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| | Die Normenkontrollanträge sind unzulässig. |
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| | Die Rechtswegzuständigkeit des angerufenen Verwaltungsgerichtshofs ist nicht gegeben. |
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| | Nach § 47 Abs. 1 VwGO entscheidet der Verwaltungsgerichtshof "im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit" über die Gültigkeit der dort genannten Rechtsvorschriften. Es muss sich um Verfahren handeln, für die der Verwaltungsgerichtsweg im Sinne von § 40 VwGO eröffnet ist. Insoweit ist hierfür zu prüfen, ob sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist (BVerwG, Beschluss vom 27.07.1995 - 7 NB 1.95 -, NVwZ 1996, 63; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25.06.2003 - 4 S 1999/02 -, ESVGH 53, 555 [Ls.] = juris; Beschluss vom 29.7.1968 - I 760/65 -, NJW 1968, 2076; Beschluss vom 07.12.1988 - 4 S 3038/87 -, VBlBW 1989, 302, 303; Kopp/Schenke, VwGO, 16. Aufl., § 47 Rn. 17; Schmidt, in: Eyermann, VwGO, 13. Aufl. 2010, § 47 Rn. 32; Ziekow, in: Sodan/Ziekow, VwGO, § 47 Rn. 43). Der Zweck dieser gesetzlichen Einschränkung ist darin zu sehen, dass der Verwaltungsgerichtshof nicht eine Rechtsvorschrift mit allgemein verbindlicher Wirkung (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO) für ungültig erklären können soll, wenn für Rechtsstreitigkeiten aus der Anwendung derselben die Gerichte anderer Gerichtsbarkeiten zuständig sind (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 29.7.1968, a.a.O.). |
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| | Nach Maßgabe dessen fehlt es vorliegend an der Rechtswegzuständigkeit des angerufenen Verwaltungsgerichtshofs. Zwar handelt es sich bei der angefochtenen Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 02.07.2009 um eine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Rechtsvorschrift mit Außenwirkung im Sinne von § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO. Jedoch folgt aus der öffentlich-rechtlichen Natur der angefochtenen Satzung allein noch nicht die Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs nach § 47 VwGO (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.06.2003 - 4 S 1999/02 -, ESVGH 53, 555 [Ls.] = juris). Der Umstand, dass der Gesetzgeber - wie vorliegend in § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG - den Erlass einer Norm (hier: Satzung) an ein Organ der öffentlichen Verwaltung delegiert, besagt noch nicht, dass die aus der Anwendung dieser Norm entstehenden Rechtsstreitigkeiten öffentlich-rechtlicher Natur sind, wie sich an Bußgeldbescheiden zeigt. Diese können auch dann nur vor den ordentlichen Gerichten angefochten werden, wenn sie sich auf ver-ordnungs- oder satzungsrechtliche Regelungen über Ordnungswidrigkeiten stützen und die Regelungen von Stellen der öffentlichen Verwaltung mit Außenwirkung erlassen wurden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.07.1995 -7 NB 1.95 -, NVwZ 1996, 63). |
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| | Im vorliegenden Fall hat die angefochtene Satzung nach ihrem für die Beurteilung der Rechtswegzuständigkeit allein maßgeblichen Inhalt ausschließlich mietrechtlichen Charakter mit der Folge, dass für die aus der Anwendung dieser Satzung entstehenden Rechtsstreitigkeiten die ordentlichen Gerichte zuständig sind. Die Satzung enthält ausschließlich Regelungen zur Bestimmung der Miethöhe im Rahmen eines zwischen einem Vermieter und einem Mieter auf privatrechtlicher Grundlage abgeschlossen Mietvertrags nach § 535 BGB über öffentlich geförderten Wohnraum. Dies zeigen die nachfolgenden Erwägungen. |
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| | 1. Rechtsgrundlage der angefochtenen Satzung der Antragsgegnerin ist das Landesgesetz zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen (Landeswohnraumförderungsgesetz - LWoFG) vom 11.12.2007 - in Kraft getreten am 01.01.2008 (GBl. S. 581). Nach § 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG finden auf das Mietverhältnis (über öffentlich geförderten Wohnraum [vgl. § 32 Abs. 1 LWoFG]) zum 01.01.2009 die Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts nach den Maßgaben dieses Absatzes Anwendung. Diese Bestimmung bringt in Zusammenschau mit § 32 Abs. 2 Satz 1 LWoFG die Abkehr von der - bisherigen - Kostenmiete hin zur Vergleichsmiete zum Ausdruck (vgl. hierzu Feßler, WuM 2009, 90). Die Ermittlung der Miethöhe für Mietverhältnisse über bislang preisgebunden Wohnraum richtet sich gemäß § 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG nunmehr ausschließlich nach den Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts (§§ 557 ff. BGB), jedoch unter Beachtung der in Absatz 3 enthaltenen weiteren Vorgaben. Nach § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG darf die (sozial geförderte) Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des Verbots der Überkompensation nach § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. In § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG ist ferner als gesetzliche Obergrenze bestimmt, dass die in der örtlichen Satzung nach Satz 3 festzulegende Miete nicht höher sein darf, als sie sich bei einem Abschlag von 10% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete (sog. Abstandsgebot) ergibt. In Anwendung der Vorgaben des Landesgesetzgebers werden in § 2 Abs. 1 der Satzung für die in den Anlagen A, B und C aufgeführten Wohnungen (öffentlich geförderte [auch nachsubventionierte] Wohnungen) für die Jahre 2009 und 2010 konkrete Mietbeträge (in Euro/m²) festgesetzt und bestimmt, dass diese Wohnungen nicht zu einer höheren Miete zum Gebrauch überlassen werden dürfen. § 2 Abs. 2 Satz 1 der Satzung bestimmt, dass für Wohnungen, die nicht in den Anlagen A, B und C aufgeführt sind, auf die Dauer der Bindung maximal 78% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden dürfen. Für diese öffentlich geförderten Wohnungen wird damit - auf die Dauer der Bindung - die höchstzulässige Miete auf einen Betrag festgesetzt, der sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich eines prozentualen Abschlags von 22 % errechnet. § 3 Abs. 1 der Satzung regelt die Erhöhung der Höchstbeträge für die in Anlage A, B und C aufgeführten Wohnungen. § 4 Abs. 1 der Satzung enthält Bestimmungen zu Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen. Satz 1 dieser Vorschrift verweist zunächst auf die Regeln des BGB in den §§ 559 ff. und zugleich auf § 32 Abs. 3 LWoFG, der die Geltung des § 559 Abs. 1 BGB für bestimmte Fälle einschränkt. § 5 der Satzung beinhaltet Übergangsregelungen für einen bestimmten Zeitraum bezüglich der zulässigen Miethöhe im Vergleich zur ortüblichen Vergleichsmiete. Die gesamten Regelungen sowohl in § 32 LWoFG als auch in der Satzung der Antragsgegnerin zeigen, dass in Anwendung der in der Satzung aufgeführten Bestimmungen ausschließlich das dem Privatrecht zugehörige Mietvertragsverhältnis hinsichtlich der Miethöhe gestaltet wird. Deshalb sind auch die hieraus entstehenden Rechtsstreitigkeiten über die Zulässigkeit einer wirksamen Mietzinsvereinbarung bei einem neuen Mietvertrag oder über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach § 558 BGB allein zivilrechtlicher Natur, über die allein die ordentlichen Gerichte zu entscheiden haben. Der miet- und damit privatrechtliche Charakter des § 32 Abs. 2 und 3 LWoFG und der angefochtenen Satzung kommt insbesondere in dem maßgeblichen Vergleichsparameter der ortüblichen Vergleichsmiete zur Bestimmung der höchstzulässigen Miete öffentlich geförderter Wohnungen zum Ausdruck. § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG und in dessen folgerichtiger Anwendung die Satzung der Antragsgegnerin verweist als Ausgangspunkt für die Berechnung und Festsetzung der höchstzulässigen Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebenden Kriterien sind in § 558 Abs. 2 BGB abschließend aufgeführt. Danach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart, oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist - hierbei - Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Will ein Vermieter daher die Miete in Anwendung des § 558 Abs. 1 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder in förderungsrechtlicher Anknüpfung hieran verlangen, muss er diese nach den in § 558 Abs. 2 BGB maßgeblichen Parametern ermitteln. Entsteht Streit über die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage für ein - förderungsrechtlich modifiziertes - Mieterhöhungsverlangen, fällt auch dieser Streit in die Entscheidungskompetenz der Zivilgerichtsbarkeit. Denn es geht in der Sache um die Durchsetzbarkeit privatrechtlicher Mieterhöhungsansprüche nach § 558 Abs. 1 BGB. Die Entscheidung, ob die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend ermittelt wurde, trifft das in Mietstreitigkeiten zuvörderst berufene und auch sachnähere Zivilgericht; die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist gerade keine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Frage (BVerwG, Urteil vom 26.01.1996 - 8 C 19.94 -, BVerwGE 100, 262 = NJW 1996, 2046). Diese Ver-gleichsmieteermittlung wäre aber erforderlicher Ausgangspunkt auch bei einer materiellrechtlichen Überprüfung der nach dem LWoFG und der Satzung der Antragsgegnerin höchstzulässigen Miete - sei es in der Form konkreter Beträge (§ 2 Abs. 1 der Satzung) oder in Form eines bestimmten prozentualen Abschlags von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 2 Abs. 2 der Satzung). Diese Aufgabe obliegt - nach dem oben Dargelegten - den Zivilgerichten. Sie sind berufen, im Rahmen von Mieterhöhungsstreitigkeiten inzident die in der Satzung festgelegte - am Parameter der ortüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete - höchstzulässige Miete zu überprüfen. |
