Verwaltungsgericht München Urteil, 11. Apr. 2018 - M 9 K 17.1966

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Der Kläger wendet sich gegen eine Verfügung des Rechtsvorgängers des Beklagten, mit der ihm die Vermittlung von Sportwetten in den Räumen der von ihm betriebenen Gaststätte untersagt worden ist. Das Oberverwaltungsgericht hat seine Berufung gegen das klagabweisende erstinstanzliche Urteil zurückgewiesen, weil die Klage mit sämtlichen vier Anträgen unzulässig sei.

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Die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision bleibt ohne Erfolg. Die in Anspruch genommenen Zulassungsgründe des Verfahrensmangels (§ 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) und der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) liegen nicht vor.

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1. Die Abweisung der Klage mit sämtlichen vier Anträgen als unzulässig beruht nicht auf Verfahrensmängeln.

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a) Das Berufungsgericht hat den hauptsächlichen Aufhebungsantrag als unzulässig angesehen, weil die angefochtene Untersagungsverfügung sich erledigt habe. Die Untersagungsverfügung habe sich auf die Geschäftsräume des Klägers in B., B.straße ..., bezogen. Die dort betriebene Gaststätte habe der Kläger jedoch am 1. Juni 2008 aufgegeben, sein Gewerbe abgemeldet. Zwar habe er das von ihm gepachtete Ladenlokal bis zum 30. September 2010 zunächst unterverpachtet, am 1. Oktober 2010 jedoch die Möglichkeit verloren, dort eine Annahmestelle für private Sportwetten zu betreiben.

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Dass dies auf Verfahrensmängeln beruht, zeigt der Kläger nicht auf. Gegen die rechtliche Schlussfolgerung des Oberverwaltungsgerichts, der endgültige Verlust der Möglichkeit, die untersagte Tätigkeit im Falle des Erfolges der Anfechtungsklage in den gepachteten Geschäftsräumen wieder aufzunehmen, führe zur Erledigung der Untersagungsverfügung, sind keine Einwände zu erheben. Der Kläger wendet sich denn auch vornehmlich gegen die Richtigkeit der zugrundeliegenden tatsächlichen Feststellung, er habe am 1. Oktober 2010 endgültig die Möglichkeit verloren, in den bis dahin gepachteten Geschäftsräumen eine Annahmestelle für private Sportwetten zu betreiben. Sein Beschwerdevorbringen macht jedoch keinen Verfahrensfehler erkennbar.

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Dem Kläger ist vor der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts hinreichend rechtliches Gehör gewährt worden (Art. 103 Abs. 1 GG, § 108 Abs. 2 VwGO); er konnte daher nicht überrascht worden sein. Das Gericht stützt seine tatsächliche Feststellung ausweislich des Tatbestandes des angefochtenen Urteils (UA S. 4) auf eine Mitteilung der Verbandsgemeindeverwaltung B. vom 6. April 2011, derzufolge der Kläger seine gewerbliche Tätigkeit in den fraglichen Geschäftsräumen am 1. Juni 2008 aufgegeben und sein dort betriebenes Gewerbe abgemeldet habe. Diese Mitteilung hatte das Gericht den Beteiligten vor der mündlichen Verhandlung zur Kenntnis gegeben; der Kläger hat hierzu auch sowohl mit Schriftsatz vom 11. April 2011 als auch im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 13. April 2011 Stellung genommen.

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Das Oberverwaltungsgericht hat das Gebot, rechtliches Gehör zu gewähren, auch in anderer Hinsicht nicht verletzt. Der Tatbestand des angefochtenen Urteils vermerkt (UA S. 4), dass der Kläger mündlich vorgetragen habe, er hätte die ihm untersagte Vermittlungstätigkeit "bis zum Oktober 2010" wieder aufnehmen können, weil er die Geschäftsräume bis zum Oktober 2010 lediglich unterverpachtet habe. Das stimmt mit der Bestätigung der Firma F. GmbH vom 4. Juli 2011 überein, die der Kläger im Beschwerdeverfahren vorgelegt hat (Bl. 1507 der GA), wonach der Kläger die Geschäftsräume gepachtet und nach der Aufgabe des eigenen Gewerbebetriebs zunächst unterverpachtet hatte, sein Hauptpachtvertrag für die Räumlichkeiten aber zum 30. September 2010 ausgelaufen war. Diesen Vortrag hat das Oberverwaltungsgericht bei seiner rechtlichen Würdigung berücksichtigt. Dass der Kläger beim Oberverwaltungsgericht geltend gemacht hätte, er hätte die ihm untersagte Vermittlungstätigkeit auch noch nach dem 1. Oktober 2010 in denselben Geschäftsräumen wieder aufnehmen können, verzeichnet der Tatbestand des angefochtenen Urteils nicht. Dass der Tatbestand unrichtig sei, macht der Kläger nicht geltend; einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 119 VwGO hat er nicht gestellt.

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Das Oberverwaltungsgericht hat auch nicht die gebotene Amtsermittlung (§ 86 Abs. 1 VwGO) vermissen lassen. Der - anwaltlich vertretene - Kläger hat Beweisanträge nicht gestellt. Es musste sich dem Gericht aber angesichts der Einlassung des Klägers auch nicht aufdrängen, von sich aus Ermittlungen darüber anzustellen, ob und ggf. unter welchen Bedingungen er die bis zum 30. September 2010 gepachteten Geschäftsräume künftig etwa erneut würde anpachten können.

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Nur ergänzend sei noch darauf hingewiesen, dass der Kläger als Gewerbe nur den Betrieb eines Billard-Cafés und einer Schankwirtschaft im Januar 2006 an- und im Juni 2008 abgemeldet hatte. Das angemeldete Gewerbe umfasste nicht die Vermittlung von Sportwetten; die Fortführung des Betriebes war in rechtlicher Hinsicht vom Bestand der angefochtenen Untersagungsverfügung unabhängig.

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b) Das Oberverwaltungsgericht hat auch die drei - gestaffelt jeweils hilfsweise gestellten - Feststellungsanträge als unzulässig angesehen. Gegen die Abweisung des ersten Hilfsantrags erhebt der Kläger keine Einwände. Seine Beschwerde weist allerdings hinsichtlich der Abweisung des zweiten und des dritten Hilfsantrags auf eine Verletzung von Verfahrensrecht hin (aa); doch beruht die Klagabweisung hierauf nicht (bb).

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aa) Mit dem zweiten und dem dritten Hilfsantrag hat der Kläger die gerichtliche Feststellung begehrt, dass die Untersagungsverfügung bis zum 31. Dezember 2008 bzw. bis zum 31. Dezember 2007 rechtswidrig gewesen ist. Das Oberverwaltungsgericht hat diese Anträge als Fortsetzungsfeststellungsanträge angesehen, die nur unter den Voraussetzungen des § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO und insbesondere nur dann zulässig seien, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an der Feststellung hat. Es hat sie für unzulässig gehalten, weil ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse grundsätzlich nur für den Zeitpunkt der Erledigung anerkannt werden könne. Erledigung aber sei erst am 1. Oktober 2010 eingetreten. Das ist mit geltendem Prozessrecht unvereinbar.

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Richtig ist allerdings, dass der Übergang von einem Anfechtungs- oder einem Verpflichtungs- zu einem Feststellungsbegehren nach § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO voraussetzt, dass der Streitgegenstand nicht ausgewechselt oder erweitert wird. Das ergibt sich aus dem Zweck, dem die Fortsetzungsfeststellungsklage dient. Sie soll verhindern, dass ein Kläger, der infolge eines erledigenden Ereignisses seinen ursprünglichen, den Streitgegenstand kennzeichnenden Antrag nicht weiterverfolgen kann, um die "Früchte" der bisherigen Prozessführung gebracht wird. Er darf daher das in der Anfechtungs- oder Verpflichtungsklage subsidiär enthaltene Feststellungsbegehren als Hauptantrag fortführen, wenn er ein entsprechendes Feststellungsinteresse vorweisen kann. Ohne Weiteres zulässig ist eine solche Fortsetzungsfeststellungsklage mithin nur, wenn der Streitgegenstand von dem bisherigen Antrag umfasst war (Urteile vom 24. Januar 1992 - BVerwG 7 C 24.91 - BVerwGE 89, 354 <355> = Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 242 und vom 16. Mai 2007 - BVerwG 3 C 8.06 - BVerwGE 129, 27 = Buchholz 418.72 WeinG Nr. 30).

