Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 01. Juli 2015 - AN 9 K 14.01543
Gründe
Bayerisches Verwaltungsgericht Ansbach
AN 9 K 14.01543
Im Namen des Volkes
Urteil
vom
9. Kammer
Sachgebiets-Nr.: 0920
Hauptpunkte:
Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung für Wettbüro; Vergnügungsstätte in faktischem Mischgebiet; überwiegende Prägung durch Wohnnutzung Anfechtungsklage gegen Nutzungsuntersagung
Rechtsquellen:
In der Verwaltungsstreitsache
...
- Klägerin -
bevollmächtigt: ...
gegen
... Rechtsamt
vertreten durch den Oberbürgermeister ...
- Beklagte -
wegen Baurechts
erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht Ansbach, 9. Kammer, durch die Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht Kroh, die Richterin am Verwaltungsgericht Dr. Engelhardt Blum, die Richterin am Verwaltungsgericht Dr. Wendelin und durch den ehrenamtlichen Richter ..., die ehrenamtliche Richterin ... aufgrund mündlicher Verhandlung vom 1. Juli 2015
am
folgendes Urteil:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v. H. des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Klägerin begehrt mit ihrer Klage von der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Wettbüro sowie die Aufhebung der von der Beklagten angeordneten Nutzungsuntersagung.
Die Klägerin reichte am
Das Vorhabensgrundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Mit Schreiben vom
Bei einer Ortseinsicht am
Mit Bescheid der Beklagten vom
Zur Begründung wird angeführt, dass es sich bei dem beantragten und bereits ausgeführten Bauvorhaben planungsrechtlich um eine Vergnügungsstätte handele. Aufgrund der Ausstattung sowie der Art und Weise des Betriebs des Wettbüros stehe die Unterhaltung der Kunden durch die Teilnahme am Wettspiel in geselliger Runde im Vordergrund. Insbesondere durch die Live-Übertragung von Sportveranstaltungen würden die Kunden animiert, im Lokal zu verbleiben, um gemeinsam die Spannung des Wettspiels zu erleben und sich gegenseitig anzureizen, an weiteren Wetten teilzunehmen.
Das Vorhaben der Klägerin sei nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig, da sich in unmittelbarer Umgebung des Wettbüros in der... bereits mehrere genehmigte Vergnügungsstätten befänden (...) Das Wettbüro sei die dritte Vergnügungsstätte in der näheren Umgebung. Dies führe zu einer unzulässigen Häufung, die für die Umgebung des Baugebietes (gewerbliche Nutzungen in den Erdgeschossen und Wohnen in den Obergeschossen) unzumutbar sei.
Das Vorhaben befinde sich in unmittelbarer Wohnnähe, so dass mit erheblichen Lärmbelästigungen für die angrenzenden Bewohner zu rechnen sei. Es liege deshalb auch eine Unzumutbarkeit nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO vor. Des Weiteren sei zu befürchten, dass durch die Zulassung einer weiteren Vergnügungsstätte ein Trading-Down-Effekt einsetzt. Dies würde sich negativ auf die Umgebung auswirken und sei daher nicht gewünscht. Durch die Häufung an Vergnügungsstätten sei ein Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und -zonen zu befürchten. Der Bereich um den Aufseßplatz sei seit der Errichtung des ehemaligen Kaufhauses „...“ das Herzstück des Einzelhandels der ...Südstadt. Die Schließung des ... habe zu einer Unterversorgung der Südstadt mit wichtigen Sortimenten, besonders der Nahversorgung, aber auch Leitsortimenten wie Textil/Schuhe, geführt. Am Standort ... sei die Neuerrichtung eines nahversorgungsorientierten Stadtteil-Einkaufszentrums geplant. Andere als Einzelhandelsnutzungen seien nicht vorgesehen. Für den städtebaulichen Bezug sei wesentlich, dass Vergnügungsstätten, zu denen das Wettbüro in der hier vorliegenden Ausgestaltung zähle, typischerweise mit negativen Folgewirkungen, wie z. B. Lärmbelästigungen, Beeinträchtigungen des Stadt- und Straßenbildes oder Verschlechterungen der Gebietsqualität, verbunden seien.
Die Nutzungsuntersagung sei nach Art. 76 Satz 2 BayBO ergangen, da das Wettbüro im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werde. Die formell rechtswidrige Nutzung als Wettbüro im Anwesen ... sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig und verstoße gegen planungsrechtliche Vorschriften.
Mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom
Das Vorhaben der Klägerin erweise sich nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauNVO als unzulässig. Ein Verstoß gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO sei vorliegend nicht erkennbar. Insbesondere lasse sich der von der Beklagten behauptete sogenannte „Trading-Down-Effekt“ bei der Zulassung des Wettbüros hier nicht feststellen. Ein Trading-Down-Effekt könnte allenfalls dann vorliegen, wenn es aufgrund der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückgangs der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt durch Vergnügungsstätten zu einem Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und Einkaufszonen komme (vgl. z. B. BayVGH, U.v. 12.7.2012 - 2 B 12.1211, juris RdNr. 46). Es sei nicht klar, welche Einkaufsstraßen und Einkaufszonen dies hier sein sollten, die gefährdet werden könnten. Erst recht sei nicht klar, wie diese Einkaufsstraßen und -zonen hier konkret beeinträchtigt werden könnten. Das geplante Wettbüro sei in dem hier maßgeblichen Gebiet die einzige Vergnügungsstätte seiner Art. Für die Ansiedlung weiterer Wettbüros bestünden derzeit keine Anhaltspunkte.
Es stehe auch nicht zu befürchten, dass weitere Spielhallen hinzuträten, da diese nach neuem Recht verboten seien und nur noch bis zum
Im Übrigen gingen von dem geplanten Wettbüro keine Beeinträchtigungen und Störungen der umliegenden Nutzungen aus, die unzumutbar sein könnten. Nicht ersichtlich sei, dass von dem Wettbüro unzumutbare Lärmimmissionen ausgehen könnten. Denn hier seien insbesondere auch die Vorbelastungen zu berücksichtigen, denen die Wohnnutzung in dem Kerngebiet bereits heute ausgesetzt sei. Es handele sich hier um ein belebtes Straßenviertel, demgegenüber das Wettbüro nicht in Erscheinung trete. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass das maßgebliche Gebiet durch das Wettbüro in den Abendstunden eine Prägung erfahren könnte, die dem Gebietscharakter widersprechen würde. Insoweit sei hier vor allem zu berücksichtigen, dass sich in der näheren Umgebung mehrere Schank- und Speisewirtschaften befänden, die auch in den Abendstunden geöffnet hätten.
Schließlich widerspreche auch die Zweckbestimmung der Anlage nicht der Eigenart des Kerngebiets. Leitbild eines Kerngebiets sei gerade auch die Unterbringung von Vergnügungsstätten. Nur hier seien sie - sogar als große, sogenannte kerngebietstypische Vergnügungsstätten vom Gesetzgeber ausdrücklich zugelassen worden. Es sei daher nicht ersichtlich, dass mit dem geplanten Wettbüro eine Nutzung zugelassen würde, die sich im vorliegenden Fall nach ihrer Eigenart nicht mehr in die Gebietsstruktur einfügen würde bzw. diese gefährden würde.
Die von der Beklagten vorgetragenen Argumente seien weitgehend pauschal und bloße „Floskeln“, die einzig und allein dazu dienen sollten, die politisch unliebsame Nutzung durch Mittel des Baurechts zu verhindern. Die pauschale Aussage, die Nähe zu sensiblen Nutzungen würde der Zulassung entgegenstehen, sei nicht näher begründet. Ebenso wenig begründet sei die Befürchtung, weshalb durch das Vorhaben ein Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen zu befürchten sei. Die Schließung der ...-Filiale habe sicherlich nichts mit dem geplanten Vorhaben zu tun. Eine Unterversorgung der Südstadt mit einer „Nahversorgung“ sei nicht zu erkennen, vor allem weil die Neuerrichtung eines nahversorgungsorientierten Stadtteil-Einkaufszentrums geplant sei. Die pauschalen Behauptungen, dass mit dem geplanten Vorhaben Lärmbelästigungen, Beeinträchtigungen des Stadt- und Straßenbildes oder Verschlechterungen der Gebietsqualität verbunden seien, sei nicht richtig. Es fänden insbesondere durch das Vorhaben keine Musikveranstaltungen statt. Es gebe keinen großen Kundenverkehr; das Straßenbild werde durch das hochwertige Erscheinungsbild des Geschäfts nicht beeinträchtigt. Die nicht näher begründete Aussage, dass sich die Gebietsqualität verschlechtere, sei in dieser Pauschalität nicht nachzuvollziehen und auch nicht richtig. Die Stadt stütze ihre Entscheidung gerade auch darauf, dass sich weitere Spielhallen etablieren würden. Diese Gefahr bestehe aber wegen der landesglücksspielrechtlichen Vorschriften gerade nicht.
Zu den von der Beklagten genannten Spielhallen sei im Übrigen anzumerken, dass es sich bei der Spielhalle in der ...um eine einzige große Spielhalle handele und nicht um zwei. Diese befinde sich im U-Bahn-Zugangsbereich und sei nicht von der Straße einsehbar aufgrund ihrer Lage im „Untergrund“. Die Entfernung zu dem geplanten Vorhaben betrage außerdem ca. 120 m. Die Spielhalle in der ... befinde sich in einer Entfernung von ca. 75 m zu dem geplanten Vorhaben. Hier von einer Konzentration zu sprechen, die keine weitere Nutzung mehr zulassen könnte, sei verfehlt.
Die Nutzungsuntersagung sei ebenfalls rechtswidrig, da die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei. Eine wegen Verstoßes gegen die Genehmigungspflicht formell rechtswidrige Nutzung dürfe aus Gründen der Verhältnismäßigkeit dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig sei. Es sei unverhältnismäßig, eine offensichtlich materiell legale Nutzung zu untersagen, ohne den Bauherrn vorher aufgefordert zu haben, einen Bauantrag zu stellen bzw. ohne über einen bereitgestellten Bauantrag entschieden zu haben (ständige Rechtsprechung, vgl. zuletzt BayVGH, B.v. 28.2.2014 - 15 CS 13.1863, juris RdNr. 12).
Der Vertreter der Klägerin verweist hinsichtlich des angeblichen Trading-Down-Effekts und des angeblichen Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot auf das Urteil des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen (U.v. 25.3.2014 - 2 A 2679/12, juris RdNr. 113 ff.).
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung der Ziffer 1 des Ablehnungsbescheids der Beklagten vom
Die Beklagte beantragt
Klageabweisung.
Zur Begründung verweist die Beklagte im Wesentlichen auf die Begründung des streitgegenständlichen Bescheids. Des Weiteren weist sie darauf hin, dass die Änderungen im Recht der Spielhallen durch den Glücksspielstaatsvertrag und das Gesetz zur Ausführung des Staatsvertrags zu Recht unberücksichtigt gelassen worden seien. Zum einen verliere eine Spielhalle nicht deswegen ihre bauplanungsrechtliche Relevanz, weil nach Auslaufen des gewerberechtlichen Bestandsschutzes der Betreiber mehrere Spielhallen in einem Objekt diese auf eine einzige Spielhalle zurückbauen müsse. Zum anderen könne gegenwärtig nicht ausgeschlossen werden, dass das Ordnungsamt der Beklagten nach Ablauf dieser Bestandskraft eine Befreiung von dem Verbot der Erteilung einer Erlaubnis für mehrere Spielhallen in einem Gebäude oder Gebäudekomplex erteile (§ 29 Abs. 4 Satz 4 GlüStV). So könne nach Art. 12 des Ausführungsgesetzes zum Glücksspielstaatsvertrag eine Befreiung erteilt werden, wenn die Gesamtzahl der Geld- und Warenspielgeräte mit Gewinnmöglichkeit 48 nicht überschreite und ein Konzept zur weiteren Anpassung vorgelegt werde. Auch von dem Gebot des Mindestabstandes zwischen Spielhallen nach § 25 Abs. 1 GlüStV und Art. 9 Abs. 3 AGGlüStV könne im Einzelfall befreit werden. Letztendlich gehe es aber um eine gegenwärtige Häufung von Vergnügungsstätten. Dieser Häufung könne nicht mit dem Argument begegnet werden, dass eine solche in ferner Zukunft nicht mehr bestehen werde. Das Wettbüro befinde sich in einem auch durch Wohnen geprägten Umfeld. So seien im Anwesen Landgrabenstraße 137 in den Obergeschossen Wohnungen genehmigt und vorhanden. Zum näheren Umfeld zähle auch die in die ... von Norden einmündende .... Auch dort befinde sich auf der Westseite fast nahezu ausschließlich Wohnnutzung. Auch auf der dem Baugrundstück gegenüber liegenden Seite der ..., zwischen den Einmündungen der ... und der ... sei in den Obergeschossen überwiegend bzw. nahezu ausschließlich Wohnnutzung vorhanden. Schon deshalb sei die nähere Umgebung im Sinne des § 34 BauGB keinesfalls als Kerngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung einzustufen. Das Stadtplanungsamt der Beklagten habe im stadtbauaufsichtlichen Verfahren das Gebiet als Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB eingestuft. Wegen der Häufung von Vergnügungsstätten im näheren Umfeld verstoße das Vorhaben der Klägerin gegen das Gebot der Rücksichtnahme, welches Bestandteil des Gebots des Einfügens im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB sei. Dem Gebot der Rücksichtnahme komme eine Korrekturfunktion im Zulässigkeitsrecht des § 34 BauGB zu. Dieses entspreche etwa dem des § 15 Abs. 1 BauNVO im Falle einer bauplanungsrechtlichen Beurteilung von Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB. Deshalb setze auch § 34 Abs. 1 BauGB einer Häufung von Vergnügungsstätten Grenzen. Neben den im streitgegenständlichen Bescheid bereits genannten Vergnügungsstätten in der ..., der ... und der ... seien noch weitere Spielhallen im näheren Umfeld des Baugrundstücks vorhanden. Wie bereits im Verfahren AN 9 K 13.01321 vorgetragen, befinde sich in fußläufiger Entfernung von ca. 90 m im Anwesen ... eine Spielhalle. In fußläufiger Entfernung von 150 bis 160 m seien zwei weitere Spielhallen anzutreffen, nämlich die in den Anwesen ... und ...
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- sowie die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen. Hinsichtlich des Verlaufs des Augenscheins und der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschrift verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Verpflichtungsklage auf Erteilung der Baugenehmigung sowie die Anfechtungsklage gegen die Nutzungsuntersagung sind zulässig, aber unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom
1. Dem beantragten Bauvorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind (Art. 68 Abs.1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO). Prüfungsmaßstab sind nach Art. 59 Abs.1 Nr.1 BayBO im vereinfachten Genehmigungsverfahren die Vorschriften über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (§§ 29 bis 38 BauGB) sowie die Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinne des Art. 81 Abs. 1 BayBO.
Die baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung (Art. 55 Abs.1, Art. 57 Abs. 4 Nr.1 BayBO) erweist sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht als unzulässig. Bei dem Wettbüro der Klägerin handelt es sich um eine ihrer Art nach als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte einzustufende Nutzung (dazu 1.1). Die nach dem Ergebnis des gerichtlichen Augenscheins maßgebliche nähere Umgebung des Vorhabens ist als überwiegend durch Wohnnutzung geprägter Teil eines faktischen Mischgebiets (dazu 1.2 und 1.3) zu qualifizieren, so dass das beantragte Vorhabens seiner Art nach gemäß § 34 Abs. 1, 2 Halbsatz 2 BauGB i.V.m § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO unzulässig ist. Darüber hinaus würde dem Vorhaben auch § 15 Abs. 1 BauNVO entgegenstehen (dazu 1.4).
1.1. Das beantragte Bauvorhaben ist bei Würdigung aller Umstände nach der Art der Nutzung als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte im Sinne des § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO einzustufen.
Vergnügungsstätten sind besondere Gewerbebetriebe, die in unterschiedlicher Weise unter Ansprache des Geselligkeitsbedürfnisses, des Spiel- oder Sexualtriebs der kommerziellen Freizeitgestaltung und der Zerstreuung dienen (vgl. Roeser in König/Roeser/Stock, BauNVO, 3.Aufl. 2014, § 7 Rn. 16). Prägend für das Leistungsangebot des klägerischen Wettbüros ist die kommerzielle Unterhaltung der Gäste durch Teilnahme am Wettspiel in geselliger Runde.
Kerngebietstypische Vergnügungsstätten sind solche, die wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, insbesondere weil sie einen größeren Einzugsbereich haben und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen (BVerwG, U.v. 21.2.1986 - 4 C 31.83 - BauR 1986, 417ff.)
Das streitgegenständliche Wettbüro ist im Hinblick auf seine Größe und Ausstattung nicht als eine nur im Kerngebiet zulässige Vergnügungsstätte anzusehen, da davon auszugehen ist, dass sich die Anziehungskraft des Wettbüros aller Wahrscheinlichkeit nach in Grenzen halten wird und die Zahl der Besucher überschaubar bleibt. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass das Wettbüro der Klägerin sich an ein Kundenpublikum aus einem überörtlichen Einzugsbereich richtet. Hierfür fehlt es schon an einem ausreichenden Platzangebot im Wettlokal und an einer überörtlichen Werbung.
Es erscheint sachgerecht die für die Abgrenzung einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte bei Spielhallen als Schwellenwert von der Rechtsprechung entwickelte Nutzfläche von 100 m² auch in Bezug auf ein solches Wettlokal, das eine ähnliche Vergnügungsstätte darstellt anzuwenden (BVerwG, B.v. 29.10.1992 - 4 B 103/92 - NVwZ-RR 1993, 287 f.; BayVGH, U.v. 24.3.2011 - 2 B 11,59 - juris). Nach der streitgegenständlichen Planung erreicht das Wettbüro der Klägerin mit einer Nutzfläche von 91,44 m² diesen Schwellenwert nicht. Besonderheiten, die eine abweichende Beurteilung erfordern könnten, existieren nicht. Die Gegebenheiten sprechen dafür, dass das zu erwartende Störpotenzial kein Ausmaß erreichen wird, das nur in einem Kerngebiet als zulässig erachtet werden könnte.
1.2 Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 34 BauGB, da das Vorhabensgrundstück nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt und dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB) zuzurechnen ist. Die maßgebliche Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem faktischen Mischgebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO.
