Bundesgerichtshof Urteil, 15. Nov. 2019 - V ZR 9/19

bei uns veröffentlicht am15.11.2019

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 9/19 Verkündet am:
15. November 2019
Weschenfelder
Amtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf
überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung
nicht analog anwendbar (Anschluss an BGH, Urteil vom 15. März
2017 - VIII ZR 5/16, ZMR 2017, 462).
In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten
des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV
erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der
Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst
wird.
BGH, Urteil vom 15. November 2019 - V ZR 9/19 - LG Dortmund
AG Herford
ECLI:DE:BGH:2019:151119UVZR9.19.0

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. November 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund vom 7. Dezember 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Herford vom 3. Mai 2018 im Umfang der Aufhebung geändert.
Die Klage wird auch insoweit abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 72 %, die Beklagten 28 %. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Klägerin.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 154 Wohnungen in Mehrfamiliendoppelhäusern. Die Klägerin ist Eigentümerin von 20 Dachgeschosswohnungen. Nach § 11 Abs. 2 b) der Teilungserklärung werden die Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet, was durch Beschluss der Wohnungseigentümer dahingehend konkretisiert worden ist, die Heizkosten im Verhältnis von 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten aufzuteilen. Die Heizkörper in den Wohnungen sind mit elek-tronisch messenden Heizkostenverteilern ausgestattet. Die im Keller der Häuser verlaufenden Leitungen sind freiliegend und überwiegend gedämmt. Die Verteilleitungen innerhalb der Wohnungen liegen unter Putz. Sie sind schlecht oder gar nicht gedämmt.
2
Die Wohnungseigentümer haben, soweit von Interesse, in der Eigentümerversammlung vom 28. November 2015 die Hausgeldabrechnungen für das Jahr 2014 genehmigt. Die Aufteilung der hierin enthaltenen Heizkosten erfolgte zu 30 % als Grundkosten und zu 70 % nach Verbrauch. Die Klägerin hat beantragt , den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung insoweit für ungültig zu erklären, als die Hausgeldabrechnungen für sie für das Jahr 2014 genehmigt worden sind. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:


I.


3
Das Berufungsgericht meint, die der Klägerin erteilten Jahreseinzelabrechnungen für 2014 entsprächen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die verbrauchsabhängige Umlage der Heizkosten zu einer Verteilung führe, die keinen nachvollziehbaren Bezug zu dem tatsächlichen Nutzerverhalten aufweise. Die Rohrleitungen in den Wohnungen gäben aufgrund der fehlenden Dämmung Wärme ab und trügen somit zur Beheizung der Räume bei. Das führe dazu, dass ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs von den Heizkostenverteilern nicht erfasst werde. Eine Verteilungsgerechtigkeit könne nur durch eine Bestimmung des Wärmeverbrauchs gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV herbeigeführt werden. Zwar sei die Vorschrift nicht unmittelbar anwendbar, weil die Verteilleitungen innerhalb der Wohnungen nicht frei, sondern unter Putz lägen. Die Vorschrift sei aber entgegen der anderslautenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 5/16, ZMR 2017, 462) analog anwendbar. Es sei technisch unerheblich, ob die Leitungen, die Wärme absonderten, frei lägen oder unter Putz bzw. im Estrich verliefen. In beiden Fällen komme es zu einer Verzerrung der Erfassungswerte. So sei es auch hier. Die erfassten Verbrauchswärmeanteile hätten nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens in den Jahren 2010-2013 fast immer unter dem Grenzwert der Richtlinie VDI 2077 von 34 % gelegen, und zwar überwiegend im Bereich unter 20 %, teilweise auch unter 12 bis 14 %. Seither habe sich an der Situation der Beheizung nichts geändert. Das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen sei hinsichtlich der grundsätzlichen Anwendung eines Korrekturverfahrens deshalb auf Null reduziert.

II.

4
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
5
1. a) Rechtsfehlerhaft ist bereits die Annahme des Berufungsgerichts, dass sich die Anfechtungsklage der Klägerin nur gegen die ihr erteilten Einzelabrechnungen richtet. Zwar ist nicht auszuschließen, dass lediglich eine Einzelabrechnung eines Wohnungseigentümers im Beschlussanfechtungsverfahren angegriffen wird, wenn etwa falsche Angaben über individuelle Hausgeldzahlungen gerade dieses Wohnungseigentümers darin enthalten sind. Regelmäßig wäre aber die Beschlussanfechtung einer bloßen Einzelabrechnung verfahrens- rechtlich sinnlos, weil bei einer als unzutreffend gerügten Kostenverteilung immer auch die Einzelabrechnungen des betreffenden Wirtschaftsjahres der anderen Wohnungseigentümer mitbetroffen sind. Bei einem Erfolg der Klage wären zwangsläufig alle Einzelabrechnungen insoweit für ungültig zu erklären, weil sich ein Fehler bei einem Eigentümer auch auf die Abrechnungen der anderen auswirkte (vgl. Senat, Urteil vom 3. Juni 2016 - V ZR 166/15, NZM 2017, 77 Rn. 7 mwN). Auf die Gesamtjahresabrechnung wirkt sich die Zugrundelegung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels im Grundsatz dagegen nicht aus. Sie muss zwar unterschiedlich zu verteilende Kostenpositionen zutreffend aufschlüsseln, damit sie für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar ist. Bei den reinen Heizkosten gilt aber die Besonderheit, dass sich die Einzelabrechnungen ohnehin nicht ohne weiteres aus der Gesamtabrechnung ableiten lassen, da diese als Einnahmen- und Ausgabenabrechnung geführt wird (vgl. dazu Senat, Urteil vom 3. Juni 2016 - V ZR 166/15, aaO Rn. 16 mwN).
6
b) Das allein führt aber nicht zur Unbegründetheit der Anfechtungsklage. Vielmehr bedarf der Klageantrag der Auslegung. Die revisionsrechtlich in vollem Umfang nachprüfbare Auslegung des Klageantrags darf - wie allgemein im Prozessrecht - nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks haften, sondern hat den wirklichen Willen der Partei zu erforschen. Dabei ist der Grundsatz zu beachten , dass im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Nur wenn sich das Rechtsschutzziel des Klägers auch durch die gebotene Auslegung nicht eindeutig ermitteln lässt, gehen die verbleibenden Unklarheiten zu seinen Lasten (näher Senat, Urteil vom 12. Dezember 2014 - V ZR 53/14, NZM 2015, 218 Rn. 8 f. mwN). Daran gemessen ergibt die Auslegung des Antrags, dass die Genehmigung der Jahresabrechnung bezogen auf die Positionen Heizkostenabrechnung in den Einzelabrechnungen angegriffen wer- den soll. Der Klageschrift ist zweifelsfrei zu entnehmen, dass die Klägerin sich gegen die Verteilung der Heizkosten insgesamt wendet. Notwendigerweise sind daher alle Einzelabrechnungen 2014 als Verfahrensgegenstand anzusehen.
7
2. Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben, weil die Klägerin mit der Beschlussanfechtungsklage gegen die Jahresabrechnungen 2014 nicht eine von der Teilungserklärung und der Beschlusslage der Wohnungseigentümer abweichende Verteilung der Heizkosten erreichen kann.
8
a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298 Rn. 15; Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 8 u. 9; Urteil vom 3. Juni 2016 - V ZR 166/15, NZM 2017, 77 Rn. 13). Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben, da sich die Verpflichtung , nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen, unmittelbar aus § 3 Satz 1 HeizkostenV ergibt, der die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer vorschreibt(vgl. Senat, Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 9; Urteil vom 22. Juni 2018 - V ZR 193/17, NJW 2018, 3717 Rn. 17; vgl. für das Mietrecht BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 13).

