Bundesgerichtshof Urteil, 04. Mai 2018 - V ZR 203/17

Die Revision gegen das Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 24. April 2013 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Die Parteien sind Miteigentümer eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Grundstücks, auf dem eine Mehrhausanlage errichtet wurde. Die Eigentumswohnung Nr. 13 der Kläger und die Wohnung Nr. 14 der Beklagten befinden sich in demselben Gebäude, wobei sich das Sondereigentum der Beklagten auf einen im zweiten Dachgeschoss gelegenen Abstellraum erstreckt. Ihr Wohnungseigentum erwarben die Parteien aufgrund notarieller Kaufverträge, die unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung mit dem - mittlerweile insolventen - Bauträger geschlossen worden waren. Der Kaufvertrag der Kläger wurde am 7. Februar 2005, derjenige der Beklagten am 12. November 2004 geschlossen. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 7. Dezember 2004 angelegt, die Gebäude von dem Bauträger in den Jahren 2005 und 2006 errichtet.

Die von den Beklagten genutzten Räume entsprechen in ihrer räumlichen Ausdehnung und Errichtung zwar dem mit dem Bauträger geschlossenen Kaufvertrag, weichen aber von der Teilungserklärung in Verbindung mit den in Bezug genommenen Aufteilungsplänen ab. Insbesondere wurden entgegen diesen Plänen eine für das Treppenhaus vorgesehene Freifläche und eine Aufzugstür in die Wohnung der Beklagten integriert sowie im verbliebenen Treppenhaus eine Treppe „aufgedoppelt“. Der Zugang zum Dachgeschossraum wurde nicht über die vorgesehene Auszugstreppe hergestellt, sondern an anderer Stelle über eine Spindeltreppe. Darüber hinaus wurde dieser Raum mit in den Plänen nicht vorgesehenen Fenstern sowie mit Heizkörpern und Heißwasserzuleitungen versehen.

Die Kläger verlangen die Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustands sowie die Unterlassung der behaupteten Nutzung des Dachgeschossraums als Wohnraum. Das Amtsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben; lediglich hinsichtlich der „aufgedoppelten“ Treppe hat es die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten ist die Klage auch im Übrigen abgewiesen worden; die gegen die teilweise Klageabweisung gerichtete Anschlussberufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Anträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts scheidet ein gegen die Beklagten gerichteter „Rückbauanspruch“ gemäß § 1004 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG aus, weil die Wohnungseigentumsanlage von vornherein abweichend von dem Aufteilungsplan errichtet worden sei. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG erfasse nur bauliche Veränderungen; die erstmalige plangerechte Herstellung falle nicht darunter. Das gelte unabhängig davon, ob Planabweichungen vom teilenden Bauträger ausgingen oder auf Wünschen des von der Abweichung Begünstigten beruhten. Auch ein Anspruch nach § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG sei nicht gegeben. Zwar habe bereits zur Zeit der Bauausführung eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden. Da die erste Eigentumswohnung am 10. September 2005 bezogen worden und von einem Besitzübergang an einen durch eine Auflassungsvormerkung gesicherten Ersterwerber auszugehen sei, fänden ab diesem Zeitpunkt die §§ 10 bis 29 WEG entsprechende Anwendung. Gleichwohl sei zu berücksichtigen, dass die Beklagten selbst keine baulichen Veränderungen vorgenommen hätten, sondern der Bauträger die planwidrige Ausführung zu verantworten habe. Auch seien die Parteien bei der Bauausführung noch nicht Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft gewesen, weil sämtliche Miteigentümer des von den Parteien bewohnten Hauses erst Mitte 2006 und damit nach dem ganz überwiegenden Abschluss der Baumaßnahmen in den Besitz des Sonder- und Gemeinschaftseigentums gelangt seien. Ungeachtet dessen stehe den geltend gemachten Beseitigungsansprüchen jedenfalls der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen.

Auch die auf Unterlassung einer Nutzung des Dachgeschossraumes zu Wohnzwecken gerichtete Klage sei unbegründet. Auf der Grundlage der von dem Amtsgericht im Wege der Augenscheinseinnahme getroffenen Feststellungen sei eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht erwiesen.

II.

Die Revision ist unbegründet.

