Bundesgerichtshof Urteil, 12. März 2008 - XII ZR 156/05
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin verlangt von der Beklagten nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG Entschädigung für ein auf deren Grundstück errichtetes Wochenendhaus.
- 2
- Die Beklagte ist Eigentümerin des im Grundbuch von F. unter Flur 13 Flurstück 122 eingetragenen Grundstücks von 1.500 m². Das Grundstück liegt im Außenbereich und ist im Entwurf des Flächennutzungsplans als Waldgebiet ausgewiesen.
- 3
- Mit Vertrag vom 25. April 1968 pachtete der Ehemann der vormaligen Klägerin von der Gemeinde F. als staatlicher Verwalterin das Grundstück zur Wochenendnutzung. Er errichtete 1968 mit städtebaulicher Genehmigung des Rates des Kreises P. einen Bungalow, im Jahre 1976 einen Anbau, ferner einen Geräteschuppen, eine Kläranlage sowie eine Duschecke. Nach dem Tode des Pächters führte dessen Ehefrau, die vormalige Klägerin, das Pachtverhältnis allein fort. Mit privatschriftlichem Vertrag vom 1. September 1991 veräußerte sie das Wochenendhaus an ihre Tochter, die jetzige Klägerin. Mit Schreiben vom 10. Dezember 2000, das auch von ihrer Tochter unterzeichnet ist, kündigte die vormalige Klägerin das Pachtverhältnis zum 31. Dezember 2000 und gab das Grundstück an die Beklagte zurück.
- 4
- Die vormalige Klägerin hat für die Wertsteigerung des Bodens sowie die Erschließung und Bebauung gegen die Beklagte 27.609,76 € geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 10.941 € verurteilt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Beklagte auf die Anschlussberufung der Klägerin zur Zahlung von weiteren 17.339 € nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.
- 5
- Nach Erlass des Berufungsurteils ist die vormalige Klägerin verstorben. Sie hatte ihre Tochter Claudia M. sowie vier weitere Personen zu Miterben eingesetzt , der Tochter darüber hinaus den Bungalow im Wege des Vermächtnisses zugewandt. In Erfüllung des Vermächtnisses haben die Miterben an Frau M. den streitgegenständlichen Entschädigungsanspruch abgetreten. Frau M. führt den Rechtsstreit als Miterbin weiter.
Entscheidungsgründe:
- 6
- Die Revision bleibt ohne Erfolg.
- 7
- 1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung , ausgeführt, der Klägerin stehe ein Anspruch auf Entschädigung nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG zu. Die Klägerin sei aktivlegitimiert. Es sei anerkannt, dass die Veräußerung des Gebäudes seit dem 3. Oktober 2000 entgegen der Regelung des § 296 Abs. 2 ZGB auch ohne Eintritt des Erwerbers in das Nutzungsverhältnis möglich sei. Mit der Veräußerung des Gebäudes scheide der bisherige Nutzer nicht aus dem Pachtvertrag über das Grundstück aus. Die Entschädigung stehe dem Nutzer zu.
- 8
- Da die Klägerin selbst gekündigt habe, lägen die Voraussetzungen des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG vor, so dass der Betrag verlangt werden könnte, um den der Wert des Grundstücks durch die aufstehenden Gebäude erhöht sei. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei der Anspruch nicht auf die Höhe des Anspruchs aus § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG begrenzt. Aus § 12 Abs. 4 SchuldRAnpG ergebe sich, dass der kündigende oder gekündigte Nutzer berechtigt sei, das aufstehende Gebäude nach § 258 BGB wegzunehmen. Der Grundstückseigentümer habe keinen Einfluss darauf, ob sich der Nutzer für die Wegnahme oder den Entschädigungsanspruch entscheide. Aus dieser Wertung des Gesetzgebers sei ersichtlich, dass ein etwaiger Wertzuwachs des Grundstücks dem Nutzer zustehen solle, da dieser es in der Hand habe, dem Eigentümer ein unbebautes Grundstück zu übergeben. Damit bestehe kein Anlass, die ihrem Wortlaut nach eindeutige Regelung des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG einzuschränken.
- 9
- Die Auffassung der Berufung, der Wert des Grundstücks sei nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln, widerspreche sowohl der Begründung der Bundesregierung als auch der einhelligen Kommentarliteratur, die ausnahmslos auch das Sachwertverfahren zuließen. Die Anwendung des Sachwertverfahrens begegne daher im vorliegenden Fall keinen Bedenken.
- 10
- Nach Ergänzung des eingeholten Gutachtens gehe die Kammer aufgrund der vorhandenen Mängel von einer Wertminderung des Bungalows in Höhe von 2.845,45 € aus. Danach ergebe sich folgende Berechnung: Nach den Feststellungen des Sachverständigen betrage der Bodenwert (des im Außenbereich gelegenen Grundstücks unter Berücksichtigung des für seine Bebauung bestehenden Bestandsschutzes) 29.800 €, der Wert des Bungalows bei Berücksichtigung eines Instandhaltungsrückstaus von insgesamt 2.845,45 € 10.972,55 €; Grundstück und Gebäude seien damit 29.800 € + 10.972,55 € = 40.772,55 € wert. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Sachverständigen belaufe sich der abzuziehende Bodenwert des unbebauten (und insoweit im Außenbereich nicht mehr bebaubaren) Grundstücks auf 1.500 €, so dass sich mindestens ein Entschädigungsanspruch in der von der Klägerin geltend gemachten Höhe ergebe.
- 11
- 2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.
- 12
- a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die frühere Klägerin sei nicht aktivlegitimiert gewesen, der Anspruch habe von Anfang an der jetzigen Klägerin zugestanden. Es kann dahinstehen, ob die frühere Klägerin in den Vorinstanzen Nutzerin war (in diesem Sinne BGH Urteil vom 4. Februar 2005 - V ZR 114/04 - NZM 2005, 835, 837) oder ob deren Tochter, die jetzige Klägerin, Nutzerin im Sinne von § 4 SchuldRAnpG war. Die Erben der früheren Klägerin haben den Entschädigungsanspruch nämlich vorsorglich an die Klägerin abgetreten. Zwar erfolgte die Abtretung erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz. Sie ist aber in der Revisionsinstanz zu berücksichtigen , weil sie unstreitig ist und schützenswerte Belange der Beklagten nicht entgegenstehen (vgl. Zöller/Gummer ZPO 26. Aufl. § 559 Rdn. 7 mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen). Damit ist die Klägerin aktivlegitimiert.
- 13
- b) Unangegriffen geht das Berufungsgericht von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG als Anspruchsgrundlage aus. Entgegen der Auffassung der Revision ist dieser Anspruch der Höhe nach nicht auf den Wert des Gebäudes begrenzt.
- 14
- aa) Ob, wie das Berufungsgericht ausführt, bereits Abs. 4 gegen eine Beschränkung des Anspruchs aus Abs. 3 entgegen dem insoweit eindeutigen Wortlaut spricht, ist zweifelhaft. Die Bestimmung gewährt dem Nutzer ein Wegnahmerecht, das der Eigentümer nicht beeinflussen kann. Es besteht unabhängig davon, wer die Kündigung ausspricht und aus welchem Grunde gekündigt wird. Es besteht auch dann, wenn kein Sondereigentum (mehr) besteht und die Materialien wesentliche Bestandteile des Grundstücks geworden sind (Rövekamp Schuldrechtsanpassung 2. Aufl. 1997 Rdn. 564). Der Nutzer ist berechtigt , sie vom Grundstück zu trennen und sich anzueignen (Abs. 4 Satz 2). Damit entscheidet allein der Nutzer, ob eine Werterhöhung bestehen bleibt und damit ein Entschädigungsanspruch entsteht. Zu Recht weist die Revision aber darauf hin, dass der Nutzer zwar durch Ausübung des Wegnahmerechts eine Wertsteigerung verhindern kann, dass dies aber nichts darüber besagt, ob und ggf. wie eine verbleibende Wertverbesserung zu entschädigen ist. Die Frage bedarf aber keiner Vertiefung, weil die Regelung des § 12 Abs. 4 SchuldRAnpG jedenfalls nicht für eine Auslegung entgegen dem klaren Wortlaut des Gesetzes spricht und sich das vom Berufungsgericht gefundene Ergebnis zweifelsfrei aus weiteren Umständen ergibt.
