4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Streitwert:

bis zum 15. Januar 2009:

412,82 EUR

vom 15. Januar 2009 bis zum 14. Juli 2009:

988,68 EUR

ab dem 14. Juli 2009:

1.077,94 EUR

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche wegen der Zahlung von Grundsteuer und Versicherungsbeiträgen.

Der Kläger ist seit 29. Januar 2008 Zwangsverwalter des Grundstücks …, die Beklagte zu 1) ist neben ihrem geschiedenen Ehemann zur Hälfte Miteigentümerin dieses Grundstücks. Die Beklagte zu 1) nutzt im zwangsverwalteten Objekt Teile des Erd- und des Untergeschosses; für die Wohnung im Obergeschoss hat die Beklagte zu 2) ein Wohnrecht. Es handelt sich um die als unentbehrlich belassenen Räume.

An Grundsteuer muss an die … ein Jahresbeitrag von 263,12 EUR abgeführt werden. Der Kläger schloss - bei der Gläubigerin, welche die Zwangsverwaltung beantragt hat - für das Grundstück mit Wirkung ab dem 27. Februar 2008 eine bislang nicht bestehende Gebäudehaftpflicht- und Gewässerschadenshaftpflichtversicherung mit einer Jahresprämie von 85,01 EUR ab; für die Zeit vom 27. Februar 2009 bis zum 27. Februar 2010 betrug die Prämie 89,26 EUR. Eine bereits bestehende Gebäudeversicherung (Elementarschadensversicherung) mit einer Jahresprämie von 172,97 EUR wurde von ihm übernommen. Zum 1. September 2009 schloss er die Elementarschadensversicherung bei einer anderen Versicherung - bei der Gläubigerin, welche die Zwangsverwaltung beantragt hat - mit einer Jahresprämie von 181,18 EUR ab. Am 5. November 2008 ging eine Zahlung der Beklagten zu 1) von 412,81 EUR beim Kläger ein; zwischen dem 27. Februar 2009 und dem 6. Juli 2009 wurde ein weiterer Betrag von 50,- EUR bezahlt.

Der Kläger macht nunmehr die von ihm bezahlten Beträge für die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung für die Jahre 2007 bis 2009 sowie für die Haftpflichtversicherung für zwei Jahre von Februar 2008 bis Februar 2010 geltend.

Der Kläger ist der Ansicht, es sei zwar von der Beklagten zu 1) keine Miete oder Nutzungsentschädigung zu bezahlen, wohl aber die vom Kläger verauslagten Nebenkosten zu ersetzen, und zwar unabhängig davon, ob es sich um verbrauchsabhängige Kosten handle oder wie hier um verbrauchsunabhängige. Die Beklagte habe die geforderten Kosten auch für die Wohnung im Obergeschoss zu tragen, da sie als Grundstückseigentümerin dafür hafte; insofern nutze sie auch das Obergeschoss durch kostenlose Überlassung an die wohnungsberechtigte Beklagte zu 2).

Der Kläger beantragt,

das Versäumnisurteil aufzuheben und

die Beklagte zu 1) zu verurteilen, 1.027,94 EUR Nebenkosten an den Kläger zu bezahlen nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 412,82 EUR vom 11. August 2008 bis 26. Februar 2009, aus 397,82 EUR vom 27. Februar 2009 bis 24. März 2009, aus 390,82 EUR vom 25. März 2009 bis 27. April 2009, aus 383,82 EUR vom 28. April 2009 bis 26. Mai 2009, aus 376,82 EUR vom 27. Mai 2009 bis 5. Juli 2009 und aus 362,82 EUR ab dem 6. Juli 2009, aus weiteren 575,86 EUR ab dem 15. Januar 2009 sowie aus weiteren 89,26 EUR ab dem 10. Juli 2009,

die Beklagte zu 1) zu verurteilen, 176,72 EUR vorgerichtliche Kosten an den Kläger zu zahlen,

festzustellen, dass die Klage in Höhe von 50,- EUR erledigt ist.