1.2.1 Nach der Rechtsprechung ist als „nähere Umgebung“ im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB der das Baugrundstück umgebende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks prägt oder doch beeinflusst (vgl. BVerwG, U.v. 26.5.1978 - IV C 9.77
Nach den Erkenntnissen des Augenscheins und den in der Behördenakte enthaltenen Lageplänen kann die hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung maßgebliche nähere Umgebung wie folgt bestimmt werden:
Sie umfasst die Blockrandbebauung beidseits der Landgrabenstraße nach Osten bis zur Einmündung des ... in die ... und nach Westen bis zur Einmündung der ... in die .... Entgegen der Auffassung des Klägervertreters kommt der ... in diesem Bereich keine trennende Wirkung zu. Allein das Vorhandensein einer Straße zwischen einer auf beiden Seiten zusammenhängenden Bebauung unterbricht noch nicht regelmäßig den Bebauungszusammenhang (vgl. BayVGH, U.v. 24.7.2014 - 2 B 14.1099 - juris). Eine trennende Wirkung einer öffentlichen Straße lässt sich nur unter Beachtung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls annehmen (vgl. BVerwG, U.v. 12.12.1990 - 4 C 40/87 - juris). Nach der von der Kammer beim Augenschein konkret vorgefundenen örtlichen Situation prägen sich beide Straßenseiten gegenseitig. Zwar handelt es sich bei der ...um eine befahrene Durchgangsstraße, die neben zwei Richtungsfahrbahnen in der Mitte Straßenbahnschienen und beidseits einen 3 m breiten Gehweg aufweist. Allerdings hat die ... eine eher geringe Breite und auch keine überörtliche Bedeutung. Wie die Kammer beim Augenschein feststellen konnte, befinden sich südlich und nördlich der ... überwiegend fünfgeschossige Gebäude. Angesichts der hohen beidseitigen Bebauung und der geringen Breite der ... ist hier von einer gegenseitigen Prägung der beiden Straßenseiten auszugehen.
Die Bebauung beidseits der ..., der Verlängerung der ... östlich der Einmündung des ..., gehört dagegen nicht mehr zu der näheren Umgebung des klägerischen Vorhabens und ist deshalb für die Bestimmung der Gebietsart nicht mitprägend. Insgesamt weist die Bebauung südlich und nördlich der ... erkennbar eine von dem zuvor beschriebenen Bereich abweichende, jeweils in sich einheitliche Nutzungsstruktur auf. Es finden sich dort nicht nur im Erdgeschoss, sondern vielmehr auch in den Obergeschossen überwiegend gewerbliche Nutzungen.
In nördlicher Richtung reicht die nähere Umgebung bis zur Kreuzung der ... mit der ... und von dort aus Richtung Osten bis zur Einmündung der ... in den ....
1.2.2 Nach den im Augenschein gewonnenen Erkenntnissen stellt sich die so einzugrenzende Umgebungsbebauung nach der Art der vorhandenen Nutzungen als faktisches Mischgebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB, § 6 BauNVO) dar. Mischgebiete im Sinne des § 6 BauNVO sind gekennzeichnet durch ein gleichwertiges Nebeneinander von Wohnnutzung und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe, d. h. keine der Nutzungsarten darf ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen (vgl. BVerwG, B.v. 11.4.1996 - 4 B 51/96 - juris).
Im maßgebenden Bereich beidseits der ...weist jedes der nahezu durchgängig fünfgeschossigen Gebäude im Erdgeschoss eine das Wohnen nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung und in den darüber liegenden Geschossen Wohnnutzung auf. Es handelt sich um eine typische innerstädtische Geschäftsstraße, die gleichermaßen durch das Wohnen und solche gewerblichen Nutzungen geprägt ist, die - auch in ihrer räumlichen Konzentration - für ein Wohngebiet nicht typisch sind. So finden sich dort Läden, die mit Blick auf ihr Angebot ersichtlich nicht überwiegend der Gebietsversorgung dienen (u. a. eine Spielhalle im Eckgebäude ...).
Die ... ist bis zur Kreuzung mit der ... - mit Ausnahme der gewerblichen Nutzung im Erdgeschoss des Anwesens ...36 - geprägt von Wohnnutzung. Die dort befindlichen Gebäude sind viergeschossig mit Dachgeschoss. In dem Eckgebäude ... befindet sich im Erdgeschoss eine genehmigte Spielhalle, in den Obergeschossen Wohnnutzung. In der ..., die ab der Hausnummer 102 in östliche Richtung zu einer Fußgängerzone wird, finden sich gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss (Bekleidungsladen, Bar, Schreibwarenladen mit Lotto-Toto-Annnahmestelle) und Wohnnutzung in den Obergeschossen. In der Fußgängerzone, die vom ... nach Süden zur ... führt, findet sich fast ausschließlich gewerbliche Nutzung, insbesondere auch die Spielhalle „...“.
Bei dem ehemaligen großflächigen, mehrgeschossigen Kaufhausgebäude (ehemaliger „...“, zuletzt „...“) handelt es sich um einen „Fremdkörper“, der bei der Bestimmung des Charakters der näheren Umgebung außer Acht zu lassen ist, da dieser Gebäudekomplex in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. Trotz seiner deutlich in Erscheinung tretenden Größe und seines nicht zu übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmt dieses Bauwerk nicht deren Eigenart, weil es wegen seiner mehr oder weniger ausgeprägt vom üblichen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dasteht (vgl. dazu BVerwG, U.v. 15.2.1990 - 4 C 23/86 - juris; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 34 Rn. 37).
1.3 Das streitgegenständliche Wettbüro ist in diesem „faktischen“ Mischgebiet gemäß § 34 Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB i. V. m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO seiner Art nach unzulässig, weil es in einem Teil des Gebiets errichtet werden soll, der nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist.
1.3.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist bei der nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO vorzunehmenden Beurteilung, ob ein Gebietsteil eines Mischgebietes überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt ist, eine wertende Gesamtbetrachtung vorzunehmen (BVerwG, B.v.
Ausgehend von diesen Grundsätzen und den Ergebnissen des Augenscheins konzentriert sich der Umgriff des maßgeblichen Teils des Mischgebiets vorliegend - entsprechend dem Einwirkungsbereich des klägerischen Vorhabens - auf die Bebauung beidseits der Landgrabenstraße, insbesondere in unmittelbarer Nähe zur Einmündung der ... in die .... Die ...ist vor allem auch im Hinblick auf den zu erwartenden Ziel- und Quellverkehr oder den Parksuchverkehr bis zur Kreuzung mit der ... in das für § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO maßgebliche Teilgebiet miteinzubeziehen.
Nach Süden hin erstreckt sich das maßgebliche Teilgebiet bis zur Einmündung der ... bzw. ... in die ... Richtung Westen wird der Einwirkungsbereich des Vorhabens durch die Einmündung der ... in die ... begrenzt. In diesem abgegrenzten Bereich ist die Existenz des Wettbüros, spürbar. Dagegen ist der Bereich östlich der Einmündung des ... in die... bzw. ... nicht mehr in das für § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO maßgebliche Teilgebiet einzubeziehen (vgl. dazu oben 1.2.1).
1.3.2 In dem so eingegrenzten Teilgebiet des „faktischen“ Mischgebiets (vgl. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO) ist die Bebauung nach den Erkenntnissen des Augenscheins überwiegend durch Wohnnutzungen geprägt.
Dabei kann die Frage einer überwiegenden gewerblichen Prägung nicht allein anhand einer grundstücksbezogenen Betrachtung entschieden werden. Auch eine rechnerische Gegenüberstellung der gewerblich genutzten Geschossflächen und der Wohngeschossflächen oder der Baumassen liefert für sich genommen noch keine verlässlichen Kriterien. Erforderlich ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung aller gebietsprägender Faktoren, aus der sich ergibt, ob die gewerblichen Nutzungen im betreffenden Gebietsteil vorherrschen. Hierbei kann auch von Bedeutung sein, in welchem Maße die Erdgeschossebene gewerblich genutzt ist und inwieweit die gewerbliche Nutzung bis in die Obergeschosse reicht. Andererseits kann nicht allein wegen einer gewerblichen Nutzung der Erdgeschosse schon eine überwiegende gewerbliche Prägung angenommen werden (vgl. BVerwG, B.v. 7.2.1994 - 4 B 179/93 - NVwZ-RR 1994, 486; BayVGH, B.v. 6.2.2013 - 2 ZB 11.2321 - juris).
Die nach diesen Maßstäben durchzuführende Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung aller gebietsprägenden Faktoren ergibt vorliegend bei Würdigung der tatsächlichen Gegebenheiten im maßgeblichen Umgriff eine überwiegende Prägung durch Wohnnutzung.
Dieses Ergebnis folgt bereits aus einer zahlenmäßigen Gegenüberstellung von gewerblich- und wohngenutzter Fläche. Auf der dem Vorhaben gegenüberliegenden Seite der ... findet sich in den dort befindlichen fünfstöckigen Häusern lediglich im Erdgeschossbereich gewerbliche Nutzung, während in den darüber liegenden Stockwerken Wohnnutzung anzutreffen ist. Auch im Anwesen ... 36 wird nur das Erdgeschoss gewerblich genutzt (Shisha-Cocktailbar), während die vier Obergeschosse sowie das Dachgeschoss ausweislich der Klingelschilder wohngenutzt werden. In den sich daran nördlich anschließenden Gebäuden auf der Westseite der ... findet sich bis zur Ecke ...straße, an der der maßgebliche Umgriff jedenfalls endet, sowohl im Erdgeschoss als auch in den darüber liegenden Geschossen ausschließlich Wohnnutzung. Auch auf der östlichen Seite der ... ist ab Hausnummer 19 in den viergeschossigen Gebäuden nur Wohnnutzung anzutreffen. In dem Eckgebäude ... (Adresse ...) befindet sich im Erdgeschoss eine genehmigte Spielhalle, in den Obergeschossen Wohnnutzung. In dem gegenüberliegenden Eckgebäude auf der westlichen Seite der ... wird das Erdgeschoss gewerblich genutzt (Asia-Imbiss), die darüber liegenden Geschosse werden wohngenutzt.
Dieses zahlenmäßige Übergewicht der Wohnnutzung in dem für § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO maßgeblichen Umgriff wird auch bei einer Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung aller sonstigen relevanten Faktoren bestätigt (BayVGH, U.v. 17.3.2005 - 25 B 01.624 - juris Rn. 30, 34). Gewerbliche Nutzung findet sich in diesem Bereich lediglich in den Erdgeschossen, wenn diese nicht auch wohngenutzt werden.
Insgesamt stellt sich das maßgebliche Teilgebiet trotz seiner Innenstadtlage als relativ ruhiger Teil eines Mischgebiets dar, in dem die Wohnnutzung eindeutig überwiegt, während die gewerbliche Nutzung nicht nur zahlenmäßig deutlich in den Hintergrund tritt. Das streitgegenständliche Wettbüro ist deshalb in dem hier vorliegenden faktischen Mischgebiet nach der Art seiner baulichen Nutzung unzulässig (§ 34 Abs. 2 BauGB, § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauGB).
Die Erteilung einer Ausnahme nach § 34 Abs. 2 Hs. 2, § 31 Abs. 1 BauGB, § 6 Abs. 3 BauNVO kommt ebenfalls nicht in Betracht. Fehlerhafte Ermessenserwägungen sind insoweit weder vorgetragen noch ersichtlich.
1.4 Ohne dass es darauf ankäme, ist darauf hinzuweisen, dass das Vorhaben der Klägerin wohl auch dann bauplanungsrechtlich unzulässig wäre, wenn man davon ausginge, es solle in dem Bereich des Mischgebietes errichtet werden, der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist. Denn dem Vorhaben würde in diesem Fall § 15 Abs. 1 BauNVO entgegenstehen.
Nach § 15 Abs.1 Satz 1 BauNVO kann eine nach § 6 BauNVO allgemein zulässige Nutzung im Einzelfall unzulässig sein, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Mischgebiets widerspricht.
Allgemeiner Gesichtspunkt bei der Beurteilung der Anzahl der Anlagen ist, dass Anlagen dieser Art bereits in einer solchen Fülle verwirklicht worden sind oder noch verwirklicht werden sollen, dass hierdurch der Gebietscharakter beeinträchtigt wird. Durch die Häufung bestimmter Arten baulicher Anlagen in einem räumlichen Bereich kann dieser eine bestimmte Prägung erfahren, die sich negativ auf die städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich und seine Nachbarschaft auswirkt. Während einzelne Anlagen dieser Art städtebaulich vertretbar erscheinen, führt die Häufung zu den genannten Auswirkungen (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Bd.VI, Stand April 2013, § 15 BauNVO, Rn. 15). Ab welcher Anzahl ein neu hinzutretendes Vorhaben der Eigenart des Baugebiets widerspricht, ist allein nach städtebaulichen Gesichtspunkten zu beurteilen. Die Anzahl bietet nur Handhaben, bestimmte städtebauliche Fehlentwicklungen zu verhindern. Keinesfalls darf dieses Kriterium zu einer mittelbaren Bedürfnisprüfung führen (Roeser in König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 15 Rn.18). Eine städtebauliche Begründung kann allerdings darin erblickt werden, dass eine Häufung bestimmter Anlagen eintritt, die in dem betreffenden Baugebiet zwar zulässig sind, die aber den Gebietscharakter nicht bestimmen, und dass durch die Häufung der Gebietscharakter in dem betreffenden Bereich verloren geht oder sonst beeinträchtigt wird.
Die Beklagte beruft sich zur Begründung der Gebietsunverträglichkeit des beantragten Wettbüros im vorliegenden Einzelfall (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO) zu Recht darauf, dass sich in der näheren Umgebung weitere Spielhallen befänden und sich aus dem Gesamtbild heraus eine den Gebietscharakter des Mischgebiets gefährdende Häufung ergebe sowie ein Trading-Down-Effekt zu befürchten sei. Ein Trading-Down-Effekt ist dann zu befürchten, wenn durch eine konzentrierte Ansiedlung von Vergnügungsbetrieben in einem Baugebiet dessen Attraktivität für andere Gewerbebetriebe einerseits gemindert, andererseits aber auch ein Verdrängungsprozess zum Nachteil des herkömmlichen Gewerbes letztlich dadurch eingeleitet wird, dass Vergnügungsbetriebe aufgrund ihrer vergleichsweise höheren Ertragsmöglichkeit bei geringerem Investitionsaufwand in der Lage sind, höhere Pachten zu zahlen und so die Immobilienpreise in einer Weise steigen, so dass eine Betriebsansiedlung anderer Gewerbe auf Dauer nicht lohnend ist (vgl. BVerwG, B.v. 4.9.2008 - 4 BN 9/08 - BauR 2009, 76ff.).
Nach den Feststellungen des gerichtlichen Augenscheins ist durchaus zu befürchten, dass mit der Zulassung des klägerischen Betriebs die Zahl der Vergnügungsstätten in der näheren Umgebung ein solches Maß erreicht, dass eine schleichende Entwicklung zu einem Vergnügungsviertel zu erwarten ist bzw. ein Verdrängungsprozess im Sinne eines Trading-Down-Effekts zulasten der herkömmlichen Gewerbe zu befürchten ist.
So befinden sich in der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Wettbüros bereits folgende weitere Vergnügungsstätten: Im engen Umgriff (vgl. oben 1.3) in ca. 30 m Entfernung die Spielhalle ... Straße 1 (Nutzfläche 88,81 m²) und in ca. 90 m Entfernung die Spielhalle in der ...sowie zwei weitere Spielhallen in der ... (150 - 160 m entfernt). In einem weiteren Umgriff, im Anschluss an das unter 1.3) maßgeblich eingegrenzte Gebiet in östlicher Richtung befinden sich in ca. 150 m Entfernung die Spielhallen ... und ... (Mehrfachkonzession).
Vor diesem Hintergrund der bereits vorhandenen Vergnügungsstätten hat die Kammer beim Augenschein die Überzeugung gewonnen, dass durch das Vorhaben der Klägerin eine städtebauliche Fehlentwicklung in dem maßgeblichen Umgriff des durch Wohnnutzung geprägten Teils des Mischgebiets zu befürchten ist.
Nach alledem wäre das klägerische Vorhaben wohl auch wegen Verstoßes wegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bauplanungsrechtlich unzulässig.
2. Auch die in Nr. 2 des Bescheids vom
Die bereits erfolgte Nutzungsänderung von einem Ladengeschäft in ein Wettbüro ist nach Art. 55 Abs. 1 BayBO, Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO genehmigungspflichtig.
Für eine rechtmäßige Nutzungsuntersagung nach Art. 76 Satz 2 BayBO ist grundsätzlich bereits die formelle Illegalität der Nutzung ausreichend (BayVGH, B.v. 14.8.2006 - ZB 06.1681 - juris Rn. 2; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand Mai 2013, Art. 76 Rn. 282). Ob die geänderte Nutzung materiell-rechtlich genehmigungsfähig ist, spielt grundsätzlich nur dann eine Rolle, wenn die Genehmigungsfähigkeit offensichtlich ist. Dann scheidet nämlich eine Nutzungsuntersagungsverfügung im Rahmen einer pflichtgemäßen Ermessensausübung gegebenenfalls aus (vgl. Decker in Simon/Busse a. a. O. Art. 76 Rn. 282).
Eine derartige offensichtliche Genehmigungsfähigkeit ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Wie oben unter Nr. 1.2 ausgeführt, ist die beantragte Nutzungsänderung vielmehr materiell-rechtlich nicht genehmigungsfähig.
Die Anordnung der Nutzungsuntersagung weist auch keine Ermessensfehler auf; die Beklagte hat ihr Ermessen entsprechend dem Zweck des Art. 76 Satz 2 BayBO ausgeübt (Art. 40 BayVwVfG). Das der Beklagten eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bestimmt (vgl. BayVGH‚
Ebenso wenig bestehen Bedenken hinsichtlich der Auswahl der richtigen Adressaten (Art. 9 LStVG). Sind mehrere ordnungsrechtlich verantwortliche Personen vorhanden, kann die Bauaufsichtsbehörde zur Herstellung und Aufrechterhaltung baurechtmäßiger Zustände nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden, welchen von mehreren Störern sie in Anspruch nimmt. Zur Wiederherstellung baurechtmäßiger Zustände nach pflichtgemäßem Ermessen kann die Nutzungsuntersagung sowohl an den Eigentümer als Zustandsstörer im Sinne des Art. 9 Abs. 2 LStVG als auch unmittelbar an die Betreiberin des Wettbüros als Verhaltensverantwortliche im Sinne des Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG gerichtet werden. Die Inanspruchnahme der Klägerin, der Pächterin der streitgegenständlichen Räumlichkeiten, als Adressatin der Nutzungsuntersagungsverfügung begegnet deshalb keinen rechtlichen Bedenken.
Die zeitliche Verknüpfung der Verpflichtung zur Unterlassung der ausgeübten Nutzung mit dem Zeitpunkt der Bestandskraft des Bescheides ist ebenfalls rechtmäßig und insbesondere auch verhältnismäßig, zumal der streitgegenständliche Bescheid über die bloße Nutzungsuntersagung hinaus keine weitergehenden Anordnungen enthält.
3. Auch die jeweils angedrohten Zwangsgelder begegnen keinen rechtlichen Bedenken, nachdem die durchzusetzenden Unterlassungspflichten rechtmäßig angeordnet wurden (Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31, Art. 36 VwZVG).
Der streitgegenständliche Bescheid ist demzufolge rechtmäßig ergangen.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach,
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Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist; die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
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Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz mit Befähigung zum Richteramt oder die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nrn. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 23.493,00 EUR (= 78,31 x 300 EUR) festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz. Die Kammer hat sich insoweit an Nr. 9.1.2.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit i. d. F.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach,
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Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
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(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.
(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.
(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.
(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.
(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.
Tenor
I.
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
II.
Die Antragsteller tragen je zur Hälfte die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
III.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000 € festgesetzt.
Gründe
I.
II.
