Amtsgericht München Endurteil, 28. Feb. 2018 - 481 C 793/17 WEG
Tenor
1. Die Beschlüsse zu TOP 4.1. und 4.2. der Eigentümerversammlung vom 14.12.2016 werden für ungültig erklärt.
2. Es wird festgestellt, dass der Kläger – auch ohne Zustimmung der Beklagten – berechtigt ist, auf der seiner Wohnung zugeordneten Garten-Sondernutzungsfläche den ... Gartenzwerg „Victory“, Fanshop-Artikelnummer (vgl. Katalogauszug Anlage K 8), vor oder neben dem bestehenden Gartenhaus aufzustellen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 9/10 und die Beklagten 1/10 zu tragen.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 150.400,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Zur Begründung seiner Klage einschließlich all ihrer Erweiterungen hat der Kläger unter anderem vorgetragen:
Zur Klage vom 12.01.2017: Die angefochtenen Beschlüsse seien zu unbestimmt. Der Beschluss zu TOP 4.2 enthalte keine Obergrenze für Prozesse und Kosten; zudem seien die Begriffe „verunglimpfend“ und „mißbräuchlich“ zu unbestimmt, deren Auslegung dürfe nicht dem Verwalter übertragen werden. Bei beiden Beschlüssen handle es sich um unzulässige Vorratsbeschlüsse. Der Kläger habe keinen Anlass für eine derart vorsorgliche Beschlussfassung gegeben. Keine der beschriebenen Maßnahmen (Gartenhaus, Teich, Pavillon) drohe konkret. Der Kläger habe niemals vorgehabt, ohne entsprechende Beschlussfassung oder ohne gerichtliche Abklärung einen Pavillon oder einen Gartenteich oder ein weiteres Gartenhaus zu errichten. Es sei unzulässig, künftige, noch nicht existente Ansprüche an sich zu ziehen. Beide Beschlüsse verstoßen gegen den Gleichheitsgrundsatz und das Schikaneverbot gem. § 226 BGB. Die Beschlüsse seien nicht ausreichend angekündigt worden. Die Maßnahmen Gartenhaus, Pavillon und Teich seien überhaupt nicht angekündigt worden. Während es durchaus ein berechtigtes Interesse der Eigentümer gegeben habe, hinsichtlich der aufgehängten Zwerge und des Baustellenbandes zu beschließen und hierfür auch Kosten auszugeben, könne man dies von den Veränderungen Teich, Pavillon und Gartenhaus gerade nicht sagen, weil diese Veränderungen nicht störend seien und nicht den Grad der Beeinträchtigung erreichten wie die aufgehängten Gartenzwerge. Im Hinblick darauf, dass die Beklagten es bereits abgelehnt haben, dem Kläger einen Gartenteich und einen etwaigen Pavillon zu genehmigen, bestehe ein rechtliches Interesse an der Klärung der Rechtsfrage, ob der Kläger diese beiden baulichen Veränderungen ohne Zustimmung der Beklagten errichten dürfe. Dies sei aufgrund des freien Gestaltungsrechts gem. § 17 Nr. 6 GO der Fall.
I. Die in der außerordentlichen Eigentümerversammlung der WEG ...
-
-TOP 4.1 (Mandatierung von RA ... wegen künftiger Errichtung von Gartenteich u. Pavillon)
-
-TOP 4.2 (Mandatierung von RA ... wegen künftiger „mißbräuchlicher“ oder „verunglimpfender“ Störung der Gartengestaltung)
gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
II. Es wird festgestellt, dass der Kläger – auch ohne Zustimmung der Beklagten – berechtigt ist, auf der seiner der Wohnung Nr. 21 zugeordneten Garten-Sondernutzungsfläche die folgenden Maßnahmen der Gartengestaltung vorzunehmen:
-
-Anlage eines Gartenteichs (Zierteich; keinen Schwimmteich)
-
-Errichtung eines Garten-Pavillons (mit handelsüblicher Metallgestänge-Struktur).