Die Beklagte zu 1) beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 1) ist der Ansicht, sie sei nicht verpflichtet, Grundsteuer und Versicherungen zu tragen; diese Kosten fielen beim Zwangsverwalter und letztendlich bei dem die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger an. Der Schuldner brauche für die Räumlichkeiten, die ihm nach § 149 Abs. 1 ZVG überlassen werden, kein Entgelt an den Zwangsverwalter zu bezahlen; er könne nur darauf verwiesen werden, für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten Sorge zu tragen, die sonstigen Unkosten des Grundstücks könnten von Schuldner nicht verlangt werden, sondern seien Kosten der Zwangsverwaltung und aus der Masse zu bestreiten. Das Wohnrecht der Beklagten zu 2) stehe einer Belastung der Beklagten zu 1) mit Betriebskosten für diese Räume, die der Nutzung durch den Eigentümer gerade nicht unterlägen, entgegen.

Nach dem Erlass eines klagabweisenden Versäumnisurteils hat der Kläger mit dem Einspruch zugleich die Klage gegen die Beklagte zu 1) dem Betrag nach erweitert, die Klage gegen die ursprünglich gesamtschuldnerisch mit verklagte Beklagte zu 2) zurück genommen und den Rechtsstreit in Höhe von 50,- EUR für erledigt erklärt.

Zum weiteren Vorbringen der Parteien wird auf die vorgelegten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1) auf Zahlung der Grundsteuer und der Versicherungsbeiträge besteht nicht. Mangels Hauptforderung steht dem Kläger auch kein Anspruch auf die Nebenforderungen zu.

Da zwischen den Parteien keine vertragliche Bindung besteht und ein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis ausscheidet, weil die Beklagte zu 1) selbst Eigentümerin ist und ihr zudem die hier streitgegenständlichen, unstreitig unentbehrlichen Räume nach § 149 Abs. 1 ZVG zu belassen sind und sie deshalb jedenfalls ein Recht zum Besitz hat, kommt nur ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht. Insoweit hat die Beklagte zu 1) zwar - nicht streitgegenständliche - verbrauchsabhängige Nebenkosten zu ersetzen, nicht aber Grundsteuer und Versicherungsbeiträge.

1. Die Beklagte zu 1) hat dadurch, dass sie von Gesetzes wegen in der Wohnung bleiben darf, Gebrauchsvorteile erlangt, für die sie grundsätzlich, da eine Herausgabe dieser Vorteile nicht möglich ist, gemäß § 818 Abs. 2 BGB den Wert des Erlangten zu ersetzen hat, nämlich dessen objektiven Verkehrswert.

a) Erlangt hat die Beklagte zu 1) einerseits die Möglichkeit, die Räume als solche zu nutzen. Insoweit bestimmt sich der Verkehrswert nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, die neben der Grundmiete auch die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten in der ortsüblichen - erforderlichenfalls durch Sachverständigengutachten festzustellenden - Höhe umfassen kann, wenn und soweit diese im konkreten Fall ortsüblicherweise auf den Mieter umgelegt werden (so BGH, Urteil vom 6. August 2008, Az.: XII ZR 67/06, abgedruckt in NJW 2009, 1266 jedenfalls für die Gewerberaummiete; bei einer Wohnungsmiete ist zu berücksichtigen, dass die gesetzliche Ausgangslage vorsieht, dass der Vermieter diese Kosten trägt).

b) Erlangt hat die Beklagte zu 1) andererseits - nicht streitgegenständlich, aber zur Verdeutlichung der Entscheidung dargestellt - die Nutzung von Versorgungsleistungen wie Strom, Heizung und Wasser, d. h. die verbrauchsabhängigen Nebenkosten. Der Wert dieses Gebrauchsvorteils bestimmt sich nicht nach einer abstrakten ortsüblichen Vergleichsnutzung, sondern hier ist auf den Wert des konkret genutzten Verbrauchs abzustellen, der entsprechend darzulegen ist (s. a. BGH a. a. O.). Während der gegebenenfalls vereinbarte Mietzins samt den eventuell umgelegten verbrauchsunabhängigen Nebenkosten ohne Vertrag nicht konkret bestimmt werden kann, sondern stattdessen die ortsüblichen Vergleichswerte herangezogen werden müssen, kann demgegenüber der Verbrauch ohne weiteres durch die konkret genutzten Mengen bestimmt, aber gerade nicht über örtliche Vergleiche, da ein typischer Verbrauch nicht oder nur innerhalb einer sehr großen Bandbreite existiert.