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Unrichtig ist hingegen die weitere Annahme des Oberverwaltungsgerichts, Streitgegenstand der Anfechtungsklage gegen einen Dauerverwaltungsakt sei stets nur dessen Rechtmäßigkeit im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung. Was Streitgegenstand einer Anfechtungsklage ist, bestimmt der Kläger (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 1, §§ 88, 90 Abs. 1 VwGO). Er entscheidet über den Umfang der Anfechtung eines Verwaltungsakts, und zwar auch in zeitlicher Hinsicht. Das gewinnt gerade beim Dauerverwaltungsakt Bedeutung. Der sog. Verwaltungsakt mit Dauerwirkung weist die Besonderheit auf, dass seine Wirkung nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt, sondern während eines bestimmten Zeitraums eintritt (vgl. Urteil vom 29. November 1979 - BVerwG 3 C 103.79 - BVerwGE 59, 148 <160> = Buchholz 451.81 § 6a AWG Nr. 3). Er kann deshalb nicht nur für einen bestimmten Zeitpunkt, sondern auch für den gesamten Zeitraum seiner Wirksamkeit oder auch nur für Teile dieses Zeitraums angefochten werden (vgl. Urteile vom 15. November 1967 - BVerwG 1 C 43.67 - BVerwGE 28, 202 <205> = Buchholz 451.20 § 35 GewO Nr. 24 und vom 27. Januar 1993 - BVerwG 11 C 35.92 - BVerwGE 92, 32 <35 f.> = Buchholz 442.151 § 45 StVO Nr. 24). Zwar wird der Kläger seinen Aufhebungsantrag häufig ohne nähere zeitliche Bestimmung stellen. Dann dürfte regelmäßig anzunehmen sein, dass er die Aufhebung des Dauerverwaltungsakts für den gesamten Zeitraum seiner Wirksamkeit begehrt. Entsprechendes gilt für ein einer solchen Anfechtungsklage stattgebendes Urteil; auch dadurch wird der Verwaltungsakt nicht nur für bestimmte Zeitpunkte oder Zeitabschnitte, sondern im Zweifel für den gesamten Zeitraum seiner Wirksamkeit beseitigt. Der Umstand, dass seine Rechtmäßigkeit in Ermangelung abweichender gesetzlicher Bestimmungen (vgl. dazu etwa Urteil vom 2. Februar 1982 - BVerwG 1 C 146.80 - BVerwGE 65, 1 <2 ff.> = Buchholz 451.20 § 35 GewO Nr. 37; Beschluss vom 23. November 1990 - BVerwG 1 B 155.90 - Buchholz 451.20 § 35 GewO Nr. 47) regelmäßig nach der Sach- und Rechtslage zu beurteilen ist, wie sie im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung besteht (Urteile vom 27. Januar 1993 a.a.O. und vom 1. Juni 2011 - BVerwG 8 C 2.10 - NVwZ 2011, 1328 Rn. 18 ff., jeweils m.w.N.), ändert hieran nichts; er hat zur unausgesprochenen Voraussetzung, dass sich die Sach- und Rechtslage seit seinem Erlass nicht verändert hat. Hat sich die Sach- oder die Rechtslage seither in ausschlaggebender Weise verändert, so wird der Kläger entscheiden müssen, ob er sein Aufhebungsbegehren auf den Zeitraum nach der Veränderung beschränkt, und das Gericht wird, wenn der Verwaltungsakt erst durch die Veränderung rechtswidrig geworden ist, ihn nur für die nachfolgende Zeit aufheben und die ohne zeitliche Beschränkung aufrechterhaltene Klage im Übrigen, nämlich für den früheren Zeitraum abweisen. Alles dies ändert aber nichts daran, dass ein Dauerverwaltungsakt Wirkungen für einen längeren Zeitraum entfaltet und dass der Kläger auch in zeitlicher Hinsicht bestimmt, inwieweit er ihn der gerichtlichen Überprüfung zuführen will.

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Der Klagantrag, einen Dauerverwaltungsakt auch für vergangene Zeiträume aufzuheben, setzt freilich voraus, dass der Kläger von ihm auch insoweit noch beschwert ist. Ein Dauerverwaltungsakt wird sich häufig bei fortschreitender Zeit für die jeweils vergangenen Zeiträume - gewissermaßen fortlaufend - erledigen, auch wenn für die Annahme seiner Erledigung der bloße Zeitablauf nicht genügt, vielmehr erforderlich ist, dass von ihm auch für diese Vergangenheit keine dem Kläger nachteiligen Rechtswirkungen mehr ausgehen. Dies bietet dem Kläger einen zusätzlichen Grund, sein Aufhebungsbegehren auf den gegenwärtigen Zeitpunkt (und die weitere Zukunft - "ex nunc") zu beschränken. Es zwingt ihn aber nicht dazu, sein Klagebegehren in Ansehung der Vergangenheit vollständig aufzugeben. Er kann vielmehr insoweit zu dem Feststellungsantrag übergehen, dass der Dauerverwaltungsakt in Ansehung der Vergangenheit rechtswidrig gewesen sei (Urteil vom 1. Juni 2011 a.a.O. Rn. 20). Ein solcher Feststellungsantrag muss sich nicht auf die gesamte zurückliegende Geltungszeit des Dauerverwaltungsakts erstrecken, sondern kann sich - ein berechtigtes Interesse an der gerichtlichen Feststellung vorausgesetzt - auf bestimmte zurückliegende Zeiträume beschränken. Regelmäßig wird es sich um Feststellungsanträge nach § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO handeln. Das zeigt, dass mit einer Klage, die einen Dauerverwaltungsakt zum Gegenstand hat, zugleich dessen Aufhebung (in Ansehung von Gegenwart und Zukunft) als auch die Feststellung seiner Rechtswidrigkeit (in Ansehung der Vergangenheit) begehrt werden kann. Für die Feststellung seiner Rechtswidrigkeit in der Vergangenheit wird ein Feststellungsinteresse namentlich in Betracht kommen, wenn sich zwischenzeitlich die maßgebliche Sach- oder Rechtslage geändert hat.

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bb) Das Oberverwaltungsgericht hat mithin den zweiten und den dritten Hilfsantrag zu Unrecht mit der Begründung für unzulässig erachtet, die damit begehrte Feststellung betreffe zurückliegende Zeiträume, die nicht bis zum Zeitpunkt der (endgültigen) Erledigung des Anfechtungsbegehrens hinreichten. Das Berufungsurteil beruht hierauf jedoch nicht (vgl. § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Das Oberverwaltungsgericht hat diese beiden Hilfsanträge nämlich noch aus einem weiteren Grund für unzulässig gehalten, der seine Entscheidung selbstständig trägt. Der Kläger leitet sein Feststellungsinteresse aus seiner Absicht her, Ersatzansprüche gegen die Untersagungsbehörde oder gegen den jetzigen Beklagten geltend machen zu wollen. Das Oberverwaltungsgericht hat darin keinen zureichenden Grund für die Inanspruchnahme verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzes zu erkennen vermocht, weil der Kläger seine behaupteten Ersatzansprüche unmittelbar bei den ordentlichen Gerichten verfolgen könne, die hierfür ohnehin zuständig seien (UA S. 8). Hiergegen bringt die Beschwerde nichts vor, sodass es insoweit an der nach § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO erforderlichen näheren Darlegung eines Verfahrensmangels fehlt.

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2. Der Rechtssache kommt auch keine grundsätzliche Bedeutung zu (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das wäre nur der Fall, wenn die Rechtssache eine Rechtsfrage aufwirft, die der - ggf. erneuten oder weitergehenden - höchstrichterlichen Klärung bedarf, wenn mit dieser Klärung in dem angestrebten Revisionsverfahren zu rechnen ist und hiervon eine Fortentwicklung der Rechtsprechung über den Einzelfall hinaus zu erwarten steht. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Der Kläger wirft zwar mit Blick auf seinen zweiten und dritten Hilfsantrag die Frage nach dem zulässigen zeitlichen Umfang einer Fortsetzungsfeststellungsklage im Falle eines erledigten Dauerverwaltungsakts auf. Diese Frage rechtfertigt indes nicht die Durchführung eines Revisionsverfahrens; sie lässt sich - wie gezeigt - anhand der vorliegenden Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ohne Weiteres beantworten. Hinzu kommt, dass die angefochtene Entscheidung - wie ebenfalls gezeigt - insoweit auf zwei jeweils selbstständig tragende Begründungen gestützt ist. Das Zulassungsbegehren wäre aber nur begründet, wenn hinsichtlich beider Begründungen ein Zulassungsgrund geltend gemacht wird und vorliegt. Daran fehlt es.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid der Beklagten.

Der Kläger ist (Haupt-)Mieter des Anwesens D. Straße 223 b in München. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus. Das entsprechende Grundstück steht im Eigentum von Andrea K. Zugunsten von deren Eltern Josef und Eva K ist ein Nießbrauchsrecht eingetragen. Das Gebäude auf dem Grundstück ist baurechtlich als Wohnraum genehmigt. Es wurde im November 2012 an den Kläger zu Wohnzwecken vermietet. Nach dem bei den Akten befindlichen Mietvertrag ist eine Nutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken sowie eine Untervermietung nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters gestattet. Eine Erteilung dieser Erlaubnis liegt nicht vor bzw. nach den Angaben der Vermieterseite ist sie ausdrücklich ausgeschlossen. Der Kläger hat den Wohnraum ab Beginn des Jahres 2013 vollständig möbliert an Mohammed R. vermietet. Der entsprechende (Unter-)Mietvertrag, der sich ebenfalls bei den Akten befindet, enthält keine Regelungen zu einer Untervermietung oder ähnliches.

Aufgrund eines Hinweises der Kriminalpolizei München (Bl. 17 sowie Bl. 29 bis 37 der Behördenakten) begann die Beklagte mit Ermittlungen im Hinblick auf eine mögliche Zweckentfremdung bei dem obengenannten Anwesen.

