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Amtsgericht München Endurteil, 21. Dez. 2016 - 485 C 9796/16 WEG

published on 21.12.2016 00:00

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Gericht

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Tenor

1. Der Beschluss unter TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 13.04.2016 mit dem Wortlaut:

Beschlussantrag 2.1: Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2015 inkl. Heizkosten Beschluss 2.3: Entlastung Beirat/Verwaltung für das Geschäftsjahr 2015 wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien bilden die rubrizierte WEG. Die Kläger sind Sondereigentümer der Wohnung Nr. 34 und Teileigentümer der Stellplatzeinheit Nr. 174.

Bei der Anlage handelt es sich um eine Mehrhausanlage. Die WEG besteht aus der Wohnanlage … sowie aus der Wohnanlage … und einer Tiefgarage.

In § 9 der TE vom 22.03.1989 (Anl. K 2) ist bestimmt:

„(…)

4) Im Falle eines Eigentümerwechsels haftet der Erwerber für evtl. Hausgeldrückstände des Veräußerers mit.“

Am 13.04.2016 fand eine ETV statt (Anl. K 5), auf der u.a. die folgenden streitgegenständlichen Beschlüsse gefasst wurden:

TOP 2.1:

„Die Eigentümergemeinschaft genehmigt die Gesamtabrechnung des Jahres 2015 und die Einzelabrechnungen 2015 mit den jeweiligen Abrechnungsspitzen mit Fälligkeit von Guthaben und Fehlbeträgen aus den Einzelabrechnungen zum 20.05.2016.“

TOP 2.3:

2.3.1. „Die Eigentümergemeinschaft entlastet den Verwaltungsbeirat für seine Tätigkeit im Jahre 2015.“

2.3.2. „Die Eigentümergemeinschaft entlastet die Hausverwaltung … für ihre Tätigkeit im Jahr 2015.“

Die Klagepartei trägt innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist im wesentlichen folgendes vor: Die Jahresabrechnung sei nicht hinreichend bestimmt. Der Beschluss nehme weder auf eine datumsmäßig präzise beschriebene Abrechnung noch auf eine dem Protokoll anliegende Abrechnung Bezug, eine solche sei dem Protokoll auch nicht in Papierform beigefügt gewesen. Für einen künftigen Erwerber sei nicht nachvollziehbar, was beschlossen wurde, obwohl im Falle eines Eigentümerwechsels der Erwerber gem. § 9 TE für eventuelle Hausgeldrückstände des Veräußeres mithafte.

Die Jahresabrechnung verwende Verteilerschlüssel, die weder in der Teilungserklärung noch in Beschlüssen vorgesehen seien.

Kosten würden entgegen der Teilungserklärung, die eine Verteilung von Kosten auf alle wirtschaftlichen Einheiten vorsehe oder nur auf die, die es angeht, auf einige Einheiten unter Ausschluss z.B. der Tiefgarageneinheit verteilt.

Die Abrechnungsspitze könne nicht ermittelt werden, da weder das Datum der beschlossenen Abrechnung noch das Ergebnis in den Beschluss aufgenommen worden sei.

Kosten der Miteigentümer würden unzulässig auf die Gemeinschaft umgelegt werden, ein Konto „Vorverwalter“ werde nicht erklärt.

Das Zahlenwerk sei nicht nachvollziehbar. Die Festgeldkonten würden einen geringeren Betrag ausweisen, als die Instandhaltungsrücklage darstelle.

Da die Jahresabrechnung in Teilen falsch sei, entspreche auch die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Klagepartei beantragt zuletzt

der Beschluss unter TOP 2 der ETV vom 13.04.2016 mit dem Wortlaut Beschlussantrag 2.1: Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2015 inkl. Heizkosten Beschluss 2.3: Entlastung Beirat/Verwaltung für das Geschäftsjahr 2015 wird insgesamt für ungültig erklärt.

Die Beklagtenpartei beantragt

Klageabweisung.

Sie trägt vor, dass der Genehmigungsbeschluss hinreichend bestimmt sei. Es gebe nur eine Gesamtabrechnung 2015, kombiniert mit den jeweiligen Einzelabrechnungen, und zwar die Jahresabrechnung 2015 vom 21.03.2016. Diese müsse dem Protokoll nicht beigefügt werden. Die Gesamt- und Einzelabrechnungen 2015 seien zusammen mit dem Einladungsschreiben an die einzelnen Eigentümer verschickt worden. Jedem Eigentümer sei damit klar, was genehmigt wurde.

