Verwaltungsgericht München Urteil, 08. März 2017 - M 9 K 16.2327

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Kläger tragen die Kosten des Zulassungsverfahrens als Gesamtschuldner. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Der Streitwert wird für das Zulassungsverfahren auf 5.000 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg, weil die geltend gemachten Zulassungsgründe nicht vorliegen (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils bestehen nicht (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).

Das Verwaltungsgericht hat die Anfechtungsklage der Kläger gegen die Anordnung, den zuständigen Bediensteten des Landratsamts den Zutritt zu allen Räumen des Wochenendhauses auf dem Grundstück FlNr. ... Gemarkung G. zu gewähren bzw. dies zu dulden, und die daran anknüpfenden Zwangsgeldandrohungen zu Recht abgewiesen. Das Landratsamt hat von der ihm in Art. 54 Abs. 2 Satz 4 BayBO eingeräumten Befugnis rechtsfehlerfrei Gebrauch gemacht.

Nach Art. 54 Abs. 2 Satz 4 BayBO i. V. m. Art. 13 Abs. 7 GG sind die mit dem Vollzug der Bayerischen Bauordnung beauftragten Personen berechtigt, in Ausübung ihres Amtes Grundstücke und Anlagen einschließlich der Wohnungen zu betreten, wenn eine dringende Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung besteht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass bei der Nutzung einer Wohnung gegen die Vorschriften über die Baugenehmigungspflicht verstoßen wird (vgl. Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 41; BayVGH, B.v. 26.3.2012 - 9 ZB 08.1359 - juris Rn. 15). Davon ist das Verwaltungsgericht im Hinblick auf das im Miteigentum der Kläger stehende Wochenendhaus zutreffend ausgegangen. Auch ohne dies ausdrücklich zu erwähnen, hat es dabei der Sache nach auf die Erkenntnisse abgestellt, die bei den Ortsbesichtigungen des Landratsamts am 2. August 2013, 17. März 2014 und 15. April 2014 sowie bei dem gerichtlichen Augenschein am 9. Juli 2014 gewonnen wurden (vgl. die Fotos auf Bl. 41, 131, 142 ff. der Bauakte BVNr. 1-39-2006-X und S. 2 der Niederschrift, Bl. 125 der VG-Akte). Mehrere Fotos zeigen, dass die äußere Gestaltung des Gebäudes in wesentlichen Punkten den genehmigten Plänen nicht entspricht. So sind auf der Nordseite des Dachgeschosses sowohl bei dem Haupt- als auch dem Nebengebäude jeweils zwei Dachflächenfenster zu sehen, obwohl jeweils nur eines genehmigt wurde. Auf der Nordseite des Erdgeschosses des Nebengebäudes befinden sich abweichend von den genehmigten Plänen zwei Glastüren, die die Belichtung des genehmigten Abstellraums deutlich verbessern. Weitere Fotos zeigen einen Raum im Keller, der wie eine Wohnung mit Bett, Küchenzeile, Esstisch, Wohnzimmertisch, zwei Ledersesseln, Fernseher, Gardinen sowie Bildern an den Wänden möbliert ist. Zudem lässt die außen angebrachte Beschilderung (u. a. App03, App04) darauf schließen, dass inzwischen im Haupt- und Nebengebäude insgesamt vier Wohneinheiten geschaffen wurden. Nach alledem besteht der begründete Verdacht, dass abweichend von der erteilten Baugenehmigung das Dachgeschoss ausgebaut wurde, der Keller bewohnt und darüber hinaus in dem gesamten Gebäude dauerhaft gewohnt wird. Angesichts der Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans (§ 2: Wochenend- bzw. Ferienhausgebiet, § 3 i. V. m. § 17 Abs. 1 BauNVO 1968: Zahl der Vollgeschosse „1“, § 6 Abs. 4: Verbot des Dachgeschossausbaus) würde bei einer Bestätigung dieses Verdachts die Genehmigungsfrage insgesamt neu aufgeworfen, so dass die mutmaßlichen Nutzungsänderungen nicht nachArt. 57 Abs. 4 BayBO verfahrensfrei sind.

Soweit die Kläger wiederholt „Fehler in der Tatsachenfeststellung und in der Sachverhaltswürdigung“ rügen, verkennen sie, dass das Gericht gemäß § 108 Abs. 1 VwGO nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung entscheidet. Es ist dabei selbstverständlich nicht an die Sichtweise und Sachverhaltswürdigung einer Prozesspartei gebunden. Besteht - wie hier - aufgrund konkreter Anhaltspunkte der begründete Verdacht, dass Räume abweichend von der erteilten Baugenehmigung genutzt werden, so ist die geforderte Zutrittsgewährung grundsätzlich auch verhältnismäßig. Auf eine Einsicht von außen durch die Fenster muss sich die Aufsichtsbehörde weder beschränken noch verweisen lassen (vgl. BayVGH, B.v. 26.3.2012 - 9 ZB 08.1359 - juris Rn. 16).

Soweit die Kläger geltend machen, sie seien nicht die richtigen Bescheidsadressaten, folgt der Senat der Argumenation des Verwaltungsgerichts (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Der an sich zutreffende Hinweis, dass Mietverträge nicht der Schriftform bedürfen (vgl. § 550 BGB), besagt nicht, dass mit dem (angeblichen) Mieter nur ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Zudem sind die Kläger ggf. gehalten, den Inhalt eines solchen Mietvertrages mitzuteilen und glaubhaft zu machen (z. B. durch Vorlage von Nachweisen über geleistete Mietzahlungen).

