juris).

Auch die Berücksichtigung eines weiteren Umgriffs bei der Beurteilung der sich aus der Häufung von Vergnügungsstätten ergebenden Gesamtsituation führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Dabei ist auch zu bedenken, dass die Beklagte in einem weiteren Umgriff in der Vergangenheit von ihrer flächenmäßigen Ausdehnung her als kerngebietstypisch einzustufende Spielhallen in einer Entfernung von ca. 120 m bis 150 m genehmigt hat (s. o.).Angesichts dieser jedenfalls im weiteren Umgriff massierten Häufung genehmigter kerngebietstypischer Spielhallennutzungen, erscheint das klägerische Vorhaben mit seiner erheblich hinter den genehmigten Spielhallen zurücktretenden Auswirkungen nicht geeignet, die Prägung des Gebiets merklich zu beeinflussen. Das beantragte Wettbüro der Klägerin hat in dem vorhandenen Gepräge von seit Jahren existierender Spielhallen ein vergleichsweise geringes Störpotenzial und kein in solcher Weise dominantes Erscheinungsbild des Vergnügungsgewerbes, das geeignet wäre, eine deutliche Prägung in Richtung Vergnügungsviertel einzuleiten.

Weiter ist weder vorgetragen, noch ersichtlich, dass vom Vorhaben der Klägerin irgendwelche Störungen, insbesondere Lärmimmissionen auf die benachbarte Wohnbebauung ausgehen (§ 15 Abs.1 Satz 2 BauNVO). Nach alledem ist das klägerische Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig.

2. Die Werbeanlage der Klägerin verstößt nicht gegen Vorschriften der Werbeanlagensatzung der Stadt ... (Werbeanlagensatzung - WaS) vom 6. April 2009 in der Fassung vom 9. August 2012 (veröffentlicht im Amtsblatt der Stadt ... Nr.16 vom 8.8.2012, Seite 258), die hier als örtliche Bauvorschrift im Sinne von Art. 81 Abs. 1 Nr. 2 BayBO einschlägig ist.

Insbesondere verstößt die Werbeanlage (Schaufensterbeklebungen) nicht gegen § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 c WaS. Danach sind in Gebieten, die vorwiegend durch Wohn-, Büro- und Einzelhandelsnutzungen geprägt sind (Zone D)Fenster- und Schaufensterbeklebungen mit einem Beklebungsanteil über 50 v. H. der Fensterfläche, unzulässig. Entgegen der Auffassung der Beklagten dürfte es sich vorliegend nicht um ein „vollflächige Beklebung“ im Sinne der Werbeanlagensatzung handeln. Im Wesentlichen ist die Werbeanlage so gestaltet, dass sich über weite Fensterbereiche eine Beklebung mit Milchglasfolie erstreckt und das Motiv ... und Logos in roter Folie nur eine im Verhältnis geringere Teilfläche hiervon einnimmt. Bei der Berechnung des Beklebungsanteils dürfte von der Größe der farblich erscheinenden Werbeembleme auszugehen sein, so dass die tatbestandlichen Voraussetzungen eines 50%igenBeklebungsanteils schon nicht vorliegen dürften. Jedenfalls aber sind die Voraussetzungen für die Zulassung einer Ausnahme nach § 4 Nr.1 WaS gegeben, da es sich um eine Werbeanlage am Ort der Leistung handelt, die sich an die Gestaltung des Gebäudes und des baulichen Umfelds anpasst. In Anbetracht der gewerblichen Prägung der Erdgeschossebene des baulichen Umfelds ist der Ausnahmetatbestand zweifellos erfüllt.

Anhaltspunkte für sonstige Verstöße gegen Bauordnungsrecht oder andere öffentlich-rechtliche Vorschriften, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, sind nicht ersichtlich. Mithin ist dem Kläger die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Die Voraussetzungen der Nutzungsuntersagung (Art. 76 Satz 2 BayBO) sowie der Beseitigungsanordnung im Hinblick auf die Werbeanlagen und der Zwangsgeldandrohung liegen wegen Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens nicht vor, so dass der streitgegenständliche Bescheid aufzuheben war.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §709 ZPO.