In der Folge wurden die Eigentümer angehört, woraufhin sich der Kläger bei der Beklagten meldete und Stellung nahm. Der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und dem Kläger wurde übersandt und es wurden von der Beklagten mehrere Ortsermittlungen durchgeführt, und zwar am 12. April 2016, 19. Mai 2016 und 18. Juli 2016; auf die Protokolle der Ortsermittlungen wird Bezug genommen.

Mit Schreiben jeweils vom 21. Juli 2016 wurden die Eigentümer, der Kläger und Mohammed R. zum beabsichtigten Erlass eines zweckentfremdungsrechtlichen Bescheides angehört.

Nach einer erneuten Ortsermittlung am 31. August 2016 erging unter dem 15. September 2016 der streitgegenständliche Bescheid, in dem dem Kläger aufgegeben wird, die Nutzung des im Bescheid näher bezeichneten Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Nr. 1). In der Nr. 2 wurde für den Fall der Nichtbefolgung der Verpflichtung in Nr. 1 innerhalb von 6 Wochen ab Bescheidzustellung ein Zwangsgeld in Höhe von 8.000,00 € angedroht. In der Nr. 3 des Bescheids wurde der Sofortvollzug angeordnet.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass der streitgegenständliche Wohnraum seit mindestens Februar 2016 zu anderen als Wohnzwecken, nämlich für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt werde. Das hätten die Ermittlungen des Amtes für Wohnen und Migration der Beklagten, insbesondere die durchgeführten Ortstermine ergeben. Bei dem verfolgten Nutzungskonzept für den streitgegenständlichen Wohnraum handele es sich um eine regelmäßige systematische Überlassung des Einfamilienhauses jeweils an häufig wechselnde Nutzer aus dem arabischsprachigen Raum, welche sich jeweils für die Zeit ihrer medizinischen Behandlung in München aufhielten, einschließlich von deren Begleitpersonen; der Aufenthalt des jeweils angetroffenen Nutzers sei zeitlich begrenzt. Das sei durch die Ermittlungen der Beklagten einerseits umfangreich dokumentiert, andererseits habe der Kläger keine hinreichenden gegenteiligen Argumente bzw. Nachweise vorgebracht. Die Einlassung des Klägers, die Räumlichkeiten würden ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, reiche hierzu nicht aus. Aufgrund der Erkenntnisse sei nicht davon auszugehen, dass der Kläger eine reguläre Wohnnutzung anstrebe. Weder habe er das Einfamilienhaus selbst bewohnt noch sei dieses dauerhaft vermietet worden. Nach den Erkenntnissen der Beklagten sei vielmehr davon auszugehen, dass es das gewerbliche Modell des Klägers sei, den Wohnraum nur denjenigen Personen zur Verfügung zu stellen, die sich zum Zwecke der medizinischen Behandlung oder als Touristen vorübergehend in München bzw. Deutschland aufhielten. Dadurch werde das Einfamilienhaus dem regulären Wohnungsmarkt, d.h. zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt der persönlichen Lebensführung, entzogen. Der Kläger sei ferner der richtige Adressat der Verfügung, die Nutzung des Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. Er vermiete das Einfamilienhaus direkt an die Kurzzeitnutzer. Die im Bescheid genannten Verpflichtungen würden nicht gegen die bei den Ortsermittlungen festgestellten Personen (Frau Aladwany, Herr Al Blooshi oder Herr Abdelaziz) gerichtet; spätestens mit den Erkenntnissen aus den jeweils nachfolgenden Ortsermittlungen sei nämlich eindeutig, dass die möglichen Mieter die Wohnung nicht mehr bewohnten, da kurzfristig jeweils wieder Wechsel hinsichtlich der tatsächlichen Bewohner eingetreten seien. Gegenüber dem Amt für Wohnen und Migration seien auch keinerlei substantielle Angaben gemacht worden und es lägen keine Hinweise vor, die darauf schließen lassen würden, dass der Kläger den betreffenden Wohnraum an Herrn Mohammed R. oder jemand anderen untervermietet habe, der die Räume wiederum den Kurzzeitnutzern zur Verfügung stelle. Eine ausdrückliche Genehmigung zur Untervermietung an Mohammed R. oder Dritte sei nicht erteilt worden. Somit sei es dem Kläger am schnellsten möglich, die rechtswidrige zweckfremde Nutzung des betreffenden Wohnraums zu beenden. Im Übrigen wird auf den Bescheid Bezug genommen.

Der Bescheid wurde dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 21. September 2016 zugestellt.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigen vom 12. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am selben Tag, ließ der Kläger Klage erheben und beantragen,

den Bescheid vom 15. September 2016 mit Ausnahme der Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 3) aufzuheben.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass das vom Kläger angemietete streitgegenständliche Einfamilienhaus laut Untermietvertrag vom 20. Dezember 2012 an Mohammed R. untervermietet worden sei. Als Anlage zum Klageschriftsatz wurde ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt. Der Bescheid vom 15. September 2016 sei rechtswidrig. Es liege bereits keine Zweckentfremdung vor. Hier handele es sich nicht um eine Wohnanlage mit mehreren Wohneinheiten, sondern um ein Einfamilienhaus. Vor diesem Hintergrund sei der Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und im konkreten Fall zu berücksichtigen, dass die gegenständlichen Wohnnutzungen keinen anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnten. Weiterhin sei nach der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Mai 2016 (Az. 12 CS 16.899) eine Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels notwendig, an der es hier fehle. Unabhängig davon, ob überhaupt eine Zweckentfremdung vorliege, sei der Bescheid hinsichtlich der Inanspruchnahme des Klägers als Störer rechtswidrig. Seien mehrere Personen verantwortlich, sei es Aufgabe der Behörde, eine sachgerechte Auswahl zu treffen. Dabei stelle es sich als ermessensgerecht dar, wenn der Handlungsstörer vor dem Zustandsstörer in Anspruch genommen werde. Im vorliegenden Fall gehe ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz nicht vom Kläger, sondern alleine von seinem Untermieter aus. Wie sich aus dem vorgelegten Untermietvertrag ergebe, erfolge die Vermietung zu Wohnzwecken. Gem. § 4 Nr. 3 des Untermietvertrags sei es dem Untermieter untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen. Der Kläger stelle sich somit allenfalls als Zustandsstörer und nicht als Handlungsstörer dar. Handlungsstörer sei vielmehr der Untervermieter. Dies sei der Beklagten auch bekannt gewesen. Es ergebe sich nämlich aus dem Schreiben vom 21. Juli 2016, in dem unter anderem auch Mohammed R. bezüglich einer im Raum stehenden Zweckentfremdung angehört worden sei. Somit stelle sich die Inanspruchnahme des Klägers als ermessensfehlerhaft dar. Das entspreche auch der Rechtsauffassung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, der im Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 auf eine übereinstimmende Erledigung hingewirkt habe, weil im Beschwerdeverfahren noch ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt worden sei. Die Zwangsgeldandrohung sei ebenfalls aufzuheben, weil die Nutzungsuntersagung als Grundverfügung keinen Bestand habe. Weiterhin sei der Zwangsgeldandrohung ein bestehendes Vollstreckungshindernis in der Form des Untermietvertrags entgegenzuhalten. Der Bescheid sei einerseits zu unbestimmt, weil für den Kläger nicht absehbar sei, wie er die Nutzung beenden solle. Außerdem könne der Kläger die Nutzung durch den Untermieter nicht beenden, denn durch den Untermietvertrag erlange der Untermieter ein Besitzrecht gegenüber dem Hauptmieter, das erst gekündigt und später per Räumungsklage durchgesetzt werden müsse. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 30. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am 6. November 2016, ließ der Kläger außerdem die Wiederherstellung bzw. bezogen auf Nr. 2 des Bescheids die Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage beantragen. Die Begründung entspricht in rechtlicher Hinsicht im Wesentlichen der Klagebegründung; im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 23. November 2016 legte die Beklagte die Behördenakten vor und beantragte im Antragsverfahren Antragsablehnung. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass sich im Bescheid sehr wohl Angaben dazu fänden, ob die Nutzer der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt in den streitgegenständlichen Wohnraum verlegt hätten. Es wird auf Seite 5 unten und Seite 6 des Bescheids verwiesen. Hier fänden sich auch Ausführungen zu den Aufenthaltstiteln. Diese Erkenntnisse seien vom Antragsteller weder substantiiert bestritten noch widerlegt worden. Die Frage, ob eine zweckfremde Nutzung vorliege oder nicht, entscheide sich nicht auf Basis des Wohnungsbegriffs des WEG. Der Bescheid sei hinreichend bestimmt. Zulässig seien auch Verwaltungsakte, die zunächst nur das Ziel festlegten, welches der Adressat durch eigene Maßnahmen erreichen müsse. Das zu erreichende Ziel, nämlich die Beendigung der zweckfremden Nutzung, sei eindeutig bestimmt und könne Grundlage für Vollstreckungsmaßnahmen sein. Eine Untervermietung an Mohammed R. durch den Kläger sei im Zeitpunkt des Bescheiderlasses nicht bekannt gewesen. Das Anhörungsschreiben an Mohammed R. vom 21. Juli 2016 sei aufgrund der Aussage eines Nutzers der Wohneinheit ergangen. Auf den Ortsermittlungsbericht vom 20. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakte werde verwiesen. Der Nutzer habe berichtet, dass ein Mohammed R. für Fragen die Schlüsselübergabe und die Abwicklung der Mietzahlungen betreffend zuständig sei. In der Anhörung sei daher irrtümlicherweise von Erkenntnissen betreffend eine Anmietung des Einfamilienhauses durch Mohammed R. gesprochen worden. Eine Reaktion auf das Anhörungsschreiben sei nicht erfolgt. Unabhängig davon würden die Ermessenserwägungen zur Störerauswahl im Bescheid gegenstandlos. Diese würden gem. § 114 Satz 2 VwGO folgendermaßen ergänzt:

