Gericht

Verwaltungsgericht München

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid.

Betroffen ist das im Eigentum des Klägers stehende Einfamilienhaus, S.-Str. 13; dieses verfügt über 196 m² Wohnfläche, Keller-, Erd-, erstes Ober- und Dachgeschoss. Das Gebäude ist umgeben von einer ca. 1.031 m² großen Gartenfläche. Es ist ausweislich der Baugenehmigungen vom 22. März 1937 und vom 29. März 1938 als Wohnraum genehmigt (Bl. 1ff. und Bl. 83ff. d. Behördenakts - i.F.: BA -) und steht jedenfalls spätestens seit dem Jahr 2005 leer.

Nach diversen Anhörungen - zuletzt vom 13. Januar 2015, mit der Aufforderung, Belege für die Unvermietbarkeit, den Umbau, die Instandsetzung, die Modernisierung oder etwaige Veräußerungsbemühungen hinsichtlich des Objekts vorzulegen (Bl. 113ff. d. BA) - verpflichtete die Beklagte den Kläger mit streitgegenständlichem Bescheid vom 3. Augst 2015, Gz. S-III-W/BS 123-8-25-21, den Wohnraum unverzüglich wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziff. 1); weiter drohte sie dem Kläger für den Fall, dass er der Anordnung in Ziff. 1. des Bescheides nicht innerhalb einer Frist von 14 Monaten ab Bestandskraft des Bescheides nachkomme, ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 1.500 an (Ziff. 2).

Wegen der Gründe wird auf den Bescheid Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Der Bevollmächtigte des Klägers hat mit Schriftsatz vom 31. August 2015 Klage gegen den Bescheid erhoben. Er beantragt zuletzt,

den Bescheid vom 3. August 2015 aufzuheben.

Bei dem Anwesen handele es sich um keinen Wohnraum im Sinne des § 3 Abs. 1 ZeS, weswegen es nicht Wohnzwecken zugeführt werden könne. Die objektive Geeignetheit des Anwesens sei aufgrund des klägerischen Gutachtens bereits höchst fraglich, zudem sehe der Kläger das Objekt auch selbst subjektiv nicht mehr als Wohnraum an; deswegen komme es auf die baurechtliche Genehmigung von 1937 nicht an. Jedenfalls greife § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS. EUR 380.000 bis EUR 400.000 seien in den nächsten zehn Jahren nicht amortisierbar, die Sanierung unwirtschaftlich und unverhältnismäßig. Diese für den Kläger nicht zumutbaren Aufwendungen sowie die gutachterlich nicht zu empfehlende Sanierung stellten auch ein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse i.S.v. § 5 Abs. 2 ZeS dar. Auch eine Vermietung sei nicht möglich und nicht zumutbar, weswegen schon gar keine Zweckentfremdung nach § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS gegeben sei. Es sei fehlerhaft, ein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse deshalb nicht zu bejahen, weil ein Verkauf des Objekts möglich sei; es stehe bereits nicht fest, ob ein Verkauf möglich sei, zudem werde die persönliche Situation des Klägers außer Acht gelassen und auch für den neuen Eigentümer wäre die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit weder zumutbar noch wirtschaftlich. Aus diesen Gründen sei ein Negativattest bzw. gegebenenfalls eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es handele sich bei dem Anwesen nach wie vor um Wohnraum. Die baulichen Mängel seien nicht geeignet, dem Gebäude die objektive Eignung zur Wohnraumnutzung zu entziehen. Die Beklagte habe ein Gutachten vorgelegt, in dem alle erforderlichen Maßnahmen zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit im Einzelnen angesetzt seien und das eine detaillierte Kostenrechnung enthalte. Es sei die EnEV 2014 und ein Wagniszuschlag berücksichtigt worden. Dieses Gutachten werde vom Kläger in seiner Klagebegründung weder erwähnt noch inhaltlich angezweifelt; das Privatgutachten des Klägers weise die Kosten im Einzelnen nicht aus. Es sei aber festzuhalten, dass der Gebäudezustand jeweils nahezu gleichwertig beschrieben sei. Die subjektive Zweckbestimmung entfalle nicht allein deshalb, weil der Verfügungsberechtigte die Räume nicht mehr als Wohnraum „ansehe“. Räume erhielten ihre subjektive Zweckbestimmung bereits durch die Art ihrer Errichtung; ein späterer schlichter Leerstand ändere daran nichts. Das überwiegende private Interesse sei vom Kläger - angesichts der Rechtsprechung u.a. des Bundesverwaltungsgerichts - nicht ausreichend dargelegt worden. Erforderlich sei mit Rücksicht auf einen etwaigen Verkauf des Grundstücks der Nachweis der Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz. Auch die behauptete Missachtung von § 13 Abs. 3 ZeS sei nicht hinreichend belegt; hierfür sei der Aufwand für eine Instandsetzung innerhalb der nächsten 10 Jahre den hier nicht bezifferten Abbruch- und Neubaukosten gegenüberzustellen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie die beigezogene Behördenakte, insbesondere auf die Niederschrift zum Augenschein und zur mündlichen Verhandlung, jeweils vom 29. März 2017, auf das von der Klägerseite vorgelegte Kurzgutachten der Sachverständigen H. vom 14. April 2015 und auf das Technische Gutachten der Beklagten vom 8. Januar 2015 mit den Ergänzungen vom 27. April 2015 und vom 20. Juli 2015.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der streitgegenständliche Bescheid verletzt den Kläger nicht in seinen subjektiv-öffentlichen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Das klägerische Anwesen stellt Wohnraum im Sinne von § 3 Abs. 1 und Abs. 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 12. Dezember 2013 i.d.F. d. Bek. vom 30. Dezember 2013 (MüABl. S. 550) dar (1.). Die Wohnraumeigenschaft ist auch nicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS entfallen, weswegen der anhaltende Leerstand den zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestand des Art. 2 Satz 2 Nr. 4 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2013 (GVBl. S. 77), i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS erfüllt (2.).

