Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 18. Mai 2016 - AN 9 K 15.00892

I.

Die Berufung wird zurückgewiesen.

II.

Die Beigeladene hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III.

Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Kläger wendet sich gegen einen Vorbescheid für die Nutzungsänderung einer Doppelhaushälfte in ein Feuerwehrgerätehaus.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks U.-straße 75 (FlNr. 5929 der Gemarkung H.) in H., das mit einer Ende der 40er Jahre des letzten Jahrhunderts errichteten kleinen Doppelhaushälfte (Grundfläche ca. 72 m²) bebaut ist. Die zweite, ebenso große Doppelhaushälfte auf dem angrenzenden Grundstück FlNr. 5929/1 (Baugrundstück) wird bisher zu Wohnzwecken genutzt. Auf diesem Grundstück steht neben einer zum Wohnhaus gehörenden Garage eine seit Mitte der 90er Jahre für die Freiwillige Feuerwehr der Gemeinde genutzte Fahrzeughalle, die ursprünglich als Garage für einen Gewerbebetrieb (Sandabbaubetrieb) diente. Das gesamte Bauquartier war in dem 1992 wieder aufgehobenen Bebauungsplan „Siedlung am Bahnhof“ als reines Wohngebiet (WR) festgesetzt. Östlich des Doppelhauses verläuft etwa 70 m entfernt die Bahnlinie Würzburg-Gemünden, südlich davon die Kreisstraße MSP 8 (B.-straße).

Unter dem 4. Mai 2007 beantragte die beigeladene Gemeinde einen Vorbescheid für die „Umnutzung eines Wohngebäudes mit Garage in ein Feuerwehrgerätehaus“ mit der Fragestellung, über die Genehmigungsfähigkeit der vorgesehenen baulichen Änderung zu entscheiden. Nach den Angaben in den Bauvorlagen will die Beigeladene das Baugrundstück erwerben und in mehreren Baustufen vollständig für Zwecke der gemeindlichen Freiwilligen Feuerwehr umnutzen. Während sich die erste Baustufe auf Sanierungsmaßnahmen und kleinere Um- und Anbauten an der Halle beschränkt (u. a. Anbau eines Sanitärbereichs mit Duschen und WC an der Südseite der Halle; Einbau einer Spüle und einer Stiefelwaschanlage an Stelle des bisher vorhandenen WC´s), sollen in den Ausbaustufen 2 und 3 - nach Auszug des derzeitigen Mieters der Doppelhaushälfte - die vorhandene Garage für ein Zweitfahrzeug der Feuerwehr und für Ausrüstungsgegenstände der Jugendfeuerwehr sowie das Wohnhaus für die Erfordernisse der Feuerwehr umgenutzt werden. Die vorgesehenen neun Stellplätze sollen teilweise auf dem Baugrundstück (unmittelbar vor der westlichen Hausfassade) und teilweise entlang der B.-straße (Grundstück FlNr. 5928/1) neben der auf dem Baugrundstück stehenden Halle errichtet werden. Von der ursprünglich in der vierten Baustufe geplanten Errichtung eines 10,80 m hohen Schlauchtrockenturms an der Südseite der Halle hat die Beigeladene inzwischen Abstand genommen; insoweit ist nur noch die Errichtung einer „Schlauchpflege mit Trog“ innerhalb der bestehenden Halle Gegenstand der Planvorlagen.

Nach den Eingabeplänen hält der bis zu 2,80 m hohe Sanitäranbau zum Grundstück des Klägers eine Entfernung von ca. 4,50 m ein. Im bestehenden Wohnhaus sind im Erdgeschoss neben einem WC-Bereich ein ca. 34 m² großer Schulungs- und Besprechungsraum sowie ein weiterer Besprechungsraum mit Küche vorgesehen. Im Obergeschoss sind neben einem weiteren WC zwei Büroräume und ein Lager/Archiv-Raum, im Kellergeschoss zwei weitere Lagerräume und eine Werkstatt geplant. In den Bauvorlagen finden sich ferner Angaben zur beabsichtigten Nutzung durch die Feuerwehr (vgl. Erläuterungsbericht - Nutzungskonzept). Das Anwesen soll danach für Ausbildungs- und Schulungszwecke sowie für gesellige Veranstaltungen der Freiwilligen Feuerwehr (Aktivengruppe + zwei Jugendgruppen) genutzt werden. Die Zahl der Einsätze mit Sirenenalarmierung wird im Jahresmittel mit (ca.) zehnmal angegeben.

Bereits im Vorbescheidsverfahren erhob der Kläger Einwendungen gegen das Vorhaben. Das daraufhin eingeholte Schallimmissionsschutzgutachten des Ing.Büros W. vom 26. Oktober 2007 zum Baulichen Schallschutz gem. DIN 4109 und zum Schallimmisssionsschutz gemäß TA-Lärm und 18. BImSchV kommt zum Ergebnis, dass bezogen auf den Baulichen Schallschutz zur Einhaltung der lärmschutztechnischen Vorgaben zusätzliche bauliche Maßnahmen erforderlich sind. Im Hinblick auf lärmrelevante Veranstaltungen (Nutzung des Schulungsraums, Jugendausbildung, kleinere Feiern, jährliches Kesselfleischessen) kann nach Einschätzung des Gutachters unter Zugundelegung der Angaben des Bauherrn zum geplanten Nutzungsumfang von einer Einhaltung der zulässigen Lärmimmissionsrichtwerte ausgegangen werden. Der Schallimmissionsschutz gemäß TA-Lärm und 18. BImschV sei unter Zugrundelegung der im Erläuterungsbericht gemachten Nutzerangaben eingehalten.

Das Landratsamt M. (im folgenden: Landratsamt) erteilte daraufhin unter dem 13. Februar 2008 (geändert mit „Berichtigungsbescheid“ vom 10.9.2008) den beantragten Vorbescheid. Der Bescheid enthält eine Abweichung von der Einhaltung der Abstandsflächen zum Grundstück des Klägers sowie Auflagen, wonach das Schallschutzgutachten u. a. Teil des Genehmigungsbescheids wird und die Nutzung des Bauwerks auf die im Gutachten zugrunde gelegte Nutzung beschränkt ist. Das Landratsamt ging davon aus, dass die nähere Umgebung des Grundstücks einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO entspricht und das Vorhaben dort als Anlage für soziale Zwecke seiner Art nach allgemein zulässig ist. Immissionsschutzrechtlich sei es zulässig, soweit die im Schallschutzgutachten verlangten baulichen Veränderungen durchgeführt würden. Das Gebot der Rücksichtnahme werde nicht verletzt. Die neue Nutzung des Gebäudes beeinträchtige die Nachbarinteressen nicht wesentlich stärker als die bisherige Nutzung. Dies gelte auch im Hinblick auf die Möglichkeit der Einsichtnahme und den Wohnfrieden, da im Rahmen der Nutzungsänderung bauliche Verbesserungsmaßnahmen durchzuführen seien, die geeignet seien, die Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Grenzwerte zu gewährleisten.

Der Kläger ließ gegen den Vorbescheid Klage erheben. Er hält das Vorhaben für planungsrechtlich unzulässig. Das maßgebende Gebiet sei kein allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO, sondern ein besonderes Wohngebiet nach § 4a BauNVO. Ein Feuerwehrgerätehaus sei keine Anlage für soziale Zwecke und deshalb in einem solchen Gebiet unzulässig. Der Kläger machte zudem geltend, der im Schallschutzgutachten zugrunde gelegte Nutzungsumfang widerspreche allen bisherigen Erfahrungen, der Nachbarschaftskonflikt werde damit „nur auf dem Papier bewältigt“.

Mit Urteil vom 19. September 2008 gab das Verwaltungsgericht der Klage statt. Das Vorhaben liege in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet und verletze den Kläger in seinen Nachbarrechten. Entgegen der Ansicht des Beklagten und der Beigeladenen sei das geplante Feuerwehrhaus keine Anlage für soziale Zwecke im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO, sondern eine Anlage für Verwaltungen i. S. des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO. Da der Beklagte im vorliegenden Fall fälschlicherweise davon ausgegangen sei, dass das geplante Feuerwehrhaus in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein und nicht nur als Ausnahme zulässig sei, habe er keine gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO, § 34 Abs. 2 i.V. mit § 31 Abs. 1 BauGB gebotene Ermessensentscheidung getroffen. Dies verletze den Gebietsbewahrungsanspruch des Klägers, der weitergehe als der Schutz aus dem Rücksichtnahmegebot. Auf die Bewahrung der Gebietsart habe der Nachbar einen Anspruch auch dann, wenn das baugebietswidrige Vorhaben im Einzelfall für ihn noch nicht zu einer tatsächlich spürbaren und nachweisbaren Beeinträchtigung führe.

Mit der vom Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Berufung wendet sich die Beigeladene insbesondere gegen die Auffassung des Verwaltungsgerichts, ein Feuerwehrgerätehaus diene Verwaltungszwecken i. S. des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO. Sie verweist insoweit auf die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 20. Mai 1996 (BayVGH, B. v. 20.5.1996 - 2 CS 96.1175), wonach eine Rettungswache in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sei, weil sie sozialen bzw. gesundheitlichen Zwecken diene. Zwischen einer Rettungswache und einem Objekt, das der Feuerwehr als Gerätehaus diene, seien keine maßgeblichen Unterschiede ersichtlich. Im Vordergrund der Tätigkeit einer Feuerwehr stünden der Schutz von Leib und Leben der Bevölkerung und damit soziale bzw. gesundheitliche Zwecke. Betroffen sei somit der Bereich der Daseinsvorsorge und Daseinsfürsorge. Die Privilegierung von Gebäuden mit sozialen oder gesundheitlichen Zwecken in § 4 BauNVO solle erreichen, dass Gebäude zur Daseinsvorsorge und Daseinsfürsorge dort ermöglicht würden, wo sie bestimmungsgemäß gebraucht werden. Gerade aus diesem Grund habe der Verwaltungsgerichtshof eine Rettungswache im allgemeinen Wohngebiet zugelassen. Die dort angestellten Erwägungen gälten in gleicher Weise auch für ein Feuerwehr(geräte)haus. Das Rücksichtnahmegebot sei ebenfalls nicht verletzt. Das Feuerwehrgerätehaus verfüge nicht über ein eigenes Alarmierungssystem. Die etwaigen Beeinträchtigungen des Klägers seien also weit geringer als bei einer Rettungswache. Notfallmäßige Einsätze der Freiwilligen Feuerwehr fänden im Jahr maximal 15 mal statt. Den Einsatz des Martinshorns müssten in einem solchen Fall nicht nur die unmittelbaren Nachbarn des Feuerwehrgerätehauses, sondern auch die übrigen Anwohner, insbesondere im Einsatzzielgebiet, dulden. Auch sei das Anwesen des Klägers durch Straße und Bahnlinie immissionsmäßig vorbelastet. Im Zuge der Baumaßnahme werde die Schallschutzsituation nicht verschlechtert, sondern verbessert. Auch im Hinblick auf die Abstandsflächen seien sämtliche Belange des Klägers berücksichtigt und gewahrt. Der im ursprünglichen Bauantrag noch enthaltene Schlauchturm werde nicht mehr verwirklicht; er sei auch nicht Gegenstand des streitgegenständlichen Bescheids.

