Hanseatisches Oberlandesgericht Urteil, 29. Juli 2016 - 8 U 5/16

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 11.12.2015, Az. 316 O 212/15, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, eine Vollstreckung der Klägerin wegen der Räumung durch Sicherheitsleistung von € 15.000,-- abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Beklagten wird weiter nachgelassen, eine Vollstreckung der Klägerin wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund der Urteile vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Beklagte bekämpft mit ihrer Berufung ihre Verurteilung zur Räumung durch das angefochtene Urteil.

Wegen des Sachverhalts und der in der ersten Instanz gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagte zur Räumung verurteilt und dies im Wesentlichen damit begründet, dass der zweite Nachtrag zum Mietvertrag gegen das Schriftformerfordernis aus § 550 BGB verstoße und der Mietvertrag daher als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte. Wegen der Einzelheiten wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie die Verurteilung zur Räumung bekämpft.

Zur Begründung macht sie geltend, dass der Schutzzweck von § 550 BGB vorliegend den Schutz der Klägerin nicht gebiete, weil die Klägerin beim Grunderwerb den Mietvertrag und seine Nachträge gekannt habe. Der ursprüngliche Mietvertrag habe die vollständigen Namen der Grundstückseigentümer sowie Namen und Anschrift ihres Vertreters enthalten. Der zweite Nachtrag beziehe sich auf diesen Vertrag, so dass es für die Klägerin ein Leichtes gewesen sei, die ursprünglichen Grundeigentümer zu ermitteln. Der Hauptmietvertrag sei ein außerhalb der Urkunde stehender Umstand im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Das gelte auch für das Grundbuch, aus dem die Klägerin die Grundeigentümer leicht hätte ermitteln können.

Ferner hätte das Landgericht auf die Vorlage eines Grundbuchauszugs oder eines Grundstückskaufvertrages hinwirken müssen, was die Berufung näher ausführt. Schließlich sei der zweite Nachtrag zum Mietvertrag auch wirksam geschlossen worden.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 11. Dezember 2015 (Az. 316 O 232/15) abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Beklagten und Berufungsklägerin kostenpflichtig zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags und unter Auseinandersetzung mit den von der Beklagten vorgebrachten Argumenten.

Ergänzend wird auf die angefochtene Entscheidung, die zwischen den Parteien in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlung in beiden Instanzen Bezug genommen.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte, mithin zulässige Berufung (§§ 527, 519, 520 ZPO) ist unbegründet. Das Landgericht hat die Beklagte zu Recht zur Zahlung verurteilt. Die Berufung zeigt keine Umstände auf, die eine Abänderung der angefochtenen Entscheidung rechtfertigen.

1. Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung will das Schriftformgebot des § 550 BGB in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (BGH NJW 2008, 2178 Rn. 13 m. w. N.). Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (BGH NJW 2008, 2178, 2179). Die Schriftform des § 550 BGB ist nach dieser Rechtsprechung grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Insbesondere muss bei einer Personenmehrheit klar sein, aus welchen Personen diese besteht (BGH NJW 2002, 3389). Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGH NJW 2008, 2178, 2179). Weil auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht vollständig bestimmt angegeben zu werden, sofern nur eine Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf aber auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH NJW 2008, 2178, 2179 m. w. N.). Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (BGH NJW-RR 2010, 1309, 1310). Bei einer Personenmehrheit als Vertragspartei, insbesondere einer als Erbengemeinschaft bezeichneten Personenmehrheit, müssen die zu ihr gehörenden einzelnen Miterben aus der Vertragsurkunde bestimmbar sein (BGH NJW 2002, 3389).

2. In Anwendung dieser Maßstäbe vermag der Senat vorliegend die Einhaltung der Schriftform nicht festzustellen.

Nach den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls ist die Vermieterseite im zweiten Nachtrag (Anlage K 4) als ".../...“ bezeichnet. Aus dieser Bezeichnung ist nicht ersichtlich, welche Personen zu der Erbengemeinschaft gehören. Allerdings hat eine natürliche Personen (Herr ... ) den Vertrag auf Vermieterseite unterzeichnet, während für eine zweite Person (Herrn ... ), ein nicht unterzeichnetes Unterschriftenfeld existiert, so dass es darauf ankommt, ob hieraus in Verbindung mit der Bezeichnung "Erbengemeinschaft ... “ sich ausreichend ergibt, welche natürlichen Personen Vermieter sind. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass aus juristischer Sicht klar ist, dass mit der "Erbengemeinschaft ... " natürliche Personen gemeint sind. Der Senat folgt dem Landgericht auch darin, dass trotz der im Rubrum des zweiten Nachtrags angegebenen Vertretung durch Herrn ... nicht deutlich wird, dass im Zeitpunkt der Unterzeichnung des zweiten Nachtrags auch Frau ... Mitglied der Erbengemeinschaft gewesen ist.

