Bundesgerichtshof Beschluss, 28. Apr. 2011 - V ZB 232/10

bei uns veröffentlicht am28.04.2011
vorgehend
Oberlandesgericht München, 34 Wx 98/10, 17.08.2010

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 232/10
vom
28. April 2011
in der Grundbuchsache
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. April 2011 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof.
Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:
Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 bis 7 werden der Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Starnberg vom 15. Juni 2010, dessen Nichtabhilfebeschluss vom 5. Juli 2010 und der Beschluss des 34. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 17. August 2010 aufgehoben.
Das Amtsgericht - Grundbuchamt - wird angewiesen, den Vollzug des Antrags auf Eintragung des Eigentumswechsels und der damit verbundenen Anträge nicht aus den in dem Beschluss vom 15. Juni 2010 genannten Gründen zu verweigern.
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahren beträgt 29.953 €.

Gründe:

I.

1
Die Beteiligte zu 2, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit der Bezeichnung "GbR Gewerbegebiet G. -Süd", kaufte mit notariellem Vertrag vom 8. März 2010 von dem Beteiligten zu 1 das in dem Eingang dieses Beschlusses bezeichnete Grundstück. Die Auflassung wurde erklärt. Für die Beteiligte zu 2 traten die Beteiligten zu 3 bis 7 auf und versicherten in der notariellen Urkunde, dass sie "allein und ausschließlich unverändert" die einzigen Gesellschafter der Beteiligten zu 2 seien. Darüber hinaus nahmen sie auf den bei den Grundakten befindlichen notariellen Gesellschaftsvertrag vom 22. Februar 2002 Bezug und erklärten, dass, abgesehen von einem ebenfalls zu den Grundakten gereichten Veräußerungsvertrag über Gesellschaftsanteile vom 28. Februar 2008, keine weiteren Änderungen im Gesellschafterbestand stattgefunden hätten.
2
Das Grundbuchamt hat den unter anderem auf Eigentumsumschreibung und Löschung einer zugunsten der Beteiligten zu 2 eingetragenen Auflassungsvormerkung gerichteten Antrag des Urkundsnotars zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligte zu 2 sowie die Beteiligten zu 3 bis 7 die Eintragungs- und Löschungsanträge weiter.

II.

3
Nach Ansicht des Beschwerdegerichts, dessen Entscheidung unter anderem in ZIP 2010, 2248 veröffentlicht ist, steht der Eintragung der Beteiligten zu 2 als Eigentümerin ein dauerhaftes rechtliches Hindernis entgegen. Existenz, Identität und Vertretungsberechtigung der GbR seien bei einer Auflassung in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Dieser Nachweis könne indes - abgesehen von dem hier nicht gegebenen Fall eines in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft abgeschlossenen (notariellen) Gesellschaftsvertrags - im Grundbuchverfahren nicht geführt werden. Die Erklärung der Gesellschafter über die Rechtsverhältnisse der Gesellschaft scheide als taugliches Nachweismittel aus. Auch der im Jahr 2002 abgeschlossene no- tarielle Gesellschaftsvertrag sei zum Nachweis der Vertretungsberechtigung nicht geeignet, denn es könne nicht ausgeschlossen werden, dass in der Zeit bis zu dem Abschluss des Kaufvertrags Änderungen in dem Gesellschafterbestand stattgefunden hätten.

III.

