Landgericht Hamburg Beschluss, 10. März 2016 - 318 S 79/15

bei uns veröffentlicht am10.03.2016

Tenor

2. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 22.07.2015, Az. 539 C 1/15, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

3. Die Beklagten können hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen.

Gründe

1

Die Berufung der Beklagten hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung die Beklagte verurteilt, an die Klägerin € 5.407,13 nebst geltend gemachter Zinsen und € 297,62 vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen.

2

Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Die Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. Zu Recht hat das Amtsgericht den auf der Eigentümerversammlung vom 16.12.2013 zu TOP 2 gefassten Beschluss als Beschluss über eine Maßnahme der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit einer abweichenden Kostenregelung im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG angesehen.
Der genannte Beschluss betraf die Regelung der Kosten einer Maßnahme der Instandhaltung im Sinne des § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG. Bei einer Schließanlage für die Wohnungseigentumsanlage handelt es sich gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingend um Gemeinschaftseigentum, da die Schließanlage in ihrer Gesamtheit dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Miteigentümer dient (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 28.10.2003 - 15 W 203/02, NJW-RR 2004, 1310, Rn. 28, zitiert nach juris; Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, § 5 Rdnr. 38). Warum es sich nach Auffassung der Beklagten nicht um eine Maßnahme der Instandhaltung handeln soll, wenn die Wohnungseigentümer sich aufgrund der Verlustes eines zur Schließanlage gehörenden Schlüssels zu deren Austausch entschließen, ist nicht nachvollziehbar und wird von den Beklagten auch nicht begründet.

3

Der Beschluss betrifft einen Einzelfall - den Austausch der KESO-Schließanlage in dem Objekt - und erschöpft sich in seiner Durchführung (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2010 - V ZR 164/09, BGHZ 186/51).

4

Soweit die Beklagten einwenden, dass der beschlossene abweichende Maßstab nicht dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trage, spricht zwar einiges dafür, dass diese Rüge zutrifft. Andere Maßstäbe als die im Gesetzeswortlaut genannten sind bei Beschlüssen gem. § 16 Abs. 4 WEG grundsätzlich ausgeschlossen. Wird ein unzulässiger Maßstab beschlossen, macht dies den Beschluss aber nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar (BGH, Urteil vom 18.06.2010 - V ZR 164/09, BGHZ 186, 51 = NJW 2010, 2513, Rn. 20, zitiert nach juris; BeckOK WEG/Bartholome, 26. Edition, Stand 01.02.2016, § 16 Rdnr. 192). Der Beschluss konnte daher mangels Anfechtung bestandskräftig werden.

5

Die Nichtigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 16.12.2013 zu TOP 2 gefassten Beschlusses ergibt sich nicht etwa aus einem Verstoß gegen das sog. Belastungsverbot (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 = NJW 2015, 549). Den Beklagten wurde keine Instandhaltungspflicht und damit eine im Gesetz nicht vorgesehene Handlungspflicht auferlegt, sondern es handelt sich um eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostentragungsregelung für eine Maßnahme der Instandhaltung im Einzelfall, die gem. § 16 Abs. 4 WEG grundsätzlich beschlossen werden konnte. Nichts anderes ergibt sich auch aus dem von den Beklagten in der Klagerwiderung angeführten Urteil des BGH vom 18.06.2010 - V ZR 193/09 (ZMR 2010, 777). Bei den hier in Rede stehenden Kosten für eine Maßnahme der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums handelt es sich nicht um eine Angelegenheit, die weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen ist (BGH a.a.O., Rn. 10, zitiert nach juris). Die Beschlusskompetenz für die Wohnungseigentümer ergibt sich vielmehr aus § 16 Abs. 4 WEG.