2. a) Von diesen beiden grundsätzlich erlangten Gebrauchsvorteilen (Nutzung der Räume und Nutzung der Versorgungsleistungen) hat der gemäß § 149 Abs. 1 ZVG in der Wohnung verbliebene Schuldner zwar für die vom Verwalter verauslagte Nutzung der Versorgungsleistungen, für die er an sich ohnehin selbst zu sorgen hat, aufzukommen (ebenso LG Zwickau, Beschluss vom 30. Januar 2006, Az.: 8 T 475/05, abgedruckt in Rpfleger 2006, 426 und LG Bonn, Beschluss vom 25. Juni 2007, Az.: 6 T 109/07, abgedruckt in ZMR 2008, 54, jeweils ohne Begründung; siehe auch - nicht näher differenzierend, weil unerheblich - LG Duisburg, Beschluss vom 26. Juli 2007, Az.: 13 T 80/07, abgedruckt in Rpfleger 2008, 323), da insoweit keine Einschränkung der allgemeinen Regeln ersichtlich ist, zumal die Möglichkeit, Heizung, Wasser, Strom u. ä. kostenlos zu verbrauchen, der - sich z. B. in der Heizkostenverordnung zeigenden - Intention des Gesetzgebers, den Energie- und Wasserverbrauch möglichst gering zu halten, zuwider liefe. Insoweit kann ein Anspruch ebenfalls aus Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht kommen. Solche Ansprüche sind indes nicht streitgegenständlich.

b) Für die Nutzung der Räume hingegen hat der Schuldner nach der Bestimmung des § 149 Abs. 1 ZVG kein Entgelt zu bezahlen (vgl. statt aller LG Duisburg a. a. O.), wie sich ausdrücklich aus § 5 Abs. 2 Nr. 2 ZwVwV ergibt. Wie oben bereits ausgeführt, betreffen die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, wie insbesondere die Grundsteuer und Versicherungsbeiträge, den Gebrauchsvorteil, der durch die Nutzung der Räume als solche erlangt wird und im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ersetzen ist; diese Nutzung ist indes für den Schuldner gerade unentgeltlich, so dass er vom Verwalter hierfür nicht herangezogen werden kann (so im Ergebnis für die Grundsteuer ausdrücklich Schmidberger, ZfIR 2009, 149). Grundsteuer und Versicherungsbeiträge fallen im Übrigen für die betreffenden Räume ohnehin an, auch wenn sie nicht von der Beklagten genutzt würden; dass sie bei einer anderweitigen Vermietung auf den Mieter umgelegt werden könnten, kann der Kläger in gleicher Weise nicht geltend machen wie den in jenem Fall zu erlangenden Mietzins, der aufgrund der Nutzung durch die Schuldnerin entfällt, da das Gesetz den Verlust der Vermietung gerade nicht abgelten will. Anders ist dies bei den Verbrauchkosten, da diese nicht anfallen würden, wenn die Wohnung leer stünde, und daher vom Schuldner zusätzlich verursacht werden.

Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass der beitreibende Gläubiger wie ein Eigentümer das wirtschaftliche Risiko, ob die zur Verwaltung notwendigen Ausgaben durch die Nutzung des beschlagnahmten Objekts erwirtschaftet werden, selbst trägt, wenn er sich aus der Fortsetzung des Zwangsverwaltungsverfahrens Vorteile verspricht, und er dieses Risiko nicht auf andere verlagern kann (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 24. November 2003, Az.: 15 W 342/03, abgedruckt in ZMR 2004, 456). Die Grundsteuer ist als öffentliche Last gemäß § 156 Abs. 1 ZVG vom Verwalter zu berichtigen und wird nach ihrem Rang (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) gemäß § 155 Abs. 2 ZVG aus den Überschüssen erstattet. Die Aufwendungen für Versicherungen sind, soweit sie zur ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 152 ZVG überhaupt erforderlich sind, als Ausgaben der Verwaltung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Reichen die Gelder nicht aus, hat der Vollstreckungsgläubiger Vorschuss zu leisten; tut er dies nicht, insbesondere weil er nicht mit ausreichenden Einnahmen aus der Zwangsverwaltung rechnet, kann im Übrigen gemäß § 161 Abs. 3 ZVG das Verfahren der Zwangsverwaltung aufgehoben werden. Eine Zwangsverwaltung, die nicht einmal kostendeckend ist, dürfte ohnehin regelmäßig unzulässig sein. Im Übrigen hat auch bei dem vom Kläger als Vergleich erwähnten Wohngeld, falls der Schuldner dieses nicht bezahlt, der Zwangsverwalter die Zahlungen zu erbringen und hierfür die Erträge der Verwaltung zu verwenden bzw., wenn diese nicht genügen, der Gläubiger die notwendigen Beträge als Vorschuss zu leisten (vgl. BGH, Beschluss vom 24. Januar 2008, Az.: V ZB 99/07, abgedruckt in NJW-RR 2008, 679).

3. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die Haftpflichtversicherung erst nach dem Beginn der Zwangsverwaltung neu abgeschlossen wurde, so dass sie bei einer gegenteiligen Entscheidung sogar ohne Mitspracherecht der Beklagten auf diese umgelegt werden könnte, was zumal deshalb im vorliegenden Fall besonders bedenklich erschiene, weil der Vertrag gerade mit der beitreibenden Gläubigerin abgeschlossen wurde. Abgesehen davon, dass der Verwalter gemäß § 9 Abs. 2 ZwVwV nur Verpflichtungen eingehen soll, die bereits aus vorhandenen Mitteln erfüllt werden können, und der Abschluss einer neuen Versicherung daher fraglich ist, wenn sie nicht aus den Nutzungen bestritten werden kann, erscheint es auch nicht ohne Weiteres unbedenklich, wenn eine solche Versicherung gerade bei der Versicherungsgesellschaft geschlossen wird, die das Zwangsverwaltungsverfahren betreibt und die dann ohne Zutun des Schuldners zu weiteren Ansprüchen gegen diesen käme.

4. a) Soweit der Kläger darauf abstellt, dass die Beklagte nicht nur Nutzerin, sondern auch Eigentümerin des Grundstücks ist, hat sie als solche zwar - ob sie das Gebäude bewohnt oder nicht - grundsätzlich die Grundsteuer und Versicherungen zu bezahlen, hier gilt indes dasselbe wie beim Wohngeld; die eingeklagten Beträge sind wie oben ausgeführt aus den Nutzungen des Grundstücks oder den Vorschüssen des Gläubigers, der nun das wirtschaftliche Risiko trägt, zu bestreiten, anderenfalls kann das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben werden.

b) Soweit dies für die Beträge aus der Zeit, in der noch keine Zwangsverwaltung angeordnet war, anders zu sehen sein könnte, wäre dies durch die unstreitigen Zahlungen der Beklagten zu 1) an den Kläger jedenfalls erfüllt.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.

Gründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.

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Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

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published on 24.01.2008 00:00

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 99/07 vom 24. Januar 2008 in dem Zwangsverwaltungsverfahren Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG § 149 Abs. 2 Einem Schuldner, dem gemäß § 149 Abs. 1 ZVG eine Eigentumswohnung belassen wurde, k

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Bundesgerichtshof

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Annotations

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 149

(1) Wohnt der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück, so sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen.

(2) Gefährdet der Schuldner oder ein Mitglied seines Hausstandes das Grundstück oder die Verwaltung, so hat auf Antrag das Gericht dem Schuldner die Räumung des Grundstücks aufzugeben.

(3) Bei der Zwangsverwaltung eines landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen oder gärtnerischen Grundstücks hat der Zwangsverwalter aus den Erträgnissen des Grundstücks oder aus deren Erlös dem Schuldner die Mittel zur Verfügung zu stellen, die zur Befriedigung seiner und seiner Familie notwendigen Bedürfnisse erforderlich sind. Im Streitfall entscheidet das Vollstreckungsgericht nach Anhörung des Gläubigers, des Schuldners und des Zwangsverwalters. Der Beschluß unterliegt der sofortigen Beschwerde.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 812 Herausgabeanspruch

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 818 Umfang des Bereicherungsanspruchs

(2) Ist die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich oder ist der Empfänger aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande, so hat er den Wert zu ersetzen.

(3) Die Verpflichtung zur Herausgabe oder zum Ersatz des Wertes ist ausgeschlossen, soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist.

