Enteignungsentschädigung bei Verkleinerung eines Wohngrundstücks mit parkähnlichem Garten

Der BGH hat mit dem Urteil vom 02.07.1992 (Az: III ZR 162/90) folgendes entschieden:

Der Wohn- und Freizeitwert eines kombinierten Nutz- und Ziergartens kann einen wertbildenden Faktor für ein Grundstück darstellen, der bei der Enteignungsentschädigung angemessen zu berücksichtigen ist. Die Qualität der Nutzbarkeit zu Wohnzwecken wird wesentlich durch die mit der Eigenart des Wohngebietes berechtigterweise verbundenen Wohnerwartungen und Wohngewohnheiten bestimmt. Zum Wohnen gehört in dem hier interessierenden rechtlichen Zusammenhang nicht nur das Leben innerhalb des Hauses, sondern auch die Nutzung der Außenwohnbereiche wie Terrasse, Freisitz, Garten- und Grünflächen.


Tatbestand:

Die Bet. zu 2 a und b sind Miteigentümerinnen des Grundstücks B.-Straße 6 in S. Dieses Grundstück hatte ursprünglich eine annähernd rechteckige Form und eine Größe von 1795 qm. Es ist mit einem Wohnhaus mit Zahnarztpraxis bebaut; sein rückwärtiger Teil bildete einen ehemals geschlossenen Gartenraum mit verschiedenen großkronigen Bäumen und einer dichten Unterpflanzung von Ziersträuchern. Die Bet. zu 1 (Bundesrepublik Deutschland) nahm aus dem Grundstück für den Ausbau der Bundesstraße 209 in der Ortsdurchfahrt S., der sogenannten Stadtkerntangente, eine dreieckige Teilfläche von 435 qm in Anspruch. Durch notariellen Vertrag vom 18. 3. 1981 erklärten sich die Eigentümerinnen mit der Inbesitznahme der für den Straßenbau benötigten Flächen durch die Bet. zu 1 einverstanden und verpflichteten sich zur Übereignung. Die Bet. zu 1 leistete auf die Entschädigung eine Abschlagszahlung in Höhe von 95300 DM. Durch Teilbeschluß vom 30. 1. 1984, der unangefochten blieb, setzte die Bet. zu 3 (Bezirksregierung L. als Enteignungsbehörde) die Entschädigung für den reinen Grund und Boden auf 90 DM/qm, insgesamt 39150 DM fest. Durch den abschließenden Entschädigungsfestsetzungsbeschluß vom 13. 2. 1986 verpflichtete die Enteignungsbehörde die Bet. zu 1, an die Bet. zu 2 a und b über die bereits gezahlten 95300 DM hinaus weitere 105892,41 DM nebst Zinsen zu zahlen. Gegen diese Festsetzung haben die Bet. zu 1 und zu 2 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt, und zwar die Bet. zu 2 mit dem Ziel, eine Heraufsetzung der Entschädigung auf 280000 DM, die Bet. zu 1 mit dem Ziel, eine Herabsetzung auf den geleisteten Betrag von 95300 DM zu erreichen. Das LG hat die Gesamtentschädigung auf 188588,01 DM nebst Zinsen festgesetzt; die Berufung der Bet. zu 1 führte zu einer Herabsetzung auf 125577,50 DM und zu einer - nicht mehr im Streit befindlichen - Kürzung des Zinsanspruchs. Die Revision der Bet. zu 2 a und b führte im Umfang des Revisionsangriffs zur Aufhebung des angefochtenen Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das BerGer.