9

b) Das Berufungsgericht verkennt jedoch, dass die Heizkosten in den Jahresabrechnungen 2014 richtigerweise nach dem von den Wohnungseigentümern beschlossenen Verteilungsschlüssel umgelegt worden sind.
10
aa) Die Heizkostenverordnung gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen (vgl. §§ 4, 5, 7, 8 HeizkostenV). Dieser Rahmen muss von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung möglich ist. Die zu treffende Entscheidung über die Ausfüllung des von der Heizkostenverordnung vorgegebenen Rahmens betrifft die Frage, wie die Wohnungseigentümer die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen , insbesondere welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählen. Insoweit bedarf es für eine Abrechnung auf der Grundlage der Heizkostenverordnung einer Regelung durch die Wohnungseigentümer (vgl. Senat, Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 8 u. 9).
11
bb) Die Wohnungseigentümer haben hier diesen Rahmen ausgefüllt und eine Verteilung der Heizkosten zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Grundkosten beschlossen. Dieser Beschluss ist nicht nichtig, sondern entspricht § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, wonach von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert, nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen sind. Auf der Grundlage des Beschlusses der Wohnungseigentümer sind deshalb die Heizkosten in den Jahresabrechnungen umzulegen. Eine Änderung des von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählten, der Heizkostenverordnung entsprechenden Kostenverteilungsschlüssels kann nicht inzident mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung erfolgen (vgl. Senat, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn. 16; Urteil vom 11. November 2011 - V ZR 65/11, NJW 2012, 603 Rn. 12; Urteil vom 8. Juni 2018 - V ZR 195/17, WuM 2018, 657 Rn. 18). Eine solche Änderung des Verteilungsschlüssels im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung wäre auch nicht sinnvoll, weil der Beschluss keine Rechtswirkungen für künftige Abrechnungszeiträume entfalten könnte und sich die Frage nach der Verteilung der Heizkosten immer wieder neu stellen würde. Der Sonderrechtsnachfolger wäre ebenfalls an einen solchen Beschluss nicht gebunden (§ 10 Abs. 4 WEG).
12
c) Anders wäre es nur, wenn die Heizkostenverordnung zwingend eine von dem beschlossenen Verteilungsschlüssel abweichende Verteilung der Kosten vorschriebe. In diesem Fall gingen die Vorgaben der Verordnung vor (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 2 HeizkostenV) mit der Folge, dass die Jahresabrechnung zumindest anfechtbar wäre (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2018 - V ZR 193/17, NJW 2018, 3717 Rn. 12 ff.). So liegt es hier aber nicht.
13
aa) Anders als das Berufungsgericht meint, musste der Wärmeverbrauch der einzelnen Wohnungen nicht in Anwendung von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV bestimmt werden. Die Vorschrift, nach der der erfasste Wärmeverbrauch der Nutzer in den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, wenn es sich um Gebäude handelt, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, ist weder direkt noch analog anwendbar. Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats kommt eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber - wie hier - nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht in Betracht, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt (Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 5/16, ZMR 2017, 462 Rn. 20 ff.). Diese Rechtsprechung macht sich der Senat, unge- achtet der dagegen erhobenen Kritik (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556a Rn. 7; MietPrax-AK, § 7 HeizKV Nr. 5; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten - und Heizkostenrecht, 9. Aufl., Kap. K Rn. 174; Kreuzberg/Wien/Pfeifer, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 9. Aufl., Kap. 1 S. 85; Pfeifer, Grundeigentum 2017, 704; ders. DWW 2017, 244; ders., jurisPR-MietR 12/2017 Anm. 1; Wall, WuM 2017, 322; zustimmend Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 16 Rn. 109d; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556a BGB Rn. 117e; Lammel, WuM 2018, 625, 626; ders., ZMR 2017, 711, 712; Serwe, ZMR 2018, 11; Wedel, ZMR 2017, 720), zu eigen. Sie gilt in gleicher Weise für das Wohnungseigentumsrecht. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.
14
bb) Ebensowenig mussten die Kosten in Anwendung von § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV verteilt werden.
15
(1) Die Vorschrift ordnet an, wie die Heiz- und Warmwasserkosten zu verteilen sind, wenn der Verbrauch für einen Abrechnungszeitraum durch einen Geräteausfall oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. In diesem Fall ist der Verbrauch grundsätzlich auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln (§ 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten des Wärmeverbrauchs ausschließlich nach der Wohn- und Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen (§ 9a Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV).
16
(2) Zwar wird teilweise angenommen, dass dann, wenn von den Heizkostenverteilern infolge von Rohrwärmeverlusten weniger als 20 % der abgegebenen Wärme erfasst werden, der Verbrauch gemäß § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu ermitteln sei (vgl. AG Neuss, ZMR 2013, 235; LG Karlsruhe, WuM 2019, 149). Das trifft aber nicht zu. In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird (so auch LG Meiningen, WuM 2003, 453; LG München I, Urteil vom 19. Dezember 2013 - 36 S 12255/12 WEG, juris Rn. 8; MüKoBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., BetrKV § 9a HeizKV Rn. 2; Serwe, ZMR 2018, 11, 13).
17
(a) Ein Geräteausfall im Sinne dieser Vorschrift liegt nicht vor. Die elektronischen Heizkostenverteiler sind ordnungsgemäß installiert und funktionieren gemäß ihrer Bestimmung. Sie erfassen, da die Nutzer der unteren Wohnungen die Ventile ihrer Heizkörper gar nicht oder nur spärlich öffnen müssen, sondern die Wohnung durch Rohrwärmeabgabe bereits ausreichend erwärmt ist, zwar einen geringen oder gar keinen Verbrauch. Das beruht aber nicht auf einem technischen Defekt der Erfassungsgeräte für einen Abrechnungszeitraum, sondern auf dem strukturellen Problem der fehlenden Isolierung der unter Putz liegenden Rohrleitungen.
18
(b) Die geringe Erfassungsrate der abgegebenen Wärme stellt auch keinen anderen zwingenden Grund im Sinne des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV dar. Ein „anderer zwingender Grund“ für eine nicht ordnungsgemäße Erfassung des Verbrauchs liegt vor, wenn Umstände gegeben sind, die dem Geräteausfall gleichzusetzen sind, weil sie eine rückwirkende Korrektur der Erfassungsmängel ausschließen (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 2005 - VIII ZR 373/04, NZM 2006, 102 Rn. 13, 15). Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn der am Heizkörper abgelesene Messwert aus zwingenden physikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen Verbrauchswert entsprechen kann und damit fehlerhaft ist (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2018 - V ZR 193/17, NJW 2018, 3717 Rn. 10; BGH, Hinweisbeschluss vom 5. März 2013 - VIII ZR 310/12, NJW-RR 2013, 909 Rn. 2). So ist es im Fall der Rohrwärmeabgabe nicht. Die Messinstrumente funktionieren fehlerfrei.
19
3. Der Wohnungseigentümer, der durch den von den Wohnungseigentümern gewählten Kostenverteilungsschlüssel aufgrund der nicht erfassten Rohrwärme benachteiligt wird, ist nicht schutzlos gestellt. Er kann die anderen Wohnungseigentümer mit der Verteilung der Heizkosten befassen und einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG über eine andere Ausfüllung des von der Heizkostenverordnung vorgegebenen Rahmens, insbesondere über die Wahl eines möglichen Verteilungsmaßstabs, herbeiführen; unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann er darauf einen Anspruch haben. In Betracht kommt etwa die Anwendung eines Umlagemaßstabs von 50 % Verbrauchskosten zu 50 % Grundkosten (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Der Wohnungseigentümer kann ggf. auch das Ergreifen technischer Maßnahmen verlangen, wie das Absenken der Vorlauftemperatur (vgl. Wall, WuM 2009, 221, 222; ders., WuM 2019, 109, 121) oder die Anbringung von für die Erfassung der Rohrwärme geeigneteren Messgeräten (z.B. Verdunstungsgeräte, § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV; vgl. MüKoBGB/Schmidt-Zehelein, 7. Aufl., BetrKV § 5 HeizKV Rn. 3; Lammel, NZM 2015, 325, 327; ders., WuM 2018, 625, 627; Pfeifer , DWW 2017, 244, 245; Wall, WuM 2019, 109, 120).

