Oberlandesgericht Koblenz Urteil, 28. Apr. 2014 - 12 U 1419/12

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Trier vom 2.11.2012 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Herausgabe und Räumung von Gewerberäumen. Sie hat das Mietverhältnis mehrfach gekündigt. Die Klägerin beruft sich darauf, dass das Mietverhältnis mit ordentlicher Kündigung beendet werden könne, da die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche Schriftform nicht gewahrt sei.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.

Die Klägerin hat in erster Instanz beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die Gewerberäume im Haus ...[X] 28 in ...[Y], im Erdgeschoss, bestehend aus einem Ladenlokal mit zwei Schaufenstern und Eingang zur Straße ...[X] im Vorderhaus, sowie einem dahinterliegenden Raum mit Eingang zur ...[Z] Straße nebst einer Toilette, zum 30.06.2012 zu räumen und geräumt an sie herauszugeben;

2. die Beklagte zu verurteilen, an sie die nicht anrechenbare außergerichtliche Geschäftsgebühr in Höhe von 962,71 € zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin.

Im Berufungsverfahren beantragt sie, unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils des Landgerichts Trier die Beklagte zu verurteilen, die Gewerberäume im Haus ...[X] 28, ...[Y], im Erdgeschoss, bestehend aus einem Ladenlokal mit zwei Schaufenstern und Eingang zur Straße ...[X] im Vorderhaus, sowie einem dahinterliegenden Raum mit Eingang zur ...[Z] Straße nebst einer Toilette zu räumen und geräumt an sie herauszugeben mit der Maßgabe, dass hilfsweise Räumung und Herausgabe zum 31.12.2013 verlangt wird.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Senat hat den Geschäftsführer der Beklagten ...[A] angehört. Auf die Sitzungsniederschrift vom 24.02.2014 (Bl. 276 ff. GA) wird Bezug genommen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf deren Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht durch die Kündigungen der Klägerin oder die zeitliche Befristung zum 30.11.2013 beendet. Sowohl der ursprüngliche auf 10 Jahre befristete Mietvertrag vom 11.01./18.01.1999 als auch die darauf folgenden Verlängerungen entsprechen dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist wirksam verlängert worden bis zum 30.11.2018 und endet frühestens mit Ablauf dieser Frist.

Im Einzelnen gilt Folgendes:

Mietvertrag vom 11.01./18.01.1999:

Hier haben auf Beklagtenseite der Vorstand ...[C] und der Prokurist ...[D] unterzeichnet. Das Rubrum der Urkunde enthält keine Angaben über die Vertretung der Beklagten (damals ...[B] AG). Ein rechtsgeschäftlicher Rechtsnachfolger des Vermieters, dessen Schutz die in § 550 BGB normierte Schriftform in erster Linie dient, kann aus den Unterschriften erkennen, dass das Vorstandsmitglied...[C] und als weiterer Vertreter ein Prokurist auf Seiten der Mieterin unterzeichnet haben. Dass der Vorstand ...[C] für die Aktiengesellschaft unterzeichnet hat, ist auch ohne einen Vertretungszusatz erkennbar. Zweifel an der Einhaltung der Schriftform ergeben sich daraus nicht. Eine Aktiengesellschaft kann grundsätzlich durch ihren Vorstand oder auch in Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten werden (§ 78 AktG). Ausweislich des Handelsregisterauszugs des Amtsgerichts Lübeck HRB 3845 AH war das bei der Beklagten der Fall. Aus dem Rubrum des Mietvertrages ergeben sich jedenfalls keine Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriften. Ob die Beklagte letztlich tatsächlich wirksam vertreten war, ist keine Frage der Einhaltung der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Vertrages. Das steht hier nicht zur Diskussion.

1. Nachtrag vom 12.03./15.03.2004:

In dem Nachtrag ist das Mietobjekt mit allen wesentlichen Vertragsbestandteilen hinreichend genau bezeichnet. Der ursprüngliche Mietvertrag vom 11./18.01.1999 wird ausdrücklich erwähnt und in Bezug genommen, das Ende der Festlaufzeit (am 30.11.2008) wird mitgeteilt. Es kann keine Zweifel geben, um welche Räumlichkeiten es sich handelt. Es ist klar, welcher Mietvertrag verlängert werden soll. Alle wesentlichen Vertragsbestandteile werden von der Bezugnahme umfasst.