Tenor
Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Auf die Anschlussberufung der Klägerin wird die Sachentscheidung des angefochtenen Urteils mit folgender Maßgabe geändert:
Es wird festgestellt, dass die Beklagte bis zum Inkrafttreten des AG GlüStV NRW am 1. Dezember 2012 verpflichtet gewesen ist, der Klägerin gemäß ihrem Antrag vom 7. Februar 2011 einen Vorbescheid zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung einer Bürofläche in eine Spielhalle auf den Grundstücken Gemarkung I. , Flur 28, Flur 197 und 200, zu erteilen.
Die Beklagte trägt die Kosten auch des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Tatbestand:
2Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke Gemarkung I. , Flur 28, Flurstücke 197 und 200. Auf diesen ist das sogenannte T. -Zentrum errichtet. Der Gebäudekomplex wurde, nachdem er zuvor ca. zehn Jahre leer gestanden hatte, am 30. Mai 2011 von der Klägerin neu eröffnet. Das T. -Zentrum beherbergt auf mehreren Geschossen verschiedene Einzelhandelsnutzungen mit einer Verkaufsfläche von ca. 8.350 qm und Büronutzungen auf einer Fläche von ca. 2.900 qm. Hauptmieter sind ein Lidl-Einkaufsmarkt, das Outdoor-Geschäft McTrek sowie ein Bahlsen-Outlet-Verkauf, daneben finden sich kleinflächigere Einzelhandelsnutzungen unter anderem für Backwaren, Blumen und Zeitschriften. Das T. -Zentrum verfügt zudem über ein Parkhaus und ein Parkdeck mit insgesamt ca. 470 Stellplätzen.
3Das T. -Zentrum liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung, 1. Änderung (im Folgenden: 1. Änderung) aus dem Jahr 1995. Das Plangebiet befindet sich am südwestlichen Rand der I1. Innenstadt, südöstlich des Hauptbahnhofs gelegen, im Übergang zum Stadtteil X.-- . Es grenzt im Norden an die F. Straße, im Südwesten an den C. Ring, umfasst im Südosten die B.------straße und im Osten die C1.---straße . Der Bebauungsplan setzt im Plangebiet verschiedene Kerngebiete fest, für die jeweils bestimmte textliche Festsetzungen der 1. Änderung gelten. Für die Kerngebiete im nördlichen Bereich des Plangebiets findet unter anderem die textliche Festsetzung Nr. 1 Anwendung, nach der Sex-Kinos, Bordelle, Peep-Shows und Spielhallen dort nicht zulässig sind. Für das Kerngebiet, auf dem sich der Teil des Grundstücks befindet, auf dem das hier streitige Vorhaben verwirklicht werden sollte, gelten die textliche Festsetzung Nr. 2 a), wonach Sex-Kinos, Bordelle und Peep-Shows dort nicht zulässig sind, und die textliche Festsetzung Nr. 2 b), die Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen für ausnahmsweise zulässig erklärt.
4Die am 20. Februar 1980 beschlossene 2. Fassung des Bebauungsplans Nr. 18/69 setzte für das Plangebiet ein Kerngebiet ohne Einschränkungen der Zulässigkeit der genannten Unterarten von Vergnügungsstätten fest.
5In der Begründung der 1. Änderung heißt es unter anderem, Grund für die Einleitung des Planänderungsverfahrens sei die Flut von Anträgen zur Errichtung von Spielhallen und sonstigen störenden Vergnügungsstätten nach der Änderung der Spielverordnung Ende 1985. Die Zielsetzung der 1. Änderung bestehe darin, das Rechtsmittel für die Begrenzung von Vergnügungsstätten innerhalb des gesamten Plangebiets zu schaffen. Durch die planungsrechtliche Einschränkung der Zulässigkeit von Spielhallen und ähnlichen Vergnügungsstätten im Bebauungsplangebiet solle die Qualität der Innenstadt erhalten bleiben. Die Zulassungsbeschränkung für störende Vergnügungsstätten wie Spielhallenbetriebe, Sex-Shops, Peep-Shows und ähnliche Einrichtungen basiere auf dem vom Rat der Stadt am 31. März 1989 verabschiedeten Gesamtkonzept zur Steuerung der Zulassung solcher Einrichtungen in der Innenstadt als Vorgabe für die Bauleitplanung. Die bereits bestehenden Vergnügungsstätten in diesem Plangebiet unterlägen dabei dem Bestandsschutz und würden von dieser Festlegung in ihrem Bestand nicht berührt.
6Das in der Planbegründung in Bezug genommene Konzept für die planungsrechtliche Einschränkung der Zulässigkeit von Spielhallen und ähnlichen Vergnügungsstätten in der Innenstadt von I. , Drucksache Nr. 213/89 (im Folgenden: Vergnügungsstättenkonzept 1989), umfasst ein Gebiet, das im Westen begrenzt wird durch das Gelände des Hauptbahnhofs, im Norden und Nordosten durch den N. Ring und die W.----straße , im Südosten durch die F1. Straße und im Südwesten durch die G. Straße, das Gelände des Bahnhofs P. , die Zur-O. -Straße sowie durch den C. Ring. Es schließt damit in seinem südwestlich(st)en Teil das Plangebiet der 1. Änderung ein. Zu den mit ihm verfolgten Zielen heißt es in der Begründung, zur Hebung der Einkaufszentralität der Innenstadt seien der Qualitätsstandard und die Differenziertheit des Einzelhandels zu fördern und Nutzungsänderungen, die dies gefährdeten, zu verhindern. Die erfolgten und geplanten Investitionen für die Entwicklung einer attraktiven Geschäftszone verfehlten ihr Ziel, wenn deren besondere Standortgunst und -vorteile durch Betriebe abgeschöpft würden, die keine der oberzentralen Versorgungsfunktionen der Innenstadt entsprechende Aufgaben wahrnähmen; dies gelte insbesondere für Spielhallenbetriebe, Sexshops, Peepshows u. ä. Ein Ausschluss solcher Betriebe aus den Hauptgeschäftszonen der City sei deshalb städtebaulich und stadtentwicklungspolitisch notwendig. Da ein genereller Ausschluss von Spielhallen rechtlich nicht möglich sei, würden sie in Teilen der Innenstadt zugelassen. Ein Ausschluss von diesen Einrichtungen sei auch für die Teile der Innenstadt angebracht, die als wichtige Wegeverbindungen für Besucher und Nutzer der City eine attraktive Aufenthaltsqualität hätten oder haben sollten. Dazu gehöre vor allem die Fußwegeverbindung vom Hauptbahnhof zur City. Zusammengefasst ergäben sich drei Hauptgründe für die Gliederung der Vergnügungsstätten: der Schutz der Geschäftszonen, der Schutz der Wohnbereiche und der Schutz wichtiger Wegebeziehungen. Hiervon ausgehend sieht das Vergnügungsstättenkonzept 1989 für die Bauflächen der Innenstadt ein dreistufiges Nutzungskonzept vor, das in Abhängigkeit von der vorhandenen und angestrebten Nutzung, Aussagen zur Zulässigkeit von Spielhallen und Vergnügungsstäten macht. Es werden folgende Bereiche unterschieden: a) Gebiete, in denen Spielhallen, Sexkinos, Bordelle und Peepshows ausgeschlossen sind, b) Gebiete, in denen Bordelle und Peepshows (Spielhallen jedoch nicht) ausgeschlossen sind, und c) Gebiete, in denen Sexkinos, Bordelle und Peepshows ausgeschlossen, Spielhallen, Nachtclubs und Diskotheken aber ausnahmsweise zulässig sind, wenn durch ihren Betrieb schädliche Auswirkungen für die vorhandenen Wohnungen, Bildungseinrichtungen und religiösen Einrichtungen nicht zu erwarten sind. Die nördlichen Bereiche des Plangebiets der 1. Änderung entlang der F. Straße unterfallen der Kategorie a), der südliche Bereich unterfällt der Kategorie c).
7Diese Kategorisierung wurde mit der 1. Änderung mit den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den Nrn. 1 und 2 a) und b) entsprechend umgesetzt.
8Die Klägerin beantragte bei der Beklagten am 11. Februar 2011 die Erteilung eines Vorbescheids zur Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung vorhandener Büroflächen auf dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 28, Flurstücke 197, 200 (C2. Ring 100), in eine Spielhalle mit zwei Konzessionen und einer Spielfläche von insgesamt ca. 339,20 qm (145 qm Spielfläche für die Spielhalle 1 und 194,20 qm Spielfläche für die Spielhalle 2). Die Spielhalle sollte im ersten Obergeschoss, in dem zum C. Ring ausgerichteten Teil des T. -Zentrums angesiedelt werden.
9Zu diesem Zeitpunkt befand sich im Plangebiet bereits eine - bestandsgeschützte - Spielhalle mit zwei Konzessionen in der F. Straße 105 mit einer Spielfläche von insgesamt 243,15 qm. Außerhalb des Plangebiets, in der B.------straße 14, befand sich zudem eine Spielhalle mit einer Konzession und einer Spielfläche von 138 qm.
10Die Klägerin beantragte weiterhin am 17. August 2011 eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung bestehender Büroflächen auf dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 28, Flurstücke 197, 200 (C2. Ring 100), in eine Spielhalle mit drei Konzessionen mit einer Spielfläche von insgesamt ca. 460 qm (172,11 qm Spielfläche für die Spielstätte 1, 145,14 qm für die Spielstätte 2 und 144,03 qm für die Spielstätte 3). Über diesen Antrag ist bisher nicht entschieden worden. In den zugehörigen Verwaltungsvorgängen findet sich unter anderem der Vermerk, gegebenenfalls seien das Brandschutzkonzept nachzubessern und entsprechende Unterlagen nachzufordern.
11Mit Bescheid vom 26. September 2011 lehnte die Beklagte die Erteilung des beantragten Bauvorbescheids ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt: Aufgrund der Häufung von Spielhallen im und am Rande des Stadtzentrums, insbesondere auch in der unmittelbaren Nähe des beantragten Standorts, werde einer ausnahmsweisen Zulässigkeit nicht zugestimmt. Bezüglich der derzeitigen Situation im Bereich der Innenstadt bestehe die begründete Befürchtung eines zunehmenden „trading-down-Effekts“. Aufgrund der bereits vorhandenen Anzahl an Spielgeräten im gesamten I1. Stadtgebiet (40 % über dem Landesdurchschnitt) werde eine grundsätzlich restriktive Handhabung neuer Spielhallen angestrebt, um weitere negative Auswirkungen zu verhindern. Um zu einer eindeutigen Position hinsichtlich unerwünschter Ansiedlungen von Vergnügungsstätten zu gelangen, sei ein konsequentes Steuerungskonzept erforderlich. Ziel sei dabei, die durch Spielhallen möglichen negativen Effekte auf das städtebauliche Umfeld und das Stadtimage zu verhindern. Diesbezüglich werde derzeit ein gesamtstädtisches Vergnügungsstättenkonzept erarbeitet, um die anhaltende Antragsflut städtebaulich sinnvoll zu steuern. Die Bestandsanalyse in der Innenstadt habe die massive Häufung von Spielhallen im Umfeld des Bahnhofs bestätigt. Im Rahmen der Zielformulierung des Vergnügungsstättenkonzepts sei eine weitere Zunahme im Bereich des zentralen Versorgungsbereichs und des Bahnhofumfelds von allen an der Konzepterarbeitung beteiligten Fachbereichen abgelehnt worden.
12Die Klägerin hat am 15. Oktober 2011 Klage auf Erteilung des Vorbescheids erhoben.
13Zur Begründung ihrer Klage hat sie im Wesentlichen vorgetragen: Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung der Spielhalle seien gegeben. Nach der textlichen Festsetzung Nr. 2 b) der 1. Änderung seien Spielhallen ausnahmsweise zulässig. Das Vorhaben verstoße nicht gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. In dem fraglichen Kerngebiet sei derzeit noch keine Vergnügungsstätte, insbesondere keine Spielhalle vorhanden. Aufgrund der Wiedereröffnung des Einkaufszentrums seien zahlreiche andere, vorrangig gewerbliche Nutzungen in großer Anzahl in dem Baugebiet vorhanden. Das Vorhaben liege zudem weder an einer wichtigen Wegeverbindung zwischen Hauptbahnhof und Innenstadt - dies habe auch das Vergnügungsstättenkonzept 1989 nicht anders gesehen - noch in der Nähe von Kirchen oder Schulen. Mit einer Spielfläche von nur 340 qm sei die Spielhallennutzung auch ihrem Umfang nach gegenüber der Einzelhandelsnutzung und Büronutzung im Plangebiet - 8.350 qm bzw. 2.900 qm allein im T. -Zentrum - deutlich untergeordnet. Ein vollständiger Ausschluss von Spielhallen und anderen Vergnügungsstätten sei nach dem Willen des Plangebers, der das Vergnügungsstättenkonzept 1989 umgesetzt habe, in dem in Frage stehenden Gebiet nach seiner Zweckbestimmung nicht gewollt gewesen. Ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets ergebe sich auch nicht aus dem von der Beklagten ins Feld geführten drohenden „trading-down-Effekt“. Von einer drohenden Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückgangs der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt durch das Vorhaben könne an dem besagten Standort keine Rede sein. Es solle im ersten Obergeschoss der Liegenschaft realisiert werden. Hierdurch würden für den Einzelhandel gegebenenfalls wertvolle Erdgeschossflächen nicht beeinträchtigt. Die im T. -Zentrum zahlreich vorhandenen Einzelhandelsnutzungen seien durch das Vorhaben nicht gefährdet. Es handele sich bei diesen nicht um jene traditionellen Einzelhandelsnutzungen, die von dem städtebaulichen Erfahrungssatz des „trading-down-Effekts“ erfasst würden. Die Gefahr der Verdrängung aufgrund steigender Mietpreise wegen vermehrter Ansiedlung gewinnträchtiger Spielhallen bestehe in Bezug auf die in dem Einkaufszentrum vorhandenen Einzelhandelsnutzungen nicht. Eine Verdrängung des Einzelhandels sei schon deshalb ausgeschlossen, weil die gesamte Liegenschaft durch sie, die Klägerin, als Eigentümerin verwaltet werde. Die Gestaltung der Mietpreise liege in ihrer Hand. Wäre sie der Auffassung, dass die Spielhalle den Bestand der Einzelhandelsnutzungen in dem Einkaufszentrum gefährden könnte, würde sie eine Ansiedlung einer derartigen Nutzung an dem fraglichen Standort nicht vornehmen. Auch in der näheren Umgebung sei eine Verdrängung traditioneller Einzelhandelsnutzungen nicht zu befürchten. Am C. Ring seien keine schützenswerten Einzelhandelsnutzungen vorhanden. Bei den Einzelhandelsnutzungen an der F. Straße (außerhalb des Plangebiets) handele es sich weitgehend um solche, die nur eine durchschnittliche soziale Wertigkeit aufwiesen und die von einem angeblichen Niveauabfalls des Gebiets nicht betroffen wären. Die allgemeine Befürchtung, die Zulassung weiterer Spielhallen im Bereich des zentralen Versorgungsbereichs und dem Bahnhofsumfeld könne negative Effekte auf das städtebauliche Umfeld und das Stadtimage haben, träfen auf das Gebiet, in dem ihr Vorhaben zugelassen werden sollte, in keiner Weise zu. Das Vorhaben verstoße auch nicht gegen § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO. Unzumutbare Belästigungen oder Störungen für benachbarte schutzwürdige Nutzungen seien von dem Vorhabe nicht zu erwarten. Das der Beklagten nach § 31 Abs. 1 BauGB zustehende Ermessen sei damit auf Null reduziert. Denn städtebauliche Gründe, die eine Versagung der Ausnahme rechtfertigen könnten, seien nicht ersichtlich. Auch soweit die Beklagte darauf Bezug nehme, es werde derzeit ein neues Vergnügungsstättenkonzept erarbeitet, lasse sich hieraus für eine Versagung nichts herleiten. Selbst konkrete Planungsabsichten einer Gemeinde, die auf eine Änderung von Ausnahmen betreffende Festsetzungen gerichtet seien, reichten als Grund für die Versagung einer Ausnahme nicht aus. Erst recht könne eine noch in der Entstehung befindliche informelle Planung wie das in dem Versagungsbescheid erwähnte neue Vergnügungsstättenkonzept die Versagung einer Ausnahmeerteilung nicht rechtfertigen.
14Die Klägerin hat beantragt,
15den Bescheid der Beklagten vom 26. September 2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihr den Vorbescheid für eine Nutzungsänderung vorhandener Büroflächen in eine Spielhalle mit zwei Konzessionen gemäß Antrag vom 7. Februar 2011 zu erteilen,
16hilfsweise, den Bescheid der Beklagten vom 26. September 2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihren Antrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
17Die Beklagte hat beantragt,
18die Klage abzuweisen.
19Sie hat im Wesentlichen vorgetragen: Das ihr im Rahmen von § 31 Abs. 1 BauGB zustehende Ermessen sei nicht auf Null reduziert. Auch wenn es durch die Zulassung der Spielhalle nicht zu einer Verdrängung von Gebietsversorgern bzw. zum „trading-down-Effekt“ in dem in Frage stehenden Bereich kommen sollte, so sei die Nichtzulassung der Ausnahme darin begründet, dass hier wichtige Wegebeziehungen geschützt werden sollten. Auch wenn in der Begründung des Vergnügungsstättenkonzepts 1989 als wichtigste Fußwegeverbindung diejenige vom Hauptbahnhof über die C3.------straße zur City genannt werde, so habe gerade die durch die Klägerin herbeigeführte Reaktivierung des T. -Zentrums dazu beigetragen, dass einerseits der Standort selbst als Einzelhandelsfläche wieder attraktiver geworden sei, andererseits habe die wichtige Fußwegeverbindung vom Stadtteil X.--ringhausen zum Hauptbahnhof eine neue Qualität bekommen. Die Zulassung der Spielhalle würde zu einer Spielhallenkonzentration und damit zu negativen Auswirkungen entlang dieser Wegeverbindung führen, die letztlich auch durch die im Gebäude F. Straße 105 befindliche Spielhalle herbeigeführt werde, die der Plangeber in diesem Bereich ausgeschlossen habe.
20Mit Urteil vom 30. Oktober 2012 hat das Verwaltungsgericht der Klage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids. Es spreche Überwiegendes dafür, dass die 1. Änderung nicht wirksam sei. Der Plan sei nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden, da nur der Textteil, das Blatt 1, nicht aber die Planzeichnung, das Blatt 2, einen Ausfertigungsvermerk enthalte. Nach der somit für die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens maßgeblichen, am 2. Februar 1980 beschlossenen 2. Fassung des Bebauungsplans Nr. 18/69 sei die Spielhalle als Vergnügungsstätte im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein und nach § 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauNVO konkret zulässig. Aber auch bei unterstellter Wirksamkeit der 1. Änderung stünden dem Vorhaben planungsrechtliche Vorschriften jedoch nicht entgegen. Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung nach § 31 Abs. 1 BauGB seien in diesem Fall gegeben. Das Vorhaben sei insbesondere gebietsverträglich und verstoße nicht gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Der Gebietscharakter werde nicht etwa aufgrund eines sogenannten „trading-down-Effekts“ gefährdet. Die nach Ansicht der Beklagten gegebene Lage der Spielhalle an einer wichtigen Wegebeziehung im Sinne des Vergnügungsstättenkonzepts 1989 rechtfertige die Versagung ebenfalls nicht. Lägen somit die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Zulassung einer Ausnahme vor, sei die Ablehnung der ausnahmsweisen Zulassung nur dann ermessensgerecht, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegen stünden. Dies sei hier nicht der Fall.