2. Auch die geltend gemachten Verfahrensfehler rechtfertigen nicht die Zulassung der Berufung (vgl. § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO).

Dadurch, dass das Verwaltungsgericht den angeblichen Mieter nicht als Zeugen vernommen hat, hat es seine Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) nicht verletzt. Eine solche Beweiserhebung drängte sich schon deshalb nicht auf, weil aufgrund der unzureichenden Mitwirkung der Kläger im Verfahren ungewiss geblieben ist, ob es sich bei der genannten Person tatsächlich um den Mieter des den Klägern gehörenden Wochenendhauses handelt. Im Übrigen haben die Kläger trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht an dem gerichtlichen Augenschein und der mündlichen Verhandlung teilgenommen und sich damit selbst die Möglichkeit genommen, noch im erstinstanzlichen Verfahren auf eine aus ihrer Sicht gebotene weitere Sachverhaltsaufklärung hinzuwirken. Es ist nicht Sinn und Zweck des Zulassungsverfahrens, Gelegenheit zur Nachholung von Prozesshandlungen zu geben, die in erster Instanz versäumt wurden.

Weitere Verfahrensfehler wurden von den Klägern bereits nicht hinreichend dargelegt (vgl. § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO). Fehler in der Sachverhalts- und Beweiswürdigung sind regelmäßig nicht dem Verfahrensrecht, sondern dem materiellen Recht zuzurechnen (vgl. BVerwG, B.v. 19.8.1997 - 7 B 261.97 - juris Rn. 7).

3. Die Kläger haben die Kosten des Zulassungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen, weil ihr Rechtsmittel erfolglos geblieben ist (§ 154 Abs. 2,§ 159 Satz 2 VwGO). Es entspricht der Billigkeit, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt, weil sie sich im Zulassungsverfahren nicht geäußert hat (§ 162 Abs. 3 VwGO).

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1,§ 47 Abs. 3 und Abs. 1 Satz 1 sowie § 52 Abs. 2 GKG.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Kläger tragen die Kosten des Zulassungsverfahrens als Gesamtschuldner. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Der Streitwert wird für das Zulassungsverfahren auf 5.000 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg, weil die geltend gemachten Zulassungsgründe nicht vorliegen (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils bestehen nicht (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).

Das Verwaltungsgericht hat die Anfechtungsklage der Kläger gegen die Anordnung, den zuständigen Bediensteten des Landratsamts den Zutritt zu allen Räumen des Wochenendhauses auf dem Grundstück FlNr. ... Gemarkung G. zu gewähren bzw. dies zu dulden, und die daran anknüpfenden Zwangsgeldandrohungen zu Recht abgewiesen. Das Landratsamt hat von der ihm in Art. 54 Abs. 2 Satz 4 BayBO eingeräumten Befugnis rechtsfehlerfrei Gebrauch gemacht.

Nach Art. 54 Abs. 2 Satz 4 BayBO i. V. m. Art. 13 Abs. 7 GG sind die mit dem Vollzug der Bayerischen Bauordnung beauftragten Personen berechtigt, in Ausübung ihres Amtes Grundstücke und Anlagen einschließlich der Wohnungen zu betreten, wenn eine dringende Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung besteht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass bei der Nutzung einer Wohnung gegen die Vorschriften über die Baugenehmigungspflicht verstoßen wird (vgl. Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 41; BayVGH, B.v. 26.3.2012 - 9 ZB 08.1359 - juris Rn. 15). Davon ist das Verwaltungsgericht im Hinblick auf das im Miteigentum der Kläger stehende Wochenendhaus zutreffend ausgegangen. Auch ohne dies ausdrücklich zu erwähnen, hat es dabei der Sache nach auf die Erkenntnisse abgestellt, die bei den Ortsbesichtigungen des Landratsamts am 2. August 2013, 17. März 2014 und 15. April 2014 sowie bei dem gerichtlichen Augenschein am 9. Juli 2014 gewonnen wurden (vgl. die Fotos auf Bl. 41, 131, 142 ff. der Bauakte BVNr. 1-39-2006-X und S. 2 der Niederschrift, Bl. 125 der VG-Akte). Mehrere Fotos zeigen, dass die äußere Gestaltung des Gebäudes in wesentlichen Punkten den genehmigten Plänen nicht entspricht. So sind auf der Nordseite des Dachgeschosses sowohl bei dem Haupt- als auch dem Nebengebäude jeweils zwei Dachflächenfenster zu sehen, obwohl jeweils nur eines genehmigt wurde. Auf der Nordseite des Erdgeschosses des Nebengebäudes befinden sich abweichend von den genehmigten Plänen zwei Glastüren, die die Belichtung des genehmigten Abstellraums deutlich verbessern. Weitere Fotos zeigen einen Raum im Keller, der wie eine Wohnung mit Bett, Küchenzeile, Esstisch, Wohnzimmertisch, zwei Ledersesseln, Fernseher, Gardinen sowie Bildern an den Wänden möbliert ist. Zudem lässt die außen angebrachte Beschilderung (u. a. App03, App04) darauf schließen, dass inzwischen im Haupt- und Nebengebäude insgesamt vier Wohneinheiten geschaffen wurden. Nach alledem besteht der begründete Verdacht, dass abweichend von der erteilten Baugenehmigung das Dachgeschoss ausgebaut wurde, der Keller bewohnt und darüber hinaus in dem gesamten Gebäude dauerhaft gewohnt wird. Angesichts der Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans (§ 2: Wochenend- bzw. Ferienhausgebiet, § 3 i. V. m. § 17 Abs. 1 BauNVO 1968: Zahl der Vollgeschosse „1“, § 6 Abs. 4: Verbot des Dachgeschossausbaus) würde bei einer Bestätigung dieses Verdachts die Genehmigungsfrage insgesamt neu aufgeworfen, so dass die mutmaßlichen Nutzungsänderungen nicht nachArt. 57 Abs. 4 BayBO verfahrensfrei sind.