Die Beigeladene beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 19. September 2008 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung der Beigeladenen zurückzuweisen.

Er ist der Auffassung, das Vorhaben der Beigeladenen sei eine Anlage der Verwaltung im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO und damit in dem maßgeblichen Gebiet - wenn überhaupt - nur als Ausnahme gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO zulässig. Unabhängig davon verstoße das Vorhaben gegen das Rücksichtnahmegebot.

Die Landesanwaltschaft Bayern stellt für den Beklagten keinen Antrag. In der Sache ist sie allerdings der Ansicht, dass die Berufung der Beigeladenen begründet ist. Der primär sicherheitsrechtliche Charakter der Aufgaben der Feuerwehr (Schutz von Leben, Gesundheit und Eigentum) und ein weit verstandener Sozialbegriff rechtfertigten die Einordnung des Vorhabens als Anlage für soziale Zwecke.

Der Senat hat das Baugrundstück und dessen nähere Umgebung in Augenschein genommen. Die Verfahrensbeteiligten haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.

Wegen des Ergebnisses des Augenscheins wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift, wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands im Übrigen auf die Gerichtsakten und die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Die zulässige Berufung, über die gemäß § 125 Abs. 1 Satz 1, § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entschieden werden kann, ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat den Vorbescheid des Landratsamts vom 13. Februar 2008 in der Fassung des Bescheids vom 10. September 2008 im Ergebnis zu Recht aufgehoben. Der Vorbescheid ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Das geplante Feuerwehrgerätehaus gehört zwar zu den Anlagen für Verwaltungen im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO, die in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig sind. Auch bestehen gegen seine Gebietsverträglichkeit keine Bedenken. Das Vorhaben verstößt jedoch im konkreten Einzelfall gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

1. Der Senat teilt aufgrund des Augenscheins die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens - was die Art der baulichen Nutzung angeht - nach § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt, weil die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO entspricht.

Nach den Feststellungen beim Augenschein sind die Gebäude in der näheren Umgebung des Vorhabens überwiegend wohngenutzt. In unmittelbarer Nachbarschaft des Baugrundstücks liegt ein als Parkand-Ride-Platz gekennzeichneter kleinerer Parkplatz für DB-Kunden. Das nordwestlich vom Baugrundstück gelegene ehemalige Bahnhofsgebäude dient nunmehr Wohnzwecken. Im nördlichsten Teil der U.-straße befindet sich eine Straußwirtschaft, deren Gasträume im Keller angeordnet sind. Eine weitere gewerbliche Nutzung (Elektro- und Installationsfachgeschäft) findet sich erst jenseits der Kreisstraße (O.-straße 66), wobei nach dem beim Augenschein gewonnenen Eindruck dieser Kreisstraße trennende Wirkung zukommt, so dass sich die genannte gewerbliche Nutzung auf das Baugrundstück nicht mehr prägend auswirkt. Selbst wenn man dies anders sehen wollte, würde dieser Betrieb als ein im allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässiger nicht störender Gewerbebetrieb (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 1.8.2013, § 4 BauNVO Rn. 122) an der Einstufung als faktisches allgemeines Wohngebiet nichts ändern. Denn bei der Beurteilung des Gebietscharakters ist die ganze Bandbreite der im jeweiligen Gebiet zulässigen Nutzungsarten einzubeziehen, also unter Einschluss der in einem Gebiet jeweils nach Abs. 3 der Gebietsvorschrift nur ausnahmsweise zulässigen Vorhaben. Dass in der hier maßgeblichen näheren Umgebung auch Vorhaben vorhanden sind, die unter § 4 Abs. 3 BauNVO fallen, steht mithin der Annahme eines allgemeinen „faktischen“ Wohngebiets nicht entgegen, weil sich diese Vorhaben auf wirkliche Ausnahmefälle beschränken (vgl. BVerwG, B. v. 11.2.2000 - 4 B 1/00, juris Rn. 34). Demzufolge kann auch der Umstand, dass die auf dem Baugrundstück stehende Halle, die früher von einem Sandabbaubetrieb als LKW-Garage genutzt worden ist, bereits seit Mitte der 90er Jahre der Freiwilligen Feuerwehr der Beigeladenen als Feuerwehrgerätehaus dient, den Gebietscharakter nicht in Frage stellen. Eine derartige Nutzung ist zwar - was bei dieser Nutzungsart im Übrigen naheliegt - im Gebiet singulär. Sie steht jedoch zu der sie umgebenden Bebauung nicht in einem so auffälligen Kontrast, dass sie bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung als Fremdkörper außer Betracht zu bleiben hätte und ihr deshalb eine gebietsprägende Wirkung abzusprechen wäre.

Die Annahme eines besonderen Wohngebiets im Sinne des § 4a BauNVO, welches nach Ansicht des Klägers alternativ in Betracht kommen soll, scheidet im Rahmen des § 34 Abs. 2 BauGB aus. Denn in ihm soll die vorhandene Wohnnutzung u. a. „fortentwickelt“ werden, was nicht aus einem vorhandenen Bestand abgeleitet werden kann, sondern eine planerische Entscheidung der Gemeinde voraussetzt (vgl. BVerwG, B. v. 11.12.1992 - 4 B 209.92, Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 34 BauGB Rn. 122).

2. Das verfahrensgegenständliche Feuerwehrgerätehaus ist in einem allgemeinen Wohngebiet nicht allgemein zulässig. Es stellt weder eine „Anlage für soziale Zwecke“ im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO dar noch lässt es sich unter den dort genannten Begriff der „Anlagen für gesundheitliche Zwecke“ subsumieren. Das Vorhaben gehört vielmehr zu den „Anlagen für Verwaltungen“ im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO, die in einem allgemeinen Wohngebiet nur ausnahmsweise zulässig sind. Dies ergibt sich im Einzelnen aus folgendem:

(a) Der Begriff der „Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke“ (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 2, § 4 Abs. 2 Nr. 3, § 4a Abs. 2 Nr. 5, § 7 Abs. 2 Nr. 4, § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) ist zwar nicht auf die traditionellen Bereiche der genannten Zwecke beschränkt. Die Baunutzungsverordnung verwendet diese Begriffskategorie (Nutzungs- oder Anlagenart) vielmehr als bewusst weit gefasste Kategorie, die für eine „dem Wandel der Zeiten“ anpassungsfähige Auslegung offen ist (BVerwG, U. v. 17.12.1998 - 4 C 16.97, juris Rn. 27 = BVerwGE 108, 190). Damit sollen gerade auch neue Erscheinungsformen baulicher Vorhaben städtebaulich erfasst werden, um eine geordnete Bodennutzung und städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Dass sich im Laufe der Zeit das Begriffsverständnis und damit auch die Art der Anlagen ändern kann, die im jeweiligen Gebiet zulässig sind, ist vom Verordnungsgeber gewollt (vgl. BVerwG, U. v. 2.2.2012 - 4 C 14/10, juris Rn. 7 - Krematorium als Anlage für kulturelle Zwecke i. S. d. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO).

Diese begriffliche Offenheit des Tatbestands wird nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum einen dadurch begrenzt, dass unter diese Begriffskategorie nur die in § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB definierten Gemeinbedarfsanlagen fallen, weil die Baunutzungsverordnung diese Begriffsgruppe von Anfang an auf Gemeinbedarfsanlagen beschränkt gesehen habe (BVerwG, U. v. 12.12.1996 - 4 C 17.95, juris Rn. 29; U. v. 28.4.2004 - 4 C 10.03, juris Rn. 21; a. A. die wohl herrschende Meinung in der Literatur, vgl. Nachweise bei König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 4 BauNVO Rn. 45). Darüber hinaus wirkt das ungeschriebene Erfordernis der Gebietsverträglichkeit begrenzend, welches in gleicher Weise für die im jeweiligen Baugebiet allgemein wie für die dort (nur) ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten gilt (st. Rspr., vgl. BVerwG, U. v. 2.2.2012 - 4 C 14/10, juris Rn. 16; B. v. 28.2.2008 - 4 B 60/07, juris Rn. 5 und 6). Eine dritte Begrenzung ergibt sich schließlich aus dem Gebot der Rücksichtnahme, das eine Vermeidung gebietsunverträglicher Auswirkungen im Einzelfall ermöglicht (vgl. BVerwG, U. v. 21.3.2002 - 4 C 1/02, juris Rn. 13).

(b) In diesem Sinne stellt das von der Beigeladenen geplante Feuerwehrgerätehaus keine Anlage für soziale Zwecke dar. Derartige Anlagen dienen nämlich in einem weiten Sinn der sozialen Fürsorge und der öffentlichen Wohlfahrt; es handelt sich um Nutzungen, die auf Hilfe, Unterstützung, Betreuung und ähnliche fürsorgerische Maßnahmen ausgerichtet sind. Als typische Beispiele werden in der Rechtsprechung und Literatur Einrichtungen für Kinder und Jugendliche, alte Menschen sowie andere Personengruppen angesehen, die (bzw. deren Eltern) ein besonderes soziales Angebot annehmen wollen (vgl. BVerwG, B. v. 13.7.2009 - 4 B 44/09, juris Rn. 5 mit weiteren Nachweisen). Anlagen für soziale Zwecke lassen sich damit gemeinhin unter den Begriff der „Wohlfahrtspflege“ fassen (OVG Rheinland-Pfalz, U. v. 2.5.2013 - 1 A 11021/12, juris Rn. 30; vgl. hierzu auch die Aufstellung in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 4 BauNVO Rn. 92 ff).

Ein Feuerwehrgerätehaus gehört demgegenüber zu einer anders gearteten Begriffskategorie. Die Auffassung der Beigeladenen, schon aus der Aufgabe der Feuerwehr, Leib und Leben der Bevölkerung zu schützen, und der Einordnung einer derartigen Tätigkeit in den Bereich der Daseinsvorsorge und Daseinsfürsorge folge die Zugehörigkeit eines Feuerwehrgerätehauses zu den Anlagen für soziale und/oder gesundliche Zwecke im Sinne der BauNVO, würde zu einer Ausweitung dieser Begriffskategorie führen, die in der Zusammenschau mit anderen in der BauNVO ausdrücklich aufgeführten Nutzungsarten nicht gerechtfertigt wäre. Ein derart verstandener Begriff der sozialen Zwecke würde die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines in einem weiten Sinn der Daseinsvorsorge dienenden Vorhabens im Wesentlichen auf die Ebene der Gebietsverträglichkeit verlagern. Der Beklagte vertritt zwar ebenfalls die Auffassung, ein weit verstandener Sozialbegriff rechtfertige die Einordnung eines Feuerwehrgerätehauses als „Anlage für soziale Zwecke“, weist aber andererseits zu Recht auf den primär sicherheitsrechtlichen Charakter der Aufgaben der Feuerwehr (Schutz von Leben, Gesundheit und Eigentum) hin. Die Tätigkeitsfelder der Feuerwehr liegen nämlich, wie schon in deren Signet „Löschen - Bergen - Schützen - Retten“ plakativ zum Ausdruck kommt, im abwehrenden Brandschutz, in der technische Hilfeleistung, dem Katastrophenschutz und dem Rettungsdienst. Diese Tätigkeitsfelder dienen der Gefahrenabwehr. Sie haben damit primär einen sicherheitsrechtlichen und nicht einen sozialen oder gesundheitlichen Ansatz und Zweck.

