Verwaltungsgericht München Urteil, 08. Nov. 2017 - M 9 K 16.5428

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 15.000 Euro festgesetzt.

I. Die Antragstellerin wendet sich im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gegen eine bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung. Sie betreibt auf den in ihrem Eigentum stehenden Außenbereichsgrundstücken FlNr. ..., ..., ... der Gemarkung K. ohne baurechtliche Genehmigung einen Lager-, Umschlag- und Verkaufsplatz für Kies, Sand, Schotter, Humus, Rindenmulch und andere schüttbare Güter und Baustoffe. Auf den Grundstücken wurde vormals Kies abgebaut. Hierfür wurde der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin eine zuletzt bis zum 30. Juni 2015 verlängerte wasserrechtliche Erlaubnis für die Kiesentnahme und anschließende Wiederverfüllung erteilt.

Laut einer E-Mail der Gemeinde T. an das Landratsamt P. vom 4. November 2013 erwog die Gemeinde, über die Ausweisung eines Sondergebiets in einem Bebauungsplan die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Nutzung des Kiesgrubenareals für den Handel mit schüttbaren Gütern zu schaffen. Laut Aktenvermerk des Landratsamts P. über eine Besprechung am 14. November 2013 wurden die Chancen für das Zustandekommen eines entsprechenden Bebauungsplans als gering eingeschätzt. Im Rahmen einer „vorgezogenen Fachstellenbesprechung“, an dem Vertreter des Landratsamts P., der Stadt P., der Antragstellerin und der Gemeinde T. teilnahmen, sei man zu dem Ergebnis gekommen, dass sich die Änderung des Flächennutzungsplans und die Aufstellung eines Bebauungsplans u. a. für den Handel mit schüttbaren Gütern insgesamt als schwierig darstelle. Im Rahmen eines weiteren Gesprächs bei der Gemeinde T. am 20. Februar 2014 sprachen sich die anwesenden Vertreter der Regierung von Niederbayern u. a. aufgrund des landesplanerischen Anbindungsgebots gegen eine entsprechende Bauleitplanung aus. Am 24. Juli 2014 beschloss der Gemeinderat von T. dennoch, das Verfahren zur Änderung ihres Flächennutzungsplans einzuleiten, wonach anstelle der Vorrangfläche für Kies nunmehr eine Gewerbefläche ausgewiesen werden solle.

Mit Schreiben vom 9. Dezember 2014 teilte der Regierungspräsident von Niederbayern dem Landratsamt P. mit, dass der von der Antragstellerin betriebene Handel mit diversen Baustoffen gestaffelt bis spätestens Herbst 2016 komplett eingestellt werde solle.

Mit für sofort vollziehbar erklärtem Bescheid des Landratsamts P. vom 21. Mai 2015 untersagte der Antragsgegner unter Anordnung von Zwangsgeldern der Antragstellerin den weiteren Betrieb einer Anlage zum Lagern, Umschlagen und Verkauf von Kies, Sand, Schotter, Humus, Rindenmulch und sonstigen schüttbaren Gütern und Baustoffen auf den o.g. Grundstücken, und zwar (jeweils einschließlich der Beseitigung der betroffenen Materialien und Güter)

- gem. Nr. 1. a) des Bescheidtenors bis zum 30. November 2015 bzgl. des Handels mit Waren aller Art, wie z. B. Zierkiesen, die sich in Säcken, auf Paletten oder in anderen abgepackten Formen befinden,

- gem. Nr. 1 b) des Bescheidtenors bis zum 31. Mai 2016 bzgl. des Handels mit allen nicht abgepackten Waren und Baustoffen wie losen Steinen, Findlingen, Humus, Rindenmulch und sonstigen - mit Ausnahme der unter 1. c) genannten - schüttbaren Gütern,

- gem. Nr. 1 c) des Bescheidtenors bis zum 30. November 2016 bzgl. des Handels mit Kies und Sand.

In den Bescheidgründen wird u. a. neben diversen Ermessenserwägungen ausgeführt, dass die Nutzung des Areals als „Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel“ eine formell illegale Nutzung sei, die am Maßstab von § 35 BauGB nicht genehmigungsfähig sei.

Die Antragstellerin ließ gegen den Bescheid vom 21. Mai 2015 Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht Regensburg erheben (dortiges Az. RN 6 K 15.904), über die - soweit ersichtlich - bislang nicht entschieden wurde. Im Rahmen eines Augenscheinstermins im Klageverfahren am 22. September 2015 erklärte der erste Bürgermeister der Gemeinde T. gegenüber dem Verwaltungsgericht, dass seitens der Gemeinde nach wie vor der Wille vorhanden sei, das Gelände der ehemaligen Kiesgrube als Gewerbegebiet auszuweisen; bisher seien allerdings Gespräche hierzu negativ verlaufen. Die anwesende Vertreterin der Regierung von Niederbayern teilte mit, dass Grund hierfür ein Zielkonflikt mit dem Landesentwicklungsprogramm gewesen sei.

Unter dem 12. Mai 2016 teilte der Bevollmächtigte der Antragstellerin im Klageverfahren mit, dass beabsichtigt sei, im Bereich der streitgegenständlichen Flächen nochmals Quarz-Abbautätigkeiten zu entfalten, was derzeit vom Bergamt fachlich geprüft werde. Zudem sei nunmehr die Möglichkeit der Bauleitplanung ggf. auf einem in der Nähe gelegenen Grundstück eröffnet, so dass eine zeitnahe Überführung der streitigen Nutzung dorthin in Betracht komme.

Mit Bescheid vom 25. Mai 2016 wurde die in Nr. 1. b) des Bescheides vom 21. Mai 2015 gesetzte Frist (31. Mai 2016) bis zum 30. Juni 2016 verlängert. Mit Schriftsatz vom 27. Juni 2016 bezog die Antragstellerin diesen Bescheid in die laufende Anfechtungsklage ein.

Im Rahmen eines Erörterungstermins vor dem Verwaltungsgericht im Klageverfahren RN 6 K 15.904 am 16. Juni 2016 führte der erste Bürgermeister der Gemeinde T. aus, dass seitens der Gemeinde nunmehr die Absicht bestehe, auf einem weiter westlich gelegenen Areal (westlich der N. Straße) ein Gewerbegebiet auszuweisen, in dem der Baustoffhandel der Antragstellerin künftig stattfinden könne. Dies setze aber auch die Änderung des Flächennutzungsplans voraus, so dass mit einem zeitlichen Rahmen von einigen Monaten zu rechnen sei. Der Antragsgegner übergab hierzu laut Protokoll in der mündlichen Verhandlung eine Stellungnahme der Regierung von Niederbayern, wonach der Standort des geplanten Gewerbegebiets nicht mit dem landesplanungsrechtlichen Anbindungsgebot in Einklang zu bringen sei.

Mit Beschluss vom 22. August 2016 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg die im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gestellten Anträge der Antragstellerin, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen den Bescheid vom 21. Mai 2015 in der Gestalt des Änderungsbescheids vom 25. Mai 2016 wiederherzustellen, hilfsweise die sofortige Vollziehung aufzuheben sowie weiter hilfsweise dem Antragsgegner durch Zwischenverfügung (sog. „Hängebeschluss“) aufzugeben, vorläufig von einer sofortigen Vollziehung der Regelung in Nr. 1 des Bescheides abzusehen, ab. Nach summarischer Prüfung sei die Nutzungsuntersagungsverfügung von Art. 76 Satz 2 BayBO gedeckt. Eine Baugenehmigung für die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung der ehemaligen Kiesgrube in einen Lager-, Umschlags- und Verkaufsplatz bestehe nicht. Die behördliche Entscheidung sei auch ermessensgerecht, zumal die streitgegenständliche Nutzung nicht genehmigungsfähig sei. Der Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB sei nicht einschlägig. Als sonstiges Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) beeinträchtige die Nutzung diverse Belange i. S. von § 35 Abs. 3 BauGB. Ein Ermessensfehler ergebe sich nicht aufgrund einer zu erwartenden Bauleitplanung. Selbst wenn die Gemeinde T. eine Bauleitplanung beabsichtige, könne jedenfalls von einer in unmittelbarer Zukunft zu erwartenden offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit keine Rede sein. Ähnlich verhalte es sich mit den von der Antragstellerin geplanten weiteren Abbautätigkeiten, die eine Zuständigkeit des Bergamts Südbayern begründen könnten. Insoweit sei bislang lediglich eine Probe für den Abbau von Quarzkies entnommen worden, ohne dass derzeit hinreichend konkretisiert sei, ob und wann für einen solchen Abbau eine Genehmigung erteilt werde. Erst recht sei nicht erkennbar, dass eine solche Genehmigung Auswirkungen auf die Zulässigkeit der gegenwärtigen und vom Antragsgegner untersagten Nutzung auf den betroffenen Grundstücken haben könnte. Durch die zeitliche Staffelung habe der Antragsgegner die Interessen der Antragstellerin hinreichend berücksichtigt; die im streitgegenständlichen Bescheid gesetzten bzw. nachträglich verlängerten Fristen seien daher als angemessen anzusehen. Auch die Anordnung des Sofortvollzugs sei ordnungsgemäß erfolgt.

Mit ihrer Beschwerde verfolgt die Antragstellerin - ohne im Beschwerdeverfahren ausdrücklichen einen Sachantrag zu stellen (mit Ausnahme des vorsorglichen Begehrens in Bezug auf den Erlass eines „Hängebeschlusses“) - ihr Rechtsschutzbegehren weiter.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Nach seitens der Antragstellerseite unwidersprochen gebliebener Darstellung des Antragsgegners (Schriftsatz vom 25. Oktober 2016) sei die in Nr. 1. b) des Bescheides vom 21. Mai 2015 gesetzte und mit Bescheid vom 25. Mai 2016 zunächst bis zum 30. Juni 2016 verlängerte Frist durch Bescheid vom 6. September 2016 weiter bis zum 15. Oktober 2016 verlängert worden.

Nach ebenso unwidersprochen gebliebener Darstellung des Antragsgegners hat die Gemeinde T. ein weiteres Verfahren zur Änderung ihres Flächennutzungsplans eingeleitetet („Deckblatt Nr. 10 zur Änderung des Flächennutzungsplans“), wonach eine Gewerbefläche westlich der Zufahrtsstraße - und damit auf einem anderen Standort westlich des streitgegenständlichen Lager- und Verkaufsplatzes - geplant sei (vgl. auch Seite 2 der Stellungnahme des Landratsamts vom 17. Oktober 2016, Anlage zum Schriftsatz der Landesanwaltschaft vom 25. Oktober 2016). Nach der von der Landesanwaltschaft Bayern vorgelegten Stellungnahme des Landratsamts, dem die Antragstellerseite trotz hinreichender Gelegenheit zur Stellungnahme im Beschwerdeverfahren insofern weder substanziell noch schlicht widersprochen hat, hat zwischenzeitlich eine Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB stattgefunden; eine weitere Behandlung der Stellungnahmen im Gemeinderat sei noch nicht erfolgt. Der Antragsgegner hat im laufenden Beschwerdeverfahren diverse Stellungnahmen aus dem Verfahren gem. § 4 Abs. 1 BauGB vorgelegt (Anlagen zum Schriftsatz der Landesanwaltschaft vom 25. Oktober 2016). Sowohl die Regierung von Niederbayern (Stellungnahme der Höheren Landesplanungsbehörde vom 14. August 2016) als auch das Landratsamt (Stellungnahme vom 19. September 2016, Stellungnahmen der Abteilung 7 Städtebau vom 29. August 2016) haben hiernach der Änderung des Flächennutzungsplans mit Blick auf § 1 Abs. 4 BauGB i. v. mit Nr. 3.3 LEP 2013 (Anbindungsgebot) widersprochen. Die Untere Naturschutzbehörde beim Landratsamt P. hat sich ebenfalls kritisch geäußert (Stellungnahme vom 19. September 2016).

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II. Die Beschwerde ist zulässig, hat aber in der Sache hat keinen Erfolg.

1. Die Zulässigkeit der Beschwerde scheitert nicht daran, dass die Antragstellerin keinen ausdrücklichen Beschwerdeantrag gestellt hat. Zwar verlangt die in § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO geforderte Begründung gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO grundsätzlich einen bestimmten Antrag, der sich aus dem Antrag auf Aufhebung bzw. Änderung des angefochtenen Beschlusses und dem Sachantrag zusammenzusetzen hat. Der Beschwerdeantrag kann sich aber auch - wie hier - sinngemäß aus den Beschwerdegründen ergeben. Insofern genügt es dem Antragserfordernis i. S. von § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO, wenn sich aus dem innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO Vorgetragenen mit hinreichender Bestimmtheit ermitteln lässt, in welchem Umfang und mit welchem Ziel die Entscheidung des Verwaltungsgerichts angefochten werden soll (vgl. BayVGH, B. v. 1.8.2016 - 15 CS 16.1106 - juris Rn. 13; Happ in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 146 Rn. 21 unter Bezugnahme auf § 124a Rn. 25). Im vorliegenden Fall ist den inhaltlichen Ausführungen der gemäß § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO fristgerecht per Telefax am 30. September 2016 beim Verwaltungsgerichtshof eingegangenen Beschwerdebegründung der Antragstellerin gem. § 88 VwGO zu entnehmen, dass es dieser (neben dem vorsorglich gestellten Antrag auf Erlass eines „Hängebeschlusses“) in der Sache darum geht (und sie deshalb Entsprechendes konkludent beantragt), der Verwaltungsgerichtshof möge unter Aufhebung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 22. August 2016 die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen den Bescheid vom 21. Mai 2015 in der Fassung der nachfolgenden Änderungsbescheide wiederherstellen.

2. Die so zu verstehende Beschwerde ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung überwiegt das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach ihre Anfechtungsklage keinen Erfolg haben wird bzw. weil die Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO als Befugnisnorm sind mit hoher Wahrscheinlichkeit erfüllt; Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Das gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO allein zu berücksichtigende Beschwerdevorbringen rechtfertigt keine andere Beurteilung.

a) Entgegen der Rechtsansicht der Antragstellerin wird Art. 76 Satz 2 BayBO nicht als Befugnisnorm durch speziellere Regelungen des Wasser- sowie des Bergrechts verdrängt. Die bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung betrifft vorliegend einen von der wasserrechtlichen Bescheidlage unabhängigen gewerblichen Betrieb, der in keinem sachlichen /rechtlichen Zusammenhang mit dem beendeten Kiesabbau und der (wohl noch nicht vollendeten) Wiederauffüllung der Kiesgrube steht.

Unabhängig davon, dass der wasserrechtlich genehmigte Kiesabbau nach Aktenlage beendet ist und die wasserrechtliche Erlaubnis nach Maßgabe des wasserrechtlichen Bescheids des Landratsamts P. vom 22. Dezember 2005 bis zum 30. Juni 2015 befristet war, könnte die untersagte Nutzung allenfalls dann von der wasserrechtlichen Bescheidlage gedeckt sein (und Art. 76 Satz 2 BayBO als subsidiär verdrängt werden), wenn es zwischen der untersagten Nutzung (Betreiben einer Anlage zum Lagern, Umschlagen und Verkauf von schüttbaren Gütern und Baustoffen) und dem (bereits beendeten) Kiesabbau sowie der Wiederauffüllung der Kiesgrube einen inhaltlichen /rechtlichen Zusammenhang gäbe. Das ist aber offensichtlich zu verneinen. Der Kiesabbau wurde nach übereinstimmender Darstellung der Parteien bereits vor Jahren abgeschlossen. Auf Nachfrage des Landratsamts P. erklärte der (vormalige) Bevollmächtigte der Antragstellerin mit einem in den Behördenakten enthaltenen Schreiben vom 24. Oktober 2013, das umgeschlagene Material werde zu ca. 50% über T. aus E. und zu ca. 50% über S. (meist aus dem F. Raum) antransportiert. Nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin werden die heute zum Verkauf angebotenen Materialien extra angefahren, so dass der Baustoffhandel mithin mit dem ehemaligen Kiesabbau nichts zu tun hat. Auch wenn der Bescheidtenor neben dem Verkauf auch die Nutzung allgemein zum „Lagern“ untersagt, wird aus der Begründung des streitgegenständlichen Bescheids, die auf eine fehlende Baugenehmigung „für einen Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel“ abstellt, ersichtlich, dass von der Nutzungsuntersagung eine Lagerung nur dann erfasst ist, wenn diese zum Zwecke der Weiterveräußerung der gelagerten Stoffe erfolgt. Die Auslegung vom objektiven Empfängerhorizont ergibt somit klar, dass eine bloße kurzzeitige Zwischenlagerung von hergebrachtem Material zur Kiesgrubenverfüllung nicht von der ausgesprochenen Nutzungsuntersagung erfasst ist. Auch insofern kann es mithin keinen Überschneidungsbereich mit dem Regelungsinhalt der wasserrechtlichen Bescheidlage geben, der es rechtfertigen könnte, die Befugnisnorm des Art. 76 Satz 2 BayBO als subsidiär gegenüber wasserrechtlichen Regelungen anzusehen.

Soweit die Antragstellerin auf einen künftigen bergrechtlich zu gestattenden Quarzabbau verweist, kann es darauf schon deshalb nicht ankommen, weil ein solches Verfahren offenbar nicht abgeschlossen ist. Nach Aktenlage dürfte noch nicht einmal ein fortgeschrittenes Verfahrensstadium bestehen. Jedenfalls sind von der Antragstellerin keine entsprechenden Unterlagen vorgelegt worden, die anderes belegen. Die Antragstellerin hat nicht substanziiert vorgetragen, wo genau der Quarzabbau stattfinden soll, so dass nicht beurteilt werden kann, ob hier überhaupt von einer Standortidentität auszugehen ist. Insofern ist mithin nicht ersichtlich, inwiefern selbst bei Unterstellung eines bergrechtlichen Zulassungsbescheids ein räumlicher Zusammenhang besteht, aufgrund dessen ein eventueller Vorrang des Bergrechts gegenüber Art. 76 Satz 2 BayBO angedacht werden könnte. Zudem hat der Antragsgegner in der Beschwerdeerwiderung vom 25. Oktober 2016 unter Bezugnahme auf eine Stellungnahme des Landratsamts P. vom 17. Oktober 2016 darauf verwiesen, dass die Antragstellerin den Quarzabbau südlich des Waldwegs (FlNr. ... der Gemarkung K.) plane. Dem ist die Antragstellerseite im Beschwerdeverfahren nicht entgegengetreten. Schließlich umfasst der streitgegenständliche Bescheid - wie die Auslegung ergibt (s.o.) - nur die Nutzung des Areals als Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel (s.o.), enthält aber keine Regelung, inwiefern auf Basis einer bergrechtlichen Zulassung abgebauter Quarz am Abbauort (wo dieser auch immer sein mag) gelagert und verkauft werden darf. Es ist daher aus unterschiedlichen Gründen irrelevant, dass das Verwaltungsgericht in seiner Entscheidung nicht tragend darauf abgestellt hat, dass die Antragstellerin in der näheren Umgebung einen Abbau von Quarzkies aufzunehmen plant.

b) Nach der im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung ist von den tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO für eine Nutzungsuntersagung auszugehen. Nach dieser Befugnisnorm kann die zuständige Bauaufsichtbehörde - hier das Landratsamt (vgl. Art. 53 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BayBO) - eine Nutzung untersagen, wenn eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird.

Die Anlage wird nach der im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, weil nicht ersichtlich ist, dass die untersagte (bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtige) Nutzung von einer Bau- oder sonstigen (spezielleren fachgesetzlichen) Genehmigung gedeckt ist, vgl. im Folgenden aa). Es liegt auch kein sonstiger Verwaltungsakt vor, nach dem trotz baurechtlicher Illegalität von einem bauordnungsrechtlichen Einschreiten abzusehen wäre, vgl. unten bb).

aa) In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften i. S. von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung tatbestandlich rechtfertigt‚ bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vorliegt‚ wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird (vgl. z. B. BayVGH, B. v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 21 m. w. N.). Das Landratsamt P. hat im Bescheid vom 21. Mai 2015 richtig dargelegt, dass die Nutzung des Areals als Lager-, Umschlags- und Verkaufsplatz für (angeliefertes) schüttbares Material und Baustoffe gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO baugenehmigungspflichtig ist. Die Ausführungen des Bescheids, wonach insbesondere die Ausnahmetatbestände gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 15 Buchst. a, Nr. 15 Buchst. b und Abs. 4 Nr. 1 BayBO nicht gegeben sind, sind überzeugend und werden zudem in der Beschwerdebegründung nicht substanziiert angegriffen.

Nach Aktenlage liegt auch keine Baugenehmigung für die Nutzung des Kiesgrubenareals als Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel vor. Der Sachvortrag in der Beschwerdebegründung, wonach davon auszugehen sei, dass die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin wohl eine entsprechende Genehmigung erhalten habe, die jedoch heute nur noch beim Antragsgegner vorhanden sei (Seite 8 des Schriftsatzes vom 23. September 2016) bleibt unsubstanziiert und geht „ins Blaue hinein“. Anhaltspunkte für diese Mutmaßungen der Antragstellerin gibt es nach Aktenlage nicht. Insofern weist der Antragsgegner, der das Vorliegen einer entsprechenden Genehmigung bestreitet, zu Recht darauf hin, dass der Antragstellerin als Grundstückseigentümerin und -nutzerin die materielle Beweislast obliegt, wenn sie dennoch das Vorliegen einer legalisierenden Baugenehmigung behauptet (BVerwG, B. v. 17.7.2003 - 4 B 55.03 - NJW 2003, 3360 f. = juris Rn. 5; BayVGH, B. v. 9.12.2009 - 14 B 07.165 - juris Rn. 42; Decker in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand August 2016, Art. 76 Rn. 86 m. w. N.). Vorliegend käme der Nachweis einer Baugenehmigung, welche die untersagte Nutzung legalisierte, der Antragstellerin zugute. Da nach summarischer Prüfung der Sachlage im vorliegenden Eilverfahren nicht ersichtlich ist, dass es eine solche Baugenehmigung tatsächlich gibt, muss die Antragstellerin die Folgen der Ungewissheit der Erteilung einer solchen Baugenehmigung daher gegen sich gelten lassen.

bb) Die Antragstellerin kann der Nutzungsuntersagung weder eine behördliche Zusicherung (Art. 38 Abs. 1 BayVwVfG), von einer Nutzungsuntersagung abzusehen, noch eine Duldungsverfügung des zuständigen Bauamts entgegenhalten.

Auf eine behördliche Zusicherung, keine bauordnungsrechtliche Eingriffsmaßnahmen durchzuführen, kann sich die Antragstellerin schon deshalb nicht berufen, weil sie schon nicht substanziiert vorgetragen hat, dass eine solche Zusicherung, die wegen Art. 38 Abs. 1 BayVwVfG in Schriftform vorliegen müsste (im Zusammenhang mit bauordnungsrechtlichen Eingriffen wegen illegaler, ungenehmigter baulicher Anlagen: BayVGH, U. v. 19.11.2001 - 2 B 96.1347 - juris Rn. 28; U. v. 12.6.2002 - 2 B 96.1323 - juris Rn. 31; B. v 21.1.2003 - 14 ZB 02.1303 - juris Rn. 11; B. v. 3.5.2012 - 9 ZB 08.2578 - juris Rn. 5), ihr oder ihrer Rechtsvorgängerin gegenüber erlassen wurde. Eine solche Zusage findet sich ferner nicht in den vorgelegten Behördenakten. Eine schlichte (tatsächliche) langjährige Duldung bewirkt die Rechtsfolgen des Art. 38 Abs. 1 BayVwVfG nicht.

Zudem vermag sich die Antragstellerin nicht auf die von ihr zitierte Entscheidung des nordrhein-westfälischen Oberverwaltungsgerichts (U. v. 16.3.2012 - 2 A 760/10 - juris) zu berufen. In dieser Entscheidung wird hervorgehoben, dass einer Nutzungsuntersagung ggf. eine sog. „aktive Duldung“ entgegengehalten werden kann, die sich von einer bloß „faktischen Duldung“, bei der die Behörde einen illegalen Zustand über einen längeren Zeitpunkt lediglich tatsächlich hinnimmt, dadurch unterscheidet, dass eine - grundsätzlich schriftliche - Erklärung der Bauaufsichtsbehörde vorliegt, der mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen ist, ob, in welchem Umfang und gegebenenfalls über welchen Zeitraum die Duldung eines illegalen Zustands erfolgen soll (OVG NW a. a. O. juris Rn. 52 f. m. w. N.; vgl. auch VG Stuttgart vom 18. Juni 2012 - 2 K 1627/12 - juris). Eine solche „aktive“ Duldungszusage, deren Vorliegen vom Antragsgegner bestritten wird, ist weder in den vorgelegten Akten enthalten, noch hat die Antragstellerseite substanziiert vorgetragen, dass eine solche Duldungserklärung /-verfügung ergangen sei. Aus der bloßen Darlegung der Antragstellerin, aus dem duldenden Verhalten der Behörde sei zu schließen, dass sie sich auf Dauer mit der streitgegenständlichen Nutzung abgefunden habe, ist der Rückschluss auf eine „aktive Duldung“ im vorgenannten Sinn nicht begründet.

Allein durch eine faktische behördliche Duldung - also ein Nichteinschreiten trotz behördlichen Kenntnis der Nutzung - kann, selbst wenn sie über längere Zeit erfolgt ist, eine illegale bauliche Anlage nicht legal werden bzw. ein bestehender Widerspruch einer Nutzung zum öffentlichen Recht nicht aufgelöst werden. Die Befugnis zum Beseitigungsverlangen einer illegalen Anlage kann auch nicht verwirkt werden. Dies folgt schon daraus, dass nur Rechte, nicht aber Pflichten - hier die behördliche Pflicht, für rechtmäßige Zustände zu sorgen - verwirkt werden können (vgl. BayVGH, B. v. 15.9.2006 - 15 ZB 06.2065 - juris Rn. 5 m. w. N.). Eine längere faktische Duldung kann ausschließlich im Rahmen des behördlichen Ermessens, also auf der Rechtsfolgenseite des Art. 76 Satz 2 BayBO, relevant sein (hierzu im Folgenden), wobei auch insofern im Vergleich zu ausdrücklichen Duldungszusagen ein allenfalls verminderter Vertrauenstatbestand zu berücksichtigen ist (s.u.; nach OVG NW a. a. O. juris Rn. 52 soll eine rein faktische Duldung sogar grundsätzlich keinen Vertrauenstatbestand des Betroffenen begründen können).

c) Ermessensfehler sind nicht ersichtlich.