Der Kläger sei nach wie vor als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat. Auch ein bestehendes Untermietverhältnis ändere hieran nichts. Im Zeitpunkt der vermeintlichen Anmietung des verfahrensgegenständlichen Wohnraums durch Mohammed R., d.h. laut Untermietvertrag am 20. Dezember 2012, habe mindestens ein weiteres vermeintliches Wohnraummietverhältnis zwischen Mohammed R. und dem Kläger bestanden. In der Anlage zu dem Schriftsatz wird ein Untermietvertrag über ein Einfamilienhaus in der E. Straße 89 in München vorgelegt. Ein weiteres vermeintliches Wohnraummietverhältnis sei ca. 1 Jahr später hinzugekommen. Zum Nachweis hierzu wird als weitere Anlage zu dem Schriftsatz ein Untermietvertrag über eine Wohneinheit in der E. Straße 12 a in München vorgelegt und auf das Parallelverfahren vor dem Verwaltungsgericht München mit dem Az. M 9 S. 16.4695 verwiesen. Es sei gut möglich, dass weitere noch nicht bekannte vermeintliche Wohnraumuntermietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. abgeschlossen worden seien. Dem Kläger habe sich damit aufdrängen müssen, dass Mohammed R. den verfahrensgegenständlichen Wohnraum genauso wie die übrigen angemieteten Wohnungen nicht für eine eigene Wohnnutzung, sondern zu Zwecken der Vermietung an sogenannte Medizintouristen nutze. Die entsprechende Nutzung durch Mohammed R. sei auch durch im Internet frei zur Verfügung stehende Daten nachvollziehbar. Die Beklagte gehe daher davon aus, dass der Kläger die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der zweckfremden Nutzung nicht einsetzen wolle. Anders sei nicht zu erklären, warum er, obwohl ihm die zweckfremde Nutzung durch Mohammed R. seit langem bekannt sei und zivilrechtliche Möglichkeiten zur Beendigung des Überlassungsverhältnisses gegeben seien, keinerlei Maßnahmen ergreife. Damit leiste der Kläger einen eigenen Beitrag zur zweckfremden Nutzung und sei als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat. Mohammed R. und der Kläger seien zur effektiven Gefahrenabwehr auch gleichzeitig in Anspruch zu nehmen. Die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung durch die zweckfremde Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums könne nur durch ein zeitgleiches Vorgehen gegen beide Handlungsstörer beendet werden. Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für die vorgenommene Ergänzung der Ermessenserwägungen lägen vor. Die nachträglich aufgeführten Gründe hätten schon bei Erlass des Verwaltungsakts vorgelegen, sie seien der Beklagten lediglich nicht bekannt gewesen, weil der Kläger seinen Mitwirkungspflichten gem. Art. 4 Satz 1 ZwEWG i.V.m. § 12 Abs. 1 ZwEWG nicht nachgekommen sei. Der Verwaltungsakt werde durch die Ergänzung in seinem Wesen nicht verändert. Eine Vergleichbarkeit mit dem vom Klägerbevollmächtigten genannten Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof sei nicht gegeben, da in dem dort streitgegenständlichen Bescheid keine hinreichenden Ermessenserwägungen zur Störerauswahl enthalten gewesen seien, weswegen es an der Ergänzungsfähigkeit dort gefehlt habe.

Im Übrigen wird zur Klageerwiderung weiter ausgeführt, dass die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der zweckfremden Nutzung angemessen sei. Aus Sicht der Beklagten sei aufgrund der ermittelten Tatsachen davon auszugehen, dass die Untermietverhältnisse nur vorgeschoben seien, um die Beendigung der zweckfremden Nutzung möglichst lange hinauszuzögern bzw. um zu erreichen, dass sich sämtliche Maßnahmen auf den vermeintlich vermögenslosen Mohammed R. konzentrierten. Trotz bestehender Zweifel sichere die Beklagte jedoch zu, dem Kläger zur Beendigung der zweckfremden Nutzung eine Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 zu gewähren.

Mit Schreiben vom 24. November 2016 beantragte die Beklagte im hiesigen Klageverfahren

Klageabweisung.

Zur Begründung wird auf die Antragserwiderung vom 23. November 2016 Bezug genommen.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger im Antragsverfahren replizieren. Es verbleibe bei der Rechtsauffassung, dass sich die Beklagte im streitgegenständlichen Bescheid nicht in ausreichendem Maße mit dem Begriff der Fremdenbeherbergung befasst habe. Ebenso bleibe der Kläger bei der Rechtsauffassung, dass der streitgegenständliche Bescheid nicht hinreichend bestimmt sei. Die Angabe der Beklagten, dass ihr zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses eine Untervermietung an Mohammed R. nicht bekannt gewesen sei und es sich im Rahmen der Anhörung um einen Irrtum gehandelt habe, sei nicht glaubwürdig. Die Ergänzung der Ermessensabwägung bezüglich der Störerauswahl sei rechtlich nicht möglich. Darüber hinaus stellten sich die jetzt gemachten Erwägungen zur Störerauswahl ebenfalls als ermessensfehlerhaft dar. Dem Kläger sei nichts von einer vermeintlichen Zweckentfremdung durch Mohammed R. bekannt gewesen. Der Internetauftritt von Mohammed R. sei ihm nicht bekannt. Auch die von der Beklagten vorgelegten anderen Mietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. seien kein Indiz dafür, dass der Kläger hätte wissen müssen, dass Mohammed R. vermeintliche Zweckentfremdungen veranlasst habe. Selbst wenn der Kläger gewusst hätte, dass Mohammed R. an Patienten, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung hier aufhielten, vermiete, so lasse dies nicht automatisch auf einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot schließen. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Entscheidung vom 9. Mai 2016) dürfe an „ehemalige Medizintouristen“, die ihren Lebensmittelpunkt durch Aufgabe des angestammten Wohnsitzes in die jeweilige Wohnung verlagert hätten, vermietet werden, soweit die Geltungsdauer des jeweiligen Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lasse. Ob diese Voraussetzungen vorlägen, entziehe sich der Kenntnis des Klägers und sei im Rahmen eines gegen Mohammed R. gerichteten Verwaltungsakts zu klären. Die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der Zweckentfremdung stelle sich schließlich als unverhältnismäßig kurz und unangemessen dar. Auch die von der Beklagten angebotene Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 stelle sich als unverhältnismäßig kurz dar. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

In einem Schreiben seines Bevollmächtigten ebenfalls vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger auch im Klageverfahren replizieren, in dem auf die Replik im Antragsverfahren verwiesen wurde.

Die Beklagte erwiderte schließlich sowohl im Klageals auch im Antragsverfahren jeweils mit Schreiben vom 16. Dezember 2016 wiederum auf das Schreiben des Klägerbevollmächtigten vom 8. Dezember 2016. Insbesondere die Störerauswahl sei nicht zu beanstanden. Das Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. werde hinreichend deutlich und genüge als Grundlage für eine korrekte Bestimmung der Bescheidadressaten. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Am 15. Februar 2017 fand mündliche Verhandlung statt; auf die Niederschrift wird Bezug genommen. Am Ende der mündlichen Verhandlung ließ der Kläger im hiesigen Klageverfahren die Aufhebung des Bescheids und im Antragsverfahren die Anordnung bzw. Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage beantragen.

Die Beklagte beantragte Klageabweisung bzw. Antragsablehnung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten in diesem Verfahren sowie im Antragsverfahren M 9 S. 16.5013 sowie auf das Parallelverfahren betreffend Mohammed R. (Az. M 9 K 16.5771) Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Es fehlt insbesondere nicht an der Klagebefugnis, § 42 Abs. 2 VwGO, bzw. am Rechtsschutzbedürfnis. Zwar hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklären lassen, dass nach ihrem Kenntnisstand das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer des Einfamilienhauses mittlerweile gekündigt worden und eine Räumungsklage anhängig sei. Ebenfalls haben der Kläger und Mohammed R. einvernehmlich erklärt, dass das Untermietverhältnis mittlerweile aufgelöst worden sei zum 1. November 2016. Selbst wenn jedoch aufgrund dieser Angaben davon ausgegangen wird, dass eine Fremdenbeherbergung im streitgegenständlichen Objekt nicht mehr oder zumindest nicht mehr in der bisherigen Konstellation stattfindet, lassen diese Umstände trotzdem die Zulässigkeit der Klage unberührt. Denn zwar ist das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer gekündigt, jedoch ist über die Räumungsklage noch nicht entschieden geschweige denn rechtskräftig, so dass aus diesem Gesichtspunkt eine weitere Zweckentfremdung möglicherweise nicht wahrscheinlich, jedenfalls aber noch möglich ist. Außerdem kommt der streitgegenständliche Bescheid immer noch als Grundlage für Vollstreckungshandlungen gegen den Kläger in Betracht. Da es sich nach der Rechtsprechung sowohl des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes als auch des Gerichts bei der durch einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid begründeten Pflicht in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich um eine Unterlassungsverpflichtung handelt - nämlich die Verpflichtung, das verfolgte Nutzungskonzept aufzugeben (vgl. beispielsweise VG München, B.v. 26.4 2016 - M 9 S. 16.1449; BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899) - kommt auf der Grundlage von Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG immer noch die Fälligstellung und Einziehung von Zwangsgeldern in Betracht. Die Beklagte hat auch nicht etwa erklärt, hierauf zu verzichten.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der streitgegenständliche Bescheid ist rechtmäßig und verletzt daher den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, Art. 2 Satz 1, Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG), § 4 Abs. 1 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS), Art. 7 Abs. 2 Nr. 1, 2 LStVG i.V.m. § 13 Abs. 1, Abs. 2 Var. 1 ZeS.

Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird zunächst auf den streitgegenständlichen Bescheid vom 15. September 2016 unter Berücksichtigung der im Verwaltungsgerichtsverfahren ergänzten Ermessenserwägungen (siehe den Schriftsatz der Beklagten vom 23. November 2016, dort insbesondere Seiten 2 und 3) Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend ist noch Folgendes auszuführen:

1. Das Vorliegen eines zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestands, hier in Gestalt der Fremdenbeherbergung, ist gegeben. Das folgt aus den umfangreichen Ermittlungen der Beklagten. Insbesondere die Ortsermittlungen, bei denen zum jeweiligen Zeitpunkt in der Wohnung aufhältige Personen angetroffen wurden (Ortsermittlung vom 12. April 2016, Bl. 36 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 18. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 31. August 2016, Bl. 87 der Behördenakten), bestätigen eindeutig die zweckentfremdungsrechtliche Nutzung des streitgegenständlichen Objekts. Der Bescheid ist entgegen der Auffassung der Klagepartei auch nicht unbestimmt. Die Feststellungen der Beklagten, die die Zweckentfremdung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses belegen, werden im streitgegenständlichen Bescheid ausführlich dargestellt bzw. es wird auf die Protokolle über die Ortsermittlungen Bezug genommen, was ausreicht. In diesem Zusammenhang ist den Anforderungen der Rechtsprechung zu der „Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels“ ohne weiteres genügt; die Beklagte hat, soweit ihr die entsprechenden Informationen - von den bei den Ortsermittlungen angetroffenen Wohnungsnutzern, nicht vom Kläger im hiesigen Verfahren bzw. von Mohammed R. als Kläger im Parallelverfahren M 9 K 16.5771 - mitgeteilt wurden, diese hinreichend verarbeitet.

2. Die Bedenken des Klägerbevollmächtigten daran, ob die Inanspruchnahme des Klägers als Störer richtig ist, sind unbegründet. Der Kläger ist Handlungsstörer im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG.

Der Kläger ist hier als Hauptmieter in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“ im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs. Dieser hat bereits mehrfach entschieden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. BayVGH, B.v. 24.1.2012 - 10 CS 11.1670 - juris Rn. 20). Zwischen dem Kläger und Mohammed R. liegt im sicherheitsrechtlichen Sinn eine sogenannte Störermehrheit vor, da neben dem Untermieter (Mohammed R.) auch der Kläger als Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (nachfolgend unter 2.1). Die von der Beklagten am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl ist unter Berücksichtigung des streitgegenständlichen Bescheids einschließlich der Ergänzung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht zu beanstanden (nachfolgend unter 2.2).

2.1 Der Kläger hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG mitverursacht; er ist in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“. Unter anderem vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof ist bereits mehrfach entschieden worden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. nur BayVGH, B. v. 24.1.2012 a.a.O.). Der Hauptmieter eines Objekts hat bei Vorliegen einer Untervermietung die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Var. 2 BGB (BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899; VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 50; Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat in einer Konstellation wie der vorliegenden der Kläger ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B.v. 25.2.2004 - 24 ZB 03.2994 - juris Rn. 5 und 7; VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 46f.; B.v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695). Dass dem Kläger im konkreten Fall die Kündigung tatsächlich auch rechtlich möglich und subjektiv zumutbar war, wird bestätigt durch die in der mündlichen Verhandlung abgegebenen Erklärungen, denen zufolge mittlerweile eine Kündigung des Untermietverhältnisses erfolgt ist und nach den Angaben des Klägers eine weitere Nutzung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses durch den Untermieter Mohammed R. nicht mehr stattfindet.

Der Kläger kann sich nicht auf mangelnde Kenntnis von Verstößen des Untermieters Mohammed R. berufen. Durch sein bewusstes und gewolltes Zusammenwirken mit dem Untermieter Mohammed R. wird der Beklagten die Rechtsdurchsetzung dadurch planvoll erschwert, indem „Vermieterketten“ gebildet werden, deren Existenz zudem stets nur schrittweise und ausschließlich auf gerichtliche Aufforderung hin in bereits laufenden Verwaltungsprozessen offengelegt wird. So ist es auch hier gewesen: Der Untermietvertrag zwischen dem Kläger und Mohammed R. wurde erst mit der Klagebegründung vorgelegt, und nicht bereits im Rahmen der Anhörung im Verwaltungsverfahren. In diesem Zusammenhang wird zum Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. Bezug genommen auf die Vielzahl der bei der Kammer anhängigen bzw. abgeschlossenen Verfahren, die ein entsprechendes Muster und eine entsprechende Rollenverteilung über Jahre hinweg und auch hinsichtlich einer Vielzahl von Mietobjekten belegen (vgl. die Verfahren M 9 S. 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S. 16.4695, M 9 K 16.4276, M 9 S. 16.4422, M 9 K 16.4248, M 9 S. 16.5013, M 9 K 16.4276 und viele andere mehr).

Dem Kläger kommt als Zwischenvermieter die Funktion zu, die Handlungen des Untermieters - welcher seinerseits direkt an wechselnde Personen, die überwiegend zum Zweck einer medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt sind - zu decken bzw. ihn gegenüber dem Zugriff der Beklagten, auch im Rahmen gerichtlicher Prozesse, „abzuschirmen“. Er profitiert wie sein Untermieter von der zweckfremden Nutzung der angemieteten Wohneinheiten, verzögert bzw. erschwert den Zugriff der Beklagten und unterlässt selbst die ihm möglichen Schritte zur Beendigung der Zweckentfremdung, womit seine Stellung eine mehr als hinreichende Nähe zum fortwährenden Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht aufweist. Die Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd nutzenden Mohammed R. überschreitet fortwährend die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung. Dem Kläger kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung durch Kündigung und Räumungsklage jederzeit beenden kann (BayVGH, B.v. 29.10.2015 - 22 ZB 15.1770 - juris; B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899). Die Beklagte kann deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ bzw. von mehreren zusammenwirkenden Handlungsstörern ausgehen; daran ändert sich aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag nichts (vgl. hierzu BayVGH, U.v. 18.4.2013 - 10 B 11.1529 - juris). Durch das abgestimmte und planvolle Zusammenwirken wird nicht nur der Beklagten die Durchsetzung ihrer Anordnungen erschwert, sondern auch den Eigentümern der Objekte ein zivilrechtlicher „Durchgriff“ auf den unmittelbar zweckfremd nutzenden Untermieter mangels eigener Vertragsbeziehung zu diesem verwehrt. Das Geschäftsmodell der Beteiligten gründet sich auch darauf, über einen längeren Zeitraum hinweg die zweckfremde Nutzung einzelner Objekte aufrecht zu erhalten, da sich bereits mehrere Wochen oder Monate Aufschub - durch in die Länge gezogene Verwaltungsverfahren, Gerichtsprozesse und Folgebescheide wie erneute Zwangsgeldandrohungen sind auch Zeiträume von mehreren Monaten oder gar Jahren leicht erreichbar - angesichts von Mietzahlungen in Höhe von 250,- bis über 300,- Euro/Tag finanziell erheblich lohnen. Auch deswegen setzt die Verzögerung bzw. Erschwerung des Zugriffs und die Nichtbeendigung der Überlassung an den Untermieter einen maßgeblichen eigenen Verursachungsbeitrag in der Person des Klägers. Es entspricht auch der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B. v. 20.9.2016 - 12 CS 16.1401), in derartigen Konstellationen den Zwischenvermieter jedenfalls auch als Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen. In derselben Entscheidung wird klargestellt, dass der im dortigen wie auch im hiesigen Verfahren zwischengeschaltete Untermieter Mohammed R. „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt“. Auch hier ist es so, dass das streitgegenständliche Einfamilienhaus durch den Kläger „weiterhin, nunmehr mittels Zwischenschaltung eines weiteren Mieters, Medizintouristen zu Fremdenverkehrszwecken vermietet“ wird. Dass der im hiesigen Verfahren auftretende Untermieter das Geschäft der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt, ist dem Kläger aufgrund der oben dargestellten dauerhaften und anhaltenden Geschäftsbeziehungen ebenso bekannt.