1. Der Sache nach zutreffend bejaht das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Klage. Insbesondere sind die Kläger jedenfalls solange befugt, die auf § 1004 Abs. 1 BGB gestützten Ansprüche alleine geltend zu machen, wie die Gemeinschaft die Rechtsausübung – woran es hier fehlt – nicht durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG an sich gezogen hat (vgl. Senat, Urteil vom 7. Februar 2014 – V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 6; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 293 f., § 43 Rn. 76 mwN).

2. Im Ergebnis zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass den Klägern die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen.

a) Das gilt zunächst für die in Rede stehenden Beseitigungsansprüche. Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet.

aa) Soweit planwidrige Baumaßnahmen vor dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft (dazu und zu den Voraussetzungen vgl. nur Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 – V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5 ff.) durchgeführt worden sein sollten, folgt dies schon daraus, dass es an der von § 1004 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Eigentumsbeeinträchtigung fehlt. Zu dem genannten Zeitpunkt stand es dem teilenden Bauträger als Alleineigentümer frei, mit der Sache auch bei der Bauausführung nach Belieben zu verfahren (§ 903 BGB). Nach der Teilung (§ 8 WEG) änderte sich hieran bis zum Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nichts. Die Rechtslage ist nicht anders, als wenn ein Eigentümer ein ihm gehörendes Grundstück nach seinen Vorstellungen bebaut und dann Eigentum daran überträgt (BayObLG, NJW-RR 1987, 717, 718).

Der Erwerber hat auch nach der Eigentumsumschreibung keinen Anspruch aus § 1004 BGB gegen den früheren Eigentümer auf Beseitigung von baulichen Maßnahmen, mögen diese für sein Eigentum auch von Nachteil sein und den vertraglichen Ansprüchen widersprechen (vgl. auch BGH, Urteil vom 30. Mai 1963 – VII ZR 236/61, BGHZ 39, 366, 367; BayObLG, NJW-RR 1988, 587, 588). Das Eigentum des Erwerbers ist durch die baulichen Maßnahmen nicht im Sinne des § 1004 BGB beeinträchtigt, der frühere Eigentümer schon deshalb nicht Störer (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 21. Juni 1993 – 15 W 386/92, juris Rn. 22 u. NJW-RR 1998, 371, 372). Umso weniger kann ein anderer Erwerber, der mit dem teilenden Eigentümer eine von den ursprünglichen Plänen abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart hat und damit nur eine mittelbare Ursache für die Ausübung der dem Bauträger nach § 903 BGB zustehenden sachenrechtlichen Befugnisse setzt, als Handlungsstörer angesehen werden (vgl. BayObLG, NJW-RR 1986, 954, 955; OLG Frankfurt, NZM 2008, 322, 323 aE mwN; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 22 Rn. 314). Auch eine Haftung dieses Erwerbers als Zustandsstörer scheidet in solchen Fällen aus (Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 315).

bb) Soweit die planwidrige Bauausführung erst nach dem Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt oder fertiggestellt worden sein sollte, scheidet eine Inanspruchnahme der Beklagten auf Beseitigung des planwidrigen Zustandes ebenfalls aus. Diese sind auch insoweit nicht als Störer zu qualifizieren.

(1) Bei der Bestimmung der Störereigenschaft nach § 1004 Abs. 1 BGB geht es um die Zurechnung von Ursachen, die in Eigentumsbeeinträchtigungen einmünden (vgl. nur MünchKomm-BGB/Baldus, 6. Aufl., § 1004 Rn. 149; Staudinger/Gursky [2013], § 1004 Rn. 92), und damit letztlich um den Zuschnitt von Verantwortungsbereichen.

(a) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass für die Zurechnung nicht schon die Sachherrschaft über die störende Sache und die damit einhergehende Möglichkeit genügt, die Störung zu beenden, um jemanden als Störer im Sinne des § 1004 BGB anzusehen. So ist Zustandsstörer nur derjenige, durch dessen maßgebenden Willen der beeinträchtigende Zustand aufrechterhalten wird; die Beeinträchtigung muss - wenigstens mittelbar - auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers der störenden Sache zurückgehen. Ob diese Voraussetzung vorliegt, kann nicht begrifflich, sondern nur in wertender Betrachtung festgestellt werden. Entscheidend ist, ob es nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalles Sachgründe dafür gibt, der als Störer in Betracht kommenden Person die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen (zum Ganzen Senat, Urteil vom 1. Dezember 2006 – V ZR 112/06, NJW 2007, 437 Rn. 11 ff. mwN; vgl. auch Senat, Beschluss vom 4. März 2010 – V ZB 130/09, NJW-RR 2010, 807 Rn. 14).