(4) Von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an haftet der Empfänger nach den allgemeinen Vorschriften.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 149

(1) Wohnt der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück, so sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen.

(2) Gefährdet der Schuldner oder ein Mitglied seines Hausstandes das Grundstück oder die Verwaltung, so hat auf Antrag das Gericht dem Schuldner die Räumung des Grundstücks aufzugeben.

Zwangsverwalterverordnung - ZwVwV | § 5 Nutzungen des Zwangsverwaltungsobjektes

(1) Der Verwalter soll die Art der Nutzung, die bis zur Anordnung der Zwangsverwaltung bestand, beibehalten.

(2) Die Nutzung erfolgt grundsätzlich durch Vermietung oder Verpachtung. Hiervon ausgenommen sind:

1.: landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzte Objekte in Eigenverwaltung des Schuldners gemäß § 150b des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung;
2.: die Wohnräume des Schuldners, die ihm gemäß § 149 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung unentgeltlich zu belassen sind.

(3) Der Verwalter ist berechtigt, begonnene Bauvorhaben fertig zu stellen.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 156

(1) Die laufenden Beträge der öffentlichen Lasten sind von dem Verwalter ohne weiteres Verfahren zu berichtigen. Dies gilt auch bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum für die laufenden Beträge der daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 findet keine Anwendung.

(2) Ist zu erwarten, daß auch auf andere Ansprüche Zahlungen geleistet werden können, so wird nach dem Eingang der im § 19 Abs. 2 bezeichneten Mitteilungen des Grundbuchamts der Verteilungstermin bestimmt. In dem Termin wird der Teilungsplan für die ganze Dauer des Verfahrens aufgestellt. Die Terminsbestimmung ist den Beteiligten sowie dem Verwalter zuzustellen. Die Vorschriften des § 105 Abs. 2 Satz 2, des § 113 Abs. 1 und der §§ 114, 115, 124, 126 finden entsprechende Anwendung.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 10

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.: der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.: im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.: bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.: die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.: die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.: der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.: die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.: die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.: die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 155

(1) Aus den Nutzungen des Grundstücks sind die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten.

(2) Die Überschüsse werden auf die in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 bezeichneten Ansprüche verteilt. Hierbei werden in der zweiten, dritten und vierten Rangklasse jedoch nur Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen, einschließlich der Rentenleistungen, sowie auf diejenigen Beträge berücksichtigt, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind. Abzahlungsbeträge auf eine unverzinsliche Schuld sind wie laufende wiederkehrende Leistungen zu berücksichtigen, soweit sie fünf vom Hundert des ursprünglichen Schuldbetrages nicht übersteigen.

(3) Hat der eine Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger für Instandsetzungs-, Ergänzungs- oder Umbauarbeiten an Gebäuden Vorschüsse gewährt, so sind diese zum Satz von einhalb vom Hundert über dem Zinssatz der Spitzenrefinanzierungsfazilität der Europäischen Zentralbank (SFR-Zinssatz) zu verzinsen. Die Zinsen genießen bei der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung dasselbe Vorrecht wie die Vorschüsse selbst.

(4) Hat der Zwangsverwalter oder, wenn der Schuldner zum Verwalter bestellt ist, der Schuldner mit Zustimmung der Aufsichtsperson Düngemittel, Saatgut oder Futtermittel angeschafft, die im Rahmen der bisherigen Wirtschaftsweise zur ordnungsmäßigen Aufrechterhaltung des Betriebs benötigt werden, so haben Ansprüche aus diesen Lieferungen den in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bezeichneten Rang. Das gleiche gilt von Krediten, die zur Bezahlung dieser Lieferungen in der für derartige Geschäfte üblichen Weise aufgenommen sind.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 152

(1) Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen.

(2) Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 155

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 161

(1) Die Aufhebung des Verfahrens erfolgt durch Beschluß des Gerichts.

(2) Das Verfahren ist aufzuheben, wenn der Gläubiger befriedigt ist.

(3) Das Gericht kann die Aufhebung anordnen, wenn die Fortsetzung des Verfahrens besondere Aufwendungen erfordert und der Gläubiger den nötigen Geldbetrag nicht vorschießt.

(4) Im übrigen finden auf die Aufhebung des Verfahrens die Vorschriften der §§ 28, 29, 32, 34 entsprechende Anwendung.