4
Das hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
5
1. Die statthafte (§ 78 Abs. 1 GBO) Rechtsbeschwerde ist auch im Übrigen zulässig (§ 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG). Zur Einlegung des Rechtsmittels berechtigt sind neben der Beteiligten zu 2 auch deren Gesellschafter , die Beteiligten zu 3 bis 7. Denn diese sind im Hinblick darauf, dass die Eintragung des Eigentums der GbR nach der durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG) vom 11. August 2009 (BGBl. I S. 2713) eingefügten Vorschrift in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO auch die Eintragung der Gesellschafter erfordert, durch die Zurückweisung des Antrags auf Eigentumsumschreibung in ihrer Rechtsstellung betroffen. Die GbR kann auf Grund ihrer Rechtsfähigkeit die durch die Zurückweisung der Anträge betroffenen Rechte selbständig geltend machen.
6
2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Das von dem Beschwerdegericht als Grund für die Zurückweisung der Anträge angeführte rechtliche Hindernis besteht nicht.
7
a) Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Beschwerdegerichts , dass die zu Gunsten der Beteiligten zu 2 im Grundbuch ein- getragene Auflassungsvormerkung (§ 883 Abs. 1 BGB) keine Auswirkungen auf den bei der nachfolgenden Eintragung des Eigentums durch das Grundbuchamt anzulegenden Prüfungsmaßstab hat. Die ebenfalls durch das ERVGBG eingefügte Vorschrift in § 899 a Satz 1 BGB, wonach bei einer im Grundbuch eingetragenen GbR vermutet wird, dass die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO eingetragenen Personen Gesellschafter der GbR und darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind, ändert daran nichts. Die Vermutung gilt nämlich nur in Ansehung des eingetragenen Rechts und setzt daher voraus, dass die GbR bereits als Eigentümerin eingetragen ist (vgl. OLG Schleswig, FGPrax 2010, 123, 124; OLG Saarbrücken, DNotZ 2010, 301, 302; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 899 a Rn. 6; Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169, 173). Auf den hier gegebenen Fall, dass die Gesellschaft die Eintragung ihres Rechtserwerbs erreichen will, findet die Vermutung keine Anwendung.
8
b) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts kann das Eigentum der Beteiligten zu 2 bereits auf der Grundlage der in dem notariellen Kaufvertrag vom 8. März 2010 enthaltenen Erklärung der Beteiligten zu 3 bis 7 zu dem Gesellschafterbestand im Grundbuch eingetragen werden. Weiterer Nachweise bedarf es insoweit nicht.
9
aa) Das ist allerdings in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten.
10
(1) Eine Ansicht verneint die Nachweiseignung einer Erklärung der Gesellschafter über die rechtlichen Verhältnisse der GbR. Existenz und Identität der Gesellschaft sowie die Vertretungsberechtigung der handelnden Personen seien in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Dieser Nachweis könne durch eine in dem notariellen Kaufvertrag enthaltene Erklärung der für die GbR Handelnden nicht geführt werden, da dieser lediglich die Abgabe der Erklärung, nicht aber deren inhaltliche Richtigkeit beweise (z. B. OLG München, ZIP 2010, 1496, 1497; OLG Nürnberg, ZIP 2010, 1344, 1345; OLG Hamm, ZIP 2010, 2245, 2247; OLG Rostock, NotBZ 2011, 64, 66; OLG Köln, FGPrax 2011, 13, 16; KG, Rpfleger 2011, 200 f.; OLG Bamberg, Beschluss vom 9. Februar 2011 - 3 W 176/10, juris; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 8. April 2011 - 11 Wx 127/10, juris; Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169, 182; Heinze, ZNotP 2010, 409, 414 [großzügiger RNotZ 2010, 289, 303]; Lautner, DNotZ 2009, 650, 658; ders., MittBayNot 2010, 286, 289; ders., MittBayNot 2011, 32, 33; Demharter, EWiR 2010, 489, 490; Schneider, ZfIR 2010, 728, 729; wohl auch Hügel/Knobloch, DB 2010, 2433, 2436).
11
(2) Eine zweite Auffassung geht ebenfalls von der Anwendbarkeit der Regelung des § 29 GBO aus. Sie meint aber in Anlehnung an die Grundsätze zur Vollmachtsbestätigung, dass eine anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrags erteilte Bestätigung der Existenz, des Gesellschafterbestands und der Vertretungsverhältnisse der GbR durch die für sie Handelnden regelmäßig ausreichend sei, um die Eintragungsvoraussetzungen in der gebotenen Form nachzuweisen (z. B. OLG Saarbrücken, DNotZ 2010, 301, 303; OLG Oldenburg , ZIP 2010, 1846 f.; OLG Brandenburg, NJW-RR 2011, 166, 168; OLG Dresden, NotBZ 2010, 463, 464; Hügel/Reetz, GBO, 2. Aufl., § 47 Rn. 112; Albers , ZfIR 2010, 705, 708; Böttcher, ZfIR 2009, 613, 618; ders., NJW 2010, 1647, 1655; ders., ZNotP 2010, 173, 176 f.; ders., AnwBl. 2011, 1, 5; ders., NJW 2011, 822, 830; Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 4. Aufl., Rn. 286 [strenger aber notar 2009, 429, 437 und notar 2010, 360, 363]; Miras, DStR 2010, 604, 608; Werner, MDR 2010, 721, 723; Zimmer, ZfIR 2010, 332 f.; wohl auch Böhringer, NotBZ 2009, 86, 88 f.; Weimer, NotBZ 2010, 195, 196).
12
(3) Demgegenüber hält Reymann (ZNotP 2011, 84, 101 ff.) einen in der Form des § 29 GBO zu führenden Nachweis der rechtlichen Verhältnisse der GbR nicht für erforderlich (im Ergebnis ebenso Ruhwinkel, DNotZ 2010, 304, 305; ders., MittBayNot 2009, 177, 180; ders., MittBayNot 2009, 421, 424). Zwar müssten die für die Gesellschaft handelnden Personen bei der Auflassung Erklärungen zur Existenz, Identität und Vertretung der GbR abgeben. Ein Nachweis , dass diese Angaben richtig sind, könne das Grundbuchamt aber grundsätzlich nicht verlangen. Das sei eine Folge der Regelung des § 47 Abs. 2 GBO, auf Grund derer das Recht der GbR grundbuchrechtlich durch die Gesell- schafter „mediatisiert“ werde, weshalb es eines auf die GbR bezogenen Nach- weises nicht bedürfe. Anders sei es nur dann, wenn hinreichende Anhaltspunkte für das Unrichtigwerden des Grundbuchs vorlägen.
13
bb) Der Senat hält diese Auffassung für richtig. Aus der systematischen Stellung des § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO und dem von dem Gesetzgeber mit der Schaffung der Vorschrift verfolgten Zweck ergeben sich - auch in dem hier maßgeblichen Anwendungsbereich des § 20 GBO - Nachweiserleichterungen für die Eintragung von Rechten einer GbR.
