Verwaltungsgericht München Urteil, 11. Apr. 2018 - M 9 K 17.1966

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Grundbescheid der Beklagten.

Die Klägerin ist Mieterin der Wohnung T.-Str. 35 in München, 5. Obergeschoss Mitte. Es handelt sich um eine Wohnung mit vier Zimmern sowie Küche und Bad und einer Wohnfläche von ca. 136 m². Eigentümerin ist die Bayerische Versorgungskammer. Die Klägerin betreibt im Erdgeschoss des Gebäudes die „Kleine Theatiner-Parfümerie“. Die streitgegenständliche Wohnung im 5. OG wurde am 3. Februar 1958 baurechtlich zu Wohnzwecken genehmigt (vgl. die genehmigten Pläne am Ende der Behördenakte, unnummeriert).

Seit 2012 ermittelt die Beklagte wegen des Verdachts der Zweckentfremdung der streitgegenständlichen Wohnung. Nach der Auswertung der Verbrauchsdaten und Terminen mit der Hausverwaltung fand am 13. August 2012 die erste Ortsermittlung statt (Bl. 25 der Behördenakte). Nach den Feststellungen weist das Klingelschild ein Kosmetikinstitut ohne Namensbezeichnungen aus, laut der anwesenden Klägerin werde die Wohnung bis auf ein Arbeitszimmer nur bewohnt. Laut den Feststellungen der Ortsermittlung ist die Wohnung zu Wohnzwecken möbliert, laut Angaben der Klägerin habe diese in München keinen (weiteren) Wohnsitz, ihr Hauptwohnsitz liege in Seeshaupt. Der Vermerk kommt zum Ergebnis, dass eine genehmigungsfreie Mitbenutzung vorliegt, weswegen der Fall eingestellt werde.

In der Folge fanden nach Hinweisen von Nachbarn (22.2.2013, Bl. 67 der Behördenakten: E-Mail eines Nachbarn mit Hinweis auf Zweckentfremdung, Wohnnutzung werde nur vorgetäuscht und 27.2.2013, Bl. 69 der Behördenakten: Telefonischer Hinweis auf Zweckentfremdung, Wohnung werde als Friseursalon, Nagel- und Kosmetikstudio genutzt) am 5. und 12. März 2013 erneut Ortsermittlungen statt (Bl. 82 und Bl. 71 - 80 der Behördenakten, u.a. mit Grundriss der Wohnung mit Eintragungen und Fotos des Tür- bzw. Klingelschilds).

Unter dem 12. März 2013 wurden zwei Untermieterinnen der Klägerin in der streitgegenständlichen Wohnung angeschrieben (Anschreiben an Marianne J., Kosmetikerin, auf Bl. 94 der Behördenakten und Anschreiben an Graziella E., Friseuse, auf Bl. 96 der Behördenakten) mit der Bitte um Auskünfte. In der Folge wurden Untermietverträge über Gewerberäume zwischen der Klägerin als (Unter-) Vermieterin und Marianne J. (Bl. 121 - 125 der Behördenakten) bzw. Graziella E. (Bl. 167f. mit Rückseiten der Behördenakten) vorgelegt.

Unter dem 14. März 2013 (Bl. 97 BA) wurde die Eigentümerin der Wohnung aufgefordert, den Mietvertrag vorzulegen, was in der Folge geschah (Bl. 101 - 105 der Behördenakten).

Unter dem 10. April 2013 (Bl. 116 der Behördenakten) wurde die Klägerin aufgefordert, diverse Fragen zu beantworten, woraufhin am 11. April 2013 (Bl. 117 der Behördenakten) eine Mitarbeiterin der Vermieterin anrief, was die Klägerin machen müsste, damit die Wohnungsnutzung keine Zweckentfremdung darstellt.

