Der Kläger ist Eigentümer eines mit Vorder- und Rückgebäude bebauten Grundstücks Fl. Nr. 11656/0, Gemarkung S., R.-str. 4. Mit seiner Klage begehrt er die Aufhebung von Nebenbestimmungen der ihm am 4. April 2014 erteilten Baugenehmigung für die Nutzungsänderung im ersten Obergeschoss seines Rückgebäudes.
Das ca. 18 m hohe Vordergebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück wurde in den 1950er Jahren wieder aufgebaut. Dafür wurde am 22. Dezember 1950 eine Baugenehmigung erteilt. Mit der Tekturgenehmigung vom 11. Juni 1951 nach Plannummer 30775/51 wurde die Errichtung eines rückwärtigen Gebäudeteils mit einer Wohneinheit im ersten Obergeschoss bestehend aus einer Küche, einem WC und einem Schlafzimmer genehmigt. Das zweigeschossige rückwärtige Gebäude ist über einen erdgeschossigen Zwischenbau mit dem Vordergebäude verbunden. Zwischen dem Vorder- und Rückgebäude liegt ein Innenhof, von dem über eine Außentreppe der Eingang zu der im ersten Obergeschoss des Rückgebäudes befindlichen Wohneinheit erfolgte.
Mit Bescheid vom 10. Oktober 1994 genehmigte die Beklagte eine Büro-, Laden- und Lagernutzung im Erdgeschoss, sowie eine Büronutzung mit Teeküche im ersten Obergeschoss des Vordergebäudes. In den genehmigten Plänen sind in dem östlichen Teil des Erdgeschosses zwei kleinere Lagerräume und ein größerer Lagerraum im Bereich des erdgeschossigen Zwischenbaus und des Rückgebäudes, der über einen separaten Eingang von dem Innenhof verfügt, dargestellt. Im vorderen Bereich liegt ein 42,64 m² großer Verkaufsraum. Im westlichen Teil des Vordergebäudes wurden drei Lagerräume und ein Büroraum genehmigt. Im ersten Obergeschoss des rückwärtigen Anbaus ist in den Plänen ein 25,55 m² großer Aufenthaltsraum mit einem Abstellraum und einem WC dargestellt. In der Betriebsbeschreibung vom 15. Juli 1994 ist dargelegt, dass sich in dem Objekt R.-str. 4, Erdgeschoss bis erstes Obergeschoss, seit den 1950er Jahren ein Eisenwerkzeug- und Beschlägeverkauf befindet. Läden 1 und 2 würden zu einem Verkaufsraum für Beschläge sowie Läden 3 und 4 als Lager mit Schaufensterfront genutzt. Im ersten Obergeschoss befänden sich die dazu gehörigen Büroräume der Beschlagsfirma.
Am 1. Dezember 2003 erteilte die Beklagte eine weitere Baugenehmigung, die u. a. eine Nutzungsänderung von zwei Lagerräumen in einen Laden im Erdgeschoss des Anwesens R.-str. 4 erfasste. Im westlichen Teil des Vordergebäudes wurde ein 65,83 m² großer Laden anstelle der ursprünglich genehmigten Lagerräume genehmigt.
Mit Bauantrag vom 4. Februar 2013 beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines „Personalraumes (Gewerbe) zu Praxis“ im ersten Obergeschoss des Rückgebäudes nach Plannummer 2013-002847. Geplant war die Umnutzung des ursprünglich mit der Baugenehmigung vom 10. Oktober 1994 genehmigten Aufenthaltsraums in einen Praxisraum für einen Heilpraktiker. Nach den zur Genehmigung eingereichten Plänen sollte die Größe des umgenutzten Raumes mit 25,55 m² unverändert bleiben. Mit Bescheid vom 4. April 2014 erteilte die Beklagte die beantragte Baugenehmigung. Die erteilte Baugenehmigung wurde mit der Auflage Ziffer 1 verbunden, für das Bauvorhaben sei ein Stellplatz für Kraftfahrzeuge erforderlich, der gemäß Vertrag vom 3. März 2014 abgelöst werde. Mit der Auflage Ziffer 2, Spiegelstriche 2 und 4, wurde die Vorlage der Bescheinigungen Standsicherheit I und II gefordert.