14
(1) Der Gesetzgeber hat durch die im Rahmen des ERVGBG vorgenommenen Änderungen der Grundbuchordnung betreffend solche Eintragungen an die Rechtslage vor der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR angeknüpft. Seinerzeit erfolgten sie auf der Grundlage des § 47 GBO aF durch die Eintragung der Gesellschafter als den materiell-rechtlich Berechtigten mit einem das Gesellschaftsverhältnis kennzeichnenden Zusatz (vgl. etwa BGH, Urteil vom 2. Mai 1966 - II ZR 219/63, BGHZ 45, 338, 348; BayObLG, Rpfleger 1985, 353, 354; Demharter, aaO, § 19 Rn. 108; Meikel/Böhringer, GBO, 10. Aufl., § 47 Rn. 203). Ein Nachweis, dass die in der notariell beurkundeten Auflassung (§ 925 BGB) enthaltenen Angaben zu der GbR zutreffen, musste nicht erbracht werden. Denn im Anwendungsbereich des § 47 aF GBO unterlag die Frage, ob das behauptete Gesellschafts- oder sonstige Gemeinschaftsverhältnis bestand und ob es den mitgeteilten Inhalt hatte, grundsätzlich keiner Nachprüfung durch das Grundbuchamt (vgl. OLG Karlsruhe, Rpfleger 1994, 248; Demharter, aaO, § 47 Rn. 13; Güthe/Triebel, GBO, 6. Aufl., § 47 Rn. 12; Meikel/Böhringer, aaO, § 47 Rn. 261; Schöner/Stöber, aaO, Rn. 254). Ausreichend für die Eintragung war die Erklärung der Gesellschafter, sofern dem Grundbuchamt nicht deren Unrichtigkeit bekannt war. Das hat seinen Grund darin, dass § 47 GBO aF - ebenso wie § 47 Abs. 1 GBO - nicht die Voraussetzungen, sondern den Inhalt der Eintragung betrifft, weshalb § 29 GBO insoweit keine Anwendung findet (vgl. Güthe/Triebel, aaO; Reymann, ZNotP 2011, 83, 102).
15
(2) Hieran hat sich durch die Einfügung des § 47 Abs. 2 GBO nichts geändert.
16
(a) Die Vorschrift betrifft als Sonderfall der in § 47 Abs. 1 GBO geregelten Eintragung eines gemeinschaftlichen Rechts ebenfalls nur den Inhalt der Grundbucheintragung, nicht ihre Voraussetzungen. Eine Regelung dazu, welche Nachweise erbracht werden müssen, damit das Recht der GbR eingetragen werden kann, enthält die Vorschrift nicht. Sie wäre zudem systematisch im Zusammenhang mit den Regelungen über die Voraussetzungen einer Eintragung (§§ 19 ff. GBO) und deren Nachweis (§§ 29 ff. GBO) anzusiedeln gewesen. Dort fehlt sie jedoch.
17
(b) Ausweislich der Materialien zum ERVGBG soll mit der Regelung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO die Eintragung aller Gesellschafter zur bestimmten Bezeichnung des Berechtigten grundbuchverfahrensrechtlich erforderlich, aber auch ausreichend sein; die Vorschrift soll insbesondere verhindern, dass die GbR nach der Anerkennung ihrer Grundbuchfähigkeit allein unter ihrem Namen, also ohne Eintragung der Gesellschafter eingetragen werden kann, weil Existenz , ordnungsgemäße Vertretung und Identität der nur unter ihrem Namen eingetragenen GbR sich oftmals nicht in der Form des § 29 GBO nachweisen lassen (Beschlussempfehlung, BT-Drucks. 16/13437 S. 24 li. Sp.). Durch die Regelung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO sollen mithin ansonsten, nämlich bei der Eintragung der GbR nur unter ihrem Namen, gegenüber dem Grundbuchamt zu führende Nachweise entbehrlich werden. Obwohl es inhaltlich nicht um eine Frage des Gemeinschaftsverhältnisses geht, hat sich der Gesetzgeber für eine dem entsprechende Behandlung entschieden, um das von ihm vorrangig verfolgte Ziel zu erreichen, dass die GbR grundbuchverfahrensrechtlich im Wesentlichen weiterhin so behandelt werden kann wie vor der Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit (so Beschlussempfehlung aaO, S. 24 re. Sp.).
18
(c) Dem widerspricht es nicht, dass der Senat in seinem Beschluss vom 4. Dezember 2008 (V ZB 74/08, BGHZ 179, 102, 114 Rn. 24 f.) die Notwendigkeit eines Nachweises des Gesellschafterbestands sowie der Vertretungsverhältnisse für möglich erachtet hat. Die Entscheidung betraf die Rechtslage vor dem Inkrafttreten des ERVGBG. Danach war die GbR auf Grund ihrer Rechtsfähigkeit grundsätzlich unter der gewählten Bezeichnung in das Grundbuch einzutragen (Senat, Beschluss vom 4. Dezember 2008 - V ZB 74/08, aaO, S. 112 Rn. 20). Dem ist der Gesetzgeber indes nicht gefolgt. Er hat sich durch die Einfügung des § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO für eine Lösung entschieden, die einerseits der - mit der Rechtsfähigkeit notwendig einhergehenden (vgl. Krüger, NZG 2010, 801, 802) - Grundbuchfähigkeit der GbR Rechnung trägt. Andererseits soll aber das dingliche Recht der Gesellschaft grundbuchrechtlich durch die Gesellschafter vermittelt werden. Damit lässt sich das Erfordernis eines auf die rechtlichen Verhältnisse der GbR bezogenen und in der Form des § 29 GBO zu führenden Nachweises nicht vereinbaren. Zur Anforderung eines solchen Nachweises besteht vielmehr nur dann Veranlassung, wenn das Grundbuchamt über konkrete Anhaltspunkte verfügt, dass das Grundbuch durch die beantragte Eintragung unrichtig würde; die theoretische Möglichkeit, dass der Gesellschaftsvertrag jederzeit - auch mündlich - abgeändert werden kann, ist hierfür aber nicht ausreichend (Reymann, ZNotP 2011, 84, 103; ähnlich Ruhwinkel, MittBayNot 2009, 421, 424 f.).
19
(d) Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil materiell-rechtlich die GbR - und nicht die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit - das Grundeigentum erwirbt. Materielles Recht und Grundbuchverfahrensrecht sind jeweils selbständige Rechtsgebiete und können in ihren Voraussetzungen und Rechtswirkungen unterschiedlich ausgestaltet sein (vgl. Meikel/Böttcher, aaO, Einl. B Rn. 5). Es stand dem Gesetzgeber daher frei, die gemäß § 873 Abs. 1 BGB zu dem materiellen Rechtserwerb der GbR erforderliche Eintragung in das Grundbuch verfahrensrechtlich nicht an die Bezeichnung der Gesellschaft, sondern an die Benennung der Gesellschafter anzuknüpfen und so von der materiellen Berechtigung abzuweichen (vgl. Reymann , ZNotP 2011, 83, 107).
20
3. Da es somit an dem von dem Beschwerdegericht angenommenen rechtlichen Hindernis für die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 2 fehlt, hätten auch die damit gemäß § 16 Abs. 2 GBO verbundenen Anträge auf Löschung der Eigentumsvormerkung und Buchung auf einem bestimmten Grundbuchblatt aus diesem Grund nicht zurückgewiesen werden dürfen.