1. Bei dem streitgegenständlichen Objekt handelt es sich - nach wie vor - objektiv wie subjektiv um Wohnraum im Sinne von § 3 Abs. 1 und Abs. 2 ZeS. Die subjektive (Zweck-) Bestimmung trifft der Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten. Bei der Neuerrichtung eines Hauses wird dies durch die erkennbar Wohnzwecken dienenden baulichen Anlagen und die entsprechende Ausstattung umgesetzt (BayVGH, U.v. 1.12.1997 - 24 B 95.3612 - juris). Die ausdrückliche Zweckbestimmung durch den Bauherrn liegt dabei zumeist, wie auch vorliegend, im Antrag auf Baugenehmigung. Letztere wurde hier antragsgemäß am 22. März 1937 - mit Nachtrag vom 29. März 1938 - erteilt und weist das Objekt als Wohnhaus aus. Durch einfachen Sinneswandel eines späteren bzw. des momentanen Verfügungsberechtigten, der nicht durch einen nach außen erkennbaren und auf Dauer angelegten Umwidmungsakt umgesetzt wird, ändert sich diese subjektive Zweckbestimmung nicht; als derartige Umsetzungs- bzw. Umwidmungsakte kommen beispielsweise die Einreichung eines baurechtlichen Änderungsantrags (Tektur) oder aber auch tiefgreifende Umbaumaßnahmen in Betracht, die eine Wohnnutzung nicht mehr zulassen (BayVGH, a.a.O.). Darin liegen dann (aber) zumeist auch wiederum zweckentfremdungsrechtlich relevante Tatbestände, vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 ZeS. Zu Wohnzwecken objektiv geeignet sind Räume, wenn sie die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Unter den Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fallen damit alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots der Zweckentfremdung sowohl nach Anlage und baulicher Ausstattung tatsächlich und baurechtlich - im Sinne materieller Baurechtsmäßigkeit - geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden. Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne damit vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad (vgl. zum Ganzen m.w.N. in jüngerer Vergangenheit BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2257 - juris). Das Objekt des Klägers verfügt über all diese Merkmale.

2. Die Wohnraumeigenschaft ist auch nicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS entfallen, weswegen der anhaltende Leerstand den zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestand des Art. 2 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS erfüllt. Zwar weist der Wohnraum gegenwärtig einen schweren Mangel bzw. Missstand auf (a), die Wiederbewohnbarkeit kann aber mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand hergestellt werden (b).

a) Die Frage der (momentanen) Unbewohnbarkeit ist allein anhand des tatsächlichen Zustands des Objekts vor seiner von der Beklagten geforderten Instandsetzung zu beurteilen (BVerwG, U.v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris). Ein Missstand im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS ist dabei dann gegeben, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht, § 177 Abs. 2 BauGB; ein Mangel ist insbesondere dann vorhanden, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, § 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Aufgrund der in den Bereichen unterhalb des Dachflächenfensters gegebenen fehlenden Tragfähigkeit der (Zwischen-) Decken bzw. Böden sowie der im Haus vorhandenen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelspuren sind vorliegend beide Merkmale erfüllt.

b) Die Wiederbewohnbarkeit ist aber mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand herstellbar, womit nach wie vor Wohnraum i.S.d. § 3 Abs. 1 und Abs. 2 ZeS gegeben ist. Das steht für das Gericht fest aufgrund folgender Gegebenheiten: Das von der Beklagten erstellte Gutachten vom 8. Januar 2015 - mit Ergänzungen vom 27. April 2015 und vom 20. Juli 2015 -, das zum Ergebnis kommt, dass die für die Sanierung aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren durch entsprechende Erträge ausgeglichen werden können, wurde durch die Klägerseite nicht substantiiert infrage gestellt (aa). Das Gutachten der Beklagten geht auch nicht von falschen rechtlichen Voraussetzungen aus (bb). Zudem sind ohnehin viele der im Gutachten der Beklagten aufgeführten Kostenpositionen bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes von vorn herein abzusetzen (cc). Deshalb kommt es nicht darauf an, dass die (materielle) Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS beim Kläger läge, da § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS eine ihm günstige Ausnahme vom Grundsatz des § 3 Abs. 1 und Abs. 2 ZeS darstellt; das Objekt ist, wie unter Ziffer 1 der hiesigen Entscheidung dargelegt wurde, seit jeher objektiv zu Wohnzwecken geeignet und, da als Wohnhaus beantragt und genehmigt, subjektiv zu Wohnzwecken bestimmt. Der Kläger würde demnach die Beweislast dafür tragen, dass die(se) Wohnraumeigenschaft nachträglich entfallen ist.

