Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2002 - V ZR 320/01
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 320/01 Verkündet am:
27. September 2002
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Allein dadurch, daß der Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete
behördliche Aufforderung zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum
als Zustellungsvertreter entgegen nimmt, wird dem einzelnen Wohnungseigentümer
bei einem Verkauf des Wohnungseigentums noch nicht die
Kenntnis von dem Inhalt vermittelt.
BGH, Urt. v. 27. September 2002 - V ZR 320/01 - Kammergericht in Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. September 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Gaier und Dr. SchmidtRäntsch
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 2. Juli 2001 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 30. September 1997 erwarb der Kläger von den Beklagten zwei Eigentumswohnungen - unter Ausschluß der Gewährleistung für Größe, Güte und Beschaffenheit von Gemeinschafts- und Sondereigentum - für 385.000 DM. Die Beklagten versicherten, daß ihnen von verborgenen Mängeln nichts bekannt sei.
Vor dem Abschluß des Vertrags war die von den Beklagten mit der Ver- waltung der Eigentumswohnungen beauftragte P. GmbH (nachfolgend: GmbH), deren Geschäftsführer der Beklagte zu 1 war, von dem zuständigen Bau- und Wohnungsaufsichtsamt auf Feuchtigkeitsschäden hingewiesen und aufgefordert worden, Dichtungen und Anschlüsse der Terrassen zu überprüfen und fachgerecht instand zu setzen.
Im Oktober 1997 erlangte der Kläger Kenntnis davon, daß die Terrassen der von ihm erworbenen Eigentumswohnungen undicht waren, so daß Wasser durch die Decken in die darunter liegenden Wohnungen lief. Außerdem stellte er einen Schimmelpilzbefall fest. Mit Anwaltschreiben vom 22. Oktober 1997 focht er den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. In der Folgezeit verhandelten die Parteien über das weitere Vorgehen. Gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 kamen sie überein, daß die Beklagten den Kläger von allen Kosten für die Sanierung der Terrassen freistellten und der Kläger auf die Rückabwicklung des Kaufvertrags und auf seine Rechte aus der Anfechtung verzichtete.
Die Beklagten führten verschiedene Sanierungsarbeiten aus, mit denen der Kläger jedoch nicht zufrieden war. Er forderte sie unter Fristsetzung und Nachfristsetzung, mit der er zugleich den Rücktritt von der Vereinbarung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 androhte, zur Durchführung bestimmter Sanierungsarbeiten an den Terrassen und zur Beseitigung weiterer Mängel auf.
Mit der Behauptung, der Beklagte zu 1 habe Kenntnis von dem Hinweis des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts auf die Feuchtigkeitsschäden gehabt,
verlangt der Kläger von den Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises sowie weiterer im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnungen und dem Vollzug des Kaufvertrags entstandener Kosten Zug um Zug gegen lastenfreie Rückgabe der Wohnungen; außerdem begehrt er die Feststellung, daß die Beklagten verpflichtet sind, ihm die Kosten der Finanzierung des Kaufpreises und der Rückabwicklung des Kaufvertrags zu ersetzen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist überwiegend erfolgreich gewesen. Die Beklagten erstreben mit ihrer Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, die vollständige Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts kann der Kläger von den Beklagten wegen ungerechtfertigter Bereicherung die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen. Ein Rechtsgrund für die Kaufpreiszahlung bestehe nicht, weil der Kaufvertrag aufgrund der Anfechtungserklärung vom 22. Oktober 1997 nichtig sei. Die Beklagten hätten den Kläger über die Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Terrassen arglistig getäuscht; sie müßten sich die Kenntnis der Mitarbeiter der GmbH von der Feuchtigkeit zurechnen lassen. Die Vereinbarung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 entfalte keine Rechtswirkungen zugunsten der Beklagten, weil sie formnichtig sei.