Klageerweiterung vom 23.05.2017 (Bl. 53/70):
VI. [sic] Es wird festgestellt, dass der Kläger – auch ohne Zustimmung der Beklagten – berechtigt ist, auf der seiner der Wohnung Nr. 21 zugeordneten Garten-Sondernutzungsfläche die folgenden Maßnahmen der Gartengestaltung vorzunehmen:
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-Aufhängen der ... Bannerfahne, Maße 1,20 m × 3,00 m, Artikelnummer 517007 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 6 nebst handelsüblichen Fahnenmast, ca. 3,50 m – 4 m hoch, aus Aluminium oder Metall
-
-Aufhängen der TSV ... Hissfahne, Maße 1,50 m × 1,00 m, Artikelnummer 517005 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 7 nebst handelsüblichen Fahnenmast, ca. 2 m – 2,50 m hoch, aus Aluminium oder Metall
-
-Aufstellen des ... Gartenzwergs „Victory“, Artikelnummer 7310238 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 8, Aufzustellen vor oder neben dem bestehenden Gartenhaus
-
-Errichtung von zwei Rankhilfen für Kletterpflanzen, etwa Blauregen, Kletterrosen oder Klematis, bestehend aus einer Stahlspirale mit einzelnen Stahlstäben, ca. 15–20 cm Durchmesser, ca. 2,50–3 m hoch, neben der Hausfassade und beim Gartenhaus.
VII. Die Beklagten werden verurteilt, der folgenden Maßnahmen der Gartengestaltung/Baumaßnahmen des Klägers auf der seiner der Wohnung Nr. 21 zugeordneten Garten-Sondernutzungsfläche zuzustimmen:
- Anlage eines Gartenteichs (Zierteich; keinen Schwimmteich)
Klageerweiterung vom 18.07.2017 (Bl. 91/92):
Hilfsweise
zu Ziff. VII. wird beantragt:
Es ist nach § 21 Abs. 8 WEG beschlossen:
Dem Kläger wird gestattet, die folgende Maßnahme der Gartengestaltung/Baumaßnahme auf der seiner der Wohnung Nr. 21 zugeordneten Garten-Sondernutzungsfläche durchzuführen:
- Anlage eines Gartenteichs (Zierteich; keinen Schwimmteich)
Hilfsweise
zu den unter Ziffern II und VI gestellten Feststellungsanträgen wird folgender Antrag gestellt:
VII. [sic] Die Beklagten werden verurteilt, die die folgenden Maßnahmen der Gartengestaltung/Baumaßnahmen des Klägers auf der seiner der Wohnung Nr. 21 zugeordneten Garten-Sondernutzungsfläche zu dulden:
-
-Aufhängen der ... Bannerfahne, Maße 1,20 m × 3,00 m, Artikelnummer 517007 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 6 nebst handelsüblichen Fahnenmast, ca. 3,50 m – 4 m hoch, aus Aluminium oder Metall
-
-Aufhängen der ... Hissfahne, Maße 1,50 m × 1,00 m, Artikelnummer 517005 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 7 nebst handelsüblichen Fahnenmast, ca. 2 m – 2,50 m hoch, aus Aluminium oder Metall
-
-Aufstellen des ... Gartenzwergs „Victory“, Artikelnummer 7310238 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 8 Aufzustellen vor oder neben dem bestehenden Gartenhaus
-
-Anlage eines Gartenteichs (Zierteich; keinen Schwimmteich)
-
-Errichtung eines Garten-Pavillons (mit handelsüblicher Metallgestänge-Struktur).
IX. [sic] Die Beklagten werden verurteilt, den folgende Maßnahme der Gartengestaltung/Baumaßnahmen des Klägers auf der seiner der Wohnung Nr. 21 zugeordneten Garten-Sondernutzungsfläche zuzustimmen:
-
-Aufhängen der ... Bannerfahne, Maße 1,20 m × 3,00 m,m Artikelnummer 517007 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 6 nebst handelsüblichen Fahnenmast, ca. 3,50 m – 4 m hoch, aus Aluminium oder Metall
-
-Aufhängen der ... Hissfahne, Maße 1,50 m × 1,00 m, Artikelnummer 517005 im ..., vgl. Katalogauszug – K 7 nebst handelsüblichen Fahnenmast, ca. 2 m – 2,50 m hoch, aus Aluminium oder Metall
-
-Aufstellen des ... Gartenzwergs „Victory“, Artikelnummer 7310238 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 8 Aufzustellen vor oder neben dem bestehenden Gartenhaus
-
-Anlage eines Gartenteichs (Zierteich; keinen Schwimmteich)
-
-Errichtung eines Garten-Pavillons (mit handelsüblicher Metallgestänge-Struktur)
-
-Errichtung von 3 Rankhilfen für Kletterpflanzen, etwa Blauregen, Kletterrosen oder Klematis, bestehend aus einer Stahlspirale mit einzelnen Stahlstäben, ca. 20–60 cm Durchmesser, ca. 2,50–3 m hoch, neben der Hausfassade und beim Gartenhaus.