(b) Als mittelbarer Handlungsstörer kommt nur derjenige in Betracht, der die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht und in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern (std. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 16. Mai 2014 – V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 8 mwN). Geht es – wie hier – um eine von dem Zustand einer Sache ausgehende fortdauernde Eigentumsbeeinträchtigung, sind die Übergänge zum Zustandsstörer allerdings fließend (zutreffend Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 328) und entziehen sich einer klaren Abgrenzung zum Handlungsstörer jedenfalls dann, wenn der Handelnde später – wie hier – Eigentümer der Sache geworden ist. Denn auch bei der Verursachung durch eine Handlung – wie hier bei der (teilweise) planwidrigen Errichtung eines Bauwerks aufgrund bestimmter Wünsche des Erwerbers – wird die Beeinträchtigung erst über den Zustand der Sache vermittelt (MünchKomm-BGB/Baldus, aaO, § 1004 Rn. 153). Das lässt es sachgerecht erscheinen, die Zurechnung und den damit einhergehenden Zuschnitt der Verantwortungsbereiche in derartigen Konstellationen auch bei der Bestimmung des mittelbaren Handlungsstörers von einer wertenden Betrachtung abhängig zu machen (vgl. auch LG München I, ZWE 2010, 411, 412; Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 314).

(2) Bei der danach gebotenen wertenden Betrachtung sind die Beklagten weder als mittelbare Handlungs- noch als Zustandsstörer anzusehen. Es fehlt an ausreichenden Sachgründen dafür, den Beklagten die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen.

(a) Durch den Abschluss des Kaufvertrags haben die Beklagten zwar eine adäquate Ursache für die teilweise planwidrige Errichtung des Gebäudes gesetzt. Unter Berücksichtigung der schutzwürdigen Belange des Rechtsverkehrs reicht dies jedoch nicht aus, dem Käufer die Verantwortung für die planwidrige Bauausführung durch den teilenden Bauträger zuzuschreiben (vgl. auch LG München I, ZWE 2010, 411, 412; Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 314). Vielmehr darf ein Käufer in aller Regel davon ausgehen, dass der Bauträger die Bauausführung im Rahmen seiner (Eigentums-)Befugnisse bzw. – sofern der Bau erst nach Entstehen einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft fertiggestellt wird – notfalls im Zuge einer Anpassung der Teilungserklärung und in Übereinstimmung mit den anderweit eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 2005 - V ZR 328/03, NZBau 2005, 587 f.) durchführen wird. Wollte man das anders sehen, würde Käufern von noch zu errichtenden Eigentumswohnungen ein erhebliches Risiko auferlegt und damit der Kauf von Wohnungseigentum ohne Not erschwert.

(b) Zudem erscheint es kaum überzeugend, dem Gestaltungswünsche äußernden zukünftigen Erwerber eine Mitverantwortung als Störer je nachdem aufzuerlegen, ob dem teilenden Bauträger die planwidrige Fertigstellung des Gebäudes noch vor Entstehen der (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft gelingt (dann keine Zurechnung) oder aber erst danach (dann Zurechnung; so jedenfalls im Ergebnis BayObLG, NJW-RR 1987, 717 f.; OLG Hamm, Beschluss vom 21. Juni 1993 – 15 W 386/92, juris Rn. 23 ff.). Auch hinsichtlich der Beseitigungsverpflichtung ergäben sich Abgrenzungsschwierigkeiten; denn verlangt werden könnte von dem Erwerber nach § 1004 BGB nur die Wiederherstellung des baulichen Zustandes, der vor der Störung, also im Zeitpunkt der - von Zufälligkeiten abhängigen - Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, bestand.