Mit E-Mail vom 14. Mai 2013 (Bl. 144 mit Anlage Bl. 140 der Behördenakten) äußerte sich der Bevollmächtigte der Klägerin und übergab einen Belegungsplan, danach nutze Graziella E., die Friseuse, einen Raum zu 100% gewerblich, Marianne J., die Kosmetikerin, ebenfalls einen Raum zu 100% gewerblich, und die Klägerin die beiden übrigen Räume zu 100% privat. Küche und Bad würden gemeinsam genutzt.

Unter dem 21. Mai 2013 (Bl. 150 der Behördenakten) wurde die Klägerin erstmals zur Untersagung der Zweckentfremdung angehört.

Unter dem 5. Juli 2013 (Bl. 155f. der Behördenakten) äußerte der Bevollmächtigte der Klägerin, diese nutze die Wohnung überwiegend „wohnwirtschaftlich“, woraufhin die Beklagte mit Schreiben vom 10. Juli 2013 (Bl. 160 der Behördenakten) darauf hinwies, dass die Untervermietung zu gewerblichen Zwecken keinesfalls erlaubt sei.

Mit Schreiben vom 29. Juli 2013 (Bl. 165 der Behördenakten) teilte der Bevollmächtigte der Klägerin mit, dass die Klägerin die gewerblichen Untermietverträge zum nächstmöglichen Termin, das sei der 31. Oktober 2013, gekündigt habe.

Eine Ortsermittlung am 25. November 2013 (Bl. 179 und Fotos Bl. 180 - 184 der Behördenakten) im Beisein der Klägerin ergab, dass bis auf 1 Zimmer (vorne links) alle Zimmer „einen wohnlichen Eindruck“ machten, woraufhin die Beklagte dem Bevollmächtigten der Klägerin mit E-Mail vom 3. Dezember 2013 (Bl. 186 der Behördenakten) mitteilte, dass sie von überwiegender Wohnnutzung ausgehe, sich aber erneute Ermittlungen vorbehalte.

Am 11. Dezember 2014 (Bl. 189 der Behördenakten), 8. Januar 2015 (Bl. 192 der Behördenakten), 9. Januar 2015 (Bl. 229 der Behördenakten mit Fotos Bl. 199 - 228) und 12. Januar 2015 (Bl. 236 mit Fotos Bl. 230 - 235) fanden wiederum Ortsermittlungen statt. In der Ortsermittlung vom 8. Januar 2015 wurde die angeblich zum Herbst 2013 gekündigte Graziella E. in der Wohnung angetroffen. Außerdem ist dem Aktenvermerk (Bl. 192 der Behördenakten) über die Ortsermittlung zu entnehmen, dass neben dem Zimmer vorne links, das nach Angaben der Klägerin gewerblich genutzt werde, offenbar auch in mindestens einem anderen Zimmer (hinten rechts) irgendeine Art von gewerblicher Tätigkeit stattfand (Frau mit Schürze, die ihren Namen nicht nennen wollte). Die Fotos der Klingelschilder, Bl. 193 - 198 der Behördenakten, deuteten darauf hin, dass die streitgegenständliche Wohnung im 5. OG zu der „kleinen Theater-Parfümerie“ dazugehöre.

Mit Schreiben des Bevollmächtigten der Klägerin vom 19. Januar 2015 (Bl. 237 der Behördenakten) wurde ausgeführt, dass die Kooperation mit der Friseurin Graziella E. nun zum 31. März 2015 beendet werde. Ab dem 1. April 2015 sei beabsichtigt, die Räumlichkeiten nur noch zu Wohnzwecken und zur Verwaltung des Einzelunternehmens der Klägerin zu nutzen.

Unter dem 3. Februar 2015 wurde die Klägerin erneut zur Untersagung der Zweckentfremdung angehört, außerdem unter demselben Datum zur Verhängung eines Bußgelds.

Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 4. März 2015 (Bl. 247 der Behördenakten) ließ die Klägerin mitteilen, dass sie die Wohnung zu mindestens 50% privat zum Wohnen nutze.

