Bundesgerichtshof Urteil, 15. März 2017 - VIII ZR 5/16

ECLI: ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR5.16.0
published on 15/03/2017 00:00
Bundesgerichtshof Urteil, 15. März 2017 - VIII ZR 5/16
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Amtsgericht Dresden, 145 C 6782/13, 10/11/2014
Landgericht Dresden, 4 S 731/14, 18/12/2015

Gericht


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 5/16 Verkündet am:
15. März 2017
Ring,
Amtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
HeizkostenVO § 7 Abs. 1 Satz 3
§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht
freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.
BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 5/16 - LG Dresden
AG Dresden
ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR5.16.0

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Februar 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 18. Dezember 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 10. November 2014 abgeändert. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin weitere 489,05 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweili- gen Basiszinssatz aus 314,79 € seit dem 4. Dezember 2013 und aus weiteren 174,26 € seit dem 10. Januar 2014 zu zahlen. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin ist Mieterin einer in Dresden gelegenen Wohnung der Beklagten. Das Gebäude ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet, bei der die Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt, aber nicht freiliegend verlegt worden sind.
2
Die Beklagten erstellten die Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2010, 2011 und 2012 unter Berücksichtigung nicht erfasster Rohrwärme auf der Grundlage des Beiblattes "Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe" der VDI-Richtlinie 2077. Die Klägerin meint demgegenüber , diese Berechnungsweise komme bei - wie hier - nicht freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung nicht zur Anwendung.
3
Bei Nichtberücksichtigung der vorgenannten Regelung ergebe sich zugunsten der Klägerin unstreitig ein Betriebskostenguthaben für den Abrech- nungszeitraum 2010 in Höhe von 139,91 €, für 2011 in Höhe von 174,88 € und für 2012 in Höhe von 174,27 €, insgesamt also von 489,05 €. In diesem Umfang hat die im Wesentlichen auf Erstattung eines in dieser Höhe beanspruchten Guthabens nebst Zinsen gerichtete Klage in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.
4
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision hat Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht (LG Dresden, Urteil vom 18. Dezember 2015 - 4 S 731/14, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
7
Das Amtsgericht sei zutreffend von der (analogen) Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung ausgegangen. Trotz des eindeutigen Wortlauts der vorgenannten Bestimmung würde sonst ihr Zweck, umweltbewusstes Heizungsverhalten zu honorieren, in sein Gegenteil verkehrt.
8
Zwar könnten nach der Verordnungsbegründung zu § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV Verteilungsverluste generell nur durch überwiegende Dämmung freiliegender Strangleitungen der Wärmeverteilung vermieden werden. Diese (generelle) Annahme sei jedoch nicht auf § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV übertragbar , denn diese Bestimmung eröffne nach der Verordnungsbegründung die Möglichkeit, Verzerrungen der Heizkostenverteilung aufgrund einer niedrigen Erfassungsrate des Wärmeverbrauchs innerhalb eines Gebäudes nach anerkannten Regeln der Technik auszugleichen beziehungsweise zu reduzieren.

II.

