Landgericht Heidelberg Urteil, 14. Feb. 2006 - 2 S 46/05

bei uns veröffentlicht am14.02.2006

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.09.2005, AZ.: 21 C 312/04, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

 
I.
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1, Satz 1, 544 ZPO; § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
Auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils wird insoweit voll umfänglich Bezug genommen.
Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung ihren erstinstanzlichen Antrag voll umfänglich weiter.
Sie ist der Auffassung, dass das Amtsgericht den Sachverhalt unzutreffend gewürdigt habe. Darüber hinaus habe das Amtsgericht Sachvortrag der Klägerin übergangen. Es sei zudem nicht dargetan, woher die Kenntnis des Gerichts hinsichtlich der Eigenschaft der "Fasanerie" in Leimen als sozialer Brennpunkt stamme.
Das Amtsgericht habe auch die Zeugenaussagen unzutreffend gewürdigt, da durch diese nicht nachgewiesen sei, dass der Beklagte tatsächlich gegenüber der Klägerin oder deren Mitarbeitern Wert auf eine sichere Wohngegend gelegt habe.
Die Klägerin beantragt:
1. Das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 1.9.2005, Az 21 C 312/04 wird aufgehoben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, die Klägerin 4.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.8.2003 zuzüglich 10,00 Euro Gebühren für eine Melderegister-Auskunft zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt Zurückweisung der Berufung.
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Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil.
II.
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Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
12 
Weder beruht das amtsgerichtliche Urteil auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die festgestellten Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 Abs. 1 ZPO.
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Das Amtsgericht hat ausgeführt, dass es in Leimen allgemein und auch gerichtsbekannt sei, dass die Fasanerie auf Grund des extrem hohen Anteils an russischen Spätaussiedlern ein sozial problematisches Gebiet darstelle. Dies äußere sich beispielsweise darin, dass häufig Wohnungssuchannoncen im Raume Leimen den Zusatz tragen "nicht in der Fasanerie".
14 
Die Klägerin bzw. ihre Mitarbeiterin Me. hätte insoweit kein wertendes Urteil gegenüber dem Beklagten abgeben müssen, sondern hätte vielmehr lediglich über die Gegebenheiten und ihren Einfluss auf die Meinung in der Bevölkerung hinweisen müssen.
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Auch die Kammer ist der Auffassung, dass die Klägerin bzw. ihre Mitarbeiter auf die allgemein bekannte Meinung in der Bevölkerung, insbesondere in Leimen und Umgebung, hinsichtlich der Probleme bezüglich der sogenannten Fasanerie hätte hinweisen müssen, unabhängig davon, ob diese Meinung der Bevölkerung noch eine tatsächliche Grundlage in den örtlichen Gegebenheiten findet.
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Der Makler erhält seine nicht unerhebliche Provision nicht allein dafür, dass er dem Interessenten eine Adresse nachweist und das Objekt zeigt, er hat gegenüber dem Kunden auch gewisse Verpflichtungen einzuhalten. Als Makler ist er auch Interessenvertreter des Auftraggebers, der in einem besonderen Treueverhältnis steht, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (BGH NJW 1981, 2685 [2686] m.w.N.; NJW 2000, 3642).
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Aus der Aussage der Zeugin Me. im Termin zur Beweisaufnahme vom 10.5.2005 (As. I, 223) ergibt sich ohne weiteres, dass bei der Begehung des Hauses durch den Beklagten und seine Ehefrau zusammen mit der Zeugin das Thema Sicherheit nicht zur Sprache kam. Dies hat die Zeugin auch nochmals in ihrer Vernehmung vom 12.7.2005 (As. I, 339) bestätigt. Die Klägerin behauptet letztlich auch nicht, dass der Beklagte auf die genannten Umstände hingewiesen worden sei. Sie ist vielmehr der Auffassung, dass eine Aufklärung hierüber nicht erforderlich gewesen sei, da der Beklagte nicht nach solchen Umständen gefragt habe und ein sozialer Brennpunkt in der Fasanerie nicht mehr vorhanden sei.
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Die Kammer ist mit dem Amtsgericht anderer Auffassung.
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Es kann dabei auch dahinstehen, ob die Fakten die Aussage, es handele sich bei der Fasanerie um einen sozialen Brennpunkt, im Zeitpunkt der Besichtigung noch gerechtfertigt haben. Jedenfalls ist nicht von der Hand zu weisen und auch bei der Kammer gerichtsbekannt, dass in der allgemeinen Meinung in Leimen und Umgebung und auch in Heidelberg die Fasanerie noch immer einen auf Grund der genannten Tatsachen erheblich schlechten Ruf genießt.