In der Folge fanden weitere Ortsermittlungen statt (vgl. Bl. 249 und Bl. 258 der Behördenakten, letztere mit Fotos, Bl. 252 - 257 der Behördenakten). Mit Schreiben vom 18. Januar 2016 kündigte die Beklagte an, dass wegen nicht eindeutiger Wohnnutzung eine erneute Besichtigung notwendig sei.

Am 18. Juli 2016 fand eine nicht angekündigte Ortsermittlung statt (Bl. 269 der Behördenakten), bei der die Wohnung nicht betreten, aber eine Kosmetikerin beobachtet wurde, die gerade aus der Wohnung herauskam.

Unter dem 20. Juli 2016 fand erneut eine nicht angemeldete Ortsermittlung statt (Bl. 274 der Behördenakten mit Fotos Bl. 270 - 273), in deren Verlauf eine überwiegende Wohnnutzung nicht festgestellt werden konnte.

Unter dem 21. Juli 2016 (Bl. 276f. der Behördenakten mit Anlage eines Grundrissplans, Bl. 275) wurde die Klägerin wiederum zur beabsichtigten Untersagung der Zweckentfremdung angehört und ihr mitgeteilt, dass nur ein Zimmer (Zimmer 4, vorne rechts) eindeutig zum Wohnen genutzt werde, worauf der Klägerbevollmächtigte mit E-Mail vom 31. August 2016 (Bl. 284 der Behördenakten) entgegnete, dass keine überwiegende gewerbliche Nutzung vorliege, vielmehr nur das Zimmer 3 (hinten rechts) gewerblich genutzt werde.

In der Behördenakte befindet sich u.a. noch ein Ausdruck der Homepage der Parfümerie der Klägerin (Bl. 287 - 295).

Mit am 4. April 2017 zugestelltem Bescheid vom 30. März 2017 gab die Beklagte der Klägerin auf, die Nutzung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Nr. 1) und die Wohneinheit unverzüglich wieder Wohnzwecken zuzuführen (Nr. 2). In der Nr. 3 des Bescheidstenors wird der dem Bescheid beigefügte Grundrissplan der Wohnung zum Bestandteil des Bescheids erklärt. Der Bescheid enthält außerdem Zwangsgeldandrohungen für den Fall der Nichterfüllung von Nr. 1 binnen 3 Monaten ab Zustellung des Bescheids in Höhe von EUR 20.000,- (Nr. 4) und für den Fall der Nichterfüllung von Nr. 2 binnen 3 Monaten ab Zustellung des Bescheids ebenfalls in Höhe von EUR 20.000,- (Nr. 5).

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass die Wohnung in Verbindung mit der Parfümerie im Erdgeschoss überwiegend beruflich/ gewerblich genutzt werde. Die Räume würden entweder gewerblich genutzt oder jedenfalls nicht so, dass von einer eindeutig privaten Nutzung ausgegangen werden könnte. In den vorgeblich privat genutzten Räumen würden lediglich wechselnde Wohn-Accessoires präsentiert. Im Übrigen wird auf die Begründung des Bescheids Bezug genommen.

Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 2. Mai 2017, bei Gericht eingegangen am 4. Mai 2017, ließ die Klägerin Klage erheben und beantragen,

den Bescheid der Beklagten vom 30. März 2017 aufzuheben.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass die Feststellungen des Bescheids entweder veraltet oder fehlerhaft seien. Lediglich Zimmer 3 werde zu gewerblichen Zwecken genutzt, die weiteren Räumlichkeiten würden zu Wohnzwecken genutzt:

- Zimmer 1 sei das häusliche Arbeitszimmer der Klägerin, in dem sie ihre private Korrespondenz erledige. Es werde auch vom Ehemann genutzt, dieser müsse dafür keinen melderechtlichen Wohnsitz haben. Die Parfümerie werde nur von der Klägerin geführt.