- 15
- bb) Entgegen der Auffassung der Revision kann dem Begriff "Entschädigung" i.S. des § 12 Abs. 2, 3 SchuldRAnpG nicht entnommen werden, dass damit nur ein schadensrechtlicher Ausgleich für den Rechtsverlust, nicht aber eine umfassende Vorteilsabschöpfung nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu verstehen sei. Die Entstehungsgeschichte spricht gegen eine solche Auslegung.
- 16
- Der Gesetzgeber ging davon aus, dass ein vom Nutzer auf einem fremden Grundstück errichtetes Bauwerk bei Vertragsbeendigung noch einen erheblichen Wert darstellen kann. Er hielt es für unangemessen, den Nutzern, die ihre baulichen Investitionen im Vertrauen auf den langfristigen Fortbestand der vertraglichen Nutzungsbefugnis vorgenommen haben, diesen Wert ersatzlos zu nehmen und dem Grundstückseigentümer einen solchen Vorteil unentgeltlich zufallen zu lassen (BT-Drucks. 12/7135 S. 46). Der Gesetzgeber war der Auffassung , dass Ausgleichsansprüche nach dem BGB zweifelhaft seien. Er hielt die Voraussetzungen des § 547 Abs. 1, 2 BGB a.F. nicht für gegeben und Bereicherungsansprüche nach § 951 Abs. 1 BGB für fraglich und wollte deshalb mit § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG einen besonderen Ausgleichsanspruch schaffen (aaO). Um Streit zu vermeiden, ob und in welchem Umfang bei Vertragsbeendigung Ersatz für vom Nutzer herbeigeführte Wertverbesserungen zu leisten ist, sollte der Grundstückseigentümer zum Wertausgleich verpflichtet sein, wenn das Bauwerk entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden war. Er sollte sich nicht darauf berufen können, dass der Vertrag ohne sein Zutun geschlossen und die Bebauung ohne seine Billigung erfolgt ist. Der Einwand einer aufgedrängten Bereicherung sollte für rechtmäßig errichtete Gebäude ausgeschlossen sein (Rövekamp aaO Nr. 545).
- 17
- Die vorgeschlagene Regelung wurde im Gesetzgebungsverfahren geändert und ergänzt. Terminologische Änderungsvorschläge des Bundesrates wurden teils aufgegriffen, teils abgelehnt. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung zur Stellungnahme des Bundesrats deutlich gemacht, dass eine Er- setzung des Begriffs "Entschädigung" durch den Begriff "Ausgleich" bzw. "Ersatz" deshalb nicht in Betracht komme, weil von den Wertersatzprinzipien und -maßstäben des BGB gerade abgewichen werden und eine Anlehnung an die Terminologie des § 314 Abs. 5 Satz 2 ZGB erfolgen solle (Kiethe/Bultmann SchuldRAnpG § 12 Rdn. 4; Rövekamp aaO Rdn. 547). Nach dieser Bestimmung sind aber bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Wertverbesserungen dem Nutzungsberechtigten zu entschädigen. Damit bieten der Wortlaut des § 12 SchuldRAnpG und seine Entstehungsgeschichte keinen Anhalt, dass eine Bereicherung nur insoweit ausgeglichen werden soll, als sie mit einem Nachteil des Nutzers verbunden ist. Auszugleichen sind vielmehr die Vorteile, die der Nutzer veranlasst hat und die bei Rückgabe des Grundstücks noch werterhöhend vorhanden sind.
- 18
- cc) Entgegen der Auffassung der Revision spricht auch der systematische Zusammenhang der Absätze 2 und 3 nicht für die von ihr geforderte Beschränkung.
- 19
- Das Gesetz unterscheidet danach, ob das Nutzungsverhältnis durch den Eigentümer oder durch den Nutzer (bzw. durch von ihm verschuldete Kündigung ) beendet wird. Kündigt der Vermieter, so verliert der Nutzer das von ihm errichtete Gebäude gegen seinen Willen. Da er die Investition im Vertrauen auf den langfristigen Fortbestand des Nutzungsverhältnisses vorgenommen hat, soll er eine Entschädigung erhalten, wenn das Gebäude zum Zeitpunkt der Rückgabe noch einen Wert hatte. Der auf seine Investition zurückzuführende und noch vorhandene Wert soll ihm zugute kommen, und zwar unabhängig davon , ob das Grundstück durch die Bauten eine Werterhöhung erfährt.
- 20
- Kündigt der Nutzer selbst (oder der Verwalter wegen Verschuldens des Nutzers), so bedarf der Nutzer keines Schutzes bezüglich seiner Investitionen.
- 21
- Der von der Revision geltend gemachte Wertungswiderspruch gebietet keine vom Wortlaut abweichende Auslegung. Zwar trifft es zu, dass der Nutzer, der durch sein eigenes Verhalten Anlass zur Kündigung aus wichtigem Grund gibt, eine unter Umständen höhere Entschädigung erhalten kann, als wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte. Erhöht nämlich - wie im Streitfall - wegen des damit verbundenen Bestandsschutzes das Gebäude den Zeitwert des Grundstücks mehr als das Gebäude selbst wert ist, so führt die Kündigung des Vermieters bei pflichtwidrigem Verhalten des Nutzers (§ 12 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG) zu einer höheren Entschädigung als dann, wenn der Vermieter aus sonstigen Gründen kündigt und nur der Zeitwert des Bauwerks zu ersetzen ist. Dieser Widerspruch beruht aber auf einer Entscheidung des Gesetzgebers, die Kündigung des Vermieters aus Verschulden des Mieters entschädigungsrechtlich wie eine Kündigung des Mieters zu behandeln und dem Mieter keinen Anspruch auf Ersatz des Zeitwertes des Bauwerkes (Absatz 2) zu geben, sondern die durch das Bauwerk eingetretene Erhöhung des Verkehrswerts (Absatz 3), die nach der Vorstellung des Gesetzgebers geringer ist als der Wert des Gebäudes. Diese vom Gesetzgeber getroffene Wertung ist hinzunehmen und verlangt keine - dem Wortlaut der Regelung widersprechende - Beschränkung der Entschädigung bei Kündigung des Mieters, zumal die ordentliche Kündigung seitens des Vermieters ohnehin erheblich eingeschränkt ist (vgl. § 23 SchuldRAnpG).
- 22
- dd) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung könne dazu führen, dass sich das Nutzungsverhältnis in ein Spekulationsverhältnis umgestalte; der Nutzer wäre aus wirtschaftlichem Eigeninteresse stets gehalten, eine den Zeitwert des Gebäudes überschreitende Werterhöhung zu realisieren, während der Grundstückseigentümer zur Verhinderung einer solchen Entschädigungspflicht aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG einer Kündigung des Nutzers mit seiner eigenen Kündigung zuvorkommen müsste. Ein Wettlauf, bei dem derjenige profitiere, dessen Kündigung zuerst zugehe, könne nicht im Sinn des Gesetzgebers gewesen sein.
- 23
- Der befürchtete Wettlauf ist nicht zu besorgen. Der Nutzer eines Wochenendgrundstücks errichtet ein Gebäude nicht zu Spekulationszwecken, sondern um es lange zu nutzen. Er hat deshalb in der Regel kein Interesse an einer vorzeitigen Aufgabe. Die ordentliche Kündigungsmöglichkeit des Vermieters ist, wie bereits ausgeführt, ohnehin stark beschränkt (§ 23 SchuldRAnpG).
- 24
- c) Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht den Verkehrswert des Grundstücks nach dem Sachwertverfahren und nicht nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.
