Oberlandesgericht München Beschluss, 14. Feb. 2018 - 34 Wx 380/17

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Weilheim i. OB - Grundbuchamt - vom 5. August 2016 aufgehoben.

II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, das im Grundbuch von Haid Bl. 811 in der Zweiten Abteilung unter lfd. Nr. 3 eingetragene Wohnungs- und Mitbenützungsrecht sowie den dort unter lfd. Nr. 5 eingetragenen Widerspruch von Amts wegen zu löschen.

III. Des Weiteren wird das Grundbuchamt angewiesen, über die Eintragung einer Wohnungsreallast und einer Dienstbarkeit auf Garagennutzung nach Maßgabe der folgenden Gründe neu zu entscheiden.

IV. Im übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

V. Von einer Erhebung von Kosten wird abgesehen.

I.

Der Beteiligte zu 3 ist als Eigentümer von Grundbesitz im Grundbuch eingetragen.

Den Grundbesitz hatte der Beteiligte zu 3 aufgrund Übergabevertrags mit seinen Eltern, den Beteiligten zu 1 (Mutter) und 2 (Vater), vom 7.4.2016 erhalten.

In der Urkunde wurden zugunsten der Beteiligten zu 1 und 2 Austragsleistungen (Ziff. III. der Urkunde) vereinbart wie folgt:

„2. Er [der Beteiligte zu 3] räumt dem Übergeber – im folgenden auch als „Berechtigter“ bezeichnet – als Berechtigten in Gütergemeinschaft, ab dem Tode des Erstversterbenden dem Überlebenden allein vom Tag des Besitzübergangs an, unentgeltlich und auf Lebensdauer folgende Rechte ein:

a) Der Übernehmer verpflichtet sich, dem Übergeber im Vertragsanwesen … unentgeltlich Wohnung zu gewähren.“

Der Übergeber kann die alleinige und ausschließliche Benutzung einer mindestens 90 m² großen Wohnung im Erdgeschoss verlangen, ferner die alleinige Benutzung des rechten Stellplatzes in der Garage und die Mitbenützung aller dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Hausbewohner dienenden Räume, Einrichtungen und Anlagen, insbesondere von Keller, Speicher, Werkstatt, Hof und des Gemüse- und Ziergartens, soweit im Anwesen vorhanden. … Die Räume des Berechtigten hat der Übernehmer auf seine Kosten stets in gut wohnlichem Zustand, insbesondere beheizbar und mit elektrischem Licht beleuchtbar zu erhalten und zu heizen.

Die Kosten für Schönheitsreparaturen, wie Tünchen und dergleichen, trägt der Übernehmer.

Der Berechtigte hat Anspruch auf freie Beheizung, freie Beleuchtung, freien Wasser- und Strombezug (auch für eigene Elektrogeräte) und das Recht der freien Bewegung im Anwesen.

Für den Berechtigten besteht ein eigener Telefon- und Internetanschluss; die Kosten hierfür trägt der Übernehmer bis zu einem Höchstbetrag von monatlich € 50,00.

b) Der Berechtigte darf ferner alle vorhandenen Haushaltsmaschinen und -gerätschaften, Radio, Fernsehgerät, Zeitung, soweit sie im Anwesen vorhanden sind, und auch alle landwirtschaftlichen Gerätschaften und Werkzeuge, soweit sie heute mitübergeben sind, zum eigenen Bedarf mitbenützen.

…

Des Weiteren regelt der Vertrag, dass im Falle von Krankheit oder Gebrechlichkeit auf Verlangen der Übernehmer dem Berechtigten täglich eine volle standesgemäße Kost und Verpflegung einschließlich Getränken zu gewähren hat. Auch hat der Übernehmer für einen privaten Haftpflichtversicherungsschutz des Übergebers zu sorgen.

In Ziff. VII. (Auflassung und Grundbuchanträge) ist unter 2. vereinbart:

Der Übernehmer bestellt hiermit dem Berechtigten zu dem in Abschnitt III Ziff. 2 dieser Urkunde genannten Anteils- oder Gemeinschaftsverhältnis für das in Abschn. III. Ziff. 2a eingeräumte Wohnungsgewährungsrecht und für die übrigen in Abschn. III Ziff. 2 genannten Leistungen eine Reallast am gesamten übergebenen Grundbesitz - ausgenommen Miteigentumsanteile und Nutzungsrechte -, wie er vorgetragen ist im Grundbuch … Die Eintragung der Reallast im Grundbuch wird bewilligt und beantragt mit dem Zusatz, dass zur Löschung des Rechts der Nachweis des Todes der Berechtigten genügen soll.