- Zimmer 2 sei ein Esszimmer. Dass es sich um ein Besprechungszimmer handele, wie von der Beklagten behauptet, könne nicht belegt werden. Das Multifunktionsgerät (Drucker/ Fax), das hier zwischenzeitlich und nicht angeschlossen gelagert worden sei, sage darüber nichts aus.

- Zimmer 3 sei für Kosmetikbehandlungen vorgesehen und ausgestattet. Die anderen Räume dagegen wären für „Wellnessbereich“, „Beauty Suite“ und „Schulungen“ (vgl. die Homepage der Parfümerie der Klägerin) ungeeignet.

- Zimmer 4 sei ein Aufenthaltsraum im Sinne eines Schlaf-/ Wohnzimmers. Hierfür spreche auch die Ausstattung mit einer Schlafcouch. Bettzeug brauche dafür nicht da zu sein.

Gewerbliche Untervermietungen seien keine mehr vorhanden, sondern zum 31. Oktober 2013 gekündigt worden. Es befänden sich im Haus bzw. vor der Wohnungseingangstür keine Firmenschilder der „kleinen Theatiner-Parfümerie“. Eine abgeschaltete Klingel indiziere den Wunsch nach Privatsphäre, um die Kunden ins Erdgeschoss zu verweisen. Selbst unter Zugrundelegung der Aufzählung der Beklagten liege keine überwiegende gewerbliche Nutzung vor. Schließlich sei das Zwangsgeld unangemessen hoch.

Die Beklagte beantragt

Klageabweisung.

Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, dass neben dem unstreitig gewerblich genutzten Zimmer 3 auch weitere Räume zu anderen als Wohnzwecken genutzt würden:

- Das „häusliche Arbeitszimmer“ (Zimmer 1): Der Vortrag der Erledigung der privaten Korrespondenz der Klägerin sei nicht glaubhaft. Dafür spreche die Historie der Zweckentfremdungs-Ermittlungen der Beklagten.

- im „Esszimmer“ seien bei mehreren Ortsermittlungen (8.7.2015, 3.2.2016, 20.7.2016) ein Fax bzw. ein Drucker vorgefunden worden, das sei keine „kurzfristige Lagerung“.

- eine Schlafmöglichkeit biete nur die im Zimmer 4 gelegene Couch.

Der Klägerin obliege zwar die Eigengestaltung ihrer Lebensführung. Aufgrund des hier vorliegenden Bündels an Abweichungen von der gewöhnlichen Wohnnutzung sei jedoch von einem Missbrauch des Tatbestands auszugehen. Es liege nur eine Mitbenutzung in Bezug auf eine Wohnnutzung der überwiegend gewerblich genutzten Räume vor. Dafür spreche auch, dass bei den unangekündigten Ortsermittlungen die Wohnungseingangstüre immer nur angelehnt gewesen sei. Dafür spreche auch der Umstand, dass am 13. Januar 2015 in den Schubladen/ Schränken aller Zimmer Kosmetikprodukte vorgefunden worden seien. Daher gehe die Beklagte davon aus, dass zumindest in drei der vier Räume gewerbliche Nutzung stattfinde. Keiner der Räume sei so ausgestattet, dass eine gewerbliche Nutzung ausgeschlossen sei.