- 25
- Da § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG keine Regeln enthält, wie die Verkehrswerterhöhung festzustellen ist, kann auf die Wertermittlungsverordnung zurückgegriffen werden, die für nahezu alle Bereiche anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken enthält (BGH Urteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 420/99 - NZM 2001, 440 f.). Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (z.B. Urteil vom 11. März 1993 - III ZR 24/92 - Juris) liegt die Wahl der Ermittlungsmethode im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters. Die von ihm gewählte Wertermittlungsmethode muss jedoch nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet sein, den vollen Verkehrswert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren (BGH Urteil vom 12. Januar 2001 aaO). Auf das Ertragswertverfahren abzustellen ist sinnvoll und damit sachgerecht, wenn das zu bewertende Grundstück dazu bestimmt ist, nachhaltige Erträge zu erzielen wie etwa bei Mietwohnhäusern, Geschäfts - und Gewerbegrundstücken. Dem Käufer eines derartigen Grundstücks kommt es nämlich in erster Linie darauf an, welche Rendite ihm das eingesetzte Kapital in Gestalt der durch die Vermietung oder Verpachtung erzielten Erträge erwirtschaftet. Demgegenüber eignet sich das Sachwertverfahren für Grundstücke , die nach der Art ihrer Bebauung vornehmlich nicht auf eine möglichst hohe Rendite im Verhältnis zu den aufgewandten Kosten ausgelegt sind (Kleiber /Simon Verkehrswertermittlung von Grundstücken 5. Aufl. 2007 V § 7 WertV Rdn. 63, 71), sondern der Eigennutzung dienen (BGH Urteil vom 12. Januar 2001 aaO).
- 26
- Unter Beachtung dieser Grundsätze und auch sonst ohne Ermessensfehler haben der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht den Verkehrswert unter Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelt. Sie liegen damit auf einer Linie mit der Bundesregierung, die im Gesetzgebungsverfahren der Auffassung war (BT-Drucks. aaO S. 47), dass bei Bauwerken, die Erholungszwecken dienen, sich die Bewertung in aller Regel am Sachwertverfahren orientieren muss. Auch die Literatur ist dieser Auffassung überwiegend gefolgt (Thiele/Röske Schuldrechtsänderungsgesetz § 12 SchuldRAnpG Rdn. 26; Kiethe/Bultmann aaO § 12 Rdn. 16; a.A. Zimmermann Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR § 12 SchuldRAnpG Rdn. 32).
- 27
- Im Streitfall wurde das Grundstück nicht vom Eigentümer, sondern vom Rat der Gemeinde F. als Verwalter dem Rechtsvorgänger der Klägerin zur Wo- chenendnutzung überlassen. Von einer wirtschaftlichen Nutzung des Eigentums zur Erzielung von Renditen kann damit nicht die Rede sein.
- 28
- d) Ohne Erfolg rügt die Revision, einerseits habe der Sachverständige einen Marktwert, d.h. einen bei Veräußerung erzielbaren Preis ermittelt, andererseits gehe er aber davon aus, dass das Grundstück ohne Reparaturen an den Gebäuden nicht vermarktet werden könne. Denn entgegen der Auffassung der Revision sind die Äußerungen des Sachverständigen bei der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens so nicht zu verstehen. Vielmehr hat er zum Ausdruck gebracht, dass das Grundstück wegen des bestehenden Reparaturstaus nur eingeschränkt zu vermarkten sei, diese Einschränkung sich aber mit einem geringen Reparaturaufwand von unter 3.000 € (unschwer) beheben ließe. Dies hat er bei der Ermittlung des Verkehrswertes, den er mit 40.772,55 € festgestellt hat, bereits berücksichtigt. Deshalb hat das Landgericht zutreffend die der Klägerin nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG zustehende Erhöhung des Verkehrswertes durch die Bebauung mit 40.772,55 € - 1.500 € (Wert des unbebauten Grundstücks) zugrunde gelegt, wonach sich ein Entschädigungsbetrag mindestens in Höhe des geltend gemachten Anspruchs ergab.
Vorinstanzen:
AG Potsdam, Entscheidung vom 14.11.2003 - 28 C 124/01 -
LG Potsdam, Entscheidung vom 26.08.2005 - 6 S 4/04 -
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(1) Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtetes Bauwerk nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu leisten. Das Recht des Nutzers, für ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk Ersatz nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zu verlangen, bleibt unberührt.
(2) Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist (Kündigungsschutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.
(3) In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.
(4) Der Nutzer ist zur Wegnahme des Bauwerks berechtigt. Er kann das Bauwerk vom Grundstück abtrennen und sich aneignen. § 258 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist anzuwenden.
(5) Ansprüche des Nutzers auf Wertersatz wegen anderer werterhöhender Maßnahmen nach den allgemeinen Vorschriften bleiben von den Bestimmungen dieses Gesetzes unberührt.
(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.
(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.
(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.
(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.
(1) Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtetes Bauwerk nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu leisten. Das Recht des Nutzers, für ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk Ersatz nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zu verlangen, bleibt unberührt.
(2) Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist (Kündigungsschutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.
(3) In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.
(4) Der Nutzer ist zur Wegnahme des Bauwerks berechtigt. Er kann das Bauwerk vom Grundstück abtrennen und sich aneignen. § 258 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist anzuwenden.
(5) Ansprüche des Nutzers auf Wertersatz wegen anderer werterhöhender Maßnahmen nach den allgemeinen Vorschriften bleiben von den Bestimmungen dieses Gesetzes unberührt.
Wer berechtigt ist, von einer Sache, die er einem anderen herauszugeben hat, eine Einrichtung wegzunehmen, hat im Falle der Wegnahme die Sache auf seine Kosten in den vorigen Stand zu setzen. Erlangt der andere den Besitz der Sache, so ist er verpflichtet, die Wegnahme der Einrichtung zu gestatten; er kann die Gestattung verweigern, bis ihm für den mit der Wegnahme verbundenen Schaden Sicherheit geleistet wird.
(1) Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtetes Bauwerk nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu leisten. Das Recht des Nutzers, für ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk Ersatz nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zu verlangen, bleibt unberührt.
(2) Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist (Kündigungsschutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.
(3) In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.
(4) Der Nutzer ist zur Wegnahme des Bauwerks berechtigt. Er kann das Bauwerk vom Grundstück abtrennen und sich aneignen. § 258 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist anzuwenden.
(5) Ansprüche des Nutzers auf Wertersatz wegen anderer werterhöhender Maßnahmen nach den allgemeinen Vorschriften bleiben von den Bestimmungen dieses Gesetzes unberührt.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte wurde am 20. September 1999 als Eigentümerin eines Außenbereichsgrundstücks, das bis dahin als Eigentum des Volkes in Rechtsträgerschaft des Rates der Gemeinde F. gebucht war, in das Grundbuch eingetragen. Eine Teilfläche dieses Grundstücks war ursprünglich auf Grund eines schriftlichen Vertrages vom 13. November 1968 von der damaligen Nutzerin, der LPG "8. M. " F. , an den VEB B. R. verpachtet worden, der darauf in den Jahren 1968 und 1969 drei Ferienbungalows errichtete. Diese Bungalows verkaufte die aus dem VEB B. R. hervorgegangene N. AG am 2. Juli 1991 mit einem privatschriftlichen Vertrag an die Kläger. Diese veräußerten die Bungalows später an die Kinder des Klägers zu 1, die ihre Ansprüche hinsichtlich der Gebäude an die Kläger abtraten.
Nach dem Vertrag war es „Sache des Erwerbers der Wochenendhäuser, über den Erwerb oder die Nutzung des Grund und Bodens mit dem Grundstückseigentümer Vereinbarungen zu treffen.“ In der Folgezeit bemühten sich die Kläger um den Abschluß eines Nutzungsvertrages mit der Beklagten. Die Beklagte lehnte dieses Ansinnen ab und forderte die Kläger im Jahr 1995 mehrmals schriftlich zur Räumung auf. Da die Kläger dieser Aufforderung nicht nachkamen und die Bungalows unter erheblichem Aufwand ausbauten, erhob die Beklagte am 9. April 1996 erfolgreich Räumungsklage. Sie setzte ihren Räumungsanspruch im Wege der Zwangsvollstreckung durch. Im Anschluß daran veräußerte die Beklagte das Grundstück mit den aufstehenden Bungalows mit notariellem Vertrag vom 21. Dezember 2000 zu einem Kaufpreis von 250.000 DM an die derzeitigen Eigentümer des Anwesens.
