Landgericht Kiel Urteil, 25. Aug. 2016 - 12 O 360/15

Tatbestand:

1

Der Kläger begehrt nach der Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses vom Beklagten die Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung oder Schadensersatz.

2

Der Kläger schloss mit Wirkung zum 1. Januar 2000 mit Dr. R. (nachfolgend : Insolvenzschuldner) einen Mietvertrag über gewerblich genutzte Räume, in den der Beklagte mit Wirkung zum 1. Juli 2002 als weiterer Mieter eintrat. Nachdem im Februar 2009 über das Vermögen des Insolvenzschuldners das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, kündigte der zum Insolvenzverwalter bestellte Streithelfer mit Schreiben vom 28. April 2009 das Mietverhältnis unter Berufung auf § 109 InsOzum 31. Juli 2009. Mit Schreiben vom 14. September 2009 teilte der Kläger dem Beklagten mit, dass er von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch mache. Am 30. Oktober 2009 verschaffte sich der Kläger Zutritt zu den Räumlichkeiten und verwertete die in den Räumlichkeiten vorgefundenen Gegenstände.

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Mit der Klage verlangt der Kläger die rückständige Miete für September 2009. Hilfsweise begehrt er Nutzungsersatz bzw. Schadensersatz in Höhe der entgangenen Miete.

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Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiter.

Entscheidungsgründe:

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Die Revision ist unbegründet.

I.

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Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NZM 2012, 684 f. veröffentlicht ist, hat einen Anspruch des Klägers auf Zahlung von Miete für September 2009 abgelehnt und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:

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Die vom Streithelfer als Insolvenzverwalter über das Vermögen des Mitmieters des Beklagten zum 31. Juli 2009 ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis auch für den Beklagten beendet. Nach den Grundsätzen der obergerichtlichen Rechtsprechung beende die auf einem insolvenzrechtlichen Sonderkündigungsrecht des Verwalters beruhende Kündigung das Mietverhältnis insgesamt mit Wirkung für und gegen sämtliche Beteiligte. Es bestehe kein Anlass, von der zu § 19 KO ergangenen obergerichtlichen Rechtsprechung abzuweichen. Zwar sei nicht zu verkennen, dass das Sonderkündigungsrecht aus § 109 Abs. 1 InsO dem Schutz der Masse diene. Dies zwinge aber nicht zu einer Betrachtungsweise, die allein diesen Schutzzweck im Blick habe. Ebenso wie unter der Geltung der Vorgängervorschrift des § 19 KO sei nämlich zu beachten , dass besondere Bedeutung der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses zukomme, und dass die vertraglich geschuldete Gebrauchsüberlassung der Mietsache unteilbar sei. Ebenso wie nach dem Beitritt des Beklagten zum Mietvertrag dem Insolvenzschuldner und dem Beklagten der Gebrauch der Mietfläche zur Berufsausübung nur einheitlich habe gewährt werden können, habe das Mietverhältnis nur einheitlich beendet werden können. Eine Teilkündigung sei unzulässig gewesen.

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Mit zutreffender Begründung habe das Landgericht auch einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung verneint. Dies gelte insbesondere für den vom Landgericht verneinten Rücknahmewillen des Klägers im Verhältnis zum Beklagten.

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Gleiches gelte für einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Beklagten in entsprechender Höhe. Der Kläger könne sich im Verhältnis zum Beklagten nicht darauf berufen, dieser habe ihm die Mietsache vorenthalten, wenn er dem Beklagten gegenüber selbst durchgehend zu verstehen gegeben habe, er halte ihn weiterhin aus dem Mietvertrag für verpflichtet.

II.

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Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand. Dem Kläger steht gegen den Beklagten weder ein Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat September 2009 zu, noch kann er den geltend gemachten Betrag im Wege des Nutzungs- oder Schadensersatzes verlangen.

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1. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch des Klägers aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat September 2009 verneint. Das Mietverhältnis ist durch die vom Streithelfer als Insolvenzverwalter erklärte Kündigung auch mit Wirkung für den Beklagten zum 31. Juli 2009 beendet worden.

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a) Nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer ein Mietverhältnis über Räume, das der Schuldner als Mieter eingegangen ist, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Dies gilt auch dann, wenn der Insolvenzschuldner nicht alleiniger Mieter der Räume war. Zwar kann bei einer Mehrheit von Mietern ein Mietvertrag grundsätzlich nur einheitlich von allen oder gegenüber allen Mietern gekündigt werden (vgl. BGHZ 26, 102 = NJW 1958, 421; BGHZ 144, 370 = NJW 2000, 3133, 3135 für einen Leasingvertrag). § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO räumt dem Insolvenzverwalter jedoch ein Sonderkündigungsrecht ein, um die Masse vor einem weiteren Anwachsen von Verbindlichkeiten aufgrund eines laufenden Mietvertrags zu schützen, wenn eine wirtschaftlich angemessene Nutzung des Mietobjekts nicht mehr möglich ist (Uhlenbruck/Wegener InsO 13. Aufl. § 109 Rn. 1). Dieser Zweck der Vorschrift gebietet es, dass der Insolvenzverwalter auch einen Mietvertrag, der von einer Mietermehrheit abgeschlossen worden ist, ohne Mitwirkung der übrigen Mieter kündigen kann (vgl.

