Amtsgericht München Urteil, 19. März 2015 - 412 C 29251/14
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Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in der ... 2. Stock rechts in ... München, bestehend aus 2 Zimmern und 1 Abstellabteil unter der Treppe im 1. OG, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7.000,00 abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe von leistet.
4. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.04.2015 gewährt.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 13.164,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten sich über die Wirksamkeit einer Kündigung.
Die Beklagte ist Mieterin einer im Eigentum des Klägers stehenden 2-Zimmer Wohnung in dem Haus ... in München. Der zwischen ihnen bestehende Mietvertrag, Anlage K1, Bl. 8/14 d. A., datiert vom 30.09.2010. Auf den Mietvertrag wird vollumfänglich Bezug genommen.
Zwischen den Parteien wurde u. a. bereits im Jahr 2014 ein Rechtsstreit unter dem Aktenzeichen ... geführt.
Mit Schreiben vom 02.12.2014 kündigte der Kläger gegenüber der Beklagten das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich, mit der Begründung, dass die Beklagte über den Kläger ehrverletzende Aussagen getätigt hätte. Auf das Kündigungsschreiben, Anlage K2, Bl. 15/18 der Akte, wird vollumfänglich Bezug genommen.
Der Kläger trägt vor,
die Beklagte hätte im September 2014 gegenüber den Zeugen Keller und Oberloher zum einen geäußert, dass sie vom Kläger sexuell belästigt worden wäre, und zum anderen, dass der Kläger geldgierig sei und seine Mieter abzocken würde. Darüber hinaus hätte sie noch eine Reihe von anderen herabwürdigenden Äußerungen in Bezug auf den Kläger und andere Personen geäußert. Eine Fortführung des Mietverhältnisses sei dem Kläger nicht zuzumuten. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich. Das Vertrauensverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagen sei zerstört. Bereits im Jahr 2013 und 2014 sei es zu Kündigungen gekommen, die allerdings nicht wirksam gewesen waren.
Der Kläger beantragt,
Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in der ... 2. Stock rechts in ... München, bestehend aus 2 Zimmern und 1 Abstellabteil unter der Treppe im 1. OG, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
1. Klageabweisung,
2. hilfsweise die Einräumung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO.
3. hilfsweise ein ggf. ergehendes Urteil nicht für vorläufig vollstreckbar zu erklären.
Die Beklagte trägt vor,
Die Kündigung sei formal unwirksam, weil der Kündigungsgrund nicht hinreichend genau angegeben sei. Sie hätte die vom Kläger behaupteten Äußerungen nicht gemacht. Der Kläger würde schon länger versuchen, sie „loszuwerden“, u. a. weil sie wegen diverser Nebenkostenabrechnung mit dem Kläger im Streit liege. Die Kündigung sei auch deswegen unwirksam, weil es an einer Abmahnung fehle. Aufgrund des zeitlichen Ablauf sei Verwirkung eingetreten.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlage sowie auf die Sitzungsprotokolle verwiesen. Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ... und ... Bezüglich des Beweisergebenisses wird auf die Sitzungsprotokolle verwiesen.
Gründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet, denn dem Kläger steht gegenüber der Beklagten ein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 bzw. § 985 BGB zu, weil die außerordentliche Kündigung der Klagepartei vom 02.12.2014 das streitgegenständliche Mietverhältnis beendet hat.
1. Die Kündigung vom 02.12.2014 ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Kündigung genügt den Anforderungen der §§ 568, 569 Abs. 4, 573 BGB. Insbesondere ist diese ausreichend begründet. Grundsätzlich genügt es, wenn in der Kündigung sog. Kerntatsachen genannt werden. Andere (Ergänzungs)Tatsachen können nachgeschoben werden, weswegen genauer Ort und Zeitpunkt der behaupteten Verleumdungen bzw. Beleidigungen nicht zwingend bereits in der Kündigung genannt werden müssen.
2. Auch in materieller Hinsicht ist die Kündigung vom 02.12.2014 wirksam.
A. Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigen Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB).
Beleidigungen, üble Nachreden sowie Verleumdung sind Straftaten (§§ 185-187 StGB) und damit zugleich Vertragsverletzungen, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner verübt werden. Beleidigung ist der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Missachtung oder Nichtachtung (vgl. Schmidt/Futterer § 543, 11. Auflage, Rdnr. 187). Eine üble Nachrede bzw. Verleumdung liegt vor, wenn gegenüber einem Dritten - ggf. wider besseren Wissens - Tatsachen behauptet werden, die geeignet sind, dem hiervor Betroffenen zu schaden oder ihn verächtlich zu machen. Zwar scheiden bloße Unhöflichkeiten (Verweigerung der Begrüßung, Schreiben ohne Eingangs- und Schlussformel) von vornherein aus. Gleiches gilt auch für Handlungen, die dem anderem Teil zwar missliebig sind, die aber keinen ehrverletzenden Charakter haben (Schmidt/Futterer a. a. O.). Vorgenannte Vertragsverletzungen berechtigen auch nur dann zur Kündigung, wenn sie so schwer wiegen, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (Schmidt/Futterer, § 543, 11. Auflage Rdnr. 188).
