Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 06. Sept. 2017 - AN 9 K 16.00981

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Klägerin, ein Unternehmen der Baubranche mit Firmensitz in …, begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung von Schulungs- und Eventräumen zu einer Gaststätte sowie von einer Terrasse zu einer Freischankfläche auf dem Gelände … (Fl. Nrn. … und …, Gemarkung …).

Südlich des genannten Geländes liegt die …; nordöstlich schließt sich ein Teilstück der … an. Beide Grundstücke liegen im räumlichen Geltungsbereich des am 23. Juli 2014 in Kraft getreten vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. … – „…“, in dem für das streitgegenständliche Gelände hinsichtlich der Art der Nutzung ein eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt ist. In § 2 Nr. 1.2 der textlichen Festsetzung ist Folgendes geregelt:

„Im eingeschränkten Gewerbegebiet sind nur Geschäfts- und Bürogebäude, sowie Werbeanlagen an der Stätte der Leistung zulässig. Die zulässigen Nutzungen beschränken sich auf das Wohnen nicht wesentlich störende Geschäfts- und Büronutzungen. In dem im Planteil mit ‚Parkhaus‘ gekennzeichneten Teilbereich ist nur ein Parkhaus zulässig.“

Ausweislich der Begründung hat der vorhabenbezogene Bebauungsplan das Ziel, die allgemein hohe Nachfrage nach Wohnungen und Gewerbeflächen in der Stadt … mit dem Bau von 14 neuen Wohneinheiten und einem Bürogebäude mit Parkhaus zu begegnen. Nördlich der Wegeverbindung der verlängerten … soll eine Wohnnutzung, im südlichen Bereich eine gewerbliche Nutzung entstehen. Die gewerbliche Nutzung soll den notwendigen Lärmschutz der Wohnnutzung gegenüber dem Verkehrslärm von der … und vom Gewerbelärm südlich gelegener Betriebe sicherstellen.

Mit Baugenehmigung vom 29. Februar 2012 (…) bzw. Tekturgenehmigung vom 10. September 2014 gestattete die Beklagte der Klägerin die Errichtung des Verwaltungsgebäudes auf dem Grundstück … (Fl. Nr. …, Gemarkung …).

Auf Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. … beabsichtigte die Klägerin im Nachgang dazu, westlich an das bestehende Verwaltungsgebäude auf den Grundstücken … und … (Fl. Nrn. … und …, Gemarkung …) einen neuen Büro- und Geschäftsgebäudetrakt mit einem Parkhaus im Mittelteil zu errichten. Für dieses Vorhaben beantragte die Klägerin am 4. April 2014 die bauaufsichtliche Genehmigung (…) und begehrte zugleich die Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans u.a. dahingehend, dass das Parkhaus nicht vollumfänglich zum Parken genutzt, sondern dass das oberste Geschoss „mit den Nutzungen Vortrag, Aufwärmküche und Dachterrasse belegt“ werden solle. Die Klägerin begründete die beantragte Abweichung im Rahmen einer „Ergänzung zum Bauantrag …“ vom 16. Mai 2014 damit, dass der Gebäudeteil künftig nicht wie ursprünglich vorgesehen fremdvermietet, sondern durch die Klägerin selbst „als Bauzentrum … für Bauinteressenten“ genutzt werden solle. Kunden könnten in diesem Gebäude alles besichtigen und aussuchen, was zum Bau eines Hauses oder der Ausstattung einer Etagenwohnung gehöre. Es sei beabsichtigt, im obersten Geschoss Einrichtungsgegenstände für Außenanlagen auszustellen (Markisen, Sitzgruppen, Grills usw.). Auch werde angestrebt, den Dachgarten ähnlich wie bei Penthäusern voll auszustatten, um den Kunden Ausstattungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Ausweislich der ebenfalls im Rahmen der „Ergänzung zum Bauantrag …“ vorgelegten Betriebsbeschreibung vom 16. Mai 2014 seien für das Bauvorhaben „Errichtung eines Gewerbeanbaus und eines Parkhauses“ Betriebszeiten von 8:00 bis 18:00 Uhr geplant. Weiter sei vorgesehen, die von der Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB betroffenen Räume im 2. OG derart zu nutzen, dass in den beiden Vortragsräumen Vorträge/Seminare abgehalten werden. Eine Aufwärmküche solle der temporären Bewirtschaftung dienen. Zu den Ausstellungsräumen wird ausgeführt, dass auf unterschiedlich großen Flächen über drei Etagen hinweg Ausstattungslösungen zur Bemusterung ausgestellt werden. Dementsprechend sehen die dem Bauantrag zugrunde liegenden Bauvorlagen (Grundrisse) für das 2. OG über der Garage neben einer „Terrasse“ einen multifunktionalen Raum mit einer beweglichen Trennwand vor, dessen Nutzung mit „[Vortrag] 2 NGF: 99,23 m² Multifunktion/Schulung/Events“ sowie „[Vortrag] NGF: 108,06 m² Multifunktion/Schulung/Events“ beschrieben wird. Der Grundrissplan enthält außerdem eine „Theke/Ausgabe“, eine „Küche“ und eine „Spülküche“ sowie Toiletten. Mit Schreiben vom 10. September 2014 bestätigte die Klägerin, dass die Räumlichkeiten über dem Parkhaus nicht als öffentliche Gaststätte genutzt würden. Daraufhin erteilte die Beklagte der Klägerin mit Bescheid vom 12. September 2014 die Baugenehmigung für das Vorhaben „Erweiterung des Bestandsgebäudes mit einem Gebäude für Ausstellungen, Schulungen und Events und eines Parkhauses“ und gewährte von den Festsetzungen des Bebauungsplans Befreiungen unter anderen „wegen der Vortragsräume, Küche und WCs in Teilbereichen des Parkhauses.“ Der Baubeginn für das Vorhaben wurde mit Schreiben vom 14. April 2015 angezeigt.