Das dem Antragsgegner eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bestimmt. Die Bauaufsichtsbehörde muss in einer Weise vorgehen‚ mit der die ihr obliegende Aufgabe‚ für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen‚ möglichst effektiv erfüllt wird. Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor‚ muss im Regelfall daher nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (sog. intendiertes Ermessen; vgl. BayVGH, B. v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 37 m. w. N.; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand August 2016, Art. 76 Rn. 301 m. w. N.). Allerdings dürfen insbesondere mit Blick auf das Übermaßverbot keine Besonderheiten vorliegen, die ausnahmsweise ein Absehen von der Untersagung erfordern. Eine formell rechtswidrige Nutzung darf daher grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist bzw. unter Bestandsschutz steht. Eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (vgl. z. B. BayVGH, B. v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 21 m. w. N.; Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 76, Rn. 33; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 350; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 282, 302). Es entspricht zudem gefestigter Erkenntnis, dass die bloße Duldung einer rechtswidrigen baulichen Anlage über längere Zeiträume hinweg im Sinn des schlichten Unterlassens des bauaufsichtlichen Einschreitens auch bei Kenntnis der Bauaufsichtsbehörde den späteren Erlass einer Beseitigungsanordnung nicht ausschließt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde aufgrund des Hinzutretens besonderer Umstände einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (BayVGH, B. v. 13.4.2000 - 2 ZB 00.723 - juris Rn. 4; B. v. 10.1.2001 - 15 ZB 98.2481 - juris Rn. 9 m. w. N.; vgl. auch Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 305).

Im vorliegenden Fall ist zwar nicht ersichtlich, dass die Bauaufsichtsbehörde durch positives Tun einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. Allerdings hat im vorliegenden Fall der Zeitraum der faktischen Duldung (zum Begriff s.o.) eine außergewöhnliche Dimension erreicht. Nach den (vom Antragsgegner nicht in Frage gestellten) Darlegungen der Antragstellerin bestand der formell illegale Baustoffhandel bereits, als sie den Betrieb bzw. das betroffene Kiesgrubengelände im Jahr 2006 erworben hatte (vgl. Niederschrift über einen Ortstermin /Augenschein des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 22. September 2015, Bl. 59 der VG-Akte RN 6 K 15.904; Schreiben des vormaligen Bevollmächtigten der Antragstellerin vom 20. Februar 2015). Laut einer in einem Schreiben der Regierung von Niederbayern vom 29. August 2014 zitierten Äußerung des Abteilungsleiters Bau des Landratsamts P. soll der ungenehmigte Baustoffhandel vor Ort sogar bereits seit 35 Jahren stattfinden. Für die Ausübung des Ermessens (Art. 40 BayVwVfG) maßgebliche Gesichtspunkte sind auch die Länge des Zeitraums, während dessen die Nutzung schon ausgeübt wurde sowie - damit zusammenhängend - ein Vertrauen des Nutzers, dass sein Vorhaben weiterhin unbeanstandet bleiben werde (Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 76, Rn. 33). Eine jahrelange tatsächliche Duldung kann es - weil dann kein Raum mehr für die typische „baueinstellungsartige“ Funktion der Nutzungsuntersagung ist - daher ausschließen, ermessensfehlerfrei eine Nutzungsuntersagung allein auf die formelle Illegalität zu stützen. Ist eine Nutzung - wie hier - über Jahrzehnte unter den Augen der Bauaufsicht unbeanstandet geblieben, spricht Vieles dafür, dass eine Nutzungsuntersagung dann weitergehende Ermessenserwägungen verlangt (BayVGH, B. v. 24.10.1986 - 20 CS 86.02260 - BayVBl. 1987, 753; Nds.OVG, B. v. 18.2.1994 - 1 M 5097/93 - NVwZ-RR 1995, 7 f. = juris Rn. 7; OVG NW, U. v. 27.4.1998 - 7 A 3818/96 - BauR 1999, 383 ff. = juris Rn. 38 f.; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 305; Molodovsky in Molodovsky/Famers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2016, Art. 76 Rn. 179; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 351 und 357).

Soweit insofern verlangt wird, dass die langfristige faktische Duldung im Bescheid berücksichtigt und erwogen wird und dass insofern nachvollziehbar dargelegt wird, warum entgegen dem bisherigen Verhalten nunmehr bauordnungsrechtliche Maßnahmen getroffen werden (vgl. Nds.OVG, B. v. 18.2.1994 a. a. O.), ist der Antragsgegner im Bescheid vom 21. Mai 2015 und den Folgebescheiden, mit denen die Umsetzungsfristen z.T. verlängert worden sind, diesen gesteigerten Ermessensanforderungen nach Ansicht des Senats gerecht geworden. Der Antragsgegner hat im vorliegenden Fall nicht allein auf die formelle Illegalität abgestellt, sondern seine Entscheidung im Rahmen des von ihm erkannten Ermessens (vgl. die Erwägungen auf Seiten 5 und 6 des Bescheids vom 21. Mai 2015) auch und gerade mit der materiellen Rechtslage begründet, vgl. im Folgenden sub aa). Im angegriffenen Bescheid vom 21. Mai 2015 finden sich zudem weitere sachgerechte Erwägungen zur ermessensfehlerfreien Begründung der Nutzungsuntersagung trotz langjähriger Kenntnis der Bauaufsichtsbehörde von der illegalen Nutzung, s. unter bb).

aa) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 21. Mai 2015 sowie im vorliegenden Rechtsstreit zu Recht zugrunde gelegt, dass die untersagte Nutzung materiell rechtswidrig, also nicht genehmigungsfähig ist. Er hat zwar darauf verwiesen, dass ein Einschreiten nach Art. 76 Satz 2 BayBO nur bei offensichtlicher materieller Illegalität ausgeschlossen sei (s.o.), hat aber in der Sache die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, die sowohl im Anwendungsbereich des Art. 59 BayBO als auch im Anwendungsbereich des Art. 60 BayBO Prüfgegenstand ist, eingehend geprüft und - nach Ansicht des Senats nach summarischer Prüfung im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO - zu Recht verneint. Die Bauaufsichtsbehörde ist damit schon insofern über den „Normalfall“ einer Ermessensprüfungsprüfung bei einer Nutzungsuntersagung hinausgegangen und hat ihre Entscheidung nach Art. 76 Satz 2 BayBO jedenfalls ergänzend auch mit der fehlenden Genehmigungsfähigkeit /materiellen Legalität am Maßstab von § 35 BauGB begründet. Die Ausführungen der Antragstellerin, mit denen die vermeintliche bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Lager- und Verkaufsplatzes für die im Bescheid bezeichneten Stoffe begründet werden sollen, überzeugen nicht.

Der - zumal wenig substanziierte - Hinweis der Antragstellerin, dass es einen Bebauungsplan geben werde, der den Verkauf in unmittelbarer Nähe des jetzigen Standortes jedenfalls ermöglichen werde, vermag weder nach § 30 BauGB noch nach § 33 BauGB die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der untersagten Nutzung begründen. Unabhängig davon, dass die derzeitigen bauplanungsrechtlichen Aktivitäten der Gemeinde T. zur Ausweisung eines Gewerbegebiets sich eben auf ein anderes Areal (wenn auch in der Nähe) ausrichten, ist nach dem Vortrag aller Beteiligten nicht im Ansatz ersichtlich, dass die Bauleitplanung (als Voraussetzung des § 30 BauGB) bereits abgeschlossen sein bzw. Planreife gemäß § 33 BauGB erreicht haben könnte.

Die Nutzung als Verkaufsstandort ist nicht als privilegierte Nutzung gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig, weil sie von den wasserrechtlichen Bescheiden den Kiesabbau betreffend abgedeckt wäre oder an der Privilegierung des (vormaligen) Kiesabbaus gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB teilhätte bzw. von dieser „mitgezogen“ wäre. Dass die dem Kiesabbau zugrundeliegenden wasserrechtlichen Bescheide unmittelbar auch einen (zumal vom Kiesabbau unabhängigen) Verkauf von Gütern auf dem Standort unmittelbar abdeckten, wird mit der Beschwerdebegründung schon nicht substanziiert dargelegt. Unabhängig davon, dass der wasserrechtlich genehmigte Kiesabbau nach Aktenlage beendet ist und die wasserrechtliche Erlaubnis nach Maßgabe des in den vorgelegten Behördenakten enthaltenen wasserrechtlichen Bescheids des Landratsamts P. vom 22. Dezember 2005 bis zum 30. Juni 2015 befristet war, könnte die untersagte Nutzung nur dann an der gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB privilegierten Nutzung des Kiesabbaus partizipieren, wenn diese Nutzung als Folge nicht nur wirtschaftlicher Zweckmäßigkeit, sondern technischer Erfordernisse dem typischen Erscheinungsbild eines Betriebes dieser Art - hier also dem Kiesabbau - entspräche und wenn darüber hinaus der im engsten Sinne des Wortes ortsgebundene Betriebszweig (also der Kiesabbau) den gesamten Betrieb - hier also einschließlich des untersagten Verkaufs - prägen würde (BVerwG, U. v. 7.5.1976 - IV C 43.74 - BVerwGE 50, 346/351 und Leitsatz Nr. 1; B. v. 2.3.2005 - 7 B 16.05 - NuR 2005, 729 ff. = juris Rn. 4; BayVGH, U. v. 4.4.1979 - 40 XV 76 - BayVBl. 1979, 501; B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 3). Das ist zu verneinen. Jedenfalls ist seit der Einstellung des Kiesabbaus und damit seit der Einstellung des Verkaufs dort unmittelbar abgebauten Kieses weder eine entsprechende Erforderlichkeit im vorgenannten Sinn gegeben noch ist es begriffslogisch denkbar, dass der jetzige Verkauf von der vormaligen Privilegierung bezüglich der Kiesgrube im Sinne der Rechtsprechung zu § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB „mitgezogen“ (vgl. BVerwG, U. v. 30.11.1984 - 4 C 27.81 - juris Rn. 11 ff.; B. v. 28.8.1998 - 4 B 66/98 - NVwZ-RR 1999, 106 f. = juris Rn. 5 ff.; BayVGH, B. v. 23.5.2013 - 1 ZB 11.1623 - juris Rn. 3 ff.; U. v. 28.4.2015 - 15 B 13.2262 - GewArch. 2015, 467 ff. = juris Rn. 52; zu § 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB: BVerwG, U. v. 22.1.2009 - 4 C 17.07 - ZfBR 2009, 358 ff. = juris Rn. 16 f.) sein könnte. Ein Privilegierungstatbestand gem. § 35 Abs. 1 BauGB bietet keine Handhabe dafür, einen privilegierten Betrieb unter erleichterten Voraussetzungen um einen von der privilegierten Nutzung unabhängigen gewerblichen Betriebsteil zu erweitern; es muss vielmehr ein enger Zusammenhang zwischen dem an sich nicht privilegierten Betriebsteil und der privilegierten Nutzung gegeben sein (vgl. BVerwG, B. v. 4.11.2008 - 4 B 44.08 - ZfBR 2009, 149 f. = juris Rn. 7). Für die Teilnahme eines Betriebsteils an einer Privilegierung unter dem Gesichtspunkt einer „mitgezogenen Nutzung“ kann daher allein die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit nicht maßgebend sein (BVerwG, B. v. 28.8.1998 - 4 B 66/98 - NVwZ-RR 1999, 106 f. = juris Rn. 6).

Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten betraf der von der streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung erfasste Verkauf ausschließlich Material, das zum Verkaufsstandort von anderen Orten hin transportiert wurde. Eine irgendwie geartete sachliche /bauplanungsrechtliche Beziehung zwischen dem vormaligen Kiesabbau und der heutigen Nutzung des Geländes zum Handeltreiben mit schüttbaren Gütern und Baustoffen besteht damit unter keinem Gesichtspunkt. Eine Privilegierung aus § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB kann entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin auch nicht über einen Sachzusammenhang zwischen der untersagten Nutzung und der (wohl noch nicht beendeten) Verfüllung der Kiesgrube konstruiert werden. Wie oben dargestellt ist der Bescheid vom 21. Mai 2015 in der Fassung der nachfolgenden Änderungsbescheide dahin auszulegen, dass auch das Lagern nur insofern von der Nutzungsuntersagung umfasst wird, als die (angelieferten) schüttbaren Güter und Baustoffe weiterveräußert werden. Eine kurzzeitige Zwischenlagerung von hergebrachtem Material zur Kiesgrubenverfüllung ist nicht Regelungsgegenstand der Nutzungsuntersagung (s.o.). Allein der Umstand, dass der Erlös aus der Weiterveräußerung der Stoffe - ggf. neben der Absicht, Gewinn zu erzielen - auch der Finanzierung der im öffentlichen Interesse liegenden Wiederverfüllung der Kiesgrube dient, schafft keinen „Sachzusammenhang“ im vorgenannten Sinne, der es rechtfertigen könnte, die Nutzung des Kiesgrubenareals als Anlage zum Lagern, Umschlagen und Verkauf schüttbarer Güter und Baustoffe von der Privilegierung der (ehemaligen) Kiesgrubennutzung mit umfasst zu sehen. Ein bauplanungsrechtlicher Zusammenhang, wonach der Verkauf ausschließlich ortsfremder, herangeschaffter Güter als mitgezogene Nebenanlage zur Unterstützung einer Hauptanlage eingesetzt werde (BVerwG, U. v. 22.1.2009 - 4 C 17.07 - ZfBR 2009, 358 ff. = juris Rn. 17), kann auch insofern vor diesem Hintergrund sachlogisch nicht konstruiert werden. Aus einem eventuell künftigen Abbau von Quarz, dessen Zulässigkeit mangels vorliegender fachrechtlicher Gestattung noch nicht feststeht und der zudem an einem anderen Standort stattfinden soll, kann sich erst recht keine „mitgezogene“ Privilegierung bzw. eine Privilegierung kraft Sachzusammenhangs ableiten lassen. Zudem ist auch insofern kein sachlicher Zusammenhang zwischen einem eventuellen Privilegierungstatbestand gem. § 35 Abs. 1 Nr. 3 (ortsgebundener gewerblicher Betrieb) und dem Betrieb eines Lager-, Umschlag- und Verkaufsplatzes für Kies, Sand, Schotter, Humus, Rindenmulch und andere schüttbare Güter und Baustoffe, die nicht vor Ort abgebaut werden, ersichtlich.

Das Handeltreiben mit schüttbaren Gütern und Baustoffen erfüllt - unabhängig von der (vormaligen) Nutzung als Kiesgrube bzw. deren Wiederverfüllung - auch für sich gesehen keinen Privilegierungstatbestand gem. § 35 Abs. 1 BauGB.

Die untersagte Nutzung dient nicht als solche einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb i. S. von § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Ortsgebunden in diesem Sinne ist ein Gewerbe nur dann, wenn es nach seinem Gegenstand und seinem Wesen ausschließlich an der fraglichen Stelle betrieben werden kann. Hierfür genügt nicht, dass sich der Standort aus Gründen der Rentabilität anbietet oder gar aufdrängt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Betrieb auf die geografische oder geologische Eigenart der Stelle angewiesen ist, weil er an einem anderen Ort seinen Zweck verfehlen würde (BVerwG, U. v. 19.4.2012 - 4 C 10.11 - juris Rn. 16 m. w. N.; BayVGH, B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 3; B. v. 17.12.2015 - 1 ZB 14.2604 - juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 6.4.2009 - OVG 11 S 59.08 - juris Rn. 14). Das ist hier - insbesondere weil Material umgeschlagen bzw. verkauft wird, das angeliefert werden muss, also nicht vor Ort abgebaut wird - ersichtlich nicht der Fall (für eine Bauschutt-Recyclinganlage vgl. auch OVG NW, U. v. 7.6.2002 - 21 A 4524/99 - juris Rn. 36; für eine Asphaltmischanlage: BayVGH, B. v. 18.2.2008 a. a. O.).

Es ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin auch nicht anzunehmen, dass die untersagte Nutzung gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB privilegiert ist. Hinsichtlich der von dieser Regelung umfassten Vorhaben, die wegen ihrer besonderen Anforderungen an oder ihrer nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen, handelt es sich um einen Auffangtatbestand für von den übrigen Nummern des § 35 Abs. 1 BauGB nicht erfasste Vorhaben, die sinnvoll nur im Außenbereich ausgeführt werden können. Durch das Tatbestandsmerkmal „sollen“ erfolgt eine Einschränkung des Privilegierungstatbestandes. Nicht jedes Vorhaben, das sinnvollerweise im Außenbereich ausgeführt werden kann, „soll“ dort i. S. von § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ausgeführt werden. Der Zweck, dem es dient, muss so gewichtig und anerkennenswert sein, dass eine Abweichung vom grundsätzlichen Bauverbot im Außenbereich gerechtfertigt erscheint (vgl. - die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zusammenfassend - König, Baurecht Bayern, 5. Aufl. 2015, Rn. 529). Der Auffangtatbestand darf nicht Einfallstor für eine bauliche Entwicklung des Außenbereichs sein; die Privilegierung erfasst daher nur Vorhaben mit singulärem Charakter (vgl. BayVGH, B. v. 18.2.2008 a. a. O.; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand August 2016, § 35 Rn. 55a m. w. N.). Ein Vorhaben unterfällt mithin nicht § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, wenn es Bezugsfallwirkung für vergleichbare Vorhaben größerer Zahl haben könnte. Der untersagten Nutzung des Areals als Verkaufsstelle für Baustoffe o.ä. dürfte insofern schon kein singulärer Charakter in diesem Sinne zukommen. Jedenfalls genügt allein die Möglichkeit, dass die betroffene Nutzung mit Immissionen - hier nach dem Vortrag der Antragstellerin mit Staubimmissionen - einhergeht, für die Erfüllung des Privilegierungstatbestandes nicht. Eine besondere Immissionsträchtigkeit der untersagten Nutzung, die über typische gewerbliche Tätigkeiten, die auch in einem Gewerbe- oder Industriegebiet umgesetzt werden könnten, hinausgeht, ist für die vorliegende untersagte Nutzung nicht erkennbar (vgl. ähnlich für Bauschuttrecyclinganlagen: SächsOVG, U. v. 18.6.2003 - 4 B 128/01 - NVwZ 2004,1138 ff. = juris Rn. 30 ff.; vgl. auch BayVGH, B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 4; OVG Schleswig-Holstein, U. v. 8.7.2004 - 1 LB 4/04 - NVwZ-RR 2005, 620 f.; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzber-ger, Baugesetzbuch, Stand August 2016, § 35 Rn. 56), zumal - worauf auch der Antragsgegner unwidersprochen hingewiesen hat - nicht alle am Standort umgesetzten bzw. zum Verkauf angebotenen schüttbaren Stoffe und Baustoffe mit besonderen Staubimmissionen einhergehen dürften.

Die Ausführungen der Antragstellerin zur Einschlägigkeit des § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB liegen neben der Sache. Die untersagte Nutzung bezieht sich eindeutig nicht auf gartenbauliche Erzeugung. Das gilt auch für den schlichten Verkauf von (antransportiertem) Rindenmulch.

Die untersagte Nutzung des Standorts zum Handeltreiben mit den genannten Gütern ist auch nicht gemäß § 35 Abs. 2 BauGB als sonstiges Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig. Sie beeinträchtigt Belange des § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

Zum einen dürfte die untersagte Nutzung den Darstellungen des Flächennutzungsplans widersprechen (vgl. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Nach den vom Antragsgegner im Beschwerdeverfahren vorgelegten Unterlagen weist der Flächennutzungsplan den betroffenen Standort als Bestandsfläche für die Gewinnung von Bodenschätzen aus. Wie vorher erläutert wurde, steht die Nutzung des betroffenen Areals als Lager-, Umschlags- und Verkaufsplatz für Materialien, die eigens von einem anderen Ort hergebracht werden, aber weder mit dem ehemaligen (gem. § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) privilegierten Kiesabbau noch mit der Wiederverfüllung der Kiesgrube in einem sachlichen Zusammenhang. Die Festsetzung im geltenden Flächennutzungsplan dürfte trotz zwischenzeitlicher Beendigung des Kiesabbaus nicht überholt sein, weil auch nach Darstellung der Antragstellerin die im wasserrechtlichen Bescheid vom 22. Dezember 2005 vorgesehene Wiederverfüllung der Grube noch nicht abgeschlossen ist. Es ist ferner nicht ersichtlich, dass die vormals von der Gemeinde T. angedachte Bauleitplanung zur Ausweisung des Standorts als Gewerbegebiet einen fortgeschrittenen Stand erreicht hat, der es (ggf. analog den Grundsätzen gem. BVerwG, U. v. 13.3.2003 - 4 C 3.02 - NVwZ 2003, 1261 ff. = juris Rn. 31) wegen „Planreife“ rechtfertigen könnte, einen Widerspruch zum Flächennutzungsplan i. S. von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu verneinen. Es spricht sogar Einiges dafür, dass diese Planung nicht mehr ernsthaft weiterverfolgt wird, weil die Gemeinde nunmehr weiter westlich - zur dortigen Ermöglichung der untersagten Nutzung - eine Bauleitplanung zur Ausweisung einer Gewerbefläche in Gang gesetzt hat. Unabhängig davon, dass auch diesbezüglich kein fortgeschrittener Planungsstand ersichtlich ist, betrifft diese Planung aber nicht den von der Nutzungsuntersagung betroffenen Standort.

Jedenfalls wird durch das untersagte Vorhaben die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB). Soweit die Antragstellerin auf Vorbelastungen aufgrund des Kiesabbaus verweist, kann sie damit nicht mit Erfolg durchdringen. Der Belang des Schutzes der natürlichen Eigenart der Landschaft verfolgt den Zweck, den Außenbereich mit seiner naturgegebenen Bodennutzung für die Allgemeinheit zu erhalten. Die Landschaft soll in ihrer natürlichen Funktion und Eigenart bewahrt bleiben. Deshalb sollen bauliche Anlagen abgewehrt werden, die der Landschaft wesensfremd sind. Vorhaben mit anderer als land- oder forstwirtschaftlicher Bestimmung sind deshalb zumeist unzulässig. Es kommt dabei nicht maßgeblich darauf an, ob das Vorhaben mehr oder weniger auffällig in Erscheinung tritt. Der Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft beinhaltet nämlich nicht nur eine optisch-ästhetische Komponente, sondern dient insbesondere auch der Bewahrung der funktionellen Bestimmung der Landschaft. Eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft kommt nur dann nicht in Betracht, wenn sich das Baugrundstück wegen seiner natürlichen Beschaffenheit weder für die Bodennutzung noch für Erholungszwecke eignet oder es seine Schutzwürdigkeit durch bereits erfolgte anderweitige Eingriffe eingebüßt hat (BayVGH, U. v. 17.1.2011 - 15 B 10.1445 - juris Rn. 20; BayVGH, B. v. 11.8.2011 - 15 ZB 11.1214 - juris Rn. 5; vgl. in diesem Zusammenhang auch BVerwG, U. v. 15.5.1997 - 4 C 23.95 - NVwZ 1998, 58 ff. = juris Rn. 21, wo die Eigenständigkeit des öffentlichen Belangs der natürlichen Eigenart der Landschaft gegenüber den Belangen des Landschaftsbilds sowie des Erholungswerts hervorgehoben wird). Entscheidend für den vorliegenden Fall ist insofern, dass für das (ehemalige) Kiesgrubengelände eine Rekultivierung (vgl. die Regelungen im wasserrechtlichen Bescheid vom 22. Dezember 2005) zu erfolgen hat. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass die mit einer (vormaligen) Abgrabung zwangsläufig verbundene Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft auf Dauer bestehen bleiben wird (vgl. BayVGH, B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 4). Der Antragsgegner hat im vorliegenden Beschwerdeverfahren mithin zu Recht darauf verwiesen, dass ein Grundstück, auf dem Kiesabbau stattgefunden hat und das - wie hier - im Anschluss zu verfüllen und zu rekultivieren ist, seine Schutzwürdigkeit hinsichtlich des Belangs der natürlichen Eigenart der Landschaft wiedererlangt.

Ob bei Fortbestehen der untersagten Nutzung die Entstehung, die Verfestigung oder die Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten ist (vgl. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB), kann mit Blick auf die beeinträchtigten Belange gem. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 sowie wohl auch Nr. 1 BauGB dahingestellt bleiben.

bb) Der Antragsgegner hat über die Prüfung und Verneinung der materiellen Legalität hinaus zudem im Rahmen der Ermessensausübung weitere sachgerechte Erwägungen angestellt, um die Nutzungsuntersagung zu begründen. Die insbesondere auf die wirtschaftlichen Interessen der Antragstellerin ausgerichteten Argumente, mit denen die Beschwerdebegründung die Unverhältnismäßigkeit bzw. die Unvereinbarkeit der Nutzungsuntersagung mit den Grundrechten aus Art. 12 Abs. 1 GG (Berufsfreiheit) und Art. 14 Abs. 1 GG (Eigentumsfreiheit, Recht am eingerichteten und ausgeübten Betrieb) zu begründen versucht, greifen nicht durch.

