Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt Urteil, 24. Feb. 2016 - 15 C 328/13

Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die im 2. Obergeschoss des Hauses H-Straße, 00000 N, gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Korridor, Bad und dazu gehörigem Kellerraum von 510,- EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung auf 525,43 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung mit Wirkung zum 01.06.2013 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 70% und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 30%.

              Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d :

Die Beklagten mieteten mit schriftlichen Mietvertrag vom 26.01.2009, auf dessen Inhalt (GA, Bl. 7 ff.) Bezug genommen wird, die im 2. Obergeschoss des Hauses H-Straße, 00000 N, gelegene Wohnung ab dem 01.05.2009. Das Haus war 1982 zunächst als Altersheim errichtet worden. Im Jahre 1999 hatten umfangreiche Anbau- und Umbaumaßnahmen stattgefunden, bei denen das Gebäude zu einem Mehrfamilienwohnhaus umgestaltet wurde. Hinsichtlich der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Inhalt des Exposés des Maklerbüros U B aus April 1999 (GA, Bl. 11 ff.). Die Nettomiete betrug zunächst 510,- EUR. Die Wohnung ist frei finanziert worden.

Die Vorderfront des Hauses befindet sich an der H-Straße, die Teil der C-Straße ist. Gegenüber wurde zwischenzeitlich ein Pflegeheim errichtet. Die Wohnung verfügt über einen Balkon, der sich auf der der Straße abgewandten Seite des Hauses in südlicher Richtung befindet. Im Badezimmer befinden sich sowohl Dusche als auch ein Wannenbad, wohingegen in der Grundausstattung ein Handtuch- und Toilettenpapierhalter fehlen.

Mit Schreiben vom 25.03.2013, auf dessen Inhalt (GA, Bl. 30) Bezug genommen wird, verlangte der Kläger unter Hinweis auf eine ortsübliche Nettomiete von 5,65 EUR/m² bis 5,95 EUR/m² unter Berücksichtigung von Zuschlägen für Sanitärausstattung und Südlage des Balkons, der teils überdacht und teils nicht überdacht ist, eine Erhöhung des Nettomietzinses auf 557,67 EUR ab Juni 2013. Dabei berief sich der Kläger auf die Angaben der Mietrichtwertetabelle der Stadt N, Stand Juli 2010. Die Beklagten verweigerten die Zustimmung.

Der Kläger behauptet, die Wohnung habe eine Fläche vom 84,06 m². Sie sei in die Wohnlagenkategorie „C“ der Mietrichtwerttabelle der Stadt N einzugruppieren, da Ausstattung, Lage und Zustand der Wohnung dies rechtfertigen. Zudem sei die Wohnung in die Altersklasse 1999-2008 einzuordnen. Schließlich habe im Jahr 1999 eine Vollmodernisierung stattgefunden. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine solche Wohnung belaufe sich auf 5,65 EUR/m² bis 5,95 EUR/m². Er behauptet, die in Ansatz gebrachten Zuschläge in Höhe von 11,5% für Terrasse und Badezimmer seien gerechtfertigt. Das Badezimmer habe eine überdurchschnittliche Ausstattung.

Der Kläger ist der Ansicht, die Grundfläche der Terrasse sei mit ½ bei der Gesamtfläche der Wohnung in Ansatz zu bringen.

Der Kläger beantragt,

              die Beklagten zu verurteilen, einer Mieterhöhung der monatlichen Miete für die von ihnen innegehaltene Wohnung im zweiten Obergeschoß des Hauses H-Straße in 00000 N von bisher 557,67 EUR – zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung- mit Wirkung ab dem 01. Juni 2013 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

                                          die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, die Wohnung habe nur eine Größe von 77,91 m². Die Beklagten behaupten zudem, die aus dem Jahr 1982 stammenden Fenster seien undicht und verzogen. Zudem seien Abdrücke der ehemaligen Wände des Altenheims sichtbar und nicht beigespachtelt worden. Die Decken seien lediglich gestrichen. Außerdem habe das Badezimmer keine gehobene Ausstattung.