21Am 1. Dezember 2012 trat das AG GlüStV NRW in Kraft, mit dessen § 16 Abs. 3 unter anderem das Verbot der Mehrfachkonzession normiert wurde, wonach die Erteilung einer Erlaubnis für eine Spielhalle, die in einem baulichen Verbund mit weiteren Spielhallen steht, insbesondere in einem gemeinsamen Gebäude oder Gebäudekomplex untergebracht ist, ausgeschlossen ist.
22Mit Beschluss vom 9. September 2013 hat der Senat die Berufung der Beklagten zugelassen.
23Die Beklagte hat ihre Berufung mit bei Gericht am 1. Oktober 2013 eingegangenem, der Klägerin am 4. Oktober 2013 zugestelltem Schriftsatz begründet. Die Klägerin hat mit bei Gericht am Montag, den 4. November 2013, eingegangenem Schriftsatz Anschlussberufung eingelegt, mit der sie ihr im erstinstanzlichen Verfahren verfolgtes Verpflichtungsbegehren auf ein Fortsetzungsfeststellungsbegehren umgestellt hat. Sie beantragt im Rahmen der eingelegten Anschlussberufung,
24unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils festzustellen, dass die Beklagte bis zum Inkrafttreten des AG GlüStV NRW am 1. Dezember 2012 verpflichtet gewesen ist, ihr gemäß ihrem Antrag vom 7. Februar 2011 einen Vorbescheid zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung einer Bürofläche in eine Spielhalle auf den Grundstücken Gemarkung I. , Flur 28, Flur 197 und 200, zu erteilen.
25Die Beklagte tritt der Anschlussberufung entgegen und trägt zur Begründung ihrer Anträge im Wesentlichen vor: Die Fortsetzungsfeststellungsklage sei unzulässig. Es fehle am erforderlichen Fortsetzungsfeststellungsinteresse. Ein Präjudizinteresse sei nicht gegeben. Eine auf die Versagung des Bauvorbescheids gestützte Amtshaftungs- bzw. Entschädigungsklage sei wegen fehlender Unmittelbarkeit zwischen der Versagung und dem geltend gemachten Schaden offensichtlich aussichtslos. Die Versagung des Bauvorbescheids sei rechtmäßig gewesen. Die 1. Änderung sei wirksam. Sie sei ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Die 1. Änderung enthalte auf Blatt 1, dem Titelblatt, ein Verzeichnis über die Bestandteile des Bebauungsplans, zu denen auch Blatt 2 gehöre. Ein gesonderter Vermerk der Ausfertigung auch auf Blatt 2 sei für eine wirksame Ausfertigung konkret nicht erforderlich gewesen. Das Vorhaben sei nicht ausnahmsweise nach § 31 Abs. 1 BauGB zuzulassen gewesen. Die Versagung habe mit einem drohenden „trading-down-Effekt“ begründet werden können. Nicht nur die Verdrängung des bereits bestehenden Einzelhandels, sondern auch die Minderung der Attraktivität des Gebiets für die Ansiedlung weiterer Einzelhändler und somit die Gefahr der zukünftigen Limitierung der Angebotsvielfalt seien Gegenstand der als „trading-down-Effekt“ umschriebenen Gefahr ausgelöst durch die Agglomeration von Spielhallen. Dementsprechend verfolge gerade auch das Vergnügungsstättenkonzept durch Einschränkung der regelmäßig zulässigen Nutzungen im Kerngebiet die Absicht der Einflussnahme auf diesen Effekt. Das Vergnügungsstättenkonzept müsse in seiner Gesamtheit betrachtet werden. Der Erhalt und die Steigerung der Attraktivität des Areals um das T. -Zentrum als Teil der I1. Innenstadt durch Verhinderung eines Qualitätsverlusts durch die Ansiedlung von Spielhallen sei ein anerkanntes Ziel, das mit der Versagung des Vorbescheids zulässigerweise verfolgt worden sei. Da das in Rede stehende Plangebiet in unmittelbarer Bahnhofsnähe gelegen sei, sei es für eine Niveauabsenkung generell besonders empfänglich. Ein weiterer Qualitätsverlust des betreffenden Gebiets durch die weitere Ansiedlung von Spielhallen habe gerade verhindert werden sollen. Ein solcher Qualitätsverlust wirke sich auch auf die umliegenden Plangebiete und somit auch auf das in unmittelbarer Nähe gelegene Areal der I1. Innenstadt mit seinen Einkaufstraßen und -zentren aus. Neben der Gefahr der Verdrängung des Einzelhandels bestehe zudem bereits eine Hohe Dichte an Spielhallen an dem konkreten Standort. Es sei nicht erforderlich, konkret zu benennen, auf welche Einzelhandelsbetriebe sich das Vorhaben negativ ausgewirkt hätte, eine dezidierte Benennung betroffener Einzelhandelsbetriebe sei nicht erforderlich, wenn - wie hier - in konkreter Weise die Minderung der Attraktivität des Gebietes drohe bzw. der negative Eindruck einer durch Spielhallen geprägten Umgebung noch verstärkt sowie verfestigt werde. Es spiele keine Rolle, dass die Spielhalle im Obergeschoss des Gebäudes habe angesiedelt werden sollen, da bereits die Existenz und der Betrieb einer solchen Spielhalle der Gesamtumgebung ein negatives Gepräge verleihe und potenzielle Einzelhandelsstrukturen schwäche, was wiederum Einzelhändler von der Neuansiedlung abhalte.
26Die Beklagte beantragt,
27das angefochtene Urteil zu ändern und - unter Zurückweisung der Anschlussberufung - die (geänderte) Klage abzuweisen.
28Die Klägerin beantragt,
29die Berufung zurückzuweisen.
30Zur Begründung ihrer Anträge trägt sie im Wesentlichen vor: Der Übergang von der Verpflichtungs- zur Fortsetzungsfeststellungsklage stelle eine zulässige Klageänderung dar. Nach Inkrafttreten des § 16 Abs. 3 AG GlüStV NRW bestehe für eine Verpflichtungsklage, die auf die Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids für eine Nutzungsänderung zu einem Spielhallenbetrieb mit mehreren Konzessionen gerichtet sei, kein Rechtsschutzbedürfnis mehr. Das erforderliche Fortsetzungsfeststellungsinteresse sei gegeben. Die geänderte Klage diene der Vorbereitung eines Amtshaftungs- bzw. Entschädigungsprozesses gegen die Beklagte wegen der rechtswidrigen Versagung des beantragten Vorbescheids. Ihr sei hierdurch ein Schaden in Form entgangenen Gewinns in Höhe von - wie die Klägerin detailliert herleitet - rund 630.000 EUR entstanden. Eine auf Art. 34 GG in Verbindung mit § 839 Abs. 1 BGB bzw. § 39 Abs. 1 OBG NRW gegen die Beklagte gerichtete Schadensersatz- bzw. Entschädigungsklage sei nicht offensichtlich aussichtslos. Die Fortsetzungsfeststellungsklage sei auch begründet. Sie habe bis zum Inkrafttreten des AG GlüStV NRW einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Vorbescheids gehabt. Selbst wenn die 1. Änderung wirksam sein sollte, sei das Vorhaben planungsrechtlich zulässig gewesen, da eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB von der Beklagten hätte erteilt werden müssen. Nichts anderes folge aus dem neuen Vergnügungsstättenkonzept 2012. Ein städtebauliches Konzept könne nicht die Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans ersetzen und damit für den Fall, dass die Stadt bestimmte, von dem geltenden Bebauungsplan nicht getragene städtebauliche Vorstellungen im Rahmen ihres Ausnahmeermessens nach § 31 Abs. 1 BauGB umsetzen wolle, eine Änderung des Bebauungsplans entbehrlich machen.
31Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
32E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
33Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg. Die Anschlussberufung der Klägerin hat Erfolg. Dementsprechend war unter Zurückweisung der Berufung das Urteil des Verwaltungsgerichts nach der aus dem Tenor ersichtlichen Maßgabe zu ändern, soweit es im Sachausspruch der Verpflichtungsklage stattgegeben hat.
34Die Klägerin hat ihre Klage zulässigerweise im Berufungsverfahren von einem Verpflichtungs- auf ein Fortsetzungsfeststellungsbegehren entsprechend § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO umgestellt (dazu I.). Die Klage mit dem allein noch gestellten Fortsetzungsfeststellungsantrag ist zulässig (dazu II.) und begründet (dazu III.).
35I. Die Klägerin hat ihren im erstinstanzlichen Verfahren gestellten Verpflichtungsantrag im Berufungsverfahren zulässigerweise auf einen Fortsetzungsfeststellungsantrag umgestellt.
36Es kann offen bleiben, ob es sich hier bei der Umstellung des Klageantrags vom Verpflichtungs- auf ein Fortsetzungsfeststellungsbegehren um eine Klageänderung im Sinne des § 91 VwGO in Verbindung mit § 125 Abs. 1 VwGO handelt, die, nachdem dem Verpflichtungsbegehren der Klägerin in erster Instanz stattgegeben worden ist, im Berufungsverfahren nur im Wege der Anschlussberufung erfolgen kann.
37Vgl. hierzu: OVG NRW, Urteile vom 29. September 2013 - 16 A 1294/08 -, juris Rn. 120 ff., vom 29. Mai 2013 - 10 A 2611/11 -, BauR 2013, 1637 = juris Rn. 66 ff., und vom 19. April 2013 - 10 A 2596/11 -, NVwZ-RR 2013, 706 = juris Rn. 37 ff., Beschluss vom 12. Oktober 2012 - 7 A 2024/09 -, juris Rn. 20 ff.
38Denn die Klägerin hat jedenfalls rechtzeitig Anschlussberufung eingelegt. Nach § 127 Abs. 2 Satz 2 VwGO ist die Anschlussberufung zulässig bis zum Ablauf eines Monats nach der Zustellung der Berufungsbegründungsschrift. Der Berufungsbegründungsschriftsatz der Beklagten wurde dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 4. Oktober 2013 zugestellt. Die Anschlussberufung ist bei Gericht am Montag, den 4. November 2013, und damit fristgerecht eingegangen.
39II. Die Fortsetzungsfeststellungklage ist zulässig. Sie ist statthaft (dazu 1.). Es fehlt auch nicht am erforderlichen Fortsetzungsfeststellungsinteresse (dazu 2.)
401. Die Fortsetzungsfeststellungsklage ist entsprechend § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO statthaft. Das ursprünglich zulässige Verpflichtungsbegehren hat sich erledigt. Eine Erledigung tritt ein, wenn die Klage nachträglich aus dem Kläger nicht zurechenbaren Gründen unzulässig oder unbegründet wird, wenn also das Rechtsschutzziel aus Gründen, die nicht in der Einflusssphäre des Klägers liegen, in dem Prozessverfahren nicht mehr zu erlangen ist, weil es entweder bereits außerhalb des Prozesses erreicht wurde oder überhaupt nicht mehr erreicht werden kann.
41Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. August 1988 - 4 B 89.88 -, BRS 48 Nr. 159 = juris Rn. 5, m. w. N.
42Ein Verpflichtungsbegehren erledigt sich in diesem Sinne jedenfalls dann, wenn sich während des Rechtsstreits die Rechtslage so grundlegend ändert, dass dem Begehren deswegen keinesfalls mehr stattgegeben werden kann.
43Vgl. OVG NRW, Urteile vom 5. Juni 2000 - 10 A 696/96 -, juris Rn. 55 ff., und vom 14. Januar 1992 - 10 A 2787/88 -, NWVBl. 1992 - 325 = juris Rn. 22 ff., jeweils m. w. N.
44So liegt es hier. Für die auf die Erteilung eines Bauvorbescheids über die planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzungsänderung einer Bürofläche in eine „Spielhalle mit zwei Konzessionen“ gerichtete Klage besteht nach dem Inkrafttreten des § 16 AG GlüStV NRW kein Rechtsschutzbedürfnis mehr. Denn die Klägerin wäre aus Rechtsgründen gehindert, von dem begehrten Vorbescheid Gebrauch zu machen; sie hätte dementsprechend keinen Anspruch mehr auf Erteilung desselben.
45Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 AG GlüStV NRW bedürfen die Errichtung und der Betrieb einer Spielhalle der Erlaubnis nach § 24 Abs. 1 GlüStV und nach dem AG GlüStV NRW. Nach § 16 Abs. 1, 1. Hs. AG GlüStV NRW ist eine Spielhalle ein Unternehmen oder Teil eines Unternehmens im stehenden Gewerbe, das ausschließlich oder überwiegend der Aufstellung von Spielgeräten oder der Veranstaltung anderer Spiele im Sinne des § 33c Abs. 1 Satz 1 oder des § 33 d Abs. 1 Satz 1 GewO dient. Nach § 16 Abs. 3 Satz 1 AG GlüStV NRW ist die Erteilung einer Erlaubnis für eine Spielhalle im Sinne des § 16 Abs. 1, 1. Hs. AG GlüStV, die in einem baulichen Verbund mit weiteren Spielhallen steht, insbesondere in einem gemeinsamen Gebäude oder Gebäudekomplex untergebracht ist, ausgeschlossen (Verbot der Mehrfachkonzessionen); ein Mindestabstand von 350 Metern Luftlinie zu einer anderen Spielhalle soll nicht unterschritten werden. Während die zuständige Erlaubnisbehörde nach § 16 Abs. 3 Satz 3 AG GlüStV vom Mindestabstand von 350 m Luftlinie unter Berücksichtigung der Verhältnisse im Umfeld des jeweiligen Standorts und der Lage im Einzelfall Ausnahmen zulassen darf, räumt § 16 Abs. 3 Satz 1 AG GlüStV NRW in Verbindung mit § 25 Abs. 2 GlüStV kein Ermessen ein. Die Erlaubnis für eine Spielhalle, die in einem baulichen Verbund mit (einer) weiteren Spielhalle(n) steht, ist zwingend zu versagen.
46Vgl. hierzu ausführlich: OVG NRW, Urteil vom 19. April 2013 - 10 A 2596/11 -, NVwZ-RR 2013, 706 = juris Rn. 28 ff., m. w. N. Siehe auch OVG NRW, Beschlüsse vom 7. August 2013 - 10 A 1969/12 -, juris Rn. 4 und - 10 A 1970/12 -, ZfWG 2014 = juris Rn. 4.
47Dass die Klägerin, die in ihrer Vorbescheidsanfrage hierzu keine konkretisierenden Angaben gemacht hat, eine Spielhalle im Sinne des § 16 Abs. 1 Satz 1, 1. Hs. AG GlüStV NRW - und nicht etwa eine ausschließlich oder überwiegend der gewerbsmäßigen Aufstellung von Unterhaltungsspielen ohne Gewinnmöglichkeit dienende und damit nicht dem Verbot der Mehrfachkonzession unterfallende „Spielhalle“ (vgl. § 33i Abs. 1 Satz 1 GewO in der bis zum 11. Dezember 2012 geltenden Fassung) - zu betreiben beabsichtigte, ergibt sich eindeutig aus den weiteren Umständen und wird nicht zuletzt durch ihr Vorbringen im Berufungsverfahren bestätigt, wonach sie in den Spielhallen jeweils die nach § 3 Abs. 2 Satz 1 SpielV maximal zulässige Anzahl von zwölf Geldspielgeräten aufgestellt hätte. Von diesem Verständnis ist augenscheinlich auch die Beklagte ausgegangen. Die Erteilung einer Erlaubnis für die von der Klägerin geplante „Spielhalle mit zwei Konzessionen“ ist damit nach Inkrafttreten des AG GlüStV NRW ausgeschlossen.
482. Für die Fortsetzungsfeststellungsklage fehlt es nicht am erforderlichen Feststellungsinteresse. Bei einer Fortsetzungsfeststellungklage, die der Vorbereitung einer zivilrechtlichen Klage auf Schadensersatz oder Entschädigung dienen soll, ist das Feststellungsinteresse zu bejahen, wenn ein solcher Prozess bereits anhängig, mit Sicherheit zu erwarten oder ernsthaft beabsichtigt ist, die begehrte Feststellung in diesem Verfahren erheblich und die Rechtsverfolgung nicht offensichtlich aussichtslos ist. Insoweit bedarf es hinreichender Darlegungen seitens des die Feststellung begehrenden Klägers. Hierzu gehört insbesondere, dass er die Behauptung eines eingetretenen Schadens durch Angaben zur Art des Schadens und zur annähernden Schadenshöhe substantiiert.
49Vgl. OVG NRW, Urteile vom 29. Mai 2013 - 10 A 2611/11 -, BauR 2013, 1637 = juris Rn. 80, und vom 19. April 2013 - 10 A 2596/11 -, NVwZ-RR 2013, 706 = juris Rn. 52 ff., Beschluss vom 23. Januar 2003 - 13 A 4859/00 , NVwZ-RR 2003, 696 = juris Rn. 14, jeweils m. w. N.
50Danach ist hier ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse gegeben. Die Klägerin hat mit ihrem Vorbringen im Berufungsverfahren ausgeführt, dass sie einen auf Schadensersatz bzw. Entschädigung gerichteten Prozess vor dem Zivilgericht ernsthaft beabsichtigt. Sie hat insbesondere detaillierte Angaben zur Höhe des ihrer Auffassung nach eingetretenen Schadens gemacht. Die begehrte Feststellung ist auch in dem in Rede stehenden Schadensersatz- bzw. Entschädigungsprozess erheblich. Dessen offensichtliche Aussichtslosigkeit lässt sich nicht feststellen. Dafür müsste ohne eine ins Einzelne gehende Prüfung erkennbar sein, dass der behauptete Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt besteht. An die Qualifizierung der Aussichtslosigkeit sind dabei hohe Anforderungen zu stellen.
51Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Oktober 2004 - 4 B 76.04 -, BRS 67 Nr. 124 = juris Rn. 8, Urteil vom 17. Dezember 1991 - 1 C 42.90 -, DÖV 1992, 1069 = juris Rn. 13; OVG NRW, Beschluss vom 1. September 2011 - 2 A 1335/10 -, juris Rn. 19.
52Ausgehend hiervon ist von einer Aussichtslosigkeit insbesondere der Geltendmachung eines - verschuldensunabhängigen - Entschädigungsanspruchs nach §§ 39 Abs. 1 b), 40 Abs. 1 OBG NRW, der im Fall einer rechtswidrigen Versagung eines Bauvorbescheids grundsätzlich in Betracht kommt, vorliegend nicht auszugehen.
53Eine offensichtliche Aussichtslosigkeit ergibt sich nicht etwa - worauf die Beklagte in der mündlichen Verhandlung abgestellt hat - daraus, dass die Erteilung einer Baugenehmigung für das hier in Rede stehende Spielhallenvorhaben offensichtlich nicht hätte erteilt werden können.
54Vgl. in diesem Zusammenhang: Schl.-Holst. OLG, Urteil vom 15. Mai 1997 - 11 U 121/94 -, NVwZ-RR 1998, 6 = juris Rn. 15.