IV.

21
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 1 KostO.
Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub

Vorinstanzen:
AG Starnberg - Grundbuchamt -, Entscheidung vom 15.06.2010 - GB v.
Unterbrunn Bl. 736 -
OLG München, Entscheidung vom 17.08.2010 - 34 Wx 98/10 -

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Beschluss, 28. Apr. 2011 - V ZB 232/10

Urteilsbesprechung schreiben

0 Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Beschluss, 28. Apr. 2011 - V ZB 232/10

Referenzen - Gesetze

Bundesgerichtshof Beschluss, 28. Apr. 2011 - V ZB 232/10 zitiert 11 §§.

Grundbuchordnung - GBO | § 29


(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Ei

Grundbuchordnung - GBO | § 78


(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat. (2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn 1. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat ode

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 71 Frist und Form der Rechtsbeschwerde


(1) Die Rechtsbeschwerde ist binnen einer Frist von einem Monat nach der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses durch Einreichen einer Beschwerdeschrift bei dem Rechtsbeschwerdegericht einzulegen. Die Rechtsbeschwerdeschrift muss enthalten: 1. die

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung


(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänder

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 883 Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung


(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch ein

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 925 Auflassung


(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme

Grundbuchordnung - GBO | § 47


(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis beze

Grundbuchordnung - GBO | § 20


Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

Grundbuchordnung - GBO | § 16


(1) Einem Eintragungsantrag, dessen Erledigung an einen Vorbehalt geknüpft wird, soll nicht stattgegeben werden. (2) Werden mehrere Eintragungen beantragt, so kann von dem Antragsteller bestimmt werden, daß die eine Eintragung nicht ohne die andere

Referenzen - Urteile

Urteil einreichen

Bundesgerichtshof Beschluss, 28. Apr. 2011 - V ZB 232/10 zitiert oder wird zitiert von 7 Urteil(en).

Bundesgerichtshof Beschluss, 28. Apr. 2011 - V ZB 232/10 zitiert 2 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Beschluss, 04. Dez. 2008 - V ZB 74/08

bei uns veröffentlicht am 04.12.2008

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 74/08 vom 4. Dezember 2008 in dem Verfahren Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja GBV § 15 a) Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann unter der Bezeichnung in das Grundbuch eingetragen werde

Oberlandesgericht Karlsruhe Beschluss, 08. Apr. 2011 - 11 Wx 127/10

bei uns veröffentlicht am 08.04.2011

Tenor 1. Die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 2 gegen den Beschluss des Grundbuchamtes Mannheim vom 02. Dezember 2010 - GRG 2726/2010 Mannheim GB (…) - wird zurückgewiesen. 2. Die Beteiligte Ziff. 2 trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens
5 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Beschluss, 28. Apr. 2011 - V ZB 232/10.

Bundesgerichtshof Beschluss, 12. Aug. 2011 - V ZB 113/11

bei uns veröffentlicht am 12.08.2011

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 113/11 vom 12. August 2011 in der Grundbuchsache Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12. August 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und

Bundesgerichtshof Beschluss, 29. Sept. 2011 - V ZB 1/11

bei uns veröffentlicht am 29.09.2011

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 1/11 vom 29. September 2011 in der Grundbuchsache Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 29. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub

Bundesgerichtshof Beschluss, 29. Sept. 2011 - V ZB 3/11

bei uns veröffentlicht am 29.09.2011

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 3/11 vom 29. September 2011 in der Grundbuchsache Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 29. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub

Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss, 28. März 2014 - 3 W 27/13

bei uns veröffentlicht am 28.03.2014

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass das in der Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt –Trier vom 26. Februar 2013 bezeichnete Eintragungshindernis binnen einer Frist von 3 Monaten dadurch zu beheben ist, dass die Be

Referenzen

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.

(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.

(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.

(1) Die Rechtsbeschwerde ist binnen einer Frist von einem Monat nach der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses durch Einreichen einer Beschwerdeschrift bei dem Rechtsbeschwerdegericht einzulegen. Die Rechtsbeschwerdeschrift muss enthalten:

1.
die Bezeichnung des Beschlusses, gegen den die Rechtsbeschwerde gerichtet wird, und
2.
die Erklärung, dass gegen diesen Beschluss Rechtsbeschwerde eingelegt werde.
Die Rechtsbeschwerdeschrift ist zu unterschreiben. Mit der Rechtsbeschwerdeschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Beschlusses vorgelegt werden.

(2) Die Rechtsbeschwerde ist, sofern die Beschwerdeschrift keine Begründung enthält, binnen einer Frist von einem Monat zu begründen. Die Frist beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe des angefochtenen Beschlusses. § 551 Abs. 2 Satz 5 und 6 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.

(3) Die Begründung der Rechtsbeschwerde muss enthalten:

1.
die Erklärung, inwieweit der Beschluss angefochten und dessen Aufhebung beantragt werde (Rechtsbeschwerdeanträge);
2.
die Angabe der Rechtsbeschwerdegründe, und zwar
a)
die bestimmte Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt;
b)
soweit die Rechtsbeschwerde darauf gestützt wird, dass das Gesetz in Bezug auf das Verfahren verletzt sei, die Bezeichnung der Tatsachen, die den Mangel ergeben.

(4) Die Rechtsbeschwerde- und die Begründungsschrift sind den anderen Beteiligten bekannt zu geben.

(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.

(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.

(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.

(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.

(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.

(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.

(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

Tenor

1. Die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 2 gegen den Beschluss des Grundbuchamtes Mannheim vom 02. Dezember 2010 - GRG 2726/2010 Mannheim GB (…) - wird zurückgewiesen.

