Landgericht Magdeburg Urteil, 09. März 2010 - 2 S 105/08

ECLI:ECLI:DE:LGMAGDE:2010:0309.2S105.08.0A
bei uns veröffentlicht am09.03.2010

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts M vom 03.03.2004, Geschäftsnummer 180 C 2377/03, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 91,32 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2003 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Parteien jeweils zur Hälfte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung des Gegners durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % der zu vollstreckenden Forderung abwenden, wenn nicht der Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

Wegen des Sach- und Streitstandes nimmt die Kammer auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.09.2007 Bezug, mit dem der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen worden ist.

2

Die Kammer hat Beweis erhoben nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 27.05.2008 (Bd. II Bl. 138) in der Fassung des Beschlusses vom 15.08.2008 (Bd. II Bl. 159) durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Altmeppen vom 05.02.2009 sowie die Ergänzungen vom 04.05.2009 (Bd. III Bl. 88) verwiesen, wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

3

Die Berufung ist teilweise begründet.

4

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung weiterer 91,32 Euro für das Jahr 2003, weil der Pachtzins gem. § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG wirksam auf 0,92 Euro/qm/Jahr erhöht worden ist.

5

Im Einzelnen:

6

Wie der BGH in der zurückverweisenden Entscheidung ausgeführt hat, war das Anpassungsverlangen der Klägerin vom 16.10.2002 formal wirksam und konnte daher die Verpflichtung zur Zahlung einer höheren als der bisher vereinbarten Pacht ab dem 01.01.2003 begründen. Insoweit nimmt die Kammer zur Vermeidung entbehrlicher Wiederholungen auf das Urteil des BGH Bezug.

7

Das Erhöhungsverlangen der Klägerin ist auch teilweise begründet, weil die Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG erfüllt sind.

8

Danach kann eine Entgeltanpassung verlangt werden, wenn die ortsübliche Höhe des Nutzungsentgeltes erreicht ist, sich das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert hatte und sich das ortsübliche Entgelt seitdem um mehr als 10 % verändert hatte.

9

Dass das Nutzungsentgelt mit 1,20 DM/qm/Jahr am 01.01.1996 den ortsüblichen Pachtzins erreicht hatte, haben die Vertragsparteien am 12.05.1999 festgestellt. Dieser Pachtzins ist seitdem unstreitig nicht verändert worden.

10

Im Ergebnis der Beweisaufnahme geht die Kammer zudem davon aus, dass sich das ortsübliche Entgelt seitdem um mehr als 10 % erhöht hat.

11

Der Sachverständige Altmeppen hat in seinem Gutachten die ihm von den Parteien zur Verfügung gestellten Vertragsunterlagen betreffend 52 am B See gelegene Grundstücke ausgewertet. Unter Berücksichtigung der am Nordufer gelegenen Grundstücke, zu denen auch das Grundstück des Beklagten gehört, ergibt sich ein durchschnittlicher Pachtzins von 0,76 Euro/qm/Jahr, bzw, bei Anwendung der Zwei-Drittel-Methode, von 0,73 Euro/qm/Jahr. Dieser liegt mehr als 10 % über dem mit 0,61 Euro/qm/Jahr als ortsüblich vereinbarten Pachtzins.

12

Das Anpassungsverlangen war damit zulässig.

13

Das Anpassungsverlangen führt jedoch nicht zu einer Zahlungsverpflichtung von 1,20 Euro/qm/Jahr, sondern nur in Höhe von 0,92 Euro/qm/Jahr, weil dieser Betrag der ortsüblichen Pacht zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages entspricht.

14

Abzustellen ist für die Frage des Wertermittlungsstichtages auf den Zugang des Anpassungsverlangens. An dieser Auffassung hält die Kammer fest. Soweit die Klägerin meint, es sei auf den Zeitpunkt der Fälligkeit abzustellen, teilt die Kammer diese Auffassung nicht. Ein Anpassungsverlangen stützt sich auf eine Erhebung oder Begutachtung, die zwangsläufig vor der Fälligkeit der begehrten Erhöhung durchgeführt werden muss, um festzustellen, ob überhaupt die Voraussetzungen für eine Anpassung gegeben sind. Die Entwicklung in der Zukunft kann dabei nicht abgesehen werden. Grundlage des Anpassungsverlangens sind die Feststellungen, die der die Anpassung verlangende Vertragsteil zuvor getroffen hat. Mit dem Verlangen bringt er zum Ausdruck, dass die Voraussetzungen zum Zeitpunkt des Zuganges noch immer vorliegen. Ginge man davon aus, dass auf den Fälligkeitszeitpunkt abzustellen ist, müsste der die Anpassung Verlangende, der ggfls. bereits ein Gutachten eingeholt hat, um die Voraussetzungen festzustellen, immer dann, wenn der Vertragspartner den angepassten Pachtzins anzweifelt, ein weiteres Gutachten für den Fälligkeitszeitpunkt einholen. Das ist nicht praktikabel.

