Oberlandesgericht München Beschluss, 21. Okt. 2016 - 34 Wx 277/16

bei uns veröffentlicht am21.10.2016

Gericht

Oberlandesgericht München

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Ingolstadt - Grundbuchamt - vom 9. Juni 2016 aufgehoben.

Gründe

I. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 3.1.2013 teilte die Beteiligte als damalige Alleineigentümerin den gegenständlichen, damals noch unbebauten Grundbesitz in Wohnungs- und Teileigentum auf. Für die neu entstandenen dreizehn Wohneinheiten und vierzehn Sondereigentumseinheiten an Tiefgaragenstellplätzen wurden Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher angelegt.

Die Einheiten wurden verkauft. Für einige Erwerber ist bereits der Eigentumsübergang, für andere sind Auflassungsvormerkungen eingetragen. Für die in den Häusern 1 und 2 gelegenen Dachgeschosswohnungen (Einheiten Nrn. 1.5 und 2.5) sind seit 3.4.2013 Auflassungsvormerkungen für die jeweiligen Käufer eingetragen. In sämtlichen Bauträgerverträgen (§ 18) erteilten die Erwerber der Beteiligten Vollmacht dahingehend (u. a.),

1. d) die Teilungserklärung abzuändern und Nachträge zur Teilungserklärung zu beurkunden; dabei darf das jeweilige räumliche Sondereigentum (einschließlich Sondernutzungsrecht) des jeweiligen Käufers davon nicht betroffen werden, auch wenn im Übrigen Gemeinschaftseigentum betroffen ist, wobei die Benutzung des Gemeinschaftseigentums insgesamt nicht unzumutbar beeinträchtigt oder eingeschränkt werden darf. Dem Käufer dürfen keine zusätzlichen Kosten auferlegt und seine Miteigentumsanteile nicht geändert werden. Der Käufer hat unter diesen Voraussetzungen Änderungen des Baus und der Teilungserklärung hinzunehmen. Die Beschränkungen der Vollmacht gelten nur im Innenverhältnis und sind dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen.

Außerdem beauftragten und bevollmächtigten die Erwerber den Notar (§ 23), den Vollzug des Vertrags herbeizuführen und alle erforderlichen und zweckmäßigen Anträge, auch Anträge auf Teilvollzug zu stellen.

Am 15.11.2013 wurde im Zusammenhang mit einem Kaufvertragsnachtrag ein (weiterer) Nachtrag zur Teilungserklärung beurkundet. Nach Darstellung der brandschutzrechtlich veranlassten Änderungen bei den Zugängen zu den Dachgeschosswohnungen Nrn. 1.5 und 2.5 und unter Verweis auf diesbezüglich geänderte Aufteilungspläne erklärte die Beteiligte in eigenem Namen sowie unter Bezugnahme auf die ihr erteilte Vollmacht namens der bisherigen Käufer von Sondereigentum und mit ausdrücklicher Zustimmung des Käufers der Einheit Nr. 1.5 folgende „Änderung Sondereigentumseinheiten Nr. 1.5 und 2.5“ (§ 3 der Urkunde):

Der gesamte Treppenraum zwischen Obergeschoss und Dachgeschoss bis zur Wohnungsabschlusstüre zu Einheit 1.5 bzw. 2.5 wird Gemeinschaftseigentum. Die Begründung von Sondereigentum an dem entsprechenden Raum wird insoweit aufgehoben. Die Miteigentumsanteile der Sondereigentumseinheiten Nr. 1.5 und 2.5 ändern sich dadurch nicht.

Zugleich wurde der Vollzug im Grundbuch bewilligt und beantragt.

Am 7.4.2016 reichte der Notar den Nachtrag zur Teilungserklärung mit dem Antrag „auf Teilvollzug hinsichtlich Sondereigentumseinheit Nr. 1.5 (Blatt 4596)“ beim Grundbuchamt ein.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 9.6.2016 beanstandete das Grundbuchamt die fehlende Zustimmung des Erwerbers der Einheit Nr. 2.5. Ohne dessen Zustimmung sei die Teilungserklärung mit dem geänderten Inhalt materiell-rechtlich nicht wirksam geworden. Ein Teilvollzug nur hinsichtlich der Einheit Nr. 1.5 sei nicht möglich. Auch die Zustimmung der an Nr. 2.5 grundpfandrechtlich gesicherten Gläubigerbank sei beizubringen.