Die Verteilerschlüssel seien zutreffend gewählt und weder widersprüchlich noch unverständlich. Eine Erklärung, wie sich die Verteilerschlüssel zusammensetzen, sei in der Jahresabrechnung nicht erforderlich.

Die vorgenommenen Kostenverteilungen seien nicht zu beanstanden.

Eine Aufteilung der Rücklagen auf die einzelnen Einheiten habe noch nicht erfolgen können, da die Endsalden zum 31.12.2013 wegen des Wechsels in der Hausverwaltung nicht vorliegen würden. Im übrigen sei die Instandhaltungsrücklage so, wie angegeben, tatsächlich vorhanden.

Die Abrechnungsspitze müsse nicht angegeben werden, sie könne ermittelt werden.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze mitsamt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 30.11.2016 (Bl. 75-76 d.A.) Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die streitgegenständlichen Beschlüsse widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der streitgegenständliche Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.04.2016 zu TOP 2.1 (Gesamt- und Einzelabrechnung inkl. Heizkosten) ist bereits nicht hinreichend bestimmt.

Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Eigentümerbeschlüsse sind daher „aus sich heraus“ auszulegen und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, gedeutet werden kann. Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit aber, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist. Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat (BGH, Urteil vom 08.04.2016, V ZR 104/15, zitiert nach BeckRS 2016, 11504).

Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist daher eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest aber eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen. Denn nur so ist für einen nicht an der Beschlussfassung Beteiligten erkennbar, welche Abrechnung beschlossen wurde. Auch im Hinblick auf die beschlossenen Jahresabrechnungen muss der Beschluss für einen außenstehenden Dritten, etwa einen zukünftigen Erwerber, nachvollziehbar sein (AG Dortmund, Urteil vom 29.10.2015, 514 C 40/15, zitiert nach BeckRS 2016, 09924). Hier ist zu bedenken, dass vorliegend gem. § 9.4) der TE bestimmt worden ist, dass der rechtsgeschäftliche Sondernachfolger für Rückstände des früheren Wohnungseigentümers einzustehen hat.

Vorliegend nennt der Beschluss zu TOP 2.1 nur allgemein „die Gesamtabrechnung des Jahres 2015 und die Einzelabrechnungen 2015“, ohne etwa durch die Angabe eines Datums, die Bezugnahme auf eine mit dem Einladungsschreiben übersandte Vorlage oder durch das Beiheften einer Vorlage auf ein konkretes Dokument Bezug zu nehmen. Hinzu kommt, dass im Protokoll ausgeführt wird, dass die „Zahlen des Abschlusses 2015 laut vorliegendem Übersichtsplan“ erläutert wurden. Dies trägt weiter dazu bei, dass nicht bereits durch Einblick in die Niederschrift und Beschlusssammlung jedem Wohnungseigentümer, der auch nicht bei der Beschlussfassung zugegen war, ermöglicht wird zu erkennen, was gilt (AG Dortmund, a.a.O. m.w.N.)

Ein Beschluss wie der zu TOP 2.3 über die Entlastung des Verwalters (Top 2.3.1) und des Beirats (TOP 2.3.2) darf nur ergehen, wenn er ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 21 Abs. 3 WEG). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Ordnungsmäßigkeit eines Entlastungsbeschlusses ist grundsätzlich dann nicht gegeben, wenn die Jahresabrechnung - wie hier - nicht ordnungsgemäß ist (MüKoBGB/Engelhardt WEG § 28 Rn. 72 m.w.N.).

Die Entscheidung über die Kosten hat ihre Grundlage in § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit in § 709 ZPO.

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Wohnungseigentumsgesetz - WEG

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebüh

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published on 08.04.2016 00:00

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 104/15 Verkündet am: 8. April 2016 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

SubjectsHandels- und Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, Insolvenzrecht, Wirtschaftsrecht, Zivilprozessrecht

published on 29.10.2015 00:00

Amtsgericht Dortmund

Tenor 1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der WEG S T3. ###-### in ##### E vom 26.03.2015 zu den Tagesordnungspunkten 2 (Beschluss- fassung über die Jahresabrechnung 2014), TOP 3 (Entlastung des Verwalters), TOP 6 (Ergänzung des

SubjectsHandels- und Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, Insolvenzrecht, Wirtschaftsrecht, Zivilprozessrecht

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Annotations

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.

(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.