6

Ohne Erfolg wenden die Beklagten ein, dass die Erneuerung der KESO-Schließanlage des Objekts nur dann haben erfolgen sollen, wenn die Sicherheit des Objekts (objektiv) gefährdet gewesen wäre, was hier nicht der Fall gewesen sei. Der auf der Eigentümerversammlung vom 06.06.2005 zu TOP 2 gefasste Beschluss (Anl. K 2, Bl. 8 d.A.) nahm Bezug auf den Beschlussantrag der Miteigentümer Dr. B. und I. vom 27.01.2005 (Anl. K 1, Bl. 7 d.A.), in dem es hieß, dass, wenn sich bei einem Eigentümerwechsel herausstelle, dass nicht sämtliche KESO-Schlüssel der Wohnung vorhanden seien, durch Beschluss darüber zu entscheiden sei, ob auf Kosten des Erwerbers die Wohnanlage mit einer neuen gemeinschaftlichen Schließanlage zu versehen sei. Der Beschluss besagt inhaltlich nichts anderes, als dass die Wohnungseigentümer in jedem Einzelfall über eine Erneuerung der KESO-Schließanlage entscheiden wollten, wenn bei einem Eigentümerwechsel nicht mehr alle KESO-Schlüssel der Wohnung vorhanden waren. Eine weitere Einschränkung insbesondere in Gestalt des Erfordernisses, dass die Sicherheit des Objekts objektiv gefährdet sein muss, enthält weder der das Protokoll vom 06.06.2005 noch das Schreiben vom 27.01.2005 mit dem Beschlussantrag. Soweit die Beklagten darauf hinweisen, dass die Sicherheitsinteressen der Wohnungseigentümer nicht dadurch tangiert seien, dass der fehlende KESO-Schlüssel auf dem Grund eines Sees liege, hätten sie dies in einem etwaigen Beschlussanfechtungsverfahren gegen den Beschluss vom 16.12.2013 vorbringen müssen. Im Übrigen unterstellen die Beklagten damit ungeprüft, dass die Darstellung des Mieters ihrer Rechtsvorgänger über den Verbleib des Schlüssels aus dessen E-Mail vom 30.06.2013 (Anl. K 6, Bl. 12 d.A.) den Tatsachen entspricht. Die Wohnungseigentümer können insoweit berechtigte Zweifel hegen und haben ein weites Entschließungsermessen, ob sie trotz der nicht überprüfbaren Angaben des Mieters die Erneuerung der KESO-Schließanlage für erforderlich halten.

7

Dass zwischen der Anzeige des Schlüsselverlustes durch das Schreiben der Rechtsvorgänger der Beklagten an die Verwaltung vom 03.08.2013 (Anl. K 5, Bl. 11 d.A.) und der Erneuerung der KESO-Schließanlage ein Zeitraum von 11 Monaten lag, ist nicht entscheidungserheblich. Auch der Hinweis der Beklagten auf die mietrechtliche Entscheidung des BGH zum Aktenzeichen VII 205/13 ist unbehelflich, da Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits kein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagten gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 278 BGB wegen des Verlustes eines Schlüssels durch den Mieter ihrer Rechtsvorgänger ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13, NJW 2014, 1653, Rn. 12 f., zitiert nach juris).

8

Dahinstehen kann, ob es sich bei dem auf der Eigentümerversammlung vom 16.12.2013 zu TOP 2 gefassten Beschluss um einen allstimmigen Beschluss handelte, d.h. auch die Beklagten dem Beschlussantrag zugestimmt haben, da § 16 Abs. 4 WEG zwar eine doppelt qualifizierte Mehrheit, nicht aber Ein- oder sogar Allstimmigkeit verlangt. Selbst wenn der Miteigentümer Jobmann nicht wirksam auf der Eigentümerversammlung vom 16.12.2013 vertreten gewesen wäre, ergäbe sich daraus nicht, dass gem. § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderliche Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne von § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile nicht erreicht worden wäre.

9

Die Einwände der Beklagten gegen die Höhe der Forderung greifen nicht durch. Die Klägerin hat durch die Einreichung der Rechnung vom 27.08.2013 (Anl. K 14) belegt, dass auch zu der nunmehr ersetzten KESO-Schließanlage 52 Schlüssel angeschafft wurden, so dass diese Gesamtanzahl an Schlüsseln nicht zu beanstanden ist.

10

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.

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Gesetz über den Lastenausgleich


Lastenausgleichsgesetz - LAG

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 522 Zulässigkeitsprüfung; Zurückweisungsbeschluss


(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwer

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten


(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums


(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eig

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 25 Beschlussfassung


(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. (2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. (3) Vo

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(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.

(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass

1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat,
2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat,
3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und
4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Das Berufungsgericht oder der Vorsitzende hat zuvor die Parteien auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung und die Gründe hierfür hinzuweisen und dem Berufungsführer binnen einer zu bestimmenden Frist Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Der Beschluss nach Satz 1 ist zu begründen, soweit die Gründe für die Zurückweisung nicht bereits in dem Hinweis nach Satz 2 enthalten sind. Ein anfechtbarer Beschluss hat darüber hinaus eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen zu enthalten.

