Bundesgerichtshof Beschluss, 15. März 2016 - VIII ZR 87/15

ECLI:ECLI:DE:BGH:2016:150316BVIIIZR87.15.0
15.03.2016

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII ZR 87/15
vom
15. März 2016
in dem Rechtsstreit
ECLI:DE:BGH:2016:150316BVIIIZR87.15.0

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. März 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol

beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:


I.

1
Die Parteien streiten um eine Erstattung überzahlter Miete.
2
Die Beklagte ist Eigentümerin von drei Hochhäusern (30 Etagen), die in der Bauperiode zwischen 1972 und 1981 an der N. in Mannheim als öffentlich geförderter Wohnraum erbaut wurden. Gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 3 des Landesgesetzes zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen vom 11. Dezember 2007 (Landeswohnraumförderungsgesetz ; im Folgenden: LWoFG) in Verbindung mit der Satzung der Stadt Mannheim vom 25. November 2008 zur höchstzulässigen Miete für geförderte Wohnungen darf die Miete nicht höher sein als die um einen Abschlag von zehn Prozent verminderte ortsübliche Vergleichsmiete.
3
Vor diesem Hintergrund besteht zwischen der Beklagten und ihren Mietern , zu denen auch der Kläger gehört, Streit darüber, wie die jeweiligen Woh- nungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim einzuordnen sind. Insbesondere streiten die Parteien darüber, ob die Wohnlage nach den Kriterien des Mietspiegels nicht als "normal", sondern als "gut" einzuordnen ist, so dass nach dem Mietspiegel ein entsprechender Zuschlag zum arithmetischen Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes vorzunehmen wäre. Während die Mieter meinen, dass sie für die Zeit ab 1. Januar 2009 einen Teil der Miete zurückfordern können, weil die Mietobergrenzen nach den einschlägigen Bestimmungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nicht eingehalten seien, vertritt die Beklagte die Auffassung, dass sie diese Grenzen unterschreite und deshalb Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen könne. Zwischen der Beklagten und ihren Mietern sind deshalb zahlreiche Rechtsstreitigkeiten eingeleitet worden, in denen (in unterschiedlichen Parteirollen) die Mieter Erstattung überzahlter Miete und die Vermieterin Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB begehrt haben; sechs dieser Verfahren sind nach Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht beim Senat anhängig. Im vorliegenden Rechtsstreit begehrt der klagende Mieter Erstattung überzahlter Miete; eine Mieterhöhung ist seitens der beklagten Vermieterin nicht geltend gemacht worden.
4
Die Beklagte des vorliegenden Rechtsstreits hat in den erstinstanzlichen Verfahren jeweils selbst zahlreiche Fotos über die Wohnanlage und Umgebung sowie Ablichtungen aus Straßenkarten zur Verdeutlichung der Lage als Anlagen zu einem Schriftsatz zu den Akten gereicht.
5
Das Berufungsgericht hat sich in einer Reihe von Verfahren zu der Wohnanlage der Beklagten begeben und dort Wohnungen der betreffenden Mieter in Augenschein genommen. Außerdem hat es in einem der Verfahren eine amtliche Auskunft der Stadt Mannheim zur Einbeziehung preisgebundener Wohnungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim eingeholt. Anlass dafür war der Vortrag der Beklagten in der dortigen Berufungsbegründung, dass es - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil - entscheidend darauf ankomme, wie die Stadt Mannheim die streitigen Wohnungen in den Mietspiegel eingestuft habe. Denn die Stadt Mannheim sei nicht nur für die Erstellung des Mietspiegels zuständig, sondern auch für die Genehmigung der Miete des geförderten Wohnraums. Der von der Stadt erteilten Genehmigung für die streitigen Mieten müsse daher Bindungswirkung auch für das vorliegende Verfahren zukommen. Bei einer telefonischen Anfrage habe die Klägerin von der im Fachbereich Städtebau tätigen Mitarbeiterin der Stadt Mannheim erfahren, dass bei der Datenerhebung auch Wohnungen der streitigen Wohnanlage erfasst worden seien, und zwar unter Einstufung als "gute Wohnlage". Diese Einschätzung als "gute Wohnlage" sei von der Stadt Mannheim deshalb auch vorliegend zugrunde zu legen.
6
In der auf Anfrage des Berufungsgerichts im Verfahren 4 S 158/12 von der Stadt Mannheim erteilten amtlichen Auskunft heißt es, bei der Erstellung des Mietspiegels seien Vorkehrungen dazu getroffen worden, dass preisgebundene Wohnungen "herausgefiltert" und nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden.
7
Im vorliegenden Verfahren hat das Berufungsgericht den Parteien mit gerichtlicher Verfügung vom 21. November 2014 eine Ablichtung der genannten amtlichen Auskunft der Stadt Mannheim sowie eine Abschrift des Protokolls über die im Verfahren 4 S 174/12 erfolgte Einnahme des Augenscheins im Anwesen N. 25 übersandt. Außerdem wurde die Beklagte um Mitteilung gebeten, welcher Wohnungstyp betroffen und nach welcher Himmelsrichtung die streitige Wohnung belegen sei. In der mündlichen Berufungsverhandlung vom 3. Dezember 2014 hat die Prozessbevollmächtigte der Beklagten die vom Gericht erbetenen Unterlagen überreicht und haben beide Parteien ihre Zustimmung zum schriftlichen Verfahren erteilt. Daraufhin hat das Berufungsgericht das schriftliche Verfahren mit einer Schriftsatzfrist bis 19. Dezember 2014 angeordnet und Verkündungstermin auf den 2. März 2015 anberaumt. Die Beklagte hat innerhalb der eingeräumten Schriftsatzfrist ergänzende Lagepläne zum Aufbau der Hochhäuser, der verschiedenen Wohnungstypen und deren Ausrichtung eingereicht.
8
Das Berufungsgericht hat die Zahlungsklage des Klägers (nur) in Höhe von 755,19 € für begründet erachtet. Es hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Sache habe im Hinblick auf die Klage "wegen § 134 BGB und der Anwendung des LWoFG" grundsätzliche Bedeutung. Die Beklagte begehrt mit ihrer Revision die vollständige Abweisung der Klage.