Der Einordnung in die Wohnlagekategorie „C“ stehe zudem die Lärmbelästigung durch die C-Straße und den Flugverkehr entgegen. Die Lärmbelästigung habe sich durch den Neubau des daneben errichteten Pflegeheims erhöht.

Die Beklagten sind der Ansicht, die Fläche des Balkons sei nur mit ¼ anzurechnen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt des Gutachtens des Sachverständigen J vom 28.04.2015 (GA, Bl. 161 ff.) sowie auf den Inhalt der Ergänzungsgutachten vom  07.10.2015 (GA, Bl. 225 ff.) und vom 07.12.2015 (GA, Bl. 279 ff.). Im Übrigen wird hinsichtlich des Sach- und Streitstandes Bezug genommen auf den Inhalt der zur Akte gereichten Schriftsätze und Anlagen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

I.

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung in Höhe von bisher 510,- EUR auf 523,84 EUR mit Wirkung ab dem 01.06.2013 aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB.

1.

Zwischen den Parteien besteht unstreitig ein Mietverhältnis hinsichtlich einer im Haus H-Straße, 00000 N gelegenen Wohnung.

2.

Das Erhöhungsverlangen vom 25.03.2013 ist formell ordnungsgemäß.

3.

Am 01.06.2013 war die Miete bereits 15 Monate nicht mehr verändert worden, denn seit Einzug der Beklagten im Mai 2009 betrug die monatliche Grundmiete unverändert 510,- EUR.

3.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beläuft  sich unter Berücksichtigung von Zuschlägen auf 6,61 EUR/m² (= 6,- EUR/m² + 10,5%). Dies steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen einer auf Grundlage der Begutachtung des Sachverständigen J erfolgten Schätzung nach § 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 1 ZPO fest, wobei zu berücksichtigen ist, dass auch bei Vorliegen eines Gutachtens der ermittelte Vergleichsmietzins lediglich eine Schätzung darstellt und nicht als der auf Euro und Cent exakt ermittelte Betrag angesehen werden kann.

Diese erhöhte Miete von 6,61 EUR/m² hält sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, die nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum gebildet wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung, die in Ausstattung und Lage etc. der Wohnung der Beklagten entspricht, liegt im März 2013 im Grundsatz ohne Berücksichtigung von Zuschlägen zwischen 5,85 EUR und 6,15 EUR. Ausgangspunkt ist dabei die Mietrichtwerttabelle der Stadt N, Stand Juli 2010, die hier im Grundsatz Anwendung finden kann, da es sich nicht um preisgebundenen Wohnraum handelt. Dass gegenüber dem Zeitpunkt der Erstellung der Mietrichtwertetabelle der Stadt N, Stand Juli 2010, maßgebliche Veränderungen an den Bewertungsmaßstäben eingetreten sind, ist nicht dargetan, allerdings rechtfertigt die vorgelegte Richtwerttabelle aus dem Jahr 2015 (GA, Bl. 246) einen weiteren Aufschlag von 0,20 EUR, da sich die Spanne zwischen 2010 und 2015 insgesamt um 0,45 EUR bzw. 0,50 EUR erhöht hat, weshalb im Rahmen von § 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 1 ZPO davon ausgegangen werden kann, dass pro Kalenderjahr etwa eine Erhöhung der ortsüblichen Miete von 0,10 EUR eingetreten ist, da eine sprunghafte Erhöhung außerhalb der allgemeinen Lebenserfahrung liegt. dies vorausgeschickt kann zum Stichtag des Erhöhungsverlangens  von einer ortsüblichen Grundmiete von 6,00 EUR/m² (5,80 EUR/m² + 0,20 EUR) ausgegangen werden, denn es handelt sich um eine Wohnung der Kategorie „C“ und der Baujahrsgruppe 1983-1990.

a.