Hiergegen richtet sich die notariell „für die Urkundsbeteiligten“ eingelegte Beschwerde. Es wird dargelegt, dass zwischen dem Käufer der Einheit Nr. 2.5 und der Beteiligten eine Einigung über die Änderung erfolglos versucht worden sei, weshalb der Verkäufer verpflichtet sei, die Einheit Nr. 2.5 gemäß dem ursprünglichen Plan zu errichten. Der Vollzug müsse allerdings nicht zwingend einheitlich bei den Einheiten Nrn. 1.5 und 2.5 erfolgen. Aufgrund der Einigung mit dem Käufer der Einheit Nr. 1.5 seien diesbezüglich sämtliche Eintragungsvoraussetzungen erfüllt. Es wäre reine Förmelei, eine neue Urkunde zu verlangen, die sich strikt auf diese Einheit beschränke.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Auf das Rechtsmittel wird die Zwischenverfügung aufgehoben.

1. Gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung ist die Beschwerde nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthaft.

Die vom Notar gemäß § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG eingereichte Beschwerde legt der Senat dahingehend aus, dass das Rechtsmittel nur für die antrags- und beschwerdeberechtigte Beteiligte (siehe Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 193 mit 178 f.) eingelegt sein soll, denn bereits dies führt zur erstrebten inhaltlichen Überprüfung der angegriffenen Entscheidung. Eine speziell auf den Käufer der Einheit Nr. 1.5 als weiteren, allerdings nicht beschwerdebefugten (vgl. BayObLGZ 1994, 244/245; Demharter GBO 30. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 80) Urkundsbeteiligten abstellende Begründung enthält die Beschwerde nicht.

2. Die Beschwerde hat Erfolg.

Prüfungsgegenstand im Beschwerdeverfahren ist nur das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis, dagegen nicht der Eintragungsantrag selbst (Demharter § 71 Rn. 34 mit § 77 Rn. 15).

a) Die Zwischenverfügung kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil nichts aufgegeben werden darf, was ersichtlich nicht oder jedenfalls nicht in angemessener Zeit beigebracht werden kann (Hügel/Zeiser § 18 Rn. 15). Im maßgeblichen Zeitpunkt der Senatsentscheidung steht aufgrund der Beschwerdebegründung fest, dass der Erwerber der Einheit Nr. 2.5 seine Zustimmung zur beurkundeten Änderung verweigert und der Versuch einer Einigung zwischen ihm und der Beteiligten ohne Erfolg geblieben ist. Für eine geänderte Sachlage ist nichts ersichtlich.

Da die Zustimmung des Vormerkungsberechtigten an der Einheit Nr. 2.5 nicht in angemessener Zeit zu erwarten ist, kann ihre Beibringung und infolgedessen auch die Zustimmung der dinglichen Gläubigerin an der Wohnung Nr. 2.5 nicht (mehr) verlangt werden.

b) Aufzuheben ist die Zwischenverfügung zudem deshalb, weil es der für notwendig erachteten Zustimmung des Erwerbers der Einheit Nr. 2.5 bei - unterstellter - Teilwirksamkeit der Vereinbarung zu deren Teilvollzug nicht bedarf.

aa) Soll - wie hier - die sachenrechtliche Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft geändert werden, indem die nach § 8 Abs. 1 WEG erklärte und gemäß § 8 Abs. 2, §§ 3, 7 WEG vollzogene Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum unter Umwidmung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum abgeändert wird (vgl. BGH WuM 2012, 460/461; Staudinger/Pfeifer BGB [2011] § 925 Rn. 19), ist hierfür ab Entstehen der (werdenden) Eigentümergemeinschaft nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG eine Vereinbarung in der Form der Auflassung nach §§ 873, 925 BGB (BGHZ 139, 352/356; BayObLGZ 1991, 313/316; 1995, 399/402; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2967; Bärmann/Armbrüster WEG 13. Aufl. § 4 Rn. 9) unter Zustimmung der durch Vormerkung gesicherten werdenden Eigentümer erforderlich (vgl. BGH NJW-RR 2005, 10 f.; BayObLGZ 1974, 217/219; 1993, 259/262; BayObLG DNotZ 2003, 932; Elzer/Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 8 Rn. 27, 31; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 78 - 80).

bb) Danach ist die beurkundete Vereinbarung über die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum an zwei räumlich definierten Treppenbereichen jedenfalls nicht mit ihrem vollen Umfang rechtswirksam geworden.

