Tenor
I. Soweit die Hauptsache für erledigt erklärt wurde bzw. die Klage zurückgenommen wurde, wird das Verfahren eingestellt.
II. Der Vorbescheid vom ... Dezember 2013, Pl.Nr. ..., wird, soweit die Fragen 1.1, 1.5 und 4.1 positiv beantwortet worden sind, aufgehoben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
III. Von den Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin 2/3 und die Beklagte 1/6 und die Beigeladene 1/6. Die Klägerin trägt 1/4 der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen. Im Übrigen trägt die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Tatbestand
Die Klägerin wendet sich mit ihrer Klage gegen den der Beigeladenen erteilten Vorbescheid vom ... Dezember 2013 für den Um- und Neubau der Gebäudeteile in dem Areal ...-Straße 1, ...straße 2 und 4 und ...straße 11 und 13.
Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke Fl.Nr. ..., und ... der Gemarkung ... und betreibt im Bereich zwischen dem ...platz 2 bis 6 und der ...straße 5 ein Luxushotel mit 340 Zimmern, 5 Restaurants, 6 Bars, einer Diskothek und einem Wellnessbereich. Der Haupteingang des Hotels der Klägerin erfolgt über den ...platz. Im Bereich der ...straße 5 befinden sich die Einfahrt in die Tiefgarage des Hotels sowie die Anlieferung für den gesamten Hotel- und Gastronomiebereich. Die Anliefervorgänge finden in dem öffentlichen Verkehrsraum in der ...straße statt.
Das Grundstück der Beigeladenen mit Fl.Nr. ... liegt nördlich der Grundstücke der Klägerin - getrennt durch die ca. 22 m breite ...straße - direkt gegenüber der Tiefgarageneinfahrt des Hotels der Klägerin. Das Areal ...-Straße 1, ...straße 2 bis 4 und ...straße 11 bis 13 (Fl.Nr. ...) ist mit fünf zwei- bis fünfstöckigen Gebäuden bebaut, die derzeit als Versammlungsstätte und Büros genutzt werden. Im Übrigen befinden sich entlang der ...straße - beidseitig - ausschließlich gewerbliche und freiberufliche Nutzungen sowie Büronutzungen und Verwaltungsgebäude. Die Gebäude entlang der ...-Straße werden ebenfalls gewerblich bzw. freiberuflich genutzt. Ebenso findet sich hier der ...sitz des ... Am nördlichen Ausgang der „Fünf Höfe“ in der ...straße 3 befinden sich 5 Wohneinheiten.
Am 30. August 2013 beantragte die Beigeladene die Erteilung eines Vorbescheides nach Plan-Nr. ... Nach den dem Vorbescheidsantrag zugrunde liegenden Plänen und Unterlagen sind der Um- und Neubau der Gebäudeteile sowie die Umnutzung der Gebäude in der ...-Straße 1, der ...straße 2 und 4 sowie in der ...straße 11 und 13 vorgesehen. Mit ihrem Vorbescheidsantrag fragte die Beigeladene unter anderem die Zulässigkeit der Nutzung der Gebäude in der ...-Straße 1, ...straße 2 und ...straße 11 als Bürogebäude mit Versammlungsstätte oder als Hotel mit bis zu 170 Zimmern mit Ballsaal, Versammlungsstätte, Restaurant und Einzelhandelsflächen ab. Für den Grundstücksteil ...straße 4 und ...straße 13 sind alternativ entweder eine Büronutzung oder Hotel mit bis zu 125 Zimmern mit Versammlungsstätte und Restaurant oder reine Wohnnutzung bzw. eine gemischte Wohn- und Geschäftsnutzung vorgesehen. Ferner ist der Neubau zweier Baukörper geplant.
(Lageplan aufgrund Einscannens möglicherweise nicht mehr maßstabsgetreu)
Unter dem ... Dezember 2013 erließ die Beklagte gegenüber der Beigeladenen einen Vorbescheid (Pl.-Nr. ...). Mit Nachgangsbescheid vom ... Januar 2014 beantwortete die Beklagte erneut die Fragen 3.2 und 3.3. Die Bescheide haben im Wesentlichen folgenden Inhalt:
Die Vorhabenvarianten für Um- und Neubau der Gebäudeteile in der ...-Straße 1/...straße 2 + 4/...straße 11 + 13 ist, unter nachfolgenden Voraussetzungen, grundsätzlich zulässig.
Baurechtliche Grundlagen:
Antragsgegenstand sind Umbauten sowie Nutzungsänderungen für die Grundstücke ...-Straße, ...straße 11, 13 und ...straße 2, 4.
Das Vorhaben liegt teilweise im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans. Entlang der ...-Straße sind Baulinien festgesetzt, diese setzen sich jedoch nur teilweise in die ...straße und in die ...straße fort. Das Vorhaben ist, von diesem Baulinienfragment abgesehen, nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die nähere Umgebung bestimmt sich durch die Bebauung zwischen ...berg, ...straße, ...platz, ...-Straße und ...straße.
Der Bereich ist im Flächennutzungsplan der ... ... als Kerngebiet (MK) dargestellt, die Darstellung wird durch die real vorhandenen Nutzungen in der näheren Umgebung bestätigt.
Auf dem antragsgegenständlichen Grundstück befinden sich folgende Einzelbaudenkmäler:
- ...-Straße 1, Teile ...straße 11: Fassade, Vestibül mit Haupttreppenhaus und Treppenhäuser der ehemaligen ... Filialbank bzw. Bayerischen ...bank.
- ...straße 2, ehemaliger Palais ..., jetzt Bürohaus.
...platz 3; ...straße 16, Straßenbrücke des Bürohauses und der Parkgarage der ehemaligen Bayerischen ...bank.
Das Vorhaben befindet sich innerhalb des Ensembles „Altstadt ...“.
Darüber hinaus sind Nähebezüge zu für die ... bedeutenden Einzelbaudenkmäler wie ...kirche im Norden oder dem Palais ... unmittelbar östlich zu berücksichtigen.
Im untertägigen Bereich des Anwesens befindet sich das Bodendenkmal „Untertägige mittelalterliche und frühneuzeitliche Siedlungsteile der ersten und zweiten Stadterweiterung von ...“.
Zu den Einzelfragen
1. Bauplanungsrechtliche Fragen - Art der Nutzung
Frage 1.1
Ist auf dem Grundstücksteil ...-Straße 1/...straße 2/...straße 11 eine Hotel Nutzung mit den für diese Nutzung üblichen untergeordneten Dienstleistungsflächen (insbesondere Ballsaal - Versammlungsstätte, Restaurant, Einzelhandelsflächen) planungsrechtlich zulässig?
Antwort:
Bei der näheren Umgebung handelt es sich nach § 34 Abs. 2 BauGB um ein Kerngebiet (MK) nach § 7 BauNVO.
Eine Hotelnutzung mit untergeordneten Dienstleistungsflächen wie Ballsaal, Restaurants, Einzelhandel, ist im Kerngebiet regelmäßig zulässig.
Gemäß dem Innenstadtkonzept der ... ..., letztmalig mit Beschluss der Vollversammlung von ...10.2006 fortgeschrieben, ist bei Neu- und Umstrukturierungsmaßnahmen ein Flächenanteil von mindestens 20-30% für Wohnnutzung festzuschreiben. Insofern werden die Varianten des Vorbescheids begrüßt, die eine anteilige Wohnnutzung vorsehen.
Frage 1.2
Ist auf dem Grundstücksteil ...straße 4 und ...straße 13 eine Hotelnutzung mit den für diese Nutzung üblichen untergeordneten Dienstleistungsflächen (insbesondere Versammlungsstätte /Restaurant und Einzelhandel) planungsrechtlich zulässig?
Antwort:
Bei der näheren Umgebung handelt es sich nach § 34 Abs. 2 BauGB um ein Kerngebiet (MK) nach § 7 BauNVO.
Eine Hotelnutzung mit untergeordneten Dienstleistungsflächen wie Restaurant, Einzelhandel ist im Kerngebiet regelmäßig zulässig.
Gemäß dem Innenstadtkonzept der ... ..., letztmalig mit Beschluss der Vollversammlung vom ...10.2006 fortgeschrieben, ist bei Neu- und Umstrukturierungsmaßnahmen ein Flächenanteil von mindestens 20-30% für Wohnnutzung festzuschreiben. Insofern werden die Varianten des Vorbescheides begrüßt, die eine anteilige Wohnnutzung vorsehen.
Frage 1.3
Ist auf dem Gesamtgrundstück ...-Straße 1/...straße 2+4/...straße 11+13 eine Hotelnutzung mit den für diese Nutzung üblichen untergeordneten Dienstleistungsflächen (insbesondere Ballsaal - Versammlungsstätte, Restaurant und Einzelhandelsflächen) planungsrechtlich zulässig?
Antwort:
Bei der näheren Umgebung handelt es sich nach § 34 Abs. 2 BauGB um ein Kerngebiet (MK) nach § 7 BauNVO.
Eine Hotelnutzung mit untergeordneten Dienstleistungsflächen wie Ballsaal, Restaurant, Einzelhandel, ist im Kerngebiet regelmäßig zulässig.
Gemäß dem Innenstadtkonzept der ... ..., letztmalig mit Beschluss der Vollversammlung von ...10.2006 fortgeschrieben, ist bei Neu- und Umstrukturierungsmaßnahmen ein Flächenanteil von mindestens 20-30% für Wohnnutzung festzuschreiben. Insofern werden die Varianten des Vorbescheides begrüßt, die eine anteilige Wohnnutzung vorsehen.
Frage 1.4
Ist auf dem Gesamtgrundstück ...-Straße 1/...straße 2+ 4/...straße 11+13 eine 100% Büronutzung mit Versammlungsstätte planungsrechtlich zulässig?
Antwort:
Bei der näheren Umgebung handelt es sich nach § 34 Abs. 2 BauGB um ein Kerngebiet (MK) nach § 7 BauNVO.
Eine Büronutzung wie eine Versammlungsstätte sind im Kerngebiet regelmäßig zulässig.
Gemäß dem Innenstadtkonzept der ... ..., letztmalig mit Beschluss der Vollversammlung vom ...10.2006 fortgeschrieben, ist bei Neu- und Umstrukturierungsmaßnahmen ein Flächenanteil von mindestens 20-30% für Wohnnutzung festzuschreiben. Insofern werden die Varianten des Vorbescheids begrüßt, die eine anteilige Wohnnutzung vorsehen.
Frage 1.5
Ist auf dem Grundstücksteil ...straße 4 und ...straße 13 eine Wohnnutzung allgemein planungsrechtlich zulässig?