aa) Das von der Klägerseite vorgelegte Kurzgutachten vom 14. April 2015 ist nicht in der Lage, das von der Beklagtenseite vorgelegte Technische Gutachten, auf das sich das Gericht für die weitere Beurteilung stützt, substantiiert infrage zu stellen. Allein das Gutachten der Beklagten enthält eine Kostenkalkulation, in der die erforderlichen baulichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Einzelnen aufgeschlüsselt und mit konkreten Kostenpositionen verknüpft werden. Das Gutachten des Klägers verhält sich zu den von der Beklagten gewählten Ansätzen nicht, sondern kommt seinerseits ohne nähere Darlegung zu einem Sanierungsaufwand von „grob ca. 380.000 - 400.000 EUR“. Da kein eigener Kostenansatz erfolgt, ist das Gutachten der Klägerseite von vorn herein nicht geeignet, einen substantiierten Angriff auf die beklagtenseits angestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung zu führen. Das Gericht sieht abgesehen davon auch im Übrigen keinen Anlass, den Kostenansatz und die Berechnung der Beklagten, wonach sich die notwendigen Sanierungskosten durch die in zehn Jahren erzielbaren Mieterträge amortisieren ließen, infrage zu stellen: Die angesetzte Nettomiete von EUR 2.900 monatlich ist für das Objekt des Klägers - Wohnfläche von 196 m², Gartenfläche von 1.031 m², gute Wohnlage - in München ohne Weiteres erzielbar; die Wirtschaftlichkeitsberechnung enthält weiter beispielsweise einen Wagniszuschlag von knapp EUR 40.000, weswegen auch das - pauschale und nicht näher ausgeführte - klägerische Argument, der Kostenansatz sei unrealistisch niedrig, nicht durchgreift.

bb) Das Gutachten der Beklagten geht auch nicht von falschen rechtlichen Voraussetzungen aus. Der rechtliche Ansatz, nur die Kosten für die Herstellung der Bewohnbarkeit anzusetzen, ist korrekt; dies folgt aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung (BVerwG, U.v. 14.12.1990, a.a.O.). Das „Aussparen“ des Kellergeschosses im Rahmen der kostenrechtlichen Beurteilung (vgl. auch Ergänzung vom 20. Juli 2015) bleibt rechtlich ebenfalls ohne Beanstandung, da die dort etwaig vorhandenen Feuchtigkeitsschäden auch nach dem klägerischen Gutachten keine Auswirkungen auf die oberen Geschosse, insbesondere auf die Tragfähigkeit der Böden, haben. Ein Kellergeschoss als akzessorische Nutzfläche rechnet auch nicht zum „Wohnraum“ in diesem Sinne; dieses Tatbestandsmerkmal ist eng auszulegen (vgl. BayObLG, B.v. 2.8.1990 - BReg 2 Z 76/90 - juris, das z.B. „Hobbyräume“ nicht als Wohnräume ansah, obwohl tatsächlich darin gewohnt wurde).

cc) Zudem sind - auch im Hinblick auf die zweite Alternative des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS (Abbruch und Neuerrichtung) - viele der im Raum stehenden Positionen der vonseiten der Beklagten angesetzten Investitionskosten bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes ohnehin abzusetzen. Dies folgt aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung, der die Kammer vollumfänglich beitritt, wonach bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes der Wert derjenigen Investitionen abzusetzen ist, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären (BVerwG, U.v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris; U.v. 10.5.1985 - 8 C 35/83 - juris). Ob der Verfügungsberechtigte selbst oder lediglich sein Rechtsvorgänger notwendige Erhaltungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen haben, ist dabei ohne Bedeutung, auch auf Verschulden im rechtstechnischen Sinn kommt es nicht an (vgl. BVerwG, a.a.O.).