Soweit die Kläger wiederholt „Fehler in der Tatsachenfeststellung und in der Sachverhaltswürdigung“ rügen, verkennen sie, dass das Gericht gemäß § 108 Abs. 1 VwGO nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung entscheidet. Es ist dabei selbstverständlich nicht an die Sichtweise und Sachverhaltswürdigung einer Prozesspartei gebunden. Besteht - wie hier - aufgrund konkreter Anhaltspunkte der begründete Verdacht, dass Räume abweichend von der erteilten Baugenehmigung genutzt werden, so ist die geforderte Zutrittsgewährung grundsätzlich auch verhältnismäßig. Auf eine Einsicht von außen durch die Fenster muss sich die Aufsichtsbehörde weder beschränken noch verweisen lassen (vgl. BayVGH, B.v. 26.3.2012 - 9 ZB 08.1359 - juris Rn. 16).

Soweit die Kläger geltend machen, sie seien nicht die richtigen Bescheidsadressaten, folgt der Senat der Argumenation des Verwaltungsgerichts (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Der an sich zutreffende Hinweis, dass Mietverträge nicht der Schriftform bedürfen (vgl. § 550 BGB), besagt nicht, dass mit dem (angeblichen) Mieter nur ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Zudem sind die Kläger ggf. gehalten, den Inhalt eines solchen Mietvertrages mitzuteilen und glaubhaft zu machen (z. B. durch Vorlage von Nachweisen über geleistete Mietzahlungen).

2. Auch die geltend gemachten Verfahrensfehler rechtfertigen nicht die Zulassung der Berufung (vgl. § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO).

Dadurch, dass das Verwaltungsgericht den angeblichen Mieter nicht als Zeugen vernommen hat, hat es seine Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) nicht verletzt. Eine solche Beweiserhebung drängte sich schon deshalb nicht auf, weil aufgrund der unzureichenden Mitwirkung der Kläger im Verfahren ungewiss geblieben ist, ob es sich bei der genannten Person tatsächlich um den Mieter des den Klägern gehörenden Wochenendhauses handelt. Im Übrigen haben die Kläger trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht an dem gerichtlichen Augenschein und der mündlichen Verhandlung teilgenommen und sich damit selbst die Möglichkeit genommen, noch im erstinstanzlichen Verfahren auf eine aus ihrer Sicht gebotene weitere Sachverhaltsaufklärung hinzuwirken. Es ist nicht Sinn und Zweck des Zulassungsverfahrens, Gelegenheit zur Nachholung von Prozesshandlungen zu geben, die in erster Instanz versäumt wurden.

Weitere Verfahrensfehler wurden von den Klägern bereits nicht hinreichend dargelegt (vgl. § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO). Fehler in der Sachverhalts- und Beweiswürdigung sind regelmäßig nicht dem Verfahrensrecht, sondern dem materiellen Recht zuzurechnen (vgl. BVerwG, B.v. 19.8.1997 - 7 B 261.97 - juris Rn. 7).

3. Die Kläger haben die Kosten des Zulassungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen, weil ihr Rechtsmittel erfolglos geblieben ist (§ 154 Abs. 2,§ 159 Satz 2 VwGO). Es entspricht der Billigkeit, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt, weil sie sich im Zulassungsverfahren nicht geäußert hat (§ 162 Abs. 3 VwGO).

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1,§ 47 Abs. 3 und Abs. 1 Satz 1 sowie § 52 Abs. 2 GKG.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Nrn. I und II des Beschlusses des Verwaltungsgerichts Würzburg vom 7. August 2015 werden aufgehoben.

II.

Die aufschiebende Wirkung der Klage gegen Nr. 1 des Bescheids des Landratsamts Aschaffenburg vom 1. April 2015 wird wiederhergestellt.

III.

Der Antragsgegner hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen.

IV.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.500 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die für sofort vollziehbar erklärte und zwangsgeldbewehrte Nr. 1 des Bescheids des Landratsamts Aschaffenburg vom 1. April 2015, womit ihr die Nutzung des auf dem Grundstück FlNr. 162/0 Gemarkung Haibach genehmigten Nebengebäudes (Kükenaufzuchtstall und Brutraum, B 27/1956) als Wohnraum und Dachterrasse vorsorglich ab sofort bis zur Klärung der Rechtslage untersagt wurde.