X. Hilfsweise zum vorstehenden Antrag Ziff, IX:
Es ist nach § 21 Abs. 8 WEG beschlossen:
Dem Kläger wird gestattet, die folgende Maßnahme der Gartengestaltung/Baumaßnahme auf der seiner der Wohnung Nr. 21 zugeordneten Garten-Sondernutzungsfläche durchzuführen:
-
-Aufhängen der ... Bannerfahne, Maße 1,20 m × 3,00 m, Artikelnummer 517007 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 6 nebst handelsüblichen Fahnenmast, ca. 3,50 m – 4 m hoch, aus Aluminium oder Metall
-
-Aufhängen der ... Hissfahne, Maße 1,50 m × 1,00 m, Artikelnummer 517005 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 7 nebst handelsüblichen Fahnenmast, ca. 2 m – 2,50 m hoch, aus Aluminium oder Metall
-
-Aufstellen des ... Gartenzwergs „Victory“, Artikelnummer 7310238 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 8 Aufzustellen vor oder neben dem bestehenden Gartenhaus
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-Anlage eines Gartenteichs (Zierteich; keinen Schwimmteich)
-
-Errichtung eines Garten-Pavillons (mit handelsüblicher Metallgestänge-Struktur)
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-Errichtung von 3 Rankhilfen für Kletterpflanzen, etwa Blauregen, Kletterrosen oder Klematis, bestehend aus einer Stahlspirale mit einzelnen Stahlstäben, ca. 20–60 cm Durchmesser, ca. 2,50–3 m hoch, neben der Hausfassade und beim Gartenhaus.
XI. Die Beklagten werden verurteilt, die die folgenden Maßnahmen der Gartengestaltung/Baumaßnahmen des Klägers auf der seiner der Wohnung Nr. 21 zugeordneten Garten-Sondernutzungsfläche zu dulden:
-
-Errichtung von 3 Rankhilfen für Kletterpflanzen, etwa Blauregen, Kletterrosen oder Klematis, bestehend aus einer Stahlspirale mit einzelnen Stahlstäben, ca. 20–60 cm Durchmesser, ca. 2,50–3 m hoch, neben der Hausfassade und beim Gartenhaus.
XI. [sic] Höchst hilfsweise zu den Hauptanträgen Ziff. IX. vom 05.09.2018 wird beantragt:
Es ist nach § 21 Abs. 8 WEG beschlossen:
Die Beklagten haben die folgenden Maßnahme der Gartengestaltung/Baumaßnahmen des Klägers auf der seiner der Wohnung Nr. 21 zugeordneten Garten-Sondernutzungsfläche zu dulden:
-
-Aufhängen der ... Bannerfahne, Maße 1,20 m × 3,00 m, Artikelnummer 517007 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 6 nebst handelsüblichen Fahnenmast, ca. 3,50 m – 4 m hoch, aus Aluminium oder Metall
-
-Aufhängen der ... Hissfahne, Maße 1,50 m × 1,00 m, Artikelnummer 517005 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 7 nebst handelsüblichen Fahnenmast, ca. 2 m – 2,50 m hoch, aus Aluminium oder Metall
-
-Aufstellen des ... Gartenzwergs „Victory“, Artikelnummer 7310238 im ... Fanshop, vgl. Katalogauszug – K 8 Aufzustellen vor oder neben dem bestehenden Gartenhaus
-
-Anlage eines Gartenteichs (Zierteich; keinen Schwimmteich)
-
-Errichtung eines Garten-Pavillons (mit handelsüblicher Metallgestänge-Struktur)
-
-Errichtung von 3 Rankhilfen für Kletterpflanzen, etwa Blauregen, Kletterrosen oder Klematis, bestehend aus einer Stahlspirale mit einzelnen Stahlstäben, ca. 20–60 cm Durchmesser, ca. 2,50–3 m hoch, neben der Hausfassade und beim Gartenhaus.
Klageabweisung.