Daraus folgt vorliegend, dass jedenfalls all diejenigen Positionen nicht in die Kalkulation aufzunehmen sind, die als Folgeschäden auf das gerissene Dachflächenfenster zurückzuführen sind oder Frost- bzw. Wasserschäden darstellen. Zu nennen sind damit nur beispielsweise Position DIN 335 (EUR 1.560 + EUR 8.160 + EUR 4.200: Erneuerung betreffend Putz und Außenwände, in weiten Teilen), DIN 330 (EUR 190: Stahlbetonunterzug instand setzen), DIN 351 (EUR 8.424: Reparatur von Holzbalkendecken), DIN 341 (EUR 4.154: Sanierung befallenen Mauerwerks) und DIN 345 (EUR 3.420: Putze auf verschiedenen Untergründen). Der Augenschein hat diesbezüglich den sich bereits aus den in den Akten befindlichen Fotodokumentationen ergebenden Befund bestätigt: Sowohl an der Außenfassade als auch im Inneren des Gebäudes gehen die gravierendsten Schäden auf den Wassereintritt im Dachgeschoss zurück. Dies ist besonders augenfällig bei den Schäden im Mauerwerk und im Putz an der Südseite des Gebäudes, die sehr trennscharf abgrenzbar nur den unter dem Dachflächenfenster liegenden Bereich und den darunter angeordneten Anbau betreffen. Auch liegen die schlimmsten Feuchtigkeitsschäden im ersten Obergeschoss und im Erdgeschoss - dort v.a. am Stahlbetonsturz im Übergang zum Anbau -, die auch die Tragfähigkeit der (Zwischen-) Decken tangieren, genau unterhalb des Dachflächenfensters. Weiter müssen konsequenterweise auch die Kosten abgezogen werden, die für die Sanierung von Schäden notwendig werden, die daraus resultieren, dass das Wasser nicht zeitnah nach Beginn des Leerstandes abgestellt wurde. Zu nennen sind v.a. die auch im Rahmen des Ortstermins erkenn- und eingrenzbaren Frost- und Feuchtigkeitsschäden im ersten Obergeschoss, die durch einen geplatzten Heizkörper entstanden sind und durch Wasser, das von den Wasseranschlüssen der ehemaligen im Dachgeschoss befindlichen Küche kommend durch die Decke einsickerte. Im Bereich dieser Wasseranschlüsse und an der umliegenden Innenwand sowie in den darunter liegenden Bereichen der Decke und an der Innenwand im ersten Obergeschoss befinden sich die gravierendsten Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden. All diese Missstände hätten vermieden werden können, wenn der Kläger das Dachflächenfensterelement repariert, die Hauptwasserleitung gesperrt und die Heizkörper entleert hätte, als das Objekt nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsrechts, dessen Ziel es ist, Wohnraum zu erhalten bzw. die Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu versorgen, bedingen diese Absetzung, da andernfalls bloße Untätigkeit und das Absehen von leicht möglichen Instandhaltungsmaßnahmen zu einer Unbewohnbarkeit und damit zu einem Anspruch auf Erteilung eines Negativattests führen würden. Damit wäre der Möglichkeit Tür und Tor geöffnet, durch „gezielten“ Leerstand - und damit durch einen zweckentfremdungsrechtlich gerade sanktionierten Tatbestand - letztlich Wohnraum umzuwandeln bzw. zu vernichten und die Erteilung von Negativattesten zu erzwingen. Wie v.a. § 4 Abs. 2 Nr. 2 ZeS zeigt, toleriert das Zweckentfremdungsrecht Leerstand aber nur in eng umrissenen Grenzen, so namentlich dann, wenn er daraus resultiert, dass vorhandener Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird oder alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht. Im Falle des Klägers aber besteht der Leerstand seit weit mehr als zehn Jahren, entsprechende Bemühungen im gerade genannten Sinne wurden trotz mehrmaliger Nachfragen weder der Beklagten noch dem Gericht nachgewiesen. Der Kläger berief sich vielmehr wiederholt darauf, dass ein Verkauf aufgrund einer „Beleihung“ des Grundstücks nicht möglich sei, teilweise war auch die Rede davon, dass ein Verkauf schlicht nicht gewünscht sei (vgl. Bl. 169 d. BA). Beide Gründe tragen nicht. Dass das Grundstück als Sicherheit dient - auf Nachfrage des Gerichts teilte der Kläger mit, dass es wohl durch eine Grundschuld belastet ist -, hindert den Verkauf nicht, es wird nur ein geringerer Preis erzielbar sein. Dass ein Verkauf nicht gewünscht ist, ändert ebenfalls nichts am vorliegenden anhaltenden Verstoß gegen Art. 2 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS. Es wurde bereits höchstrichterlich klargestellt, dass der Betroffene in einem Fall wie dem vorliegenden der Zumutbarkeit von - wie oben dargelegt wurde: sinnvoll möglichen - Erhaltungsinvestitionen nicht erfolgreich mit der Erklärung entgegentreten kann, er habe gleichsam keine Lust, das damit zusammenhängende „Existenzrisiko“ zu tragen. Wenn der Kläger meint, dass sich Erhaltungsinvestitionen nicht lohnen, muss er das Grundstück mit der vorhandenen Bebauung veräußern und darf es nicht brach liegen lassen; dieser „Druck“ ist zumutbar und in seiner eigentumsbelastenden Wirkung verfassungsrechtlich unbedenklich (ausdrücklich BVerwG, U.v. 10.5.1985 - 8 C 35/83 - juris Rn. 21).

Nach alledem erreichen die Sanierungskosten in Höhe der von der Beklagten veranschlagten Summe von EUR 215.000 - bereits für sich genommen und umso mehr, wenn die gerade unter Punkt cc) angesprochenen Kostenpositionen abgezogen werden - auch keinesfalls die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes; § 3 Abs. 3 Nr. 5 Var. 2 ZeS und § 13 Abs. 3 ZeS sind somit ebenfalls nicht erfüllt. Nur ergänzend wird darauf hingewiesen, dass der Einigungsvorschlag des Gerichts in der mündlichen Verhandlung in diesem Zusammenhang gerade die angesprochenen Absetzungen nicht im Einzelnen berücksichtigen konnte und nur mit Rücksicht auf die vorgetragene klägerische Zwangslage als Entgegenkommen formuliert wurde. Damit kommt es auf den Umstand, dass den Kläger auch diesbezüglich, wie oben bereits ausgeführt wurde, die Beweislast treffen würde, nicht mehr an.