Antwort:
Bei der näheren Umgebung handelt es sich nach § 34 Abs. 2 BauGB um ein Kerngebiet (MK) nach § 7 BauNVO.
Im Kerngebiet sind Wohnungen (außer jenen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und -leiter) lediglich ausnahmsweise zulässig.
Gemäß dem Innenstadtkonzept der ... ..., letztmalig mit Beschluss der Vollversammlung vom ...10.2006 fortgeschrieben, ist bei Neu- und Umstrukturierungsmaßnahmen ein Flächenanteil von mindestens 20-30% der Wohnnutzung festzuschreiben, weshalb eine Befreiung für maximal 30% Wohnanteil über das gesamte Grundstück ...-Straße 1/...straße 2+4/...straße 11+13 für einen entsprechenden Bauantrag in Aussicht gestellt wird.
Frage 1.6
Falls 1.5 mit Nein beantwortet wird, kann eine Abweichung nach § 34 (3a) BauGB vom Erfordernis des Einfügens für eine Wohnnutzung in Aussicht gestellt werden?
Antwort:
Siehe Antwort zu Frage 1.5
Frage 1.7
Ist auf dem Gesamtgrundstück (Fl.Nr. ...) ...-Straße 1/...straße 2+4/...straße 11+13 eine Mischnutzung mit unterschiedlicher Verteilung aus Ladengeschäften, Büros, Wohnungen, Hotel planungsrechtlich zulässig?
Antwort:
Bei der näheren Umgebung handelt es sich nach § 34 Abs. 2 BauGB um ein Kern-gebiet (MK) nach § 7 BauNVO.
Nach dem Innenstadtkonzept der ... ... ist eine urbane Nutzungsmischung auf dem Grundstück mit Ladengeschäften, Büros, Hotel und maximal 30% Wohnen erwünscht. Da im Kerngebiet Wohnungen (außer jenen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und -leiter) lediglich ausnahmsweise zulässig sind, wird eine Befreiung für maximal 30% Wohnanteil über das gesamte Grundstück ...-Straße1/...straße 2+4/...straße 11+13 für einen entsprechenden Bauantrag in Aussicht gestellt.
2. Bauplanungsrechtliche Fragen - Maß der Nutzung
Frage 2.1
Ist auf dem Grundstücksteil ...-Straße 1 + ...straße 2 + ...straße 11 ein Baukörper (Neubau), innerhalb der denkmalgeschützten Straßenfassade mit den vorhandenen Gebäudeabmessungen (~65,98 m ... ~63,22 m), den Trauf-/Attikahöhen bis ~+ 18,17 m und den Firsthöhen bis ~+ 21,10 m, wie zeichnerisch im Plan 40.002 dargestellt, planungsrechtlich zulässig?
Antwort:
Ja, ein solcher Neubau fügt sich in den Kontext der näheren Umgebung ein und ist somit planungsrechtlich zulässig.
Da es sich um einen denkmalgeschützten Bereich handelt, spielt jedoch auch das Denkmalschutzgesetz eine maßgebliche Rolle. Siehe hierzu Antwort zu Frage 3.2. Aufgrund der prominenten Lage des Vorhabens im Altstadtkern wird die Durchführung eines Realisierungswettbewerbs unter Beteiligung der ... ... gefordert.
Frage 2.2
Ist auf dem Grundstücksteil ...straße 4 + ...straße 13 ein Baukörper (Neubau) Innerhalb der bisherigen Abmessungen/Baulinien mit den Gebäudeabmessungen (~34,36 m ... ~62,21 m), den Trauf-/Attikahöhen bis ~+ 20,30 m und den Firsthöhen bis ~+ 23,08 m, wie zeichnerisch im Plan 40.003 dargestellt, planungsrechtlich zulässig?
Antwort:
Ja, ein solcher Neubau fügt sich in den Kontext der näheren Umgebung ein und ist somit planungsrechtlich zulässig.
Da es sich um einen denkmalgeschützten Bereich handelt, spielt jedoch auch das Denkmalschutzgesetz eine maßgebliche Rolle. Siehe hierzu Antwort zu Frage 3.3. Aufgrund der prominenten Lage des Vorhabens im Altstadtkern wird die Durchführung eines Realisierungswettbewerbs unter Beteiligung der ... ... gefordert.
3. Denkmalschutzrechtliche Fragen
Frage 3.1
Kann der Gebäudebestand auf der Fl.Nr. ... aus denkmalschutzrechtlicher Sicht mit Ausnahme der grün angelegten Flächen beseitigt werden?
Antwort:
Ja, allerdings sind die denkmalgeschützten Bauteile und die Fassaden einschließlich der Fenster zu erhalten.
Frage 3.2 (in der Fassung des Nachgangsbescheids vom ... Januar 2014)
Ist auf dem Grundstücksteil ...-Straße 1 + ...straße 2 + ...straße 11 ein Baukörper (Neubau), innerhalb der denkmalgeschützten Straßenfassade mit den vorhandenen Gebäudeabmessungen (~65,98 m ... ~63,22 m), den Trauf-/Attikahöhen bis ~+18,17 m und den Firsthöhen bis ~+ 21,10 m, wie zeichnerisch im Plan 40.002 mit der Dachaufsicht, den Ansichten, dem Schnitt A-A, der Isometrie dargestellt, aus denkmalschutzrechtlichem Sicht zulässig?
Antwort:
Aus der Sicht der Denkmalpflege ist eine Neubausituation, wie im Plan 40.002 dargestellt, hinnehmbar. Bei dieser Variante wird im Bereich des Anwesens ...straße 2 (Palais ...) der Gebäudeteil im Norden gegenüber dem Bestand nach Süden verschoben. Die nördliche Rückwand des straßenseitigen Gebäudes wird auf die Linie der Hauptfassade des Wiederaufbaus verschoben, der nördliche Hofteil zur ...straße wird geringfügig aufgeweitet, was eine verbesserte Belichtungssituation für diesen Hof ermöglicht. Damit wird die für das Ensemble „Altstadt von ...“ wichtige Hoftypologie dieses Bereichs grundsätzlich beibehalten. Die derzeitige Ausgestaltung des Hofs ist für die Baustruktur des Kreuzviertels typisch. Zudem steht das Einzelbaudenkmal ...straße 2 als ehemaliges Adelspalais im direkten Zusammenhang mit der Innenhoffläche. Dieser Zusammenhang wird weiterhin beibehalten, so dass keine gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen.
Frage 3.3 (in der Fassung des Nachgangsbescheids vom ... Januar 2014)
Ist auf dem Grundstücksteil ...straße 4 + ...straße 13 ein Baukörper (Neubau), innerhalb der bisherigen Abmessungen/Baulinien mit den Gebäudeabmessungen (~34,36 m ... ~63,21 m), den Trauf-/Attikahöhen bis ~+20,30 m und den Firsthöhen bis ~+23,08 m, wie zeichnerisch im Plan 40.003 m Dachaufsicht, den Ansichten, dem Schnitt A-A, der Isometrie dargestellt, aus denkmalschutzrechtlicher Sicht zulässig?
Antwort:
Aus der Sicht der Denkmalpflege besteht mit der Neuerrichtung von Gebäudeteilen entsprechend dem Plan ... grundsätzlich Einverständnis. Die in den Plänen und im Modell dargestellten Überdachungen der beiden Höfe des ehemaligen Bankgebäudes ...-Straße 1 auf Höhe der inneren Haupttraufe sind bereits vorhanden. Einem weiteren Bestand dieser Überdachungen kann nur zugestimmt werden, wenn diese während der Bauphase substantiell erhalten bleiben, da hier das für das Ensemble in diesem Bereich prägende Hofsystem zugunsten einer Großform mit Glasdächern verschliefen wird und damit die Denkmalwerte des Ensembles in diesem Bereich geschwächt werden. Einer Änderung dieser Situation hin zu verglasten Überdachungen über dem EG oder 1. OG könnte hingegen grundsätzlich zugestimmt werden. Hier wären dann noch entsprechende Detailabstimmungen erforderlich.
Frage 3.4
Sind Gauben und Dachflächenfenster, wie in den Plänen ... und ... - Ansicht ...straße, Ansicht ...straße und Dachaufsichten - in der dargestellten Größe und Anzahl, denkmalschutzrechtlich zulässig?
Antwort:
Eine Beantwortung dieser Frage kann erst mit Vorlage konkreter Planungen erfolgen. Um die Frage beantworten zu können, muss bekannt sein, inwieweit die Gauben sich in die Dachlandschaft und in das Platz- und Straßenbild einfügen. Die pauschal dargestellte Größe der Gauben und eine Lage unmittelbar im Bereich der Traufkanten werden auch bei konkreter Plandarstellung nicht konsensfähig sein.
Frage 3.5
Ist ein Ersatzbau der denkmalgeschützten Personenbrücke über die ...straße in vergleichbarer Kubatur und Abmessung aus denkmalschutzrechtlicher Sicht zulässig?
Antwort:
Ein Ersatzbau der denkmalgeschützten Personenbrücke über die ...straße ist nicht zulässig, da die Brücke Bestandteil des Einzelbaudenkmals ...platz 3, ...straße 11, ...straße 16 ist. Durch einen Abbruch würde dieser Teil des Einzelbaudenkmals zerstört werden und somit gegen das Schutzziel des Art. 4 DSchG verstoßen werden. Da die Denkmalwerte mit dem Erhalt der authentisch erhaltenen Materialität verbunden sind, sprechen gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands, Art. 6 Abs. 2 DSchG.
Frage 3.6
Ist eine Erweiterung der denkmalgeschützten Personenbrücke über die ...straße um ein Geschoss im 2. OG aus denkmalschutzrechtlicher Sicht zulässig?
Antwort:
Eine Aufstockung der denkmalgeschützten Personenbrücke um ein weiteres Übergangsgeschoss ist ausgeschlossen. Der bestehende Übergang in einem Geschoss ist konzeptionell auf die Fassadenausbildung des denkmalgeschützten Parkhauses bezogen. Eine Aufstockung würde denn Attikabereich des Baudenkmals stören und ist daher nicht zulässig. Es sprechen gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands, Art. 6 Abs. 2 DSchG. Siehe auch Antwort zu Frage 3.5.
4. Bauordnungsrechtliche Fragen
Frage 4.1
Da Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO behördlich (wegen Sonderbau) geprüft sind: Ist die Einhaltung der Abstandsflächen unter Beachtung Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO erforderlich?