III.


20
Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO).
21
Ohne Erfolg wendet die Klägerin ein, in den Jahresabrechnungen 2014 fehlten die Angaben zum Bestand und zur Entwicklung der Bankkonten. Richtig ist, dass eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) auch den Stand und die Entwicklung der Gemeinschaftskonten ausweisen muss (vgl. Senat, Beschluss vom 25. September 2003 - V ZB 40/03, NJW 2003, 3554, 3555 mwN). Ob das bloße Fehlen der Angabe der Kontostände am Anfang und Ende des Abrechnungszeitraums nur einen Anspruch auf Ergänzung begründet oder den Beschluss über die Jahresabrechnung anfechtbar macht (so LG München , ZWE 2012, 140; LG Frankfurt, ZWE 2016, 332; AG München, ZMR 2017, 20; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 28 Rn. 129; Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 125 mwN; Niedenführ in Niedenführ/SchmidtRäntsch /Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 114; a.A. BayObLG, NJW-RR 1992, 1169; ZMR 2003, 692; OLG Schleswig, MietRB 2008, 2), kann dahinstehen. Die Anfechtbarkeit der Jahresabrechnungen 2014 wegen des Fehlens der Darstellung der Entwicklung der Bankkonten scheidet deshalb aus, weil nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der Verwalter noch vor der Eigentümerversammlung Rechnungsprüfungsberichte versandt hat, die die erforderlichen Kontodaten enthielten. Dadurch wurden die Wohnungseigentümer recht- zeitig in die Lage versetzt, die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung zu überprüfen.

IV.


22
Die Entscheidungen der Vorinstanzen waren daher zu ändern und die Anfechtungsklage abzuweisen.
23
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1, § 91a, § 269 Abs. 3 ZPO.
Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG Herford, Entscheidung vom 03.05.2018 - 16 C 29/15 -
LG Dortmund, Entscheidung vom 07.12.2018 - 17 S 107/18 -

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Bundesgerichtshof Urteil, 22. Juni 2018 - V ZR 193/17

bei uns veröffentlicht am 22.06.2018

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 193/17 Verkündet am: 22. Juni 2018 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Juni 2018 - V ZR 195/17

bei uns veröffentlicht am 08.06.2018

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 195/17 Verkündet am: 8. Juni 2018 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein B

Bundesgerichtshof Urteil, 15. März 2017 - VIII ZR 5/16

bei uns veröffentlicht am 15.03.2017

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 5/16 Verkündet am: 15. März 2017 Ring, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 03. Juni 2016 - V ZR 166/15

bei uns veröffentlicht am 03.06.2016

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 166/15 Verkündet am: 3. Juni 2016 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Referenzen

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen.

(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

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Nach diesem Maßstab kommt eine Erstreckung des Anwendungsbereichs des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht in Betracht, weil es bereits an einer planwidrigen Reglungslücke fehlt, die überhaupt erst die Möglichkeit einer solchen Ausdehnung über den Wortlaut hinaus im Wege eines Analogieschlusses eröffnen könnte.
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aa) Allerdings ist es ausgeschlossen, nur eine Einzelabrechnung anzufechten. Bei einem Erfolg der Klage wären zwangsläufig alle Einzelabrechnun- gen insoweit für ungültig zu erklären, weil sich ein Fehler bei einem Eigentümer auch auf die Abrechnungen der anderen auswirkte (vgl. Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl., Rn. 979). Ebenso ausgeschlossen ist es, allein die Heizkostenabrechnung anzufechten. Wäre der Betriebsstrom zu Unrecht nicht in diese einbezogen worden, verringerte sich notwendigerweise die Position Allgemeinstrom.
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Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels, welcher nicht der Heizkostenverordnung entspricht, ist nämlich in aller Regel, und so auch hier, als sachgerecht anzusehen. Soweit der darin bestimmte verbrauchsabhängig abzurechnende Kostenanteil geringer ist als vorgeschrieben, folgt dies schon daraus, dass der Abrechnungsmaßstab gegen die - auch innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beachtende (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 2 HeizkostenVO ) - Heizkostenverordnung verstößt und damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ein verbrauchsabhängig abzurechnender Kostenanteil von mehr als 70 % begegnet Zweifeln im Hinblick auf die Verteilungsgerechtigkeit. Denn der von der Heizkostenverordnung vorgesehene Festkostenansatz von mindestens 30 % beruht auf der Annahme, dass bis zu 30 % der Gesamtkosten unabhängig vom individuellen Verbrauchsverhalten entstehen; zudem werden durch einen solchen Festanteil Vor- und Nachteile einzelner Nutzer nivelliert , welche sich aus der Lage ihrer Wohnung im Haus ergeben (vgl. Kreuzberg /Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 7. Aufl., S. 205). Der Wunsch der Mehrheit, diese Umstände künftig zu berücksichtigen, stellt einen sachgerechten Grund für die Änderung des Verteilungsschlüssels dar.
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Nach § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung (HeizkV) sind deren Vorschriften unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Die Heizkostenverordnung ist ihrem Inhalt nach allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen (vgl. §§ 4, 5, 7, 8 HeizkV). Dieser Rahmen muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen (Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 3 Rn. 6; Danner/Theobald/ Schuhmacher, Energierecht [2011], § 3 HeizkV Rn. 4; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl., Rn. 114). Daraus wird in Rechtsprechung und Literatur gefolgert, dass die Regelungen der Heizkostenverordnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten (BayObLG, ZMR 1988, 349; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458, 460; OLG Köln, NZM 2005, 20; Bärmann/Becker, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 57; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 16 WEG Rn. 238; Schmid in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 3 HeizkV Rn. 1; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums , 5. Aufl., 6. Teil Rn. 156; Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 3 Rn. 4 ff; Danner/Theobald/Schuhmacher, Energierecht [2011], § 3 HeizkV Rn. 4).
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aa) Allerdings ist es ausgeschlossen, nur eine Einzelabrechnung anzufechten. Bei einem Erfolg der Klage wären zwangsläufig alle Einzelabrechnun- gen insoweit für ungültig zu erklären, weil sich ein Fehler bei einem Eigentümer auch auf die Abrechnungen der anderen auswirkte (vgl. Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl., Rn. 979). Ebenso ausgeschlossen ist es, allein die Heizkostenabrechnung anzufechten. Wäre der Betriebsstrom zu Unrecht nicht in diese einbezogen worden, verringerte sich notwendigerweise die Position Allgemeinstrom.

Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4 und 5 sowie auf die Verteilung der Kosten und die sonstigen Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den §§ 6 bis 9b und 11 sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind. Die Kosten für die Anbringung der Ausstattung sind entsprechend den dort vorgesehenen Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen.

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Nach § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung (HeizkV) sind deren Vorschriften unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Die Heizkostenverordnung ist ihrem Inhalt nach allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen (vgl. §§ 4, 5, 7, 8 HeizkV). Dieser Rahmen muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen (Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 3 Rn. 6; Danner/Theobald/ Schuhmacher, Energierecht [2011], § 3 HeizkV Rn. 4; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl., Rn. 114). Daraus wird in Rechtsprechung und Literatur gefolgert, dass die Regelungen der Heizkostenverordnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten (BayObLG, ZMR 1988, 349; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458, 460; OLG Köln, NZM 2005, 20; Bärmann/Becker, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 57; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 16 WEG Rn. 238; Schmid in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 3 HeizkV Rn. 1; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums , 5. Aufl., 6. Teil Rn. 156; Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 3 Rn. 4 ff; Danner/Theobald/Schuhmacher, Energierecht [2011], § 3 HeizkV Rn. 4).
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aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298 Rn. 15; Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 9; Urteil vom 3. Juni 2016 - V ZR 166/15, NJW-RR 2017, 263 Rn. 13). Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben, da sich diese Verpflichtung unmittelbar aus § 3 Satz 1 HeizkostenV ergibt, der die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer vorschreibt (Senat, Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 8 f.; vgl. für das Mietrecht auch BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 13). Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären (vgl. Senat, Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 9; vgl. auch Senat, Urteil vom 3. Juni 2016 - V ZR 166/15, NJW-RR 2017, 263 Rn. 12 ff.). Insoweit besteht kein Unterschied zu den Fällen, in denen die Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung einen mit der Teilungserklärung nicht zu vereinbarenden Kostenverteilungsschlüssel anwenden. Auch dies hat nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 1994 - IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1868; BeckOK WEG/Bartholome, Stand 1. Januar 2018, § 16 Rn. 16, 100).
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aa) Es kann dahinstehen, ob § 2 HeizkV als Verbotsgesetz gemäß § 134 BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 14; Brintzinger in Fischer -Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, HeizkostenV § 2 Anm. 3) oder als "Kollisionsnorm" anzusehen ist, die entgegenstehende Vereinbarungen nur für die Zeit ihrer Geltung überlagert (BayObLG, WuM 2004, 737, 738 m.w.Nachw.; Lammel, aaO, Rdnr. 10). Nach dem Wortlaut des § 2 HeizkV ist die Geltung der Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht davon abhängig, dass der Gebäudeeigentümer oder der Nutzer eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung verlangt. Vielmehr wird dadurch, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung abweichenden Vereinbarungen gemäß § 2 HeizkV ohne weiteres "vorgehen", die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660, unter II 1 b zur Un- wirksamkeit einer die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht berücksichtigenden Formularklausel; BayObLG, NJW-RR 1988, 1293, 1294; OLG Hamm, aaO; OLG Schleswig, WuM 1986, 330 f.; v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A Rdnr. 55; Brintzinger, aaO, Anm. 2). Diese Regelung stützt sich auf die Ermächtigung des Verordnungsgebers durch § 5 Abs. 4 des Gesetzes zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz (EnEG) in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 20. Juni 1980 - BGBl. I S. 701, nunmehr in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 2005, BGBl. I S. 2684). Danach können durch Rechtsverordnung die Erfassung des Energieverbrauchs und die Kostenverteilung (vgl. § 3 a EnEG) abweichend von Vereinbarungen der Benutzer und von Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt und näher bestimmt werden, wie diese Regelungen sich auf die Rechtsverhältnisse zwischen den Beteiligten auswirken.

(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.

(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.

(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.

(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als sachverständige Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist.

(2) Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach Absatz 1 Satz 1 und nach § 9 Absatz 2 Satz 1, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert werden, müssen fernablesbar sein und dabei den Datenschutz und die Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten. Fernablesbar ist eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. Ab dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch solche fernablesbaren Ausstattungen installiert werden, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach § 2 Satz 1 Nummer 19 des Messstellenbetriebsgesetzes vom 29. August 2016 (BGBl. I S. 2034), das zuletzt durch Artikel 10 des Gesetzes vom 16. Juli 2021 (BGBl. I S. 3026) geändert worden ist, unter Beachtung des in Schutzprofilen und Technischen Richtlinien des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik niedergelegten Stands der Technik nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt oder ergänzt wird, der Teil eines Gesamtsystems ist und die anderen Zähler oder Heizkostenverteiler dieses Gesamtsystems zum Zeitpunkt des Ersatzes oder der Ergänzung nicht fernablesbar sind.

(3) Nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1. Dezember 2021 oder nach Maßgabe des Absatzes 2 Satz 4 nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 die Anforderungen nach den Absätzen 2 und 5 durch Nachrüstung oder Austausch erfüllen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.

(4) Fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1. Dezember 2022 installiert wurden, müssen nach dem 31. Dezember 2031 die Anforderungen nach Absatz 2 Satz 3 und Absatz 5 durch Nachrüstung oder Austausch erfüllen.

(5) Ab dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch solche fernauslesbaren Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert werden, die einschließlich ihrer Schnittstellen mit den Ausstattungen gleicher Art anderer Hersteller interoperabel sind und dabei den Stand der Technik einhalten. Die Interoperabilität ist in der Weise zu gewährleisten, dass im Fall der Übernahme der Ablesung durch eine andere Person diese die Ausstattungen zur Verbrauchserfassung selbst fernablesen kann. Das Schlüsselmaterial der fernablesbaren Ausstattungen zur Verbrauchserfassung ist dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zur Verfügung zu stellen.