Die Kostenentscheidung fußt auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.

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(2) Das Urteil enthält

1.
die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten nach Namen, Beruf, Wohnort und ihrer Stellung im Verfahren,
2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Mitglieder, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben,
3.
die Urteilsformel,
4.
den Tatbestand,
5.
die Entscheidungsgründe,
6.
die Rechtsmittelbelehrung.

(3) Im Tatbestand ist der Sach- und Streitstand unter Hervorhebung der gestellten Anträge seinem wesentlichen Inhalt nach gedrängt darzustellen. Wegen der Einzelheiten soll auf Schriftsätze, Protokolle und andere Unterlagen verwiesen werden, soweit sich aus ihnen der Sach- und Streitstand ausreichend ergibt.

(4) Ein Urteil, das bei der Verkündung noch nicht vollständig abgefaßt war, ist vor Ablauf von zwei Wochen, vom Tag der Verkündung an gerechnet, vollständig abgefaßt der Geschäftsstelle zu übermitteln. Kann dies ausnahmsweise nicht geschehen, so ist innerhalb dieser zwei Wochen das von den Richtern unterschriebene Urteil ohne Tatbestand, Entscheidungsgründe und Rechtsmittelbelehrung der Geschäftsstelle zu übermitteln; Tatbestand, Entscheidungsgründe und Rechtsmittelbelehrung sind alsbald nachträglich niederzulegen, von den Richtern besonders zu unterschreiben und der Geschäftsstelle zu übermitteln.

(5) Das Gericht kann von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe absehen, soweit es der Begründung des Verwaltungsakts oder des Widerspruchsbescheids folgt und dies in seiner Entscheidung feststellt.

(6) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle hat auf dem Urteil den Tag der Zustellung und im Falle des § 116 Abs. 1 Satz 1 den Tag der Verkündung zu vermerken und diesen Vermerk zu unterschreiben. Werden die Akten elektronisch geführt, hat der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle den Vermerk in einem gesonderten Dokument festzuhalten. Das Dokument ist mit dem Urteil untrennbar zu verbinden.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Tenor

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 43.200,- Euro festgesetzt.

Gründe

Die Antragsteller wenden sich gegen die auf das Zweckentfremdungsrecht gestützte, mit einer Zwangsgeldandrohung versehene Anordnung der Antragsgegnerin vom 8. Juli 2015, die Überlassung der Nutzung des 1. bis 4. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses im Anwesen ...-Str., Vordergebäude als Pension an die Hotel Pension M.P GmbH zu beenden und wieder einer Wohnnutzung zuzuführen.

Die Beschwerde ist unbegründet und zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hat die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen den Bescheid vom 8. Juli 2015 zu Recht versagt. Die von den Antragstellern dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO grundsätzlich beschränkt ist, sind nicht geeignet, den Beschluss des Verwaltungsgerichts entscheidungserheblich in Frage zu stellen.

Der Senat teilt nach einer im vorliegenden Rechtsschutzverfahren einzig möglichen summarischen Beurteilung der Sach- und Rechtslage im Ergebnis die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die seitens der Antragsteller erfolgte Umwandlung der Wohnheimnutzung in eine Pensions-/Hotelnutzung eine nicht genehmigte Zweckentfremdung im Sinne des § 4 der Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 - ABl S. 550 ) darstellt.

Die Ansicht der Antragsteller, die im Jahre 1990 erfolgte Genehmigung eines Wohnheims habe bereits die Nutzungsänderung in einen Beherbergungsbetrieb zum Gegenstand gehabt, zumal der bestehende Beherbergungsbetrieb lediglich erweitert werden sollte und ein dauerhaftes Wohnen weder beantragt noch beabsichtigt gewesen sei, kann nicht geteilt werden. Ihr Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht habe verschiedene Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen, geht insgesamt fehl.

1. Die von den Antragstellern behauptete damalige Genehmigung eines Frühstücksraums im Erdgeschoss entspricht - ungeachtet der von ihnen insoweit nicht aufgezeigten Entscheidungserheblichkeit - nicht den genehmigten Bauvorlagen, in denen allein im 1. Obergeschoss ein Frühstücks- und Aufenthaltsraum eingezeichnet ist, der im Übrigen nicht von der streitgegenständlichen Anordnung vom 8. Juli 2015 erfasst ist. Ihr weiterer Einwand, nach den damaligen bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Art. 46 Abs. 2 Satz 1 BayBO a. F.) seien selbstständige Wohnungen (Mindestgröße 40 m², Notwendigkeit eines Abstellraums u. a.) nicht genehmigungsfähig gewesen, lässt zudem außer Acht, dass neben der Pension im Erdgeschoss und dem Frühstücksraum im 1. Obergeschoss ein Wohnheim genehmigt wurde.