2.2 Die zu Recht vorgenommene Inanspruchnahme des Klägers als Handlungsstörer neben dem konsequenterweise ebenfalls als Handlungsstörer in Anspruch genommenen Untermieter (vgl. hierzu das Verfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil vom selben Tag wie im hiesigen Verfahren) spiegelt sich im streitgegenständlichen Bescheid einschließlich der im Verwaltungsgerichtsverfahren im Schriftsatz vom 23. November 2016 vorgenommenen Ergänzung der Störerauswahl auch hinreichend wider.

Das gilt bereits unabhängig von den ergänzenden Erwägungen zur Störerauswahl, welche die Beklagte traf, nachdem vom Klägerbevollmächtigten mit Klagebegründung der Untermietvertrag vorgelegt wurde, schon deswegen, weil nach dem unter 2.1 Dargestellten in jedem Fall eine Inanspruchnahme von beiden Beteiligten nicht zu beanstanden ist.

Auch unabhängig davon ist die Vorgehensweise der Beklagten nicht zu beanstanden. Dass die Beklagte zunächst den Bescheid gegen den hiesigen Kläger erließ, obwohl im vorhergehenden Verwaltungsverfahren neben dem Kläger und dem Eigentümer des Einfamilienhauses auch Mohammed R. zur beabsichtigten zweckentfremdungsrechtlichen Verfügung angehört worden war, ist dabei unschädlich. Dass die Beklagte auch ein Anhörungsschreibungsschreiben an Mohammed R. schickte, erklärt sich ohne Weiteres aus dem Vortrag der Beklagten, dass in einer der Ortsermittlungen auch auf die Person des Mohammed R. hingewiesen wurde. Nachdem sich jedoch weder dieser noch insbesondere der Kläger im Anhörungsverfahren trotz seiner entsprechenden Mitwirkungspflichten (VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 15.2.2017 - M 9 K 15.5262; BayVGH, B.v. 24.5.2016 - 12 CS 16.347) entsprechend äußerte, sondern das Untermietverhältnis, das zu diesem Zeitpunkt bereits mehrere Jahre bestand, verschwieg, ist das Vorgehen der Beklagten zunächst gegen den Kläger, von dem jedenfalls das Mietverhältnis zum Eigentümer zu diesem Zeitpunkt feststand, nicht zu beanstanden. Sobald die Beklagte durch den erst mit der Klagebegründung vorgelegten Untermietvertrag davon Kenntnis erhielt, dass hier auch Mohammed R. als Störer in Betracht zu ziehen ist, wurde gegen diesen ebenfalls ein entsprechender Bescheid verfügt. Die im Klageverfahren nachgereichten Ergänzungen zur Störerauswahl beschreiben lediglich im Nachhinein, dass die Beklagte bei früherer Kenntniserlangung von diesem Umstand auch nicht anderes gehandelt hätte, als geschehen. Wie oben ausführlich dargestellt, erfolgt die Inanspruchnahme des Klägers neben Mohammed R. im Ergebnis ohnehin zu Recht.

3. Schließlich begegnet auch die Zwangsgeldandrohung in Nr. 2 des Bescheids keinen Bedenken. Die sechswöchige Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung ist grundsätzlich angemessen (vgl. VG München, Beschluss v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695), wobei sich hier auch aus den Angaben des Klägers und von Mohammed R. in der mündlichen Verhandlung belegen lässt, dass diese Frist ohne weiteres ausgereicht hat. Ebenso wenig ist die Höhe des Zwangsgelds zu beanstanden. Schließlich besteht auch kein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags. Auf die entsprechenden Ausführungen im Beschluss des Gerichts vom 19. Januar 2017 in der Verwaltungsstreitsache mit dem Aktenzeichen M 9 S. 16.4695, das eine vergleichbare Konstellation betrifft und an dem ebenfalls der hiesige Kläger beteiligt war, wird Bezug genommen.

Außerdem erging auch im hiesigen Fall gegen den Untermieter eine eigene zweckentfremdungsrechtliche Verfügung (vgl. das Parallelverfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil ebenfalls vom heutigen Tag).

Nach alledem ist die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 12.000 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem der Kläger sich gegen die von der Beklagten mit Bescheid vom 18. November 2014 verfügte und vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 bestätigte Anordnung wendet, die (zweckfremde) Nutzung einer angemieteten Wohnung als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer (sogenannte „Medizintouristen“) zu beenden, bleibt ohne Erfolg. Zulassungsgründe liegen - soweit dargelegt - nicht vor (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Die angefochtene Entscheidung vom 29. Juli 2015 begegnet im Ergebnis keinen ernstlichen Zweifeln an ihrer Richtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die angegriffene Verfügung vom 18. November 2014 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Mit Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken darstellt und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliegt, was eine Zweckentfremdung im Sinne von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und § 4 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) darstellt.

a) Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts bezeichnet die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben (so zutreffend VG Berlin, U.v. 16.8.2005 - 10 A 119.00 - juris, Rn. 30). Für einen derartigen Aufenthalt ist - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - juris, Rn. 27; U.v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris, Rn. 19; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12). Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13 m.w.N).

Letzteres ist, wovon das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14). Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14; siehe auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 17); diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13).

b) Auf dieser Grundlage hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Klägers darauf ausgerichtet ist, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Auf die konkrete - naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende - Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an.

Mangels Vorliegens einer nach § 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, ist das Verwaltungsgericht folglich mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Klägers auf die fortwährende (nicht lediglich vorübergehende) gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet ist.

c) Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Verwaltungsgericht auch mit Recht angenommen, dass der Bescheid der Beklagten vom 18. November 2014 hinreichend bestimmt ist (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Unter Heranziehung der Begründung des Bescheids ist für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden, gefordert wird. Es ist regelmäßig nicht erforderlich, dass sich der Inhalt eines Verwaltungsakts bereits allein aus dem Anordnungssatz präzise ergibt; vielmehr sind neben den bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen auch die beigefügte Begründung zur Bestimmung des Regelungsinhalts heranzuziehen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Aufl. 2014, § 37 Rn. 6). Der Festlegung einer zeitlichen Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer bedurfte es nicht. Ebenso wenig enthält der Bescheid Ermessensfehler. Die Nutzungsuntersagung ist auch keineswegs unverhältnismäßig. Die jeweils lediglich kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Wohnen geeigneten und bestimmten Räumlichkeiten verhindert die Inanspruchnahme des streitgegenständlichen Wohnraums durch den „regulären“ Wohnungsmarkt, mit anderen Worten durch Personen, die diesen Wohnraum zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung dringend benötigen. Etwaigen staatlichen Schutzpflichten im Hinblick auf den vom Verbot der Zweckentfremdung mittelbar betroffenen Personenkreis Schwerkranker aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG könnte allenfalls im Rahmen der Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nach § 5 Abs. 2, 1. Alt. ZeS Rechnung getragen werden. Der Kläger hat jedoch nicht dargelegt, dass er eine solche Genehmigung beantragt hat. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass einem derartigen vorrangigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse im Rahmen der nach § 5 Abs. 2 ZeS vorzunehmenden Abwägung, etwa mangels zumutbarer Möglichkeiten einer anderweitigen Unterbringung außerhalb von Gebieten mit Wohnraummangellage, Pensionen, Hotels oder in Rehakliniken, stets unter Zurückstellung des Gesichtspunkts der dauerhaften Erhaltung betroffenen Wohnraums zu entsprechen wäre.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung sind danach nicht gegeben.

2. Ebenso wenig weist die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), die sich nicht bereits im Berufungszulassungsverfahren hätten klären lassen und deshalb die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden.

3. Entgegen der Auffassung des Klägers besitzt die Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung als „Fremdenbeherbergung“ im Sinne von Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS einzuordnen ist, lässt sich ohne Weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und ist daher nicht im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzlich klärungsbedürftig (vgl. hierzu Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 38).

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher abzulehnen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog. Danach ist der geschätzte Jahresbetrag des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung maßgebend. Der Senat bemisst diesen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht auf 12.000 Euro pro Jahr.

5. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 29. Juli 2015 rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 43.200,- Euro festgesetzt.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die auf das Zweckentfremdungsrecht gestützte, mit einer Zwangsgeldandrohung versehene Anordnung der Antragsgegnerin vom 8. Juli 2015, die Nutzung des 1. bis 4. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses im Anwesen ...-Str., Vordergebäude als Pension zu beenden und wieder einer Wohnnutzung zuzuführen.

Die Beschwerde ist unbegründet und zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hat die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 8. Juli 2015 zu Recht versagt. Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO grundsätzlich beschränkt ist, sind nicht geeignet, den Beschluss des Verwaltungsgerichts entscheidungserheblich in Frage zu stellen.

Der Senat teilt nach einer im vorliegenden Rechtsschutzverfahren einzig möglichen summarischen Beurteilung der Sach- und Rechtslage im Ergebnis die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die seitens der Antragstellerin erfolgte Umwandlung der Wohnheimnutzung in eine Pensions-/Hotelnutzung eine nicht genehmigte Zweckentfremdung im Sinne des § 4 der Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 - ABl S.550) darstellt.

Die Ansicht der Antragstellerin, die im Jahre 1990 erfolgte Genehmigung eines Wohnheims habe bereits die Nutzungsänderung in einen Beherbergungsbetrieb zum Gegenstand gehabt, zumal der bestehende Beherbergungsbetrieb lediglich erweitert werden sollte und ein dauerhaftes Wohnen weder beantragt noch beabsichtigt gewesen sei, kann nicht geteilt werden. Ihr Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht habe verschiedene Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen, geht insgesamt fehl.