Darüber hinaus habe der Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der weiter geltend gemachten Kosten - mit Ausnahme der Mak-
lergebühren - nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo, denn die arglistige Täuschung stelle gleichzeitig eine schuldhafte Verletzung vorvertraglicher Pflichten der Beklagten dar. Da der Kläger nicht in der Lage sei, die Höhe der ebenfalls von dem Schadenersatzanspruch umfaßten Finanzierungs- und Rückabwicklungskosten zu beziffern, sei die Feststellungsklage zulässig und begründet.
Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, daß sich Entscheidungsgründe und Tenor des angefochtenen Urteils widersprächen. Das Berufungsgericht hat nämlich nicht die Nichtigkeit der Auflassung festgestellt, sondern lediglich - zutreffend - dargelegt, daß sich das Anfechtungsrecht des Klägers auch auf die Auflassung erstreckt. Insoweit hat er jedoch keine Anfechtung erklärt. Die vom Berufungsgericht im Wege der Zug-um-Zug-Verurteilung ausgesprochene Rückauflassungsverpflichtung ist somit richtig.
2. Das angefochtene Urteil unterliegt jedoch deshalb der Aufhebung, weil das Berufungsgericht zu Unrecht die Nichtigkeit der Vereinbarung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 annimmt und seine bisher getroffenen Feststellungen den Vorwurf der arglistigen Täuschung des Klägers durch die Beklagten nicht rechtfertigen.
a) Die Vereinbarung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 ist formwirksam. Die Auslegung des Berufungsgerichts, sie sei als formbedürftige Bestätigung bzw. Nichtvornahme des Kaufvertrags (§ 141 BGB) anzusehen, hat keinen Bestand. Sie wird weder dem Wortlaut der Vereinbarung noch den rechtlichen Voraussetzungen der Bestätigung gerecht. Die Annahme einer Bestätigung scheitert schon daran, daß die Beklagten eine arglistige Täuschung immer bestritten haben. Die Parteien wollten daher nicht den Kaufvertrag auf eine neue Grundlage stellen, sondern den Streit über die Wirksamkeit der Anfechtung dadurch beilegen, daß die Beklagten die Mängel beseitigen. Falls sie ihrer Verpflichtung nicht nachkamen, sollte der rechtliche Zustand bestehen , der vor dem Abschluß der Vereinbarung bestand; d.h., daß dann aus der Sicht des Klägers die Anfechtung zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen sollte, während aus der Sicht der Beklagten die Frage der arglistigen Täuschung zu klären war. Damit stellt sich die Vereinbarung als Vergleich (§ 779 BGB) dar, der nicht der notariellen Form bedarf.
Das Berufungsgericht hat es bisher offengelassen, ob die Beklagten die Vereinbarung gehörig erfüllt haben. Dieser Punkt bedarf jedoch der Aufklärung. Reichen die ausgeführten Sanierungsarbeiten zur Erfüllung aus, ist die Klage unbegründet; sind die Arbeiten nicht ausreichend, ist der Kläger nach der fruchtlosen Fristsetzung mit Schreiben vom 17. November 1998 durch die Erhebung der Klage wirksam von der Vereinbarung zurückgetreten (§ 326 Abs. 1 BGB a.F.) mit der Folge, daß die Begründetheit der Klage von der Wirksamkeit der Anfechtung abhängt.
b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß es sich bei den Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Terrassen um einen offenbarungspflichti-
gen Mangel handelt, auf den die Beklagten - ihre Kenntnis unterstellt - den Kläger auch ungefragt hinweisen mußten. Ebenfalls trifft die weitere Annahme des Berufungsgerichts zu, daß die Kenntnis der Mitarbeiter der GmbH von den Feuchtigkeitsschäden dem Beklagten zu 1 als Geschäftsführer nicht zugerechnet werden kann, denn die Zurechnung der Kenntnis von Mitarbeitern einer juristischen Person ist nur zu ihren Lasten, nicht dagegen zu Lasten ihrer Organe zulässig (Senatsurteil vom 13. Oktober 2000, V ZR 349/99, NJW 2001, 359, 360 m.w.N.).
Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht jedoch an, die Beklagten müßten sich eine Kenntnis der GmbH zurechnen lassen, weil sie diese mit der Verwaltung der Eigentumswohnungen beauftragt haben und sie insoweit als Vertreterin der Beklagten tätig wurde. Das verkennt die Funktion des Verwalters. Er ist organschaftlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft mit bestimmten Aufgaben und Befugnissen, die in den §§ 27, 28 WEG näher geregelt sind. Dazu gehört die Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen an die Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Hier geht es jedoch nicht um die Zurechnung des als Empfangs- oder Zustellungsvertreter erlangten Wissens von dem Eingang des an alle Eigentümer gerichteten Schreibens des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts, sondern um die Kenntnis von dem Inhalt. Sie wird allein dadurch, daß der Verwalter ein Schriftstück für die Wohnungseigentümer entgegennimmt, diesen allenfalls in Angelegenheiten vermittelt , welche die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft betreffen. Dagegen wird sie dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht auch in einer Angelegenheit zugerechnet, die ihn - wie hier als Verkäufer seines Wohnungseigentums - persönlich betrifft. Da die GmbH auch nicht als Verhandlungsgehilfin der Beklagten aufgetreten ist, sondern an dem Abschluß des Kaufvertrags nicht be-
teiligt war, kann ihre Kenntnis von den Mängeln den Beklagten nach § 166 Abs. 1 BGB nicht zugerechnet werden. Auch eine Anwendung der Grundsätze der Wissenszurechnung nach § 166 Abs. 1 BGB analog kommt nicht in Betracht , weil die GmbH in den persönlichen Angelegenheiten des Wohnungseigentümers eine rechtlich und organisatorisch selbständige Dritte ist, so daß eine Wissenszurechnung unter dem Gesichtspunkt der Pflicht zur ordnungsgemäß organisierten Kommunikation (BGHZ 117, 104, 106 f) ausscheidet (vgl. Senatsurt. v. 22. November 1996, V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270 m.w.N.).
c) Somit kann eine arglistige Täuschung des Klägers durch die Beklagten nur dann bejaht werden, wenn der Beklagte zu 1 vor Vertragsschluß Kenntnis von dem Hinweis des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts hatte. Das hat das Berufungsgericht dahinstehen lassen. Da es die von dem Prozeßbevollmächtigten des Klägers in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angesprochene Lebenserfahrung, daß der Verwalter seiner Pflicht zur Weitergabe von Mängelanzeigen an die Wohnungseigentümer nachkommt, nicht gibt, bedarf die Sache weiterer Aufklärung. Dabei wird der Kläger noch zur Kausalität der arglistigen Täuschung für den Kaufentschluß (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 1995 - V ZR 34/94, NJW 1995, 2361, 2362) vortragen können.
Wenzel Tropf Lemke Gaier Schmidt-Räntsch
ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2002 - V ZR 320/01
Urteilsbesprechung schreiben0 Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2002 - V ZR 320/01
Referenzen - Gesetze
Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2002 - V ZR 320/01 zitiert 7 §§.
Referenzen - Urteile
Urteil einreichenBundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2002 - V ZR 320/01 zitiert oder wird zitiert von 3 Urteil(en).
Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2002 - V ZR 320/01 zitiert 1 Urteil(e) aus unserer Datenbank.
2 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2002 - V ZR 320/01.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Wird ein nichtiges Rechtsgeschäft von demjenigen, welcher es vorgenommen hat, bestätigt, so ist die Bestätigung als erneute Vornahme zu beurteilen.
(2) Wird ein nichtiger Vertrag von den Parteien bestätigt, so sind diese im Zweifel verpflichtet, einander zu gewähren, was sie haben würden, wenn der Vertrag von Anfang an gültig gewesen wäre.