Die Antragstellerin erhob beim Verwaltungsgericht Würzburg unter anderem Klage gegen diese Nr. 1 des Bescheids und beantragte die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage. Mit Beschluss vom 7. August 2015 hat das Verwaltungsgericht diesen Antrag abgelehnt. Die untersagte Nutzung sei formell baurechtswidrig. Nach summarischer Prüfung spreche alles dafür, dass mit der Baugenehmigung vom 12. Januar 1956 (Az. B 27/1956) für das Nebengebäude lediglich ein Brutraum und Kükenaufzuchtstall, aber nicht eine Wohnnutzung genehmigt worden sei. Unerheblich sei der Umstand, dass die Antragstellerin das Anwesen im Wege der Zwangsversteigerung erworben habe und von welcher Nutzung das Verkehrswertgutachten aus dem Zwangsversteigerungsverfahren ausgegangen sei. Die Wohnnutzung sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Auf Bestands- oder Vertrauensschutz könne sich die Antragstellerin nicht berufen. Es stehe nicht fest, dass die formell baurechtswidrige Wohnnutzung des Nebengebäudes zu irgendeinem Zeitpunkt materiell baurechtmäßig gewesen sei. Die Untersagung der Wohnnutzung sei auch nicht unverhältnismäßig. Zwar habe das Landratsamt festgestellt, dass seit dem 1. April 2015 zwei Personen für die betroffenen Räume eine Hauptwohnung angemeldet hätten. Nach den besonderen Umständen des vorliegenden Falles seien die Mieter der Wohnung aber auf ein zivilrechtliches Vorgehen gegen die Antragstellerin als Vermieterin zu verweisen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragstellerin. Das Landratsamt habe die Erforderlichkeit des Sofortvollzugs nicht ausreichend begründet. Der Schutz potentieller Käufer könne den angeordneten Sofortvollzug nicht begründen; diese seien bereits durch zivilrechtliche Vorschriften geschützt. Die Wohnnutzung des Objekts sei dem Landratsamt über mehrere Jahre hinweg bekannt gewesen und von diesem auch geduldet worden. Dem im Rahmen der Zwangsversteigerung eingeholten Sachverständigengutachten hätten Planunterlagen mit handschriftlichen Bleistifteintragungen über eine Wohnnutzung zugrunde gelegen. Die Antragstellerin könne sich deswegen auf Bestands- und Vertrauensschutz berufen. Für das Anwesen seien zwei Personen mit Hauptwohnung angemeldet. Die Antragstellerin habe mit diesem am 4. März 2015 einen entsprechenden Mietvertrag abgeschlossen, weil sie darauf angewiesen sei, das Anwesen wirtschaftlich zu nutzen. Hinsichtlich der Notwendigkeit der Stellung eines Bauantrags habe sich das Landratsamt gegenüber der Antragstellerin widersprüchlich verhalten. Von einer fehlenden Erschließung des Grundstücks könne nicht mehr ausgegangen werden. Es verfüge nunmehr über einen öffentlichen Zugang.

Die Antragstellerin beantragt (sinngemäß),

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Würzburg vom 7. August 2015 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung der Klage gegen Nr. 1 des Bescheids vom 1. April 2015 wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Das Landratsamt habe den Sofortvollzug hinreichend begründet. Die untersagte Nutzung sei formell illegal. Die Bleistifteintragungen im Plan aus dem Jahr 1956 seien offensichtlich nachträglich vorgenommen worden und stünden im Widerspruch zum Inhalt des damaligen Genehmigungsverfahrens. Eine bauaufsichtliche Duldung könne aus den Bleistifteintragungen keinesfalls abgeleitet werden. Die Gutachterin im Zwangsversteigerungsverfahren hätte spätestens mit Sichtung der Baugenehmigungspläne B 543/57 erkennen können, dass es sich bei den betroffenen Räumen im Nebengebäude nicht um Wohnräume handeln könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der vorgelegten Behördenakten verwiesen.

II.

Die zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

Nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO kann die sofortige Vollziehung eines Verwaltungsakts im öffentlichen Interesse angeordnet werden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, weil der Vollziehung der Nutzungsuntersagung ein rechtliches Hindernis entgegensteht (vgl. BayVGH, B. v. 4.11.1975 - 192 II 75 - BayVBl 1976, 115). Das Landratsamt hat die Nutzungsuntersagung an die Antragstellerin gerichtet. Die Antragstellerin war aber aufgrund des von ihr mit der Beschwerdebegründung vorgelegten Mietvertrags vom 4. März 2015 als Eigentümerin infolge der privatrechtlichen Bindungen aus diesem Mietvertrag rechtlich nicht in der Lage, die Nutzung des Nebengebäudes - wie von Nr. 1 des Bescheids vom 1. April 2015 gefordert - ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens dieses Bescheids („ab sofort“) einzustellen. Dieses Vollstreckungshindernis ist nach Lage der Akten nicht durch eine entsprechende öffentlich-rechtliche Anordnung gegenüber den Mietern beseitigt worden. Ob es dabei um eine Duldungsanordnung oder - wofür die besseren Gründe sprechen - um eine weitere Nutzungsuntersagung gegenüber den Mietern geht, kann dahingestellt bleiben (vgl. BayVGH, B. v. 6.12.2011 - 15 CS 11.2402 - juris Rn. 11). Soweit das Landratsamt der Antragstellerin unter Hinweis darauf, dass für das betroffene Gebäude seit 1. April 2015 zwei Personen mit Hauptwohnsitz gemeldet sind, mit Schreiben vom 22. April 2015 eine Frist zur Beendigung der Nutzung bis zum 30. April 2015 eingeräumt hat, ist jedenfalls auch bis zum Ablauf dieser Frist das Vollstreckungshindernis entsprechend den obigen Ausführungen nicht beseitigt worden. Auf die weiteren Beschwerdegründe (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) kommt es demnach nicht mehr an.

Allerdings dürfte das Verwaltungsgericht zu Recht von einer formell illegalen Nutzung des Nebengebäudes ausgegangen sein, die für die Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagung genügt, wenn die illegal aufgenommene Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. z. B. BayVGH, B. v. 29.5.2015 - 9 ZB 14.2580 - juris Rn. 10). Insoweit hat das Verwaltungsgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass aus den in den Behördenakten enthaltenen Plänen und Unterlagen, insbesondere denen, die dem Bauvorhaben B 27/56 zugrunde liegen, nicht ersichtlich ist, dass in dem Nebengebäude eine Wohnnutzung anstelle eines Brutraums und Kükenaufzuchtstalls genehmigt wurde. Die zu diesem Bauvorhaben in den Plänen enthaltenen Bleistifteintragungen („Bad“ bzw. „Küche“) reichen hierfür nicht aus, zumal in den Plänen des späteren Bauvorhabens B 543/57 für diese Räume allein ein Kükenaufzuchtstall bzw. ein Brutraum als Bestand dargestellt ist. Soweit die Antragstellerin auf ein im Zwangsversteigerungsverfahren eingeholtes Sachverständigengutachten verweist, kann dieses - wie das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend ausgeführt hat - eine Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung nicht ersetzen.