Antwort:
Unabhängig davon, ob ein vollständiges oder ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird, sind die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO einzuhalten. In Ausnahmesituationen kann die Erteilung einer Abweichung unter der Voraussetzung, dass der Schutzzweck der Vorschrift nach wie vor eingehalten wird, in Betracht kommen. Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO legt fest, dass eine Abstandsfläche vor Außenwänden, die an der Grundstücksgrenze errichtet werden, dann nicht erforderlich ist, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grundstücksgrenze gebaut werden muss oder darf. Im vorliegenden Fall darf an die Grundstücksgrenze gebaut werden, weshalb Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO für Außenwände, die an der Grundstücksgrenze errichtet werden, herangezogen werden wird.
Frage 4.2
Falls die Frage 4.1 mit Ja beantwortet wird: Kann eine Abweichung nach Art. 63 BayBO von Art. 6 BayBO wegen Nichteinhaltung der Abstandsflächen für die unten orange dargelegten Flächen - wie in den Plänen... und ... dargestellt und rechnerisch nachgewiesen - in Aussicht gestellt werden?
Antwort:
Für die Teile des Gebäudes, die nicht an der Grundstücksgrenze errichtet werden, ist eine Abweichung von den erforderlichen Abstandsflächen notwendig. Ob diese Abweichungen erteilt werden, kann nicht pauschal - ohne eine endgültige Gebäudekubatur - beantwortet werden. Voraussetzung für die Erteilung einer Abweichung ist, wie in der Begründung des Antragstellers aufgeführt, dass sich die Situation für die benachbarte Bebauung nicht wesentlich verschlechtert. Unter diesen Voraussetzungen könnte für Bereiche, die nicht unmittelbar an der Grundstücksgrenze liegen, und im Sinne der Gleichbehandlung durch den Nachbarn in ähnlicher Weise beeinträchtigt werden, eine Abweichung in Betracht gezogen werden.
5. Straßenrechtliche Fragen
Frage 5.1
Ist ein Ersatzbau der denkmalgeschützten Personenbrücke über die ...straße in vergleichbarer Kubatur und Abmessung als Sondernutzung aus straßenrechtlicher Sicht zulässig?
Antwort:
Da der Ersatzbau der denkmalgeschützten Personenbrücke schon aus denkmalschutzrechtlicher Sicht nicht zulässig ist, erübrigt sich die Beantwortung der Frage.
Frage 5.2
Ist eine Erweiterung der denkmalgeschützten Personenbrücke über die ...straße um ein Geschoss im 2. OG aus straßenrechtlicher Sicht zulässig?
Antwort:
Da der Ersatzbau der denkmalgeschützten Personenbrücke schon aus denkmalschutzrechtlicher Sicht nicht zulässig ist, erübrigt sich die Beantwortung der Frage.
Frage 5.3
Ist eine Anlieferzone zur Versorgung der Hotelnutzungen (wie unter 1.1, 1.2 und 1.3 abgefragt) im Erdgeschoss an der ...straße 13 straßenrechtlich zulässig?
Antwort:
Eine Anfahrzone zur Versorgung einer Hotelnutzung im Erdgeschoss an der ...straße 13 ist grundsätzlich zulässig. Die Anlieferung muss allerdings vollständig im Gebäude erfolgen. Eine Mitnutzung des öffentlichen Straßenraums ist nicht möglich. Die Anfahrt ist nur vom ...platz her möglich. In Richtung ...berg können nur Fahrzeuge bis maximal 3,8 m Höhe ausfahren.
Frage 5.4
Ist eine Unterbauung der ...straße mit einem Kfz-Tunnel zur Erschließung der Tiefgarage unter dem Grundstücksteil ...straße 4/...straße 13 über die bestehende ...garage straßenrechtlich zulässig?
Antwort:
Eine Erschließung der Tiefgarage durch einen Kfz-Tunnel über die bestehende ...garage ist grundsätzlich zulässig. Eine Baugenehmigung würde unter der aufschiebenden Bedingung erteilt, dass für die Inanspruchnahme des öffentlichen Straßengrundes durch unterirdische Bauteile ein Gestattungsvertrag mit der ... abgeschlossen wird. Bedingung für den Abschluss des Vertrages ist die Beantragung und erfolgreiche Durchführung eines Erinnerungsverfahrens gemäß § 6 Aufgrabungsordnung rechtzeitig vor Baubeginn.
Hinweis:
Eine mögliche Zufahrt über die ...garage ist zudem mit ... Parkgaragen GmbH als Betreiber abzustimmen.
Frage 5.5
Ist die Erschließung einer Tiefgarage in Gebäudeteil ...straße 4/...straße 13 von der ...straße aus straßenrechtlich zulässig?
Antwort:
Die Erschließung einer Tiefgarage im Gebäudeteil ...straße 4/...straße 13 von der ...straße aus ist zulässig, da es sich um eine Ortsstraße handelt. Die Erschließung der Bestandstiefgarage erfolgt bereits über die ...straße.
6. Naturschutzrechtliche Fragen
Frage 6.1
Können die vorhandenen Pflanzen im Innenhof der ...straße 4/...straße 13 auf der Decke der Tiefgarage - wie im Baumbestandsplan dargestellt - gegen eine Ersatzpflanzung entfernt werden?
Antwort:
Das Bauvorhaben wurde nach den Bestimmungen der Baumschutzverordnung vom 11.2.2013 überprüft. Das Vorhaben wird aus baumschutzrechtlicher Sicht befürwortet. Im Rahmen des Vorbescheids werden sechs Varianten abgefragt. Die Bäume Nr. 8 und 3, welche der Baumschutzverordnung unterliegen, werden im Rahmen dieses Vorbescheids nur baubedingt zur Fällung freigegeben. Das heißt für Baumaßnahmen an Tiefgarage und Baukörper, welche erheblich in den Schutzbereich der Bäume eingreifen.
Sollten die Bäume Nr. 1 und 3 in den unterschiedlichen Varianten lediglich zur Umgestaltung des Innenhofs zur Fällung abgefragt werden, werden diese im Rahmen des Vorbescheids nicht von Seiten der UNB freigegeben, es besteht aber weiterhin die Möglichkeit die Bäume im Rahmen Einzelfällverfahrens zur Fällgenehmigung zu beantragen.
Es kann für ein dem Vorbescheid entsprechendes Vorhaben das Einverständnis zu der in den späteren Baubescheid aufzunehmenden Genehmigung nach §§ 1 und 5 der Baumschutzverordnung vom 11.2.2013 für folgenden Baumbestand in Aussicht gestellt werden: Baubedingte Fällung von zwei Bäumen (Nr. 1, 3) - im Plan rot markiert.
Der Vorbescheid vom ... Dezember 2013 wurde der Klägerin mit Postzustellungsurkunde am 11. Dezember 2013 zugestellt.
Mit Schriftsatz vom 8. Januar 2014, der am 9. Januar 2014 bei Verwaltungsgericht München eingegangen ist, erhob die Klägerin Klage gegen den Vorbescheid vom ... Dezember 2013.
Mit Schriftsatz vom 14. Mai 2014 beantragten die Bevollmächtigten der Klägerin,
den Vorbescheid der Beklagten vom ... Dezember 2013 aufzuheben.
Zur Begründung führten sie unter ausführlicher Beschreibung des Betriebes der Klägerin aus:
Es liege eine unzulässige Fragenhäufung vor. Ein solches Vorgehen verkürze die Rechtsschutzmöglichkeiten der Klägerin und führe zu einer Verletzung ihres Rechts auf effektiven Rechtsschutz gemäß Art. 19 Abs. 4 GG. Es sei zwar grundsätzlich zulässig, mehrere Alternativen oder Varianten eines bestimmten Vorhabens zum Gegenstand eines Vorbescheidsantrags zu machen. Voraussetzung sei jedoch, dass sich diese Alternativen beziehungsweise Varianten auf ein bestimmtes Bauvorhaben beziehen. Daran fehle es hier. Die Beigeladene habe sechs grundlegend unterschiedliche Bauvorhaben abgefragt.
Der Genehmigungsbescheid sei unbestimmt. Es sei nicht bestimmbar, welchen Regelungsinhalt der angefochtene Bescheid habe. Bereits die Bezeichnung als „grundsätzlich zulässig“ schaffe eine für den Nachbarn unerträgliche Rechtssicherheit, da diese Aussage aus dem Vorbescheid Bestandteil eines späteren Baugenehmigungsantrags werde.
Auch die Plananlagen seien unklar und widersprüchlich. Es sei nicht nachvollziehbar welchen Sinn die Unterfahrt unter der ...straße haben solle, nachdem dort Untergeschosse und keine Tiefgarage ausgewiesen seien.
Das Vorhaben löse städtebauliche Konflikte vor allem aus Gründen der Erschließung des Viertels, der Parkraumsituation und der geschützten Interessen der Anlieger aus. Eine Gesamtkoordination der widerstreitenden öffentlichen und privaten Belange in einem förmlichen Planungsverfahren sei dringend erforderlich. Die ...-Straße sei durch den erheblichen Lieferverkehr aus den „Fünf Höfen“ extrem belastet. Durch den zusätzlichen Verkehr, der durch die Baumaßnahme der Beigeladenen erzeugt werden würde, würde es zu chaotischen Verkehrsverhältnissen kommen. Die Fragen der Erschließung während der ca. 30-monatigen Bauzeit seien ebenfalls nicht angesprochen worden.
Das Gebot der Rücksichtnahme sei verletzt, weil der Hotelbetrieb der Klägerin während der Bauphase durch die baubedingten massiven Lärm- und Schmutzimmissionen beeinträchtigt werde. Es sei ungeregelt und ungeklärt, wie die Baustellenorganisation erfolgen solle.
Eine Genehmigung des Vorhabens der Beigeladenen führe zum Kippen des Gebietscharakters.
Mit Schriftsatz vom 18. Dezember 2014 beantragten die Bevollmächtigten der Beigeladenen,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, es liege keine unzulässige Fragehäufung vor. Es könne bei einer Frage zur grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstücks mehrere oder verschiedene Gebäudestandorte oder ein Standort primär oder hilfsweise auf dem gleichen Grundstück oder bei einem bestimmten Bauvorhaben mehrere Alternativen oder Varianten auch für mehrere oder verschiedene Bauherren zur Entscheidung in einem Vorbescheid gestellt werden.