(1) Ein Vertrag, durch den der Streit oder die Ungewissheit der Parteien über ein Rechtsverhältnis im Wege gegenseitigen Nachgebens beseitigt wird (Vergleich), ist unwirksam, wenn der nach dem Inhalt des Vertrags als feststehend zugrunde gelegte Sachverhalt der Wirklichkeit nicht entspricht und der Streit oder die Ungewissheit bei Kenntnis der Sachlage nicht entstanden sein würde.
(2) Der Ungewissheit über ein Rechtsverhältnis steht es gleich, wenn die Verwirklichung eines Anspruchs unsicher ist.
(1) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, entfällt der Anspruch auf die Gegenleistung; bei einer Teilleistung findet § 441 Abs. 3 entsprechende Anwendung. Satz 1 gilt nicht, wenn der Schuldner im Falle der nicht vertragsgemäßen Leistung die Nacherfüllung nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu erbringen braucht.
(2) Ist der Gläubiger für den Umstand, auf Grund dessen der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten braucht, allein oder weit überwiegend verantwortlich oder tritt dieser vom Schuldner nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit ein, zu welcher der Gläubiger im Verzug der Annahme ist, so behält der Schuldner den Anspruch auf die Gegenleistung. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Befreiung von der Leistung erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.
(3) Verlangt der Gläubiger nach § 285 Herausgabe des für den geschuldeten Gegenstand erlangten Ersatzes oder Abtretung des Ersatzanspruchs, so bleibt er zur Gegenleistung verpflichtet. Diese mindert sich jedoch nach Maßgabe des § 441 Abs. 3 insoweit, als der Wert des Ersatzes oder des Ersatzanspruchs hinter dem Wert der geschuldeten Leistung zurückbleibt.
(4) Soweit die nach dieser Vorschrift nicht geschuldete Gegenleistung bewirkt ist, kann das Geleistete nach den §§ 346 bis 348 zurückgefordert werden.
(5) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, kann der Gläubiger zurücktreten; auf den Rücktritt findet § 323 mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, dass die Fristsetzung entbehrlich ist.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 349/99 Verkündet am:
13. Oktober 2000
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-----------------------------------
Eine Zurechnung der Kenntnis von Mitarbeitern einer juristischen Person oder einer
am Rechtsverkehr teilnehmenden nicht rechtsfähigen Organisation ist nur zu Lasten
der juristischen Person oder nicht rechtsfähigen Organisation, nicht dagegen zu Lasten
ihrer Organe oder Mitglieder zulässig.
BGH, Urt. v. 13. Oktober 2000 - V ZR 349/99 - OLG Rostock
LG Schwerin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Dr. Lambert-Lang, Tropf, Schneider und Dr. Klein
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 26. August 1999 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisonsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um Gebäudeeigentum.
Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 7. Juli 1992 mit Nachtrag vom 23. Juli 1992 verkaufte die Konsumgenossenschaft Sch. e.G. (im folgenden: Gemeinschuldnerin) den Beklagten als Gesellschaftern der F. Grundstücksgesellschaft Sch. GbR eine im (Gebäude -)Grundbuch eingetragene Halle und ließ ihnen das Eigentum auf. Am 26. April 1994 beantragte die Gemeinschuldnerin die Eröffnung des Gesamt-
vollstreckungsverfahrens über ihr Vermögen. Am 27. April 1994 erließ das Amtsgericht Sch. ein allgemeines Verfügungsverbot über das Vermögen der Gemeinschuldnerin, ordnete dessen Sequestration an und bestimmte den Kläger zum Sequester. Mit Schreiben vom 28. April 1994 informierte der Kläger die S. -Immobilien GmbH (im folgenden: S. ), deren Geschäftsführer der Beklagte zu 2 war, von dem Verfügungsverbot und seiner Bestellung zum Sequester.