Mit seiner Klage vom 16. April 2014 begehrte der Kläger die Aufhebung der Auflagen Ziffer 1 und 2. Das Verwaltungsgericht hob mit Urteil vom 21. September 2015 die Auflage Ziffer 2 der Baugenehmigung vom 4. April 2014, zweiter und vierter Spiegelstrich (Standsicherheitsnachweis I und II) auf und wies die Klage im Übrigen ab. Die Klage gegen die Nebenbestimmung in Ziffer 1 habe keinen Erfolg, weil die Anrechnung eines fiktiven Stellplatzes nicht in Betracht komme, da ein solcher nicht mehr vorhanden sei. Mit Baugenehmigung vom 11. Juni 1951 sei im ersten Obergeschoss des rückwärtigen Gebäudeteils eine gesonderte Wohneinheit genehmigt worden. Diese Wohnung habe einen Bedarf von einem Stellplatz ausgelöst. Durch die mit der Baugenehmigung vom 10. Oktober 1994 genehmigte Nutzungsänderung sei der auf die Wohneinheit im ersten Obergeschoss des rückwärtigen Gebäudeteils entfallene fiktive Stellplatz ersatzlos weggefallen. Die Nutzung des streitgegenständlichen Raums als Aufenthaltsraum habe keinen zusätzlichen Stellplatz ausgelöst, der an die streitgegenständliche Nutzung als Praxis eines Heilpraktikers weitergereicht habe werden können. Die Klage habe jedoch Erfolg, soweit vom Kläger die Vorlage von Standsicherheitsnachweisen gefordert worden sei. Aus dem Rechtsgedanken des Art. 57 Abs. 4 BayBO folge, dass die Vorlage der Standsicherheitsnachweise nur dann in Frage komme, wenn an die nutzungsgeänderte Anlage andere bautechnische Anforderungen zu stellen seien als zuvor. Die durch die neue Nutzung ausgelösten Lasten hätten sich gegenüber den Lasten der ursprünglichen Nutzung verringert. In Anbetracht der geringen Größe des Raums von nur 25,55 m² sei bei der genehmigten Nutzung des Raums als Praxisraum eines Heilpraktikers mit einer gleichzeitigen Nutzung des Raums durch maximal zwei bis drei Personen auszugehen. Dagegen hielten sich in einem Aufenthaltsraum regelmäßig weitaus mehr Mitarbeiter auf. Die Vorlage der Standsicherheitsnachweise könne nicht gefordert werden.
Mit Beschluss vom 12. April 2016 ließ der Senat die Berufungen zu. Der Kläger begründet seine Berufung im Wesentlichen damit, dass es sich entgegen der Auffassung des Erstgerichts bei den streitgegenständlichen Räumen nicht um eine Nebeneinrichtung zu einem bestimmten Nutzungstyp, die in der Regel der Erholung des beschäftigten Personals diene, handle. Aus dem allgemeinen Sprachgebrauch sei ein Verständnis des Begriffs Aufenthaltsraum als ein zur Erholung des Personals dienender Raum nicht herleitbar. Das Erstgericht gehe weiter fehlerhaft davon aus, dass die ehemals selbstständige Wohneinheit im ersten Obergeschoss des Rückgebäudes nunmehr den Betriebsräumen des Vordergebäudes zuzurechnen sei und durch diese Einbeziehung seine bisherige Selbstständigkeit verloren habe. Es liege eine gesonderte Nutzungseinheit vor, da eine besondere räumliche Trennung vom Vordergebäude vorliege, eine alleinige und in sich abgeschlossene Lage im Obergeschoss des Rückgebäudes gegeben sei, die Erschließung mittels eines eigenen Treppenaufgangs erfolge und keine direkte Zugangsmöglichkeit aus den Büro- oder Lagerflächen existiere. Im Übrigen habe die Nutzung zu Ladenzwecken zum Zeitpunkt der Baugenehmigung 1994 nur einen geringen Teil der Gesamtnutzung dargestellt. Eine solche Zuordnung des Raums im Rückgebäude ausschließlich zum Nutzungszweck Laden und zudem lediglich als stellplatzneutralen Personalraum ließen weder die genehmigten Baupläne noch die Betriebsbeschreibung zur Baugenehmigung 1994 zu. Hätte die Beklagte im Zuge ihrer eigenen Baugenehmigung den Raum als