Mit dem hier relevanten Bauantrag vom 22. Oktober 2015 beantragte die Klägerin nunmehr die Nutzungsänderung der vorstehend beschriebenen im 2. OG über dem Parkhaus genehmigten Räumlichkeiten in eine öffentliche Gaststätte mit 80 Plätzen im Innenbereich sowie 60 Plätzen im Außenbereich auf der Terrasse/Freischankfläche. Bei den eingereichten Bauvorlagen befand sich auch eine mehrseitige Betriebsbeschreibung vom 22. Oktober 2015. Mit planungsrechtlicher Stellungnahme vom 25. November 2015 verweigerte das Stadtplanungsamt … das gemeindliche Einvernehmen. Im Nachgang zu einer E-Mail vom 12. Januar 2016, mit der die Klägerin auf den Widerspruch der beantragten Nutzung zu den Festsetzungen des Bebauungsplans hingewiesen wurde, stellte die Klägerin mit Schreiben vom 31. März 2016 einen ausführlich begründeten Antrag auf Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans wegen der beabsichtigten Nutzung der Räume und legte zugleich eine schalltechnische Beurteilung der Firma … vom 23. Februar 2016 vor. Der Gutachter kommt darin zu dem Schluss, dass die Immissionsrichtwerte tagsüber an den maßgeblichen Immissionsorten in der Nachbarschaft eingehalten seien. Der Betrieb auf dem Dachgarten sei jedoch wegen Überschreitens der zulässigen Immissionsrichtwertanteile auf 22:00 Uhr zu beschränken. Nach Anhörung zur beabsichtigten Ablehnung des Bauantrags reichte die Klägerin mit Schreiben vom 3. Mai 2016 eine Neufassung ihres Befreiungsantrags sowie eine weitere schalltechnische Beurteilung des Ingenieurbüros … vom 18. April 2016 ein. Zugleich wurde eine geänderte Betriebsbeschreibung (vom 12. April 2016/2. Mai 2016) vorgelegt, wonach die bereits bestandskräftig genehmigten Räume im obersten Geschoss des Parkhauses zukünftig wie folgt genutzt werden sollen:

„Betriebsinterne und betriebsbezogene Nutzung der … AG und der … AG (Betriebskantine, Bewirtung von Geschäftspartnern, Kunden und geschlossene Gesellschaften, Schulungen, Vorträge, keine Live-Musik):

Montag bis Freitag von 8.00 Uhr bis 22:00 Uhr Nutzung als öffentliche Gaststätte (Abgabe von Speisen und Getränken an verschiedenen Gäste zum Verzehr an Ort und Stelle, Bewirtung von geschlossenen Gesellschaften keine Live-Musik):

Montag bis Sonntag von 18:00 Uhr bis 24:00 Uhr Bei betriebsinternen und betriebsbezogenen Nutzungen erfolgt keine Nutzung als öffentliche Gaststätte.

Der Betrieb der Freischankfläche wird jeweils bis 22:00 Uhr vollständig beendet. Eine Außenbeschallung der Freischankfläche erfolgt nicht.

Im Gastraum sind 80 Sitzplätze und auf der Freischankfläche sind 60 Sitzplätze vorgesehen.

Der Eingang der öffentlichen Gaststätte liegt in der …

Die Parkhauszu- und Abfahrt erfolgt bis 20:00 Uhr sowohl über die Ein- und Ausfahrt in der … als auch über die Ein- und Ausfahrt in der … Ab 20:00 Uhr wird die Parkhausein- und Ausfahrt in der … gesperrt, so dass die Ein- und Ausfahrt nur noch über die … erfolgen kann. Hierauf wird durch entsprechende Beschilderung der Ein- und Ausfahrten hingewiesen. Im Parkhaus werden die notwendigen 15 Stellplätze nachgewiesen. Insgesamt stehen im Parkhaus 43 Stellplätze für die Gaststätte zur Verfügung. Ca. 56 öffentliche Parkplätze befinden sich vor dem Gebäude beiderseits in der … Insgesamt stehen im Parkhaus und in der … damit 99 Stellplätze für 140 Gäste zur Verfügung.