15

Die vom Sachverständigen gewählte Methode zur Ermittlung der ortsüblichen Pacht zum Wertermittlungsstichtag ist nicht zu beanstanden.

16

Dass der Sachverständige auf die Pachten am B See zurückgegriffen hat, begegnet keinen Bedenken.

17

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist es allgemein anerkannt, dass der vergleichbare Wohnraum auch vom selben Vermieter, sogar aus demselben Haus, stammen darf (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 68. Auflage, § 558 Rdn. 15 m. w. N.). Es ist kein nachvollziehbarer Grund ersichtlich, weshalb das für Pachtobjekte nicht auch gelten sollte.

18

Soweit die Klägerin diese Methode für unangemessen hält, weil ihr damit tatsächlich die Möglichkeit verwehrt werde, den Pachtzins zu erhöhen, teilt die Kammer diese Auffassung nicht.

19

Zwar ist es richtig, dass aufgrund der Tatsache, dass kaum ein Nutzer sein immer noch äußerst günstiges Grundstück am B See ohne größere Not aufgeben wird, Vertragsneuabschlüsse und damit auch die freie Vereinbarung höherer Pachtzinsen nur äußerst eingeschränkt möglich sind.

20

Der Gesetzgeber hat aber mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz zu erkennen gegeben, dass er die darunter fallenden Grundstücke und Nutzer unter einen besonderen Schutz stellen will. Das wird besonders deutlich an § 23, der, von einigen Ausnahmen abgesehen, eine Beendigung der Nutzungsverhältnisse durch Kündigung vor dem 03.10.2015 ausschließt. Daraus kann man aber nach Auffassung der Kammer nicht den Schluss ziehen, den die Klägerin zieht: Nämlich, dass sie im Gegenzug, sozusagen als Entschädigung für den Kündigungsausschluss, dann erhöhen darf, wenn, eine freie Vereinbarung der Pacht vorausgesetzt, die Ortsüblichkeit der Pachten deutlich höher läge als unter Berücksichtigung der durch die gesetzlichen Beschränkungen tatsächlich gezahlten und zu zahlenden Pachten. Im Grunde will die Klägerin damit, dass marktübliche Pachten zu Grunde gelegt werden. Dafür gibt es jedoch im Gesetz keine Stütze. Der Gesetzestext spricht eindeutig von ortsüblichen Pachtzinsen.

21

Zur Pachtzinshöhe:

22

Unstreitig bestehen erhebliche Unterschiede bei den Grundstücken am Nord- und Südufer. Das hat auch der Sachverständige so festgestellt: Während am Südufer eine Reihenbebauung vorhanden ist, sind die Grundstücke am Nordufer mit einzelnen Bungalows bebaut.

23

Da es genügend Grundstücke auch an der Nordseite gibt, die eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ermöglichen, legt die Kammer diese der Berechnung zu Grunde.

24

Zu den Grundstücken gehören die in der Aufstellung Bd. III Bl. 89 f genannten Grundstücke mit den Ordnungsziffern 1 – 11, 13 – 15, 19, 22, 28, 31, 32, 34, 35, 40, 41, 43, 45, 46, 50, 52. Die für diese Grundstücke gezahlten Pachten liegen zwischen 0,61 Euro/qm/Jahr und 1,20 Euro/qm/Jahr.

25

Die Kammer, die aufgrund der Vergleichbarkeit der Sachverhalte für die Ermittlung der ortsüblichen Pacht auf die Grundsätze über die Ermittlung der ortsüblichen Wohnraummiete zurückgreift, wendet bei der Ermittlung die sogenannte Zwei-Drittel-Methode, deren Anwendung das BMJ in seinen Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln proklamiert, an. Diese Methode gewährleistet, dass extrem hohe und extrem niedrige Mietzinsen, also „Ausreißer“, unberücksichtigt bleiben. Im hier zu entscheidenden Fall verbleiben daher 18 Pachtverträge, von denen in 11 Fällen 0,61 Euro/qm, in 1 Fall 0,89 Euro/qm und in 6 Fällen 0,92 Euro/qm zu zahlen sind. Der Mittelwert der Pachten in der Spanne zwischen 0,61 Euro/ qm und 0,92 Euro/qm liegt bei 0,73 Euro/qm. Diese Spanne ist im Übrigen auch vom Sachverständigen Altmeppen in seinem Gutachten benannt worden.