Gemessen an diesen Vorgaben ist die Kündigung vom 02.12.2014 rechtmäßig.
Aufgrund der erfolgten Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die Beklagte gegenüber den vernommenen Zeugen ... und ... an einem Abend Ende September 2014 in der Wohnung des Zeugen ... einerseits sinngemäß deutlich geäußert hat, dass der Kläger geldgierig sei und seinen Mietern zu Unrecht Geld abnehmen würde, und andererseits, dass der Kläger die Beklagte anlässlich eines Besuches bei sich in der Wohnung sexuell belästigt hätte. Insbesondere den letztgenannten Vorwurf hält das Gericht für sehr schwerwiegend. Beide Behauptungen sind geeignet, die Ehre des Klägers nachhaltig zu beschädigen. Das Gericht hat beide Zeugen unabhängig voneinander in zwei Verhandlungsterminen vernommen. Beide Zeugen haben ihre Aussagen ruhig und bestimmt gemacht. Die Aussagen deckten sich weitgehend im Detail, ohne dass das Gericht den Eindruck hatte, dass sich die Zeugen untereinander abgesprochen hatten. Auch auf mehrmalige Nachfrage der Beteiligten blieben die Zeugen bei ihren Aussagen. Gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugen spricht im Hinblick auf den Zeitablauf von fast einem halben Jahr seit Tätigung der Behauptungen seitens der Beklagten nicht, dass sie sich im Detail an bestimmte Formulierungen bzw. Gegebenheiten nicht mehr erinnern konnten. Dies schließt u. U. auch ein, dass sie sich ggf. im Datum geirrt haben könnten. Nunmehr wurde zwar mitgeteilt, dass das Gespräch am 15.09.2014 stattfand. Sicher waren sich die Zeugen allerdings dass es und wo und in welchem Zeitrahmen es stattfand, so dass das Gericht keinerlei Zweifel daran hat, dass es ein abendliches Treffen in der Wohnung des Zeugen ... in Anwesenheit der Beklagten und des Zeugen ... im September 2014 tatsächlich gegeben hat. Dass sich Zeugen an Einzelheiten einer Begebenheit nicht bis ins letzte Detail erinnern können, ist ein normaler Vorgang. Aus den klägerseits vorgelegten Anlagen ergibt sich, dass die Beklagte negative, herabwürdigende Äußerungen im Hinblick auf angeblich unberechtigte Forderungen des Klägers gegenüber seinen Mietern auch schriftlich direkt an den Kläger richtete und diese Behauptungen auch in Schriftsätzen wiederholte, die sich in dem vorangegangenen Rechtsstreit Az.: ... der auch in die Zuständigkeit des hier erkennenden Gerichts fiel, zeigte. In diesem wurde der Kläger von der Beklagten zumindest als „knickerig“ bezeichnet, obwohl er lediglich eine ihm zustehende Forderung eintrieb.
Das Gericht hat wohl zur Kenntnis genommen, dass die Beklagte bestritt, die behaupteten Äußerungen gegenüber den Zeugen ... und ... getätigt zu haben bzw. überhaupt bestritt, dass es ein Treffen der von den Zeugen geschilderten Art gegeben hat. Die Zeugen haben weder einen engeren Kontakt zum Kläger noch zu der Beklagten, von deren Verhalten und Aussagen sie ihren eigenen Angaben zufolge recht irritiert und schockiert waren. Das Gericht hält es daher für wenig wahrscheinlich, dass die Zeugen dem Kläger mit ihren Aussagen einfach dazu verhelfen wollten, die Beklagte aus ihrer Wohnung zu kündigen. Das Bestreiten der Beklagten hält das Gericht daher lediglich für eine Schutzbehauptung.