2. Die Beteiligte Ziff. 2 trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

3. Der Geschäftswert für das Verfahren der Beschwerde wird auf 81.250 EUR festgesetzt.

4. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

 
I.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 02.07.2010 verkaufte die Beteiligte Ziff. 1 an die Beteiligte Ziff. 2 die im Grundbuch von Mannheim Nr. (…) eingetragene Wohnungseigentumseinheit verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gebäude- und Freifläche (…) in Mannheim verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 22 bezeichneten Wohneinheit sowie den dazugehörigen Pkw-Einstellplatz. In diesem notariellen Vertrag erklärten die Erschienenen zu 2, die Eheleute H., an Eides Statt, dass sie die alleinigen Gesellschafter der „H. Familien Gesellschaft des bürgerlichen Rechts“ seien. Im Anschluss steht folgende Textpassage:
„Die GbR wurde von den Eheleuten H.geb S. und Dr. J. H. mit Urkunde-Nr. (…) des amtierenden Notars vom 16.12.2009 errichtet; Ch., C. und T. H. wurden mit Vereinbarung vom heutigen Tag als weitere Gesellschafter in die Gesellschaft aufgenommen“.
Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Kaufgegenstandes bewilligte der Verkäufer und beantragte der Käufer nach § 11 dieses Vertrages die Eintragung einer Vormerkung gem. § 883 BGB zugunsten des Käufers.
Am 17.08.2010 beantragte der beurkundende und hier die Beteiligten Ziff. 2 vertretende Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung nebst Rangvorbehalt.
Mit Schriftsatz vom 26.08.2010 legte der Notar dem Grundbuchamt die beglaubigte Abschrift eines notariellen Gesellschaftsvertrages zwischen Frau K. H. und Herrn J. H. vor, mit der diese eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Geschäftsbezeichnung „H. Familien Gesellschaft des bürgerlichen Rechts“ mit Sitz in L. errichteten, Gesellschafter der Gesellschaft seien die Eheleute mit einer Beteiligungsquote von jeweils 50 %, beide seien für die Dauer ihrer Zugehörigkeit zur Gesellschaft zur uneingeschränkten Geschäftsführung berechtigt und verpflichtet, sie seien einzelvertretungsberechtigt.
Darüber hinaus stellte der Notar als „offensichtliche Unrichtigkeit“ klar, dass auf Seite 2 des Kaufvertrages vergessen worden sei, folgenden Nebensatz zu streichen:
„Ch., C. und T. H. wurden mit Vereinbarung vom heutigen Tage als weitere Gesellschafter in die Gesellschaft aufgenommen“.
Diese Formulierung stamme noch aus einem vorherigen Vertragsentwurf, bei welchem vorgesehen gewesen sei, diese Personen in die Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufzunehmen. Die bewilligte Erwerbsvormerkung wurde vom Grundbuchamt am 28.09.2010 in das Grundbuch eingetragen.
Mit Schriftsatz vom 25.11.2010 überreichte der Notar eine weitere Ausfertigung des Kaufvertrages vom 02.07.2010, in der sich auch die oben zitierte Passage zur Aufnahme der weiteren Gesellschafter befand. Unter Vorlage einer Pfandhaftentlassung und einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes stellte er den Antrag auf Löschung eines Rechts in Abteilung III Nr. 3 sowie Eintragung der Eigentumsumschreibung Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung.
10 
Das Grundbuchamt Mannheim hat mit Beschluss vom 02.12.2010 diese Anträge auf Eintragung kostenpflichtig zurückgewiesen.
11 
Es hat ausgeführt, dass im Rahmen des § 20 GBO Existenz und Identität der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden müssten. Eine Erklärung der Beteiligten in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde über die Rechtsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei nicht ausreichend, selbst dann nicht, wenn eine eidesstattliche Versicherung abgegeben worden sei. Im vorliegenden Fall habe die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht als unverwechselbares Rechtssubjekt identifiziert werden können, die bloße Angabe der Gesellschafter genüge zur eindeutigen Bestimmung der Identität nicht. Weiterhin ergäben sich weder die Existenz noch die Vertretungsverhältnisse aus der Eintragung der Auflassungsvormerkung. Die Vermutung gem. § 899 a BGB gelte nämlich nur in Ansehung eines eingetragenen Rechts, also nicht aus einer Auflassungsvormerkung. Demnach sei der Erwerb von Grundbesitz durch eine schon bestehende GbR bis zu einer Änderung des geltenden Rechts nicht möglich.
12 
Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 2.
13 
Sie wird damit begründet, dass die Unmöglichkeit des Erwerbs von Grundeigentum durch eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts in unüberbrückbarem Widerspruch zu ihrer vom Gesetzgeber anerkannten Grundbuchfähigkeit stehe. Insbesondere stehe die uneingeschränkte Ablehnung der Nachweismöglichkeiten durch eidesstattliche Versicherungen für das Fortbestehen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem nach wie vor gleichen Gesellschafterbestand in Widerspruch zu der in Rechtsprechung und Literatur allgemein anerkannten Beweiserleichterung für den Nachweis negativer Tatsachen. Unter Berufung auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Saarbrücken wird ausgeführt, dass beim Erwerb durch die Gesellschaft bürgerlichen Rechts der erforderliche Nachweis zum Bestehen der Gesellschaft und zum aktuellen Gesellschafterbestand durch den notariellen Kaufvertrag als öffentliche Urkunde erbracht werden könne. Der Nachweis könne durch die entsprechende Betätigungserklärung der Beteiligten in der notariellen Kaufvertragsurkunde erbracht werden. Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bindung des Grundbuchamtes an eine Gerichtsentscheidung, in deren Rubrum die Gesellschaft bürgerlichen Rechts genannt werde, sei abzuleiten, dass hier der Nachweis durch einen notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrages geführt werden könne. Sofern es keine Anhaltspunkte für entsprechende Veränderungen gebe, sei der durch diese Urkunde geführte Nachweis als hinreichend anzusehen. Im Streitfall habe die erwerbende Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch Vorlage des notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrages und durch die in Form des § 29 Abs. 1 GBO in der Erwerbsurkunde abgegebenen Erklärungen, deren Richtigkeit an Eides Statt zur Vorlage beim zuständigen Grundbuchamt versichert worden sei, die entsprechenden Nachweise in der Form des § 29 Abs. 1 GBO erbracht.
14 
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 20.12.2010 nicht abgeholfen.
II.
15 
Die gem. §§ 71 Abs. 1, 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.