26

Soweit der Beklagte meint, der Sachverständige habe keine Spanne, sondern einen punktgenauen Wert als ortsüblichen Pachtzins ausgewiesen, teilt die Kammer diese Auffassung angesichts des Wortlautes des Gutachtens, in dem ausdrücklich ausgeführt wird, dass sich der ortsübliche Pachtzins innerhalb einer Spanne von 0,61 €/qm und 0,92 €/qm bewege, nicht. Der Antrag auf Anhörung des Sachverständigen zu diesem Punkt war gem. den §§ 411 Abs. 4, 296 Abs. 1, 3 ZPO zurückzuweisen. Die Kammer hatte den Parteien im Hinweisbeschluss vom 01.12.2009, in dem auf die geänderte Rechtsauffassung hingewiesen wurde, eine Frist zur Stellungnahme von 3 Wochen gesetzt. Innerhalb dieser Frist hat der Beklagte die Ladung und Anhörung des Sachverständigen nicht beantragt. Der Antrag vom 19.02.2010 war verspätet, weil eine Anhörung des Sachverständigen im Termin vom 23.02.2010 nicht möglich gewesen wäre. Der Sachverständige hat in einem Telefonat vom 22.02.2010 mitgeteilt, dass er Termine wahrzunehmen habe, die er weder absagen noch verschieben könne, so dass die Anberaumung eines neuen Termins zur Anhörung des Sachverständigen erforderlich geworden wäre. Dadurch wäre eine Verzögerung des im Übrigen entscheidungsreifen Rechtsstreits eingetreten.

27

Wie der BGH in seinem Urteil vom 21.10.2009 (VIII ZR 30/09) ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert, vielmehr bewegt sie sich innerhalb einer gewissen Spanne. Der Vermieter darf danach die Miete bis zur oberen Grenze der Spanne erhöhen, so dass bei Anwendung dieser Grundsätze auf das Pachtrecht die Klägerin hier 0,92 Euro/qm/Jahr verlangen kann.

28

Dass dieser Pachtzins im Anpassungsverlangen nicht genannt ist, macht das Verlangen nicht unwirksam. Wie im Mietrecht kann das Gericht bei der Höhe des verlangten Betrages Abstriche machen, wenn es dieses für begründet erachtet. Der die Anpassung Verlangende muss keine „Punktlandung“ hinlegen, um mit seinem Verlangen zu einem Teilerfolg zu kommen.

29

Der Beklagte schuldet danach ab 01.01.2003 einen jährlichen Pachtzins von 298 qm x 0,92 Euro = 274,16 Euro. Er hat 182,84 Euro gezahlt, so dass eine Restschuld von 91,32 Euro verbleibt.

30

Der Zinsanspruch ist gem. den §§ 284, 286, 288 BGB begründet.

31

Vorgerichtliche Mahnkosten kann die Klägerin nicht erstattet verlangen, da weder ersichtlich noch vorgetragen worden ist, dass sie den Beklagten gemahnt hat.

32

Die Nebenentscheidungen folgt aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

33

Die Revision ist gem. § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen worden, weil es von grundsätzlicher Bedeutung ist, ob für die Ermittlung der ortsüblichen Pacht die Regeln für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anwendbar sind und auf welchen Stichtag bei der Ermittlung abzustellen ist.


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Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision


(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie1.das Berufungsgericht in dem Urteil oder2.das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat. (2) Die Revision ist zuzulassen, wenn1.die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen


(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 288 Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden


(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. (2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgelt

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners


(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheid

Zivilprozessordnung - ZPO | § 411 Schriftliches Gutachten


(1) Wird schriftliche Begutachtung angeordnet, setzt das Gericht dem Sachverständigen eine Frist, innerhalb derer er das von ihm unterschriebene Gutachten zu übermitteln hat. (2) Versäumt ein zur Erstattung des Gutachtens verpflichteter Sachverst

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen


Anstelle des Schadensersatzes statt der Leistung kann der Gläubiger Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte, es sei denn, deren Zweck wäre auch ohne die Pflichtver

Schuldrechtsanpassungsgesetz - SchuldRAnpG | § 20 Nutzungsentgelt


(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung. (2) Auf die bish

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Bundesgerichtshof Urteil, 21. Okt. 2009 - VIII ZR 30/09

bei uns veröffentlicht am 21.10.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 30/09 Verkündet am: 21. Oktober 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

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(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.

