Verwaltungsgericht Würzburg Urteil, 14. Juli 2015 - W 4 K 15.38

Bayerisches Verwaltungsgericht Würzburg

Aktenzeichen: W 4 K 15.38

Im Namen des Volkes

Urteil

14. Juli 2015

4. Kammer

Sachgebiets-Nr: 920

Hauptpunkte: Genehmigung einer Wohnnutzung im Industriegebiet; Nutzungsuntersagung; Kündigungsgebot;

Rechtsquellen:

In der Verwaltungsstreitsache

...

- Klägerin -

bevollmächtigt: ...

gegen

Stadt A.,

vertreten durch den 1. Bürgermeister, H-Str. ..., A.,

- Beklagte -

beteiligt: Regierung von ..., Vertreter des öffentlichen Interesses, W.

wegen Baugenehmigung Nutzungsänderung

erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht Würzburg, 4. Kammer, durch den Vizepräsidenten des Verwaltungsgerichts Strobel, die Richterin am Verwaltungsgericht Dr. Hetzel, den Richter Wutz, den ehrenamtlichen Richter S., die ehrenamtliche Richterin P. aufgrund mündlicher Verhandlung am 14. Juli 2015 folgendes

Urteil:

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand:

Die Klägerin wendet sich gegen die Ablehnung eines Bauantrags auf Nutzungsänderung sowie gegen eine Nutzungsuntersagung für jegliche Wohnnutzung.

1.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. ... der Gemarkung A. (S...straße ..., A.). Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Industriegebiet A.-Nord, Erweiterung nördlich der S...straße - Teil östlich der I...straße“.

Mit Bescheid vom 26. September 2001 genehmigte die Beklagte auf dem Grundstück Fl.Nr. ... die Errichtung eines Bürogebäudes. In den vorgelegten Plänen waren zunächst Wohnungen im Untergeschoss vorgesehen. Im Rahmen einer Umplanung wurde die Wohnnutzung aus den Bauantragsplänen herausgenommen. Nachdem im Juni 2002 festgestellt wurde, dass die Wohnungen trotzdem errichtet worden waren, wurde ein Baustopp durch Baueinstellungsanordnung verhängt. Im Rahmen eines nachfolgenden Genehmigungsverfahrens wurde erneut die Errichtung von vier Wohnungen im Untergeschoss beantragt. Der Vorgang war Gegenstand einer Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses der Beklagten am 4. Mai 2006. Dort wurde beschlossen, dass die Wohnnutzung im gesamten Gebäude auf maximal eine Wohneinheit für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen zu begrenzen sei. In der Baugenehmigung vom 12. Juni 2006 für den Tekturantrag wurde jedoch keine Wohnnutzung genehmigt. In der Baugenehmigung vom 12. Juni 2006 findet sich der Hinweis, dass die Nutzungsänderung zur Errichtung von vier Wohneinheiten planungsrechtlich nicht zulässig ist. In den Plänen zur Tekturgenehmigung wurde die Wohnnutzung durch Grüneintrag gestrichen und ausgeführt, dass diese Nutzung nicht Bestandteil der Baugenehmigung ist.

Durch ein Wohnungsinserat hatte die Beklagte im September 2013 Kenntnis davon erlangt, dass in dem Gebäudekomplex auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung A. zwei Wohnungen zur Vermietung angeboten wurden. Die Klägerin wurde mit Schreiben vom 18. September 2013 aufgefordert, der Beklagten nachzuweisen, dass in dem Gebäudekomplex ausschließlich die genehmigte Wohnnutzung stattfände. Die Klägerin teilte der Beklagten daraufhin mit, dass sich im Untergeschoss insgesamt vier Wohneinheiten befänden. Ein Appartement werde zu Wohnungszwecken genutzt; für ein weiteres liege ein Gewerberaummietvertrag vor. Ein Appartement sei als Archiv vermietet; ein weiteres werde von einem Mitarbeiter der A... M... in der S...straße genutzt. Mit Schreiben vom 7. November 2013 wurde der Klägerin von der Beklagten eine Frist für die Abgabe eines Antrages auf Nutzungsänderung gesetzt.