Demgegenüber finden sich im Bescheid vom 1. April 2015 keine Ausführungen zur Störerauswahl, obwohl für das Gebäude nach den Feststellungen des Landratsamts seit dem 1. April 2015 zwei Personen mit Hauptwohnsitz gemeldet waren und damit mit der Nutzungsuntersagung nicht nur (präventiv) die künftige Nutzung untersagt, sondern auch eine bereits ausgeübte Nutzung unterbunden wurde (vgl. BayVGH, U. v. 16.2.2015 - 1 B 13.688 - juris Rn. 35 f.; B. v. 28.7.2014 - 2 CS 14.1326 - juris Rn. 4). Auch der Bescheid vom 28. Mai 2015, mit dem klargestellt wurde, dass sich der Bescheid vom 1. April 2015 nicht nur auf das Grundstück FlNr. 162/0 Gemarkung Haibach, sondern auch auf die Grundstücke FlNrn. 160 und 160/2 dieser Gemarkung bezieht, enthält keinerlei derartige Ermessenserwägungen. Das Landratsamt hat die Vermietung (auch des Nebengebäudes) lediglich zum Anlass genommen, der Antragstellerin mit Schreiben vom 22. April 2015 eine Frist zur Beendigung der Nutzung bis spätestens 30. April 2015 einzuräumen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 und § 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid der Beklagten vom ... Juni 2015, welcher eine Fälligkeitsmitteilung und eine erneute Zwangsgeldandrohung enthält, jeweils abzielend auf Beendigung einer mit bestandskräftigem Bescheid vom ... November 2014 untersagten Zweckentfremdung von Wohnraum.

Mit Bescheid vom ... November 2014 gab die Beklagte dem Kläger auf, die Nutzung der von ihm angemieteten Wohneinheit Nr.,  ...- straße ..., Erdgeschoss rechts, als Ferienwohnung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.); weiter wurde ihm für den Fall, dass er der Anordnung unter Ziffer 1. des Bescheides nicht innerhalb von 6 Monaten ab Zustellung des Bescheides Folge leiste, ein Zwangsgeld i.H.v. € 2.500,-- angedroht (Ziffer 2.); zuletzt wurde die sofortige Vollziehung der Ziffer 1. des Bescheides angeordnet (Ziffer 3.).

Die gegen diesen Bescheid erhobene Klage vom 16. Dezember 2014 wurde vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 abgewiesen; der gegen dieses Urteil gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung wurde vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 07. Dezember 2015 abgelehnt.

Der zwischenzeitlich ergangene Bescheid vom ... Juni 2015 (Az.: ...), dem Kläger zugestellt am 27. Juni 2015, sprach aus, dass ein Zwangsgeld in Höhe von € 2.500,-- zur Zahlung fällig werde, da der Kläger seiner Verpflichtung aus Ziffer 1. des Bescheids vom ... November 2014 bislang nicht nachgekommen sei (Ziffer I.); weiter ordnete er für den Fall, dass der Kläger die im Bescheid vom ... November 2014 genannte Verpflichtung auf Beendigung der Feriennutzung innerhalb von drei Monaten ab Zustellung dieses Bescheides nicht erfülle, an, dass ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von € 5.000,-- fällig würde.

Wie die seit Erlass des Bescheides vom ... November 2014 eingegangenen neuen Belegungsprotokolle und Nachbarhinweise darlegten, überlasse der Kläger die Wohnung weiterhin als Ferienwohnung. Es seien vom 23. November 2014 bis zum 08. Mai 2015 anhaltende Nutzungen wechselnder Personen belegt, am 08. Mai 2015 sei zudem ein Reinigungsdienst vor und in der Wohnung beobachtet worden. In Anbetracht der Erfolglosigkeit der vorhergehenden Zwangsmittelandrohung sei angesichts des wirtschaftlichen Interesses an der Fortdauer der Zweckentfremdung eine Erhöhung des Zwangsgeldbetrags auf € 5.000,-- und die Verkürzung der Frist auf zwei Monate geboten.

Der Bevollmächtigte des Klägers hat mit Telefax vom 22. Juli 2015 zunächst Klage gegen Ziffer II. des Bescheids der Beklagten vom ... Juni 2015 erhoben. In der mündlichen Verhandlung hat er zuletzt beantragt,

I. Es wird festgestellt, dass das mit Bescheid vom ... Juni 2015 für fällig erklärte Zwangsgeld in Höhe von € 2.500,-- nicht fällig geworden ist.