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| | 2. Dieser Beurteilung steht, anders als die Antragstellerinnen meinen, auch nicht entgegen, dass das Landeswohnraumförderungsgesetz und die Satzung öffentlich geförderten Wohnraum betreffen. Dieser Umstand, dem die Antragstellerinnen eine öffentlich-rechtliche Ausstrahlungswirkung zumessen, vermag die Rechtswegzuständigkeit nicht zu begründen. Die Auffassung der Antragstellerinnen widerspricht gerade dem erklärten Ziel des Landeswohnraumförderungsgesetz, das Mietverhältnis über öffentlich geförderten Wohnraum - in Abkehr von der Kostenmiete - grundsätzlich an das allgemeine Wohnraummietrecht anzubinden (§ 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG). Der Landesgesetzgeber will mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz Mietverhältnisse über öffentlich geförderten Wohnraum ausdrücklich dem Rechtsregime des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 557 ff. BGB) unterstellen. Deshalb finden auch - wie in § 34 LWoFG ausdrücklich bestimmt - die seit Jahrzehnten für den preisgebundenen Wohnraum maßgebenden Gesetze wie das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), die Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970) und die II. Berechnungsverordnung (II. BV) sowie die damit verbundenen Ausführungsgesetze seit 01.01.2009 in Baden-Württemberg keine Anwendung mehr. Das Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wurde bereits mit Wirkung zum 01.01.2008 aufgehoben (vgl. § 34 LWoFG; siehe hierzu im Einzelnen Feßler, WuM 2009, 90). |
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| | 3. Der Einwand der Antragstellerinnen, die Inzidentkontrolle durch die ordentlichen Gerichte gewähre nur einen unzureichenden Rechtsschutz, greift gleichfalls nicht. Denn die Zuständigkeit einer anderen, von der Entscheidung gerade ausgeschlossenen Gerichtsbarkeit wird nicht schon deshalb begründet, weil diese (möglicherweise) umfassendere Rechtsschutzmöglichkeiten aufweist. Art. 19 Abs. 4 GG gewährleistet den Rechtsweg nur im Rahmen der jeweils geltenden Prozessordnung, deren Ausgestaltung dem einfachen Recht überlassen ist (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.06.2003 - 4 S 1999/02 -, ESVGH 53, 555 [Ls.] = juris, m.w.N.). |
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| | 4. Der Annahme der Unzulässigkeit einer abstrakten Normenkontrolle der angefochtenen Satzung nach § 47 VwGO steht schließlich auch nicht entgegen, dass sich in Anwendung von Vorschriften des Landeswohnraumförderungsgesetz auch Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsgerichtsweg nach § 40 VwGO eröffnet ist. So darf etwa nach § 19 Abs. 2 Satz 1 LWoFG der Vermieter eine Wohnung nicht gegen eine höhere als die höchstzulässige Miete zum Gebrauch überlassen. Nach § 26 Abs. 1 Satz 1 LWoFG kann die zuständige Stelle für die Zeit des Verstoßes gegen - u.a. - § 19 Abs. 2 LWoFG von dem Verfügungsberechtigten, dem Vermieter oder deren Beauftragten durch Verwaltungsakt Geldleistungen je m² Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 1 der Verordnung des Wirtschaftsministeriums über die Zuständigkeiten nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz (ZuständigkeitsVO-LWoFG) vom 09.10.2009 ist zuständige Stelle i.S.d. Landeswohnraumförderungsgesetzes die Gemeinde. Wie sich aus diesen Rechtsnormen ergibt, ist Rechtsgrundlage des den Verwaltungsrechtsweg nach § 40 VwGO eröffnenden Verwaltungsakts allein das Landeswohnraumförderungsgesetz. Diese Verwaltungsakte ergehen mithin nicht, wie § 47 Abs. 1 VwGO erfordert, „in Anwendung“ der streitgegenständlichen Satzung. Die in der Satzung enthaltenen Bestimmungen über die höchstzulässige Miete sind lediglich inzident zu prüfende tatbestandliche Vorfragen für die von weiteren Voraussetzungen abhängigen Verwaltungsakte (vgl. zum Verhältnis Fehlbelegungsabgabe und Mietspiegel BVerwG, 26.01.1996 - 8 C 19.94 -, BVerwGE 100, 262 = NJW 1996, 2046). Dass dabei im Streitfall von den Verwaltungsgerichten insoweit auch über zivilrechtliche Vorfragen zur Höhe der - allgemein bzw. förderungsrechtlich - zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete entschieden werden muss, ist nichts Ungewöhnliches (vgl. zur Feststellung eines Notwegrechts nach § 917 BGB BVerwG, Beschluss vom 11.05.1998 - 4 B 45.98 -, BRS 60 Nr. 182 [1998]) und gibt für den Rechtsschutz gegen die streitgegenständliche Satzung nichts her. |
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| | Die Normenkontrollanträge waren nach alledem als unzulässig abzuweisen. |
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| | Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt. |
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| | Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.8.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (Streitwertkatalog 2004, NVwZ 2004, 1327) endgültig auf 20.000,-- EUR festgesetzt. |
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| | Dieser Beschluss ist unanfechtbar. |
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