Der Lieferverkehr wird zur Tagzeit und ausschließlich über die … abgewickelt.“

Das Stadtplanungsamt … verweigerte mit planungsrechtlicher Stellungnahme vom 3. Mai 2016 für die Beklagte auch diesbezüglich das gemeindliche Einvernehmen.

Mit Bescheid vom 13. Mai 2016 lehnte die Beklagte das Vorhaben „Erweiterung des Bestandsgebäudes mit einem Gebäude für Ausstellungen, Schulungen und Events und eines Parkhauses – Tektur über Nutzungsänderung von Schulungs- und Eventräumen zu Gaststätte und Terrasse zu Freischankfläche (Parkhaus II. OG)“ ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. … widerspreche. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB könne nicht erteilt werden; das Vorhaben sei nicht genehmigungsfähig. So sei die Vermietung der Räumlichkeiten an Eventagenturen und das Ausrichten firmenexterner Veranstaltungen als Vergnügungsstätte zu qualifizieren und ginge über eine interne Nutzung deutlich hinaus. Gemäß den textlichen Festsetzungen seien im Bebauungsplan nur Geschäfts- und Bürogebäude zulässig. Auch sei in dem mit „Parkhaus“ gekennzeichneten Teilbereich nur ein Parkhaus zulässig. Für die in diesem Teilbereich beantragte öffentlich zugängliche Schank- und Speisewirtschaft bzw. die beantragte Eventnutzung könne keine Befreiung erteilt werden, da diese Nutzungen im vorliegenden eingeschränkten Gewerbegebiet unzulässig seien. Eine Eventnutzung hätte auch erhebliche Auswirkungen auf die direkt angrenzende Wohnnutzung; das Rücksichtnahmegebot sei verletzt. Letztlich scheitere eine Befreiung auch daran, dass das Vorhaben die Grundzüge der Planung berühre, die Abweichung städtebaulich nicht vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen nicht vereinbar sei. Auch wenn das Vorhaben die Lärmwerte für ein allgemeines Wohngebiet nahezu einhalte, gehe der Antrag auf Befreiung im Hinblick auf die Grundzüge der Planung weit über das mögliche Maß eines Befreiungstatbestands hinaus. Die Zufahrtsregelung – ab 20:00 Uhr von der … – reduziere zwar den Park-Suchverkehr, schließe aber einen solchen im Norden nicht völlig aus. Überdies liege bislang lediglich eine Genehmigung durch Befreiung für firmeninterne Gastronomie und firmeninterne Feiern – bis 18:00 Uhr – vor. Dies sei eine dem Büro- und Geschäftsgebäude zurechenbare Nutzung, welche im Vorhaben- und Erschließungsplan festgesetzt sei und auf Kantinenbasis abgewickelt werde. Die hier angestrebten Befreiungen seien dieser weder vergleichbar noch vertretbar. In der Bebauungsplanung sei der Nutzungskonflikt zwischen gewerblichen Nutzungen und der benachbarten Wohnnutzung erkannt, gelöst und insofern geregelt, als das Gewerbegebiet eingeschränkt worden sei und nur Geschäfts- und Bürogebäude mit Parkhaus und Werbeanlagen an der Stelle der Leistung zulässig seien. Dieser ausdrückliche Planungswille sei auch in der Begründung zum Vorhaben- und Erschließungsplan niedergeschrieben. Eine entsprechend gesicherte Nutzungsbeschränkung sei auch im Grundbuch festgeschrieben worden. Dem Vorhaben könne nicht zugestimmt werden.