Daraus erschließt sich auch, dass die von der Beigeladenen angeführte Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs zur planungsrechtlichen Zulässigkeit einer Rettungswache in einem allgemeinen Wohngebiet auf den hier gegebenen Sachverhalt nicht ohne weiteres übertragen werden kann. Die Beigeladene verweist zwar zutreffend darauf, dass der Verwaltungsgerichtshof in dieser, in einem vorläufigen Rechtsschutzverfahren ergangenen Entscheidung angenommen hat, es könne keinen ernstlichen Zweifeln unterliegen, dass es sich bei dem verfahrensgegenständlichen „Rotkreuzhaus mit Rettungswache“ um eine Anlage handle, die sozialen und gesundheitlichen Zwecken diene (BA S. 4). Der Tätigkeitsbereich der Feuerwehr umfasst aber allenfalls einen Teilaspekt des Gesundheitswesens, nämlich soweit die Feuerwehr in den öffentlichen Rettungsdienst eingebunden ist. Insgesamt liegt der Aufgabenschwerpunkt der Feuerwehr aber - wie aufgezeigt - im Bereich der Gefahrenabwehr und damit des Sicherheitsrechts. Von der Zugehörigkeit zum Bereich der „Wohlfahrtspflege“ kann daher nicht gesprochen werden.

Fehlt es somit hier schon begrifflich an der Zugehörigkeit zu einer der in § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO aufgeführten Anlagen, so kann auch der Umstand, dass ein Feuerwehr(geräte)haus die Gebietsanwohner lärmmäßig möglicherweise weniger belasten würde als eine Rettungswache, nicht zu einer Einstufung des Vorhabens unter die Anlagen für soziale und/oder gesundheitliche Zwecke führen.

(c) Der Senat teilt auch die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass das verfahrensgegenständliche Feuerwehrgerätehaus unter die in § 4 Abs. 3 Nr. 3 VwGO genannten Anlagen für Verwaltungen fällt. Auch dieser Begriff ist - wie schon der vorgenannte Begriff der Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke - in einem weiten Sinn zu verstehen. Verwaltung in diesem (planungsrechtlichen) Sinn ist ein Sammelbegriff, der alle selbstständigen Anlagen und Einrichtungen umfasst, in denen oder von denen aus verwaltet wird, sofern nicht die Verwaltung anderen, spezifischeren Nutzungsbegriffen der Baugebietsvorschriften der BauNVO unterfällt (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 4 BauNVO Rn. 128/129). Demzufolge fallen z. B. die Räumlichkeiten eines ambulanten Pflegedienstes, selbst wenn dort dessen Verwaltung untergebracht ist, nicht unter die Anlagen für Verwaltungen im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO, wenn in der Station auch Pflegeleistungen erbracht werden (vgl. BVerwG, B. v. 13.7.2009 - 4 B 44/09, juris Rn. 4). Entsprechendes gilt auch für Büro- und Verwaltungsgebäude, weil nach der Systematik der BauNVO zwischen den Nutzungsarten „Anlagen für Verwaltungen“ und „Büro- und Verwaltungsgebäuden“ zu trennen ist (vgl. § 4 Abs. 3 Nr. 3, § 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO einerseits und § 7 Abs. 2 Nr. 1, § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO andererseits). § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO meint keine Gebäude, die in ihrer Ausgestaltung und Funktionalität einem Büro- oder Verwaltungsgebäude gleichkommen (vgl. BVerwG, B. v. 11.2.2000 - 4 B 1/00, juris Rn. 49).

Von einer Nutzungsart, die in ihrer Ausgestaltung einem Büro- oder Verwaltungsgebäude gleichkommen würde, kann vorliegend nicht die Rede sein. Im Endausbau soll das Vorhaben zwar u. a. auch für Ausbildungs- und Schulungszwecke sowie für gesellige Veranstaltungen der gemeindlichen Freiwilligen Feuerwehr genutzt werden. Bei dieser Nutzung handelt es sich jedoch um keine Dauernutzung. Das Gebäude ist nicht ständig besetzt, vielmehr beschränkt sich die Zahl der dort durchgeführten Ausbildungseinheiten nach dem vorgelegten Nutzungskonzept auf zusammengerechnet ca. 100 Ausbildungseinheiten von bis zu jeweils maximal zweistündiger Dauer; die geselligen Veranstaltungen stellen hiernach seltene Ereignisse dar (4x jährlich). Ob für die planungsrechtliche Einordnung eines „Feuerwehrhauses“ möglicherweise dann etwas anderes gilt, wenn es sich um eine ständig besetzte Feuerwache einer Berufsfeuerwehr mit einem entsprechend umfassenden Aufgabenspektrum handelt, kann dahinstehen, weil es um eine solches Vorhaben hier ersichtlich nicht geht. Es kann deshalb auch offen bleiben, ob - wovon das Verwaltungsgericht wohl ausgeht - ein „Feuerwehrhaus“ unabhängig von seiner begrifflichen Bezeichnung als „Feuerwache“ oder „Feuerwehrgerätehaus“, von seiner Nutzung durch ehrenamtliche Kräfte im Rahmen einer Freiwilligen Feuerwehr oder durch eine Berufsfeuerwehr, von seiner Größe und der Frage, ob es rund um die Uhr oder nur zeitweilig besetzt ist, in jedem Fall unter die in § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO genannten Anlagen für Verwaltungen fällt.

Die BauNVO kennt auch keinen Nutzungsbegriff, der etwa Anlagen oder Einrichtungen der öffentlichen Sicherheit als besondere Nutzungskategorie benennen würde. Soweit der Verwaltungsgerichtshof in seiner Entscheidung vom 15. Februar 2001 Az. 14 CS 01.93 bei einem Baugenehmigungsverfahren für ein Feuerwehrgerätehaus ausgeführt hat, „Einrichtungen der öffentlichen Sicherheit, wie Polizeidienststellen, Rettungs- oder Feuerwachen“ seien in dem betreffenden (Dorf-)Gebiet grundsätzlich zulässig, musste er sich mit dieser Frage nicht auseinandersetzen, weil er diese Aussage zu § 5 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO getroffen hat, der neben den „Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke“ auch „Anlagen für örtliche Verwaltungen“ umfasst. Auch die Tatsache, dass ein Feuerwehrgerätehaus zu den Anlagen und Einrichtungen des Gemeinbedarfs im Sinne des § 5 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a, § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB (zum Gemeinbedarfsbegriff vgl. BVerwG, B. v.18.5.1994 - 4 NB 15/94, juris Rn. 13) gehört und deshalb eine entsprechende Ausweisung in einem Bauleitplan rechtlich möglich ist (vgl. BayVGH, B. v. 10.3.2000 - 26 ZS 99.2151 - Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche mit dem Zusatz „Feuerwehr“; B. v. 7.5.2002 - 26 ZS 01.2795 - Festsetzung einer Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Feuerwehrgerätehaus“), ist insoweit ohne Belang.

Das verfahrensgegenständliche Vorhaben unterfällt demzufolge dem Sammelbegriff der „Anlagen für Verwaltungen“ im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO. Es dient der Unterbringung des Fahrzeugbestands und der technischen Ausrüstung der Feuerwehr sowie der persönlichen Ausrüstungsgegenstände der Feuerwehrleute, der Bewältigung anfallender Verwaltungstätigkeiten (Büroarbeiten, Archivierung), Schulungs- und Ausbildungszwecken sowie der Durchführung geselliger Veranstaltungen. Die geplante Nutzung entspricht damit dem typischen Nutzungsspektrum eines „Feuerwehrhauses“, in dem möglichst alle mit der Aufgabenerfüllung einer Freiwilligen Feuerwehr zusammenhängenden Aktivitäten konzentriert werden sollen. Die grundsätzliche rechtliche Zuordnung eines Feuerwehrgerätehauses als Anlage für Verwaltung im Sinne der Gebietsvorschriften der BauNVO entspricht im Übrigen der - wie das Verwaltungsgericht zu Recht ausgeführt hat - wohl einhelligen Kommentarliteratur (vgl. König/Roeser/Stock, a. a. O., § 4 BauNVO Rn. 81 - Feuerwache; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 4 Rn. 12; Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 4 BauNVO Rn. 132). Ihr neigt offensichtlich auch die jüngere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zu (vgl. BayVGH, B. v. 25.9.2013 - 15 ZB 11.2304 Rn. 18).

(d) Der Senat hat auch mit Blick auf das (ungeschriebene) Erfordernis der Gebietsverträglichkeit keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Zulässigkeit des geplanten Vorhabens in einem allgemeinen Wohngebiet. Ein derartiger Verstoß wäre anzunehmen, wenn ein Feuerwehrgerätehaus - bezogen auf den Gebietscharakter des allgemeinen Wohngebiets - aufgrund seiner typischen Nutzungsweise störend wirken würde (vgl. BVerwG, U. v. 21.3.2002 - 4 C 1/02, juris Rn. 11 - Unzulässigkeit eines im WA als Anlage der Verwaltung ausnahmsweise zulässigen Postzustellstützpunkts). Von einer typischerweise gebietsunverträglichen Nutzungsart kann hier nicht ausgegangen werden. Das im Erläuterungsbericht zu den Planvorlagen genannte Nutzungsspektrum entspricht - wie dargelegt - dem typischen Tätigkeitsspektrum einer gemeindlichen Freiwilligen Feuerwehr. Diese ist im konkreten Fall auch weder personell noch ausrüstungsmäßig so ausgestattet, dass die mit der geplanten Nutzung für die Nachbarschaft typischerweise einhergehenden Belästigungen in einem allgemeinen Wohngebiet von vorneherein als nicht gebietsverträglich angesehen werden könnten.