Die nach außen unbeschränkt erteilte, im Innenverhältnis zu den Vollmachtgebern jedoch an Beschränkungen gebundene Vertretungsmacht legitimiert die Beteiligte nicht dazu, Teile des der Einheit Nr. 2.5 zugeordneten Sondereigentums in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln. Denn ein derartiges Rechtsgeschäft ist ihr ausdrücklich vom Vollmachtgeber untersagt (vgl. BGHZ 113, 315/320; MüKo/Schubert BGB 7. Aufl. § 164 Rn. 220). Die Vereinbarung ist nach allgemeinen Grundsätzen daher schwebend unwirksam und gemäß § 177 BGB (analog) in ihrer materiellrechtlichen Wirksamkeit von der Genehmigung des Vertretenen abhängig (BGH NJW 1999, 2266/2268; MüKo/Schubert § 164 Rn. 224 f.). Mit Blick auf den das Grundbuchverfahren beherrschenden Legalitätsgrundsatz ist ein auch für das Grundbuchamt evidenter Vollmachtsmissbrauch im Eintragungsverfahren zu beachten (Senat vom 20.2.2013, 34 Wx 439/12 = FGPrax 2013, 111/112; OLG München - 32. Zivilsenat -, 32 Wx 79/06 = DNotZ 2007, 41/42 m. Anm. Munzig; MüKo/Schubert § 164 Rn. 226; Demharter § 20 Rn. 21 f.; Wilsch NZM 2007, 909).

cc) Ist allerdings, wie die Beteiligte meint, die beurkundete Vereinbarung teilweise rechtswirksam, nämlich hinsichtlich der Änderung der Eigentumszuordnung nur des Treppenraums zwischen Ober- und Dachgeschoss bis zur Wohnungsabschlusstüre zur Einheit Nr. 1.5, dann stehen die fehlende Zustimmung des Erwerbers der Einheit Nr. 2.5 sowie der Grundpfandgläubigerin der beantragten Eintragung nicht entgegen.

Beschränkt sich die - unterstellt insoweit wirksam vereinbarte - Änderung auf die Eigentumsverhältnisse am Treppenraum vor der Wohnung Nr. 1.5, konnte der Erwerber der Einheit Nr. 2.5 von der Beteiligten vertreten werden. Dessen persönlicher Mitwirkung bedurfte es insoweit aus Gründen der im Innenverhältnis beschränkten Vollmacht nicht. Weder eine unzumutbare Beeinträchtigung oder Einschränkung der Benutzung des Gemeinschaftseigentums noch zusätzliche Kosten für den Erwerber der Wohnung Nr. 2.5 sind evident, denn nach der Teilungserklärung liegen die Wohnungen Nrn. 1.5 und 2.5 in den Häusern 1 und 2. Nach der Gemeinschaftsordnung ist nur den Wohnungseigentümern des jeweiligen Hauses das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum des Hauses ab Oberkante Untergeschoss zugeordnet. Lassen sich Kosten und Lasten einzelnen Komplexen zuordnen, an denen ein gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht besteht, so sind sie nach der Gemeinschaftsordnung von den entsprechenden Sondernutzungsberechtigten zu tragen. Auch eine Änderung der Miteigentumsanteile ist mit der Aufteilungsänderung nicht verbunden.

Die Zustimmung der am Wohnungseigentum Nr. 2.5 dinglich gesicherten Gläubigerin zur Änderung der Eigentumszuordnung bei der Einheit Nr. 1.5 ist nicht erforderlich, denn deren Recht ist hiervon nicht nachteilig betroffen (vgl. Demharter Anhang zu § 3 Rn. 79).

Mithin liegt ein Vollzugshindernis wegen fehlender Zustimmung insoweit nicht vor. Bei der Eintragung der geänderten Teilungserklärung, die bei allen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten vorzunehmen ist, wäre lediglich darauf zu achten, dass der begrenzte Gegenstand der Änderung klar ersichtlich ist.

