Landgericht Stralsund Beschluss, 29. Okt. 2008 - 2 T 250/08

Die sofortige Beschwerde der Gläubigerin vom 30.04.2008 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Stralsund vom 01.04.2008 wird auf Kosten der Gläubigerin als unbegründet zurückgewiesen.

Wert der Beschwerde: 101.235,79 Euro

I.

Mit Schreiben vom 27.07.2005 beantragte die Gläubigerin, die Zwangsverwaltung in das oben bezeichnete Grundstück anzuordnen, was mit Beschluss vom 02.08.2005 durch das Amtsgericht Stralsund geschah. Gleichzeitig wurde der Zwangsverwalter bestellt.

Mit Schreiben vom 15.02.2008 wies dieser die Gläubigerin darauf hin, dass Baumängel am Zwangsverwaltungsobjekt festgestellt worden seien, die behoben werden müssten. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das vom Zwangsverwalter vorgelegte Gutachten des ... vom 17.01.2007 (Bl.192-235 d.A.) und dessen Ergänzung vom 17.03.2007 (Bl.238f d.A.) Bezug genommen. Der Zwangsverwalter führte aus, eine Inanspruchnahme von Mietern wegen unzureichendem Heiz- und/oder Lüftungsverhalten als Mitursache erscheine wenig erfolgversprechend. Zudem liege die Darlegungs- und Beweislast hierfür beim Vermieter.

Die Gläubigerin lehnte mit Schreiben an den Zwangsverwalter vom 10.03.2008 eine Haftungsfreistellung und die Zahlung eines Kostenvorschusses ab. Sie teilte mit, sie erwäge, den Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung zurückzunehmen.

Der Zwangsverwalter beantragte daraufhin mit Schreiben vom 11.03.2008 beim Amtsgericht, von der Gläubigerin einen Kostenvorschuss in Höhe von 44.000,00 Euro einzuholen. Zur Begründung gab er an, die vom Sachverständigen dargestellten Baumaßnahmen seien zur Beseitigung von Bauschäden am Zwangsverwaltungsobjekt und, um der Verschlechterung der Bausubstanz entgegenzuwirken, erforderlich. Ein von der Gläubigerin beauftragter Sachverständiger habe dies bestätigt. Die Kosten beliefen sich auf geschätzt ca. 74.000,00 Euro, wobei die derzeitige Liquidität nur 30.000,00 Euro betrage.

Mit Beschluss vom 12.03.2008 ordnete das Amtsgericht an, dass die Gläubigerin als betreibende Gläubigerin innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses einen Vorschuss in Höhe von 44.000,00 Euro an den Zwangsverwalter auf dessen Treuhandkonto zu zahlen habe. Zur Begründung führte das Gericht aus, der Vorschuss sei zur Fortsetzung des Verfahrens für besondere Aufwendungen notwendig. Es kündigte an, das Verfahren gemäß § 161 Abs. 3 ZVG aufzuheben, wenn der Vorschuss nicht fristgerecht gezahlt werde.

Der Beschluss wurde der Gläubigerin ausweislich der Zustellungsurkunde Blatt 168 d.A. am 14.03.2008 zugestellt. Mit Schreiben vom 31.03.2008 teilte der Zwangsverwalter mit, dass ein Kostenvorschuss nicht eingegangen sei.

Am 01.04.2008 beschloss das Amtsgericht, das Zwangsverwaltungsverfahren aufzuheben, weil die Gläubigerin den angeforderten Vorschuss in Höhe von 44.000,00 Euro nicht bezahlt hatte.

Der Beschluss wurde der Gläubigerin ausweislich der Zustellungsurkunde Blatt 179 d.A. am 23.04.2008 zugestellt. Mit Schriftsatz vom 30.04.2008, am 05.05.2008 bei Gericht eingegangen, legte die Gläubigerin sofortige Beschwerde ein. Diese begründete sie damit, dass der Zwangsverwalter Alternativen zur kostenintensiven Sanierung an der Giebelwand des Objekts nicht ausreichend überprüft habe. Im von ihm vorgelegten Gutachten werde wiederholt darauf hingewiesen, dass auch das Lüftungs- und Heizverhalten der Mieter mit eine Rolle spiele. Sie habe den Zwangsverwalter außerdem gebeten, Alternativangebote zu dem von ihm vorgelegten Angebot über 55.000,00 Euro einzuholen, was dieser nicht getan habe.