55Auch auf der Grundlage der vorgelegten Verfahrensakte zum - eine Spielhalle mit drei Konzessionen betreffenden - Bauantrag der Klägerin vom 17. August 2011 ergibt sich nicht, dass etwaige bauordnungsrechtliche Hindernisse in Bezug auf das hier zur Prüfung stehende Spielhallenvorhaben offensichtlich unter keinen Umständen hätten ausgeräumt werden können. Der Bauakte lässt sich zunächst entnehmen, dass über den Antrag der Klägerin vom 17. August 2011 im Hinblick auf das anhängige Klageverfahren betreffend die Erteilung des abgelehnten Bauvorbescheids für eine Spielhalle mit zwei Konzessionen - also unter planungsrechtlichen Aspekten - nicht entschieden wurde. Was die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des am 17. August 2011 beantragten Vorhabens anbetrifft, ergibt sich aus einem Vermerk (wohl aus August 2011) lediglich, dass ein „aktualisiertes BSK + Angabe zur Lage der erf. STPs nach BGK ggfs. nach[zu]fordern“ seien; zudem wurde als Merkposten „§ 55 Barrierefreiheit“ notiert. Dem lässt sich in keiner Weise entnehmen, dass die Beklagte davon ausgegangen ist, das beantragte Vorhaben sei unter bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten schon grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Dass dies - unter den angesprochenen Aspekten Brandschutz, Stellplatzanforderungen und Barrierefreiheit - offensichtlich der Fall wäre, ist auch nicht erkennbar. Eine Kausalitätsbeziehung zwischen der Versagung des beantragten Bauvorbescheids und dem Eintritt des geltend gemachten Schadens ist danach nicht nach den obigen Maßstäben offenkundig nicht gegeben. Einer darüber hinausgehenden Prüfung bedarf es im vorliegenden Zusammenhang nicht.
56Nichts anderes folgt - entgegen der in der mündlichen Verhandlung von der Beklagten vorgetragenen Auffassung - aus den Entscheidungen des 10. Senats des erkennenden Gerichts,
57vgl. OVG NRW, Urteile vom 29. Mai 2013 - 10 A 2611/11 -, BauR 2013, 1637 = juris Rn. 81, und vom 19. April 2013 - 10 A 2596/11 -, NVwZ-RR 2013, 706 = juris Rn. 55,
58soweit dort für eine hinreichende Substantiierung eines Fortsetzungsfeststellungsinteresses verlangt wird, dass der Kläger zu einem ihm „unmittelbar“ durch die unterbliebene Erteilung des Vorbescheides entstanden Schaden vorträgt. Denn die Klägerin hat diesen Anforderungen mit der Darlegung der Kausalkette zwischen der Versagung des Bauvorbescheids und dem eingetretenen Schaden in ihrem Anschlussberufungsbegründungsschriftsatz genüge getan. Nichts anderes ist mit der Wendung „unmittelbar“ gemeint.
59III. Die nach dem Vorstehenden zulässige Fortsetzungsfeststellungsklage ist begründet. Die Beklagte ist bis zum Inkrafttreten des AG GlüStV NRW am 1. Dezember 2012 - dem erledigenden Ereignis - verpflichtet gewesen, der Klägerin den von ihr beantragten streitgegenständlichen Bauvorbescheid zu erteilen.
60Die Klägerin hatte bis zu diesem Zeitpunkt einen Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheids zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung einer Bürofläche in eine Spielhalle auf den Grundstücken Gemarkung I. , Flur 28, Flur 197 und 100. Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 26. September 2011 war daher rechtswidrig und verletzte die Klägerin in ihren Rechten.
61Gemäß § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann zu Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid beantragt werden. Der Vorbescheid ist nach § 71 Abs. 2 BauO NRW in Verbindung mit § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW zu erteilen, wenn dem Vorhaben hinsichtlich der zur Klärung gestellten Frage öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
62Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Das geplante Vorhaben war (bis) zum maßgeblichen Erledigungszeitpunkt auf der Grundlage der insoweit maßgeblichen 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung planungsrechtlich zulässig (dazu 1.). Die planungsrechtliche Zulässigkeit beurteilte sich nach den Festsetzungen der 1. Änderung, denn diese ist wirksam (dazu a). Auf der Grundlage der 1. Änderung hätte das Vorhaben von der Beklagten unter Erteilung einer Ausnahme nach §§ 30 Abs. 1, 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden müssen (dazu b). Das Vorhaben wäre aber auch dann planungsrechtlich zulässig gewesen, wenn dies nach der Ursprungsfassung des Bebauungsplans Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung zu beurteilen gewesen wäre (dazu 2.).
631. Das geplante Vorhaben war (bis) zum maßgeblichen Erledigungszeitpunkt auf der Grundlage der insoweit maßgeblichen 1. Änderung planungsrechtlich zulässig.
64a) Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens war auf der Grundlage der 1. Änderung zu beurteilen. Diese ist wirksam. Sie leidet nicht an einem hier allein in Betracht kommenden Ausfertigungsmangel.
65Die 1. Änderung ist ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Durch die - rechtsstaatlich gebotene - Ausfertigung soll sichergestellt werden, dass der Inhalt des als Satzung beschlossenen Bebauungsplans mit dem Willen des gemeindlichen Beschlussorgans übereinstimmt.
66Vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 9. Mai 1996 ‑ 4 B 60.96 -, BRS 58 Nr. 41 = juris Rn. 3.
67Für die Wirksamkeit der Ausfertigung eines Bebauungsplans reicht es mangels ausdrücklicher weitergehender normativer Vorgaben aus, wenn eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als Vorsitzender des Rats oder ein von ihm gemäß § 68 Abs. 3 Satz 1 GO NRW damit beauftragter Beamter oder Angestellter zeitlich nach dem Satzungsbeschluss des Rats und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag „diesen Bebauungsplan als Satzung beschlossen“ hat.
68Vgl. etwa OVG NRW, Urteile vom 29. Januar 2013 - 2 D 102/11.NE -, BauR 2013, 896 = juris Rn. 50, und vom 22. März 2011 ‑ 2 A 371/09 -, juris Rn. 36, m. w. N.
69Eine Bebauungsplanänderung, deren zeichnerische und textliche Festsetzungen eines Bebauungsplans in verschiedenen Dokumenten verkörpert sind, muss nicht zwingend in einem Plandokument zusammengeführt werden, das den Gegenstand der Ausfertigung bildet. Der dargestellten rechtsstaatlichen Funktion der Ausfertigung kann auch dann Genüge getan sein, wenn die Satzungsteile getrennt ausgefertigt werden und sich dabei keine Zweifel hinsichtlich der Authentizität der Satzung ergeben. Besteht die Satzung aus einem Planteil und einem Textteil, die nicht auf einem Blatt zusammengefasst sind, sondern auf mehreren Blättern, sind dazu grundsätzlich alle Teile mit einem Ausfertigungsvermerk zu versehen. In Einzelfällen kann aber die Ausfertigung nur eines Teils des Bebauungsplans für eine wirksame Ausfertigung genügen. Dies ist nicht nur dann der Fall, wenn die einzelnen Blätter des Bebauungsplans körperlich miteinander verbunden sind,
70so aber wohl: OVG NRW, Urteil vom 8. März 2012 - 10 D 17/10.NE -, BauR 2012, 1075 = juris Rn. 38 ff.,
71sondern auch, wenn in dem ausgefertigten Teil mit hinreichender Bestimmtheit auf die übrigen Teile der Satzung Bezug genommen wird oder auf andere Weise jeder Zweifel an der Zugehörigkeit der nicht gesondert ausgefertigten Teile zur Satzung ausgeschlossen ist,
72vgl. OVG NRW, Urteil vom 29. Januar 2013 - 2 D 102/11.NE -, BauR 2013, 896 = juris Rn. 52; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 19. September 2006 - 8 S 1989/05 -, juris Rn. 34; offen gelassen: OVG NRW, Urteil vom 26. Juni 2013 - 7 D 75/11.NE -, juris Rn. 54 ff.
73Dies zugrunde gelegt, hat der Oberbürgermeister der Beklagten die 1. Änderung wirksam ausgefertigt, indem er am 25. August 1994 auf dem Textteil der Planurkunde bestätigte, dass der Rat der Beklagten am 25. August 1994 nach §§ 2 und 10 BauGB diesen Bebauungsplan als Satzung beschlossen hat. Zwar besteht die 1. Änderung aus einem Textteil und einer Planzeichnung, die nicht in einem Plandokument zusammengeführt worden sind. Vielmehr setzt sich 1. Änderung zusammen aus dem Textteil, dem Blatt 1, und der Planzeichnung, dem Blatt 2, die nicht körperlich miteinander verbunden sind. Mit der Ausfertigung nur des Textteils ist hier den Anforderungen an eine wirksame Ausfertigung nach den vorstehend genannten Maßstäben jedoch genüge getan. Denn in dem ausgefertigten Textteil wird mit hinreichender Bestimmtheit in einer Art und Weise auf den Planteil Bezug genommen, nach der jeder Zweifel an der Zugehörigkeit des nicht gesondert ausgefertigten Blatt 2 zu der als Satzung beschlossenen 1. Änderung ausgeschlossen ist.
74Der Textteil benennt als „Bestandteile des Bebauungsplans“ das als Titelblatt bezeichnete Blatt 1 und das als „Beb. Pl.-Grundriß“ bezeichnete Blatt 2. Dass es sich bei dem Textteil um das Blatt 1 des Bebauungsplans Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung, 1. Änderung, handelt, wird aus dessen Betitelung deutlich. Auch die Planzeichnung ist ausdrücklich bezeichnet mit „Bebauungsplan Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung, 1. Änderung, Blatt 2. Auf dem Blatt 2 befindet sich zudem ein auf den 20. Mai 1994 datierter, von einem Dipl.-Ing. und einem Städtischen Verm.-Direktor des Vermessungs- und Katasteramts der Beklagten unterzeichneter Vermerk, dem zu entnehmen ist, dass dieses Blatt - also das Blatt 2 - Bestandteil des Bebauungsplans Nr. 18/69, 2. Fassung, 1. Änderung, ist und dass das Verzeichnis der Bestandteile, die textlichen Festsetzungen, die Rechtsgrundlagen, die Zeichenerklärungen und die für die Verfahren nach dem Bundesbaugesetz erforderlichen Vermerke sich auf dem Blatt 1 (Titelblatt) befinden. Dieser Vermerk korrespondiert mit zwei - ebenfalls auf den 20. Mai 1994 datierten - Vermerken derselben Mitarbeiter des Vermessungs- und Katasteramts der Beklagten auf Blatt 1, in denen bestätigt wird, dass die Planunterlage den Anforderungen des § 1 Planzeichenverordnung entspricht und die Festlegung der städtebaulichen Planung geometrisch eindeutig ist. Eine Änderung des Plan(entwurf)s ist nach dem 20. Mai 1994 nicht mehr erfolgt, was sich zugleich auch dem Blatt, auf dem sich der Ausfertigungsvermerk selbst befindet, ohne Weiteres entnehmen lässt.
75b) Auf der Grundlage der 1. Änderung hätte das Vorhaben von der Beklagten unter Erteilung einer Ausnahme nach §§ 30 Abs. 1, 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit der textlichen Festsetzung in Nr. 2 b) der 1. Änderung zugelassen werden müssen.
76Nach § 31 Abs. 1 BauGB können von den Festsetzungen eines Bebauungsplans solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Die Tatbestandsvoraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme waren gegeben (dazu aa). Das der Beklagten im Rahmen des § 31 Abs. 1 BauGB eingeräumte Ermessen war auf Null reduziert (dazu bb).
77aa) Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme lagen vor.
78(1) Das Vorhaben war zunächst grundsätzlich ausnahmefähig. Nach der für das Kerngebiet, in dem das Vorhaben verwirklicht werden sollte, geltenden Nr. 2 b) der textlichen Festsetzungen sind Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen dort ausnahmsweise zulässig.
79Bei der geplanten Spielhalle handelte es sich um eine in einem Kerngebiet generell gebietsverträgliche und damit von der textlichen Festsetzung Nr. 2 b) umfasste Spielhalle. Nach Art, Größe und störenden Auswirkungen gefährdet eine solche Spielhalle bei typisierender Betrachtung den Kerngebietscharakter generell nicht.
80Vgl. zum ungeschriebenen Tatbestandsmerkmal der Gebietsverträglichkeit: BVerwG, Urteil vom 2. Februar 2012 - 4 C 14.10 -, BVerwGE 142, 1 = BRS 79 Nr. 86 = juris Rn. 10, 15 ff., Beschluss vom 28. Februar 2008 - 4 B 60.07 -, BRS 73 Nr. 70 = juris Rn. 5 ff., Urteil vom 21. März 2002 - 4 C 1.02 -, BVerwGE 116, 155 = BRS 65 Nr. 63 = juris Rn. 11 ff., Beschluss vom 6. Dezember 2000 - 4 B 4.00 -, BRS 63 Nr. 77 = juris Rn. 8; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 26. August 2009 - 3 S 1057/09 -, BRS 74 Nr. 86 = juris Rn. 16.
81Die Spielhalle ist mit einer Spielfläche von insgesamt 339,20 qm und angesichts der Lage am C. Ring als einer Hauptverkehrsstraße in der Nähe des I1. Hauptbahnhofs gerade als kerngebietstypisch und damit in ein Kerngebiet gehörend zu qualifizieren, da sie als zentraler (bzw. zentral gelegener) Dienstleistungsbetrieb einen größeren Einzugsbereich besessen hätte und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar gewesen wäre oder (was sich insbesondere in der Größe der Spielfläche ausdrückt) jedenfalls (unter Rentabilitätsgesichtspunkten) hätte erreichbar sein sollen.
82Vgl. zur Einordnung einer Spielhalle als kerngebietstypisch: BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1992 - 4 B 103.92 -, BRS 54 Nr. 49 = juris Rn. 4, Urteil vom 18. Mai 1990 - 4 C 49.89 -, BRS 50 Nr. 166 = juris Rn. 25; OVG NRW, Urteil vom 29. Oktober 2012 - 2 A 2809/11 -, ZfWG 2012, 106 = juris Rn. 46 ff., Beschluss vom 15. Juni 2012 - 2 A 2992/11 -, BRS 79 Nr. 84 = juris Rn. 17; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 26. August 2009 - 3 S 1057/09 -, BRS 74 Nr. 86 = juris Rn. 10, Urteil vom 2. November 2006 - 8 S 1891/05 - BRS 70 Nr. 72 = juris Rn. 27.
83(2) Dem Vorhaben stand § 15 BauNVO nicht entgegen, der auch bei einer Ausnahmeerteilung immer zu prüfen ist.
84Vgl. BVerwG, Urteile vom 25. Januar 2007 - 4 C 1.06 - BVerwGE 128, 118 = BRS 71 Nr. 169 = juris Rn. 10, und vom 6. Oktober 1989 - 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343 = BRS 49 Nr. 188 = juris Rn. 12, Bay. VGH, Urteile vom 15. Dezember 2010 - 2 B 9.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 24, und vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 41; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 19. November 2003 - 5 S 2726/02 -, BRS 66 Nr. 75 = juris Rn. 35.
85Es stand im Anschluss an das vorstehend Gesagte mit § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO in Einklang. Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO sind die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen.
86Die Eigenart eines einzelnen Baugebiets im Sinne von § 15 Abs. 1 BauNVO ergibt sich nicht allein aus den typisierenden Regelungen der BauNVO. Die Eigenart eines in einem Bebauungsplan festgesetzten Gebiets lässt sich abschließend vielmehr erst bestimmen, wenn zusätzlich auch die jeweilige örtliche Situation, in die ein Gebiet „hineingeplant“ worden ist, und der jeweilige Planungswille der Gemeinde, soweit dieser in den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der hierfür gegebenen Begründung zum Ausdruck gekommen ist, berücksichtigt werden.
87Vgl. nur: BVerwG, Beschluss vom 16. Dezember 2008 - 4 B 68.08 -, BRS 3 Nr. 82 = juris Rn. 4, Beschlüsse vom 29. Juli 1991 - 4 B 40.91 -, BRS 52 Nr. 56 = juris Rn. 4, und vom 12. Dezember 1990 - 4 NB 13.90 -, BRS 50 Nr. 16 = juris Rn. 12, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 34.86 -, BVerwGE 79, 309 = BRS 48 Nr. 37 = juris Rn. 21. Siehe auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 9. Oktober 2013 - 5 S 29/12 -, juris Rn. 55, Beschluss vom 26. August 2009 - 3 S 1057/09 -, BRS 74 Nr. 86 = juris Rn. 7 f.
88Auch durch den Ausschluss bestimmter Nutzungen nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO kann das Baugebiet seiner Eigenart nach eine bestimmte Ausrichtung erhalten. Maßgeblich ist insoweit die sich aus den differenzierenden Festsetzungen ergebende konkretisierte Eigenart des Baugebiets.
89Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 10 (Stand der Bearbeitung: April 2013).
90Danach ist im Hinblick auf die Eigenart des vorliegenden Baugebiets Folgendes festzuhalten:
91Es handelt sich zunächst um ein Kerngebiet, das gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschat, der Verwaltung und der Kultur dient. Kerngebiete haben zentrale Funktionen. Sie bieten vielfältige Nutzungen und ein urbanes Angebot an Gütern und Dienstleistungen für die Besucher der Stadt und für die Wohnbevölkerung eines größeren Einzugsbereichs, gerade auch im Bereich von Kultur und Freizeit. In den Kerngebieten sollen deshalb im Grundsatz auch die Vergnügungsstätten konzentriert sein. Dass diese mit einem „trading-down-Effekt“ verbunden sein können, ändert nichts daran, dass sie nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO in einem Kerngebiet - wie schon gesagt - allgemein zulässig sind.
92Vgl. BVerwG, Urteile vom 28. Mai 2009 - 4 CN 2.08 -, BVerwGE 134, 117 = BRS 74 Nr. 75 = juris Rn. 13, und vom 24. Februar 2000 - 4 C 23.98 -, BRS 63 Nr. 80, Beschlüsse vom 28. Juli 1988 - 4 B 119.88 -, BRS 48 Nr. 40 = juris Rn. 3, und vom 22. Mai 1987 - 4 N 4.86 -, BRS 47 Nr. 54; OVG NRW, Urteile vom 29. Mai 2013 - 10 A 2611/11 -, BauR 2013, 1637 = juris Rn. 62, vom 21. Dezember 2010 - 2 A 1419/09 -, BRS 76 Nr. 177 = juris Rn. 140, und vom 10. April 2002 - 10 A 2939/00 -, juris Rn. 70, jeweils m. w. N.