Am 11. April 2018 fand mündliche Verhandlung statt; auf das Sitzungsprotokoll wird Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten in diesem sowie im eingestellten Verfahren Az. M 9 S 17.2420 und auf die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 30. März 2017 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Die angegebene Rechtsgrundlage - Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 LStVG i.V.m. Art. 5 ZwEWG a.F. - ist korrekt. Bei nicht weiter differenzierter Anfechtung eines Dauerverwaltungsakts ist im Fall einer Änderung der Sach- und Rechtslage auf die jeweils gültigen Verhältnisse im entsprechenden Zeitabschnitt bzw. Zeitpunkt abzuheben (BVerwG, B.v. 5.1.2012 - 8 B 62/11 - juris Rn. 13). Bei Erlass des Grundbescheids am 30. März 2017 als maßgeblichem Zeitpunkt waren die Neuregelungen der einschlägigen Vorschriften, d.h. das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2017 (GVBl. S. 182), i.F. bezeichnet als „ZwEWG n.F.“, und die Satzung der Beklagten über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) i.d.F. d. Bek. vom 11. Dezember 2017 (MüABl. S. 494), i.F. bezeichnet als „ZeS n.F.“, noch nicht in Kraft, sodass das ZwEWG a.F. und die ZeS a.F. zur Anwendung kommen. Auch bei Zugrundelegung der Vorschriften des ZwEWG n.F. und der ZeS n.F. würde sich im Ergebnis nichts ändern, da die für den vorliegenden Fall einschlägigen Vorschriften im Wesentlichen inhaltsgleich sind. Art. 1 Satz 2 Nr. 1 ZwEWG n.F. und § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS n.F. enthalten zwar gegenüber den alten Fassungen an statt der Formulierung „überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen“ die konkretisierte Formulierung „zu mehr als 50% der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen“. Das würde sich auf den vorliegenden Fall aber nicht auswirken, weil der Tatbestand von der Beklagten auch unter Zugrundelegung der alten Fassung bereits so angewandt wurde, dass unter „überwiegend“ mehr als 50% verstanden wurde, schon wegen des Ausnahmetatbestands gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 ZeS, der sowohl in der alten als auch in der neuen Fassung gleichlautend ist. Insofern könnte sich bei der Anwendung der alten Fassung der Vorschriften für die Klägerin nur der Nachteil ergeben, dass möglicherweise bei Zugrundelegung der alten Fassung ein für sie strengerer Maßstab gilt bezüglich des Umstands, wer belegen muss, dass eine noch zulässige sogenannte gewerbliche Mitbenutzung vorliegt, welche die 50% - Grenze nicht überschreitet. Da das Gericht aber zu der Überzeugung gelangt ist, dass feststeht, dass die streitgegenständliche Wohnung jedenfalls zu über 50% gewerblich genutzt wird (dazu sogleich), kommt es hierauf nicht an.

Der zweckentfremdungsrechtliche Tatbestand des Art. 2 Satz 2 Nr. 1 ZwEWG a.F. i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS a.F. ist erfüllt, was auch ausreichend belegt ist.

Das grundsätzliche Vorgehen der Beklagten - Nachweis des Tatbestands durch Ortseinsichten mit dokumentierten Beobachtungen/Ermittlungen des Außendienstes - ist dabei nach ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs und des Gerichts nicht zu beanstanden (vgl. statt aller VG München, U.v. 15.2.2017 - M 9 K 16.4641 - juris und BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris).

Bei der streitgegenständlichen Wohnung handelt es sich um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts, § 3 ZeS a.F. Sie ist ausweislich der in den vorgelegten Behördenakten befindlichen Baugenehmigung als Wohnung genehmigt und der Klägerin ausweislich des vorgelegten Mietvertrags von der Vermieterin auch ausschließlich zum Wohnen überlassen.

Sie wird auch überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen i.S.v. Art. 2 Satz 2 Nr. 1 ZwEWG a.F. i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS a.F. Die Voraussetzungen gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 ZeS, wonach eine Zweckentfremdung nicht vorliegt, wenn eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte bzw. den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin bzw. den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 v.H. der Fläche) und Räume nicht im Sinne von Abs. 1 Nr. 2 baulich verändert wurden, sind dagegen nicht gegeben.