(c) Der von dem Senat befürwortete Zuschnitt der Verantwortungsbereiche harmoniert damit, dass die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer obliegt, sondern Sache aller Wohnungseigentümer ist (vgl. nur BayObLG NJW-RR 1986, 954, 955; 1988, 587, 588; OLG Hamm, Beschluss vom 21. Juni 1993 – 15 W 386/92, aaO, Rn. 24 u. NJW-RR 1998, 371, 372; Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 22; vgl. auch OLG Frankfurt, NZM 2008, 322, 323 aE mwN). Schutzwürdige Belange der übrigen Wohnungseigentümer bleiben dabei gewahrt.

(aa) Da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist (vgl. nur Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 118 mwN), kann jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird (vgl. Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 20 u. 22 mwN; KG, NJW-RR 1991, 1421 f.). Beschließen die Wohnungseigentümer die plangerechte Herrichtung der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft (vgl. BayObLG NJW-RR 1987, 717, 718; KG, NJW-RR 1991, 1421, 1422) mehrheitlich nach § 21 Abs. 3 WEG, sind die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt nach § 14 Nr. 4 WEG zur Duldung des Umbaus verpflichtet. § 22 WEG steht dem nicht entgegen, weil die erstmalige plangerechte Herrichtung keine bauliche Veränderung im Sinne der genannten Norm darstellt, und zwar im Grundsatz auch dann, wenn ein Gebäude planwidrig erstellt wurde und sodann die Planwidrigkeit behoben wird (vgl. BayObLG, NJW-RR 1986, 954, 955; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 22 Rn. 7 f.; Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 20 u. 22; jeweils mwN).

(bb) Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands wird allerdings durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt und entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist (vgl. BayObLG, ZMR 2004, 524, 525 mwN). So kann es etwa liegen, wenn die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind. In einem solchen Fall sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Teilungsvertrag und Aufteilungsplan so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen (vgl. Senat, Urteil vom 5. Dezember 2003 – V ZR 447/01, NJW 2004, 1798, 1800 für einen sondereigentumslosen Miteigentumsanteil und Urteil vom 11. Mai 2012– V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 11). Die Interessen der hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer werden dadurch gewahrt, dass sie jedenfalls gravierende Abweichungen zu Lasten ihres Sondereigentums unter Umständen nur gegen eine Ausgleichszahlung hinnehmen müssen (vgl. Senat, Urteil vom 5. Dezember 2003 - V ZR 447/01, aaO).

b) Die Unterlassungsklage hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler mit der Erwägung abgewiesen, auf der Grundlage der von dem Amtsgericht im Wege der Augenscheinseinnahme getroffenen Feststellungen sei eine Nutzung des Dachgeschossraums zu Wohnzwecken nicht erwiesen. Entgegen der Auffassung der Kläger war das Berufungsgericht nicht verpflichtet, die Augenscheinseinnahme zu wiederholen. Richtig ist zwar, dass insoweit im Prinzip dieselben Grundsätze gelten, die zur Unzulässigkeit der abweichenden Würdigung einer in erster Instanz protokollierten Zeugenaussage durch das Berufungsgericht ohne eigene Beweiserhebung entwickelt worden sind (BGH, Urteil vom 21. Mai 1985 – VI ZR 235/83, NJW-RR 1986, 190, 191). Danach ist die erneute Vernehmung eines Zeugen erforderlich, wenn das Berufungsgericht dessen protokollierte Aussage anders verstehen oder werten will als die Vorinstanz (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschluss vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 3/09, NJW-RR 2009, 1291 Rn. 5 mwN). Anders liegt es dagegen, wenn dem Berufungsgericht der objektive Beweiswert der als wahr unterstellten Aussage des Zeugen nicht ausreicht, um die Beweisfrage zu bejahen; in diesem Fall ist eine Wiederholung der Beweisaufnahme entbehrlich (Senat, Urteil vom 19. Juli 2002– V ZR 240/01, WM 2003, 154, 156; BGH, Urteil vom 2. Juni 1999– VIII ZR 112/98, NJW 1999, 2972, 2974). So verhält es sich der Sache nach auch hier. Das Berufungsgericht hat die von dem Amtsgericht im Wege der Augenscheinsnahme getroffenen Feststellungen als wahr unterstellt, sie aber nicht als ausreichend angesehen, um die Nutzung des zweiten Dachgeschosses zu Wohnzwecken als erwiesen anzusehen. Das lässt Rechtsfehler nicht erkennen.