93Die spezifische Eigenart des hier vorliegenden Kerngebiets wird - letzteres modifizierend - durch die nach § 1 Abs. 9 BauNVO getroffenen differenzierenden Festsetzungen zur Zulässigkeit bestimmter Unterarten von Vergnügungsstätten in Abweichung von § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO bestimmt. Während der Plangeber in den Kerngebieten in den nördlichen Bereichen des Plangebiets der 1. Änderung entlang der F. Straße Sex-Kinos, Bordelle, Peep-Shows und Spielhallen als Unterarten der nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO in Kerngebieten regelhaft zulässigen Vergnügungsstätten vollständig ausgeschlossen hat, hat er für das Kerngebiet im südlichen Bereich des Plangebiets, in dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, (nur) die Unterarten Sex-Kinos, Bordelle und Peep-Shows ausgeschlossen, die Unterarten Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen jedoch für (zumindest) ausnahmsweise zulässig erklärt. Er hat damit, wie bereits ausgeführt, die Vorgaben des Vergnügungsstättenkonzepts 1989 umgesetzt, das das von ihm erfasste innerstädtische Gebiet abhängig von der jeweiligen Schutzbedürftigkeit - unter den Aspekten Schutz der Geschäftszonen, Schutz der Wohnbereiche und Schutz wichtiger Wegebeziehungen - in Bereiche unterteilt, in denen bestimmte Unterarten von Vergnügungsstätten gar nicht, eingeschränkt oder ohne Einschränkungen zulässig sind. Das Vergnügungsstättenkonzept 1989 sieht dabei zwar weitreichende - wenn auch abgestufte - Beschränkungen der Zulässigkeit von Spielhallen und anderen in städtebaulicher Hinsicht besonders konfliktträchtigen Unterarten von Vergnügungsstätten in seinem Geltungsbereich vor, ein vollständiger Ausschluss dieser Vergnügungsstättenunterarten im gesamten Bereich des Vergnügungsstättenkonzepts wird jedoch gerade nicht vorgegeben. Konkret Spielhallen sollen in weniger sensiblen Bereichen regelhaft zulässig sein - dies betrifft die Kategorie b) - oder ausnahmsweise zulässig sein - dies betrifft die für die meisten Randlagen des Geltungsbereichs des Vergnügungsstätten-konzepts 1989 Anwendung findende Kategorie c), in die auch der südliche Bereich des Plangebiets der 1. Änderung einzuordnen ist. Gerade zu dieser Gebietskategorie c) wird im Vergnügungsstättenkonzept 1989 ausgeführt, dass die hierfür geltende Ausnahmeregelung, die im Einzelfall unter anderem Spielhallen zulässt, erfolgt, damit „die Vielfalt des Angebots nicht unnötig eingeschränkt“ wird. Die hier ausnahmsweise zulässigen Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen sollen nicht nur in die nicht eingeschränkten Gebiete ausweichen müssen. Die Eigenart des südlichen Kerngebiets der 1. Änderung ist danach im Besonderen dadurch charakterisiert, dass das Kerngebiet wegen seiner Zugehörigkeit zum Innenstadtbereich zwar im Hinblick auf die Zulässigkeit bestimmter konfliktträchtiger Unterarten von Vergnügungsstätten sensibel, aber - angesichts seiner konkreten (Rand-)Lage - vom Plangeber jedenfalls nicht als so schutzbedürftig eingestuft worden ist, dass es nicht Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen zumindest ausnahmsweise aufnehmen können soll. Diese ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind vom Planungswillen der Beklagten umfasst und bestimmen die Eigenart des Kerngebiets(teils), in dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, daher - als Ausnahmen - mit.
94Vgl. in diesem Zusammenhang auch: Bay. VGH Urteil vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 41.
95Ausgehend hiervon kann nicht festgestellt werden, dass das Vorhaben nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung zur Eigenart des Baugebiets, in dem es verwirklicht werden sollte, in Widerspruch stand.
96Das Vorhaben widersprach zunächst nicht nach seiner Anzahl der Eigenart des Baugebiets. Eine im Baugebiet lediglich ausnahmsweise zulässige Anlage ist unzulässig, wenn es ansonsten zu einer Häufung solcher Anlagen im Baugebiet - oder in einem bestimmten räumlichen Bereich des Baugebiets - käme. Ausnahmsweise zulässige Nutzungen im Baugebiet müssen die Ausnahme bleiben.
97Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 26, und vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 41, jeweils m. w. N. Siehe auch Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 15 (Stand der Bearbeitung: April 2013); Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 49 (Stand der Bearbeitung: Februar 2012).
98Letzteres wäre auch bei Zulassung des Vorhabens der Fall gewesen. Es handelte sich bei dem Vorhaben um die erste Spielhalle in dem südlichen Kerngebiet des Plangebiets der 1. Änderung, in dem Spielhallen ausnahmsweise zulässig sind. Lediglich im nördlichen Bereich des Plangebiets, in dem Spielhallen nach Nr. 1 der textlichen Festsetzungen der 1. Änderung nicht (mehr) zulässig sind, befand sich in der F. Straße 105 bereits seine - bestandsgeschützte und vom Plangeber damit bei der Planänderung berücksichtigte - Spielhalle. Nachtclubs und Diskotheken waren im südlichen Kerngebiet (und auch im sonstigen Plangebiet) - soweit ersichtlich - zum maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt nicht vorhanden. Demnach wäre mit dem Vorhaben zu den im südlichen Kerngebiet bzw. im Plangebiet insgesamt zahlreich vorhandenen Einzelhandels- und Büronutzungen lediglich eine Spielhalle hinzugetreten. Der Ausnahmecharakter der Spielhallennutzung und der von Nr. 2 b) der textlichen Festsetzungen der 1. Änderung insgesamt erfassten Vergnügungsstättenunterarten wäre damit gewahrt geblieben.
99Vgl. in diesem Zusammenhang auch: BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 1991 - 4 B 40.91 -, BRS 52 Nr. 56 = juris Rn. 5; Bay. VGH, Urteil vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 41.
100Ein Widerspruch des Vorhabens zur Eigenart der Umgebung ergab sich auch nicht unter dem Aspekt des Umfangs. Nach dem Umfang kann eine Anlage der Eigenart des Baugebiets widersprechen, wenn sie im Verhältnis zu den Anlagen ihrer Umgebung größenmäßig aus dem Rahmen fällt. Ein im Baugebiet ausnahmsweise zulässiges Vorhaben muss das Regel-Ausnahme-Verhältnis auch dem Umfang nach wahren.
101Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 30.
102Dies traf auf die geplante Spielhalle zu. Quantitativ blieb das Vorhaben deutlich untergeordnet. Die Spielhalle sollte ausweislich der Planunterlagen über eine Spielfläche von insgesamt 339,20 qm zuzüglich Aufsichtsbereich und Nebenräumen verfügen. Dem standen nach unbestrittenen Angaben der Klägerin Flächen von ca. 8.350 qm für Einzelhandelsnutzungen und Flächen von ca. 2.900 qm für Büronutzungen im T. -Zentrum gegenüber. Dieses liegt zwar teilweise in den nördlichen Kerngebieten des Plangebiets. Jedoch ist auch unter Berücksichtigung dieses Umstands von einem dem Ausnahmecharakter nicht mehr entsprechenden Umfang der Spielhallennutzung im Vergleich zu den übrigen Nutzungen im südlichen Kerngebiet - ausgehend von den dort geltenden Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung - nicht auszugehen. Die Beklagte selbst hat hierzu auch nichts weiter vorgetragen. Die das T. -Zentrum - und damit auch das südliche Kerngebiet des Plangebiets - prägenden Haupteinzelhandelsnutzungen - insbesondere Lidl und McTrek - dürften überdies eine deutlich größere Fläche in Anspruch nehmen als die geplante Spielhalle, so dass diese auch nicht insoweit als überdimensioniert aus dem Rahmen gefallen wäre. Da die Spielhalle im ersten Obergeschoss angesiedelt werden sollte, wäre sie in dieser Hinsicht auch nicht als besonders prägend im Vergleich zu den anderen Nutzungen hervorgetreten. In qualitativer Hinsicht stand das Spielhallenvorhaben ebenfalls nicht im Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets. Unter dem Aspekt des Umfangs ist nicht allein die bauliche Dimensionierung des Vorhabens relevant, auch die von ihm ausgehenden - insbesondere die mit dem angesprochenen Benutzerkreis in Zusammenhang stehenden verkehrlichen - Folgewirkungen können einen Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets begründen.
103Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/
104Krautzberger, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 15 (Stand der Bearbeitung: April 2013); Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 66 (Stand der Bearbeitung: Februar 2012), jeweils m. w. N.
105Dies war vorliegend aber gleichfalls nicht anzunehmen. Die im T. -Zentrum vorhandenen Einzelhandelsbetriebe sind - nicht anders als die geplante Spielhalle - auf einen überregionalen Benutzerkreis ausgerichtet. Dies korrespondiert mit der Lage des T. -Zentrums an mehreren Hauptverkehrsstraßen und in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof. Die geplante - kerngebietstypische - Spielhalle war damit auch in dieser Hinsicht unter qualitativen Gesichtspunkten nicht als ein der Eigenart des Baugebiets widersprechender Fremdkörper einzuordnen. Hiervon ausgehend stand sie im Hinblick auf ihre Zweckbestimmung,
106vgl. hierzu: Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 63 (Stand der Bearbeitung: Februar 2012),
107gleichfalls nicht im Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets. Diese wird - wie vorstehend ausgeführt - auch durch die ausnahmsweise zulässigen Unterarten von Vergnügungsstätten einschließlich Spielhallen bestimmt. Dies zugrundegelegt ist nichts dafür ersichtlich, dass sich die Spielhalle ihrer Zweckbestimmung nach nicht mehr in das Kerngebiet eingefügt hätte.
108Ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets ergab sich auch nicht unter dem Aspekt der Lage des Vorhabens. Mit der Lage ist der Standort der baulichen Anlage gemeint.
109Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 28.
110Dieser sollte sich vorliegend im ersten Obergeschoss, im südwestlichen und damit von der Innenstadt abgewandten, zum C. Ring ausgerichteten südwestlichen Teil des Plangebiets und damit insbesondere nicht an einem besonders exponierten bzw. das Plangebiet besonders prägenden Standort befinden. Die Spielhalle sollte nach den Angaben der Klägerin zudem vom C. Ring nordwestlich der Parkhauszufahrt allein durch eine Tür in der Außenwand betreten werden können.
111Ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets ergab sich überdies nicht - in einer Gesamtschau aller im Rahmen des Prüfprogramms des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO maßgeblichen Aspekte - aus einem mit der Zulassung des Vorhabens möglicherweise dem Baugebiet drohenden bzw. einen solchen im Baugebiet einleitenden, dessen Charakter verändernden „trading-down-Effekt“.
112Vgl. hierzu: OVG NRW, Urteil vom 10. April 2002 - 10 A 2939/00 -, juris Rn. 71; Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 32.
113Ein „trading-down-Effekt“ liegt vor, wenn es auf Grund der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückgangs der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt durch Spielhallen zu einem Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und -zonen kommt.
114Vgl. Bay. VGH, Urteile vom 24. März 2011 - 2 B 11.59 -, BRS 78 Nr. 90 = juris Rn. 41 ff., und vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 34. Siehe zum Begriff auch BVerwG, Beschluss vom 10. Januar 2013 - 4 B 48.12 -, BauR 2013, 934 = juris Rn. 9.
115Ein „trading-down-Effekt“ wird insbesondere durch die Konkurrenzsituation zwischen Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke - wie z. B. Spielhallen - sowie „normalen“ Betrieben mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke ausgelöst. Denn der Wettbewerb um Immobilien zwischen Konkurrenten mit unterschiedlicher wirtschaftlicher Potenz führt tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und Mietpreise und damit zu einer Verdrängung von Branchen mit schwächerer Finanzkraft.
116Vgl. OVG Rh.-Pf., Urteil vom 11. Mai 2005 - 8 C 10053/05 -, BRS 69 Nr. 35 = juris Rn. 21.
117Für den Bereich der Bauleitplanung ist geklärt, dass die Verhinderung eines „trading-down Effekts“ einen besonderen städtebaulichen Grund im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO darstellt, der den Ausschluss von bestimmten Unterarten von Vergnügungsstätten - namentlich Spielhallen - insbesondere in Kerngebieten rechtfertigen kann. Ob ein solcher „trading-down-Effekt“ zu bejahen ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen der städtebaulichen Konfliktlage, die es mit der (Änderungs-)Planung zu bewältigen gilt. Das Bundesverwaltungsgericht geht in diesem Zusammenhang allerdings davon aus, dass es einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz entspricht, dass sich Vergnügungsstätten negativ auf ihre Umgebung auswirken können.
118Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 4. September 2008 - 4 BN 9.08 -, BRS 73 Nr. 26 = juris Rn. 8, vom 25. Februar 1997 - 4 NB 30.96 -, BRS 59 Nr. 51 = juris Rn. 18, vom 5. Januar 1995 - 4 B 270/94 -, juris Rn. 3, vom 21. Dezember 1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42 = juris Rn. 3 ff. Siehe auch OVG NRW, Urteil vom 21. Dezember 2010 - 2 A 1419/09 -, BRS 76 Nr. 177 = juris Rn. 146; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 16. März 2012 - 8 S 260/11 -, juris Rn. 5; Hmb. OVG, Urteil vom 12. Dezember 2007 - 2 E 4.04.N -, BRS 73 Nr. 25 = juris Rn. 67.
119Für die Rechtfertigung eines Ausschlusses von bestimmten Vergnügungsstätten in einem Kerngebiet nach § 1 Abs. 9 BauNVO ist daher der strenge Nachweis eines „trading-down-Effekts“ nicht erforderlich ist. Die Bauleitplanung ist zukunftsgerichtet und auf Vorsorge ausgerichtet. Daher genügt es für die Annahme eines den Ausschluss bestimmter Unterarten von Vergnügungsstätten in einem Kerngebiet rechtfertigenden besonderen städtebaulichen Grunds im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO, wenn der Plangeber hiermit einer - wenn auch nach den konkreten Umständen - abstrakt auf der Grundlage allgemeiner städtebaulicher Erfahrungssätze drohenden Gefahr eines Attraktivitätsverlusts und einer Imageverschlechterung und letztlich des „Umkippens“ des Kerngebiets in ein Vergnügungsviertel begegnen will.
120Anders ist dies, wenn es - wie hier - um die Zulassung eines bestimmten Vorhabens geht. Diesem kann ein „trading-down-Effekt“ - als ein Umstand, der einen Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO begründet - nur dann entgegen gehalten werden, wenn dieser tatsächlich bereits eingetreten ist und durch die Zulassung des Vorhabens verstärkt würde oder wenn die Zulassung des Vorhabens nachweislich einen „trading-down-Effekt“ konkret einleiten würde.
121Siehe auch: VGH Bad.-Württ., Urteil vom 19. November 2003 - 5 S 2726/02 -, BRS 66 Nr. 75 = juris Rn. 40.
122In diesem Zusammenhang ist besonders zu beachten, dass § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO lediglich ergänzend zu den Festsetzungen eines Bebauungsplans Anwendung findet, die Anwendung der Vorschrift aber nicht dazu führen kann, planerische Festsetzungen, zumal differenzierende Festsetzungen nach § 1 Abs. 9 BauNVO - wie die vorliegend mit Nr. 2 b) der textlichen Festsetzungen der 1. Änderung getroffenen - insgesamt zu korrigieren.
123Vgl. Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 25 (Stand der Bearbeitung: Februar 2012).
124Ein Entscheidungsspielraum steht der Beklagten im Rahmen des § 15 BauNVO - anders als im Rahmen der Bauleitplanung - nicht zu. Auch § 15 Abs. 2 BauNVO ermöglicht es der Gemeinde nicht, bei der Anwendung von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO planerisch tätig zu werden. Die Vorschrift stellt nur klar, dass bei der Anwendung dieser Vorschrift - durch die zuständige Baugenehmigungsbehörde - die städtebaulich relevanten Gesichtspunkte des § 1 Abs. 5 BauGB - und nur diese - maßgeblich sind. Zu den städtebaulich relevanten Gesichtspunkten können zwar auch der Schutz der vorhandenen Nutzungen vor Strukturveränderungen und die Verhinderung der Verdrängung anderer Nutzungen durch die Zulassung von Spielhallen in den Innenstädten gehören. Ein Widerspruch zur Eigenart eines Baugebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO kann aber nicht durch die befürchteten Folgewirkungen der Zulassung eines Vorhabens, sondern nur durch dieses selbst eintreten.
125Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 1991 - 4 B 40.91 -, BRS 52 Nr. 56 = juris Rn. 5.
126Danach konnte dem Spielhallenvorhaben im Rahmen von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ein (drohender) „trading-down-Effekt“ nicht entgegen gehalten werden.
127Der oben beschriebene Verdrängungseffekt war und ist für das hier in Rede stehende Baugebiet bisher nicht eingetreten. Die Klägerin hat im Einzelnen dargelegt, dass in dem von ihr betriebenen T. -Zentrum eine Vielzahl unterschiedlicher Einzelhandelsnutzungen sowie Büronutzungen vorhanden war und ist. Nach den - von der Beklagten auch nicht bestrittenen - Angaben der Klägerin existieren überdies in den Gebäuden in den nördlichen Bereichen des Plangebiets entlang der F. Straße - neben der bestandsgeschützten Spielhalle im Erdgeschoss F. Straße 105 - verschiedene Einzelhandelsnutzungen sowie ein Restaurant. Die kerngebietstypische Angebots- und Nutzungsvielfalt war und ist - auch wenn die Betrachtung auf das gesamte Plangebiet ausgedehnt wird - nicht beeinträchtigt. Auch das Vergnügungsstättenkonzept 2012 ordnet das Plangebiet der 1. Änderung - anders als die sich nördlich anschließenden bahnhofsnahen Bereiche - gerade nicht als ein Gebiet mit sichtbaren „trading-down-Tendenzen“ ein (siehe S. 70 des Vergnügungsstättenkonzepts 2012). Soweit die Beklagte auf einen (drohenden) „trading-down-Effekt“ auch in Bezug auf das Plangebiet der 1. Änderung verweist, bleibt letztlich offen, woran genau sie dies festmachen will.
128Dass mit der Zulassung des Spielhallenvorhabens nachweislich ein „trading-down-Effekt“ in dem Baugebiet konkret eingeleitet worden wäre, lässt sich ebenfalls nicht feststellen. Es hätte sich um die erste ausnahmsweise Zulassung einer Spielhalle - und einer der in Nr. 2 b) der textlichen Festsetzungen der 1. Änderung genannten Unterarten von Vergnügungsstätten in dem Kerngebiet überhaupt - gehandelt. Dass mit dieser (Erst-)Zulassung nach der 1. Änderung die mit dem Begriff „trading-down“ beschriebenen Prozesse unmittelbar in Gang gesetzt worden wären, ist - schon angesichts einerseits der Größe des Baugebiets andererseits der Lage und Größe des Vorhabens - nicht konkret zu erwarten. Zudem lag und liegt hier ohnehin keine für das Einsetzen eines „trading-down-Effekts“ typische Ausgangssituation vor. Es besteht vielmehr die Sondersituation, dass die Klägerin selbst das T. -Zentrum nach jahrelangem Leerstand als Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum revitalisiert hat. Es liegt - worauf die Klägerin in nachvollziehbarer Weise Bezug nimmt - in ihrem wirtschaftlichen Interesse, die Attraktivität des Standorts zu gewährleisten. Hierzu gehört, dass sie nicht nur die größeren - ohnehin regelmäßig finanziell potenten - Ankermieter, sondern auch die kleineren Einzelhändler und Dienstleister, von denen die Angebotsvielfalt im T. -Zentrum gleichfalls abhängt, dort zu halten versucht. Bei den kleineren Betrieben im T. -Zentrum handelt es sich daher gerade nicht um die von einem „trading-down-Effekt“ klassischerweise betroffenen (traditionellen) kleineren Einzelbetriebe, die in den vorstehend skizzierten Wettbewerbssituationen aufgrund wirtschaftlicher Unterlegenheit regelmäßig verdrängt werden. Warum vorliegend dennoch mit der Zulassung des Spielhallenvorhabens ein Verdrängungsprozess zu deren Nachteil konkret hätte eingeleitet werden sollen, erschließt sich dem Senat nicht.