Mit Bauantrag vom 14. Februar 2014 beantragte die Klägerin die baurechtliche Genehmigung für den „Einbau von zwei Mitarbeiterwohnungen in das bestehende Bürogebäude“. Im Verlauf des Genehmigungsverfahrens stellte die Beklagte fest, dass in der Baugenehmigung vom 12. Juni 2006 keine Wohneinheit genehmigt worden war. Die Klägerin wurde darüber mit Schreiben der Beklagten vom 13. Juni 2014 informiert und aufgefordert, einen Nachweis über die Aufgabe der Wohnnutzung zu erbringen.

Mit Bescheid vom 11. Dezember 2014 lehnte die Beklagte den Antrag auf Baugenehmigung vom 14. Februar 2014 ab (Ziffer 1). Zugleich wurde der Klägerin sämtliche Wohnnutzung, gleich durch welche Personen, in den Räumen des Untergeschosses des Gebäudes S...straße ... (nördliches Gebäude) auf dem Grundstück Fl.Nr. ...18/66 der Gemarkung A. untersagt (Ziffer 2). Darüber hinaus wurde die Klägerin verpflichtet, der Stadt A. - Bauaufsicht - die jeweiligen Kündigungsschreiben betreffend der einzelnen aktuell vermieteten Wohnnutzungen im Untergeschoss des Gebäudes S...straße ... (nördliches Gebäude) auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung A. mit Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt des jeweils bestehenden Mietverhältnisses vorzulegen (Ziffer 3). Für den Fall, dass die Klägerin die in Nr. 2 des Bescheids festgesetzte Pflicht nicht ab dem nächstmöglichen Kündigungszeitpunkt des bestehenden Mietverhältnisses erfüllen sollte, wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,00 EUR festgesetzt (Ziffer 4). Für den Fall, dass die Klägerin die in Nr. 3 des Bescheids festgelegte Pflicht nicht bis innerhalb einer Woche nach Bestandskraft des Bescheids erfüllen sollte, wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 200,00 EUR festgesetzt (Ziffer 5).

2. Am 14. Januar 2015 ließ die Klägerin Klage erheben und zuletzt beantragen,

den Bescheid der Beklagten vom 11. Dezember 2014 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die Baugenehmigung zu erteilen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen Folgendes vorgetragen: In dem streitgegenständlichen Gebäude sei derzeit seit 24. Juli 2013 eine Wohnung vermietet. Andere Wohnungen bzw. Büroräume würden nicht zu Wohnzwecken genutzt. Die Klägerin habe keine Kenntnis davon gehabt, dass eine Vermietung zu Wohnzwecken nicht erlaubt sei. Sie habe von einer Vermietung zu Wohnzwecken seit vielen Jahren durch ihren mittlerweile verstorbenen Ehemann gewusst. Dass eine Vermietung unter Umständen unzulässig sei, habe sie erstmals durch Schreiben der Beklagten vom 18. September 2013 erfahren. In diesem Schreiben sei im Übrigen die Rede von einer genehmigten Wohneinheit gewesen. Die Wohneinheit könne zu Wohnzwecken genutzt werden. Der Mieter sei Mitarbeiter der N..., die wenige hundert Meter entfernt ansässig sei. Die Formulierung in Ziffer 3 des Bescheids ziele auf eine unmögliche Leistung, da eine Kündigungserklärung zum nächstmöglichen Zeitpunkt nicht erfolgen könne. Es gebe keine Kündigungsgründe nach den mietrechtlichen Vorschriften. Insofern seien auch Ziffer 4 und Ziffer 5 des angefochtenen Bescheids unzulässig. Ziffer 2 gehe insoweit zu weit, als dass der Klägerin sämtliche Wohnnutzung untersagt werde. Es sei zumindest § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO weiterhin zu beachten. Darüber hinaus seien die Anordnungen im angefochtenen Bescheid zu ungenau und zu unbestimmt. Sie seien auch faktisch und rechtlich nicht einzuhalten.