4. Der Umstand, dass der Beklagte - ausgehend von der unzutreffenden Annahme einer allgemeinen Zulässigkeit des Vorhabens nach § 4 Abs. 2 BauNVO - hier keine durch § 34 Abs. 2 Satz 2 HS 2 i. V. m. § 31 Abs. 1 BauGB gebotene Ermessenentscheidung getroffen hat, führt jedoch entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts noch nicht dazu, dass der Vorbescheid den Kläger in eigenen Rechten verletzen würde und seine Klage allein wegen der fehlenden behördlichen Ermessensentscheidung erfolgreich wäre. Eine solche Rechtsverletzung ergibt sich auch nicht - wie das Verwaltungsgericht meint - aus der grundsätzlich nachbarschützenden Qualität des § 34 Abs. 2 BauGB (vgl. BVerwG, U. v. 16.9.1993 - 4 C 28.91 = BVerwGE 94, 151) und dem Anspruch des Nachbarn auf Bewahrung der Gebietsart. Denn eine Verletzung nachbarlicher Rechte kann nur vorliegen, wenn die Voraussetzungen der ausnahmsweisen Zulässigkeit des Vorhabens nicht gegeben wären. Das ergibt sich bereits aus dem Inhalt des Anspruchs des Nachbarn auf Wahrung der Gebietsart. Dieser ist nämlich darauf gerichtet (und beschränkt), Vorhaben zu verhindern, die weder regelmäßig noch ausnahmsweise in einem Baugebiet zulässig sind (vgl. BayVGH, B. v. 30.4.2008 - 15 ZB 07.2914 Rn. 10). Weiter kann der Nachbaranspruch daher auch nicht gegenüber einer Genehmigung gehen, in der diese Ausnahme nicht ausdrücklich ausgesprochen wird, weil die Baugenehmigungsbehörde das Erfordernis einer Ausnahme - aus welchen Gründen auch immer - verkannt hat (vgl. BayVGH, B. v. 30.4.2008 a. a. O.).

Dass im vorliegenden Fall die Ausnahmevoraussetzungen gemäß § 31 Abs. 1 i. V. m. § 34 Abs. 2 Halbsatz 2 BauGB vorliegen, stellt das Verwaltungsgericht selbst nicht in Frage. Dies ist auch aus der Sicht des Senats zu bejahen. Das Vorhaben der Beigeladenen hat mit Blick auf das im allgemeinen Wohngebiet vor allem geschützte Gut „Wohnen“ im fraglichen Umgriff - was die westlich der U.-straße und die nördlich des Baugrundstücks gelegene Bebauung betrifft - nur ein begrenztes Störpotential. Das dem Vorbescheidsantrag zugrunde liegende Nutzungskonzept lässt für das genannte Wohnumfeld insgesamt keine Störungen erwarten, die der einem allgemeinen Wohngebiet typischerweise eigenen Wohnruhe entgegenstehen würden. Gegenüber der westlich an das Baugrundstück angrenzenden Wohnbebauung dient die bestehende, bereits als Feuerwehrgerätehaus genutzte Halle jedenfalls teilweise als Lärmpuffer. Auch im Hinblick auf den an das Baugrundstück angrenzenden Parkplatz für Bahnbenutzer und den Umstand, dass das Baugrundstück am Rande des Wohngebiets im unmittelbaren Anschluss an die verhältnismäßig verkehrsreiche Kreisstraße liegt, ist das Vorhaben - was sein Störpotential für das Wohnumfeld angeht - günstig situiert. Die mit Noteinsätzen der Feuerwehr einhergehenden Lärmbelastungen erscheinen - abgesehen davon, dass sich diese Einsätze realistischer Weise im Allgemeinen auf wenige Einsätze im Jahr beschränken werden - für die Nachbarn ebenfalls nicht unzumutbar.

5. Der Vorbescheid kann gleichwohl keinen Bestand haben, weil das Vorhaben aufgrund der im vorliegenden Fall gegebenen konkreten Unstände gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt.

Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts richtet sich der Nachbarschutz auch in unbeplanten Gebieten, deren Eigenart gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der BauNVO entspricht, nach § 15 Abs. 1 BauNVO. Diese Vorschrift stellt eine besondere Ausprägung des planungsrechtlichen Gebots der Rücksichtnahme dar (vgl. BVerwG, B. v. 16.12.2008 - 4 B 68/08, juris Rn. 4 m. w. N.). Das Maß der hiernach gebotenen Rücksichtnahme hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab. Gegeneinander abzuwägen sind die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung, die Interessen des Bauherrn und das, was beiden Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist. Feste Regeln lassen sich dabei nicht aufstellen. Erforderlich ist eine Gesamtschau der von dem Vorhaben ausgehenden Beeinträchtigungen (BVerwG, B. v. 10.1.2013 - 4 B 48/12, juris Rn. 7 m.w.N).

Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, dass das Vorhaben durch Umnutzung einer bestehenden Doppelhaushälfte verwirklicht werden soll. Während die Doppelhaushälfte des Klägers wie bisher weiter zu Wohnzwecken genutzt wird, soll in der auf dem Baugrundstück stehenden - spiegelbildlichen - Doppelhaushälfte die Wohnnutzung aufgegeben werden. Dieses Gebäude soll stattdessen der gemeindlichen Freiwilligen Feuerwehr als Feuerwehrgerätehaus dienen und demzufolge als öffentliche Einrichtung der Gemeinde (vgl. Art. 4 Abs. 1 Satz 2 Bay. Feuerwehrgesetz - BayFwG) genutzt werden. Diese Nutzung hat zudem, wie aus dem zugrunde liegenden Nutzungskonzept und aus der Rechtsstellung der Einsatzkräfte der Freiwilligen Feuerwehren (vgl. Art. 5 Abs. 1 BayFwG) hervorgeht, auch eine Art Vereinsheimcharakter.

Ein Doppelhaus im Sinne des § 22 Abs. 2 BauNVO ist dadurch gekennzeichnet, dass zwei selbstständig benutzbare Gebäude an der gemeinsamen Grundstücksgrenze derart zusammengebaut werden, dass sie einen Gesamtbaukörper bilden und als bauliche Einheit erscheinen. Das setzt den wechselseitigen Verzicht auf seitliche Grenzabstände an der gemeinsamen Grundstücksgrenze voraus. Darüber hinaus müssen die beiden „Haushälften“ in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinander gebaut werden. Insoweit enthält das Erfordernis einer baulichen Einheit nicht nur ein quantitatives, sondern auch ein qualitatives Element (vgl. BVerwG, B. v. 23.4.2013 - 4 B 17/13, juris Rn. 5; BVerwG, U. v. 24.2.2000 - 4 C 12.98, juris Rn. 20 = BVerwGE 110, 355). Der für ein Doppelhaus charakteristische wechselseitige Verzicht auf seitliche Grenzabstände an der gemeinsamen Grundstücksgrenze in einem Gebiet, das ansonsten - wie hier - durch seitliche Grenzabstände zu den benachbarten Grundstücken gekennzeichnet ist, bindet die benachbarten Grundeigentümer bauplanungsrechtlich in ein Verhältnis des gegenseitigen Interessenausgleichs ein: Durch die Möglichkeit des Grenzanbaus wird einerseits die bauliche Nutzbarkeit der (häufig schmalen) Grundstücke erhöht; dies wird andererseits jedoch durch den Verlust seitlicher Grenzabstände an der gemeinsamen Grenze, die Freiflächen schaffen und dem Wohnfrieden dienen, „erkauft“. Diese enge Wechselbeziehung, die jeden Grundeigentümer zugleich begünstigt und belastet, begründet ein nachbarliches Austauschverhältnis, das nicht einseitig aufgehoben oder aus dem Gleichgewicht gebracht werden darf (vgl. BVerwG, U. v. 24.2.2000., a. a. O., Rn. 21).

Das Bundesverwaltungsgericht hat diese den Doppelhausbegriff kennzeichnenden Anforderungen zwar nur mit Blick auf das Verhältnis der beiden Baukörper zueinander formuliert. Das Verträglichkeitserfordernis kann jedoch auch bei der Nutzungsart nicht außer Betracht gelassen werden. Dass bereits die bestehende Nutzung der Halle als Feuerwehrgerätehaus insoweit problematisch ist, wird schon aus dem gegenwärtigen äußeren Erscheinungsbild des Baugrundstücks, wie es sich dem Senat beim Augenschein dargestellt hat, deutlich: Es handelt sich um ein ausgesprochen kleinteiliges „Doppelhausensemble“, sowohl was die Gebäudesubstanz als auch die dem Doppelhaus zugehörigen Freiflächen angeht. Was die Freiflächen betrifft, weist die klägerische Doppelhaushälfte einen Vorgarten auf, wohingegen auf dem Baugrundstück der Bereich vor der straßenseitigen Hausfront weitgehend versiegelt ist und als Zufahrts- und Stellplatzfläche dient. Hierbei parken die Fahrzeuge - wie die beim Augenschein gefertigten Lichtbilder zeigen - fast unmittelbar vor dem Haus und an der Grenze zum klägerischen Grundstück, nur wenige Meter vom Eingangsbereich und von Fenstern der klägerischen Doppelhaushälfte entfernt.

Das Vorhaben lässt eine Verschärfung dieser bestehenden Situation erwarten, weil wegen der mit ihm verbundenen Nutzungsintensivierung jedenfalls mit einer stärkeren Frequentierung dieser Parkplätze zu rechnen ist. Auch im Bereich der rückwärtigen Freiflächen der Doppelhausgrundstücke, die derzeit (klein)gärtnerisch genutzt werden, ist das Vorhaben nicht ohne Auswirkungen auf das nachbarschaftliche Austauschverhältnis, weil der Anbau eines Sanitärbereichs mit Duschen und WC an der Südseite der Halle die ohnehin schon sehr bescheidene Freifläche auf dem Baugrundstück noch weiter verkleinert. Am deutlichsten tritt die mangelnde Nachbarverträglichkeit des Vorhabens aber beim baulichen Schallschutz zu Tage. Schon die immissionsschutzfachliche Stellungnahme des Landratsamts vom 26. Juli 2007 verweist darauf, dass die Gebäudetrennwand zur klägerischen Doppelhaushälfte relativ dünn ist und davon ausgegangen werden muss, dass keine ausreichende Körperschallentkoppelung gegeben ist; dies könne zu erheblichen Belästigungen für den Nachbarn führen. Diese Einschätzung wird durch das eingeholte Schallimmissionsschutzgutachten des Ing.Büros W. vom 26. Oktober 2007 in der Sache bestätigt. Dieses Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass bezogen auf den Baulichen Schallschutz der Gebäudebestand nicht in vollem Umfang den gesetzlichen Anforderungen entspricht und zur Einhaltung der lärmschutztechnischen Vorgaben zusätzliche bauliche Maßnahmen erforderlich sind. Daraus wird deutlich, dass die beabsichtigte Nutzungsänderung das nachbarliche Austauschverhältnis letztlich einseitig aufhebt. Der Kläger muss nicht hinnehmen, dass in der benachbarten Doppelhaushälfte eine Nutzungsart verwirklicht wird, die erst nach umfangreichen schallschutztechnischen Nachbesserungen (möglicherweise) die gesetzlichen Mindestanforderungen einhält. Darüber hinaus ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Befürchtung des Klägers, der Nachbarschaftskonflikt werde auch durch schallschutztechnische Nachbesserungen „nur auf dem Papier bewältigt“, durchaus realitätsnah und nachvollziehbar erscheint.

6. Die Beigeladene hat gemäß § 154 Abs. 2 VwGO die Kosten ihrer erfolglosen Berufung zu tragen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO angeführten Gründe vorliegt.