Soweit die Revision darüber hinaus rügt, das Berufungsgericht habe in diesem Zusammenhang bestimmte Anlagen und Sachvortrag u.a. in einem Parallelverfahren nicht berücksichtigt, hat der Senat auch diese Rügen geprüft, sie aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann                       Schmidt-Räntsch                      Brückner

                    Weinland                                  Kazele

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Aurich vom 26. Februar 2016 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des Beklagten im Hinblick auf TOP 6 (2) insgesamt und im Hinblick auf TOP 2 insoweit zurückgewiesen worden ist, als sich der zu TOP 2 gefasste Beschluss auf Sanierungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum bezieht.

Im Umfang der Aufhebung wird das Urteil des Amtsgerichts Oldenburg vom 25. Juni 2015 geändert und im Hinblick auf TOP 2 und TOP 6 (2) klarstellend insgesamt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 21. Oktober 2014 zu TOP 2 gefasste Beschluss insoweit nichtig ist, als er sich auf Maßnahmen am Sondereigentum bezieht. Im Übrigen wird die auf TOP 2 und TOP 6 (2) bezogene Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 87 % und der Beklagte zu 13 %. Die Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin zu 90 % und der Beklagte zu 10 %.

Von Rechts wegen

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Haus besteht aus drei Einheiten. Grundlage der Aufteilung ist ein Teilungsvertrag, den der Beklagte am 3. Oktober 1998 mit zwei weiteren Personen geschlossen hatte. Seither steht dem Beklagten das Sondereigentum an der im Erdgeschoss des Hauses gelegenen Wohnung Nr. 1 sowie das Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen Einheit Nr. 3 zu. Sondereigentümerin der im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung Nr. 2 ist nunmehr die Klägerin.

Teil I § 2 des Teilungsvertrags lautet auszugsweise wie folgt:

„… im Einzelnen wird die Aufteilung wie folgt vorgenommen: (…)

3. 28/100-Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung (Dachgeschoss) nebst Kellerraum Nr. 3; das Wohnungseigentum steht dem [Beklagten] zu.

Die Wohnungen sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG.“

Nach dem Aufteilungsplan besteht die Einheit Nr. 3 aus zwei Zimmern sowie einem großen Bodenraum; anders als bei den beiden anderen Einheiten sind Küche und Bad nicht eingezeichnet. Die Wohnnutzung dieser Einheit ist bauordnungsrechtlich nicht genehmigt. Der Beklagte stellte im Jahr 2014 einen Bauantrag bei der Stadt. Diese gab dem Beklagten unter anderem auf, einen Standsicherheits- und einen Brandschutznachweis zu erbringen. Zudem wies sie darauf hin, dass es aufgrund der geänderten Gebäudeklasse vermutlich erforderlich sein werde, einen Dispens hinsichtlich der Feuerwiderstandsklassen von Decken und Treppen zu erwirken. Weiter sei für die neue Wohnung ein PKW-Stellplatz nachzuweisen oder ein Verzicht zu beantragen.

In der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2014 wurden folgende Beschlüsse gefasst:

TOP 2: Die Miteigentümergemeinschaft ermächtigt [den Beklagten], auf Kosten der Gemeinschaft Fachleute zu beauftragen, die unter Ermittlung der angemessenen Kosten klären, welche Sanierungsmaßnahmen am Haus (…) durchgeführt werden müssen, um einen bauordnungsgemäßen Zustand herbeizuführen. Soweit erforderlich, soll dieses in Abstimmung mit dem Sachbearbeiter des Bauordnungsamtes der Stadt (…) erfolgen.

TOP 6 (1): Da ein Stellplatz nicht geschaffen werden kann, wird an die Stadt Oldenburg zum spätest möglichen Zeitpunkt ein Ablöseantrag gestellt.

TOP 6 (2): Den Ablösebetrag tragen die Miteigentümer im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile.

Die Klägerin, die sich nicht gegen die Maßnahmen als solche, sondern gegen ihre Beteiligung an den Kosten verwehrt, hat die zu TOP 2 und zu TOP 6 (2) gefassten Beschlüsse angefochten. Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.

I.