Gründe
I.
II.
III.
IV.
V.
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Die Ausübung eines Rechts ist unzulässig, wenn sie nur den Zweck haben kann, einem anderen Schaden zuzufügen.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.
(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde.
(2) Bis zum Schluss derjenigen mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, kann der Kläger durch Erweiterung des Klageantrags, der Beklagte durch Erhebung einer Widerklage beantragen, dass ein im Laufe des Prozesses streitig gewordenes Rechtsverhältnis, von dessen Bestehen oder Nichtbestehen die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil abhängt, durch richterliche Entscheidung festgestellt werde.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft; die meisten Wohnungen gehören zwei Immobiliengesellschaften. Die Wohnungseigentümer ließen das Anwesen unter Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung in Höhe von 450.000 € umfangreich sanieren. Die Förderung war von dem Abschluss der Sanierung noch im Jahr 2009 abhängig; ein Teilbetrag von 190.000 € sollte erst nach deren Abschluss ausgezahlt werden. Am 2. Juli 2009 beschlossen die Wohnungseigentümer, eine früher beschlossene, in Raten zu zahlende Sonderumlage in Höhe von 341.050,32 € sofort fällig zu stellen und eine weitere Sonderumlage von 230.000 € aufzubringen, um eine Finanzierungslücke zu schließen.
- 2
- Mit Schreiben vom 22. September 2009 lud die Verwalterin zu einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung am 1. Oktober 2009 ein, auf der wegen nicht ausreichender Mittel zur Bezahlung der Sanierungskosten unter Tagesordnungspunkt 6 eine weitere Sonderumlage von 750.000 € be- schlossen werden sollte, was auch geschah. Die Sanierung wurde danach termingerecht abgeschlossen, die restlichen Fördergelder ausgezahlt.
- 3
- Mit der Anfechtungsklage wendet sich der Kläger zu 1 gegen die am 1. Oktober 2009 beschlossene Sonderumlage. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision will der Kläger weiterhin eine Aufhebung des Beschlusses erreichen. Die Beklagten beantragen , das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Beschluss über die weitere Sonderumlage von 750.000 € entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Bei der Beschlussfassung über eine Sonderumlage hätten die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum gehabt, der an dem Finanzierungsbedarf undan den zu erwartenden Zahlungsausfällen auszurichten gewesen sei. Die beiden Immobiliengesellschaften seien nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen.
II.
- 5
- Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand.
- 6
- 1. Die Revision ist statthaft und auch sonst zulässig. Das Berufungsgericht hätte sie zwar nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht zulassen dürfen, weil keiner der dort genannten Zulassungsgründe vorliegt. Die dennoch erfolgte Zulassung ist aber für den Senat bindend (§ 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO).
- 7
- 2. Das Rechtsmittel ist unbegründet.
- 8
- a) Der Beschluss verstößt nicht gegen § 23 Abs. 2 WEG.
- 9
- aa) Nach dieser Vorschrift setzt die Gültigkeit eines Beschlusses voraus, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Was dazu erforderlich ist, bestimmt sich nach dem Zweck der Regelung. Der besteht darin , den Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen zu schützen. Er soll die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Versammlung vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob er daran teilnehmen will (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 76; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 29 f.). Dazu ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können , was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung aus (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 83; Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rn. 77).
- 10
- bb) Diesen Anforderungen genügt die Einladung. Sie beschreibt den Tagesordnungspunkt mit einem Thema, das schon für sich genommen klar macht, worum es geht, nämlich um die Aufbringung einer Sonderumlage von 750.000 € zur Sicherung der Sanierung und der Bewirtschaftung der Anlage. Daran schließt sich eine Erläuterung an, in welcher der zugrundeliegende Sachverhalt in seinen wesentlichen Punkten beschrieben wird. Damit erschloss sich jedem Wohnungseigentümer ohne weiteres, worum es gehen sollte. Mehr kann und muss die Bezeichnung des Gegenstands der Beschlussfassung in der Einladung nicht erreichen (vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, WM 2011, 1293, 1294 Rn. 9 f.).
- 11
- cc) Die Verwalterin war nicht gehalten, den Wohnungseigentümern mit der Einladung eine Unterlage zu übermitteln, in welcher die Notwendigkeit und der Umfang der zur Abstimmung gestellten Sonderumlage erläutert wird.