Sie rege an, den Zwangsverwalter zur Einholung mindestens zweier weiterer Angebote anzuhalten.

Der Zwangsverwalter nahm hierzu Stellung, dass neben dem Sanierungsaufwand von etwa 55.000,00 Euro noch die Kosten für die Vergabe von Bauleistungen für die Sanierung durch einen bauleitenden Ingenieur anfielen. Es sei nicht Aufgabe des Zwangsverwalters, die Ausschreibung von Bauarbeiten, deren Vergabe, Überwachung und schließlich Abnahme vorzunehmen. Die Gläubigerin habe nicht vergleichbare Gutachten zur Verfügung gestellt, da es bei denen es lediglich um Bewertungen des Zustandes des Zwangsverwaltungsobjektes mit Sanierungsvorschlägen und Kostenschätzungen gehe, jedoch nicht um Angebote zur Ausführung von Bauleistungen.

Es mache keinen Sinn, einen Bauingenieur mit der Ausschreibung der Arbeiten und Einholung von Alternativangeboten zu beauftragen, wenn deren Finanzierung nicht gesichert sei.

Mit Beschluss vom 22.05.2008 hat das Amtsgericht Stralsund der sofortigen Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache der Kammer zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beschwerdegründe rechtfertigten lediglich Eingriffe des Gerichts im Rahmen des sich anschließenden gerichtlichen Verfahrens nach § 10 Abs. 1 Ziff. 5 ZVG.

II.

Die gemäß § 11 Abs. 1 RPflG i. V. m. §§ 793, 567ff ZPO zulässige sofortige Beschwerde ist unbegründet.

Das Amtsgericht hat die Zwangsverwaltung zu Recht gemäß § 161 Abs. 3 ZVG aufgehoben.

Es hatte zu Recht mit Beschluss vom 12.03.2008 auf Anregung des Zwangsverwalters einen Kostenvorschuss für die notwendigen Sanierungsarbeiten von 44.000,00 Euro angefordert.

Dem Zwangsverwalter obliegt gemäß § 152 Abs. 1 ZVG die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen.

Die von ihm beabsichtigten Arbeiten sind erforderlich. Nach dem von ihm vorgelegten Gutachten vom 17.01.2007 nebst Nachtrag vom 17.03.2007 steht fest, dass die von dem Sachverständigen geschätzten Kosten zur Durchführung von Trockenbau-, Malerarbeiten und Ausbesserung der Fassadendämmung erforderlich sind. Der Sachverständige hat hierzu ausgeführt, aufgrund der Besichtigung von insgesamt vier beschadeten Mietwohnungen sei der bauliche Zustand des Gebäudes als unzureichend zu bewerten. Zwar könne das Verhalten der Mieter auch zu einem gewissen Teil zu den Beschadungen beigetragen haben, Hauptgrund seien aber die Ende der 90er Jahre am Zwangsverwaltungsobjekt durchgeführten Sanierungsmaßnahmen. Diese hätten in qualitativ und quantitativ unzureichendem Maße stattgefunden. So seien z. B. durch Verkleidung von Wandbereichen Baumängel kaschiert, aber nicht ursächlich beseitigt worden. Wärmebrücken an der Gebäudehülle seien nicht berücksichtigt worden.

Der Sachverständige hat eine genaue Kostenaufstellung vorgenommen und diese noch einmal mit Schreiben vom 17.03.2007 ergänzt und nachgebessert. Die Kosten wurden aufgrund der Sachverständigenbegutachtung durch den Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieurwesen ... vom Zwangsverwalter angesetzt. Das Gutachten legte der Zwangsverwalter der Gläubigerin vor. In ihm sind einzelne Aufstellungen der Kosten enthalten, die die Gläubigerin nicht weiter konkret angegriffen hat. Anhaltspunkte, an der Sachkunde des Sachverständigen zu zweifeln, bestehen nicht.