Dabei kommt es im Ergebnis nicht darauf an, ob sich aus der negativen Formulierung im Einleitungssatz des Absatzes 2 und aus der systematischen Stellung der Bestimmung dieses Absatzes in § 4 ZeS - wegen der Aufteilung in die Regeltatbestände des Absatzes 1 und die Ausnahmen des Absatzes 2 - ergibt, dass der Verfügungsberechtigte zu beweisen hat, dass trotz Vorliegens einer gewerblichen Mitbenutzung die Wohnnutzung überwiegt. Denn das Gericht ist nach den Feststellungen im gesamten Verfahren davon überzeugt, dass die Klägerin die Wohnung nicht überwiegend zum Wohnen nutzt. Vielmehr steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin die Wohnung komplett gewerblich nutzt, selbst bei dem von der Beklagten als „Aufenthaltsraum“ bezeichneten Raum 4 (vgl. hierzu und zu den Raumbezeichnungen im Folgenden den dem Bescheid beigefügten Wohnungsplan) liegt nach dem Verfahrensergebnis kein Wohnen im Sinne einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BverwG, U.v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris Rn. 19; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris Rn. 12; BayVGH, 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris Rn. 4) vor. Vielmehr zeichnet sich der Aufenthalt der Klägerin auch dort durch ein nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, dem begrenzten Zweck der Übernachtung „im Betrieb“ dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris Rn. 13; B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris Rn. 4).

Das ergibt sich nach der Überzeugung des Gerichts hinreichend aus den Feststellungen der Beklagten. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird zunächst gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die entsprechenden Ausführungen in der Begründung des Bescheids, dort insbesondere auf den Seiten 3 und 4, sowie auf die entsprechenden Ergebnisse der Ortsermittlungen Bezug genommen und ergänzend noch ausgeführt:

Nach den gesamten Umständen des Falls liegt keine gewerbliche Mitbenutzung vor, sondern eine gewerbliche Hauptnutzung. Das Nachweisproblem, das in derartigen Konstellationen naturgemäß besteht, ist ohne weiteres durch die vielen, von der Beklagten ermittelten und dargestellten Indizien gelöst.

Danach steht fest, dass die Klägerin die Wohnung als Ergänzung, d.h. als ergänzende Räumlichkeiten ihres Ladengeschäfts im Erdgeschoss, nutzt. Bei den ausgeübten Tätigkeiten (Parfümerie, bis vor kurzem auch noch Kosmetik, Friseur-Leistungen usw.) ist der Unterschied bzw. der Aufwand, die Räume zumindest teilweise wie Wohnräume aussehen zu lassen, nicht groß. Dass es zutreffen mag, dass die Klägerin hier auch mitunter unter der Woche übernachtet, ändert an dieser Einschätzung nichts. Es ist jedoch nicht ausreichend dargetan, dass die streitgegenständliche Wohnung der Lebensmittelpunkt der Klägerin ist, sieht man von der beruflichen Tätigkeit, die dort ausgeübt wird, ab.

Als maßgebliches Indiz ist zunächst auf die Dokumentation der Räumlichkeiten durch zahlreiche Fotografien hinzuweisen, welche die Mitarbeiter der Beklagten bei den Ortsermittlungen aufgenommen haben (vgl. im Einzelnen die Nachweise im Tatbestand des Urteils) und auf die Bezug genommen wird, und auf die Beschreibungen der Räume in den Aktenvermerken der Mitarbeiter der Beklagten über die Ortsermittlungen. Dabei sind die fotografierten Räume in unterschiedlichen Nuancen wohntypischer eingerichtet oder nicht, je nachdem, ob die Aufnahmen in angekündigten oder in nicht angekündigten Ortsermittlungen gemacht wurden. Aus diesem Gesichtspunkt hätte auch die Durchführung eines gerichtlichen Augenscheins keinen größeren Erkenntnisgewinn versprochen, da dieser naturgemäß hätte angekündigt werden müssen.

In einer Gesamtbewertung des vorhandenen Bildmaterials machen die Räumlichkeiten der streitgegenständlichen Wohnung jedoch nicht den Eindruck von typischen Wohnräumen einer dauerhaft bewohnten Wohnung, sondern vielmehr von Nutzflächen, die teilweise wohnähnlich dekoriert wurden.