Die Kläger nehmen die Beklagte aus abgetretenem Recht auf Herausgabe des Veräußerungserlöses bzw. auf Wertersatz für das frühere Eigentum an den Bungalows, hilfsweise auf Duldung des Abrisses der Bungalows in Anspruch. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 255.000 DM (= 130.379,43 €) gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 31.955,74 € stattgegeben und die weitergehende Berufung zurückgewiesen. Mit ihrer von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgen die Kläger ihren ursprünglichen Zahlungsantrag über den im angefochtenen Urteil zuerkannten Betrag hinaus weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, den Klägern stehe gegen die Beklagte ein Herausgabeanspruch nach § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Die Beklagte sei zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin der Bungalows gewesen, so daß sie bei deren Veräußerung im Dezember 2000 als Nichtberechtigte gehandelt habe. Das Eigentum an den Bungalows sei bereits im Jahr 1991 aufgrund des damaligen Veräußerungsvertrags von der N. AG auf die Kläger und im unmittelbaren Anschluß daran auf die Kinder des Klägers zu 1 übergegangen. Auch ein späterer Eigentumserwerb der Beklagten nach § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG sei nicht erfolgt. Diese Vorschrift setze voraus, daß der Nutzungsberechtigte am Grundstück zugleich auch Eigentümer der aufstehenden Baulichkeiten sei. Daran fehle es. Von dem Erlös aus dem Verkauf von Grundstück und Bungalows stehe den Klägern nur ein Teil zu. Dieser bestimme sich nach dem auf den Verkehrswert der drei Bungalows entfallenden Anteil des Veräußerungserlöses der verkauften Sachgesamtheit. Diesen bestimmt es, sachverständig beraten, mit 25%.
II.
Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.
1. Die Kläger können nach § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Beklagten aus abgetretenem Recht der Kinder des Klägers zu 1 Herausgabe des durch den Mitverkauf der Bungalows Erlangten verlangen.
a) An den mitverkauften Baulichkeiten bestand selbständiges, vom Eigentum an dem Grundstück losgelöstes Eigentum (b). Dieses haben die Kläger und die Kinder des Klägers zu 1 wirksam erworben (c). Diese haben es nicht schon durch die Kündigung des Pachtvertrags mit der Fa. N. durch die Beklagte am 16. April 1996 (d), sondern erst mit der Veräußerung von Grundstück und Baulichkeiten durch die Beklagte verloren (e).
b) An den Bungalows bestand rechtlich selbständiges Eigentum.
aa) Dieses entstand allerdings nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB schon bei ihrer Errichtung in den Jahren 1968 und 1969. Sie wurden nämlich auf Grund eines Pachtvertrags gebaut. Daß sich dieser Pachtvertrag nach Ablauf der vereinbarten Nutzungszeit automatisch verlängerte, wenn er nicht von Seiten des VEB vorher gekündigt wurde, ändert daran entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nichts (Senat, Urt. v. 15. Mai 1998, V ZR 83/97, VIZ 1998, 582, 583). Ob eine Sache zu einem vorübergehenden Zweck mit einem Grundstück verbunden wird, beurteilt sich in erster Linie nach dem Willen des Erbauers, sofern dieser mit dem nach außen in Erscheinung getretenen Sachverhalt in Einklang zu bringen ist (BGHZ 92, 70, 73 f.). Verbindet, wie hier, ein Pächter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach feststehender Rechtsprechung regelmäßig eine Vermutung dafür, daß dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht (Senat, BGHZ 8, 1, 5; 104, 298, 301). Diese Vermutung ist nicht schon bei einer massiven Bauart des Bauwerks oder bei langer Dauer des Vertrages entkräftet (Senat, BGHZ 8, 1, 5; Urt. v. 22. Dezember 1995, V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917, insoweit bei BGHZ 131, 368 nicht abgedruckt; Urt. v. 15. Mai 1998 aaO). Von einem auf
Dauer mit dem Grundstück verbundenen Bauwerk ist in diesen Fällen vielmehr nur dann auszugehen, wenn sich aus den Vereinbarungen der Parteien oder aus den sonstigen Umständen ergibt, daß der Erbauer bei der Errichtung des Baus den Willen hatte, das Bauwerk bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum seines Vertragspartners übergehen zu lassen (Senat, BGHZ 8, 1, 6; 104, 298, 301; Urt. v. 22. Dezember 1995, V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917). Dafür ist nichts festgestellt oder ersichtlich.
bb) An dem Bestand dieses selbständigen Eigentums hat sich durch das Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR am 1. Januar 1976 im Ergebnis nichts geändert. Allerdings unterlagen unter früherem Recht geschlossene Miet- und Pachtverträge über Bodenflächen zu Erholungszwecken nach § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB seit diesem Zeitpunkt den §§ 312 bis 315 ZGB (OG, NJ 1977, 90, 91; OGZ 15, 210, 212 und 213, 215). Nach § 5 Abs. 1 EGZGB bestimmte sich das Eigentum an Wochenendhäusern, die auf Grund solcher Verträge , wie hier, rechtmäßig errichtet worden waren, seitdem nach dem Zivilgesetzbuch der DDR. Dessen Regelungen galten nach § 286 Abs. 4 ZGB auch für Betriebe. An dem Bestand des selbständigen, vom Eigentum an Grund und Boden losgelösten, Eigentums an den Bungalows als solchen änderte das aber nichts. Es blieb nach Art. 231 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auch nach dem Wirksamwerden des Beitritts erhalten (Senat, BGHZ 131, 368, 370).
c) Dieses Eigentum haben die Kläger von der N. AG und die Kinder des Klägers zu 1 von den Klägern erworben.
aa) Die Übertragung von selbständigem Baulichkeiteneigentum richtet sich gemäß Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB grundsätzlich nach den Vorschriften
der §§ 929 ff. BGB (BGHZ 154, 132, 138; BFH, BFH/NV 2002, 171, 172; OLG Brandenburg, VIZ 2002, 692, 695; MünchKomm-BGB/Holch, 3. Aufl., Art. 231 § 5 EGBGB Rdn. 11; Staudinger/Rauscher, BGB, [2003] Art. 231 § 5 EGBGB Rdn. 51; Janke, NJ 1991, 238, 241). Diese Voraussetzungen liegen hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sowohl für den Erwerb der Kläger von derN. AG als auch für den Erwerb der Kinder des Klägers zu 1 von den Klägern vor.
bb) Nach § 296 Abs. 2 ZGB hing die Wirksamkeit der Übertragung von Baulichkeiteneigentum allerdings nicht nur von der dinglichen Einigung und der Übergabe, sondern zusätzlich von dem Abschluß eines neuen Nutzungsvertrags ab. Dazu ist es hier nicht gekommen. Streitig ist, ob diese zusätzliche Voraussetzung mit dem Wirksamwerden des Beitritts entfallen ist. Die Frage wird teilweise bejaht (Matthiessen, VIZ 1996, 13 f.; ders. in Kiethe, SchuldRAnpG, vor§ 18 Rdn. 51; Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl. 1997, Rdn. 233; Schnabel, Datschengrundstücke und andere Bodennutzungsverhältnisse , 2. Aufl. 1994, S. 33; Zimmermann in Prütting/Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost, 2003, § 4 SchuldRAnpG Rdn. 10). Teilweise wird demgegenüber ein Fortbestand dieser Voraussetzung bis zum Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes am 1. Januar 1995 angenommen (OLG Jena , NotBZ 2000, 26, 27; Staudinger/Rauscher, aaO, Art. 231 § 5 EGBGB Rdn. 52 sowie Art. 232 § 4 EGBGB Rdn. 20; Purps, VIZ 1994, 390, 392 f.; Janke, aaO). Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher nicht entschieden (vgl. BGHZ 154, 132, 138).
cc) Der Senat entscheidet sie dahin, daß § 296 Abs. 2 ZGB mit dem Wirksamwerden des Beitritts außer Kraft getreten ist.