Am 13. Mai 1994 beantragten die Beklagten ihre Eintragung als Eigentümer des Gebäudes in das Grundbuch. Am 1. Juli 1994 wurde das Gesamtvollstreckungsverfahren über das Vermögen der Gemeinschuldnerin eröffnet und der Kläger zum Verwalter in diesem Verfahren bestimmt. Am 29. November 1994 wurden die Beklagten als Eigentümer eingetragen.
Der Kläger hat die Zustimmung der Beklagten zur Eintragung der Gemeinschuldnerin als Eigentümerin des Gebäudes in das Grundbuch verlangt. Die Beklagten haben eine Kenntnis von der Sequestration des Vermögens der Gemeinschuldnerin am 13. Mai 1994 in Abrede gestellt. Sie haben ausgeführt, das Schreiben des Klägers vom 28. April 1994 sei zwar innerhalb üblicher Postlaufzeit der S. z ugegangen, in deren Büro jedoch von der dort tätigen Geschäftsführerin der Firma W. Immobilien GmbH, Frau K. , entgegengenommen worden, ohne daß es dem Beklagten zu 2 zur Kenntnis gegeben worden sei.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg. Mit der Revision erstreben sie die Abweisung der Klage.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs. Es führt aus, das Grundbuch sei durch die Eintragung der Beklagten als Eigentümer des Gebäudes unrichtig geworden. Aufgrund einer Verfügung der Gemeinschuldnerin hätten die Beklagten das Gebäudeeigentum nur erwerben können, sofern sie bei Antragstellung am 13. Mai 1994 das gegen die Gemeinschuldnerin am 27. April 1994 erlassene Verfügungsverbot nicht gekannt hätten. Diese Voraussetzung sei nicht gegeben, weil dem Beklagten zu 2 als Geschäftsführer der S. die Kenntnis der Frau K. v on dem Verfügungsverbot des Amtsgerichts zuzurechnen sei.
Das hält im entscheidenden Punkt revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
II.
Der aus § 894 BGB geltend gemachte Anspruch hängt von der Unrichtigkeit der Eintragung der Beklagten als Eigentümer ab. Hieran fehlt es, sofern die Beklagten erst nach dem 13. Mai 1994 von dem gegen die Gemeinschuldnerin erlassenen Verfügungsverbot Kenntnis erhalten haben. Daß ihnen die Kenntnis von Frau K. z uzurechnen ist, folgt aus dem Vortrag des Klägers nicht.
1. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kann dahingestellt bleiben, ob ein Verfügungsverbot nach § 2 Abs. 3 GesO gegenüber jedermann oder nur gegenüber den Gläubigern im Gesamtvollstreckungsverfahren wirkt (vgl. BGHZ 133, 307, 309). § 894 BGB findet zugunsten desjenigen, der durch ein Veräußerungsverbot geschützt ist, entsprechende Anwendung (BGHZ 130, 347, 354; RGZ 132, 145, 146 f; MünchKomm-BGB/Mayer-Maly, 3. Aufl., § 135 Rdn. 32).
2. Die Wirksamkeit rechtsgeschäftlichen Erwerbs von Eigentum setzt grundsätzlich voraus, daß der Veräußerer im Augenblick der Vollendung des Rechtserwerbs zur Verfügung über das Eigentum befugt ist (Senat, BGHZ 28, 182, 184; Erman/Hagen/Lorenz, BGB, 10. Aufl., § 873 Rdn. 16; MünchKommBGB /Wacke, § 878 Rdn. 1; Soergel/Stürner, § 878 BGB Rdn. 1; Staudinger/ Gursky, BGB [1995], § 878 Rdn. 1). Das war am 29. November 1994 bei der Gemeinschuldnerin nicht der Fall, weil ein Rechtserwerb aufgrund einer Verfügung der Gemeinschuldnerin seit Erlaß des Verfügungsverbotes am 27. April 1994 gemäß § 2 Abs. 3 GesO jedenfalls nicht mehr mit Wirkung gegen die Gläubiger der Gemeinschuldnerin erfolgen konnte. Die in § 878 BGB bestimmte Ausnahme findet keine Anwendung, weil der Antrag auf Eintragung der Beklagten in das Grundbuch erst nach Erlaß des Verfügungsverbotes gestellt wurde.