3. Die Beklagte beantragte,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Klägerin Rechtsnachfolgerin bezüglich des Grundstücks Fl.Nr. ... der Gemarkung A. sei und damit auch die Trägerin von Rechten und Pflichten. Es sei daher unerheblich, ob der verstorbene Ehemann der Klägerin ohne Wissen der Klägerin Wohnraum vermietet habe. Mit den zuletzt genehmigten Planunterlagen seien im Untergeschoss keine Wohneinheiten genehmigt worden. Insofern sei die Untersagung sämtlicher Wohnnutzungen im Untergeschoss nicht zu weitgreifend. Es sei nicht zutreffend, dass eine Wohnnutzung aufgrund des streitgegenständlichen Bescheids überhaupt nicht mehr möglich sei. Solle im Untergeschoss eine Wohneinheit künftig für Aufsichts- oder Bereitschaftspersonal gemäß § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genutzt werden, müsse ein Antrag auf Nutzungsänderung bei der Bauaufsicht der Beklagten eingereicht werden. Die Ziffern 1 bis 6 des Bescheids seien hinreichend bestimmt und eindeutig formuliert. Eine Unmöglichkeit der Umsetzung der Verpflichtungen aus dem Bescheid vom 11. Dezember 2014 aufgrund mietrechtlicher Gesichtspunkte liege nicht vor. § 573 BGB solle den Mieter vor der willkürlichen Kündigung durch den Vermieter schützen. Die in § 573 Abs. 2 BGB enthaltene Aufzählung von Gründen für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter sei nicht abschließend. Daher sei eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter auch dann möglich, wenn dies durch behördliche Maßnahmen gegenüber dem Vermieter veranlasst sei.

4. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands sowie des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichts- und Behördenakten sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

1. Die Klage auf Erteilung der beantragten Nutzungsänderung ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung; der ablehnende Bescheid der Stadt A. vom 11. Dezember 2014 ist in Ziffer 1 rechtmäßig (§ 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Die beantragte Nutzungsänderung bedarf nach Art. 55 Abs. 1 BayBO einer Baugenehmigung, da das Vorhaben nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei ist. Verfahrensfrei ist die Nutzungsänderung nur dann, wenn für die Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 BayBO als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen (Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO).

Aus den Baugenehmigungen vom 26. September 2001 und 12. Juni 2006 einschließlich der entsprechenden Unterlagen zum Genehmigungsverfahren ergibt sich, dass im Untergeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. ... nie eine Wohnnutzung genehmigt worden ist. Zwar liegt ein Beschluss des Stadtentwicklungsausschusses der Stadt A. vom 4. Mai 2006 vor, nach dem die Wohnnutzung im gesamten Gebäude auf maximal eine Wohneinheit für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen zu begrenzen sei. Diese Vorgabe hat jedoch nie in eine Baugenehmigung Eingang gefunden. Vielmehr wurden im Untergeschoss ausweislich der entscheidenden Baugenehmigung vom 26. September 2001 neben einem Abstell-, Geräte- und Technikraum ausschließlich ein Saunabereich mit Bad, ein Ruheraum, zwei Fitnessbereiche, Lagerräume sowie Computerräume genehmigt.

Nun will die Klägerin im Untergeschoss insgesamt drei Mitarbeiter-Wohnungen unterbringen. Für die neue Nutzung sind andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung maßgeblich, da schon bauplanungsrechtlich die Wohnnutzung im Industriegebiet nach § 9 BauNVO engen Begrenzungen unterliegt.

Nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind. Nach Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO prüft die Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach §§ 29 ff. BauGB.

Es handelt sich vorliegend um die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB, so dass die §§ 30 ff. BauGB anwendbar sind. Die Zulässigkeit der Nutzungsänderung richtet sich nach § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit dem am 30. Dezember 2011 in Kraft getretenen Bebauungsplan „Industriegebiet A.-Nord“, der für das streitgegenständliche Grundstück bezüglich der Art der baulichen Nutzung ein Industriegebiet nach § 9 BauNVO festsetzt. Hinsichtlich der Wirksamkeit des Bebauungsplans bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Insbesondere führt die Tatsache, dass im Plangebiet in einigen Anwesen vereinzelt eine Wohnnutzung stattfindet, nicht zur Funktionslosigkeit des Bebauungsplans. Es gibt keine Hinweise darauf, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse so weit von der Plansituation entfernt haben, dass eine Realisierung der Planvorgaben unmöglich geworden ist.