1. Die von der Antragstellerin behauptete damalige Genehmigung eines Frühstücksraums im Erdgeschoss entspricht - ungeachtet der von ihr insoweit nicht aufgezeigten Entscheidungserheblichkeit - nicht den genehmigten Bauvorlagen, in denen allein im 1. Obergeschoss ein Frühstücks- und Aufenthaltsraum eingezeichnet ist, der im Übrigen nicht von der streitgegenständlichen Anordnung vom 8. Juli 2015 erfasst ist. Ihr weiterer Einwand, nach den damaligen bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Art. 46 Abs. 2 Satz 1 BayBO a. F.) seien selbstständige Wohnungen (Mindestgröße 40 m², Notwendigkeit eines Abstellraums u. a.) nicht genehmigungsfähig gewesen, lässt zudem außer Acht, dass neben der Pension im Erdgeschoss und dem Frühstücksraum im 1. Obergeschoss ein Wohnheim genehmigt wurde.

Auch sind die darüber hinaus angeführten Gesichtspunkte, bereits vor dem Umbau 1990 habe sich im Erdgeschoss und im Rückgebäude eine Pension befunden und 1990 habe der „Kläger“ bereits drei Pensionsbetriebe geführt, nicht geeignet, die Auffassung der Antragstellerin zu stützen. Denn entscheidend ist vorliegend allein, was die Rechtsvorgänger der Antragstellerin nach Verfahrensgegenstand sowie Zweckbestimmung des Vorhabens zur Genehmigung gestellt haben und was in der Folge im Oktober 1990 - unter Anlegung eines objektivierenden Maßstabs (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15) - genehmigt wurde.

2. Danach ist die gegenwärtige Nutzung als Beherbergungsbetrieb nicht durch die am 4. Oktober 1990 erteilte Baugenehmigung abgedeckt. Die Annahme, die gegenwärtige Nutzung halte sich innerhalb der Variationsbreite der genehmigten Nutzung, entbehrt jeder tragfähigen Grundlage.

Mit dem Bescheid der Antragsgegnerin vom 4. Oktober 1990 wurde entsprechend den Bauvorlagen neben der Pension im Erdgeschoss und einem Frühstücks- und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss die Nutzungsänderung des 1. bis 4. Ober-geschosses sowie des Dachgeschosses in ein Wohnheim genehmigt. Im 2. bis 4. Obergeschoss befinden sich nach den genehmigten Plänen jeweils fünf Zimmer mit Bad, Kochecke und Möblierung und im Dachgeschoss vier Zimmer, ebenfalls mit Bad, Kochecke und Möblierung. Im 1. Obergeschoss fehlen in den Plänen die Kochecken, dort sind vier Zimmer mit Bad sowie eine Teeküche genehmigt.

Unter Berücksichtigung des in der Baugenehmigung erklärten Nutzungszwecks, so wie er sich bei objektiver Betrachtung aus den Bauvorlagen ergibt (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15), ist das Wohnheim erkennbar für eine Wohnnutzung geeignet. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin stellt sich die hier streitige Nutzung nach Maßgabe des Nutzungskonzepts des Bauherrn - allein auf dieses und nicht auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer kommt es an (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris, Rn. 12) - auch unzweifelhaft als Wohnnutzung dar. Die streitgegenständlichen Räume waren vom Verfügungsberechtigten für Wohnzwecke bestimmt.

2.1 Um den Begriff der Wohnnutzung in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl. § 3 Rn. 17). Maßgeblich ist dabei der Begriff des Wohnens, wie er im Jahr 1990 bei Erlass der Baugenehmigung verstanden wurde.

2.1.1 Eine Wohnnutzung nach Bauplanungsrecht zeichnet sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts aus (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris; OVG Lüneburg, U. v. 18.9.2014 - 1 KN 123/12 - juris, Rn. 22). Neben bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes ist hierzu erforderlich, dass Aufenthalts- und private Rückzugsräume geboten werden, die eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erst ermöglichen. Auch Wohnheime - etwa Studentenwohnheime - können daher als Wohngebäude einzustufen sein, wenn sie nach ihrer Zweckbestimmung und Ausstattung Wohnbedürfnisse erfüllen können und sollen (vgl. NdsOVG, U. v. 20.8.1987 - 6 A 166/85 -, BRS 47, Nr. 40). Die Grenzen des Wohnens sind allerdings überschritten, wenn das Gebäude - wie im Fall einer Unterkunft für Monteure - aufgrund seiner spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 11.5.2015 - 1 ME 31/15 - juris, Rn. 20).

Bei der Abgrenzung des Wohnraums, der vom Genehmigungserfordernis des bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung (ZwEWG v. 10.12.2007, GVBl 2007, 864) vom 10. Dezember 2007 geltenden Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVerbG) in Verbindung mit der seine Wirksamkeit für ein bestimmtes Gebiet auslösenden Landesverordnung erfasst wird, von anderen Nutzungsformen ist zunächst von dem eingangs bestimmten Begriff Wohnen bzw. „Wohnraum“ auszugehen. Es muss sich - unter Berücksichtigung der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung von Wohnraum - ebenfalls um Raum handeln, der bestimmt und geeignet ist, auf die Dauer bewohnt zu werden (vgl. BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, Rn. 27). Unter den Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fallen damit alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots der Zweckentfremdung sowohl nach Anlage und baulicher Ausstattung tatsächlich und baurechtlich (im Sinne materieller Baurechtsmäßigkeit) geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden (st. Rspr.; vgl. nur BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, BVerwG, U. v. 29.11.1985 - 8 C 105/83). Dieser Definition entspricht auch § 3 Abs. 1 und 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 a. a. O.). Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung - entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WobauG in der maßgeblichen Fassung der Bekanntmachungen vom 1.9.1976 (BGBl I, S. 2673) und 30.7.1980 (BGBl I, S. 1085) - einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd, sowie eine Toilette und ein Bad (st.Rsp., vgl. u. a. Urteile v. 15.11.1985 - 8 C 103/83 - juris, Rn.10 und vom 27.4.1990 - 8 C 19.88 - juris, Rn. 17 und v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris, Rn. 10).

Mit der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnens verbindet sich nicht der Gegensatz von längerer oder kürzerer oder von unbestimmter Dauer der Nutzung. Vielmehr kann das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel gehandhabt werden (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris). Auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit ist Wohnen. Der Sinn des Merkmals ist darin zu erblicken, ein Wohngebäude als die Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl., § 3 Rn. 17).

2.1.2 Ob eine Nutzung in diesem Sinn auf Dauer angelegt ist, bestimmt sich maßgeblich nach dem Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes. Ermöglicht das Gebäude nach Ausstattung und Bestimmung das dauerhafte Wohnen, kann es grundsätzlich nicht darauf ankommen, ob die Wohnraummietverträge auf kurze oder lange Dauer, befristet oder auf unbestimmte Zeit geschlossen werden (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, § 3, Rn. 17). Eine bestimmte Mindestaufenthaltsdauer, durch die das Wohnen von anderen Nutzungsarten zu unterscheiden wäre, lässt sich freilich nicht festlegen. Demgegenüber bieten Beherbergungsbetriebe vom Nutzungskonzept her den von Tag zu Tag bzw. von Woche zu Woche reichenden kurzen Aufenthalt zum Zwecke der Übernachtung. Ein Beherbergungsbetrieb liegt allerdings nur dann vor, wenn die Räume regelmäßig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 - 4 B 78.89 - juris, Rn.3).

2.2 Gemessen an diesen Vorgaben ist nicht zweifelhaft, dass die im Oktober 1990 genehmigte Nutzung, soweit es die verfahrensgegenständlichen Räume betrifft, eine Wohnraumnutzung darstellt. Die Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigenständig zu gestalten, ist im vorliegenden Fall gegeben. Nach Ausstattung und Konzeption ist das 1990 genehmigte Wohnheim dafür geeignet, dass die Benutzer im Gegensatz zu einem Beherbergungsbetrieb in den jeweiligen Räumen ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 a. a. O.; BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89 - juris, Rn. 17). Auch wenn nach der Konzeption der Rechtsvorgänger der Antragstellerin der Aufenthalt der Bewohner entsprechend den Angaben der Antragstellerin im Verfahren überwiegend zeitlich begrenzt, in vielen Fällen auch nur über drei Monate erfolgte, schloss dies am Ort des Aufenthalts eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit im Hinblick auf eine Verlagerung des Lebensmittelpunktes entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht aus. Dem steht auch nicht entgegen, dass neben der Möblierung des jeweiligen Wohnraums Bettwäsche und Handtücher gestellt wurden und eine Zimmerreinigung vorgenommen worden sein soll. Ungeachtet dessen, dass diese Reinigung nur behauptet, nicht jedoch belegt wurde, hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf verwiesen, dass diese Dienstleistungen der besonderen Art der Wohnnutzung Rechnung tragen; an der Einordnung der Wohnnutzung als selbstbestimmter Nutzung ändert sich hierdurch nichts.