II.

9
1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der sonstigen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.
10
Der pauschal gehaltenen Begründung des Berufungsgerichts kann eine grundsätzliche Bedeutung der Sache nicht entnommen werden; sie ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Ein grundsätzlicher Klärungsbedarf im Zusammenhang mit der Frage, welche Rechtsfolgen die Überschreitung der nach dem LWoFG höchstzulässigen Miete hat, besteht nicht. Vielmehr ergibt sich bereits aus den gesetzlichen Vorschriften (§ 19 Abs. 5 Satz 1, Abs. 1, 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 3, § 29 LWoFG), dass die Vereinbarung einer höheren als der höchstzulässigen Miete unwirksam ist. Von dieser Rechtsfolge ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Dies greift die Revision auch nicht an.
11
2. Die Revision der Beklagten hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass ein Verstoß gegen die sich nach den Bestimmungen des LWoFG ergebende höchstzulässige Miete zu einer Teilnichtigkeit der Vereinbarung mit der Folge führt, dass der Mieter überzahlte Beträge ohne Rechtsgrund geleistet hat und sie nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückfordern kann. Diese Rechtslage wird auch von der Revision nicht in Frage gestellt.
12
Die Revision rügt vielmehr allein, dass das Berufungsgericht keine "gute Wohnlage", sondern nur eine "etwas bessere als durchschnittliche" Wohnlage im Sinne des Mannheimer Mietspiegels angenommen und deshalb die ortsübliche Vergleichsmiete und die daraus errechnete höchstzulässige Miete für die streitige Wohnung zu gering angesetzt habe. Die in diesem Zusammenhang vorgenommene tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts lässt indes einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die von der Revision insoweit erhobenen Verfahrensrügen sind unbegründet.
13
a) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme die Ergebnisse von Beweisaufnahmen (Einnahme des Augenscheins) in anderen Verfahren verwendet, ist angesichts der unter I. wiedergegebenen Verfahrensweise des Berufungsgerichts und der daraufhin erteilten Zustimmung der Beklagten zur Entscheidung im schriftlichen Verfahren unbegründet. Denn bei objektiver Betrachtung kam darin zum Ausdruck, dass die Kammer das Protokoll über die im Parallelverfahren erfolgte Einnahme des Augenscheins urkundenbeweislich verwerten wollte und sich die Parteien damit zumindest stillschweigend einverstanden erklärt haben.