(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

20
d) Der Beschluss ist deshalb aufzuheben. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG, der gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, ist nicht nichtig, sondern anfechtbar (Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 123, 130; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 118; Timme/Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 189; Häublein, ZMR 2007, 409, 423).

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

20
d) Der Beschluss ist deshalb aufzuheben. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG, der gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, ist nicht nichtig, sondern anfechtbar (Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 123, 130; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 118; Timme/Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 189; Häublein, ZMR 2007, 409, 423).

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 315/13
Verkündet am:
10. Oktober 2014
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiellrechtlich
u.a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte
begrenzt; ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen
Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam.

b) Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten
gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor
der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus
der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten
schützt.
BGH, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13 - LG Hamburg
AG Hamburg-Bergedorf
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Oktober 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den
Richter Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und den Richter
Dr. Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des Landgerichts Hamburg – Zivilkammer 18 – vom 27. November 2013 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 12. Februar 2013 im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als die Klage abgewiesen worden ist. Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 26. Juli 2012 zu TOP 2 unwirksam ist. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus sechs Einheiten, auf die jeweils 1/6 Miteigentumsanteil entfällt. Die Klägerin ist Inhaberin einer der beiden im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen. Zu ihrem Miteigentumsanteil nebst Sondereigentum gehört auch das Sondernutzungsrecht an der die Wohnung umgebenden und im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Gartenfläche. Zu Gunsten der anderen Erdgeschosseinheit besteht ebenfalls ein entsprechendes Sondernutzungsrecht.
2
Gemäß § 6 Nr. 1 der Teilungserklärung (TE) obliegt die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ist von dem Verwalter durchzuführen. § 4 TE bestimmt, dass eine Änderung der §§ 3 – 20 TE durch Beschluss nur mit 2/3 Mehrheit möglich ist.
3
In der Eigentümerversammlung vom 26. Juli 2012 wurde zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 der folgende Beschluss gefasst: „Die Gemeinschaft beschließt in Änderung der Teilungserklä- rung mit 4 Ja- und 2 Nein-Stimmen, dass hinsichtlich der Sondernutzungsflächen der Erdgeschosswohnungen, welche in dem zur Teilungserklärung vom 28.10.2002 gehörenden Aufteilungsplan mit Nr. 1 und 2 gekennzeichnet sind, ab dem 01.07.2012 die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten obliegt und diese auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen haben. Dies schließt die notwendige Bewässerung mit ein.“
4
Die gegen diesen Beschluss gerichtete Beschlussmängelklage hat das Amtsgericht im Wesentlichen abgewiesen und den Beschluss lediglich insoweit für ungültig erklärt, als dieser die Zeit vor dem Tag der Beschlussfassung betrifft. Die von der Klägerin gegen die Klageabweisung eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision möchte die Klägerin erreichen , dass der angefochtene Beschluss vollends für ungültig erklärt wird. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

5
Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, der angefochtene Beschluss sei nicht nichtig. Dieser sei hinreichend bestimmt. Durch die den Sondernutzungsberechtigten übertragene Instandhaltung würden nur solche Maßnahmen erfasst, die zur „ordnungsgemäßen“ Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege - und Reinigungsarbeiten erforderlich seien. Dadurch werde hinreichend deutlich, dass nur diejenigen Maßnahmen gemeint seien, die sich im Rahmen üblicher Gartenpflege hielten. Die fehlende Konkretisierung der Arbeiten und das Fehlen von Angaben dazu, wann diese zu erbringen seien, führe nicht dazu, dass die Regelung undurchführbar sei. Dies betreffe auch die im letzten Satz des Beschlusses erwähnte notwendige Bewässerung, die ebenfalls nur im üblichen Rahmen erbracht werden müsse. Die Beschlusskompetenz folge aus der in § 4 TE enthaltenen Öffnungsklausel.
6
Der angefochtene Beschluss entspreche auch den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Verwaltung zu stellen seien. Der Beschluss stelle in zulässiger Weise einen Zusammenhang zwischen dem Sondernutzungsrecht und der Verpflichtung zur Tragung der daraus folgenden Kosten her.

II.