(6) Die Einhaltung des Stands der Technik nach den Absätzen 2 und 5 wird vermutet, soweit Schutzprofile und technische Richtlinien eingehalten werden, die vom Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik bekannt gemacht worden sind, oder wenn die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mit einem Smart-Meter-Gateway nach § 2 Satz 1 Nummer 19 des Messstellenbetriebsgesetzes verbunden ist und die nach dem Messstellenbetriebsgesetz geltenden Schutzprofile und technischen Richtlinien eingehalten werden. Wenn der Gebäudeeigentümer von der Möglichkeit des § 6 Absatz 1 des Messstellenbetriebsgesetzes für die Sparte Heizwärme Gebrauch gemacht hat, sind fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach den Absätzen 2 und 3 an vorhandene Smart-Meter-Gateways nach § 2 Satz 1 Nummer 19 des Messstellenbetriebsgesetzes anzubinden.

(7) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Absatz 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen.

(8) Die Bundesregierung evaluiert die Auswirkungen der Regelungen auf Mieter in den Absätzen 2, 5 und 6 drei Jahre nach dem 1. Dezember 2021, insbesondere im Hinblick auf zusätzliche Betriebskosten durch fernablesbare Ausstattungen und den Nutzen dieser Ausstattungen für Mieter. Der Evaluationsbericht wird spätestens am 31. August 2025 veröffentlicht.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend § 7 Absatz 2. Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Warmwasserlieferung gilt Absatz 1 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Warmwasserlieferung gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7 Absatz 2.

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Nach § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung (HeizkV) sind deren Vorschriften unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Die Heizkostenverordnung ist ihrem Inhalt nach allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen (vgl. §§ 4, 5, 7, 8 HeizkV). Dieser Rahmen muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen (Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 3 Rn. 6; Danner/Theobald/ Schuhmacher, Energierecht [2011], § 3 HeizkV Rn. 4; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl., Rn. 114). Daraus wird in Rechtsprechung und Literatur gefolgert, dass die Regelungen der Heizkostenverordnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten (BayObLG, ZMR 1988, 349; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458, 460; OLG Köln, NZM 2005, 20; Bärmann/Becker, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 57; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 16 WEG Rn. 238; Schmid in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 3 HeizkV Rn. 1; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums , 5. Aufl., 6. Teil Rn. 156; Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 3 Rn. 4 ff; Danner/Theobald/Schuhmacher, Energierecht [2011], § 3 HeizkV Rn. 4).

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

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bb) Die Änderung des bisherigen, die Betriebs- und Verwaltungskosten betreffenden Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG scheitert daran, dass die aufgrund der Fortgeltungsklausel auch für künftige Fälle maßgebliche Ab- änderung nicht transparent gestaltet worden ist. Der neue Schlüssel liegt dem Wirtschaftsplan lediglich zugrunde. Nicht aber geht aus dem Beschluss selbst ausdrücklich hervor, dass der von der Teilungserklärung vorgegebene Schlüssel geändert worden ist. Das führt zur Anfechtbarkeit der Neuregelung (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 848 f.; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 37). Derart weitreichende Änderungen müssen transparent gestaltet werden. Zwar muss schon aus der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung - woran es hier ebenfalls fehlt - hervorgehen, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (§ 23 Abs. 2 WEG). Das macht eine ausdrückliche Regelung über die Änderung des Verteilungsmaßstabes jedoch nicht entbehrlich. Wirksame Beschlüsse binden auch Sondernachfolger (§ 10 Abs. 4 WEG). Erwerbsinteressenten kann zwar angesonnen werden , die Teilungserklärung, die von den Wohnungseigentümern getroffenen Vereinbarungen und die gefassten Beschlüsse einzusehen, nicht aber, dass sie überprüfen, ob der in Wirtschaftsplänen und Abrechnungen zugrunde gelegte Schlüssel dem bislang geltenden Schlüssel entspricht. Daher muss die Neuregelung des Kostenverteilungsschlüssels so gestaltet werden, dass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschlusssammlung ohne weiteres auffallen muss. Diesen Anforderungen wird der zu TOP 11 gefasste Beschluss nicht gerecht.
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5. Das Urteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Anders als erstmals mit der Revisionserwiderung geltend gemacht , kann die Jahresabrechnung nicht als stillschweigende Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG angesehen werden, auch wenn sie mit der erforderlichen qualifizierten Mehrheit beschlossen worden sein dürfte. Ob dem schon entgegensteht, dass die vorgesehene Kostenverteilung nicht von § 16 Abs. 2 WEG, sondern nur von § 16 Abs. 6 Satz 2 Halbsatz 2 WEG abweicht und nicht an den Gebrauch anknüpft, kann dahinstehen. Die Wohnungseigentümer waren nämlich offenbar der Auffassung, die Kostenverteilung richte sich ohne weiteres nach § 16 Abs. 2 WEG, und hatten deshalb nicht die Absicht, eine hiervon abweichende , an dem Gebrauch orientierte Kostenverteilung zu regeln. Insoweit verbietet es sich aus Gründen der Transparenz, einen solchen Beschluss nachträglich in die Jahresabrechnung hineinzulesen (vgl. zu § 16 Abs. 3 WEG Senat , Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn. 16). Das gilt bei der auf die Kostenverteilung in einem Einzelfall bezogenen Norm des § 16 Abs. 4 WEG jedenfalls dann, wenn den Wohnungseigentümern - wie hier - bei der Beschlussfassung nicht bewusst war, dass sie eine von dem an sich gültigen Kostenverteilungsmaßstab abweichende Regelung trafen.
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b) Die Rüge der Beklagten, das Berufungsgericht habe § 16 Abs. 3 WEG nicht geprüft, führt gleichwohl nicht zum Erfolg der Revision. Auch bei Bestehen einer entsprechenden Beschlusskompetenz setzt eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (vgl. Senat, Urteil vom 11. November 2011 - V ZR 65/11, NJW 2012, 603 Rn. 12; Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn. 16). Nur so ist die erforderliche Transparenz gewährleistet und die Neuregelung der Kostenverteilung insbesondere für einen Sonderrechtsnachfolger, der nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, durch Einsicht in die Beschlusssammlung klar ersichtlich (vgl. BeckOGK/Falkner, [1.3.2018], § 16 WEG Rn. 163). Dass die Wohnungseigentümer einen Beschluss gefasst haben, mit dem sie die Teilungserklärung ändern wollten, kann auf der Grundlage des Revisionsvorbringens nicht angenommen werden.