Nach der Mietrichtwertetabelle der Stadt N, Stand Juli 2010, ist eine Wohnung im Stadtgebiet N in die Wohnlage „Kategorie C“ einzuordnen, wenn es sich um eine Wohnung im allgemeinen Wohngebiet oder in einem Mischgebieten mit ausreichender Verkehrsanbindung zu Einkaufszentren und öffentlichen Einrichtungen oder um eine Wohnung in ruhiger Lage, in oder an Grünzonen, mit Verkehrsanbindung zu den weiter entfernten Einkaufszentren und öffentlichen Einrichtungen handelt.

In diese Kategorie ist die streitgegenständliche Wohnung einzuordnen. Dies gilt insbesondere für die Lage. Eine Verkehrsanbindung der Wohnung in der beschriebenen Form ist nach den Feststellungen des Sachverständigen gewährleistet, da sich unmittelbar vor dem Haus eine Bushaltestelle befindet, so dass mit öffentlichen Verkehrsmitteln die nächstgelegenen Einkaufszentren, das Stadtteilzentrum H-Mitte und das Stadtteilzentrum S-Mitte ohne Weiteres erreicht werden können. Soweit die Beklagten teilweise die von dem Sachverständigen J festgestellten Entfernungen angegriffen haben, basiert dies offenbar aus der unterschiedlichen Verwendung von google.de/maps oder ähnlichen Programmen, da sich unterschiedliche Werte danach ergeben können, ob die Entfernung als Fahrstrecke oder als Fußweg eingegeben wird (Bespiel: H-Straße  Bahnhof S: Fußweg,2km, Fahrstrecke 2,4 km). Die Entfernung zur Autobahn A00 variiert je nachdem, welche Anschlussstelle als Anknüpfungspunkt gewählt wird. Davon abgesehen sind die Abweichungen, die die Beklagten monieren, mit Ausnahme der Entfernung zu den nächstgelegen Einkaufsmöglichkeiten als marginal einzustufen.

Zu den Einwendungen der Beklagten hinsichtlich der Entfernung zu den nächsten Einkaufsmöglichkeiten hat der Sachverständige jedoch ergänzend erläutert, dass das Fehlen fußläufig erreichbarer Ladengeschäfte bereits in seinem ursprünglichen Gutachten Berücksichtigung gefunden hat (GA, Bl. 226). Zudem erfordert die Wohnkategorie „C“ nur eine entsprechende Verkehrsanbindung, nicht aber die fußläufige Erreichbarkeit.

Das Gericht macht sich auch im Übrigen die Feststellung des Sachverständigen zu Eigen, wonach die Wohnlage in die Kategorie „C“ einzustufen ist. Zu diesem Ergebnis ist der Sachverständige aufgrund einer Berücksichtigung der wesentlichen Merkmale der Wohnung gelangt und hat nach der Auffassung des erkennenden Gerichts insbesondere die Lage an einer bedeutenden Durchgangsstraße hinreichend berücksichtigt. Der Sachverständige hat die Grundlagen seiner Einschätzung im Einzelnen dargestellt. Seine Begutachtung beruht auf einer Inaugenscheinnahme der streitgegenständlichen Wohnung. Diese  kann das Gericht anhand der Beschreibung und durch Inaugenscheinnahme der Lichtbilder ohne Weiteres nachvollziehen die Bewertung des Sachverständigen hinreichend bewerten. Zudem hat der Sachverständige im Einzelnen die Beschaffenheit der Wohnung und des Hauses insgesamt erläutert. Dem Sachverständigen stand außerdem umfangreiches Material (Baubeschreibung, Umgebungsplan des LANUV, Grundrisspläne, Lärmpläne) zur Verfügung, das er im Rahmen seiner Bewertung verwendet hat. Seine Bewertungskriterien hat der Sachverständige in dem als „Allgemeine Bemerkungen“ beigefügten Anhang erläutert und offengelegt.   mit den Einwendungen der Beklagten hat sich der Sachverständige hinreichend auseinandergesetzt. Wenn auch nicht alle Fragen bis ins Letzte beantwortet worden sind, kann das Gutachten unter Einbeziehung der Ergänzungsgutachten als Schätzgrundlage herangezogen werden.