16 
Die Auflassung an die Beteiligte Ziff. 2 ist nicht eintragungsfähig.
17 
1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann aufgrund ihrer Teilrechtsfähigkeit unter ihrem Namen Grundeigentum erwerben und als solche grundsätzlich in das Grundbuch eingetragen werden (BGH Urteil vom 25.09.2006 - II ZR 218/05, NJW 2006, 3716; BGH Beschluss vom 04.12.2008 - V ZB 74/08, BGHZ 179, 102 ff.). Dies ergibt sich auch aus den gesetzlichen Regelungen des § 899 a BGB sowie von § 47 Abs. 2 GBO und § 15 GBV, die durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren (ERVGBG vom 11.08.2009 - BGBl. I 2713) eingeführt bzw. geändert worden sind.
18 
2. Dennoch hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zu Recht abgelehnt.
19 
Wenn eine - nach Darstellung der Beteiligten - bereits existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts Grundeigentum erwerben will, müssen die Existenz und Identität sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.06.2010 - 20 W 194/10 -, Juris; OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.04.2010 - 10 W 277/10, ZIP 2010, 1344 f.; OLG Oldenburg Beschluss vom 09.08.2010 - 12 W 158/10, ZfIR 2010, 723 f.; OLG Köln, Beschluss vom 29.11.2010 - 2 Wx 26/10, Juris; OLG Köln, Beschluss vom 13.12.2010 - 2 Wx 137/10, FGPrax 2011, 13 ff.; OLG Saarbrücken Beschluss vom 26.02.2010 - 5 W 371/09, DB 2010, 776 f.; OLG Hamm Beschluss vom 02.11.2010 - 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245 ff.; OLG Bamberg, Beschluss vom 09.02.2011 - 3 W 176/10, Juris; OLG München Beschluss vom 20.07.2010 - 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff; OLG Schleswig Beschluss vom 09.12.2009 - 2 W 168/09, NotBZ 2010, 296 f.; Brandenburgisches OLG Beschluss vom 07.10.2010 - 5 Wx 77/10, NotBZ 2010, 459; Böttcher NJW 2011, 825 [833.]).
20 
3. Umstritten ist allerdings, wie der Nachweis dieser Voraussetzungen gem. § 29 GBO geführt werden kann, da der nach § 32 GBO durch einen Handelsregisterauszug zu führende Nachweis für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht eröffnet ist.
21 
Nach überwiegender Auffassung ist jedenfalls dann, wenn in der notariellen Erwerbsurkunde eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erst gegründet und namens dieser die Auflassung entgegen genommen wird, der erforderliche Nachweis in der Regel mit Vorlage dieser Urkunde erbracht (vgl. OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.04.2010 - 10 W 277/10, ZIP 2010,1344 f.; OLG Saarbrücken Beschluss vom 26.02.2010 - 5 W 371/09, DB 2010, 776 f., OLG Hamm Beschluss vom 02.11.2010 - 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245 ff.; OLG München - Beschluss vom 20.07.2010 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff.; Böttcher NJW 2011, 825 [833.]).
22 
Ob die Eintragung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch auch dann erreicht werden kann, wenn diese nicht ausdrücklich und zeitgleich in der Kaufvertragsurkunde gegründet wird, ist dagegen in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten:
23 
a) Nach einer Auffassung kann der erforderliche Nachweis zum Bestehen der Gesellschaft und zum aktuellen Gesellschafterbestand auch durch einen notariellen Kaufvertrag als öffentliche Urkunde im Sinn des § 29 Abs. 1 GBO erbracht werden, auch wenn dieser selbst die Vereinbarung eines Gesellschaftsvertrages nicht enthält, aber - auch inzidenter - die bestätigenden Erklärungen der Gesellschafter enthält, dass es die genannte Gesellschaft des bürgerlichen Rechts tatsächlich gibt und dass diese gegenwärtig aus den namentlich genannten Gesellschaftern besteht (OLG Saarbrücken Beschluss vom 26.02.2010 - 5 W 371/09 - DB 2010, 776 f.). In anderem Zusammenhang sei es nämlich allgemein anerkannt, das auch in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO abgegebene „Bestätigungs- oder Geständniserklärungen“ zum grundbuchrechtlichen Nachweis ausreichend sein könnten. Sei eine Eintragungsvoraussetzung - hier die positive Tatsache einer Einigung einschließlich der ordnungsgemäßen Vertretung der Gesellschaft - nachgewiesen, müsse dem Grundbuchamt nicht darüber hinaus nachgewiesen werden, dass sich diese Voraussetzungen nicht geändert hätten (vgl. OLG Oldenburg, Beschluss vom 19.07.2010 - 12 W 133/10, ZIP 2010, 1846 f.). Bei Fehlen solcher Bestätigungserklärungen im Kaufvertrag könnten die erforderlichen Nachweise in Form eines beglaubigten Gesellschaftsvertrages und eidesstattlicher Versicherungen der Gesellschafter über das unveränderte Fortbestehen des Gesellschafterbestandes und die Vertretungsberechtigung der Handelnden erbracht werden (vgl. OLG Oldenburg, Beschluss vom 09.08.2010 12 W 158/10, ZfIR 2010, 723 f.).
24 
b) Nach anderer Auffassung (Oberlandesgericht Nürnberg Beschluss vom 08.04.2010 - 10 W 277/10, ZIP 2010,1344 f.) genügt die Vorlage des notariellen Kaufvertrages als Nachweis nicht, da die im Kaufvertrag erfolgte Bestätigung der Gesellschafter allein die behauptete Existenz der gegründeten Gesellschaft nicht in grundbuchmäßiger Form zu belegen vermag. Allerdings könne der Nachweis, dass die im notariellen Kaufvertrag bezeichnete Gesellschaft weiterhin existiert und von den handelnden Personen wirksam vertreten worden ist, durch die Vorlage des Gesellschaftsvertrages und eidesstattlicher Versicherungen der Gesellschafter erbracht werden (vgl. auch OLG Rostock, Beschluss vom 14.09.2010 - 3 W 100/10, ZIP 2011, 473).
25 
Auch das Oberlandesgericht Frankfurt wendet sich dagegen, die Eintragung einer erwerbenden bereits existierenden Gesellschaft grundsätzlich von der Neugründung im notariellen Erwerbsvertrag abhängig zu machen (vgl. Beschluss vom 17.06.2010 - 20 W 195/10 -, Juris). Die Vorlage eines notariellen Erwerbsvertrages mit ausdrücklichen Erklärungen der Gesellschafter der erwerbenden Gesellschaft zu deren Identität und Existenz und Vertretungsberechtigung neben einer eidesstattlichen Versicherung und der Vorlage des korrespondierenden Gesellschaftsvertrages in öffentlich beglaubigter Form hält es als Nachweis für ausreichend.
26 
c) Nach Auffassung der Oberlandesgerichte München (vgl. OLG München, Beschluss vom 20.07.2010 - 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff.), Hamm (Beschluss vom 02.11.2010 - 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245), Köln (Beschluss vom 29.11.2010, 2 Wx 26710, Juris) und Bamberg (Beschluss vom 09.02.2011 - 3 W 176/10, Juris) ist - abgesehen von der Neugründung in der Erwerbsurkunde - ein Erwerb durch eine bereits existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts derzeit nicht möglich. Existenz und Vertretungsberechtigung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts können nach dieser Auffassung lediglich durch den Abschluss eines notariellen Gesellschaftsvertrages in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft nachgewiesen werden.