In der Urkunde sind im Rubrum auf Seiten der Beklagten (damals ...[B] AG) als Vertreter der Vorstand ...[C] und ...[E] erwähnt. Unterzeichnet haben den Nachtrag das Vorstandsmitglied ...[C] und "i. V. ...[F]". Auch hier kann für einen rechtsgeschäftlichen Rechtsnachfolger kein Zweifel an der Vollständigkeit der Urkunde bestehen. Der Vorstand ...[C] hat für die Aktiengesellschaft unterzeichnet und für das zweite Vorstandsmitglied als Vertreter ...[F]. Das Schriftformerfordernis ist damit eingehalten. Ob der Unterzeichner ...[F] tatsächlich vertretungsbefugt war, ist keine Frage der Formwirksamkeit, sondern der Wirksamkeit des Vertrages. Damit war die Laufzeit des Mietvertrags bis zum 30.11.2013 verlängert.

2. Nachtrag vom 5.03./9.03.2007:

Die Klägerin hat das Zustandekommen des Nachtrags bestritten. Sie hat eine Einigung der Vertragsparteien über eine weitere Verlängerungsoption und die Echtheit der Urkunde angezweifelt. Der Senat hat dazu den Geschäftsführer der Beklagten ...[A] angehört, der 2007 für die Beklagte als Gebietsleiter tätig war. Er war zunächst als Zeuge benannt. Da er mittlerweile zum Geschäftsführer der Beklagten berufen wurde, kam lediglich seine Anhörung als Partei in Betracht. ...[A] hat anschaulich geschildert, wie es zu dem 2. Nachtrag gekommen ist und das in Kopie in dem Anlagenheft Bl. 10 befindliche Vertragsformular, als das wiedererkannt, dass er der Ehefrau des damaligen Vermieters vorgelegt hatte. Er hat bestätigt, dass diese das Schriftstück als Vertreterin für ihren damals pflegebedürftigen Ehemann unterschrieben hat und mit der weiteren Verlängerung des Mietvertrages einverstanden war. Der Senat hat keinen Zweifel daran, dass der Geschäftsführer ...[A] mit der Ehefrau des damaligen Vermieters den in Kopie vorgelegten Nachtrag gefertigt hat, auch wenn das Original des Vertrages nicht mehr auffindbar ist. Der Senat hat keine Veranlassung, daran zu zweifeln, dass es zur Ausfertigung der Urkunde gekommen ist (OLG Stuttgart BeckRS 2010, 22058).

In dem 2. Nachtrag sind die wesentlichen Vertragsbestandteile, auf die sich der Nachtrag beziehen soll, enthalten durch die Bezugnahme auf den Mietvertrag vom 11./18.01.1999 und die Bezeichnung des Mietobjekts. Der ursprüngliche Mietvertrag ist mit Datum und Objektbezeichnung genannt. Dass es sich um den 2. Nachtrag handelt, zeigt, dass es schon einen 1. vorangegangenen Nachtrag gegeben haben muss. Damit ist hinreichend erklärlich, weshalb als Frist, die verlängert werden soll, der 30.11.2013 genannt wird.

Im Rubrum des zweiten Nachtrags heißt es auf Vermieterseite "...[G] (vertreten durch Ehefrau …[H])"; der Zusatz wurde handschriftlich von ...[A] eingefügt. Das hat er in seiner Anhörung beim Senat angegeben. Die Ehefrau des Vermieters hat zwar ohne einen Vertretungszusatz unterzeichnet, doch ergibt sich aus der Einfügung im Rubrum eindeutig, dass sie für den Vermieter, ihren Ehemann, unterzeichnet hat und nicht für sich selbst. Ob sie als berechtigte Vertreterin aufgetreten ist, kann dahinstehen. Das wäre eine Frage der Wirksamkeit des Vertrages, nicht der Wahrung der Schriftform des § 550 BGB.