Entscheidungsgründe:

Die vom LG errechnete Entschädigung von 188588,01 DM setzte sich aus folgenden Einzelpositionen zusammen:

Grund und Boden
39150,00 DM

Zaun
1500,00 DM

Garten
20000,00 DM

Aufwuchsentschädigung
47398,01 DM

Entschädigung für Immissionsbeeinträchtigungen
50800,00 DM

Wertminderung
29740,00 DM

Das BerGer. hat die Entschädigung in den Positionen “Aufwuchsentschädigung” von 47398,05 DM auf 9787,50 DM und “Entschädigung für Immissionen” von 50800 DM auf 25400 DM, insgesamt also um 63010,51 DM auf 125577,50 DM gekürzt. Die Eigentümerinnen wenden sich hiergegen nur insoweit, als die Entschädigung um mehr als 23010,51 DM herabgesetzt worden ist; sie erstreben eine Erhöhung des vom BerGer. zuerkannten Betrages um 40000 DM auf 165577,50 DM.

Zutreffend ist das BerGer. davon ausgegangen, daß der öffentlichrechtliche Anspruch auf die den Betroffenen (hier: den Eigentümerinnen) für den Eingriff in das jeweilige Enteignungsobjekt insgesamt zustehende Entschädigung ein einheitlicher Anspruch ist, bei dem die einzelnen der Ausgleichung unterliegenden Entschädigungsposten lediglich unselbständige Berechnungsposten begründen und darstellen, die untereinander ausgetauscht werden können. Der Grundsatz der Einheitlichkeit des Entschädigungsanspruchs hat zur Folge, daß für eine Bindungswirkung hinsichtlich der einzelnen Entschädigungsposten kein Raum ist. Feststellungen zu den Einzelposten erwachsen nicht in Rechtskraft; insoweit greift im gerichtlichen Verfahren auch das Verbot der Schlechterstellung nicht ein. Deshalb hebt das BerGer. zu Recht hervor, daß die Einzelpositionen der Wertminderung sich teilweise überschneiden können und daß es im Endergebnis nur auf die Differenz zwischen dem Wert ankommt, den die Eigentümerinnen jetzt noch in Händen halten, und demjenigen, den sie ohne die Landabtretung besäßen.

Das BerGer. hat es abgelehnt, den Wert des Aufwuchses, mit dem die entzogene Teilfläche bestanden gewesen war, nach der “Methode Koch” zu bestimmen, und hat diesen Wert stattdessen mit einem Aufschlag von 25 % auf den Bodenwert der Teilfläche erfaßt. Darin kann dem BerGer. nicht gefolgt werden.

Der Senat braucht im vorliegenden Fall - ebenso wie im Senatsurteil vom 27. 9. 1990 - zur Anwendbarkeit der Methode Koch nicht abschließend Stellung zu nehmen. Diese Wertermittlungsmethode besteht darin, den Kapitalaufwand von Teilherstellungskosten (Anschaffung einer vergleichbaren Pflanze in handelsüblichem Alter) und altersabhängigen Pflegekosten zur Erreichung eines der weggenommenen Sache vergleichbaren Alters zu verzinsen und den Zinsbetrag als Schadensbetrag einzusetzen.

Ziel der Wertermittlung muß der Preis sein, der in dem Zeitpunkt, auf den sie sich bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (vgl. nunmehr § 194 BauGB). Dementsprechend kommt es darauf an, alle im maßgeblichen Zeitpunkt den Wert des Enteignungsobjekts beeinflussenden tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände in den Bewertungsvorgang einzubeziehen und zu berücksichtigen, andererseits aber alle diejenigen Umstände unberücksichtigt zu lassen, welche sich nicht auf rechtlich gesicherte Positionen beziehen und deshalb enteignungsrechtlich irrelevant sind, ebenso wie diejenigen, welche nicht den allgemeinen Wert des Objekts, sondern nur dessen Preis im einzelnen Fall beeinflussen, ohne daß der gesunde Markt das nachvollzieht. Dieser Wert wird sich regelmäßig nicht exakt errechnen lassen. Enteignungsbehörde und Tatrichter sind deshalb auf Schätzungen angewiesen. Die Anwendung des § 287 ZPO ist zulässig und geboten. Das bedeutet, daß über die Höhe der Entschädigung zwar nach freiem Ermessen zu entscheiden ist. Doch muß die getroffene Entscheidung nachvollziehbar sowie in sich schlüssig sein und erkennen lassen, daß eine sachentsprechende, umfassende, an den allgemein gültigen Beurteilungsgrundlagen ausgerichtete und vom richtigen Verständnis des durch Art. 14 GG geschützten Eigentums sowie der seinen Wert ausmachenden Faktoren getragene Wertermittlung stattgefunden hat.