7
Das Rechtsmittel hat Erfolg. Der angegriffene Beschluss ist unwirksam.
8
1. Allerdings nimmt das Berufungsgericht zumindest der Sache nach zutreffend an, dass der angefochtene Beschluss hinreichend bestimmt ist, durchführbare Regelungen enthält und auch keine inneren Widersprüche aufweist (zu diesen Anforderungen etwa Senat, Beschluss vom 10. September 1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 298; BayObLG, ZWE 2005, 230, 231; Merle in Bär- mann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 54, 162 f.). Der Beschlussinhalt ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei kommt es bei der gebotenen objektiven Auslegung maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist (std. Rspr., grundlegend dazu Senat, Beschluss vom 10. September 1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 292; vgl. auch Urteil vom 28. September 2012 – V ZR 251/11, BGHZ 195, 22 Rn. 14 mwN; ebenso für die Auslegung von Vereinbarungen Senat , Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 33/09, NJW-RR 2010, 227 Rn. 8 mwN).
9
a) Gemessen daran wird hinreichend deutlich, dass es sich bei den übertragenen Instandhaltungsmaßnahmen um solche handelt, die sich im üblichen Rahmen der Gartenpflege halten, also um Maßnahmen, die der Pflege, Erhaltung oder Bewahrung der Gartenfläche dienen. Hierzu zählen nach gefestigter Rechtsprechung neben der für den Erhalt der Pflanzen notwendigen Bewässerung insbesondere der übliche Baumschnitt, das Auslichten von Bäumen, die Erneuerung abgestorbener Pflanzen sowie das Rasenmähen und Heckenschneiden (vgl. OLGR Düsseldorf 2004, 95, 97; OLGR Schleswig 2007, 881, 882; OLG Köln, NJW-RR 2005, 1541, 1542; OLG Frankfurt, Beschluss vom 30. Juni 2003 – 20 W 254/01, juris Rn. 9; LG Hamburg, NZM 2011, 589, 593; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 113).
10
b) Was die zeitlichen Intervalle des geforderten Tätigwerdens anbelangt, folgt ohne weiteres aus Sinn und Zweck der Regelung, dass die Maßnahmen der Gartenpflege bei Bedarf anfallen sollen. Insbesondere die Bewässerung der Pflanzen wird sich nach den jeweiligen Witterungsverhältnissen und dem damit zusammenhängenden Bedarf richten. Vor diesem Hintergrund liegt es auf der Hand, dass feste Fristen weder praktikabel noch sachdienlich wären.
11
c) Soweit die Revision rügt, es sei unklar, was unter den Begriff der Reinigungsarbeiten falle, weil die Sondernutzungsflächen insgesamt gärtnerisch angelegt seien, steht dem die den Senat bindende tatbestandliche Feststellung des Berufungsgerichts entgegen, wonach zu den Sondernutzungsflächen der Klägerin auch steinplattenbelegte Terrassenflächen sowie Steinstufen gehören, die einen gelegentlichen Reinigungsaufwand erfordern können. Ein Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO hat die Klägerin nicht angestrengt (dazu etwa Senat, Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 9 mwN).
12
2. Ebenfalls ohne Rechtsfehler bejaht das Berufungsgericht die formelle Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Änderung der bisherigen Regelung des § 6 Nr. 1 TE. Die Mehrheitsherrschaft bedarf stets der formellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) ergeben kann (Senat, Beschluss vom 20. September 2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 166; Senat, Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 11; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 10). Die Öffnungsklausel des § 4 TE erlaubt es den Wohnungseigentümern, die §§ 3 – 20 TE im Beschlusswege mit – hier erreichter – qualifizierter Mehrheit zu ändern. Dass der Gegenstand der Beschlussfassung hierunter fällt, unterliegt keinem Zweifel.
13
3. Das Berufungsgericht übersieht jedoch, dass der Beschluss ungeachtet der formellen Seite der Beschlusskompetenz aus materiellen Gründen unwirksam ist.
14