Auch sind die darüber hinaus angeführten Gesichtspunkte, bereits vor dem Umbau 1990 habe sich im Erdgeschoss und im Rückgebäude eine Pension befunden und 1990 habe der „Kläger“ bereits drei Pensionsbetriebe geführt, nicht geeignet, die Auffassung der Antragsteller zu stützen. Denn entscheidend ist vorliegend allein, was die Rechtsvorgänger der Antragsteller nach Verfahrensgegenstand sowie Zweckbestimmung des Vorhabens zur Genehmigung gestellt haben und was in der Folge im Oktober 1990 - unter Anlegung eines objektivierenden Maßstabs (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15) - genehmigt wurde.

2. Danach ist die gegenwärtige Nutzung als Beherbergungsbetrieb nicht durch die am 4. Oktober 1990 erteilte Baugenehmigung abgedeckt. Die Annahme, die gegenwärtige Nutzung halte sich innerhalb der Variationsbreite der genehmigten Nutzung, entbehrt jeder tragfähigen Grundlage.

Mit dem Bescheid der Antragsgegnerin vom 4. Oktober 1990 wurde entsprechend den Bauvorlagen neben der Pension im Erdgeschoss und einem Frühstücks- und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss die Nutzungsänderung des 1. bis 4. Ober-geschosses sowie des Dachgeschosses in ein Wohnheim genehmigt. Im 2. bis 4. Obergeschoss befinden sich nach den genehmigten Plänen jeweils fünf Zimmer mit Bad, Kochecke und Möblierung und im Dachgeschoss vier Zimmer, ebenfalls mit Bad, Kochecke und Möblierung. Im 1. Obergeschoss fehlen in den Plänen die Kochecken, dort sind vier Zimmer mit Bad sowie eine Teeküche genehmigt.

Unter Berücksichtigung des in der Baugenehmigung erklärten Nutzungszwecks, so wie er sich bei objektiver Betrachtung aus den Bauvorlagen ergibt (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15), ist das Wohnheim erkennbar für eine Wohnnutzung geeignet. Entgegen den Einwendungen der Antragsteller stellt sich die hier streitige Nutzung nach Maßgabe des Nutzungskonzepts des Bauherrn - allein auf dieses und nicht auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer kommt es an (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris, Rn. 12) - auch unzweifelhaft als Wohnnutzung dar. Die streitgegenständlichen Räume waren vom Verfügungsberechtigten für Wohnzwecke bestimmt.

2.1 Um den Begriff der Wohnnutzung in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl. § 3 Rn. 17). Maßgeblich ist dabei der Begriff des Wohnens, wie er im Jahr 1990 bei Erlass der Baugenehmigung verstanden wurde.

2.1.1 Eine Wohnnutzung nach Bauplanungsrecht zeichnet sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts aus (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris; OVG Lüneburg, U. v. 18.9.2014 - 1 KN 123/12 - juris, Rn. 22). Neben bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes ist hierzu erforderlich, dass Aufenthalts- und private Rückzugsräume geboten werden, die eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erst ermöglichen. Auch Wohnheime - etwa Studentenwohnheime - können daher als Wohngebäude einzustufen sein, wenn sie nach ihrer Zweckbestimmung und Ausstattung Wohnbedürfnisse erfüllen können und sollen (vgl. NdsOVG, U. v. 20.8.1987 - 6 A 166/85 -, BRS 47, Nr. 40). Die Grenzen des Wohnens sind allerdings überschritten, wenn das Gebäude - wie im Fall einer Unterkunft für Monteure - aufgrund seiner spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 11.5.2015 - 1 ME 31/15 - juris, Rn. 20).

Bei der Abgrenzung des Wohnraums, der vom Genehmigungserfordernis des bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung (ZwEWG v. 10.12.2007, GVBl 2007, 864) vom 10. Dezember 2007 geltenden Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVerbG) in Verbindung mit der seine Wirksamkeit für ein bestimmtes Gebiet auslösenden Landesverordnung erfasst wird, von anderen Nutzungsformen ist zunächst von dem eingangs bestimmten Begriff Wohnen bzw. „Wohnraum“ auszugehen. Es muss sich - unter Berücksichtigung der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung von Wohnraum - ebenfalls um Raum handeln, der bestimmt und geeignet ist, auf die Dauer bewohnt zu werden (vgl. BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, Rn. 27). Unter den Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fallen damit alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots der Zweckentfremdung sowohl nach Anlage und baulicher Ausstattung tatsächlich und baurechtlich (im Sinne materieller Baurechtsmäßigkeit) geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden (st. Rspr.; vgl. nur BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, BVerwG, U. v. 29.11.1985 - 8 C 105/83). Dieser Definition entspricht auch § 3 Abs. 1 und 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 a. a. O.). Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung - entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WobauG in der maßgeblichen Fassung der Bekanntmachungen vom 1.9.1976 (BGBl I, S. 2673) und 30.7.1980 (BGBl I, S. 1085) - einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd, sowie eine Toilette und ein Bad (st.Rsp., vgl. u. a. Urteile v. 15.11.1985 - 8 C 103/83 - juris, Rn.10 und vom 27.4.1990 - 8 C 19.88 - juris, Rn. 17 und v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris, Rn. 10).