9
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
10
Die Klägerin kann die Erstattung eines Guthabens aus den Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2010, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 489,05 € verlangen. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht ange- nommen, § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV gestatte in analoger Anwendung die Bestimmung des Wärmeverbrauchs anhand der anerkannten Regeln der Technik (in Gestalt des Beiblattes "Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe" der VDI-Richtlinie 2077) auch bei nicht freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung.
11
1. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Solche Regeln enthält zwar das vom Berufungsgericht herangezogene Beiblatt "Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe" der VDI-Richtlinie 2077 (Senatsurteil vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 20), das auch auf nicht freiliegende Leitungen Anwendung findet, jedoch sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV , die für eine Heranziehung der allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, im Streitfall nicht erfüllt. Denn die Wärmeleitungen in dem Gebäude , in dem sich die von der Klägerin gemietete Wohnung befindet, sind - anders als von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV gefordert - überwiegend ungedämmt , jedoch nicht freiliegend.
12
"Freiliegend" sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen (Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, BR-Drucks. 570/08, S. 13 [zu § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV]). Der Verordnungsgeber hat diesem im Übrigen auch nicht weiter erläuterungsbedürfigen Begriff in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV keinen abweichenden Sinngehalt beigemessen (vgl. Wall, Betriebskostenkommentar , 4. Aufl., Rn. 5871; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 7 HeizkostenV Rn. 3; Schmid/Ormanschick, Handbuch der Mietnebenkosten, 15. Aufl., Rn. 6109). Daher ist der Anwendungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach dem unmissverständlichen Wortlaut der Bestimmung im vorliegenden Fall nicht eröffnet.
13
2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auch nicht analog auf diese Fallgestaltung anzuwenden.
14
a) Eine in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum vertretene Ansicht, die sich das Berufungsgericht zu eigen gemacht hat, befürwortet allerdings eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, wenn überwiegend ungedämmte Leitungen der Wärmeverteilung unter Putz beziehungsweise im Estrich verlegt sind.
15
Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, das Merkmal "freiliegend" enge den Anwendungsbereich der Bestimmung übermäßig ein, denn die Rohrwärmeproblematik entstehe nicht nur in Gebäuden, in denen die Leitungen der Wärmeverteilung sichtbar verlegt seien. Nach dem Sinn und Zweck des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, der darin bestehe, eine generelle Regelung für die Wärmeabgabe durch ungedämmte Rohre bereitzustellen, sei kein Grund gegeben , den Anwendungsbereich der Bestimmung dergestalt einzuengen. Auch die VDI-Richtlinie 2077 unterscheide in technischer Hinsicht nicht, ob die Rohrleitungen freiliegend oder unter Putz beziehungsweise im Estrich verlegt seien; um den Rohrwärmeverbrauch zu bestimmen, sei es nach den in dieser Richtlinie festgelegten Kriterien technisch unerheblich, ob ungedämmte Heizungsrohre freiliegend oder nicht sichtbar verlegt seien (Wall, aaO Rn. 5872; BeckOK Mietrecht/Pfeifer, Stand: August 2016, § 556 BGB Rn. 570h ff.; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556a Rn. 7; LG Ellwangen, WuM 2016, 497, 498; AG Emmendingen, WuM 2014, 727, 728; wohl auch LG Landau, WuM 2015, 432 f.; AG Augsburg, WuM 2015, 736, 737; AG Bayreuth, Urteil vom 19. August 2014 - 102 C 1359/13, juris Rn. 8).
16
Es bestehe auch eine unbeabsichtigte Regelungslücke. Der Verordnungsgeber habe nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht bewusst vom Anwendungsbereich der Vorschrift ausgenommen, sondern das Problem von ungedämmt unter Putz oder im Estrich verlaufenden Leitungen nicht gesehen. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV sei somit zur Vermeidung sinnwidriger Ergebnisse auf ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung analog anzuwenden (siehe insbesondere Wall, aaO).
17
b) Nach anderer Ansicht ist eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung mangels planwidriger Regelungslücke nicht gestattet , weil der Verordnungsgeber eine eindeutige Entscheidung im Hinblick auf freiliegende Rohrleitungen getroffen habe (Zehelein, NZM 2015, 913, 915 f.; vgl. auch Lammel, HeizkostenV, 4. Aufl., § 7 Rn. 31; Schmid/Ormanschick, aaO).
18
3. Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug.
19
Eine Analogie ist zulässig, wenn die maßgebliche Norm eine planwidrige Regelungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Normgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Normgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Vorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547 Rn. 33, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, juris Rn. 32; jeweils mwN).
20
Nach diesem Maßstab kommt eine Erstreckung des Anwendungsbereichs des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht in Betracht, weil es bereits an einer planwidrigen Reglungslücke fehlt, die überhaupt erst die Möglichkeit einer solchen Ausdehnung über den Wortlaut hinaus im Wege eines Analogieschlusses eröffnen könnte.
21
a) Eine Regelungslücke kann nur dann angenommen werden, wenn die Unvollständigkeit der Norm "planwidrig" ist. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Normgebers von seinem - dem konkreten Normierungsvorhaben zugrunde liegenden - Regelungsplan ergeben (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, aaO; jeweils mwN).
22