I.

Die Berufung wird zurückgewiesen.

II.

Die Beigeladene hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III.

Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Kläger wendet sich gegen einen Vorbescheid für die Nutzungsänderung einer Doppelhaushälfte in ein Feuerwehrgerätehaus.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks U.-straße 75 (FlNr. 5929 der Gemarkung H.) in H., das mit einer Ende der 40er Jahre des letzten Jahrhunderts errichteten kleinen Doppelhaushälfte (Grundfläche ca. 72 m²) bebaut ist. Die zweite, ebenso große Doppelhaushälfte auf dem angrenzenden Grundstück FlNr. 5929/1 (Baugrundstück) wird bisher zu Wohnzwecken genutzt. Auf diesem Grundstück steht neben einer zum Wohnhaus gehörenden Garage eine seit Mitte der 90er Jahre für die Freiwillige Feuerwehr der Gemeinde genutzte Fahrzeughalle, die ursprünglich als Garage für einen Gewerbebetrieb (Sandabbaubetrieb) diente. Das gesamte Bauquartier war in dem 1992 wieder aufgehobenen Bebauungsplan „Siedlung am Bahnhof“ als reines Wohngebiet (WR) festgesetzt. Östlich des Doppelhauses verläuft etwa 70 m entfernt die Bahnlinie Würzburg-Gemünden, südlich davon die Kreisstraße MSP 8 (B.-straße).

Unter dem 4. Mai 2007 beantragte die beigeladene Gemeinde einen Vorbescheid für die „Umnutzung eines Wohngebäudes mit Garage in ein Feuerwehrgerätehaus“ mit der Fragestellung, über die Genehmigungsfähigkeit der vorgesehenen baulichen Änderung zu entscheiden. Nach den Angaben in den Bauvorlagen will die Beigeladene das Baugrundstück erwerben und in mehreren Baustufen vollständig für Zwecke der gemeindlichen Freiwilligen Feuerwehr umnutzen. Während sich die erste Baustufe auf Sanierungsmaßnahmen und kleinere Um- und Anbauten an der Halle beschränkt (u. a. Anbau eines Sanitärbereichs mit Duschen und WC an der Südseite der Halle; Einbau einer Spüle und einer Stiefelwaschanlage an Stelle des bisher vorhandenen WC´s), sollen in den Ausbaustufen 2 und 3 - nach Auszug des derzeitigen Mieters der Doppelhaushälfte - die vorhandene Garage für ein Zweitfahrzeug der Feuerwehr und für Ausrüstungsgegenstände der Jugendfeuerwehr sowie das Wohnhaus für die Erfordernisse der Feuerwehr umgenutzt werden. Die vorgesehenen neun Stellplätze sollen teilweise auf dem Baugrundstück (unmittelbar vor der westlichen Hausfassade) und teilweise entlang der B.-straße (Grundstück FlNr. 5928/1) neben der auf dem Baugrundstück stehenden Halle errichtet werden. Von der ursprünglich in der vierten Baustufe geplanten Errichtung eines 10,80 m hohen Schlauchtrockenturms an der Südseite der Halle hat die Beigeladene inzwischen Abstand genommen; insoweit ist nur noch die Errichtung einer „Schlauchpflege mit Trog“ innerhalb der bestehenden Halle Gegenstand der Planvorlagen.

Nach den Eingabeplänen hält der bis zu 2,80 m hohe Sanitäranbau zum Grundstück des Klägers eine Entfernung von ca. 4,50 m ein. Im bestehenden Wohnhaus sind im Erdgeschoss neben einem WC-Bereich ein ca. 34 m² großer Schulungs- und Besprechungsraum sowie ein weiterer Besprechungsraum mit Küche vorgesehen. Im Obergeschoss sind neben einem weiteren WC zwei Büroräume und ein Lager/Archiv-Raum, im Kellergeschoss zwei weitere Lagerräume und eine Werkstatt geplant. In den Bauvorlagen finden sich ferner Angaben zur beabsichtigten Nutzung durch die Feuerwehr (vgl. Erläuterungsbericht - Nutzungskonzept). Das Anwesen soll danach für Ausbildungs- und Schulungszwecke sowie für gesellige Veranstaltungen der Freiwilligen Feuerwehr (Aktivengruppe + zwei Jugendgruppen) genutzt werden. Die Zahl der Einsätze mit Sirenenalarmierung wird im Jahresmittel mit (ca.) zehnmal angegeben.

Bereits im Vorbescheidsverfahren erhob der Kläger Einwendungen gegen das Vorhaben. Das daraufhin eingeholte Schallimmissionsschutzgutachten des Ing.Büros W. vom 26. Oktober 2007 zum Baulichen Schallschutz gem. DIN 4109 und zum Schallimmisssionsschutz gemäß TA-Lärm und 18. BImSchV kommt zum Ergebnis, dass bezogen auf den Baulichen Schallschutz zur Einhaltung der lärmschutztechnischen Vorgaben zusätzliche bauliche Maßnahmen erforderlich sind. Im Hinblick auf lärmrelevante Veranstaltungen (Nutzung des Schulungsraums, Jugendausbildung, kleinere Feiern, jährliches Kesselfleischessen) kann nach Einschätzung des Gutachters unter Zugundelegung der Angaben des Bauherrn zum geplanten Nutzungsumfang von einer Einhaltung der zulässigen Lärmimmissionsrichtwerte ausgegangen werden. Der Schallimmissionsschutz gemäß TA-Lärm und 18. BImschV sei unter Zugrundelegung der im Erläuterungsbericht gemachten Nutzerangaben eingehalten.

Das Landratsamt M. (im folgenden: Landratsamt) erteilte daraufhin unter dem 13. Februar 2008 (geändert mit „Berichtigungsbescheid“ vom 10.9.2008) den beantragten Vorbescheid. Der Bescheid enthält eine Abweichung von der Einhaltung der Abstandsflächen zum Grundstück des Klägers sowie Auflagen, wonach das Schallschutzgutachten u. a. Teil des Genehmigungsbescheids wird und die Nutzung des Bauwerks auf die im Gutachten zugrunde gelegte Nutzung beschränkt ist. Das Landratsamt ging davon aus, dass die nähere Umgebung des Grundstücks einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO entspricht und das Vorhaben dort als Anlage für soziale Zwecke seiner Art nach allgemein zulässig ist. Immissionsschutzrechtlich sei es zulässig, soweit die im Schallschutzgutachten verlangten baulichen Veränderungen durchgeführt würden. Das Gebot der Rücksichtnahme werde nicht verletzt. Die neue Nutzung des Gebäudes beeinträchtige die Nachbarinteressen nicht wesentlich stärker als die bisherige Nutzung. Dies gelte auch im Hinblick auf die Möglichkeit der Einsichtnahme und den Wohnfrieden, da im Rahmen der Nutzungsänderung bauliche Verbesserungsmaßnahmen durchzuführen seien, die geeignet seien, die Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Grenzwerte zu gewährleisten.

Der Kläger ließ gegen den Vorbescheid Klage erheben. Er hält das Vorhaben für planungsrechtlich unzulässig. Das maßgebende Gebiet sei kein allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO, sondern ein besonderes Wohngebiet nach § 4a BauNVO. Ein Feuerwehrgerätehaus sei keine Anlage für soziale Zwecke und deshalb in einem solchen Gebiet unzulässig. Der Kläger machte zudem geltend, der im Schallschutzgutachten zugrunde gelegte Nutzungsumfang widerspreche allen bisherigen Erfahrungen, der Nachbarschaftskonflikt werde damit „nur auf dem Papier bewältigt“.

Mit Urteil vom 19. September 2008 gab das Verwaltungsgericht der Klage statt. Das Vorhaben liege in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet und verletze den Kläger in seinen Nachbarrechten. Entgegen der Ansicht des Beklagten und der Beigeladenen sei das geplante Feuerwehrhaus keine Anlage für soziale Zwecke im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO, sondern eine Anlage für Verwaltungen i. S. des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO. Da der Beklagte im vorliegenden Fall fälschlicherweise davon ausgegangen sei, dass das geplante Feuerwehrhaus in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein und nicht nur als Ausnahme zulässig sei, habe er keine gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO, § 34 Abs. 2 i.V. mit § 31 Abs. 1 BauGB gebotene Ermessensentscheidung getroffen. Dies verletze den Gebietsbewahrungsanspruch des Klägers, der weitergehe als der Schutz aus dem Rücksichtnahmegebot. Auf die Bewahrung der Gebietsart habe der Nachbar einen Anspruch auch dann, wenn das baugebietswidrige Vorhaben im Einzelfall für ihn noch nicht zu einer tatsächlich spürbaren und nachweisbaren Beeinträchtigung führe.

Mit der vom Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Berufung wendet sich die Beigeladene insbesondere gegen die Auffassung des Verwaltungsgerichts, ein Feuerwehrgerätehaus diene Verwaltungszwecken i. S. des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO. Sie verweist insoweit auf die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 20. Mai 1996 (BayVGH, B. v. 20.5.1996 - 2 CS 96.1175), wonach eine Rettungswache in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sei, weil sie sozialen bzw. gesundheitlichen Zwecken diene. Zwischen einer Rettungswache und einem Objekt, das der Feuerwehr als Gerätehaus diene, seien keine maßgeblichen Unterschiede ersichtlich. Im Vordergrund der Tätigkeit einer Feuerwehr stünden der Schutz von Leib und Leben der Bevölkerung und damit soziale bzw. gesundheitliche Zwecke. Betroffen sei somit der Bereich der Daseinsvorsorge und Daseinsfürsorge. Die Privilegierung von Gebäuden mit sozialen oder gesundheitlichen Zwecken in § 4 BauNVO solle erreichen, dass Gebäude zur Daseinsvorsorge und Daseinsfürsorge dort ermöglicht würden, wo sie bestimmungsgemäß gebraucht werden. Gerade aus diesem Grund habe der Verwaltungsgerichtshof eine Rettungswache im allgemeinen Wohngebiet zugelassen. Die dort angestellten Erwägungen gälten in gleicher Weise auch für ein Feuerwehr(geräte)haus. Das Rücksichtnahmegebot sei ebenfalls nicht verletzt. Das Feuerwehrgerätehaus verfüge nicht über ein eigenes Alarmierungssystem. Die etwaigen Beeinträchtigungen des Klägers seien also weit geringer als bei einer Rettungswache. Notfallmäßige Einsätze der Freiwilligen Feuerwehr fänden im Jahr maximal 15 mal statt. Den Einsatz des Martinshorns müssten in einem solchen Fall nicht nur die unmittelbaren Nachbarn des Feuerwehrgerätehauses, sondern auch die übrigen Anwohner, insbesondere im Einsatzzielgebiet, dulden. Auch sei das Anwesen des Klägers durch Straße und Bahnlinie immissionsmäßig vorbelastet. Im Zuge der Baumaßnahme werde die Schallschutzsituation nicht verschlechtert, sondern verbessert. Auch im Hinblick auf die Abstandsflächen seien sämtliche Belange des Klägers berücksichtigt und gewahrt. Der im ursprünglichen Bauantrag noch enthaltene Schlauchturm werde nicht mehr verwirklicht; er sei auch nicht Gegenstand des streitgegenständlichen Bescheids.