Zwangsverwalterverordnung - ZwVwV | § 9 Ausgaben der Zwangsverwaltung

(1) Der Verwalter hat von den Einnahmen die Liquidität zurückzubehalten, die für Ausgaben der Verwaltung einschließlich der Verwaltervergütung und der Kosten des Verfahrens vorgehalten werden muss.

(2) Der Verwalter soll nur Verpflichtungen eingehen, die aus bereits vorhandenen Mitteln erfüllt werden können.

(3) Der Verwalter ist verpflichtet, das Zwangsverwaltungsobjekt insbesondere gegen Feuer-, Sturm-, Leitungswasserschäden und Haftpflichtgefahren, die vom Grundstück und Gebäude ausgehen, zu versichern, soweit dies durch eine ordnungsgemäße Verwaltung geboten erscheint. Er hat diese Versicherung unverzüglich abzuschließen, sofern

1.: Schuldner oder Gläubiger einen bestehenden Versicherungsschutz nicht innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des Anordnungsbeschlusses schriftlich nachweisen und
2.: der Gläubiger die unbedingte Kostendeckung schriftlich mitteilt.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 149

(1) Wohnt der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück, so sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen.

(2) Gefährdet der Schuldner oder ein Mitglied seines Hausstandes das Grundstück oder die Verwaltung, so hat auf Antrag das Gericht dem Schuldner die Räumung des Grundstücks aufzugeben.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 812 Herausgabeanspruch

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 818 Umfang des Bereicherungsanspruchs

(2) Ist die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich oder ist der Empfänger aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande, so hat er den Wert zu ersetzen.

(3) Die Verpflichtung zur Herausgabe oder zum Ersatz des Wertes ist ausgeschlossen, soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist.

(4) Von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an haftet der Empfänger nach den allgemeinen Vorschriften.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 149

(1) Wohnt der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück, so sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen.

(2) Gefährdet der Schuldner oder ein Mitglied seines Hausstandes das Grundstück oder die Verwaltung, so hat auf Antrag das Gericht dem Schuldner die Räumung des Grundstücks aufzugeben.

Zwangsverwalterverordnung - ZwVwV | § 5 Nutzungen des Zwangsverwaltungsobjektes

(1) Der Verwalter soll die Art der Nutzung, die bis zur Anordnung der Zwangsverwaltung bestand, beibehalten.

(2) Die Nutzung erfolgt grundsätzlich durch Vermietung oder Verpachtung. Hiervon ausgenommen sind:

1.: landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzte Objekte in Eigenverwaltung des Schuldners gemäß § 150b des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung;
2.: die Wohnräume des Schuldners, die ihm gemäß § 149 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung unentgeltlich zu belassen sind.

(3) Der Verwalter ist berechtigt, begonnene Bauvorhaben fertig zu stellen.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 156

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 10

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.: der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.: im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.: bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.: die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.: die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.: der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.: die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.: die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.: die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 155

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 152

(2) Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 155

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 161

(1) Die Aufhebung des Verfahrens erfolgt durch Beschluß des Gerichts.

(2) Das Verfahren ist aufzuheben, wenn der Gläubiger befriedigt ist.

(3) Das Gericht kann die Aufhebung anordnen, wenn die Fortsetzung des Verfahrens besondere Aufwendungen erfordert und der Gläubiger den nötigen Geldbetrag nicht vorschießt.

(4) Im übrigen finden auf die Aufhebung des Verfahrens die Vorschriften der §§ 28, 29, 32, 34 entsprechende Anwendung.

Zwangsverwalterverordnung - ZwVwV | § 9 Ausgaben der Zwangsverwaltung

(2) Der Verwalter soll nur Verpflichtungen eingehen, die aus bereits vorhandenen Mitteln erfüllt werden können.

1.: Schuldner oder Gläubiger einen bestehenden Versicherungsschutz nicht innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des Anordnungsbeschlusses schriftlich nachweisen und
2.: der Gläubiger die unbedingte Kostendeckung schriftlich mitteilt.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

bis zum 15. Januar 2009:	412,82 EUR
vom 15. Januar 2009 bis zum 14. Juli 2009:	988,68 EUR
ab dem 14. Juli 2009:	1.077,94 EUR