Das Berufungsgericht meint, bei der Dachgeschosseinheit Nr. 3 des Beklagten handele es sich um Teileigentum. Die im Jahr 1998 erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung sei inhaltlich unzutreffend und das Grundbuch unrichtig. Die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung für eine Wohnung setze nach der maßgeblichen Allgemeinen Verwaltungsvorschrift voraus, dass die Räume über Küche bzw. Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügten. Die Einhaltung dieser Vorgaben lasse sich dem Aufteilungsplan des Dachgeschosses nicht entnehmen. Danach bestehe die Einheit nur aus einem Bodenraum und zwei Zimmern ohne jegliche Installationen und sei folglich für eine Wohnnutzung ungeeignet. Entgegen der Zweckerklärung der teilenden Eigentümer könne daher jedenfalls kein Wohnungseigentum, sondern allenfalls Teileigentum entstanden sein. Sonst könnten die Eigentümer durch bloße Zweckerklärung Garagen oder fensterlose Kellerräume in Wohnungseigentum aufteilen. Aus denselben Gründen könne dem Teilungsvertrag nicht im Wege der Auslegung entnommen werden, dass Wohnungseigentum entstanden sei.

Ob - wie es der Beklagte behaupte - die Einheit Nr. 3 schon bei der Aufteilung als Wohnung gedient habe, sei unerheblich, da es allein auf die Auslegung der Grundbucheintragung ankomme. Das Teileigentum könne durchaus zu Wohnzwecken genutzt werden, aber nur in Verbindung mit einer der anderen Einheiten. Eine solche Nutzung erfordere nicht die umfangreichen Änderungen des Gemeinschaftseigentums, die der Beklagte nunmehr anstrebe. Daher entspreche es weder ordnungsmäßiger Verwaltung, dass die umfassenden Sanierungsmaßnahmen auf Kosten der Gemeinschaft ermittelt würden, noch sei die Zahlung eines Ablösebetrags für den fehlenden Stellplatz Sache der Gemeinschaft.

II.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im Wesentlichen nicht stand.

1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts entspricht der zu TOP 2 gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit er sich auf das Gemeinschaftseigentum bezieht; entsprechend § 139 BGB ist er nur insoweit nichtig, als er das Sondereigentum betrifft.

a) Soweit im Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum geklärt werden soll, welche Sanierungsmaßnahmen für die Herbeiführung eines bauordnungsgemäßen Zustands erforderlich sind, ist der Beschluss nicht zu beanstanden.

aa) Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nach der Rechtsprechung des Senats zählen hierzu sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums (vgl. Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 - V ZR 250/14, NJW 2016, 2181 Rn. 10; Urteil vom 20. November 2015 - V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 7) als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum (vgl. Senat, Urteil vom 26. Februar 2016- V ZR 250/14, aaO; Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 37/02, BGHZ 152, 63, 74 f.).

bb) Danach unterfällt die beschlossene Maßnahme § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum betrifft. Die Einheit Nr. 3 ist nach dem Teilungsvertrag nämlich Wohnungseigentum und nicht - wie das Berufungsgericht meint - Teil-eigentum. Infolgedessen muss das gemeinschaftliche Eigentum die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine Nutzung des Gebäudes mit drei Einheiten zu Wohnzwecken erfüllen, insbesondere also die brandschutzrechtlichen Vorgaben für die danach einschlägige Gebäudeklasse (vgl. § 2 Abs. 3 NBauO).

(1) Die Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit richtet sich im Ausgangspunkt nach der Grundbucheintragung, und zwar nach dem Teilungsvertrag (bzw. der Teilungserklärung) und dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan.

(a) Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen, die der Senat in vollem Umfang überprüfen kann, ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 20. November 2015 - V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 9 mwN).

(b) Auszugehen ist bei der Auslegung eines Teilungsvertrags von dessen Wortlaut. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt nach ständiger Rechtsprechung des Senats allenfalls nachrangige Bedeutung zu. Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken. Werden Genehmigungspläne als Grundlage der Darstellung der Aufteilung des Gebäudes benutzt, kommt Eintragungen des planenden Architekten in diese Pläne daher grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung zu (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 40/09, NZM 2010, 407 Rn. 7 f.; Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 246/11, WuM 2013, 58 Rn. 5; Beschluss vom 4. Dezember 2014 - V ZB 7/13, DNotZ 2015, 362 Rn. 8, jeweils mwN). Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise auch die Nutzung verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in dem Teilungsvertrag oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (vgl. Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 246/11, aaO Rn. 6).