3. Für die weitere Behandlung des Eintragungsantrags erteilt der Senat - insoweit nicht bindend - folgende Hinweise:

a) Eine teilweise Wirksamkeit von Einigung respektive Bewilligung (§ 19 GBO) dürfte mit den im Grundbuchverfahren zulässigen Mitteln erwiesen sein.

aa) Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft vermag die Bauträgerin insoweit wirksam zu vertreten, als Teile des Sondereigentums der Wohnung Nr. 1.5 zu Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden sollen (vgl. BayObLG DNotZ 1999, 665/666; Schöner/Stöber Rn. 2967); die hierfür allein erforderliche Zustimmung des Vormerkungsberechtigten an der Einheit Nr. 1.5 liegt - ebenso wie die nach §§ 877, 876 Satz 1 BGB notwendige Zustimmung der Grundpfandgläubigerin - vor.

Kommt demnach in Betracht, dass die Änderung der Teilungserklärung statt mit dem vollen nur mit einem abgrenzbaren Teil des beurkundeten Inhalts wirksam zustande gekommen ist (vgl. MüKo/Busche § 139 Rn. 24), so gilt zwar nach § 139 BGB mangels anderweitiger Vereinbarung der Grundsatz, dass ein in Teilen nichtiges Rechtsgeschäft in Gänze nichtig ist, wenn nicht ausnahmsweise angenommen werden kann, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre (vgl. auch BGH NJW 2003, 347). Letzteres dürfte allerdings aufgrund der urkundlich belegten Art der Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum einerseits und der offenkundigen Interessenlage der Wohnungs- und Teileigentümer andererseits anzunehmen sein.

bb) Gegen eine Zerlegbarkeit der Änderungsvereinbarung und für deren Einheitlichkeit spricht zwar zunächst die gewählte äußere Form. Die Änderung der Eigentumsverhältnisse an bislang dem Sondereigentum an den Einheiten Nrn. 1.5 und 2.5 zugeordneten Räumlichkeiten ist in einer Urkunde, hier sogar unter entsprechender Überschrift in einem einzigen Absatz zusammengefasst. Diese Art der Abfassung rechtfertigt regelmäßig und bis zum Beweis des Gegenteils die Annahme, dass der Wille der Parteien auf ein einheitliches Rechtsgeschäft gerichtet ist (BGHZ 157, 168/173 f.; BGH DNotZ 1975, 152/153; MüKo/Busche § 139 Rn. 19).

Allerdings ergibt sich die Zerlegbarkeit dieser Nachtragsvereinbarung in zwei selbstständige, in ihrer Wirksamkeit voneinander unabhängige Teile aus der Art der Aufteilung, wie sie sich nach dem Inhalt der Teilungserklärung darstellt, und dem Interesse der Wohnungs-/Teileigentümer daran, zumindest in dem derzeit möglichen Umfang die Teilungserklärung an die brandschutzrechtlich veranlassten baulichen Änderungen anzupassen.

Gemäß Teilungserklärung sind die Wohneinheiten auf zwei Wohngebäude mit jeweils fünf Wohnungen und ein weiteres Wohngebäude mit drei Wohnungen verteilt. Die Wohnungen Nrn. 1.5 und 2.5 befinden sich in zwei weitgehend selbstständigen baulichen Einheiten. Gemeinschaftliche Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum der jeweiligen Häuser mit entsprechend gesonderter Kostentragungsverpflichtung sind - wie dargelegt - für die jeweiligen Wohnungseigentümer der einzelnen Hauses begründet. Die Urkundenlage zeigt somit auf, dass - ohne Bildung von Untergemeinschaften - die Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser hinsichtlich der Nutzung des Gemeinschaftseigentums am jeweiligen Baukörper einschließlich der Lastentragung weitgehend unabhängig von den übrigen Wohnungs- und Teileigentümern verfahren. Daraus erschließt sich auch, dass die Eigentümer der in Haus 1 gelegenen Wohneinheiten ein eigenständiges Interesse daran haben, die Eigentumszuordnung bei der Einheit Nr. 1.5 in Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Anforderungen unter Erweiterung des dem Gemeinschaftseigentum zugeordneten Bereichs zu ändern, ohne davon abhängig zu sein, dass gleichzeitig in Haus 2 die erforderliche Änderung gelingt.