Der Senat hat im Urteil vom 27. 9. 1990 ausgeführt, der Wohn- und Freizeitwert eines kombinierten Nutz- und Ziergartens könne einen wertbildenden Faktor für das Grundstück darstellen, der bei der Enteignungsentschädigung angemessen zu berücksichtigen sei. Der Senat hat sich dabei von der Erwägung leiten lassen, daß die Qualität der Nutzbarkeit zu Wohnzwecken wesentlich durch die mit der Eigenart des Wohngebietes berechtigterweise verbundenen Wohnerwartungen und Wohngewohnheiten bestimmt wird. Zum Wohnen gehört in dem hier interessierenden rechtlichen Zusammenhang nicht nur das Leben innerhalb des Hauses, sondern auch die Nutzung der Außenwohnbereiche wie Terrasse, Freisitz, Garten- und Grünflächen.

Zwar ist im vorliegenden Fall davon auszugehen, daß die durch die Abtretung der Teilfläche bewirkte Minderung der Wohnqualität des Anwesens der Eigentümer teilweise durch die Entschädigungspositionen “Gartenneugestaltung” und “Wertminderung wegen des Zuschnitts” ausgeglichen wird. Jedoch hat die Neugestaltung nach den Ausführungen des Sachverständigen D nicht verhindern können, daß Bild und Reiz des ehemaligen Grundstücks völlig verändert wurden. Dies bezieht sich vor allem auf den früheren Bewuchs und die Gestaltung des “parkähnlichen” Gartens. Im Rahmen der gebotenen, die Einzelpositionen übergreifenden Gesamtbetrachtung, deren Ziel die Ermittlung der Wertdifferenz zwischen den Zuständen vor und nach der Landabtretung sein muß (s. o.), ist daher auch der entzogene Bewuchs als solcher angemessen zu berücksichtigen. Denn auch der Pflanzenbestand selbst fällt unmittelbar in den Schutzbereich des Art. 14 GG. Dies wird besonders deutlich, wenn die Anlegung des Gartens auf einer individuellen wertschöpferischen Leistung des betroffenen Eigentümers beruht. Die Wertermittlung kann daher nicht ohne eine Würdigung der konkreten Beschaffenheit und Substanz des jeweils entzogenen Bewuchses vorgenommen werden. Ein aus dem Rahmen der Bepflanzung normaler Wohngrundstücke fallender, den Charakter des zu bewertenden Grundstücks als eines parkähnlichen Geländes maßgeblich prägender Bewuchs muß daher als eine Außenanlage angesehen werden, die jedenfalls nicht von vornherein vom Bodenwert miterfaßt wird (vgl. dazu nunmehr § 21 IV der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. 12. 1988, BGBl I, 2209). Diesen Grundsätzen wird die Schätzung des BerGer. nicht gerecht. Der Aufschlag von 25 % auf den reinen Bodenwert ist zur Ermittlung des Wertes des entzogenen Pflanzenbestandes schon deshalb ungeeignet, weil zwischen Bodenwert und Pflanzenwert keinerlei Beziehung besteht. Es handelt sich um eine rein abstrakte Rechenoperation, die jegliche individuelle Würdigung und Bewertung des Aufwuchses vermissen läßt und in ihren Schätzgrundlagen nicht nachvollziehbar ist.