Nach § 9 Abs. 1 BauNVO dienen Industriegebiete ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Wohnen ist im Industriegebiet grundsätzlich nicht vorgesehen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 116. EL. 2015, § 9 Rn. 8). Ausnahmsweise können nach § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden. Wohnungen dürfen demgemäß in einem Industriegebiet nur genehmigt werden, wenn es sich um Betriebswohnungen i. S.v. § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO handelt. Die Anforderungen hieran sind vorliegend nicht erfüllt. Zwar wird eine Baugenehmigung für die Errichtung von Mitarbeiter-Wohnungen beantragt. Erforderlich ist jedoch sowohl ein funktionaler Zusammenhang zwischen betriebsbezogener Wohnung und betrieblicher Anlage als auch eine personelle Beziehung des Nutzers der Wohnung zum Betrieb (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 116. EL. 2015, § 8 Rn. 36 f.). Beide Aspekte sind nicht verwirklicht. Die Klägerin hat diesbezüglich nichts vorgetragen und dargelegt. Aus den Bauantragsunterlagen ist nichts dafür ersichtlich, dass eine Wohnung im Gebäude der Klägerin aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll wäre oder konkrete betriebliche Erfordernisse hierfür bestünden (BVerwG, B.v. 22.6.1999 - 4 B 46/99 - juris Rn. 6). Vielmehr ergibt sich aus der Bauakte (00097/14, Bl. 72) aus einem Schreiben der Klägerin vom 13. Februar 2014 eindeutig, dass es ihr um die Schaffung von Wohnraum in A. „für jedermann“ unabhängig von der gewerblichen Nutzung des Gebäudes geht.

Dies widerspricht § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Die Beklagte konnte den Bauantrag folglich ablehnen. Entgegen der Ansicht des Bevollmächtigten der Klägerin führt das auch nicht dazu, dass der Klägerin per se jede Möglichkeit der Wohnnutzung entgegen § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO versagt wird. Die Bauaufsichtsbehörde hat jedoch im konkreten Einzelfall die Voraussetzungen des § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zu prüfen. Das Vorhaben ist demnach bauplanungsrechtlich unzulässig, weshalb die Klägerin keinen Anspruch auf die beantragte Baugenehmigung hat.

2. Die Klage gegen die Nutzungsuntersagung ist ebenfalls unbegründet. Der Bescheid vom 11. Dezember 2014 ist insoweit in Ziffer 2 rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Nutzung untersagt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Für die Nutzungsuntersagung genügt bereits, dass das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wurde (formelle Illegalität) und das Vorhaben nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist (Simon/Busse, BayBO, 119. EL. 2015, Art. 76 Rn. 282). Wie bereits dargelegt wurde, bestand zu keinem Zeitpunkt eine baurechtliche Genehmigung für eine Wohnnutzung im Untergeschoss des Bürogebäudes auf dem Grundstück der Klägerin Fl.Nr. .... Eine solche ist unter den gegebenen Umständen auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig (vgl. oben unter 1.).

Die Beklagte hat das ihr im Rahmen des Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumte Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt. Es ist nicht unangemessen, der Klägerin die Kenntnis der genehmigungsrechtlichen Situation insbesondere nach dem Genehmigungsbescheid vom 12. Juni 2006 zuzurechnen, auch wenn sie erst nach dem Tod ihres Ehemannes Eigentümerin des Grundstücks geworden ist und davon ausgegangen ist, dass zumindest die Nutzung einer Einheit zu Wohnzwecken genehmigt war. Die Klägerin trifft die volle Verantwortlichkeit für die grundstücksbezogenen Vorgänge; sie konnte demgemäß im Rahmen der Anordnung nach Art. 76 Satz 2 BayBO in Anspruch genommen werden. Die Nutzungsuntersagung ist darüber hinaus verhältnismäßig (Art. 8 LStVG) auch unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, der bei der illegalen Nutzung von Wohnraum strengere Anforderungen zugrunde gelegt hat (BayVGH, U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.2608 - BayVBl. 2006, 702; B.v. 16.5.2008 - 9 ZB 07.3224 - juris). Demnach kann die Untersagung der Nutzung von Wohnraum im Einzelfall unzulässig sein, wenn dieser den allgemeinen Lebensmittelpunkt der privaten Existenz bildet (Simon/Busse, BayBO, 119. EL. 2015, Art. 76 Rn. 282). Dies ist bezüglich der Klägerin, die selbst nicht die betreffenden Wohnräume nutzt, jedoch nicht der Fall.

Die Frage, ob gegenüber den Mietern des Gebäudes aufgrund der bestehenden zivilrechtlichen Beziehungen Duldungsanordnungen zu erlassen sind, betrifft nicht die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung, sondern allein die Frage ihrer Durchsetzbarkeit gegebenenfalls im Wege des Verwaltungszwangs. Dieser Aspekt kann vorliegend außer Betracht bleiben.