3. Die Wirksamkeit des Eigentumserwerbs der Beklagten ist den Gläubigern des Gesamtvollstreckungsverfahrens gegenüber damit von dem guten Glauben der Beklagten an die Verfügungsbefugnis der Gemeinschuldnerin abhängig (§ 892 Abs. 1 Satz 2 BGB).
a) Dieser hat grundsätzlich bei Vollendung des Rechtserwerbs vorzuliegen (MünchKomm-BGB/Wacke, § 892 Rdn. 54; RGRK-BGB/Augustin, 12. Aufl., § 892 Rdn. 113 f; Soergel/Stürner, § 892 BGB Rdn. 36; Staudinger /Gursky, BGB [1996], § 892 Rdn. 157). Weil der Dauer des Eintragungsverfahrens jedoch keine Bedeutung für den Rechtserwerb zukommen soll, tritt gemäß § 892 Abs. 2 1. Alt. BGB der Eintragungsantrag für die Bestimmung des Zeitpunktes, an welchem der gute Glaube vorzuliegen hat, an die Stelle der Eintragung, sofern diese der Einigung nachfolgt (Erman/Hagen/Lorenz, § 892 BGB Rdn. 33; MünchKomm-BGB/Wacke, § 892 BGB Rdn. 54). Das ist im vorliegenden Fall der 13. Mai 1994.
An diesem Tag war das gegen die Gemeinschuldnerin erlassene Verfügungsverbot im Grundbuch nicht verlautbart. Gemäß § 892 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. BGB ist damit davon auszugehen, daß das Verbot den Beklagten bei Stellung des Eintragungsantrags nicht bekannt war. Dem Kläger obliegen Darstellung und Beweis des Gegenteils (MünchKomm-BGB/Wacke, § 892 Rdn. 48). Weil die Auflassung an die Beklagten als Mitglieder der aus ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt ist, steht die Kenntnis schon eines der Beklagten der Wirksamkeit ihres Erwerbs entgegen (MünchKommBGB /Wacke, § 892 Rdn. 53; Soergel/Stürner, § 892 BGB Rdn. 33; einschränkend Staudinger/Gursky, § 892 BGB Rdn. 132). Zur Kenntnis der Beklagten zu 1 und 3 wird seitens des Klägers nichts behauptet. Daß der Beklagte zu 2 tatsächlich Kenntnis von dem Verfügungsverbot hatte, hat das Berufungsgericht offengelassen. Revisionsrechtlich ist damit von der Unkenntnis des Beklagten zu 2 auszugehen.
b) Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts folgt diese nicht daraus , daß er am 13. Mai 1994 Geschäftsführer der S. war und nicht auszuschließen ist, daß diese sich die Kenntnis von Frau K. zurechnen zu lassen hat. Die organisatorische Aufspaltung von Zuständigkeiten der Mitarbeiter einer juristischen Person und ihrer Organe kann dazu führen, daß der Vertragspartner einer juristischen Person schlechter als der Vertragspartner einer natürlichen Person gestellt ist. Dieser Nachteil ist dadurch ausgeglichen, daß der juristischen Person das Wissen auch derjenigen Organwalter und Mitarbeiter zuzurechnen ist, die am Abschluß eines Vertrages selbst nicht beteiligt sind, sofern dieses Wissen bei ordnungsgerechter Organisation aktenmäßig festzuhalten, weiterzugeben und vor Vertragsabschluß abzufragen ist (Senat, BGHZ 109, 327, 331 f; 117, 104, 106 f; 132, 30, 36 f = JZ 1996, 731 mit Anm. Taupitz). Auf die Organisationsform oder Rechtsfähigkeit der am Rechtsverkehr teilnehmenden Struktureinheit kommt es dabei nicht an. Die vom Senat entwickelten Zurechnungsgrundsätze gelten auch für eine nicht rechtsfähige Gesellschaft (Senat, BGHZ 132, 30, 37; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 166, Rdn. 9; Soergel/Stürner, § 892 BGB, Rdn. 33; Taupitz, Wissenszurechnung nach englischem und deutschem Recht, Karlsruher Forum, 1994, Beilage zum "Versicherungsrecht" S. 16 ff, 28 ff). Aktenmäßig festzuhaltendes Wissen eines Mitarbeiters, das bei sachgerechter Ausgestaltung der Informationsgewinnung und -weiterleitung bei Abschluß eines Rechtsgeschäftes des betroffenen Bereichs verfügbar ist, kann auch den Gesellschaftern einer nicht rechtsfähigen Gesellschaft zuzurechnen sein.