Mit am 6. Juni 2016 beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach eingegangenem Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom gleichen Tag hat die Klägerin hiergegen Klage erhoben. Zur Begründung lässt sie im Wesentlichen vortragen, die Versagung der Baugenehmigung sei rechtswidrig und verletze sie in ihren Rechten. Die von ihr beantragte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans berühre nicht die Grundzüge der Planung, sei darüber hinaus städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Der Beklagten sei zunächst entgegenzuhalten, dass sie das streitgegenständliche Vorhaben nach der Art der Nutzung nicht richtig eingeordnet habe. Sie gehe zu Unrecht davon aus, dass es sich dabei um eine Vergnügungsstätte handele. Es sei nicht erkennbar, dass die Beklagte die grundlegend geänderte Betriebsbeschreibung vom 12. April 2016 überhaupt zur Kenntnis genommen habe. Das Vorhaben der Klägerin und die begehrten Befreiungen berührten überdies nicht die Grundzüge der Planung. Maßgeblich sei insoweit die Grundkonzeption des Bebauungsplans. Hier habe die Beklagte ein – wenn auch eingeschränktes – Gewerbegebiet festgesetzt. Gewerbegebiete dienten nach § 8 Abs. 1 BauNVO gerade vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben, namentlich Gewerbebetrieben aller Art, wie z.B. Gastwirtschaften. Hier sei zunächst eine Verpflegungseinrichtung als Betriebskantine, außerdem zur Bewirtung von Geschäftspartnern und Kunden sowie für Schulungen und Vorträge im Betrieb der Klägerin vorgesehen. Es bestehe damit ein unmittelbarer Zusammenhang mit den von der Klägerin genutzten Büro- und Geschäftsräumen in dem gesamten Gebäudekomplex an der … Durch diese Nebennutzung bleibe das planerische Grundkonzept unangetastet. Etwas anderes ergebe sich auch nicht dadurch, dass die betreffenden Räumlichkeiten außerhalb der Nutzung als Betriebskantine auch als öffentliche Gaststätte fungieren sollen. Im Vordergrund stehe sowohl zeitlich wie flächenmäßig nach wie vor die Nutzung als Büro- und Geschäftsgebäude, der auch die Betriebskantine diene. Dass in einem zeitlich untergeordneten Umfang täglich zusätzlich auch eine Nutzung als öffentlich zugängliche Gaststätte geplant sei, berühre das maßgebliche planerische Gesamtkonzept nur unwesentlich. Durch die beantragte Nutzungserweiterung – öffentliche Gaststätte in der Zeit von 18 Uhr bis 24 Uhr – werde im Ergebnis lediglich der Nutzungszeitraum über die derzeit üblichen Bürostunden hinaus erweitert. Auch unterscheide sich eine Nutzung als öffentliche Gaststätte nicht von der einer Betriebskantine. Beides beinhalte die Abgabe von Speisen und Getränken zum Verzehr an Ort und Stelle. Es mache deshalb keinen Unterschied, ob eine Nutzung als Betriebskantine erfolge oder als öffentliche Gaststätte. Von einem tiefen Eingriff in das Interessengeflecht der Planung könne insoweit keine Rede sein. Die Grundzüge der Planung seien schließlich auch nicht dadurch berührt, dass hier eine Befreiung von der Festsetzung „Parkhaus“ begehrt werde. Dass diese Festsetzung nicht zur Grundkonzeption der Planung gehöre, habe die Beklagte in der Vergangenheit selbst zum Ausdruck gebracht, da sie bereits mit bestandskräftigem Bescheid vom 12. September 2014 der Klägerin insoweit eine Befreiung erteilt habe. Im vorliegenden Fall sei das planerische Grundkonzept durch die Festsetzung eines hinsichtlich der Arten zulässiger Nutzungen eingeschränkten Gewerbegebiets, die das Wohnen nicht wesentlich stören, gekennzeichnet. Das „zentrale Parkhaus“ diene letztlich nur den in dieser Weise eingeschränkt zugelassenen gewerblichen Nutzungen. Abgesehen davon bliebe auch nach Zulassung einer Befreiung von der Festsetzung „Parkhaus“ im Wesentlichen ein Parkhaus übrig, da die Abweichung lediglich das 2. OG des Parkhausgebäudes betreffe. Die Grundzüge der Planung seien somit weder quantitativ noch qualitativ berührt. Die geplante Abweichung vom Bebauungsplan sei auch städtebaulich vertretbar. Bei der Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebietes sei es der Beklagten vor allem um den Schutz der Wohnbebauung vor Lärmimmissionen gegangen. Wie der zuletzt vorgelegte schalltechnische Untersuchungsbericht ergeben habe, sei dieser Schutz auch bei Umsetzung des streitgegenständlichen Vorhabens gewährleistet. Daher sei das Vorhaben auch mit öffentlichen Belangen unter Würdigung nachbarlicher Interessen vereinbar.

Mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 6. Juni 2016 beantragt die Klägerin:

Der Bescheid der Beklagten vom 13. Mai 2016 Az.: … wird aufgehoben und die Beklagte verurteilt, der Klägerin die Baugenehmigung für die Tektur über Nutzungsänderung von Schulungs- und Eventräumen zu Gaststätte und Terrasse zu Freischankfläche (Parkhaus 2. OG) zu erteilen.

Hilfsweise:

Der Bescheid der Beklagten vom 13. Mai 2016 Az.: … wird aufgehoben und die Beklagte wird verurteilt, über den Bauantrag der Klägerin unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden.