Nach Art. 232 § 4 EGBGB unterlagen Erholungsnutzungsverträge zwar weiterhin den §§ 312 bis 315 ZGB. Es trifft auch zu, daß der Überlassende nach § 314 Abs. 6 ZGB verpflichtet war, dem Nutzungsberechtigten auf Verlangen seine Baulichkeit abzukaufen, wenn der Vertrag wegen dringenden Eigenbedarfs gekündigt wurde. Ferner war die Kündigung des Vertrags nach Errichtung der Baulichkeit gemäß § 314 Abs. 4 Satz 2 ZGB nur durch gerichtliche Entscheidung möglich. Beide Regelungen verlieren aber ihren Sinn nicht dadurch, daß der Nutzer das Eigentum an seiner Baulichkeit auch ohne den Vertrag übertragen kann. Die Beschränkung in der Verfügung über das Baulichkeiteneigentum ergab sich im übrigen auch nicht aus diesen schuldrechtlichen Vorschriften, sondern aus der sachenrechtlichen Bestimmung des § 296 Abs. 2 ZGB. In Art. 233 § 2 EGBGB hat der Gesetzgeber den Fortbestand dieser Vorschrift aber gerade nicht angeordnet. Er hat das Baulichkeiteneigentum im Gegenteil den Vorschriften des Sachenrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterstellt, mit denen § 296 Abs. 2 ZGB nicht vereinbar ist.
d) Das Eigentum der Kinder des Klägers zu 1 an den Bungalows ist auch nicht nach § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG auf Grund der Kündigung der Beklagten gegenüber der N. AG vom 16. April 1996 auf die Beklagte übergegangen.
aa) Das ergibt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht schon daraus, daß die Baulichkeiten zu diesem Zeitpunkt den Kindern des Klägers zu 1, und nicht mehr der N. AG gehörten. Das stünde der Anwendung des § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG nicht entgegen. § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG erfaßt auch Baulichkeiten, die im Eigentum Dritter stehen
(MünchKomm-BGB/Kühnholz, 4. Aufl., § 11 SchuldRAnpG Rdn. 2; Gemmeke in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 11 SchuldRAnpG Rdn. 6; Matthiessen, VIZ 1996, 13, 15; vgl. auch Merkblatt des Bundesministeriums der Justiz zum Nutzerwechsel bei Erholungs- und Garagengrundstücken vom 1. Juli 1996, DtZ 1996, 267, 268). Die von dem Berufungsgericht und von der Revision befürwortete einschränkende Auslegung findet im Gesetz keine Stütze. Nach den Gesetzesmaterialien sollte der in § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG bestimmte Eigentumsübergang vor allem dazu dienen, "alsbald Grundstücks- und Baulichkeiteneigentum in einer Hand zusammenzuführen und damit BGB-konforme Verhältnisse herzustellen" (BTDrucks. 12/7135, S. 45). Dieses Bedürfnis besteht unabhängig davon, ob das Eigentum an der Baulichkeit dem Nutzer zusteht oder einem Dritten. Ausnahmen gefährdeten dieses Ziel sogar eher. Der Dritte verliert sein Eigentum auch nicht ohne Entschädigung. Er kann vielmehr nach § 11 Abs. 2 Satz 3 SchuldRAnpG von dem Nutzer Ausgleich aus seiner Entschädigung nach § 12 SchuldRAnpG beanspruchen.
bb) § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG führte vielmehr deshalb nicht zu einem Eigentumsverlust, weil das Schuldrechtsanpassungsgesetz insgesamt auf den Vertrag der N. AG mit der LPG nicht anwendbar ist.
(1) Dies ergibt sich aus § 2 Abs. 2 SchuldRAnpG. Danach gilt das Gesetz nicht für Nutzungsverträge nach § 71 VertragsG/1982. Zu diesen Nutzungsverträgen gehörte der Vertrag der N. mit der LPG. Er hatte die Nutzung eines Grundstücks zum Gegenstand. Sowohl der damalige VEB B. R. als auch die LPG „8. M. “ F. waren Wirtschaftseinheiten, § 2 Abs. 1 Nr. 2 oder 3 und 4 VertragsG/1982 (entspricht § 1 Abs. 2 Nr. 1 und 4
VertragsG/1965). Daß auf diesen Vertrag neben den §§ 72 f. VertragsG/1965 und §§ 71 f. VertragsG/1982 auch die §§ 312 bis 315 ZGB anwendbar waren (Schnabel, Datschen- und Grundstücksrecht 2000, S. 6; ders., SchuldRÄndG, 1995, vor § 1 SchuldRAnpG Rdn. 6 f; Ziff. 3.1.1 der Grundsätzlichen Feststellung des Vorsitzenden des Staatlichen Vertragsgerichts beim Ministerrat der DDR [GF] Nr. 2/1975 vom 30. September 1975, Verfügungen und Mitteilungen des Staatlichen Vertragsgerichts beim Ministerrat der DDR [VuM] 1975 S. 5, und Ziff. 1.2 und 3.1.1 der GF Nr. 2/1983 vom 18. Mai 1983, VuM 1983 S. 13), ändert an seiner Einordnung als Nutzungsvertrag im Sinne von § 71 VertragsG /1982 nichts.
(2) Für eine am Zweck der Vorschrift ausgerichtete einschränkende Auslegung besteht bei Nutzungsverträgen der hier vorliegenden Art keine Grundlage.
Mit der Bereichsausnahme in § 2 Abs. 2 SchuldRAnpG sollte nach der Entwurfsbegründung dem Umstand Rechnung getragen werden, daß der Inhalt von Rechtsgeschäften auf der Grundlage des Vertragsgesetzes in der Regel frei ausgehandelt werden konnte und daher eine typisierte Anpassung nicht angezeigt erschien (BT-Drucks. 12/7135, S. 37). Nutzungsverträge zwischen Wirtschaftseinheiten, die eine Erholungsnutzung bezweckten, unterlagen zwar nach § 286 Abs. 4 ZGB neben dem Vertragsgesetz auch den §§ 312 bis 315 ZGB. Das allein begründet aber ein Bedürfnis für die typisierte Anpassung dieser Verträge nach den Bestimmungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes nicht. Dessen Regeln sind zwar nicht ausschließlich, wohl aber in erster Linie auf die Bedürfnisse von Bürgern zugeschnitten, die auf Grund eines Nutzungsvertrags ein Grundstück selbst zu Erholungs- und Freizeitzwecken nutzen und
darauf selbst Baulichkeiten errichtet oder solche von anderen Nutzern übernommen haben. Sie sollen umfassend geschützt werden, und zwar unabhängig davon, ob ihr Vertrag vor oder nach dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR abgeschlossen wurde (Schmidt-Räntsch, VIZ 1992, 32, 33). Deshalb spielt es auch keine Rolle, ob der Nutzer einen Vertrag unmittelbar mit dem Grundstückseigentümer geschlossen hat oder mit einem Zwischenpächter. Ein Bedürfnis, den aus den ehemaligen Wirtschaftseinheiten hervorgegangenen Kapitalgesellschaften den in § 23 SchuldRAnpG vorgesehenen Kündigungsschutz oder die besonderen Ausgleichsansprüche des § 12 SchuldRAnpG zu verschaffen, ist nicht erkennbar. Gerade die auf die Bedürfnisse der persönlichen Erholungsnutzung der Bürger zugeschnittenen langen Kündigungsschutzfristen wären im Verhältnis von Wirtschafteinheiten, die heute regelmäßig Kapitalgesellschaften sind, in aller Regel nicht interessegerecht. Das gilt auch dann, wenn Erholungsnutzungsverträge zu dem Zweck abgeschlossen wurden, den Betriebsangehörigen (auf Kosten des Betriebs) einen Ferien- oder Freizeitaufenthalt zu ermöglichen (a. M. Rövekamp, aaO, Rdn. 216). Denn der einzelne Betriebsangehörige kann von solchen Leistungen nur nach Maßgabe des Arbeitsrechts profitieren. Ob und wie lange sein Betrieb solche Leistungen anbieten will, bestimmt dieser nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Das mit dem Abschluß eines Erholungsnutzungsvertrags sonst verbundene persönliche Interesse an einem Freiraum für Erholung und Freizeit fehlt hier. Etwas anderes läßt sich auch aus § 2 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG nicht ableiten (a. M. Zimmermann, RVI, § 1 SchuldRAnpG Rdn. 11). Der Ausschluß von Nutzungsverträgen zu Erholungszwecken aus dem Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes besagt nur, daß es in solchen Fällen kein Ankaufsrecht geben soll. Ein sachlicher Grund, solche Nutzungsverträge dem auf
solche Verhältnisse nicht zugeschnittenen Schuldrechtsanpassungsgesetz zu unterstellen, ergibt sich daraus nicht.
