Amtsgericht München Endurteil, 21. Dez. 2016 - 485 C 9796/16 WEG

1. Der Beschluss unter TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 13.04.2016 mit dem Wortlaut:

Beschlussantrag 2.1: Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2015 inkl. Heizkosten Beschluss 2.3: Entlastung Beirat/Verwaltung für das Geschäftsjahr 2015 wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien bilden die rubrizierte WEG. Die Kläger sind Sondereigentümer der Wohnung Nr. 34 und Teileigentümer der Stellplatzeinheit Nr. 174.

Bei der Anlage handelt es sich um eine Mehrhausanlage. Die WEG besteht aus der Wohnanlage … sowie aus der Wohnanlage … und einer Tiefgarage.

In § 9 der TE vom 22.03.1989 (Anl. K 2) ist bestimmt:

„(…)

4) Im Falle eines Eigentümerwechsels haftet der Erwerber für evtl. Hausgeldrückstände des Veräußerers mit.“

Am 13.04.2016 fand eine ETV statt (Anl. K 5), auf der u.a. die folgenden streitgegenständlichen Beschlüsse gefasst wurden:

TOP 2.1:

„Die Eigentümergemeinschaft genehmigt die Gesamtabrechnung des Jahres 2015 und die Einzelabrechnungen 2015 mit den jeweiligen Abrechnungsspitzen mit Fälligkeit von Guthaben und Fehlbeträgen aus den Einzelabrechnungen zum 20.05.2016.“

TOP 2.3:

2.3.1. „Die Eigentümergemeinschaft entlastet den Verwaltungsbeirat für seine Tätigkeit im Jahre 2015.“

2.3.2. „Die Eigentümergemeinschaft entlastet die Hausverwaltung … für ihre Tätigkeit im Jahr 2015.“

Die Klagepartei trägt innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist im wesentlichen folgendes vor: Die Jahresabrechnung sei nicht hinreichend bestimmt. Der Beschluss nehme weder auf eine datumsmäßig präzise beschriebene Abrechnung noch auf eine dem Protokoll anliegende Abrechnung Bezug, eine solche sei dem Protokoll auch nicht in Papierform beigefügt gewesen. Für einen künftigen Erwerber sei nicht nachvollziehbar, was beschlossen wurde, obwohl im Falle eines Eigentümerwechsels der Erwerber gem. § 9 TE für eventuelle Hausgeldrückstände des Veräußeres mithafte.

Die Jahresabrechnung verwende Verteilerschlüssel, die weder in der Teilungserklärung noch in Beschlüssen vorgesehen seien.

Kosten würden entgegen der Teilungserklärung, die eine Verteilung von Kosten auf alle wirtschaftlichen Einheiten vorsehe oder nur auf die, die es angeht, auf einige Einheiten unter Ausschluss z.B. der Tiefgarageneinheit verteilt.

Die Abrechnungsspitze könne nicht ermittelt werden, da weder das Datum der beschlossenen Abrechnung noch das Ergebnis in den Beschluss aufgenommen worden sei.

Kosten der Miteigentümer würden unzulässig auf die Gemeinschaft umgelegt werden, ein Konto „Vorverwalter“ werde nicht erklärt.

Das Zahlenwerk sei nicht nachvollziehbar. Die Festgeldkonten würden einen geringeren Betrag ausweisen, als die Instandhaltungsrücklage darstelle.

Da die Jahresabrechnung in Teilen falsch sei, entspreche auch die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Klagepartei beantragt zuletzt

der Beschluss unter TOP 2 der ETV vom 13.04.2016 mit dem Wortlaut Beschlussantrag 2.1: Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2015 inkl. Heizkosten Beschluss 2.3: Entlastung Beirat/Verwaltung für das Geschäftsjahr 2015 wird insgesamt für ungültig erklärt.

Die Beklagtenpartei beantragt

Klageabweisung.