Die Beklagte beantragt mit Schriftsatz vom 30. September 2016,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung beruft sie sich im Wesentlichen auf die bereits im streitgegenständlichen Bescheid genannten Gründe. Aus der Begründung des Bebauungsplans werde deutlich, dass der Stadtplanungsausschuss der Beklagten die Festsetzungen „eingeschränktes Gewerbegebiet“ und „Geschäfts- und Bürogebäude“ unter Beschränkung von auf das Wohnen nicht wesentlich störenden Geschäfts- und Büronutzungen gerade im Hinblick auf die Lärmbelastung für die konkrete Grundstückstation, gleichsam angesichts des Falles getroffen habe. Habe der Plangeber eine Festsetzung „im Angesicht des Falles“ für diesen Fall so und nicht anders gewollt, sei für eine Befreiung kein Raum (unter Verweis auf BayVGH, U.v. 22.5.2006 – 26 B 04.1947). Wie sich aus der Entstehungsgeschichte des Bebauungsplans mit hinreichender Deutlichkeit ergebe, sei Ziel gewesen, ein „verträgliches Nebeneinander der Wohnnutzungen und gewerblichen Nutzungen“ zu ermöglichen; aufgrund der Festsetzungen sollten „verkehrsintensive Betriebe oder produzierendes Gewerbe“ nicht zulässig sein. Dieser planerische Wille finde seinen Ausdruck auch in dem Kaufvertrag vom 28. Januar 2014, der auch eine Gaststätte als Vergnügungsstätte bezeichne und jene ausschließe. Das Vorhaben berühre die schutzwürdigen Belange der Eigentümer und Bewohner im nördlich angrenzenden Wohngebiet, bringe „Unruhe“ in das Plangebiet und habe Vorbildwirkung für andere vergleichbare, die Wohnnutzung potenziell störenden Nutzungen im Plangebiet.

Mit Schriftsatz vom 7. November 2016 lässt die Klägerin weiter vortragen, im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. … sei weder der Ausschluss eines Gaststättenbetriebes noch eine Beschränkung der gewerblichen Nutzung auf den Tagzeitraum thematisiert worden. Der Plangeber habe hier lediglich die Festsetzung „Büro- und Geschäftsgebäude“ getroffen. Ein Gebäude sei als Geschäftsgebäude zu qualifizieren, wenn der Schwerpunkt der Nutzung des Gebäudes in der Tätigkeit „Geschäft“ liege, das Gebäude also in erster Linie auf gewerbliche Nutzung zugeschnitten sei. Dies sei hier der Fall. Auch habe der Plangeber durch diese Festsetzung eine große Bandbreite möglicher gewerblicher Nutzungen vorgesehen. Mit den Festsetzungen „Geschäftshaus“ und „Parkhaus“ sei jedenfalls eine ergänzende Nutzung als öffentliche Gaststätte nicht gezielt ausgeschlossen worden. Vielmehr seien die Festsetzungen abstrakt und würden eine Konkretisierung erfordern bzw. ermöglichen, so dass eine Befreiung hier möglich sei. Entgegen der Ansicht der Beklagten enthalte die Baugenehmigung vom 12. September 2014 (Az. …) keine Beschränkung der Nutzung der streitgegenständlichen Räume und der Dachterrasse auf den Tagzeitraum und auf Werktage. Eine derartige Beschränkung sei in den Bauvorlagen nicht enthalten gewesen bzw. sei eine solche auch nicht z.B. durch Auflagen in der Baugenehmigung festgelegt worden. Soweit die Beklagte sich auf unzumutbare Gewerbelärmimmissionen hinsichtlich der Außenwohnbereiche in den Abendstunden und am Wochenende berufe, stehe dem die Rechtsprechung des BVerwG entgegen (Verweis auf Urteil v. 16.3.2006 – 4 A 1075.04). Hiernach seien Außenwohnbereiche grundsätzlich nur tagsüber schutzwürdig, da sie nachts nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen zu dienen pflegen. Hinsichtlich der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort sei anzumerken, dass diejenigen Räume, die nunmehr auch als öffentliche Gaststätte genutzt werden sollen, in Richtung der nördlich gelegenen Wohngebäude eine Lärmschutzverglasung hätten. Auch habe die Dachterrasse eine 3,21 mhohe Lärmschutzwand aus Glas. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gelegenen Wohngebäude hätten überdies entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans „architektonische Selbsthilfe“ betrieben. Die zivilrechtliche Rechtslage habe hier keinen Einfluss auf die Entscheidung. Durch die schuldrechtlichen Regelungen im Kaufvertrag seien lediglich die damaligen Vertragsparteien gebunden, nicht jedoch die Klägerin. Die Klägerin habe hier einen Anspruch auf eine fehlerfreie Ermessensausübung; wobei für eine Ausübung des Ermessens wenig Spielraum bleibe, wenn die engen Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung wie vorliegend erfüllt seien (unter Verweis auf BVerwG, U.v. 19.9.2002 – 4 C 13.01). Weder der streitgegenständliche Bescheid noch die Ausführungen der Beklagten in ihrer Klageerwiderung würden den Anforderungen an eine ermessensfehlerfreie Entscheidung genügen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten, hinsichtlich der mündlichen Verhandlung auf die Niederschrift verwiesen.

Die Klage hat weder im Hauptantrag noch im Hilfsantrag Erfolg.

Sie ist als Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO zwar zulässig, aber sowohl im Hauptantrag wie auch im Hilfsantrag unbegründet. Die Klägerin hat weder einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung zur Nutzungsänderung noch einen auf erneute Verbescheidung, da das genehmigungspflichtige Vorhaben im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfenden Vorschriften widerspricht (§ 113 Abs. 5 VwGO, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO).