Die vorgenannten von der Beklagten geäußerten unwahren Tatsachen müssen zudem im Kontext mit den weiteren Umständen des Verhaltens der Beklagten gesehen werden. Nach glaubwürdiger Darstellung der beiden Zeugen hatte diese am selben Abend persistent versucht, andere Mieter des Anwesens - insbesondere die beiden Zeugen selbst - dazu zu bringen, sich mit Kläger wegen einer erstellten Betriebskostenabrechnung zu streiten - ohne dass diese selbst zuvor ein solches Bedürfnis bzw. die Idee dazu hatten. Von der Beklagten wurde nicht bestritten, dass sie ein Schreiben gegeben Vermieter aufgesetzt hatte und sich bemühte, andere Mieter derart vom Fehlverhalten des Vermieters zu überzeugen, dass diese sich mittels Unterschrift dem von ihr verfassten Schreiben anschließen. Ein solches Verhalten ist grundsätzlich geeignet, Unfrieden zwischen dem Vermieter und den anderen Mieters zu stiften und Mietverhältnisse nachteilig zu belasten.
Bei Abwägung der widerstreitenden Interessen muss auch berücksichtigt werden, dass das Gericht ein Fehlverhalten des Klägers nicht feststellen kann, weswegen die Äußerungen der Beklagten als besonders schwerwiegend anzusehen sind.
B. Einer Abmahnung bedurfte es vorliegend nicht, denn die von der Beklagten gegenüber den Zeugen ... und ... in Bezug auf den Kläger gemachten Anschuldigungen waren nach Ansicht des Gerichts derart massiv, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Keinesfalls hat der Kläger oder dritte Personen die Beklagte zur Tätigung der Aussagen provoziert, sondern die Beklagte hat diese Behauptungen nach Aktenlage ohne jeglichen Anlass aufgestellt. Um Übrigen war die Beklagte durch die vorangegangenen Kündigungen, welche zwar selbst nach eigenem Vortrag der Klagepartei als Kündigungen unwirksam waren, bereits gewarnt.
C. Die Kündigung ist auch nicht rechtsmissbräuchlich. Der Kläger erfuhr erst kurz vor Ausspruch der Kündigung im Dezember 2014 von den am schwersten wiegenden Vorwürfen der Beklagten gegen ihn, die diese gegenüber den Zeugen ... und ... getätigt hatte. Umgehend danach wurde die Kündigung ausgesprochen. Es kommt insoweit nicht darauf an, wann die Beklagte die Vorwürfe/Anschuldigungen gegen bzw. in Bezug auf den Kläger erhob, sondern darauf, wann dieser Kenntnis davon hatte.
Der Kläger hat daher gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.
3. Trotzdem zulasten der Beklagten unstrittig keine Mietrückstände bestehen, konnte unter Abwägung der widerstreitenden Interessen lediglich eine kurze Räumungsfrist gewährt werden, um der Beklagten nunmehr die Gelegenheit zu geben, einen Umzug zu organisieren. Das Gericht hält vorliegend die Einräumung einer Räumungsfrist von etwas mehr als 5 Wochen für ausreichend, um einen Umzug durchzuführen. Nach eigenen Angaben der Beklagten verfügt diese über eine weitere - zwar kleine - Wohnung in der ... in München, die mit einem Bad ausgestattet ist. Sollte es der Beklagten innerhalb der nun eingeräumten Räumungsfrist nicht gelingen eine andere Wohnung zu finden, so ist ihr zumindest zuzumuten, übergangsweise in ihre Zweitwohnung zu ziehen sowie ggf. ihre Möbel einzulagern bis sie anderen für sie adäquaten Wohnraum gefunden hat. Aus dem Vortrag der Beklagten ist nicht ersichtlich, dass diese sich seit der Kündigung überhaupt intensiv um die Suche von Ersatzwohnraum kümmerte. Eine weitergehende Räumungsfrist war unter Berücksichtigung dessen, dass die fristlose Kündigung bereits vom 02.12.2014 datiert und der Schwere der von der Beklagten gemachten Äußerungen nicht zu gewähren. Dass überhaupt eine Kündigungsfrist gewährt wurde, liegt daran, dass der Kläger nicht mit im streitgegenständlichen Anwesen wohnt.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
III.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708, 711 ZPO zu entnehmen. Das Gericht musste trotz des entsprechenden Antrags der Beklagten keinen Abstand davon nehmen, das Urteil für vorläufig vollstreckbar zu erklären, weil die Beklagte selbst vortrug, dass sie über eine weitere kleine (Ferien)Wohnung verfügt, in welcher sie sogar als wohnhaft gemeldet ist. Ein nicht zu ersetzender Nachteil ist für die Beklagte vom Gericht nicht zu erkennen.
IV.
Der Streitwert bemisst sich nach dem Zwölffachen der monatlichen Nettomiete, § 41 GKG.
Rechtsanwalt
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(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.
(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
(6) Die sofortige Beschwerde findet statt
- 1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; - 2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.