Anders liegt es dann, wenn der Nutzungsvertrag eine Unterpachtung des Grundstücks oder einzelner Teilflächen an Bürger zu Erholungs- und Freizeitzwecken bezweckte. Dann nämlich ist der Bestand des Haupt- oder Zwischenpachtvertrags unerläßlich, um den Bestand der Erholungsnutzungsverträge der Bürger in der im Schuldrechtsanpassungsgesetz vorgesehenen Weise sicherzustellen. Solche Nutzungsverträge aus dem Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes herauszunehmen, liefe dem Anliegen des Gesetzes zuwider. Insoweit ist § 2 Abs. 2 SchuldRAnpG einschränkend auszulegen (vgl. MünchKomm-BGB/Kühnholz, 4. Aufl., § 2 SchuldRAnpG Rdn. 15). Ein solcher Sonderfall liegt hier nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen jedoch nicht vor. Die Bungalows waren nicht verpachtet. Sie wurden vielmehr den Klägern verkauft und übergeben.
cc) Ist § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG hier nicht anwendbar, kann offen bleiben, ob das Berufungsgericht hinreichende Feststellungen zur wirksamen Beendigung des Nutzungsvertrags der N. AG mit der Beklagten nach dem 1. Januar 1995 getroffen hat.
d) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht schließlich auch an, daß die Kinder des Klägers zu 1 ihr Eigentum entweder durch gutgläubigen Erwerb nach § 932 BGB oder durch Genehmigung der Übereignung der Baulichkeiten an die jetzigen Eigentümer des Grundstücks gemäß § 185 Abs. 2 BGB (BGHZ 56, 131, 133), die auch in der Erhebung einer Klage auf Herausgabe des Er-
langten liegen kann (BGH, Urt. v. 20. März 1986, III ZR 236/84, NJW 1986, 2104, 2106; RGZ 106, 44, 45), verloren haben.
2. Erlangt hat die Beklagte aus dem unberechtigten Mitverkauf der Baulichkeiten nur das ihr zugesprochene Viertel des erzielten Kaufpreises.
a) Diese Annahme des Berufungsgerichts beruht auf einer tatrichterlichen Würdigung, die einer revisionsrechtlichen Überprüfung grundsätzlich nicht zugänglich ist. Anderes gälte nur, wenn das Berufungsgericht bei der Würdigung unzutreffende Maßstäbe angelegt hätte. Das ist nicht der Fall.
b) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, ist daß das im Sinne von § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB Erlangte der Gegenwert ist, der dem Nichtberechtigten auf Grund der Verfügung zugeflossen ist (BGH, Urt. v. 24. September 1996, XI ZR 227/95, NJW 1997, 190, 191; Bamberger/Roth/Wendehorst, BGB, § 816 Rdn. 15 f.; Erman/Westermann, BGB, 11. Aufl., § 816 Rdn. 19; Palandt/Sprau, BGB, 64. Aufl., § 816 Rdn. 24). Das gilt auch dann, wenn der Gegenwert höher ist als der Verkehrswert der veräußerten Sache (BGHZ 29, 157, 159). Sind mehrere Sachen als Ganzes veräußert worden und fehlte die Verfügungsberechtigung nur für Teile hiervon, so steht dem früheren Eigentümer nur der hierauf entfallende Anteil an dem Erlös zu. Dazu ist zunächst festzustellen , ob sich Teile des Erlöses den einzelnen veräußerten Teilen zuordnen lassen. Ist ein Teil gerade für den ohne Berechtigung veräußerten Teil gezahlt worden, ist dieser Anteil am Gesamterlös aus der Verfügung über ihn erlangt. Läßt sich der Gesamterlös, wie hier, nicht einzelnen Teilen zuordnen, so ist der aus der Gesamtverfügung erzielte Erlös grundsätzlich nach dem Ver-
hältnis des Wertes der einzelnen Gegenstände zu dem Wert des veräußerten Ganzen zu verteilen (RGZ 88, 351, 357).
c) Der Revision ist zuzugeben, daß besondere Umstände eine andere Verteilung gebieten können. Der vorliegende Fall weist auch die Besonderheit auf, daß die Errichtung der Baulichkeiten durch die Rechtsvorgängerin der Kläger nach deren Vortrag öffentlich-rechtlichen Bestandsschutz begründet hat, der die jetzigen Eigentümer in die Lage versetzt, dort Bungalows zu unterhalten , die sonst heute dort nicht errichtet werden können. Das vermag aber eine über den zuerkannten Anteil hinausgehende Beteiligung der Klägerin am Verkaufserlös der Beklagten nicht zu rechtfertigen. Der Bestand der Bungalows war ohne das Eigentum oder ein anderes Recht an dem Grundstück rechtlich nicht gesichert. Die Bungalows selbst waren deshalb ohne das Grundstück unverkäuflich. In ihrer Errichtung hat sich nur eine Entwicklungsmöglichkeit konkretisiert , die das Grundstück bei der Verpachtung an die Rechtsvorgängerin der Kläger bot. An dem Entwicklungserfolg nehmen die Kläger auch teil, weil er sich im Kaufpreis niederschlägt und das Berufungsgericht diesen auf der Grundlage der Anteile am gesteigerten Gesamtwert aufgeteilt hat.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Lemke
Schmidt-Räntsch Stresemann
(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten oder öffentlichen Rechts, die aufgrund eines Überlassungs-, Miet-, Pacht- oder sonstigen Vertrages zur Nutzung eines Grundstücks berechtigt sind.
(2) Ist der Vertrag mit einer Personengemeinschaft nach den §§ 266 bis 273 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik geschlossen worden, sind deren Mitglieder gemeinschaftlich Nutzer. Soweit die Nutzer nichts anderes vereinbart haben, sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gesellschaft anzuwenden.
(1) Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtetes Bauwerk nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu leisten. Das Recht des Nutzers, für ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk Ersatz nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zu verlangen, bleibt unberührt.
(2) Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist (Kündigungsschutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.
(3) In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.
(4) Der Nutzer ist zur Wegnahme des Bauwerks berechtigt. Er kann das Bauwerk vom Grundstück abtrennen und sich aneignen. § 258 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist anzuwenden.
(5) Ansprüche des Nutzers auf Wertersatz wegen anderer werterhöhender Maßnahmen nach den allgemeinen Vorschriften bleiben von den Bestimmungen dieses Gesetzes unberührt.
(1) Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Wer infolge der Vorschriften der §§ 946 bis 950 einen Rechtsverlust erleidet, kann von demjenigen, zu dessen Gunsten die Rechtsänderung eintritt, Vergütung in Geld nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern. Die Wiederherstellung des früheren Zustands kann nicht verlangt werden.
(2) Die Vorschriften über die Verpflichtung zum Schadensersatz wegen unerlaubter Handlungen sowie die Vorschriften über den Ersatz von Verwendungen und über das Recht zur Wegnahme einer Einrichtung bleiben unberührt. In den Fällen der §§ 946, 947 ist die Wegnahme nach den für das Wegnahmerecht des Besitzers gegenüber dem Eigentümer geltenden Vorschriften auch dann zulässig, wenn die Verbindung nicht von dem Besitzer der Hauptsache bewirkt worden ist.
(1) Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtetes Bauwerk nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu leisten. Das Recht des Nutzers, für ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk Ersatz nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zu verlangen, bleibt unberührt.
(2) Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist (Kündigungsschutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.
(3) In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.
(4) Der Nutzer ist zur Wegnahme des Bauwerks berechtigt. Er kann das Bauwerk vom Grundstück abtrennen und sich aneignen. § 258 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist anzuwenden.
(5) Ansprüche des Nutzers auf Wertersatz wegen anderer werterhöhender Maßnahmen nach den allgemeinen Vorschriften bleiben von den Bestimmungen dieses Gesetzes unberührt.
(1) Der Grundstückseigentümer kann den Vertrag bis zum Ablauf des 31. Dezember 1999 nicht kündigen.
(2) Vom 1. Januar 2000 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag nur kündigen, wenn er das Grundstück
- 1.
zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Würdigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann oder - 2.
alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen oder alsbald für diese Nutzung vorbereiten will.
(3) Vom 1. Januar 2005 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag auch dann kündigen, wenn er das Grundstück
- 1.
zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt oder - 2.
selbst zu kleingärtnerischen Zwecken, zur Erholung oder Freizeitgestaltung benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts seines Erholungsbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Berücksichtigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann.
(4) Vom 4. Oktober 2015 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen kündigen.
(5) Hatte der Nutzer am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet, ist eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer zu Lebzeiten dieses Nutzers nicht zulässig.