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b) Umstritten ist allerdings, ob durch die Kündigung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO nur der Insolvenzschuldner aus dem Mietvertrag ausscheidet oder das Mietverhältnis insgesamt, also auch mit Wirkung für die übrigen Mitmieter endet.

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Von Teilen der Literatur wird die Auffassung vertreten, mit der Kündigung durch den Insolvenzverwalter scheide nur der insolvent gewordene Mieter aus dem Mietverhältnis aus. Hinsichtlich der weiteren Mieter bleibe der Mietvertrag von der Kündigung unberührt. Zur Begründung wird vor allem auf den Zweck der Vorschrift verwiesen, die Masse vor weiteren Verbindlichkeiten zu schützen. Dieser Zweck sei ausreichend gewahrt, wenn nur der Insolvenzschuldner aus dem Mietvertrag ausscheide. Außerdem müsse bei der Auslegung des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO berücksichtigt werden, dass der Vermieter und die weiteren Mitmieter in der Regel ein Interesse am Fortbestand des Mietvertrages hätten (MünchKommInsO/Eckert 2. Aufl. § 109 Rn. 37 f.; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 1589).

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Nach anderer Auffassung soll der Kündigung nur dann eine Gesamtwirkung zukommen, wenn das Nutzungsrecht der Mitmieter von dem des Insolvenzschuldners abhänge oder die Mitmieter dem Mietvertrag nur aus Gründen der Mithaftung beigetreten seien und sie deshalb kein eigenes Interesse an der Gebrauchsüberlassung hätten. Sollten die Mitmieter hingegen durch den Mietvertrag ein eigenständiges Nutzungsrecht erhalten, bewirke die Kündigung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO nur das Ausscheiden desInsolvenzschuldners und der Mietvertrag bliebe im Übrigen aufrechterhalten (OLG Köln ZIP 1995, 46; KPB/Tintelnot InsO [Stand: November 2012] § 109 Rn. 46; Andres in Andres/Leithaus InsO 2. Aufl. § 109 Rn. 6; Hörndler in Lindner-Figura/Oprée/ Stellmann Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap. 20 Rn. 72 f.; vgl. dazu auch Steinicke ZMR 2001, 160 ff.).

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Die überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur vertritt demgegenüber mit dem Berufungsgericht die Auffassung, dass die Kündigung durch den Insolvenzverwalter stets das gesamte Mietverhältnis beende. Dies folge aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses sowie der Unteilbarkeit der Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung (OLG Celle NJW 1974, 2012; OLG Düsseldorf ZMR 1987, 423, 424; RGZ 141, 391, 392 f. zu § 19 KO; Uhlenbruck/Wegener InsO 13. Aufl. § 109 Rn. 3; MünchKommBGB/Bydlinski 6. Aufl. § 425 Rn. 7; FK-InsO/Wegener 6. Aufl. § 109 Rn. 17; Braun/Kroth InsO 5. Aufl. § 109 Rn. 24; HambKomm/Ahrendt 3. Aufl. § 109 InsO Rn. 19; Nerlich/Römermann/Balthasar InsO [Stand: August 2012] § 109 Rn. 10; Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 10. Aufl. § 542 Rn. 140; Rolfs in Emmerich/Sonnenschein Miete 10. Aufl. § 542 Rn. 56; Belz in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. VIII B Rn. 218).

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c) Der letztgenannten Ansicht ist zuzustimmen.

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aa) § 109 Abs. 1 InsO gewährt dem Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht , um Mietverhältnisse, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens zunächst mit Wirkung für die Masse fortbestehen (§ 108 Abs. 1 InsO), aber wirtschaftlich für die Masse nicht mehr sinnvoll genutzt werden können, unabhängig von einer vereinbarten Vertragsdauer oder den Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung beenden zu können. Dabei ist die Vorschrift auf die Kündigung eines Mietvertrages ausgerichtet, der vom Insolvenzschuldner allein abgeschlossen worden ist (Uhlenbruck/Wegener InsO 13. Aufl. § 109 Rn. 3). Zu der Frage, ob durch die Kündigung bei einem Mietvertrag, an dem eine Mehrheit von Mietern beteiligt ist, das Mietverhältnis insgesamt beendet wird, verhält sich die Vorschrift deshalb nicht. Die Wirkung der Kündigung nach § 109 Abs. 1 InsO bei Mietverträgen, die auf Mieterseite von weiteren Personen neben dem Insolvenzschuldner abgeschlossen worden sind, bestimmt sich daher nach allgemeinen mietrechtlichen Grundsätzen. Danach kann ein Mietverhältnis, wenn auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, grundsätzlich nur mit Wirkung für sämtliche Mieter gekündigt werden (vgl. BGHZ 26, 102 = NJW 1958, 421; BGHZ 144, 370 = NJW 2000, 3133, 3135 für einen Leasingvertrag; RGZ 90, 328, 330). Auch bei Beteiligung von mehreren Mietern entsteht durch den Abschluss des Mietvertrages nur ein einheitliches Rechtsverhältnis zum Vermieter, bei dem alle Mitmieter gemeinschaftlich die Mieterseite des bestehenden Mietverhältnisses bilden (BGHZ 136, 314 = NZM 1998, 22, 24). Der Vermieter kann seine Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB nur einheitlich gegenüber sämtlichen Mietern erfüllen. DerMietgebrauch stellt eine im Rechtssinne unteilbare Leistung dar (MünchKommInsO/Eckert 2. Aufl. § 109 Rn. 36) und kann daher durch eine Kündigung nur einheitlich gegenüber sämtlichen Mietern beendet werden (vgl. BGHZ 26, 102 = NJW 1958, 421). Eine Kündigung mit Wirkung nur für einen der Mieter würde das Mietverhältnis grundlegend zu Lasten des oder der anderen Vertragsparteien umgestalten (vgl. BGHZ 96, 302 = NJW 1986, 918 für die Anfechtung und BGH Urteil vom 9. Juli 2002 - XI ZR 323/01 - NJW 2002, 2866, 2867 für einen Darlehensvertrag ) und wäre als eine Teilkündigung grundsätzlich unzulässig (Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 10. Aufl. § 542 BGB Rn. 87). Die Kündigung eines Mietvertrages kann daher nur einheitlich für alle oder gegenüber allen Mietern ausgeübt werden (BGH Urteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09 - NZM 2010, 577 Rn. 7; RGZ 141, 391, 392 f.).