129Es kann - entgegen der Auffassung der Beklagten - überdies nicht festgestellt werden, dass die Zulassung des Spielhallenvorhabens einen Attraktivitätsverlust erwarten ließ, der - unabhängig von dem oben beschriebenen Verdrängungsprozess - eine Abwanderung der vorhandenen Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungsbetriebe aus dem Umfeld des Vorhabens konkret herbeigeführt hätte. Das Plangebiet ist - wie bereits ausgeführt - gekennzeichnet durch die zentrale Lage an mehreren Hauptverkehrsstraßen und in der Nähe des Hauptbahnhofs. Unter dem Aspekt der sozialen Wertigkeit der vorhandenen Nutzungen ist das betroffene Gebiet eher als durchschnittlich zu betrachten. Die städtebauliche Attraktivität des Umfelds und die Aufenthaltsqualität sind hier für die Kunden von geringerer Bedeutung als in den Haupteinkaufslagen der Innenstadt, insbesondere der Fußgängerzone, wo auch das Einkaufserlebnis regelmäßig von größerer Bedeutung ist. Es stand und steht danach nicht zu erwarten, dass die Ansiedlung einer Spielhalle an dem in Rede stehenden Standort einen Niveauabfall des Gebiets begründen würde, der bei den umgebenden Nutzungen zu einem Ausbleiben der Kunden führen, die vorhandenen Nutzungen damit schwächen und letztlich deren Abwanderung - und damit einhergehend den Verlust der spezifisch kerngebietstypischen Nutzungsvielfalt - bedingen würde. Dies gilt auch, wenn berücksichtigt wird, dass das Plangebiet durch die Revitalisierung des T. -Zentrums als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort und eine damit einhergehende - von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung konkret angesprochene - Verschönerung der F. Straße eine gewisse Aufwertung erfahren hat. Die Nutzungen im T. -Zentrum werden durch das Spielhallenvorhaben allenfalls geringfügig beeinträchtigt. Die Spielhalle sollte im ersten Obergeschoss, ausgerichtet zum C. Ring, und damit nicht im Bereich des an der F. Straße liegenden Hauptzugangs für Fußgänger in das T. -Zentrum und räumlich separiert von den übrigen Nutzungen verwirklicht werden. Die Nutzungen im T. -Zentrum sind - soweit ersichtlich - zudem nicht derart sensibel, dass sie auf ein Umfeld angewiesen sind, in dem keine (weitere) Spielhalle vorhanden ist. Auch insoweit ist zudem die vorliegende Sondersituation zu berücksichtigen, in der gerade die Klägerin als Betreiberin des T. -Zentrums ein eigenes wirtschaftliches Interesse daran hat, die Attraktivität des Standorts nicht durch die Ansiedlung von Vorhaben zu beeinträchtigen, die sich konkret schädlich auf die übrigen Nutzungen auswirken.
130Der Umstand, dass sich dem Vorhabestandort schräg gegenüberliegend, in der B.------straße 14, bereits eine Spielhalle mit einer Spielfläche von 138 qm befindet, ändert an der vorstehenden Einschätzung nichts. Es lässt sich nicht feststellen, dass dies in der konkreten Situation - das Plangebiet und das sich südlich anschließende Karree sind durch den vierspurigen C. Ring getrennt, das Vorhaben sollte im ersten Obergeschoss angesiedelt werden, bei der Spielhalle in der B.------straße 14 handelt es sich um eine kleinere Spielhalle mit einer Konzession - zu einer von der Beklagten ins Feld geführten „Spielhallendichte“ geführt hätte, die für das Umfeld konkret nicht mehr verträglich gewesen wäre. Die in der C1.---straße 125 angesiedelte Spielhalle, auf die die Beklagte ebenfalls Bezug genommen hat, kann in diesem Zusammenhang außer Betracht bleiben, da zwischen dieser und dem Standort des geplanten Vorhabens nicht einmal eine Sichtbeziehung besteht.
131Auf einen Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO führt letztlich auch nicht das Vorbringen der Beklagten, mit der Zulassung des Spielhallenvorhabens wäre eine - unter städtebaulichen Gesichtspunkten - schützenswerte Wegebeziehung betroffen gewesen. Denn das hier betroffene südliche Kerngebiet des Plangebiets ist nach dem Willen des Plangebers seiner Eigenart nach schon nicht dadurch gekennzeichnet, dass es an einer solchen schützenswerten Wegebeziehung liegt. Das Vergnügungsstättenkonzept 1989 hat für die „Hauptgeschäftszonen der City“ und für „die Teile der Innenstadt, die als wichtige Wegeverbindungen für Besucher und Nutzer der City eine attraktive Aufenthaltsqualität haben oder haben sollen“, einen vollständigen Ausschluss von Spielhallen, Sexkinos, Bordellen und Peepshows vorgesehen. Als schützenswerte Fußwegeverbindung in diesem Sinne ordnet das Vergnügungsstätten-konzept 1989 die Fußwegeverbindung vom Bahnhof über die C3.------straße zur City ein. Die hieran angrenzenden Bereiche unterfallen daher der Gebietskategorie a). Der südliche Bereich des Plangebiets der 1. Änderung gehört jedoch in die Gebietskategorie c), in der Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen zumindest ausnahmsweise zulässig sind. Weder das Vergnügungsstättenkonzept 1989 noch der Plangeber, der dieses mit der 1. Änderung umgesetzt hat, gehen somit davon aus, dass das Kerngebiet, in dem das Spielhallenvorhaben verwirklicht werden soll, an einer schützenswerten, von Spielhallen, Sexkinos, Bordellen und Peepshows vollständig freizuhaltenden Wegebeziehung liegt. Die Entscheidung, auch der hier in Rede stehenden Fußwegeverbindung zwischen dem Stadtteil X. und dem Hauptbahnhof - ungeachtet der Frage, wo genau diese verlaufen soll und ob das Spielhallenvorhaben an dieser überhaupt liegt - einen vergleichbaren Schutzstatus wie der Fußwegeverbindung zwischen der Hauptgeschäftszone der Innenstadt und dem Hauptbahnhof zuzuerkennen, ist dem Plangeber vorbehalten.
132(2) Das Spielhallenvorhaben verstieß auch nicht gegen § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO. Danach sind die in den §§ 2 bis 15 BauNVO aufgeführten Anlagen auch unzulässig, wenn - was hier allein in Betracht käme - von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dass das Vorhaben in diesem Sinne unzumutbar gewesen wäre, ist angesichts der konkreten örtlichen Verhältnisse nicht ersichtlich. Die Beklagte hat hierzu auch nichts vorgetragen.
133bb) Das der Beklagten im Rahmen des somit tatbestandlich eingreifenden § 31 Abs. 1 BauGB eingeräumte Ermessen war vorliegend auf Null reduziert.
134Bei der Entscheidung über die ausnahmsweise Zulassung eines Vorhabens gemäß § 31 Abs. 1 BauGB handelt es sich zwar um eine Ermessensentscheidung. Das Ermessen ist aber - wie auch sonst - dem Zweck der Ermächtigung entsprechend auszuüben. Als Ermessenserwägungen kommen nur städtebauliche Gründe in Betracht.
135Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 6. Mai 2005 - 7 B 2752/04 -, BRS 69 Nr. 84 = juris Rn. 34 ff.; Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 39, und vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 44.
136Liegen die Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme vor, dann erfordern das vom Gesetzgeber mit den Ausnahmeregelungen des § 31 Abs. 1 BauGB (in Verbindung mit den Ausnahmekatalogen der Baunutzungsverordnung) verfolgte Ziel der städtebaulichen Flexibilität und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in aller Regel, dass die Ausnahme gewährt wird.
137Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 39, vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 44, und vom 26. Januar 2007 - 1 BV 02.2147 -, BRS 73 Nr. 163 = juris Rn. 51. Siehe auch BVerwG, Urteil vom 19. September 2002 - 4 C 13.01 -, BVerwGE 117, 50 = BRS 65 NR- 74 = juris Rn. 31 (zur Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB).
138Erweist sich das Vorhaben auf der Tatbestandsebene als ausnahmefähig, ist die Ablehnung der ausnahmsweisen Zulassung nur dann ermessensfehlerfrei möglich, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstehen. Andernfalls ist das Ermessen zu Gunsten des Bauherrn auf Null reduziert.
139Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 39.
140Nach der BauNVO - oder nach den Festsetzungen des Bebauungsplans - ausnahmsweise zulässige Vorhaben können zudem aus Erwägungen, die für das gesamte Gebiet Geltung beanspruchen, regelmäßig nicht im Wege einer Ermessensentscheidung, sondern nur mit Mitteln der Bauleitplanung ausgeschlossen werden. Wenn die Gemeinde von der Möglichkeit zum Ausschluss einer Nutzungsart (oder Nutzungsunterart) keinen Gebrauch gemacht hat, darf die Erteilung einer Ausnahme nicht aus allgemeinen Erwägungen versagt werden, die zum völligen Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzung in dem Gebiet führen. Das Auswahlermessen stellt keinen Ersatz für unterbliebene differenzierende Festsetzungen dar.
141Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 26. September 2008 - 10 A 2599/07 -, juris Rn. 12; Bay. VGH, Urteil vom 26. Januar 2007 - 1 BV 02.2147 -, BRS 73 Nr. 163 = juris Rn. 51, jeweils m. w. N.
142Überdies gilt zwar für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB, dass diese ermessensfehlerfrei versagt werden kann, wenn die Gemeinde die Absicht hat, einen bestehenden Bebauungsplan zu ändern, und die Befreiung mit der vorgesehenen Planänderung nicht vereinbar ist. Auf Ausnahmen nach § 31 Abs. 1 BauGB kann dies jedoch nicht übertragen werden. Insoweit ist die das Ermessen begrenzende Grundentscheidung für die ausnahmsweise Zulässigkeit bestimmter Nutzungen oder Nutzungsarten zu beachten.
143Vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. Juni 2007 - 4 B 13.07 -, BRS 71 Nr. 156 = juris Rn. 6.
144Ausgehend hiervon hätte die Beklagte eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB für das Spielhallenvorhaben erteilen müssen. Besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe, die dem Vorhaben entgegenstehen, lagen nicht vor.
145Wie bereits ausgeführt, war bzw. ist ein „trading-down-Effekt“ im Bereich des Plangebiets weder bereits tatsächlich eingetreten, noch stand bzw. steht ein solcher durch die Zulassung des Vorhabens dort konkret zu erwarten. Dass die Verwirklichung des Spielhallenvorhabens konkrete negative städtebauliche Auswirkungen auf Bereiche außerhalb des Plangebiets gehabt hätte, lässt sich ebenfalls nicht feststellen. Dafür, dass das Spielhallenvorhaben die Nutzungsstrukturen südlich des C. Rings nachteilig beeinflusst hätte, ist nichts ersichtlich. Da Sichtbeziehungen zwischen der geplanten Spielhalle und dem sich nördlich der F. Straße anschließenden Bahnhofsnahbereich nicht bestanden hätten, hätte sich das Vorhaben auch auf diesen schon im Ansatz nicht (weiter) negativ auswirken können. Dies gilt ebenso für den Bereich der F. Straße außerhalb des Plangebiets. Diesem Befund entspricht auch, dass die Beklagte selbst zu einer etwaigen konkreten Beeinträchtigung der Nutzungsstrukturen außerhalb des Plangebiets nichts Konkretes vorgetragen hat.
146Die Beklagte stellt im Kern allein auf eine abstrakte Gefahr eines „trading-down-Effekts“ ab und stützt ihre ablehnende Ermessensentscheidung damit auf Erwägungen, die für den gesamten südlichen Bereich des Plangebiets der 1. Änderung Geltung beanspruchen und damit jedem Spielhallenvorhaben in diesem Bereich entgegen gehalten werden könnten. Nach dem Willen des Plangebers der 1. Änderung ist dieser Bereich jedoch für eine ausnahmsweise Spielhallennutzung offen. Eine Planänderung, die das Schutzniveau dieses Bereichs anhebt, ist bisher nicht - auch nicht im Zuge der Wiederbelebung des T. -Zentrums - erfolgt. Auf etwaige, aus dem Vergnügungsstättenkonzept 2012 herzuleitende Planänderungsabsichten kommt es schon grundsätzlich nicht an. Einen klaren Handlungsauftrag, Spielhallen auch im südlichen Plangebiet der 1. Änderung wegen der Zugehörigkeit des Gebiets zum zentralen Versorgungsbereich im Wege einer einzuleitenden Planänderung auszuschließen, enthält das Vergnügungsstättenkonzept 2012 überdies nicht.
1472. Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass das Vorhaben im Übrigen auch dann planungsrechtlich zulässig gewesen wäre, wenn dies nach der Ursprungsfassung des Bebauungsplans Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung vom 2. Februar 1980 zu beurteilen gewesen wäre. Danach waren Vergnügungsstätten nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO - und damit auch die geplante kerngebietstypische Spielhalle - im Plangebiet allgemein zulässig. Ein Widerspruch zur - in diesem Fall auch durch die regelhafte Zulässigkeit von Vergnügungsstätten mitgeprägte - Eigenart des Baugebiets nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO wäre erst Recht nicht anzunehmen gewesen.
148Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
149Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.
150Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.
(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.
(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
(2) Zulässig sind
- 1.
Wohngebäude, - 2.
Geschäfts- und Bürogebäude, - 3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - 4.
sonstige Gewerbebetriebe, - 5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, - 6.
Gartenbaubetriebe, - 7.
Tankstellen, - 8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.
(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.
(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.
(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
(2) Zulässig sind
- 1.
Wohngebäude, - 2.
Geschäfts- und Bürogebäude, - 3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - 4.
sonstige Gewerbebetriebe, - 5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, - 6.
Gartenbaubetriebe, - 7.
Tankstellen, - 8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
Gründe
- 1
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Die auf alle Revisionszulassungsgründe des § 132 Abs. 2 VwGO gestützte Beschwerde bleibt ohne Erfolg.
- 2
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Die benachbarten Grundstücke der Klägerin und der Beigeladenen befinden sich in einem Stadtviertel mit einer gründerzeitlichen, in der Regel fünfgeschossigen straßenseitigen Blockrandbebauung. Ein Bebauungsplan besteht nicht. Der Beklagte erteilte der Beigeladenen im November 2009 die streitgegenständliche Baugenehmigung für einen Seitenflügel nebst Quergebäude, der im rückwärtigen Teil ihres Grundstücks an die bestehende Blockrandbebauung anschließt und an der Grundstücksgrenze zum Grundstück der Klägerin belegen ist. Das Vorhaben soll über sechs, in ihrer Ausdehnung gestaffelte Geschosse verfügen. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat die Baugenehmigung aufgehoben (Urteil vom 13. März 2013 - OVG 10 B 4.12 - DÖV 2013, 948
; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16. November 2010 - OVG 10 S 31.10 - OVGE BE 31, 204 = LKV 2010, 567 = ZfBR 2011, 161 = BRS 76 Nr. 85), da das Vorhaben die Vorschrift über die Abstandsflächen (§ 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BauO Berlin) verletze. Namentlich dürfe die Beigeladene nicht nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze bauen (§ 6 Abs. 1 Satz 3 BauO Berlin). Das Vorhaben füge sich entgegen § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Maßgeblich als nähere Umgebung sei allein der südliche Teil des Straßengevierts, in dem eine rückwärtige Bebauung mit einem mehrgeschossigen Seitenflügel kein Vorbild finde, sich vielmehr eine grundstücksübergreifende, im räumlichen Zusammenhang stehende, nicht bebaute Grundstücksfläche befinde. In der so bestimmten näheren Umgebung verlaufe hinter der Blockrandbebauung eine Baugrenze. Das Vorhaben der Beigeladenen überschreite diese Baugrenze und löse durch eine nicht auszuschließende Vorbildwirkung bodenrechtliche Spannungen aus.
- 3
-
Die Beigeladene fordert im Kern, auch den nördlichen Teil des Straßengevierts als nähere Umgebung in den Blick zu nehmen. Dort befinden sich auch im rückwärtigen Teil der Grundstücke Seitenflügel.
- 4
-
1. Die Rechtssache hat nicht die grundsätzliche Bedeutung nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, die ihr die Beschwerde zumisst.
- 5
-
a) Die Beschwerde hält für grundsätzlich klärungsbedürftig, ob
-
bei der Auslegung des Begriffs der "näheren Umgebung" im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB im Hinblick auf die überbaubaren Grundstücksflächen der Kreis für die maßgebliche Umgebung regelmäßig enger zu ziehen ist als hinsichtlich der Art der Nutzung,
-
ferner, ob insofern der maßgebliche Umkreis hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen tendenziell kleiner zu ziehen ist als das Straßengeviert, in dem das Bauvorhaben liegt.
- 6
-
Diese Fragen führen nicht zur Zulassung der Revision. Sie wären in einem Revisionsverfahren nicht klärungsfähig, weil sie nicht entscheidungserheblich sind (vgl. Beschluss vom 19. August 1997 - BVerwG 7 B 261.97 - Buchholz 310 § 133
VwGO Nr. 26 S. 14).
- 7
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Maßstabsbildend im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die Umgebung, insoweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (stRspr; Urteile vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369 <380> = Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 63 S. 48, vom 21. November 1980 - BVerwG 4 C 30.78 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 79 S. 85 und vom 5. Dezember 2013 - BVerwG 4 C 5.12 - NVwZ 2014, 370 Rn. 10 - zur Veröffentlichung in BVerwGE vorgesehen). Dabei ist die nähere Umgebung für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen (allg. Meinung, vgl. Bracher, in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Aufl. 2014, Rn. 2197; Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 34 Rn. 21; Rieger, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 34 Rn. 26; Dürr, in: Brügelmann, BauGB, Bd. 3, Stand Oktober 2013, § 34 Rn. 25; Spannowsky, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl. 2014, § 34 Rn. 32.3). Denn die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart dieser näheren Umgebung einfügen muss, sind jeweils unabhängig voneinander zu prüfen (Beschluss vom 6. November 1997 - BVerwG 4 B 172.97 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 188 S. 57). So hat der Senat zu § 34 BBauG angenommen, dass bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung eines Grundstücks der Umkreis der zu beachtenden vorhandenen Bebauung "in der Regel" enger zu begrenzen sein werde als bei der Ermittlung des Gebietscharakters (Urteil vom 19. September 1969 - BVerwG 4 C 18.67 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 25 S. 58).