Die gewählten Formulierungen in dem Vorbescheid seien bestimmt genug. Die Formulierung „grundsätzlich zulässig“ stelle fest, dass ein Bauvorhaben aufgrund der im Vorbescheidsverfahren vorgelegten Planunterlagen als bauplanungsrechtlich zulässig beurteilt werden könne. Da sich möglicherweise aufgrund der im Baugenehmigungsverfahren noch zu konkretisierenden weiteren Unterlagen aufgrund einer Einzelfallprüfung ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot ergeben könne, sei die Formulierung „grundsätzlich zulässig“ richtig. Dies impliziere, dass momentan keine Einwände erkennbar seien, dass dies aber noch konkretisiert für den Einzelfall in einem späteren Verfahren geprüft werden müsse (vgl. BVerwG U. v. 03.04.1987 - 4 C 41/84).
Die Schaffung einer Unterfahrt sei eine bauliche Option, die sich die Beigeladene zur weiteren Detailprüfung der Umbaumöglichkeiten gerne vorbehalten möchte und die deshalb bezüglich ihrer Zulässigkeit abgefragt seien. Ob und mit welcher konkreten Nutzung des UG diese Unterfahrt dann realisiert werde, müsse zwangsläufig dem konkreten Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleiben.
Für den Fall, dass das Gericht die Eigenart der näheren Umgebung als Gemengelage einstufe, könne sich die Klägerin auf keinen Gebietserhaltungsanspruch berufen. Falls die Kammer hingegen die Eigenart der näheren Umgebung als Kerngebiet einstufe, so stehe der Klägerin nur dann ein Gebietserhaltungsanspruch zu, wenn ihre Grundstücke innerhalb dieser näheren Umgebung liegen. Im Übrigen führe die bauplanungsrechtliche Zulassung einer Wohnnutzung von 30% (bezogen auf das Grundstück der Beigeladenen) unter keinen denkbaren Umständen zu einem Kippen des Gebiets.
Das bauplanungsrechtliche Planungserfordernis sei nicht drittschützend und ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme sei nicht erkennbar, da die abgefragte Nutzung nicht oder jedenfalls nicht zwingend zu einer Verkehrsintensivierung führe.
Weil sich die Verletzung des Rücksichtnahmegebots der abgefragten Nutzungen zum jetzigen Zeitpunkt nicht beurteilen lasse, sei jedenfalls festzustellen, dass die abgefragten Nutzungen kerngebietstypisch und damit rücksichtsvoll im Sinne einer typisierenden Betrachtungsweise seien. Insbesondere sei ein typisches Hotel in einem Kerngebiet nicht störend. Ob sich die Verletzung des Rücksichtnahmegebots bei einem späteren Baugenehmigungsverfahren stelle, könne und müsse an dieser Stelle nicht beurteilt werden. Allein aufgrund der Angaben des Vorbescheidsverfahrens sei eine Beurteilung der Emissionen und Immissionen nicht möglich. Auch eine potentielle Anfahrt direkt gegenüber Hotelzimmern könne erst dann im Einzelfall beurteilt werden, wenn die Anzahl, die Lage und die Größe der Hotelzimmer feststehe.
Die Frage bezüglich der Abstandsflächen sei von der Beklagten nicht positiv beantwortet worden.
Mit Schreiben vom 22. Dezember 2014 beantragte die Beklagte,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung des Klageabweisungsantrages nahm die Beklagte im Wesentlichen die gleichen rechtlichen Standpunkte ein wie schon zuvor die Bevollmächtigten der Beigeladenen und vertiefte deren Vorbringen zum Teil noch im Einzelnen. Insbesondere wurde hervorgehoben, dass mit dem streitgegenständlichen Vorbescheid nur eine grundsätzliche Zulässigkeit der abgefragten Nutzungsweise festgestellt worden sei. Weitere Gesichtspunkte und die konkrete Ausführung im Einzelfall seien aber in einem späteren Baugenehmigungsverfahren zu prüfen. Die vorhandenen Angaben im Vorbescheidsverfahren ließen keine Beurteilung der möglichen konkreten Auswirkungen auf die Nachbarin zu, sondern stellten einen groben Umriss des Vorhabens dar.
Mit Schriftsatz vom 12. Januar 2015 erweiterte die Klägerin ihre Klage auf den Nachgangsbescheid vom ... Januar 2014. Die Bevollmächtigten der Klägerin beantragten,
den Nachgangsbescheid vom ... Januar 2014 aufzuheben.
Die Bevollmächtigten der Klägerin erwiderten auf den Schriftsatz der Beigeladenen vom 18. Dezember 2014 und legten nochmals ihren Standpunkt zu der Frage der Bestimmtheit des streitgegenständlichen Vorbescheids, zum Gebietserhaltungsanspruch und zu der Abstandsflächenproblematik dar.
In der mündlichen Verhandlung vom 19. Januar 2015 erklärten die Bevollmächtigten der Beigeladenen, dass sie die Beantwortung der Fragen unter Ziff. 1.1 und 1.5 gestellten Fragen so verstanden wissen wollen, dass das Gebot der Rücksichtnahme nicht Gegenstand des Vorbescheidsantrages ist. Der Vertreter der Beklagten erklärte hierzu, die Antwort auf die Fragen 1.1 und 1.5 sei so zu verstehen, dass es sich um die grundsätzliche Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung handele. Die nachbarrechtlichen Fragen sollten ausdrücklich ausgeklammert sein, insbesondere das planungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme bleibe einem späteren Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.
Die Bevollmächtigten der Beigeladenen nahmen den Vorbescheidsantrag hinsichtlich der Frage 1.2, 1.3, 1.4 und 1.6 sowie 1.7 zurück. Die Beklagte hob den streitgegenständlichen Vorbescheid insoweit auf. Der Bevollmächtigte der Klägerin nahm die Klage hinsichtlich des unter Ziffer 3 abgehandelten Fragen- und Antwortenkomplexes einschließlich des Nachgangsbescheids vom ... Januar 2014, sowie hinsichtlich der Fragen 5.1 und 5.2 und die Beantwortung der Frage 6.1 zurück.
Das Gericht hat am 19. Januar 2015 Beweis durch Einnahme eines Augenscheines auf dem streitgegenständlichen Grundstück und in dessen Umgebung erhoben. Hinsichtlich der Einzelheiten dieses Augenscheins und der anschließenden mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten, unter Berücksichtigung der teilweisen Klagerücknahme und der teilweisen Hauptsacheerledigung, ihre bereits schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird auf das Protokoll verwiesen.
Gründe
I.
Soweit die Klage nicht aufrechterhalten wurde, ist das Verfahren gemäß § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen. Soweit die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, ist das Verfahren in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen. Zwar sieht das Gesetz insoweit eine Einstellung durch Beschluss vor. Bei einer nur teilweisen Erledigung der Hauptsache bzw. einer nur teilweisen Rücknahme kann diese Entscheidung aber auch im Urteil getroffen werden (vgl. BVerwG v. 6.2.1963, NJW 1963, 923).
II.
Die Klage ist - soweit sie aufrechterhalten worden ist - zulässig, hat jedoch nur hinsichtlich der positiven Beantwortung der Fragen unter Ziffern 1.1, 1.5 und 1.4 Erfolg, da der Vorbescheid - soweit er noch angefochten ist - im Übrigen keine nachbarschützenden Rechte der Klägerin verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. Art. 59 Abs. 1, Art. 71 Satz 1 BayBO).
Dritte können sich gegen eine Baugenehmigung - und insoweit auch einen Vorbescheid - nur dann mit Aussicht auf Erfolg zur Wehr setzen, wenn der angefochtene Vorbescheid rechtswidrig ist und diese Rechtswidrigkeit zumindest auch auf der Verletzung von im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Normen beruht, die gerade dem Schutz des betreffenden Nachbarn zu dienen bestimmt sind (BayVGH, B. v. 24.3.2009 - 14 CS 08.3017 - juris Rn. 20, 22).
1. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich vorliegend nach § 30 Abs. 3, § 34 Abs. 1 BauGB. Das Vorhaben liegt teilweise - im östlichen Grundstücksbereich - im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes, der nur eine vordere Baulinie festsetzt. Festsetzungsinhalt der Baulinie ist, dass auf sie gebaut werden muss; eine Regelung für die Bebaubarkeit des Grundstücks im Übrigen enthalten vordere Baulinien nicht (BVerwG, U. v. 26.9.1991 - 4 C 5/87; VG München, U. v. 24.3.2014 - M 8 K 13.1768; BayVGH, B. v. 4.9.1984 - 2 CS 84 A. 1559, BayVBl 1984, 726; VG München, U. v. 13.5.2013 - M 8 K 12.2534 - juris Rn. 81 ff. m. w. N.).
Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich daher im Übrigen nach § 34 BauGB.
1.1 Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Nach Abs. 2 dieser Vorschrift beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete - die in der aufgrund des § 9 a BauGB erlassenen Verordnung bezeichnet sind - entspricht, seiner Art nach allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre.
Als „nähere Umgebung“ im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der das Baugrundstück umgebende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG, U. v. 26.5.1978 - IV C 9.77 - BVerwGE 55, 369, 380 - juris Rn. 33; B. v. 20.8.1988 - 4 B 79/88 - NVwZ-RR 1999, 105 - Rn. 7; BayVGH, U. v. 28.7.2004 - 2 B 03.54 - juris Rn. 21; U. v. 2.5.2006 - 2 B 05.787 - juris Rn. 15; B. v. 30.1.2013 - 2 ZB 12.198 - juris Rn. 3). Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich allerdings nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (BVerwG, B. v. 28.8.2003 - 4 B 74.03 - juris Rn. 2; BayVGH, B. v. 30.1.2013 - 2 ZB 12.198 - juris Rn. 3).
1.2 Nach diesen Grundsätzen besteht die „nähere Umgebung“ aus dem Quartier ...-Straße /...straße /...berg /...straße und der Bebauung der Nord-Westseite des ...berges sowie den, dem Vorbescheidsvorhaben nördlich und südlich gegenüber liegenden Quartieren einschließlich Ost- und Westseite des ...platzes und der Ostseite der ...-Straße soweit sie dem vorgenannten Bereich gegenüber lieget.
1.3 Diese maßgebliche Umgebung des Vorhabensgrundstücks sowie des klägerischen Grundstücks stellt sich als Kerngebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 7 BauNVO dar. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur (§ 7 Abs. 1 BauNVO).