stellplatzneutralen Personalraum mit Zuordnung zu einer Ladeneinheit genehmigen wollen, so hätte sie dies zwingend in den Planunterlagen so darstellen müssen. An der Situation der gesonderten Nutzungseinheit des Raums im ersten Obergeschoss des Rückgebäudes habe sich auch im Rahmen der Nutzungsänderung 2003 nichts geändert. Insbesondere sei der Raum nicht den neugeschaffenen Ladennutzungen im Vordergebäude zuzuordnen. Aus der Betriebsbeschreibung zur Baugenehmigung aus dem Jahr 2003 ergebe sich, dass zwei Läden betrieben werden sollten und auch genehmigt worden seien. Die Läden seien durch unterschiedliche Betreiber genutzt worden, weshalb aus rein praktischen Gründen eine gemeinsame Nutzungsüberlassung der streitgegenständlichen Einheit an beide Betreiber ausscheide und auch tatsächlich nicht erfolgt sei. Im Übrigen seien die Räume im ersten Obergeschoss des Rückgebäudes auch in den Bauvorlagen nicht mit dargestellt, was ebenfalls belege, dass diese nicht Gegenstand des Antrags auf Nutzungsänderung gewesen seien und damit auch nicht einer der beiden Ladenflächen im Erdgeschoss des Vordergebäudes zugeordnet werden sollten.
Der Kläger beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 21. September 2015 insoweit aufzuheben, als die Klage abgewiesen wurde, und die Auflage Ziffer 1 der Baugenehmigung vom 4. April 2014 aufzuheben und die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 21. September 2015 abzuändern, soweit die Auflage Ziffer 2 der Baugenehmigung vom 4. April 2014, zweiter und vierter Spiegelstrich (Standsicherheitsnachweis I und II) aufgehoben wurde, und die Klage abzuweisen sowie die Berufung des Klägers zurückzuweisen.
Das Urteil sei unrichtig, weil das Verwaltungsgericht davon ausgegangen sei, dass sich die Lasten, die mit der beantragten Nutzungsänderung einhergingen, nicht verändert hätten. Dies sei unzutreffend, weil die konkrete Nutzungsänderung mit baulichen Maßnahmen - einerseits der Anbringung eines Rettungspodests nach DIN 14094-2 und andererseits der brandschutztechnischen Ertüchtigung der Decke von F 30-B auf F 90-B - verbunden gewesen sei. Bei der von der Nutzungsänderung betroffenen baulichen Anlage handle es sich um ein Gebäude der Gebäudeklasse 5. Die rückwärtige Bebauung könne nicht isoliert betrachtet werden. Denn Vorder- und Rückgebäude seien baulich verbunden. Das Erdgeschoss von Vordergebäude und Rückgebäude stelle eine Nutzungseinheit dar. Über den Laden im Erdgeschoss des Vordergebäudes sei die Betretung des dahinterliegenden Lagers möglich, da beide baulich zu einer Einheit verbunden seien. Das Vorder- und Rückgebäude seien damit statischkonstruktiv verbunden und stellten im Erdgeschoss zudem eine einheitliche Nutzungseinheit dar. Im Übrigen widerspreche die Auffassung des Erstgerichts Art. 62 Abs. 3 Satz 1 BayBO, Art. 62 Abs. 4 Satz 3 BayBO, wonach bei Gebäuden der Gebäudeklasse 5 der Standsicherheitsnachweis durch einen Prüfsachverständigen bescheinigt sein müsse und es dieses Nachweises nur unter den Voraussetzungen des Art. 62 Abs. 4 Satz 3 BayBO nicht bedürfe. Indem das Verwaltungsgericht letztlich aus § 1 Abs. 5 BauVorlVO ein Regel-Ausnahmeverhältnis in umgekehrter Weise ableite, widerspreche dies der Normenhierachie, der Systematik und dem Sinn und Zweck des Gesetzes. Ein Verzicht auf bautechnische Nachweise, deren Prüfung und deren Bescheinigung nach § 1 Abs. 5 BauVorlVO komme nicht regelmäßig in Betracht, sondern nur in Fällen, in welchen offenkundig keinerlei Veränderungen in statischer Hinsicht mit einer Nutzungsänderung verbunden sein können.