Sie trägt vor, dass der Genehmigungsbeschluss hinreichend bestimmt sei. Es gebe nur eine Gesamtabrechnung 2015, kombiniert mit den jeweiligen Einzelabrechnungen, und zwar die Jahresabrechnung 2015 vom 21.03.2016. Diese müsse dem Protokoll nicht beigefügt werden. Die Gesamt- und Einzelabrechnungen 2015 seien zusammen mit dem Einladungsschreiben an die einzelnen Eigentümer verschickt worden. Jedem Eigentümer sei damit klar, was genehmigt wurde.

Die Verteilerschlüssel seien zutreffend gewählt und weder widersprüchlich noch unverständlich. Eine Erklärung, wie sich die Verteilerschlüssel zusammensetzen, sei in der Jahresabrechnung nicht erforderlich.

Die vorgenommenen Kostenverteilungen seien nicht zu beanstanden.

Eine Aufteilung der Rücklagen auf die einzelnen Einheiten habe noch nicht erfolgen können, da die Endsalden zum 31.12.2013 wegen des Wechsels in der Hausverwaltung nicht vorliegen würden. Im übrigen sei die Instandhaltungsrücklage so, wie angegeben, tatsächlich vorhanden.

Die Abrechnungsspitze müsse nicht angegeben werden, sie könne ermittelt werden.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze mitsamt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 30.11.2016 (Bl. 75-76 d.A.) Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die streitgegenständlichen Beschlüsse widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der streitgegenständliche Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.04.2016 zu TOP 2.1 (Gesamt- und Einzelabrechnung inkl. Heizkosten) ist bereits nicht hinreichend bestimmt.

Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Eigentümerbeschlüsse sind daher „aus sich heraus“ auszulegen und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, gedeutet werden kann. Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit aber, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist. Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat (BGH, Urteil vom 08.04.2016, V ZR 104/15, zitiert nach BeckRS 2016, 11504).

Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist daher eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest aber eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen. Denn nur so ist für einen nicht an der Beschlussfassung Beteiligten erkennbar, welche Abrechnung beschlossen wurde. Auch im Hinblick auf die beschlossenen Jahresabrechnungen muss der Beschluss für einen außenstehenden Dritten, etwa einen zukünftigen Erwerber, nachvollziehbar sein (AG Dortmund, Urteil vom 29.10.2015, 514 C 40/15, zitiert nach BeckRS 2016, 09924). Hier ist zu bedenken, dass vorliegend gem. § 9.4) der TE bestimmt worden ist, dass der rechtsgeschäftliche Sondernachfolger für Rückstände des früheren Wohnungseigentümers einzustehen hat.

Vorliegend nennt der Beschluss zu TOP 2.1 nur allgemein „die Gesamtabrechnung des Jahres 2015 und die Einzelabrechnungen 2015“, ohne etwa durch die Angabe eines Datums, die Bezugnahme auf eine mit dem Einladungsschreiben übersandte Vorlage oder durch das Beiheften einer Vorlage auf ein konkretes Dokument Bezug zu nehmen. Hinzu kommt, dass im Protokoll ausgeführt wird, dass die „Zahlen des Abschlusses 2015 laut vorliegendem Übersichtsplan“ erläutert wurden. Dies trägt weiter dazu bei, dass nicht bereits durch Einblick in die Niederschrift und Beschlusssammlung jedem Wohnungseigentümer, der auch nicht bei der Beschlussfassung zugegen war, ermöglicht wird zu erkennen, was gilt (AG Dortmund, a.a.O. m.w.N.)

Ein Beschluss wie der zu TOP 2.3 über die Entlastung des Verwalters (Top 2.3.1) und des Beirats (TOP 2.3.2) darf nur ergehen, wenn er ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 21 Abs. 3 WEG). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Ordnungsmäßigkeit eines Entlastungsbeschlusses ist grundsätzlich dann nicht gegeben, wenn die Jahresabrechnung - wie hier - nicht ordnungsgemäß ist (MüKoBGB/Engelhardt WEG § 28 Rn. 72 m.w.N.).

Die Entscheidung über die Kosten hat ihre Grundlage in § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit in § 709 ZPO.