Die Klägerin selbst betreibt auf den Grundstücken Fl.Nr. ..., ..., ... und ... ein Hotel, das einen im Kerngebiet allgemein zulässigen „Betrieb des Beherbergungsgewerbes“ im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO darstellt. Weiter finden sich in der ...straße neben den zahlrechen gewerblichen Nutzungen, wie Privatbanken und Immobilienfirmen, auch Büronutzungen (Büros des Bayerischen ...), eine Speisewirtschaft (...straße 1) sowie Gebäude, die den Verwaltungs- und kirchlichen bzw. kulturellen Zwecken dienen (Das Baureferat der ..., das ... „...“ im Hotel „...“). Alle diese Nutzungen sind gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 1 bis 4 BauNVO in einem Kerngebiet allgemein zulässig. Auch sämtliche Gebäude in der ...-Straße werden durchgehend gewerblich, freiberuflich oder zu kirchlichen bzw. kulturellen Zwecken genutzt (§ 7 Abs. 2 Nr. 3 und 4, § 13 BauNVO). In der ...passage befinden sich zahlreche Einzelhandelsnutzungen und Schank- und Speisewirtschaften.
In der ...straße 3 sind fünf Wohneinheiten untergebracht, die wohl nicht unter die durch § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO privilegierte Wohnnutzungen fallen und gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nur ausnahmsweise in einem Kerngebiet zulässig sind. Diese Wohnnutzung ist im hier vorliegenden Fall jedoch nicht geeignet den Charakter des Kerngebiets zu verändern, da diese Nutzung im Vergleich zu den übrigen kerngebietstypischen Nutzungen in der näheren Umgebung nur einen äußerst geringfügigen Anteil einnimmt. Die vorhandene Wohnnutzung liegt hier weit unter dem von der Rechtsprechung als möglich angesehenen, mit der Zweckbestimmung eines Kerngebietes noch zu vereinbarenden, Anteil von 25% für die Wohnnutzung (vgl. BVerwG, B. v. 6.12.2000 - 4 B 4/00 - juris Rn. 9). Die hier marginal vorhandene Wohnnutzung steht in Anbetracht der klaren Prägung des Gebiets durch großstädtische, zentrale Einrichtungen von Gewerbe, Verwaltung und Kultur der Annahme eines faktischen Kerngebietes im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 7 BauNVO nicht entgegen.
2. Im Einzelnen ist zu der Beantwortung der noch angefochtenen Vorbescheidsfragen im Bescheid von ... Dezember 2013 Folgendes festzustellen:
2.1 Frage 1.1
Die positive Beantwortung der Frage 1.1 zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Hotelnutzung mit den für diese Nutzung üblichen untergeordneten Dienstleistungsflächen verletzt die Klägerin in ihren Rechten.
Die Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung kann sich nicht in der Fragestellung nach der allgemeinen Zulässigkeit, losgelöst von den Fragen der Gebietsverträglichkeit dieses Vorhabens und der Wahrung des Rücksichtnahmegebots erschöpfen. Die Prüfung der Gebietsverträglichkeit des Vorhabens und seiner Vereinbarkeit mit dem Gebot der Rücksichtnahme ist zwingende Voraussetzung für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung. Weder die eine noch die andere Komponente der einheitlichen Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit darf „ausgeklammert“ werden. Dies gilt auch für die Fragestellung und Beantwortung im Rahmen eines Vorbescheidsverfahrens.
Vorliegend ist die Prüfung der Gebietsverträglichkeit und des Rücksichtnahmegebots aufgrund der sehr allgemein gehaltenen Beschreibung des Vorhabens und somit nicht konkretisierbaren Vorbescheidsvorhabens nicht möglich.
2.1.1 Nach der Rechtsprechung der Bundesverwaltungsgerichts bestimmt das Erfordernis der Gebietsverträglichkeit die Zulässigkeit der den einzelnen Baugebieten allgemein (regelhaft) zugewiesenen Nutzungsarten, ebenso wie die Zulässigkeit der Nutzungen, die nach dem Willen des Verordnungsgebers in den einzelnen Baugebieten der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ausnahmsweise zugelassen werden können (vgl. BVerwG B. v. 28.02.2008 - 4 B 60/07 - juris; BVerwG U. v. 21.03.2002 - 4 C 1.02 - juris). Das ungeschriebene Erfordernis der Gebietsverträglichkeit eines Vorhabens im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung rechtfertigt sich nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aus dem typisierenden Ansatz der Baugebietsvorschriften. Rechtssystematisch und teleologisch ist das Erfordernis der Gebietsverträglichkeit eines Vorhabens untrennbar mit der jeweiligen spezifischen Zweckbestimmung des Baugebietstypus verbunden, die der Verordnungsgeber dem Katalog der allgemein und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen in den Baugebietsvorschriften vorangestellt hat. Zwischen der Zweckbestimmung des Baugebiets und den jeweils zugeordneten Nutzungsarten besteht ein funktionaler Zusammenhang, der für die Auslegung und Anwendung jeder tatbestandlich normierten Nutzungsart maßgeblich ist (vgl. BVerwG B. v. 28.02.2008 - 4 B 60/07 - juris Rn. 7; BVerwG U. v. 21.03.2002 - 4 C 1.02 - juris).
Die Prüfung der Gebietsverträglichkeit kann nur Anhand eines soweit konkret beschriebenen Vorhabens erfolgen, dessen Auswirkungen sich in wesentlichen Punkten abschätzen lassen. (so auch OVG Nordrhein-Westfalen, U. v. 31.10.2012 - 10 A 912/11 - juris Rn. 43). Für die Beurteilung der Gebietsverträglichkeit eines Vorhabens sind die Auswirkungen zu betrachten, die typischerweise von einem Vorhaben der beabsichtigten Art, insbesondere nach seinem räumlichen Umfang und der Größe seines betrieblichen Einzugsbereichs, der Art und Weise der Betriebsvorgänge, dem vorhabenbedingten An- und Abfahrtsverkehr sowie der zeitlichen Dauer dieser Auswirkungen und ihrer Verteilung auf die Tages- und Nachtzeiten, ausgehen (BVerwG B. v. 28.02.2008 - 4 B 60/07 - juris Rn. 11; OVG Nordrhein-Westfalen, U. v. 31.10.2012 - 10 A 912/11 - juris Rn. 43).
Vorliegend kann Anhand der in dem Vorbescheidsverfahren eingereichten Plänen und Unterlagen die Gebietsverträglichkeit des streitgegenständlichen Vorhabens nicht beurteilt werden. Die typischen Auswirkungen des geplanten Vorhabens können mangels seiner Individualisierbarkeit nicht beurteilt werden. Die Antragsunterlagen enthalten weder eine Betriebsbeschreibung zu der beantragten Hotelnutzung noch zu den abgefragten zusätzlichen Dienstleistungsnutzungen, wie Restaurant, Ballsaal, Versammlungsstätte und Einzelhandel. Insbesondere bleibt unklar, ob die Versammlungsstätte und der Ballsaal ausschließlich den Hotelgästen oder auch den externen Nutzern zur Verfügung stehen sollen, wie oft dort Veranstaltungen stattfinden und auf welche maximale Personenzahl diese Räumlichkeiten ausgerichtet sein sollen. Unklar ist auch wie der An- und Abfahrtsverkehr geregelt werden soll, da noch nicht einmal die Lage der Eingänge feststeht. Abgefragt wird lediglich ganz pauschal die planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung des Grundstücksteils ...-Straße 1, ...straße 2 und ...straße 11 als Hotel mit bis zu 170 Zimmern und „mit den für diese Nutzung üblichen untergeordneten Dienstleistungsflächen (insbesondere Ballsaal - Versammlungsstätte, Restaurant und Einzelhandelsflächen“. Damit ist nicht einmal abschließend geklärt, um welche konkrete „untergeordnete“ Nutzungen es hier im Einzelnen handeln soll. Erst recht können dem Fragenkatalog und den übrigen Antragsunterlagen weder der Umfang und die Größe der beabsichtigten Nutzung noch die Art und Weise der Betriebsvorgänge entnommen werden, die für die Beurteilung der typischen Auswirkungen des Vorhabens und dessen Gebietsverträglichkeit jedoch von entscheidender Bedeutung sind.
Ohne diese Angaben kann eine Prüfung der Gebietsverträglichkeit nicht stattfinden, so dass der Vorbescheid bereits aus diesem Grund insoweit unbestimmt ist.
2.1.2 Die fehlende Konkretisierbarkeit des streitgegenständlichen Vorhabens und daraus resultierende mangelnde Überprüfbarkeit der Gebietsverträglichkeit verletzen die Klägerin in ihren Rechten.
Nachbarrechte sind auch dann verletzt, wenn infolge der Unbestimmtheit einer Baugenehmigung oder auch eines Vorbescheids nicht ausgeschlossen werden kann, dass das genehmigte Vorhaben gegen nachbarschützendes Recht verstößt (BayVGH, U. v. 20.05.1996 - 2 B 94.1513, BayVBl. 1997, 405 f.; BayVGH, U. v. 08.08.2000 - 26 B 96.1956 - juris).
Die Nachbarrechtsverletzung der Klägerin kommt hier unter dem Gesichts-punkt des Gebietserhaltungsanspruchs in Betracht.
Der Gebietserhaltungs- oder Gebietsgewährleistungsanspruch gibt dem Nachbarn ein Recht auf Abwehr gebietsunverträglicher Nutzung unabhängig davon, ob von dem Vorhaben konkrete Beeinträchtigungen für dessen Umgebung ausgehen (vgl. BVerwG, B. v. 18.12.2007 - 4 B 55/07 - juris Rn. 5/6). Da dieser bauplanungsrechtliche Nachbarschutz auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses beruht bilden die Festsetzungen eines Bebauungsplans über die Art der zulässigen Nutzung den Hauptanwendungsfall dieses Anspruchs. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks wird dadurch ausgeglichen, dass auch andere Grundstückseigentümer diesen Beschränkungen unterworfen sind. Im Rahmen dieses nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll daher jeder Planbetroffene im Baugebiet die schleichende Umwandlung des Baugebiets unabhängig von einer konkreten Betroffenheit verhindern können.
Der Grundsatz, dass sich ein Nachbar im Plangebiet auch dann gegen die Zulassung einer gebietswidrigen Nutzung wenden kann, wenn er durch sie selbst nicht unzumutbar beeinträchtigt wird, lässt sich auf den Nachbarschutz in einem faktischen Baugebiet übertragen (BVerwG, B. v. 22.12.2011 - 4 B 32/11 - juris Rn.; BayVGH, B. v. 09.10.2012 - 2 ZB 11.2653 - juris Rn. 4/5).
