Landgericht Frankenthal (Pfalz) Urteil, 24. Feb. 2016 - 2 S 253/15

bei uns veröffentlicht am24.02.2016

Tenor

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts Ludwigshafen a. Rhein vom 12.05.2015 wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 6.161,60 € festgesetzt.

IV. Das Urteil sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1

Die Kläger begehren von der Beklagten als ehemalige Vermieterin Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäßer Einräumung eines Vorkaufsrechtes. Sie hatten mit Vertrag vom 23.11.2010 beginnend ab 15.12.2010 bei der Beklagten eine Wohnung in Ludwigshafen a. Rhein angemietet. Bereits mit Teilungserklärung vom 28.09.2010 hatte die Beklagte zuvor die Umwandlung des Anwesens in 10 Eigentumswohnungen erklärt (Bl. 55 ff d.A.). Die Anlage des Wohnungsgrundbuches und die Eintragung der Beklagten als Eigentümer der 10 Wohnungen erfolgte am 23.12.2010. Mit notariellem Kaufvertrag vom 16.12.2010 veräußerte die Beklagte sämtliche 10 Eigentumswohnungen, auch die an die Kläger vermietete Wohnung Nr. 8 an N. und A. K.. Der Kaufpreis für die Wohnung Nr. 8 nebst Stellplatz Nr. 5 belief sich auf 207.000 €. Am 18.10.2011 wurde A. K. als Eigentümer eingetragen. Mit Schreiben vom 28.11.2012 hat die Beklagte dem Kläger zu 1) den Kauf der Wohnung nebst Abstellplatz für 224.000 € angeboten. Das Angebot wurde nicht angenommen. Die Wohnung ist sodann anderweitig veräußert worden. Der neue Eigentümer hat den Klägern auf deren Anfrage mit Schreiben vom 09.10.2013 mitgeteilt, dass er beabsichtige, die Wohnung zukünftig selbst zu nutzen. Daraufhin haben die Kläger, welche kurzfristig eine andere Wohnung gefunden hatten, ihrerseits das Mietverhältnis fristgemäß gekündigt.

2

Mit ihrer Klage begehren die Kläger Schadensersatz wegen nicht rechtzeitiger Mitteilung des ihnen zustehenden Vorkaufsrechtes in Höhe von 11.422,10 €, beinhaltend Maklerkosten, Umzugskosten, Ummeldung des Telefonanschlusses, Beschädigung der Rückwand der Küche beim Umzug, Kosten des Nachsendeantrages, Kaufpreisdifferenz.

3

Die Beklagte hat die Verjährung der Klageforderung eingewandt. Zudem steht sie auf dem Standpunkt, ein gesetzliches Vorkaufsrecht habe nicht bestanden, weil bereits vor Überlassung der Mietwohnung die Bildung von Wohnungseigentum vorgesehen gewesen sei.

4

Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert der Immobilie der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 6.161,60 € nebst gesetzlichen Zinsen stattgegeben: Die Beklagte sei schadensersatzpflichtig, da sie ihren Verpflichtungen aus § 577 Abs. 1 BGB nicht nachgekommen sei, die Kläger über das ihnen zustehende Vorkaufsrecht zu informieren. Die gesetzlichen Voraussetzungen seien gegeben, wobei es auf den Zeitpunkt der vorangegangenen Teilungserklärung nicht ankomme. Dem Anspruch stehe weder das erst zwei Jahre später erfolgte Verkaufsangebot, auch nur an die Klägerin zu 1) entgegen, noch die Einrede der Verjährung. Der zuerkannte Betrag setze sich zusammen aus 981,75 € Maklerkosten, 2.100 € Umzugskosten, Kaufpreisdifferenz (entgangener Gewinn) zum Verkehrswert von 3.000 €, Telefonanschluss 59,99 € sowie Nachsendeauftrag von 19,90 €. Die nachgewiesene Zahlung der Maklerkosten gemäß Rechnung sei nicht hinreichend substantiiert bestritten worden. Gleiches gelte für die belegten Umzugskosten von 2.100 €. Insoweit könne das Gericht, auch angesichts der vorgelegten Quittungen über die Zahlungen, von einer entsprechenden Schätzung gemäß § 287 Abs. 1 ZPO Gebrauch machen.

5

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, mit welcher sie nach wie vor das Ziel der Klageabweisung verfolgt: Bei der Verletzung einer Mitteilungspflicht nach § 577 BGB könne nicht auf die Eintragung im Grundbuch als maßgeblicher Zeitpunkt abgestellt werden, da dies allein von der Bearbeitungsgeschwindigkeit des jeweiligen zuständigen Grundbuchbeamten abhänge, was zu einer unzulässigen Einschränkung der Dispositionsfreiheit des Eigentümers führe. Vielmehr sei der Zeitpunkt der Veraktung der Teilungserklärung maßgeblich. Bezüglich der Höhe der bestrittenen Umzugskosten, welche pauschal angesetzt seien, sei dies ohne nähere Darlegung einer Schätzung nicht zugänglich. Im Übrigen hätten die Kläger das Kaufangebot der Beklagten wahrnehmen können.

6

Im Übrigen wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

II.

7

Die zulässige Berufung führt in der Sache nicht zum Erfolg.