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bb) Entgegen der Auffassung der Revision gebietet der Schutzzweck des § 109 Abs. 1 InsO keine Ausnahme von der Gesamtwirkung der Kündigung. Es ist zwar zutreffend, dass dem Zweck der Vorschrift, die Masse vor einem Anwachsen der Verbindlichkeiten aus dem Fortbestand eines Mietvertrages zu schützen, Genüge getan wäre, wenn nur der Insolvenzschuldner aus dem Mietvertrag ausscheiden würde. Dieser Gesichtspunkt zwingt aber nicht dazu, die Wirkung der vom Insolvenzverwalter erklärten Kündigung auf den Insolvenzschuldner zu beschränken und den allgemeinen Grundsatz, dass die Kündigung eines Mietvertrages nur einheitlich für alle oder gegenüber allen Mietern ausgeübt werden kann, insoweit aufzugeben. Zwar wird dieser Grundsatz durch § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO bereits dadurch durchbrochen, dass der Insolvenzverwalter das Sonderkündigungsrecht ohne Mitwirkung der anderen Mitmieter ausüben kann (so zutreffend MünchKommInsO/Eckert 2. Aufl. § 109 Rn. 39). Diese Ausnahme von dem allgemeinen Grundsatz, dass ein Mietverhältnis nur einheitlich von allen Mietern gekündigt werden kann, ist aber durch den besonderen Schutzzweck des § 109 Abs. 1 InsO gerechtfertigt (Uhlenbruck/Wegener InsO 13. Aufl. § 109 Rn. 3). Die Möglichkeit des Insolvenzverwalters, das Mietverhältnis allein kündigen zu können, ändert jedoch nichts daran, dass die Kündigung wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses Gesamtwirkung hat (Uhlenbruck/Wegener InsO 13. Aufl. § 109 Rn. 3). Eine Beschränkung der Kündigungswirkung nur auf den Insolvenzschuldner lässt sich aus dem Gesetzeszweck nicht herleiten (so schon RGZ 141, 391, 392 f. zu § 19 KO).

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cc) Soweit die Revision meint, die Annahme einer Gesamtwirkung der Kündigung berücksichtige nicht angemessen die Interessen des Vermieters und der weiteren Mitmieter an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, kann dem nicht gefolgt werden. Zwar sind Fälle denkbar, in denen der Vermieter und die anderen Mieter das Mietverhältnis auch ohne den insolvent gewordenen Mieter fortsetzen möchten. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Sind die anderen Mie- ter wirtschaftlich nicht mehr in der Lage, die Mietzahlungen allein aufzubringen, oder hat der Vermieter den Mietvertrag ursprünglich gerade im Hinblick auf die erwartete wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des jetzt insolvent gewordenen Mieters abgeschlossen, kann auch ein Interesse der übrigen Vertragsparteien bestehen , dass das Mietverhältnis durch die Kündigung des Insolvenzverwalters insgesamt beendet wird (vgl. MünchKommBGB/Bydlinski 6. Aufl. § 425 Rn. 4 mwN). Sofern der Vermieter und die anderen Mieter das Mietverhältnis ohne den insolventen Schuldner fortsetzen wollen, bleibt es ihnen unbenommen, einen neuen Mietvertrag abzuschließen (so schon RGZ 141, 391, 392 zu § 19 KO). Zudem können sich die Mietvertragsparteien vor den Folgen einer Kündigung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO durch eine entsprechende mietvertragliche Regelung schützen, nach der der Mietvertrag im Falle einer Kündigung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO mit den weiteren Mietern fortgesetzt werden soll (vgl. hierzu OLG Celle NJW 1974, 2012; RGZ 141, 391, 392; FK-InsO/Wegener 6. Aufl. § 109 Rn. 17).