Der Eigentümer behält sich vor, im Rang vor der hier bestellten Reallast für beliebige Gläubiger Grundpfandrechte bis zu einem Gesamtbetrag von … zu bestellen.

In Ziff. IX. der Urkunde wird der Notar beauftragt, den grundbuchamtlichen Vollzug der Urkunde durchzuführen, und ihm Vollmacht erteilt, Eintragungsbewilligungen und Erklärungen auch rechtsgeschäftlicher Art zur Durchführung dieser Urkunde abzugeben.

Auf Antrag vom 27.4.2016/1.6.2016 hat das Grundbuchamt in Abteilung II unter lfd. Nr. 3 ein Wohnungs- und Mitbenützungsrecht für die Beteiligten zu 1 und 2 eingetragen, zudem unter lfd. Nr. 4 eine Reallast (Kost und Verpflegung, Zahlung Geldbetrag) wertgesichert für die Beteiligten zu 1 und 2 im Gleichrang mit der Eintragung unter lfd. Nr. 3.

Auf die Vollzugsmitteilung hin erklärte eine Notariatsangestellte per E-Mail vom 23.6.2016 mit Eingangsstempel des Grundbuchamts vom 24.6.2016, dass die Eintragung in der Abteilung II lfd. Nr. 3 (gemeint: lfd. Nr. 4) um das Schlagwort Wohnungsgewährungsrecht zu ergänzen sei, da dieses im Rahmen der Reallast zur Eintragung beantragt worden sei. Zudem sollten der Gleichrangvermerk und „das Recht lfd. Nr. 2“ (gemeint: lfd. Nr. 3) von Amts wegen gelöscht werden, da es im Übergabevertrag nicht bewilligt und beantragt worden sei.

Daraufhin hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Wohnungsreallast vom 27.4.2016 bzw. 24.6.2016 zurückgewiesen und gegen die Eintragung in Abteilung II lfd. Nr. 3 einen Amtswiderspruch nach § 53 GBO für die Beteiligten zu 1 und 2 eingetragen. Das bewilligte Recht stelle keine Wohnungsreallast, sondern eine Dienstbarkeit dar, denn das Recht auf Duldung der alleinigen und ausschließlichen Nutzung durch den eingetragenen Berechtigten könne nur eine Dienstbarkeit sein. Als Reallast wäre das alleinige Nutzungsrecht nicht eintragungsfähig. Da das eingetragene Wohnungsrecht nicht bewilligt worden sei, sei das Grundbuch unrichtig und der Amtswiderspruch einzutragen.

Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 vom 31.8.2016, in der der Notar in Ausübung der Vollmacht bewilligt und beantragt, die Eintragung der Reallast in Abteilung II lfd. Nr. 4 um das Schlagwort Wohnungsgewährungsrecht zu ergänzen sowie das dort unter lfd. Nr. 3 eingetragene Wohnungs- und Mitbenützungsrecht dahingehend inhaltlich abzuändern, dass es sich nicht um ein Wohnungsrecht, sondern um ein Nutzungsrecht hinsichtlich des rechten Stellplatzes in der Garage handelt. Der Widerspruch sei zu löschen. Die Formulierung in der Urkunde, dass der Wohnungsberechtigte die alleinige und ausschließliche Nutzung einer mindestens 90 m² großen Wohnung im Erdgeschoss verlangen könne, schließe die Eintragung einer Wohnungsreallast nicht aus. Das Sicherungsbedürfnis der Berechtigten erfordere entweder die Eintragung einer Dienstbarkeit oder einer Reallast. Da sich das Wohnungsgewährungsrecht nicht auf einen bestimmten Raum beziehe, scheide die Eintragung einer Dienstbarkeit aus. Die Mindestvoraussetzungen eines reallastfähigen Rechts lägen vor. Darüberhinausgehende Pflichten könnten die Sicherungsfähigkeit nicht wieder entfallen lassen, sondern seien nur zusätzlich schuldrechtlich vereinbart.