Die Berufung des Klägers sei zurückzuweisen, da das Verwaltungsgericht zutreffend erkannt habe, dass die Beklagte berechtigterweise einen zusätzlichen Stellplatz für Kfz gefordert habe. Die vier Läden, das 78 m² große Lager sowie die zwei Wohnungen, die sich nach der Genehmigung vom 11. Juni 1951 im Bereich der Räumlichkeit befunden hätten, hätten ein Guthaben von sieben fiktiven Stellplätzen ausgelöst. Durch die Genehmigung vom 10. Oktober 1994 habe sich die Zahl der fiktiven Stellplätzen um vier Stellplätze von sieben auf drei vermindert. 2003 seien nach der eingereichten Stellplatzberechnung zwei Stellplätze nachzuweisen bzw. abzulösen gewesen. Für den neuen Laden rechts mit 65,83 m² sei ein zusätzlicher Stellplatz erforderlich gewesen, der abgelöst worden sei. Hinsichtlich der streitgegenständlichen Baugenehmigung sei ein Stellplatz erforderlich gewesen, da für den als Aufenthaltsraum genehmigten Pausenraum der Verkäufer und Lageristen kein fiktiver Stellplatz gegengerechnet hätte werden können.
Hinsichtlich der übrigen Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der dem Gericht vorliegenden Behördenakten Bezug genommen.
Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet (siehe I.), die zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg (siehe II.).
I. Das Verwaltungsgericht hat die Klage gegen die Nebenbestimmung in Ziffer 1. der Baugenehmigung vom 4. April 2014 zu Recht abgewiesen, weil die angegriffene Nebenbestimmung rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1, § 125 Abs. 1 VwGO).
Gemäß Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO sind bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Ermittelt wird der durch eine Nutzungsänderung verursachte Mehrbedarf durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem Stellplatzbedarf der geänderten Anlage (sog. Sollbedarf) und des genehmigten Altbestands. Bei der rechnerischen Ermittlung des Bedarfs ist dabei auch im Hinblick auf den Altbestand auf die Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag (bzw. der letzten mündlichen Verhandlung) abzustellen (vgl. BayVGH, U. v. 18.9.1995 - 1 B 92.1423 - nicht veröffentlicht; Jäde, in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, BayBO, Stand: Januar 2012, Art. 47 Rn. 64 ff.). Für die Ermittlung des Stellplatzbedarfs ist vorliegend die Stellplatzsatzung der Beklagten vom 19. Dezember 2007 (StPlS) maßgeblich (MüABl. 2008, Sondernummer 1, S. 1), Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO.
Wie das Erstgericht zutreffend ausgeführt hat, ergibt sich der notwendige Bedarf an Stellplätzen für die Praxis rechnerisch aus der Nutzfläche, wobei ein Stellplatz je 30 qm angesetzt wird (Ziffer 2.2 der Anlage 1 zur StPlS). Bei einer Nutzfläche von 25,55 qm ergibt sich somit ein Bruchteil von 0,75. Gemäß § 2 Abs. 6 StPlS wird dieser Bruchteil auf einen Stellplatz aufgerundet, so dass sich ein Stellplatzbedarf von einem Stellplatz für das streitgegenständliche Vorhaben ergibt.