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dd) Die Wirkung der Kündigung nach § 109 Abs. 1 InsO kann auch nicht davon abhängig gemacht werden, ob die Mitmieter ein eigenes Nutzungsinteresse an der Mietsache haben oder ob der Abschluss des Mietvertrages nur auf Gründen der Mithaftung beruht. Mit der Rechtsnatur der Kündigung als Gestaltungsrecht ist dieses Verständnis von der Wirkung einer auf § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO gestützten Kündigung nicht vereinbar. Aus Gründen der Rechtssicherheit muss eine Kündigungserklärung eindeutig sein. Sie muss zweifelsfrei erkennen lassen, dass der Mietvertrag beendet werden soll und gegen wen sich die Kündigung richtet (Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 10. Aufl. § 542 BGB Rn. 13 f.). Hinge die Wirkung der Kündigung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO davon ab, ob die weiteren Mieter den Mietvertrag nur aus Haftungsgründen abgeschlossen haben oder ein eigenes Nutzungsinteresse an dem Mietobjekt verfolgen , wäre die erforderliche Rechtssicherheit nicht mehr gewährleistet. Der Umfang der Kündigungswirkung würde sich erst bestimmen lassen, wenn der Grund für die Beteiligung der weiteren Mieter an dem Mietverhältnis geklärt ist. Zu welchem Zweck die weiteren Mieter den Mietvertrag abgeschlossen haben, ergibt sich jedoch nur aus dem Innenverhältnis der Mieter, das dem Vermieter oft nicht bekannt ist.

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ee) Schließlich spricht auch § 425 Abs. 1 und 2 BGB nicht gegen eine Gesamtwirkung der vom Insolvenzverwalter erklärten Kündigung. Danach wirkt die von einem oder gegenüber einem Gesamtschuldner erklärte Kündigung nur gegen diesen, nicht auch gegen die weiteren Gesamtschuldner. § 425 Abs. 2 BGB erfasst jedoch nur die Fälligkeitskündigung, etwa von Darlehensverträgen (vgl. MünchKommBGB/Bydlinski 6. Aufl. § 425 Rn. 4 mwN). Ob und in welchem Umfang eine Beendigungskündigung von Dauerschuldverhältnissen Wirksamkeit entfaltet, die nur von einem Gesamtschuldner erklärt wurde, regelt die Vorschrift nicht (vgl. BGH Urteil vom 9. Juli 2002 - XI ZR 323/01 - NJW 2002, 2866, 2867). Hinzu kommt, dass mehrere Mieter nicht nur als Gesamtschuldner angesehen werden können. Dies trifft zwar hinsichtlich der mietvertraglichen Pflichten zu (Palandt/Weidenkaff BGB 72. Aufl. § 535 Rn. 7). In Bezug auf die unteilbare Hauptleistungspflicht des Vermieters, den Mietern den Gebrauch der Mietsache zu überlassen, sind mehrere Mieter hingegen Gesamtgläubiger gemäß § 432 Abs. 1 BGB (vgl. MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 535 Rn. 48 mwN).

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2. Der Kläger hat gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Nutzungsersatz gemäß § 546 a BGB in Höhe der Miete für den Monat September 2009. Das Berufungsgericht hat diesen Anspruch mit der Begründung verneint, dass der Kläger in diesem Zeitraum keinen Rücknahmewillen gehabt habe, weil er gegenüber dem Beklagten auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestanden habe. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats. Die nicht erfolg- te Rückgabe der Mietsache führt nämlich nicht ohne weiteres zu einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB. Denn das Gesetz gewährt Nutzungsentschädigung nur, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Vorenthaltung bedeutet Zurückbehaltung gegen den Willen des Vermieters. Sie liegt nicht vor, wenn der Vermieter der Auffassung des Mieters, der Mietvertrag sei beendet, widerspricht, indem er zu erkennen gibt, dass nach seiner Ansicht nicht wirksam gekündigt worden ist. Solange er den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, will er keine Räumung verlangen (Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140, 141 f.). Auch die Revision erhebt hiergegen keine Einwände.

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3. Zutreffend hat das Berufungsgericht schließlich auch einen Schadensersatzanspruch des Klägers aus § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 546 a Abs. 2 BGB abgelehnt. Voraussetzung für diesen Anspruch wäre, dass der Beklagte seine Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache schuldhaft nicht erfüllt hat. Nach § 276 BGB haftet der Mieter für fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten. Fahrlässig handelt der Mieter, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen hat. Das ist der Fall, wenn der Mieter nach einem objektivierten Maßstab des jeweiligen Verkehrskreises die Vorenthaltung erkennen und vermeiden konnte (Streyl in Schmidt-Futterer Mietrecht 10. Aufl. § 546 a BGB Rn. 92).

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Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen, die von der Revision nicht angegriffen werden, ist diese Voraussetzung nicht erfüllt. Auch insoweit ist zu berücksichtigen, dass der Kläger im September 2009 vom Beklagten noch die Zahlung der Miete verlangte und in mehreren Schreiben zum Ausdruck brachte, dass er trotz der Kündigung durch den Insolvenzverwalter das Mietverhältnis mit dem Beklagten für fortbestehend ansah. Deshalb bestand für den Beklagten in dem fraglichen Zeitraum keine Veranlassung, auf eine Räumung des Mietobjekts hinzuwirken. Hinzu kommt, dass der Kläger einen ihm entstandenen Schaden nicht schlüssig dargelegt hat. Dazu wäre erforderlich gewesen, dass er die Räume im September 2009 anderweitig hätte vermieten können und ihm die Miete für diesen Zeitraum deshalb nicht zugeflossen ist, weil der Beklagte seiner Räumungsverpflichtung nicht nachgekommen ist. An diesem Vortrag fehlt es hier (vgl. BGH Beschluss vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 326/09 - NZM 2010, 815 Rn. 3).