Es entspreche dem Sicherungsbedürfnis der Berechtigten nicht, wenn weder eine Dienstbarkeit noch eine Reallast eingetragen werden könnten. Vielmehr gebiete das Gebot zur Auslegung im Sinne des Sicherungsbedürfnisses, das Recht als Reallast einzutragen. Letztlich sei auch keine Berechtigung zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung gegeben. Eine Einschränkung der Reallastfähigkeit könne sich darauf beziehen, dass dem Eigentümer eine sinnvolle Eigennutzung des Gesamtobjektes verbleiben müsse; dies sei hier wegen der Nutzung nur einzelner Räume im Erdgeschoss durch die Berechtigten für alle anderen Räume des Anwesens, insbesondere im Obergeschoss, der Fall.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde am 13.2.2017 nicht abgeholfen und die Akten am 23.11.2017 dem Senat vorgelegt. Die Vollmacht des Notars reiche nicht aus, die Änderungen und Ergänzungen zu den Rechten in Abteilung II lfd. Nrn. 3 und 4 zu stellen, denn rechtsändernde und sachlich neue Beurkundungen würden nicht durch die Vollmacht erfasst. Eine Genehmigung der Beteiligten liege nicht vor.

II.

1. Das statthafte Rechtsmittel der Beteiligten ist als Beschwerde nach § 71 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2, §§ 73, 15 Abs. 2 GBO unbeschränkt zulässig. Der Notar beschränkt sich zwar darauf, das Rechtsmittel einzulegen, ohne die Person oder die Personen zu bezeichnen, für die er es einlegt. Aus § 15 Abs. 2 GBO erwächst dem Notar kein eigenständiges Antragsrecht und somit auch keine Beschwerdebefugnis (KG RNotZ 2014, 311, 312 f. m. w. N.). Indessen erlaubt die Beschwerdeschrift die Auslegung, dass der Notar das Rechtsmittel für alle Antragsberechtigten einlegt (Demharter GBO 30. Aufl. § 15 Rn. 20; Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 227); dies sind die Beteiligten zu 1 bis 3 als diejenigen, die von der Eintragung betroffen sind bzw. zu deren Gunsten die Eintragung erfolgen soll.

Die Beschwerdeberechtigung ergibt sich aus dem Antragsrecht der Beteiligten zu 1 bis 3 auf Eintragung der bewilligten Rechte (§ 13 GBO; vgl. Hügel/Kramer § 71 Rn. 181).

2. Der Antrag, die Eintragung eines Wohnungs- und Mitbenützungsrechts dahingehend abzuändern, dass es sich um ein Nutzungsrecht an einem Garagenstell Platz handelt, hat nur insoweit Erfolg, als das Grundbuchamt über den Antrag neu zu entscheiden hat. Das eingetragene Wohnungs- und Mitbenützungsrecht ist nämlich dem Inhalt nach unzulässig und von Amts wegen zu löschen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO).

a) Um inhaltlich unzulässige Eintragungen i. S. v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO handelt es sich, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (Demharter § 53 Rn. 42; BGH DNotZ 2015, 362). Ist - wie hier - ein Grundstück mit Rechten belastet, kann gemäß § 874 BGB zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Der Eintragungsvermerk und das zulässigerweise in Bezug Genommene bilden insgesamt den maßgeblichen Grundbuchinhalt; beides kann nur zusammen sowie einheitlich gelesen und gewürdigt werden (Senat vom 9.5.2008, 34 Wx 139/07 = RNotZ 2008, 495; Demharter § 44 Rn. 15). Unzulässig ist damit nicht nur eine Eintragung, die ein nicht eintragungsfähiges Recht verlautbart, sondern auch eine Eintragung, die ein Recht ohne den gesetzlich gebotenen Inhalt oder mit gesetzlich nicht erlaubtem Inhalt verlautbart (Hügel/Holzer § 53 Rn. 63 ff).

b) So ist es hier, denn das Grundbuch weist in Abteilung II lfd. Nr. 3 ein Wohnungs- und Mitbenützungsrecht für die Beteiligten zu 1 und 2 unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 7.4.2016 aus, mithin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB mit einem in der Bewilligung beschriebenen Inhalt. Mit dem bewilligten Inhalt, nämlich der Gewährung von nicht näher bestimmten Räumen als Wohnung, kann aber aus Rechtsgründen ein Wohnungsrecht nicht bestehen; die auf die Bewilligung Bezug nehmende Eintragung verlautbart folglich ein Recht in einer gesetzlich nicht zulässigen Ausgestaltung.