(2) Daran gemessen stellt die Einheit Nr. 3 Wohnungseigentum dar.

(a) Sie ist in Teil I § 2 Nr. 3 des Teilungsvertrags (im Folgenden: TV) unmissverständlich als Wohnungseigentum bezeichnet; die Wohnungen sind für Wohnzwecke bestimmt (Teil II § 2 Abs. 1 Satz 1 TV). Nichts anderes ergibt sich aus dem Aufteilungsplan. Er regelt „Lage und Ausmaße des Sondereigentums“ (Teil I § 3 TV), also allein die räumliche Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum (vgl. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Dass dem Aufteilungsplan kein darüber hinausgehender Regelungsgehalt zukommt, legt bereits der Umstand nahe, dass bei der Aufteilung im Jahr 1998 offenkundig alte Baupläne verwendet worden sind, die das Datum „September 1913“ tragen. Unabhängig davon ergibt sich aus den Bezeichnungen als „Bodenraum“ und „Zimmer“ ohne Einzeichnung von Küche und Bad keine Zweckbestimmung, weil solche Nutzungsvorschläge des Architekten in einem Aufteilungsplan regelmäßig keinen Regelungsgehalt aufweisen. Ebenso wenig erlaubt die fehlende Darstellung von Installationen für Küche und Bad den Rückschluss, dass entgegen der eindeutigen Zweckbestimmung in dem Teilungsvertrag kein Wohnungseigentum begründet wird; welche Leitungen in dem Haus verlegt sind, gibt der Aufteilungsplan ohnehin nicht wieder. Schließlich wäre selbst ein bestehender Widerspruch nicht - wie das Berufungsgericht offenbar meint - durch den Vorrang des Aufteilungsplans aufzulösen, sondern indem die in dem Teilungsvertrag getroffenen Regelungen als vorrangig angesehen werden (vgl. nur Senat, Beschluss vom 4. Dezember 2014 - V ZB 7/13, DNotZ 2015, 362 Rn. 8 aE.; Schultzky in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 15 Rn. 16a mwN).

(b) Dagegen lässt sich auch nicht - wie das Berufungsgericht meint - einwenden, dass die Wohnungseigentümer fensterlose Keller oder Garagen zu Wohnungseigentum erklären könnten. Um eine solche Fallgestaltung geht es hier nicht. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Einheit Nr. 3, wie es der Beklagte behauptet, schon bei der Aufteilung im Jahr 1998 - anders als im Jahr 1913, aus dem die als Aufteilungsplan verwendeten Baupläne stammen - als Wohnung diente; dies ist für die Entstehung von Wohnungseigentum nicht maßgeblich, weil es sich um einen Umstand außerhalb der Grundbucheintragung handelt. Jedenfalls ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt und das Sondereigentum in das Wohnungseigentumsgrundbuch eingetragen worden. Dass die Einheit im Grundsatz zu Wohnzwecken geeignet ist und eine entsprechende Baugenehmigung erlangt werden könnte, steht zwischen den Parteien nicht im Streit; uneins sind sie sich nur darüber, wer die Kosten hierfür zu tragen hat.

cc) Die Kosten für die Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen; dies gilt daher auch für die Kosten der Ermittlung der erforderlichen Maßnahmen. Eine abweichende Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG ist nicht beschlossen worden. Ob sich das Begehren der Klägerin, die sich vornehmlich gegen ihre Beteiligung an den Kosten wehrt, so verstehen lässt, dass sie neben der Beschlussanfechtung einen Anspruch auf eine solche, von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichende Regelung geltend machen will (§ 16 Abs. 4, § 21 Abs. 4 und 8 WEG), kann dahinstehen. Denn in Betracht kommt ein solcher Anspruch nur unter den Voraussetzungen von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 27), also dann, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Diese Voraussetzungen liegen schon deshalb nicht vor, weil es auch im Interesse der Klägerin liegt, dass ermittelt wird, mit welchen Maßnahmen die - unter anderem Statik und Brandschutz betreffenden - öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die in dem Teilungsvertrag vorgesehene Nutzung des Gebäudes mit drei Wohneinheiten eingehalten werden können. Daher kann offen bleiben, ob eine auf § 16 Abs. 4 WEG gestützte Kostenverteilung ohnehin ordnungsmäßiger Verwaltung widerspräche, wenn es - wie hier - um die Kosten für die erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums geht (so Jennißen in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 16 Rn. 66).

b) Dagegen ist der Beschluss nichtig, soweit er sich auf das Sondereigentum bezieht.

aa) Grundsätzlich ist es Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben auf eigene Kosten zu erfüllen. Für Maßnahmen am Sondereigentum besteht generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, ZfIR 2013, 511 Rn. 14). Ein ungeachtet dessen gefasster Beschluss ist nichtig.