II. Ziffer II des Bescheids vom ... Juni 2015 der Landeshauptstadt München wird aufgehoben.

Mit Schriftsatz vom 22. Februar 2016 und in der mündlichen Verhandlung berief sich der Kläger darauf, dass sich die Rechtswidrigkeit des Bescheids bereits daraus ergebe, dass die Beklagte selbst ausweislich eines Aktenvermerks (Bl. 438 der Akte) davon ausgehe, dass „die Zahlungsaufforderung über die € 5.000,-- erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes zugestellt werden darf“, d.h. daraus, dass die streitgegenständliche Androhung des erneuten Zwangsgeldes erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes erfolgt sei. Weiter setze die streitgegenständliche Androhung voraus, dass der Kläger sich fortgesetzt der Unterlassungsverfügung widersetzt habe, was nicht der Fall sei, da er die Wohnung nach Auslaufen des bereits vor Ergehen der Unterlassungsverfügung geschlossenen Mietverhältnisses nicht mehr an weitere Patienten überlassen werde. Der Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz führe nach der Rechtsprechung nicht zur Nichtigkeit von Mietverträgen, ein Kündigungsrecht sei nicht ersichtlich. Die Wohnung sei zudem seit November 2015 als einzige Wohnung von einem Mieter, Hr. ..., bewohnt. Als Nachweis darüber legte der Bevollmächtigte einen Auszug aus dem Melderegister und eine Vereinbarung vom 29. Oktober 2015 über ein Mietverhältnis vor, unbefristet ab 01. November 2015 für € 3.000,-- monatlich ohne Kaution. Als „rented object“ angegeben ist hierin „...-str. ..., -Germany“. Für den Erlasszeitpunkt des streitgegenständlichen Bescheids könne er keinen Mietvertrag vorweisen. Er sei von der Beklagten zwischen Erlass des Bescheids aus 2014 und dem streitgegenständlichen Bescheid nicht zur Vorlage eines Mietvertrags aufgefordert worden.

Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 beantragt,

Klageabweisung.

Der in der klägerseitig vorgelegten Vereinbarung angegebene Mieter sei Ende letzten oder Anfang diesen Jahres in der Wohnung angetroffen worden und habe lediglich ein Visum für die Dauer einer medizinischen Behandlung als Begleitperson des eigentlichen Patienten besessen, was für einen nur vorübergehenden Aufenthalt spreche. Der Kläger habe sich im Zeitraum zwischen Erlass des Bescheides aus 2014 und dem Erlass des streitgegenständlichen Bescheides weder der Beklagten noch dem Gericht über in irgendeiner Form zum Vorhandensein eines Mietvertrags geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichts- und die beigezogenen Behördenakten, auch im Verfahren M 9 K 14.5596, sowie insbesondere auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 und des Augenscheins sowie der mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2015 und auf die vorgelegte Meldeauskunft und die Vereinbarung über ein Mietverhältnis vom 29. Oktober 2015 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I. Die Klage ist zulässig auch im Hinblick auf Ziffer I. des Klageantrags.

Da in Bayern keine ausdrückliche Festsetzung des zuvor angedrohten Zwangsgeldes erfolgt, weil die Zwangsgeldandrohung selbst bereits einen aufschiebend bedingten und vollstreckbaren Leistungsbescheid darstellt (Art. 31 Abs. 3 S. 2, 23 Abs. 1 VwZVG), kann der Kläger mit Erhalt der Fälligkeitsmitteilung nur mehr eine Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO dahingehend erheben, dass das betreffende Zwangsgeld nicht fällig geworden sei bzw. keine Zahlungspflicht bestehe, was zwischen den Beteiligten auch - was insoweit ausreichend ist für die Annahme eines Feststellungsinteresses - streitig ist (BayVGH, U.v. 24.10.1974 - Nr. 179 I 73 - BayVBl. 1975, 302; VG München, U.v. 23.06.2008 - M 8 K 07.3070 - juris). Die Anfechtungsklage ist gegen Ziffer I. des angegriffenen Bescheids nicht statthaft, wie auch aus dem Bescheid selbst hervorgeht, der Ziffer I. nicht als Bestandteil eines „regelnden Bescheids“ darstellt, da hiermit keine (neue) Regelung im Sinne von Art. 35 S. 1 BayVwVfG verbunden ist, weswegen die Subsidiaritätsregelung des § 43 Abs. 2 VwGO nicht greift.

II. Die Klage ist unbegründet.

Das mit Ziffer 2. des Bescheids vom ... November 2014 angedrohte Zwangsgeld ist, wie aus der Fälligkeitsmitteilung des hiesigen Bescheids (Ziffer I.) hervorgeht, fällig geworden und der Kläger ist somit zur Zahlung verpflichtet (1.). Ziffer II. des Bescheids vom ... Juni 2015 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO (2.).

1. Der Nichteintritt der Fälligkeit des mit Ziffer 2. des Bescheids vom ... November 2014 angedrohten Zwangsgeldes in Höhe von € 2.500,-- hätte vorausgesetzt, dass innerhalb von 6 Monaten ab Zustellung ebendieses Bescheids die Nutzung als Ferienwohnung beendet worden ist, d.h. dass der Kläger sein bisheriges Nutzungskonzept, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft für die Dauer eines medizinischen Aufenthalts zu vermitteln, nachhaltig und endgültig aufgegeben hat, vgl. Art. 31 Abs. 3 S. 3 VwZVG.

Das Gericht ist davon überzeugt, dass dies im genannten Zeitraum und auch darüber hinaus nicht geschehen ist.

Wenn sich der Kläger in der mündlichen Verhandlung darauf berufen hat, dass „zum damaligen Zeitpunkt“, womit wohl der Zeitpunkt des Erlasses des zweiten Bescheids, mithin der ... Juni 2015 gemeint ist, ein dauerhaftes Wohnraummietverhältnis für die streitgegenständliche Wohnung bestanden habe, weswegen auch keine Zweckentfremdung mehr gegeben gewesen sei, so kann dem nicht beigetreten werden. Wie die Kammer bereits im Urteil vom 29. Juli 2015, S. 13, ausführlich erläutert hat, ändert es am Vorliegen einer Zweckentfremdung nichts, wenn die Wohnung in bestimmten Zeiträumen von einem Mieter auch einmal längerfristig genutzt wird. Wie auch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in seinem Beschluss vom 07. Dezember 2015, S. 3f., bestätigt hat, kommt es vielmehr tragend auf das vom Kläger verfolgte Nutzungskonzept an.