Tatbestand:

1

Die Kläger sind Eigentümer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks in W. (Brandenburg). Die beklagte Stadt ist Eigentümerin des angrenzenden Grundstücks mit einer Größe von 543 m2, das mit insgesamt elf Garagen bebaut ist. Dieses Grundstück wurde bis zum 2. Oktober 1990 von dem V. Gebäudewirtschaft bewirtschaftet, der zwischen 1982 bis 1986 Nutzungsverträge über Teilflächen zur Errichtung von Garagen abschloss.

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Acht der insgesamt elf Garagen mit einer Grundfläche von 200 m2 werden noch auf Grund solcher Verträge von Dritten genutzt. Eine Doppelgarage mit einer Grundfläche von 55 m2 nutzt der Kläger zu 1 auf Grund eines 1989 mit dem V. Gebäudewirtschaft abgeschlossenen Mietvertrags. Eine der Garagen vermietete die Beklagte im Jahre 2003 neu. Die Kläger nutzen eine weitere Teilfläche von 20 m2 auf Grund eines im Jahre 2000 mit der Beklagten geschlossenen Vertrags. Die Restfläche des Grundstücks von 248 m2 besteht aus gemeinsam genutzten Zufahrts- und Wendeflächen.

3

Mit notariellem Vertrag vom 5. Dezember 2005 verkaufte die Beklagte das Garagengrundstück an die Kläger zu einem Preis von 8.145 €. Der Kaufvertrag enthält den Hinweis auf das Vorkaufsrecht der Garagennutzer nach § 57 SchuldRAnpG.

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Nach Genehmigung des Kaufvertrages nach der Grundstücksverkehrsordnung erklärten acht Garagennutzer in einem von ihnen allen unterzeichneten Schreiben an die Beklagte, dass die Garagengemeinschaft - wie bereits im Januar 2006 mitgeteilt - das Vorkaufsrecht ausübe. Die Kläger erklärten demgegenüber , dass sie das Vorkaufsrecht nur für sich persönlich und ausdrücklich nicht im Zusammenhang mit einer neu gegründeten Garagen GbR ausübten.

5

Mit notariellem Vertrag vom 5. Oktober 2006 ließ die Beklagte das Garagengrundstück an sieben Nutzer und den Kläger zu 1 auf und bewilligte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung.

6

Die Kläger sind der Ansicht, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht von den Berechtigten nicht wirksam ausgeübt worden sei. Sie verlangen von der Beklagten die Erklärung der Auflassung und die Bewilligung der Umschreibung des Eigentums. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Antrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

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Das Berufungsgericht meint, auf Grund wirksamer Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach § 57 SchuldRAnpG durch die anderen Nutzer stünden den Klägern keine Ansprüche aus dem Grundstückkaufvertrag mit der Beklagten mehr zu

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Die anderen acht Nutzer seien nach § 57 Abs. 1 SchuldRAnpG vorkaufsberechtigt gewesen. Für einen Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 57 Abs. 2 Nr. 1 SchuldRAnpG wegen vertragswidriger Nutzung hätten die Kläger nicht hinreichend vorgetragen, weil sie bei vier Garagen nur deren Überlassung durch die Nutzer an Dritte, aber nicht auch dargelegt hätten, dass die Beklagte das den betroffenen Nutzern nicht gestattet habe.

9

Die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts lägen auch im Übrigen vor. Das Grundstück sei mit dem notariellen Vertrag vom 5. Dezember 2005 erstmalig an Dritte im Sinne des § 57 Abs. 1 SchuldRAnpG verkauft worden. Die anderen Nutzer hätten das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.

10

Nach § 57 Abs. 6 Sätze 2 und 3 SchuldRAnpG i.V.m. § 472 Satz 1 BGB stehe zwar das Vorkaufsrecht den Nutzern gemeinschaftlich zu und könne daher von ihnen auch nur gemeinsam und im Ganzen ausgeübt werden. Dies habe zur Folge gehabt, dass die Ausübung durch den Kläger zu 1 nur für sich persönlich unwirksam gewesen sei. Übe jedoch einer der Berechtigten sein Vorkaufsrecht nicht aus, so gehe dessen Recht gemäß § 472 Satz 2 BGB auf die verbleibenden Vorkaufsberechtigten über. Eine unwirksame Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen von mehreren Vorkaufsberechtigten stehe der Nicht- ausübung gleich. Die anderen Nutzer hätten daher das Vorkaufsrecht ohne Mitwirkung des Klägers zu 1 wirksam erklärt.

11

Schließlich sei auch dem Erfordernis in § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG genügt, dass die Nutzungsbefugnis des vorkaufsberechtigten Nutzers die Hälfte der Fläche des verkauften Grundstücks übersteigen müsse. Das sei hier der Fall, weil der vertraglich genutzte Flächenanteil nicht nur die Garagenstellflächen , sondern auch die gemeinsam genutzten Abstands-, Zufahrts- und Wendeflächen umfasse. Deren Fläche sei den vorkaufsberechtigten Nutzern anteilig zuzurechnen, woraus sich hier ein Nutzungsanteil der vorkaufsberechtigten Nutzer von 67,8 vom Hundert der Grundstücksgesamtfläche errechne.

II.

12

Das hält den Angriffen der Revision stand.

13

1. Die Kläger können von der Beklagten nicht mehr die Übereignung des Garagengrundstücks aus dem Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB) verlangen , nachdem die anderen Garagennutzer ihr Vorkaufsrecht nach § 57 SchuldRAnpG wirksam ausgeübt haben.