In diesem Zusammenhang rügt die Revision zu Recht, daß das BerGer. den unter Beweis gestellten Sachvortrag der Eigentümerinnen aus dem Schriftsatz vom 7. 5. 1990 übergangen habe, wonach villenähnliche Grundstücke mit Park und altem Baumbestand mit Mehrpreisen bewertet würden, die sogar über die reine Pflanzensubstanz hinausgingen. Dabei kommen als Vergleichsobjekte nicht nur Grundstücke in der Stadt S. in Betracht, sondern auch solche in der weiteren Umgebung, die einen gehobenen, finanzkräftigen Interessentenkreis ansprechen (vgl. § 13 I 2 WertV). In diesem Zusammenhang ist der Hinweis veranlaßt, daß die Kaufpreissammlung möglicherweise für die Beantwortung dieser Bewertungsfragen nicht aussagekräftig ist, weil die dort erfaßten Preise keinen Aufschluß darüber geben können, ob und wie der Bewuchs bei der Preisgestaltung berücksichtigt worden ist. Maßgeblich für die Bewertung müssen nämlich die Verhältnisse des konkreten Objektes einschließlich seiner wirtschaftlichen Bedeutung, die auch seine besondere Eignung zu Wohn- und Erholungszwecken umfaßt, für den gegenwärtigen Eigentümer sein. Soweit das betroffene Grundstück nach seiner Lage, Beschaffenheit, Einrichtung und Bepflanzung auf Dauer für einen bestimmten, gehobenen Wohn- und Lebensstil besonders geeignet ist, muß ein Kaufpreis zugrundegelegt werden, der für die Beschaffung eines gleichartig gelegenen und eingerichteten Grundstücks erforderlich wäre oder den ein Kaufbewerber, der ebenfalls Wert auf einen derartigen Lebensstil legt, dafür aufwenden würde. Erst dann entspricht die Enteignungsentschädigung den nach Art. 14 GG gestellten Anforderungen, den Betroffenen - “bildhaft gesprochen" - in die Lage zu versetzen, sich ein gleichwertiges Objekt zu beschaffen. In dieser Beziehung weist der vorliegende Fall Berührungspunkte mit dem Sachverhalt auf, der dem Senatsurteil vom 26. 4. 1977 zugrunde gelegen hatte, wo es um die besondere Eignung eines Grundstücks für einen bestimmten Gewerbebetrieb gegangen war. Dementsprechend wird diese Bewertungsfrage am ehesten durch einen auf derartige parkähnliche Wohngrundstücke spezialisierten Makler als Sachverständigen zu beantworten sein.

Auch die Ermittlung der Entschädigung für die Verkehrslärmimmissionen hält revisionsgerichtlicher Nachprüfung nicht stand.

Das BerGer. ist in Übereinstimmung mit dem Gutachten des Oberen Gutachterausschusses vom 9. 5. 1988 davon ausgegangen, daß das Anwesen der Eigentümerinnen in einem Gebiet gelegen hat, das zu dem für die Qualitätsbestimmung des Enteignungsobjektes maßgeblichen Zeitpunkt den Charakter eines “Mischgebiets” (§ 6 BauNVO a. F.) gehabt hat. Zu Unrecht macht die Revision demgegenüber geltend, es habe sich um ein reines Wohngebiet gehandelt. Zwar hatten die Eigentümerinnen dies im ersten Rechtszug mehrfach behauptet; ihr diesbezüglicher Sachvortrag ist jedoch durch die Beweisaufnahme nicht bestätigt worden. Der Obere Gutachterausschuß hat vielmehr festgestellt, daß bereits der im Jahre 1979 in Kraft getretene Bebauungsplan eine Abkehr von der früheren, im Bebauungsplan von 1967 enthaltenen Festsetzung als allgemeines Wohngebiet bewirkt habe. Dies habe im Zusammenhang mit der gesamten städtebaulichen Konzeption und nicht etwa in alleiniger ursächlicher Beziehung zu dem hier in Rede stehenden geplanten Straßenbau gestanden. Die Einordnung als Mischgebiet sei eine Anpassung an die tatsächlichen Gegebenheiten in diesem Stadtbereich gewesen. Deshalb sei eine zeitliche Verlegung des Stichtags auf einen früheren Zeitpunkt, zu dem das Wertermittlungsobjekt noch in einer WA-Zone gelegen habe, unsachgemäß. Im Rahmen der Stadtkernentwicklung wäre das Gebiet auch ohne das Straßenbauprojekt “mit ziemlicher Sicherheit" als Mischgebiet ausgewiesen worden.