(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.

(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.

(1) Wird schriftliche Begutachtung angeordnet, setzt das Gericht dem Sachverständigen eine Frist, innerhalb derer er das von ihm unterschriebene Gutachten zu übermitteln hat.

(2) Versäumt ein zur Erstattung des Gutachtens verpflichteter Sachverständiger die Frist, so soll gegen ihn ein Ordnungsgeld festgesetzt werden. Das Ordnungsgeld muss vorher unter Setzung einer Nachfrist angedroht werden. Im Falle wiederholter Fristversäumnis kann das Ordnungsgeld in der gleichen Weise noch einmal festgesetzt werden. Das einzelne Ordnungsgeld darf 3 000 Euro nicht übersteigen. § 409 Abs. 2 gilt entsprechend.

(3) Das Gericht kann das Erscheinen des Sachverständigen anordnen, damit er das schriftliche Gutachten erläutere. Das Gericht kann auch eine schriftliche Erläuterung oder Ergänzung des Gutachtens anordnen.

(4) Die Parteien haben dem Gericht innerhalb eines angemessenen Zeitraums ihre Einwendungen gegen das Gutachten, die Begutachtung betreffende Anträge und Ergänzungsfragen zu dem schriftlichen Gutachten mitzuteilen. Das Gericht kann ihnen hierfür eine Frist setzen; § 296 Abs. 1, 4 gilt entsprechend.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 30/09 Verkündet am:
21. Oktober 2009
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen
Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann,
wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens
ermittelt worden ist (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Juli 2005 - VIII ZR
322/04, NZM 2005, 660).
BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09 - LG Görlitz
AG Görlitz
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß
§ 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. September 2009 durch den Vorsitzenden
Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den
Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer

für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 6. Januar 2009 wird zurückgewiesen. Auf die Anschlussrevision der Klägerin wird das vorbezeichnete Urteil aufgehoben, soweit darin zum Nachteil der Klägerin entschieden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Görlitz vom 13. August 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in G. . Die Grundmiete betrug seit August 2001 234,32 €. Mit Schreiben vom 14. März 2005 forderte die Klägerin die Beklagten unter Benennung von drei Vergleichs- wohnungen auf, der Erhöhung der Nettomiete ab dem 1. Juni 2005 um 35,27 € auf 269,59 € zuzustimmen. Dies entspricht einer Erhöhung der Miete von 3,33 € je qm auf 3,83 € je qm. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
2
Die Klägerin hat Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 14. März 2005 begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete um 18,38 € auf 252,70 € monatlich zuzustimmen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über eine monatliche Miete von 244,18 € hinaus verurteilt worden waren; insoweit hat es die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der (vollständigen) Klageabweisung weiter. Mit der Anschlussrevision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

3
Die Revision hat keinen Erfolg; die Anschlussrevision ist hingegen begründet.

I.

4
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :
5
Das formell zulässige Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei zum Teil begründet. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Erhöhung der Grundmiete um 9,86 € auf 244,18 € zu. Im Übrigen sei die Klage unbegründet.
6
Die vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige habe die streitgegenständliche Wohnung sowie 19 Vergleichswohnungen in Augenschein genommen und daraus zutreffend eine Mietzinsspanne von 3,35 € bis 3,59 € je qm ermittelt. Entgegen der Auffassung der Klägerin und des Amtsgerichts entspreche die ortsübliche Vergleichsmiete nicht dem höchsten Wert der von der Sachverständigen ermittelten Spanne. Das Sachverständigengutachten erfülle die Funktion des für das Stadtgebiet von G. fehlenden Mietspiegels. Das Gericht müsse deshalb innerhalb der von der Sachverständigen ermittelten Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete durch Schätzung nach § 287 ZPO ermitteln. Anhand der Ausführungen der Sachverständigen zu dem vorläufigen relativen Mittelwert ergebe sich aus dieser Schätzung ein Wert von 3,47 € je qm.
7
Entgegen der Auffassung der Beklagten habe die Sachverständige ihr Gutachten aufgrund einer ausreichenden Tatsachengrundlage erstellt. Sie habe 19 im gleichen Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegende Vergleichswohnungen verschiedener Vermieter in verschiedenen Häusern herangezogen. Dass die Sachverständige nicht darüber hinaus eine Vollerhebung der Daten oder zumindest eine repräsentative Befragung vorgenommen habe, sei nicht zu beanstanden, weil der damit verbundene Aufwand zu der im Rechtsstreit geltend gemachten Forderung der Klägerin außer Verhältnis stünde.
8
Dass die Sachverständige die Vergleichswohnungen ausschließlich aufgrund von Vermieterbefragungen ermittelt habe, sei ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Gefahr, dass sich daraus ein verfälschtes Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete ergebe, sei nur theoretischer Natur, denn es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass die befragten Vermieter unzutreffende Angaben gemacht hätten.