Als Folge des Bestandsschutzes, den die bisherigen Nutzungen genießen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit bei der Ermittlung der Zahl der tatsächlich herzustellenden bzw. abzulösenden Stellplätze die tatsächlich vorhandenen oder auch nur fiktiven Stellplätze, die auf die bisherige Nutzung entfallen, auf den Stellplatzbedarf anzurechnen (vgl. BayVGH, Beschluss v. 22.4.2004 - 20 B 03.2531 - juris Rn. 19). Auch dabei ist grundsätzlich für die rechnerische Betrachtung die Rechtslage im Zeitpunkt der Entscheidung über den Bauantrag zugrunde zu legen. Zwar läge es dem Grundgedanken des Bestandsschutzes näher, die Berechnung des Altbestands anhand der Rechtslage durchzuführen, die bei Genehmigung bzw. Errichtung der Altanlage gegolten hat. Dies würde aber zu unzuträglichen Ergebnissen führen, da zwei nicht miteinander vergleichbare Tatbestände gleichgesetzt würden (Jäde, a. a. O. Art. 47 Rn. 64).
Ein fiktiver Stellplatz ist nicht vorhanden. Entscheidend ist, welche Nutzungen mit den früheren Baugenehmigungen genehmigt waren und welchen Stellplatzbedarf sie heute ausgelöst hätten. Ausgangspunkt der Berechnung ist die Zahl der Nutzungseinheiten (§ 2 Abs. 5 Satz 1 StPlS). Sodann sind betrieblich erforderliche Nebennutzungen der Hauptnutzung zuzuordnen (§ 2 Abs. 5 Satz 2 StPlG). Die Ermittlung des Stellplatzbedarfs erfolgt getrennt nach den jeweiligen Nutzungsarten (§ 2 Abs. 4 StPlS).
Mit der Genehmigung vom 1. Dezember 2003 wurde eine Nutzungseinheit genehmigt. Dabei handelt es sich um den neuen Laden im Erdgeschoss mit 65,83 m². Dieser bedarf eines Stellplatzes (§ 2 Abs. 6 StPlS; Ziffer 3.1 der Anlage 1 zur StPlS). Das Büro mit einer Fläche von 13,29 m² im Erdgeschoss kann als Nebennutzung der Hauptnutzung des neuen Ladens im Erdgeschoss hinzugerechnet werden, löst jedoch keinen zusätzlichen Stellplatzbedarf aus (Ziffer 2.1 der Anlage 1 zur StPlS). Für den neuen Laden im Erdgeschoss ergibt sich damit daher heute ein Erfordernis von einem Stellplatz. Zum alten Laden verhält sich diese Genehmigung nicht. Für die Frage, ob und gegebenenfalls welche betrieblich erforderlichen Nebennutzungen dem alten Laden zuzurechnen sind, ist daher auf die Genehmigungssituation im Jahr 1994 zurückzugreifen.
Bei dem alten Laden handelt es sich um eine weitere gesonderte Nutzungseinheit (§ 2 Abs. 5 Satz 1 StPlS). Auch hier sind die betrieblich erforderlichen Nebennutzungen der Hauptnutzung zuzuordnen (§ 2 Abs. 5 Satz 2 StPlS). Seinerzeit wurde dem Bauantrag eine Betriebsbeschreibung vom 15. Juli 1994 hinzugefügt. Dieser ist zu entnehmen, dass sich in dem Objekt seit 1950 ein Eisenwerkzeug- und Beschlägeverkauf befindet. Laden 1 und 2 wird als Verkaufsraum für Beschläge, Laden 3 und 4 wird als Lager mit Schaufensterfront genutzt. Im 1. Obergeschoss befinden sich die dazugehörigen Büroräume der Beschlagsfirma G. und Partner. Der Senat hat deshalb keinen Zweifel daran, dass im Jahr 1994 eine Hauptnutzung gegeben war, die den Verkauf von Eisenwerkzeug und Beschlägen zum Gegenstand hatte. Die anderen Nutzungen als Büro, Lager und Aufenthaltsraum sind Nebennutzungen, die