Die hier beantragte Nutzungsänderung von Schulungs- und Eventräumen hin zu einer Gaststätte und von Terrasse zu einer Freischankfläche ist, dies ist zwischen den Beteiligten auch unstrittig, genehmigungspflichtig (Art. 55 Abs. 1 und 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO). Prüfungsmaßstab bei dem als Sonderbau zu qualifizierenden Vorhaben (Art. 2 Abs. 4 BayBO) sind insbesondere die Vorschriften über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der § 29 bis 38 BauGB (Art. 60 Satz 1 Nr. 1 BayBO).

Vorliegend verstößt das Bauvorhaben der Klägerin bereits gegen die Festsetzungen des rechtsverbindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. … – … vom 23. Juli 2014. Demnach ist die Erteilung einer Baugenehmigung bereits aufgrund der Vorschrift des § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. Art. 60 Satz 1 Nr. 1 BayBO ausgeschlossen (dazu 1.). Die Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 31 Abs. 2 BauGB kommt nicht in Betracht (dazu 2.).

1. Das Bauvorhaben ist hier nicht nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m § 8 BauNVO allgemein oder ausnahmsweise zulässig. Es steht mit den Festsetzungen des hier maßgeblichen Bebauungsplans Nr. … nicht in Einklang. Dies stellt die Klägerin letztlich auch nicht in Abrede.

Im Bebauungsplan ist hinsichtlich des streitgegenständlichen Gebäudes als Art der Nutzung ein Parkhaus festgesetzt. Darüber hinaus ist das Gebiet, in dem dieses Gebäude liegt, als ein eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt; die Einschränkung besteht im Wesentlichen darin, dass nur Geschäfts- und Büronutzung zugelassen sind. Mit dieser Begrenzung auf ausschließlich zwei der in § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO genannten Nutzungsarten hat der Plangeber gleichsam negativ zum Ausdruck gebracht, dass dort nicht nur keine nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise, sondern eben auch keine (weiteren) in einem Gewerbegebiet sonst noch allgemein zulässigen Nutzungen stattfinden sollen, wie vor allem Gewerbebetriebe nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Die Festsetzung der Parkhausnutzung des streitgegenständlichen Gebäudes nimmt, da dieses gemäß der Planbegründung den im eingeschränkten Gewerbegebiet vorgesehenen Geschäfts- und Bürogebäuden funktionell dienend zugeordnet ist, an diesem eingeschränkten Nutzungscharakter teil. Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Festsetzungen wurden seitens der Beteiligten weder dargetan noch sind solche ersichtlich.

Von dieser Festsetzungssituation weicht das begehrte Vorhaben grundlegend ab. Nach der dem streitgegenständlichen Vorhaben zugrundeliegenden Betriebsbeschreibung vom 12. April 2016/2. Mai 2016 sollen die im obersten Geschoss des streitgegenständlichen Gebäudes mit Bescheid vom 12. September 2014 bereits genehmigten Nutzungen „Vortrag, Aufwärmküche und Dachterrasse“ nunmehr in mehrfacher Hinsicht erweitert werden: So sollen die Betriebszeiten für betriebsinterne und betriebsbezogene Veranstaltungen dahingehend ausgedehnt werden, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten diesbezüglich nunmehr von 8 Uhr bis 22 Uhr genutzt werden können. Entgegen der Auffassung des Klägers handelt es sich hierbei eben nicht um die erstmalige Festschreibung von Betriebszeiten, sondern um eine Erweiterung der bereits mit Baugenehmigung vom 12. September 2014 genehmigten Betriebszeit bis 18 Uhr. Auch wenn in der Baugenehmigung von 2014 explizit keine Betriebszeiten genannt sind, hat die Beklagte durch die Bezugnahme auf die seitens der Klägerin in der Baubzw. Betriebsbeschreibung gemachten Angaben (vgl. Seite 5 der Baugenehmigung) letztlich auch die in der Betriebsbeschreibung vom 16. Mai 2014 enthaltenen Betriebszeiten in die Baugenehmigung einbezogen. Diese Bezugnahme, die im Hinblick auf das Bestimmtheitsgebot ganz maßgeblich für die Wirksamkeit der Baugenehmigung ist, muss insoweit aber auch ausreichender Anknüpfungspunkt sein, um die in der betreffenden Betriebsbeschreibung enthaltenen Betriebszeiten als Inhalt der Genehmigung anzusehen. Nach den Gesamtumständen nehmen diese mithin am Regelungsgehalt der Baugenehmigung teil; Art. 68 Abs. 2 BayBO steht dem nicht entgegen (vgl. bspw. OVG Lüneburg, U.v. 20.2.2014 – 1 LB 189/11 – juris Rn. 20; VGH BW, U.v. 25.10.2002 – 5 S 1706/01 – juris Rn. 56). Darüber hinaus sollen die streitgegenständlichen Räumlichkeiten im Zeitfenster zwischen 18 Uhr und 24 Uhr – soweit sie nicht für betriebsbezogene Zwecke benötigt werden – der Öffentlichkeit als Gaststätte zur Verfügung stehen. Beide Umstände widersprechen in jedem Fall der Festsetzung des streitgegenständlichen Gebäudes als Parkhaus, aber eben gleichermaßen auch der Festsetzung der Büro- und Geschäftsnutzung. Durch die Erweiterung der bisherigen Nutzung um einen von der Büro- und Geschäftsnutzung unabhängig nutzbaren und für jedermann offen stehenden Gaststättenbetrieb weist das Vorhaben die Qualität eines, wenn auch nicht störenden, Gewerbes auf; eine solche Art der Nutzung soll aber nach den Festsetzungen des Bebauungsplans in dem betreffenden Baugebiet nicht zulässig sein.