Daraus folgt, dass ein Nachbar auch dann in seinem Gebietserhaltungsan-spruch verletzt sein kann, wenn wegen der mangelnden Überprüfbarkeit der Gebietsverträglichkeit eines Vorhabens die Frage der Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung in dem jeweiligen faktischen Baugebiet nicht eindeutig beantwortet werden kann. In einem solchen Fall kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich das Vorhaben als gebietsunverträglich erweist und der Nachbar dadurch in dem ihm zustehenden Gebietserhaltungsanspruch verletzt wird, weil er diese gebietsfremde Nutzung wegen der Bindungswirkung des Vorbescheids für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren nicht mehr verhindern kann.
2.1.3 Unabhängig von der Frage der Gebietsverträglichkeit verletzt der streitgegenständliche Vorbescheid die Nachbarrechte der Klägerin, da die unter 1.1 erteilte Antwort es wegen der abstrakten Formulierung nicht zulässt, das streitgegenständliche Vorhaben auf seine Vereinbarkeit mit dem Gebot der Rücksichtnahme zu überprüfen.
Nach Ansicht der erkennenden Kammer kann die Prüfung des Rücksichtnahmegebots bei der Frage nach der Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung im Vorbescheid nicht ausgeblendet werden. Bei der Entscheidung über die planungsrechtliche Zulässigkeit muss die Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Gebot der Rücksichtnahme mitgeprüft werden.
Das Rücksichtnahmegebot ist kein eigenständiges Tatbestandsmerkmal, das einer isolierten Prüfung zugänglich ist. Es ist weder ein das gesamte Baurecht umfassendes allgemeines Gebot, noch gilt es neben den einzelnen im Gesetz angeführten Zulässigkeitsvoraussetzungen für Vorhaben. Es stellt sich vielmehr als eine Art Auslegungshilfe für die in Rede stehenden einfachgesetzlichen Vorschriften dar und ist somit inhaltlicher Bestandteil der jeweiligen Vorschrift (BayVGH, U. v. 09.09.1999 - 1 B 96.3475 - juris; ähnlich OVG Berlin-Brandenburg U. v. 25.04.2007 - 2 B 16.05 - juris). In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass das Gebot der Rücksichtnahme im Tatbestandsmerkmal des „Einfügens“ im Sinne von § 34 BauGB enthalten ist bzw. im Begriff des Einfügens „aufgeht“ (vgl. BVerwG v. 13.3.1981 - DVBl 1981, 928; v. 7.4.1988 - Buchholz 406.19, Nachbarschutz Nr. 78; v. 27.2.1992 - BauR 1992, 491; v. 11.1.1999 - 4 B 128/98). So beinhaltet die Prüfung der Frage, ob sich ein Vorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt zweifelsohne auch die Prüfung seiner Vereinbarkeit mit dem Gebot der Rücksichtnahme. Ein Vorhaben, das wegen seiner Höhe oder Kubatur gegenüber der Nachbarbebauung rücksichtslos ist, fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in seine nähere Umgebung ein. Eine getrennte Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens nach dem Maß der baulichen Nutzung und der Wahrung des Gebots der Rücksichtnahme ist weder möglich noch sinnvoll. Es sind keine durchgreifenden Argumente dafür ersichtlich, die Frage der „Ausklammerung“ des Rücksichtnahmegebots bei der Entscheidung über die Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung anders zu beurteilen als im Falle seiner Zulässigkeit nach dem Maß der baulichen Nutzung.
2.1.3.1 Im Hinblick darauf überzeugt die Argumentation des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen nicht, das in seiner Entscheidung vom 31.10.2012 (OVG NRW, U. v. 31.10.2012 - 10 A 912/11 - juris) die oben zitierte Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes (BayVGH, U. v. 09.09.1999 - 1 B 96.3475 - juris) für überholt erachtet und unter Verweis auf eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgericht vom 28.02.2008 (BVerwG, B. v. 28.02.2008 - 4 B 60/07 - juris) die vollständige Ausklammerung des Rücksichtnahmegebots bei der Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Bauvorhabens in einem Vorbescheid für möglich hält.
Das Bundesverwaltungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 28.02.2008 lediglich festgestellt, dass es für die Prüfung der Gebietsverträglichkeit eines Vorhabens nicht auf die konkrete Bebauung in seiner Nachbarschaft ankommt, da es bei dem Kriterium der Gebietsverträglichkeit um die Vermeidung atypischer Nutzungen in dem jeweiligen Baugebietstyp geht. Die Prüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Gebot der Rücksichtnahme, die anhand der örtlichen Verhältnisse in der näheren Umgebung des beabsichtigten Vorhabens erfolgt, findet auf der nächsten Ebene statt, wenn die Frage der Gebietsverträglichkeit bereits positiv beantwortet ist. Das in der Vorschrift des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO enthaltene Gebot der Rücksichtnahme ermöglicht es, die Genehmigung solcher Vorhaben zu versagen, die zwar nach Art, Größe und störenden Auswirkungen typischerweise den Gebietscharakter nicht gefährden, jedoch nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung angesichts der konkreten Verhältnisse an Ort und Stelle sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen (BVerwG, B. v. 28.02.2008 - 4 B 60/07 - juris Rn. 12). Daraus folgt nur, dass die Prüfung der Gebietsverträglichkeit anderen Anforderungen als die Prüfung der Vereinbarkeit eines Vorhabens mit dem Rücksichtnahmegebot unterliegt und dass diese zwei Kriterien jeweils für sich, auf zwei unterschiedlichen Prüfungsebenen beurteilt werden müssen. Diesen Ausführungen kann nicht entnommen werden, dass das Gebot der Rücksichtnahme aus der Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung vollständig herausgenommen werden kann. Die Feststellung der Gebietsverträglichkeit eines Vorhabens impliziert nicht die Feststellung seiner bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach der Art der Nutzung. Ein (gebietsverträgliches) Vorhaben ist nur dann seiner Nutzungsart nach bauplanungsrechtlich zulässig, wenn es im Einzelfall der Eigenart des jeweiligen Baugebiets nicht widerspricht. Zu der Frage, ob und inwieweit das Gebot der Rücksichtnahme bei der Prüfung der Zulässigkeit nach der Art der Nutzung außer Acht gelassen werden kann, beinhaltet die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts gerade keine Aussage.
Das Oberverwaltungsgericht begründet seine Sichtweise mit dem den gesetzlichen Regelungen der §§ 34 Abs. 2 BauGB, 15 BauNVO zugrunde liegenden Regel-Ausnahme-System, wonach ein an sich in einem bestimmten Baugebiet zulässiges Bauvorhaben im Einzelfall unzulässig sein kann. Dieses Argument greift nach Ansicht der erkennenden Kammer nicht durch, denn allein die Tatsache, dass das Gebot der Rücksichtnahme in der Baunutzungsverordnung in einer gesonderten Rechtsnorm sein Niederschlag gefunden hat (vgl. BVerwG, U. v. 5. 8.1983 - BVerwG 4 C 96.79 - BVerwGE 67, 334), bedeutet nicht zwingend seine vollständige Trennbarkeit von der Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit einer Nutzungsart. Konsequenterweise müsste dann die Frage der Trennbarkeit des Rücksichtnahmegebots von der Frage der Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung in einer Gemengelage anders beurteilt werden, als in einem der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung. Denn im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB ist das Rücksichtnahmegebot in dem Tatbestandsmerkmal des „Einfügens“ enthalten (vgl. BVerwG v. 13.3.1981 - DVBl 1981, 928; v. 7.4.1988 - Buchholz 406.19) und ist somit ein untrennbarer Bestandteil der Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung. Die „Ausklammerung“ der Prüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Gebot der Rücksichtnahme wäre im Rahmen der Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht möglich. Ein Grund, warum für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 i.V.m den Vorschriften der BauNVO etwas anderes gelten soll, ist nicht ersichtlich. Dies würde bedeuten, dass die besondere Ausprägung des Rücksichtnahmegebots, die in § 15 Abs. 1 BauNVO ihren Niederschlag gefunden hat, einen anderen Inhalt hat, als das Gebot der Rücksichtnahme, das in dem Tatbestandsmerkmal des „Einfügens“ in dem § 34 Abs. 1 BauGB enthalten ist. Diese Sichtweise findet jedoch weder im Gesetz noch in der Rechtsprechung eine Stütze. § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO stellt auf die Eigenart des konkreten Baugebiets ab und gleicht damit der Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB (BVerwG, U. v. 18.05.1995 - 4 C 20/94 - juris).
Ferner spricht bereits die Überschrift zu § 15 BauNVO gegen die Annahme einer Ausnahmeregelung, die nach Belieben ausgeblendet werden kann. Die Überschrift zu dieser Vorschrift lautet „Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen“. Diese Formulierung bringt zum Ausdruck, dass es sich um eine ergänzende Voraussetzung für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens in dem jeweiligen Baugebiet handelt und nicht um einen Ausnahmetatbestand einer bereits nach der jeweiligen Baugebietsvorschrift der BauNVO zulässigen Nutzung. § 15 Abs. 1 BauNVO trägt dem Umstand Rechnung, dass die in den §§ 2 bis 11 BauNVO geregelten Baugebiete, was die innere Struktur und die äußeren Rahmenbedingungen angeht, in eine von Fall zu Fall verschiedene örtliche Situation hineingeplant werden und gewährleistet damit, dass die Bebauung auf die jeweilige vorhandene Baustruktur und die äußeren Rahmenbedingungen angepasst wird (vgl. BVerwG, U. v. 18.05.1995 - 4 C 20/94 - juris Rn. 22 m.w.N). Diesem Zweck der Vorschrift wird am ehesten entsprochen, indem diese Anpassung bereits bei der Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens nach der Art der Nutzung in dem jeweiligen Baugebiet erfolgt und nicht erst als ein nachträgliches „Korrektiv“ im Rahmen einer gesonderten, von der Frage der allgemeinen Zulässigkeit des Vorhabens unabhängigen Prüfung. Das zeigt sich vor allem bei dem Vergleich mit dem Umfang der Zulässigkeitsprüfung im Rahmen des § 34 Abs.1 BauGB, bei der von vornherein auf die konkreten Ortsverhältnisse abgestellt wird. Die Deutung des § 15 BauNVO als eine Einschränkung einer an sich nach §§ 2 bis 11 BaNVO gegebenen Zulässigkeit von Vorhaben würde zu einer künstlichen Aufspaltung eines einheitlichen Prüfungsvorgangs, wie er im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB gegeben ist, führen.