a) Die Öffnungsklausel hat lediglich die Funktion, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formell zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen (Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 147; Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 11; Wenzel, ZNotP 2004, 170, 171; Becker, ZWE 2002, 341, 343; Hagen in Festschrift Wenzel, 2005, S. 201, 217). Deshalb ist ein Ände- rungsbeschluss auf der Grundlage einer Öffnungsklausel nicht schon dann rechtmäßig, wenn er die Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage erfüllt. Vielmehr sind insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten (Köhler/Becker, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht , 3. Aufl., Teil 4 Rn. 172; vgl. auch Becker/Strecker, ZWE 2001, 569, 572). Erst bei der Frage, ob die beschlossene Änderung den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, ist den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter – lediglich durch das Willkürverbot beschränkter – Gestaltungsspielraum eingeräumt (zu Letzterem Senat, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 Rn. 8; vgl. auch Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 2/10, ZWE 2011, 327, 328; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 20; Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 13; Köhler/Becker, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht , 3. Aufl., Teil 4 Rn. 179; Armbrüster, ZWE 2013, 242, 244).
15
aa) Fundamentale Schranken ergeben sich zunächst aus den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 134, 138, 242 BGB und den zum Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts zählenden Vorschriften, wozu u.a. unentziehbare und unverzichtbare Individualrechte gehören. Denn was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel (zum Ganzen Wenzel, ZNotP 2004, 170, 171 mwN; vgl. auch Köhler/Becker, aaO, Teil 4 Rn. 175; Buck, Mehrheitsentscheidungen mit Vereinbarungsinhalt im Wohnungseigentumsrecht , 2001, S. 77 f.); ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig. Darüber hinaus wird die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht – worauf es hier entscheidend ankommt – auch durch Individualrechte begrenzt, die zwar ebenfalls zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, die aber verzichtbar sind. Ein in solche Rechte eingreifender Beschluss ist nur dann wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zu- stimmen; bis dahin ist er schwebend unwirksam (vgl. Senat, Beschluss vom 22. Januar 2004 – V ZB 51/03, BGHZ 157, 322, 335; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 37; Köhler/Becker, aaO, Teil 4 Rn. 172, 175; Becker, ZWE 2002, 341, 344; Wenzel, aaO). Die endgültige Unwirksamkeit des Beschlusses tritt ein, wenn die Zustimmung verweigert wird.
16
Zu den in diesem Sinne mehrheitsfesten Rechten gehört das dem Verbandsrecht immanente Belastungsverbot (§ 53 Abs. 3 GmbHG, § 179 Abs. 3 u. § 180 Abs. 1 AktG; vgl. auch § 35 Abs. 1 BGB), das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt (vgl. Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 38; Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rn. 20, 132; Timme/Dötsch, WEG, 2010, § 10 Rn. 196 aE; Becker, ZWE 2002, 341, 344; Buck, aaO, S. 79; Becker/Strecker, ZWE 2001, 569, 575 f.; Bub, ZWE 2007, 339, 342 f.; Becker/Kümmel/Ott, Wohnungseigentum, 2003, Rn. 93).
17
bb) Der angegriffene Beschluss verstößt gegen das Belastungsverbot.
18
(1) Die auferlegten Leistungspflichten finden im Gesetz keine Grundlage. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG gemeinschaftlich. Das bedeutet jedoch nicht, dass die einzelnen Wohnungseigentümer kraft Gesetzes verpflichtet sind,Instandhaltungsmaßnahmen selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen; auch zur sog. tätigen Mithilfe sind sie nicht verpflichtet (Senat, Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 11 ff.). Vielmehr sind Instandhaltungsmaßnahmen betreffende Beschlüsse von dem Verwalter umzusetzen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG). Die Wohnungseigentümer haben lediglich die Kosten hierfür aufzubringen. Nichts anderes folgt aus § 16 Abs. 4 WEG. Denn auch nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer lediglich die Verteilung der u.a. für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angefallenen Kosten abweichend von § 16 Abs. 2 mit qualifizierter Mehrheit regeln und dies ohnehin nur im Einzelfall.
19