2. Die Zulassung des Vorhabens käme deshalb nur in Betracht, wenn von den Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden könnte. Die Klägerin hat allerdings gerade keinen Rechtsanspruch auf eine derartige Befreiung.

Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB kommt eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans unter den dort genannten weiteren tatbestandlichen Voraussetzungen jedenfalls nur dann in Betracht, wenn die Grundzüge der Planung hierdurch nicht berührt werden. Dies ist jedoch vorliegend der Fall. Als „Grundzüge der Planung“ i.S.d. § 31 Abs. 2 BauGB ist die sog. planerische Grundkonzeption zu verstehen, die den Festsetzungen des jeweiligen Bebauungsplanes zugrunde liegt (BVerwG, B.v. 19.5.2004 – 4 B 35/04 – juris Rn. 3), mithin also das den Festsetzungen zu entnehmende gemeinsame und diese insoweit miteinander verklammernde Planungskonzept. Für einen Ausschluss der Befreiungsmöglichkeit reicht es dabei schon aus, wenn die Grundzüge lediglich berührt sind, d.h. wenn die konkrete Abweichung geeignet ist, die Planungskonzeption derart zu verlassen, dass sich die Planungsfrage neu stellt. Die Befreiung soll nicht als Vehikel dazu dienen, eigentlich der Planung vorbehaltene Entscheidungen zu treffen, sondern nur dazu, im Einklang mit dem Willen des Planungsgebers Randkorrekturen im Einzelfall zu ermöglichen (vgl. BVerwG, B.v. 5.31999 – 4 B 5/99 – juris Rn. 6; BVerwG, B.v. 15.3.2000 – 4 B 18/00 – juris Rn. 5); sie ist lediglich Instrument zur punktuellen Plankorrektur, nicht hingegen zur Plangestaltung. Die Grundzüge der Planung i.S.d § 31 Abs. 2 BauGB sind demzufolge nur dann nicht berührt, wenn die Abweichung die konkrete Planungskonzeption des Bebauungsplans im Wesentlichen unangetastet lässt (vgl. B.v. 15.3.2000 – 4 B 18/00 – juris Rn. 4).

Ausgehend von diesen Grundsätzen berühren die mit dem Vorhaben einhergehenden Abweichungen von den Festsetzungen die Grundzüge der Planung. Zwar ist der Klägerin durchaus darin zuzustimmen, dass Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung nicht per se Grundzüge der Planung darstellen (vgl. BVerwG, U.v. 2.2.2012 – 4 C 14/10 – juris Rn. 12), so dass im Einzelfall insbesondere bei qualitativ und quantitativ geringfügigen Änderungen, die die Festsetzung der Nutzungsart insgesamt nicht in Frage stellen, durchaus Befreiungen denkbar sind (vgl. zu einem solchen Fall BVerwG, B.v. 15.3.2000 – 4 B 18/00 – juris Rn. 5). Die Zulassung des hier beabsichtigten Vorhabens würde jedoch keine derartige, nicht ins Gewicht fallende Veränderung der planerischen Konzeption bewirken. Die hier relevante Beschränkung der Nutzungsart auf Büro- und Geschäftsnutzung zählt aufgrund der spezifischen Planungskonzeption gerade zu den Grundzügen der Planung. Der Planung lag ausweislich deren Begründung das Ziel zugrunde, dass die nördlich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans angrenzende Wohnnutzung im Wege der Verwirklichung des streitgegenständlichen Plangebiets als Pufferzone von den Einwirkungen der südlich angrenzenden Gewerbenutzung abgeschirmt werden soll. Die Plangeberin hat sich zur Umsetzung dieses Planungsziels augenscheinlich nicht nur darauf beschränkt, im Plangebiet diejenigen Nutzungen des § 8 BauNVO auszuschließen, die lediglich das Wohnen stören. Vielmehr hat sie bereits eine Stufe zuvor angesetzt, indem sie das Programm an allgemein zulässigen Nutzungen speziell auf die Büro- und Geschäftsnutzung und damit auf Nutzungsarten reduziert hat, die per se mit dem Wohnen besser verträglich sind als andere Gewerbenutzungen. Diese Begrenzung ist somit gerade Teil der Planungskonzeption „Schaffung einer Pufferzone“. Wäre es dem Plangeber nämlich ohne Rücksicht auf die in einem Gewerbegebiet generell zulässigen Nutzungen allein darauf angekommen, dass diese jedenfalls das Wohnen des nördlich angrenzenden Gebiets nicht stören, hätte er es bei der Festsetzung eines Gewerbegebiets unter Ausschluss der das Wohnen beeinträchtigenden Nutzungen belassen können; dennoch hat sich der Plangeber für eine Beschränkung auf bestimmte spezifische Nutzungsarten entschieden und damit zugleich Gewerbebetriebe i.S.d. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO ausgeklammert.