Mit der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnens verbindet sich nicht der Gegensatz von längerer oder kürzerer oder von unbestimmter Dauer der Nutzung. Vielmehr kann das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel gehandhabt werden (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris). Auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit ist Wohnen. Der Sinn des Merkmals ist darin zu erblicken, ein Wohngebäude als die Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl., § 3 Rn. 17).

2.1.2 Ob eine Nutzung in diesem Sinn auf Dauer angelegt ist, bestimmt sich maßgeblich nach dem Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes. Ermöglicht das Gebäude nach Ausstattung und Bestimmung das dauerhafte Wohnen, kann es grundsätzlich nicht darauf ankommen, ob die Wohnraummietverträge auf kurze oder lange Dauer, befristet oder auf unbestimmte Zeit geschlossen werden (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, § 3, Rn. 17). Eine bestimmte Mindestaufenthaltsdauer, durch die das Wohnen von anderen Nutzungsarten zu unterscheiden wäre, lässt sich freilich nicht festlegen. Demgegenüber bieten Beherbergungsbetriebe vom Nutzungskonzept her den von Tag zu Tag bzw. von Woche zu Woche reichenden kurzen Aufenthalt zum Zwecke der Übernachtung. Ein Beherbergungsbetrieb liegt allerdings nur dann vor, wenn die Räume regelmäßig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 - 4 B 78.89 - juris, Rn.3).

2.2 Gemessen an diesen Vorgaben ist nicht zweifelhaft, dass die im Oktober 1990 genehmigte Nutzung, soweit es die verfahrensgegenständlichen Räume betrifft, eine Wohnraumnutzung darstellt. Die Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigenständig zu gestalten, ist im vorliegenden Fall gegeben. Nach Ausstattung und Konzeption ist das 1990 genehmigte Wohnheim dafür geeignet, dass die Benutzer im Gegensatz zu einem Beherbergungsbetrieb in den jeweiligen Räumen ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 a. a. O.; BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89 - juris, Rn. 17). Auch wenn nach der Konzeption der Rechtsvorgänger der Antragsteller der Aufenthalt der Bewohner entsprechend den Angaben der Antragsteller im Verfahren überwiegend zeitlich begrenzt, in vielen Fällen auch nur über drei Monate erfolgte, schloss dies am Ort des Aufenthalts eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit im Hinblick auf eine Verlagerung des Lebensmittelpunktes entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht aus. Dem steht auch nicht entgegen, dass neben der Möblierung des jeweiligen Wohnraums Bettwäsche und Handtücher gestellt wurden und eine Zimmerreinigung vorgenommen worden sein soll. Ungeachtet dessen, dass diese Reinigung nur behauptet, nicht jedoch belegt wurde, hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf verwiesen, dass diese Dienstleistungen der besonderen Art der Wohnnutzung Rechnung tragen; an der Einordnung der Wohnnutzung als selbstbestimmter Nutzung ändert sich hierdurch nichts.

Auch die der Baugenehmigung beigefügte Auflage Ziffer 11 lit. l stellt diese Beurteilung nicht in Frage. Darin wird unter Bezugnahme auf Art 52 Abs. 1 BayBO a. F. (Stand 15.5.1989) verfügt, dass für das Wohnheim eine Brandschutzordnung, Brandschutzhinweise und eine Hausalarmierung zu schaffen sind. Der dem folgende Verweis (und nicht Hinweis) auf die „Richtlinien für den Brandschutz im Hotel- und Beherbergungsbetrieben vom Verband der Sachversicherer e.V., Köln“ war schon deshalb angezeigt, weil insoweit Regelungsgegenstand ein Wohnheim und nicht ein Beherbergungsbetrieb war.

Darüber hinaus differenziert die erteilte Baugenehmigung - entsprechend der Eingabeplanung - zwischen einer Pensionsnutzung im Erdgeschoss mit Frühstücksraum und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss und einer Nutzung als Wohnheim im restlichen Bereich des 1. Obergeschosses sowie im 2. bis 4. Obergeschoss und Dachgeschoss. Dieser vom Bauherrn vorgenommenen Differenzierung hätte es nicht bedurft, wenn beabsichtigt gewesen wäre, die Pension auch hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Räume zu erweitern.

Von diesem Verständnis des Regelungsgehaltes der Baugenehmigung sind offenkundig auch der Rechtsvorgänger des Antragstellers zu 2 bzw. die Antragstellerin zu 1 in der Folge ausgegangen. Den Schreiben ihres Architekten vom 8. Dezember 2000 und vom 16. Januar 2001 an die Antragsgegnerin, wonach eine Umwandlung in eine Pension nicht erfolge und das Wohnheim ab dem 1. Obergeschoss bestehen bleibe, haben diese - unabhängig von der Frage einer Vertretungsberechtigung - nicht widersprochen, obwohl ihnen der Inhalt dieser Mitteilungen mit Schreiben der Antragsgegnerin vom 6. Februar 2001 zur Kenntnis gelangte.

3. Entgegen den Ausführungen der Antragsteller hat sich das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss auch mit der Möglichkeit einer Genehmigung der Zweckentfremdung aufgrund überwiegender privater Interessen nach § 6 Abs. 2 der ZeS auseinandergesetzt, Anhaltspunkte für eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Antragsteller jedoch nicht gefunden. Demgegenüber hat die Beschwerdebegründung allein auf eine Beeinträchtigung des Beherbergungsbetriebs der Antragsteller verwiesen, ohne dies näher zu substantiieren.