Zwar ist bei der nach § 139 BGB vorzunehmenden Prüfung grundsätzlich auf die gesamten Umstände abzustellen. Allerdings gelten für die Auslegung der Teilungserklärung die für Grundbucheintragungen geltenden Grundsätze (Elzer/Schneider in Riecke/Schmid § 8 Rn. 41 f. mit § 3 Rn. 39). Danach ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGHZ 139, 288/292). Nicht der subjektive Wille der Erklärenden, sondern der objektive Sinn der Erklärung ist maßgeblich. Danach dürfte die Möglichkeit ausscheiden, dass sonstige, nach diesen Maßstäben berücksichtigungsfähige Umstände Gesichtspunkte ergeben, die für die Frage erheblich sind, ob trotz Teilunwirksamkeit der Aufteilungsvereinbarung von der Wirksamkeit des übrigen Teils auszugehen ist (vgl. auch OLG Hamm ZWE 2008, 465/469; Elzer/Schneider in Riecke/Schmid § 3 Rn. 39 a. E.).

cc) Für die beurkundete Eintragungsbewilligung, deren Auslegung denselben Maßstäben folgt (Demharter § 19 Rn. 28 f.), ergibt sich nichts anderes. Trotz der im Singular gehaltenen Formulierung, gerichtet auf „den Vollzug der Änderung der Teilungserklärung“, dürfte aus den oben ausgeführten Gründen die Zerlegbarkeit auch der Bewilligung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil feststehen.

dd) Für das Eintragungsverfahren erscheint somit auch nicht von Bedeutung, ob bei Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum die materiell-rechtlich erforderliche Auflassung in der Form des § 20 GBO nachzuweisen ist (so u. a. Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 20 Rn. 59 f.) oder eine Bewilligung der (werdenden) Wohnungs- und Teileigentümer nach § 19 GBO in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO ausreicht (so OLG Zweibrücken OLGZ 1982, 263/265; Demharter § 20 Rn. 10 und Anhang zu § 3 Rn. 41).

b) Allerdings wird das Grundbuchamt noch zu beachten haben, dass es zur Eintragung auch der Bewilligung derjenigen Wohnungs- und Teileigentümer sowie Vormerkungsberechtigten bedarf, die bei Beurkundung der Aufteilungsänderung am 15.11.2013 von der Beteiligten nicht vertreten wurden, weil sie erst zeitlich danach Erwerbsverträge geschlossen haben.

III. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG).

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Referenzen - Gesetze

Oberlandesgericht München Beschluss, 21. Okt. 2016 - 34 Wx 277/16 zitiert 22 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 139 Teilnichtigkeit


Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

Rechtspflegergesetz - RPflG 1969 | § 11 Rechtsbehelfe


(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist. (2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Recht

Grundbuchordnung - GBO | § 71


(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt. (2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53

Grundbuchordnung - GBO | § 29


(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Ei

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung


(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänder

Grundbuchordnung - GBO | § 73


(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden. (2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Besc

Grundbuchordnung - GBO | § 19


Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 177 Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht


(1) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab. (2) Fordert der andere Teil den Vertretenen zur Erklärung über die Gene

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 10 Bevollmächtigte


(1) Soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, können die Beteiligten das Verfahren selbst betreiben. (2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevol

Grundbuchordnung - GBO | § 18


(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fal

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 925 Auflassung


(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 8 Teilung durch den Eigentümer


(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. (2) Im Fall des Absatzes 1 gelten

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 25 Kostenschuldner im Rechtsmittelverfahren, Gehörsrüge


(1) Die nach § 22 Absatz 1 begründete Haftung für die Kosten eines Rechtsmittelverfahrens erlischt, wenn das Rechtsmittel ganz oder teilweise mit Erfolg eingelegt worden ist und das Gericht nicht über die Kosten entschieden hat oder die Kosten nicht

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 7 Grundbuchvorschriften


(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränku

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum


(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bes

Grundbuchordnung - GBO | § 20


Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 876 Aufhebung eines belasteten Rechts


Ist ein Recht an einem Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet, so ist zur Aufhebung des belasteten Rechts die Zustimmung des Dritten erforderlich. Steht das aufzuhebende Recht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu, so ist, w

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 4 Formvorschriften


(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. (2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 877 Rechtsänderungen


Die Vorschriften der §§ 873, 874, 876 finden auch auf Änderungen des Inhalts eines Rechts an einem Grundstück Anwendung.