II.

9
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
10
1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell ordnungsgemäß ist und die Voraussetzungen des § 558 BGB (Wartefrist, Kappungsgrenze) eingehalten sind.
11
2. Auch die - auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens getroffene - Feststellung des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete ist frei von Rechtsfehlern. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht seine Entscheidung unter Verstoß gegen § 286 ZPO auf ein mit methodischen Mängeln behaftetes Gutachten gestützt habe.
12
a) Das Gutachten ist hinreichend aussagekräftig, weil die Sachverständige aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps ("WB 70"), die im selben Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegen, 19 Vergleichswohnungen mit möglichst ähnlicher Ausstattung für ihr Gutachten herangezogen hat und dabei teils neu vereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten Berücksichtigung fanden. Die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen ist dabei - auch unter Berücksichtigung des vertretbaren Umfangs einer solchen Begutachtung - nicht zu beanstanden. Dem Umstand, dass die Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung der Beklagten teilweise hinter dem Standard der Vergleichswohnungen zurückbleibt, ist in dem Gutachten, dem das Berufungsgericht hinsichtlich der Mietzinsspanne folgt, durch Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getragen ; einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.
13
b) Auch der Umstand, dass die Sachverständige die Wohnungen ausschließlich durch Befragung von Vermietern ermittelt hat, steht der Verwertbarkeit des Gutachtens nicht entgegen. Entgegen der Ansicht der Revision bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch diese Vorgehensweise das Ergebnis im Sinne einer zu hohen Vergleichsmiete verfälscht worden sein könnte. Die Revision macht insoweit geltend, Vermieter könnten ein Interesse daran haben, das allgemeine Mietniveau anzuheben, und deshalb geneigt sein, bei der Befragung durch die Sachverständige billigen Wohnraum zu verschweigen und nur besonders teure Wohnungen anzugeben. Für eine solche Annahme bestehen aber keine tatsächlichen Anhaltspunkte. Dass die in das Gutachten eingeflossenen Angaben der befragten Vermieter über die Miete der jeweils benannten Vergleichswohnung zutreffend sind, wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen.
14
c) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Gutachten der Sachverständigen auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich eine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleichmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074, unter II 2 b sowie vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660, unter II 2 c).
15
3. Dagegen kann dem Berufungsgericht, wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, nicht gefolgt werden, soweit es die Auffassung vertritt, der Vermieter dürfe die Miete nicht bis zum oberen Wert einer solchen - unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten - Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch dann, wenn - wie hier - kein Mietspiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite. Diese Bandbreite hat das Berufungsgericht auf der Basis des Sachverständigengutachtens - wie ausgeführt - rechtsfehlerfrei mit einer Mietzinsspanne von 3,35 € je qm bis 3,59 € je qm ermittelt. Denn auch der obere Spannenwert liegt noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt (Senatsurteil vom 6. Juli 2005, aaO, unter II 2 d). Maßgeblich ist daher weder der vom Berufungsgericht errechnete Mittelwert (3,47 je qm) noch, wie die Revision meint, der untere Spannenwert von 3,35 € je qm. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist vielmehr in Höhe des oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete, mithin in Höhe von 3,59 € je qm, berechtigt.

III.

16
Nach alledem ist die Revision der Beklagten unbegründet und daher zurückzuweisen. Soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Klägerin entschieden hat, kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit auf die Anschlussrevision der Klägerin hin aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagten sind - wie vom Amtsgericht ausgesprochen - verpflichtet, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete um den Betrag von 18,38 € zuzustimmen, der sich bei Zugrundelegung des vom Berufungsgericht festgestellten oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete (3,59 € je qm) ergibt. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist deshalb zurückzuweisen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG Görlitz, Entscheidung vom 13.08.2007 - 4 C 636/05 -
LG Görlitz, Entscheidung vom 06.01.2009 - 2 S 73/07 -

Anstelle des Schadensersatzes statt der Leistung kann der Gläubiger Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte, es sei denn, deren Zweck wäre auch ohne die Pflichtverletzung des Schuldners nicht erreicht worden.

*

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

*

(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.

(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.

(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.