Art. 14 Abs. 1 GG schützt nur das Recht, Grundstücke im Rahmen der Gesetze bebauen zu können. Wie weit der Schutz der Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) reicht, ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist. Auch die Baufreiheit, die vom Schutzbereich des Eigentumsgrundrechts umfasst wird, ist nur nach Maßgabe des einfachen Rechts gewährleistet. Verfassungsrechtlichen Schutz genießt eine Eigentumsposition im Bereich des Baurechts nur im Rahmen der mit ihr zulässigerweise verbundenen, gesetzlich definierten Befugnisse. Der Gesetzgeber hat in § 35 BauGB für Vorhaben im Außenbereich eine differenzierende Regelung geschaffen, mit der er für die bauliche Nutzung des Außenbereichs eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG getroffen hat. Sind die dort genannten Tatbestandsvoraussetzungen - wie hier - nicht erfüllt, und ist ein Vorhaben daher als materiell illegal einzustufen, so scheidet eine darüber hinaus gehende Berufung auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG - sei es als Anspruchsgrundlage auf Zulassung, sei es (wie hier) als ausschließendes Ermessenskriterium bzgl. eines bauordnungsrechtlichen Einschreitens gegen illegale Vorhaben - aus. (BVerwG, U. v. 12.3.1998 - 4 C 10.97 - BVerwGE 106, 228 ff. = juris Rn. 26 ff.; U. v. 19.2.2004 - 4 C 4.03 - BVerwGE 120, 130 = juris Rn. 17; B. v. 22.5.2007 - 4 B 14.07 - ZfBR 2007, 582 f. = juris Rn. 9; BayVGH, U. v. 13.2.2001 - 20 B 00.2213 - BayVBl. 2002, 411 f. = juris Rn. 17; OVG Saarl., B. v. 6.1.2012 - 2 B 398/11 - juris Rn. 15).

Auch aus Art. 12 Abs. 1 GG dürfte bereits vom Grundsatz her kein Recht auf die Ausübung oder Aufrechterhaltung einer baurechtlich illegalen Nutzung hergeleitet werden können. Dies folgt schon aus der schlichten Überlegung, dass ansonsten eine Anordnung einer Nutzungsuntersagung (ebenso wie die Anordnung deren sofortiger Vollziehung) in den meisten Fällen unzulässig und ein effizienter Vollzug des Baurechts in einem wesentlichen Bereich kaum noch möglich wäre. Es darf nicht aus den Augen verloren werden, dass gerade bei baurechtlichen Nutzungen das Zeitelement eine wesentliche Rolle spielt. Mit der über einen längeren Zeitraum aufrecht erhaltenen illegalen Nutzung erreicht der Nutzer ungeachtet entgegenstehender gesetzlicher Vorschriften u.U. sein wirtschaftliches Ziel. Die präventive Kontrolle in einem Genehmigungsverfahren soll demgegenüber ein Unterlaufen der Vorschriften gerade verhindern (BayVGH, B. v. 15.1.2013 - 9 CS 12.551- juris Rn. 15). Jedenfalls wäre mangels objektiver und subjektiver Berufszugangsregelungen hinsichtlich Art. 12 Abs. 1 GG allenfalls die Stufe der Berufsausübung betroffen. Diesbezügliche Regelungen sind ohne weiteres zulässig, wenn sie durch hinreichende Gründe des Allgemeinwohls gerechtfertigt sind, wenn das gewählte Mittel zur Erreichung des verfolgten Zwecks geeignet und auch erforderlich ist und wenn bei einer Gesamtabwägung zwischen der Schwere des Eingriffs und dem Gewicht der rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit noch gewahrt ist (BVerfG, U. v. 13.12.2000 - 1 BvR 335/97 - juris Rn. 26; BVerfG, U. v. 10.6.2009 - 1 BvR 706/08 - BVerfGE 123, 186 ff. = juris Rn. 165). Hiervon ist aufgrund der vorstehenden Überlegungen auszugehen. Die wirtschaftlichen Belange der Antragstellerin sind im Übrigen im Rahmen des vom Landratsamt ausgeübten Ermessens durch eine gestaffelte Fristenlösung hinreichend berücksichtigt worden. Im Bescheid wird insoweit ausgeführt, dass geltend gemachte wirtschaftliche Nachteile im Rahmen der Ermessensentscheidung nur in untergeordnetem Ausmaß zum Tragen kommen, zumal die Antragstellerin jahrelang Gewinne aus der rechtswidrigen Nutzung des Baustoffhandels gezogen habe, ohne sich um die erforderliche Baugenehmigung zu bemühen. Einen formalen Duldungsakt des Landratsamts P. habe es nicht gegeben. Allein die lange Zeit der rechtswidrigen und unberechtigten Nutzung der Anlage könne die Bauherrin nicht mit Erfolg gegen die Nutzungsuntersagung ins Feld führen. Diese Erwägungen sind nicht sachwidrig; sie entsprechen der Rechtsprechung und Kommentarliteratur (vgl. BayVGH, B. v. 13.4.2000 - 2 ZB 00.723 - juris Rn. 4; B. v. 10.1.2001 - 15 ZB 98.2481 - juris Rn. 9; B. v. 15.9.2006 - 15 ZB 06.2065 - juris Rn. 5; OVG NW, U. v. 16.3.2012 - 2 A 760/10 - juris Rn. 52; vgl. auch Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 305).

Insbesondere erscheint die streitgegenständliche Nutzungsuntersagungsverfügung auch deshalb als verhältnismäßig, weil die Antragstellerin für die baurechtlich illegale Fortführung der Nutzung des Areals als Lager-, Umschlag- und Verkaufsplatz für schüttbare Güter und Baustoffe und für die ggf. falsche Einschätzung der Rechtslage bei Erwerb des Betriebs selbst verantwortlich ist. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin schon nicht substanziiert glaubhaft gemacht haben dürfte, dass die Existenz ihres Betriebes bedroht ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 10.5.2012 - OVG 10 S 42.11 - juris Rn. 11), erscheint es vor diesem Hintergrund sachgerecht, dass der Antragsgegner im Rahmen des Ermessens weitere Erwägungen hinsichtlich der wirtschaftlichen Betroffenheit der Antragstellerin nicht als ausschlaggebend angesehen hat, zumal die Antragstellerin im Vergleich gegenüber denjenigen Unternehmern, die sich ordnungsgemäß verhalten, ohne Beachtung des vorgeschriebenen Baugenehmigungsverfahrens über Jahre tatsächlich wirtschaftliche Vorteile gezogen hat. Der von der Antragstellerin behaupteten Unverhältnismäßigkeit der angefochtenen Maßnahme steht mithin auch das öffentliche Interesse entgegen, dass ggf. ein weiteres Unterlassen bauordnungsrechtlicher Eingriffsinstrumentarien aufgrund einer negativen Vorbildwirkung von anderen Gewerbetreibenden zum Anlass genommen werden könnte, ebenfalls die präventive Kontrolle der Bauaufsicht zu unterlaufen. In dieser Hinsicht hat das Landratsamt im Rahmen seiner Ermessenserwägungen (Seite 6 des Bescheids vom 21. Mai 2015) zu Recht hervorgehoben, dass der Schaden, der von einem Rechtsschein eines ungenehmigten Gewerbebetriebs im Außenbereich ausgehe, erheblich sein könne. Insofern können auch die Begründungselemente zum Sofortvollzug ergänzend herangezogen werden. Der Bescheid vom 21. Mai 2015 verweist insofern darauf, dass die Vorbildwirkung einer illegalen Nutzung eine Nachahmung und Verfestigung baurechtswidriger Zustände befürchten lasse. Vor diesem Hintergrund ist die Nutzungsuntersagung trotz langjähriger Kenntnis der Bauaufsichtsbehörde von der illegalen Nutzung weder unverhältnismäßig noch aus einem anderen Grund ermessenswidrig.

Entgegen dem Vorbringen in der Beschwerdebegründung spielt es für eine ordnungsmäße und insbesondere verhältnismäßige Ermessensausübung daher keine Rolle, dass der Antragsteller nicht ermittelt hat, ab wann die Ausgaben der Antragstellerin für die gekaufte Gesamtkonzeption amortisiert sind, und es auch nicht als ausschlaggebend angesehen hat, dass die Antragstellerin nach ihrem Vortrag die Rekultivierung der Kiesgrube über den untersagten Güterverkauf refinanziere. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, dass jedenfalls im Rahmen des Ermessens zu berücksichtigen sei, dass die Gemeinde T. nunmehr eine Bauleitplanung verfolge, in dessen Folge der Betrieb der Antragstellerin in absehbarer Zeit wenigstens im Nahbereich wieder aufgenommen werden dürfe, ist ihr - unabhängig davon, dass die nunmehr von der Gemeinde verfolgte Planung einen anderen Standort betrifft - auch diesbezüglich entgegenzuhalten, dass die zeitnahe Realisierung einer solchen Planung derzeit nicht absehbar ist, zumal nach den vom Antragsgegner vorgelegten Unterlagen schon im frühen Beteiligungsverfahren seitens des Landratsamts und der Höheren Landesplanungsbehörde Einwände erhoben worden sind.

d) Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

3. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, weil sie mit ihrer Beschwerde unterlegen ist (§ 154 Abs. 2 VwGO). Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 9.4, Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ-Beilage 2013, 57 ff.) und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

4. Durch die Entscheidung über die Beschwerde hat sich der (ohnehin nur „vorsorglich“ gestellte) Antrag auf Erlass einer Zwischenverfügung zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes (sog. „Hängebeschluss“, vgl. HessVGH, B. v. 7.10.2014 - 8 B 1686/14 - NVwZ 2015, 447 = juris Rn. 16 m. w. N.) erledigt.

5. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 10.000 Euro festgesetzt.

I.

Der Kläger begehrt einen Bauvorbescheid für die Errichtung eines Wohnhauses mit Garagen auf dem Grundstück FlNr. … der Gemarkung E … unmittelbar östlich anschließend an das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück FlNr. … Auf die von ihm unter dem 24. September 2015 gestellte Bauvoranfrage stellte der Beklagte mit Bescheid des Landratsamts Landshut vom 28. Dezember 2015 fest, dass das beabsichtigte Bauvorhaben nicht zulässig sei.

Die Klage mit dem Antrag des Klägers, den Bescheid vom 28. Dezember 2015 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, den beantragten Vorbescheid zu erteilen, wies das Verwaltungsgericht Regensburg mit Urteil vom 21. Juni 2016 ab. Das Vorhaben befinde sich nicht innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile i.S.v. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Es sei nicht gem. § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert und als sonstiges Vorhaben gem. § 35 Abs. 2 BauGB wegen der Beeinträchtigung diverser Belange i.S. von § 35 Abs. 3 BauGB planungsrechtlich unzulässig.

Mit seinem Antrag auf Zulassung der Berufung verfolgt der Kläger sein Rechtsschutzbegehren weiter.

II.

Der Zulassungsantrag hat keinen Erfolg.

1. Der Senat lässt die Frage offen, ob der Antrag auf Zulassung der Berufung unabhängig von der Geltendmachung von Zulassungsgründen gem. § 124 Abs. 2 VwGO unter Rückgriff auf den Rechtsgedanken aus § 144 Abs. 4 VwGO (vgl. BayVGH, B.v. 12.8.2016 - 15 ZB 15.696 - juris Rn. 20 m.w.N.) abgelehnt werden könnte, weil der Klage schon wegen mangelnder Bestimmtheit des Vorbescheidsantrags offensichtlich der Erfolg abzusprechen wäre. Der Senat weist darauf hin, dass weder auf dem vom Kläger verwendeten Antragsformular (vgl. dort unter Nr. 6) noch auf einem dem Antrag beigefügten Beiblatt eine konkrete Frage gestellt wurde, über die die Baugenehmigungsbehörde gemäß Art. 71 Satz 1 BayBO hätte entscheiden sollen. Es erscheint mithin fraglich, ob allein anhand der Antragstellung erkennbar ist, was der zu beurteilende Verfahrensgegenstand der Bauvoranfrage sein sollte (zur Problematik vgl. Decker in Simon/ Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 71 Rn. 34 ff.). Hierauf kommt es jedoch im vorliegenden Zulassungsverfahren nicht an, weil der Zulassungsantrag aus anderen Gründen abzulehnen ist (s.u. 2.). Ebenfalls kann dahin gestellt bleiben, ob ggf. im Nachhinein die erforderliche Antragskonkretisierung dadurch eingetreten ist, dass sich der Beklagte auf den Vorbescheidsantrag eingelassen hat und diesen offenbar nach Maßgabe der Ablehnungsgründe (vgl. Anhörungsschreiben vom 12. Oktober 2015; Bescheid vom 28. Dezember 2015) dahingehend aufgefasst hat, Gegenstand der Bauvoranfrage sei die grundsätzliche Bebaubarkeit am Maßstab des Bauplanungsrechts.

2. Jedenfalls liegt der vom Kläger allein geltend gemachte Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO (ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils) nach Maßgabe der Zulassungsbegründung nicht vor bzw. wurde dieser nicht ausreichend am Maßstab von § 124a Abs. 4 Satz 4 und Abs. 5 Satz 2 VwGO dargelegt.

a) Die Richtigkeit der Annahme des Verwaltungsgerichts, das Vorhaben sei - weil es hinter dem Ortsrand liege - dem Außenbereich gem. § 35 BauGB und nicht dem Innenbereich (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB) zuzuordnen, ist nicht ernstlich zweifelhaft.

Ein Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB reicht so weit, wie die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt. Darüber, wo die Grenze des Bebauungszusammenhangs verläuft, ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigenden Bewertung des konkreten Sachverhalts zu befinden. Eine unbebaute Fläche ist - als „Baulücke“ - Teil des Bebauungszusammenhangs, wenn sie von der angrenzenden zusammenhängenden Bebauung so stark geprägt wird, dass die Errichtung eines Gebäudes auf dieser Fläche als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung erscheint. Am Ortsrand endet der Bebauungszusammenhang - unabhängig vom Verlauf der Grundstücksgrenzen - grundsätzlich hinter dem letzten Gebäude. Für die Grenzziehung zwischen Innen- und Außenbereich können aber auch topografische Verhältnisse, wie etwa Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte (Dämme, Böschungen, Gräben, Flüsse usw.) eine Rolle spielen. Solche Hindernisse können je nach den Umständen des Einzelfalls einen Bebauungszusammenhang herstellen oder trennende Funktion zwischen Innen- und Außenbereich haben. Die Berücksichtigung solcher optisch erkennbarer Umstände kann dazu führen, dass der Bebauungszusammenhang ausnahmsweise nicht am letzten Baukörper endet, sondern dass ihm ein oder auch mehrere unbebaute Grundstücke bis zu einer sich aus der örtlichen Situation ergebenden natürlichen Grenze zuzuordnen sind. Mit zunehmender Größe der Freifläche wird allerdings das Vorliegen einer Baulücke weniger wahrscheinlich (Zum Ganzen: BVerwG, U.v. 12.12.1990 - 4 C 40.87 - ZfBR 1991, 126 = juris Rn. 22; B.v. 8.10.2015 - 4 B 28.15 - ZfBR 2016, 67 = juris Rn. 5 f. m.w.N.; BayVGH, B.v. 29.2.2008 - 1 ZB 07.1140 - juris Rn. 10; B.v. 31.8.2009 - 1 ZB 08.1826 - juris Rn. 9; U.v. 16.6.2015 - 1 B 14.2772 - juris Rn. 17; U.v. 20.10.2015 - 1 B 15.1675 - juris Rn. 16).

aa) Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, dass der Vorhabenstandort nur im Westen an ein bebautes Grundstück und im Süden an die D … Straße angrenze, während sich in Richtung der verbleibenden Seiten - also nach Norden und nach Osten hin - keine entsprechende Bebauung befinde. Diese Darstellung wird als solche von der Klägerin nicht substanziiert in Zweifel gezogen; sie ergibt sich zudem eindeutig aus den in den Akten befindlichen Lageplänen und Luftbildern.

bb) Soweit die Klägerin vorbringt, ausgehend von der Bebauung auf FlNr. … sei unter Einschluss des Vorhabenstandortes auf etwa 100 m Länge nach Osten hin ein ca. 20 m tiefer Korridor auf der Nordseite der D … Straße dem Innenbereich zuzuordnen, weil nach ca. 100 m in östlicher Richtung eine natürliche Böschung vorhanden sei und weil die Gemeinde zudem dort eine Zufahrts Straße zu einem weiter nördlich gelegenen Baugebiet geplant habe, vermag er damit ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils nicht zu begründen.

Die Geltendmachung ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) verlangt zur Erfüllung der Darlegungsanforderungen gem. § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO eine substanzielle Erörterung des in Anspruch genommenen Zulassungsgrundes. Schon wegen der unterschiedlichen Prüfungsmaßstäbe im Zulassungsverfahren einerseits und im nachfolgenden Berufungsverfahren andererseits genügt es in der Regel nicht, etwa unter Bezugnahme auf das bisherige Vorbringen und unter schlichter Wiederholung der eigenen Ansichten die erstinstanzliche Entscheidung in Frage zu stellen. Auch eine schlichte, unspezifizierte Behauptung der Unrichtigkeit der angegriffenen Entscheidung genügt nicht. Der Rechtsmittelführer muss vielmehr konkret darlegen, warum die angegriffene Entscheidung aus seiner Sicht im Ergebnis mit überwiegender Wahrscheinlichkeit falsch ist. „Darlegen“ bedeutet insoweit „erläutern“, „erklären“ oder „näher auf etwas eingehen“. Erforderlich ist unter ausdrücklicher oder jedenfalls konkludenter Bezugnahme auf einen Zulassungsgrund eine substanziierte Auseinandersetzung mit der angegriffenen Entscheidung, durch die der Streitstoff durchdrungen und aufbereitet wird; der Rechtsmittelführer muss im Einzelnen dartun, in welcher Hinsicht und aus welchen Gründen diese Annahmen ernstlichen Zweifeln begegnen (vgl. BayVGH, B.v. 26.9.2016 - 15 ZB 16.1365 - juris Rn. 8 m.w.N.).

Diesen Anforderungen wird die Zulassungsbegründung der Klägerin hinsichtlich des schlichten Hinweises auf eine in ca. 100 m Entfernung in östlicher Richtung befindliche Böschung nicht gerecht. Eine Böschung als mögliche Grenze des Innenbereichs wurde im erstinstanzlichen Verfahren von keiner Seite thematisiert. Eine entsprechende Gelände- bzw. Landschaftsauffälligkeit ist weder in der Niederschrift über den Augenscheintermin des Verwaltungsgerichts vermerkt noch sonst in den Akten des Landratsamts oder des Verwaltungsgerichts erfasst und hinsichtlich ihrer Qualität, Ausmaße und Auswirkungen näher beschrieben. Auch von Seiten des Klägers wurde im erstinstanzlichen Verfahren hierzu nichts vorgebracht. Das Verwaltungsgericht hat vielmehr ausgeführt, dass besondere Umstände, die eine Einbeziehung des klägerischen Grundstücks in den Innenbereich gem. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB rechtfertigen könnten, nicht ersichtlich sind. Dem Senat fehlt damit nach Aktenlage jede Basis für die Beurteilung, inwiefern die erstmals im Zulassungsverfahren vorgebrachte Behauptung, die Abgrenzung zwischen Innenbereich und Außenbereich östlich der FlNr. … werde nach Osten hin tatsächlich durch eine natürliche Böschung definiert, begründet sein könnte. Da natürliche Geländehindernisse bzw. topografische Besonderheiten nur ausnahmsweise dazu führen können, dass der Bebauungszusammenhang nicht - wie grundsätzlich - am letzten Baukörper endet, ist insbesondere beim erstmaligen Vorbringen einer solchen Einwendung in der zweiten Instanz für die hinreichende Substanziierung eines Zulassungsantrags zu fordern, dass die besondere Ausnahmesituation hinreichend konkret beschrieben und dass zudem im Einzelnen begründet wird, warum diese „Landschaftszäsur“ aufgrund der Umstände des Einzelfalls so erheblich ist, dass eine Abweichung vom Regelfall gerechtfertigt erscheint. Dies gilt umso mehr, als das Bundesverwaltungsgericht die Heranziehung von Geländehindernissen, Erhebungen oder Einschnitten (Dämme, Böschungen, Flüsse, Waldränder o.ä.) zur Bestimmung der Grenzen des Bebauungszusammenhangs von konkreten, besonderen Verhältnissen des Einzelfalles abhängig macht, vgl. BVerwG, B.v. 8.10.2015 - 4 B 28.15 - ZfBR 2016, 67 = juris Rn. 7:

„Unter Anwendung dieser Grundsätze ist mit dem Verwaltungsgerichtshof davon auszugehen, dass bloße Baumreihen oder Hecken, selbst wenn sie optisch markant in Erscheinung treten und/oder ihr Bestand dauerhaft gesichert sein sollte, nicht geeignet sind, den Eindruck der Geschlossenheit und Zugehörigkeit einer Fläche zum Bebauungszusammenhang zu erzeugen. Denn bei solchen Bewüchsen handelt es sich um typische Bestandteile der freien Landschaft. Sie sind mit den in der Rechtsprechung des Senats beispielhaft genannten ‚Waldrändern‘ nicht vergleichbar, weil letztere nicht - wie Baumreihen - isoliert in der Landschaft stehen, sondern Bestandteil eines Waldes sind und damit in der Regel eine markante Grenze zu einem größeren forstwirtschaftlich nutzbaren Bereich bilden. Unabhängig davon hat der Senat stets betont, dass zwar auch ein Waldrand als Grenze zwischen Innen- und Außenbereich anzusehen sein kann. Die der Beschwerde offensichtlich zugrunde liegende Annahme, dass dies immer oder regelmäßig so sein müsse, trifft allerdings nicht zu (BVerwG, Urteil vom 3. März 1972 - 4 C 4.69 - BRS 25 Nr. 39 = juris Rn. 18). Auch insofern kommt es maßgeblich auf die konkreten Verhältnisse des Einzelfalles an.“

Die bloße Erwähnung in der Zulassungsbegründung, dass sich östlich des letzten bebauten Grundstücks (FlNr. …) in ca. 100 m Entfernung eine natürliche Böschung befinde, ohne dass die natürlichen Gegebenheiten und deren Prägungswirkung für die Umgebung auch nur ansatzweise beschrieben und bewertet werden, wird den Darlegungsanforderungen gem. § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO daher nicht gerecht.

Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang für den Kläger auch, dass er die aus seiner Sicht durch die Böschung definierte Abgrenzung zwischen bauplanungsrechtlichem Außen- und Innenbereich ergänzend damit zu begründen sucht, dass die Gemeinde an eben dieser Stelle eine Zufahrts Straße für ein neues Baugebiet „K …“ geplant habe (vgl. die zeichnerische Darstellung in grüner Farbe auf dem der Zulassungsbegründung als Anlage beigefügten Lageplan sowie den beschrifteten Auszug des Flächennutzungsplans als Anlage zum Schriftsatz vom 8. Dezember 2016). Ob der für die Zurechnung zum Bebauungszusammenhang entscheidende „Eindruck der Geschlossenheit“ (Zusammengehörigkeit) vermittelt wird, kann sich nur nach den äußerlich wahrnehmbaren örtlichen Verhältnissen richten (BVerwG, U.v. 12.12.1990 - 4 C 40.87 - ZfBR 1991, 126 = juris Rn. 24; B.v. 8.10.2015 - 4 B 28.15 - ZfBR 2016, 67 = juris Rn. 5; König, Baurecht Bayern, 5. Aufl. 2015, Rn. 455; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 34 Rn. 7). Solange eine entsprechende Straße nicht tatsächlich vorhanden und damit mit dem Auge wahrnehmbar ist, kann diese für die Frage der Zurechnung eines in der Nähe befindlichen potenziellen Baustandorts zum bauplanungsrechtlichen Bereich des § 34 BauGB oder des § 35 BauGB nichts beitragen, zumal allein der Umstand, dass eine Straße seitens der Gemeinde geplant ist, nicht deren tatsächliche Realisierung garantiert.

Im Übrigen dürfte die Zurechnung des Vorhabenstandorts zum Innenbereich selbst bei Unterstellung einer besonderen, landschaftsmarkanten Böschung bzw. einer bereits vorhandenen Zuleitungs Straße unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass das Vorliegen einer Baulücke mit zunehmender Größe der Freifläche weniger wahrscheinlich wird (s.o.), praktisch ausgeschlossen sein. Bei durchschnittlichen Grundstücksbreiten von ca. 25 m könnten in die vom Kläger behauptete „Baulücke“ nebeneinander vier Wohnhäuser platziert werden, wie auch ein zurückgenommener Vorbescheidsantrag des Klägers vom 8. April 2008 zeigt (vgl. den Lageplan auf der letzten Seite der Verfahrensakte 41N-607-2008-VORB). Da die Bebauung entlang der D … Straße im betroffenen Bereich kleinteilig - d.h. nicht durch großzügig bemessene Bauten und auch nicht durch großzügig bemessene Grundstücke - geprägt ist, dürfte selbst bei Unterstellung eines markanten Geländehindernisses in ca. 100 m östlicher Entfernung von der Ostgrenze des Grundstücks FlNr. … der dortige (unbebaute) Bereich nicht nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu beurteilen sein.

cc) Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils kann der Kläger ferner nicht mit seinem Einwand begründen, der Innenbereich sei vom Außenbereich tatsächlich dadurch abzugrenzen, dass man eine gerade Abgrenzungslinie von der Nordkante der Bebauung auf FlNr. „…“ (tatsächlich gemeint: FlNr. … auf der nördlichen Seite der D … Straße) bis zur Nordkante der Bebauung auf FlNr. … (auf der südlichen Seite der D … Straße) ziehe. Nach dieser Abgrenzungslinie, die in dem Lageplan, der dem Zulassungsbegründungsschriftsatz vom 26. August 2016 als Anlage beigefügt ist, mit der Bemerkung „richtige Linie“ dunkelblau dargestellt ist, fiele der Vorhabenstandort wohl gerade noch in den vom Kläger definierten Innenbereich.