Auf Seiten der Beklagten heißt es in der Urkunde "vertreten durch den Vorstand". Unterzeichnet hat auf Mieterseite das Vorstandsmitglied ...[C]. Unstreitig wurde die Beklagte zum damaligen Zeitpunkt durch zwei Vorstandsmitglieder vertreten. Die Unterzeichnung erfolgte nur durch ein Vorstandmitglied; dass Herr ...[C] auch für das weitere Vorstandsmitglied unterschreiben wollte, ist nicht ersichtlich. Ein Vertretungszusatz und eine zweite Unterschrift fehlen. Dennoch hält der Senat den Nachtrag für formwirksam, da der Mietvertrag keine Angaben über die konkreten Vertretungsverhältnisse der Beklagten enthält. Darin unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt von dem, der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4.11.2009 (XII ZR 86/07, BGHZ 183, 67 ff.) zugrunde lag. In der vorgenannten Entscheidung ergab sich aus dem Mietvertrag, dass die dortige Mieterin, eine AG, durch zwei namentlich genannte Vorstandsmitglieder vertreten wurde. Der Bundesgerichtshof hat die Unterschrift nur eines Vorstandsmitgliedes ohne einen Zusatz, der erkennen ließ, dass dieses auch für den weiteren Vorstand unterschrieben hat, nicht als für die Wahrung der Schriftform ausreichend angesehen. Im hier zu entscheidenden Fall können Zweifel daran, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder unterzeichnen will, nicht auftreten, da sich die Vertretungsverhältnisse aus dem Nachtrag nicht ergeben. Es kann daher nicht der Eindruck entstehen, die Urkunde sei unvollständig. Es ist denkbar, dass es nur ein Vorstandsmitglied gibt oder ein Vorstandsmitglied alleinvertretungsberechtigt ist. Ein Erwerber, der durch die Wahrung der Schriftform geschützt werden soll, geht nicht ohne weiteres davon aus, dass immer sämtliche Vorstandsmitglieder unterzeichnen müssen, da eine abweichende Regelung getroffen sein kann (so auch OLG Düsseldorf MDR 2012, 902 ff.; Weiner MDR 2010, 184 ff.). Der potentielle Rechtsnachfolger ist nur dann nicht ausreichend geschützt, wenn aufgrund einer Abweichung des Rubrums in dem Mietvertrag oder in dem Nachtrag von den geleisteten Unterschriften der Eindruck der Unvollständigkeit bzw. Unrichtigkeit entstehen kann. Das ist hier nicht der Fall. Die Schriftform des § 550 BGB ist damit gewahrt. Die Frage der wirksamen Vertretung ist allein für die Wirksamkeit des Vertrages maßgeblich. Darum geht es hier nicht. Die Klägerin beruft sich allein auf die Nichteinhaltung der Schriftform, da dann die weitere Verlängerung des Mietverhältnisses unwirksam wäre und der Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden konnte oder die Vertragslaufzeit zum 30.11.2013 endete.

Weiterer 2. Nachtrag vom 1.12.2010/2.12.2010:

Diesem weiteren 2. Nachtrag kommt nur eine deklaratorische Bedeutung zu. Darin wird lediglich festgehalten, was auf Grund des mittlerweile eingetretenen Erbfalls auf Seiten des Vermieters und der Umfirmierung auf Beklagtenseite von Rechts wegen bereits eingetreten war. Dem Nachtrag kommt keine rechtliche Bedeutung zu; allenfalls eine klarstellende Wirkung ist damit verbunden.

Die Verlängerung der Vertragslaufzeit in dem 2. Nachtrag vom 5.03./9.03.2007 ist formwirksam erfolgt. Das Mietverhältnis der Parteien endet frühestens zum 30.11.2018. Vorher kann die Klägerin nicht Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten verlangen.

Das erstmalige Berufen auf einen Verstoß gegen § 20 Abs. 1 GWB und die damit nach Auffassung der Klägerin einhergehende Nichtigkeit der über 5 Jahre hinausgehenden Verlängerungsoption gemäß § 134 BGB ist erstmals durch Einreichung eines Schriftsatzes nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt. Auf einen Verstoß gegen § 20 GWB hat sich die Klägerin bislang nicht berufen. Der Senat sieht das Vorbringen als verspätet an und sieht darin keinen Grund für eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO.

Der Senat lässt die Revision zu, da die vorliegende Entscheidung im Widerspruch zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4.11.2009 (XII ZR 86/07) stehen könnte. Nach der Formulierung des Leitsatzes und den Gründen der Entscheidung ist bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine Aktiengesellschaft die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder die Unterschrift eines Vorstandsmitgliedes den Hinweis enthält, dass er auch die weiteren Vorstandsmitglieder, die nicht unterzeichnet haben, vertritt. Vom Wortlaut dieser Entscheidung weicht der Senat vorliegend ab. Der Senat sieht daher die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO vorliegend gegeben. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Damit kann geklärt werden, ob mit der Entscheidung des Bundesgerichthofs die Schriftformanforderungen erweitert werden sollen (ablehnend Weiner a. a. O.).

Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 45.471,98 €.