- 8
-
Mit dem in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verwendeten Begriff der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, ist die konkrete Größe der Grundfläche der baulichen Anlage und ihre räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung gemeint. Es geht also um den Standort im Sinne des § 23 BauNVO (Beschluss vom 28. September 1988 - BVerwG 4 B 175.88 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG/BauGB Nr. 128 S. 29). Die Instanzgerichte neigen dazu, hinsichtlich dieses Merkmals einen kleineren Umgriff der näheren Umgebung anzunehmen als bei der Art der baulichen Nutzung; dies gelte "in der Regel" (so OVG Magdeburg, Beschluss vom 4. Juli 2012 - 2 L 94/11 - BRS 79 Nr. 101; VGH München, Beschluss vom 25. April 2005 - 1 CS 04.3461 - juris Rn. 18 und Urteil vom 7. März 2011 - 1 B 10.3042 - juris Rn. 22; VGH Mannheim, Urteil vom 23. September 1993 - 8 S 1281/93 - juris Rn. 22 und Beschluss vom 15. Dezember 2005 - 5 S 1847/05 - juris Rn. 8) oder "im Regelfall" (OVG Bautzen, Beschluss vom 29. Dezember 2010 - 1 A 710/09 - juris Rn. 6; OVG Münster, Urteile vom 16. November 2001 - 7 A 1143/00 - juris Rn. 29 und vom 9. September 2010 - 2 A 508/09 - juris Rn. 37). Hiervon geht auch das Oberverwaltungsgericht aus ("in der Regel", UA S. 16).
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Ob diese Annahme "im Regelfall" oder - bezogen auf das Straßengeviert "tendenziell" - zutrifft, ist nicht entscheidungserheblich. Denn sie bezeichnet nur einen gedanklichen Ausgangspunkt, der jedenfalls von einer Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall nicht entbindet, wie sie das Oberverwaltungsgericht hier vorgenommen hat (UA S. 17 ff.) und die sich rechtsgrundsätzlicher Klärung entzieht. Hinzu tritt, dass der von der Beschwerde zum Vergleich herangezogene Umgriff der näheren Umgebung im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzungen sich ebenfalls nur im Einzelfall, aber nicht rechtsgrundsätzlich bestimmen lässt, da er unter anderem von der Art der jeweiligen baulichen Nutzung abhängt. Soweit die Beschwerde als Bezugspunkt das "Straßengeviert" benennt, scheidet eine rechtsgrundsätzliche Klärung schon wegen der Vielgestaltigkeit solcher Straßengevierte aus.
- 10
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b) Die Beschwerde wirft als grundsätzlich klärungsbedürftige Fragen auf,
-
ob die maßgebliche nähere Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB im Hinblick auf die überbaubaren Grundstücksflächen auf einen (sowohl hinsichtlich absoluter Maße als auch hinsichtlich der Relation zur übrigen Bebauung im Straßengeviert) kleinen Bereich, welcher nur das Baugrundstück und dessen unmittelbare Umgebung umfasst, reduziert sein kann, wenn sich die daran anschließende Bebauung allein im Hinblick auf die dort verwirklichten Bebauungstiefen unterscheidet,
-
hieran anschließend, ob unter den genannten Voraussetzungen eine "städtebauliche Zäsur" wegen andersartiger "baulicher Struktur" angenommen werden kann.
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-
Diese Fragen würden sich in einem Revisionsverfahren nicht stellen. Das Oberverwaltungsgericht hat bei der Abgrenzung der näheren Umgebung nicht allein auf die im nördlichen Bereich vorhandene Bebauungstiefe abgestellt, sondern auch darauf verwiesen, dass die Bereiche durch eine relativ hohe fünfgeschossige Bebauung im Blockinnern optisch vollständig voneinander getrennt seien (UA S. 19). Hiermit setzt sich die Beschwerde nicht auseinander.
- 12
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c) Die Beschwerde sieht grundsätzlichen Klärungsbedarf für die Frage,
-
ob es bei der Auslegung des Begriffs der "näheren Umgebung" im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB und der dabei erforderlichen Ermittlung, was sich auf das Baugrundstück noch "prägend" auswirkt, allein auf den Blickwinkel eines (stehenden) Menschen ankommt oder ob - zumindest ergänzend - ein Blickwinkel von oben (Vogelperspektive) erforderlich ist.
- 13
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Die Frage ist geklärt, soweit sie rechtsgrundsätzlich klärungsfähig ist. Die für die Bestimmung des Bebauungszusammenhangs erforderliche wertende und bewertende Betrachtung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse kann nach dem Sachzusammenhang, in den sie eingebettet ist, nur an äußerlich erkennbare, also mit dem Auge wahrnehmbare Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse anknüpfen (Urteil vom 12. Dezember 1990 - BVerwG 4 C 40.87 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 138 S. 55). Dies kann auf die Abgrenzung der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB übertragen werden (Beschluss vom 20. August 1998 - BVerwG 4 B 79.98 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 191 S. 76). Zur Ermittlung können auch Lagepläne verwendet werden (Beschluss vom 3. Dezember 2008 - BVerwG 4 BN 26.08 - BRS 73 Nr. 91 Rn. 3), die ein Bild "von oben" vermitteln. Dabei kann die für § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB kennzeichnende wechselseitige Beeinflussung auch über ein den optischen Zusammenhang unterbrechendes Hindernis noch eintreten (Beschluss vom 27. Mai 1988 - BVerwG 4 B 71.88 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG/BauGB Nr. 127 S. 27). Hiervon ist auch das Oberverwaltungsgericht ausgegangen, das seine tatrichterliche Würdigung auch auf einen Lageplan (UA S. 4) und ein Luftbild (UA S. 17) stützt. Ob eine wechselseitige Beeinflussung trotz einer, vom Standpunkt eines stehenden Menschen nicht überwindbaren optischen Trennung vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls, die eine Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO nicht rechtfertigt.
- 14
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d) Die Beschwerde will weiter rechtsgrundsätzlich klären lassen,
-
ob die nach § 34 Abs. 1 BauGB bestehende Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks durch eine in der Umgebung vorhandene Bebauung eingeschränkter sein kann, als wenn diese Bebauung nicht vorhanden wäre.
- 15
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Die Frage rechtfertigt ebenfalls nicht die Durchführung eines Revisionsverfahrens. Sie lässt sich auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Senats beantworten. Maßgebend für die nähere Umgebung, in die sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, einfügen muss, ist die vorhandene Bebauung. Aus ihr ist der Rahmen abzuleiten, zu dem das Vorhaben in einer bestimmten Beziehung stehen muss (stRspr; Urteil vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369 <380, 385 ff.>). Es ist nicht angängig - wie es der Beschwerde offensichtlich vorschwebt -, bei der in der näheren Umgebung vorhandenen Bebauung danach zu unterscheiden, ob sie Bebauungsmöglichkeiten eröffnet oder einschränkt.
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e) Schließlich zeigt die Beschwerde auch mit der Frage, ob
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bei der Bestimmung der hinteren Baugrenze ein deutlich wahrnehmbares Gebäude der Hauptnutzung als nicht prägend außer Acht gelassen werden kann, nur weil es deutlich kleiner ist als die Gebäude in der unmittelbaren Umgebung,
-
keinen grundsätzlichen Klärungsbedarf auf. Aus der Betrachtung der näheren Umgebung sind solche baulichen Anlagen auszusondern, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt (Urteil vom 15. Februar 1990 - BVerwG 4 C 23.86 - BVerwGE 84, 322 <325> und Beschluss vom 16. Juni 2009 - BVerwG 4 B 50.08 - BRS 74 Nr. 95 Rn. 6; stRspr). Von diesen Rechtsgrundsätzen ist auch das Oberverwaltungsgericht ausgegangen (UA S. 18). Die Beschwerde erschöpft sich in einem Angriff auf dessen tatrichterliche Bewertung.
- 17
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2. Die Divergenzrügen nach § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO führen ebenfalls nicht zur Zulassung der Revision.
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a) Die behauptete Divergenz zu den Urteilen vom 13. Juni 1969 - BVerwG 4 C 80.67 - (Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 21) und vom 18. Oktober 1974 - BVerwG 4 C 77.73 - (Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 45) ist nicht hinreichend bezeichnet. Diesem Erfordernis ist nur genügt, wenn die Beschwerde einen inhaltlich bestimmten, die angefochtene Entscheidung tragenden abstrakten Rechtssatz benennt, mit dem die Vorinstanz einem in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aufgestellten ebensolchen die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts tragenden Rechtssatz in Anwendung derselben Rechtsvorschrift widersprochen hat.
- 19
-
Nach den von der Beschwerde angeführten Urteilen des Senats kann die Frage, ob etwas nach der vorhandenen Bebauung unbedenklich ist, nicht allein nach der Bebauung eines Grundstücks oder nur ganz weniger Grundstücke bestimmt werden (Urteil vom 13. Juni 1969 a.a.O. S. 38). Es darf nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch "prägend" auf dasselbe einwirkt (Urteil vom 18. Oktober 1974 a.a.O. S. 114).
- 20
-
Wie auch die Beschwerde anerkennt, hat sich das Oberverwaltungsgericht der Rechtsprechung des Senats ausdrücklich angeschlossen (UA S. 16). Sie meint indes, der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts den (unausgesprochenen) Rechtssatz entnehmen zu können, dass auch ein derart kleiner Umgebungsumgriff grundsätzlich die "nähere Umgebung" innerhalb eines deutlich größeren Bebauungszusammenhangs darstellen könne und die über das Baugrundstück und dessen unmittelbare Nachbargrundstücke hinausgehende Umgebung allein wegen insoweit andersartiger Bebauung ausgeklammert werden könne (Beschwerdebegründung S. 5). In der Sache wendet sich die Beschwerde gegen die tatrichterliche Annahme, der nördliche Teil des Straßenblocks wirke infolge der optischen Trennung und der unterschiedlichen baulichen Strukturen nicht mehr prägend für das Grundstück der Beigeladenen. Die damit erhobene Rüge einer fehlerhaften Subsumtion führt indes nicht zur Annahme einer Divergenz (Beschluss vom 19. August 1997 - BVerwG 7 B 261.97 - Buchholz 310 § 133
VwGO Nr. 26 S. 14).
- 21
-
b) Die geltend gemachte Divergenz zum Urteil vom 19. September 1969 - BVerwG 4 C 18.67 - (Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 25) liegt ebenfalls nicht vor. Die in Bezug genommenen Ausführungen des Senats (a.a.O. S. 57 f.) sind nicht divergenzfähig, weil sie die dortige Entscheidung nicht tragen (vgl. Beschluss vom 3. April 1996 - BVerwG 4 B 253.95 - Buchholz 310 § 108 VwGO Nr. 269 S. 28; Kraft, in: Eyermann, VwGO, 13. Aufl. 2010, § 132 Rn. 36).
- 22
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3. Die Verfahrensrügen führen nicht nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zur Zulassung der Revision.
- 23
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Die als Aufklärungsrügen erhobenen Rügen verfehlen die Darlegungsanforderungen. Eine Aufklärungsrüge muss substantiiert dartun, hinsichtlich welcher tatsächlichen Umstände Aufklärungsbedarf bestanden hat, welche für geeignet und erforderlich gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür in Betracht gekommen wären und welche tatsächlichen Feststellungen bei Durchführung der vermissten Sachverhaltsaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären (Beschluss vom 8. Juli 2009 - BVerwG 4 BN 12.09 - juris Rn. 6 f.
; stRspr). Die erhobenen Aufklärungsrügen beschränken sich darauf, vorgebliche Ermittlungsdefizite aufzuzeigen, benennen aber nicht substantiiert, welche Aufklärungsmaßnahmen die Beigeladene noch für geeignet und erforderlich hält.
- 24
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Die Rügen müssten aber auch hiervon unabhängig ohne Erfolg bleiben.
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a) Die Beschwerde meint, der Einbeziehung des südlichen Teils des Grundstücks K.-straße 44 in die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks im Hinblick auf die überbaubare Grundstücksfläche (UA S. 15) widerspreche es, dieses Grundstück bei der Herleitung einer faktischen Baugrenze nicht einzubeziehen (UA S. 21). Damit wendet sie sich gegen die tatrichterliche Würdigung, die dem materiellen Recht zuzuordnen ist (Beschluss vom 12. Januar 1995 - BVerwG 4 B 197.94 - Buchholz 406.12 § 22 BauNVO Nr. 4 S. 4; stRspr), bezeichnet aber keine Verletzung der Aufklärungspflicht.
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b) Die Beschwerde rügt weiter, das Oberverwaltungsgericht habe die Wirkung des Geländesprungs von 2 m im südlichen Teil des Straßengevierts und der darauf befindlichen Ziegelmauer sowie der Bebauung des Grundstücks K.-straße 44 durch eine Remise und einen Seitenflügel fehlerhaft gewürdigt. Das Oberverwaltungsgericht hat diese Verhältnisse seinem Urteil zu Grunde gelegt (UA S. 18, 19, 21). Dass es sie rechtlich anders bewertet als die Beigeladene, führt nicht auf einen Verfahrensfehler.
- 27
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c) Die Beschwerde meint, das Oberverwaltungsgericht habe unter Verletzung seiner Aufklärungspflicht angenommen, es sei in der Umgebung jenseits des Straßengevierts des Vorhabengrundstücks nicht "mehr oder weniger gang und gäbe", dass in den von der Blockrandbebauung umschlossenen Flächen Seitenflügel oder Quergebäude mit Hauptnutzungen stehen (UA S. 19). Das Oberverwaltungsgericht hat indes aus den Feststellungen zu den Blockinnenbereichen zweier Straßenviertel in der Umgebung gefolgert, eine Blockinnenbebauung in der Umgebung sei nicht "mehr oder weniger gang und gäbe". Einer weiteren Aufklärung zu anderen Straßenvierteln bedurfte es nach der für die Beurteilung des Vorliegens eines Verfahrensfehlers maßgeblichen materiell-rechtlichen Rechtsauffassung des Oberverwaltungsgerichts nicht (vgl. Urteil vom 14. Januar 1998 - BVerwG 11 C 11.96 - BVerwGE 106, 115 <119>).
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d) Die Beigeladene meint, das Oberverwaltungsgericht habe Unterlagen zu den Gründen für die Beseitigung von Seitenflügeln in der Vergangenheit fehlerhaft beurteilt. Damit wendet sie sich gegen die tatrichterliche Würdigung, ohne einen Verfahrensfehler zu bezeichnen.
- 29
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e) Die unter 8. erhobene Rüge bezeichnet keinen Verfahrensfehler.
- 30
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f) Die Beschwerde vermisst eine Aufklärung darüber, welche Grundstücke in der näheren Umgebung überbaubare Innenhofflächen aufweisen. Es ist aber weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, inwieweit dieser Umstand nach der materiellen Rechtsauffassung des Oberverwaltungsgerichts von Bedeutung gewesen sein könnte. Das Oberverwaltungsgericht hat zur Abgrenzung der näheren Umgebung unter anderem auf die Baustruktur im südlichen Teil des Straßengevierts abgestellt, wo eine grundstücksübergreifende, im räumlichen Zusammenhang stehende, nicht bebaute Grundstücksfläche vorhanden sei. Diese werde durch die straßenseitige Blockrandbebauung mit einer großen, im Wesentlichen nicht überbauten Freifläche im Blockinnern geprägt (UA S. 17 f.). Hiervon ausgehend kam es nicht auf die Frage an, welche einzelnen Grundstücke über eine bebaubare Grundstücksfläche im straßenabgewandten Grundstücksteil verfügen.
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g) Die Beschwerde sieht schließlich die gerichtliche Aufklärungspflicht verletzt, weil das Oberverwaltungsgericht angenommen habe, eine Vorbildwirkung des streitgegenständlichen Vorhabens sei nicht auszuschließen (UA S. 28). Im Hinblick auf das Flurstück 92 wendet sie sich (erneut) gegen die materiell-rechtliche Auffassung des Oberverwaltungsgerichts zum Umgriff der näheren Umgebung. Ihr weiterer Hinweis, die derzeitige Bebauung des Flurstücks 94 schließe eine Errichtung von Seitenflügeln aus, zieht die vom Oberverwaltungsgericht angenommene Vorbildwirkung für mögliche Veränderungen der Bebauung auf diesem Grundstück nicht in Zweifel.
Tenor
I.
Die Berufung wird zurückgewiesen.
II.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Gründe
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
(2) Zulässig sind
- 1.
Wohngebäude, - 2.
Geschäfts- und Bürogebäude, - 3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - 4.
sonstige Gewerbebetriebe, - 5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, - 6.
Gartenbaubetriebe, - 7.
Tankstellen, - 8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
(2) Zulässig sind
- 1.
Wohngebäude, - 2.
Geschäfts- und Bürogebäude, - 3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - 4.
sonstige Gewerbebetriebe, - 5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, - 6.
Gartenbaubetriebe, - 7.
Tankstellen, - 8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
(1) Der Flächennutzungsplan bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde.
(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn der Flächennutzungsplan nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder diesem Gesetzbuch, den auf Grund dieses Gesetzbuchs erlassenen oder sonstigen Rechtsvorschriften widerspricht.
(3) Können Versagungsgründe nicht ausgeräumt werden, kann die höhere Verwaltungsbehörde räumliche oder sachliche Teile des Flächennutzungsplans von der Genehmigung ausnehmen.
(4) Über die Genehmigung ist binnen eines Monats zu entscheiden; die höhere Verwaltungsbehörde kann räumliche und sachliche Teile des Flächennutzungsplans vorweg genehmigen. Aus wichtigen Gründen kann die Frist auf Antrag der Genehmigungsbehörde von der zuständigen übergeordneten Behörde verlängert werden, in der Regel jedoch nur bis zu drei Monaten. Die Gemeinde ist von der Fristverlängerung in Kenntnis zu setzen. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist unter Angabe von Gründen abgelehnt wird.
(5) Die Erteilung der Genehmigung ist ortsüblich bekannt zu machen. Mit der Bekanntmachung wird der Flächennutzungsplan wirksam. Jedermann kann den Flächennutzungsplan, die Begründung und die zusammenfassende Erklärung nach § 6a Absatz 1 einsehen und über deren Inhalt Auskunft verlangen.
(6) Mit dem Beschluss über eine Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans kann die Gemeinde auch bestimmen, dass der Flächennutzungsplan in der Fassung, die er durch die Änderung oder Ergänzung erfahren hat, neu bekannt zu machen ist.
(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.
(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- 1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder - 2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder - 3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.
(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
(2) Zulässig sind
- 1.
Wohngebäude, - 2.
Geschäfts- und Bürogebäude, - 3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - 4.
sonstige Gewerbebetriebe, - 5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, - 6.
Gartenbaubetriebe, - 7.
Tankstellen, - 8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.
(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.
(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.
(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.
(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
(2) Zulässig sind
- 1.
Wohngebäude, - 2.
Geschäfts- und Bürogebäude, - 3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - 4.
sonstige Gewerbebetriebe, - 5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, - 6.
Gartenbaubetriebe, - 7.
Tankstellen, - 8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.
(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.
(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.
(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.
Tenor
I.
Nr. I. und Nr. II. des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 8. Dezember 2014 werden geändert.
Der Antrag auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 21. Oktober 2014 wird abgelehnt.
II.
Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen.
III.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.500 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
II.
Tenor
I.
Das Urteil des Verwaltungsgerichts wird aufgehoben.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren.
III.
Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Gründe
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.