(2) Auch § 6 TE enthält keine hiervon abweichende Regelung, sondern bestimmt in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage, dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft obliegt und von dem Verwalter durchzuführen ist. Hierzu gehört auch die Instandhaltung der von dem Sondernutzungsrecht der Klägerin erfassten Gartenflächen, weil das Sondernutzungsrecht die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes zum Gemeinschaftseigentum unverändert lässt (vgl. nur Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 74, 118; Hogenschurz, Das Sondernutzungsrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 2008, § 3 Rn. 13, 16; Greiner, Wohnungseigentumsrecht , 3. Aufl., § 1 Rn. 117). Zwar ist es bei Sondernutzungsrechten üblich, dem Sondernutzungsberechtigten die Pflicht zur Instandhaltung auf eigene Kosten aufzuerlegen, weil ein Auseinanderfallen von Nutzungsrecht und Instandhaltungslast als unbefriedigend empfunden wird. Das ändert aber nichts daran, dass eine hiervon abweichende Regelung bereits in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung selbst oder im Wege einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer hätte getroffen werden müssen. Ist dies – wie hier – nicht geschehen, bleibt die Gemeinschaft zuständig; eine nachträgliche Übertragung der daraus folgenden Pflichten ist nur noch mit Zustimmung des Betroffenen möglich (vgl. auch Baumgarten in Tank/Baumgarten/Kutz, Das Wohnungseigentumsgesetz, 2013, § 13 Rn. 60; Kümmel in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 13 Rn. 54).
20
b) Der Verstoß gegen das Belastungsverbot führt unter den gegebenen Umständen zur Unwirksamkeit des Eigentümerbeschlusses. Zwar war der Beschluss zunächst schwebend unwirksam. Da die Klägerin jedoch mit der Erhebung der Beschlussmängelklage zumindest konkludent ihre Zustimmung verweigert hat, ist der Beschluss endgültig unwirksam geworden.
21
c) Eine teilweise Aufrechterhaltung des Beschlusses als isolierte Kostentragungsregelung scheidet aus. Zwar erlaubt es § 16 Abs. 3 WEG, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung einen von § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Maßstab für die Verteilung der näher bezeichneten Kosten zu beschließen. Bei der teilweisen Aufrechterhaltung von wohnungseigentumsrechtlichen Beschlüssen entsprechend § 139 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11, NJW 2012, 2648 Rn. 10) bzw. im Wege der Umdeutung nach § 140 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, WM 2011, 281 Rn. 7) ist jedoch Zurückhaltung geboten. Dem Gericht steht bei der Beschlussmängelklage kein Gestaltungsermessen zu (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11, NJW 2012, 2648 Rn. 9). Vielmehr verbleibt es bei dem Grundsatz , dass es Sache der Wohnungseigentümer ist, innerhalb der durch das Recht gesetzten Schranken die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in eigener Regie privatautonom zu regeln (s.o. II.3.a; vgl. auch Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11, aaO). Vor diesem Hintergrund kommt eine teilweise Aufrechterhaltung regelmäßig nur dann in Betracht, wenn nach dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen worden wäre. Das gilt umso mehr, als sich Wohnungseigentümer gegen eine teilweise Aufrechterhaltung durch das Gericht letztlich nicht wehren können, ihnen diese Möglichkeit aber bei einer von vornherein beschlossenen isolierten Kostenregelung innerhalb der Fristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auch mit Anfechtungsgründen offen gestanden hätte.
22
Vorliegend knüpft die Kostentragungspflicht an die notwendig Ermessenspielräume eröffnende Verpflichtung zur Vornahme von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten an. Ob die Wohnungseigentümer ohne die Ausgangsverpflichtung eine isolierte Kostenregelung getroffen hätten, lässt sich zweifelsfrei nicht sagen. Auf die Frage, ob auf der Grundlage der von der Klägerin behaupteten erheblich eingeschränkten Nutzbarkeit der Fläche (in weiten Teilen starke Hanglage) eine vollständige Aufbürdung der Kosten noch den Anforderungen ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche, kommt es nicht an.