Die Nutzungsuntersagung konnte daher zu Recht auf Art. 76 Satz 2 BayBO gestützt werden.

3. Soweit die Beklagte der Klägerin in Ziffer 3 des Bescheids vom 11. Dezember 2014 aufgegeben hat, ihr die jeweiligen Kündigungsschreiben betreffend die aktuell vermieteten Wohnungen mit Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt vorzulegen, ist diese Anordnung ebenfalls rechtmäßig.

Rechtsgrundlage hierfür ist Art. 76 Satz 2 BayBO, denn eine Nutzungsuntersagung verpflichtet den Eigentümer zur Kündigung des Mietverhältnisses rechtswidrig genutzter Räume (Simon/Busse, 119. EL. 2015, Art. 76 Rn. 272). Die Bauaufsichtsbehörde kann sich zur Umsetzung dieser Verpflichtung auf Art. 76 Satz 2 BayBO berufen, jedenfalls aber auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO (vgl. Simon/Busse, 119. EL. 2015, Art. 54 Rn. 55 - „Kündigungsgebot“). Die Entscheidung über die konkret heranzuziehende Rechtsgrundlage kann jedoch dahinstehen, da im Übrigen die materiell-rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind. Die Anordnung in Ziffer 3 des Bescheids erweist sich auch unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten als rechtsfehlerfrei. Das Kündigungsgebot ist eine geeignete Maßnahme zur Zweckerreichung. Den mietrechtlichen Verpflichtungen der Klägerin kommt im vorliegenden Kontext keine ausschlaggebende Bedeutung zu. Die Anordnung der Bauaufsichtsbehörde zur Kündigung baurechtswidrig genutzter Räume stellt im Übrigen nach strittiger, aber wohl überwiegender Ansicht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dar (vgl. § 573 BGB) dar (VG Saarlouis, U.v. 19.11.2014 - 5 K 451/13 - juris; VG Gelsenkirchen, B.v. 22.11.2013 - 6 L 1269/13; HessVGH, U.v. 8.5.1981 - IV OE 106/79 - juris; Beck´scher OK BGB, Stand: 1.2.2015, § 573 Rn. 113; a.A. Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 573 Rn. 42). Das Kündigungsgebot erweist sich damit auch als angemessene Maßnahme.

Daher geht der Einwand des Bevollmächtigten der Klägerin, ihr werde bei Befolgung der Anordnung der Beklagten etwas Unmögliches abverlangt, ins Leere. Denn von der Klägerin wird lediglich verlangt, dass sie Kündigungsschreiben vorlegt und damit ihre Bemühungen dartut, den baurechtswidrigen Zustand abzustellen. Hierzu ist sie, wie bereits dargelegt, gemäß § 573 BGB grundsätzlich berechtigt (s.o.). Die Räumung der Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt ist gerade nicht Inhalt der streitgegenständlichen Anordnung.

4. Die angefochtene Verfügung erweist sich auch insoweit als rechtmäßig, als darin der Klägerin für den Fall, dass sie den Anordnungen in Ziffern 2 und 3 des Bescheids vom 11. Dezember 2014 nicht nachkommt, Zwangsgelder in Höhe von 1.000,00 EUR (Ziffer 4) und 200,00 EUR (Ziffer 5) angedroht werden. Die Zwangsmittelandrohung entspricht den Vorgaben der Art. 36 i. V. m. Art. 31 und 29 Abs. 2 Nr. 1 VwZVG. Die Zwangsgeldandrohung ist bestimmt genug, bewegt sich im gesetzlichen Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG und ist angemessen im Sinne des Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 708 ff. ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg, Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg, schriftlich zu beantragen. Hierfür besteht Vertretungszwang.

Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist; die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder Postfachanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München, Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach, einzureichen.

Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4. das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5.wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte, Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder die in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 10.000,00 EUR festgesetzt (§§ 52 Abs. 1 und 2, 63 Abs. 2 GKG). Da mit der Verpflichtung zur Erteilung der Baugenehmigung und der Nutzungsuntersagung (einschließlich der Vorlage der Kündigungsschreiben) im Wesentlichen zwei unterschiedliche Streitgegenstände vorliegen, war der Regelstreitwert von 5.000,00 EUR zweimal anzusetzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde.

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg, Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.