- 12
- (1) Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es allerdings im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern unabhängig von der ausreichenden Bezeichnung des Gegenstands der Beschlussfassung in der Einladung eine Unterlage zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen (Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn. 54 aE). Das mag etwa bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan geboten sein (vgl. Elzer in Jennißen, aaO, § 24 Rn. 93). Bei dem Beschluss über eine Sonderumlage kann es ähnlich liegen, weil er der Sache nach die Beitragspflichten der Wohnungseigentümer aus dem geltenden Wirtschaftsplan ändert. Wann das der Fall ist, muss hier allerdings nicht allgemein entschieden werden.
- 13
- (2) Die Wohnungseigentümer waren nämlich ausreichend informiert. Sie haben sich am 1. Oktober 2009 nicht zum ersten Mal mit der Sonderumlage befasst. Vorausgegangen war vielmehr die Eigentümerversammlung am 2. Juli 2009, auf der die Deckung der aufgetretenen Finanzierungslücke im Wege der Aufstockung und beschleunigten Aufbringung einer Sonderumlage beschlossen worden war. Grundlage dieses Beschlusses war eine Liquiditätsplanung, in welcher die Verwalterin die Situation dargelegt hatte. Aus welchen Gründen die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse das Finanzierungsproblem nicht gelöst hatten, hatte die Verwalterin in der Beschreibung des Tagesordnungspunktes in der Einladung kurz, aber nachvollziehbar erläutert. Daraus ergab sich, dass Anlass der erneuten Sonderumlage zu hoch angesetzte verfügbare Mittel einerseits und nicht erfolgte Zahlungen der Wohnungseigentümer andererseits waren. Auf dieser Grundlage konnten sich die Wohnungseigentümer auf die Erörterung vorbereiten und noch offene Fragen in der mündlichen Erörterung dieses Tagesordnungspunktes klären.
- 14
- b) Die beschlossene zusätzliche Sonderumlage ist auch inhaltlich nicht zu beanstanden.
- 15
- aa) Sie ist, wie ausgeführt, der Sache nach eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans und wie dieser gemäß § 21 Abs. 2 und 4 WEG am Maßstab einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Sie kann danach beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt werden oder wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1989 - V ZB 22/88, BGHZ 108, 44, 47). In diesem Rahmen haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen (Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 57). Dieses müssen sie an dem Zweck ausrichten, der mit der Sonderumlage verfolgt wird, und an dem dafür bestehenden Kapitalbedarf (Timme/ Batschari, WEG, § 28 Rn. 22). Den erforderlichen Umlagebetrag können die Wohnungseigentümer großzügig bemessen (KG, NJW-RR 1995, 397). Sie dürfen dabei zu erwartende Zahlungsausfälle bei den Wohnungseigentümern berücksichtigen (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1989 - V ZB 22/88, BGHZ 108, 44, 48 f.; Merle in Bärmann, aaO, § 28 Rn. 40; Einsiedler, ZMR 2009, 573,
574).
- 16
- bb) An diesen Grundsätzen hat sich das Berufungsgericht ausgerichtet. Seine tatrichterliche Würdigung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden.
- 17
- (1) Die Stadt hat der Gemeinschaft zwar nach Abschluss der Sanierung die restlichen Fördermittel von 190.000 € ausgezahlt, was zu einem Überschuss führt, der jetzt an die Wohnungseigentümer, die auf die Sonderumlage gezahlt haben, verteilt werden soll. Gleichwohl liegt in der Beschlussfassung kein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Gemeinschaft konnte, wie sich aus der von dem Kläger selbst vorgelegten Mitteilung der Stadt ergibt, diesen Teil der Fördermittel nur erhalten, wenn sie die Sanierung vorfinanzierte.