14

a) Rechtsfehlerhaft ist allerdings die auf § 464 Abs. 2 BGB gestützte Begründung des Berufungsgerichts, dass den Klägern schon wegen des Zustandekommens des Vertrages mit dem Vorkaufsberechtigten keine Ansprüche mehr aus dem mit der Beklagten geschlossenen Kaufvertrag zustünden. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts berührt die Ansprüche des Erstkäufers aus seinem Kaufvertrag grundsätzlich nicht (RGZ 121, 137, 138; Senat, Urt. v. 3. Dezember 1999, V ZR 329/98, NJW 2000, 1033).

15

Das gilt auch für das Vorkaufsrecht des Nutzers nach § 57 SchuldRAnpG. Auch das Schrifttum zum Schuldrechtsanpassungsgesetz geht - soweit es sich mit dieser Frage befasst - davon aus (Meyding in Kiethe, SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 55; RVI/Zimmermann, SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 13). Zwar kann es bei den gesetzlichen Vorkaufsrechten so sein, dass bereits deren Ausübung das Erlöschen des Erfüllungsanspruchs des Erstkäufers zur Folge hat. Eine solche Rechtsfolge tritt zum Beispiel bei den Vorkaufsrechten der Kommunen nach §§ 24, 25 BauGB oder der Siedlungsunternehmen nach § 4 RSG (Mayer, NJW 1984, 100, 102; Erman/Grunewald, BGB, 12. Auflage, § 464 Rdn.11; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 505 Rdn. 27) ein. Bei dem Vorkaufsrecht nach § 57 SchuldRAnpG sind die Rechtsfolgen jedoch keine anderen als bei einem rechtsgeschäftlich vereinbarten Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB, weil dieses Vorkaufsrecht nicht öffentlichen, sondern ausschließlich den privaten Erwerbsinteressen vertraglich berechtigter Nutzer dient (BT-Drucks. 12/8035, S. 3; Winterstein in Thiele, Schuldrechtsänderungsgesetz, § 57 SchuldRAnpG Rdn. 7).

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b) Richtig ist allerdings, dass die Kläger bei wirksamer Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Nutzer wegen Eintritts einer auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) im Kaufvertrag nicht mehr dessen Erfüllung verlangen können.

17

Eine solche Bedingung ist im Kaufvertrag zwar nicht ausdrücklich vereinbart worden; sie ergibt sich jedoch aus der gebotenen, von dem Berufungsgericht unterlassenen Auslegung des Hinweises auf das gesetzliche Vorkaufsrecht. Ist dem Käufer das Bestehen eines Vorkaufsrechts bekannt, ist im Zweifel anzunehmen, dass der Kaufvertrag nach dem Willen der Parteien unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts stehen soll (vgl. RG JW 1922, 576; OLG Nürnberg MDR 1984, 755; BayObLGZ 1997, 223, 227).

18

2. Die auflösende Bedingung ist eingetreten. Die anderen Nutzer haben das Vorkaufsrecht nach § 57 SchuldRAnpG wirksam ausgeübt.

19

a) Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 57 Abs. 1 und Abs. 6 SchuldRAnpG hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt. Die Angriffe der Revision sind insoweit unbegründet.

20

aa) Der Verkauf der Beklagten an die Kläger war das erste Verkaufsgeschäft , für welches das Vorkaufsrecht nach § 57 Abs. 1 SchuldRAnpG besteht (vgl. Meyding in Kiethe, SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 17).

21

bb) Mehreren Nutzern steht das Vorkaufsrecht nach § 57 Abs. 6 Satz 2 SchuldRAnpG nur gemeinschaftlich zu; die Ausübung des gemeinschaftlichen Vorkaufsrechts bestimmt sich auf Grund der Verweisung in § 57 Abs. 2 Satz 3 SchuldRAnpG nach § 472 BGB. Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit einer gemeinschaftlichen Ausübung des Vorkaufsrechts durch die übrigen Garagennutzer rechtsfehlerfrei bejaht. Diese konnten das Vorkaufsrecht im Ganzen ausüben, nachdem die Kläger das Vorkaufsrecht nur für sich allein und damit nicht wirksam ausgeübt hatten.

22

(1) Der in § 472 Satz 1 BGB bestimmte Grundsatz der gemeinsamen Ausübung des Vorkaufsrechts wird durch § 472 Satz 2 BGB eingeschränkt. Übt einer der Berechtigten das Recht nicht aus oder ist sein Recht erloschen, berührt das weder die Berechtigung der Verbliebenen noch hindert es diese, ihr Vorkaufsrecht auszuüben (Senat, BGHZ 136, 327, 330). Der Nichtausübung des Vorkaufsrechts durch einen der Berechtigten steht die unwirksame Ausübung gleich (vgl. Senat, Urt. v. 14. März 1962, V ZR 2/62, WM 1962, 722, 723). Die von den Klägern nur für sich in Anspruch genommene Ausübung widersprach der besonderen gesamthandsartigen Berechtigung der Beteiligten an dem Vorkaufsrecht (Senat, BGHZ 136, 327, 329 f.) und war daher unwirksam (Erman/Grunewald, BGB, 12. Auflage, § 473 Rdn 3; MünchKomm-BGB/H.-P. Westermann, 5. Aufl., § 472 Rdn. 1; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 513 Rdn. 4).