Das gilt für alle vier Räume der Wohnung, nicht nur für den auch von der Klägerin als gewerblich genutzte Fläche eingeräumten Raum 3.

Der Raum 1 ist offensichtlich ein Büroraum. Ein solcher kann natürlich auch privat genutzt werden, das behauptet die Klägerin auch, indem sie angibt, dieser Raum diene ihr zur privaten Korrespondenz, außerdem nutze ihr Ehemann diesen Raum. Hierbei handelt es sich jedoch um Schutzbehauptungen. Es ist nicht glaubhaft, dass die Klägerin, die noch einen anderen Wohnsitz außerhalb Münchens hat, in diesem Büro ausschließlich ihre private Korrespondenz pflegt. Es ist nicht schlüssig und nachvollziehbar, dass die Klägerin trotz der unmittelbaren Nähe zu ihrem Ladengeschäft keinen geschäftlichen Bürotätigkeiten in Zusammenhang mit der von ihr betriebenen Parfümerie nachgeht. Warum dann auch noch ihr Ehemann diesen Raum büromäßig nutze, der woanders wohnt (vgl. Bl. 170 der Behördenakten bzw. Seite 3 des streitgegenständlichen Bescheids), und im gesamten Vortrag der Klägerin hierzu sonst nichts auftaucht, ist unter Zugrundelegung einer reinen Wohnnutzung nicht nachvollziehbar.

Das Erscheinungsbild des Raumes 2 ist durchgehend das eines Besprechungsraums mit typischen Büroutensilien, dem durch die Ausstattung mit Esszimmer-Accessoires das Gepräge eines Wohnraums gegeben werden soll. Aus den Feststellungen der Beklagten geht auch hervor, dass das angeblich nicht angeschlossene Multifunktionsgerät (Fax/ Drucker) über viele Monate in dem Raum stand. Das entspricht ebenfalls nicht einem typischen Wohn-/ Esszimmer.

Zwar obliegt es der Klägerin, wie sie wohnt. Das gilt auch hinsichtlich des Raumes 4, der nur eine Couch enthält, die zum Schlafen genutzt werden kann, nach den insoweit unwidersprochenen Feststellungen der Beklagte allerdings ohne Bettwäsche, was allenfalls auf ein gelegentliches, nicht auf ein dauerhaftes Übernachten hindeutet. Jedoch hat die Klägerin nur geltend gemacht, dass sie mit ihrem individuellen Lebensstil von dem landläufig üblichen Wohnen erheblich abweicht, ohne plausibel zu erklären, warum trotz der dargestellten Indizien einer ausschließlichen oder wenigstens deutlich überwiegenden gewerblichen Nutzung eine überwiegende Wohnnutzung gegeben sein soll. Der Vortrag der Klägerseite besteht vielmehr im unsubstantiierten Bestreiten der rechtlichen Schlüsse, welche die Beklagte aus ihren Feststellungen zieht. Das reine Bestreiten reicht bei den plausiblen und nachvollziehbaren Erhebungen der Beklagten nicht aus, um die Annahme der gewerblichen Nutzung der Wohnung auszuräumen.

Auch viele weitere Einzelheiten stützen die Sichtweise der Beklagten. Beispielsweise haben die von den Mitarbeitern der Beklagten durchgeführten Ortsermittlungen mehrfach ergeben, dass die Klingel der streitgegenständlichen Wohnung tagsüber ausgestellt und die Wohnungseingangstür nur angelehnt war, was den Verdacht erhärtet, dass die Wohnung im fünften Stock als Erweiterung der Parfümerie im Erdgeschoss dient, weil das wiederum einen für eine übliche Wohnnutzung vollkommen unüblichen Umstand darstellt. Dadurch fehlt die dem Wohnen typischerweise innewohnende Privatheit und Abgeschlossenheit, wohingegen dieser Umstand gut zu einem erweiterten Ladengeschäft passt. Die hierzu in der Klagebegründung abgegebene Erklärung, dass die ausgestellte Klingel „den Wunsch nach Privatsphäre indiziere, um die Kunden ins Erdgeschoss zu verweisen“, zeigt deutlich die fehlende Glaubhaftigkeit der klägerischen Einlassungen auf, weil dies im Widerspruch zu der offen stehenden Wohnungseingangstür steht. Ebenso verhält es sich im Ergebnis mit den fehlenden privaten Namensschildern an Briefkasten und Eingangstür der streitgegenständlichen Wohnung.