Für das Sondereigentum an einer Wohnung kann bauordnungsrechtlich der Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche vorgegeben sein (hier gemäß § 45 Abs. 1 Satz 1 NBauO). Da diese Gegenstände als wesentliche Bestandteile des Gebäudes im Sinne von § 94 BGB (vgl. MüKoBGB/Stresemann, 7. Aufl., § 94 Rn. 28 mwN) gemäß § 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stehen (vgl. Bärmann/Armbrüster, WEG, 13. Aufl., § 5 Rn. 57), hat der Sondereigentümer solche bauordnungsrechtlichen Vorgaben auf eigene Kosten zu erfüllen.

bb) Beschlossen worden ist zu TOP 2, zu ermitteln, „welche Sanierungsmaßnahmen am Haus (…) durchgeführt werden müssen, um einen bauordnungsgemäßen Zustand herbeizuführen.“ Die Auslegung des Beschlusses, die der Senat uneingeschränkt selbst vornehmen kann (vgl. Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.), ergibt, dass die Ermittlung der angemessenen Kosten für Sanierungsmaßnahmen insgesamt umfasst sind, also auch etwaige Kosten, die das Sondereigentum betreffen. Eine Beschränkung auf das Gemeinschaftseigentum lässt der Wortlaut des Beschlusses nicht erkennen. Entgegen der Ansicht der Revision ist es unerheblich, ob die Einheit Nr. 3 bereits über Küche und Bad verfügt, so dass bauordnungsrechtlich bedingte Maßnahmen am Sondereigentum tatsächlich nicht erforderlich sind. Denn der Beschluss ist aufgrund der Bindung etwaiger Sonderrechtsnachfolger aus sich heraus objektiv und nächstliegend auszulegen (näher Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, aaO).

c) Soweit er das Gemeinschaftseigentum betrifft, kann der Beschluss entsprechend § 139 BGB aufrechterhalten werden (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11, NJW 2012, 2648 Rn. 10). Zwar kommt dies regelmäßig nur dann in Betracht, wenn zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung gefasst worden wäre (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 21). Diese Voraussetzung ist aber erfüllt, da anzunehmen ist, dass die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit das objektiv Vernünftige gewollt hätten (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11, NJW 2012, 2648 Rn. 13); daran gemessen wäre ein auf das Gemeinschaftseigentum begrenzter Beschluss mit den Stimmen des Beklagten als Mehrheitseigentümer zweifelsfrei zustande gekommen.

2. Die zu TOP 6 (2) beschlossene Kostenregelung, die einen etwaigen Ablösebetrag für einen Stellplatz betrifft, entspricht der gesetzlichen Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG und ist daher nicht zu beanstanden. Auch insoweit handelt es sich um Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen (Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 - V ZR 250/14, NJW 2016, 2181 Rn. 13 ff.). Nichts anderes gilt, wenn die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis - wie hier - bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig erfüllt worden sind. Hier wie dort betrifft die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums, die auf die bauliche Anlage und nicht auf eine einzelne Einheit bezogen ist (vgl. § 47 Abs. 1 NBauO). Den Nachweis hätten die teilenden Miteigentümer bei der Aufteilung führen müssen; die öffentlich-rechtliche Pflicht traf nicht nur - wie die Klägerin offenbar meint - den Beklagten, sondern diesen gemeinsam mit den Rechtsvorgängern der Klägerin. Dementsprechend ist es nunmehr Aufgabe aller Wohnungseigentümer, die für die in dem Teilungsvertrag vorgesehenen drei Wohneinheiten erforderlichen Stellplätze nachzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Dabei hat der Senat berücksichtigt, dass der Beschluss zu TOP 2 jedenfalls in erster Linie das Gemeinschaftseigentum betrifft.