23

Die unwirksame Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Kläger führte jedoch nicht zum Untergang des gemeinschaftlichen Vorkaufsrechts, sondern nach § 472 Satz 2 BGB zum Anwachsen der Berechtigung des Klägers zu 1 auf die verbliebenen Vorkaufsberechtigten (vgl. PWW/D. Schmidt, BGB, 3. Aufl., § 472 Rdn. 2; Soergel/Huber, aaO Rdn. 3). Diese Bestimmung beruht auf der Entscheidung des Gesetzgebers, dass die übrigen Vorkaufsberechtigten in der Ausübung ihres Vorkaufsrechts nicht durch einen Mitberechtigten beschränkt sein sollten, der sein Recht nicht ausüben kann oder will (Prot. II S. 1822 = Mugdan, Materialien zum BGB, Bd. 2, S. 800 f.).

24

(2) Soweit die Revision demgegenüber meint, dass ein Vorkaufsrecht nach der Ausübung durch einen Berechtigten für sich allein auch von den anderen Vorkaufsberechtigten nicht ausgeübt werden könne, ist das weder mit dem Wortlaut des § 472 Satz 2 BGB noch mit dem sich aus den Gesetzesmaterialien ergebenden Normzweck vereinbar. Anderes folgt auch nicht aus den von ihr zitierten Entscheidungen des Reichsgerichts (RGZ 158, 57, 63) und des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 28. Oktober 1981, IVa ZR 163/80, NJW 1982, 330), welche die Ausübung des Vorkaufsrechts der Miterben nach § 2034 Abs. 1 BGB beim Verkauf des Anteils eines Miterben an einen Dritten betreffen. Bei der Erbengemeinschaft besteht nach § 2040 Abs. 1 BGB von vornherein eine gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über die zum Nachlass gehörenden Gegenstände (RGZ 158, 57, 64), aus der sich die Notwendigkeit einer Einigung auch über die Ausübung eines Vorkaufsrechts ergibt (BGH, Urt. v. 28. Oktober 1981, IVa ZR 163/80, aaO). Die für die Erbengemeinschaft geltenden Grundprinzipien werden durch § 472 Satz 2 BGB nicht so weit verdrängt, dass die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht auch gegen den erklärten Willen eines der Miterben ausüben könnten (RGZ 158, 57, 63).

25

Eine der Erbengemeinschaft entsprechende gesamthänderische Bindung der Nutzer bestand hier nicht. Die im Schuldrechtsanpassungsgesetz begründeten Ansprüche standen den jeweiligen Nutzern nach § 4 Abs. 1 SchuldRAnpG auf Grund der von dem VEB Gebäudewirtschaft mit ihnen abgeschlossenen Verträge zur Errichtung von Garagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 SchuldRAnpG) zu; sie waren nicht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts entstanden, was nach § 4 Abs. 2 SchuldRAnpG den Abschluss eines Nutzungsvertrages mit einer Personengemeinschaft nach §§ 266 bis 273 ZGBDDR vorausgesetzt hätte. Die Zusammenfassung der sich aus voneinander unabhängigen Verträgen ergebenden Berechtigungen der Nutzer zu einem nur gemeinschaftlich auszuübenden Vorkaufsrecht in § 57 Abs. 6 Satz 2 SchuldRAnpG beruht allein auf dem § 472 Satz 1 BGB zugrunde liegenden Gedanken. Die Unteilbarkeit des Vorkaufsrechts soll ausschließen, dass durch die Ausübung selbständiger Vorkaufsrechte durch nur einige der vorkaufsberechtigten Nutzer eine Rechtsgemeinschaft an dem Grundstück aus diesen und entweder dem Verpflichteten oder dem Erstkäufer entsteht, was in der Regel deren Interessen zuwiderliefe (vgl. dazu: Bamberger/Roth/Faust, BGB, 2. Aufl., § 472, Rdn 1; MünchKomm-BGB/H.-P. Westermann, aaO, § 472 Rdn. 1). Für Vorkaufsrechte, die allein aus diesem Grund gemeinschaftlich auszuüben sind, ist die Regelung in § 472 Satz 1 BGB uneingeschränkt anzuwenden. Das entspricht auch dem Normzweck, da mit der Verweisung in § 57 Abs. 6 Satz 3 SchuldRAnpG erreicht werden sollte, dass die übrigen Nutzer ihr gesetzliches Vorkaufsrecht auch dann ausüben können, wenn einer der Berechtigten dies nicht kann oder will (vgl. Rövekamp. Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl, Rdn. 807).

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(3) Die Frage, ob ein Mitberechtigter durch seinen Widerspruch gegenüber dem Eigentümer die Ausübung des Vorkaufsrechts auch für alle anderen ausschließen kann (so MünchKomm-BGB/H.-P. Westermann, aaO Rdn 3), bedarf hier keiner Entscheidung, weil die Kläger der gemeinschaftlichen Ausübung des Vorkaufsrechts durch die übrigen Garagennutzer gegenüber der Beklagten nicht ausdrücklich widersprochen, sondern nur die nicht wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts für sich allein erklärt haben.

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cc) Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann nach § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG nur ausgeübt werden, wenn die einem oder mehreren Nutzern überlassene Teilfläche eines Grundstücks die halbe Grundstücksgröße übersteigt (sog. Überwiegensprinzip).