Referenzen

(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.

(2) Wird vor der Erledigung des Antrags eine andere Eintragung beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so ist zugunsten des früher gestellten Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einzutragen; die Eintragung gilt im Sinne des § 17 als Erledigung dieses Antrags. Die Vormerkung oder der Widerspruch wird von Amts wegen gelöscht, wenn der früher gestellte Antrag zurückgewiesen wird.

(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

(2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht eingelegt werden, so findet die Erinnerung statt, die innerhalb einer Frist von zwei Wochen einzulegen ist. Hat der Erinnerungsführer die Frist ohne sein Verschulden nicht eingehalten, ist ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Erinnerung binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Die Wiedereinsetzung kann nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen. Erinnerungen, denen er nicht abhilft, legt er dem Richter zur Entscheidung vor. Auf die Erinnerung sind im Übrigen die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die sofortige Beschwerde sinngemäß anzuwenden.

(3) Gerichtliche Verfügungen, Beschlüsse oder Zeugnisse, die nach den Vorschriften der Grundbuchordnung, der Schiffsregisterordnung oder des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit wirksam geworden sind und nicht mehr geändert werden können, sind mit der Erinnerung nicht anfechtbar. Die Erinnerung ist ferner in den Fällen der §§ 694, 700 der Zivilprozeßordnung und gegen die Entscheidungen über die Gewährung eines Stimmrechts (§ 77 der Insolvenzordnung) ausgeschlossen.

(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.

(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

(1) Soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, können die Beteiligten das Verfahren selbst betreiben.

(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte, soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, vertretungsbefugt nur

1.
Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen;
2.
volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und die Beteiligten, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht;
3.
Notare.

(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Verfahrenshandlungen, die ein nicht vertretungsbefugter Bevollmächtigter bis zu seiner Zurückweisung vorgenommen hat, und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.

(4) Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Verfahren über die Ausschließung und Ablehnung von Gerichtspersonen und im Verfahren über die Verfahrenskostenhilfe, durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Für die Beiordnung eines Notanwaltes gelten die §§ 78b und 78c der Zivilprozessordnung entsprechend.

(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören.

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.

(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.

(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.

(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.

(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1.
eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2.
eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen.

(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

(2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.

(3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

(1) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab.

(2) Fordert der andere Teil den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung auf, so kann die Erklärung nur ihm gegenüber erfolgen; eine vor der Aufforderung dem Vertreter gegenüber erklärte Genehmigung oder Verweigerung der Genehmigung wird unwirksam. Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert.

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

Die Vorschriften der §§ 873, 874, 876 finden auch auf Änderungen des Inhalts eines Rechts an einem Grundstück Anwendung.

Ist ein Recht an einem Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet, so ist zur Aufhebung des belasteten Rechts die Zustimmung des Dritten erforderlich. Steht das aufzuhebende Recht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu, so ist, wenn dieses Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet ist, die Zustimmung des Dritten erforderlich, es sei denn, dass dessen Recht durch die Aufhebung nicht berührt wird. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber zu erklären, zu dessen Gunsten sie erfolgt; sie ist unwiderruflich.

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

(1) Die nach § 22 Absatz 1 begründete Haftung für die Kosten eines Rechtsmittelverfahrens erlischt, wenn das Rechtsmittel ganz oder teilweise mit Erfolg eingelegt worden ist und das Gericht nicht über die Kosten entschieden hat oder die Kosten nicht von einem anderen Beteiligten übernommen worden sind.

(2) Richtet sich eine Beschwerde gegen eine Entscheidung des Betreuungsgerichts und ist sie von dem Betreuten oder dem Pflegling oder im Interesse dieser Personen eingelegt, so schuldet die Kosten nur derjenige, dem das Gericht die Kosten auferlegt hat. Entsprechendes gilt für ein sich anschließendes Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Verfahren über die Rüge wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

(3) Die §§ 23 und 24 gelten nicht im Rechtsmittelverfahren.