Der Kläger geht allerdings schon hinsichtlich der Interpretation der Ausführungen des Verwaltungsgerichts von falschen Prämissen aus. Es trifft entgegen dem Vorbringen in der Zulassungsbegründung nicht zu, das Verwaltungsgericht habe zur Abgrenzung von Innenbereich und Außenbereich eine gedankliche Linie von der Nordostecke des (nördlich der D … Straße gelegenen) Wohnanwesens FlNr. … (Hausnummer ...) zur Nordostecke des (südlich der D … Straße gelegenen) Wohnanwesens auf FlNr. … (Hausnummer ...) gezogen, die in dem der Zulassungsbegründung vom 26. August 2016 als Anlage beigefügten Lageplan als „rote Linie des VG Regensburg“ dargestellt wird (und nach der der Vorhabenstandort nicht mehr im Bereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB liegt). Entsprechendes kann den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils - auch im Zusammenlesen mit der Niederschrift des Augenscheintermins am 6. Juni 2016 - nicht entnommen werden. Nach den Ausführungen in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils ergibt sich aus dem zur Bestimmung des Ortsrands exakt beschriebenen Ende der Bebauung östlich der FlNr. … auf der Nordseite der D … Straße, dass das Verwaltungsgericht die Flächen der FlNr. … östlich der FlNr. … im Ganzen als Außenbereich i.S. von § 35 BauGB bewertet. Mit der im Urteil angesprochenen „annähernd geraden Linie, welche den bestehenden Bebauungszusammenhang vom unbebauten Bereich trennt“, meint das Erstgericht vielmehr die D … Straße selbst, soweit diese östlich der FlNr. … verläuft, weil diese dort den Ortsrand markiert.

Unabhängig davon liegt die vom Kläger weiter nordöstlich gezogene „dunkelblaue“ Linie eindeutig jenseits des Vertretbaren, um den bauplanungsrechtlichen Innenbereich vom Außenbereich gem. § 35 BauGB zu scheiden. In Orientierung an die vorhandene kleinteilige Bebauung und die vorhandenen mit einer durchschnittlichen Breite von 25 m eher schmalen Grundstücke wären nach Maßgabe der zeichnerischen Darstellung des Klägers auf der Anlage zur Zulassungsbegründung allein innerhalb des Korridors zwischen der „roten Linie“ und der „dunkelblauen Linie“ ohne Weiteres fünf Bauplätze für Wohnhäuser möglich. Die Annahme, dass dieser - nach Norden und Osten völlig offene, unbegrenzte - Korridor mit der lediglich im Westen und Süden vorhandenen Bebauung noch einen Bebauungszusammenhang im Sinne eines „Eindrucks der Geschlossenheit“ vermitteln könnte, ist unter keinem Gesichtspunkt begründbar.

dd) Die Möglichkeit der Zuordnung des Vorhabenstandorts zum bauplanungsrechtlichen Innenbereich kann sich auch nicht aus dem klägerischen Argument ergeben, die D … Straße stelle ein verbindendes Element dar. Sofern mit dem Vortrag des Klägers unterstellt wird, dass der D … Straße (ggf. unter Berücksichtigung auf dem klägerischen Grundstück platzierter Straßenlaternen) keine trennende Wirkung zukomme, können allein deswegen die Flächen auf ihrer nördlichen Seite östlich der FlNr. … keine Baulücke i.S. von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bilden. Denn auch bei dieser Betrachtung könnte die D … Straße an dieser nach Norden und Osten offenen, nicht durch entsprechende Bebauung begrenzten Stelle lediglich den Ortsrand und damit die Grenze zum Außenbereich beschreiben, sofern nicht ausnahmsweise aufgrund weiterer, besonderer Geländeumstände ein bestimmter Teil dieser Flächen dem bestehenden Bebauungszusammenhang zuzuordnen wäre. Letzteres vermochte der Kläger aber - wie oben zu bb) ausgeführt - nicht substanziiert darzulegen. Das Verwaltungsgericht hat die Frage, ob der D … Straße eine verbindende oder trennende Wirkung zukommt, daher ohne Rechtsfehler offen lassen können. Da für die Zurechnung zum Bebauungszusammenhang entscheidend auf die äußerlich wahrnehmbaren örtlichen Verhältnisse abzustellen ist, kann dem vom Kläger in diesem Zusammenhang ergänzend vorgebrachten Argument, dass die D … Straße auch für ihre nördliche Seite im Bereich des Vorhabenstandorts bereits über Erschließungs- bzw. Versorgungsanlagen verfüge (Wasser, Gas, Strom, Abwasser), keine entscheidende Bedeutung für die Zuordnung dieses Bereichs zum Innenbereich zukommen.

ee) Mit seinem Einwand, der Bereich des Vorhabenstandorts sei durch einen vormaligen Kiesabbau vorgeprägt, sodass es um die Wiederherstellung des früheren, auch durch Bebauung geprägten Zustands gehe, vermag der Kläger nicht die Zuordnung zum Innenbereich und damit die Unrichtigkeit des angegriffenen Urteils zu begründen. Auch in dieser Hinsicht ist der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO schon nicht ausreichend am Maßstab von § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO dargelegt.

Für die Frage, ob ein Grundstück oder ein Grundstücksteil an einem Bebauungszusammenhang i.S. von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB teilnimmt, kann eine sog. nachwirkende Prägung beseitigter baulicher Anlagen zu berücksichtigen sein. Ein Altbestand, der vernichtet, oder eine Nutzung, die aufgegebenen worden ist, verliert nicht automatisch die prägende Kraft, von der § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB es abhängen lässt, wie weit der Bezugsrahmen reicht. Die Prägung dauert fort, solange mit einer Wiederbebauung oder einer Wiederaufnahme der Nutzung zu rechnen ist. Innerhalb welcher zeitlichen Grenzen Gelegenheit besteht, an die früheren Verhältnisse wieder anzuknüpfen, richtet sich nach der Verkehrsauffassung (BVerwG, U.v. 27.8.1998 - ZfBR 1999, 49 - ZfBR 1999, 49 = juris Rn. 22; B.v. 2.10.2007 - 4 B 39.07 - ZfBR 2008, 52 = juris Rn. 2; OVG Sachsen-Anhalt, B.v. 1.2.2006 - 2 L 912/03 - juris Rn. 4; König, Baurecht Bayern, 5. Aufl. 2015, Rn. 453; Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2016, § 34 Rn. 20).

Im Urteil des Verwaltungsgerichts wird (dort auf Seite 8 im Zusammenhang mit der Begründung, warum keine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft gem. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB vorliegt) zugrunde gelegt, dass „der Kiesabbau auf dem Grundstück nach dem eigenen Vorbringen der Kläger“ (gemeint: des Klägers) „seit mehr als 15 Jahren aufgegeben ist, eine Wiederaufnahme des Kiesabbaus nicht zu erwarten ist, sondern das Grundstück vielmehr in einem Rekultivierungsplan als Grünfläche dargestellt ist.“ Diese Feststellungen wurden vom Kläger nicht in Frage gestellt, sondern in der Zulassungsbegründung teilweise ausdrücklich bestätigt (vgl. Seite 24 des Schriftsatzes vom 26. August 2016). Sie entsprechen dem in der Niederschrift protokollierten Vortrag des Klägervertreters in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 21. Juni 2016, wonach auf dem Grundstück „bis zum Jahr 2000 eine intensive Nutzung als Kiesgrube stattgefunden“ habe.

Der Kläger beschränkt sich in der Zulassungsbegründung (Seiten 12 f., 23 f. des Schriftsatzes vom 26. August 2016) unter Bezugnahme auf Lichtbilder (Anlagen K 10 und K 11) demgegenüber auf den bloßen Hinweis, dass „vormals“ auf dem Grundstück FlNr. … ein Kiesabbaubetrieb geführt worden sei, dass „in dem Bereich“ des Vorhabenstandorts „über viele Jahrzehnte Einrichtungen, die zum Kiesabbau gehörten“, gestanden hätten, dass „über viele Jahrzehnte keine Baulücke vorhanden gewesen“ sei und dass nach Auflassung des Betriebs nunmehr die Baulücke durch die Wohnbebauung wieder zu schließen sei. Es kann dahin stehen, inwieweit die Substanziierungsobliegenheiten für die Geltendmachung ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils diesbezüglich schon deshalb nicht erfüllt sind, weil der Kläger die genauen Standorte und Nutzungszwecke der ehemaligen Gebäude des Kiesabbaubetriebs (ständiger Aufenthalt von Mensc…, vgl. BVerwG, B.v. 2.8.2001 - 4 B 26.01 - ZfBR 2002, 69 = juris Rn. 5) nicht näher beschrieben hat und der Senat so allein anhand der Zulassungsbegründung nicht einzuschätzen vermag, inwiefern diese Gebäude bei Unterstellung einer nachprägenden Wirkung für die Zuordnung des Vorhabenstandorts zum Bebauungszusammenhangs von entscheidender Bedeutung sein könnten. Jedenfalls fehlt es insofern an einer hinreichend substanziierten Einwendung am Maßstab der Darlegungsanforderungen gem. § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO, als sich der Kläger in der Zulassungsbegründung in keiner Weise damit auseinandergesetzt hat, inwiefern trotz des erheblichen Zeitablaufs und trotz der behördlichen Rekultivierungsvorgabe noch von einer nachwirkenden Prägung im o.g. Sinne auszugehen sein könnte. Im Gegenteil: Soweit nach dem erstinstanzlichen Urteil vom 21. Juni 2016 (dort Seite 8) - was vom Kläger nicht angegriffen wird - „das Grundstück (…) in einem Rekultivierungsplan als Grünfläche dargestellt wird“, ist kein Ansatz dafür ersichtlich, wie nach der Verkehrsauffassung überhaupt noch mit einer Wiederbebauung oder einer Wiederaufnahme einer Gebäudenutzung gerechnet werden könnte. Zudem spricht unabhängig hiervon allein die lange Zeitspanne von mehr als 15 Jahren seit Betriebsstilllegung gegen eine prägende Fortwirkung des ehemaligen Gebäudebestandes auf dem geplanten Vorhabenstandort (zur Anwendung des vom Bundesverwaltungsgerichts entwickelten sog. „Zeitmodells“ vgl. BayVGH, U.v. 21.6.2007 - 26 B 05.3141 - juris Rn. 16 sowie im Anschluss BVerwG, B.v. 2.10.2007 - 4 B 39.07 - ZfBR 2008, 52 = juris Rn. 2; König, Baurecht Bayern, 5. Aufl. 2015, Rn. 453, 592 m.w.N.).

b) Die Richtigkeit der Klageabweisung durch das Erstgericht ist nicht deshalb ernstlich zweifelhaft, weil das Landratsamt womöglich in vergleichbarer Situation diverse (Wohn-) Gebäude südlich und nördlich der D … Straße auf der Grundlage von § 34 BauGB genehmigt hat. Entgegen dem Einwand des Klägers trifft es aus Rechtsgründen nicht zu, dass der Beklagte nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV) und der Selbstbindung der Verwaltung auch ihm gegenüber entsprechend entscheiden müsse.

Soweit die Bezugsfälle, auf die sich der Kläger beruft, vergleichbare Fallgestaltungen betreffen sollten, bei denen Bauvorhaben mangels tatsächlicher Lage im Innenbereich (im Zeitpunkt der Genehmigungserteilung) unter Verstoß gegen § 34 Abs. 1 Satz 1, § 35 Abs. 2 BauGB genehmigt wurden, kann dies weder für den streitgegenständlichen Vorhabenstandort eine Innenbereichslage begründen noch einen über Art. 71 Satz 4 i.V. mit Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BayBO hinausgehenden Anspruch auf Vorbescheiderteilung aus Gleichbehandlungsgründen vermitteln. Denn die Frage, ob ein Vorhaben dem Bereich des § 34 oder dem des § 35 BauGB zuzuordnen ist, stellt eine gebundene Entscheidung dar, die der gem. Art. 20 Abs. 3 GG gesetzesgebundenen Behörde weder einen Ermessensnoch einen Beurteilungsspielraum eröffnet. Sollten die vormals genehmigten Wohngebäude in der Umgebung aufgrund tatsächlicher Außenbereichslage unter Verletzung von Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BayBO, § 34, § 35 BauGB genehmigt worden sein, wären die erteilten Baugenehmigungen mithin rechtswidrig. Durch rechtswidriges Handeln kann sich eine Behörde jedoch nicht selbst binden‚ weil kein Anspruch auf „Gleichheit im Unrecht“ besteht (vgl. z.B. BVerwG, U.v. 22.3.1972 - IV C 121.68 - BayVBl. 1972, 557 - juris Rn. 27; BayVGH, B.v. 10.9.2009 - 15 ZB 09.1124 - juris Rn. 11; B.v. 14.7.2015 - 1 ZB 15.154 - juris Rn. 4).

c) Ernstlich zweifelhaft ist die Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung auch nicht deshalb, weil der Kläger bereits im Jahr 2009 einen Vorbescheid für den Neubau eines Einfamilienhauses auf FlNr. … (unmittelbar westlich der FlNr. …) erhalten hatte und im Zusammenhang mit der Erteilung des Vorbescheids im Behördenakt vermerkt worden war, der Kläger könne, bis er insgesamt drei Einzelgenehmigungen habe, jedes Jahr eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus beantragen.

Es trifft - worauf sich der Kläger beruft - zu, dass das Landratsamt Landshut dem Kläger unter dem 13. Mai 2009, nachdem es ursprünglich um die Errichtung von drei Einfamilienhäusern gegangen war, einen Vorbescheid für den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Baugrundstück für einen Standort an der D … Straße unmittelbar nordöstlich der FlNr. … (Az. 41N-392-2009-VORB) erteilte. Es trifft ferner zu, dass sich in dem diesbezüglichen Behördenakt (dort Bl. 15) ein vom Kläger in der Zulassungsbegründung richtig zitierter handschriftlicher Aktenvermerk vom 24. April 2009 befindet, aus dem hervorgeht, dass der damalige Landrat befürwortet hatte, der Kläger solle drei Einzelgenehmigungen erhalten und hierfür sukzessive Jahr für Jahr eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus beantragen. Hieraus kann jedoch nicht die vom Kläger geltend gemachte Bindungswirkung für die vorliegende Bauvoranfrage gefolgert werden. Eine vom Kläger aufgrund des vorgenannten Sachverhalts angenommene „Selbstbindung (…) im Lichte des Gleichbehandlungsgrundsatzes gem. Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV“ kann schon aufgrund der vorherigen Erwägungen zu b) keinen Anspruch auf Erteilung des Vorbescheids vermitteln. Der dem Kläger am 28. Mai 2009 zugestellte und im Anschluss nicht verlängerte Vorbescheid vom 13. Mai 2009 ist wegen Ablaufs der Dreijahresfrist gem. Art. 71 Satz 2 BayBO ungültig geworden und kann daher keine Bindungswirkung gem. Art. 71 Satz 1 BayBO (also eine Feststellungswirkung hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines entsprechenden Vorhabens) mehr begründen. Eine - vom Verwaltungsgericht zu Recht nicht in Erwägung gezogene - wirksame Zusicherung gem. Art. 38 Abs. 1 BayVwVfG ist nicht ersichtlich. Unabhängig von der Frage, ob sich der handschriftliche Aktenvermerk vom 24. April 2009 auf den späteren Erlass eines hinreichend bestimmten Verwaltungsakts bezieht und ob dieser auch im Übrigen den Bestimmtheitsanforderungen für eine Zusicherung i.S. von Art. 38 Abs. 1, Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG genügen könnte, ist aus seinem Wortlaut

„- Vorbescheid (392-2009 VORB) soll ruhen

– Hr. Kastl beantragt jedes Jahr eine BAUG für ein EFH (kein Toskanastil)

– lt. LR für je ein EFH pro Jahr (insgesamt lt. LR für drei Einzelgenehmigung)“

inhaltlich nicht ersichtlich, dass gegenüber dem Kläger eine entsprechende Garantie abgegeben wurde. Angesichts der fehlenden Konkretisierung bzw. Bestimmtheit der Modalitäten des im Aktenvermerk thematisierten Bauvorhabens ist ein über eine unverbindliche Absichtserklärung bzw. über ein schlichtes In-Aussicht-Stellen hinausgehender Bindungswille gegenüber dem Kläger, einen bestimmten Verwaltungsakt zu erlassen, aus dem Aktenvermerk nicht erkennbar (vgl. Stelkens in Stelkens/Bonk/ Sachs, VwVfG, 8. Aufl. 2014, § 38 Rn. 21, 24 m.w.N.).

Im Übrigen bedarf gem. Art. 38 Abs. 1 BayVwVfG eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusicherung, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen oder zu unterlassen, zu ihrer Wirksamkeit derschriftlichen Form. An dieser fehlt es vorliegend. Eine ggf. gegenüber dem Kläger abgegebene mündliche Zusage der Bauaufsichtsbehörde erfüllt das Schriftformerfordernis nicht. Einem schlichten Aktenvermerk über das mit dem Landrat abgesprochene bzw. von diesem angewiesene Vorgehen kommt als behördeninternes Handlungsprogramm keine Außenwirkung zu und stellt mithin keine schriftliche Zusicherung gegenüber einer bestimmten Person - hier: dem Kläger - dar (vgl. BayVGH, U.v. 6.11.2007 - 14 B 06.1933 - juris Rn. 30).

d) Ohne Erfolg wendet sich der Kläger schließlich gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, das nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilende Vorhaben beeinträchtige öffentliche Belange (§ 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

aa) Mit dem Einwand, das Vorhaben stehe nicht in Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB), kann der Kläger die Zulassung der Berufung schon deswegen nicht erreichen, weil dieser Gesichtspunkt für die Entscheidung des Verwaltungsgerichts nicht tragend war. Vielmehr hat das Gericht diese Frage ausdrücklich offen gelassen (vgl. Urteilsabdruck Seite 8).

bb) Mit seinen Einwänden gegen die Richtigkeit der Erwägung, das Vorhaben beeinträchtige die natürliche Eigenart der Landschaft, vermag der Kläger in der Sache nicht durchzudringen. Der Belang des Schutzes der natürlichen Eigenart der Landschaft verfolgt den Zweck, den Außenbereich mit seiner naturgegebenen Bodennutzung für die Allgemeinheit zu erhalten. Die Landschaft soll in ihrer natürlichen Funktion und Eigenart bewahrt bleiben. Deshalb sollen bauliche Anlagen abgelehnt werden, die der Landschaft wesensfremd sind. Vorhaben mit anderer als land- oder forstwirtschaftlicher Bestimmung sind deshalb zumeist unzulässig. Es kommt dabei nicht maßgeblich darauf an, ob das Vorhaben mehr oder weniger auffällig in Erscheinung tritt. Der Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft beinhaltet nämlich nicht nur eine optisch-ästhetische Komponente, sondern dient insbesondere auch der Bewahrung der funktionellen Bestimmung der Landschaft. Eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft kommt nur dann nicht in Betracht, wenn sich das Baugrundstück wegen seiner natürlichen Beschaffenheit weder für die Bodennutzung noch für Erholungszwecke eignet oder es seine Schutzwürdigkeit durch bereits erfolgte anderweitige Eingriffe eingebüßt hat (BayVGH, B.v. 28.12.2016 - 15 CS 16.1774 - juris Rn. 48 m.w.N.).

Im vorliegenden Fall mag der Vorhabenstandort - worauf der Kläger wiederholt verweist - durch den jahrzehntelangen Kiesabbau in gewisser Weise „vorbelastet“ sein, sodass möglicherweise die natürliche Eigenart der Landschaft Qualitätseinbußen im Vergleich zu der Zeit vor dem Kiesabbau erlitten hat. Der Schluss des Klägers, das Grundstück habe als „Brachfläche, die kaum Grünwuchs aufweise“ jeglichen Schutz in Bezug auf die natürliche Eigenart der Landschaft verloren, findet aber weder im Protokoll des Augenscheintermins noch in den nicht substanziiert in Frage gestellten tatsächlichen Ausführungen im Urteil eine Stütze. Das Protokoll zum Augenscheintermin vom 6. Juni 2016 vermerkt, dass sich die streitgegenständlichen Grundstücke nordöstlich der D … Straße derzeit als „Brachflächen… (Kiesfläche mit Grasbewuchs)“ darstellen. Das Verwaltungsgericht hat im angegriffenen Urteil hierauf aufbauend ausgeführt, das klägerische Vorhaben stelle sich auch nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme als nunmehr unbebaute Grünfläche dar, die sich bis zur Hangkante des ehemaligen Kiesabbaugeländes fortsetze. Das Urteil stellt entscheidungstragend darauf ab, dass der Kiesabbau auf dem Baugrundstück nach dem Klägervortrag vor mehr als 15 Jahren aufgegeben worden, dass eine Wiederaufnahme des Kiesabbaus nicht zu erwarten und dass das Grundstück in einem Rekultivierungsplan als Grünfläche dargestellt sei. Hiergegen hat der Kläger nichts Konkretes vorgetragen. Mit der pauschalen Behauptung, es sei aufgrund des jahrelangen Kiesabbaus zu einer Entfremdung der natürlichen Funktion und Vegetation gekommen, die dazu geführt habe, dass der Vorhabenstandort seine natürliche Eigenart nicht behalten habe, sodass das betroffene Grundstück mit der geplanten Nutzung weder der naturgegebenen Bodennutzung noch der erholungssuchenden Allgemeinheit entzogen werden könne, kann der Kläger seine Darlegungsobliegenheiten gemäß § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO zur Begründung ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des Urteils nicht erfüllen. Allein der Umstand, dass nach den unbestrittenen Ausführungen des Verwaltungsgerichts für das ehemalige Kiesgrubengelände eine Rekultivierung zu einer Grünfläche zu erfolgen hatte, macht dies deutlich. Schon deswegen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die mit der vormaligen Abgrabung zwangsläufig verbundene Beeinträchtigung derart perpetuiert worden sei, dass von der natürlichen Eigenart der Landschaft im Bereich des Vorhabenstandorts nichts mehr übrig bleibe. Der Beklagte hat im Zulassungsverfahren mithin zu Recht darauf verwiesen, dass ein Grundstück, auf dem Kiesabbau stattgefunden hat und das - wie hier - im Anschluss zu verfüllen und zu rekultivieren ist, seine Schutzwürdigkeit hinsichtlich des Belangs der natürlichen Eigenart der Landschaft wiedererlangt (ebenso vgl. BVerwG, U.v. 18.3.1983 - 4 C 17.81 - NVwZ 1984, 303 = juris Rn. 20; BayVGH, B.v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 4; B.v. 28.12.2016 - 15 CS 16.1774 - juris Rn. 48). Soweit der Kläger zur Untermauerung seiner Rechtsansicht auf die Entscheidung HessVGH, B.v. 26.2.2003 - 2 E 2391/01 - verweist, betrifft dies eine andere Fallgestaltung. Zum einen wurde in dieser im Schwerpunkt das Landschaftsbild thematisiert. Zum anderen ging es dem dortigen Kläger um ein nach § 35 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB privilegiertes Vorhaben.

cc) Auch wenn es hierauf mit Blick auf die vorherigen Ausführungen zu bb) nicht mehr ankommt, geht der Senat davon aus, dass die Richtigkeit der Auffassung des Senats, das Vorhaben beeinträchtige öffentliche Belange, weil im Falle seiner Umsetzung eine Zersiedelung konkret zu befürchten sei, im Ergebnis ebenfalls nicht ernstlich zweifelhaft ist. Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass eine Zulassung des Vorhabens zu einer nicht mehr abgrenzbaren Ausuferung des Bebauungszusammenhangs in Richtung Osten bzw. (aufgrund der Straßenkrümmung) in Richtung Nordosten und damit zu einer Zersiedelung führe. Dass eine klare Eingrenzung nicht möglich sei, zeige sich nach Auffassung des Gerichts schon daran, dass der Kläger selbst in der Vergangenheit Vorbescheidsanträge für ein, zwei, drei oder acht Wohnhäuser gestellt habe. In einer solchen Situation sei von einer Planungsbedürftigkeit auszugehen. An der Richtigkeit dieser Auffassung bestehen im Ergebnis keine rechtlichen Bedenken.

Auch eine - durch verbindliche Bauleitplanung nicht geordnete - Ausweitung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich hinein ist ein Vorgang der städtebaulich unerwünschten, unorganischen Siedlungsweise, die zu vermeiden ein öffentlicher Belang im Sinne des § 35 Abs. 2 und 3 BauGB ist. Dabei kommt es jedenfalls im Ergebnis nicht entscheidend darauf an, ob insofern direkt auf § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB abgestellt (so mit dem Verwaltungsgericht auch BayVGH, U.v. 12.2.2015 - 2 B 14.2817 - juris Rn. 37; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2016, § 35 Rn. 107) oder auf den dahinter stehenden Rechtsgedanken der Zersiedelungsverhinderung (in diese Richtung BVerwG, U.v. 13.2.1976 - IV C 72.74 - BayVBl 1976, 441 = juris Rn. 21; U.v. 25.1.1985 - 4 C 29.81 - ZfBR 1985, 141 = juris Rn. 9, 10; B.v. 11.10.1999 - 4 B 77.99 - ZfBR 2000, 425 = juris Rn. 6) bzw. auf eine entsprechende Anwendung des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB zurückgegriffen wird (so ausdrücklich BayVGH, U.v. 9.9.2015 - 1 B 15.251 - juris Rn. 23). Eine Ausweitung der Bebauung außerhalb des jeweiligen im Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich hinein soll jedenfalls planungsrechtlich auch unter dem Gesichtspunkt der Verhinderung einer Zersiedelung grundsätzlich nur auf der Grundlage eines Bebauungsplans bzw. ggf. einer Satzung nach § 34 Abs. 4 erfolgen (Söfker a.a.O.). Ein Ausnahmefall einer siedlungsstrukturell nicht zu missbilligenden Außenbereichsbebauung (vgl. BVerwG, U.v. 25.1.1985 a.a.O.) ist auf Basis des gem. § 124a Abs. 4 Satz 4 und Abs. 5 Satz 2 VwGO maßgeblichen Vortrags des Klägers hier nicht ersichtlich. Entgegen seinem Einwand ist der Vorhabenstandort gerade nicht klar eingegrenzt. Auch wenn sich das Vorhaben nach Süden und nach Westen an eine geschlossene Wohnbebauung anschließen würde, ist die vermeintliche „Baulücke“ nach Norden und Osten offen [s.o. a) cc) ], sodass dem Vorhaben des Klägers im Falle seiner Umsetzung Bezugsfallwirkung für weitere Vorhaben zur Ausweitung des Außenbereichs nach Norden, Osten und Nordosten zukäme (vgl. BayVGH, U.v. 12.2.2015 - 2 B 14.2817 - juris Rn. 38). Zudem wäre damit zu rechnen, dass der gesamte Raum südlich der dunkelblauen Linie, die in der Anlage zum Schriftsatz vom 26. August 2016 zwischen der Nordkante der Bebauung auf FlNr. … und der Nordkante der Bebauung auf FlNr. … eingezeichnet und vom Kläger schon jetzt als „richtige Linie“ zur Abgrenzung von Innen- und Außenbereich angesehen wird (s.o.), insbesondere nach Errichtung des streitgegenständlichen Vorhabens „erst recht“ als mögliches Bauland für weitere nicht privilegierte Wohnbauvorhaben angesehen werden würde. Auch im vorliegenden Fall liegt mithin die Gefahr von Nachfolgebebauungen nahe, die das Gebot unterlaufen würden, die städtebauliche Entwicklung, zumindest was die Bebauung bislang unbebauter Außenbereichsflächen betrifft, durch Bebauungspläne zu ordnen und zu lenken (vgl. NdsOVG, B.v. 10.1.2005 - 9 LA 310/04 - juris Rn. 8). Insofern ist die Gefahr einer weiteren Zersiedlung hinreichend konkret zu befürchten.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47, § 52 Abs. 1 GKG und berücksichtigt Nr. 9.1.1.1 sowie Nr. 9.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ-Beilage 2013, 57 ff.). Sie folgt in der Höhe der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwände erhoben wurden.

4. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I. Die Berufung wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für ihr Grundstück W...straße ..., FlNr. .../... Gemarkung G.... Das Grundstück liegt auf der Westseite der in etwa in Nordsüdrichtung verlaufenden W...straße. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. ... (W...-, W...straße, B... und G... Straße) der Beklagten. Der Bebauungsplan ist am 20. Juli 1977 in Kraft getreten. Für den Bereich des klägerischen Grundstücks setzt dieser Bebauungsplan ein reines Wohngebiet (WR 3) fest, weiter eine Grundflächenzahl von 0,2 sowie eine Geschossflächenzahl von 0,3. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung wurde eine Höchstgrenze von zwei Vollgeschossen sowie ein zulässiger Dachgeschossausbau bis höchstens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses als zulässig erklärt. Durch eine umlaufende Baugrenze wurde zusätzlich ein Bauraum festgesetzt.

Nach § 1 Abs. 2 der Bebauungsplansatzung besteht der Bebauungsplan aus dem Plan der Beklagten vom 2. Juni 1976, ausgefertigt vom Städtischen Vermessungsamt am 18. Mai 1977, und dem Satzungstext. Der Satzungstext wurde vom – damaligen – Oberbürgermeister der Beklagten am 20. Juni 1977 ausgefertigt; eine beglaubigte Kopie hiervon befindet sich bei den vorgelegten Bebauungsplanunterlagen. Der vorliegende Plan weist selbst keinen Ausfertigungsvermerk auf.

Für das Grundstück W...straße ... wurde mit Bescheid vom 1. Februar 1983 eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhausneubaus mit Garage erteilt (Plan-Nr. 83/128). Das genehmigte Gebäude ist im nordöstlichen Grundstücksbereich situiert; nördlich an den Hauptbaukörper schließt sich eine Doppelgarage und südlich eine weitere Garage an. Der Baukörper befindet sich nur mit einem geringen Teil seiner Grundfläche innerhalb des festgesetzten Bauraums; die nördliche Hälfte des Hauptbaukörpers, die östliche Hälfte der südlichen Hälfte des Hauptbaukörpers, die Doppelhausgarage im Norden sowie der bei weitem überwiegende Teil des südlichen Anbaus liegen nördlich bzw. östlich des Bauraums.

Mit Bescheid vom 24. Juli 2006 erteilte die Beklagte der Klägerin eine Baugenehmigung zum Neubau eines Doppelhauses mit einer Garage und einem Stellplatz auf dem Grundstück W...straße ... (Plan-Nr. 05-28256). Nach den genehmigten Plänen liegt das Doppelhaus mit der nördlich angrenzenden Garage sowie der südlich vorgelagerte Stellplatz vollständig (südlich bzw. südöstlich) außerhalb des festgesetzten Bauraums. In der Baugenehmigung wurde wegen Errichtung eines Doppelhauses, einer Garage und eines offenen Stellplatzes außerhalb des Bauraums eine Befreiung erteilt. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Befreiung könne befürwortet werden, da das Gebäude und die Garage die Flucht der nördlichen Bestandsgebäude einhielten und das festgesetzte Maß der Nutzung nicht überschritten werde.

Am 23. Juli 2010 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Verlängerung der Baugenehmigung vom 24. Juli 2006. Die Geltungsdauer der Baugenehmigung wurde nach zweimaliger Verlängerung mit Bescheid vom 11. September 2014 bis einschließlich 24. Juli 2016 verlängert. Das genehmigte Vorhaben wurde bislang nicht ausgeführt.

Am 21. März 2011 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung zum Neubau eines Doppelhauses mit zwei Stellplätzen auf dem Anwesen W...straße ... (Plan-Nr. 11-7050). Das zur Genehmigung gestellte Doppelhaus soll nach den eingereichten Plänen vollständig innerhalb des westlichen Teils des festgesetzten Bauraums entstehen. Eine südlich vorgelagerte Terrasse befindet sich überwiegend außerhalb des Bauraums; gleiches gilt für drei noch weiter südlich vorgesehene Stellplätze. Nach der Baubeschreibung soll bei einer Grundstücksfläche von 2.261 qm eine Grundfläche von 434,04 qm – entsprechend einer Grundflächenzahl von 0,19 – sowie eine Geschossfläche von 902,87 qm – entsprechend einer Geschossflächenzahl von 0,40 – entstehen. Aus der beigefügten GRZ- und GFZ-Berechnung ergibt sich, dass insoweit das bestehende Wohnhaus, das genehmigte – aber noch nicht realisierte – Doppelhaus sowie der beantragte Neubau berücksichtigt wurde. Der Bauantrag enthält keinen Antrag auf Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans. Mit dem Bauantrag wurde weiter eine Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme auf das – ebenfalls im Eigentum der Klägerin stehende – Grundstück FlNr. ... vom 25. Februar 2011 vorgelegt.

Mit Bescheid vom 7. Juli 2011 lehnte die Beklagte den Bauantrag nach Plan-Nr. 11-7050 ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der beantragte Neubau eines Doppelhauses liege zwar im Bauraum, überschreite jedoch die durch den Bebauungsplan Nr. ... festgesetzte GFZ von 0,3 mit 0,1 (um 226,1 qm) erheblich. Eine Befreiung sei nicht beantragt und könne auch nicht erteilt werden, da keine Gründe vorlägen, die eine Befreiung rechtfertigen würden und da die Grundzüge der Planung durch die erhebliche Überschreitung berührt seien. Die drei Stellplätze sowie der Müllstandort seien verkehrsfern und außerhalb des Bauraums dargestellt; auch hierfür sei eine Befreiung nicht beantragt worden und könne auch nicht erteilt werden.

Die dagegen gerichtete Klage wies das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 29. Juli 2013 ab. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf die Erteilung der beantragten Baugenehmigung und auch keinen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten zur Neubescheidung. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteile sich hinsichtlich der hier allein streitigen Geschossflächenzahl als Parameter des Maßes der baulichen Nutzung nach § 30 BauGB. Der Bebauungsplan Nr. ... sei wirksam zustande gekommen. Entgegen der Auffassung der Klägerin leide der Bebauungsplan nicht an einem Ausfertigungsmangel.

Das Gericht habe keine Bedenken gegen die Erforderlichkeit der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung im WR 3. Soweit die Klägerin vorbringe, die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,2 ergebe bei einer Grundstücksfläche von 2.261 qm eine überbaubare Grundstücksfläche von ca. 452 qm, der festgesetzte Bauraum weise jedoch nur ca. 325 qm und mithin ca. 28 % weniger als die sich aus der GRZ von 0,2 ergebende Fläche auf, könne sie damit schon dem Grunde nach nicht durchdringen. Baugrenzen in einem Bebauungsplan müssten nicht so festgesetzt werden, dass sie dem Grundstückseigentümer die volle Ausschöpfung der festgesetzten Grundflächenzahl ermöglichten. Das Baugrundstück weise nach dem amtlichen Lageplan eine Fläche von 2.261 qm auf. Eine GRZ von 0,2 ermögliche danach eine überbaubare Grundstücksfläche von 452,2 qm, nach der festgesetzten GFZ von 0,3 dürfe eine Geschossfläche von 678,3 qm verwirklicht werden. Werde diese Geschossfläche auf zwei Vollgeschosse mit identischen Außenmaßen verteilt, könne eine Grundstücksfläche von 339,15 qm überbaut werden; dies entspreche einer GRZ von 0,15. Die festgesetzte GRZ von 0,2 könne damit in dieser Konstellation zu 75 % ausgenutzt werden. Solle hingegen die Maßfestsetzung II + DA – also zwei Vollgeschosse zuzüglich Dachgeschossausbau bis höchstens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses – vollständig, unter ebenfalls vollständiger Inanspruchnahme der GRZ von 0,3 ausgeschöpft werden, könne eine Grundfläche von 254,3625 qm verwirklicht werden; dies entspreche einer GRZ von 0,1125. Die festgesetzte GRZ könne danach zu 56,25 % also mit etwas mehr als der Hälfte ausgeschöpft werden. Diese Zahlen rechtfertigten nicht die Annahme, zwischen den einzelnen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung bestehe ein solches Missverhältnis, dass die Erforderlichkeit dieser Festsetzungen anzuzweifeln wäre.

Die Bauraumfestsetzung im WR 3 des Bebauungsplans Nr. ... sei funktionslos geworden. Nicht funktionslos geworden sei demgegenüber die für das WR 3 festgesetzte Geschossflächenzahl. Die GFZ-Festsetzung habe auch ungeachtet der Funktionslosigkeit der Bauraumfestsetzung Bestand. Insoweit sei der gleiche Maßstab wie bei einer Teilnichtigkeit des Bebauungsplans anzuwenden. Da die Frage der Funktionslosigkeit für jede Festsetzung gesondert zu prüfen sei, komme es für die Frage, ob die festgesetzte Geschossfläche im WR 3 funktionslos geworden sei, nicht darauf an, ob eine Funktionslosigkeit der Geschossflächenfestsetzung im WR4 vorliege. Das Gericht weise aber ergänzend darauf hin, dass letzteres nicht der Fall sei.

Das streitgegenständliche Vorhaben verstoße gegen die Geschossflächenzahlfestsetzung im WR 3 des Bebauungsplans Nr. ... und sei damit planungsrechtlich unzulässig. Auf die Frage, ob die Funktionslosigkeit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche in einem der durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiete dazu führe, dass insgesamt kein qualifizierter Bebauungsplan im Sinn von § 30 Abs. 1 BauGB mehr vorliege, komme es vorliegend nicht an. Nach § 30 Abs. 3 BauGB würde sich in einem solchen Fall die Zulässigkeit des Vorhabens nur im Übrigen, hier also im Hinblick auf die überbaubare Grundstücksfläche nach § 34 oder § 35 BauGB richten. Für die Maßfestsetzungen, also auch für die Geschossflächenzahl, wären nach wie vor die Festsetzungen des Bebauungsplans maßgeblich.

Für den von der Klägerin geltend gemachten Befreiungsanspruch hinsichtlich der festgesetzten Geschossflächenzahl fehle es bereits an den tatbestandlichen Voraussetzungen. Die Grundzüge der Planung würden berührt. Zwar enthalte die Begründung zum Bebauungsplan hinsichtlich der Maßfestsetzungen nur wenige Aussagen. Im Hinblick auf den Bereich des WR 4 werde dort ausgeführt, die bisher entlang der W...straße zulässige Baumasse werde in den nordöstlichen Grundstücksbereich verlagert, wobei das bisher zulässige Maß der baulichen Nutzung erhalten bleibe. Hinsichtlich der nördlich des WR 4 gelegenen Flächen werde ausgeführt, dass u.a. das festgesetzte Nutzungsmaß mit dem Baubestand und der in der Umgebung vorhandenen Bebauung übereinstimme. Dies zeige jedenfalls, dass sich der Plangeber von der Überlegung habe leiten lassen, eine über diese Anknüpfungspunkte hinausgehende Verdichtung solle nicht zugelassen werden. Weiter zeigten die Maßfestsetzungen des Bebauungsplans in den Gebieten WR 1 bis WR 4, dass lediglich im WR 2 mit einer Geschossflächenzahl von 0,45 und einer Grundflächenzahl von 0,3 eine höhere Verdichtung gewollt gewesen sei. Im WR 2 sei aber ausschließlich eine Überplanung des vorhandenen Gebäudebestands erfolgt; das WR 2 enthalte keine zum Planungszeitpunkt noch unbebauten Grundstücke. Für die übrigen drei Wohngebiete sei mit einer Geschossflächenzahl von 0,3 und einer Grundflächenzahl von 0,2 (WR 1 und WR 3) bzw. einer Geschossflächen- und Grundflächenzahl von jeweils 0,16 (WR 4) eine deutlich aufgelockerte Bebauung vorgesehen worden. Eine höhere Verdichtung sei damit ersichtlich nur dort gewollt gewesen, wo dies bereits durch die vorhandene Bebauung vorgegeben gewesen sei. Intention des Plangebers sei damit offensichtlich aber auch gewesen, in den noch unbebauten Bereichen nur eine geringere Verdichtung zuzulassen. Bei einer Gesamtbetrachtung der vorgenannten Umstände komme das Gericht zu dem Ergebnis, dass die im Bebauungsplan Nr. ... getroffenen Maßfestsetzungen zu den Grundzügen der Planung zählten. Die Überschreitung der festgesetzten GFZ um ein Drittel durch das streitgegenständliche Vorhaben sei auch erheblich und keinesfalls von minderem Gewicht. Damit fehle es an den tatbestandlichen Voraussetzungen für die von der Klägerin begehrte Befreiung.

Mit Beschluss vom 22. Dezember 2014 ließ der Verwaltungsgerichtshof die Berufung zu. Die Klägerin begründet ihre Berufung im Wesentlichen damit, dass sich das Vorhaben bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteile. Der Bebauungsplan Nr. ... sei von Anfang an aus formellen Gründen unwirksam gewesen. Von einer (Teil)Unwirksamkeit des Bebauungsplans für den das Vorhabensgrundstück bildenden Teilbereich WR 3 sei auch aus materiell-rechtlichen Gründen auszugehen. Den Festsetzungen zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung haftete von Anfang an der Mangel der Erforderlichkeit an. Jedenfalls hätte die Funktionslosigkeit der Bauraumfestsetzung für das WR 3 zur Folge, dass die auf den (engen) Bauraum bezogenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung ihre Regelungsfunktion verloren hätten. Insbesondere aufgrund der auf den (engen) Bauraum zugeschnittenen Maßbestimmungsfaktoren komme der Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung keine sinnvolle Regelungs- und Ordnungsfunktion (mehr) zu. Nach dem mutmaßlichen Willen der Gemeinde könne nicht mit Sicherheit angenommen werden, dass die Beklagte die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, insbesondere die in Streit stehende Festsetzung zur Geschossflächenzahl auch ohne die Bauraumfestsetzung erlassen hätte.

Da dem Bebauungsplan Nr. ... im Teilbereich WR 3 keine Regelungswirkung (mehr) zukomme, beurteile sich das streitgegenständliche Vorhaben bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Das Vorhaben sei nach dieser Vorschrift zulässig, da es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils verwirklicht werden solle und es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge und die Erschließung gesichert sei. Das Vorhabensgrundstück FlNr. .../... werde von der Wohnbebauung im Norden auf FlNr. .../... und .../... und von der weit ins Plangebiet-Innere reichenden Bebauung auf den FlNrn. .../... "eingerahmt". Die zur Bebauung vorgesehene Fläche sei nahezu von allen Seiten von Bebauung umgeben.

Selbst wenn man davon ausginge, dass der Bebauungsplan Nr. ... (weiterhin) wirksam wäre, ergebe sich ein Genehmigungsanspruch und Erteilung einer Befreiung von der (Maß-)Festsetzung über die zulässige Geschossfläche. Zwar würde durch das Vorhaben unter weiterer Berücksichtigung der Umsetzung des mit (verlängertem) Genehmigungsbescheid vom 24. Juli 2006 zugelassenen Doppelhauses die zulässige Geschossfläche um den Faktor 0,1 überschritten. Entgegen der Auffassung der Beklagten würden durch die Ausnutzung einer GFZ von 0,4 auf der Bauparzelle WR 3 der Klägerin die Grundzüge der Planung jedoch nicht berührt. Dass bei einer Überschreitung um den Faktor 0,1 die nach der ursprünglichen Plankonzeption auf den engen Bauraum konzipierte zulässige Geschossfläche die Grundzüge der Planung nicht berühre, werde bereits dadurch deutlich, dass im unmittelbar nördlich angrenzenden Teil Baugebiet WR 2 eine GFZ von 0,45 festgesetzt worden sei. Auch auf dem weiter nördlich gelegenen Wohnanwesen sei unter Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans eine Grundstücksausnutzung mit einer GFZ von 0,58 zugelassen worden, so dass die Grundzüge der Planung nicht entgegenstünden. Angesichts der bisher großzügigen Befreiungspraxis der Beklagten und den im Plangebiet bereits planabweichend vollzogenen, "erwünschten" baulichen Entwicklungen sei es in rechtlicher Hinsicht nicht nachvollziehbar, dass an der Geschossflächenfestsetzung auf der Bauparzelle WR 3 streng formalistisch festgehalten werde.

Die Klägerin beantragt,

den Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 7. Juli 2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, eine Baugenehmigung gemäß dem Bauantrag der Klägerin nach Plannummer 11/7050 zu erteilen,

hilfsweise,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids der Beklagten vom 7. Juli 2011 zu verpflichten, über den Bauantrag der Klägerin nach Plan-Nr. 11/7050 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten, die Niederschriften über den Augenschein vom 3. Februar 2015 und die mündliche Verhandlung vom 5. Februar 2015 sowie die Behördenakten verwiesen.

Die zulässige Berufung (§ 124 Abs. 1 VwGO) der Klägerin ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat weder den im Hauptantrag begehrten Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung (§ 113 Abs. 5 Satz 1, § 125 Abs. 1 Satz 1 VwGO) noch den hilfsweise beantragten Anspruch auf erneute Verbescheidung (§ 113 Abs. 5 Satz 2, § 125 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Der Hauptantrag ist unbegründet. Offen bleiben kann, ob der Bebauungsplan wirksam ist.

a) Sollte der Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB) wirksam sein, so stehen der Erteilung einer Baugenehmigung die Festsetzungen des Bebauungsplans entgegen (aa)). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Befreiung (bb)).

aa) Das streitgegenständliche Vorhaben verstößt gegen die Geschoßflächenzahlfestsetzung im WR 3 des Bebauungsplans Nr. ... und ist damit planungsrechtlich unzulässig. Bei der vorliegenden Grundstücksgröße von 2.261 qm darf aufgrund der Geschossflächenzahl-Festsetzung von 0,3 eine Geschoßfläche von insgesamt 678,3 qm verwirklicht werden. Nach der dem streitgegenständlichen Bauantrag beigefügten Berechnung der Geschoßfläche nimmt der Bestand eine solche von 620,81 qm ein. Insoweit ist auch das mit Bescheid vom 24. Juli 2008, zuletzt bis zum 24. Juli 2016 verlängert, genehmigte Doppelhaus zu berücksichtigen. Eine bereits genehmigte, aber noch nicht errichtete bauliche Anlage ist in die Betrachtung einzubeziehen. Denn der begünstigte Bauherr kann in der Regel von der erteilten Baugenehmigung jederzeit Gebrauch machen, so lange diese nicht gemäß Art. 69 Abs. 1 BayBO erloschen oder zurückgegeben ist (vgl. BayVGH, B.v. 18.7.2008 – 9 ZB 06.1035 – juris). Mit dem streitgegenständlichen Vorhaben soll eine zusätzliche Geschoßfläche von 282,06 qm verwirklicht werden. Es würde sich somit eine Gesamtgeschoßfläche von 902,87 qm ergeben. Daraus errechnet sich eine beabsichtigte Geschossflächenzahl von 0,4. Diese widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans.

bb) Die Klägerin hat keinen Anspruch darauf, dass ihr eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt wird. Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern (Nr. 1) oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3), und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Mit den Grundzügen der Planung umschreibt das Gesetz in § 31 Abs. 2 BauGB die planerische Grundkonzeption, die den Festsetzungen eines Bebauungsplans zu Grunde liegt und in ihnen zum Ausdruck kommt (vgl. BVerwG, B.v. 19.5.2004 – 4 B 35/04 – BRS 67, 83). Hierzu gehören die Planungsüberlegungen, die für die Verwirklichung der Hauptziele der Planung sowie den mit den Festsetzungen insoweit verfolgten Interessenausgleich und damit für das Abwägungsergebnis maßgeblich sind (vgl. BayVGH, U.v. 30.3.2009 – 1 B 05.616 – BauR 2009, 1414). Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die nur im Weg der (Um-)planung möglich ist. Ob eine Abweichung die Grundzüge der Planung berührt oder von minderem Gewicht ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, nämlich dem im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten planerischen Wollen.

Gemessen an diesen Vorgaben würde eine Befreiung von der für das WR 3 festgesetzten Geschoßflächenzahl Grundzüge der Planung berühren. Es steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die Abweichung nicht mehr im Bereich dessen läge, was der Planer gewollt hat oder gewollt hätte, wenn er die weitere Entwicklung einschließlich des Grundes für die Abweichung gekannt hätte (vgl. BVerwG, U.v. 4.8.2009 – 4 CN 4/08 – juris). Der Begründung des Bebauungsplans ist hinsichtlich des Flurstücks .../... zu entnehmen, dass er entlang der W...straße nach § 34 BBauG die zulässige Baumasse von der W...straße abrückt und sie in den nordöstlichen Grundstücksbereich verlagert. Dabei bleibe das bisher zulässige Maß der baulichen Nutzung erhalten, während gleichzeitig bei der Festsetzung der restlichen Grundstücksfläche als nicht überbaubare Baulandfläche die Grünplanung entlang der B... berücksichtigt werde. Im übrigen Bereich entlang der B... werde die Freihaltung des geplanten Grünzugs von einer Bebauung durch die Festsetzung einer Fläche für Landwirtschaft erreicht. Die Grundstücke westlich der W...straße seien entsprechend dem Flächennutzungsplan als reines Wohngebiet ausgewiesen worden. Das festgesetzte Nutzungsmaß, die Bauräume, die Höhenentwicklung und die Dachform würden mit dem Baubestand und der in der Umgebung vorhandenen Bebauung übereinstimmen. Im Hinblick auf die bestehende aufgelockerte und durchgrünte Bebauung seien die Freiflächen der Baugrundstücke zu begrünen und zu bepflanzen.

Der Plangeber hat sich damit von der Überlegung leiten lassen, dass eine weitere Verdichtung nicht zugelassen werden sollte. Die Maßfestsetzungen des Bebauungsplans in den Gebieten WR 1 bis WR 4 zeigen, wie bereits das Erstgericht festgestellt hat, dass lediglich im WR 2 mit einer Geschoßflächenzahl von 0,45 und einer Grundflächenzahl von 0,3 eine höhere Verdichtung gewollt war. Im WR 2 erfolgte aber ausschließlich eine Überplanung des vorhandenen Gebäudebestands. Für die übrigen drei Wohngebiete wurde mit einer Geschoßflächenzahl von 0,3 und einer Grundflächenzahl von 0,2 (WR 1 und WR 3) bzw. einer Geschoßflächen- und Grundflächenzahl von jeweils 0,16 (WR 4) eine deutlich aufgelockerte Bebauung vorgesehen. Eine höhere Verdichtung war ersichtlich nur dort gewollt, wo dies bereits durch die vorhandene Bebauung vorgegeben war. Damit war offensichtlich auch Intention des Plangebers, in den noch unbebauten Bereichen nur eine geringere Verdichtung zuzulassen. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang die für die Anwesen W...straße ... bis ... erteilte Baugenehmigung, da diese nicht in den festgesetzten Baugebieten liegen.

Bei einer Gesamtbetrachtung der Umstände kommt der Senat zu dem Ergebnis, dass die im Bebauungsplan Nr. ... getroffenen Maßfestsetzungen zu den Grundzügen der Planung zählen. Das streitgegenständliche Bauvorhaben würde die festgesetzte GFZ von 0,3 erheblich, nämlich um ein Drittel, überschreiten. Diese Überschreitung entspricht einer zusätzlichen Geschoßfläche von 224,57 qm. Sie ist erheblich und keinesfalls von minderem Gewicht. Es fehlt an den tatbestandlichen Voraussetzungen für die von der Klägerin begehrte Befreiung.

b) Sollte der Bebauungsplan unwirksam sein, ist das Baugrundstück bauplanungsrechtlich dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen (aa)). Das Bauvorhaben ist ein sonstiges Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB, das öffentliche Belange nach § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt (bb)).

aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hängt die Beantwortung der Frage, ob ein Grundstück dem Innen- oder Außenbereich angehört, davon ab, wie weit eine aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsanschauung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang angehört. Die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich lässt sich nicht nach allgemein gültigen, etwa geografisch-mathematischen Maßstäben treffen, sondern nur aufgrund einer umfassenden Würdigung der gesamten örtlichen Gegebenheiten, insbesondere der optisch wahrnehmbaren topografischen Situation und der Umgebungsbebauung (vgl. BVerwG, B.v. 4.7.1990 – 4 B 103/90 – BayVBl 1991, 473). Am Ortsrand endet der Bebauungszusammenhang – unabhängig vom Verlauf der Grundstücksgrenzen (vgl. BVerwG, U.v. 12.6.1970 – IV C 77.68 – BVerwGE 35, 256) grundsätzlich hinter dem letzten Gebäude (vgl. BVerwG, U.v. 12.10.1973 – IV C.3.72 – DVBl 1974, 238).