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

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aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298 Rn. 15; Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 9; Urteil vom 3. Juni 2016 - V ZR 166/15, NJW-RR 2017, 263 Rn. 13). Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben, da sich diese Verpflichtung unmittelbar aus § 3 Satz 1 HeizkostenV ergibt, der die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer vorschreibt (Senat, Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 8 f.; vgl. für das Mietrecht auch BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 13). Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären (vgl. Senat, Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 9; vgl. auch Senat, Urteil vom 3. Juni 2016 - V ZR 166/15, NJW-RR 2017, 263 Rn. 12 ff.). Insoweit besteht kein Unterschied zu den Fällen, in denen die Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung einen mit der Teilungserklärung nicht zu vereinbarenden Kostenverteilungsschlüssel anwenden. Auch dies hat nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 1994 - IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1868; BeckOK WEG/Bartholome, Stand 1. Januar 2018, § 16 Rn. 16, 100).

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

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Nach diesem Maßstab kommt eine Erstreckung des Anwendungsbereichs des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht in Betracht, weil es bereits an einer planwidrigen Reglungslücke fehlt, die überhaupt erst die Möglichkeit einer solchen Ausdehnung über den Wortlaut hinaus im Wege eines Analogieschlusses eröffnen könnte.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen.

(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen.

(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.

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aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298 Rn. 15; Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 9; Urteil vom 3. Juni 2016 - V ZR 166/15, NJW-RR 2017, 263 Rn. 13). Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben, da sich diese Verpflichtung unmittelbar aus § 3 Satz 1 HeizkostenV ergibt, der die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer vorschreibt (Senat, Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 8 f.; vgl. für das Mietrecht auch BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 13). Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären (vgl. Senat, Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 9; vgl. auch Senat, Urteil vom 3. Juni 2016 - V ZR 166/15, NJW-RR 2017, 263 Rn. 12 ff.). Insoweit besteht kein Unterschied zu den Fällen, in denen die Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung einen mit der Teilungserklärung nicht zu vereinbarenden Kostenverteilungsschlüssel anwenden. Auch dies hat nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 1994 - IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1868; BeckOK WEG/Bartholome, Stand 1. Januar 2018, § 16 Rn. 16, 100).

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als sachverständige Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist.

(2) Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach Absatz 1 Satz 1 und nach § 9 Absatz 2 Satz 1, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert werden, müssen fernablesbar sein und dabei den Datenschutz und die Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten. Fernablesbar ist eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. Ab dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch solche fernablesbaren Ausstattungen installiert werden, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach § 2 Satz 1 Nummer 19 des Messstellenbetriebsgesetzes vom 29. August 2016 (BGBl. I S. 2034), das zuletzt durch Artikel 10 des Gesetzes vom 16. Juli 2021 (BGBl. I S. 3026) geändert worden ist, unter Beachtung des in Schutzprofilen und Technischen Richtlinien des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik niedergelegten Stands der Technik nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt oder ergänzt wird, der Teil eines Gesamtsystems ist und die anderen Zähler oder Heizkostenverteiler dieses Gesamtsystems zum Zeitpunkt des Ersatzes oder der Ergänzung nicht fernablesbar sind.

(3) Nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1. Dezember 2021 oder nach Maßgabe des Absatzes 2 Satz 4 nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 die Anforderungen nach den Absätzen 2 und 5 durch Nachrüstung oder Austausch erfüllen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.

(4) Fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1. Dezember 2022 installiert wurden, müssen nach dem 31. Dezember 2031 die Anforderungen nach Absatz 2 Satz 3 und Absatz 5 durch Nachrüstung oder Austausch erfüllen.

(5) Ab dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch solche fernauslesbaren Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert werden, die einschließlich ihrer Schnittstellen mit den Ausstattungen gleicher Art anderer Hersteller interoperabel sind und dabei den Stand der Technik einhalten. Die Interoperabilität ist in der Weise zu gewährleisten, dass im Fall der Übernahme der Ablesung durch eine andere Person diese die Ausstattungen zur Verbrauchserfassung selbst fernablesen kann. Das Schlüsselmaterial der fernablesbaren Ausstattungen zur Verbrauchserfassung ist dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zur Verfügung zu stellen.

(6) Die Einhaltung des Stands der Technik nach den Absätzen 2 und 5 wird vermutet, soweit Schutzprofile und technische Richtlinien eingehalten werden, die vom Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik bekannt gemacht worden sind, oder wenn die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mit einem Smart-Meter-Gateway nach § 2 Satz 1 Nummer 19 des Messstellenbetriebsgesetzes verbunden ist und die nach dem Messstellenbetriebsgesetz geltenden Schutzprofile und technischen Richtlinien eingehalten werden. Wenn der Gebäudeeigentümer von der Möglichkeit des § 6 Absatz 1 des Messstellenbetriebsgesetzes für die Sparte Heizwärme Gebrauch gemacht hat, sind fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach den Absätzen 2 und 3 an vorhandene Smart-Meter-Gateways nach § 2 Satz 1 Nummer 19 des Messstellenbetriebsgesetzes anzubinden.

(7) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Absatz 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen.

(8) Die Bundesregierung evaluiert die Auswirkungen der Regelungen auf Mieter in den Absätzen 2, 5 und 6 drei Jahre nach dem 1. Dezember 2021, insbesondere im Hinblick auf zusätzliche Betriebskosten durch fernablesbare Ausstattungen und den Nutzen dieser Ausstattungen für Mieter. Der Evaluationsbericht wird spätestens am 31. August 2025 veröffentlicht.

Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.

(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.

(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 40/03
vom
25. September 2003
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Für die Prüfung der Vorlagevoraussetzungen ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes
auch dann maßgeblich, wenn sie erst nach einem Vorlagebeschluß
des Oberlandesgerichts ergangen ist.

b) Die Vorlage bleibt in einem solchen Fall aber zulässig, wenn der Bundesgerichtshof
die Vorlagefrage nicht im Sinne des vorlegenden Gerichts entschieden hat.
Auch ein Eigentümerbeschluß, mit dem einem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung
erteilt wird, steht im Grundsatz nicht in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen
Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den (ausgeschiedenen)
Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlaß
besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten (Fortführung von Senat
, Beschl. v. 17. Juli 2003, V ZB 11/03).
BGH, Beschl. v. 25. September 2003 - V ZB 40/03 - BayObLG
LG Passau
AG Passau
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 25. September 2003 durch
den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel, die Richter
Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und die Richterin Dr. Stresemann

beschlossen:
Auf die Rechtsmittel der Antragstellerin werden der Beschluß der 2. Zivilkammer des Landgerichts Passau vom 22. Juli 2002 und der Beschluß des Amtsgerichts Passau vom 3. Mai 2000 insoweit aufgehoben, als sie den Eigentümerbeschluß über die Verwalterentlastung für das Jahr 1997 betreffen. Der Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. September 1998 unter Tagesordnungspunkt 3 (Entlastung der Verwaltung für das Geschäftsjahr 1997) wird für ungültig erklärt. Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin , soweit über sie nicht durch den Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 10. Juli 2003 entschieden ist, zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt die Antragstellerin. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 73.626,03

Gründe:


I.


Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage, die aus 57 Hotelappartements, einer Wohnung sowie sechs Ladenund Praxiseinheiten besteht. Seit dem 1. Januar 1998 ist die Beteiligte zu 3 Verwalterin der Anlage, zuvor war die Beteiligte zu 4 zur Verwalterin bestellt.
In der Eigentümerversammlung vom 12. September 1998 genehmigten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit die von der Beteiligten zu 4 vorgelegten Jahresabrechnungen für 1994 bis 1997 und beschlossen zu den Tagesordnungspunkten 3, 6, 8 und 10 die Entlastung der Beteiligten zu 4 für diesen Zeitraum.
Die Antragstellerin hat u.a. beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Während die Anfechtung anderer Eigentümerbeschlüsse teilweise erfolgreich gewesen ist, hat das Amtsgericht die Anträge hinsichtlich der Jahresabrechnungen und Verwalterentlastung zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Antragstellerin ist ohne Erfolg geblieben.
Das Bayerische Oberste Landesgericht, das die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin betreffend die Anfechtung der Jahresabschlüsse für 1994 bis 1996 sowie eines Verpflichtungsantrages für 1997 zurückgewiesen hat, möchte dem Rechtsmittel stattgeben, soweit es sich gegen die Entlastung der früheren Verwalterin richtet. Es sieht sich hieran jedoch durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Schleswig vom 23. Januar 2002 (ZMR 2002,
382) gehindert und hat insoweit die Sache durch Beschluß vom 10. Juli 2003 (ZfIR 2003, 777 mit Anm. Häublein, ZfIR 2003, 764) dem Bundesgerichtshof vorgelegt.

II.


Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
1. Das vorlegende Gericht ist - unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung (etwa noch BayObLG NZM 1999, 504, 505) - der Ansicht, daß zwar keine konkreten Umstände ersichtlich seien, die zu einer Verweigerung der Entlastung führen müßten. Die Eigentümerbeschlüsse über die Entlastung seien aber gleichwohl für ungültig zu erklären, weil ein Beschluß über die Entlastung des Verwalters grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.
2. Mit dieser Auffassung weicht das vorlegende Gericht von einer nach § 28 Abs. 2 FGG zur Vorlage verpflichtenden Entscheidung ab. Insoweit ist allerdings die im Vorlagebeschluß herangezogene Divergenz zur Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Schleswig (ZMR 2002, 382, 384) - wie im übrigen auch weiterer Oberlandesgerichte (vgl. etwa KG, NJW-RR 1997, 79, 80; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 269, 270) - nicht mehr maßgeblich, weil der Senat über die betreffende Rechtsfrage inzwischen mit dem Beschluß vom 17. Juli 2003 (V ZB 11/03, zur Veröffentlichung - auch in BGHZ - vorgesehen) entschieden hat. Daß diese Entscheidung erst nach dem Vorlagebeschluß ergan-
gen ist, ändert nichts an ihrer Maßgeblichkeit für die Prüfung der Vorlagevoraussetzungen nach § 28 Abs. 2 Satz 1 FGG (vgl. BGHZ 5, 356, 358). Da der Senat die Rechtsfrage jedoch nicht im Sinne des vorlegenden Gerichts entschieden hat, ist an die Stelle der Divergenz zu den Entscheidungen der Oberlandesgerichte nun die Divergenz zu der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofes getreten. Diese hindert das vorlegende Gericht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 FGG weiterhin an einer abweichenden Entscheidung, so daß - im Unterschied zu einer Beantwortung der Rechtsfrage in Übereinstimmung mit dem vorlegenden Gericht (vgl. dazu BGHZ 5, 356, 357 f; Senat, Beschl. v. 1. Juni 1955, V ZB 38/54, WM 1955, 1203, 1204; BGH, Beschl. v. 27. Juni 1985, VII ZB 25/84, WM 1985, 1325, 1326) - die Notwendigkeit zur Vorlage an den Bundesgerichtshof unberührt geblieben ist (Jansen, FGG, 2. Aufl., § 28 Rdn. 31; a.A. wohl Meikel/Streck, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 80 Rdn. 37).

III.


Soweit der Senat auf Grund der Vorlage als Rechtsbeschwerdegericht über die sofortige weitere Beschwerde (Rechtsbeschwerde) zu entscheiden hat, ist das Rechtsmittel zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, §§ 27, 29 FGG) und teilweise begründet.
1. Der Senat hat die Vorlagefrage in seinem Beschlußvom 17. Juli 2003 abweichend von der Rechtsauffassung des vorlegenden Gerichts dahin entschieden , daß ein Eigentümerbeschluß über die Entlastung eines Verwalters nicht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Hieran ist auch für die vorliegende Fallkonstellation festzuhalten, die durch die Entlastung ei-
nes ausgeschiedenen Verwalters gekennzeichnet ist. Die Erwägungen des Senats zur Bedeutung der Entlastung und der mit ihr verbundenen Verzichtswirkung sowie zur Prüfung des Entlastungsbeschlusses am Maßstab ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) treffen hier ebenfalls zu.

a) Auch mit der Entlastung eines ausgeschiedenen Verwalters sind die Wirkungen eines Verzichts auf solche Ansprüche verbunden, die den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren. Dagegen erlangt der Gesichtspunkt, dem Verwalter durch die Entlastung das Vertrauen für seine künftige Tätigkeit auszusprechen, hier keine Bedeutung. Dieser Umstand ist aber nicht entscheidend für die mit der Entlastung verbundene Wirkung eines Verzichts. Insoweit hat der Senat in seinem Beschluß vom 17. Juli 2003 - ohne Hinweis auf die künftige Amtsführung - allein auf die Vertrauenskundgabe durch die Wohnungseigentümer abgestellt, die mit dem Entlastungsbeschluß verbunden ist (vgl. dazu K. Schmidt, Gesellschaftrecht , 4. Aufl., § 14 VI 2 b; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdn. 438). Sie beschränkt sich bei einem ausgeschiedenen Verwalter in der Billigung der zurückliegenden Amtsführung als zweckmäßig sowie dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und den vertraglichen Pflichten entsprechend. Eine Vertrauenskundgabe mit diesem Inhalt reicht aus, um die Wohnungseigentümer ggf. daran zu hindern, gleichwohl Ansprüche gegen den Verwalter geltend zu machen, die in dem Zeitraum entstanden sind, für den seine Amtsführung gebilligt wurde.