An der fachlichen Qualifikation des Sachverständigen bestehen keine Zweifel. Es ist gerichtsbekannt, dass der Sachverständige Urheber zahlreicher Aufsätze zu mietrechtlichen Fragestellungen unter anderem in juristischen Fachzeitschriften ist. Seine Wertungen orientieren sich an einem anerkannten Bewertungsverfahren.

Auch Art und Beschaffenheit der streitgegenständlichen Wohnung entsprechen dem allgemein üblichen Standard ebenso wie die Ausstattung. Zu diesem Ergebnis ist der Sachverständige unter Berücksichtigung der im Einzelnen dargelegten Umstände gelangt.

Soweit die Beklagten weitergehende Einwendungen gegen die Einordnung der Wohnung in Kategorie „C“ vorgetragen haben, rechtfertigen diese keine andere Einordnung. Dass das Fehlen einer Deckenleuchte, die im Mietereigentum steht, keinen wesentlichen Einfluss auf die Ausstattung einer Wohnung hat, liegt auf der Hand. Zudem hat der Sachverständige darauf hingewiesen, dass lediglich der Anschluss im Rahmen der Beurteilung der Ausstattung eine Rolle spielt (GA, Bl. 227). Der Umstand, dass die Beklagten den Begriff des „Nebeneinanderliegens“ hinsichtlich des Balkons offenbar anders verstehen als der Sachverständige (GA, Bl. 196) begründet ebenfalls keine tragfähige Einwendung gegen die Kategorisierung, denn es macht nach Auffassung der erkennenden Gerichts keinen qualitativen Unterschied, ob nun die Terrassenflächen unmittelbar nebeneinander liegen oder um 90º versetzt.

Auch soweit die Beklagten eine Abstufung der Wohnung wegen Immissionsbelastungen geltend machen, kann dem nicht gefolgt werden, denn nach der Richtwertetabelle rechtfertigen nur außergewöhnliche Beeinträchtigungen eine solche Abstufung. Solche sind aber nicht feststellbar, da der Sachverständige nachvollziehbar in seinem Ergänzungsgutachten (GA, Bl. 281) ausgeführt hat, dass die Immissionswerte, die die streitgegenständliche Wohnung betreffen, bereits von der Lagedefinition erfasst werden. Dies erscheint auch naheliegend, da insbesondere Fluglärm naturgemäß ein deutlich größeres Gebiet betrifft und insofern von einer Berücksichtigung in der Richtwerttabelle ausgegangen werden kann und muss. Dass gegebenenfalls von der C-Straße erhöhter Lärm ausgeht, ist nach Auffassung des Gerichts bereits hinreichend im Gutachten des Sachverständigen berücksichtigt worden, da dieser die Lage lediglich mit ausreichend bis mangelhaft bewertet und daher hinreichend die Nähe zur Straße bewertet.

Berücksichtigt werden mussten auch nicht möglicherweise erkennbare Spuren der früheren Raumaufteilung, da diese für die Bewertung üblicherweise keine Rolle spielen, zumal die Spuren in der Wohnung kaum wahrnehmbar sind. Gleiches gilt, soweit die Beklagten behebbare Mängel (Undichtigkeit der Fenster etc.) dargetan haben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, 12. Auflage 2015, § 536 Rn. 623).

b.