Wie der Senat beim Augenschein feststellen konnte, liegt die Fläche, auf der das Bauvorhaben errichtet werden soll, jenseits des Ortsrands. Westlich des bestehenden Einfamilienhauses der Klägerin erstreckt sich ein großer Garten, der durch einen Maschendrahtzaun von der anschließenden landwirtschaftlichen Fläche auf dem Grundstück FlNr. ... abgegrenzt ist (Niederschrift vom 3.2.2015, S. 2). Wie sich auch aus den Lageplänen ergibt, würde mit dem Bauvorhaben erstmals ein Bauwerk in zweiter Reihe entstehen, denn in nördlicher Richtung sind etwa in einer Flucht zwei Doppelhäuser zu erkennen. Die Reihenhäuser auf den südlich gelegenen Grundstücken sowie das Einfamilienhaus auf dem Grundstück FlNr. .../... vermögen keinen Bebauungszusammenhang herzustellen. Denn bei den südlich gelegenen Reihenhäusern mit dem einen Einzelhaus handelt es sich um eine andersartige Struktur. Im Übrigen bilden die letzten Gebäude auch hier einen Ortsrand Richtung Norden.

Der Senat hat keine topografischen Gegebenheiten festgestellt, die dazu führen könnten, dass unbebaute, an das letzte Grundstück des Bebauungszusammenhangs anschließende Flächen noch zum Innenbereich zu zählen sind (vgl. BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 B 74/97 – NVwZ-RR 1998, 157). Unabhängig davon, ob ein dem Gebäude angemessener "Gartenumgriff" noch als Teil des Innenbereichs anzusehen ist (so wohl BayVGH, U.v. 30.7.2009 – 1 B 09.610 – juris; Jäde in Jäde/Dirnberger/ Weiß, BauGB, 6. Aufl. 2010, § 34 Rn. 19; König, Baurecht, 5. Aufl. 2015, S. 220 Rn. 455), ist dies im vorliegenden Fall zu verneinen. Denn die Gartenfläche ist bereits deshalb nicht mehr als Innenbereich anzusehen, weil sie mit rund 2.000 qm vergleichsweise groß ist und deshalb keinen „angemessenen Gartenumgriff“ mehr darstellt. Im Übrigen hat der Senat Zweifel an der Richtigkeit vorgenannter Auffassung. Denn mit einem „angemessenen Gartenumgriff“ könnte gerade im vorliegenden Fall, in dem der Klägerin auch noch große landwirtschaftliche Flächen hinter ihrem Einfamilienhaus gehören, eine ungebremste Besiedelung des Außenbereichs herbeigeführt werden, indem jeweils Baugrundstücke mit einer dahinterliegenden „angemessenen“ Gartenfläche gebildet werden. Die entscheidende Frage ist aber, inwieweit eine solche Fläche einer über eine derartige „Hilfsfunktion“ hinausreichenden Bebauung zugänglich ist (vgl. Jäde, in Jäde/Dirnberger/ Weiß, a.a.O. § 34 Rn. 19). Dies ist jedoch, weil der Bebauungszusammenhang grundsätzlich hinter dem letzten Gebäude endet, nicht der Fall.

bb) Das im Außenbereich gelegene Vorhaben der Klägerin beeinträchtigt als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB auch öffentliche Belange im Sinn des § 35 Abs. 3 BauGB. Bei dem streitgegenständlichen Vorhaben handelt es sich im Hinblick auf die damit einhergehende erstmalige zusätzliche räumliche Beanspruchung des Außenbereichs um eine Entstehung einer Splittersiedlung im Sinn von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB. Es liegt nicht lediglich die Auffüllung eines schon bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereichs vor, sondern das Neubauvorhaben soll einen bislang unbebauten Bereich erstmals in Anspruch nehmen. Zwar sind Splittersiedlungen nicht schon um ihrer selbst willen zu missbilligen, vielmehr ist eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange erst dann gegeben, wenn das Entstehen, die Erweiterung oder die Verfestigung zu "befürchten" ist (vgl. BVerwG, U.v. 3.6.1977 – 4 C 37.75 – BVerwGE 54, 73). Derart zu befürchten ist das Entstehen einer Splittersiedlung nur dann, wenn das Vorhaben zum Bestehen einer "unerwünschten Splittersiedlung" führt, wobei unerwünscht in diesem Sinn eine Splittersiedlung dann ist, wenn mit ihr ein Vorgang der Zersiedelung eingeleitet oder gar schon vollzogen wird (vgl. BVerwG, U.v. 3.6.1977 a.a.O.). Die Erweiterung sowie die Verfestigung einer Splittersiedlung sind dann zu missbilligen im Sinn von "befürchten" und "unerwünscht", wenn in ihnen ein Vorgang zur Zersiedelung gesehen werden muss. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist dies, zumindest wenn es sich um Wohnbauten handelt, bei der Entstehung, der Erweiterung und auch der Verfestigung regelmäßig der Fall, wobei für das Vorliegen einer Zersiedelung gewissermaßen eine starke Vermutung streitet. Dies gilt vor allem dann, wenn es um Fälle der Entstehung oder Erweiterung einer Splittersiedlung geht (vgl. BVerwG, U.v. 3.6.1977 a.a.O.). Die Berechtigung einer solchen Annahme bedarf nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts lediglich in den Fällen der Verfestigung einer konkreten Begründung. Im Fall der hier vorliegenden Entstehung rechtfertigt sie sich dagegen in der Regel aus sich heraus (vgl. BVerwG, U.v. 3.6.1977 a.a.O.). Zweck dieses öffentlichen Belangs ist es, eine Entwicklung unorganischer Siedlungsstruktur und damit jede Zersiedlung des Außenbereichs zu verhindern.

Unter Entstehung ist ein Vorgang zu verstehen, der in Richtung auf eine Zersiedlung des Außenbereichs durch die Schaffung einer Splittersiedlung begründet ist (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Juli 2014, § 35 Rn. 106). Die Entstehung einer Splittersiedlung kann bereits durch die erstmalige Zulassung eines Bauvorhabens zu befürchten sein. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein solches Vorhaben eine Vorbildwirkung besitzen und zur Folge haben kann, dass noch weitere Bauten hinzutreten (vgl. Söfker, a.a.O., § 35 Nr. 107). Bei der Frage einer Vorbildwirkung kommt es nicht auf eine abschließende bebauungsrechtliche Prüfung zu befürchtender Folgevorhaben, insbesondere nicht auf die Prüfung einer etwaigen Beeinträchtigung anderer Belange durch ein Folgevorhaben an (vgl. BVerwG, B.v. 2.9.1999 – 4 B 27.99 – juris). Die Entstehung einer Splittersiedlung kann auch durch die Ausuferung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils anzunehmen sein. Auch durch diese Vorgänge kann eine städtebaulich unerwünschte Zersiedlung des Außenbereichs eintreten (vgl. Söfker, a.a.O.). Daher fällt das "Ausufern" eines Ortsteils auch unter den Begriff einer unerwünschten Entstehung einer Splittersiedlung oder einer sonst siedlungsstrukturell zu missbilligenden Entwicklung (vgl. BVerwG, U.v. 13.2.1976 – 4 C 72.84 – juris; U.v. 25.1.1984 – 4 C 29.81 – juris; B.v. 11.10.1999 – 4 B 77.99 – juris). Voraussetzung für die Annahme einer Beeinträchtigung öffentlicher Belange ist aber, dass die Gefahr einer Zersiedlung konkret zu befürchten ist (vgl. BVerwG, U.v. 8.6.1979 – 4 C 57.77 – juris).

Dies ist hier der Fall. Es steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die Zulassung des Bauvorhabens Bezugsfälle für die Ausweitung der Bebauung schaffen würde. So wäre dann etwa eine Bebauung südlich des Bauvorhabens auf dem Grundstück der Klägerin möglich. Weiter wäre es denkbar, dass die Klägerin das ebenfalls in ihrem Eigentum befindliche landwirtschaftliche Grundstück FlNr. ... teilt und beispielsweise entlang der Reihenhaussiedlung weitere Bauvorhaben zur Genehmigung stellt. Dies würde eine Ausweitung der Bebauung außerhalb des jeweiligen im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Außenbereich bedeuten. Eine solche Ausweitung kann grundsätzlich nur auf der Grundlage eines Bebauungsplans planungsrechtlich erfolgen.

c) Selbst wenn man entgegen dem Vorstehenden die zur Bebauung vorgesehene Fläche dem Innenbereich zuordnen würde, wäre das Bauvorhaben nicht genehmigungsfähig. Denn das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich des Kriteriums der überbaubaren Grundstücksfläche (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB) nicht in die nähere Umgebung ein. Denn im vorliegenden Fall findet sich in der näheren Umgebung eine faktische Baugrenze (§ 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO). Welcher Bereich als nähere Umgebung anzusehen ist, hängt davon ab, inwieweit einerseits das geplante Vorhaben sich auf die benachbarte Bebauung und andererseits diese Bebauung sich auf das Baugrundstück prägend auswirkt (vgl. BVerwG, U.v. 26.5.1978 – IV C 9.77 – BVerwGE 55, 369; U.v. 3.4.1981 – 4 C 61/78 – juris). Wie weit diese wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls. Die nähere Umgebung ist für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann (vgl. BVerwG, B.v. 6.11.1997 – 4 B 172/97 – NVwZ-RR 1998, 539). Zwar ist bei der überbaubaren Grundstücksfläche der maßgebliche Bereich in der Regel (deutlich) enger zu begrenzen als bei der Art der baulichen Nutzung, weil die Prägung, die von der für die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen maßgeblichen Stellung der Gebäude auf dem Grundstück ausgeht, im allgemeinen (deutlich) weniger weit reicht als die Wirkungen der Art der baulichen Nutzung (vgl. BayVGH, B.v. 25.4.2005 – 1 CS 04.3461 – juris; U.v. 12.1.2012 – 2 B 11.2230 – juris). Dies kann dazu führen, dass ausnahmsweise nur wenige, unter Umständen sogar nur zwei Grundstücke den maßgeblichen Rahmen bilden (vgl. BayVGH, B.v. 19.12.2006 – 1 ZB 05.1371 – juris; U.v. 7.3.2011 – 1 B 10.3042 – juris; U.v. 12.1.2012 a.a.O.).

Im vorliegenden Fall zählt für die Beurteilung einer faktischen rückwärtigen Baugrenze lediglich die westliche Bebauung an der W...straße, die vom Baugrundstück Richtung Norden bis zur W...straße ... reicht, zur näheren Umgebung. Denn diese Bebauung besteht aus freistehenden Einfamilien- bzw. Doppelhäusern und ist zur W...straße hin ausgerichtet. Damit hat sie eine eigenständige städtebauliche Struktur. Demgegenüber zählen die Reihenhausbebauung und das Einfamilienhaus südlich des Baugrundstücks nicht mehr zur näheren Umgebung. Denn bei den südlich gelegenen Reihenhäusern mit dem einen Einzelhaus handelt es sich um eine andersartige Struktur. Diese Bebauung wird zwar von der W...straße her erschlossen, richtet sich jedoch nach Süden zur W...straße hin aus. Wie der Senat beim Augenschein festgestellt hat, sind nördlich des bestehenden Einfamilienhauses der Klägerin in etwa in einer Flucht zwei Doppelhäuser zu erkennen (Niederschrift vom 3.2.2015, S. 2). Diese Flucht setzt sich, wie auch aus den Plänen zu erkennen ist, Richtung Norden bis zur Bebauung auf dem Grundstück W...straße ... fort. Eine Bebauung im rückwärtigen Bereich findet sich hier nirgends. Der Senat geht daher davon aus, dass hier eine faktische Baugrenze vorliegt. Diese würde das zur Genehmigung gestellte Vorhaben durchbrechen. Mithin fügt sich das Vorhaben nicht in die nähere Umgebung ein.

2. Der Hilfsantrag der Klägerin hat ebenso wenig Erfolg. Sie hat keinen Anspruch darauf, dass eine erneute Verbescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erfolgt. Denn wie oben dargelegt wurde (1a) bb)) liegen die Voraussetzungen für eine Befreiung schon tatbestandlich nicht vor.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht gegeben.

Beschluss

In Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 29. Juli 2013 wird der Streitwert für beide Rechtszüge auf 30.000 Euro festgesetzt.

Gründe

Der Streitwert ist vorliegend gemäß § 47 Abs. 1, § 52 Abs. 1, § 63 Abs. 3 GKG nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen. Der Senat legt hierbei zwar regelmäßig den jeweils aktuellen Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit zugrunde. Er geht aber bei einem Reihenhaus von 15.000 Euro pro Einheit als Mittelwert der Empfehlungen (Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und am 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen) für ein Einfamilienhaus von 20.000,- Euro und ein Mehrfamilienhaus von 10.000 Euro pro Wohneinheit aus (vgl. BayVGH, B.v. 18.9.2014 – 2 C 14.1956 – juris; B.v. 8.1.2014 – 2 C 13.2187 – juris). Dementsprechend beträgt der Streitwert für eine Doppelhaushälfte 15.000,- Euro und damit für ein Doppelhaus insgesamt 30.000,- Euro.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Aktenzeichen: 1 B 15.251

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 9. September 2015

(VG München, Entscheidung vom 16. Oktober 2012, Az.: M 1 K 12.3648)

1. Senat

Sachgebietsschlüssel: 920

Hauptpunkte:

Bebauungszusammenhang;

Ausuferung der Bebauung in den Außenbereich.

Rechtsquellen:

In der Verwaltungsstreitsache

...

gegen

Freistaat Bayern, vertreten durch die Landesanwaltschaft Bayern, Ludwigstr. 23, 80539 München,

- Beklagter -

beigeladen: Gemeinde Oberaudorf, vertreten durch den ersten Bürgermeister, Kufsteiner Str. 6, 83080 Oberaudorf,

bevollmächtigt: Rechtsanwälte ...

wegen Erteilung eines Vorbescheids für drei Wohnhäuser (FlNr. 70 und 357 Gemarkung O.);

hier: Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 16. Oktober 2012,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 1. Senat,

durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dhom, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Lorenz, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Dihm ohne weitere mündliche Verhandlung am 9. September 2015 folgendes Urteil:

I.

Unter Änderung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 16. Oktober 2010 wird der Beklagte verpflichtet, der Klägerin den beantragten Vorbescheid insoweit zu erteilen, als er sich auf die Errichtung eines Wohnhauses auf der nördlichen Teilfläche des Grundstücks FlNr. 70 (T2) bezieht.

II.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

III.

Von den Kosten beider Rechtszüge tragen die Klägerin zwei Drittel sowie der Beklagte und die Beigeladene jeweils ein Sechstel.

IV.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

V.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt einen Vorbescheid für die Errichtung von drei Wohnhäusern auf den Grundstücken FlNr. 357 und 70 Gemarkung O.

Mit Antrag vom 19. März 2005 will die Klägerin geklärt wissen, ob die Errichtung von drei Einfamilienhäusern (E+1 oder E+DG) mit jeweils einer Doppelgarage auf den in einem Lageplan dargestellten Standorten T1 - 3 auf den Grundstücken FlNr. 357 (T1) und FlNr. 70 (T2 und T3) bauplanungsrechtlich zulässig ist. Die Beigeladene hatte mit Beschlüssen des Bau- und Umweltausschusses vom 26. April 2005 und vom 30. April 2009 unter Berufung auf eine Außenbereichslage das Einvernehmen verweigert. Sie vertrat zudem die Auffassung, das Grundstück FlNr. 357 sei nicht ausreichend erschlossen, weil die B.-straße nur von der Einmündung in die Geigelsteinstraße bis zur Höhe des Grundstücks FlNr. 357/7 öffentlich gewidmet sei, während das im Eigentum der Beigeladenen stehende Grundstück FlNr. 66 lediglich als Parkplatz mit Zufahrt genutzt werde. Nachdem das zuständige Landratsamt angekündigt hatte, den Vorbescheid zu erteilen, weil die Baugrundstücke aus bauplanungsrechtlicher Sicht hinreichend erschlossen seien, erließ die Beigeladene am 27. Juli 2009 durch den Bürgermeister eine Veränderungssperre und einen Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans für das Gebiet an der B.-straße. Daraufhin lehnte das Landratsamt am 31. Juli 2009 den begehrten Vorbescheid ab.

Nach einem Ortstermin und einer mündlichen Verhandlung am 11. Mai 2010, in der die Möglichkeit erörtert wurde, durch einen Bebauungsplan östlich der B.-straße Baurecht zu schaffen, hat das Verwaltungsgericht das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Nachdem die Beigeladene mitgeteilt hatte, dass die Veränderungssperre nicht fortbestehe, weil der Gemeinderat beschlossen habe, den Bebauungsplan nicht weiter zu verfolgen, hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 16. Oktober 2012 die Klage abgewiesen. Die Vorhaben lägen im Außenbereich. Dem denkmalgeschützten ehemaligen Bauernhof auf dem Grundstück FlNr. 69, der seit vielen Jahren nicht mehr genutzt werde und dessen Bestand gefährdet sei, komme im Rahmen des § 34 BauGB keine maßstabsbildende Kraft zu.

Zur Begründung ihrer vom Senat zugelassenen Berufung weist die Klägerin darauf hin, dass die geplanten Wohnhäuser innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils lägen. Das ehemalige Bauernhaus vermittle den Bebauungszusammenhang nach Norden zu dem auf dem Grundstück FlNr. 357/2 errichteten Wohnhaus und nach Osten. Nach einer von ihr in Auftrag gegebenen Voruntersuchung, sei der Wohnteil des ehemaligen Bauernhauses mit einem vertretbaren Aufwand zu sanieren. Das Landesamt für Denkmalpflege habe daher Fördermittel in Höhe von 100.000 € in Aussicht gestellt. Selbst wenn die geplanten Einfamilienhäuser im Außenbereich lägen, würden sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Insbesondere stelle der Flächennutzungsplan das Gebiet als Mischgebiet dar.

Sie beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. Oktober 2012 und den Bescheid des Beklagten vom 31. Juli 2009 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, der Klägerin den beantragten Vorbescheid für die Errichtung von drei Wohnhäusern auf den Grundtücken FlNr. 357 (Teilfläche) und FlNr. 70 (Teilfläche) Gemarkung O. zu erteilen.

Der Beklagte und die Beigeladene beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Nach Auffassung des Beklagten liege der Standort T3 im Außenbereich, während die die beiden anderen Standorte am Bebauungszusammenhang teilnähmen. Allerdings werde durch die Bauvorhaben der bestehende Grünzug beeinträchtigt. Zudem habe die Beigeladene ihr Einvernehmen am 30. April 2005 verweigert. Es sei erwägenswert, dass der innerbehördliche Vorgang des Einvernehmens nicht mit einem Verpflichtungsbegehren verfolgt werden könne.

Die Beigeladene weist darauf hin, dass das ehemalige Bauernhaus nicht zu berücksichtigen sei, weil es aufgrund seines Erhaltungszustands nicht mehr dem Aufenthalt von Menschen dienen könne. Da die beantragten Vorhaben den zusammenhängenden Grünzug unterbrächen, würden sie die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB).

Der Senat hat eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Niederschrift vom 10. Juni 2015 einschließlich der Fotodokumentation verwiesen. Da in der mündlichen Verhandlung am 29. Juni 2015 die Darstellungen des gültigen Flächennutzungsplans für die Grundstücke der Klägerin, für die sie einen Vorbescheid beantragt hatte, nicht geklärt werden konnten, haben sich die Beteiligten mit dem Übergang in das schriftliche Verfahren einverstanden erklärt. Die Beigeladene hat mit Schriftsatz vom 1. Juli 2015 einen Auszug aus dem aktuellen Flächennutzungsplan vorgelegt, zu dem die übrigen Beteiligten Stellung nehmen konnten.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Behörden- und Gerichtsakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung hat teilweise Erfolg. Der Klägerin steht an dem im Innenbereich gelegenen Standort T2 nach § 34 Abs. 1 BauGB ein Anspruch auf den beantragten Vorbescheid zu (1.), während an den Standorten T1 und T3 kein Anspruch besteht, weil die von der Klägerin im Außenbereich geplanten Wohnhäuser öffentliche Belange beeinträchtigen (2.).

1. Von den drei von der Klägerin gewählten Standorten liegt lediglich T2 innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Vorliegend ist nicht streitig, dass die zum Ortszentrum gehörende Bebauung, die südlich und westlich der Grundstücke der Klägerin anzutreffen ist, die Qualität eines Ortsteils aufweist. Fraglich ist lediglich, ob die Standorte an dem zusätzlich erforderlichen Bebauungszusammenhang teilnehmen.

Ein Bebauungszusammenhang im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB fordert nicht mehr und nichts anderes als eine tatsächlich aufeinanderfolgende, trotz unbebauter Flächen zwischen den bebauten Grundstücken zusammenhängende Bebauung. Entscheidend ist daher, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt (vgl. BVerwG, U.v. 6.11.1968 - IV C 2.66 - BVerwGE 31, 20). Maßgeblich ist die tatsächlich vorhandene Bebauung, wobei es nicht darauf ankommt, ob es sich um genehmigten Bestand oder um bauliche Anlagen handelt, mit deren Existenz sich die zuständigen Behörden abgefunden haben (vgl. BVerwG, U.v. 6.11.1968 - IV C 31.66 - BVerwGE 31, 22). Allerdings vermag nicht jede bauliche Anlage einen Bebauungszusammenhang herzustellen. Vielmehr gehören dazu grundsätzlich nur Bauwerke, die optisch wahrnehmbar sind und ein gewisses Gewicht haben, so dass sie geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten Charakter zu prägen (vgl. BVerwG, U.v. 14.9.1992 - 4 C 15.90 - NVwZ 1993, 985). Darüber, wo die Grenze des Bebauungszusammenhangs verläuft, ist nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigenden Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts zu entscheiden (vgl. BVerwG, B.v. 18.6.1997 - 4 B 328.96 - NVwZ-RR 1998, 157).

Auf den vorliegenden Fall angewandt, bedeutet das, dass es sich lediglich beim Standort T2 um eine „echte“ Baulücke handelt, die den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Der Bebauungszusammenhang für den Standort T2 auf der nördlichen Teilfläche des Grundstücks FlNr. 70 wird von dem Wohngebäude auf dem nördlich gelegenen Grundstück FlNr. 357/2, dem ehemaligen landwirtschaftlichen Hof der Klägerin auf dem südlich gelegenen Grundstück FlNr. 69 sowie der an den Parkplatz (FlNr. 66) westlich und südwestlich angrenzenden Bebauung vermittelt. Angesichts der eher großzügig bemessenen Grundstückszuschnitte in der näheren Umgebung vermag der etwa 45 m große Abstand zwischen dem nördlich gelegenen Wohngebäude und dem im Süden anschließenden Wirtschaftsteil des ehemaligen Bauernhofs den Bebauungszusammenhang nicht zu unterbrechen. Auch kommt dem auf dem Grundstück FlNr. 66 vorhandenen, der Öffentlichkeit zur Verfügung stehenden Parkplatz keine trennende Wirkung zu. Dagegen spricht bereits die geringe Ausdehnung von etwas mehr als 20 m in West-Ost-Richtung, die für Parkflächen im Orts-zentrum auch kleinerer Gemeinden nicht ungewöhnlich ist. Dazu kommt, dass über das Grundstück FlNr. 66 die kleine Schreinerei auf dem Grundstück FlNr. 66/1 erschlossen wird, die nach Westen über keinen Zugang verfügt. Darüber hinaus wird die Parkfläche auch von den Kunden der Konditorei und des Cafés auf dem Grundstück FlNr. 65 benutzt. Der Parkplatz stellt demnach die Verbindung zwischen den in diesem Bereich westlich, südwestlich und östlich der B.-straße gelegenen Gebäuden her.