27 
Danach konkretisiere § 29 Abs. 1 GBO das grundbuchverfahrensrechtliche Legalitätsprinzip. Der Grundbuchinhalt solle nach Möglichkeit mit der wirklichen Rechtslage in Einklang gehalten und die dem Grundbuchsystem immanente Gefahr eines Rechtsverlustes des sachlich Berechtigten durch einen redlichen Erwerb seitens eines Dritten aufgrund des von unrichtigen Grundbucheinträgen ausgehenden Rechtsscheins minimieren. Es stehe nicht im Belieben des Grundbuchamtes, ob die Formvorschrift bei Eintragung eingehalten werde oder nicht, vielmehr habe dieses stets die Beachtung der in § 29 GBO verlangten Förmlichkeiten durchzusetzen. Die tatsächliche Erklärung von Beteiligten im Erwerbsvertrag stelle keinen ausreichenden Nachweis dafür dar, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem konkret bezeichneten Gesellschafterbestand gegründet worden sei und in dieser Form auch gegenwärtig noch fortbestehe. Die Beweiskraft der notariellen Urkunde umfasse nämlich nicht die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung.
28 
Es stehe auch nicht fest, dass die Bestätigungserklärung tatsächlich von den aktuellen vertretungsberechtigten Gesellschaftern stamme.
29 
Der vom Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 04.12.2008 (V ZB 74/08, BGHZ 179, 102 ff.) hervorgehobene Grundsatz der dienenden Funktion des Grundbuchrechts im Verhältnis zum materiellen Recht könne nicht gesetzlich verankerte grundbuchrechtliche Prinzipien außer Kraft setzen. Von der Formstrenge des § 29 GBO gebe es zwar seit jeher anerkannte Ausnahmen, derartige Fälle erleichterter Beweiswürdigung beträfe nur tatbestandlich umrissene, zahlenmäßig verhältnismäßig seltene Vorgänge, die bei verständiger Anwendung den Zweck des § 29 GBO, die Eintragung auf sichere Unterlagen zu gründen, nicht gefährdeten.
30 
Von der Formstrenge könne hingegen für Auflassungen an die erst von der Rechtsprechung als teilrechtsfähig erkannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts als im Rechtsleben häufig vorkommende Grundform personenrechtlicher Zusammenschlüsse nicht abgesehen werden. Dies gelte umso mehr, als etwa §§ 32, 33 GBO ausdrücklich regelten, in welcher Form andere natürliche Personen und Gesellschaften erleichterte Grundbuchnachweise erbringen könnten und damit der sonst grundsätzlich notwendige Nachweis in der Form des § 29 GBO abgeschwächt werde. Mit einem an sich zum grundbuchtauglichen Nachweis geeigneten Gesellschaftsvertrag könne zum späteren Zeitpunkt der Nachweis der Vertretung nicht mehr geführt werden, auch wenn keine konkreten Zweifel am Fortbestand ersichtlich seien (vgl. OLG München, Beschluss vom 17.08.2010 - 34 Wx 98/10, ZfIR 2010, 721 ff.). Es lasse sich nämlich nie ausschließen, dass weitere - nicht nur von demselben Notar beurkundete - Änderungen stattgefunden hätten. In diesem Zusammenhang könne es auch keine Rolle spielen, dass es sich bei der Erwerberin um eine auf Bestand angelegte Familiengesellschaft handle. Zwischen solchen und ihr auf Wechsel angelegten Gesellschaften mit Immobilienbestand sei nicht zuverlässig abzugrenzen, wie es auch kein sicheres Kriterium bilde, ob die Gesellschaft in ihrer Zusammensetzung familiär oder anonym geprägt sei. Die Lücke im urkundlichen Nachweis könne auch nicht durch eine etwa abzugebende eidesstattliche Versicherung der Gesellschafter geschlossen werden. Die eidesstattliche Versicherung sei keine im Grundbuchverfahrensrecht allgemein zugelassenes Nachweismittel (vgl. dazu und zum Folgenden OLG Hamm, Beschluss vom 02.11.2010 - 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 13.12.2010 - 2 Wx 137/10, FGPrax 2011, 13 ff.). Das ergebe sich aus der in § 29 Abs. 1 GBO ausgesprochenen Beweismittelbeschränkung. Allerdings sei für eng begrenzte Ausnahmefälle anerkannt, dass auch im Grundbucheintragungsverfahren Lücken des urkundlichen Nachweises durch eine eidesstattliche Versicherung geschlossen werden könnten. Dabei handele es sich insbesondere um den Ausschluss von Negativtatsachen bei der Grundbuchberichtigung aufgrund Erbfolge. Eine Übertragung auf die Eintragung einer erwerbenden bereits existierenden BGB-Gesellschaft würde aber die Tür zu einer Entwicklung öffnen, die unter dem Gesichtspunkt einer Anwendung der Grundsätze für vergleichbare Sachverhalte in immer weitergehendem Umfang in das Grundbucheintragungsverfahren nicht urkundliche Beweismittel einführen und damit eine Erosion des bewährten, der Sicherheit des Grundbuchverkehrs dienenden Verfahrensrechtes einleiten würde. Das Grundbuchverfahrensrecht könne trotz seiner dienenden Funktion nicht die Lücken füllen, die der Gesetzgeber offen gelassen habe, ohne seine Grundstrukturen aufzugeben.
31 
Auch der erkennende Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung aufgrund ihrer überzeugenderen Argumentation an. Die Überlegungen, den Nachweis durch eidesstattliche Versicherungen und vor dem Notar erklärte Bestätigungserklärungen zum Fortbestand der Gesellschaft und der Vertretungsberechtigung sind rein ergebnisorientiert von der Zielsetzung getragen, der teilrechtsfähigen bereits existierenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts den unproblematischen Erwerb von Grundeigentum zu ermöglichen. Dabei wird - worauf insbesondere das Oberlandesgericht München zutreffend hingewiesen hat - nach Überzeugung auch des Senats eine Erosion des die Sicherheit des Grundbuchverkehrs - und damit des materiellen Rechts - gewährleistenden Verfahrensrechts eingeleitet. Dies hinzunehmen, besteht keine Veranlassung. Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gebietet es nicht, sie natürlichen und juristischen Personen und den registerfähigen Personengesellschaft in jeder Hinsicht gleichzustellen; es gibt Aufgaben mit Anforderungen, denen zwar natürliche und juristische Personen und auch registerfähige Personenhandelsgesellschaften genügen können, wegen ihrer strukturellen Unterschiede zu diesen aber nicht die Gesellschaften bürgerlichen Rechts (vgl. BGH, Urteil vom 04.12.2008 - V ZB 74/08, BGHZ 179, 102, Rn 10).
32 
Angesichts der mit der Aufgabe formeller Anforderungen im Grundbuchrechtsverkehr verbundenen Gefahren muss es der Entscheidung des Gesetzgebers vorbehalten bleiben, ob er diese zur Erleichterung des Grundbuchverkehrs mit Gesellschaften bürgerlichen Rechts hinzunehmen bereit ist.