Dem Kläger ist es nicht gelungen, Umstände darzutun, die eine weitere Nutzung der Wohnung als vorübergehende Herberge für Medizintouristen widerlegen oder auch nur in Frage stellen könnten. Wie aus dem Bescheid vom ... Juni 2015 hervorgeht, wurden von November 2014 bis Mai 2015 anhaltende Nutzungen wechselnder Personen belegt, auch ein Reinigungsdienst sei vor und in der Wohnung beobachtet worden. Der Kläger hat sich im hiesigen Verfahren dazu nicht geäußert. Im Augenscheintermin und in der sich anschließenden mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2015 hatte sich der Kläger darauf berufen, dass ein angeblich im März 2015 begründetes Mietverhältnis mit seinem damaligen Untermieter, Hr. ..., bis mindestens Dezember 2015 andauern würde. Wie er weiter angab, befinde sich Hr. ... zu einer medizinischen Behandlung in ... Auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 gab er an, für Juni 2015 keinen Mietvertrag vorlegen zu können. Weiter übergab er ein Dokument, das mit „Renting Contract“ überschrieben ist und ausweislich dessen seit 01. November 2015 ein Mietverhältnis mit Hr. ... bestehe. Die Beklagtenvertreter teilten dazu mit, dass ihnen Hr. ... bekannt und Ende 2015 bzw. Anfang 2016 in der Wohnung angetroffen worden sei; er habe dabei lediglich ein Visum als Begleitperson für die Dauer einer medizinischen Behandlung einer weiteren Person besessen. Damit hat der Kläger zum einen den Mindestnutzungszeitraum, den er dem Gericht noch im Juli 2015 für das Mietverhältnis mit Hr. ... nannte, selbst durch Vorlage des Dokuments vom 29. Oktober 2015 widerlegt - unabhängig davon, dass dessen rechtliche Qualität als Mietvertrag angesichts der Tatsache, dass nicht einmal das Mietobjekt hinreichend spezifiziert ist, nicht zweifelsfrei ist. Weiter steht zur Überzeugung des Gerichts nach Obenstehendem fest, dass der Kläger für den streitigen Zeitraum und darüber hinaus bis heute an seinem ursprünglichen Nutzungskonzept festgehalten hat. Er hat die Wohnung auch den von ihm als langfristige Mieter bezeichneten Personen gerade nicht als Grundlage einer „auf Dauer angelegten Häuslichkeit“ zur Verfügung gestellt, sondern nur vorübergehend für ihre medizinischen Behandlungen. Dass sich dabei einzelne Mietzeiträume länger hinziehen können, liegt in der Natur der Sache, da auch die jeweiligen Behandlungen, derentwegen die Wohnung angemietet wurde, von Fall zu Fall länger andauern können. Deswegen ist auch die unbefristete Ausgestaltung des jetzt vorgelegten Dokuments kein Argument für den Kläger, zeichnen sich doch gerade und ausschließlich unbefristete Mietverhältnisse dadurch aus, dass sie jederzeit kündbar sind, § 542 Abs. 1, 2 BGB. Seiner Mitwirkungspflicht aus Art. 4 S. 1 ZwEWG kam der Kläger bei alledem nicht nach, legte er doch der Beklagten keinen der angeblich oder tatsächlich geschlossenen Mietverträge vor.

2. Ziffer II. des Bescheids vom ... Juni 2015 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.

a) Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen waren durchgehend bis zur mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 gegeben. Die Grundverfügung vom ... November 2014, gerichtet auf Beendigung der zweckentfremdenden Nutzung, war wegen Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziffer 3. ebendieses Bescheids von Beginn an sofort vollziehbar, woran sich auch durch Klageerhebung vom 16. Dezember 2014 nichts änderte. Zwischenzeitlich ist die Grundverfügung mit ablehnendem Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs vom 07. Dezember 2015 bestandskräftig geworden.

b) Auch die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen liegen vor.

Wenn der Kläger vorträgt, dass sich die Rechtswidrigkeit des Bescheids bereits daraus ergebe, dass die Beklagte selbst ausweislich eines Aktenvermerks davon ausgehe, dass „die Zahlungsaufforderung über die € 5.000,-- erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes zugestellt werden darf“, d.h. dass die streitgegenständliche Androhung des erneuten Zwangsgeldes erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes erfolgt sei, so ist dies nicht nachvollziehbar.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der angeführte Aktenvermerk ungeachtet seiner ohnehin allein verwaltungsinternen Wirkung einen anderen Inhalt hat als der Kläger ihm offensichtlich beigeben möchte. Hiernach soll die Zahlungsaufforderung über den Betrag von € 5.000,-- erst zugestellt werden, wenn das erste Zwangsgeld beigetrieben ist. Die Zahlungsaufforderung, vgl. Bl. 450 der Behördenakte, ist ein fiskalisches Schreiben ohne Verwaltungsaktqualität, welches einer Mahnung gleichkommt, und hat nichts mit einer Zwangsgeldandrohung in Bescheidform zu tun (VG München, B. v. 16.06.2008 - M 16 S. 08.2080 - juris).