Vor allem belegen der Verlauf der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung und der widersprüchliche Inhalt der dazu abgegebenen Erklärungen der Klägerin durchgreifend die Richtigkeit der Auffassung der Beklagten. Der jeweilige Vortrag im Verwaltungsverfahren erfolgte immer angepasst daran, was die Beklagte festgestellt hatte und ist durchgehend so ausgestaltet, dass möglichst die tatsächliche Nutzung so weit verschleiert wird, dass es (gerade noch) wie eine zulässige gewerbliche Mitbenutzung wirken soll.

Das gilt insbesondere für den Umgang mit den früheren Untermieterinnen, der Friseuse und der Kosmetikerin. Nachdem der ausdrücklich (vgl. Bl. 121 - 125 der Behördenakten; vgl. auch die Stellungnahme der Bevollmächtigten der Kosmetikerin auf Bl. 127f. der Behördenakte) gewerbliche Charakter dieser Untervermietungen von der Beklagten nachgewiesen werden konnte, gab die Klägerin vor, den Untermieterinnen gekündigt zu haben. Zu diesem Zeitpunkt gab die Klägerin sogar an, die Wohnung selbst überhaupt nicht gewerblich zu nutzen, obwohl ansonsten bis zuletzt nie bestritten wurde, dass die Klägerin einen Raum der Wohnung gewerblich nutzt. Die angeblich zum 31. Oktober 2013 gekündigte Friseuse Graziella E. wurde jedoch noch bei einer Ortsermittlung am 8. Januar 2015 angetroffen (Bl. 192 der Behördenakte).

Die Klägerin hat trotzdem in der Klagebegründung erklären lassen, dass die Untervermietungen zum 31. Oktober 2013 beendet worden seien, was erstens nicht stimmt und zweitens im Widerspruch steht zu der Erklärung des Klägerbevollmächtigten gegenüber der Beklagten am 19. Januar 2015 (Bl. 237 der Behördenakte) im Verwaltungsverfahren. Dieser Widerspruch zeigt, unabhängig davon, ob diese Untervermietungen im Zeitpunkt des Bescheidserlasses immer noch vollzogen wurden, deutlich die Unglaubhaftigkeit der Angaben und den ständig wechselnden, dem jeweiligen Geschehen angepassten Vortrag. Vor diesem Hintergrund kann sich die Klägerin nicht ohne nähere Substantiierung darauf zurückziehen, dass sie die Wohnung nunmehr nur noch zu Wohnzwecken und zur Verwaltung des Einzelunternehmens nutze (Bl. 237 der Behördenakte), was wiederum nicht stimmt, weil die Klägerin in der Klagebegründung erklärt, dass wenigstens ein Raum in Zusammenhang mit der Parfümerie genutzt wird.

Nach den von der Beklagten festgestellten Umständen liegt daher nach der Überzeugung des Gerichts eine reine oder mindestens überwiegende gewerbliche Nutzung der Wohnung und damit eine Zweckentfremdung vor.

Die Auswahl der Klägerin als unmittelbare Handlungsstörerin im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG ist nicht zu beanstanden.

Schließlich ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die unter den Nummern 4 und 5 des angefochtenen Bescheids verfügten Zwangsgeldandrohungen ihrer Höhe nach unangemessen wären.

Nach alledem wird die Klage abgewiesen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708f. ZPO.