Die Beigeladene beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 19. September 2008 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung der Beigeladenen zurückzuweisen.

Er ist der Auffassung, das Vorhaben der Beigeladenen sei eine Anlage der Verwaltung im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO und damit in dem maßgeblichen Gebiet - wenn überhaupt - nur als Ausnahme gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO zulässig. Unabhängig davon verstoße das Vorhaben gegen das Rücksichtnahmegebot.

Die Landesanwaltschaft Bayern stellt für den Beklagten keinen Antrag. In der Sache ist sie allerdings der Ansicht, dass die Berufung der Beigeladenen begründet ist. Der primär sicherheitsrechtliche Charakter der Aufgaben der Feuerwehr (Schutz von Leben, Gesundheit und Eigentum) und ein weit verstandener Sozialbegriff rechtfertigten die Einordnung des Vorhabens als Anlage für soziale Zwecke.

Der Senat hat das Baugrundstück und dessen nähere Umgebung in Augenschein genommen. Die Verfahrensbeteiligten haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.

Wegen des Ergebnisses des Augenscheins wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift, wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands im Übrigen auf die Gerichtsakten und die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Die zulässige Berufung, über die gemäß § 125 Abs. 1 Satz 1, § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entschieden werden kann, ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat den Vorbescheid des Landratsamts vom 13. Februar 2008 in der Fassung des Bescheids vom 10. September 2008 im Ergebnis zu Recht aufgehoben. Der Vorbescheid ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Das geplante Feuerwehrgerätehaus gehört zwar zu den Anlagen für Verwaltungen im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO, die in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig sind. Auch bestehen gegen seine Gebietsverträglichkeit keine Bedenken. Das Vorhaben verstößt jedoch im konkreten Einzelfall gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

1. Der Senat teilt aufgrund des Augenscheins die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens - was die Art der baulichen Nutzung angeht - nach § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt, weil die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO entspricht.

Nach den Feststellungen beim Augenschein sind die Gebäude in der näheren Umgebung des Vorhabens überwiegend wohngenutzt. In unmittelbarer Nachbarschaft des Baugrundstücks liegt ein als Parkand-Ride-Platz gekennzeichneter kleinerer Parkplatz für DB-Kunden. Das nordwestlich vom Baugrundstück gelegene ehemalige Bahnhofsgebäude dient nunmehr Wohnzwecken. Im nördlichsten Teil der U.-straße befindet sich eine Straußwirtschaft, deren Gasträume im Keller angeordnet sind. Eine weitere gewerbliche Nutzung (Elektro- und Installationsfachgeschäft) findet sich erst jenseits der Kreisstraße (O.-straße 66), wobei nach dem beim Augenschein gewonnenen Eindruck dieser Kreisstraße trennende Wirkung zukommt, so dass sich die genannte gewerbliche Nutzung auf das Baugrundstück nicht mehr prägend auswirkt. Selbst wenn man dies anders sehen wollte, würde dieser Betrieb als ein im allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässiger nicht störender Gewerbebetrieb (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 1.8.2013, § 4 BauNVO Rn. 122) an der Einstufung als faktisches allgemeines Wohngebiet nichts ändern. Denn bei der Beurteilung des Gebietscharakters ist die ganze Bandbreite der im jeweiligen Gebiet zulässigen Nutzungsarten einzubeziehen, also unter Einschluss der in einem Gebiet jeweils nach Abs. 3 der Gebietsvorschrift nur ausnahmsweise zulässigen Vorhaben. Dass in der hier maßgeblichen näheren Umgebung auch Vorhaben vorhanden sind, die unter § 4 Abs. 3 BauNVO fallen, steht mithin der Annahme eines allgemeinen „faktischen“ Wohngebiets nicht entgegen, weil sich diese Vorhaben auf wirkliche Ausnahmefälle beschränken (vgl. BVerwG, B. v. 11.2.2000 - 4 B 1/00, juris Rn. 34). Demzufolge kann auch der Umstand, dass die auf dem Baugrundstück stehende Halle, die früher von einem Sandabbaubetrieb als LKW-Garage genutzt worden ist, bereits seit Mitte der 90er Jahre der Freiwilligen Feuerwehr der Beigeladenen als Feuerwehrgerätehaus dient, den Gebietscharakter nicht in Frage stellen. Eine derartige Nutzung ist zwar - was bei dieser Nutzungsart im Übrigen naheliegt - im Gebiet singulär. Sie steht jedoch zu der sie umgebenden Bebauung nicht in einem so auffälligen Kontrast, dass sie bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung als Fremdkörper außer Betracht zu bleiben hätte und ihr deshalb eine gebietsprägende Wirkung abzusprechen wäre.

Die Annahme eines besonderen Wohngebiets im Sinne des § 4a BauNVO, welches nach Ansicht des Klägers alternativ in Betracht kommen soll, scheidet im Rahmen des § 34 Abs. 2 BauGB aus. Denn in ihm soll die vorhandene Wohnnutzung u. a. „fortentwickelt“ werden, was nicht aus einem vorhandenen Bestand abgeleitet werden kann, sondern eine planerische Entscheidung der Gemeinde voraussetzt (vgl. BVerwG, B. v. 11.12.1992 - 4 B 209.92, Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 34 BauGB Rn. 122).

2. Das verfahrensgegenständliche Feuerwehrgerätehaus ist in einem allgemeinen Wohngebiet nicht allgemein zulässig. Es stellt weder eine „Anlage für soziale Zwecke“ im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO dar noch lässt es sich unter den dort genannten Begriff der „Anlagen für gesundheitliche Zwecke“ subsumieren. Das Vorhaben gehört vielmehr zu den „Anlagen für Verwaltungen“ im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO, die in einem allgemeinen Wohngebiet nur ausnahmsweise zulässig sind. Dies ergibt sich im Einzelnen aus folgendem:

(a) Der Begriff der „Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke“ (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 2, § 4 Abs. 2 Nr. 3, § 4a Abs. 2 Nr. 5, § 7 Abs. 2 Nr. 4, § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) ist zwar nicht auf die traditionellen Bereiche der genannten Zwecke beschränkt. Die Baunutzungsverordnung verwendet diese Begriffskategorie (Nutzungs- oder Anlagenart) vielmehr als bewusst weit gefasste Kategorie, die für eine „dem Wandel der Zeiten“ anpassungsfähige Auslegung offen ist (BVerwG, U. v. 17.12.1998 - 4 C 16.97, juris Rn. 27 = BVerwGE 108, 190). Damit sollen gerade auch neue Erscheinungsformen baulicher Vorhaben städtebaulich erfasst werden, um eine geordnete Bodennutzung und städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Dass sich im Laufe der Zeit das Begriffsverständnis und damit auch die Art der Anlagen ändern kann, die im jeweiligen Gebiet zulässig sind, ist vom Verordnungsgeber gewollt (vgl. BVerwG, U. v. 2.2.2012 - 4 C 14/10, juris Rn. 7 - Krematorium als Anlage für kulturelle Zwecke i. S. d. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO).

Diese begriffliche Offenheit des Tatbestands wird nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum einen dadurch begrenzt, dass unter diese Begriffskategorie nur die in § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB definierten Gemeinbedarfsanlagen fallen, weil die Baunutzungsverordnung diese Begriffsgruppe von Anfang an auf Gemeinbedarfsanlagen beschränkt gesehen habe (BVerwG, U. v. 12.12.1996 - 4 C 17.95, juris Rn. 29; U. v. 28.4.2004 - 4 C 10.03, juris Rn. 21; a. A. die wohl herrschende Meinung in der Literatur, vgl. Nachweise bei König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 4 BauNVO Rn. 45). Darüber hinaus wirkt das ungeschriebene Erfordernis der Gebietsverträglichkeit begrenzend, welches in gleicher Weise für die im jeweiligen Baugebiet allgemein wie für die dort (nur) ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten gilt (st. Rspr., vgl. BVerwG, U. v. 2.2.2012 - 4 C 14/10, juris Rn. 16; B. v. 28.2.2008 - 4 B 60/07, juris Rn. 5 und 6). Eine dritte Begrenzung ergibt sich schließlich aus dem Gebot der Rücksichtnahme, das eine Vermeidung gebietsunverträglicher Auswirkungen im Einzelfall ermöglicht (vgl. BVerwG, U. v. 21.3.2002 - 4 C 1/02, juris Rn. 13).

(b) In diesem Sinne stellt das von der Beigeladenen geplante Feuerwehrgerätehaus keine Anlage für soziale Zwecke dar. Derartige Anlagen dienen nämlich in einem weiten Sinn der sozialen Fürsorge und der öffentlichen Wohlfahrt; es handelt sich um Nutzungen, die auf Hilfe, Unterstützung, Betreuung und ähnliche fürsorgerische Maßnahmen ausgerichtet sind. Als typische Beispiele werden in der Rechtsprechung und Literatur Einrichtungen für Kinder und Jugendliche, alte Menschen sowie andere Personengruppen angesehen, die (bzw. deren Eltern) ein besonderes soziales Angebot annehmen wollen (vgl. BVerwG, B. v. 13.7.2009 - 4 B 44/09, juris Rn. 5 mit weiteren Nachweisen). Anlagen für soziale Zwecke lassen sich damit gemeinhin unter den Begriff der „Wohlfahrtspflege“ fassen (OVG Rheinland-Pfalz, U. v. 2.5.2013 - 1 A 11021/12, juris Rn. 30; vgl. hierzu auch die Aufstellung in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 4 BauNVO Rn. 92 ff).

Ein Feuerwehrgerätehaus gehört demgegenüber zu einer anders gearteten Begriffskategorie. Die Auffassung der Beigeladenen, schon aus der Aufgabe der Feuerwehr, Leib und Leben der Bevölkerung zu schützen, und der Einordnung einer derartigen Tätigkeit in den Bereich der Daseinsvorsorge und Daseinsfürsorge folge die Zugehörigkeit eines Feuerwehrgerätehauses zu den Anlagen für soziale und/oder gesundliche Zwecke im Sinne der BauNVO, würde zu einer Ausweitung dieser Begriffskategorie führen, die in der Zusammenschau mit anderen in der BauNVO ausdrücklich aufgeführten Nutzungsarten nicht gerechtfertigt wäre. Ein derart verstandener Begriff der sozialen Zwecke würde die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines in einem weiten Sinn der Daseinsvorsorge dienenden Vorhabens im Wesentlichen auf die Ebene der Gebietsverträglichkeit verlagern. Der Beklagte vertritt zwar ebenfalls die Auffassung, ein weit verstandener Sozialbegriff rechtfertige die Einordnung eines Feuerwehrgerätehauses als „Anlage für soziale Zwecke“, weist aber andererseits zu Recht auf den primär sicherheitsrechtlichen Charakter der Aufgaben der Feuerwehr (Schutz von Leben, Gesundheit und Eigentum) hin. Die Tätigkeitsfelder der Feuerwehr liegen nämlich, wie schon in deren Signet „Löschen - Bergen - Schützen - Retten“ plakativ zum Ausdruck kommt, im abwehrenden Brandschutz, in der technische Hilfeleistung, dem Katastrophenschutz und dem Rettungsdienst. Diese Tätigkeitsfelder dienen der Gefahrenabwehr. Sie haben damit primär einen sicherheitsrechtlichen und nicht einen sozialen oder gesundheitlichen Ansatz und Zweck.