aa) Die Beteiligten haben im Rahmen eines Übergabevertrags ein dingliches Recht zum Wohnen bestellt. Dafür stellt das Gesetz verschiedene Formen zur Verfügung, nämlich außer dem Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff WEG (Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1236) auch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB (Wohnungsrecht), wenn das Recht eingeräumt werden soll, ein bestimmtes Gebäude oder einen bestimmten Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Es kommt auch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090 bis 1092 BGB in Betracht, wenn nur die Mitbenutzung zum Wohnen ohne Ausschluss des Eigentümers gewollt ist (Wohnungsnutzungsrecht), oder eine Reallast nach § 1105 BGB („Wohnungsreallast“), wenn der Eigentümer verpflichtet sein soll, nicht lediglich die Benutzung von Räumen zu Wohnzwecken zu dulden, sondern Wohnraum durch positive, wiederkehrende Leistung zur Verfügung zu stellen (zu gewähren) und in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten, wobei dies aber nur allgemein - nicht an bestimmten Gebäuden oder Gebäudeteilen - und nicht unter Ausschluss des Eigentümers geschehen darf (OLG Hamm DNotZ 1975, 229, 230; Staudinger/Reymann BGB Neubearb. 2017 § 1093, Rnrn. 1, 3, 6; Hartung Rpfleger 1978, 48, 49; Böhringer BWNotZ 1987, 129, 131).

Welche Rechtsform gewollt ist, hängt nicht vorrangig von der Bezeichnung des Rechts als vielmehr davon ab, wie nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck der Erklärungen Rechte und Pflichten der Vertragspartner im Einzelnen beschaffen sein sollen (OLG Hamm Rpfleger 1975, 357, 358). Ein wesentlicher Unterschied zwischen Wohnungsreallast als Anspruch auf Verwertung des Grundstücks und beschränkter persönlicher Dienstbarkeit als Anspruch auf Nutzung besteht darin, dass letztere sich in einem Dulden oder Unterlassen erschöpft. Die Reallast hat hingegen ein positives Tun, nämlich ein Geben des Verpflichteten zum Inhalt (BayObLG Rpfleger 1981, 353). Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erfordert daher eine ausreichende Bestimmung der dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume entweder nach Stockwerk und der genauen Lage dort oder durch Verweisung auf eine nicht zwingend vermaßte Skizze, so dass jeder Dritte ohne Weiteres aus der Eintragung feststellen kann, an welchen Räumen das Recht auf Nutzung unter Ausschluss des Eigentümers besteht (Staudinger/Reymann § 1093 Rn. 50). Ist dagegen der Eigentümer ohne Festlegung der Räume in der Bewilligung allgemein verpflichtet, dem Berechtigten Wohnraum mit einer bestimmten Größe und Qualität zur Verfügung zu stellen, so handelt es sich um eine Wohnungsreallast (BGHZ 58, 57, 58; Staudinger/Reymann Einl. zu §§ 1105 – 1112 Rn. 67; Meikel GBO 11. Aufl. Einl. B Rn. 414). Denn damit wird dem Berechtigten kein durchsetzbares Nutzungsrecht an bestimmten Räumen gewährt, insbesondere kann er eine (Mit-)Benutzung von Räumen - noch dazu in einem bestimmten Anwesen - nicht erzwingen (OLG Oldenburg Rpfleger 1978, 411). Die Reallast kann nicht darauf gerichtet sein, ein bestimmtes auf dem Grundstück errichtetes Gebäude oder einen bestimmten Teil eines solchen Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers zur Verfügung zu stellen (BayObLG Rpfleger 1981, 353). Daher kann der Grundeigentümer bei der Wohnungsreallast die einmal zugewiesenen Räume wieder ändern; der Eigentümer ist daher nicht auf die Dauer der Eintragung des Rechts von der Nutzung bestimmter Räume ausgeschlossen.