8

Verjährung ist nicht eingetreten, die Klageschrift ist vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist am 30.12.2013 bei Gericht eingegangen, wobei gleichzeitig ein Verrechnungsscheck eingereicht und am 07.01.2014 gutgeschrieben wurde. Die Zustellung wurde sodann am 20.01.2014 zeitnah verfügt und am 23.01.2014 noch demnächst mit der Rückwirkung im Sinne von § 167 ZPO durchgeführt.

9

Zu Recht hat das Amtsgericht auch einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1, 577 Abs. 1 BGB bejaht, da die Beklagte ihre gesetzliche Verpflichtung, die Kläger beim Abschluss des Kaufvertrages vom 16.12.2010 über ihr zustehendes Vorkaufsrecht zu informieren, verletzt hat.

10

Nach § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Verpflichtete dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen. Nach § 577 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Räume, an denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden.

11

Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

12

Dem steht vorliegend nicht entgegen, dass die Teilungserklärung bereits vor Abschluss des Kaufvertrages und Überlassung der Mietsache am 28.09.2010 beurkundet worden ist. Denn entscheidend ist der Zeitpunkt des abgeschlossenen Vollzuges der Umwandlung. Wohnungseigentum wird nach § 2 WEG durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründet. Bei der Teilung entsteht das Wohnungseigentum nach § 8 WEG dadurch, dass der Eigentümer des Grundstückes durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Wohnungseigentumsanteile teilt. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, also hier mit der Eintragung, wirksam. Diese erfolgte am 23.12.2010 und damit nach Einzug der Kläger.

13

Nachdem die Vorschrift des § 577 BGB das Ziel verfolgt, die Mieterrechte im Falle der Begründung von Wohnungseigentum und der damit einhergehenden Gefahr von Eigenbedarfskündigungen zu stärken, muss der Schutzbereich der Vorschrift auch diejenigen Fälle erfassen, in denen bereits ein Teil des Umwandlungsvorganges, nämlich die Beurkundung der Teilungserklärung, vor der Überlassung der Mietsache erfolgte, der maßgebliche Vollzug allerdings erst danach. An der Pflichtverletzung und den damit begründeten Schadensersatzanspruch der Kläger ändert auch nichts, dass dem Kläger zu 2) geraume Zeit später mit Schreiben vom 28.11.2012 der Ankauf des Objektes angeboten wurde. Unabhängig davon, dass die Beklagte zum damaligen Zeitpunkt nicht mehr Eigentümerin war und die Wohnung auch mit dem Angebot nicht beiden Klägern angeboten wurde, steht dies der Kausalität der Pflichtverletzung für spätere umzugsbedingte Vermögensdispositionen deshalb nicht entgegen, weil die Kläger einen Anspruch darauf hatten, ihr Vorkaufsrecht genau zu den Bedingungen des Erstverkaufes auszuüben. Die Bedingungen dieses Erstverkaufes sowie diejenigen des genannten Angebotes unterscheiden sich jedoch bereits im Kaufpreis (207.000 € zu 224.000 €) erheblich.

14

Ohne Erfolg bleibt schließlich die Berufung auch, soweit sie mit den geltend gemachten Umzugskosten von 2.100 € teilweise die Höhe des zugesprochenen Schadensersatzes angreifen. Das Amtsgericht hat insoweit sein Schätzungsermessen im Rahmen des § 287 ZPO nicht überschritten. Die Kläger haben vielmehr eine Quittung des Umzugsunternehmens vom 03.02.2014 vorgelegt, wonach ein Umzug aus der Ortsstraße in Ludwigshafen a. Rhein in die A Straße bestätigt wird sowie die Zahlung eines Betrages von 2.100 €. Anhaltspunkte dafür, dass diese Quittung unecht sein sollte, sind nicht vorgetragen. Auch wenn die Beweiskraft von Privaturkunden sich lediglich darauf bezieht, dass der Aussteller die enthaltene Erklärung auch tatsächlich abgegeben hat, vermag die Beklagte keine Anhaltspunkte vorzutragen, welche gegen die angemessene Höhe der erstatteten Umzugskosten sprächen. Dies geschieht auch nicht mit der Berufung, zumal der Amtsrichter ausgeführt hat, dass die Umzugskosten im Rahmen des üblichen lägen und insbesondere berücksichtigt werden müsse, dass der Umzug aus einer Dachgeschosswohnung erfolgt sei. Wie hoch nach Meinung der Beklagten dagegen die zutreffenden Umzugskosten sein sollten, führt sie auch in der Berufung nicht aus.

15

Damit ist der Berufung mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO der Erfolg zu versagen.

16

Die Kammer hat die Revision zugelassen, da die Frage, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB auch dann besteht, wenn das Verfahren zur Begründung des Wohnungseigentumes bereits eingeleitet ist bevor die Wohnungsübergabe an die Mieter stattfand, bisher höchstrichterlich noch nicht entschieden ist.

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Referenzen - Gesetze

Landgericht Frankenthal (Pfalz) Urteil, 24. Feb. 2016 - 2 S 253/15 zitiert 8 §§.

ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten


(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen...

BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz wegen.

ZPO | § 167 Rückwirkung der Zustellung


Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung...

Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.

(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.