(6) Für Verträge im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 über Grundstücke, die der Nutzer nicht bis zum Ablauf des 16. Juni 1994 bebaut hat, gilt der besondere Kündigungsschutz nach den Absätzen 1 und 2 nur bis zum 31. Dezember 2002, für Nutzungsverträge über Garagengrundstücke nur bis zum 31. Dezember 1999. Absatz 5 ist nicht anzuwenden. Diese Verträge kann der Grundstückseigentümer auch dann kündigen, wenn er das Grundstück einem besonderen Investitionszweck im Sinne des § 3 Abs. 1 des Investitionsvorranggesetzes zuführen will.
(7) Handelt es sich um ein Grundstück oder den Teil eines Grundstücks, das aufgrund eines Vertrages zur Errichtung von Garagen überlassen wurde, kann der Grundstückseigentümer abweichend von den Absätzen 1 bis 6 den Vertrag auch kündigen, wenn
- 1.
er als Wohnungsunternehmen gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 1 und § 5 Abs. 1 des Altschuldenhilfe-Gesetzes auf dem Grundstück gelegene Wohnungen an deren Mieter veräußern will und - 2.
der Nutzer der Garage nicht Mieter einer auf dem Grundstück gelegenen Wohnung ist.
(1) Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtetes Bauwerk nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu leisten. Das Recht des Nutzers, für ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk Ersatz nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zu verlangen, bleibt unberührt.
(2) Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist (Kündigungsschutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.
(3) In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.
(4) Der Nutzer ist zur Wegnahme des Bauwerks berechtigt. Er kann das Bauwerk vom Grundstück abtrennen und sich aneignen. § 258 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist anzuwenden.
(5) Ansprüche des Nutzers auf Wertersatz wegen anderer werterhöhender Maßnahmen nach den allgemeinen Vorschriften bleiben von den Bestimmungen dieses Gesetzes unberührt.
(1) Der Grundstückseigentümer kann den Vertrag bis zum Ablauf des 31. Dezember 1999 nicht kündigen.
(2) Vom 1. Januar 2000 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag nur kündigen, wenn er das Grundstück
- 1.
zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Würdigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann oder - 2.
alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen oder alsbald für diese Nutzung vorbereiten will.
(3) Vom 1. Januar 2005 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag auch dann kündigen, wenn er das Grundstück
- 1.
zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt oder - 2.
selbst zu kleingärtnerischen Zwecken, zur Erholung oder Freizeitgestaltung benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts seines Erholungsbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Berücksichtigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann.
(4) Vom 4. Oktober 2015 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen kündigen.
(5) Hatte der Nutzer am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet, ist eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer zu Lebzeiten dieses Nutzers nicht zulässig.
(6) Für Verträge im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 über Grundstücke, die der Nutzer nicht bis zum Ablauf des 16. Juni 1994 bebaut hat, gilt der besondere Kündigungsschutz nach den Absätzen 1 und 2 nur bis zum 31. Dezember 2002, für Nutzungsverträge über Garagengrundstücke nur bis zum 31. Dezember 1999. Absatz 5 ist nicht anzuwenden. Diese Verträge kann der Grundstückseigentümer auch dann kündigen, wenn er das Grundstück einem besonderen Investitionszweck im Sinne des § 3 Abs. 1 des Investitionsvorranggesetzes zuführen will.
(7) Handelt es sich um ein Grundstück oder den Teil eines Grundstücks, das aufgrund eines Vertrages zur Errichtung von Garagen überlassen wurde, kann der Grundstückseigentümer abweichend von den Absätzen 1 bis 6 den Vertrag auch kündigen, wenn
- 1.
er als Wohnungsunternehmen gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 1 und § 5 Abs. 1 des Altschuldenhilfe-Gesetzes auf dem Grundstück gelegene Wohnungen an deren Mieter veräußern will und - 2.
der Nutzer der Garage nicht Mieter einer auf dem Grundstück gelegenen Wohnung ist.
(1) Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtetes Bauwerk nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu leisten. Das Recht des Nutzers, für ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk Ersatz nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zu verlangen, bleibt unberührt.
(2) Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist (Kündigungsschutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.
(3) In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.
(4) Der Nutzer ist zur Wegnahme des Bauwerks berechtigt. Er kann das Bauwerk vom Grundstück abtrennen und sich aneignen. § 258 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist anzuwenden.
(5) Ansprüche des Nutzers auf Wertersatz wegen anderer werterhöhender Maßnahmen nach den allgemeinen Vorschriften bleiben von den Bestimmungen dieses Gesetzes unberührt.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Mutter der Klägerin war Miteigentümerin zu 1/2 der im Zentrum der beklagten Gemeinde liegenden Flurstücke und . Ihr Eigentumsanteil ging aufgrund der Verordnung vom 17. Februar 1952 in Volkseigentum über, nachdem sie am 8. Juni 1953 das Gebiet der DDR ohne Beachtung der polizeilichen Meldevorschriften verlassen hatte. Sie stellte am 9. Juli 1990 einen Rückübertragungsantrag nach §§ 3, 30 VermG. Mit Bescheid vom 9. Juni 1992 ordnete die Oberfinanzdirektion M. der Beklagten, die bereits als Eigentümerin des Flurstücks im Grundbuch eingetragen war, das Flurstück zu. Am 8. Juni 1994 erließ die Beklagte einen Investitionsvorrangbescheid,
in welchem für die beiden Flurstücke ein besonderer Investitionszweck festgestellt wurde, weil auf ihnen zwei Verkaufseinrichtungen und sechs Wohnungen errichtet werden sollten. Die Beklagte verkaufte beide Flurstücke am 30. Juni 1994 für 200.000 DM an einen Herrn N. .
Die Mutter der Klägerin starb am 21. November 1994; die Klägerin ist Alleinerbin.
Mit Teilbescheid des A. kreises S. v om 17. Januar 1996 wurde der Antrag der Klägerin auf Übertragung von Miteigentum an den Flurstücken und abgelehnt. Zugleich wurde ihre Berechtigung nach § 2 VermG und die Verpflichtung der Beklagten zur Auszahlung der Hälfte des Veräußerungserlöses an die Klägerin festgestellt. Diesen Betrag abzüglich eines Hypothekenablösungsbetrages von 1.250 DM bezahlte die Beklagte an die Klägerin.
Mit der Behauptung, die Flurstücke seien wesentlich mehr wert gewesen , es habe zahlreiche Kaufinteressenten gegeben, die weit mehr als 200.000 DM gezahlt hätten, verlangt die Klägerin von der Beklagten die Zahlung weiterer 100.000 DM. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision erstrebt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält die Klage nach § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3 InVorG für begründet. Es nimmt als Verkehrswert der beiden Flurstücke im maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt (Juni 1994) einen Betrag von 406.410 DM an. Zu diesem Wert gelangt es aufgrund eines vom Landgericht eingeholten Sachverständigengutachtens, in dem ein Sachwert von 505.000 DM und ein Ertragswert von 119.000 DM ermittelt wurde. Das Berufungsgericht schätzt den Verkehrswert auf der Grundlage von 20 % des Ertragswerts und 80 % des Sachwerts abzüglich eines im Hinblick auf die damalige Marktlage vorzunehmenden Abschlags von 5 %. Die Miteigentumsanteile bewertet es mit der Hälfte des Verkehrswerts.
II.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die Klägerin gegen die Beklagte grundsätzlich einen Anspruch nach § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3 InVorG hat. Berechtigter im Sinne dieser Vorschrift ist derjenige, dessen Übertragungsanspruch durch den Erlaß eines Investitionsvorrangbescheids entfallen ist. Das war hier die Mutter der Klägerin, in deren Rechtsposition sie als Alleinerbin eingetreten ist.