Prägend für die zur Bebauung vorgesehene Fläche ist auch der ehemalige Bauernhof auf dem Grundstück FlNr. 69, das ebenfalls der Klägerin gehört. Dass das unter Denkmalschutz stehende Gebäude derzeit dem Verfall preisgegeben ist, weil Teile des Daches eingestürzt sind, nimmt dem stattlichen Einfirsthof mit Wohnteil im Süden und Wirtschaftsteil im Norden nicht die seine Umgebung prägende Kraft. Selbst Gebäude, die abgerissen wurden, sind in der Lage, einen Bebauungszusammenhang zu vermitteln, solange die Verkehrsauffassung mit einem Wiederaufbau an dieser Stelle rechnet (vgl. BVerwG, U.v. 19.9.1986 - 4 C 15.84 - BVerwGE 75, 34). Zwar mag ein Grundstück mit einem eingestürzten Gebäude, das über einen längeren Zeitraum nicht genutzt wird, nicht mehr am Bebauungszusammenhang teilnehmen. Vorliegend wird die städtebauliche Situation im Süden der B.-straße jedoch nach wie vor von den dominanten Außenfassaden und dem großen Dach des ehemaligen Bauernhofs geprägt. Anhaltspunkte dafür, dass dieses ehemalige landwirtschaftliche Anwesen in der Ortsmitte ersatzlos beseitigt wird, sind nicht erkennbar, zumal die Klägerin mit Unterstützung des Landesamts für Denkmalpflege ein Gutachten zur Sanierung des Gebäudes erstellen ließ. Vielmehr geht die Verkehrsauffassung davon aus, dass der Hof saniert oder ein Ersatzbau an seine Stelle treten wird. Auch wenn die Nutzung des Gebäudes seit vielen Jahren aufgegeben ist, kann das Bauwerk bei der Beurteilung des Bebauungszusammenhangs nicht ausgeblendet werden. Zwar mag die Nutzungsaufgabe zum Verlust des Bestandsschutzes führen. Das ändert aber nichts daran, dass im Rahmen des Bebauungszusammenhangs auch derartige Gebäude in den Blick zu nehmen sind. Für die Anwendung des § 34 BauGB kommt es insoweit alleine auf die tatsächlich vorhandene Bebauung an (vgl. BVerwG, U.v. 17.5.2002 - 4 C 6.01 - NVwZ 2003, 211). Soweit die Beigeladene darauf hinweist, dass der ehemalige Bauernhof seine prägende Kraft verloren habe, weil er aufgrund seines ruinösen Zustands nicht mehr dem ständigen Aufenthalt von Menschen diene, verkennt sie die Bedeutung dieses Kriteriums für den Bebauungszusammenhang. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt die Forderung, dass einen Bebauungszusammenhang nur Gebäude begründen können, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen sollen, aus der Funktion des § 34 BauGB, der im Gegensatz zur unerwünschten Splittersiedlung nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB eine Fortentwicklung der Bebauung zulässt (vgl. BVerwG, U.v. 17.2.1984 - 4 C 55.81 - NJW 1984, 1576). Das aber setzt eine angemessene Siedlungsstruktur voraus, zu der vorübergehend genutzte Gebäude oder bauliche Nebenanlagen für sich genommen nichts beitragen können (vgl. BVerwG, U.v. 30.6.2015 - 4 C 5.14 - juris). Ausreichendes siedlungsstrukturelles Gewicht kommt daher auch einem leer stehenden, derzeit nicht nutzbaren landwirtschaftlichen Hof zu, der Ausdruck einer Siedlungsstruktur ist, die eine dauerhafte Wohn- und betriebliche Nutzung in einem Gebäude zusammenfasst.

Am Standort T2 ist ein Wohnhaus mit zwei Vollgeschossen zulässig, weil es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt, die durch mehrgeschossige Gebäude geprägt wird (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Dabei kann offenbleiben, ob sich die nähere Umgebung als Mischgebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB, § 6 BauNVO) oder wegen der vorhandenen Schreinerei als Gemengelage darstellt. Anhaltspunkte dafür, dass die geplante Wohnnutzung unzumutbaren Störungen aus der kleinen Schreinerei ausgesetzt wäre und sich daher nicht einfügen würde oder nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO unzulässig wäre, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Das von der Klägerin geplante Wohnhaus ist auch ausreichend erschlossen (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Ungeachtet der Tatsache, dass die B.-straße im südlichen Teil nicht öffentlich gewidmet ist, ist die Beigeladene gehindert, sich auf das Fehlen einer ausreichenden Erschließung zu berufen, weil sie jedermann die Benutzung des Parkplatzes auf dem Grundstück FlNr. 66 gestattet und der Bebauung auf dem Grundstück FlNr. 357/2 zugestimmt hat, das ebenfalls nur über das nicht gewidmete Teilstück der B.-straße angefahren werden kann (vgl. BVerwG, U.v. 31.10.1990 - 4 C 45.88 - NVwZ 1991, 1076). Zudem kann der Standort T2 östlich des ehemaligen Bauernhofs über das Grundstück der Klägerin angefahren werden.

2. Dagegen sind die an den Standorten T1 und T3 geplanten Wohngebäude bauplanungsrechtlich nicht zulässig.

2.1 Beide Standorte nehmen nicht am Bebauungszusammenhang teil. Das auf dem Grundstück FlNr. 71 gelegene Wohnhaus vermag einen Bebauungszusammenhang für den östlich des ehemaligen Bauernhauses gelegenen Standort T3 schon deshalb nicht zu begründen, weil es bereits deutlich tiefer liegt als die unbebaute Fläche östlich des ehemaligen Bauernhofs und vom Standort T3 aus nicht in Erscheinung tritt. Auch die südlich der F.-straße gelegenen (Wohn-)Gebäude tragen als einseitige Straßenbebauung nichts zu einem Bebauungszusammenhang bei. Vielmehr endet der Bebauungszusammenhang nördlich der F.-straße mit dem ehemaligen Bauernhof. Zwar können äußerlich erkennbare Umstände, wie Erhebungen oder Einschnitte, aber auch Straßen oder Bahnlinien, im Einzelfall dazu führen, dass der Bebauungszusammenhang am Ortsrand nicht - wie im Regelfall - am letzten Baukörper endet, sondern ein oder mehrere unbebaute Grundstücke am Bebauungszusammenhang teilnehmen (vgl. BVerwG, U.v. 12.12.1990 - 4 C 40.87 - NVwZ 1991, 879). Nach dem bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindruck reicht der Bebauungszusammenhang vorliegend nicht bis zu der im Bereich des Standorts T3 gut 70 m vom ehemaligen Bauernhof entfernten Bahnlinie R... - K.... Zwar wirken die Bahnlinie und die sie teilweise begleitende Lärmschutzwand als markante Zäsur. Gleichwohl stellt sich das nördlich der F.-straße gelegene, mit einigen Bäumen bestandene weitläufige Wiesengelände als eigenständige Freifläche dar, die von der Bebauung östlich der B.-straße deutlich abgesetzt ist. Es bleibt daher dabei, dass der Bebauungszusammenhang am letzten Baukörper endet.

Auch der nördlich des Wohnhauses auf dem Grundstück FlNr. 357/2 gelegene Standort T1 gehört keinem Bebauungszusammenhang an. Vielmehr bricht der Bebauungszusammenhang südlich der Bebauung ab, die beidseits des nördlichen Abschnitts der B.-straße anzutreffen ist, wobei ohne Belang ist, dass die Hausgärten dieser Grundstücke weiter nach Süden reichen. Bei dem am Südende der B.-straße vorhandenen Bebauungskomplex endet der Bebauungszusammenhang nördlich der Gebäude auf den Grundstücken FlNr. 357/2 und 66/1. Dass der Abstand zwischen den beiden Wohngebäuden auf den Grundstücken FlNr. 357/7 und 357/3 und dem isoliert stehenden Wohnhaus auf dem Grundstück FlNr. 357/2 knapp 60 m beträgt und damit nur wenig größer ist als der Abstand bei der Baulücke am Standort T2, vermag entgegen der Auffassung der Klägerin den Bebauungszusammenhang für den Standort T1 nicht zu begründen. Entscheidend ist vielmehr, dass hier - anders als am Standort T2 - westlich der B.-straße keine Bebauung anzutreffen ist, die einen Zusammenhang herstellen könnte. Zwar vermittelt die Bebauung im Norden der B.-straße ebenso wie die Bebauung im südlichen Abschnitt jeweils den Eindruck der Geschlossenheit, der jedoch deutlich erkennbar an den privaten Gärten und Wiesen des mittleren Abschnitts endet.

2.2 Da die Errichtung von nicht privilegierten Wohnhäusern an den Standorten T1 und T3 öffentliche Belange beeinträchtigt, sind die beiden Vorhaben unzulässig (§ 35 Abs. 2 BauGB).

Zwar kann dem Vorhaben am Standort T3 die unerwünschte Erweiterung einer Splittersiedlung nicht entgegengehalten werden. Denn das geplante Wohnhaus würde nach seiner Errichtung an die westlich und südlich vorhandenen Gebäude anschließen. Dennoch ist das Vorhaben in entsprechender Anwendung von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB zu missbilligen, weil mit ihm die Zersiedlung des Außenbereichs eingeleitet würde (vgl. BVerwG, B.v. 17.3.1969 - 43.68 - BRS 22 Nr. 72). Dem Vorhaben käme angesichts des an die Bahnlinie heranrückenden Wohnhauses der Klägerin eine weitreichende Vorbildwirkung für die mangels ausreichender Erschließung problematische Bebauung der straßenabgewandten Bereiche bis zur Bahnlinie zu. Dass das Vorhaben dem derzeit gültigen Flächennutzungsplan, der entlang der Erschließungsstraße am Standort T3 eine gemischte Baufläche darstellt, nicht widerspricht, vermag den Vorwurf der unerwünschten Ausuferung der Bebauung in den Außenbereich nicht zu entkräften, zumal auch der Flächennutzungsplan die straßenabgewandten Bereiche durch die Darstellung als Grünfläche einer Bebauung entzieht (vgl. BVerwG, B.v. 5.6.1975 - IV B 43.75 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 119).

Auch der Standort T1 beeinträchtigt diesen Belang. Ob die Anlehnung an eine bereits vorhandene Bebauung günstiger zu beurteilen ist als die Errichtung eines Gebäudes in der freien Flur, lässt sich nicht abstrakt, sondern nur unter Würdigung der konkreten Situation beurteilen (vgl. BVerwG, U.v. 26.5.1967 - IV C 25.66 - BVerwGE 27, 137). Zwar kann die Errichtung eines Wohnhauses am Standort T1 zusammen mit einer im Anschluss daran möglichen Bebauung des Grundstücks Flnr. 357/8 einen baulichen Zusammenhang zwischen den bisher unverbundenen Bebauungs-komplexen im Norden und Süden der B.-straße schaffen. Dass der geplante Standort in der Nähe der Erschließungsstraße liegt, könnte für die Zulässigkeit der Bebauung sprechen. Allerdings berücksichtigt diese Betrachtungsweise nicht hinreichend, dass ebenso wie am Standort T3 einer Bebauung am Standort T1 eine weitreichende Vorbildwirkung für eine Bebauung Richtung Osten zukommt, die sich mit einer Bebauung in zweiter Reihe auf den Grundstücken FlNr. 357/7 und 357/3 bereits andeutet und die zu einer nach den Darstellungen des gütligen Flächenutzungsplans unerwünschten Besiedlung der unbebauten Wiesenfläche führen würde. Stärker noch fällt ins Gewicht, dass der Errichtung eines Wohngebäudes am Standort T1 eine weitreichende Vorbildfunktion für eine Bebauung der bisherigen Freifläche im mittleren Bereich westlich der B.-straße zukommt, die die Kraft der Argumente, den Außenbereich von Bebauung frei zu halten, deutlich mindert. Da das westlich der B.-straße gelegene Grundstück FlNr. 67/3 sowie die nördliche Teilfläche des Grundstücks FlNr. 66/1 auch nach Errichtung eines Wohnhauses am Standort T1 dem Außenbereich angehören, kann die B.-straße in diesem Bereich nur einseitig bebaut werden, was mit einer organischen Siedlungsstruktur nicht zu vereinbaren ist. Der Abstand zwischen dem Wohnhaus auf dem Grundstück FlNr. 67/2 im Norden und dem Wohn- und Geschäftshaus auf dem Grundstück FlNr. 65 erreicht mit ca. 110 m eine Dimension, die dem Eindruck der Zusammengehörigkeit entgegensteht. Anders als beim Standort T2 kommt dem Parkplatz auf dem Grundstück FlNr. 66 in nördlicher Richtung keine verbindende Wirkung zu. Vielmehr verstärkt er den Eindruck der Freifläche auf der Westseite der B.-straße. Daher ist auch die Errichtung eines Wohnhauses am Standort T1 als unerwünschte Ausuferung in den Außenbereich zu bewerten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO. Der Beigeladenen ist nach § 154 Abs. 3 VwGO ein Sechstel der Kosten aufzuerlegen, weil sie beantragt hat, Klage und Berufung in vollem Umfang ab- bzw. zurückzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO, § 709 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung

Nach § 133 VwGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig angefochten werden. Die Beschwerde ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. In der Beschwerdebegründung muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, von der die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.

Vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt nur die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen. Für die in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Angelegenheiten (u. a. Verfahren mit Bezügen zu Dienst- und Arbeitsverhältnissen) sind auch die dort bezeichneten Organisationen und juristischen Personen als Bevollmächtigte zugelassen. Sie müssen in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln.

Dhom Lorenz Dihm

Beschluss:

Unter Änderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 16. Oktober 2012 wird der Streitwert für beide Rechtszüge auf jeweils 60.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 52 Abs. 1, § 47 Abs. 1 Satz 1 und § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG. Dabei orientiert sich der Senat an Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit aus dem Jahr 2013. Da im vorliegenden Fall mit einem positiven Vorbescheid abschließend über die Baulandqualität der Baugrundstücke entschieden wird, ist eine Herabsetzung des Betrags im Gegensatz zur Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht angebracht (s. Nr. 9.2 des Streitwertkatalogs).

I. Die Berufung wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für ihr Grundstück W...straße ..., FlNr. .../... Gemarkung G.... Das Grundstück liegt auf der Westseite der in etwa in Nordsüdrichtung verlaufenden W...straße. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. ... (W...-, W...straße, B... und G... Straße) der Beklagten. Der Bebauungsplan ist am 20. Juli 1977 in Kraft getreten. Für den Bereich des klägerischen Grundstücks setzt dieser Bebauungsplan ein reines Wohngebiet (WR 3) fest, weiter eine Grundflächenzahl von 0,2 sowie eine Geschossflächenzahl von 0,3. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung wurde eine Höchstgrenze von zwei Vollgeschossen sowie ein zulässiger Dachgeschossausbau bis höchstens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses als zulässig erklärt. Durch eine umlaufende Baugrenze wurde zusätzlich ein Bauraum festgesetzt.

Nach § 1 Abs. 2 der Bebauungsplansatzung besteht der Bebauungsplan aus dem Plan der Beklagten vom 2. Juni 1976, ausgefertigt vom Städtischen Vermessungsamt am 18. Mai 1977, und dem Satzungstext. Der Satzungstext wurde vom – damaligen – Oberbürgermeister der Beklagten am 20. Juni 1977 ausgefertigt; eine beglaubigte Kopie hiervon befindet sich bei den vorgelegten Bebauungsplanunterlagen. Der vorliegende Plan weist selbst keinen Ausfertigungsvermerk auf.

Für das Grundstück W...straße ... wurde mit Bescheid vom 1. Februar 1983 eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhausneubaus mit Garage erteilt (Plan-Nr. 83/128). Das genehmigte Gebäude ist im nordöstlichen Grundstücksbereich situiert; nördlich an den Hauptbaukörper schließt sich eine Doppelgarage und südlich eine weitere Garage an. Der Baukörper befindet sich nur mit einem geringen Teil seiner Grundfläche innerhalb des festgesetzten Bauraums; die nördliche Hälfte des Hauptbaukörpers, die östliche Hälfte der südlichen Hälfte des Hauptbaukörpers, die Doppelhausgarage im Norden sowie der bei weitem überwiegende Teil des südlichen Anbaus liegen nördlich bzw. östlich des Bauraums.

Mit Bescheid vom 24. Juli 2006 erteilte die Beklagte der Klägerin eine Baugenehmigung zum Neubau eines Doppelhauses mit einer Garage und einem Stellplatz auf dem Grundstück W...straße ... (Plan-Nr. 05-28256). Nach den genehmigten Plänen liegt das Doppelhaus mit der nördlich angrenzenden Garage sowie der südlich vorgelagerte Stellplatz vollständig (südlich bzw. südöstlich) außerhalb des festgesetzten Bauraums. In der Baugenehmigung wurde wegen Errichtung eines Doppelhauses, einer Garage und eines offenen Stellplatzes außerhalb des Bauraums eine Befreiung erteilt. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Befreiung könne befürwortet werden, da das Gebäude und die Garage die Flucht der nördlichen Bestandsgebäude einhielten und das festgesetzte Maß der Nutzung nicht überschritten werde.

Am 23. Juli 2010 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Verlängerung der Baugenehmigung vom 24. Juli 2006. Die Geltungsdauer der Baugenehmigung wurde nach zweimaliger Verlängerung mit Bescheid vom 11. September 2014 bis einschließlich 24. Juli 2016 verlängert. Das genehmigte Vorhaben wurde bislang nicht ausgeführt.

Am 21. März 2011 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung zum Neubau eines Doppelhauses mit zwei Stellplätzen auf dem Anwesen W...straße ... (Plan-Nr. 11-7050). Das zur Genehmigung gestellte Doppelhaus soll nach den eingereichten Plänen vollständig innerhalb des westlichen Teils des festgesetzten Bauraums entstehen. Eine südlich vorgelagerte Terrasse befindet sich überwiegend außerhalb des Bauraums; gleiches gilt für drei noch weiter südlich vorgesehene Stellplätze. Nach der Baubeschreibung soll bei einer Grundstücksfläche von 2.261 qm eine Grundfläche von 434,04 qm – entsprechend einer Grundflächenzahl von 0,19 – sowie eine Geschossfläche von 902,87 qm – entsprechend einer Geschossflächenzahl von 0,40 – entstehen. Aus der beigefügten GRZ- und GFZ-Berechnung ergibt sich, dass insoweit das bestehende Wohnhaus, das genehmigte – aber noch nicht realisierte – Doppelhaus sowie der beantragte Neubau berücksichtigt wurde. Der Bauantrag enthält keinen Antrag auf Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans. Mit dem Bauantrag wurde weiter eine Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme auf das – ebenfalls im Eigentum der Klägerin stehende – Grundstück FlNr. ... vom 25. Februar 2011 vorgelegt.

Mit Bescheid vom 7. Juli 2011 lehnte die Beklagte den Bauantrag nach Plan-Nr. 11-7050 ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der beantragte Neubau eines Doppelhauses liege zwar im Bauraum, überschreite jedoch die durch den Bebauungsplan Nr. ... festgesetzte GFZ von 0,3 mit 0,1 (um 226,1 qm) erheblich. Eine Befreiung sei nicht beantragt und könne auch nicht erteilt werden, da keine Gründe vorlägen, die eine Befreiung rechtfertigen würden und da die Grundzüge der Planung durch die erhebliche Überschreitung berührt seien. Die drei Stellplätze sowie der Müllstandort seien verkehrsfern und außerhalb des Bauraums dargestellt; auch hierfür sei eine Befreiung nicht beantragt worden und könne auch nicht erteilt werden.

Die dagegen gerichtete Klage wies das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 29. Juli 2013 ab. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf die Erteilung der beantragten Baugenehmigung und auch keinen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten zur Neubescheidung. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteile sich hinsichtlich der hier allein streitigen Geschossflächenzahl als Parameter des Maßes der baulichen Nutzung nach § 30 BauGB. Der Bebauungsplan Nr. ... sei wirksam zustande gekommen. Entgegen der Auffassung der Klägerin leide der Bebauungsplan nicht an einem Ausfertigungsmangel.

Das Gericht habe keine Bedenken gegen die Erforderlichkeit der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung im WR 3. Soweit die Klägerin vorbringe, die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,2 ergebe bei einer Grundstücksfläche von 2.261 qm eine überbaubare Grundstücksfläche von ca. 452 qm, der festgesetzte Bauraum weise jedoch nur ca. 325 qm und mithin ca. 28 % weniger als die sich aus der GRZ von 0,2 ergebende Fläche auf, könne sie damit schon dem Grunde nach nicht durchdringen. Baugrenzen in einem Bebauungsplan müssten nicht so festgesetzt werden, dass sie dem Grundstückseigentümer die volle Ausschöpfung der festgesetzten Grundflächenzahl ermöglichten. Das Baugrundstück weise nach dem amtlichen Lageplan eine Fläche von 2.261 qm auf. Eine GRZ von 0,2 ermögliche danach eine überbaubare Grundstücksfläche von 452,2 qm, nach der festgesetzten GFZ von 0,3 dürfe eine Geschossfläche von 678,3 qm verwirklicht werden. Werde diese Geschossfläche auf zwei Vollgeschosse mit identischen Außenmaßen verteilt, könne eine Grundstücksfläche von 339,15 qm überbaut werden; dies entspreche einer GRZ von 0,15. Die festgesetzte GRZ von 0,2 könne damit in dieser Konstellation zu 75 % ausgenutzt werden. Solle hingegen die Maßfestsetzung II + DA – also zwei Vollgeschosse zuzüglich Dachgeschossausbau bis höchstens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses – vollständig, unter ebenfalls vollständiger Inanspruchnahme der GRZ von 0,3 ausgeschöpft werden, könne eine Grundfläche von 254,3625 qm verwirklicht werden; dies entspreche einer GRZ von 0,1125. Die festgesetzte GRZ könne danach zu 56,25 % also mit etwas mehr als der Hälfte ausgeschöpft werden. Diese Zahlen rechtfertigten nicht die Annahme, zwischen den einzelnen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung bestehe ein solches Missverhältnis, dass die Erforderlichkeit dieser Festsetzungen anzuzweifeln wäre.

Die Bauraumfestsetzung im WR 3 des Bebauungsplans Nr. ... sei funktionslos geworden. Nicht funktionslos geworden sei demgegenüber die für das WR 3 festgesetzte Geschossflächenzahl. Die GFZ-Festsetzung habe auch ungeachtet der Funktionslosigkeit der Bauraumfestsetzung Bestand. Insoweit sei der gleiche Maßstab wie bei einer Teilnichtigkeit des Bebauungsplans anzuwenden. Da die Frage der Funktionslosigkeit für jede Festsetzung gesondert zu prüfen sei, komme es für die Frage, ob die festgesetzte Geschossfläche im WR 3 funktionslos geworden sei, nicht darauf an, ob eine Funktionslosigkeit der Geschossflächenfestsetzung im WR4 vorliege. Das Gericht weise aber ergänzend darauf hin, dass letzteres nicht der Fall sei.

Das streitgegenständliche Vorhaben verstoße gegen die Geschossflächenzahlfestsetzung im WR 3 des Bebauungsplans Nr. ... und sei damit planungsrechtlich unzulässig. Auf die Frage, ob die Funktionslosigkeit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche in einem der durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiete dazu führe, dass insgesamt kein qualifizierter Bebauungsplan im Sinn von § 30 Abs. 1 BauGB mehr vorliege, komme es vorliegend nicht an. Nach § 30 Abs. 3 BauGB würde sich in einem solchen Fall die Zulässigkeit des Vorhabens nur im Übrigen, hier also im Hinblick auf die überbaubare Grundstücksfläche nach § 34 oder § 35 BauGB richten. Für die Maßfestsetzungen, also auch für die Geschossflächenzahl, wären nach wie vor die Festsetzungen des Bebauungsplans maßgeblich.

Für den von der Klägerin geltend gemachten Befreiungsanspruch hinsichtlich der festgesetzten Geschossflächenzahl fehle es bereits an den tatbestandlichen Voraussetzungen. Die Grundzüge der Planung würden berührt. Zwar enthalte die Begründung zum Bebauungsplan hinsichtlich der Maßfestsetzungen nur wenige Aussagen. Im Hinblick auf den Bereich des WR 4 werde dort ausgeführt, die bisher entlang der W...straße zulässige Baumasse werde in den nordöstlichen Grundstücksbereich verlagert, wobei das bisher zulässige Maß der baulichen Nutzung erhalten bleibe. Hinsichtlich der nördlich des WR 4 gelegenen Flächen werde ausgeführt, dass u.a. das festgesetzte Nutzungsmaß mit dem Baubestand und der in der Umgebung vorhandenen Bebauung übereinstimme. Dies zeige jedenfalls, dass sich der Plangeber von der Überlegung habe leiten lassen, eine über diese Anknüpfungspunkte hinausgehende Verdichtung solle nicht zugelassen werden. Weiter zeigten die Maßfestsetzungen des Bebauungsplans in den Gebieten WR 1 bis WR 4, dass lediglich im WR 2 mit einer Geschossflächenzahl von 0,45 und einer Grundflächenzahl von 0,3 eine höhere Verdichtung gewollt gewesen sei. Im WR 2 sei aber ausschließlich eine Überplanung des vorhandenen Gebäudebestands erfolgt; das WR 2 enthalte keine zum Planungszeitpunkt noch unbebauten Grundstücke. Für die übrigen drei Wohngebiete sei mit einer Geschossflächenzahl von 0,3 und einer Grundflächenzahl von 0,2 (WR 1 und WR 3) bzw. einer Geschossflächen- und Grundflächenzahl von jeweils 0,16 (WR 4) eine deutlich aufgelockerte Bebauung vorgesehen worden. Eine höhere Verdichtung sei damit ersichtlich nur dort gewollt gewesen, wo dies bereits durch die vorhandene Bebauung vorgegeben gewesen sei. Intention des Plangebers sei damit offensichtlich aber auch gewesen, in den noch unbebauten Bereichen nur eine geringere Verdichtung zuzulassen. Bei einer Gesamtbetrachtung der vorgenannten Umstände komme das Gericht zu dem Ergebnis, dass die im Bebauungsplan Nr. ... getroffenen Maßfestsetzungen zu den Grundzügen der Planung zählten. Die Überschreitung der festgesetzten GFZ um ein Drittel durch das streitgegenständliche Vorhaben sei auch erheblich und keinesfalls von minderem Gewicht. Damit fehle es an den tatbestandlichen Voraussetzungen für die von der Klägerin begehrte Befreiung.

Mit Beschluss vom 22. Dezember 2014 ließ der Verwaltungsgerichtshof die Berufung zu. Die Klägerin begründet ihre Berufung im Wesentlichen damit, dass sich das Vorhaben bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteile. Der Bebauungsplan Nr. ... sei von Anfang an aus formellen Gründen unwirksam gewesen. Von einer (Teil)Unwirksamkeit des Bebauungsplans für den das Vorhabensgrundstück bildenden Teilbereich WR 3 sei auch aus materiell-rechtlichen Gründen auszugehen. Den Festsetzungen zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung haftete von Anfang an der Mangel der Erforderlichkeit an. Jedenfalls hätte die Funktionslosigkeit der Bauraumfestsetzung für das WR 3 zur Folge, dass die auf den (engen) Bauraum bezogenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung ihre Regelungsfunktion verloren hätten. Insbesondere aufgrund der auf den (engen) Bauraum zugeschnittenen Maßbestimmungsfaktoren komme der Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung keine sinnvolle Regelungs- und Ordnungsfunktion (mehr) zu. Nach dem mutmaßlichen Willen der Gemeinde könne nicht mit Sicherheit angenommen werden, dass die Beklagte die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, insbesondere die in Streit stehende Festsetzung zur Geschossflächenzahl auch ohne die Bauraumfestsetzung erlassen hätte.