Nicht ausgeschlossen ist allerdings, dass im Fall einer Wohnungsreallast der Berechtigte für die Dauer der Zur-Verfügung-Stellung von Wohnräumen das Hausrecht in diesen Räumen hat und somit den Eigentümer (zeitweise) an der Nutzung hindern kann. Dies kann gegebenenfalls auch als schuldrechtliche Vereinbarung bei Begründung der Wohnungsreallast vereinbart werden (Reichert BWNotZ 1962, 121, 123; Böhringer BWNotZ 1987, 129, 131). Zudem spricht für die Vereinbarung einer Reallast, wenn der Eigentümer die zur Verfügung zu stellenden Räume in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten hat (Staudinger/Reymann § 1093 Rn. 6).

bb) Nach der Ausgestaltung des Rechts in der Überlassungsurkunde können die Beteiligten zu 1 und 2 die alleinige und ausschließliche Benutzung einer mindestens 90 m² großen Wohnung im Erdgeschoss verlangen, ohne dass deren Lage bezeichnet wäre. Das Auswahlrecht der Räumlichkeiten steht damit dem Beteiligten zu 3 zu. Diesem ist zudem die Pflicht auferlegt, die Räume der Berechtigten auf seine Kosten stets in gut wohnlichem Zustand, insbesondere beheizbar und mit elektrischen Licht beleuchtbar zu erhalten, zu heizen und Schönheitsreparaturen daran vorzunehmen. Dass den Berechtigten ein ausschließliches Nutzungsrecht „im Vertragsanwesen“ eingeräumt wird, ist - wie auch Regelungen zur Mitbenutzung von Radio, Fernsehgerät, Zeitung und ähnlichem - als schuldrechtliche Vereinbarung zur Reallast zu sehen.

Die Vereinbarung stellt sich folglich als Einräumung einer Wohnungsreallast dar.

cc) Die aktuelle Eintragung des Wohnungs- und Mitbenützungsrechts unter lfd. Nr. 3 in Abteilung II ist daher insgesamt unwirksam und im Grundbuch von Amts wegen zu löschen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO).

(1) Da die Räume, die als Wohnung zur Verfügung zu stellen sind, nicht bestimmt bezeichnet sind, scheidet die Qualifizierung als Wohnungsrecht nach § 1093 BGB von vorneherein aus. Ohne Bestimmbarkeit der Räume ist die dennoch vorgenommene Eintragung eines Wohnungsrechts jedoch inhaltlich unzulässig (Staudinger/Reymann § 1093 Rn. 50).

(2) Auch das Recht auf Mitbenutzung von Keller, Speicher, Werkstatt, Hof, Gemüse- und Ziergarten, Haushaltsmaschinen und -gerätschaften, Radio, Fernsehgerät, Zeitung, soweit vorhanden, stellt sich als - schuldrechtlich vereinbarte - Ausgestaltung der Reallast dar. In Anbetracht der Einschränkung durch die Worte „soweit vorhanden“ ergibt sich schon keine dinglich abzusichernde Pflicht, bestimmte Räume, Flächen oder Geräte zur Verfügung zu stellen.

Das „Mitbenützungsrecht“ ist im Übrigen nur als Annex zum nicht wirksam eingetragenen Wohnrecht im Grundbuch vermerkt und bezieht sich nicht auf bestimmt benannte Grundstücksteile. Auch daher ist diese Eintragung inhaltlich unzulässig im Sinne von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO (Demharter § 53 Rn. 52).

(3) Zwar setzt die Amtslöschung die Anhörung der davon betroffenen Rechtsinhaber voraus (Hügel/Holzer § 53 Rn. 86 m. w. N.). Diese haben sich jedoch selbst gegen die Eintragung gewandt und diese in der E-Mail an das Grundbuchamt als unzulässig bezeichnet. Dass sie nur eine Änderung der Eintragung anstreben, steht einer Löschung nicht entgegen, denn eine solche scheidet von vorneherein aus, da eine inhaltlich unzulässige Eintragung durch eine Änderung nicht wirksam werden kann.

dd) Auch der in Abteilung II unter lfd. Nr. 5 eingetragene Amtswiderspruch ist als unzulässig zu löschen, § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO, denn er bezieht sich auf eine inhaltlich unzulässige Eintragung, die keine Grundlage einer weiteren Eintragung sein kann (Demharter § 53 R. 52).