Weiter ist es für eine erneute Zwangsgeldandrohung weder notwendig, dass das erste Zwangsgeld erfolgreich beigetrieben wurde, noch würde eine erfolgreiche Beitreibung des ersten Zwangsgeldes der Behörde die Möglichkeit nehmen, ein erneutes Zwangsgeld anzudrohen. Die Regelungen des Art. 36 Abs. 6 S. 2 VwZVG und des Art. 37 Abs. 4 S. 1 VwZVG betreffen nur die Erfüllung oder Nichterfüllung der mit der Grundverfügung auferlegten Verpflichtung; die Beitreibung eines verwirkten Zwangsgeldes und/oder die Zahlungspflicht hinsichtlich des verwirkten Zwangsgeldes sind damit nicht angesprochen. Die Erfolglosigkeit einer Androhung ist nicht gleichzusetzen mit der etwaigen Erfolglosigkeit eines Beitreibungsversuchs.

Die Zwangsgeldandrohung vom ... November 2014 blieb erfolglos im Sinne des Art. 36 Abs. 6 S. 2 VwZVG, da der Kläger seiner Verpflichtung, die Kurzzeitnutzung der Wohnung zu beenden, innerhalb der gesetzten 6-Monats-Frist nicht nachgekommen ist. Er hat sowohl gegen den Bescheid vom ... November 2014 als auch gegen den Bescheid vom ... Juni 2015 nur Klagen erhoben, die keine aufschiebende Wirkung hatten, womit der Nutzungsuntersagung fristgerecht nachzukommen und beim jeweiligen Fristablauf Erfolglosigkeit der jeweiligen Zwangsgeldandrohung eingetreten war (BayVGH, B.v. 19.12.2002 - 25 CS 02.2816 -, juris). Dabei ist im Hinblick auf den Bescheid vom ... Juni 2015 die Drei-Monats-Frist des Tenors maßgeblich, die in den Gründen angesprochene 2-Monats-Frist beruht offensichtlich auf einem Schreibversehen.

Damit ist jeweils eine erneute Zwangsgeldandrohung, auch in anderer Höhe, zulässig. Bereits der Gesetzeswortlaut des Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG setzt nur die Erfolglosigkeit der vorausgegangenen Androhung voraus, bevor ein erneutes Zwangsgeld angedroht werden darf (VG München, B.v. 12.08.2005 - M 9 S. 05.2605 -, juris, Rn. 15). Mit Erfolglosigkeit ist hierbei gerade nicht gemeint, dass das Zwangsmittel erfolglos angewendet werden musste; die Vollstreckungsbehörde braucht nicht erst zu vollstrecken, sondern sie kann, auch ohne das angedrohte Zwangsmittel erfolgreich angewendet zu haben, ein (schärferes) Zwangsmittel androhen (vgl. u.a. BayVGH, B.v. 12.01.2012 - 10 ZB 10.2439 - juris, Rn. 12; OVG Münster, B.v. 23.06.2015 - 7 B 351/15 - juris, Rn. 9ff.). Es soll nicht von der Zahlungsmoral des Pflichtigen abhängen, ob die Behörde ein erneutes Zwangsgeld androhen darf. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass auch die erfolgreiche Beitreibung eines vorausgegangenen Zwangsgeldes eine erneute Androhung eines höheren Zwangsgeldes nicht ausschließt, vgl. auch Art. 37 Abs. 1 S. 2 VwZVG. Die Behörde muss vielmehr gerade weiterhin auf die Erfüllung der Grundverpflichtung drängen können, wenn der Pflichtige der Anordnung anhaltend nicht nachkommt; ansonsten wäre dem Pflichtigen die Möglichkeit eröffnet, sich durch Zahlung des ersten Zwangsgeldes das Recht zu erkaufen, der Grundverfügung auf unabsehbare Zeit nicht nachzukommen. In diesem Zusammenhang sei noch darauf hingewiesen, dass hier wohl selbst die Beitreibung eines angedrohten und fällig gestellten, zwischenzeitlich erfolgreichen Zwangsgeldes möglich wäre, da es sich bei der Grundverfügung vom ... November 2014 um die Begründung einer Unterlassungsverpflichtung handelt und damit Art. 37 Abs. 4 S. 2 VwZVG zur Anwendung kommt (BayVGH, B.v. 21.01.2015 - 1 CE 14.2460, 1 CE 14.2520 -, juris). Vorliegend blieb die Zwangsgeldandrohung aber gerade erfolglos.

Auch ein Vollstreckungshindernis dergestalt, dass es dem Kläger nicht möglich sei, einen Untermietvertrag im Hinblick auf eine zweckentfremdende Nutzung zu kündigen und damit seiner Verpflichtung gemäß Art. 19 Abs. 2, 31 Abs. 1 VwZVG nachzukommen, bestand und besteht nicht. Der Kläger schloss zum einen seit November 2014 unter Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot mehrere neue Mietverträge, deren angeblich fehlende Kündigungsmöglichkeit er nun für sich in Anspruch nehmen möchte. Zum anderen hat der Hauptmieter eines Objekts, gerade auch dann, wenn der Hauptmietvertrag wie hier eine gewerbliche Untervermietung ausdrücklich untersagt (vgl. Bescheid vom ... November 2014, S. 2), jederzeit die Möglichkeit, die Zweckentfremdung durch seinen Untermieter mittels Unterlassungsklage, § 541 BGB, oder Kündigung des Untermietvertrags, der einen echten Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten darstellt (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 535 Rn. 4), zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB (Schmidt-Futterer/Blank BGB § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71).

Für Ermessensfehler im Sinne von § 114 S. 1 VwGO ist nichts ersichtlich, insbesondere ist die Höhe des Zwangsgeldes im Hinblick auf Art. 31 Abs. 2 VwZVG nicht zu beanstanden. Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1, 2 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.