14
b) Auch die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe wegen der unterbliebenen Vernehmung der Zeugin P. den Mannheimer Mietspiegel verfahrensfehlerhaft als qualifizierten Mietspiegel behandelt, ist unbegründet. Denn in den Tatsacheninstanzen hatte die Beklagte, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht bestritten, dass es sich bei dem Mannheimer Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelte; vielmehr ist sie selbst von diesem Mietspiegel ausgegangen und hat sich auf die ihrer Auffassung nach gebotene Einordnung der Lage der streitigen Wohnung als "gute Wohnlage" berufen, die auch die Stadt Mannheim vorgenommen habe und deshalb verbindlich sei. Letzteres hat das Berufungsgericht indes zu Recht verneint und ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass es sich bei der Einordnung der Wohnlage um eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage handele , so dass es auf die etwaige Einschätzung der Zeugin nicht ankomme. Von einer weiteren Begründung sieht der Senat gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab.
15
3. Die Anschlussrevision würde bei einer Entscheidung nach § 552a ZPO gemäß § 554 Abs. 4 ZPO ihre Wirkung verlieren.
16
4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol
Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Vorinstanzen:
AG Mannheim, Entscheidung vom 09.04.2013 - 2 C 220/12 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 06.03.2015 - 4 S 58/13 -

Referenzen - Gesetze

Bundesgerichtshof Beschluss, 15. März 2016 - VIII ZR 87/15 zitiert 7 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete


(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann fr

Zivilprozessordnung - ZPO | § 564 Keine Begründung der Entscheidung bei Rügen von Verfahrensmängeln


Die Entscheidung braucht nicht begründet zu werden, soweit das Revisionsgericht Rügen von Verfahrensmängeln nicht für durchgreifend erachtet. Dies gilt nicht für Rügen nach § 547.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 554 Anschlussrevision


(1) Der Revisionsbeklagte kann sich der Revision anschließen. Die Anschließung erfolgt durch Einreichung der Revisionsanschlussschrift bei dem Revisionsgericht. (2) Die Anschließung ist auch statthaft, wenn der Revisionsbeklagte auf die Revision

Zivilprozessordnung - ZPO | § 552a Zurückweisungsbeschluss


Das Revisionsgericht weist die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss zurück, wenn es davon überzeugt ist, dass die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf

Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision


(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie 1. das Berufungsgericht in dem Urteil oder2. das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat. (2) Die Revision ist zuzulassen, wenn 1. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 134 Gesetzliches Verbot


Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

Referenzen

Das Revisionsgericht weist die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss zurück, wenn es davon überzeugt ist, dass die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 gilt entsprechend.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

Die Entscheidung braucht nicht begründet zu werden, soweit das Revisionsgericht Rügen von Verfahrensmängeln nicht für durchgreifend erachtet. Dies gilt nicht für Rügen nach § 547.

Das Revisionsgericht weist die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss zurück, wenn es davon überzeugt ist, dass die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 gilt entsprechend.

(1) Der Revisionsbeklagte kann sich der Revision anschließen. Die Anschließung erfolgt durch Einreichung der Revisionsanschlussschrift bei dem Revisionsgericht.

(2) Die Anschließung ist auch statthaft, wenn der Revisionsbeklagte auf die Revision verzichtet hat, die Revisionsfrist verstrichen oder die Revision nicht zugelassen worden ist. Die Anschließung ist bis zum Ablauf eines Monats nach der Zustellung der Revisionsbegründung zu erklären.

(3) Die Anschlussrevision muss in der Anschlussschrift begründet werden. § 549 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 und die §§ 550 und 551 Abs. 3 gelten entsprechend.

(4) Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Revision zurückgenommen, verworfen oder durch Beschluss zurückgewiesen wird.