2. Mit Erfolg rügt die Revision jedoch die Ermittlung des Verkehrswerts der Miteigentumsanteile. Das vom Landgericht eingeholte Sachverständigengutachten , auf das sich das Berufungsgericht stützt, beruht nämlich auf falschen Erwägungen.
a) Zutreffend wendet die Sachverständige allerdings die Vorschriften der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 (WertV 88, BGBl. I S. 2209) an. Sie gelten nicht nur bei Wertermittlungen in Durchführung des Baugesetzbuches, sondern enthalten für nahezu alle Bereiche anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (Kleiber/Simon/Weyers, WertV 88, 3. Aufl., § 1 Rdn. 4). Ob sie deswegen auch für alle Sachverständigen verbindlich sind (so Zimmermann, in: Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, Anh. II, Rdn. 141), braucht hier nicht entschieden zu werden; denn die Anwendbarkeit der WertV 88 ist jedenfalls nicht auf die Wertermittlung durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt (vgl. Senatsurt. v. 17. Mai 1991, V ZR 104/90, NJW 1991, 2698).
b) Zu Unrecht wirft die Revision dem Berufungsgericht auch vor, es habe nicht erkannt, daß der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils im allgemeinen geringer sei als der entsprechende Bruchteil des Verkehrswerts des Grundstücks. Zwar ist es denkbar, daß ein rechtlich für sich verkäuflicher Bruchteilsanteil am Eigentum tatsächlich nur schwer zu verkaufen ist, weil der Miteigentümer in seiner Verfügungsmacht über das Grundstück erheblich eingeschränkt und der Kreis möglicher Käufer für solche Miteigentumsanteile sehr begrenzt ist (vgl. VGH München, GuG 1992, 29, 32). Ob aber bereits deswegen generell ein Abschlag von dem rechnerischen Anteil an dem Verkehrswert
des gesamten Grundstücks gerechtfertigt ist, kann hier offen bleiben; denn es wurden nicht etwa Miteigentumsanteile, sondern die gesamten Grundstücke veräußert. In diesem Fall haben die Anteile denselben Wert, wie er dem entsprechenden rechnerischen Bruchteil an dem Verkehrswert der Grundstücke entspricht.
c) Unbegründet ist die Rüge der Revision, die Sachverständige stütze sich bei der Wertermittlung ausschließlich auf das Sachwertverfahren. Denn die Sachverständige hat auch den Ertragswert der Grundstücke ermittelt.
Das Sachwertverfahren bietet sich grundsätzlich zur Wertermittlung von eigengenutzten bebauten Grundstücken an (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März 1993, III ZR 24/92, BGHR BauGB § 194 Wertermittlung 4; Urt. v. 6. April 1995, III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 913). Das Ertragswertverfahren ist demgegenüber bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende Erträge ausgerichtet sind, angebracht (vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018; Urt. v. 6. April 1995, aaO; Senatsurt. v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, NJW 1997, 129). Welcher der beiden Methoden der Tatrichter den Vorzug gibt, liegt in seinem Ermessen (Senatsurt. v. 25. Oktober 1996, aaO). Das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob das gewählte Verfahren nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet ist, den vollen Gegenwert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren (vgl. BGH, Urt. v. 6. April 1995, aaO, 912). Danach ist es hier nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht den Verkehrswert nicht ausschließlich nach dem Sachwert, sondern zusätzlich auch nach dem Ertragswert ermittelt hat. Die Gewichtung der auf die Ergebnisse der Methoden entfallenden Anteile hält sich im Rahmen des dem Tatrichter durch § 287 ZPO
gewährten Beurteilungsspielraums (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März 1993, aaO). Deswegen kommt es auf die weiteren Angriffe der Revision gegen die Anwendung des Sachwertverfahrens nicht an.
d) Zu Unrecht wirft die Revision schließlich der Sachverständigen eine fehlerhafte Ermittlung des Gebäudewerts vor. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WertV sind zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entsprechenden Raum-, Flächen- oder sonstigen Bezugseinheiten der Gebäude zu vervielfachen. Dabei kommen als Raum- oder Flächeninhalt u.a. der umbaute Raum nach DIN 277/1950 oder der Rauminhalt bzw. die Bruttogrundfläche nach DIN 277/1973/1987 in Betracht. Der umbaute Raum nach DIN 277/1950 ist auch nach der II. BV maßgebend; die Berechnung des Rauminhalts nach der DIN 277/1973/1987 hat demgegenüber bislang keine Bedeutung erlangt (Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl., § 22 WertV, Rd. 9). Da es dem Sachverständigen grundsätzlich freisteht, auf welche Weise er den Herstellungswert ermittelt (Kleiber/Simon/Weyers, aaO, § 22 WertV, Rdn. 10), war die Gutachterin nicht gehalten, ihren Berechnungen die DIN 277/1987 zugrunde zu legen.
e) Das Berufungsurteil hat jedoch deswegen keinen Bestand, weil die Sachverständige die Besonderheiten des Grundstücksmarkts in der beklagten Gemeinde nicht berücksichtigt hat. Wie aus den Ausführungen im letzten Absatz auf S. 18 des Gutachtens hervorgeht, war sie sich zwar bewußt, daß der Sachwert durch die allgemeine Immobilienlage nach oben oder unten korrigiert werden kann. Ausführungen zur konkreten Marktsituation enthält das Gutachten allerdings nicht. Sie sind aber deswegen erforderlich, weil nach § 7 Abs. 1
Satz 2 WertV die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen ist. Auch enthält der Prozeßvortrag der Beklagten durchaus Anhaltspunkte, die eine Auseinandersetzung mit der konkreten Grundstücksmarktsituation erforderten. Danach wurden die Grundstücke im Wege der öffentlichen Ausschreibung angeboten , ohne daß sich ein Interessent gefunden hätte, der mehr als 200.000 DM bezahlen wollte. Läßt sich aber ein ermittelter Verkehrswert trotz geschäftsüblicher Veräußerungsanstrengungen als Kaufpreis nicht realisieren, kann dies als deutlicher Hinweis auf eine nicht marktgerechte Verkehrswertermittlung verstanden werden (Kleiber/Simon/Weyers, aaO, II Rdn. 19). Daß die Sachverständige dieses Problem nicht erkannt hat, ergibt sich aus ihrer Anhörung vor dem Landgericht; dort unterschied sie zwischen Verkehrswert und Marktwert und meinte, ein Gebäude könne einen hohen Verkehrswert haben, aber völlig unverkäuflich sein. Dies läßt § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV außer acht.
f) Im übrigen läßt sich dem Gutachten nicht sicher entnehmen, ob die Sachverständige bei ihrer Wertermittlung berücksichtigt hat, daß eines der Gebäude unter Denkmalschutz stand. Zwar ist auf Seite 15 bei der Beschreibung eines Nebengebäudes vermerkt "Saalanbau denkmalgeschützt". Aber wie sich dieser Umstand (vgl. § 5 Abs. 1 und 2 WertV), der entsprechend der Vorgabe des § 194 BauGB bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden muß, weil die Denkmaleigenschaft den Verkehrswert des Grundstücks beeinflußt (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, aaO, VI Rdn. 137), auf die Wertermittlung ausgewirkt hat, ist nicht erkennbar.
g) Mit Erfolg rügt die Revision auch, daß das Berufungsgericht ohne Darlegung eigener Sachkunde einen Abschlag von 5 % aufgrund der Besonderheiten der Marktlage in den neuen Bundesländern vornimmt. Damit weicht
es von Wertungen der Sachverständigen ab, ohne die für seine eigene Wertung erforderlichen Kenntnisse aufzuzeigen. Fehlen sie, hätten seine Ausführungen nur nach entsprechender Beratung durch Sachverständige erfolgen können (vgl. BGH, Urt. v. 21. Januar 1997, VI ZR 86/96, NJW 1997, 1446).
III.
Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es erhält damit Gelegenheit, ein weiteres Gutachten einzuholen oder wenigstens eine Ergänzung des vorliegenden Gutachtens anzuordnen (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1994, IV ZR 126/93, NJWRR 1994, 1112; Urt. v. 29. November 1995, VIII ZR 278/94, NJW 1996, 730, 731).
Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier
(1) Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtetes Bauwerk nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu leisten. Das Recht des Nutzers, für ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk Ersatz nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zu verlangen, bleibt unberührt.
(2) Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist (Kündigungsschutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.
(3) In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.
(4) Der Nutzer ist zur Wegnahme des Bauwerks berechtigt. Er kann das Bauwerk vom Grundstück abtrennen und sich aneignen. § 258 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist anzuwenden.
(5) Ansprüche des Nutzers auf Wertersatz wegen anderer werterhöhender Maßnahmen nach den allgemeinen Vorschriften bleiben von den Bestimmungen dieses Gesetzes unberührt.