Zu Recht führt der Zwangsverwalter aus, die Einholung von Kostenvoranschlägen sei von ihm als Zwangsverwalter nicht einzufordern. Richtigerweise führt er aus, dass seine Eigenschaft als Zwangsverwalter die notwendige Sachkenntnis zur Einholung von Kostenvoranschlägen für konkrete Bauleistungen nicht umfassen müsse und auch nicht umfasse.

Dieser Schritt ist erst im Rahmen der Vergabe von Bauvorleistungen/Planungsleistungen vorzunehmen. Der Zwangsverwalter hat vielmehr mit dem Sachverständigengutachten zur Feststellung des Zustandes des Objektes und der erforderlichen Maßnahmen sowie einer Kostenschätzung den voraussichtlichen Kostenaufwand in ausreichender Weise dargelegt (vgl. hierzu auch LG Bonn, Az. 6 T 141/04, Beschluss v. 14.07.2004, zitiert nach Juris).

Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass der Gläubigerin im Gegenzug ein Anspruch auf Erstattung von Kosten besteht, sobald Mittel aus Nutzungen des Grundstücks entnommen werden können. Die Rückzahlung des Vorschusses hat der Zwangsverwalter daher nach § 155 Abs. 1 ZVG vorweg zu bestreiten (Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 18. Aufl., 2006, § 152 Rz. 18.4). Soweit der Vorschuss (ganz oder teilweise) nicht verbraucht wird, hat der Zwangsverwalter den Rest dem Gläubiger zurückzugeben (Stöber, a. a. O. Rz. 18 Pkt. 5).

Soweit die Gläubigerin ausführt, der Zwangsverwalter müsse einer möglichen Inanspruchnahme der Mieter auf einen Teil der Kosten nachgehen, hat der Zwangsverwalter zutreffend ausgeführt, dass dies nicht erfolgversprechend erscheine. Es ist insofern in rechtlicher Hinsicht richtig, dass die Beweislast für eine Mitverursachung der Schäden durch die Mieter auf Vermieterseite, das heißt auf Seiten des Zwangsverwalters liege. Im Hinblick auf die mit einer solchen Beweislastverteilung unsichere Erfolgsaussicht und dem mit einer Geltendmachung gegenüber Mietern zu erwartenden Zeitaufwand hat der Zwangsverwalter diesen Aspekt zu Recht nicht weiter verfolgt.

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten hierzu Stellung genommen und ausgeführt, dass der Hauptanteil der Beschädigungen und der Feuchtigkeitserscheinungen auf Baumängeln und damit gerade nicht auf einem Verhalten der Mieter beruhe.

Der Zwangsverwalter hat nachvollziehbar dargelegt, dass ein Vorschuss erforderlich ist, da die voraussichtlichen Kosten mit den verfügbaren liquiden Mitteln von 30.000,00 Euro nicht gedeckt werden können.

Das Amtsgericht hat konnte nach Ablauf der für die Vorschusszahlung gesetzten Frist gemäß § 161 Abs. 3 ZVG die Aufhebung der Zwangsverwaltung anordnen, denn der angeforderte Vorschuss wurde nicht geleistet.

Die Aufhebung des Zwangsversteigerungsverfahrens liegt im Ermessen des Gerichts. Ermessensfehler sind vorliegend nicht zu erkennen. Die Anordnung erscheint vorliegend vielmehr verhältnismäßig, insbesondere nachdem bereits mehrere Mieter die Mietverhältnisse über Wohnungen in dem Zwangsverwaltungsobjekt wegen bestehender Mängel gekündigt haben. Ohne Durchführung der Maßnahmen ist nach Einschätzung des Sachverständigen mit einer Verschlechterung des Zustandes des Objektes zu rechnen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes folgt aus § 3 ZPO, er wurde mit 101.235,79 Euro, der Hauptforderung, die die Gläubigerin mit dem Zwangsverwaltungsverfahren durchzusetzen begehrt, angesetzt.