3. In Folge der Löschung des Wohnungs- und Mitbenützungsrechts nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist der ursprüngliche Antrag auf Eintragung einer Wohnungsreallast nicht erledigt und daher neu zu entscheiden (Demharter § 53 Rn. 52). Das Grundbuchamt hat dabei den Antrag unter dem Aspekt der Eintragung als Wohnungsreallast unter Berücksichtigung der Ausführungen unter 2.b) des Beschlusses neu zu prüfen. Daher ist das Verfahren ans Grundbuchamt zur erneuten Entscheidung über den Antrag zurückzuverweisen (Hügel/Kramer § 77 Rn. 41).

4. Soweit mit der Beschwerde die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auf Nutzung des rechten Stellplatzes der Garage verfolgt wird, scheitert die Eintragung nicht an dem vom Grundbuchamt angenommenen Hindernis der fehlenden Bewilligung, denn das Recht auf alleinige Benutzung des rechten Stellplatzes in der Garage ist schon nach der Formulierung im Vertrag als Dienstbarkeit vereinbart. Nach den Ausführungen unter 2.b) stellt sich das eingeräumte bestellte und bewilligte Recht am Stellplatz als Dienstbarkeit (§§ 1090 ff BGB) und nicht als Reallast (§ 1105 BGB) dar. Die Bezeichnung des zur Nutzung schon in der Urkunde zugewiesenen Stellplatzes ist hinreichend bestimmt.

Auch wenn die Bewilligung insofern zunächst von einer Reallast spricht, konnte das Grundbuchamt - wie es dies mit unzutreffendem Ergebnis hinsichtlich des Wohnrechts tat - die Urkunde auch nach den Grundsätzen der falsa demonstratio auslegen (Senat vom 4.12.2017, 34 Wx 95/17, in juris). Eine solche führte zu dem Ergebnis, dass von Anfang an hinsichtlich der Garage eine Dienstbarkeit bewilligt war. Somit kommt es nicht darauf an, dass der Notar nach der Urkunde vom 7.4.2016 bevollmächtigt war, Eintragungsbewilligungen zur Durchführung der Urkunde abzugeben und ein Ausschließungsgrund des Notars nach §§ 6 f BeurkG nicht ersichtlich ist.

Eine Dienstbarkeit hinsichtlich der Garage ist bislang nicht eingetragen, nachdem die Eintragung nur von Wohnungsrecht und Mitbenützungsrecht spricht, worunter das Recht auf alleinige Nutzung eines konkret bezeichneten Stellplatzes nicht verstanden werden kann. Eine Änderung der bisherigen (unzulässigen) Eintragung im Hinblick auf das Benutzungsrecht am Garagenstell Platz kommt nicht in Betracht, da inhaltlich unzulässige Eintragungen nicht geändert werden können (vgl. Hügel/Holzer § 53 Rn. 95).

Insofern ist das Beschwerdebegehren als unbegründet zurückzuweisen. Vielmehr ist insofern das Verfahren ans Grundbuchamt zur Entscheidung über den Eintragungsantrag unter Berücksichtigung der Ausführungen in diesem Beschluss zurückzuverweisen (Hügel/Kramer § 77 Rn. 41).

5. Soweit zunächst auch beantragt war, den Gleichrangvermerk im Grundbuch zu löschen, hat die Beschwerde dieses Begehren nicht mehr wiederholt. Weil allerdings nach der Eintragung der Gleichrang der Reallast mit der nicht in zulässiger Weise eingetragenen Dienstbarkeit vermerkt ist, bezieht sich die Eintragung auf eine nichtige Eintragung und ist daher ebenfalls zu löschen. Ob erneut ein Gleichrangvermerk einzutragen ist, hat das Grundbuchamt in eigener Zuständigkeit bei Eintragung der Dienstbarkeit (Garagenbenutzung) zu entscheiden.

III.

1. Auch soweit die Beschwerde zurückgewiesen ist, ist eine Auferlegung der Kosten des Beschwerdeverfahrens nicht veranlasst, § 81 Abs. 1 Satz 2 FamFG. Die Auferlegung der Kosten des Beschwerdeverfahrens nach § 84 FamFG ist nicht zwingend. Vielmehr erscheint es angebracht, von der Auferlegung der Kosten insofern abzusehen, da dem Beschwerdebegehren auf Änderung der Eintragung in Abteilung II lfd. Nr. 3 wegen unrichtiger Behandlung des ursprünglichen Eintragungsantrags durch das Grundbuchamt nicht stattgegeben werden konnte.

2. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) sind nicht gegeben.