Die Zulassung des hier streitgegenständlichen Vorhabens berührt dieses Planungskonzept insoweit, als die Befreiung die Umnutzung zur Gaststätte betrifft, da diese konzeptionell grundsätzlich (auch) unabhängig von der benachbarten Büro- und Geschäftsnutzung betrieben werden kann, so dass der Charakter eines eigenständigen Gewerbebetriebs in den Vordergrund rückt, der dem hier gegebenen eingeschränkten Gewerbegebiet gerade fremd bleiben soll. Hieran ändert sich auch nichts dadurch, dass die Gaststätte aufgrund wirtschaftlicher Erwägungen evtl. der Büro- und Geschäftsnutzung „mitdienen“ mag, indem diese auch von Mitarbeitern und Kunden der angrenzenden Geschäfte besucht wird. Maßgeblich ist nämlich insoweit allein die konzeptionell autonome Nutzungsmöglichkeit. Bereits aus diesem Grund liegt, wie die Beklagte zutreffend festgestellt hat, die Voraussetzung einer Befreiungslage nicht vor. Ob dies gegebenenfalls anders zu beurteilen wäre, wenn sich das Vorhaben nur auf eine Erweiterung der Öffnungszeiten unter Beibehaltung eines betrieblichen Bezugs der Nutzung beschränken würde, kann hier offen bleiben. Die gerichtliche Prüfung bezieht sich nämlich lediglich darauf, wie das konkrete Vorhaben zur Genehmigung gestellt wird; ein Anspruch darauf, das Vorhaben mit Blick auf das bauplanungsrechtlich Zulässige so lange zu reduzieren und demgemäß zu modifizieren, bis ein im Ergebnis genehmigungsfähiger Antragsgegenstand vorliegt, besteht hingegen nicht (vgl. BVerwG, B.v. 6.2.2013 – 4 B 39/12 – juris Rn. 11).

Durch die bereits zuvor erteilte Genehmigung vom 12. September 2014, die unter Erteilung von Befreiungen nach § 30 Abs. 2 BauGB im obersten Geschoss des Parkhauses u.a. eine Nutzung zu Vortragszwecken, als Aufwärmküche und Dachterrasse zugelassen hat, ist auch keineswegs ein Zustand geschaffen worden, der es nunmehr verbieten würde, sich auf die Grundzüge der Planung zu berufen. Dies wäre allenfalls dann der Fall, wenn durch eine oder ggf. auch mehrere Befreiung(en) eine bodenrechtliche Situation geschaffen wäre, die faktisch als Aufgabe der Grundzüge der Planung zu werten ist, so dass diese für weitere Befreiungen nicht mehr als Maßstab heranzuziehen sind. Mit der zugelassenen Nutzung ist dies aber gerade nicht geschehen. Anders als im hier streitgegenständlichen Sachverhalt beschränkte sich die damalige Befreiung lediglich auf die im Bebauungsplan enthaltene Festsetzung der Nutzung des Gebäudes als Parkhaus. Nicht betroffen war hingegen der der Geschäfts- und Büronutzung dienende Charakter, indem die konkrete Nutzung der Räumlichkeiten gerade für die benachbarten Geschäfts- und Bürogebäude beschränkt und eben auch in Einklang mit deren Nutzungszeiten konzipiert war.

Da das Vorhaben somit die Grundzüge der Planung berührt kommt es dementsprechend auf die weiteren Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB, insbesondere die städtebauliche Vertretbarkeit, die Wahrung nachbarlicher Interessen und eventuelle Ermessenserwägungen nicht mehr an.

3. Nach alledem besteht kein Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, so dass der Bescheid der Beklagten 13. Mai 2016 nicht zu beanstanden ist. Die Klage ist mithin unbegründet. Damit kommt auch eine Verpflichtung der Beklagten zur erneuten Verbescheidung ihres Bauantrags nicht in Betracht, da die Voraussetzungen für die planungsrechtliche Zulässigkeit nach dem vorstehend Ausgeführten nicht bestehen und daher für eine erneute Entscheidung kein Raum ist.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO, die Kostenentscheidung auf § 154 Abs. 1 VwGO.