Es steht zudem fest, dass die Wohnung, nicht wie von Klägerseite behauptet, in die Baujahrsgruppe 1999-2008 sondern in die Baujahrsgruppe 1983 bis 1990 fällt. Zu diesem Ergebnis ist der Sachverständige unter Berücksichtigung des Baujahres und der unstreitig durchgeführten Sanierungsarbeiten gekommen. Dabei ist er nachvollziehbar vom Mittelwert ausgegangen und hat so als korrigiertes Baujahr 1989 angenommen.

Auch soweit die Beklagten vortragen, es habe keine Modernisierungsmaßnahmen gegeben, rechtfertigt dies keine Eingruppierung in eine andere Altersklasse, denn es ist jedenfalls unbestritten geblieben, dass das Gebäude im Jahr 1999 aus einem Altersheim in ein Wohnhaus umgewandelt wurde. Dass mit diesem Umbau auch Modernisierungen durchgeführt wurden, liegt auf der Hand und bedarf in Anbetracht des durch Vorlage des Exposés hinreichend substantiierten Sachvortrages keines weiteren Nachweises. Es ist auch nicht vorgetragen, dass die Wohnung nicht der Baubeschreibung entspricht. Ob nun eine Vollmodernisierung stattgefunden hat oder nicht, kann dahinstehen, da selbst bei einer bloßen Teilmodernisierung oder einer nur geringen Modernisierung eine Eingruppierung in die Altersklasse 1983 bis 1990 vorzunehmen wäre. Dass das Haus nicht mehr auf dem Stand von 1982 ist, ist offensichtlich. Es wäre auch lebensfern, wenn im Rahmen von Umbauarbeiten, die 17 Jahre nach Errichtung eines Gebäudes erfolgen, keine Anpassung an einen Baustandard erfolgt.

c.

Unter Berücksichtigung aller Umstände steht weiter zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Wohnung innerhalb der Spanne von 5,65 EUR/m² bis 5,95 EUR/m² im Mittelfeld einzuordnen  ist, weshalb das Gericht als Ausgangspunkt für die Berechnung der Quadratmetermiete von 5,80 EUR/m² zuzüglich der vorgenannten Erhöhung von 0,20 EUR ausgeht. Insofern macht sich das Gericht die Einordnung der Mietsache wie sie der Sachverständige J (49% bis 51% je nach Größenberechnung) vorgenommen hat (GA, Bl. 172), ebenfalls zu Eigen. Aufgrund der vorstehenden Ausführungen ist die Einordnung, die zur Veranschaulichung mit Schulnoten illustriert wird, leicht nachvollziehbar.

d.

Zusätzlich war im Rahmen von § 287 Abs. 2, Abs. 1 ZPO ein Zuschlag auf die ortsübliche Miete von geschätzten 6,00 EUR in Höhe von 10,5% zu berücksichtigen.

Nach der Mietrichtwerttabelle der Stadt N sind Zuschläge bei Abweichungen von der Standardausstattung unter anderem gerechtfertigt bei einer überdurchschnittlichen Sanitärausstattung (je nach Ausstattung z. b. Wannenbad und Dusche, 2. Waschbecken, Bidet, 2. WC; + 5% bis 8%) und bei einer besseren Balkon- oder Terrassenlage (Süd- bis Westlage mit überwiegendem Blick ins Grüne – ohne Immissionsbelastung; + 4% bis 6%) bzw. bei einem besonders großen Balkon (über 10m²; +4% bis 6%).