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(1) Die Vorschrift berücksichtigt das Interesse des Eigentümers, der nicht dem gesetzlichen Vorkaufrecht ausgesetzt sein soll, wenn die Nutzungsbefugnis aus den vor dem 3. Oktober 1990 geschlossenen Verträgen sich auf weniger als die halbe Grundstücksgröße erstreckt. Nutzer im Sinne der Bestimmung sind danach nur diejenigen, die im Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung auf Grund solcher Verträge (§§ 1, 3 SchuldRAnpG) noch zum Besitz berechtigt sind. Die zu berücksichtigende Teilfläche bestimmt sich nach dem Umfang der vertraglich gestatteten Nutzung (vgl. Kinne, ZOV 1994, 449, 451; Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl., Rdn. 805).

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Dabei sind die an verschiedene Nutzer überlassenen Teilflächen zusammenzurechnen. Der von der Revision vertretene Umkehrschluss zu § 20 Abs. 3 Satz 3 VermG, der für das im Vermögensgesetz bestimmte Vorkaufsrecht eine solche Addition ausdrücklich anordnet, hat weder den Gesetzeswortlaut noch die Materialien zu § 57 SchuldRAnpG noch den Zweck der Norm für sich. Die von mehreren Nutzern genutzten Flächen stellen eine Teilfläche des Grundstücks dar. Das Vorkaufsrecht in § 57 SchuldRAnpG ist im Gesetzgebungsverfahren in Anlehnung an das Vorkaufsrecht in § 20 VermG ausgestaltet und nach § 57 Abs. 2 Nr. 2 SchuldRAnpG nur für die Fälle ausgeschlossen worden, in denen der oder die Nutzer schon nach § 20 VermG zum Vorkauf berechtigt sind (BT-Drucks. 12/7135, S. 30). Die Ansicht der Revision führte schließlich zu einer Aushöhlung des Vorkaufsrechts, da die vertragliche Befugnis des einzelnen Nutzers einer Teilfläche (Gartenparzelle, Garage) in der Regel die halbe Grundstücksgröße nicht übersteigt, so dass die Norm weitgehend leer liefe. Auch das Schrifttum geht davon aus, dass der in § 20 Abs. 3 Satz 3 VermG bestimmte Grundsatz auf die in § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG bezeichneten Nutzungsbefugnisse entsprechend anzuwenden ist (vgl. Kinne, ZOV 1994, 449, 451; Meyding in Kiethe, SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 41).

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(2) Diese Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist erfüllt. Die Nutzungsbefugnisse aus den vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenen Verträgen machen mehr als 50 vom Hundert der Gesamtfläche des Grundstücks von 543 m2 aus.

31

Von den individuell genutzten Flächen von 295 m2 werden unter Zurechnung der vom Kläger genutzten Doppelgarage 255 m2 (= 86,4 %) auf Grund solcher Verträge genutzt.

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Dies gilt auch für die gemeinschaftlich genutzten Flächen. Das Berufungsgericht hat für die Feststellung, ob der Anteil der überlassenen Fläche die halbe Grundstücksgröße übersteigt, die gemeinschaftlich genutzten Flächen (Zufahrten, Wendeflächen usw.) von insgesamt 248 m2 anteilig den Flächen zugeordnet, die den Nutzern nach den Verträgen zum individuellen Gebrauch zugewiesen worden sind. Das ist rechtsfehlerfrei. Gemeinschaftlich genutzte Flächen bei der Anwendung des § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG gar nicht zu berücksichtigen, höhlte das gesetzliche Vorkaufsrecht aus, weil es dann nicht mehr ausgeübt werden könnte, obwohl die große Mehrheit der Nutzer noch auf Grund alter Verträge zur Nutzung der auf dem Grundstück stehenden Bauwerke (Garagen) befugt ist. Diese Flächen zu 100 % den alten vertraglichen Nutzungsrechten zuzurechnen, widerspräche ebenfalls dem Normzweck, nach dem das Vorkaufsrecht nur dann soll ausgeübt werden können, wenn der Anteil der aus alten Verträgen begründeten Nutzungsbefugnisse überwiegt.

33

b) Die Geltendmachung des Vorkaufsrechts ist auch nicht nach § 57 Abs. 2 Nr. 1 SchuldRAnpG ausgeschlossen. Die von der Revision erhobene Rüge, dass bei vier Garagennutzern von einer ungenehmigten Gebrauchsüberlassung an Dritte ausgegangen werden müsse, ist nicht entscheidungserheblich.

34

Selbst wenn bei vier Nutzern das Vorkaufsrecht deshalb nicht bestünde, verringerte sich die Teilfläche, die von zum Vorkauf berechtigten Nutzern (zu denen auch der Kläger zu 1 gehört) individuell genutzt wird, nur um 100 m2 auf 155 m2, was jedoch immer noch 52,5 % der individuell genutzten Teilflächen mit einer Größe von insgesamt 295 m2 wären. Da die Nutzungsbefugnisse an den gemeinschaftlich genutzten Flächen (wie bereits ausgeführt) im selben Verhältnis anteilig den vertraglichen Nutzungsbefugnissen zuzurechnen sind, überstiege die vorkaufsberechtigten Nutzern überlassene Fläche auch dann noch die halbe Grundstücksgröße.

III.

35

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.