Daraus erschließt sich auch, dass die von der Beigeladenen angeführte Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs zur planungsrechtlichen Zulässigkeit einer Rettungswache in einem allgemeinen Wohngebiet auf den hier gegebenen Sachverhalt nicht ohne weiteres übertragen werden kann. Die Beigeladene verweist zwar zutreffend darauf, dass der Verwaltungsgerichtshof in dieser, in einem vorläufigen Rechtsschutzverfahren ergangenen Entscheidung angenommen hat, es könne keinen ernstlichen Zweifeln unterliegen, dass es sich bei dem verfahrensgegenständlichen „Rotkreuzhaus mit Rettungswache“ um eine Anlage handle, die sozialen und gesundheitlichen Zwecken diene (BA S. 4). Der Tätigkeitsbereich der Feuerwehr umfasst aber allenfalls einen Teilaspekt des Gesundheitswesens, nämlich soweit die Feuerwehr in den öffentlichen Rettungsdienst eingebunden ist. Insgesamt liegt der Aufgabenschwerpunkt der Feuerwehr aber - wie aufgezeigt - im Bereich der Gefahrenabwehr und damit des Sicherheitsrechts. Von der Zugehörigkeit zum Bereich der „Wohlfahrtspflege“ kann daher nicht gesprochen werden.

Fehlt es somit hier schon begrifflich an der Zugehörigkeit zu einer der in § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO aufgeführten Anlagen, so kann auch der Umstand, dass ein Feuerwehr(geräte)haus die Gebietsanwohner lärmmäßig möglicherweise weniger belasten würde als eine Rettungswache, nicht zu einer Einstufung des Vorhabens unter die Anlagen für soziale und/oder gesundheitliche Zwecke führen.

(c) Der Senat teilt auch die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass das verfahrensgegenständliche Feuerwehrgerätehaus unter die in § 4 Abs. 3 Nr. 3 VwGO genannten Anlagen für Verwaltungen fällt. Auch dieser Begriff ist - wie schon der vorgenannte Begriff der Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke - in einem weiten Sinn zu verstehen. Verwaltung in diesem (planungsrechtlichen) Sinn ist ein Sammelbegriff, der alle selbstständigen Anlagen und Einrichtungen umfasst, in denen oder von denen aus verwaltet wird, sofern nicht die Verwaltung anderen, spezifischeren Nutzungsbegriffen der Baugebietsvorschriften der BauNVO unterfällt (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 4 BauNVO Rn. 128/129). Demzufolge fallen z. B. die Räumlichkeiten eines ambulanten Pflegedienstes, selbst wenn dort dessen Verwaltung untergebracht ist, nicht unter die Anlagen für Verwaltungen im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO, wenn in der Station auch Pflegeleistungen erbracht werden (vgl. BVerwG, B. v. 13.7.2009 - 4 B 44/09, juris Rn. 4). Entsprechendes gilt auch für Büro- und Verwaltungsgebäude, weil nach der Systematik der BauNVO zwischen den Nutzungsarten „Anlagen für Verwaltungen“ und „Büro- und Verwaltungsgebäuden“ zu trennen ist (vgl. § 4 Abs. 3 Nr. 3, § 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO einerseits und § 7 Abs. 2 Nr. 1, § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO andererseits). § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO meint keine Gebäude, die in ihrer Ausgestaltung und Funktionalität einem Büro- oder Verwaltungsgebäude gleichkommen (vgl. BVerwG, B. v. 11.2.2000 - 4 B 1/00, juris Rn. 49).

Von einer Nutzungsart, die in ihrer Ausgestaltung einem Büro- oder Verwaltungsgebäude gleichkommen würde, kann vorliegend nicht die Rede sein. Im Endausbau soll das Vorhaben zwar u. a. auch für Ausbildungs- und Schulungszwecke sowie für gesellige Veranstaltungen der gemeindlichen Freiwilligen Feuerwehr genutzt werden. Bei dieser Nutzung handelt es sich jedoch um keine Dauernutzung. Das Gebäude ist nicht ständig besetzt, vielmehr beschränkt sich die Zahl der dort durchgeführten Ausbildungseinheiten nach dem vorgelegten Nutzungskonzept auf zusammengerechnet ca. 100 Ausbildungseinheiten von bis zu jeweils maximal zweistündiger Dauer; die geselligen Veranstaltungen stellen hiernach seltene Ereignisse dar (4x jährlich). Ob für die planungsrechtliche Einordnung eines „Feuerwehrhauses“ möglicherweise dann etwas anderes gilt, wenn es sich um eine ständig besetzte Feuerwache einer Berufsfeuerwehr mit einem entsprechend umfassenden Aufgabenspektrum handelt, kann dahinstehen, weil es um eine solches Vorhaben hier ersichtlich nicht geht. Es kann deshalb auch offen bleiben, ob - wovon das Verwaltungsgericht wohl ausgeht - ein „Feuerwehrhaus“ unabhängig von seiner begrifflichen Bezeichnung als „Feuerwache“ oder „Feuerwehrgerätehaus“, von seiner Nutzung durch ehrenamtliche Kräfte im Rahmen einer Freiwilligen Feuerwehr oder durch eine Berufsfeuerwehr, von seiner Größe und der Frage, ob es rund um die Uhr oder nur zeitweilig besetzt ist, in jedem Fall unter die in § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO genannten Anlagen für Verwaltungen fällt.

Die BauNVO kennt auch keinen Nutzungsbegriff, der etwa Anlagen oder Einrichtungen der öffentlichen Sicherheit als besondere Nutzungskategorie benennen würde. Soweit der Verwaltungsgerichtshof in seiner Entscheidung vom 15. Februar 2001 Az. 14 CS 01.93 bei einem Baugenehmigungsverfahren für ein Feuerwehrgerätehaus ausgeführt hat, „Einrichtungen der öffentlichen Sicherheit, wie Polizeidienststellen, Rettungs- oder Feuerwachen“ seien in dem betreffenden (Dorf-)Gebiet grundsätzlich zulässig, musste er sich mit dieser Frage nicht auseinandersetzen, weil er diese Aussage zu § 5 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO getroffen hat, der neben den „Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke“ auch „Anlagen für örtliche Verwaltungen“ umfasst. Auch die Tatsache, dass ein Feuerwehrgerätehaus zu den Anlagen und Einrichtungen des Gemeinbedarfs im Sinne des § 5 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a, § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB (zum Gemeinbedarfsbegriff vgl. BVerwG, B. v.18.5.1994 - 4 NB 15/94, juris Rn. 13) gehört und deshalb eine entsprechende Ausweisung in einem Bauleitplan rechtlich möglich ist (vgl. BayVGH, B. v. 10.3.2000 - 26 ZS 99.2151 - Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche mit dem Zusatz „Feuerwehr“; B. v. 7.5.2002 - 26 ZS 01.2795 - Festsetzung einer Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Feuerwehrgerätehaus“), ist insoweit ohne Belang.

Das verfahrensgegenständliche Vorhaben unterfällt demzufolge dem Sammelbegriff der „Anlagen für Verwaltungen“ im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO. Es dient der Unterbringung des Fahrzeugbestands und der technischen Ausrüstung der Feuerwehr sowie der persönlichen Ausrüstungsgegenstände der Feuerwehrleute, der Bewältigung anfallender Verwaltungstätigkeiten (Büroarbeiten, Archivierung), Schulungs- und Ausbildungszwecken sowie der Durchführung geselliger Veranstaltungen. Die geplante Nutzung entspricht damit dem typischen Nutzungsspektrum eines „Feuerwehrhauses“, in dem möglichst alle mit der Aufgabenerfüllung einer Freiwilligen Feuerwehr zusammenhängenden Aktivitäten konzentriert werden sollen. Die grundsätzliche rechtliche Zuordnung eines Feuerwehrgerätehauses als Anlage für Verwaltung im Sinne der Gebietsvorschriften der BauNVO entspricht im Übrigen der - wie das Verwaltungsgericht zu Recht ausgeführt hat - wohl einhelligen Kommentarliteratur (vgl. König/Roeser/Stock, a. a. O., § 4 BauNVO Rn. 81 - Feuerwache; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 4 Rn. 12; Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 4 BauNVO Rn. 132). Ihr neigt offensichtlich auch die jüngere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zu (vgl. BayVGH, B. v. 25.9.2013 - 15 ZB 11.2304 Rn. 18).

(d) Der Senat hat auch mit Blick auf das (ungeschriebene) Erfordernis der Gebietsverträglichkeit keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Zulässigkeit des geplanten Vorhabens in einem allgemeinen Wohngebiet. Ein derartiger Verstoß wäre anzunehmen, wenn ein Feuerwehrgerätehaus - bezogen auf den Gebietscharakter des allgemeinen Wohngebiets - aufgrund seiner typischen Nutzungsweise störend wirken würde (vgl. BVerwG, U. v. 21.3.2002 - 4 C 1/02, juris Rn. 11 - Unzulässigkeit eines im WA als Anlage der Verwaltung ausnahmsweise zulässigen Postzustellstützpunkts). Von einer typischerweise gebietsunverträglichen Nutzungsart kann hier nicht ausgegangen werden. Das im Erläuterungsbericht zu den Planvorlagen genannte Nutzungsspektrum entspricht - wie dargelegt - dem typischen Tätigkeitsspektrum einer gemeindlichen Freiwilligen Feuerwehr. Diese ist im konkreten Fall auch weder personell noch ausrüstungsmäßig so ausgestattet, dass die mit der geplanten Nutzung für die Nachbarschaft typischerweise einhergehenden Belästigungen in einem allgemeinen Wohngebiet von vorneherein als nicht gebietsverträglich angesehen werden könnten.