4. Ebenso wenig zu beanstanden ist die nur im Rahmen des § 114 VwGO überprüfbare, von der Antragsgegnerin getroffene Ermessensentscheidung. Mit der Betonung der durch die angespannte Wohnungssituation in München begründeten Notwendigkeit der Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung des betroffenen Wohnraums, dem Hinweis auf die den Verfügungsberechtigten innerhalb der in Ziffer 3 gesetzten Frist zumutbaren und möglichen Beendigung der zweckfremden Überlassung sowie der Bezugnahme auf das Fehlen weniger beeinträchtigender Mittel zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände, wird zwar knapp, aber im Hinblick auf die Zweckrichtung des Gesetzes, einer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegen zu wirken, noch ausreichend pflichtgemäßes Ermessen ausgeübt. Der vom Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang unter Hinweis auf ein Schreiben des Architekten vom 8. Dezember 2001 mit der Erwägung verneinte Vertrauensschutz der Antragsteller, die Antragsgegnerin habe über viele Jahre darauf hingewiesen, dass die Räume als Wohnraum dem Zweckentfremdungsrecht unterliegen, musste seitens der Antragsgegnerin in die Ermessensentscheidung nicht eingestellt werden und macht die getroffene Entscheidung daher auch nicht ermessensfehlerhaft. Ungeachtet dessen existiert - wie bereits ausgeführt - ein Schreiben des Architekten der Rechtvorgänger der Antragsteller vom 16. Januar 2001, wonach im Namen des Bauherrn bestätigt wird, dass es sich bei der Maßnahme (Einbau eines Personenaufzuges) nicht um eine Nutzungsänderung handle und sämtliche Wohneinheiten erhalten blieben.

Im Hinblick auf die dargelegte offensichtliche Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids überwiegt das Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin, zumal vorliegend ein besonderes (zusätzliches) öffentliches Interesse an der Anordnung des sofortigen Vollzugs besteht, das über jenes Interesse hinausreicht, welches den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang festgestellt, dass es unter Berücksichtigung der Wohnraumsituation im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, des sich kontinuierlich verschärfenden Wohnraummangels, des fehlenden Nachweises über die wirtschaftlichen Einbußen und des mangelnden Vertrauensschutzes rechtlich nicht zu beanstanden ist, dass die Antragsgegnerin dem besonderen öffentlichen Interesse, den gesetzwidrigen Zustand unverzüglich zu beenden, Vorrang vor den privaten Interessen der Antragsteller an einer weiteren wirtschaftlich lukrativen, aber rechtswidrigen Nutzung eingeräumt hat. Die Beschwerde war daher zurückzuweisen.

5. Die Kostenentscheidung entspricht § 154 Abs. 2 VwGO; die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i. V. m. § 52 Abs. 1 i. V. m. Nr. 56.6.3 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und vom 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen.

Dieser Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar.

(1) Weist eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Missstände oder Mängel auf, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist, kann die Gemeinde die Beseitigung der Missstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch ein Instandsetzungsgebot anordnen. Zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel ist der Eigentümer der baulichen Anlage verpflichtet. In dem Bescheid, durch den die Modernisierung oder Instandsetzung angeordnet wird, sind die zu beseitigenden Missstände oder zu behebenden Mängel zu bezeichnen und eine angemessene Frist für die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen.

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.
die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.
die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.
die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.
Kann die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage nach landesrechtlichen Vorschriften auch aus Gründen des Schutzes und der Erhaltung von Baudenkmälern verlangt werden, darf das Instandsetzungsgebot nur mit Zustimmung der zuständigen Landesbehörde erlassen werden. In dem Bescheid über den Erlass des Instandsetzungsgebots sind die auch aus Gründen des Denkmalschutzes gebotenen Instandsetzungsmaßnahmen besonders zu bezeichnen.

(4) Der Eigentümer hat die Kosten der von der Gemeinde angeordneten Maßnahmen insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann. Sind dem Eigentümer Kosten entstanden, die er nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuss zu ihrer Deckung gewährt. Dies gilt nicht, wenn der Eigentümer auf Grund anderer Rechtsvorschriften verpflichtet ist, die Kosten selbst zu tragen, oder wenn er Instandsetzungen unterlassen hat und nicht nachweisen kann, dass ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war. Die Gemeinde kann mit dem Eigentümer den Kostenerstattungsbetrag unter Verzicht auf eine Berechnung im Einzelfall als Pauschale in Höhe eines bestimmten Vomhundertsatzes der Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten vereinbaren.

(5) Der vom Eigentümer zu tragende Kostenanteil wird nach der Durchführung der Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der Erträge ermittelt, die für die modernisierte oder instand gesetzte bauliche Anlage bei ordentlicher Bewirtschaftung nachhaltig erzielt werden können; dabei sind die mit einem Bebauungsplan, einem Sozialplan, einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme oder einer sonstigen städtebaulichen Maßnahme verfolgten Ziele und Zwecke zu berücksichtigen.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.