Da dem Bebauungsplan Nr. ... im Teilbereich WR 3 keine Regelungswirkung (mehr) zukomme, beurteile sich das streitgegenständliche Vorhaben bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Das Vorhaben sei nach dieser Vorschrift zulässig, da es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils verwirklicht werden solle und es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge und die Erschließung gesichert sei. Das Vorhabensgrundstück FlNr. .../... werde von der Wohnbebauung im Norden auf FlNr. .../... und .../... und von der weit ins Plangebiet-Innere reichenden Bebauung auf den FlNrn. .../... "eingerahmt". Die zur Bebauung vorgesehene Fläche sei nahezu von allen Seiten von Bebauung umgeben.

Selbst wenn man davon ausginge, dass der Bebauungsplan Nr. ... (weiterhin) wirksam wäre, ergebe sich ein Genehmigungsanspruch und Erteilung einer Befreiung von der (Maß-)Festsetzung über die zulässige Geschossfläche. Zwar würde durch das Vorhaben unter weiterer Berücksichtigung der Umsetzung des mit (verlängertem) Genehmigungsbescheid vom 24. Juli 2006 zugelassenen Doppelhauses die zulässige Geschossfläche um den Faktor 0,1 überschritten. Entgegen der Auffassung der Beklagten würden durch die Ausnutzung einer GFZ von 0,4 auf der Bauparzelle WR 3 der Klägerin die Grundzüge der Planung jedoch nicht berührt. Dass bei einer Überschreitung um den Faktor 0,1 die nach der ursprünglichen Plankonzeption auf den engen Bauraum konzipierte zulässige Geschossfläche die Grundzüge der Planung nicht berühre, werde bereits dadurch deutlich, dass im unmittelbar nördlich angrenzenden Teil Baugebiet WR 2 eine GFZ von 0,45 festgesetzt worden sei. Auch auf dem weiter nördlich gelegenen Wohnanwesen sei unter Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans eine Grundstücksausnutzung mit einer GFZ von 0,58 zugelassen worden, so dass die Grundzüge der Planung nicht entgegenstünden. Angesichts der bisher großzügigen Befreiungspraxis der Beklagten und den im Plangebiet bereits planabweichend vollzogenen, "erwünschten" baulichen Entwicklungen sei es in rechtlicher Hinsicht nicht nachvollziehbar, dass an der Geschossflächenfestsetzung auf der Bauparzelle WR 3 streng formalistisch festgehalten werde.

Die Klägerin beantragt,

den Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 7. Juli 2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, eine Baugenehmigung gemäß dem Bauantrag der Klägerin nach Plannummer 11/7050 zu erteilen,

hilfsweise,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids der Beklagten vom 7. Juli 2011 zu verpflichten, über den Bauantrag der Klägerin nach Plan-Nr. 11/7050 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten, die Niederschriften über den Augenschein vom 3. Februar 2015 und die mündliche Verhandlung vom 5. Februar 2015 sowie die Behördenakten verwiesen.

Die zulässige Berufung (§ 124 Abs. 1 VwGO) der Klägerin ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat weder den im Hauptantrag begehrten Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung (§ 113 Abs. 5 Satz 1, § 125 Abs. 1 Satz 1 VwGO) noch den hilfsweise beantragten Anspruch auf erneute Verbescheidung (§ 113 Abs. 5 Satz 2, § 125 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Der Hauptantrag ist unbegründet. Offen bleiben kann, ob der Bebauungsplan wirksam ist.

a) Sollte der Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB) wirksam sein, so stehen der Erteilung einer Baugenehmigung die Festsetzungen des Bebauungsplans entgegen (aa)). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Befreiung (bb)).

aa) Das streitgegenständliche Vorhaben verstößt gegen die Geschoßflächenzahlfestsetzung im WR 3 des Bebauungsplans Nr. ... und ist damit planungsrechtlich unzulässig. Bei der vorliegenden Grundstücksgröße von 2.261 qm darf aufgrund der Geschossflächenzahl-Festsetzung von 0,3 eine Geschoßfläche von insgesamt 678,3 qm verwirklicht werden. Nach der dem streitgegenständlichen Bauantrag beigefügten Berechnung der Geschoßfläche nimmt der Bestand eine solche von 620,81 qm ein. Insoweit ist auch das mit Bescheid vom 24. Juli 2008, zuletzt bis zum 24. Juli 2016 verlängert, genehmigte Doppelhaus zu berücksichtigen. Eine bereits genehmigte, aber noch nicht errichtete bauliche Anlage ist in die Betrachtung einzubeziehen. Denn der begünstigte Bauherr kann in der Regel von der erteilten Baugenehmigung jederzeit Gebrauch machen, so lange diese nicht gemäß Art. 69 Abs. 1 BayBO erloschen oder zurückgegeben ist (vgl. BayVGH, B.v. 18.7.2008 – 9 ZB 06.1035 – juris). Mit dem streitgegenständlichen Vorhaben soll eine zusätzliche Geschoßfläche von 282,06 qm verwirklicht werden. Es würde sich somit eine Gesamtgeschoßfläche von 902,87 qm ergeben. Daraus errechnet sich eine beabsichtigte Geschossflächenzahl von 0,4. Diese widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans.

bb) Die Klägerin hat keinen Anspruch darauf, dass ihr eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt wird. Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern (Nr. 1) oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3), und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Mit den Grundzügen der Planung umschreibt das Gesetz in § 31 Abs. 2 BauGB die planerische Grundkonzeption, die den Festsetzungen eines Bebauungsplans zu Grunde liegt und in ihnen zum Ausdruck kommt (vgl. BVerwG, B.v. 19.5.2004 – 4 B 35/04 – BRS 67, 83). Hierzu gehören die Planungsüberlegungen, die für die Verwirklichung der Hauptziele der Planung sowie den mit den Festsetzungen insoweit verfolgten Interessenausgleich und damit für das Abwägungsergebnis maßgeblich sind (vgl. BayVGH, U.v. 30.3.2009 – 1 B 05.616 – BauR 2009, 1414). Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die nur im Weg der (Um-)planung möglich ist. Ob eine Abweichung die Grundzüge der Planung berührt oder von minderem Gewicht ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, nämlich dem im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten planerischen Wollen.

Gemessen an diesen Vorgaben würde eine Befreiung von der für das WR 3 festgesetzten Geschoßflächenzahl Grundzüge der Planung berühren. Es steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die Abweichung nicht mehr im Bereich dessen läge, was der Planer gewollt hat oder gewollt hätte, wenn er die weitere Entwicklung einschließlich des Grundes für die Abweichung gekannt hätte (vgl. BVerwG, U.v. 4.8.2009 – 4 CN 4/08 – juris). Der Begründung des Bebauungsplans ist hinsichtlich des Flurstücks .../... zu entnehmen, dass er entlang der W...straße nach § 34 BBauG die zulässige Baumasse von der W...straße abrückt und sie in den nordöstlichen Grundstücksbereich verlagert. Dabei bleibe das bisher zulässige Maß der baulichen Nutzung erhalten, während gleichzeitig bei der Festsetzung der restlichen Grundstücksfläche als nicht überbaubare Baulandfläche die Grünplanung entlang der B... berücksichtigt werde. Im übrigen Bereich entlang der B... werde die Freihaltung des geplanten Grünzugs von einer Bebauung durch die Festsetzung einer Fläche für Landwirtschaft erreicht. Die Grundstücke westlich der W...straße seien entsprechend dem Flächennutzungsplan als reines Wohngebiet ausgewiesen worden. Das festgesetzte Nutzungsmaß, die Bauräume, die Höhenentwicklung und die Dachform würden mit dem Baubestand und der in der Umgebung vorhandenen Bebauung übereinstimmen. Im Hinblick auf die bestehende aufgelockerte und durchgrünte Bebauung seien die Freiflächen der Baugrundstücke zu begrünen und zu bepflanzen.

Der Plangeber hat sich damit von der Überlegung leiten lassen, dass eine weitere Verdichtung nicht zugelassen werden sollte. Die Maßfestsetzungen des Bebauungsplans in den Gebieten WR 1 bis WR 4 zeigen, wie bereits das Erstgericht festgestellt hat, dass lediglich im WR 2 mit einer Geschoßflächenzahl von 0,45 und einer Grundflächenzahl von 0,3 eine höhere Verdichtung gewollt war. Im WR 2 erfolgte aber ausschließlich eine Überplanung des vorhandenen Gebäudebestands. Für die übrigen drei Wohngebiete wurde mit einer Geschoßflächenzahl von 0,3 und einer Grundflächenzahl von 0,2 (WR 1 und WR 3) bzw. einer Geschoßflächen- und Grundflächenzahl von jeweils 0,16 (WR 4) eine deutlich aufgelockerte Bebauung vorgesehen. Eine höhere Verdichtung war ersichtlich nur dort gewollt, wo dies bereits durch die vorhandene Bebauung vorgegeben war. Damit war offensichtlich auch Intention des Plangebers, in den noch unbebauten Bereichen nur eine geringere Verdichtung zuzulassen. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang die für die Anwesen W...straße ... bis ... erteilte Baugenehmigung, da diese nicht in den festgesetzten Baugebieten liegen.

Bei einer Gesamtbetrachtung der Umstände kommt der Senat zu dem Ergebnis, dass die im Bebauungsplan Nr. ... getroffenen Maßfestsetzungen zu den Grundzügen der Planung zählen. Das streitgegenständliche Bauvorhaben würde die festgesetzte GFZ von 0,3 erheblich, nämlich um ein Drittel, überschreiten. Diese Überschreitung entspricht einer zusätzlichen Geschoßfläche von 224,57 qm. Sie ist erheblich und keinesfalls von minderem Gewicht. Es fehlt an den tatbestandlichen Voraussetzungen für die von der Klägerin begehrte Befreiung.

b) Sollte der Bebauungsplan unwirksam sein, ist das Baugrundstück bauplanungsrechtlich dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen (aa)). Das Bauvorhaben ist ein sonstiges Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB, das öffentliche Belange nach § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt (bb)).

aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hängt die Beantwortung der Frage, ob ein Grundstück dem Innen- oder Außenbereich angehört, davon ab, wie weit eine aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsanschauung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang angehört. Die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich lässt sich nicht nach allgemein gültigen, etwa geografisch-mathematischen Maßstäben treffen, sondern nur aufgrund einer umfassenden Würdigung der gesamten örtlichen Gegebenheiten, insbesondere der optisch wahrnehmbaren topografischen Situation und der Umgebungsbebauung (vgl. BVerwG, B.v. 4.7.1990 – 4 B 103/90 – BayVBl 1991, 473). Am Ortsrand endet der Bebauungszusammenhang – unabhängig vom Verlauf der Grundstücksgrenzen (vgl. BVerwG, U.v. 12.6.1970 – IV C 77.68 – BVerwGE 35, 256) grundsätzlich hinter dem letzten Gebäude (vgl. BVerwG, U.v. 12.10.1973 – IV C.3.72 – DVBl 1974, 238).

Wie der Senat beim Augenschein feststellen konnte, liegt die Fläche, auf der das Bauvorhaben errichtet werden soll, jenseits des Ortsrands. Westlich des bestehenden Einfamilienhauses der Klägerin erstreckt sich ein großer Garten, der durch einen Maschendrahtzaun von der anschließenden landwirtschaftlichen Fläche auf dem Grundstück FlNr. ... abgegrenzt ist (Niederschrift vom 3.2.2015, S. 2). Wie sich auch aus den Lageplänen ergibt, würde mit dem Bauvorhaben erstmals ein Bauwerk in zweiter Reihe entstehen, denn in nördlicher Richtung sind etwa in einer Flucht zwei Doppelhäuser zu erkennen. Die Reihenhäuser auf den südlich gelegenen Grundstücken sowie das Einfamilienhaus auf dem Grundstück FlNr. .../... vermögen keinen Bebauungszusammenhang herzustellen. Denn bei den südlich gelegenen Reihenhäusern mit dem einen Einzelhaus handelt es sich um eine andersartige Struktur. Im Übrigen bilden die letzten Gebäude auch hier einen Ortsrand Richtung Norden.

Der Senat hat keine topografischen Gegebenheiten festgestellt, die dazu führen könnten, dass unbebaute, an das letzte Grundstück des Bebauungszusammenhangs anschließende Flächen noch zum Innenbereich zu zählen sind (vgl. BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 B 74/97 – NVwZ-RR 1998, 157). Unabhängig davon, ob ein dem Gebäude angemessener "Gartenumgriff" noch als Teil des Innenbereichs anzusehen ist (so wohl BayVGH, U.v. 30.7.2009 – 1 B 09.610 – juris; Jäde in Jäde/Dirnberger/ Weiß, BauGB, 6. Aufl. 2010, § 34 Rn. 19; König, Baurecht, 5. Aufl. 2015, S. 220 Rn. 455), ist dies im vorliegenden Fall zu verneinen. Denn die Gartenfläche ist bereits deshalb nicht mehr als Innenbereich anzusehen, weil sie mit rund 2.000 qm vergleichsweise groß ist und deshalb keinen „angemessenen Gartenumgriff“ mehr darstellt. Im Übrigen hat der Senat Zweifel an der Richtigkeit vorgenannter Auffassung. Denn mit einem „angemessenen Gartenumgriff“ könnte gerade im vorliegenden Fall, in dem der Klägerin auch noch große landwirtschaftliche Flächen hinter ihrem Einfamilienhaus gehören, eine ungebremste Besiedelung des Außenbereichs herbeigeführt werden, indem jeweils Baugrundstücke mit einer dahinterliegenden „angemessenen“ Gartenfläche gebildet werden. Die entscheidende Frage ist aber, inwieweit eine solche Fläche einer über eine derartige „Hilfsfunktion“ hinausreichenden Bebauung zugänglich ist (vgl. Jäde, in Jäde/Dirnberger/ Weiß, a.a.O. § 34 Rn. 19). Dies ist jedoch, weil der Bebauungszusammenhang grundsätzlich hinter dem letzten Gebäude endet, nicht der Fall.

bb) Das im Außenbereich gelegene Vorhaben der Klägerin beeinträchtigt als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB auch öffentliche Belange im Sinn des § 35 Abs. 3 BauGB. Bei dem streitgegenständlichen Vorhaben handelt es sich im Hinblick auf die damit einhergehende erstmalige zusätzliche räumliche Beanspruchung des Außenbereichs um eine Entstehung einer Splittersiedlung im Sinn von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB. Es liegt nicht lediglich die Auffüllung eines schon bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereichs vor, sondern das Neubauvorhaben soll einen bislang unbebauten Bereich erstmals in Anspruch nehmen. Zwar sind Splittersiedlungen nicht schon um ihrer selbst willen zu missbilligen, vielmehr ist eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange erst dann gegeben, wenn das Entstehen, die Erweiterung oder die Verfestigung zu "befürchten" ist (vgl. BVerwG, U.v. 3.6.1977 – 4 C 37.75 – BVerwGE 54, 73). Derart zu befürchten ist das Entstehen einer Splittersiedlung nur dann, wenn das Vorhaben zum Bestehen einer "unerwünschten Splittersiedlung" führt, wobei unerwünscht in diesem Sinn eine Splittersiedlung dann ist, wenn mit ihr ein Vorgang der Zersiedelung eingeleitet oder gar schon vollzogen wird (vgl. BVerwG, U.v. 3.6.1977 a.a.O.). Die Erweiterung sowie die Verfestigung einer Splittersiedlung sind dann zu missbilligen im Sinn von "befürchten" und "unerwünscht", wenn in ihnen ein Vorgang zur Zersiedelung gesehen werden muss. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist dies, zumindest wenn es sich um Wohnbauten handelt, bei der Entstehung, der Erweiterung und auch der Verfestigung regelmäßig der Fall, wobei für das Vorliegen einer Zersiedelung gewissermaßen eine starke Vermutung streitet. Dies gilt vor allem dann, wenn es um Fälle der Entstehung oder Erweiterung einer Splittersiedlung geht (vgl. BVerwG, U.v. 3.6.1977 a.a.O.). Die Berechtigung einer solchen Annahme bedarf nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts lediglich in den Fällen der Verfestigung einer konkreten Begründung. Im Fall der hier vorliegenden Entstehung rechtfertigt sie sich dagegen in der Regel aus sich heraus (vgl. BVerwG, U.v. 3.6.1977 a.a.O.). Zweck dieses öffentlichen Belangs ist es, eine Entwicklung unorganischer Siedlungsstruktur und damit jede Zersiedlung des Außenbereichs zu verhindern.

Unter Entstehung ist ein Vorgang zu verstehen, der in Richtung auf eine Zersiedlung des Außenbereichs durch die Schaffung einer Splittersiedlung begründet ist (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Juli 2014, § 35 Rn. 106). Die Entstehung einer Splittersiedlung kann bereits durch die erstmalige Zulassung eines Bauvorhabens zu befürchten sein. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein solches Vorhaben eine Vorbildwirkung besitzen und zur Folge haben kann, dass noch weitere Bauten hinzutreten (vgl. Söfker, a.a.O., § 35 Nr. 107). Bei der Frage einer Vorbildwirkung kommt es nicht auf eine abschließende bebauungsrechtliche Prüfung zu befürchtender Folgevorhaben, insbesondere nicht auf die Prüfung einer etwaigen Beeinträchtigung anderer Belange durch ein Folgevorhaben an (vgl. BVerwG, B.v. 2.9.1999 – 4 B 27.99 – juris). Die Entstehung einer Splittersiedlung kann auch durch die Ausuferung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils anzunehmen sein. Auch durch diese Vorgänge kann eine städtebaulich unerwünschte Zersiedlung des Außenbereichs eintreten (vgl. Söfker, a.a.O.). Daher fällt das "Ausufern" eines Ortsteils auch unter den Begriff einer unerwünschten Entstehung einer Splittersiedlung oder einer sonst siedlungsstrukturell zu missbilligenden Entwicklung (vgl. BVerwG, U.v. 13.2.1976 – 4 C 72.84 – juris; U.v. 25.1.1984 – 4 C 29.81 – juris; B.v. 11.10.1999 – 4 B 77.99 – juris). Voraussetzung für die Annahme einer Beeinträchtigung öffentlicher Belange ist aber, dass die Gefahr einer Zersiedlung konkret zu befürchten ist (vgl. BVerwG, U.v. 8.6.1979 – 4 C 57.77 – juris).

Dies ist hier der Fall. Es steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die Zulassung des Bauvorhabens Bezugsfälle für die Ausweitung der Bebauung schaffen würde. So wäre dann etwa eine Bebauung südlich des Bauvorhabens auf dem Grundstück der Klägerin möglich. Weiter wäre es denkbar, dass die Klägerin das ebenfalls in ihrem Eigentum befindliche landwirtschaftliche Grundstück FlNr. ... teilt und beispielsweise entlang der Reihenhaussiedlung weitere Bauvorhaben zur Genehmigung stellt. Dies würde eine Ausweitung der Bebauung außerhalb des jeweiligen im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Außenbereich bedeuten. Eine solche Ausweitung kann grundsätzlich nur auf der Grundlage eines Bebauungsplans planungsrechtlich erfolgen.

c) Selbst wenn man entgegen dem Vorstehenden die zur Bebauung vorgesehene Fläche dem Innenbereich zuordnen würde, wäre das Bauvorhaben nicht genehmigungsfähig. Denn das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich des Kriteriums der überbaubaren Grundstücksfläche (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB) nicht in die nähere Umgebung ein. Denn im vorliegenden Fall findet sich in der näheren Umgebung eine faktische Baugrenze (§ 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO). Welcher Bereich als nähere Umgebung anzusehen ist, hängt davon ab, inwieweit einerseits das geplante Vorhaben sich auf die benachbarte Bebauung und andererseits diese Bebauung sich auf das Baugrundstück prägend auswirkt (vgl. BVerwG, U.v. 26.5.1978 – IV C 9.77 – BVerwGE 55, 369; U.v. 3.4.1981 – 4 C 61/78 – juris). Wie weit diese wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls. Die nähere Umgebung ist für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann (vgl. BVerwG, B.v. 6.11.1997 – 4 B 172/97 – NVwZ-RR 1998, 539). Zwar ist bei der überbaubaren Grundstücksfläche der maßgebliche Bereich in der Regel (deutlich) enger zu begrenzen als bei der Art der baulichen Nutzung, weil die Prägung, die von der für die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen maßgeblichen Stellung der Gebäude auf dem Grundstück ausgeht, im allgemeinen (deutlich) weniger weit reicht als die Wirkungen der Art der baulichen Nutzung (vgl. BayVGH, B.v. 25.4.2005 – 1 CS 04.3461 – juris; U.v. 12.1.2012 – 2 B 11.2230 – juris). Dies kann dazu führen, dass ausnahmsweise nur wenige, unter Umständen sogar nur zwei Grundstücke den maßgeblichen Rahmen bilden (vgl. BayVGH, B.v. 19.12.2006 – 1 ZB 05.1371 – juris; U.v. 7.3.2011 – 1 B 10.3042 – juris; U.v. 12.1.2012 a.a.O.).

Im vorliegenden Fall zählt für die Beurteilung einer faktischen rückwärtigen Baugrenze lediglich die westliche Bebauung an der W...straße, die vom Baugrundstück Richtung Norden bis zur W...straße ... reicht, zur näheren Umgebung. Denn diese Bebauung besteht aus freistehenden Einfamilien- bzw. Doppelhäusern und ist zur W...straße hin ausgerichtet. Damit hat sie eine eigenständige städtebauliche Struktur. Demgegenüber zählen die Reihenhausbebauung und das Einfamilienhaus südlich des Baugrundstücks nicht mehr zur näheren Umgebung. Denn bei den südlich gelegenen Reihenhäusern mit dem einen Einzelhaus handelt es sich um eine andersartige Struktur. Diese Bebauung wird zwar von der W...straße her erschlossen, richtet sich jedoch nach Süden zur W...straße hin aus. Wie der Senat beim Augenschein festgestellt hat, sind nördlich des bestehenden Einfamilienhauses der Klägerin in etwa in einer Flucht zwei Doppelhäuser zu erkennen (Niederschrift vom 3.2.2015, S. 2). Diese Flucht setzt sich, wie auch aus den Plänen zu erkennen ist, Richtung Norden bis zur Bebauung auf dem Grundstück W...straße ... fort. Eine Bebauung im rückwärtigen Bereich findet sich hier nirgends. Der Senat geht daher davon aus, dass hier eine faktische Baugrenze vorliegt. Diese würde das zur Genehmigung gestellte Vorhaben durchbrechen. Mithin fügt sich das Vorhaben nicht in die nähere Umgebung ein.

2. Der Hilfsantrag der Klägerin hat ebenso wenig Erfolg. Sie hat keinen Anspruch darauf, dass eine erneute Verbescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erfolgt. Denn wie oben dargelegt wurde (1a) bb)) liegen die Voraussetzungen für eine Befreiung schon tatbestandlich nicht vor.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht gegeben.

Beschluss

In Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 29. Juli 2013 wird der Streitwert für beide Rechtszüge auf 30.000 Euro festgesetzt.

Gründe

Der Streitwert ist vorliegend gemäß § 47 Abs. 1, § 52 Abs. 1, § 63 Abs. 3 GKG nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen. Der Senat legt hierbei zwar regelmäßig den jeweils aktuellen Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit zugrunde. Er geht aber bei einem Reihenhaus von 15.000 Euro pro Einheit als Mittelwert der Empfehlungen (Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und am 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen) für ein Einfamilienhaus von 20.000,- Euro und ein Mehrfamilienhaus von 10.000 Euro pro Wohneinheit aus (vgl. BayVGH, B.v. 18.9.2014 – 2 C 14.1956 – juris; B.v. 8.1.2014 – 2 C 13.2187 – juris). Dementsprechend beträgt der Streitwert für eine Doppelhaushälfte 15.000,- Euro und damit für ein Doppelhaus insgesamt 30.000,- Euro.

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Die Beschwerde, über die nach § 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 6 Satz 1 GKG der Einzelrichter entscheidet, hat keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Streitwert zutreffend auf 20.000 Euro festgesetzt.

Der Senat orientiert sich bei Klagen auf Erteilung eines Vorbescheids an Nr. 9.2 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, wonach ein Bruchteil des Streitwerts für eine Baugenehmigung festzusetzen ist, sofern keine Anhaltspunkte für eine Bodenwertsteigerung bestehen. Falls mit dem Vorbescheid abschließend über die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens und damit über die Baulandqualität des Grundstücks entschieden wird, sieht der Senat in ständiger Rechtsprechung keinen Anlass für eine Reduzierung (vgl. BayVGH, B. v. 27.8.2015 - 1 ZB 14.1074 - juris), sondern geht vom vollen Streitwert für die entsprechende Baugenehmigung aus (ähnlich auch BayVGH, B. v. 23.1.2015 - 15 C 14.508 - juris; B. v. 8.1.2104 - 2 C 13.2187 - juris). Eine Festsetzung der Bodenwertsteigerung oder eines Bruchteils davon kommt nicht in Betracht (a.A. noch BayVGH, B. v. 20.1.2010 - 1 B 06.518 - juris; B. v.20.2.2001 - 1 C 00.1287 - BayVBl 2002, 156), weil der Vorbescheid ebenso wie die Baugenehmigung der Verwirklichung eines konkreten Bauvorhabens dient und der Streitwert daher in Abhängigkeit vom Investitionsvolumen zu bestimmen ist (vgl. BayVGH, B. v. 2.3.2001 - 15 ZB 03.643 - BayVBl 2002, 158).

Der Kläger hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, weil sein Rechtsmittel erfolglos war (§ 154 Abs. 2 VwGO). Obwohl nach § 68 Abs. 3 Satz 1 und 2 GKG das Beschwerdeverfahren gebührenfrei ist und Kosten nicht erstattet werden, hat der Kläger die Auslagen des Gerichts zu erstatten (Teil 9 der Anlage 1 zum GKG).