Landgericht Frankenthal (Pfalz) Urteil, 24. Feb. 2016 - 2 S 253/15

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts Ludwigshafen a. Rhein vom 12.05.2015 wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 6.161,60 € festgesetzt.

IV. Das Urteil sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird zugelassen.

I.

Die Kläger begehren von der Beklagten als ehemalige Vermieterin Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäßer Einräumung eines Vorkaufsrechtes. Sie hatten mit Vertrag vom 23.11.2010 beginnend ab 15.12.2010 bei der Beklagten eine Wohnung in Ludwigshafen a. Rhein angemietet. Bereits mit Teilungserklärung vom 28.09.2010 hatte die Beklagte zuvor die Umwandlung des Anwesens in 10 Eigentumswohnungen erklärt (Bl. 55 ff d.A.). Die Anlage des Wohnungsgrundbuches und die Eintragung der Beklagten als Eigentümer der 10 Wohnungen erfolgte am 23.12.2010. Mit notariellem Kaufvertrag vom 16.12.2010 veräußerte die Beklagte sämtliche 10 Eigentumswohnungen, auch die an die Kläger vermietete Wohnung Nr. 8 an N. und A. K.. Der Kaufpreis für die Wohnung Nr. 8 nebst Stellplatz Nr. 5 belief sich auf 207.000 €. Am 18.10.2011 wurde A. K. als Eigentümer eingetragen. Mit Schreiben vom 28.11.2012 hat die Beklagte dem Kläger zu 1) den Kauf der Wohnung nebst Abstellplatz für 224.000 € angeboten. Das Angebot wurde nicht angenommen. Die Wohnung ist sodann anderweitig veräußert worden. Der neue Eigentümer hat den Klägern auf deren Anfrage mit Schreiben vom 09.10.2013 mitgeteilt, dass er beabsichtige, die Wohnung zukünftig selbst zu nutzen. Daraufhin haben die Kläger, welche kurzfristig eine andere Wohnung gefunden hatten, ihrerseits das Mietverhältnis fristgemäß gekündigt.

Mit ihrer Klage begehren die Kläger Schadensersatz wegen nicht rechtzeitiger Mitteilung des ihnen zustehenden Vorkaufsrechtes in Höhe von 11.422,10 €, beinhaltend Maklerkosten, Umzugskosten, Ummeldung des Telefonanschlusses, Beschädigung der Rückwand der Küche beim Umzug, Kosten des Nachsendeantrages, Kaufpreisdifferenz.

Die Beklagte hat die Verjährung der Klageforderung eingewandt. Zudem steht sie auf dem Standpunkt, ein gesetzliches Vorkaufsrecht habe nicht bestanden, weil bereits vor Überlassung der Mietwohnung die Bildung von Wohnungseigentum vorgesehen gewesen sei.

Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert der Immobilie der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 6.161,60 € nebst gesetzlichen Zinsen stattgegeben: Die Beklagte sei schadensersatzpflichtig, da sie ihren Verpflichtungen aus § 577 Abs. 1 BGB nicht nachgekommen sei, die Kläger über das ihnen zustehende Vorkaufsrecht zu informieren. Die gesetzlichen Voraussetzungen seien gegeben, wobei es auf den Zeitpunkt der vorangegangenen Teilungserklärung nicht ankomme. Dem Anspruch stehe weder das erst zwei Jahre später erfolgte Verkaufsangebot, auch nur an die Klägerin zu 1) entgegen, noch die Einrede der Verjährung. Der zuerkannte Betrag setze sich zusammen aus 981,75 € Maklerkosten, 2.100 € Umzugskosten, Kaufpreisdifferenz (entgangener Gewinn) zum Verkehrswert von 3.000 €, Telefonanschluss 59,99 € sowie Nachsendeauftrag von 19,90 €. Die nachgewiesene Zahlung der Maklerkosten gemäß Rechnung sei nicht hinreichend substantiiert bestritten worden. Gleiches gelte für die belegten Umzugskosten von 2.100 €. Insoweit könne das Gericht, auch angesichts der vorgelegten Quittungen über die Zahlungen, von einer entsprechenden Schätzung gemäß § 287 Abs. 1 ZPO Gebrauch machen.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, mit welcher sie nach wie vor das Ziel der Klageabweisung verfolgt: Bei der Verletzung einer Mitteilungspflicht nach § 577 BGB könne nicht auf die Eintragung im Grundbuch als maßgeblicher Zeitpunkt abgestellt werden, da dies allein von der Bearbeitungsgeschwindigkeit des jeweiligen zuständigen Grundbuchbeamten abhänge, was zu einer unzulässigen Einschränkung der Dispositionsfreiheit des Eigentümers führe. Vielmehr sei der Zeitpunkt der Veraktung der Teilungserklärung maßgeblich. Bezüglich der Höhe der bestrittenen Umzugskosten, welche pauschal angesetzt seien, sei dies ohne nähere Darlegung einer Schätzung nicht zugänglich. Im Übrigen hätten die Kläger das Kaufangebot der Beklagten wahrnehmen können.