Auch die der Baugenehmigung beigefügte Auflage Ziffer 11 lit. l stellt diese Beurteilung nicht in Frage. Darin wird unter Bezugnahme auf Art 52 Abs. 1 BayBO a. F. (Stand 15.5.1989) verfügt, dass für das Wohnheim eine Brandschutzordnung, Brandschutzhinweise und eine Hausalarmierung zu schaffen sind. Der dem folgende Verweis (und nicht Hinweis) auf die „Richtlinien für den Brandschutz im Hotel- und Beherbergungsbetrieben vom Verband der Sachversicherer e.V., Köln“ war schon deshalb angezeigt, weil insoweit Regelungsgegenstand ein Wohnheim und nicht ein Beherbergungsbetrieb war.

Darüber hinaus differenziert die erteilte Baugenehmigung - entsprechend der Eingabeplanung - zwischen einer Pensionsnutzung im Erdgeschoss mit Frühstücksraum und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss und einer Nutzung als Wohnheim im restlichen Bereich des 1. Obergeschosses sowie im 2. bis 4. Obergeschoss und Dachgeschoss. Dieser vom Bauherrn vorgenommenen Differenzierung hätte es nicht bedurft, wenn beabsichtigt gewesen wäre, die Pension auch hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Räume zu erweitern.

Von diesem Verständnis des Regelungsgehaltes der Baugenehmigung sind offenkundig auch die Rechtsvorgänger der Antragstellerin in der Folge ausgegangen. Den Schreiben ihres Architekten vom 8. Dezember 2000 und vom 16. Januar 2001 an die Antragsgegnerin, wonach eine Umwandlung in eine Pension nicht erfolge und das Wohnheim ab dem 1. Obergeschoss bestehen bleibe, haben diese - unabhängig von der Frage einer Vertretungsberechtigung - nicht widersprochen, obwohl ihnen der Inhalt dieser Mitteilungen mit Schreiben der Antragsgegnerin vom 6. Februar 2001 zur Kenntnis gelangte.

3. Entgegen den Ausführungen der Antragstellerin hat sich das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss auch mit der Möglichkeit einer Genehmigung der Zweckentfremdung aufgrund überwiegender privater Interessen nach § 6 Abs. 2 der ZeS auseinandergesetzt, Anhaltspunkte für eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Antragstellerin jedoch nicht gefunden. Demgegenüber hat die Beschwerdebegründung allein auf eine Beeinträchtigung des Beherbergungsbetriebs der Antragstellerin verwiesen, ohne dies näher zu substantiieren.

4. Ebenso wenig zu beanstanden ist die nur im Rahmen des § 114 VwGO überprüfbare, von der Antragsgegnerin getroffene Ermessensentscheidung. Mit der Betonung der durch die angespannte Wohnungssituation in München begründeten Notwendigkeit der Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung des betroffenen Wohnraums, dem Hinweis auf die dem Verfügungsberechtigten innerhalb der in Ziffer 3 gesetzten Frist zumutbaren und möglichen Beendigung der zweckfremden Nutzung sowie der Bezugnahme auf das Fehlen weniger beeinträchtigender Mittel zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände, wird zwar knapp, aber im Hinblick auf die Zweckrichtung des Gesetzes, einer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegen zu wirken, noch ausreichend pflichtgemäßes Ermessen ausgeübt. Der vom Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang unter Hinweis auf ein Schreiben des Architekten vom 8. Dezember 2001 mit der Erwägung verneinte Vertrauensschutz der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe über viele Jahre darauf hingewiesen, dass die Räume als Wohnraum dem Zweckentfremdungsrecht unterliegen, musste seitens der Antragsgegnerin in die Ermessensentscheidung nicht eingestellt werden und macht die getroffene Entscheidung daher auch nicht ermessensfehlerhaft. Ungeachtet dessen existiert - wie bereits ausgeführt - ein Schreiben des Architekten der Rechtvorgänger der Antragstellerin vom 16. Januar 2001, wonach im Namen des Bauherrn bestätigt wird, dass es sich bei der Maßnahme (Einbau eines Personenaufzuges) nicht um eine Nutzungsänderung handle und sämtliche Wohneinheiten erhalten blieben.

Im Hinblick auf die dargelegte offensichtliche Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids überwiegt das Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin, zumal vorliegend ein besonderes (zusätzliches) öffentliches Interesse an der Anordnung des sofortigen Vollzugs besteht, das über jenes Interesse hinausreicht, welches den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang festgestellt, dass es unter Berücksichtigung der Wohnraumsituation im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, des sich kontinuierlich verschärfenden Wohnraummangels, des fehlenden Nachweises über die wirtschaftlichen Einbußen und des mangelnden Vertrauensschutzes rechtlich nicht zu beanstanden ist, dass die Antragsgegnerin dem besonderen öffentlichen Interesse, den gesetzwidrigen Zustand unverzüglich zu beenden, Vorrang vor den privaten Interessen der Antragstellerin an einer weiteren wirtschaftlich lukrativen, aber rechtswidrigen Nutzung eingeräumt hat. Die Beschwerde war daher zurückzuweisen.

5. Die Kostenentscheidung entspricht § 154 Abs. 2 VwGO; die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i. V. m. § 52 Abs. 1 i. V. m. Nr. 56.6.3 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und vom 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen.

Dieser Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar.

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 12.000 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem der Kläger sich gegen die von der Beklagten mit Bescheid vom 18. November 2014 verfügte und vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 bestätigte Anordnung wendet, die (zweckfremde) Nutzung einer angemieteten Wohnung als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer (sogenannte „Medizintouristen“) zu beenden, bleibt ohne Erfolg. Zulassungsgründe liegen - soweit dargelegt - nicht vor (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Die angefochtene Entscheidung vom 29. Juli 2015 begegnet im Ergebnis keinen ernstlichen Zweifeln an ihrer Richtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die angegriffene Verfügung vom 18. November 2014 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Mit Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken darstellt und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliegt, was eine Zweckentfremdung im Sinne von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und § 4 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) darstellt.

a) Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts bezeichnet die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben (so zutreffend VG Berlin, U.v. 16.8.2005 - 10 A 119.00 - juris, Rn. 30). Für einen derartigen Aufenthalt ist - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - juris, Rn. 27; U.v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris, Rn. 19; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12). Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13 m.w.N).

Letzteres ist, wovon das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14). Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14; siehe auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 17); diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13).

b) Auf dieser Grundlage hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Klägers darauf ausgerichtet ist, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Auf die konkrete - naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende - Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an.

Mangels Vorliegens einer nach § 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, ist das Verwaltungsgericht folglich mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Klägers auf die fortwährende (nicht lediglich vorübergehende) gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet ist.

c) Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Verwaltungsgericht auch mit Recht angenommen, dass der Bescheid der Beklagten vom 18. November 2014 hinreichend bestimmt ist (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Unter Heranziehung der Begründung des Bescheids ist für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden, gefordert wird. Es ist regelmäßig nicht erforderlich, dass sich der Inhalt eines Verwaltungsakts bereits allein aus dem Anordnungssatz präzise ergibt; vielmehr sind neben den bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen auch die beigefügte Begründung zur Bestimmung des Regelungsinhalts heranzuziehen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Aufl. 2014, § 37 Rn. 6). Der Festlegung einer zeitlichen Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer bedurfte es nicht. Ebenso wenig enthält der Bescheid Ermessensfehler. Die Nutzungsuntersagung ist auch keineswegs unverhältnismäßig. Die jeweils lediglich kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Wohnen geeigneten und bestimmten Räumlichkeiten verhindert die Inanspruchnahme des streitgegenständlichen Wohnraums durch den „regulären“ Wohnungsmarkt, mit anderen Worten durch Personen, die diesen Wohnraum zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung dringend benötigen. Etwaigen staatlichen Schutzpflichten im Hinblick auf den vom Verbot der Zweckentfremdung mittelbar betroffenen Personenkreis Schwerkranker aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG könnte allenfalls im Rahmen der Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nach § 5 Abs. 2, 1. Alt. ZeS Rechnung getragen werden. Der Kläger hat jedoch nicht dargelegt, dass er eine solche Genehmigung beantragt hat. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass einem derartigen vorrangigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse im Rahmen der nach § 5 Abs. 2 ZeS vorzunehmenden Abwägung, etwa mangels zumutbarer Möglichkeiten einer anderweitigen Unterbringung außerhalb von Gebieten mit Wohnraummangellage, Pensionen, Hotels oder in Rehakliniken, stets unter Zurückstellung des Gesichtspunkts der dauerhaften Erhaltung betroffenen Wohnraums zu entsprechen wäre.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung sind danach nicht gegeben.

2. Ebenso wenig weist die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), die sich nicht bereits im Berufungszulassungsverfahren hätten klären lassen und deshalb die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden.

3. Entgegen der Auffassung des Klägers besitzt die Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung als „Fremdenbeherbergung“ im Sinne von Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS einzuordnen ist, lässt sich ohne Weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und ist daher nicht im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzlich klärungsbedürftig (vgl. hierzu Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 38).

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher abzulehnen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog. Danach ist der geschätzte Jahresbetrag des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung maßgebend. Der Senat bemisst diesen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht auf 12.000 Euro pro Jahr.

5. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 29. Juli 2015 rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).