III.

23
Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei der Anwendung des Gesetzes erfolgt und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das führt im Umfang der Aufhebung zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Feststellung der Unwirksamkeit des Beschlusses. Dass die Klägerin beantragt hat, den Beschluss für ungültig zu erklären, steht dem nicht entgegen. Der Senat hat bereits entschieden, dass ein solcher Antrag nicht die Feststellung der Nichtigkeit hindert (grundlegend Senat, Urteil vom 2. Oktober 2009 – V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 314 ff.; vgl. auch Senat, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 Rn. 13; Urteil vom 10. Dezember 2010 – V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 5). Da ein endgültig unwirksamer Beschluss dem nichtigen Beschluss hinsichtlich der Rechtsfolgen gleichsteht (vgl. nur Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rn. 129), kann nichts anderes gelten.

IV.

24
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Stresemann Roth Brückner Weinland Kazele

Vorinstanzen:
AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 12.02.2013 - 407a C 17/12 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 27.11.2013 - 318 S 32/13 -

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 193/09 Verkündet am:
18. Juni 2010
Lesniak,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21
WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt
nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen
Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.
BGH, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09 - LG Hamburg
AG Hamburg-Altona
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. Juni 2010 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,
Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 7. Oktober 2009 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als über die Klage entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Im Übrigen bleibt die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Beklagte ist als Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümer zweier Wohnungen, zu der die in einer Garage befindlichen Kraftfahrzeugstellplätze Nr. 80 und 81 gehören. Diese Stellplätze trennte der Beklagte im Jahr 2006 von der übrigen Garage durch Anbringung von Gitterelementen und eines Rolltors ab, nachdem eines seiner Fahrzeuge entwendet und zumindest ein weiteres beschädigt worden war. In der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 beantragte er die Genehmigung der von ihm ergriffenen Sicherungsmaßnahmen. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt.
Darüber hinaus beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den Beklagten "gemeinschaftlicherseits zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und zu verpflichten. Kommt er einer befristeten Rückbauanforderung der Verwaltung nicht fristgerecht nach, so soll ein Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des gemeinschaftlichen Rückbauanspruches beauftragt werden, der diesen gegebenenfalls auch vor Gericht verfolgen und durchsetzen soll."
2
Beide Beschlüsse wurden bestandskräftig. Der Aufforderung des Verwalters , die sogenannte Gitterbox zu beseitigen, kam der Beklagte nicht nach.
3
Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Beseitigung der Gitterbox und zum Verschließen nach der Demontage verbleibender Löcher verurteilt. Die auf Verurteilung der Klägerin zur Genehmigung der Gitterbox gerichtete Widerklage hat es abgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung, mit der der Beklagte unter anderem erneut dem Vorbringen der Klägerin entgegen getreten ist, bei der Gitterbox handle es sich um eine bauliche Veränderung, die Nutzungsmöglichkeiten der übrigen Garagennutzer würden beeinträchtigt, davon abgesehen liege eine erhebliche optische Beeinträchtigung vor, ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seine Anträge weiter. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

4
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, dem auf der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 gefassten Beschluss komme anspruchsbegründende Wirkung zu. Da die Beschlüsse nur anfechtbar seien und der Beklagte von der Möglichkeit der Anfechtung keinen Gebrauch gemacht habe, seien Feststellungen dazu, ob durch die Gitterboxelemente und das Rolltor die übrigen Eigentümer in einem nach § 14 Nr. 1 WEG unzulässigen Maß beeinträchtigt würden, entbehrlich.

II.