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Woraus sich diese Meinungen oder Gerüchte letztlich speisen, ist dabei unerheblich. Wie der beisitzende Richter Dr. Oe. bereits in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, wurden durch das Landgericht Heidelberg zahlreiche aus Russland stammende Spätaussiedler wegen diverser Delikte, insbesondere Drogendelikte, durch die Strafkammer des Landgerichts verurteilt. Diese Tatsachen sind neben immer wiederkehrenden Hinweisen auf die Problematik in den Zeitungen und der allgemeinen Meinung jedenfalls nicht geeignet, die kursierenden Auffassungen über die Fasanerie zu widerlegen bzw. allgemein zu entkräften.
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Auf die Kriminalstatistik für das Jahr 2004 hinsichtlich einiger großer Kreisstädte, wie sie mit der Berufungsschrift vorgelegt wurde, kommt es aus den genannten Gründen ebenfalls nicht an, selbst wenn diese berufungsrechtlich noch berücksichtigt werden dürfte. Aus der Statistik ist im übrigen die Verteilung des Vorkommens der Straftaten innerhalb der einzelnen Städte und die Art der Delikte nicht erkennbar.
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Es wäre daher im Rahmen des Maklervertrages die Pflicht der Klägerin und ihrer Mitarbeiter gewesen, auf diese besondere Situation hinsichtlich der Fasanerie hinzuweisen. Der Beklagte wäre dadurch in die Lage versetzt worden, sich ein eigenes Bild über die Sicherheitslage zu verschaffen.
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Für die Klägerin war auch ohne weiteres erkennbar, dass eine solche Information für den Beklagten entscheidungserheblich sein würde. Immerhin wollte er mit seiner Familie, d. h. mit zwei noch kleineren Kindern, in eine auf den ersten Blick ordentliche Wohngegend ziehen und für das Objekt einen ganz erheblichen Mietzins in Höhe von 2.000,00 Euro netto pro Monat entrichten, der den unbefangenen Interessenten davon ausgehen lassen muss, dass es sich um eine höherwertige Wohnlage und Immobilie handelt. Bei dieser Sachlage ist es als Pflichtverletzung anzusehen, wenn solch gravierende Probleme hinsichtlich des Wohngebietes dem Interessenten vorenthalten werden. Selbst wenn es so gewesen sein sollte, wie die Zeugen Me. und Gü. angegeben haben, dass der Beklagte zu keinem Zeitpunkt bei der Begehung nach der Qualität der Wohngegend gefragt habe, so hätte die Klägerin daraus nicht schließen dürfen, dass dieser Punkt für den Beklagten unerheblich ist. Bei der Höhe des zu zahlenden Mietzinses war dies fernliegend, sodass die Klägerin jedenfalls verpflichtet gewesen wäre, bei dem Beklagten nachzufragen, ob ihm die Qualität und die Sicherheit des Wohngebietes gleichgültig seien.
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Die Klägerin und ihre Mitarbeiter durften auch nicht davon ausgehen, dass dem Beklagten als US-Amerikaner die Situation vor Ort ohne weiteres geläufig sei. Jedenfalls ist nicht dargetan, dass dem Beklagten auf Grund eines längeren Aufenthaltes in der Gegend von Leimen oder sonstiger Umstände die genannten Probleme nicht verborgen bleiben konnten. Auch der angebliche Hinweis auf die multikulturelle Zusammensetzung der Nachbarschaft und die Tatsache, dass dort viele U.S.-Amerikaner wohnen würden, kann die Klägerin nicht entlasten, da damit dem beschriebenen Informationsbedürfnis des Beklagten nicht Rechnung getragen wurde.
25 
Auf die Frage, ob der Beklagte bei der Begehung des Objekts explizit gerade nach diesen Aspekten der Sicherheit gefragt hat, kommt es nach Auffassung der Kammer mithin überhaupt nicht an.
26 
Nach ständiger Rechtsprechung ist zu vermuten, dass der Beklagte bei sachgerechter Unterrichtung, den Mietvertrag nicht oder jedenfalls nicht zu den ursprünglichen Bedingungen abgeschlossen hätte. Die Klägerin hat daher jedenfalls den Schaden zu ersetzen, den der Beklagte durch Bezahlung der Maklerprovision erleiden würde, sodass im Ergebnis Bezahlung der Provision gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht mehr verlangt werden kann, da dieser Betrag umgehend als Schadenersatz zurückerstattet werden müsste, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB.
III.
27 
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.
28 
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

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Landgericht Heidelberg Urteil, 14. Feb. 2006 - 2 S 46/05 zitiert 8 §§.

ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten


(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen...

ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; 2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; 3....

BGB | § 652 Entstehung des Lohnanspruchs


(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der...

BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz wegen.

Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.