Die Zurechnung findet zu Lasten der juristischen Person oder Personengesellschaft statt, nicht zu Lasten ihrer Organe oder vertretungsberechtigten Mitglieder (Senat, BGHZ 109, 327, 332; 132, 30, 37). Die Zurechnung steht
der Geltendmachung von Unkenntnis entgegen, ohne daß sie eine tatsächlich fehlende Kenntnis ersetzt. Die nach der Rechtsprechung des Senats vorzunehmende Zurechnung von Wissen ist daher grundsätzlich nicht geeignet, "Wissen" eines personenidentischen Organs einer anderen juristischen Person oder eines personenidentischen Mitglieds einer Gesamthandsgesellschaft außerhalb derjenigen Struktureinheit zu begründen, deren Aufgaben wahrzunehmen waren.
Etwas anderes gilt nur, wenn die Wahrnehmung der Aufgaben der juristischen Person oder Gesamthandsgesellschaft so organisiert ist, daß ein Teil ihres Aufgabenbereichs auf eine natürliche Person oder eine selbständige juristische Einheit ausgegliedert ist. Daß die S. im Auftrag der aus den Beklagten gebildeten Gesellschaft Aufgaben wahrnimmt, deren Wahrnehmung grundsätzlich den Beklagten als Mitgliedern der aus ihnen bestehenden Grundstücksgesellschaft obliegt, ist nicht vorgetragen. Aus der unstreitigen Behauptung des Klägers, daß die Beklagten nicht nur als Mitglieder einer aus ihnen bestehenden BGB-Gesellschaft, sondern auch als Gesellschafter verschiedener juristischer Personen wie der S. und der W. -Immobilien GmbH in Sch. am Wirtschaftsverkehr teilnehmen und diese dasselbe Büro wie die S. nutzen, folgt nicht, daß die S. im Tätigkeits- und Aufgabenbereich der von den Beklagten gebildeten Gesellschaft des bürgerlichen Rechts tätig ist.
III.
Zur abschließenden Entscheidung des Rechtsstreits ist der Senat nicht in der Lage. Der Kläger hat behauptet, der Beklagte zu 2 habe vor dem 13. Mai 1994 erklärt, die Tatsache der Sequestration des Vermögens der Gemein-
schuldnerin zu kennen. Der für diese Behauptung angetretene Beweis ist zu erheben.
Wenzel Lambert-Lang Tropf Schneider Klein
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Soweit die rechtlichen Folgen einer Willenserklärung durch Willensmängel oder durch die Kenntnis oder das Kennenmüssen gewisser Umstände beeinflusst werden, kommt nicht die Person des Vertretenen, sondern die des Vertreters in Betracht.
(2) Hat im Falle einer durch Rechtsgeschäft erteilten Vertretungsmacht (Vollmacht) der Vertreter nach bestimmten Weisungen des Vollmachtgebers gehandelt, so kann sich dieser in Ansehung solcher Umstände, die er selbst kannte, nicht auf die Unkenntnis des Vertreters berufen. Dasselbe gilt von Umständen, die der Vollmachtgeber kennen musste, sofern das Kennenmüssen der Kenntnis gleichsteht.