5
Die Revision ist nur teilweise begründet.
6
1. Die Zulässigkeit der Klage und der Widerklage hat das Berufungsgericht der Sache nach zutreffend bejaht.
7
a) Soweit die Klage auf Ansprüche gestützt wird, die den Wohnungseigentümern als Individualansprüche zustehen, ist die Prozessführungsbefugnis der Klägerin gegeben. Durch den Beschluss vom 19. Juni 2007 sind solche Ansprüche jedenfalls auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung übertragen worden (sog. Ansichziehen). Die Klägerin ist damit kraft Gesetzes prozessführungsbefugt (vgl. Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 80/09, NJW 2010, 933, 934 m.w.N.). Das gilt nach § 140 BGB selbst dann, wenn man den genannten Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz für nichtig erachtet (zur Anwendbarkeit der Norm auf Beschlüsse der Wohnungseigentümer vgl. nur Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 23 Rdn. 30 m.w.N.).
8
b) Die Widerklage scheitert nicht schon am fehlenden Rechtsschutzbedürfnis. Denn der Beklagte hat die Wohnungseigentümerversammlung erfolglos mit seinem Anliegen befasst (zu dieser Voraussetzung, Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 114/09, NZM 2010, 205, 206).
9
2. In der Sache halten die Erwägungen des Berufungsgerichts einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand, soweit es die Klage für begründet erachtet hat. Dabei kann offen bleiben, ob der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 19. Juni 2007 bei der gebotenen objektiven Deutung nächstliegend im Sinne der eigenständigen Begründung einer Rückbauverpflichtung auszulegen ist. Verneint man die Frage, kommt es, was das Berufungsgericht offen gelassen hat, darauf an, ob die Anspruchsvoraussetzungen der §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB gegeben sind. Bejaht man sie, ergibt sich nichts anderes, weil der genannte Beschluss dann - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - mangels Beschlusskompetenz nichtig wäre.
10
a) Dass eine Leistungspflicht gegen den Willen des Schuldners durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht konstitutiv begründet werden kann, hat der Senat bereits entschieden (vgl. Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 72/09, NZM 2010, 285 ff. Rdn. 10 f.; ebenso etwa auch Bärmann/Merle, WEG, aaO, § 22 Rdn. 308; Wenzel, NZM 2004, 542 ff.; jeweils m.w.N. auch zum Streitstand). Ist eine Angelegenheit weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, fehlt den Wohnungseigentümern von vornherein die Beschlusskompetenz; ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss ist nichtig. Die gesetzlichen Vorgaben können nach § 10 Abs. 2 WEG nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, nicht aber im Beschlusswege abbedungen werden. Was danach zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass auch dies beschlossen werden darf (vgl. zum Ganzen Senat, BGHZ 145, 158, 163 ff.).
11
Für Beseitigungsansprüche, mit denen die Beseitigung einer baulichen Veränderung gefordert wird, gilt nichts anderes. Zwar ist dem Berufungsgericht im Ausgangspunkt zuzustimmen, dass Angelegenheiten, die die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betreffen, der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich sind (vgl. auch Senat, BGHZ 145, 158, 168 f.). Die genannten Kompetenzen begründen jedoch nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten (vgl. auch § 21 Abs. 7 WEG) Leistungspflichten - man denke etwa an die Verpflichtung zur tätigen Mithilfe bei der Reparatur eines beschädigten Gebäudes - aufzuerlegen (zutreffend Wenzel, NZM 2004, 542 ff.). Beschließen die Wohnungseigentümer in den genannten Bereichen Maßnahmen, können die damit verbundenen Kosten zwar notfalls auch unter Abänderung des laufenden Wirtschaftplanes durch Mehrheitsbeschluss auf die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt werden (vgl. nur Senat, BGHZ 108, 44, 47; Bärmann/Merle, aaO, § 28 Rdn. 37 ff.). Eine Kompetenz zur Begründung darüber hinausgehender - von gesetzlichen Schuldgründen losgelöster - Leistungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschluss geht damit jedoch nicht einher. Insoweit können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss lediglich festlegen, ob und in welchem Umfang ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll (Wenzel, aaO, 543 f.).
12
b) Nach dem derzeitigen Verfahrenstand ist das Berufungsurteil über den Klageanspruch auch nicht aus anderen Gründen richtig. Feststellungen zu den Voraussetzungen der §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB hat das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig - nicht getroffen. Da der Beschluss vom 19. Juni 2007 nach seinem klaren Wortlaut und bei nächstliegender Deutung auch keine Gebrauchsregelung und damit keine verbindliche Vorgabe dazu enthält, was als nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG anzusehen ist (zu einem solchen Fall vgl. OLG Düsseldorf ZWE 2005, 236, 239 f.), ist der Rechtsstreit mit Blick auf den Klageanspruch nicht zur Endentscheidung reif. Die Sa- che ist daher insoweit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.
13
3. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht dagegen die Abweisung der Widerklage bestätigt. Diese ist unbegründet, weil die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft nicht passivlegitimiert ist. Klagen nach den §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4 WEG sind gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten (vgl. nur Bärmann/Merle, aaO, § 21 Rdn. 53 und 55). Über die Frage, ob und welche Sicherungsmaßnahmen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen sind, haben zuvörderst die Wohnungseigentümer zu befinden. Da deren verweigerte Genehmigung ersetzt werden soll, ist die Klage gegen diese zu richten. Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Altona, Entscheidung vom 06.05.2008 - 303C C 121/07 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 07.10.2009 - 318 S 60/08 -

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

12
a) Zwar besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesetzliches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG begründet werden, aber auch darüber hinaus gehende Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB folgen können. Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen dieser rechtlichen Sonderverbindung für das Verschulden von Hilfspersonen nach § 278 BGB einzustehen (BGH, Urteil vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 8; BGH, Beschluss vom 22. April 1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224, 228 f.; Armbrüster, ZMR 1997, 395, 397). Dies gilt auch für Fremdnutzer, denen er die Wohnung überlassen hat (Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 14 Rn. 45 ff.) So ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer den übrigen Miteigentümern nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter haftet (BayObLG, NJW 1970, 1551; KG, NZM 2002, 869; LG Dortmund, NZM 2000, 1016; Bärmann/Klein, aaO Rn. 48 mwN; Kirchhoff, ZMR 1989, 323, 324; Schmid, aaO).

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.

(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.