Im Übrigen wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung führt in der Sache nicht zum Erfolg.

Verjährung ist nicht eingetreten, die Klageschrift ist vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist am 30.12.2013 bei Gericht eingegangen, wobei gleichzeitig ein Verrechnungsscheck eingereicht und am 07.01.2014 gutgeschrieben wurde. Die Zustellung wurde sodann am 20.01.2014 zeitnah verfügt und am 23.01.2014 noch demnächst mit der Rückwirkung im Sinne von § 167 ZPO durchgeführt.

Zu Recht hat das Amtsgericht auch einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1, 577 Abs. 1 BGB bejaht, da die Beklagte ihre gesetzliche Verpflichtung, die Kläger beim Abschluss des Kaufvertrages vom 16.12.2010 über ihr zustehendes Vorkaufsrecht zu informieren, verletzt hat.

Nach § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Verpflichtete dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen. Nach § 577 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Räume, an denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Dem steht vorliegend nicht entgegen, dass die Teilungserklärung bereits vor Abschluss des Kaufvertrages und Überlassung der Mietsache am 28.09.2010 beurkundet worden ist. Denn entscheidend ist der Zeitpunkt des abgeschlossenen Vollzuges der Umwandlung. Wohnungseigentum wird nach § 2 WEG durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründet. Bei der Teilung entsteht das Wohnungseigentum nach § 8 WEG dadurch, dass der Eigentümer des Grundstückes durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Wohnungseigentumsanteile teilt. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, also hier mit der Eintragung, wirksam. Diese erfolgte am 23.12.2010 und damit nach Einzug der Kläger.

Nachdem die Vorschrift des § 577 BGB das Ziel verfolgt, die Mieterrechte im Falle der Begründung von Wohnungseigentum und der damit einhergehenden Gefahr von Eigenbedarfskündigungen zu stärken, muss der Schutzbereich der Vorschrift auch diejenigen Fälle erfassen, in denen bereits ein Teil des Umwandlungsvorganges, nämlich die Beurkundung der Teilungserklärung, vor der Überlassung der Mietsache erfolgte, der maßgebliche Vollzug allerdings erst danach. An der Pflichtverletzung und den damit begründeten Schadensersatzanspruch der Kläger ändert auch nichts, dass dem Kläger zu 2) geraume Zeit später mit Schreiben vom 28.11.2012 der Ankauf des Objektes angeboten wurde. Unabhängig davon, dass die Beklagte zum damaligen Zeitpunkt nicht mehr Eigentümerin war und die Wohnung auch mit dem Angebot nicht beiden Klägern angeboten wurde, steht dies der Kausalität der Pflichtverletzung für spätere umzugsbedingte Vermögensdispositionen deshalb nicht entgegen, weil die Kläger einen Anspruch darauf hatten, ihr Vorkaufsrecht genau zu den Bedingungen des Erstverkaufes auszuüben. Die Bedingungen dieses Erstverkaufes sowie diejenigen des genannten Angebotes unterscheiden sich jedoch bereits im Kaufpreis (207.000 € zu 224.000 €) erheblich.

Ohne Erfolg bleibt schließlich die Berufung auch, soweit sie mit den geltend gemachten Umzugskosten von 2.100 € teilweise die Höhe des zugesprochenen Schadensersatzes angreifen. Das Amtsgericht hat insoweit sein Schätzungsermessen im Rahmen des § 287 ZPO nicht überschritten. Die Kläger haben vielmehr eine Quittung des Umzugsunternehmens vom 03.02.2014 vorgelegt, wonach ein Umzug aus der Ortsstraße in Ludwigshafen a. Rhein in die A Straße bestätigt wird sowie die Zahlung eines Betrages von 2.100 €. Anhaltspunkte dafür, dass diese Quittung unecht sein sollte, sind nicht vorgetragen. Auch wenn die Beweiskraft von Privaturkunden sich lediglich darauf bezieht, dass der Aussteller die enthaltene Erklärung auch tatsächlich abgegeben hat, vermag die Beklagte keine Anhaltspunkte vorzutragen, welche gegen die angemessene Höhe der erstatteten Umzugskosten sprächen. Dies geschieht auch nicht mit der Berufung, zumal der Amtsrichter ausgeführt hat, dass die Umzugskosten im Rahmen des üblichen lägen und insbesondere berücksichtigt werden müsse, dass der Umzug aus einer Dachgeschosswohnung erfolgt sei. Wie hoch nach Meinung der Beklagten dagegen die zutreffenden Umzugskosten sein sollten, führt sie auch in der Berufung nicht aus.

Damit ist der Berufung mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO der Erfolg zu versagen.

Die Kammer hat die Revision zugelassen, da die Frage, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB auch dann besteht, wenn das Verfahren zur Begründung des Wohnungseigentumes bereits eingeleitet ist bevor die Wohnungsübergabe an die Mieter stattfand, bisher höchstrichterlich noch nicht entschieden ist.