b) Den Gesichtspunkt der Kundgabe des Vertrauens in die künftige Amtsführung des Verwalters hat der Senat in dem Beschluß vom 17. Juli 2003 bei der Prüfung herangezogen, ob eine Entlastung des Verwalters grundsätz-
lich ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen kann. Anders als im Gesellschaftsrecht , das einen vergleichbaren Maßstab nicht kennt und daher den Gesellschaftern für die Entlastung eine breite Spanne des Ermessens einräumen kann (vgl. dazu BGHZ 94, 324, 327), erlangen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung im Wohnungseigentumsrecht für die inhaltliche Prüfung von Eigentümerbeschlüssen Bedeutung. In diesem Zusammenhang ist das Anliegen der Wohnungseigentümer, mit der Entlastung die Grundlage für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem - neuen - Verwalter zu schaffen, auch bei Ausscheiden des Verwalters anzuerkennen, dem die Entlastung erteilt wurde. Wird ein ausscheidender Verwalter entlastet, so ist damit zwar keine Vertrauenskundgabe gegenüber dem neuen Verwalter verbunden, dessen Amtsführung noch nicht zur Beurteilung der Wohnungseigentümer stand. Gleichwohl ist auch für den neuen Verwalter die Entlastung seines Vorgängers von Bedeutung. Sie gibt ihm nämlich berechtigten Anlaß zu der Erwartung, daß die Wohnungseigentümer bei beanstandungsfreier und erfolgreicher Amtsführung ihm in gleichem Maße wie seinem Vorgänger Vertrauen entgegenbringen werden. An der Kundgabe der Bereitschaft zu vertrauensvoller Zusammenarbeit auch gegenüber dem neuen Verwalter ist den Wohnungseigentümern ein Interesse nicht ohne weiteres abzusprechen. Vergleichbar mit der Entlastung bei Fortsetzung der Amtsführung des Verwalters kann auf diese Weise bereits bei Beginn einer längerfristig angelegten Tätigkeit die Grundlage für ein von wechselseitigem Vertrauen getragenes Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter geschaffen werden.
2. Ein Eigentümerbeschluß über die Entlastung auch eines ausgeschiedenen Verwalters widerspricht hiernach nicht grundsätzlich, sondern nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG), wenn die Entlastung dazu
führt, daß den Eigentümern mögliche Ansprüche gegen den - früheren - Verwalter verloren gehen und für einen solchen "Verzicht" auch nicht aus besonderen Gründen ein Anlaß besteht.

a) Gemessen daran ist der Eigentümerbeschluß über die Entlastung der Beteiligten zu 4 hinsichtlich des Jahres 1997 für ungültig zu erklären. Gegenüber der Beteiligten zu 4 kommen nämlich Ansprüche der Wohnungseigentümer erkennbar in Betracht, die sie auf Grund der Entlastung verlieren könnten.
aa) Das vorlegende Gericht geht zu Recht davon aus, daß eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) auch den Stand der Gemeinschaftskonten , insbesondere der Instandhaltungsrücklage, ausweisen muß (BayObLGZ 1989, 310, 314; BayObLG, NJW-RR 1992, 1169; ZWE 2000, 187, 188; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 67; Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 366). Dieser Verpflichtung ist die Beteiligte zu 4 für das Jahr 1997 nicht nachgekommen.
bb) Entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts sind Ansprüche der Wohnungseigentümer wegen der fehlenden Angaben zu den Kontenständen selbst dann nicht ausgeschlossen, wenn entsprechende Ergänzungen der Jahresabrechnungen nicht von der Beteiligten zu 4, sondern von der Beteiligten zu 3 als gegenwärtiger Verwalterin geschuldet sein sollten. Bei der Argumentation des vorlegenden Gerichts bleibt nämlich außer Betracht, daß gegenüber der Beteiligten zu 4 wegen der zurückliegenden Verletzung ihrer Verwalterpflichten Schadensersatzansprüche begründet sein können. Die mit der Entlastung verbundenen Verzichtswirkungen sind nicht auf die primären Ansprüche der Wohnungseigentümer beschränkt, sondern umfassen auch (se-
kundäre) Ersatzansprüche gegen den Verwalter (BGH, Urt. v. 6. März 1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2108). Der Verlust dieser hier in Betracht kommenden Ansprüche hat zur Folge, daß eine Entlastung der Beteiligten zu 4 für das Jahr 1997 mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht zu vereinbaren ist (BayObLGZ 1989, 310, 315).
b) Hingegen bleibt die weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin ohne Erfolg, soweit sie sich gegen die übrigen Entlastungsbeschlüsse wendet. Für die insoweit erfaßten Jahre von 1994 bis 1996 sind nach den getroffenen Feststellungen und auf Grund der bereits ergangenen Entscheidungen keine Ansprüche gegen die Beteiligte zu 4 erkennbar, die ihrer Entlastung für diesen Zeitraum entgegenstehen könnten.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG und berücksichtigt die Erfolglosigkeit des weitergehenden Rechtsmittels der Antragstellerin, wie sie sich aus der Entscheidung des vorlegenden Gerichts über einen Teil der Rechtsbeschwerde ergibt. Auf Grund des nur geringfügigen Obsiegens der Antragstellerin ist es gerechtfertigt, ihr die gesamten Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen und es für die Vorinstanzen bei den dort ergangenen Kostenentscheidungen zu belassen (arg. § 92 Abs. 2 ZPO; zur Anwendung der §§ 91 ff ZPO: Senat, BGHZ 111, 148, 153). Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und orientiert sich an den Wertfestsetzungen der Vorinstanzen.
Wenzel Krüger Klein Gaier Stresemann

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

(1) Haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung oder durch Einreichung eines Schriftsatzes oder zu Protokoll der Geschäftsstelle den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, so entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss. Dasselbe gilt, wenn der Beklagte der Erledigungserklärung des Klägers nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes widerspricht, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.

(2) Gegen die Entscheidung findet die sofortige Beschwerde statt. Dies gilt nicht, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 genannten Betrag nicht übersteigt. Vor der Entscheidung über die Beschwerde ist der Gegner zu hören.

(1) Die Klage kann ohne Einwilligung des Beklagten nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden.

(2) Die Zurücknahme der Klage und, soweit sie zur Wirksamkeit der Zurücknahme erforderlich ist, auch die Einwilligung des Beklagten sind dem Gericht gegenüber zu erklären. Die Zurücknahme der Klage erfolgt, wenn sie nicht bei der mündlichen Verhandlung erklärt wird, durch Einreichung eines Schriftsatzes. Der Schriftsatz ist dem Beklagten zuzustellen, wenn seine Einwilligung zur Wirksamkeit der Zurücknahme der Klage erforderlich ist. Widerspricht der Beklagte der Zurücknahme der Klage nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes, so gilt seine Einwilligung als erteilt, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.

(3) Wird die Klage zurückgenommen, so ist der Rechtsstreit als nicht anhängig geworden anzusehen; ein bereits ergangenes, noch nicht rechtskräftiges Urteil wird wirkungslos, ohne dass es seiner ausdrücklichen Aufhebung bedarf. Der Kläger ist verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit nicht bereits rechtskräftig über sie erkannt ist oder sie dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen sind. Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen; dies gilt auch, wenn die Klage nicht zugestellt wurde.

(4) Das Gericht entscheidet auf Antrag über die nach Absatz 3 eintretenden Wirkungen durch Beschluss. Ist einem Beklagten Prozesskostenhilfe bewilligt worden, hat das Gericht über die Kosten von Amts wegen zu entscheiden.

(5) Gegen den Beschluss findet die sofortige Beschwerde statt, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 genannten Betrag übersteigt. Die Beschwerde ist unzulässig, wenn gegen die Entscheidung über den Festsetzungsantrag (§ 104) ein Rechtsmittel nicht mehr zulässig ist.

(6) Wird die Klage von neuem angestellt, so kann der Beklagte die Einlassung verweigern, bis die Kosten erstattet sind.