33 
4. Ein Nachweis kann hier auch nicht durch die Vermutungswirkung des § 899 a BGB aufgrund der bereits eingetragenen Erwerbsvormerkung für die Beteiligte Ziff. 2 geführt werden. Existenz und Vertretungsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergeben sich nämlich nicht bereits aus der einseitig bewilligten Eintragung der Eigentumsvormerkung. § 899 a BGB erlaubt die Vermutung nur in Ansehung des eingetragenen Rechts, d.h. für Rechtshandlungen mit unmittelbarem Bezug auf den Eintragungsgegenstand, also das jeweils verzeichnete Grundstücksrecht. § 899 a BGB gilt zwar auch für die Vormerkung, jedoch wiederum nur in Ansehung der Vormerkung, um z.B. deren Löschung aufgrund von Bewilligungen durch die eingetragenen Gesellschafter zu ermöglichen (vgl. OLG München, Beschluss vom 20.07.2010 - 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff.; OLG Schleswig, Beschluss vom 09.12.2009 - 2 W 168/09, NotBZ 2010, 113 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 29.11.2010 - 2 Wx 26/10, Juris). Dass der Gesetzgeber mit der Einführung des § 899a BGB eine begrenzte Regelung zum Grundbuchverkehr der Gesellschaften bürgerlichen Rechts getroffen hat, obwohl ihm zum Zeitpunkt des Gesetzgebungsverfahrens die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit seit längerem bekannt war, kann eher als Indiz dafür gelten, dass eine über den § 899a BGB hinausgehende Erleichterung des Grundbuchverkehrs mit solchen Gesellschaften unter Verzicht auf Formvorschriften des formellen Grundbuchrechts nicht beabsichtigt war.
34 
5. Dass ein Erwerb von Immobilien durch bereits existierende Gesellschaften bürgerlichen Rechts deutlich erschwert wird, bis es dem Gesetzgeber hier gelungen sein wird, Klarheit zu schaffen (vgl. auch Krüger NZG 2010, 801), begegnet auch gemessen an Art. 14 Abs. 1 GG keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.
35 
a) Im Hinblick auf Grundrechtspositionen der Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist darauf zu verweisen, dass es ihnen freisteht, nach dem Gesetz zwischen zahlreichen Gesellschaftsformen auszuwählen und ggf. eine auf die Verwaltung eigenen Vermögens beschränkte Personenhandelsgesellschaft zu gründen, die dann die für den Grundbuchverkehr erforderliche Registerpublizität erlangen kann. Darüber hinaus bietet der zugegebenermaßen umständliche Weg über eine Neugründung im Erwerbsvertrag eine weitere Möglichkeit, der BGB-Gesellschaft zum Erwerb von Immobilieneigentum zu verhelfen (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 02.11.2010 - 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245).
36 
b) Nichts Anderes gilt, wenn darauf abgestellt wird, dass einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, da sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig ist, wie den Personenhandelsgesellschaften das Grundrecht auf Eigentum zusteht (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 02.09.2002 - 1 BvR 1103/02, NJW 2002, 3533). Nachdem - wie bereits dargestellt - der Erwerb von Immobilieneigentum für eine BGB-Gesellschaft nicht ausgeschlossen, sondern de lege lata nur mit etwas größerem Aufwand verbunden ist als etwa bei Personenhandelsgesellschaften, und aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht abgeleitet werden kann, dass jeglicher Form von Gesellschaft, die das Gesetz zulässt, in gleicher Form und Leichtigkeit der Zugang zum Erwerb von Immobilieneigentum ermöglicht werden müsste, kann eine Grundgesetzwidrigkeit des derzeitigen Rechtszustandes nicht festgestellt werden. Der für die Grundbucheintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu betreibende größere Aufwand ist letztlich die Kehrseite dessen, dass für die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erheblich geringerer formeller Aufwand betrieben werden muss als etwa für die Errichtung einer Personenhandels- oder Kapitalgesellschaft.
37 
6. Selbst wenn man mit einem Teil der Oberlandesgerichte die Vorlage eines Bestätigungserklärungen enthaltenden Erwerbsvertrages, die Vorlage eines notariellen Gesellschaftsvertrages sowie die Abgabe eidesstattlicher Versicherungen der Gesellschafter ausreichen lassen würde, wäre im Streitfall der begehrten Eintragung kein Erfolg beschieden. In dem vorgelegten Erwerbsvertrag haben die Eheleute H. nämlich sich widersprechende Erklärungen abgegeben, indem sie einerseits versicherten, sie seien die alleinigen Gesellschafter der Beteiligten Ziff. 2 und anschließend erklärten, dass drei weitere Gesellschafter mit Vereinbarung vom Tage dieser Erklärung in die Gesellschaft aufgenommen worden seien. Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, dass es sich hier - wie vom Notar schriftsätzlich dargestellt - um ein bedauerliches Versehen in Form einer unterlassenen Korrektur eines früheren Vertragsentwurfes handelt, doch ändert diese Erklärung des Notars nichts daran, dass die für das Grundbuchamt maßgeblichen Erklärungen der möglichen Gesellschafter sich widersprechen und von den Erklärenden nicht berichtigt worden sind.
III.
38 
Die Entscheidung über die Gerichtskosten folgt aus § 131 Abs. 1 Nr. 1 KostO.
39 
Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren bestimmt sich nach §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO nach dem Wert des aufgelassenen Wohnungseigentums, der sich hier nach dem Kaufpreis bemisst (§ 19 KostO).
IV.
40 
Die Rechtsbeschwerde war zur Fortbildung des Rechts und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. (§ 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO).

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.

(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.

(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.

(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.

(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.

(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.

24
d) Die Gläubigerin hat die Voraussetzungen für die Eintragung der Sicherungshypothek auch in der Form des § 29 GBO nachgewiesen.

(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.

(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

(1) Einem Eintragungsantrag, dessen Erledigung an einen Vorbehalt geknüpft wird, soll nicht stattgegeben werden.

(2) Werden mehrere Eintragungen beantragt, so kann von dem Antragsteller bestimmt werden, daß die eine Eintragung nicht ohne die andere erfolgen soll.