Die fehlenden Notwendigkeit und Praktikabilität einer solchen „Prüfungsaufspaltung“ zeigen sich letztlich daran, dass bei der Beurteilung der Zulässigkeit nach der Art der Nutzung ohne Prüfung des Rücksichtnahmegebots in einem Vorbescheid häufig der Vorhabensbezug fehlen dürfte, was zur Unzulässigkeit einer solchen Vorbescheidsfrage führt (vgl. BayVGH, U. v. 14.02.2008 - 15 B 06.3463 - juris). Bei der Frage, ob eine nach Lage, Umfang und Anzahl nicht näher konkretisierte Nutzung in einem der Baugebiete der §§ 2 bis 11 BauNVO ihrer Art nach, ohne Rücksicht auf die konkrete Situation in der Nachbarschaft, allgemein zulässig ist, handelt es sich um eine reine Rechtsfrage, die von einem konkreten Vorhaben unabhängig ist, weshalb mit der geforderten Feststellung keine Regelung im Sinne des Art. 35 Satz 1 BayVwVfG getroffen würde; sie hätte also keine bindende Wirkung und wäre daher auch rechtlich nutzlos (vgl. BayVGH, U.v. 14.02.2008 - 15 B 06.3463 - juris Rn. 15; Decker/Konrad, Bayerisches Baurecht, 3. Auflage C.H.Beck, Teil 4, Rn. 26).
Schließlich steht die seitens der Beigeladenen ausgeführte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vom 03. April 1987 zu der Beurteilung der grundsätzlichen Zulässigkeit eines Vorhabens (BVerwG, U. v. 03.04.1987 - 4 C 41/84 - juris) nicht im Widerspruch zu der hier vertretenen Ansicht der erkennenden Kammer.
Das Bundesverwaltungsgericht hat in dem ihm zur Entscheidung vorliegenden Fall das Gebot der Rücksichtnahme bei der Prüfung der Zulässigkeit eines Vorhabens gerade nicht vollständig ausgeblendet. Dies zeigt sich schon daran, dass das Gericht auf das Erfordernis eines „rücksichtsvollen“ Einfügens des konkreten Vorhabens in die nähere Umgebung gerade nicht verzichtet, sondern dieses voraussetzt. Lediglich die Frage, ob und welche technischen und baulichen Einrichtungen für das grundsätzlich einhalbare Gebot der Rücksichtnahme zu fordern sind, kann einem späteren Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleiben. Die Frage des „ob“ des Einhaltens des Rücksichtnahmegebots durch das konkrete Vorhaben muss dagegen schon in dem Vorbescheidsverfahren beurteilt werden können (BVerwG, U. v. 03.04.1987 - 4 C 41/84 - juris Rn. 24).
2.1.4 Dementsprechend ist der streitgegenständliche Vorbescheid nicht bestimmt genug und verletzt die Klägerin in ihren nachbarschützenden Rechten, da weder die Gebietsverträglichkeit noch die Vereinbarkeit des Vorhabens der Beigeladenen mit dem Gebot der Rücksichtnahme anhand der in dem Vorbescheidsverfahren beigefügten Unterlagen und Pläne nicht beurteilt werden kann. Die Auswirkungen der abgefragten Nutzung auf die benachbarte Bebauung lassen sich nicht abschätzen. Weder geht aus den Unterlagen eindeutig hervor welche konkrete (Neben-) Nutzungen in welchem Umfang in die Hotelnutzung integriert werden sollen, noch lässt es sich abschätzen mit welchen Auswirkungen - insbesondere im Hinblick auf die ohnehin schon angespannte Verkehrssituation in der näheren Umgebung - diese Nutzungen im konkreten Fall verbunden sind und ob diese Auswirkungen gegebenenfalls für die Nachbarschaft unzumutbar sind.
Dieser Mangel des Vorbescheids kann auch nicht durch die Klarstellung der Beigeladenen und der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 19. Januar 2015 behoben werden, wonach das Gebot der Rücksichtnahme nicht Gegenstand des Vorbescheidsantrages und der Beantwortung der Vorbescheidsfrage sein soll. Insbesondere ist die Ansicht der Beigeladenen, eine Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Art der Nutzung unter Ausklammerung des Rücksichtnahmegebots möge zwar objektiv rechtswidrig sein, führe jedoch nicht zu einer Nachbarrechtsverletzung, nicht haltbar. Das Rücksichtnahmegebot stellt den Schwerpunkt des baurechtlichen Nachbarschutzes dar und kann nicht durch den Bauherrn nach seinem Belieben ausgeschaltet werden. Vor allem dürfte die Möglichkeit der Ausblendung des Rücksichtnahmegebotes im Vorbescheidsverfahren nach Belieben des Bauherrn auch erhebliche praktische und rechtliche Probleme aufwerfen. Weder die Vorbescheidsfragen noch die entsprechenden Antworten sind in der Regel so klar formuliert, dass - vor allem für den Nachbarn - erkennbar ist, ob die Prüfung unter Berücksichtigung des Rücksichtnahmegebotes erfolgt ist oder nicht. Das bedeutet ein erhebliches Prozessrisiko des Nachbarn, da er in allen Fällen, in denen das Rücksichtnahmegebot nicht ausdrücklich ausgeklammert wurde, Klage erheben müsste, um nicht Gefahr zu laufen, dass ihm im späteren Baugenehmigungsverfahren die Prüfung des Rücksichtnahmegebotes als Inhalt des Vorbescheides entgegen gehalten wird.
2.2 Frage 1.5
Die positive Beantwortung der Frage 1.5 zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Wohnnutzung auf dem Grundstücksteil ...straße 4 und ...straße 13 verletzt die Klägerin in ihren Rechten.
Ähnlich wie bei der Frage 1.1 (vgl. unter 2.1) besteht auch bei der Beantwortung der Frage 1.5 die Problematik, dass es dieser Frage aufgrund einer sehr offenen und allgemeinen Formulierung an der Bestimmtheit mangelt. Auch hier erschöpft sich die Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung offensichtlich in der Fragestellung allgemeiner Zulässigkeit, ohne die Beurteilung der Gebietsverträglichkeit und des Rücksichtnahmegebots. Diese Beurteilung stellt jedoch eine zwingende Voraussetzung für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung dar. Insoweit gelten die Ausführungen unter 2.1 entsprechend.
Eine Prüfung der Gebietsverträglichkeit und des Rücksichtnahmegebots ist auch bei der Frage 1.5 aufgrund der sehr allgemein gehaltenen Beschreibung des Vorhabens und somit nicht konkretisierbaren Vorbescheidsvorhabens nicht möglich.
2.2.1 Die unter 2.1.1 dargestellten Grundsätze zu der Frage der Gebietsverträglichkeit eines Vorhabens gelten auch für die in der Frage 1.5 abgefragte Wohnnutzung entsprechend. Hier ist noch hervorzuheben, dass das Kriterium der Gebietsverträglichkeit nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gleichermaßen sowohl für eine im bestimmten Baugebiet der BauNVO allgemein als auch für eine ausnahmsweise zulässige Nutzungen gilt (vgl. BVerwG, B. v. 28.02.2008 - 4 B 60/07 - juris; BVerwG, U. v. 21.03.2002 - 4 C 1.02 - juris). Das Vorhaben liegt hier in einem faktischen Kerngebiet im Sinne des § 7 BauNVO, wo eine Wohnnutzung - abgesehen von einer Wohnnutzung nach § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO - gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig ist.
Die Gebietsverträglichkeit dieses Vorhabens kann vorliegend nicht beurteilt werden. Für die Beurteilung der Gebietsverträglichkeit eines Vorhabens sind die Auswirkungen zu betrachten, die typischerweise von einem Vorhaben der beabsichtigten Art, insbesondere nach seinem räumlichen Umfang und der Größe seines betrieblichen Einzugsbereichs, der Art und Weise der Betriebsvorgänge, dem vorhabenbedingten An- und Abfahrtsverkehr sowie der zeitlichen Dauer dieser Auswirkungen und ihrer Verteilung auf die Tages- und Nachtzeiten, ausgehen (BVerwG B. v. 28.02.2008 - 4 B 60/07 - juris Rn. 11; OVG Nordrhein-Westfalen, U. v. 31.10.2012 - 10 A 912/11 - juris Rn. 43). Hier kann den in dem Vorbescheidsverfahren eingereichten Plänen und Unterlagen nicht entnommen werden, wie viele Wohneinheiten auf dem Grundstück errichtet werden sollen, so dass bereits der Umfang des Vorhabens unbestimmt ist. Die in dem Vorbescheid gewählte Formulierung „maximal 30% Wohnanteil über das gesamte Grundstück ...-Straße 1/...straße 2 und 4/...straße 11 und 13“ ist nicht geeignet den Umfang des Vorhabens so eindeutig festzulegen, dass eine Überprüfung der Gebietsverträglichkeit des streitgegenständlichen Vorhabens erfolgen. Diese Formulierung stellt lediglich klar, dass ein Drittel des Grundstücks der Wohnnutzung zur Verfügung stehen soll. Das konkrete Ausmaß der Wohnnutzung bleibt damit offen. Dieses Drittel kann sowohl mit einer Vielzahl von kleinen Appartements als auch mit nur einigen wenigen größeren Wohneinheiten bebaut werden.
Wegen der fehlenden Überprüfbarkeit der Gebietsverträglichkeit des streitgegenständlichen Vorhabens kann die Frage der Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung nicht eindeutig beantwortet werden. Wird - wie hier - ein solches unbestimmtes Vorhaben dennoch positiv beurteilt, kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich das Vorhaben als gebietsunverträglich erweist und der Nachbar dadurch in dem ihm zustehenden Gebietserhaltungsanspruch verletzt wird, weil er diese gebietsfremde Nutzung wegen der Bindungswirkung des Vorbescheids für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren nicht mehr verhindern kann.
2.2.2 Ferner kann die Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Gebot der Rücksichtnahme vorliegend nicht beurteilt werden, was ebenso zu einer Nachbarrechtsverletzung der Klägerin führt.
Wie bereits oben unter 2.1.3 - 2.1.5 ausgeführt kann das Gebot der Rücksichtnahme bei der Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung nicht ausgeklammert werden, sondern gehört regelmäßig zu der Prüfung dazu. Die vorliegende Formulierung der Frage sowie die Beantwortung dieser Frage lassen eine Beurteilung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Rücksichtnahmegebot nicht zu. Zunächst lässt sich anhand der vorgelegten Plänen und Unterlagen nicht eindeutig erkennen, welcher Nutzung der restliche Grundstücksteil (...-Straße 1, ...straße 2 und ...straße 11) zugeführt werden soll. Zwar kann aus dem Gesamtzusammenhang des Vorbescheids darauf geschlossen werden, dass dort eine Hotelnutzung beabsichtigt ist. Möglich ist aber auch, dass auf dem übrigen Grundstücksteil eine ganz andere Nutzung ausgeübt wird. Die Auswirkungen der möglichen Kombinationen der unterschiedlichen Nutzungsvarianten mit der beabsichtigten Wohnbebauung sind nicht abschätzbar.