- 18
- (2) Dazu wäre die zusätzliche Sonderumlage nicht erforderlich gewesen, hätte die Gemeinschaft über ausreichende Mittel verfügt. Das war - entgegen der Ansicht des Klägers - nicht der Fall. Die Wohnungseigentümer sind bei ihren Beschlüssen vom 2. Juli 2009 über die Sonderumlagen von der in der Liquiditätsplanung der Verwalterin ausgewiesenen Finanzierungslücke von über 500.000 € für das Geschäftsjahr 2009 ausgegangen. Der Vortrag des Klägers, die seinerzeit gefassten Beschlüsse hätten zur Schließung dieser Finanzierungslücke ausgereicht, steht in Widerspruch zu den unstreitigen Tatsachen. Die Verwaltung war davon ausgegangen, die noch ausstehenden öffentlichen Fördermittel von 190.000 € könnten für die Bezahlung der ausstehenden Arbeiten verwendet werden. Das war unzutreffend. Diese Fördermittel waren von der Gemeinschaft vorzufinanzieren. Unzutreffend war auch die weitere Annahme der Verwaltung, die sofort fällig gestellte Sonderumlage ergebe einen verfügbaren Betrag von 461.000 €. Unstreitig waren es nur 341.050,32 €. Schon damals waren demnach etwa 300.000 € nicht gedeckt. Dass das niemandem aufgefallen ist, ändert an der sachlichen Berechtigung der weiteren Sonderumlage nichts. Diese war auch in der beschlossene Höhe gerechtfertigt, weil die zuvor beschlossene Sonderumlage in Höhe von 314.440,28 € von den Wohnungseigentümern nicht aufgebracht worden war. Dass ein Teilbetrag von 100.000 € bei dem Amtsgericht hinterlegt worden sein soll, ändert daran nichts. Dieser Betrag musste von den hinterlegenden Wohnungseigentümern erst freigegeben werden und stand deshalb nicht, wie zur Vermeidung einer Rückforderung der öffentlichen Mittel geboten, kurzfristig zur Verfügung.
- 19
- (3) Ob die angefochtene Sonderumlage ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen hätte, weil, wie der Kläger behauptet hat, die übrigen Eigentümer den Anteil der beiden Immobiliengesellschaften hätten vorfinanzieren müssen , ist zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung. Dazu fehlt schlüssiger Vortrag des Klägers. Die Beklagten haben vorgetragen, dass diese beiden Gesellschaften ihre Anteile an den Sonderumlagen bezahlt haben. Für die Sonderumlagen , deren sofortige Aufbringung die Wohnungseigentümer am 2. Juli 2009 beschlossen haben, ist das durch die von dem Kläger selbst vorgelegten Buchungsunterlagen nachgewiesen. Nachvollziehbaren Vortrag dazu, wie die Sanierung angesichts der Finanzierungslücke und der Zahlungsausfälle ohne die Zahlungen der Immobiliengesellschaften hätte erreicht werden können, hat der Kläger nicht gehalten.
- 20
- c) Nicht schlüssig vorgetragen ist auch der Einwand des Klägers, die Immobiliengesellschaften hätten bei der Beschlussfassung über die zusätzliche Sonderumlage nicht mitstimmen dürfen.
- 21
- aa) Mit diesem Einwand ist der Kläger nicht nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ausgeschlossen. Das wäre er zwar, wenn er ihn - wie das Berufungsge- richt meint - im Berufungsverfahren erstmals vorgetragen hätte. Ein Beschluss, der auf Grund der rechtsmissbräuchlichen Stimmabgabe eines sog. Mehrheitseigentümers zustande kommt, ist nämlich nicht nichtig, sondern anfechtbar (Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61; Elzer in Jennißen, aaO, § 25 Rn. 118; Merle in Bärmann, aaO, § 25 Rn. 180). Das hat zur Folge, dass eine Beschlussanfechtungsklage hierauf nur gestützt werden kann, wenn dieser Anfechtungsgrund in der Klagebegründungsfrist seinem wesentlichen Kern nach vorgetragen worden ist. Das ist hier aber geschehen. Der Kläger hat am Ende seiner Klageschrift die Befürchtung geäußert, er könne mit der Stimmenmehrheit der Immobiliengesellschaften gezwungen werden , die auf diese entfallenden Fehlbeträge nachzufinanzieren. Damit wird der Anfechtungsgrund seinem wesentlichen Kern nach beschrieben.
- 22
- bb) Das Berufungsgericht hat jedoch zu Recht - und mit der Revision nicht angegriffen - dem Vortrag des Klägers keine Umstände entnommen, die sich als rechtsmissbräuchlich, nämlich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters (Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 62).
III.
- 23
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Lemke Czub Brückner Weinland
AG Bergheim, Entscheidung vom 16.09.2010 - 29b C 65/09 -
LG Köln, Entscheidung vom 05.05.2011 - 29 S 222/10 -
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.
Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.