Dies ist ausgehend von der Norm und nach dem ihr konkret zugrunde liegenden Regelungsplan zu beurteilen (BGH, Urteile vom 13. November2001 - X ZR 134/00, BGHZ 149, 165, 174; vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380, 390; vom 13. November 2001 - X ZR 134/00, BGHZ 149, 165, 174; vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 56/15, NJW-RR 2017, 249 Rn. 18 mwN). Das Vorliegen einer vom Normgeber unbeabsichtigten Lücke und ihre Planwidrigkeit müssen dabei aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden können (BGH, Urteile vom 13. April 2006 - IX ZR 22/05, BGHZ 167, 178 Rn. 18; vom 14. Dezember 2006 - IX ZR 92/05, BGHZ 170, 187 Rn. 15; vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 56/15, aaO; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, aaO; Beschlüsse vom 20. November 2014 - IX ZB 16/14, NJW-RR 2015, 498 Rn. 16; vom 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, WuM 2016, 514 Rn. 10; vom 8. September 2016 - IX ZB 72/15, NJW 2016, 3728 Rn. 12; BAG, ZIP 2016, 2338 Rn. 19).
23
b) Nach dieser Maßgabe ist eine planwidrige Regelungslücke im Streitfall nicht gegeben.
24
aa) Nach dem Verständnis des Verordnungsgebers stellt sich die Frage, ob Leitungen der Wärmeverteilung gedämmt seien, zwar "nur bei freiliegenden auf der Wand verlaufenden und damit sichtbaren Strangleitungen" (BR-Drucks., aaO [zu § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV]). Dies bietet jedoch keine ausreichende Grundlage für die Annahme, der Verordnungsgeber habe nicht freiliegende Rohrleitungen übersehen und unbeabsichtigt vom Anwendungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ausgenommen.
25
Nach den Verordnungsmaterialien sollte § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV die Möglichkeit, Kostenverschiebungen nach anerkannten Regeln der Technik auszugleichen, nur bei "auf der Wand verlaufenden Rohrleitungen" eröffnen (BR-Drucks. aaO S. 14). Die Verordnungsmaterialien (BR-Drucks. aaO) verweisen dabei auf das Beiblatt "Rohrwärme" der VDI-Richtlinie 2077 und die dort zur Verfügung gestellten Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe. Das vom Verordnungsgeber ausdrücklich in den Blick genommene Beiblatt weist wiederum darauf hin, es sei "technisch unerheblich, ob […] Rohrleitungen freiliegend oder nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführt werden".
26
bb) Danach bestehen keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme , der Verordnungsgeber habe den Fall im Estrich oder unter Putz verlegter Heizungsrohre unbeabsichtigt nicht bedacht (ebenso Zehelein, aaO). Der in der Verordnungsbegründung gegebene Hinweis auf das Beiblatt "Rohrwärme" der VDI-Richtlinie 2077 steht vielmehr der Annahme entgegen, der Verordnungsgeber habe übersehen, dass es nicht nur freiliegende, sondern auch nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführte Rohrleitungen gibt und deren Wärmeabgabe ebenfalls technisch ermittelt werden könnte. Daher kann nicht positiv festgestellt werden, die Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf freiliegende Leitungen der Wärmevertei- lung sei unbeabsichtigt erfolgt. Damit fehlt es schon an der für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Regelungslücke.
27
cc) Der in der Rechtsverordnung nicht geregelte Fall der unter Putz geführten Rohrleitungen ist auch nicht nach Maßgabe höherrangigen Rechts in den Anwendungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV einzubeziehen. Dies ergibt sich weder aus der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage der Verordnung noch aus verfassungsrechtlichen Gründen.
28
(1) § 3a Satz 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) ermächtigt die Bundesregierung, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates vorzuschreiben, dass die Betriebskosten so auf die Benutzer von heizungstechnischen gemeinschaftlichen Anlagen zu verteilen sind, dass dem Energieverbrauch der Benutzer "Rechnung getragen" wird. Konkrete Vorgaben, welche Rohrleitungen davon zu erfassen sind, lassen sich aus der Ermächtigungsgrundlage nicht ableiten. Vielmehr hat der Gesetzgeber dem Verordnungsgeber mit der weit gehaltenen Vorgabe einen beträchtlichen Einschätzungs - und Auswahlspielraum eingeräumt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 62 mwN), den der Verordnungsgeber nicht überschritten hat.
29
(2) Zwar kann sich eine Rechtsvorschrift auch in Ansehung der Wertung des allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) als lückenhaft erweisen, wenn es keinen sachlichen Grund dafür gibt, bestimmte Fälle, die die Rechtsvorschrift nicht erfasst, auszuklammern. Auch unter diesem Gesichtspunkt hat der Verordnungsgeber hier jedoch nicht etwa einen nicht zu rechtfertigenden schwerwiegenden Wertungswiderspruch geschaffen, sondern hat sich auch insoweit innerhalb des ihm eingeräumten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 103) gehalten. Denn im Hinblick auf die beabsichtigte Vermeidung von Schwierigkeiten beim Nachweis des Merkmals "überwiegend ungedämmt" (vgl. Lammel, jurisPR-MietR 15/2016 Anm. 6) ist es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass der Verordnungsgeber den Geltungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung beschränkt hat.

III.

30
Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Klägerin zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Stattgabe der Klage insgesamt. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Dresden, Entscheidung vom 10.11.2014 - 145 C 6782/13 -
LG Dresden, Entscheidung vom 18.12.2015 - 4 S 731/14 -
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(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich. (2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche V
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published on 13/11/2001 00:00

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL X ZR 134/00 Verkündet am: 13. November 2001 Wermes Justizhauptsekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR:
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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 232/15 Verkündet am: 14. Dezember 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGH
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published on 15/11/2019 00:00

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 9/19 Verkündet am: 15. November 2019 Weschenfelder Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein
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Annotations

(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.

(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.

(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.

(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.