der Hauptnutzung zuzuordnen sind. Davon ist auch grundsätzlich der Aufenthaltsraum umfasst, auch wenn er in der Betriebsbeschreibung nicht ausdrücklich genannt wird. Der Aufenthaltsraum ist in dem genehmigten Plan als solcher dargestellt. Wie der Klägerbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung des Senats zuletzt selbst eingeräumt hat, hängt ein Aufenthaltsraum „nie in der Luft“, sondern ist immer einer Hauptnutzung zuzuordnen (Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 2.6.2016, S. 4). Somit ist dem Verwaltungsgericht darin zuzustimmen, dass es sich bei dem Aufenthaltsraum um keine selbstständige Nutzungseinheit, sondern lediglich um eine Nebennutzung handelt. Der Stellplatzbedarf für die Nutzungseinheit des alten Ladens ermittelt sich daher heute wie folgt: Der alte Laden hat eine Fläche von 42,64 m², was den Bedarf für einen Stellplatz auslöst (Ziffer 3.1 der Anlage 1 zur StPlS). Die Summe der (verbleibenden) Flächen für Lager im Erdgeschoss beträgt 125,96 m² (23,43 m² + 24,23 m² + 78,30 m²). Dies löst einen Bedarf für zwei weitere Stellplätze aus (§ 2 Abs. 6 StPlS, Ziffer 9.2 der Anlage 1 zur StPlS). Auf die Nebennutzung Büro entfallen 52,49 m² (9,87 m² + 21,66 m² + 20,96 m²). Selbst wenn man die Teeküche mit 9,87 m² in die Berechnung der anzurechnenden Nutzfläche nicht einbeziehen wollte, ergibt sich für die Nebennutzung Büro der Bedarf eines Stellplatzes (Ziffer 2.1 der Anlage 1 zur StPlG). Die Nutzung des Aufenthaltsraums löst als Nebennutzung zu einem Verkaufsraum hingegen keinen Stellplatzbedarf aus. Denn Nebennutzungen können nur dann Stellplatzbedarf auslösen, wenn sie unter eine Nutzungsart in Anlage 1 der Stellplatzsatzung subsumiert werden können. Bei einem Aufenthaltsraum, der einem Verkauf zugeordnet ist, ist dies nicht der Fall. Die Anlage 1 zur Stellplatzsatzung stellt insoweit lediglich auf die Verkaufsnutzfläche ab. Damit ergibt sich ein Stellplatzerfordernis von vier Stellplätzen für die Nutzungseinheit des alten Ladens. Insgesamt waren somit fünf Stellplätze erforderlich.
Mit dem Bauantrag vom 4. Februar 2013 soll erstmals der Aufenthaltsraum, der - wie gezeigt wurde - bislang keinen Stellplatzbedarf ausgelöst hat, in eine stellplatzpflichtige Nutzung umgewandelt werden. Im Übrigen ändert sich am Stellplatzerfordernis hinsichtlich des Altbestands nichts. Mithin ist die angefochtene Nebenbestimmung des Bescheids vom 4. April 2014 rechtmäßig und die Beklagte hat zutreffenderweise die Ablöse für einen zusätzlichen Stellplatz verlangt.
II. Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet, weil das Erstgericht zu Unrecht Ziffer 2 der Baugenehmigung vom 4. April 2014 - zweiter und vierter Spiegelstrich aufgehoben hat (§ 113 Abs. 1 Satz 1, § 125 Abs. 1 VwGO). Die Rechtsgrundlagen für die Vorlagepflicht finden sich in den Art. 62 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Art. 2 Abs. 3 Nr. 5 BayBO für den Standsicherheitsnachweis und Art. 78 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BayBO für die Bescheinigung über die ordnungsgemäße Bauausführung hinsichtlich der Standsicherheit.