Dass die Ausstattung des Badezimmers überdurchschnittlich ist, steht zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Sachverständige hat festgestellt, dass sowohl Badewanne als auch Dusche vorhanden sind. Dies stellt bereits nach der beispielhaften Auflistung der Richtwerttabelle eine überdurchschnittliche Ausstattung dar. Das Fehlen von Dusch-, Handtuch- und Toilettenpapierhalter rechtfertigt keine andere Einstufung, denn dieser Umstand kann hinreichend dadurch berücksichtigt werden, dass nicht ein Zuschlag von 8%, sondern von nur 6,5% vorgenommen wird, wie von Klägerseite geltend gemacht wird. Zudem kann den Beklagten nicht gefolgt werden, soweit sie der Auffassung sind, Handtuch- und Toilettenpapierhaltergehörten zwingend zu einer gehobenen Ausstattung. Gerade auf solche Kleinigkeiten wird in Anbetracht der individuellen Bedürfnisse und Geschmacksunterschiede mehr und mehr verzichtet, zumal diese Gegenstände bei der Bewertung einer Badezimmer-Ausstattung nicht oder nur geringfügig ins Gewicht fallen.

Ein Zuschlag wegen der Südlage des Balkons ist demgegenüber nicht gerechtfertigt. Es ist zwar unstreitig, dass der Balkon eine Südlage aufweist, allerdings fehlt nach den Feststellungen des Sachverständigen ein überwiegender Blick ins Grüne. Von dem Balkon eröffnet sich ein Blick nur auf Garten und Nachbarbebauung (Bl. 168), der auch anhand der Lichtbilder feststellbar ist. Es kann daher insofern offen bleiben, ob Immissionsbelastungen gegeben sind oder nicht.

Ein Zuschlag von 4% ist aber wegen der Größe des Balkons gerechtfertigt. Diesen Zuschlag bemisst der Sachverständige zwar auf 6%, aber es erscheint sachgerecht, nur den geringstmöglichen Zuschlag in Ansatz zu bringen, da die Terrasse aufgrund ihres Zuschnitts, von dem sich das Gericht unabhängig von den Feststellungen des Sachverständigen aufgrund der Lichtbilder (GA, Bl. 69/233 ff.) einen eigenen Eindruck verschaffen konnte, nicht in dem Maße genutzt werden kann wie eine symmetrisch geschnittene Terrasse in der gleichen Größe. Dass die Terrasse jedoch einen mehr als üblichen Nutzen hat wird bereits anhand der Lichtbilder deutlich, da ohne Weiteres eine großzügige Sitzecke, ein Stehtisch und Pflanzen Platz finden, ohne dass eine räumliche Enge erkennbar ist. Dies ist bei üblichen Terrassen jedoch nicht der Fall, weshalb hier wegen der Größe von einem erhöhten Nutzwert ausgegangen werden konnte. Dass die Gesamtfläche mehr als 10 m² beträgt, ist außerdem unstreitig.

Die Wohnraumgestaltung im Übrigen rechtfertigt zudem keinen weitergehenden Zuschlag.

e.

Bezugsgröße ist die durch den Sachverständigen festgestellte Größe der Wohnung von 79,25m². Insofern macht sich das Gericht die Feststellungen des Sachverständigen ebenfalls zu Eigen, der die Wohnfläche nach der WohnflächenV berechnet hat. Diese Berechnungsmethode ist vorzugswürdig, da kein übereinstimmendes abweichendes Verständnis feststellbar ist und ein anderer Berechnungsmodus weder ortsüblich noch nach der Art der Wohnung nahelegender ist (BGH, Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 244/08 – NJW 2010, 293, 294).

Die Terrasse konnte dabei entgegen der Auffassung des Klägers nur mit 5,06m² berücksichtigt werden, denn unter Abwägung aller Umstände erscheint eine Anrechnung mit 1/3 sachgerecht. Insofern wird Bezug genommen auf die Ausführungen zur Rechtfertigung des 4%-igen Zuschlags.

Auf die Rundung auf 80m² wurde im Rahmen der Schätzung nach § 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 1 ZPO verzichtet, da nicht hinreichend klar ist, auf welcher Grundlage eine solche Rundung vorzunehmen war.

4.

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB wurde eingehalten, da innerhalb der letzten drei Jahre die Miete unverändert geblieben ist.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Der Gebührenstreitwert wird auf 572,04,- EUR festgesetzt.