Ferner kann nicht beurteilt werden, ob die geplante Wohnnutzung durch die in der Umgebung bereits vorhandene Bebauung nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. Diese Frage stellt sich hier insbesondere im Hinblick auf die angespannte Verkehrssituation in der ...- und der ...-Straße.
Die Nachbarrechtsverletzung ergibt sich auch hier daraus, dass der Umfang seiner Bindungswirkung für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren unbestimmt ist und eine Prüfung der Zulässigkeit eines Vorhabens ohne Beachtung des Rücksichtnahmegebots nicht möglich ist.
2.3 Frage 2.1
In der Frage 2.1 wird die Neuerrichtung eines Baukörpers auf dem Grundstücksteil ...-Straße 1, ...straße 2 und ...straße 11 innerhalb der denkmalgeschützten Straßenfassade im Hinblick auf das geplante Maß der baulichen Nutzung positiv beurteilt. Insoweit verletzt der streitgegenständliche Vorbescheid die Klägerin nicht in ihren Rechten.
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung haben grundsätzliche keine nachbarschützende Funktion (vgl. BVerwG v. 23.6.1995 - 4 B 52/95 - juris; v. 19.10.1995 - 4 B 215/95 - juris). Da eine andere rechtliche Beurteilung nur dann in Frage kommt, wenn die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung in Bebauungsplänen nach dem ausdrücklichen Willen des Satzungsgebers nachbarschützende Funktion haben sollen, kann eine solche dem im unbeplanten Innenbereich vorgefundenen Maß der baulichen Nutzung nicht zukommen (vgl. BVerwG, B.v. 19.10.1995 a. a. O.).
Anhaltspunkte, dass das hier verwirklichte Maß der baulichen Nutzung gegenüber der Klägerin rücksichtslos sein könnte, sind vorliegend ebenfalls nicht ersichtlich. Das Gebäude ...-Straße 1/...straße 2 erhöht sich nur geringfügig gegenüber dem Bestandsgebäude, so dass sich die bestehende Situation hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung für die Klägerin künftig nicht wesentlich anders darstellen wird als zuvor.
Für die Annahme einer abriegelnden Wirkung ist im dicht bebauten innerstädtischen Bereich kein Raum, wenn - wie hier - der geplante Baukörper nicht erheblich höher ist, als das betroffene Nachbargebäude (vgl. BayVGH, B. v. 11.5.2010 - 2 CS 10.454 - juris, B. v. 5.12.2012 - 2 CS 12.2290 - juris).
2.4 Frage 2.2
Ebenso verhält es sich mit der Frage 2.2. Auch hier wurde die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Neubaus auf dem Grundstücksteil ...straße 4/...straße 13 nach dem Maß der baulichen Nutzung abgefragt und von der Beklagten positiv beurteilt. Die positive Beantwortung dieser Frage verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, da das Maß der baulichen Nutzung keinen Drittschutz vermittelt (vgl. unter 2.3). Rücksichtslosigkeit des geplanten Vorhabens gegenüber den Grundstücken der Klägerin ist hier nicht ersichtlich.
2.5 Frage 4.1
Die Beantwortung der Frage 4.1 verletzt die Klägerin in ihren Rechten und ist somit aufzuheben.
Die Anwendung des Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO setzt nach Ansicht der Kammer voraus, dass das Vorhaben im abstandsflächenrelevanten Bereich unter allen planungsrechtlichen Gesichtspunkten zulässig ist (vgl. BayVGH v. 15.4.1992 - 14 B 90,856 - BauR 1992, 605; in diesem wohl auch B. v. 22.9.2011 - 2 B 11.762 - juris, Rn. 34; offengelassen in B. v. 10.12.2008 - 1 CS 08.2770 - juris, Rn. 33; Dirnberger in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Art. 6 Rn. 50; Molodovsky in Koch/Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 6 Rn. 55). Auch wenn regelmäßig allein das Kriterium der Bauweise die Zulässigkeit eines Grenzanbaus dem Grunde nach bestimmt, so bedeutet dies nicht, dass die weiteren Einfügenskriterien, insbesondere das Nutzungsmaß und das Kriterium der überbaubaren Grundstücksfläche für die Beurteilung der Frage, ob eine grenzständige Bebauung zulässig ist, nicht von Belang wären. Wo, wie weit und wie hoch an die Grenze gebaut werden darf, ergibt sich nicht aus den Regelungen zur Bauweise, sondern aus den Vorschriften über die überbaubaren Grundstücksflächen und über das Maß der baulichen Nutzung (Höhe der baulichen Anlage, Zahl der Vollgeschosse).
Der in der Beantwortung der Frage 4.1 enthaltene Dispens von der Einhaltung der Abstandsflächen gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO - so wie er hier formuliert ist - bezieht sich auf alle planungsrechtlichen Varianten. Der abstandsflächenrechtliche Dispens des Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO greift aber nur, soweit sich das Gebäude - planungsrechtlich zulässig - auch objektiv-rechtlich der Höhe nach in seine maßgebliche Umgebung einfügt. Auch hier lässt sowohl die Vorbescheidsfrage als auch deren Beantwortung die entsprechende Festlegung hinsichtlich der zulässigen Höhenentwicklung, als Voraussetzung für die Anwendung des Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO, vermissen.
Diese Unbestimmtheit des streitgegenständlichen Vorbescheids und die damit verbundene erhebliche Unsicherheit für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren führen hier mit Blick auf die Bindungswirkung des Vorbescheids für das künftige Verfahren zu einer Rechtsverletzung der Klägerin, da eine Nachbarrechtsverletzung auch dann gegeben ist, wenn infolge der Unbestimmtheit eines Vorbescheids nicht ausgeschlossen werden kann, dass das genehmigte Vorhaben gegen nachbarschützendes Recht verstößt (BayVGH, U. v. 20.05.1996 - 2 B 94.1513, BayVBl. 1997, 405 f.; BayVGH, U. v. 08.08.2000 - 26 B 96.1956 - juris).
2.6 Frage 4.2
Eine Rechtsverletzung durch die Beantwortung der Frage 4.2 ist schon deshalb nicht möglich, da diese Frage negativ beantwortet wurde. Die mit der Frage 4.2 abgefragte Abweichung wegen der Nichteinhaltung der Abstandsflächen wurde vorliegend nicht in Aussicht gestellt. Insoweit entfaltet der Vorbescheid auch keine Bindungswirkung für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren.
2.7 Frage 5.3
Durch die positive straßenrechtliche Beurteilung einer Anfahrtszone im Erdgeschoß des Gebäudes ...straße 13 ist die Klägerin nicht in ihren nachbarschützenden Rechten verletzt.
Grundsätzlich entfalten die Vorschriften über die Erteilung einer straßen- und wegerechtlichen Sondernutzungserlaubnis und insbesondere Art. 18 Abs. 1 Satz 1 BayStrWG keine drittschützende Wirkung (vgl. BayVGH, U. v. 23.07.2009 - 8 B 08.3282 - juris). Eine subjektive Rechtsposition kann sich im Einzelfall ausnahmsweise aus der Vorschrift über Straßenanlieger des Art. 17 BayStrWG sowie aus dem Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs ergeben (vgl. BayVGH vom 17.9.2003 - NVwZ-RR 2004, 308; vom 24.11.2003 - BayVBl 2004, 533, NVwZ-RR 2004, 886 S. 534; vom 12.12.2007 - BayVBl 2008, 276 S. 277). Auf eine durch das Grundrecht des Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 1 GG) geschützte Rechtsposition kann sich der Anlieger dabei jedoch nicht berufen; wie weit der Anliegergebrauch gewährleistet wird, richtet sich allein nach einschlägigem Straßenrecht und sonstigen Instituten des einfachen Rechts (vgl. BVerwG vom 11.5.1999 - BayVBl 1999, 634; BayVGH vom 15.3.2006 - BayVBl 2007, 45). Art. 17 BayStrWG selbst gewährt dem Straßenanlieger dabei nur in sehr eingeschränktem Ausmaß eine einklagbare Rechtsposition. Eine Verletzung des Art. 17 BayStrWG käme etwa in Betracht, wenn durch eine Sondernutzungserlaubnis die für die Grundstücke der Klägerin erforderliche Zufahrten und Zugänge unzumutbar beeinträchtigt würden. Eine Anspruchsposition wäre ferner zu bejahen, wenn ein Grundstückseigentümer als Straßenanlieger auf den Gebrauch und die Benutzung einer Straßenteilfläche in gesteigerter Weise angewiesen ist.
Umstände, die einen solchen Ausnahmefall hier begründen würden, sind nicht ersichtlich. Aufgrund der Tatsache, dass die Zufahrt zu der Anfahrtszone ausschließlich von dem ...platz her erfolgen soll, erscheint es sehr unwahrscheinlich, dass die Klägerin durch die geplante Anlieferzone in ihren etwaigen Anliegerrechten beeinträchtigt werden kann.
2.8 Frage 5.4
Auch für die Beantwortung der Frage 5.4 gelten die Überlegungen zu der Frage 5.3 (vgl. unter 2.7) entsprechend. Eine Beeinträchtigung der nachbarschützenden Rechte der Klägerin durch die Unterbauung der ...straße ist nicht ersichtlich.
2.9 Frage 5.5
Schließlich kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg auf die Verletzung der drittschützenden Rechte durch die Beantwortung der Frage 5.5 berufen. Weder die Frage der straßenrechtlichen Sondernutzung noch die Frage der Erschließung eines Grundstücks vermitteln Drittschutz (vgl. 2.7; BayVGH, U. v. 22.3.1999 - 15 B 98.207 - BayVBl 1999, 662; U. v. 22.1.2010 - 14 B 08.887 - juris Rn. 20; Wolf in Simon/Busse, BayBO, Stand Jan. 2014, Art. 4 Rn. 24). Eine Ausnahmesituation, die unter Umständen eine andere Beurteilung erforderlich machen würde, liegt hier nicht vor.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 VwGO.
Da die Beigeladene einen Sachantrag gestellt und sich damit dem Kostenrisiko ausgesetzt hat, waren hier ihre außergerichtlichen Kosten entsprechend dem Anteil ihres Obsiegens erstattungsfähig, § 154 Abs. 3, § 162 Abs. 3 VwGO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