Die festgestellten - als solche unstreitigen - Schallwerte von 63,50 dB(A) bei Tag sowie 56,13 dB(A) bei Nacht liegen unterhalb der “fachplanungsrechtlichen Vorsorgeschwelle", die sich hier noch nach der inzwischen aufgehobenen Vorschrift des § 17 IV 2 FStrG richtet. Dies bedeutet zugleich weiter, daß erst recht die höherliegende Enteignungsschwelle nicht erreicht wird.

Der Umstand, daß die vorgenannten Schwellen nicht überschritten werden, schließt indes einen Entschädigungsanspruch der Eigentümerinnen nicht aus. Der Entschädigungstatbestand kann nämlich darin liegen, daß die tatsächliche Straßenführung im Vergleich zu dem Zustand, der bestände, wenn die Straße im Wege einer “Parallelverschiebung” an der Grundstücksgrenze vorbeigeführt worden wäre, hinsichtlich der Lärmbewirkung auf das Restgrundstück eine “fühlbare” Verschlechterung darstellt. Diese Erhöhung des Lärmpegels hat das BerGer., dem Gutachten folgend, hier mit 3 dB(A) angenommen. Auf dieser Grundlage hat es eine Wertminderung von 5 % des Grundstückswertes geschätzt, während der Obere Gutachterausschuß 10 % angesetzt hatte. Das BerGer. hat angenommen, der Obere Gutachterausschuß sei bei seiner höheren Schätzung von unzutreffenden Vergleichswerten ausgegangen, nämlich von dem hypothetischen Zustand, daß die Straße überhaupt nicht gebaut worden wäre. Für diese Annahme bietet das Gutachten indessen keinen tatsächlichen Anhaltspunkt. Die vereinzelte mißverständliche Formulierung, auf die sich das BerGer. stützt, darf nicht aus dem Zusammenhang des Gutachtens herausgelöst werden. Aus den Ausführungen S. 8/9 des Gutachtens ergibt sich vielmehr eindeutig, daß der Obere Gutachterausschuß die vorstehend beschriebene “Parallelverschiebung” hatte vornehmen wollen und tatsächlich vorgenommen hat. Auf dieser Linie liegt es, daß der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung vor dem BerGer. ausdrücklich erklärt hat, die Ausführungen des Gutachtens seien gerade nicht in dem vom BerGer. angenommenen Sinne gemeint gewesen.

Zwar ist das Gericht grundsätzlich nicht an die Ergebnisse eines Sachverständigengutachtens gebunden. Im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nach § 287 ZPO kann es vielmehr von den Feststellungen und Schlußfolgerungen eines Sachverständigen abweichen. Es bedarf dann aber der Ausweisung der entsprechenden Sachkunde des Gerichts. Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Dies gilt um so mehr, als die Abweichung, wie dargelegt, von unzutreffenden Prämissen ausgeht. Die niedrigere Schätzung des BerGer. beruht daher auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage, zumal das BerGer. es auch unterlassen hat, sich durch eine - von Amts wegen durchzuführende (§ 144 ZPO) - Ortsbesichtigung einen persönlichen Eindruck von den Lärmeinwirkungen zu verschaffen.

Das Berufungsurteil kann daher im angefochtenen Umfang keinen Bestand haben. Die Zurückverweisung gibt dem BerGer. auch Gelegenheit, sich mit der Frage auseinanderzusetzen, welcher Zeitpunkt für die Bestimmung der Preisverhältnisse maßgeblich ist. Insbesondere bedarf es einer Klärung, in welchem Umfang die von der Bundesrepublik Deutschland geleistete Abschlagszahlung von 95300 DM preisfixierende Wirkung gehabt hat und ob der nichtpreisfixierte Restbetrag des Entschädigungsanspruchs auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung hochgerechnet werden muß.