1. Voraussetzung für die Vorlagepflicht ist, dass ein Gebäude der Gebäudeklasse 5 betroffen ist (Art. 2 Abs. 3 Nr. 5 BayBO). Obwohl lediglich das Rückgebäude baulich verändert wird, ist dies hier der Fall. Gebäude sind selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können (Art. 2 Abs. 2 BayBO). Im vorliegenden Fall sind Vorder- und Rückgebäude zusammen als ein Gebäude anzusehen. Die rückwärtige Bebauung ist ein Gebäudeteil, der auch dann, wenn er selbstständig benutzbar ist, kein eigenständiges Gebäude darstellt (Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Bayer. Bauordnung, Stand Dezember 2015, Art. 2 Rn. 63). Die Beklagte hat zwar zugestanden, es sei im vorliegenden Fall denkbar, dass die rückwärtige Bebauung statisch für sich alleine stehen könnte. Jedoch ist aus den dem Senat vorliegenden Plänen ersichtlich, dass zwischen den Gebäudeteilen ein konstruktiver Zusammenhang besteht. Die Gebäulichkeiten im rückwärtigen Bereich sind direkt an das Vordergebäude gebaut. Zwischen Vorder- und Rückgebäude besteht eine bauliche Verbindung. Über den Laden im Erdgeschoss des Vordergebäudes ist das Betreten des dahinterliegenden Lagers möglich. Der konstruktive Zusammenhang wird dadurch verstärkt, dass sich die Heizung für das Gesamtgebäude im Vordergebäude befindet. Das Rückgebäude wird über ein Leitungssystem vom Vordergebäude aus beheizt. Gleiches gilt für Strom und Wasser (Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 2.6.2016, S. 2). Bei dieser Sachlage richtet sich die Gebäudeklasse nach dem höheren vorderen Gebäudeteil.
2. Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 5 ist der Bauherr zur Vorlage des von einem Prüfsachverständigen bescheinigten Standsicherheitsnachweises sowie der Bescheinigung des Prüfsachverständigen über die ordnungsgemäße Bauausführung hinsichtlich der Standsicherheit verpflichtet. Diese Verpflichtung gilt auch bei der Durchführung einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung. Ob von dieser Verpflichtung eine Ausnahme, abgeleitet aus dem Rechtsgedanken des Art. 57 Abs. 4 BayBO, zu machen ist, wie das Verwaltungsgericht angenommen hat, muss nicht entschieden werden. Die Vorlage von Standsicherheitsnachweisen ist jedenfalls dann erforderlich, wenn an die nutzungsgeänderte Anlage andere bautechnische Anforderungen zu stellen sind als zuvor. Dies ist hier der Fall. Mit dem eingereichten Bauantrag wurden erstmals die brandschutztechnische Ertüchtigung sowie die Errichtung eines Rettungspodests zur Genehmigung gestellt. Nach dem Plan ist das Podest nach DIN14094-2 herzustellen. Wie die Beklagte ausgeführt hat, kann zwar die Herstellung eines Rettungspodests für sich genommen als einfache Schlosserarbeit angesehen werden. Aus der DIN ergibt sich aber, dass der Untergrund ausreichend tragfähig sein muss; die Einleitung von Kräften in altes Mauerwerk muss fachkundig untersucht werden. Zugleich muss bewertet werden, ob der Anwendungsbereich der verwendeten Dübel mit der bauaufsichtlichen Zulassung abgedeckt ist. Zudem wird die Decke über dem Erdgeschoss von F 30-B auf F 90-B brandschutztechnisch ertüchtigt. Auch deshalb sind an die nutzungsgeänderte Anlage andere bautechnische Anforderungen zu stellen als zuvor. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, wie sich der tatsächliche Zustand der Gebäulichkeiten darstellt und ob ein Rettungspodest bereits vorhanden ist. Denn das Rettungspodest und die brandschutzrechtliche Ertüchtigung werden mit der Baugenehmigung vom 4. April 2014 erstmals genehmigt.
3. Auch § 1 Abs. 5 Bauvorlagenverordnung führt zu diesem Ergebnis. Danach soll die Bauaufsichtsbehörde auf die bautechnischen Nachweise einschließlich deren Prüfung und deren Bescheinigung durch Prüfsachverständige verzichten, soweit diese zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht erforderlich sind. Aus den oben dargelegten Gründen ist die Vorlage der bautechnischen Nachweise zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens erforderlich.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1, Abs. 2 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).
Rechtsmittelbelehrung
Nach § 133 VwGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig angefochten werden. Die Beschwerde ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. In der Beschwerdebegründung muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, von der die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.
Vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt nur die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen. Für die in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Angelegenheiten (u. a. Verfahren mit Bezügen zu Dienst- und Arbeitsverhältnissen) sind auch die dort bezeichneten Organisationen und juristischen Personen als Bevollmächtigte zugelassen. Sie müssen in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 17.500 Euro festgesetzt (§§ 47, 52 Abs. 1 GKG).