4. Der Umstand, dass der Beklagte - ausgehend von der unzutreffenden Annahme einer allgemeinen Zulässigkeit des Vorhabens nach § 4 Abs. 2 BauNVO - hier keine durch § 34 Abs. 2 Satz 2 HS 2 i. V. m. § 31 Abs. 1 BauGB gebotene Ermessenentscheidung getroffen hat, führt jedoch entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts noch nicht dazu, dass der Vorbescheid den Kläger in eigenen Rechten verletzen würde und seine Klage allein wegen der fehlenden behördlichen Ermessensentscheidung erfolgreich wäre. Eine solche Rechtsverletzung ergibt sich auch nicht - wie das Verwaltungsgericht meint - aus der grundsätzlich nachbarschützenden Qualität des § 34 Abs. 2 BauGB (vgl. BVerwG, U. v. 16.9.1993 - 4 C 28.91 = BVerwGE 94, 151) und dem Anspruch des Nachbarn auf Bewahrung der Gebietsart. Denn eine Verletzung nachbarlicher Rechte kann nur vorliegen, wenn die Voraussetzungen der ausnahmsweisen Zulässigkeit des Vorhabens nicht gegeben wären. Das ergibt sich bereits aus dem Inhalt des Anspruchs des Nachbarn auf Wahrung der Gebietsart. Dieser ist nämlich darauf gerichtet (und beschränkt), Vorhaben zu verhindern, die weder regelmäßig noch ausnahmsweise in einem Baugebiet zulässig sind (vgl. BayVGH, B. v. 30.4.2008 - 15 ZB 07.2914 Rn. 10). Weiter kann der Nachbaranspruch daher auch nicht gegenüber einer Genehmigung gehen, in der diese Ausnahme nicht ausdrücklich ausgesprochen wird, weil die Baugenehmigungsbehörde das Erfordernis einer Ausnahme - aus welchen Gründen auch immer - verkannt hat (vgl. BayVGH, B. v. 30.4.2008 a. a. O.).

Dass im vorliegenden Fall die Ausnahmevoraussetzungen gemäß § 31 Abs. 1 i. V. m. § 34 Abs. 2 Halbsatz 2 BauGB vorliegen, stellt das Verwaltungsgericht selbst nicht in Frage. Dies ist auch aus der Sicht des Senats zu bejahen. Das Vorhaben der Beigeladenen hat mit Blick auf das im allgemeinen Wohngebiet vor allem geschützte Gut „Wohnen“ im fraglichen Umgriff - was die westlich der U.-straße und die nördlich des Baugrundstücks gelegene Bebauung betrifft - nur ein begrenztes Störpotential. Das dem Vorbescheidsantrag zugrunde liegende Nutzungskonzept lässt für das genannte Wohnumfeld insgesamt keine Störungen erwarten, die der einem allgemeinen Wohngebiet typischerweise eigenen Wohnruhe entgegenstehen würden. Gegenüber der westlich an das Baugrundstück angrenzenden Wohnbebauung dient die bestehende, bereits als Feuerwehrgerätehaus genutzte Halle jedenfalls teilweise als Lärmpuffer. Auch im Hinblick auf den an das Baugrundstück angrenzenden Parkplatz für Bahnbenutzer und den Umstand, dass das Baugrundstück am Rande des Wohngebiets im unmittelbaren Anschluss an die verhältnismäßig verkehrsreiche Kreisstraße liegt, ist das Vorhaben - was sein Störpotential für das Wohnumfeld angeht - günstig situiert. Die mit Noteinsätzen der Feuerwehr einhergehenden Lärmbelastungen erscheinen - abgesehen davon, dass sich diese Einsätze realistischer Weise im Allgemeinen auf wenige Einsätze im Jahr beschränken werden - für die Nachbarn ebenfalls nicht unzumutbar.

5. Der Vorbescheid kann gleichwohl keinen Bestand haben, weil das Vorhaben aufgrund der im vorliegenden Fall gegebenen konkreten Unstände gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt.

Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts richtet sich der Nachbarschutz auch in unbeplanten Gebieten, deren Eigenart gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der BauNVO entspricht, nach § 15 Abs. 1 BauNVO. Diese Vorschrift stellt eine besondere Ausprägung des planungsrechtlichen Gebots der Rücksichtnahme dar (vgl. BVerwG, B. v. 16.12.2008 - 4 B 68/08, juris Rn. 4 m. w. N.). Das Maß der hiernach gebotenen Rücksichtnahme hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab. Gegeneinander abzuwägen sind die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung, die Interessen des Bauherrn und das, was beiden Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist. Feste Regeln lassen sich dabei nicht aufstellen. Erforderlich ist eine Gesamtschau der von dem Vorhaben ausgehenden Beeinträchtigungen (BVerwG, B. v. 10.1.2013 - 4 B 48/12, juris Rn. 7 m.w.N).

Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, dass das Vorhaben durch Umnutzung einer bestehenden Doppelhaushälfte verwirklicht werden soll. Während die Doppelhaushälfte des Klägers wie bisher weiter zu Wohnzwecken genutzt wird, soll in der auf dem Baugrundstück stehenden - spiegelbildlichen - Doppelhaushälfte die Wohnnutzung aufgegeben werden. Dieses Gebäude soll stattdessen der gemeindlichen Freiwilligen Feuerwehr als Feuerwehrgerätehaus dienen und demzufolge als öffentliche Einrichtung der Gemeinde (vgl. Art. 4 Abs. 1 Satz 2 Bay. Feuerwehrgesetz - BayFwG) genutzt werden. Diese Nutzung hat zudem, wie aus dem zugrunde liegenden Nutzungskonzept und aus der Rechtsstellung der Einsatzkräfte der Freiwilligen Feuerwehren (vgl. Art. 5 Abs. 1 BayFwG) hervorgeht, auch eine Art Vereinsheimcharakter.

Ein Doppelhaus im Sinne des § 22 Abs. 2 BauNVO ist dadurch gekennzeichnet, dass zwei selbstständig benutzbare Gebäude an der gemeinsamen Grundstücksgrenze derart zusammengebaut werden, dass sie einen Gesamtbaukörper bilden und als bauliche Einheit erscheinen. Das setzt den wechselseitigen Verzicht auf seitliche Grenzabstände an der gemeinsamen Grundstücksgrenze voraus. Darüber hinaus müssen die beiden „Haushälften“ in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinander gebaut werden. Insoweit enthält das Erfordernis einer baulichen Einheit nicht nur ein quantitatives, sondern auch ein qualitatives Element (vgl. BVerwG, B. v. 23.4.2013 - 4 B 17/13, juris Rn. 5; BVerwG, U. v. 24.2.2000 - 4 C 12.98, juris Rn. 20 = BVerwGE 110, 355). Der für ein Doppelhaus charakteristische wechselseitige Verzicht auf seitliche Grenzabstände an der gemeinsamen Grundstücksgrenze in einem Gebiet, das ansonsten - wie hier - durch seitliche Grenzabstände zu den benachbarten Grundstücken gekennzeichnet ist, bindet die benachbarten Grundeigentümer bauplanungsrechtlich in ein Verhältnis des gegenseitigen Interessenausgleichs ein: Durch die Möglichkeit des Grenzanbaus wird einerseits die bauliche Nutzbarkeit der (häufig schmalen) Grundstücke erhöht; dies wird andererseits jedoch durch den Verlust seitlicher Grenzabstände an der gemeinsamen Grenze, die Freiflächen schaffen und dem Wohnfrieden dienen, „erkauft“. Diese enge Wechselbeziehung, die jeden Grundeigentümer zugleich begünstigt und belastet, begründet ein nachbarliches Austauschverhältnis, das nicht einseitig aufgehoben oder aus dem Gleichgewicht gebracht werden darf (vgl. BVerwG, U. v. 24.2.2000., a. a. O., Rn. 21).

Das Bundesverwaltungsgericht hat diese den Doppelhausbegriff kennzeichnenden Anforderungen zwar nur mit Blick auf das Verhältnis der beiden Baukörper zueinander formuliert. Das Verträglichkeitserfordernis kann jedoch auch bei der Nutzungsart nicht außer Betracht gelassen werden. Dass bereits die bestehende Nutzung der Halle als Feuerwehrgerätehaus insoweit problematisch ist, wird schon aus dem gegenwärtigen äußeren Erscheinungsbild des Baugrundstücks, wie es sich dem Senat beim Augenschein dargestellt hat, deutlich: Es handelt sich um ein ausgesprochen kleinteiliges „Doppelhausensemble“, sowohl was die Gebäudesubstanz als auch die dem Doppelhaus zugehörigen Freiflächen angeht. Was die Freiflächen betrifft, weist die klägerische Doppelhaushälfte einen Vorgarten auf, wohingegen auf dem Baugrundstück der Bereich vor der straßenseitigen Hausfront weitgehend versiegelt ist und als Zufahrts- und Stellplatzfläche dient. Hierbei parken die Fahrzeuge - wie die beim Augenschein gefertigten Lichtbilder zeigen - fast unmittelbar vor dem Haus und an der Grenze zum klägerischen Grundstück, nur wenige Meter vom Eingangsbereich und von Fenstern der klägerischen Doppelhaushälfte entfernt.

Das Vorhaben lässt eine Verschärfung dieser bestehenden Situation erwarten, weil wegen der mit ihm verbundenen Nutzungsintensivierung jedenfalls mit einer stärkeren Frequentierung dieser Parkplätze zu rechnen ist. Auch im Bereich der rückwärtigen Freiflächen der Doppelhausgrundstücke, die derzeit (klein)gärtnerisch genutzt werden, ist das Vorhaben nicht ohne Auswirkungen auf das nachbarschaftliche Austauschverhältnis, weil der Anbau eines Sanitärbereichs mit Duschen und WC an der Südseite der Halle die ohnehin schon sehr bescheidene Freifläche auf dem Baugrundstück noch weiter verkleinert. Am deutlichsten tritt die mangelnde Nachbarverträglichkeit des Vorhabens aber beim baulichen Schallschutz zu Tage. Schon die immissionsschutzfachliche Stellungnahme des Landratsamts vom 26. Juli 2007 verweist darauf, dass die Gebäudetrennwand zur klägerischen Doppelhaushälfte relativ dünn ist und davon ausgegangen werden muss, dass keine ausreichende Körperschallentkoppelung gegeben ist; dies könne zu erheblichen Belästigungen für den Nachbarn führen. Diese Einschätzung wird durch das eingeholte Schallimmissionsschutzgutachten des Ing.Büros W. vom 26. Oktober 2007 in der Sache bestätigt. Dieses Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass bezogen auf den Baulichen Schallschutz der Gebäudebestand nicht in vollem Umfang den gesetzlichen Anforderungen entspricht und zur Einhaltung der lärmschutztechnischen Vorgaben zusätzliche bauliche Maßnahmen erforderlich sind. Daraus wird deutlich, dass die beabsichtigte Nutzungsänderung das nachbarliche Austauschverhältnis letztlich einseitig aufhebt. Der Kläger muss nicht hinnehmen, dass in der benachbarten Doppelhaushälfte eine Nutzungsart verwirklicht wird, die erst nach umfangreichen schallschutztechnischen Nachbesserungen (möglicherweise) die gesetzlichen Mindestanforderungen einhält. Darüber hinaus ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Befürchtung des Klägers, der Nachbarschaftskonflikt werde auch durch schallschutztechnische Nachbesserungen „nur auf dem Papier bewältigt“, durchaus realitätsnah und nachvollziehbar erscheint.

6. Die Beigeladene hat gemäß § 154 Abs. 2 VwGO die Kosten ihrer erfolglosen Berufung zu tragen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO angeführten Gründe vorliegt.