Auch aus Sicht des Senats wird damit vorliegend nicht hinreichend deutlich, dass die in den Unterschriftenzeilen auf Vermieterseite aufgeführten Personen mit der im Rubrum genannten Erbengemeinschaft identisch sind, insbesondere deren einzigen Mitglieder sind. Die Bezeichnung "Erbengemeinschaft ... " lässt schon nicht erkennen, ob der Erblasser und / oder die Erben ... oder ... heißen (s. BGH NJW 2002, 3389). Da in der Unterschriftenzeilen auf Vermieterseite zwei Zeilen mit den Namen ... und ... bezeichnet sind, lässt sich allenfalls der Schluss ziehen, dass es zwei Mitglieder mit dem Nachnamen ... gibt. Weitere Anhaltspunkte für die Bestimmbarkeit der Vermieterpartei, etwa die Adressen der Erbengemeinschaft, ergeben sich aus der Vertragsurkunde nicht.

Möglicherweise wäre hinreichende Bestimmbarkeit gegeben, wenn der Vertrag erkennen ließe, dass die unterzeichnenden Personen als Grundstückseigentümer handeln. Denn dann könnte aus der Vertragsurkunde - unter Zuhilfenahme des Grundbuchs - bestimmbar sein, dass die Miteigentümer des vermieteten Grundstücks die Vermieter sind. Aus Sicht des Senats klingt dies aber vorliegend in der Urkunde nicht hinreichend an, wie es die Rechtsprechung verlangt. Dass im Rubrum des Vertrages Herr ... als Vertreter auf Vermieterseite aufgeführt ist, genügt dem Senat nicht. Allein aus dem Handeln eines Vertreters folgt nicht zwingend, dass in Vertretung der Grundeigentümer gehandelt werden soll. Weitere Anhaltspunkte für ein Handeln der Vermieterseite als Grundstückseigentümer sind dem Senat nicht ersichtlich.

Auf die im Kontext mit dem Vertragsschluss geführte Korrespondenz gemäß Anlagenkonvolut Bf 1 könnte es insoweit nur ankommen, wenn sie in dem Vertragstext irgendeinen Anklang gefunden hätte, etwa indem auf sie Bezug genommen wäre. Hieran fehlt es aber.

Nach allem konnte ein Grundstückserwerber aus dem Vertrag nicht erkennen, ob die Vermieterseite Grundstückseigentümerin ist und der Mietvertrag gemäß § 566 BGB auf ihn übergehen würde.

Vor diesem Hintergrund galt der Mietvertrag angesichts § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte - wie geschehen - von der Klägerin wirksam ordentlich gekündigt werden.

3. Die Beklagte kann der Kündigung auch nicht den Einwand der Treuwidrigkeit entgegenhalten. Diesen lässt die Rechtsprechung zwar bei der Kündigung des ursprünglichen Mieters in verschiedenen Konstellationen zu (Kasuistik bei Lammel in Schmidt-Futterer, MietR, 12. Auflage 2015, § 550 Rn. 66 mwN). Ein bewusstes Herbeiführen des Formmangels ist aber ebenso wenig zu erkennen wie ein schlechterdings unerträgliches Ergebnis etwa aufgrund von der Beklagten getätigter Investitionen.

4. Die Klägerin hat auch nach den Grundsätzen der höchstrichterlichen Rechtsprechung (NJW 2013, 3361 ff.) keine Pflicht zur Nachfrage und Nachforschung nach der präzisen Bezeichnung der Vermieterseite getroffen. Nach der (zur Bestimmbarkeit des Zeitpunkts des Vertragsbeginns ergangenen) Rechtsprechung kommt eine Pflicht zur Nachforschung bei einer abstrakten Beschreibung nur dann in Betracht, wenn der in Rede stehende Sachverhalt so genau bestimmt wird, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel verbleibt (BGH NJW 2013, 3361, 3362). Hieran fehlt es vorliegend. Die Vermieterseite ist nicht abstrakt beschrieben, sondern konkret als "Erbengemeinschaft ... " bezeichnet.

5. Schließlich hat das Landgericht nicht auf die Vorlage eines Grundbuchauszugs und/oder Kaufvertrags hinwirken müssen. Auf diese Dokumente kam es angesichts des konkreten Sach- und Streitstandes nicht an. Maßgeblich bei der Angabe des Erwerbszeitpunkt zwischen dem 27.01.2014 und dem 05.11.2014 war offenkundig die Feststellung der Eigentümerstellung der Klägerin. Soweit die Berufung darauf abzielen könnte, dass sich hieraus ggf. nähere Erkenntnisse zur Kenntnis des Erwerbers von den Personen auf Mieterseite ergeben hätten können, ist darauf zu verweisen, dass den Gerichten im Zivilprozess die Amtsermittlung nicht gestattet ist.

6. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

7. Ein Anlass, die Revision zuzulassen, hat nicht bestanden.